出版 泰翁傳媒有限公司 二零一一年 第三期 ISSN 1941-7878 二○一一年一月十五日至二○一一年一月二十一日 總157期
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據該協會資訊，包括重新貸款與購屋貸 【文轉B4】
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2. 屋況： 這些房屋大都價廉但屋況不好。有時房屋還曾遭到惡意破壞，有很多隱性毀損。因為賣方售屋條件基本上是 “AS IS”（就是這樣不做修理），所以買屋時就須特別小心。 本人在上一波90年代的銀行查封風潮時，就累計了諸多經驗與心得。 另外，本人亦曾擁有加州房屋修建執照，可幫助您做購屋前的檢查評估及修繕建議，以及購屋後裝修改建的工料分析。
3. 搶購銀行回收屋須事先準備之文件： 通常有三樣文件須事先準備妥當，出Offer（出價書）時須一并附上，否則賣主根本不予考慮您的 Offer。
4. 了解銀行的“議事程序”及“游戲規則”以順利完成購屋手續。并了解您在合約裡所應擁有的“脫身條款”，以便在關鍵時刻順利脫身，避免購屋不成，反倒押金被沒收。
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哪如何提供一個好的服務，能讓客戶滿意呢？這要分四個方面來講：1. 服務態度：必須要誠懇，負責，熱忱，勤勞，耐心（不催促客人）- 缺一不可。2. 地產經驗：是否經歷過市場高低起伏，解決過各種疑難雜症，及有否與對方談判協調的技巧？3. 專業知識：是否能提供下列資訊：3-1 待售屋資訊：定時電郵待售屋資訊給買主，買主可在電腦上先行瀏覽選擇，然後再出門看屋。3-2 成交屋價格資訊：提供給賣主及買主做為買賣房屋時參考之用。3-3 房屋市場曲線圖：包括每月的中間房價，銷售量及待售屋存貨指數多年來的走勢曲線圖。涵蓋市場包括加州，南加4縣及華人聚集的二十多個市鎮。參閱了這些圖表後，買賣房屋時，您就會拿捏得較為精準。
3-4 學區及學校的資訊：華人父母都非常“孝順”兒女（年頭兒變了），都想把兒女送進好的學校，以便將來可進入名牌大學深造。所以購屋時，學校就是個非常重要的考量。買哪棟房子，唸哪個學校，學校的成績及該校在加州的評等，這些都是“孝順的父母” 事先必須知道的。
3-5 對自己經營的各個市鎮，是否有足夠的認識。4. 裝修協助：我是工科出身，亦曾擁有加州房屋修建執照，懂得如何裝修，並有實際工作經驗。可幫助賣主在售屋前做好修繕美化工作，以便賣個好價錢。亦可幫助買主做好購屋前的檢查評估，修繕建議，改建計劃，工料分析等等，以及購物後如何做好維修保養的工作。
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經季節因素調整後，至1月7日結
束的一周上升了2.2.%。不過房貸
申請增加主要是受益於重新貸款
攀升，而購買房屋的貸款則下跌
。房貸金融業協會資訊顯示，30
年固定房貸利率上周下跌到了
4.78%，低於此前一周的4.82%。
重新貸款消費者喜歡的15年固定
房貸利率上周下跌到了4.15%，
低於此前一周的4.
房貸利率自9月10日第一次創
下的40年歷史低點至今曾四次探
底， 分 別 是 10 月 8 日、10 月 20
日及11月4日，沒能把握買屋貸
款或重新貸款的朋友已錯過了四
次機會。房貸利率是否有可能第
五次再下探歷史低點，還是已觸
底開始緩緩回升，誰也無法預知
。但股票市場穩定上揚，加上主
管金融政策的聯準會(Fed)12日公
布的調查顯示，受聖誕節假日銷
售支出與製造業推動，全美2010
年底經濟情況有所改善，預示今
年的經濟成長仍將持續強勁。
不過，聯準會也表示，經濟復
甦仍然較為疲軟，雖然通貨膨脹
壓力不大，但就業市場仍然表現
不是很佳。其他的風險包括不斷
下跌的房價與成千上萬的法拍屋
等。聯準會說，全美大多數地區
的房地產市場「疲軟且緩慢」，
商業房地產市場好壞摻雜。
袁立功表示，在聖誕節前上市
位於天普市一幢三個 Units 的投
資房地產 (Income Property)，因交
通方便，相對價低、安全的居住
環境、較好的學校獲得青睞。上
市僅兩週已獲許多位華裔投資人
相中，以幾近上市價的價格賣出
，快速協助屋主解決經濟上的燃
眉之急。
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主，想買位於高爾夫球場內的獨
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曾以高達170萬美元賣出，現上
市價是令人驚喜的49.9萬美元。
主管金融政策的聯準會(Fed)12
日公布的調查顯示，全美2010年
底經濟情況有所改善，預示今年
的經濟成長仍將持續強勁。不過
，聯準會也表示，經濟復甦仍然
較為疲軟，雖然通貨膨脹壓力不
大，但就業市場仍然表現不是很
佳。其他的風險包括不斷下跌的
房價與成千上萬的法拍屋等。聯
準會說，全美大多數地區的房地
產市場「疲軟且緩慢」，商業房
地產市場好壞摻雜。
聯準會說，包括芝加哥和亞特
蘭大在內的六個地區經濟出現「
微幅至小幅」成長；而波士頓、
紐約和費城等四個地區經濟在「
改善」；明尼亞波利斯地區經濟
「持續小幅增長」；舊金山地區
經濟「繼續穩定」。
相關資訊顯示，自從聯準會去
年12月初發表褐皮書報告以來，
消費支出也似乎在成長。上述12
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節假日銷售優於一年前同期，一
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B6•綜合要聞 二○一一年一月十五日至二○一一年一月二十一日 總157期 January 15～January 21 2011 www.ChineseBizNews.com
西班牙房地產泡沫破裂 給中國的啟示過度依賴房地產拉動經濟 地方政府於房地產上的利益過多
世界上沒有不破的房地產泡沫。繼美國之後，西班牙房地產業今日的光景再次印證了這個鐵律。西班牙房地產業的昨天和今天，很多地方同中國的情形有相似之處。
【本報綜合報導】西班牙近年房
地產業飛速發展，成為國民經濟的
支柱產業。有報告稱，建築及相關
產業對西班牙國內生產總值增長貢
獻率達到18%。而歐元區單一貨幣
帶來了低利率，低利率帶來的信貸
潮、房地產和建築業高速增長，是
近兩年來西班牙經濟增長的主要動
力。
專家指出，這些情況與中國這幾
年房地產業的情形很相似，比如以
房地產為支柱產業拉動經濟增長；
比如寬鬆貨幣政策 下大量資金流
入房地產業；過熱的發展帶動了房
價的猛漲，同時積累吹大了泡沫，
不斷膨脹的泡沫成為經濟可持續發
展的潛在威脅。
過去10多年來，隨著經濟增長
，西班牙房價隨之快速攀升。1995
到2008年，西班牙房價上漲190%
；同時間，西班牙的地價上漲了5
倍，光是 2007年一年就有大約80
萬套新房子竣工，等待著400萬移
民購買。當年的建造業占西班牙國
內GDP的12%，是英國和法國的一
倍，同時建造業也製造了大量的就
業機會。
西班牙地方政府也是房價猛漲的
一大推手。因為西班牙地方政府也
有一個“土地財政”問題。
許多地方政府通過改變城市開發
計劃，比如將許多城郊的 土地性
質由農村改為城市，就可以允許開
發商在上面建房子，以此來收取豐
厚的“許可費”。房價與房量同步
高漲。英國和愛爾蘭等國雖然也經
歷了較長時間的房價 高漲，但主
要是供給不足引起，即由於嚴格的
空間規劃等原因。
但西班牙則是房源增加與房價上
漲同樣快速，這是其房地產泡沫的
另一獨特之處。畢竟西班牙國內很
大一部分新建房，主要用作第二、
或第三套房，或者根本沒有出售。
如今西未出售住房與美國一樣多，
儘管美國人口幾乎是西班牙的6倍
多。西班牙房價猛漲背後，也有其
民族傳統文化的原因。
西班牙是典型的地中海福利模式
國家，國家提供的社會及金融安全
保障較少，家庭必須積累足夠財富
，以 抵禦未來社會風險（疾病、
失業、年老）。
但由於利率低、股市充滿風險，
安全及有吸引力的投資機會較少，
不動產因為抗通脹及回報高，成為
西家庭投資首選目標。
因此，在國際金融危機後，西班
牙國內以及歐盟內部的信貸緊縮，
利率提高最終導致西班牙房地產泡
沫破滅，西班牙房地產業交易量和
價格2009年起雙雙下滑，這也引
起了西班牙的主權債務危機。2010
年，西班牙房價下跌5.2%，跌幅列
世界第一。
西班牙官方現在的說法是最糟糕
的時期已經過去，但是房價已從巔
峰回落了12.8%。財政部副部長卡
帕表示，調控房價的各項政策已經
在發生作用。不過，這些說法仍然
值得懷疑。西班牙央行稱國內銀行
投入到房地產的5800億美元資金
中，有2400億存在問題，不過這
一狀況仍在各銀行可應付的範圍之
內。這個說法可信度並不是很高，
因為西班牙的銀行透明度並不像美
國的銀行那麼高。
過度依賴房地產拉動經濟，以及
地方政府捆綁在房地產上的利益過
多，這種模式不可持續。如不採取
更有效的措施，轉變發展經濟思路
，昨天的日本、美國樓市泡沫破裂
，以及今天的西班牙房地產危機早
晚有一天會在中國重演。
歐盟成員國居民自有住房 比例排名【本報綜合報導】歐洲統計局的
最新統計顯示，歐盟成員國居民家
庭擁有個人住房的比例，平均為
63%。居住在歐盟境內的家庭，其
中有63%擁有產權屬於自己的家庭
用房。德國的這一比例是43%，比
歐盟的平均數整整少了20個百分
點，在歐盟成員國中排行老末。
在這個排行榜上，坐在第一排的
國家分別是羅馬尼亞、保加利亞和
匈牙利，家庭擁有私人住宅的比例
分別為95.1%、94.1%和92.5%。這
三個國 家擁有私人產權住宅的家
庭比例都超過了90%。坐在第二排
的國家分別是斯洛伐克、西班牙、
愛沙尼亞、立陶宛、愛爾蘭和斯洛
文尼亞，家庭擁有私人住宅的比例
分 別 為 86.6%、85.6%、84.6%、
84.2%、81.7% 和 81.2%。這 6 個國
家擁有私人產權住宅的家庭比例都
超過了80%。
高於歐盟平均數63%的國家有拉
托維亞 78.4%；盧森堡 75.1%；希
臘 74.1%； 英 國 70.1%； 比 利 時
69.8%； 芬 蘭 69.2%； 塞 浦 路 斯
66.5%。低於歐盟平均數的國家有
6個，分別是瑞典62%；法國57.9%
；荷蘭 52.5%；丹麥 50.9%；奧地
利 49.8%；德國 43.2%。這是一個
非常有趣的現象：發達國家擁有私
人住房產權的家庭普遍低於不太發
達的國家。換言之，在家庭擁有住
房產權方面， 西歐國家普遍不如
東歐國家。
但這並不表明東歐國家的居民在
住房方面普遍好於西歐國家。事實
恰恰相反，以人均住房面積和家庭
住房條件而言，排在最後一位的德
國遠遠好於排名第一的羅馬尼亞。
德國住宅的平均面積為92平方
米。羅馬尼亞住宅的平均面積不足
42平方米。兩者相比相差一半以
上。德國一口之家的住宅面積，無
論是租還是買，平均為67平方米
；四口之家的住宅面積，平均為
126平方米。
據歐洲統計局統計，2005年歐
盟境內住宅的平均使用面積為87
平方米。西歐發達國家，除荷蘭外
，每套住房的平均面積均超過或大
大超過這個平均數。而東歐國家無
一例外，每套住房的平均面積均低
於或大大低於這一平均數。羅馬尼
亞住宅的平均面積，甚至不到這一
平均值的一半。
儘管他們住房的產權屬於居民自
己的，但環境並不理想，人均住房
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亞洲最火房產市場排名 新加坡居首【本報綜合報導】美國知名財經
雜誌《福布斯》近日發表“亞洲最
火熱房地產市場”排名。
從榜單中可以看到，憑藉東南亞
地區經濟高速復甦及利息低的原因
，新加坡房市吸引了大量中國買家
投資，導致新加坡過去一年房價勁
升38.1%，居亞洲之冠。而中國香
港房市價格也飆升了24.5%，僅次
於新加坡。
香港房價急速上升，明年升幅可
能冠絕全球城市。香港住宅供應有
限，超低按息環境預料仍維持最少
18個月，內地資金持續湧入，均
支持房價進一步上升，都成為拉動
香港房價上揚的原因。此外，進入
前五名的還有中國台灣、澳大利亞
和中國大陸。
房地產研究公司“環球房地產指
南”每年發表同名研究報告，追蹤
亞洲各大城市一年間的樓價、物業
租金收益以至物業稅水平變動。《
福布斯》利用該指南，得出亞洲城
市房地產市場排名。2010年各地
房價升幅排名前五位：
1.新加坡：38.1%
2.香港：24.5%
3.台灣：20%
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B8•綜合要聞 二○一一年一月十五日至二○一一年一月二十一日 總157期 January 15～January 21 2011 www.ChineseBizNews.comB8•互動家園
用過木制圍欄的人都知道
，無論是前院的草坪
圍欄，還是後院的隔板牆，或是
天井的遮陽架，不管怎樣定期投
資油漆養護，最後都會腐朽發黑
甚至垮倒，顯得陳舊破敗與不安
全隱患。
和木製品不同，現在的塑鋼建
材都是用高分子的超強塑料製成
。無論圍欄或天井遮陽架，所用
材料堅硬又有韌性，外表鍍有一
層瓷一樣的光澤，無刺，不開裂
，不會被蟻蟲啃蝕，也不會因潮
濕而腐爛。無需任何油漆養護。
正因為這些特質，在房屋裝修
市場上，塑鋼圍欄脫穎而出，走
進千家萬戶。選擇塑鋼圍欄把庭
院裝修得現代，自然，浪漫，溫
馨，增加房屋的品味和價值，已
成為北美社會的趨勢。
美國Nice Fence Co生產的超強
塑鋼圍欄，經過六年的研發完善,
其材料VINYL是以PVC型材作為
主要基礎構件的一種復合材料,其
中更增加了高成分的二氧化鈦元
素。由這種復合材料製成的圍欄
，具有安全，長久耐用，抗紫外
線，抗惡劣氣候，抗撞擊，不變
形，安裝靈活，易於清洗等諸多
優點。
全新材料製成
Nice Fence Co 的產品均由全新
PVC材料製成，不含任何再生材
料，（所謂再生材料是指已被使
用過或已經被製成工業產品重新
被當作原料使用）。雖然PVC材
料是可以重復使用的，但是 Nice
Fence Co 的產品材料中沒有任何
再生材料。
終生不變色
Nice Fence Co 的產品終生不變
色，產品材料中包含10%的二氧
化鈦（Ti02）及其他化學添加劑
，從而防止紫外線對材料所造成
的侵蝕。一般的Vinyl產品用久後
會發黃，就是因為紫外線的緣故
，而Nice Fence Co的產品中含有
有效的阻止紫外線成分，從而保
證了對極強光線的抵御。
不易燃
PVC 的燃點在華氏 900 度，而
且不易燃。正因為如此，VINYL
被歸為自我熄火的材料。
抗衝撞
Nice Fence Co 產品中有一種化
學復合材料是專門抵御衝撞力的
，這種材料使得他們的產品在抵
御衝撞方面有及其出色的表現。
易清洗
Nice Fence Co 的產品易於清洗
，在正常情況下，只要用家用的
衝水管沖洗即可，特別的污漬只
要用一般浴缸的清洗劑就能清洗
乾淨。
替換方便
Nice Fence Co 的產品具有高防
撞性能，但異常強大及直接的撞
擊（比如汽車的撞擊）會造成損
壞，所以他們產品的另一個優點
就是其部件替換方便，
抗低溫
一般的塑料材料在天冷的狀況
下柔軟度不夠，而VINYL材料的
圍欄可以適應溫度的急劇變化，
材料成分中那些用於防止撞擊的
成分同樣也有益於圍欄抵御低氣
溫的能力。
更安全
還有，VINYL的表面光滑無孔
，沒有鋒利的邊緣或刺片，所以
與木制圍欄相比，對孩童及寵物
更安全。
新工藝
Nice Fence Co的另一個特點是
，他擯棄了第一代第二代塑鋼圍
欄使用膠水粘合的缺陷，採用新
工藝加工，所有材料溝槽鑲嵌，
接痕更加牢固平整。
一次花費長久無憂
雖然這種產品比木制的圍欄稍
貴一些，（除非你用最優質的木
材，那樣的話，兩者的價錢大約
打平）但是一旦安裝完畢，你無
需再花精力和金錢。
而木製產品則在使用期中不斷
需要油漆，打磨，修理，替換，
而目前木材成本在增加，質量在
下降（質量下降的原因為現在多
用幼齡木材）所以VINYL的產品
更具吸引力。
Nice Fence Co 生產的圍欄，除
了常見的白色，還有木紋色，以
及可供顧客自己刷油漆的貼心選
擇。款式更是多種多樣。
Nice Fence Co 產品有條件終生
保修，任何向該公司購買產品的
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