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Jackie 說，大家都知道

由於供需關係的不同，過去兩年

來，各城市各地區的房價漲跌幅

度有著極大的差異性。縱然，失

業率升高、固定利率時限到期造

成還款負擔加重，和房屋貸款違

約案件數量持續攀升等等因素，

確實會制約加州房屋市場復甦的

腳步。但是，這幾個月來，南加

州旺盛的買氣，刺激房屋銷售極

為活絡，不但房地產市場下滑的

勢頭明顯走緩，價格也連續多月

處於平穩的局面。南加的房地產

經紀人都明確感受到，近來銷售

業務十分蓬勃，特別是對於短售

和銀行持有的房子，因為上市價

格普遍低於市價，買家出價都十

分積極，只要地點不錯，屋況良

好，都可以幾乎接近市價成交。

從數字看來，6月份全美二手

房交易量比1月份增長9%，新房

銷售量增長7%，而新屋開工量更

增長將近20%，市場呈現出自次

級貸款問題爆發以來， 許久未見

的活躍新氣象。另外，5月份美

國住房价格自2006年6月份以來

首次出現單月上漲。在南加州一

些城市甚至出現了爭購短售與銀

行屋的局面，出價步步高升，也

帶動了市場價格的走穩。

Jackie 於 1998 年 進 入 Century

21，接受過嚴密而專業的訓練，

由於公司服務眾多跨國型企業客

戶，她除了協助客戶處理商業不

動產買賣租賃外，也負責這些企

業的員工，在進行工作地點輪調

轉換 Relocation 時，幫助處理新

工作地的住所安排，因此，十多

年來，Jackie 的服務範圍遍及南

加州各地，由於業務接觸的關係

，大洛杉磯地區南從橙縣的工商

業不動產,購物商場與住宅，東至

Palm Spring 的退休住宅與豪華公

寓，以及內陸帝國 Apple Valley 一

帶的商業用地與不動產，西至各

濱 海 城 市， 北 至 Ventura 縣 的

Thousand Oaks 一帶，她經手過無

數大藥廠的商業房地產交易與住

宅買賣租賃業務，因此，對於南

加州各地房地產市場，無論住宅

或投資還是商用，她可說是瞭如

指掌，無一不精！

Jackie 分析，這幾個月來，由

於法拍屋數量眾多，占交易主導

地位，因此，南加州七月份的中

間房價，較去年同期相比下降了

23%，但比六月份上升了1%，這

也是今年連續第三個月增加。同

時，洛杉磯縣，河濱縣 Riverside

，聖地牙哥縣 San Diego，凡度拉

縣 Ventura，和聖波納迪諾縣 San

Bernardino 以及橙縣 Orange County

的房屋銷售量同步增加了19%，

達到24,104棟。 成交量的增加顯

示買氣正逐步回升，需求的增加

將會進一步帶動價格的上揚。不

過，Jackie 也警告，由於受到裁

員和賣方主動降低房價等因素，

長期未受不景氣影響的昂貴濱海

住宅區，價格反而可能會略為走

低。

至於當紅的所謂短售屋與銀行

屋，Jackie 解釋在經濟大環境不

理想的情況下，許多財務能力薄

弱的屋主，因為無法按時繳付房

貸，從而在各不同階段時期產生

的非屋主自願賣出的房子。短賣

屋 Short Sale 指的是，當屋主開始

繳不出房貸，一段時間後，屋主

不得不自行開始試圖出售房屋，

如果有人出價，即使賣價低於貸

款餘額，只要銀行同意所出價格

，那麼舊屋主所欠的所有房貸可

以一筆勾銷， 銀行不但不能再向

屋主追討差額，也不會傷害到原

來屋主的信用紀錄。一般而言，

短賣屋的售價，平均都低於原購

價，甚至往往低於所欠貸款，因

此對於新買主來說是極為合算的

投資。

若是屋主持續沒有支付貸款達

到一定時間，銀行將會寄出毀約

通知 Notice of Default，進入所謂

的法拍程序 Foreclosure。九十天

後，如果屋主沒有採取適當行動

，就會收到法拍日期通知 Notice

of Trustee's Sale，進行法拍動作，

21 天內，法拍會上沒有成功賣出

的房子，就會變成銀行屋 REO，

再度回到市場上，待價而沽。

這段時間以來，由於這類型物

業價格誘人，越來越多的投資人

與買主對短售屋和銀行屋買賣感

到極大的興趣，但是，在搶便宜

貨的同時也必須了解到，這類型

房地產的品質不像正常屋具有完

全的保障，同時交易過程更是煩

冗費時，有時還會徒勞無功。所

以買賣需要格外謹慎小心，如果

能夠精挑細選到真正物美價廉的

好房子，則當然具有很好的增值

潛力！

Jackie 指出，銀行屋，法拍屋

以及短賣屋雖然房價便宜，但是

，陷阱很多，想要順利購買，買

主必須在有經驗的經紀協助下，

嚴格挑選，並且還得具備充分的

耐心與彈性的溝通意願， Jackie

認為，目前由於市面上這類型物

業的數量龐大，所以手中握有大

批回收屋的銀行，在合理價格內

，多半都願意儘快成交，以收回

現金，因此買方只要具備足夠的

耐心與決心，勇於面對購買銀行

屋的激烈競爭，最後都能如願買

到理想的房子。

近期雖然有大量的短售屋與銀行屋會陸續釋出，但是，以南加州地區龐大的胃納量，將可以充分吸收這些違約房屋，緩解目前銀行屋市場供不應求的現象，也讓南加州房價能夠繼續維持平穩的走勢，值此房市回春前的短暫時刻，能夠用低廉的價格，買到夢寐以求地區的房子，是最值得自住者把握的最佳時機。

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A6•綜合要聞 二○一一年五月七日至二○一一年五月十三日　總173期　May 7～May 13 2011　www.ChineseBizNews.com

加州州立大學孫滌教授：美國樓市怎麼了從供給和需求角度分析美國房地產市場現狀

（編者按）美國加州州立大學長堤分校商學院教授、美國華裔教授學者學會、南加州會長孫滌日前在上海證券報發表專欄文章，探討了美國樓市的供需問題，本報在此綜合摘要刊登，供業內人士和投資者參考。

【本報綜合報導】自2006年第

三季度高峰期以來，美國房市下挫

已過了四個年頭。趨勢如何，一兩

年間會不會逆轉回升？大家都關心

，但確實沒有人知道。美國房地產

市場相當成熟，信息齊備，界定較

準確，分類也夠細。但數據背後的

含義及其對未來的預兆，卻見仁見

智。大家都熟知的凱斯—希勒房市

指數，是專家和大眾一致倚重的，

但希勒教授和凱斯博士對今天美國

樓市的走向，意見就大不相同。希

勒持懷疑態度，認為美國樓市大致

上尚未走到谷底，目前的價位還是

高於歷史平均水平，下行很有空間

；而凱斯則樂觀得多，雖說表達還

很謹慎。他認為市場低迷已有一段

時間，新開工建房劇減、現房積壓

不斷出清後，需求在恢復中。因此

，如果再不把這些變化納入購房和

投資的考慮中來，未免有錯失機會

的可能。兩位頂級專家對同一現象

的不同判斷，說明了對不確定的市

場本不應該有確定的結論。對於這

一點，我們要保持清醒的認識。

房地產如人所說是性質獨特的商

品，但還是服從市場供求力量影響

的基本邏輯的。美國主要都市居住

區的房屋，空置的加上待銷售的，

再加上在建造中的，目前的規模隻

及2006年高峰期的四分之一。按

當時的銷售速度，三個月就能賣完

；但按眼下的銷售平均率，得十個

月才能出清庫存，即使銷售強勁時

存貨出清的時間約為七到八個月。

考慮到市場低迷，開發商的風險顧

忌大，而政府機構審批開工許可的

時間延長，要恢復到原來的建造規

模和速度，不是很容易的事。換句

話說，等到市面好轉時，增加新房

的供應估計不會太順暢。

現在來談美國樓市的需求。評判

樓市需求的主要指標有：家庭平均

收入有多大比例用來支付按揭貸款

；以及擁有自住房子的成本和租房

費用比率等。據德意志銀行對美國

樓 市 的 估 算， 前 者 的 比 例 已 從

2007年高峰期的17.2%跌至目前的

9.8%，下降超過四成。也就是說，

相對目前的房屋價格水平，居民購

買力有了強勁回升，這是多年來所

未見的。第二個指標，美國多數大

都市居住區的按揭還貸成本/租金

的比率在80%左右，即擁有房屋的

支出反而比租房低了四分之一。在

房價受到重挫的地區，例如拉斯維

加斯，如今的房價平均比2006年

高峰期跌了56%，而租金高出了按

揭還貸的支出，是後者的125%；

在亞特蘭大，這兩個數據分別是

33%和151%。

另一個制約人們擁有房屋能力和

購房意願的關鍵指標，是按揭利率

，時下出奇的低。對於正在抬頭的

通脹來說，這是一個入場購房的強

有力支持理由。美國的按揭貸款，

30年（或15年）固定利息是主流

形式，在固息率超低（4%-4.5%）

情況下鎖定長期按揭貸款因而非常

有利。粗略計算，擁有一棟100萬

美元的房子，按揭貸款固息為4%

，則支付的成本就等同於擁有另一

棟價格50萬美元但按揭貸款固息

率為8%的房子。若先前以100萬

買的房子，到了按揭利息率上漲到

8%時，市價就有上升到200萬美

元的空間。

是的，就是這個邏輯，在2001

年到2006年的美國樓市裡被反复

渲染，那些不具備購房能力的民眾

被鼓譟去與房屋泡沫博弈，釀成了

次貸危機。但是，拋開感情因素，

其內在的道理，只要環境不是太過

偏執、氣氛不是太過狂熱，還是管

用的。那位被譽為“預測大師”的

穆 迪 首 席 經 濟 分 析 師 詹 蒂 Mark

Zandi 認為，房價上升，至少比通

脹率要快3到4個百分點。依據的

也是這個邏輯。

這就回到了預測美國樓市趨勢的

關鍵著眼點（其他國家和地區的房

地產投資，多少也以此為主要判別

依據）：擁有或投資房產能否抵禦

通脹？美國人常說，這個世界變動

不居，確定不變的只有兩件事，死

亡和稅收。我覺得可能還得加上第

三件，通脹趨勢。民選的政府——

有可能靠多數裁決來決定財富的分

配轉移，以及金本位的揚棄——其

實也是被通脹衝決的，更坐實了現

代經濟的通脹現象，從長而言無可

逆轉。貨幣主義者得出結論，通脹

是貨幣現象。從表層看這當然對，

但在深層，通脹乃產生於人類的固

有傾向：自己的消費比別人（包括

自己的孩子）的消費更重要；即期

滿足比遠期滿足更重要。當自己有

可能影響他人消費和安排社會生產

，從而搭上利益分配的便車，通脹

趨勢就形成了。

A6•美國地產

房地美 近兩年來首季度 扭虧為盈【本報綜合報導】美國住房抵押

貸款機構房地美（Freddie Mac）4

日公佈財報說，今年第一季度淨收

入6.76億美元，是近兩年來首次實

現季度盈利。

據房地美財報公佈的數據，該機

構第一季度淨收入6.76億美元，而

2010年第四季度淨虧損1.13億美

元。自2008年9月由聯邦政府接

管以來，房地美僅於2009年第二

季度扭虧為盈，淨收入7.68億美元

。

另據統計，房地美第一季度綜合

所得為27億美元，比上一季度12

億美元大幅增加;第一季度淨利息

收入45億美元，也比上一季度43

億美元有所增加。此外，截至3月

31日，房地美資本淨值為12億美

元。

據新華社報導，房地美還宣布，

首季度向美國財政部支付16億美

元，以償還救助資金，且未再向財

政部提取更多資金。房地美首席執

行官查爾斯•霍爾德曼表示，該機

構首季度盈利增長主要得益於成本

節約，信貸損失撥備下降。他說，

房地美在首季度的嚴峻形勢下仍繼

續堅定支持美國房產市場，資助四

分之一貸款者，並幫助6.2萬貸款

者免於喪失抵押品贖回權。

霍爾德曼表示，對未來房市形勢

仍持謹慎態度，儘管首季度就業形

勢等因素持續得到改善，但未售房

屋存量及賤賣房屋數量較大，仍將

對房價構成壓力。

受美國次貸危機的影響，美國房

地產抵押貸款巨頭房地美於2008

年7月身陷700億美元虧損困境。

之後美聯儲和美國證券交易委員會

（SEC）迅速聯手出擊，對美股的

穩定起到立竿見影的效果。為避免

房市徹底崩盤，美國政府2008年9

月全面接管兩大住房抵押貸款機構

房利美和房地美(合稱“兩房”)。

美國住房抵押市場的總規模超過

10萬億美元。

自 2008 年 9 月以來，美國政府

共花費納稅人1500億美元來救助

“兩房”。奧巴馬政府一直將兩房

的費用列在預算案之外，布什總統

也是這樣做的。如果計入兩房開支

，美國政府已頗為難看的財政狀況

表將更為不堪。美國國會預算辦公

室2010年曾指出，房利美、房地

美應被視為政府企業，它們的開支

應該納入政府預算。

美國新房銷售 略有起色【本報綜合報導】美國房地產泡沫破裂引發了本輪金融危機，

儘管經濟持續復甦，但美國房地產市場迄今仍未走出困境。美國

商務部公佈的數據顯示，美國商務部25日公佈的報告顯示，3月

份美國新房銷售量出現環比上升、同比下降的格局，成交價格依

舊維持在低位，顯示出美國房地產市場曲折復甦的狀況。

數據顯示，3月份美國新房銷售量經季節調整按年率計算為30

萬套，環比上漲11.1%，但比2010年3月份的交易量減少21.9%。

報告說，3月新房銷售中間價為21.38萬美元，略高於2月修正後

的新房銷售中間價20.77萬美元，但低於去年3月份的22.48萬美

元。

美國新房銷售略有起色，但經濟學家普遍認為，新房銷售量要

回到70萬套的水平，才能顯示房地產市場處於健康狀態。目前美

國失業率高企、止贖房產數量居高不下，美國房地產市場可能還

需要幾年時間才能完全恢復健康。

市場人士也繼續看淡美國房地產市場前景。標準普爾分析師維

斯和博維納預計，今年美國房價將再度下跌4%。摩根士丹利分析

師奧利弗和蒂魯伯特更預計，今年美國房價將下跌6%到11%。標

普公司公佈的數據顯示，2月份凱斯希勒美國20個大城市房價指

數同比下降3.3%。

此外，美國的房地產商也還在為處於高位的房屋止贖案數量而

頭痛不已。大量止贖案的存在，首先拉低了二手房的出售價格—

—要知道，當前全美新屋平均售價較二手房均價所高出的34%幅

度，是美國房地產市場健康情況下的兩倍還多。數據顯示，今年

全美房屋止贖案預計將達120萬件，而且這種狀況很可能在未來

幾年內都難有改觀。

值得一提的是，無論新房市場，還是止贖案數量方面的糟糕狀

況，都對房地產市場之外的美國經濟領域造成了拖累；其中，就

業市場受影響最大也最為直接。數據顯示，美國新房銷售數量較

健康數值每少一幢，美國就業市場就將損失三個工作機會，美國

聯邦政府也相應損失9萬美元的稅收收入；而已然陷入止贖困境

的失業者，其重新尋找工作的意願也會變得相對淡漠。

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旺季成望季 深圳春交會成交慘淡名牌企業幾乎集體缺席 深圳本地樓盤成交慘淡 外地樓盤成主角

與以往不同，此次春交會上深圳樓盤稀少，儼然成為了外地樓盤在深圳的展會。調查顯示，大部分開發商認為後續還將會有相應的調控政策出台。

【本報記者尹俊深圳報導】新國

八條、限購令、一房一價……今年

以來，各種政策冷風頻頻吹向高高

在上的樓市價格。在這樣的背景下

，被譽為樓市風向標的2011中國(

深圳)春季房地產交易會如期召開

。與往年相比，本屆春交會顯得格

外冷清，深圳本地的參展樓盤寥寥

無幾，也並沒有因此出現樓盤的降

價潮。

春交會組委會官方數據顯示，此

次春交會共67個樓盤項目參加展

會，其中，除万科、花樣年、振業

、華南城、深物業5家房企帶本地

項目參展外，其餘均為外地項目，

尤以香港、惠州大亞灣及東莞項目

為主。

本來以深圳本地樓盤為主角的交

易會，卻成了外地樓盤的天下，來

自深圳周邊地區的惠州、東莞等外

地房地產項目接近總數的八成。無

論是從購房者還是從開發商的數量

而言，本屆交易會的人氣都不及往

年。

據統計，來自惠州的樓盤達到了

19個之多，春交會特地開設了東

部居住展區這一專門展區，為的就

是順應深圳向東、置業向東的發展

趨勢。

來參展的惠州樓盤中，大部分都

是中小型開發商推出的樓盤，而因

為受到日本地震後核危機的影響，

大亞灣地區的樓盤並沒有受到深圳

居民的青睞。

在問及今年的銷售情況時，一位

惠州本地開發商的項目負責人只用

十分慘淡四個字來形容。

除了惠州、東莞及中山等地樓盤

外，香港的項目也在春交會上來深

圳拉客，新鴻基地產、恆基兆業地

產、長江實業、太古地產等共攜

12個項目亮相深圳春交會。

但是，本地樓盤稀缺，帶來的直

接結果就是在本應是銷售旺季的

五一黃金周，深圳的樓盤成交情況

卻異常低迷。據了解，今年成交走

勢，無論是同比去年還是環比4月

份都相差甚遠。

據相關部門公佈的數據顯示，今

年5月1日深圳一手房僅成交12套

，成交面積1147.68平方米，成交

均價17586元/平方米，主要集中

在龍崗。 5月2日一手房成交13套

，成交面積1331.64平方米，成交

均價22373元/平方米，成交排前

的區域集中在寶安、龍崗。

而去年的情況是，僅在5月1日

當天，深圳一手住宅成交就高達

273套，面積為27906平方米。

展會上只出現万科、深振業、深

物業、花樣年、万澤等5家深圳本

地房企的身影，招商、中海、華僑

城、中糧、天健、金地、中信、卓

越等品牌企業幾乎集體缺席。

受調控政策影響，以春交會為契

機的銷售旺季成為了望季，購房者

仍在繼續觀望房價。

有參展商感嘆稱，工作人員和看

房者人數幾乎持平，真正想購房的

寥寥無幾，即便是部分展位前排起

了長龍，一打聽原來很多人是為了

領取一份小禮品。

開發商在展會現場對看房者圍追

堵截爭搶客源，開出各種優惠政策

，並派發大量宣傳資料，多家開發

商還設立了看房專車。但多位看房

者對記者表示，深圳本地樓盤價格

過高，暫時將繼續持幣觀望。

參展的本土房企僅有万科、深振

業、深物業、花樣年、華南城5家

，而且一些開發商即便參加，也未

在五一期間推出新盤。 參加這次

春交會，主要是為宣傳即將推出的

產品和公司。一名參展商售樓人員

表示。

有趣的是，儘管會場內人頭攢動

，但半數是各樓盤的銷售人員，且

幾個銷售人員圍攻一位參觀者的情

況多有出現，導致有人感嘆，賣房

子的比買房子的還多。

此外，在被問到會不會降價促銷

時，不少樓盤都未提及降字。不過

，部分開發商採用高價標售、暗中

折扣優惠促銷的方式。

在促銷方面，深圳本土樓盤並沒

有太大優惠，反而是惠州等地樓盤

優惠較多。比如參展的金果灣一名

售樓人員表示：我們樓盤大部分都

是毛坯房，價格還是標原價，但我

們可以給你一些折扣和優惠，送一

半陽檯面積。

調查發現，在眾多調控政策中，

近半數的受訪開發商們認為，限購

和限貸的措施對於市場的營銷都高

過限價。對於政府過去幾年來針對

房地產市場的調控政策，受訪開發

商一致認為政策的出台都產生了一

定成效，但沒有達到預期的目的。

根據國家發改委的有關規定，從

今年5月1日開始，一二手房銷售

單位必須在醒目位置為每套房明碼

標價，以打擊價格欺詐現象。不過

從調查結果來看，近七成的受訪開

發商並不認為此舉會讓深圳房價走

向下降通道。

近期，中海、万科兩家大型房企

均採取了調價策略，對此，近4成

受訪開發商認為此舉可能引發多家

企業跟風降價，但值得注意的是，

僅有三分之一的受訪開發商表示其

參展項目以5%的幅度來進行優惠

讓利。可見仍有部分開發商在是否

降價的問題上持觀望態度。

針對今年保障性住房的大量開工

是否會帶動商品房市場的下行的問

題，40%的受訪開發商認為不會，

約13%的開發商認為會，另外近三

分之一的受訪開發商則對此表示不

確定。

另外值得關注的是，調查結果顯

示，有三分之一的受訪開發商認為

未來房企投資於房地產最大的風險

在於監管環境的多變，大部分的參

展開發商都認為後續還將會有相應

的調控政策出台。對於房地產調控

下的市場走勢，德佑地產研究中心

主任陸麒麟認為，如果房價長期處

於高位，調控也將持續下去，甚至

可能會出台更嚴厲的調控措施，開

發商應該適當調整價格。

香港的住房銷量

跌至兩年多來的最低值【本報綜合報導】最新發布的數

據顯示，由於中國政府出臺的樓市

限制措施以及不斷攀升的利率水平

，在今年4月，香港的住房銷量下

跌至過去兩年多以來的最低值。

香港土地註冊處在本周四其官方

網站上發布的一份聲明顯示，上月

樓市的成交量同比下滑 37.6% 至

7635輛，創出自2009年3月以來

的最低值。房屋交易價值較上年同

期下滑26.8%至390億港元（合約

50億美元），創出自2010年6月

以來的最大同比跌幅。

全球房價最高的城市，在過去的

兩年中，得益於低利率以及各地的

買房者的湧入，香港的住房價格漲

幅超過了55%。但為了抑制樓市的

泡沫，香港政府在去年11月出臺

了不動產交易稅，並致力於提升土

地的供應量。

美聯物業的首席分析師劉嘉輝表

示，在這些措施推行後，自今年2

月以來，消費者對樓市的熱情持續

減退，樓市成交量的下滑似乎已經

是一個不可逆轉的走勢，特別是在

當前日本遭遇的地震、房市抑制措

施、政府加息等不可預測的事件同

時出現的背景下。

恒地主席李兆基金4日表示，過

去數年香港土地供應不足，使樓價

不斷上升，但現時政府已開始逐步

增加土地供應，相信對穩定樓價有

一定幫助。他表示，政府未來可能

增加公屋及居屋供應，估計未來兩

年普通住宅將“唔會起得太離譜”

，他又呼籲政府應繼續推出更多土

地供應，以進一步穩定樓市。

多個城市樓市回暖 北京房價繼續下探【本報綜合報導】五一小長假，

多個城市樓市又開始活躍起來。剛

剛過去的五一小長假，個別城市甚

至出現了久違的千人搶購場面。

五一小長假前後，對北京樓市未現

紅五月，市場成交持續低迷，但開

發商仍然死扛房價，促銷力度也是

不疼不癢。業內人士認為，在保障

性住房大量入市和城市郊區價格下

降雙重打擊下，房價繼續下探的趨

勢正在加強。

4月30日，五一小長假第一天，

中海地產在深圳啟動首次大規模降

價推盤計劃，推出康城國際、塞納

時光兩樓盤共計1349套房源，最

低起價 9680 元 / 平方米，均價在

11000元/平方米左右，比市場報

價每平方米低約2000元，引發上

千人排隊登記選房，場面火暴。當

日所有房源都被搶購一空。5月1

日，碧桂園清泉城開盤，300多套

別墅出現了千人搶購的場面。

除上述兩城市外，海口、哈爾濱

、常州等受限購影響較小的二三線

城市樓盤銷售也開始回暖。據新華

社報導，4月份以來哈爾濱樓市出

現了限購後首次回暖，商品房銷售

環比增長超九成。截至4月28日，

哈爾濱入網商品房銷售2478套，

較3月份售出的1304套漲幅明顯

，市場有回暖跡象。

據中國指數研究院發布的4月百

城價格指數報告顯示，4月份百城

住宅均價環比上漲0.4%，七十七城

價格上漲，十大重點城市房價僅北

京、天津下降，深圳漲幅最大。

部分城市在住宅成交量出現環比

回升的同時，成交均價也在環比上

漲中，只是增幅有所回落。一線城

市在成交量環比上升的同時，價格

有漲有跌，也是正常的，一線城市

交易量要逐步上升，但價格長期穩

定。二三線城市只要符合當地的房

價調控目標，畢竟房地產對推動當

地的城市建設有很大的作用。

而北京、上海、深圳、廣州等十

大城市的漲幅則小了很多。根據百

城價格指數全樣本調查數據，4月

十大城市平均價格為15802元/平

方米，環比上漲0.13%。

其中，北京是四個一線城市中唯

一住宅均價環比下降的城市，降幅

為0.14%。十大城市中，天津的住

宅均價環比也出現下降，降幅為

0.35%。其他8個城市價格環比均

為上漲，其中深圳漲幅最大，上漲

0.57%。

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財星在西北。太歲在東方

。三煞在西方。二黑

在南方。歲破亦在西方。五黃在

東方。天有逆順之紀，地有孤虛

之理，人有通塞之分。

2011年是下元八運的第八年，

七赤入中宮。蟾窟之兔，支中官

印俱藏，貴人祿馬同鄉，禍患潛

消福長，柱中正官空亡；官祿減

少，不利公職，女夫緣差。將星

天乙主榮昌，中暮家門興旺；寅

午火旺，運氣再遇，壽促，不然

殘廢。外表風光，有獨立分家或

創業之傾向，爭財理財之特性，

妻不從夫，巧於謀事，食祿豐厚

。七赤之年，動亂多，血光，破

耗，賊劫，少女有阻，防牢獄之

災，主口舌，有水火之厄。命犯

伏吟，好壞加倍。經濟轉旺，青

雲得路。財多克印，不利文化事

業，貨幣升值，貶值，食糧生產

有損，石油需求增強，通貨明現

，3D電影電視，網絡之線上遊戲

或虛擬電玩效應加旺，如虛擬錢

幣和現實貨幣兌換的線上遊戲。

新的娛樂性設計產品會增加，房

地產復蘇（尤其東北，西南之方

位）金，銀等貴重金屬破新高，

起落亦大。

大利之行業：土、金。次利之

行業：火。忌之行業：水、木。

外陰內陽之年防虛擬軍事變成實

際之戰役，主官符，病符，盜賊

失脫，木旺損力，有挫鈍之危，

故頑鈍自損。性柔體弱，欲得厚

主輔助。天災難免，有色情之災

，妾勝妻，所謂女命財多易招男

子。與人爭論惹禍多，謹慎作善

免爭訟。股市雖好，命宮受衝，

貧富差距大，仇恨極端，凡事一

波三折。5月6日至6月5日 2011

年（陽曆）

向東之門：

有無妄之災，防口舌，是非，

破財，賊劫，失敗，損小口多災

，注意肝，手腳，神經。犯太歲

，忌動土或探喪問病，宜靜不宜

動。不利風水命屬土者。大利風

水命屬火者。有變動或不祥之生

肖：鼠、龍、馬、雞。吉之行業

：高熱性、火爆性、光亮性行業

、照明、易燃物 酒，加工，代工

，製造業，修理，食品業、自助

業，熟食，美容，美髮，化妝品

，印制業。忌之行業：房地產、

中人、介紹業、建築、秘書、企

管顧問、代理商、經銷商、中盤

商、防水業、喪葬業、瓷器、石

器、石板、磚瓦、石灰、水泥、

飼料、農畜牧業、土產、窯業。

向南之門：

有喜慶之事，得未來之商機，

主桃花，利嫁娶，添丁，升職，

防火厄，注意眼部，心臟。不利

風水命屬金者。大利風水命屬土

者。有變動或不祥之生肖：鼠、

牛、兔、馬。吉之行業：房地產

、中人、介紹業、建築、秘書、

企管顧問、代理商、經銷商、中

盤商、防水業、喪葬業、瓷器、

石器、石板、磚瓦、石灰、水泥

、飼料、農畜牧業、土產、窯業

，代書。忌之行業：金融、武器

、五金、器械、鋸木業、鐘錶、

模具、銀樓、當鋪、科學鑒定、

武術、堅硬性、主動性、主宰性

之行業、汽車、娛樂。

向西之門：

易招大災，是非，破財（宜放

置黃色地毯化解）。主退氣之財

。不利風水命屬木者。大利風水

命屬水者。有變動或不祥之生肖

：鼠、兔、雞、狗。吉之行業：

服務業、貿易、外交、冷飲、記

者、攤販、冷藏品、徵信社、自

由業、防火業、偵探、搬家業、

冷凍、旅遊、清潔業、玩具、海

產、演藝事業、流動事業。忌之

行業：傢具、木器、裝璜、盆栽

園藝、紙業、文藝、書本、文具

行、書局、出版、教育、作家教

師、司法、軍警、公務、政治、

文化、宗教、慈善業、敬神品、

青果商、香料、醫療、藥物。

向北之門：

凡事不開心，犯小人，有人來

訪，外游，出外，防失物，賊險

，不利腎，子宮，下體。不利風

水命屬火者。大利風水命屬木者

。吉之行業：傢具、木器、裝璜

、盆栽、園藝、紙業、布業、文

藝、書本、文具行、書局、出版

、教育、作家教師、司法、軍警

、公務、政治、文化、宗教、慈

善業、敬神品、青果商、香料、

醫療、藥物。忌之行業：印刷、

化妝品、美髮、美容、自動餐、

食品業、修理、製造業、代工、

加工、汽油站、高熱性、火爆性

、光亮性行業、爐具、燈飾、美

術工藝、眼鏡、照明。

向東南之門：

乾巽合，亦主吉祥，主出外，

變動，搬遷，應酬多，有人來訪

，或有遠游。注意呼吸器官，大

腿肱。不利風水命屬土者。大利

風水命屬火者。有變動或不祥之

生肖：牛、虎、兔、龍、狗、猴

、豬。吉之行業：印刷業、化妝

品、美髮、美容、自動餐、食品

業、修理、易燃物、汽油站、高

熱性、火爆性、光亮性行業、爐

具、燈飾、美術工藝、眼鏡、照

明。忌之行業：房地產、中人、

介紹業、建築、秘書、企管顧問

、代理商、經銷商、中盤商、防

水業、喪葬業、瓷器、石器、石

板、磚瓦、石灰、水泥、飼料、

畜牧業、土產、窯業，代書。

向西南之門：

病符臨門，忌動土，勿探喪問

病，主晦氣。不利風水命屬水者

。大利風水命屬金者。有變動或

不祥之生肖：鼠、牛、虎、蛇、

狗、豬。吉之行業：金融、武器

、五金、器械、鋸木業、鐘錶、

模具、銀樓、當鋪、科學鑒定、

武術、堅硬性、主動性、主宰性

之行業、汽車、娛樂。忌之行業

：服務業、貿易、外交、冷飲、

記者、攤販、冷藏品、徵信社、

防火業、偵探、搬家業、冷凍、

旅遊、清潔業、玩具、海產、演

藝事業、流動事業。

向東北之門：

應酬多，有人來訪或有遠游，

利當令之財，宜擴充，置業，升

值，注意指甲，背，鼻胸，皮膚

。不利風水命屬水者。大利風水

命屬金者。有變動或不祥之生肖

：龍、蛇、羊、馬、猴、狗、豬

。吉之行業：金融、武器、五金

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銀樓、當鋪、科學鑒定、武術、

堅硬性、主動性、主宰性之行業

、汽車、娛樂。忌之行業：服務

業、貿易、外交、冷飲、記者、

攤販、冷藏品、徵信社、自由業

、防火業、偵探、搬家業、冷凍

、旅遊、清潔業、玩具、海產、

演藝事業、流動事業。

向西北之門：

主出外，變動，搬遷，利武職

，亦有變卦之事，注意頭，頸，

肺，脊髓。不利風水命屬木者。

大利風水命屬水者。有變動或不

祥之生肖：牛、虎、龍、蛇、羊

、猴、雞、豬。吉之行業：服務

業、貿易、外交、冷飲、記者、

攤販、冷藏品、徵信社、偵探、

搬家業、冷凍、旅遊、清潔業、

玩具、海產、演藝事業、流動事

業，釣業，打撈業。忌之行業：

傢具、木器、裝璜、盆栽、園藝

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