7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
1/127
TEKNIK ZONASI:PRAKTEK DALAMPENYUSUNAN RENCANA
DETAIL TATA RUANG [RDTR]DAN PERATURAN ZONASI
DINAS CIPTA KARYA DAN TATA RUANG PROVINSI JAWA TENGAH
Fasii!asi D"#$%s"%!&asi P"&s"!'('a% S')s!a%si R"%*a%a Ri%*i
S"+a&a%,- ./ A,'s!'s .012
D&3 P"!&'s Na!ai4a% I%5&a5(a!i- ST3- MT
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
2/127
13 PENGANTAR: Pa%%i%, 6RDTR7 4sR",'a!i$% 6PZ7
.3 S"(a&a8 M'%*'%9a P"&a!'&a% Z$%asi [PZ]
3 S"(a&a8 P""+)a%,a% SU;STANSI PZ23 S')s!a%si PZ 5a% K")'!'8a% i% 5aa+ P"a#sa%aa% PZ?3 P"!a Z$%i%, 5a% Dasa&@5asa& P"+)a,ia%
;$#3 Ca&a M"%,,'%a#a% P"&a!'&a% Z$%asiB3 Ca!a!a% 5a% Kas's
MATERI
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
3/127
P"&a!'&a% Z$%asi
S")a,ai R'('#a%P"%"&)i!a% Ii%- I%s"%!i>> 0= @anging 3arden6>> 0='
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
9/127
andala @indu sebagai $onsep Perencanaan
Pola $ota di India
Indus Aalle59>> 0='
M$8"%($ Da&$ 6.?00
;C7
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
10/127
Pusat $ota dan $ompleks $eraton Bogakarta
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
11/127
K$%s" R'a%, T&a5isi$%a;ai
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
12/127
R"%*a%a Ta!a R'a%, M$5"&%
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
13/127
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
14/127
Sir Patrick 4bercrombieand Ebenezer @owardin the opening of1etchworth Cew -own
COMPREHENSIVE PLANNING
AREA TER;AGI HA;IS OLEHWARNAZONA
"encana -ata"uang +oderndimulai Pasca"eDolusiIndustri
= S SC O
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
15/127
"EC=4C4 S-"$-" DISCRETIONARY
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
16/127
Z2CIC3 +4P 4C( Z2CIC3 -E-)S-4-E+EC- REGULATORY
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
17/127
Z2CIC3 +4P 4C( Z2CIC3 -E-)S-4-E+EC-REGULATORY
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
18/127
PERATURAN ZONASI adalah aturan berbasis ZONA- $etentuan pemanfaatanruang dan ketentuan teknis di buat berdasarkan zona
[1 #$5" $%a 1 a!'&a%]
;&a%5a%,FS@2
R@/
R@/
K@.
K@.
K@.
R@/
R@/
FS@2
FS@2
K@.
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
19/127
Sis!"+ P"+a%
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
20/127
PERATURAN
ZONASI merupakan
perangkat
pengendalianpembangunan ang
berada di dalam
regulatory system
ang merupakan
kebalikan daridiscretionary
system'
(iskresi dalam"egulator Sstemterbatas padaG4turan zoning teks'
dan zoning map
misalna batasantar zona'+"%i+)'#a%+'!i i%!"&&"!asi3
A5a s')s!a%si9a%, )"'+ 5ia!'&
5aa+ PZ, faktamenun ukkan
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
21/127
$asus antara Aillage of Euclid, 2hio melawan 4mbler "ealt =o.sering disingkat E'*i5 43 A+)"&', 5:5 .S.
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
22/127
3 S"(a&a8 P""+)a%,a% S')s!a%siPZ
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
23/127
ATURAN DASAR TEKNIK PENGATURANZONASI
- Pengaturan bersifat s!a!is- $etentuan*ketentuan teknis
pengaturan zona.- Perumusan zona- Pengaturan %enis kegiatan
dalam zona- Pengaturan intensitas
kegiatan pada zona
- Pengaturan teknis' tatamassa bangunan
- Pengaturan %enis dan standarminimum prasarana zona dankegiatan
- Pengaturan secara 5i%a+is- P"%"&aa% !"#%i#
"%,a!'&a% $%asi- Pengaturan perubahan
pemanfaatan ruang- +etoda dan teknik penilaian
permohonan perubahanpemanfaatan ruang
- +etoda dan teknik mitigasiperubahan pemanfaatanruang
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
24/127
Z$%i%, +a Di8asi#a% 5a&iRDTR 5a% TPZ
berisi pembagian blokperuntukan zona', denganketentuan aturan untuk tiap blokperuntukan tersebut
menggambarkan peta tata gunalahan dan lokasi tiap fungsi lahandan kawasan
Zoning text/zoningstatement/legal text:
berisi aturan*aturan regulation'
men%elaskan tentang tata gunalahan dan kawasan,permitted
Z$%i%, &",'a!i$% !"&5i&i5a&i:
23 S')s!a%si P"&a!'&a% Z$%asi
Penerapan teknik pengaturan zonasi
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
25/127
SU;STANSIPERATURANZONASI MATERI
Penerapan teknik pengaturan zonasimemungkinkan PZ lebih Jeksibel,mempertimbangan ARAH PENGEM;ANGANWILAYAHKOTA- danKARAKTERISTIKKONDISI SETEMPAT
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
26/127
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
27/127
CONTOH ATURANDASARKETENTUAN PEMANFAATAN RUANGDI SINGAPURA
$lasiKkasiZona
$lasiKkasi$egiatan
LPM diperbolehkan permitted'L=M bersarat consideration,
conditional'LM dilarang
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
28/127
Peraturan Zonasiharus memuat $ode Zona (eKnisi
Zona)Sub Zona
$ualitas lokalminimum
Ca!a!a%:Daa+ PZ !i5a#*'#' 8a%9a+"%9")'! T5a%a!a' ; 8a&'s a5a#"("asa% T5a%a!a' ; %9aaa3
K""%,#aa%Ma!"&i:
K'ai!asL$#aMi%i+'+
K""%,#aa%Ma!"&i:
K$5" 5a%D"%isi $%a
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
29/127
KEGIATAN VS ZONAFokus pada apakah suatu kegiatan perlu diatur )dikendalikan
atau tidak.(ampak kegiatan dalam suatu zonaSkala pelaanan.
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
30/127
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
31/127
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
32/127
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
33/127
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
34/127
KODEZONA
ZONA S') Z$%aKODE SU;
ZONA
KD; Ma#si+'+ KL; Ma#si+'+
KDHMi%i+'+
Ta!a ;a%,'%a% K"!"&a%,a%
F'%,si J aa% F'%,si J aa%
A&!"&iK$"#
!$&L$#ai%,#3
A&!"&iK$"#!
$&L$#a-i%,#3
kegiatan tembak menembak dansejenisnya harus dilengkapi pengaman.
(c)Tinggi bangunan maksimummempertimbangkan daya dukung lahan,kawasan keselamatan operasi penerbanganserta mempertimbangkan aspekkeselamatan.
PT P"&!a%ia% PT 2% 2% 2% 0,02 0,02 0,02 98% - Hanya untuk sarana dan prasaran pertanian
KH P"&'%!'#a% K8's's
IPAL KH1 50% 60% 60% 2,0 1,8 1,8 25% -N Permohonan pembangunan harus melalui pengkajianrancangan (design review) yang menilai dampakpembangunan tersebut terhadap berbagai aspek yang
berkaitanN Prasarana harus disediakan sesuai standar teknis,terutama kebutuhan parkir
PLTSA KH? 50% 60% 60% 2,0 1,8 1,8 25% -
Kaasa% ;a%5'%, U!a&a;a%,'%a% Ti%,,i 40% 40% 20% 3,2 3,2 1,6 52%
- N Ketinggian bangunan lebih dari 8 lantaiN Kepadatan penduduk rata-rata kurang dari 480 jiwa/Ha
;a%,'%a% S"5a%, 40% 40% 40% 1,6 1,6 1,6 52%N Ketinggian bangunan lebih dari 4-8 lantaiN Kepadatan penduduk rata-rata kurang dari 320 jiwa/Ha
;a%,'%a% R"%5a8 40% 40% 40% 0,6 0,6 0,6 52%N Kepadatan bangunan rata-rata kurang dari 1 bg/Ha,kepadatan penduduk rata-rata 50 jiwa/Ha
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
35/127
TEKNIK PENGATURAN ZONASI
PERTIM;ANGAN: A&a8 "%,"+)a%,a% kota)kawasan +isG 0onus)InsentiDe
Zoning P"&i%5'%,a% Kaasa% +isG Pengendalian pertumbuhan, down
zoning K$%5isi #$%!"#s!'a #aasa% resapan air, ban%ir, dll +isG
Floodplain Zoning K"!"&)a!a% s'+)"&5a9a dalam mewu%udkan rencana, persoalan
sosial dan ekonomi masarakat misG pzoning, Spot zoning A5a a!'&a% ai% 9a%, +"+'%9ai #"#'a!a% 8'#'+ a5a
s'a!' #aasa% 2Derla zoning +isG 4turan =agar 0udaa,
$$2P, Oisata, dll' A%!isiasi ""+)a%,a% 5i +asa +"%5a!a%, +isG =ontractzoning
P"+)ia9aa% "+)a%,'%a% !"ai! "%9"5iaa% i%
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
36/127
C$%!$8 P"%"&aa% T"#%i#P"%,a!'&a% Z$%asi
P$a R'a%,RTRW
Fa#!a 5iLaa%,a%
K"'!'sa%P$a R'a%,5aa+ RDTR
T"#%i#P"%,a!'&a%Z$%asi
$uning
Perumahan'
0eberapa
$apling warnamerahperdagangan' Gtidak sesuaiketentuanpemanfaatan
ruang dalam PZ
$uning *
$uning Conconforminguse
0eberapakapling diwarnamerah
p zoning
$uningperumahan'
@ampir semuasudah berubahmerahperdagangan'
+erah tidaksesuai dengan"-"O'
"ezoning.
Kas's 1: C$%!$8 K"!i#a P"%9's'%a% RDTR 5i a#'#a%
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
37/127
P$a R'a%, RTRW Fa#!a 5i Laa%,a% K"'!'sa% P$aR'a%, 5aa+RDTR
T"#%i# P"%,a!'&a%Z$%asi
$uning Perumahan' 0eberapa $aplingwarna merahperdagangan' G
tidak sesuaiketentuanpemanfaatan ruangdalam PZ
$uning *
$uning Conconforming use
0eberapa kaplingdiwarna merah
p zoning
$uning perumahan' @ampir semuasudah berubahmerahperdagangan'
+erah tidak sesuaidengan "-"O'
"ezoning.
$uning perumahan' 0eberapaperdagangan %enismasihdiperkenankanmenurut tabelketentuanpemanfaatan ruang
PZ'
$uning perumahan'
Kas's 1: C$%!$8 K"!i#a P"%9's'%a% RDTR 5i a#'#a%
C$%!$8 P"%"&aa% T"#%i#P"%,a!'&a% Z$%asi
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
38/127
Kas's .: C$%!$8 K"!i#a RDTR S'5a8 5is's'%
POLA RUANGDALAM RDTR
FAKTA DILAPANGAN
TEKNIKPENGATURAN
ZONASIPerumahan Perdagangan (alam
tabel ketentuanpemanfaatan PZtidak diperkenankan'
Con =onforming se
"ezoning
pzoning
dst dst dst
T"#%i# P"%,a!'&a% Z$%asi i%i- 8a&'s !"&,a+)a& 5aa+ "!a$%i%, )iasa%9a 5i!a+)a8#a% 5"%,a% #$5" 8'&'< #"*i a!a'a&si&3
C$%!$8 P"%"&aa% T"#%i#P"%,a!'&a% Z$%asi
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
39/127
?3 P"!a Z$%i%,
Pada dasarna peta zoning disusun )"&5asaa% "!a&"%*a%a $a &'a%, 5aa+ RDTR3
Peta zoning harus disusun pada s#aa "!a +i%i+a 1:?3000akan lebih baik %ika batas kapling tampak di peta'
Peta rencana pola ruang di "(-" seringkali )"'+
+"%,a#$+$5asi !"#%i# "%,a!'&a% $%asi34dana #")i(a#a% "%,"+)a%,a% wilaah dan #$%5isi 9a%,
)""+)a%, 5i aa%,a%, menebabkan peta pola ruangdalam "(-" perlu 5is"s'ai#a%>3
A!"&%a!i
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
40/127
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
41/127
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
42/127
a A!"&%a!i4" 5"si,% 5"%si!9 $4"&a9 $%"-he alternatiDe design densit oDerla allows i%*&"as"5&"si5"%!ia 5"%si!9 for deDelopment that +""!s a55i!i$%a5"si,% *$+a!i)ii!9 &"'i&"+"%!s. See =hapter
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
43/127
;ESAR KECILNYA ;LOKSU; ;LOK: S"+a#i% #"*i s"+a#i% !i5a#
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
44/127
+'5a8 5i)a*a&'+i!
0lok ang cukup besar, namun tidak semua "*< dikenakan -eknikpengaturan zonasi =, hana "*< di selatan maka blok harus+isalG ;LOK M
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
45/127
lebih spesiKk)kecil.
+isalG ;LOK M
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
46/127
;LOKM@1 ;LOK
M@.
;a!as ;a!as S')
Ka's' 5aa+ Pasa:-eknik pengaturan zonasi berupa pengendalianpertumbuhan =' diterapkan pada zona "< di 0lok +*;',
berupa tidak dipernankan merubah fasade maupun gaabangunan serta perubahan kegiatan selain untuk hunian.
3 CARA MENGGUNAKAN PERATURAN ZONASI
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
47/127
B3 CATATAN DAN KASUS
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
48/127
$asus*kasus teknis pertambangan dll' $epentingan Casional di daerah
$awasan keselamatan operasi penerbangan $$2P' sebagaioDerla zoning
$awasan strategis nasional misalna prambanan atauborobudur'
$epentingan ProDinsi di daerah @utan lindung $awasan reaspan air lintas daerah misalna $awasan 0andung
tara' Sungai pemanfaatan dan pengendalian'$asus*kasus terkait dengan tersebut di atas dalam peraturan zonasi
dapat diintegrasikan dalam aturan dasar maupun teknik pengaturanzonasi)-PZ
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
49/127
TERIMA KASIH5Q 4gustus 5>;7
D&3 RM3 P"!&'s Na!ai4a% I%5&a5(a!i-ST3- MT3
$elompok $eahlian Perencanaan dan Perancangan $otaSekolah 4rsitektur, Perencanaan dan Pengembangan $ebi%akan
Institut -eknologi 0andungE*mailG nataliDanRsappk.itb.ac.id
mailto:[email protected]:[email protected]7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
50/127
KLASIFIKASI ZONA DAN SU; ZONA SERTA KUALITAS RUANG YANG DIHARAPKAN
ZONA KODE SU; ZONA KODE D"
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
51/127
ZONA KODE SU; ZONA KODE D"
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
52/127
ZONA KODE SU; ZONA KODE D"ntensitas Pemanfaatan 5uang pada dasarnya ditetapkan dengan
mempertimbangkan tipe/karakteristik kegiatan komersial daya
dukung baik lahan dan kapasitas jalan 4%?!%+%+>?*
a*
pasar tradisional Zona yang peruntukan pasar yang dibangun dan dikelola olehemerintah, pemerintah daerah, swasta, badan usaha milikegara dan badan usaha milik daerah termasuk kerja sama
dengan swasta dengan tempat usaha berupa toko, kios,
counter, los dan tenda yang dimiliki/dikelola oleh pedagang
ecil, menengah, swadaya atau koperasi dengan usaha skalaecil, modal kecil dan dengan proses jual beli barang
dagangan melalui tawar menawar.
b* pusat perdagangan
dan jasa
# Zona usaha untuk melakukan usaha perdagangan, rekreasi,
estoran dan sebagainya yang diperuntukkan bagi kelompok,
erorangan, perusahaan atau koperasi untuk melakukanenjualan barang-barang dan atau jasa, dan terletak dalamangunan/ ruang yang menyatu.
c* Perdagangan dan jasa
linier
Zona perdagangan dan jasa berbentuk shopping
street/sepanjang koridor jalan.
Zona jasa yang nyaman, aman dan produktif untuk berbagai
macam pola pengembangan dilengkapi prasarana minimum parkir,yang memadai 4sesuai standar minimal* serta tidak menimbulkan
gangguan terhadap kepentingan umum. >ntensitas Pemanfaatan5uang pada dasarnya ditetapkan dengan mempertimbangkan
tipe/karakteristik kegiatan komersial daya dukung baik lahan dan
kapasitas jalan 4%?!%+%+>?*
Ca+'&a% C 2ampuran 2 Zona yang memiliki dua fungsi atau lebih yang bersinergi4hunian, perkantoran, pusat perbelanjaan, pusat rekreasi, pusat
pendidikan dan sebagainya* yang memiliki integrasi fungsional
dan fisik antar komponen fungsi sehingga penggunaanlahannya lebih intensif. >ntegrasi tersebut dapat berupa
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
53/127
ZONA KODE SU; ZONA KODE D"ntensitas&edang
2# Zona campuran dengan kepadatan sangat tinggi dengan huniandan kegiatan lainnya !" maksimum 3 $ dan ketinggian
bangunan hingga < lantai.
P"a%!$&a% P P"a%!$&a%6P"+"&i%!a8a%7
P Zona tempat kantor pemerintahan melaksanankan tugas danfungsinya.
Zona pemerintahan yang sehat, nyaman, selamat, aman dan asri
sesuai dengan ragam karakteristik dan tipe pemerintahan yangdikembangkan. egiatan penunjang terkait dengan pemerintahandiperkenankan sepanjang tidak mengganggu kegiatan
pemerintahan @tempat ibadah, kantinA.
a* antor kelurahan P
b* antor kecamatam P#
c* antorwalikota/bupati
P
d* antor provinsi P
I%5's!&i 5a%"&,'5a%,a%
I I%5's!&i 5a%"&,'5a%,a%
I Zona tempat kegiatan pengumpulan, pengolahan, pengepakandan pengiriman hasil industri yang tidak mempunyai polutan
Zona industri yang berkualitas tinggi dan ramah lingkungan 4tanpalimbah/gangguan lingkungan*, dan terlindunginya masyarakat dan
kepentingan umum dari kegiatan industri. !idalamnya dibatasi
penggunaan non industri, dilengkapi prasarana 4>P%+, parkir,bongkar-muat, gudang* minimum yang memadai
Wisa!a ;'a!a% W Bisata B Zona tempat rekreasi/tempat berwisata. Cbyek wisata dapatberupa obyek wisata alam seperti gunung, danau, sungai,pantgai laut atau berupa obyek wisata bangunan seperti
museum, benteng, situs peninggalan sejarah dll
Zona kegiatan yang mempunyai kelebihan baik itu secara fisik
alamiah maupun seni budaya dan dijadikan kawasan wisata.8embatasi penggunaan non wisata dan menyediakan prasarana
wisata minimum yang memadai
R'a%, T"&)'#aN$% Hi(a'
NH 5(?6 Publik ?6 5uang terbuka yang tidak termasukdalam kategori 5(6,berupa lahan yang diperkeras maupun yang berupa badan airdan dimiliki oleh publik/pemerintah kota.
5uang terbuka non hijau publik, yang nyaman dan mempunyai
fungsi sosial. 8engembangkan kegiatan aktif maupun pasif78enyediakan prasarana wisata minimum yang memadai.
a* +apangan C5
4Cutdoor*
?6.
b* (empat Parkir ?6.#
5(?6 Privat ?6# 5uang terbuka yang tidak termasukdalam kategori 5(6,berupa lahan yang diperkeras maupun yang berupa badan air
dan dimiliki oleh privat.
5uang terbuka non hijau privat, yang nyaman dan mempunyaifungsi sosial. 8engembangkan kegiatan aktif maupun pasif7
8enyediakan prasarana wisata minimum yang memadai
a* Plaza perkantoran
perdagangan dan jasa
?6#
P"a9a%a% U+'+ F P"%5i5i#a% F1 Zona untuk fasilitas lingkungan yang berfungsi untukmenyelenggarakan dan mengembangkan kehidupan umumdidalamnya terdapat kegiatan pendidikan, kesehatan,
peribadatan, Clahraga, transportasi dan sosial budaya.
+ingkungan pelayanan umum yang sehat, nyaman, selamat, aman
dan asri sesuai dengan ragam kepadatan dan tipe hunian yangdikembangkan. Pemanfaatan ruang pada zona fasilitas umum tidakdiperkenankan yang mengganggu berlangsungnya kegiatan fasilitas
umum.
K"s"8a!a% F.
P"&i)a5a!a% F:
Oa8 Ra,a 6I%5$$&7 F2
T&a%s$&!asi F?
S$sia ;'5a9a Fa* Dedung &erba Duna E0.
b* "alai +atihan erja E0.#
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
54/127
ZONA KODE SU; ZONA KODE D"P%+ 6
b* P+(&% 6
LAMPIRAN: DEFINISI DAN KUALITAS LOKAL
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
55/127
LAMPIRAN: DEFINISI DAN KUALITAS LOKALMINIMUM
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
56/127
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
57/127
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
58/127
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
59/127
LAMPIRAN: JENIS TEKNIK PENGATURANZONASI
4. 0onus)incentiDe zoning0. Performance zoning=. Fiscal zoning(. Special zoningE. Eclusionar zoningF. Inclusionar zoning3. =ontract zoning@. Cegotiated deDelopmentI. -(" -ransfer of (eDelopment "ight'!. (ownzoning$. pzoning1. (esign)historic preserDation
+. 2Derla ZoningC. Floating Zoning2. Flood Plain ZoningP. =onditional sesT. 3rowth =ontrol". Planned nit (eDelopment
A3 ;ONUSINCENTIVE ZONING
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
60/127
A3 ;ONUSINCENTIVE ZONING
Izin peningkatan intensitas dan kepadatan bangunantinggi bangunan, luas lantai' ang diberikan kepadapengembang dengan imbalan penediaan fasilitaspublik atau ruang terbuka hi%au' sesuai denganketentuan ang berlaku
=ontoh fasilitas publik ang dapat disediakan olehpengembangG 4rcade atau plaza Pengatapan ruang "uang bagi pe%alan Peninggian %alur pe%alan atau bawah tanah untuk
memisahkan pe%alan dan lalu lintas kendaraan "uang bongkar muat oU*street untuk mengurangi
kemacetan (an lain*lain
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
61/127
Pada dasarna insentif zoning merupakan pertukaranbersarat antara pemerintah kota dengan deDeloper. Pemkot memberi izin kepada deDeloper untuk membuat
bangunan lebih besar dengan pertukaran berupabeberapa fasilitas publik seperti plaza atau ruangterbuka, pedestrian ang lebih lebar, atau fungsi retailpada lantai dasar.
0onus ang didapat deDeloper adalah penambahan luaslantai bangunan melebihi batas ma pada peraturanzonasi.
K&i!i# !"&8a5a i%s"%!i< $%i%,G deDeloper memperoleh keuntungan ang lebih besar
dari pada ang diterima oleh publik. Seharusna nilainaseimbang.
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
62/127
Incentive Zoning merupakan suatu bentuk mekanismeker%asama antara Pemerintah $ota denganpengembang swasta' dalam mengembangkankawasan ) daerah ang berhubungan dengan
kepentingan publik Incentive zoning or bonus zoning can be used by atown to award a developer extra building density orheight in exchange for good aesthetic design or otherbenets. In larger towns, a developer may want tobuild several dozen housing units. !homas ". #aniels,
$%&&'
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
63/127
K""+a8a%: -eknik ini dapat menebabkan bengunan berdiri
sendiri di tengah plaza, memutuskan shoppingfrontage, dll.
Selain itu, teknik ini %uga cenderung lebih memberikankeuntungan kepada deDeloper dibandingkanmasarakat.
K'%*i #"s'#s"sa% i%s"%!i< $%i%,: corak desain ang spesiKk dan pertimbangan atas
kebutuhan publik dan penggunaanna. Insentif zoning lebih cocok diberlakukan pada kotadengan tekanan pasar ang tinggi angmengindikasikan minat ang tinggi padapembangunan.
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
64/127
C$%!$8 ;$%'sI%*"%!i4" Z$%i%,
$ota (allas adalah salah satu contoh kota angmenerapkan insentif zoning ang diterapkan pada pusatbisnis =0(', berupa insentif ang pemberian $10sebesar ; sampai 7 apabila menediakan ruang terbukahi%au ang sebanding pada lantai dasar bangunan di blokang sama. 4kan tetapi, pemberian insentif ini %ugaberdampak pada rendahna kualitas ruang terbuka angdikembangkan. "enefit/>ncentive(otal
>ncentive F
8a:imum lot coverageG 8a:imum
building height
5eHuired
parking
9illage >ndustrial I Cther !istricts
J$ n/a J3$ JK -3$
# J3$ J$ J$ J1K -#3$J J$ J3$ J#3$ J3K -#$
Q
;
Ma#assa&- .. Ma&"!
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
65/127
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
66/127
Incentive Zoning di Chicago
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
67/127
ON@SITE
PU;LIC PLAZA@POCKET
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
68/127
PU;LIC PLAZA@POCKETPARK
Ma#assa&- .. Ma&"!
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
69/127
RIVERWALK
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
70/127
WINTER GARDENS
INDOOR THROUGH ;LOCK
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
71/127
INDOOR THROUGH@;LOCKCONNECTION
OUTDOOR THROUGH ;LOCK
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
72/127
OUTDOOR THROUGH@;LOCKCONNECTION
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
73/127
OFF@SITE
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
74/127
;3 PERFORMANCE ZONING
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
75/127
$etentuan pengaturan pada satu atau beberapa blok
peruntukan ang didasarkan pada #i%"&(a !"&!"%!' 9a%,5i!"!a#a%. Performace zoning harus diikuti dengan standarkiner%a performance standards' ang mengikat, misalna G tingkat 12S 1eDel of SerDice, -ingkat Pelaanan' %alan
minimum, tingkat pencemaran maksimum, dll'
Penggunaan standar kiner%a pada penempatan setiap
klasiKkasi fungsi ang terdapat dalam zoning. Perizinandiberikan pada proek ang 5aa! +"%,"%5ai#a%"&s$aa% potensial ang akan dihasilkan dari fungsi)kegiatandibandingkan perizinan terhadap tipe kegiatan.
Performance zoning didesain untuk menusun standar*standarkondisi Ksik ang terukur, seperti G Sinar matahari $ebisingan 3etaran $apasitas infrastruktur dll.
;>
;
Ma#assa&- .. Ma&"!
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
76/127
K$%s"%9a dibuat pada awal tahun ;8:>an oleh !he
(uc)s *ounty, +ennsylvania +lanning *ommission untukmemberi izin standar Jeksibel bagi zoning hunian dalammelindungi ciri*ciri alam Frank ;8Q5G 5; $endig ;8Q>'.
T"&5aa! i8a# 6#$+'%i!as7 9a%, +"%$a#penggunaan performance zoning sebagai mekanismeperencanaanna, dengan alasanG
performance zoning merepresentasikan perubahan besar,
rata*rata warga menolak perubahan peruntukan gunalahanna,
dalam hal ini, adana kontroDersi dan perselisihan dihindarioleh institusi perencanaan $endig, ;8Q5G 57',
P"&s$aa% lain ang dihadapi 5aa+ +"%,,'%a#a%"&
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
77/127
Empat standar performance zoning ang digunakanuntuk men%amin kualitas lingkungan aituG
Rasi$ &'a%, !"&)'#a, untuk mengukur %umlah ruangterbuka terhadap keseluruhan area
Rasi$ "&+'#aa% #"5a ai&, untuk mengukur %umlahruang ang ditutupi oleh %alan, trotoar, bebatuan, lahanparkir, dan bangunan terhadap keseluruhan area
K"a5a!a% )a%,'%a% unit)@a' untuk penggunaanlahan perumahan
Rasi$ a%!ai )a%,'%a% untuk penggunaan lahanselain permukiman untuk mengukur luas lantai dalamsuatu bangunan terhadap keseluruhan area
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
78/127
K"'%!'%,a%: -eknik ini mampu untuk mengatasi lebih cepat
berbagai permasalahan ang terkait denganDariansi dan penggunaan bersarat karenakeputusanna dibuat berdasarkan standar angpasti
K""+a8a%: Pada kenataanna, sulit untuk menusun
standar ang pasti tersebut
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
79/127
;a!8 C8a&!"& T$%s8i- Mi*8i,a%G -he townshipVsordinance proDides KDe zoning districtsG
two traditional districts for rural, low*densit residential threeapplied to eisting settlements)epected deDelopment corridor.
-hese !8&"" 5is!&i*!sallow a range of uses either )9 &i,8!$& i!8 s"*ia "&+i!s for certain uses.
F$&! C$i%s- C$$&a5$G Pa%%"5 U%i! D"4"$+"%!6PUD7 options are applied to all parcels in cit.
(eDelopers ma choose conDentional zoning or the optionalP(.
P( proposals must meet a $i%! 4a'"
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
80/127
C$%!$8 P"&
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
81/127
$etentuan)aturan ang ditetapkan pada satu
atau beberapa blok peruntukan angberorientasi kepada peningkatan P4(.
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
82/127
C$%!$8 Fis*a Z$%i%,
Fis*a $%i%, 5i #$!a N" J"&s"9- padakawasan perumahan ditentukan oleh pemerintahkota maupun karakter kawasan perumahantersebut. Secara umum kebi%akan tersebut menaikkan
nilai perumahan dan %uga cenderungmeningkatkan biaa pelaanan pemerintahbagi masarakat ang memiliki rumah baru.
@asil ang diperoleh dari kebi%akan ini adalahpengendalian guna lahan.
D3 SPECIAL ZONING
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
83/127
$etentuan ini dibuat dengan s"si#sesuai dengankarakteristik setempat uniDersitas, pendidikan,
bandar udara' untuk mengurangi konJik antara areaini dan masarakat sekelilingna dengan pemanfaatanruang ang sesuai dengan area tersebut.
mumna untuk men%aga kualitas lingkunganketenangan, kelancaran lalu*lintas dan sebagaina'
Special Zoning di sekitar gedung parlemen
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
84/127
E3 EQCLUSIONARY ZONING
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
85/127
$etentuan)aturan pada satu)beberapa blokperuntukan ang menebabkan blok peruntukantersebut men%adi ekslusif. $etentuan inimengandung unsur diskriminasi misalna,penetapan luas persil minimal 9>>>m5
menebabkan masarakat berpenghasilan rendahtidak dapat tinggal dalam blok tersebut'.
Praktek zoning ini diterapkan pada zona angmempunai dampak pencegahan munculnabangunan rumah bagi masarakatberpendapatan rendah dan moderat.
$etentuan ini dimotiDasi oleh perhatian padapopulasi masarakat dibandingkan kebutuhanperumahan keseluruhan pada wilaah dimanamasarakat tersebut men%adi bagianna.
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
86/127
Eclusionar zoning termasuk teknik pengaturanzonasi ang cenderung mengandung unsurdiskriminasi. 0erdasarkan teknik pengaturan ini,
di dalam kawasan tersebut tidak boleh adakelompok masarakat berpenghasilan menengahke bawah dan kelompok minoritas.
Eclusionar zoning merupakan salah satuperangkat teknik zonasi ang disusun untukmen%aga karakter kawasan, internalisasieksternalitas, dan melindungi nilai kepemilikanproperty values'
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
87/127
C$%!$8 E*'si$%a&9 Z$%i%,
Penerapan eclusionar zoning di $ota Cew!erse, memberikan diskriminasi khususna padagolongan etnis tertentu dengan kondisi ekonomimenengah ke bawah karena membatasi golongan
tersebut untuk mengakses peker%aan, pendidikan,serta kualitas hidup ang baik.
Persoalan eclusionar zoning di Cew !erse %ugaberkaitan dengan masalah lingkungan karena
mempercepat proses sprawl pada kawasan urbandan suburban ang berdampak pada peningkatanpolusi udara dan air akibat pengkotak*kontakan.
F3 INCLUSIONARY ZONING
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
88/127
Inclusionar zoning merupakan suatu ketentuanang secara spesiKk memperbolehkan adana unit*
unit rumah dengan berbagai tipe dan ukurankepadatan, dengan tu%uan untuk menghilangkanunsur diskriminasi.
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
89/127
Inclusionar ordinances usuall reHuire the &$4isi$%$< a$&5a)" 5"i%, '%i!s $%@si!", and proDidea!"&%a!i4"s
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
90/127
$etentuan ini dihasilkan melaluikesepakatan antara pemilik properti dankomisi perencana (inas -ata $ota atau
-$P"()0$P"(' atau lembaga legislatif(P"(' ang dituangkan dalam bentrukkontrak berdasarkan $itab ndang*undang@ukum Perdata.
+elekat pada orangna, bukan padapropertina
+enggunakan hukum perdata
C ! 8 C ! ! Z i
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
91/127
C$%!$8 C$%!&a*! Z$%i%,
+enurut pengadilan tinggi $ota Oisconsin contract zoning
dianggap ilegal atas dasarG4 contract made b a zoning authorit to zone or rezone or not tozone is illegal and the ordinance is Doid because a municipalitma not surrender its goDernmental powers and functions or thusinhibit the eercise of its police or legislatiDe powers. $asus ini melibatkan pengembang pusat perbelan%aan ang
berencana mengembangkan area bowling pada lahan angsemula adalah pusat belan%a lokal.
+asarakat di kawasan tersebut dan sekitarna setu%u denganpengembangan area bowling namun tidak setu%u denganrencana pengembangan kegiatan lain pada bekas area
perbelan%aaan lokal tersebut. +asarakat mendesak pemerintah kota untuk menggagalkanrezoning pada area konJik.
4khirna kasus ini dibawa ke pengadilan tinggi Oisconsin dancontract zoning diputuskan sebagai kegiatan ilegal.
H3 NEGOTIATED DEVELOPMENT
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
92/127
Pembangunan dilakukan berdasarkan negosiasiantarstakeholder
-he application for deDelopment approDal and thenegotiated deDelopment agreement shall includethe followingG
4 +aster (eDelopment Plan SpeciKc design guidelines for the deDelopment
including consistenc with the =ount/sOellhead Protection 2rdinance
4 securit plan for wellhead protection of an
public potable water suppl wells both duringand after construction.
(an banak lagi sarat ang harus dipenuhi
3 &a%s "& $ "4" $+"%Ri,8!7
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
93/127
-(" adalah suatu inoDasi dan adaptasi darimekanisme pengendali rancang kota ang berhasilbagi beberapa kota.
-(" merupakan suatu perangkat implementasi angmendorong pengalihan secara sukarela daripembangunan pada suatu tempat)kawasan ang
ingin dipertahankan)dilindungi, ang disebutsebagai sending areas area pengirim', menu%utempat)kawasan ang diharapkan untukberkembang, ang disebut sebagai receiving areasarea penerima'.
Ri,8!7
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
94/127
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
95/127
Program -(" ini dapat digunakan dengan baik %ika minimaldiukur oleh aktiDitas pasar dalam pengembangan hakpemanfaatan lahan aitu Peter !.Pizor'G;. (istrik penerima harus pada tapak terbaik untuk pengembangan
lebih cepat. $ebutuhan infrastruktur harus tersedia di tempat dantapak penerima harus berada pada area ang memiliki perspektifpasar terbaik untuk pengembangan baru. Pembelian sertiKkat -("seharusna meningkatkan kepadatan dengan menggunakan haksebagai daa tarik untuk pengembang.
5. Proses peraturan dan peri%inan harus cukup terhubung untukmeakinkan pengembang ang %ika membaar untuk hak merekamaka mereka dapat membangun untuk kepadatan ang lebihtinggi.
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
96/127
7. (alam perancangan program -(" ang baik, bank angmembeli hak tidak memerlukan perlindungan lahanpertanian, tetapi bisa membantu petani untuk berbisnis.Sebagai contoh bank dapat membantu sebagai pembeliresort untuk pengembangan hak dengan menediakanpasar untuk hak*hak
9. -(" dapat melindungi lahan %ika larangan pengembangansifatna meneluruh dan perintah. Pada kawasan angdilindungi, kepadatan ang dii%inkan harus cukup rendahuntuk memberikan perlindungan terhadap penggunaanlahan ang diinginkan pertanian, ruang terbuka'.
6. Program ang terstruktur dengan %elasdan penerapan
konsep ang sederhana akan dapat dioperasikan lebih baikdaripada rumit dan pan%ang lebar. Penguranganpengaturan ang kompleks dapat memperbaikikepercaaan deDeloper.
:. Program ang menatukan semua actor ang terlibatpemilihan lahan, fasilitator, deDeloper' lebihmembuahkan hasil dan program harus didesain sesuaidengan kebutuhan rantai pembangunan.
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
97/127
(engan menggunakan -(" pemkot dapat memperolehpembangunan ang diinginkan dengan preserDasi bangunan
ang bernilai dengan memberikan kelonggaran dari peraturan,%uga memungkinkan bagi deDeloper ang menetu%uipengurangan penggunaan hak membangunna dalam lahantertentu untuk ditransfer kelebihan hakna ke lahan lain angingin dikembangkanna. 1ahan lain tersebut 5aa! sa(a)"&s")"a8a% a!a' !i5a# 5"%,a% a8a% aa%9abeberapa kota memperbolehkan mentransfer 5aa+ 5is!&i#
9a%, sa+a. (engan -(", pemilik dari lahan ang berada pada lingkungan
ang sensitif, lahan pertanian dan sending area penting lainnamenerima kompensasi dari hasil pen%ualan hak membangunang dapat dialihkan transferable development rights' milikmereka, atau -("s, sebagai imbalan atas pembatasan lahanmereka dari kemungkinan pembangunan di masa ang akandatang.
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
98/127
Pada program ini diharuskan adana area pengirimdan penerima.
Pada area penerima ang telah tumbuh sprawlsebelumna, mungkin telah terlambat untuk men%aminsuksesna program -(".
Selain itu, penghuni di dalam area penerima dapat sa%amenga%ukan keberatan atas peningkatan intensitas angditimbulkan oleh suatu program -(".
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
99/127
$eberhasilan mekanisme ini dialami +ontgomer=ount, +arland dimana -(" dipergunakan untukpreserDasi lahan pertanian ang berhadapan dengantekanan kebutuhan pembangunan hunian =oleman &Perrine, ;8Q5' karena proKl masarakatna releDan dikota ini.
Persoalan ang mungkin ter%adi terkait denganpenggunaan teknik ini diantaranaG dalam pengadministrasian dan penimpanan arsip
San (iego, 1ong 0each, Phoeni' persoalan pada kawasan ang menerima hak
membangun San (iego'
kebutuhan pasar pada hak pembangunan (allas' akibat dari hak membangun ang di%ual atau transfer,
landmar) structure akan men%adi resiko (enDer'.
C$%!$8 TDR
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
100/127
C$%!$8 TDR
In the case of the 1ong Island Pine 0arrens, some
towns intentionall spread out their receiDingareas to aDoid the political fallout of higher*densit deDelopment.
Ohen the -(" program was being deDeloped, thePine 0arrens =ommission was working on design
guidelines meant to promote compact townplanning. @oweDer, this laer of compleit andrestriction was too burdensome to beincorporated into each of the local town plans.
J3 DOWNZONING
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
101/127
W8"% $! *$%s$i5a!i$%- a! 4a*a!i$%- a%5s')5i4isi$% &"5"si,% a&" %$!
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
102/127
M"&'a#a% &"$%i%, a8a% ?ang seharusnadilakukan atas persetu%uan pemilik lahan? angmengubah peruntukkan lahan ang bernilai tinggimen%adi rendah. +isalna, guna lahan komersialdizonasi ulang diubah' men%adi guna lahan
permukiman. A#i)a! 5$%$%i%, i%i, terdapat penurunannilai lahan
-erdapat beberapa batasan dari teknik ini, aituG C$%s!i!'!i$%a i+i!a!i$%:1arangan secara hukum
untuk mengubah properti pribadi tanpa adanakompensasi
Eis!i%, 's": dowzoning tidak dapat digunakan untukmenghilangkan penggunaan ang ada saat ini
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
103/127
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
104/127
Ma#assa&- .. Ma&"!
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
105/127
Ma#assa&- .. Ma&"!
K3 UPZONING
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
106/127
+erupakan &$s"s #$%!&$4"&sia angbertu%uan untuk mengubah zonasi suatukawasan, ang memperbolehkan adanapeningkatan kepadatan atau penambahan gunalahan komersial.
Perubahan dalam klasiKkasi zoning terhadapsuatu properti dari penggunaan ang bernilaitinggi men%adi lebih rendah. +isalna, dariperuntukkan lahan perumahan men%adi komersial
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
107/127
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
108/127
3PRESERVATION
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
109/127
$etentuan*ketentuan pemanfaatan ruang dan
elemen lainna keindahan, tata informasi dll'untuk memelihara Disual dan #a&a#!"& )'5a9a-bangunan dan kawasan masarakat setempatang ditetapkan dalam peraturan*perundanganpelestarian.
A!'&a% 5a% a&a8a% "%,"%5aia% &"%$4asi5a% &"5"4"$+"%! disusun untukmengendalikan ketinggian dan massa bangunandalam suatu distrik, dan arahan rancanganarsitektur spesiKk untuk bangunan lama danbaru.
D"si,% &"4i" biasana diperlukan sebagaibagian dari proses pembangunan atau renoDasi.(esign reDiew dapat menediakan kebutuhanJeksibilitas untuk pembangunan ang sensitif.
K$+"%sasi 9a%, 5i5aa! $"8 "+ii#)a%,'%a% 8istoris biasana pengurangan pa%ak,
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
110/127
Estetika, faktor estetika dalam peraturan zoningditempatkan untuk mengeluarkan persaratandetail, mengontrol tanda, ketinggian bangunan,fasade bangunan, peraturan bangunan diataslahan, dan lansekap.
Pengendalian tanda sign controls', menekankanpada estetika dan komunikasi Disual. -anda angdii%inkan untuk dipasang harus memenuhi kriteriadalam hal ukuran, lokasi, %umlah informasi, %enisinformasi dan rancanganna.
@istoric and cultural preserDation, zoning untukkawasan preserDasi budaa dan se%arah ditu%ukanpada bangunan tunggal, kelompok bangunan dandistrik.
-ingkatanna melibatkan semua eleDasi, fasade%alan, interior ruang, lansekap, dan ruangterbuka.
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
111/127
C$%!$8 D"si,%His!$&i*P&"s"&4a!i$%
ndang*undang di PennslDania, Cational @istoricPreserDation 4ct of ;866 mengatur pendaftaran secaraCasional tempat*tempat berse%arah, dimana di dalamnatermasuk kawasan berse%arah, tapak, dan bangunan.Pemerintah kota umumna bergantung pada daftar
tersebut sebagai dasar untuk membuat penandaan padakawasan berse%arah dan tengaran ang memiliki nilaise%arah. (alam undang*undang tersebut %uga dibentukbadan khusus untuk menangani kawasan preserDasi4dDisor =ouncil on @istoric PreserDation'.
ndang*undang di PennslDania mengatur kawasanberse%arah dan pelestarian tengaran tanpa menimbulkanpersoalan apabila terlalu kaku dalam mengaturpenggunaan lahan dan pengembangan properti.
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
112/127
M3 OVERLAY ZONING
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
113/127
Satu atau beberapa zona ang mengacu kepada satu ataubeberapa peraturan zonasi misalna kawasan perumahan dikawasan ang harus dilestarikan akan meru%uk pada aturanperumahan dan aturan pelestarian bangunan)kawasan'
2Derla zone is a more comple zoning techniHue which isparticularl useful in areas of natural hazards. 4n oDerla zone is
placed on top of a base zone to create a double zoning ordinance. For instance, an area is zoned "*; single*famil, this is the base
zone. @oweDer, part of the area lies within a Joodplain. 4Joodplain oDerla zone FP*; could be placed on top of part of the"*; zone to creat tighter building restrictions, such as all newbuildings must be at least ;>> feet from the Joodwa. In othterwords, a proposed deDelopment would haDe to meet the zoning
reHuirements of both the "*; and the FP*; zone. -he adDantage of the oDerla zone is that it can be applied on top
of an of the town/s base zones.
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
114/127
a A!"&%a!i4" 5"si,% 5"%si!9 $4"&a9 $%"-he alternatiDe design densit oDerla allows i%*&"as"5
&"si5"%!ia 5"%si!9 for deDelopment that +""!s a55i!i$%a5"si,% *$+a!i)ii!9 &"'i&"+"%!s. See =hapter
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
115/127
N3 FLOATING ZONING
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
116/127
0lok peruntukan ang 5ia+)a%,#a%"+a%
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
117/127
$etentuan pemanfaatan ruang pada kawasanrawan ban%ir untuk mencegah atau mengurangikerugian ang disebabkan oleh ban%ir
-erdapat beberapa pendekatan padaperencanaan kawasan rawan ban%ir aituG
Pendekatan distrik tunggal single districts' angdisesuaikan dengan daerah kota dan desa dimananilai lahan rendah dan sukar memperoleh data.Pendekatan ini tidak disarankan pada daerahmetropolitan.
Pendekatan distrik ganda two district approach',
ang membedakan daerah aliran ban%ir dan tepialiran ban%ir ood fringe zones', dan pendekatanini sangat sesuai untuk daerah metropolitan.
3abungan distrik tunggal dan distrik ganda.
FLOOD PLAINZONING
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
118/127
ZONING
$etentuanpemanfaatan ruangpada kawasan rawanban%ir untuk mencegahatau mengurangi
kerugian
=ontoh Flood PlainZone 1ouisiana
C$%!$8F$$5 Pai%
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
119/127
F$$5 Pai%Z$%i%,
Ma#assa&- .. Ma&"!
P3 CONDITIONAL USES
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
120/127
Seringkali disebut sebagai pemanfaatan khusus,merupakan izin pemanfaatan ruang angdiberikan pada suatu zona %ika kriteria atau
kondisi khusus zona tersebut memungkinkan atausesuai dengan pemanfaatan ruang angdiinginkan
=onditional ses, penggunaan lahan untukkepentingan khusus dan kepentingan tertentu.
C ! 8 C 5i!i U
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
121/127
C$%!$8 C$%5i!i$%a Us"s
Santa "osaVs zoning ordinance lists uses which ma be permittedwithin single*famil residential districts with a conditional usepermit. -hese uses include churches, public or priDate schools,public building or utilit structures, parking lots, temporarsubdiDision sales oXces, and communit care and health carefacilities.
=hicoVs zoning ordinance lists Darious uses permitted with a usepermit issued b either a planning director or planning commission.-hese uses include temporar amusement attractions, theplacement of a building or structure on a lot or parcel which hasbeen moDed from another lot or parcel, public buildings andfacilities, parking or access located oU*site from the site being
serDed, priDate recreation centers, and planned deDelopments. Eachcit or count ma include in their zoning ordinance a wide Darietof uses which the will permit with a conditional use permit.
3 GROWTH CONTROL
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
122/127
Pengendalian ini dilakukan melalui faktor*faktorpertumbuhan seperti pembangunan sarana danprasarana melalui penediaan infrastruktur ang
diperlukan, mengelola faktor ekonomi dan sosialhingga politik
R3 PLANNED UNIT DEVELOPMENT
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
123/127
ntuk mencapai kenaikan pertumbuhan ekonomidan standar desain ang diinginkan, makadikembangkan P( ang memuat reDiew atasusulan perencanaan pembangunan dankewenangan dalam penusunan zoning distrik
aitu dalam hal kriteria standar dan batasan angdituangkan dalam P( tersebut. -u%uan dari Planned nit (eDelopment adalah
=allies dalam !ohnn Patta, ;88
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
124/127
(isebut %uga Cluster zoning (ipergunakan pada daerah
rural atau suburban angbaru di deDelop untuk
pertama kali. Street mapping technique +a%or streets remain as
ordinaril mapped thesubsidiar access andcollector streets are planned
at the same time as the
PERTIM;ANGAN PEMILIHANTEKNIK PENGATURAN ZONASI
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
125/127
TEKNIK PENGATURAN ZONASI
Fungsi, tu%uan, deskripsi, delineasi, kebi%akan,strategi dan program penataan ruang kawasanstrategis
$riteria atau perhatian concern' dalamperumusan teknik pengaturan zonasi kawasanstrategis minimum "#s!"&%ai!as-a#'%!a)ii!as- 5a% "si"%sipenanganankawasan
$ondisi guna lahan saat ini eksisting'
-eknik pengaturan zonasi ang dipilih berkorelasidengan aspek ditetapkanna kawasan strategis
7;
Pertimbangan -eknis
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
126/127
e ba ga e s
(aa dukung dan daa tampung. (aa dukung prasarana dan utilitas.
$arakteristik lingkungan, sosial,
ekonomi.
CATATAN
7/21/2019 Teknik Zonasi_Praktek Penyusunan RDTR Dan PZ_Petrus Natalivan 28 Agustus 2014
127/127
-eknik pengaturan zonasi harusditetapkan di awal, tidak mengikutiperkembangan pasar)kebutuhan.
-idak semua teknik pengaturanzonasi perlu dan tidak semua areaperkotaan diberikan teknik
pengaturan zonasi.