BOZZA PROPOSTA PIANO STRATEGICO 2018 - itea.tn.it Preventivo_2018.pdf · ITEA S.p.A. Piano strategico 2018 Pagina 4 2.1.1 Le manutenzioni Dal 2015, è stata attuata una radicale revisione

BOZZA PROPOSTA

PIANO STRATEGICO 2018

Trento, 31 gennaio 2018

PREMESSA

PREMESSA

PREMESSA

ITEA S.p.A. ISTITUTO TRENTINO EDILIZIA ABITATIVA

ITEA S.p.A. Piano strategico 2018 Pagina 1

PREMESSA

Il documento che segue viene prodotto ai sensi delle indicazioni contenute nella

“Convenzione per la regolamentazione dei rapporti finanziari tra Provincia autonoma di

Trento ed ITEA SPA ai sensi dell’art.3 , comma 9 della L.P. 7/11/2005 n.15”, ITEA SpA,

rinnovata nel 2016 fino al 31.12.2019.

All’art.3 della suddetta convenzione è previsto che “… la Società presenta alla Provincia

entro il 15 settembre di ogni anno una proposta di piano strategico a valenza

triennale”.

Tuttavia nella stesura e definizione del presente piano non si è potuto prescindere dalle

seguenti considerazioni.

- il piano strategico provinciale 2007- 2016 e’ scaduto ed e’ in corso la definizione di

una nuova programmazione che necessariamente coprirà il periodo oggetto del

presente piano;

- il piano triennale precedente e’ stato approvato in data 19 dicembre dalla Giunta

provinciale per il solo anno 2017 lasciando quindi in sospeso la valutazione dei

programmi per l’anno 2018 – 2019.

Con tali presupposti pertanto la Società si è limitata ad individuare il programma per il

2018, riservandosi le future integrazioni e/o modifiche una volta definiti i livelli di

programmazione a medio termine (quinquennale) con la PAT, ed alla stesura del

documento programmatico.

Nel piano, sono individuati gli obiettivi da consolidare ed i risultati da conseguire, in

termini di:

- investimenti da realizzare direttamente, distintamente per gli alloggi di edilizia

sociale e quelli destinati alla locazione a canone moderato;

- interventi di ammodernamento del patrimonio per l’efficientamento energetico

attraverso operazioni di EPC;

- operazioni di razionalizzazione del patrimonio immobiliare, in particolare attraverso

operazioni di vendita, permuta nonché dismissione dello stesso;

- gestione degli alloggi di proprietà e di quelli in disponibilità da soggetti terzi;

- gestione degli immobili diversi dagli alloggi;

- aspetti afferenti la gestione operativa, con particolare riguardo a quelli finalizzati

all’efficientamento sia dei servizi rivolti all’utenza sia dei processi interni.

Per quanto attiene agli investimenti, nel Piano Strategico sono altresì indicati,

distintamente per gli interventi riguardanti gli alloggi di edilizia sociale e per quelli

afferenti gli alloggi destinati alla locazione a canone moderato o concordato, i costi, le

modalità di finanziamento ed i tempi di realizzazione previsti.

Nel documento è data specifica evidenza degli oneri previsti a carico del bilancio della

Provincia.

Il Piano strategico, eventualmente rivisto alla luce dei contenuti della manovra

finanziaria, è soggetto all’approvazione della Giunta provinciale, successivamente

all’approvazione del bilancio della Provincia, e costituisce la programmazione

concordata fra Provincia e Società prevista dall’articolo 3 comma 9 della legge

provinciale.”

Il Piano potrà, quindi, essere oggetto di modifiche anche strutturalmente rilevanti al

realizzarsi delle diverse iniziative in corso. Pertanto, occorre ribadire che i dati riportati

all’interno del presente documento si riferiscono ad uno scenario, allo stato “attuale”,

letteralmente immutato rispetto a quanto evidenziato in recenti e precedenti


documentazioni; un’assunzione che andrà modificata nel momento in cui si

verificheranno futuri sviluppi alle fattispecie sopradescritte.

1. DEFINIZIONE LINEE STRATEGICHE E OBIETTIVI:

La sfide che la Società si troverà ad affrontare nell’anno in oggetto sono molteplici che

si possono raggruppare in due attività principali:

Individuazione in un nuovo piano straordinario degli obiettivi a medio lungo termine

della Società; a tale scopo andranno esaminate le azioni e le strategie derivanti da una

cornice di programmazione complessiva, in costante evoluzione, condivisa con il socio

Provincia Autonoma di Trento;

il rafforzamento della natura e nuova mission dell’attività di ITEA nel mercato

provinciale, guidato dalla prospettiva del miglioramento continuo, ponendo al centro i

valori della persona, della tutela dell’ambiente e della sostenibilità allo scopo di fornire

un servizio di edilizia residenziale pubblica ottimizzando le risorse a disposizione.

I dati economici della Società, esposti per l’esercizio 2018 vanno valutati considerando i

fattori di seguito elencati che connotano il terreno su cui ITEA S.p.A. si trova ad

operare;

- il mutato carico di pressione fiscale cui è soggetta la Società in seguito

all’approvazione degli emendamenti alla Legge finanziaria 2016 da parte del

Governo;

- il conseguente mutamento del rapporto esistente fra icosti generali della società,

e i ricavi da canoni, in prospettiva, in grado di assicurare l’equilibrio della

gestione caratteristica;

- la conferma dell’indispensabilità dell’apporto dei contributi della PAT per far

fronte agli investimenti;

- le possibili economie derivanti da una più efficiente gestione dell’alloggio sociale

ivi compresi quelli a canone concordato e moderato.

Di seguito viene presentata nel dettaglio la programmazione prevista per l’anno 2018,

sia sotto l’aspetto economico che sotto l’aspetto funzionale.


2. IL PROGRAMMA DEGLI INVESTIMENTI

Considerata in generale la ripresa economica a livello provinciale la società propone in

base alle disponibilità delle risorse finanziarie da destinare agli investimenti,

l’attivazione di interventi secondo la seguente linea programmatica:

1. interventi potenzialmente conferibili al Fondo immobiliare Housing Sociale Trentino;

2. alloggi da porre in cessione in continuità con gli obiettivi del Piano Straordinario

2007-2016 per l’edilizia abitativa sociale, approvato dalla Giunta provinciale nel

2007;

3. interventi di manutenzione programmati nell’ambito del piano di sviluppo,

conduzione dei cantieri in corso di lavorazione senza attivazione di nuove iniziative,

messa in sicurezza di immobili attualmente non oggetto di interventi (per quanto di

competenza del 2018 cfr.allegato 3 Piano Triennale di manutenzione di ITEA S.p.A.

2017-2019);

4. possibili permute patrimoniali allo scopo di razionalizzare il patrimonio abitativo della

Società economicizzando la gestione dello stesso. (Cfr. dettaglio paragrafo 4.1)

5. nuove costruzioni per far fronte alla domanda di alloggio sociale.

Nel programma degli investimenti vengono ricompresi anche quelli relativi alla

manutenzione straordinaria. (Cfr. allegato1)

2.1 MANUTENZIONI e POLITICHE ENERGETICHE

Le già citate linee di impostazione della manovra di bilancio della Provincia Autonoma di Trento

richiamano l’intero sistema provinciale ad una razionalizzazione e riqualificazione delle spese di

investimento attraverso l’applicazione di criteri di forte selettività, concentrando le risorse

verso gli investimenti sul patrimonio immobiliare vetusto o non ancora soggetto ad interventi

di manutenzione straordinaria. In tale ambito ITEA S.p.A., quindi, ha predisposto un Piano

Triennale di manutenzione di ITEA S.p.A. 2017-2019 nel quale è definita una forte azione di

programmazione e coordinamento degli interventi di manutenzione finalizzati in particolare al

risparmio energetico ed all’utilizzo di fonti energetiche alternative.

Inoltre va qui sottolineato che, per effetto della Legge di Bilancio 2018, sono state estese le

agevolazioni per gli interventi di efficienza energetica anche agli istituti autonomi per le case

popolari (IACP) non solo per quelli sulle parti comuni che danno diritto a detrazioni maggiorate

del 70 e del 75 % (come attualmente previsto) ma anche per gli altri tipi di intervento. Le

detrazioni possono essere utilizzate dagli enti aventi le stesse finalità sociali degli IACP, istituiti

nella forma di società che rispondono ai requisiti della legislazione europea in materia di in

house providing e che siano costituiti e operanti alla data del 31 dicembre 2013, per interventi

di efficienza energetica realizzati su immobili, di loro proprietà, ovvero gestiti per conto dei

comuni, adibiti ad edilizia residenziale pubblica, nonché dalle cooperative di abitazione a

proprietà indivisa per interventi realizzati su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in

godimento ai propri soci (nuovo comma 2-septies art. 14 D.L. 63/2013). Con lo stesso

provvedimento, inoltre il Legislatore ha confermato le detrazioni, nella misura dell’80 per

cento, per le spese relative agli interventi su parti comuni di edifici condominiali ricadenti nelle

zone sismiche 1, 2 e 3, o nella misura dell’85 per cento ove gli interventi determinino il

passaggio a due classi di rischio inferiori, finalizzati congiuntamente alla riduzione del rischio

sismico e alla riqualificazione energetica, ancorchè in alternativa alle detrazioni previste

rispettivamente dal comma 2-quater dell’art. 14 e dal comma 1-quinquies dell’art. 16 (D.M.

58/2017).

Un provvedimento questo che apre scenari ancora più interessanti in tema di investimenti sugli

immobili di proprietà della Società.


2.1.1 Le manutenzioni

Dal 2015, è stata attuata una radicale revisione del sistema delle manutenzioni della

Società, revisione che ha garantito, nel biennio appena trascorso, la re-immissione di

un numero considerevole di alloggi a disposizione della popolazione interessata,

coprendo definitivamente il gap registrato nel recente passato.

Tale azione è stata possibile grazie alla riorganizzazione dei processi e procedure in uso

e alla completa implementazione della dotazione informatica, ora in grado di assicurare

riscontri immediati sullo stato delle attività. Il prossimo anno si caratterizzerà pertanto

dal costante consolidamento dei suddetti processi, finalizzato da un lato alla riduzione

dei costi medi per la manutenzione degli alloggi, dall’altro, alla ottimizzazione del

processo manutentivo degli “alloggi di risulta”.

Saranno, inoltre, programmati da un lato, interventi di manutenzione necessari ed

urgenti di messa in sicurezza di immobili attualmente non oggetto di interventi nel

breve medio termine, dall’altro saranno effettuate le analisi della vulnerabilità sismica

del patrimonio edilizio della Società al fine di individuare gli interventi strutturali

necessari per l’adeguamento e il miglioramento sismico degli edifici esistenti, gli

strumenti di monitoraggio e, la valutazione costi/benefici”.

Verrà infine valutata là dove possibile l’attuazione di interventi di miglioramento delle

prestazioni sismiche e di riqualificazione energetica profonda degli edifici che, se

opportunamente associati, consentono di realizzare notevoli economie marginali e di

scala nell’esecuzione dei programmi, oltreché minimizzare i tempi di disagio per gli

occupanti degli edifici interessati dagli interventi.

2.1.2 Il Programma di interventi per la riqualificazione energetica del patrimonio di ITEA SpA

e attivazione di strumenti di partenariato pubblico privato.

Per quanto attiene agli investimenti in materia ambientale ITEA si è adoperata, nel

corso del 2017, nella promozione di iniziative di “project financing” per opere di

particolari dimensioni finalizzate ad alti contenuti di risparmio energetico che, oltre a

costituire un importate beneficio in termini di salvaguardia dell’ambiente, assicura in

prospettiva un significativo risparmio per l’utenza.

La Società, ha elaborato un progetto di bando pilota finalizzato alla sottoscrizione di un

contratto di EPC che, in sintesi, prevede il raggiungimento dei seguenti obiettivi:

- un obiettivo primario consistente nella riqualificazione energetica degli edifici

identificati, al fine di conseguire significativi risparmi energetici e un maggiore

confort ambientale;

- un secondo obiettivo consistente nel conseguimento di un risparmio energetico

garantito, rappresentato dal minore consumo di energia primaria, che il

Contraente assicura alla Società a seguito degli interventi che andrà ad eseguire

su ciascun immobile e per tutta la durata del Contratto, durante la quale il

Contraente provvede alla gestione, conduzione, manutenzione delle opere e alla

fornitura dei vettori energetici.

Tale progetto troverà la sua realizzazione nel corso del 2018 e costituirà il modello sul

quale la Società intende sviluppare un piano di riqualificazione ampio dell’intero

patrimonio immobiliare, piano che prenderà avvio già nel prossimo triennio per

esaurirsi presumibilmente nell’arco di 10 anni.

Il programma prevede la realizzazione di interventi di riqualificazione attuati attraverso

forme di partenariato pubblico privato così configurabili:


Investimento per la realizzazione degli interventi 7.000.000 €

di cui

Massimo importo a carico ITEA S.p.a.

a valere su finanziamenti provinciali a intera copertura dell’importo 2.100.000 €

Massimo importo a carico dei partner privati 4.900.000 €

2.1.3 Programma di investimenti di natura straordinaria in esito ai risultati del bilancio 2015

Sempre in ambito manutentivo proseguirà l’esecuzione di appositi interventi di natura

straordinaria programmati in seguito al buon andamento del bilancio della società nel

corso del 2015, finalizzati:

1. ad accrescere il livello di sicurezza per l’utente quali la sostituzione dei portoncini

blindati (in edifici ante 1990); ad adeguare il comfort e la vivibilità per utenza con

bisogno soggettivo;

2. a riqualificare dal punto di vista energetico quegli alloggi non ricomprendibili in

interventi attuabili attraverso forme di partenariato pubblico privato, in quanto con

numero limitato di alloggi, anche con impianti autonomi e dislocati fuori dai centri

principali;

3. ad attivare equipe operative che possano prendersi cura delle piccole manutenzioni

per il mantenimento del decoro dei fabbricati nelle modalità più efficienti.

Nel già citato programma di manutenzione 2017-2019 sono indicati gli interventi che si

andranno a realizzare nel prossimo futuro, tenendo presente che, trattandosi talvolta di

lavori che riguardano immobili a proprietà mista ITEA S.p.A.– privati, la tempistica e/o

realizzabilità degli stessi è condizionata alla condivisione con i comproprietari degli

obiettivi da raggiungere.

MANUTENZIONI STRAORDINARIE e RIQUALIFICAZIONE STRUTTURALE ED

ENERGETICA

DESCRIZIONE 2018

Programma di manutenzione straordinaria, alloggi di risulta e

riqualificazione strutturale ed energetica 10.000.000

Partenariato Pubblico Privato – PPP (stima) 7.000.000*

Programma di investimenti di natura straordinaria in esito ai

risultati del bilancio 2015429 del 19/12/2016 (5.000.000 in tre

anni)

1.550.000

(*) di cui Euro 2.100.000 finanziati attraverso il contributo della PAT, il rimanente

sostenuto con i risparmi derivanti dall’efficientamento e dai relativi benefici fiscali ad

esso connessi.

2.2 L’ATTIVITA’ DI RICERCA E SVILUPPO

Nell’ambito della politica degli investimenti, ITEA S.p.A intensificherà la collaborazione presso il

GBC (Green Building Council Italia), associazione nazionale volta a favorire e accelerare la

diffusione di una cultura dell'edilizia sostenibile, guidando la trasformazione del mercato

dell’edilizia, anche con il coinvolgimento di Federcasa.

Inoltre è stato approvato dalla Commissione europea il progetto europeo Stardust, presentato

dalla Società in cordata con altri player locali, nell’ambito della misura europea Horizon 20 20


finalizzato tra l’altro ad importanti interventi di riqualificazione sul quartiere e sulle Torri di Madonna

Bianca nel Comune di Trento; un nuovo approccio questo per operare sul patrimonio comune e su edifici

di proprietà con interventi che siano sostenibili anche economicamente, avvalendosi di professionalità di

alto profilo ed in una logica di collaborazione e rete tra i soggetti territoriali ed extra territoriali. (Cfr.

allegato 4).

In particolare con la firma in data 30 agosto 2017 del Consortium Agreement la Società

diventa soggetto beneficiario nell’accordo di sovvenzione per il progetto intitolato “MODELLO

URBANO HOLISTICO E INTEGRATO PER SMART CITIES (STARDUST)” e da mandato al

coordinatore (CENER - Pamplona) di presentare e firmare a suo nome e per suo conto

eventuali modifiche dell'accordo, conformemente all'articolo 55.

La Società è ora beneficiaria accettando la sovvenzione e l’impegno ad attuarla

conformemente all'accordo stesso, con tutti gli obblighi e le condizioni che esso stabilisce.

Pertanto, dal 1 ottobre 2017 decorrono i 60 mesi di durata dell’intero progetto, dando

l’autorizzazione ai partners ad iniziare a rendicontare le prime spese soggette a finanziamento.

Si rende quindi necessaria la definizione di un quadro economico relativo alla parte di progetto

di competenza di ITEA SpA, che si impegnerà in tal senso per giungere ad un progetto

definitivo approvato entro il mese di giugno 2018, dando subito seguito alla predisposizione

del bando di gara per l’aggiudicazione dei lavori. L’impegno finanziario complessivo per

l’investimento in oggetto ammonta a Euro 11.040.230 di cui Euro 1.869.756 coperti con il

contributo Europeo, Euro 2.100.000 attraverso il Fondo europeo di sviluppo regionale (FESR)

ed il rimanente fabbisogno attraverso finanziamenti in corso di definizione.

Si precisa infine che tali attività saranno sempre svolte nell’ambito dell’osservanza delle

Direttive PAT impartite alle società di sistema.

2.3 IL FONDO HOUSING SOCIALE TRENTINO

Con delibera della Giunta provinciale n.400 del 2 marzo 2012, la Provincia autonoma di

Trento ha dato il via alla promozione di un Fondo comune di investimento immobiliare

chiuso, denominato “Fondo housing sociale Trentino”, che si pone come strumento

innovativo di partnership pubblico-privata volto ad implementare a regime un’offerta

strutturata di alloggi cd. “a canone moderato” fungendo al contempo da attivatore di

processi nel mercato immobiliare, ancora in difficoltà.

Il Fondo, destinato ad operare attraverso la coordinata attività di più soggetti, si pone

come obiettivo la realizzazione di alloggi sociali da locare a canone moderato

(consistente nel canone di mercato ridotto di una quota del 30%) dando corpo a quella

che è stata definita “Edilizia privata sociale”, ovvero quell’insieme di azioni che, a

complemento dell’edilizia residenziale pubblica strettamente intesa, si occupa di ovviare

al disagio abitativo di coloro che non possono permettersi, per la loro situazione

reddituale, di accedere al bene casa direttamente sul libero mercato, soprattutto nei

centri ad alta tensione abitativa, ma nemmeno accedere agli interventi di edilizia

residenziale pubblica strettamente intesa.

In questo quadro di riferimento ITEA S.p.A. proseguirà la collaborazione, vagliando la

possibilità di conferire al Fondo unità immobiliari non destinate all’edilizia residenziale

pubblica, al fine di creare una forma di partnership che per sua natura ha lo scopo di

integrare le politiche provinciali di welfare a sostegno dell’abitazione. In questa logica

sono in corso di definizione il conferimento al Fondo:

- dell’area di Roncafort – via Caneppele per la realizzazione di n.39 alloggi, del

valore di circa 1,4 milioni di euro;

- dell’area di Borgo Valsugana;

- del compendio immobiliare di Mori.


3. I RICAVI - ANALISI AREA AFFARI

3.1 EDILIZIA RESIDENZIALE

Da un’analisi dei dati attualmente in possesso della Società, si può ipotizzare che la

dinamica dei canoni di locazione per i futuri anni continuerà ad essere influenzata dai

seguenti fenomeni:

a) uscita di nuclei con ICEF superiore a 0,34 tenuti a pagare il canone di mercato e che

probabilmente già versavano ad ITEA un canone sostenibile medio-alto;

b) ingresso di nuove famiglie che, per effetto del loro ICEF (inferiore a 0,23), pagano

canoni di locazione medio-bassi, ancorché mitigati dal lieve incremento del canone

minimo, passato, nel tempo, da 10€ a 25€ per collocarsi agli attuali €40;

c) entrata in vigore del correttivo ICEF, che con il provvedimento provinciale D.G.P. n.

2110/2017 opera, dal primo gennaio 2018. Si tratta dell’adeguamento del reddito di

riferimento per la determinazione dell’indicatore ICEF in materia di edilizia abitativa

pubblica nella misura della variazione tendenziale dell’indice nazionale dei prezzi al

consumo per le famiglie di operai ed impiegati (FOI) del mese di settembre 2017 in

misura pari all’uno per cento (1%); l’effetto di tale provvedimento è una diminuzione

del valore dell’Icef e con esso una contrazione del canone di locazione dei nuclei

interessati che risiedono in alloggi Itea.

Un insieme di fattori questi che rendono di difficile previsione il flusso dei canoni a

disposizione della Società condizionandone la programmazione.

Sempre sul fronte dell’edilizia residenziale, ITEA S.p.A proseguirà la propria attività per

la messa a disposizione di alloggi da destinare alla locazione a canone moderato

attraverso la stipulazione di appositi protocolli di intesa con gli enti locali interessati.

Prosegue, inoltre, la locazione di alloggi a canone concordato, che riveste natura

residuale rispetto alla locazione di alloggi a canone sostenibile e moderato, nei casi

previsti all’art. 5 della L.P. 15/2005, per i quali si prevede la pubblicazione di appositi

bandi.

3.2 LOCAZIONI DIVERSE DA ALLOGGI

Per quanto attiene a questo particolare “comparto” dell’attività della Società valgono le

seguenti considerazioni.

La crisi che sta attraversando l’intero settore del commercio servizi e artigianato si

ripercuote gioco forza anche sulla dinamica degli affitti commerciali che da qualche

anno sono connotati da una certa sofferenza, fattore questo che spiega la difficoltà con

la quale la società riesce a locare a canoni di mercato gli immobili commerciali.

Sul fronte degli immobili accessori quali ad esempio i garage, dato l’elevato numero di

sfitti, la società ha predisposto un progetto in grado di limitare e sostenere la locazione

di tali u.i. altrimenti non produttive di reddito.

In sintesi, ITEA Spa, applica una promozione speciale sui canoni di locazione di garage e posti

auto interni per i nuovi contratti stipulati dal 1° luglio 2017 al 30 giugno 2018 negli edifici con

una "sfittanza" uguale o maggiore del 50% delle unità esistenti.

La Società propone in locazione garage e posti auto interni negli stabili con le caratteristiche

sopra descritte, ad un canone di locazione mensile di 1 euro (più spese accessorie se

dovute) per i posti auto interni e di 2 euro (più spese accessorie se dovute) per i


garage per i primi 12 mesi di locazione purché il contratto sia stipulato nel periodo tra il

1/7/2017 e il 30/06/2018. Per questi stabili è previsto un ulteriore periodo di 12 mesi all’importo

mensile del nuovo listino scontato del 30%. Dal venticinquesimo mese di locazione, il canone

applicato sarà l’importo del nuovo listino, comunque già ribassato del 15% rispetto al

precedente.

La promozione è rivolta anche ad Enti, associazioni e aziende che intendono prendere in locazione

in un unico contratto, 5 o più unità immobiliari ubicate nello stesso stabile. Per questi soggetti è

previsto dal 13° mese di locazione uno sconto del 30% rispetto al listino per l’intera durata

contrattuale.

All’importo di 1€ o 2 € del canone di locazione mensile vanno aggiunte le spese condominiali

laddove previste e l’IVA dove dovuta per legge.

Infine, le unità concesse in comodato gratuito ai comuni, con contratto stipulato

prima dell’entrata in vigore della L.P. 15/2005 e non discendenti da un impegno

assunto da ITEA quale condizione per la cessione gratuita dell’immobile, sono 192 per

un totale di mq 20.009.

3.3 GESTIONE ALLOGGI DI COMUNI, DEMANIO E TERZI

L’attività di gestione alloggi di Enti terzi che ITEA S.p.A. ha avviato da qualche anno

riguarda in particolare i comuni di Pergine Valsugana, Trento, Tiarno (dal 1/1/2010

Comune di Ledro), Arco, Tenno e Valda, Rovereto, Riva del Garda, Brez, Avio, Ala e

Palù del Fersina.

La gestione centralizzata del servizio di edilizia residenziale pubblica produce indubbi

vantaggi a livello di sistema. Da una parte infatti si ottengono notevoli economie di

scala e dall’altra si rendono omogenee qualità e modalità di erogazione del servizio.

4. VALORIZZAZIONE PATRIMONIO

4.1 CESSIONI E PERMUTE

Si prevede di porre in essere tutte le operazioni necessarie, comprese la cessione di

alloggi e unità ad uso non abitativo, nel solco di quanto prescritto nel Piano

Straordinario 2007-2016 in merito alla razionalizzazione del patrimonio abitativo e non

di ITEA S.p.A.. La procedura di vendita degli alloggi sfitti si sviluppa nelle seguenti fasi:

pubblicazione del bando d’asta, aggiudicazione (dopo un lasso di tempo di circa 20-25

giorni dalla pubblicazione), verifica dei requisiti dichiarati, presa d’atto dell’esito della

gara in Consiglio di Amministrazione, rogito.

La cessione degli alloggi occupati prevede una diversa procedura caratterizzata dal

preventivo sondaggio dell’interesse dell’inquilino all’acquisto, delibera di vendita del

Consiglio di Amministrazione, accettazione della proposta di vendita da parte

dell’interessato, rogito. Nell’ipotesi di mancato accordo con l’inquilino, la procedura

prevede il cambio alloggio coattivo e la successiva attivazione della normale procedura

di vendita degli alloggi sfitti.

L’esecuzione di tutte le fasi sopra descritte, nel loro complesso, richiede - per arrivare

al rogito - un lasso di tempo di almeno cinque mesi ipotizzando che la gara non vada

deserta e che l’interessato accetti di acquistare l’alloggio che occupa per il prezzo

proposto.

Un ulteriore canale di valorizzazione del patrimonio immobiliare è costituito dalle

operazioni di permuta di unità immobiliari da realizzarsi con gli EE.LL. e soggetti privati

interessati. Si tratta di far convergere su gruppi o singole unità immobiliari i diversi

interessi degli attori coinvolti al fine di trovare risorse o opportunità per incrementare


l’offerta di alloggi sociali sul territorio. Peraltro, sono al vaglio ulteriori ipotesi di

permute di compendi immobiliari che non troveranno più concretizzazione in nuove

costruzioni e che sono qualificati quali “ruderi”, nei confronti dei quali possono essere

esaminate, in accordo con le amministrazioni interessate, nuove soluzioni urbanistiche

che ne riattualizzino la funzione e pertanto il loro utilizzo ad uso del territorio. In tale

ambito sono in corso degli approfondimenti con l’Opera Universitaria di Trento per una

permuta immobiliare che interesserebbe il compendio denominato “la Nave” di Trento

in via S.Pio X°.

5 LA STRUTTURA DEI COSTI

5.1 L’ORGANIZZAZIONE:

Come già accennato dall’agosto 2017 la Società si è dotata di una nuova organizzazione

che ha introdotto le seguenti novità nella struttura della stessa.

E’ stata soppresso il Settore Servizi Patrimonio con la ricollocazione dei processi in

gestione allo stesso alle altre strutture. Sul settore tecnico le competenze più tecniche e

sui Settori Gestione Casa e Immobiliare, Amministrazione e Affari Generali le

competenze di tipo amministrativo, secondo una logica di affinità di materia.

E’ stata attribuita al Dirigente del Settore Affari Generali l’attività di coordinamento

della Struttura, nonché l’attività di collegamento tra gli Organi Statutari e la Struttura

stessa; è stato istituito un Ufficio Partenariato pubblico privato e gestioni condominiali

che ha il compito di studiare la messa a punto di interventi costruttivi o di

riqualificazione energetica di edifici che coinvolgano risorse economiche provenienti in

tutto o in parte da soggetti privati. L’Ufficio Back Office è stato accorpato al Settore

Affari Generali, con l’eccezione delle attività di gestione della morosità, le quali – per la

loro affinità alla materia contabile – sono state trasferite al Settore Amministrazione.

nell’ambito della dotazione del personale sono state previste:

- la copertura della posizione dirigenziale del Settore Amministrazione

- la copertura della posizione di un vice Dirigente nell’ambito del rinominato Settore

Tecnico;

- la copertura di due preposizioni ad Uffici, uno del Settore Tecnico ed uno del Settore

Amministrazione

- l’adeguamento dell’indennità di preposizione alle figure dirigenziali e di quadro/direttore

, a fronte di specifiche maggiori e nuove responsabilità e funzioni;

- il riconoscimento di indennità di funzione al personale dipendente cui vengano

assegnate nuove o maggiori funzioni

L’attuale assetto della società si presenta come di seguito evidenziato.


Organigramma

L’organico di ITEA SpA ammonta al primo gennaio 2018 a n. 137 unità, di cui n. 70 di

ruolo, dipendenti della Provincia Autonoma di Trento e a disposizione della Società e n.

67 persone dipendenti della Società (tra questi 2 a tempo determinato). Si sottolinea

come le attuali 137 unità in organico siano significativamente inferiori rispetto al saldo

dipendenti in forza nel 2007, anno della trasformazione, pari a 149 unità.

5.2 LE PROSPETTIVE:

Il prossimo anno si caratterizzerà per il notevole impegno di tutte le strutture aziendali

volto a rendere operativo ed efficace il nuovo assetto organizzativo. Si impongono

quindi una serie sistematica e coordinata di investimenti che possano rappresentare il

contrappeso indispensabile da un lato alla costante riduzione delle risorse del personale

a seguito del blocco del turnover e dall’altro alla necessità di far fronte alle nuove sfide

che mettono costantemente in discussione i modelli finora adottati. In questo ambito,

appare strategica la possibilità di relazione e di immediatezza data dall’uso sempre più

integrato e condiviso delle tecnologie come supporto all’attività, ma anche la necessaria

valorizzazione delle risorse umane a disposizione della Società. Gli ambiti di

investimento individuati sono i seguenti.


Il capitale umano

Sul versante delle risorse umane, le stesse devono sempre più essere considerate un

“bene” e una “risorsa” della Società capace di generare valore e non come spesso

accade una variabile di costo. Tale approccio si concretizza anche attraverso:

nuove modalità di aggiornamento e formazione delle stesse;

un flusso informativo aggiornato ed efficace che renda la trasversalità delle funzioni una

risorsa e non un problema;

la valorizzazione economica sul versante dei risultati prodotti.

I notevoli risparmi sul personale registrati dal 2011 ad oggi, che hanno visto ridursi di

30 unità le persone occupate in ITEA fra le quali 2 direttori generali un dirigente e 3

capi ufficio, richiedono che una parte di tali risparmi venga indirizzata alla doverosa

retribuzione del maggior carico del lavoro e responsabilità che necessariamente sono

ricadute sulla struttura. A tale scopo si rammenta che dal 2015 a fronte di 16

pensionamenti/dimissioni sono stati registrati risparmi di spesa per complessivi Euro

1.033.671 annui. In tale logica, pertanto, la Società intende reinvestire quota parte di

tale risparmi, sul proprio personale, già a partire dal 2018 come evidenziato nel conto

economico allegato al presente documento.

Le risorse software e hardware

Nel prossimo anno si stimano investimenti di natura informatica (per circa 200.000

Euro) su diversi ambiti rispettivamente per quanto attiene l’implementazione del portale

dell’utenza, la dotazione di un sistema di tracciabilità dell’intervento manutentivo, il

nuovo programma di contabilità, l’attivazione con la collaborazione di Informatica

Trentina SpA di un servizio di housing, backup e virtualizzazione dei 160 desktop

presenti in ITEA, attraverso un’infrastruttura tecnologica collocata presso il Data Center

della Società di informatica. Il servizio di virtualizzazione dei desktop prevede un

modello di erogazione del servizio, già ampiamente affermato nell’ambito della

Virtualizzazione della server farm, come strumento di ottimizzazione delle risorse e

riduzione dei costi, che sfrutta i vantaggi tipici delle soluzioni di centralizzazione

mantenendo la piena funzionalità dei desktop tradizionali.

5.3 I PROCESSI:

Sempre più si avverte l’urgenza per ITEA SpA di dotarsi di strumenti di visibilità dei

propri servizi che riducano la pressione oggi fortemente impattante sugli uffici a diretto

contatto con l’utenza.

In tale logica è stato approntato nel corso del 2016 il Portale dell’utente ITEA con la

finalità di mettere a disposizione dell’utente una serie di informazioni quali i Contratti, le

Fatture e i Rendiconti; sono inoltre evidenziate le segnalazioni dei guasti e gli ordini di

lavoro emessi alle ditte di manutenzione attinenti all’edificio di riferimento dell’utente.

Elementi ed informazioni, questi, che saranno a disposizione attraverso un accesso

riservato e che potranno consentire all’utente, o suo delegato, di verificare passo passo

le informazioni sul suo stato locativo.

Un altro aspetto che sarà curato dal 2018 attiene al tema della tracciabilità

dell’intervento manutentivo e della sua evidenza all’utente. Occorre rendere trasparente

all’utenza il ciclo manutentivo attraverso tutte le tecnologie attuali (portale web, mobile

…) con interattività tramite notifiche su mobile. A tale fine, il sistema informativo deve


essere unico ed utilizzato per tutti i servizi manutentivi e l’ormai maturità della

tecnologia Nfc può rappresentare una soluzione per ottimizzare il processo manutentivo

sugli stabili e semplificare l’attuale carico di rendicontazione a carico delle imprese. Più

in prospettiva, si favorirà l’ottimizzazione del flusso di scambio di informazioni tra

manutentore e ITEA eliminando totalmente il supporto cartaceo.

L’utilizzo di tale tecnologia, che imporrà un considerevole investimento in termini di

risorse, consentirà, da un lato, di sostenere un sistema di gestione dei processi

lavorativi parametrizzabile che consenta a tutti gli attori del processo di comunicare

tramite notifiche automatiche e chat condivisa, dall’altro di avere uno strumento

flessibile per disegnare un cruscotto che consenta a diversi livelli di verificare lo stato e

le criticità dei vari processi.

Si provvederà pertanto a mettere in atto tutte le implementazioni del caso per rendere

sempre più familiare e centrale questo strumento di assoluta rilevanza strategica.

6. L’AMBITO SOCIALE

ITEA Spa è consapevole che l’efficacia del Servizio abitativo sociale si basa sul delicato

equilibrio di quattro aspetti:

A) orientamento alla prevenzione dei conflitti e del disagio che ne deriva dai contesti

abitativi in cui è presente una molteplicità di problematiche di diversa natura;

B) promozione di una cultura diffusa della sicurezza e della vivibilità;

C) responsabilizzazione degli inquilini. In quest’ottica, l’utente non è più considerato

oggetto di politiche erogative, titolare di diritti, ma soggetto partecipe, agente attivo,

fruitore di servizi e al tempo stesso investito della responsabilità della convivenza e

della buona conservazione del patrimonio comune;

D) sviluppo ed integrazione dei rapporti con gli Enti locali e le Comunità di valle al fine di

favorire sinergicamente i processi di efficientamento della produzione di servizi che

producono effetti, seppur non quantificabili dal punto di vista economico, di grande

valore sociale a beneficio del territorio in cui si colloca l’offerta degli stessi.

E’ quindi su queste basi che si conferma, l’impegno della Società nel conseguimento dei

seguenti obiettivi:

intensificazione dell’attività della Commissione Sociale per attuare il profilo di

in-formazione e partecipazione degli stakeholder. La Commissione rappresenta un

importante esempio di coinvolgimento delle parti sociali su tematiche complesse e

delicate come quelle della sicurezza e vivibilità.

consultazione del tavolo di lavoro permanente costituito dai 14 membri della

Commissione sociale chiamati a partecipare attivamente, con osservazioni e

suggerimenti in ordine alle proposte e alle attività di ITEA spa legate alla vivibilità e alla

sicurezza negli alloggi pubblici;

messa a punto di uno strumento di analisi quale la “Scheda di analisi sociale e di

contesto” che permette di acquisire le conoscenze adeguate, sia in termini di sicurezza

che di valorizzazione del patrimonio, e orientare, a livello urbanistico, le scelte adottate

dalle istituzioni locali nell’ambito di nuovi insediamenti di edilizia residenziale pubblica;

diffusione e condivisione delle “10 regole comuni convivenza” approvate nel

corso di incontri organizzati da ITEA Spa con i Referenti condominiali e siglate nel Patto

Comune di Solidarietà e di Convivenza, ed introduzione di nuovi strumenti di controllo

ed incentivazione all’osservanza dei doveri dell’inquilino sulla scorta di modelli già

attuati in altre ALER sul territorio nazionale, a solo titolo esemplificativo, la “patente

dell’inquilino”;


investimento sull’organizzazione degli incontri formativi alla convivenza

condominiale negli edifici di nuova consegna e sulla formazione e qualificazione dei

Referenti condominiali;

risposta alle esigenze di mediazione culturale dei nostri utenti di lingua straniera

e facilitazione nella comunicazione tra le famiglie immigrate che vivono negli alloggi

ITEA e la Società. In collaborazione con Enti e associazioni la Società sta elaborando

una serie di pubblicazioni come per esempio la Carta dei Servizi ed il Patto di

solidarietà, e del materiale informativo in lingua che possano garantire piena

accessibilità ai servizi e favorire l’integrazione dell’individuo con la comunità

condominiale.

revisione del regolamento condominiale e suo aggiornamento alla molteplicità ed

evoluzione delle problematiche che si registrano presso gli edifici.

7. I TRASFERIMENTI PAT

Sul versante dei trasferimenti della PAT permangono in prospettiva i problemi legati alle

modalità e tempistiche dei prossimi finanziamenti provinciali.

La legge finanziaria provinciale 2010 del 28 dicembre 2009 n. 19 ha infatti modificato le

modalità di finanziamento della Società, stabilendo che la Provincia, in luogo delle

spettanze relative al contributo integrativo, che garantiva un flusso costante e

prevedibile, provvede a trasferire ad ITEA SpA finanziamenti ai sensi dell’ all’art. 7

comma 12 bis, ter e quater della legge provinciale 7 novembre 2005, n, 15

individuando, sulla base di una programmazione, le forme di finanziamento che

possono essere assegnate ad ITEA SpA per la copertura degli oneri conseguenti

all’attuazione della politica provinciale della casa.

I flussi degli investimenti sono pertanto fortemente dipendenti dai trasferimenti della

Provincia sui quali è necessaria la messa a punto di una programmazione condivisa allo

scopo di favorire l’elaborazione dei conseguenti piani aziendali operativi.

Nel anno sono previsti contributi in c/capitale, o altra modalità, per un importo di Euro

10.000.000 finalizzati allo svolgimento della manutenzione straordinaria sugli immobili

di proprietà della Società. Manutenzione che si ritiene necessaria ai fini della

conservazione e dell’implementazione qualitativa del patrimonio immobiliare societario

e che consente contemporaneamente di evitare il deprezzamento degli immobili e

garantisce la possibilità di offrire un servizio consono alle esigenze abitative che la

società civile demanda ad ITEA S.p.A..

SINTESI DEI FABBISOGNI

Contributi 2018

In conto capitale per manutenzioni

straordinarie

10.000.000

In conto capitale di natura

straordinaria legata al risultato

dell’esercizio 2015 assegnati con

1.500.000


determina 429 del 19/12/2016

In conto capitale a supporto di

progetti di riqualificazione

energetica con forme di PPP

2.100.000

Infine, si precisa come, per quanto attiene ai piani di investimento elaborati nei diversi

anni dalla Società, in particolare relativamente agli anni 2007 e 2010, questi siano stati

realizzati sostanzialmente in assenza di specifici interventi finanziari della Provincia o

con interventi parziali.

In queste casi, la Società ha provveduto a far fronte solo a quota parte delle spese con

risorse proprie, attraverso l’autofinanziamento, dall’altra è ricorsa all’utilizzo dei

finanziamenti erogati dal socio unico sugli anni successivi a copertura di interventi

pregressi in via di conclusione.

Tale squilibrio è stato solo parzialmente appianato con delibera della Giunta provinciale

n.2822 del 14/12/2012, attraverso la concessione ai sensi dell’articolo 7 comma 12 bis

della legge provinciale n. 15/2005, ad ITEA S.p.A. di un contributo in conto capitale di

euro 944.620,00 annui per il periodo di vent’anni, pari ad un importo complessivo di

euro 18.892.400,00 a copertura, appunto, degli investimenti in materia di edilizia

abitativa pubblica già approvati ed in corso di realizzazione.

Ma come esposto nello stato di attuazione del piano straordinario al 30.06.2017, a

fronte di finanziamenti erogati in c/investimenti dalla Provincia, compreso il saldo sulla

contabilità speciale di ITEA Ente funzionale al 31.12.2006, pari a Euro 241.559.186 di

cui Euro 191.300.000,00 quale importo attualizzato dei prestiti obbligazionari collocati

dalla Società, dal 2007 al 2013, sono stati effettuati pagamenti per Euro 300.141.473.

Alla data del 31 dicembre 2017 la Società deve ancora ricevere dal Socio:

Euro 624.444,42 a saldo contributo di cui alla delibera della GP n. 2794/2011;

Euro 693.858,19 quale contributo di cui alla determinazione del Dirigente Dipartimento

Lavoro e Welfare n. 160/2013;

il saldo di Euro 17.003.160,00 di cui alla delibera della GP n. 2822/2012, questi ultimi

verranno pagati per Euro 944.620,00 all’anno fino al 2031 compreso;

Euro 566.000,00 quale contributo di cui alla delibera della GP n. 2281/2014;

Euro 10.000.000,00 quale contributo in conto capitale di cui alla delibera della GP n.

2281/2014 per le manutenzioni straordinarie anno 2014.

Euro 10.000.000,00 quale contributo in conto capitale di cui alla delibera della GP n.

2222/2017 per le manutenzioni straordinarie anno 2017

In luogo di tali trasferimenti la Società ha beneficiato, momentaneamente, di un

finanziamento erogato in conto socio, infruttifero, con scadenza del relativo rimborso

fissata al 31 dicembre 2025 pari a Euro 10.000.000 a valere sul 2015, ai sensi dell’art.

5 c.1 della L.P. 9/2015 recante “Disposizioni di spesa in materia di società controllate e

connessa modificazione dell'articolo 25 della legge provinciale 27 dicembre 2010, n.

27”. Analogo finanziamento è stato assegnato ed erogato anche per l’anno 2016.

E’ opportuno evidenziare che la Società ha effettuato attività di studio di fattibilità e

progettazione su immobili di proprietà, e non, per un totale di circa 600 alloggi. Al fine

di evitare che tali investimenti, avviati negli anni ed in attesa di definitiva attuazione


(aree edificabili, immobili in attesa di ristrutturazione …), continuino a gravare quali

meri costi di esercizio sulla Società e allo scopo di valorizzare l’attività già eseguita, si

ritiene opportuno ipotizzare una valorizzazione di tali compendi immobiliari anche

attraverso il possibile conferimento al Fondo Housing Sociale Trentino.

CONTO ECONOMICO E STATO PATRIMONIALE

Le importanti novità in materia di fiscalità nazionale e locale, oltre alla messa a

disposizione del personale della Provincia a titolo gratuito alla Società contro il

corrispondente azzeramento dei contributi in conto esercizio e, non ultimo, l’estinzione

anticipata di buona parte dei prestiti obbligazionari contratti dalla stessa, ha prodotto

interessanti effetti sul piano in termini di risultato d’esercizio che, nelle previsioni

dovrebbe sempre assicurare un modesto utile, nonostante gli investimenti

nell’ammodernamento dei processi e della struttura ipotizzati, segno evidente di un

assetto economico finanziario equilibrato. Dato questo in netta contro tendenza con il

passato quando l’esercizio era fortemente condizionato dal peso delle imposte.

8. LE CONCLUSIONI

Dopo un lungo periodo connotato dalla negativa congiuntura economico finanziaria a

livello provinciale in cui ITEA Spa ha operato quale soggetto protagonista del mercato

immobiliare nel comparto dell’edilizia residenziale pubblica e non solo, il nuovo anno

conferma il decisivo cambio di rotta, sorretto in questo anche dalle novità legislative

introdotte in materia di fiscalità, accennate nei precedenti paragrafi che aprono nuovi

scenari per la Società.

ITEA sarà pertanto impegnata a:

concorrere a riprogettare un nuovo piano (quinquennale o decennale) che connoti

l’attività della stessa in un orizzonte temporale di medio lungo periodo, sulla base delle

politiche sulla casa che il socio unico intenderà attivare, in sinergia con le altre società

del gruppo provincia;

portare a compimento il processo di razionalizzazione del patrimonio secondo quanto

individuato nel piano straordinario scaduto nel 2016;

Allegato 1

Il programma di investimenti

Manutenzione straordinaria immobili ..(alloggi di risulta più interventi indifferibili) 10.000.000 2018 Contributo conto capitale PAT Euro 10.000.000

Manutenzione straordinaria immobili ...(sicurezza, sbarrieramenti, riqualificazione) 1.550.000 Contributo conto capitale PAT di natura straordinaria, Det.dirigente 429 19/12/2016 5.000.000

Riqualificazione energetica PPP 7.000.000 Contributi in conto capitale PAT Euro 2.100.000 + risorse da efficentamento energetico e beneficio fiscale

605/1 . pfs TRENTO Viale dei Tigli (canone moderato) - lotto 1 12.014.851 Contributo conto capitale PAT Euro 3.699.145; Apporto Comune di Trento Euro 3.900.000; Stato Euro 4.415.706

459 TRENTO - RONCAFORT 1 Cessione area conferimento FHST per Euro 1.400.000

STARDUST 2018 - 2022 11.040.230 Euro 1.869.756 contributo Europeo, Euro 2.100.000 (FESR), Euro 7.070.474 Contributo conto capitale PAT

Area di inseribilità

interventi indicati nell'ordine in fase di progettazione avanzata (definitivo/esecutivo)

Totale 10.956.046 Fonti finanziamento da definire

279/R . CLES Via Lampi 1.343.304

498 . DRO - PIETRAMURATA 3.185.195

912 . TRENTO - La Nave 4.927.547 Probabile permuta con l'Opera universitaria

MONTAGNAGA 500.000 DA VERIFICARE

CLOZ 1.000.000 DA VERIFICARE

Totale 10.956.046

20

18

-20

20

Piani di investimenti 2018

Descrizione investimento Totale Finanziamento/Fabbisogno

2018

ANNO

Allegato 2

Stato patrimoniale e Conto economico

2018

SITUAZIONE PREVISIONALE 2018-2019-2020

Voci di Stato PatrimonialePREVENTIVO

2017 CDA

01/12/2017

PREVENTIVO

2018

Totale crediti verso soci (A)

I.

1) 0 0

2) 0 0

3) 22.451 50.000

4)

5)

6) 100.000 100.000

7) 1.212.645 1.983.443

Totale Immobilizzazioni immateriali (I) 1.335.096 2.133.443

II.

1) Terreni e fabbricati 1.120.576.857 1.128.695.600

- Terreni edificabili 33.834.220 33.834.200

- Terreni non edificabili 645.968 646.000

- Fabbricati strumentali 12.244.165 12.039.200

- Fabbricati strumentali non utilizzati direttamente 59.945.717 59.147.100

- Fabbricati civili 972.807.660 982.117.800

- Fabbricati accessori 40.941.659 40.793.000

- Fabbricati in diritto di superficie 120.385 118.300

- Fabbricati con contratto di locazione p.f.v. 37.083 0

2) Impianti e macchinari 18.892 10.400

3) Attrezzature industriali e commerciali 34.500 7.800

4) Altri beni 11.520 18.420

5) Immobilizzazioni in corso e acconti 20.459.810 14.600.500

- Costruzioni e ristrutturazioni 14.918.310 9.059.000

- Interventi di manutenzione straordinaria 5.000.000 5.000.000

- Acconti ad imprese 541.500 541.500

Totale immobilizzazioni materiali (II) 1.141.101.579 1.143.332.720

III. Finanziarie

1) Partecipazioni in:

a) imprese controllate 0 0

b) imprese collegate 0 0

c) imprese controllanti 0 0

d) imprese sottoposte al controllo delle

controllanti

0 0

d - bis) altre imprese 1.526 1.526

2) Crediti:

a) verso imprese controllate 0 0

b) verso imprese collegate 0 0

c) verso controllanti 0 0

d) verso imprese sottoposte al controllo delle

controllanti

0 0

d - bis) verso altri 12.554 1.527

- Cessionari di alloggio c/credito residuo 12.554 1.527

- Assegnatari coop gescal 0 0

3) Altri titoli 0 0

4) 0 0

Totale immobilizzazioni finanziarie (III) 14.080 3.053

Totale immobilizzazioni (B) 1.142.450.755 1.145.469.216

B) IMMOBILIZZAZIONI

Concessioni, licenze, marchi e diritti simili

Avviamento

A) CREDITI VERSO SOCI PER VERSAMENTI ANCORA DOVUTI

Immateriali

Costi d'impianto e di ampliamento

Costi di sviluppo

Strumenti finanziari derivati attivi

Diritti di brevetto industriale e diritti di utilizzazione

Immobilizzazione in corso e acconti

Altre immobilizzazioni

Materiali

ITEA S.p.AStato Patrimoniale

1



2017 CDA

01/12/2017

PREVENTIVO

2018

C) ATTIVO CIRCOLANTE

I Rimanenze

1) Materie prime, sussidiarie e di consumo 0 0

2) Prodotti in corso di lavoraz.e semilavorati 0 0

3) Lavori in corso su ordinazione 0 0

4) Prodotti finiti e merci 70.000 70.000

5) Acconti 0 0

Totale rimanenze (I) 70.000 70.000

II Crediti

1) Verso clienti 8.776.894 7.300.000

- Crediti verso utenti 5.500.000 5.000.000

- Crediti verso utenti per spese condominiali 2.500.000 1.500.000

- Crediti verso clienti non utenti 776.894 800.000

2) Verso imprese controllate 0 0

3) Verso imprese collegate 0 0

4) Verso controllanti 232.279.546 210.908.734

5) Verso imprese sottoposte al controllo delle controllanti 0 0

5-bis) Crediti tributari 1.342.424 640.000

5-ter) Imposte anticipate 582.000 400.000

5-quater) Verso altri 1.426.000 1.426.000

- crediti per CONTO TERMICO PPP 1.150.000 1.150.000

- crediti verso fornitori 200.000 200.000

- crediti per cauzioni 32.725 32.725

- crediti verso enti mutuanti per somme da

erogare

0 0

- crediti per amministrazione stabili

- crediti diversi 43.275 43.275

Totale Crediti (II) 244.406.864 220.674.734

III Attività finanziarie che non costituiscono immobilizzazioni

1) Partecipazioni in imprese controllate 0 0

2) Partecipazioni in imprese collegate 0 0

3) Partecipazioni in imprese contollanti 0 0

3-bis) 0 0

4) Altre partecipazioni 0 0

5) 0 0

6) Altri titoli 0 0

0 0

IV Disponibilità liquide

1) Depositi bancari e postali 18.000.000 18.000.000

2) Assegni 0 0

3) Denaro e valori di cassa 4.000 4.000

Totale disponibilità liquide IV) 18.004.000 18.004.000

Totale attivo circolante (C) 262.480.864 238.748.734

D) RATEI E RISCONTI, CON SEPARATA INDICAZIONE DEL DISAGGIO SU PRESTITI

Ratei attivi 173.000 173.000

Risconti attivi 20.000 20.000

Totale ratei e risconti (D) 193.000 193.000

TOTALE ATTIVITA' 1.405.124.619 1.384.410.950

Strumenti finanziari derivati attivi

Partecipazioni in imprese sottoposte al controllo

delle controllanti

Totale attività finanziarie che non costituiscono immobilizzazioni (III)


2



2017 CDA

01/12/2017

PREVENTIVO

2018

A) PATRIMONIO NETTO

I Capitale sociale 3.412.077 3.412.077

II Riserva da sovrapprezzo delle azioni 0 0

III Riserva di rivalutazione 0 0

IV Riserva legale 723.580 723.580

V Riserva per azioni proprie in portafoglio 0 0

VI Riserve statutarie 0 0

VII Altre riserve 925.819.360 926.537.336

- Riserva contributi c/capitale 0 0

- Riserva contributi ex art. 55 D.P.R. 917/86 0 0

- Riserve di utili 0 0

- Riserva contributi 280.378.339 280.378.339

- Riserva straordinaria 17.244.817 17.962.793

- Riserva finanziamento socio 14.000.000 14.000.000

- Riserva di trasformazione 614.196.204 614.196.204

- Riserva di arrotondamento 0 0

VIII Utili/Perdite portati a nuovo 0 0

IX Utile/Perdita d'esercizio 717.976 330.580

X Riserva negativa per azioni proprie in portafoglio 0 0

Totale Patrimonio netto (A) 930.672.993 931.003.573

B) FONDI PER RISCHI ED ONERI

1) per trattamento di quiescenza e obblighi simili 0 0

2) per imposte, anche differite 1.058.788 543.892

3) strumenti finanziari derivati passivi

4) altri 2.150.000 1.550.000

Totale Fondi per rischi e oneri (B) 3.208.788 2.093.892

C) TRATTAMENTO DI FINE RAPPORTO DI LAVORO SUBORDINATO

1) Fondo trattamento di fine rapporto 16 0

Fondo trattamento di fine rapporto

- Crediti v/inps per tfr

Totale Fondo TFR (C) 16 0

PASSIVITA' E PATRIMONIO NETTO


3



2017 CDA

01/12/2017

PREVENTIVO

2018

D) DEBITI

1) Obbligazioni 14.792.068 13.876.000

2) Obbligazioni convertibili 0 0

3) Debiti verso soci per finanziamenti 175.954.866 166.955.000

debiti verso pat finanziamento 175.954.866 166.954.865

4) Debiti verso banche 0 0

5) Debiti verso altri finanziatori 0 0

6) Acconti 0 0

7) Debiti verso fornitori 20.229.362 16.418.562

8) Debiti rappresentati da titoli di credito 0 0

9) Debiti verso imprese controllate 0 0

10) Debiti verso imprese collegate 0 0

11) Debiti verso controllanti 59.329.196 42.045.754

- 16.811.698 364.000

- 3.499.905 3.550.000

-

- 38.962.593 38.081.754

- 55.000 50.000

11-bis) Debiti verso imprese sottoposte al controllo delle controllanti 0 0

12) Debiti tributari 0 0

13) 155.000 155.000

14) 3.570.000 3.070.000

- 1.570.000 1.570.000

- Ferie non godute 0 0

- Debiti diversi 2.000.000 1.500.000

Totale Debiti (D) 274.030.492 242.520.315

Ratei passivi 365.000 342.000

Risconti passivi 194.570.330 204.051.169

RISCONTO CONTO TERMICO PPP 2.277.000 4.400.000

Totale Ratei e Risconti (E) 197.212.330 208.793.169

TOTALE PASSIVO E NETTO 1.405.124.619 1.384.410.950

Debiti vs PAT per stipendi pers.messo a disp.

Debiti verso istituti di previdenza e sicurezza sociale

Altri debiti

Debiti verso utenti

E) RATEI E RISCONTI, CON SEPARATA INDICAZIONE DELL'AGGIO SU

PRESTITI

Debiti vs PAT per eccedenze canone oggettivi

Debiti vs PAT per tfr pers.messo a disp.

Debiti vs PAT per rimb.can.loc.Enti soppressi

Debiti vs PAT per acconti contributi c/invest.


4


Voci di conto economico PREVENTIVO

2017 CDA

01/12/2017

PREVENTIVO

2018

A) VALORE DELLA PRODUZIONE

1) Ricavi delle vendite e delle prestazioni 20.473.243 20.149.900

- Canoni di locazione non strumentali (alloggi) 17.421.500 17.142.000

- Canoni di locazione (accessori) 1.148.300 1.148.300

- Canoni di locazione (strumentali) 802.200 802.000

- Canoni da terreni 0 0

- Canoni di locazione immobili di terzi in amm.ne 448.600 449.000

- Ricavi da riscatto alloggi di terzi 643 600

- Compensi servizi prestati non utenza 174.800 134.000

- Compensi servizi prestati utenza 474.200 474.000

- Rettifiche di ricavi delle vvendite e delle prestazioni anni 3.000 0

2) 0 0

3) Variazione dei lavori in corso su ordinazione 0 0

4) Incrementi di immobilizzazioni per lavori interni 430.000 450.000

- Spese personale tecnico su opere di costruzione,

ristrutturazione e manutenzione straordinaria capitalizzata 430.000 450.000

5) 17.383.400 17.274.000

- Contributi in c/esercizio erogati dalla PAT 0 0

- Contributi in conto capitale

- Contributi c/impianti 1.200.000 1.423.000

- Rimborso spese non utenza 899.800 897.000

- Plusvalenze ordinarie 611.000 1.000.000

- Rimborsi spese utenza 13.120.300 12.561.000

- Ricavi da utenza da riversare 1.227.600 1.228.000

- Altri ricavi 165.100 165.000

- Rettifiche di altri ricavi e proventi anni precedenti 159.600 0

Totale valore della produzione (A) 38.286.643 37.873.900

B) COSTO DELLA PRODUZIONE

6) Per materie prime, sussidiarie, di consumo e merci

7) Per servizi 19.101.700 18.916.000

- Spese generali di amministrazione 652.000 686.000

- Spese gestioni immobili adibiti a servizi generali 298.100 304.000

- Spese per manutenzione stabili 2.702.000 2.506.000

- Spese per servizi prestati a carico utenti 12.462.000 12.462.000

- Spese per servizi prestati a carico Società 1.575.700 1.708.000

- Spese per la gestione immobili comunali 988.400 985.000

- Servizi per il personale e altri servizi 261.000 265.000

Spese per servizi (rischi e oneri futuri) 0 0

Rettifiche di spese per servizi anni precedenti 162.500 0

8) Per godimento di beni di terzi 39.900 22.000

- Spese godimento beni di terzi 39.900 22.000

- Rettifiche di spese per godimento di beni di terzi anni

precedenti

90 0

9) Per il personale: 3.450.752 3.730.320

a) salari e stipendi 2.588.300 2.808.300

b) oneri sociali 754.600 755.000

c) trattamento di fine rapporto 134.800 133.000

d) trattamento di quiescenza e simili - -

e) altri costi (26.948) 34.020

Variazione delle rimanenze di prodotti in corso di

Altri ricavi e proventi, con separata indicazione dei contributi

in conto esercizio

ITEA S.p.A. Conto economico 5



2017 CDA

01/12/2017

PREVENTIVO

2018

10) Ammortamenti e svalutazioni:

a) ammortamento delle immobilizzazioni immateriali 334.000 394.000

b) ammortamento delle immobilizzazioni materiali 8.932.000 9.153.000

- Amm.to fabbricati civili 7.448.000 7.660.000

- A.mmto fabbricati accessori 294.000 322.000

- Amm.to fabbricati strumentali non utilizzati direttamente 864.000 887.000

- Amm.to fabbricati strumentali 205.000 205.000

- Amm.to altre immobilizzazioni materiali 121.000 79.000

c) altre svalutazioni delle immobilizzazioni 0 0

- Accantonamento al f.do svalutazione immobilizzazioni

materiali

0 0

d) svalutazioni dei crediti compresi nell'attivo circolante e

delle disponibilità liquide

350.000 350.000

- Accantonamento al f.do svalutazione crediti utenza 350.000 350.000

- Accantonamento al f.do svalutazione crediti non utenza 0 0

11) 0 0

12) Accantonamenti per rischi 0 0

13) Altri accantonamenti 1.000.000 800.000

14) Oneri diversi di gestione 2.399.780 2.254.000

- Rimborso introiti immobili di terzi 1.227.600 1.228.000

- Minusvalenze 9.197 0

- Imposte deducibili 641.000 640.000

- Imposte indeducibili 281.300 280.000

- Rettifiche di oneri diversi di gestione anni precedenti 783 0

- Altri costi 239.900 106.000

Totale costo della produzione (B) 35.608.132 35.619.320

2.678.511 2.254.580

C) PROVENTI E ONERI FINANZIARI

15) Proventi da partecipazioni 0 0

16) Altri proventi finanziari

a) da crediti iscritti nelle immobilizzazioni 0 0

b) da titoli iscritti nelle immobilizzazioni 0 0

c) da titoli iscritti nelle immobilizzazioni 0 0

d) proventi diversi dai precedenti 43.700 7.000

17) Interessi e altri oneri finanziari 4.700 3.000

- Interessi passivi bancari 0 0

- Interessi passivi su finanziamenti 798.900 752.000

- Altri interessi passivi 4.700 3.000

- Altri oneri finanziari 0 0

- Contributi in conto esercizio erogati dalla PAT (798.900) (752.000)

- Contributi in conto esercizio erogati dallo Stato 0 0

17bis) Utili e perdite su cambi 0 0

Totale Proventi e oneri finanziari (C) 39.000 4.000

DIFFERENZA TRA VALORE E COSTI DELLA PRODUZIONE (A-B)

Variazioni delle rimanenze di materie prime, sussidiarie, di




2017 CDA

01/12/2017

PREVENTIVO

2018

D) RETTIFICHE DI VALORE DI ATTIVITA' FINANZIARIE

18) Rivalutazioni 0 0

19) Svalutazioni 0 0

Totale rettifiche di attività finanziarie (D) 0 0

RISULTATO (A - B +/- C +/- D +/- E) 2.717.511 2.258.580

22) Imposte sul reddito d'esercizio, correnti, differite e

anticipate

1.999.535 1.928.000

Rettifiche di imposte sul reddito esercizi precedenti 6.070 0

Imposte correnti 2.743.465 2.443.000

Anticipate - Differite (750.000) (515.000)

Totale imposte di esercizio 1.999.535 1.928.000

23) Utile (perdita) d'esercizio 717.976 330.580


Allegato 3

Piano di manutenzione 2017-2019

Settore Investimenti

Piano Triennale Manutenzione di ITEA S.p.A. 2017 – 2018 - 2019

26 maggio 2017

ITEA S.p.A. Settore Investimenti

Giugno 2017 Piano Triennale Manutenzione – 2017 – 2018 - 2019

Alloggi di risulta

Alloggi di risulta

N° alloggi previsti anno 2017 n° 530

Spesa media (iva compresa) 9.000 €

TOTALE 4.770.000 €



Cappotti

• Il Livello di criticità è determinato dalla classe energetica

CRITICITA’

C.E. = classe energetica

IMPORTO

TOTALE

RITORNO DA

CONTO

TERMICO

(33%)

n.

alloggi

QUOTA C

(10anni)

DIFFERENZA

(totale – conto termico-

quota C)

(1) Non critica C.E. = C € 189 200 € 62 436 14 € 16 464 € 110 300

(2) Poco critica C.E. = D € 821 040 € 270 943 76 € 178 752 € 371 345

(3) Mediamente critica C.E. = E € 4 483 600 € 1 479 588 360 € 1 022 400 € 1 981 612

(4) Molto critica C.E. =F,G € 1 100 440 € 363 145 91 € 187 096 € 550 199

SITUAZIONE IMPORTO

TOTALE

IMPORTO a

carico ITEA

n.

alloggi

ULTIMATI € 211 651 € 211 651 34

PROGETTATI € 1 042 140 € 1 042 140 105

IN PROGETTAZIONE € 143 000 € 143 000 10

DA PROGETTARE € 5 409 140 € 4 752 480 426

NOTA: CALCOLO QUOTA C

Sono stati usati coefficenti diversificati

per ogni classe energetica:

da FG a C = 5.14€

da E a C+ =7.10€

da D a C+ = 5.88€

da C a B = 2.94€





Cappotto + Copertura

• Il Livello di criticità è determinato dalla copertura

CRITICITA’ IMPORTO TOTALE RITORNO CONTO

TERMICO (30%)

N.

alloggi

QUOTA C

(10anni)

DIFFERENZA

(totale – conto

termico- quota C)

Non critica (1) € 495 000 € 148 500 18 € 51 120 € 295 380

Poco critica (2) € 863 500 € 259 050 25 € 71 000 € 533 450

Mediamente critica (3) € 1 248 500 € 374 550 45 € 127 800 € 746 150

Molto critica (4) € 462 000 € 138 600 22 € 62 480 € 260 920

SITUAZIONE IMPORTO TOTALE IMPORTO a carico

ITEA

N.

alloggi

ULTIMATI € 487 384 € 487 384 13


DA PROGETTARE € 2 277 000 € 2 191 944 76


E’ stato usato lo stesso coefficiente per

ogni livello di criticità:

da E a C+ =7.10€



Copertura

• Il Livello di criticità è determinato dalla copertura

CRITICITA’ IMPORTO

TOTALE

RITORNO DA CONTO

TERMICO (20%)

n.

alloggi

QUOTA C (10anni) DIFFERENZA

Non critica (1) € 355 740 € 71 148 48 € 38 400 € 246 192

Poco critica (2) € 894 520 € 178 904 180 € 144 000 € 571 616

Mediamente critica (3) € 1 222 760 € 244 522 277 € 221 600 € 756 638

Molto critica (4) € 771 100 € 142 220 138 € 110 400 € 518 480

SITUAZIONE IMPORTO

TOTALE

IMPORTO ITEA N.

alloggi

ULTIMATI € 703 282 € 690 123 159

IN CORSO € 146 300 € 85 167 30


DA PROGETTARE € 2 897 620 € 2 416 317 586

PROGETTATO CON ASS. NEGATIVA € 280 500 € 217 481 36



ogni livello di criticità: 4.00€ per la metà

degli alloggi





Serramenti

• Il Livello di criticità è determinato dalla trasmittanza dei serramenti

CRITICITA’ IMPORTO

TOTALE

RITORNO DA CONTO

TERMICO (26%)

n.

all.

QUOTA C

(10anni)

DIFFERENZA

LEGNO ( con vetrocamera) € 2 244 000 € 583 440 255 € 227 000 € 1 433 560

METALLO ( con vetrocamera) € 6 538 400 € 1 699 984 743 € 660 000 € 4 178 416

WAGNER € 741 921 € 192 899 86 € 76 000 € 473 022



ogni tipo di serramenti: 3.00€ i



Serr. Wagner

Serr. Metallo vetrocamera Serr. Legno vetrocamera



Blindati

• Il Livello di criticità è determinato dall’appartenenza ai comuni ad alta densità

CRITICITA’ N. IMPORTO

Eseguiti ad oggi 233 € 307.000

Altri comuni € 0

Comuni alta densità 230 € 303.000



Portoncini Blindati – consuntivo

Sono stati montati 233 blindati da installare presso 233 alloggi dotati di porta di

ingresso originale, né blindata né robusta.

Gli alloggi sono distribuiti in 5 Comuni:

• 42 a Riva del Garda

• 19 ad Ala

• 17 a Mori

• 129 a Rovereto (complessi del Brione, delle Fucine e Via Benacense)

• 26 a Trento (Meano)

L’importo complessivo per l’installazione dei 233 blindati ammonta ad Euro 307.000,00

circa.



Interventi a favore dei bisogni soggettivi degli utenti

INTERVENTI’ Nr IMPORTO TOTALE

Eseguiti ad oggi 50 €. 100.000

Interventi di manutenzione

alloggi in relazione a bisogni

soggettivi degli utenti

(tipicamente sostituzione

vasca/doccia)

50 € 100 000



Interventi a favore dei bisogni soggettivi degli utenti (2016)

DOMANDE NUMERO

Richieste 59

Accolte 25

Non accolte 8

In valutazione 22

Rinunce (per riconsegna alloggio, tipo

intervento, richiesto altro intervento) 4

LAVORI

Eseguiti o in corso 11

Da eseguire 14



Edifici incongrui

SITUZIONE’ IMPORTO TOTALE

Eseguiti ad oggi (Mori) €. 120.000

In corso (Caldes) € 130 000

Ex-Sav - Rovereto € 550 000



ITEA S.p.A. Settore investimenti 17/05/2017

2017 2018 2019 Da Program.

2.000.000 2.000.000 2.000.000 ---

ALLOGGI 4.800.000 4.800.000 4.800.000

CAPPOTTI 1.500.000 1.500.000 1.800.000 1.605.080

progettati 1.000.000

in progettazione 143.000

da progettare 357.000 1.500.000 1.800.000

CAPPOTTO + COPERTURA 700.000 900.000 900.000 44.000

in progettazione 460.000 330.000

da progettare 240.000 570.000 1.710.000

COPERTURA 750.000 800.000 800.000 538.380

in progettazione 70.000

in progettazione 680.000 800.000 800.000

progettato con assemble neg. 280.500

PIAZZALI 200.000 200.000 200.000

FOGNATURA/ACQUEDOTTI 200.000 100.000 100.000

INTERVENTI SOGGETTIVI 100.000 100.000 100.000

PORTONCINI 350.000 - -

SERRAMENTI 800.000 900.000 1.000.000 6.824.321

MESSA IN SICUREZZA EDIFICI INCONGRUI 700.000 300.000 100.000

Parziale Manutenzione Straordinaria 10.100.000 9.600.000 9.800.000 9.292.281

CONTABILIZZATORI 200.000 200.000 -

ENERGIA LAVORI 800.000 1.000.000 1.000.000

ASCENSORI 400.000 700.000 700.000

Parziale Impianti 1.400.000 1.900.000 1.700.000 -

11.500.000 11.500.000 11.500.000

13.500.000 13.500.000 13.500.000 9.292.281

Utilizzata quota utili 2015

2017 2018 2019PROSSIMI

ANNI

825.000 890.000 1.000.000

CAPPOTTI

2017 42.625 42.625 42.625 42.625

2018 42.625 42.625 42.625

2019 51.150 51.150

CAPPOTTO + COPERTURA

2017 9.587 9.587 9.587 9.587

2018 12.326 12.326 12.326

2019 12.326 12.326

COPERTURA

2017 10.753 10.753 10.753 10.753

2018 11.470 11.470 11.470

2019 11.470 11.470

62.965 129.386 204.333 204.333

887.965 1.019.386 1.204.333 204.333

30% Cappotto

20% Cappotto + copertura

10% Copertura

20% Serramenti

TOTALE GENERALE

IMP

IAN

TI

PIANO TRIENNALE

RIENTRI

MANUTENZIONE ORDINARIA

CONTO TERMICO

MANUTENZIONE STRAORDINARIA

QUOTA C

TOTALE MANUTENZIONE STRAORDINARIA

TOTALE GENERALE

ED

ILIZ

IA

TOTALE QUOTA C

Allegato 4

Stardust

Settore Tecnico

Informativa alla Commissione tecnica

PROGETTO EUROPEO “STARDUST”

Individuazione delle torri oggetto d’intervento.

Ipotesi di budget con stima delle prime operazione tecniche preparatorie al bando.

16 ottobre 2017

ITEA S.p.A. Settore Tecnico

ottobre 2017 Informativa Progetto Stardust ITEA S.p.A.

Premessa

Con la sottoscrizione del Consortium Agreement in data 30 agosto 2017, ITEA

S.p.A. diventa soggetto beneficiario nell’accordo di sovvenzione per il progetto

intitolato “MODELLO URBANO HOLISTICO E INTEGRATO PER SMART CITIES

(STARDUST)” e da mandato al coordinatore (CENER - Pamplona) di presentare e

firmare a suo nome e per suo conto eventuali modifiche dell'accordo,

conformemente all'articolo 55.

Con la firma del Grant Agreement in data 25 settembre 2017, ovvero il contratto

di sovvenzione tra la EC e il coordinatore delegato del Consorzio (CENER -

Pamplona), ITEA S.p.A. accetta gli obblighi e le condizioni dell’accordo.

Dal 1 ottobre 2017 decorrono i 60 mesi di durata dell’intero progetto, con

l’autorizzazione ai vari partners ad iniziare a rendicontare le prime spese soggette

a finanziamento.



1. INDIVIDUAZIONE DELLE TRE TORRI

11 10

9 12

13 14

6

7

8

5 4

3

2 1

GRUPPO 1

GRUPPO 3

GRUPPO 2

Piscina



In base alla loro collocazione sono stati individuati tre gruppi di torri, ciascuno dei

quali composto a sua volta da tre torri che potrebbero rientrare nel progetto di

riqualificazione “Stardust”.

Si distinguono per la quantità di alloggi ceduti a privati nel corso degli anni:

GRUPPO 1 (torri 1-2-3): n. 35 alloggi di proprietà privata







2. IPOTESI DI BUDGET







3. LIQUIDAZIONE DEL FINANZIAMENTO

La possibilità di rendicontazione delle spese sostenute, ai fini del finanziamento, ha

avuto avvio dal 1 ottobre 2017.



4. STEP FASI INIZIALI

OPERAZIONI TECNICHE PRELIMINARI

(Rilievi, sondaggi, diagnosi, simulazioni,..) Gennaio 2018

ASSEMBLEE PER AUTORIZZAZIONI Aprile 2018

AUTORIZZAZIONE EDILIZIA Maggio 2018

PROGETTO DEFINITIVO Giugno 2018

PREPARAZIONE BANDO



5. SPESE TECNICHE

Si stimano le spese tecniche complessive pari a circa € 630.000, ovvero:

420.000 € per la prima torre;

420.000 € x 0,25 per la seconda torre (riduzione per la ripetitività dell’opera);

420.000 € x 0,25 per la terza torre (riduzione per la ripetitività dell’opera).

Ai fini dello svolgimento delle operazioni tecniche preliminari si stima un costo di circa

€ 100.000, comprensive di rilievo geometrico, principali verifiche strutturali con

eventuali sondaggi, diagnosi/qualificazioni energetiche, modellazioni, e quanto altro

necessario per redigere il progetto definitivo.

BOZZA PROPOSTA PIANO STRATEGICO 2018 - itea.tn.it Preventivo_2018.pdf · ITEA S.p.A. Piano strategico 2018 Pagina 4 2.1.1 Le manutenzioni Dal 2015, è stata attuata una radicale revisione

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