BALIKESİR MANYAS KIZIK

TERMAL TURİZM MERKEZİ

518 PARSEL

İLAVE NAZIM İMAR PLANI

PLAN AÇIKLAMA RAPORU

2018

(ARİF İSMET BETİN)

İÇİNDEKİLER

1. PLANLAMA ALANININ KONUMU ve GENEL ÖZELLİKLERİ ............................................................. 1

1.1. ÜLKE VE BÖLGESİNDEKİ YERİ........................................................................................................................ 1

1.2. ULAŞIM AĞINDAKİ YERİ .................................................................................................................................... 4

2. MÜLKİYET ve KADASTRAL DURUM ...................................................................................................... 6

2.1. MÜLKİYET DURUMU ........................................................................................................................................... 6

2.2. KADASTRAL DURUM ........................................................................................................................................... 7

3. MEVCUT DURUM TESPİTİ ......................................................................................................................... 8

3.1. YAPI ANALİZİ.......................................................................................................................................................... 8

3.2. HALİHAZIR HARİTA DURUMU ........................................................................................................................ 9

3.2.1. 1/5.000 ÖLÇEKLİ HALİHAZIR HARİTA DURUMU................................................................................ 9

3.3. JEOLOJİK DURUMU ........................................................................................................................................... 10

4. MEVCUT İMAR DURUMU ........................................................................................................................ 16

4.1. 1/100.000 ÖLÇEKLİ ÇEVRE DÜZENİ PLANI ........................................................................................... 16

4.2. 1/25.000 ÖLÇEKLİ ÇEVRE DÜZENİ PLANI ............................................................................................. 17

4.3.1/5.000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI ...................................................................................................... 18

5. KURUM GÖRÜŞLERİ ................................................................................................................................. 20

6. PLANLAMANIN AMACI, GEREKÇESİ VE PLAN KARARLARI ......................................................... 24

6.1. PLANLAMANIN AMACI VE GEREKÇESİ .................................................................................................... 24

6.2. PLANLAMA KARARLARI ................................................................................................................................. 24

HARİTA LİSTESİ

HARİTA 1: MARMARA BÖLGESİ İLLERİ ................................................................................................................... 1

HARİTA 2: BALIKESİR İLÇELERİ ................................................................................................................................. 3

HARİTA 3: UYDU GÖRÜNTÜSÜ .................................................................................................................................... 4

HARİTA 4: BALIKESİR KARAYOLLARI HARİTASI ................................................................................................ 5

HARİTA 5: PLANLAMA ALANI YAKIN ÇEVRE ULAŞIM BAĞLANTILARI HARİTASI ............................... 5

HARİTA 6: TAPULAR ........................................................................................................................................................ 6

HARİTA 7: KADASTRAL DURUM ................................................................................................................................. 7

HARİTA 8: UYDU GÖRÜNTÜSÜ .................................................................................................................................... 8

HARİTA 9: 1/5.000 ÖLÇEKLİ HALİHAZIR HARİTA DURUMU ......................................................................... 9

HARİTA 10: YERLEŞİME UYGUNLUK HARİTASI ................................................................................................ 15

HARİTA 11: 1/100.000 ÖLÇEKLİ ÇEVRE DÜZENİ PLANI .............................................................................. 16

HARİTA 12: 1/25.000 ÖLÇEKLİ ÇAVRE DÜZENİ PLANI ................................................................................. 18

HARİTA 13: 1/5.000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI......................................................................................... 19

HARİTA 14: 1/5.000 ÖLÇEKLİ ÖNERİ NAZIM İMAR PLANI .......................................................................... 25

1 | S a y f a

1. PLANLAMA ALANININ KONUMU VE GENEL ÖZELLİKLERİ

1.1. ÜLKE VE BÖLGESİNDEKİ YERİ

HARİTA 1: MARMARA BÖLGESİ İLLERİ

Yüzölçümü 14.299 km² olan Balıkesir İlinin toprakları 39,20° - 40,30°

Kuzey paralelleri ve 26,30° - 28,30° Doğu meridyenleri arasında yer alır.

Kuzeybatı Anadolu'da bulunan il, doğuda Bursa ve Kütahya illeri, güneyde Manisa

ve İzmir illeri ve batıda Çanakkale ili ile komşudur. İlin kuzey yöndeki en uç

noktası güneydekine 175 kilometre, doğu yöndeki en uç noktası bastısındakine

210 kilometre uzaklıktadır.

İlin topraklarının büyük bir kısmı Marmara Bölgesi'nde, geri kalan

kısmı da Ege Bölgesi'ndedir. Hem Marmara hem de Ege Denizi'ne kıyı

bulunmakta olup Türkiye genelinde iki deniz ile komşu olan 6 ilden biridir. 290,5

km'lik kıyı bandının 115,5 km'si Ege Denizi'nde, 175 km'si de Marmara

Denizi'ndedir.

2 | S a y f a

İlin Ege Denizi'nde Ayvalık Adaları olarak bilinen 22 adası, Marmara

Denizi'nde de Marmara Adaları olarak bilinen adaları vardır. Ovaların başlıcaları

ise Gönen Ovası, Manyas Ovası, Balıkesir Ovası ve Körfez Ovaları'dır. Önemli

gölleri Manyas ve Tabak Gölü'dür. Önemli akarsuları Susurluk Çayı, Gönen Çayı,

Koca Çay, Havran Çayı, Simav Çayı, Atnos Çayı, Üzümcü Çayı ve Kille Deresi'dir.

İlin düzlük yerleri olduğu kadar dağlık kısımları da vardır. İlin en yüksek noktası

2089 metre ile Dursunbey ilçesinde bulunan Akdağ tepesidir. Karadağ, Edincik

Dağı, Kapıdağ, Sularya Dağı, Keltepe, Çataldağı, Alaçam Dağları, Madra Dağları,

Kaz Dağı ve Hodul Dağı, ilin önemli dağlarıdır.

Ormanlar, ilin topraklarının % 31'ini kaplamaktadır. Bu değer il

arazisinin % 45'ine tekabül etmektedir. İlin arazisinin %32'si kültür arazisi, % 8'i

çayır ile mera ve %15'i kullanılmayan arazidir. Genel olarak ormanlarda karaçam,

kızılçam, kayın, gürgen, meşe, söğüt, ılgın, çınar ve zeytin ağaçları vardır.

Kuşcenneti Millî Parkı'nda çeşitli kuş türleri vardır. İlin iki denize kıyısı

bulunduğundan balık türlerinde çeşitlilik görülür.

Yazları sıcak ve kurak, kışları ılık ve yağışlı geçen Ege kıyılarında hüküm

süren Akdeniz iklimi, ilin genelinde de görülmektedir. Batıdan doğuya, kuzeyden

güneye gidildikçe Karasal iklim etkisini arttırır. Bu yüzden iç kesimlerde kışlar

soğuk geçmektedir. Marmara kıyılarında Karadeniz ikliminin etkisi görülür.

Dolayısıyla burası yazları ılıktır

İdari bölünüş olarak Balıkesir ili; Altıeylül, Ayvalık, Balya, Bandırma,

Bigadiç, Burhaniye, Dursunbey, Edremit, Erdek, Gömeç, Gönen, Havran, İvrindi,

Karesi, Kepsut, Manyas, Marmara Adası, Savaştepe, Sındırgı ve Susurluk

ilçelerinden oluşmaktadır.

3 | S a y f a

HARİTA 2: BALIKESİR İLÇELERİ

Planlama alanı; Balıkesir İli, Manyas İlçesi, Kızık Mahallesi’nde bulunmaktadır.

4 | S a y f a

HARİTA 3: UYDU GÖRÜNTÜSÜ

1.2. ULAŞIM AĞINDAKİ YERİ

Balıkesir Ankara ve İstanbul’u İzmir’e bağlayan karayolu üzerinde bir

transit merkez durumundadır. Önemli karayolu bağlantıları arasında D200, D565,

D573 ve E90 karayolu bağlantılarından söz etmek mümkündür. Bursa, Ankara,

İstanbul, Çanakkale ve İzmir İllerine asfalt yollarla bağlıdır. Ayrıca İstanbul

üzerinden feribot ve deniz otobüsü ile ulaşılabildiği gibi, Körfez Havaalanı ve

Balıkesir Havaalanı’nın hizmete girmesiyle İstanbul ve Ankara ile havayolu

bağlantısı da bulunmaktadır.

Balıkesir İli’nin bazı illere uzaklıkları şu şekildedir; İstanbul’a 393km,

Ankara’ya 546km, İzmir’e 181km, Bursa’ya 155km, Çanakkale’ye 217km

uzaklıktadır.

5 | S a y f a

HARİTA 4: BALIKESİR KARAYOLLARI HARİTASI

Planlama alanı Manyas Darıca yolu üzerinde, Manyas ilçesi ile Kızık

Mahallesi arasında kalan alanda yer almaktadır. Planlama alanı Manyas İlçe

merkezine 1.7 km’dir. Balıkesir İl merkezine uzaklığı yaklaşık 57 km’dir.

HARİTA 5: PLANLAMA ALANI YAKIN ÇEVRE ULAŞIM BAĞLANTILARI HARİTASI

6 | S a y f a

2. MÜLKİYET VE KADASTRAL DURUM

2.1. MÜLKİYET DURUMU

Balıkesir İli, Manyas İlçesi, Kızık Mahallesi 518 nolu 131.331,93 m² yüzölçümlü parsel, mülkiyeti MALİYE HAZİNESİ’ne aittir.

HARİTA 6: TAPU KAYDI

İL-İLÇE ADA NO

PARSEL NO

MALİK MAHALLE ANA

TAŞINMAZIN NİTELİĞİ

YÜZ ÖLÇÜMÜ (m²)

BALIKESİR MANYAS

0 518 MALİYE HAZİNESİ KIZIK TARLA 131.331,00 m²

7 | S a y f a

2.2. KADASTRAL DURUM

Plan alanına konu olan alan Balıkesir İli, Manyas İlçesi, Kızık Mahallesi 518 no.lu parselin TOKİ Konutları ile Kubaş Mahallesi yolu arasında kalan kısmı kapsamaktadır.

HARİTA 7: KADASTRAL DURUM

8 | S a y f a

3. MEVCUT DURUM TESPİTİ

3.1 . YAPI ANALİZİ

Balıkesir İli, Manyas İlçesi, Kızık Mahallesi 518 no.lu parselin Toki

Konutları ile Kubaş Mahallesi yolu arasında kalan kısmın üzerinde yapı

bulunmamaktadır.

HARİTA 8: UYDU GÖRÜNTÜSÜ

9 | S a y f a

3.2. HALİHAZIR HARİTA DURUMU

3.2.2. 1/5 .000 ÖLÇEKLİ HALİHAZIR HARİTA DURUMU

Planlama alanına ilişkin H19-C-25-A 1/5.000 ölçekli halihazır harita

20.07.2016 tarihinde Balıkesir Büyükşehir Belediyesi tarafından onaylanmıştır.

HARİTA 9: 1/5.000 ÖLÇEKLİ HALİHAZIR HARİTA DURUMU

10 | S a y f a

3.3 . JEOLOJİK DURUMU

20.07.2016 tarihinde Balıkesir Büyükşehir Belediyesi tarafından onaylanan

Manyas İlçesi 1317,56 hektarlık alanın Mikrobölgeleme Etüt Raporu’nda söz

konusu alan yerleşime uygunluk açısından Önlemli Alan 5.1 (ÖA-5.1): Önlem,

Alınabilecek Nitelikte şisme, Oturma Açısından Sorunlu Alanda kalmaktadır.

JEOLOJİK ETÜT SONUÇ ve ÖNERİLERİ

16.1. Bu çalışma 'Balıkesir ili Bandırma, Erdek, Marmara, Gönen. ,Manyas,

Susurluk, Sındırgı, Kepsut, Bigadiç ilçeleri Toplam 19292,25 Hektar Alanın

imar Planına Esas Mikrobölgeleme Etütlerinin Yaptırılması, Haritaların

Hazırlanması ve Raporların Hazırlatılması işi'kapsamında 'Manyas ilçesi

1317,56 hektarlık alanın Mikrobölgeleme Etüt Raporu' olup, yapılan

mikrobölgeleme etüt çalışmaları ile elde edilen veriler ışığında inceleme alanının

yerleşime uygunluk değerlendirilmesinin yapılması ve imar planı çalışmasına

altlık oluşturması amaçlanmıştır.

16.2. inceleme alanlan, 1317.56 Hektar yüzölçüme sahip olup, Balıkesir ili,

Manyas ilçesi idarisınırında kalmaktadır.

inceleme alanı Kızıksa köyü Manyas Merkez 5. Bölge, olarak adlandırılmıştır.

planlama alanı 5. Bölgede kalmaktadır.

16.3. Sondaj çalışmaları kapsamında; derinlikleri 15.00 — 49.00 metreler

arasında değişen toplam derinliği 4427.50 m.olan 152 adet sondaj kuyusu

açılmıştır. Sondajlar sırasında her 1.5 metrede bir toplamda 1182 adet Standart

Penetrasyon Testi (SPT) yapılarak zeminlerin penetrasyon direnci belirlenmiş,

198 adet örselenmemiş numune alınmıştır. Ayrıca toplam 99 adet presiyometre

deneyi yapılmıştır. Jeofizik Çalışmalar kapsamında; 140 noktada Sismik Kınlına

— MASW Etütleri, 141noktada Mikrotremör Ölçü, 5 profılde Çok Elektrotlu Ölçü,

10 adet Düşey Elektirik Sondajı, 3.55 km Doğal Uçlama (SP), 3500 m. yerradarı

11 | S a y f a

yapılmıştır. Laboratuvar çalışmaları kapsamında; kayada tek eksenli basınç,

nokta yükleme, elastisite, poisson oranı, doğal birim hacim ağırlık deneyleri ile

zeminde; kesme kutusu, tekrarlı kesme kutusu (rezüdüel kesme), üç eksenli

basınç deneyi (UU), konsolidasyon+şişme basıncı, elek analizi, hidrometre,

atterberg limitleri, su muhtevası, özgül ağırlık, kuru birim hacim ağırlık deneyleri

TSE standartlarına uygun normlarda gerçekleştirilmiştir.

16.4. İnceleme alanında eğim değeri %0 — >40 arasında değişim göstermektedir.

16.5. İnceleme alanında yapılan arazi gözlem ve ölçümleri, sondaj ve jeofizik

ölçümler sonucunda çalışma alanı sınırlan içerisinde kalan bölgenin stratigrafisi

detaylı olarak ortaya konmuştur. Yapılan çalışmalar sonucu elde edilen veriler ile

bölgesel jeolojik veriler birlikte yorumlanarak inceleme alanının jeolojisi

tanımlanmıştır. İnceleme alanında, stratigrafik olarak alttan üstte doğru

Permiyen yaşlı kireçtaş, Orta-üst Miyosen yaşlıGöbel formasyonu, Pliyosen yaşlı

Bayramiç formasyonu. Kuvaterner yaşlı Alüvyon birimleri vardır.

16.6. inceleme alanında alınan jeofızik ölçülerde; Dolguda; Vp = 186 - 587 m/s Vs

= 131 - 219 m/s, Alüvyonda; Vp 246 - 2192 m/s, Vs = 121 - 717 mis. Bayramiç

Formasyonunda;Vp = 349 - 2252 mis, V, = 170 - 981 m/s, Göbel Formasyonunda;

Vp = 300 - 2314 m/s, V, - 139 - 895 mis, Permiyen Yaşlı Kireçtaşlanrında; Vp =

980 - 1526 m/s, V, = 528 - 922m/s değerleri arasındadır. Alüvyonda; p- 1.23 -

2.12, Bayramiç Formasyonunda; p- 1.34 - 2.14, Göbel Formasyonunda; p= 1.29 -

2.15, Permiyen Yaşlı Kireçtaşlarında: p= 1.73 - 1.94 değerleri arasındadır.

Alüvyonda; 0.06 - 0.48, Bayramiç Formasyonunda;0.03 -0.46,Göbel

Formasyonunda; o= 0.08 - 0.47, Permiyen Yaşlı Kireçtaşlarında; o-= 0.21 - 0.30

değerleri arasındadır. Alüvyonda;G =201 - 10905 kg/cm2, Bayramiç

Fonnasyonunda:G=388 - 18799 kg/cm2, Göbel Fomıasyonunda; G = 268 - 15663

kg/cm2, Permiyen Yaşlı Kireçtaşlarında; G= 4835 - 16471 kg/cm2değerleri

arasındadır.Alüvyonda; E= 583 - 31407 kg/cm2, Bayramiç Fomıasyonunda; E=

1043 - 44309 kg/cm2, Göbel Fomıasyonunda; E= 746 - 41485 kg/cm2,Penniyen

Yaşlı Kireçuşlannda;E= 12529 - 39943 kg/cm2değerleri arasındadır. Alüvyonda;

Kd= 360 - 87379 kg/cm2, Bayramiç Forrnasyonunda; Kd= 1014 - 91465 kg/cm2,

12 | S a y f a

Göbel Fomıasyonuda; Kd= 769 - 95757 kg/cm2, Permiyen Yaşlı Kireçtaşlarında;

Kd= 10211 - 23158 kg/cm2 değerleri arasındadır.

16.7. inceleme alanlarından 5. Bölgede Boyalı Çınar deresi, inceleme alanında yer

alan derelerinin taşkın oluşturma riskine karşı planlama öncesi DSİ görüşü

alınmalı ve bu görüşe bağlı kalınarak planlama yapılmalıdır.

16.8. Bu çalışma kapsamında yapılan paleosismolojik çalışmalar, çalışma alanı

içinde yüzey faylanmasına neden olacak herhangi bir aktif fayın olmadığını

göstermektedir.

16.9. inceleme alanı Balıkesir ili sınırları dahilinde olup Türkiye Deprem

Bölgeleri Haritasında "Birinci Derece Deprem Bölgesi" içinde yer almaktadır. Bu

alanlarda yapılacak yapılar için 'Deprem Bölgelerinde Yapılacak Binalar

Hakkındaki Yönetınelik' esaslarına uyulması gerekmektedir.

16.10. İnceleme alanlarında mevcut durum itibari ile kaya düşmesi, heyelan gibi

herhangi bir kütle hareketi gözlenmemiştir. Ancak MTA envanteri haritasında

aktif heyelanlar görüldüğünden, bu alanlarda (3.Bölge) yüzeysel heyelanlar

gelişmiş olup derin kazı şevlerde aktivitenin devam edebileceği düşünülmektedir.

16.11. Mikrobölgeleme etüt çalışmasına konu olan 'Balıkesir Ili Bandırma,

Erdek, Marmara, Gönen, Manyas, Susurluk, Sındırgı, Kepsut, Bigadiç Ilçeleri

Toplam 19292,25 Hektar Alanın Imar Planına Esas Mikrobölgeleme

Etütlerinin yaptırılması, Haritaların Hazırlanması ve Raporların

hazırlanması işi'kapsamında 'Manyas ilçesi 1317.56 hektarlık alanın

Mikrobölgeleme Etüt Raporu' olup, teknik şarmameye uygun olarak sondaj

çalışmaları, arazi deneyleri, jeofızik çalışmalar ve sondaj çalışmalarından alınan

numuneler üzerinde laboratuar deneyleri yapılmıştır. Tüm bu çalışmalar

neticesinde çalışılan alanın;

✓ Jeolojik,

✓ Morfolojik,

13 | S a y f a

✓ Litolojik,

✓ Mühendislik

✓Jeoteknik,

✓ Hidrojeolojik,

✓ Doğal Afet Tehlikesi (Deprem, Heyete" Karstik Boşluk, Kaya Düşmesi. Su

Baskını vb.) özellikleri belirlenerek inceleme alanının yerleşime uygunluk

değerlendirmesi yapılmıştır. inceleme alanında yapılan arazi ve literatür

çalışmalarına göre inceleme alanının jeolojisini, Permiyen yaşlıkireçtaşı, Orta-

Üst Miyosen yaşlı Göbel formasyonu. Pliyosen yaşlı Bayramiç formasyonu,

Kuvaterner yaşlı Alüvyon ve Güncel Dolgu olmak üzere 5 farklı birim

oluşturmaktadır. İnceleme alanlarının genelinde eğim değerlerinin %O — 40

arasındadeğişim gösterdiği gözlenmiştir. İnceleme alanında yapılan sondajlarda

4.30 — 10.30 metreler arasında yeraltısuyuna rastlanılmıştır. Alüvyon birimlerin;

yanal ve düşey yönde değişim gösterdiği ve heterojen bir yapı sunduğu, alüvyon

biriminde yer alan killerin çok yumuşak — yumuşak — sıkı kıvamda, düşük —

orta orta sıkışabilir ve plastik özellikte olduğu belirlenmiştir. Aynca killer düşük

— orta şişme özelliğine sahiptir. Yapılan oturma hesaplarında alüvyon birim için

oturma değerleri 0.51 — 8.61 cm olarak hesaplanmış olup, münferit temellerde

oturma riski beklenmektedir. Sıvılaşma riski beklenmemekle birlikte parsel bazı

zemin etütlerinde sıvılaşma riskinin irdelenmesi gerekmektedir.

Bayramiç Formasyonuna ait zemin ortamları ; Yumuşak — sert — çok sert

kıvamda, düşük — orta — yüksek sıkışabilir, plastik özellikte olduğu

belirlenmiştir. Ayrıca killer düşük —orta şişme özelliğine sahiptir. Oturma

hesaplarında Bayramiç Formasyonunun rezidüel birimleri için oturma değerleri

1.53 — 6.75 cm arasında hesaplanmıştır. Bu değerler Bayramiç Formasyonunun

rezidüel birimlerinde oturma probleminin beklenmediğini göstermektedir.

Taşıma gücü hesapları herhangi bir sorun yaşanmayacağını göstermektedir.

14 | S a y f a

Bayramiç Formasyonuna ait kayaların; RQD değerlerine göre çok kötü - kötü -

orta -iyi - çok iyi kaliteli kaya kütlesi niteliğinde, nokta yük dayanımına göre çok

düşük - düşük kaya sınırına ve tek eksenli basınç dayanımı deneyi sonuçlarına

göre çok düşük dayammlı kaya sınırına girdiği belirlenmiştir.

Göbel Formasyonuna ait zemin ortamlann; Sıkı - sert kıvamda. düşük - orta

sıkışabilir, plastik özellikte olduğu belirlenmiştir. Ayrıca killer düşük - ona şişme

özelliğine sahiptir. Oturma hesaplarında Göbel Formasyonunun rezidüel birimleri

için oturma değerleri 0.31 - 4.60 cm arasında hesaplanmıştır. Bu değerler Göbel

Formasyonunun rezidüel birimlerinde oturma probleminin beklenmediğini

göstermektedir. Taşıma gücü hesapları herhangi bir sorun yaşanmayacağını

göstermektedir.

Göbel Formasyonuna ait kayaların; RQD değerlerine göre çok kötü - kötü - orta

- iyi -çok iyi kaliteli kaya kütlesi niteliğinde, nokta yük dayanımına göre çok düşük

- düşük - orta kaya sınırına ve tek eksenli basınç dayanımı deneyi sonuçlarına

göre çok düşük - düşük dayanımlı kaya sınıfına girdiği belirlenmiştir.

Permiyen Kireçtaşlarının; RQD değerlerine göre çok kötü - kötü - orta kaliteli

kaya kütlesi niteliğinde, nokta yük dayanımına göre çok düşük - düşük - orta kaya

sınırına ve tek eksenli basınç dayanımı deneyi sonuçlarına göre çok düşük -

düşük dayanımlı kaya sınırına girdiği belirlenmiştir. Bu çalışma kapsamında

yapılan paleosismolojik çalışmalar, çalışma alanı içinde yüzey faylanmasına

neden olacak herhangi bir aktif fayın olmadığını göstermektedir.

"Mülga Bayındırlık ve iskan Bakanlığı Afet İşleri Genel Müdürlüğü tarafından

yayınlanan 19.08.2008 tarih ve 10337 Sayılı "Plana Esas Jeolojik, Jeolojik-

Jeoteknik ve Mikrobölgeleme Etüt Genelgesi"nde belirtilen Format-4 esaslarına

ve ihale şartnamesine uygun olarak yapılan çalışmalar sonucu elde edilenveriler

çerçevesinde oluşturulan jeolojik-jeoteknik model dikkate alınarak "imar Planına

Esas Mikrobölgeleme Etüt" çalışması kapsamında inceleme alanları 6 ayrı bölge,

yerleşime uygunluk açısından 3 kategoride değerlendirilmiş ve yerleşime

uygunluk alan dağılımı Görüntü.14.1'de, sınırları ölçeksiz olarak Görüntü.14.2.-

3.'de, 1/5000 ölçekli yerleşime uygunluk paftaları ise EK XVII'de sunulmuştur.

15 | S a y f a

1. 2. 3.4. 5.6. Bölgeler;

Önlemli Alan 5.1 (ÖA-5.1): Önlem, Alınabilecek Nitelikte şisme, Oturma

Açısından Sorunlu Alanlar

HARİTA 10: YERLEŞİME UYGUNLUK HARİTASI

16 | S a y f a

4. MEVCUT İMAR DURUMU

4.1. 1/100.000 ÖLÇEKLİ ÇEVRE DÜZENİ PLANI

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından 20.08.2014 tarih ve 13549

sayılı Bakanlık oluru ile onaylanan Balıkesir-Çanakkale Planlama Bölgesi

1/100.000 ölçekli Çevre Düzeni Planı’nda söz konusu planlama alanı “KENTSEL

MESKUN (YERLEŞİK) ALAN” nda kalmaktadır.

HARİTA 11: 1/100.000 ÖLÇEKLİ ÇEVRE DÜZENİ PLANI

17 | S a y f a

4.2.1/25.000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI

Söz konusu alan 1/25000 Ölçekli Balıkesir Manyas Kızık Termal Turizm

Merkezi planında kentsel yerleşme alanı kullanımında kalmaktadır.

1/25000 ölçekli Manyas Kızık Termal Turizm Bölgesi Çevre Düzeni Plan

notlarında “5.1. Bu plan sınırları dahilinde her ölçekte plan yapma, yaptırma ve

onama yetkisi 4957/2634 Sayılı Turizmi Teşvik Kanunun 7. Maddesi uyarınca,

Kültür ve Turizm Bakanlığı’na aittir.” Ve plan notlarının “5.2. maddesinde planda

yer almayan her türlü yapılanma koşulları 1/5000 ölçekli nazım imar planı ve

1/1000 ölçekli uygulama imar planlarında belirlenecektir” yer almaktadır. Bu

nedenle bu bölgedeki planlar Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından

onaylanmaktadır.

Bölgeyle ilgili yapılaşma koşulları olarak 1/25000 ölçekli Manyas Kızık

Termal Turizm Bölgesi Çevre Düzeni Planı raporunda (“Kentsel Yerleşme

Alanlar); Bu alanlarda konut ve gerekli sosyal donatılar yapılabilir. E:0.75’dir.

Yapılanma koşulları ve diğer hususlar 1/5000 ölçekli nazım ve 1/1000 ölçekli

uygulama imar planı aşamasında belirlenir. Mevcut onanlı imar planı bulunan

alanlar da onanlı plan hükümlerine uyulacaktır” açıklaması yapılmıştır.

18 | S a y f a

HARİTA 12: 1/25.000 ÖLÇEKLİ ÇEVRE DÜZENİ PLANI

4.3.1/1.000 ÖLÇEKLİ UYGULAMA İMAR PLANI

Söz konusu alana ilişkin 24/06/2005 tarihinde BAŞBAKANLIK TOPLU

KONUT İDARESİ BAŞKANLIĞI tarafından onaylanan 1/5000 ölçekli Nazım İmar

Planında herhangi bir kullanım kararı getirilmemiştir.

19 | S a y f a

HARİTA 13: 1/5.000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI

20 | S a y f a

5. KURUM GÖRÜŞLERİ

1- Kültür ve Turizm Bakanlığı, Yatırım ve İşletmeler Genel Müdürlüğü 07/02/2018 tarih 35698499-304.02(101410001)-E.115948 Sayılı yazısında Balıkesir Manyas Kızık Termal Turizm Merkezi sınırları kapsamında kalan alanine Bakanlıkça onaylı1/25000Ölçekli Çevre Düzeni Planında ”Kentsel Yerleşme Alanı” kullanımında kaldığı, 1/5000 ve 1/1000 Ölçekli Nazım Ve Uygulama İmar Planı teklifi ile plan gerekçelerinin yer aldığı plan açıklama raporunun, ilgili kurum görüşleri ve imar planına esas jeolojik etüd raporu ile birlikte iletilmesi halinde değerlendirme yapılabileceği belirtilmiştir.

2- Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü 09/01/2018 tarih 51384593-305.99-E.232

Sayılı yazısında bahse konu alanın 3621/3830 sayılı Kanunun Kurumlarına

verdiği yetkiler kapsamındaki yerlerde olmadığı, 1/100 000 Ölçekli Çevre Düzeni

Planı ile ilgili kurum görüşünün Büyükşehir Belediyesi'nden alınması gerektiğini

belirtmektedir.

3- İl Gıda Tarım ve Hayvancılık Müdürlüğü 06/02/2018 tarih 45099500-

230.04.02-E.342892 sayılı yazısında "Talep konusu taşınmazın "Kuru Marjinal

Tarım Arazisi" özelliğinde olduğu göz önüne alındığında, tarımsal kullanım

bütünlüğüne olumsuz bir etkisinin olmayacağı ve alternatif alan bulunmadığı

kanaatiyle ilimiz Manyas ilçesi, Kızık Mahallesi, Kaynarca mevkii, 518 nolu

parselde kayıtlı, "Tarla" vasıflı taşınmazın 12.000,00 ın2 'lik kısımının üzerinde

"Belediye Hizmet Alanı ve Kaymakamlık Lojmaııı" amaçlı 1/5.000 ölçekli ilave

Nazım İmar Planı ve 1/1.000 ölçekli ilave Uygulama imar Planı yapılması için

tarım dışına çıkarılması oy birliği ile kabul edildiği belirtilmektedir.

4- Balıkesir Büyükşehir Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Dairesi Başkanlığı

16/02/2018 tarih ve 11977187-045-312/3928 sayılı yazısında /100 000 Ölçekli

Balıkesir-Çanakkale Çevre Düzeni Planında (H-19 Pafta) “Tarım Alanı, Orman

Alanı, Kentsel (Meskun) Yerleşik Alan, Üçüncü Derece Yol, Turizm

Merkezi/Kültür ve Turizm Koruma ve Gelişim Bölgesi” fonksiyonlu alanlardan

etkilenmektedir. Balıkesir İli Manyas İlçesi Kızık Mahallesi Tavşantepe Mevkii

518 parsel numaralı taşınmaza ait 1/5000 Ölçekli İlave Uygulama İmar Planı

Teklifi hazırlanması aşamasında;

21 | S a y f a

Daire Başkanlıklarımız / BASKİ Genel Müdürlüğü ilgi (ç-d-e-f-g-ğ-h)

yazılarında belirtilen görüş ve önerilerine uyulması,

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 8. Maddesinin (e) bendi kapsamında ilgili

diğer kurum / kuruluş / birim görüşlerinin alınması ve alınan görüş ve

önerilere uyulması,

1/100.000 ölçekli Balıkesir-Çanakkale Planlama Bölgesi Çevre Düzeni Planı

ve Plan Hükümlerine uyulması,

Söz konusu alanın bulunduğu bölgedeki mevcut planların dikkate alınması,

3194 sayılı İmar Kanunu, Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği ve

yürürlükteki ilgili diğer mevzuat hükümlerine uyulması gerektiği

belirtilmektedir.

5- Balıkesir Büyükşehir Belediyesi Fen İşleri Dairesi Başkanlığı 12/01/2018 tarih

55791140-045-99-(2018/3906) sayılı yazısında Büyükşehir Belediyesi’nin görev,

yetki ve sorumluluğunda kalan yollara kalıcı hasar verilmemesi ve ulaşım

güvenliği standartlarını korumak adına; ilgili mahalle yollarına verilecek

hasarların ilgili firma tarafından giderileceği hususunda taahhüt verilmesi ve aynı

yollarda herhangi biri kazı işlemi yapılması durumunda gerekli izin ve ruhsatların

alınması kaydı ile uygun görüş bildirileceğini;

6- Balıkesir Büyükşehir Belediyesi Emlak ve İstimlak Dairesi Başkanlığı

12/01/2018 tarih 40832410-045/191 sayılı yazısında Daire Başkanlıklarınca

sakınca bulunmadığını;

7- Balıkesir Büyükşehir Belediyesi Ulaşım Planlama ve Raylı Sistemler Dairesi

Başkanlığı 15/01/2018 tarih 38152989-045-26 sayılı yazısında Kırsal Mahalle

yolundan cephe alındığından, Geçiş bağlantıları için, 2918 sayılı Karayolu Trafik

Kanunu ve bu kanuna bağlı çıkartılan “Karayolları Kenarında Yapılacak ve

Açılacak Tesisler Hakkındaki Yönetmelik” hükümlerinin uygulanması,

tanımlanacak fonksiyonların ihtiyacı oranında otopark alanın planlama sınırı

içerisinde karşılanması, planlama çalışmasının Otopark Yönetmeliğine ve ilgili

tebliğlere uyularak hazırlanması ve 1/100 000 ölçekli Balıkesir-Çanakkale

Planlama Bölgesi Çevre Düzeni Plan-Plan Hükümlerinde ve Mekansal Planlar

22 | S a y f a

Yapım Yönetmeliğinde Belirtilen şartlara uygun olarak İmar Planlarının

hazırlanması gerektiğini;

8- Balıkesir Büyükşehir Belediyesi Kent Estetiği Dairesi Başkanlığı 18/01/2018

tarih 43762547-045-24 sayılı yazısında Plan teklifinin yapımında Daire

Başkanlıklarınca sakınca bulunmadığını;

9- Balıkesir Büyükşehir Belediyesi Çevre Koruma ve Kontrol Dairesi Başkanlığı

19/01/2018 tarih 89486837-045-36 sayılı yazısında söz konusu planlama alanı

üzerinde herhangi bir projeleri bulunmadığı Yürürlükteki yasal mevzuat

hükümlerine uyulmasını;

10- Balıkesir Büyükşehir Belediyesi Baski Genel Müdürlüğü Arıtma Tesisleri

Dairesi Başkanlığı 29/12/2017 tarih 10417445-3624/25956 sayılı yazısında

Genel Müdürlüklerince herhangi bir sakınca bulunmadığı ayrıca Büyükşehir

Belediyesinin 08/01/2018 tarih ve 487 sayılı yazısında da cevap olarak

23/01/2018 tarih ve 10417445-622.02 176/1411 sayılı yazı ile Genel

Müdürlüklerince herhangi bir sakınca bulunmadığını;

11- Balıkesir Büyükşehir Belediyesi Kırsal Hizmetler Dairesi Başkanlığı

02/02/2018 tarih 48759318-045-34 sayılı yazısında tesisin yapılmasında Daire

Başkanlığımız açısından herhangi bir sakınca bulunmadığı toprak haritasında IIes

sınıf arazi olarak tanımlandığını Gıda Tarım ve Hayvancılık İl Müdürlüğünden

görüş alınması gerektiğini belirtmişlerdir.

12- Orman Genel Müdürlüğü Balıkesir Orman Bölge Müdürlüğü Kadastro ve

Mülkiyet Şube Müdürlüğü 19/02/2018 tarih 35529254-255.99-E.359484 sayılı

yazısında 6831 Sayılı Orman Kanunu gereğince herhangi bir sakınca

bulunmadığını;

23 | S a y f a

13- Türkiye Elektrik İletim A.Ş. Genel Müdürlüğü 2. Bölge Müdürlüğü(BURSA)

Tesis ve Kontrol Müdürlüğü 28/12/2017 tarih 57688532-045.01(045.01)-

E510454 sayılı yazısında Söz konusu parsel sınırı dahilinden geçen

Teşekküllerine ait mevcut ve planlanan herhangi bir Enerji İletim Hattı

bulunmadığını; belirtmişlerdir.

14- Manyas Kaymakamlığı 28/11/2017 tarih 95350998-750-1916 sayılı

yazısında İlçemiz Kızık Mahallesi 518 parselin Kaymakamlık Lojmanı adına tahsis

edilmesi talebinde bulunmuştur.

15- Türkiye Cumhuriyeti Karayolları Genel Müdürlüğü 14.Bölge Müdürlüğü

07/02/2018 tarih ve 68193609-752.01/E.51898 sayılı yazısında bahse konu

taşınmaz, mevcut planlanan karayolları güzergahlarının dışında kaldığını;

16- Manyas Kaymakamlığı Malmüdürlüğü 26/12/2017 tarih 14423580.473-

1/964 sayılı yazısında Kızık Mahallesi 518 parsel haritalarda A harfi ile belirtilen

alanda imar planı değişikliğinin yapılmasında tarafımızca bir sakınca

bulunmadığını; belirtmişlerdir.

17- Balıkesir Büyükşehir Belediyesi İmar ve Şehircilik Dairesi Başkanlığı

19/03/2018 tarih 11977187-952.01.04.05-E.518/6738 sayılı yazısında ilgili

alana ait Mikrobölgeleme Etüt Raporu imar planına esas kullanılmak üzere

kurumumuzdan talep edilmediği. Manyas İlçesinde mikrobölgeleme çalışmaları

tamamlanmış ve hazırlanan rapor Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Mekensal

Planlama Genel Müdürlüğü tarafından 23/05/2017 tarihinde onaylandığı. Onaylı

raporun dağıtımı Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Mekansal Planlama Genel

Müdürlüğü tarafından yapılarak tarafınıza ulaştığı Mikrobölgeleme Etüt

Raporunu sadece kurumunuz adına olmak şartıyla düzenleyerek kullanılabileceği

iznini vermiştir.

18- Türkiye Cumhuriyeti Orman ve Su İşleri Bakanlığı Devlet Su İşleri Genel

Müdürlüğü 25. Bölge Müdürlüğü 19/04/2018 tarih ve 32828584-754-280650

sayılı yazısında, söz konusu taşınmazın DSİ sulama alanları ve taşkın alanlarının

dışında olduğunu ve yeraltı suyu problemi bulunmadığı belirtmektedir.

24 | S a y f a

19- Türk Telekom Erişim Planlama ve Yatırım Müdürlüğü 18/05/2018 tarih ve

TT.50171068-320.31.06-81246 sayılı yazısında Şirketimize ait herhangi bir tesis

görülmemiş olup, yapılacak çalışmalarla ilgili Şirketimizce bir sakınca

bulunmadığını;

20- Uludağ Elektrik Dağıtım A.Ş. Bandırma Tesis Kontrol Mühendisliği 19/01/2018 tarih ve 2675 sayılı yazısında konu ile ilgili yapılan incelemede parsel üzerinde Manyas DM’den enerji alan Sanayi KÖK’ten beslenen TOKİ TR-1’e enerji veren hattan branşman alan 3xSWL kesitli 34.5 kV’luk Özel Müşteri Hattı geçtiği tespit edilmiştir. Enerji Nakil Hattının güzergahındaki can ve mal emniyetinin sağlanması açısından güvenlik mesafelerinin korunması gerektiği belirtilmektedir.

6. PLANLAMANIN AMACI, GEREKÇESİ VE PLAN KARARLARI

6.1. PLANLAMANIN AMACI VE GEREKÇESİ

Maliye Hazinesi adına kayıtlı Balıkesir İli, Manyas İlçesi, Kızık Mahallesi 518 no.lu

parselin Toki Konutları ile Kubaş Mahallesi yolu arasındaki kısım “Belediye

Hizmet Alanı ve Kaymakamlık Lojmanı” olarak planlanmıştır. Bu doğrultuda

1/5000 ölçekli Nazım İmar Planı hazırlanmıştır.

6.2. PLANLAMA KARARLARI

Nazım İmar Planın konusu Milli Emlak’tan gelen talep üzerine ve Belediye’nin

talebi doğrultusunda parselin 15761,65 m2 si planlamaya alınmış, 6386,94 m2 lik

kısmı Belediye Hizmet Alanı, 3583,84 m2 lik kısmı Kaymakamlık Lojmanı

5790,87 m2 lik kısmı ise yol olarak olarak planlanmıştır.

25 | S a y f a

HARİTA 14: 1/5.000 ÖLÇEKLİ ÖNERİ NAZIM İMAR PLANI

6.3.PLAN HÜKÜMLERİ

6.3.1. 1/5.000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI HÜKÜMLERİ

1. GENEL HÜKÜMLER

1.1 PLANLAMA ALANI BALIKESİR İLİ MANYAS İLÇESİ KIZIK MAHALLESİ 518 NO.LU PARSELİN TOKİ KONUTLARI İLE KUBAŞ MAHALLESİ YOLU ARASINDA KALAN KISMINI KAPSAR.

1.2 519 PARSELE İLİŞKİN 09.03.2006 TARİHİNDE MÜLGA BAŞBAKANLIK TOPLU KONUT İDARESİ BAŞKANLIĞI TARAFINDAN ONAYLANAN 1/5000 ÖLÇEKLİ NAZIM İMAR PLANI, PLAN HÜKÜMLERİ VE PLAN AÇIKLAMA RAPORUYLA BİR BÜTÜNDÜR.

1.3 1/100 000 ÖLÇEKLİ BALIKESİR ÇANAKKALE ÇEVRE DÜZENİ PLANI VE PLAN

26 | S a y f a

HÜKÜMLERİNE UYULACAKTIR.

1.4 KÜLTÜR VE TURİZM BAKANLIĞI TARAFINDAN 22.09.2008 TARİHİNDE ONAYLANMIŞ OLAN 1/25000 ÖLÇEKLİ BALIKESİR MANYAS KIZIK TERMAL TURİZM ÇEVRE DÜZENİ PLANI HÜKÜMLERİ GEÇERLİDİR.

1.5 2634 SAYILI ''TURİZMİ TEŞVİK KANUNU'' VE İLGİLİ YÖNETMELİK HÜKÜMLERİNE UYULACAKTIR.

1.6 5403 SAYILI ''TOPRAK KORUMA KANUNU'' VE İLGİLİ YÖNETMELİK HÜKÜMLERİNE UYULACAKTIR.

1.7 2872 SAYILI ''ÇEVRE KANUNU '' VE İLGİLİ YÖNETMELİK HÜKÜMLERİNE UYULACAKTIR.

1.8 2918 SAYILI ''KARAYOLU TRAFİK KANUNU'', ''KARAYOLLARI KENARINDA YAPILACAK VE AÇILACAK TESİSLER HAKKINDAKİ YÖNETMELİK'', ''OTOPARK YÖNETMELİĞİ'' VE İLGİLİ DİĞER YÖNETMELİK HÜKÜMLERİNE UYULACAKTIR.

1.9 ''AFET BÖLGELERİNDE YAPILACAK YAPILAR HAKKINDAKİ YÖNETMELİK'' HÜKÜMLERİNE VE ''DEPREM BÖLGELERİNDE YAPILACAK BİNALAR HAKKINDAKİ YÖNETMELİK'' HÜKÜMLERİNE UYULMASI ZORUNLUDUR.

1.10 HÜKÜM BULUNMAYAN HALLERDE 3194 SAYILI İMAR KANUNU VE İLGİLİ YÖNETMELİK HÜKÜMLERİ GEÇERLİDİR.

1.11 ENERJİ NAKİL HATTI GÜZARGAHINDA ELEKTRİK KUVVETLİ AKIM TESİSLERİ YÖNETMELİĞİNDE BELİRTİLEN GÜVENLİK MESAFELERİNE UYULMASI ZORUNLUDUR.

2. ÖZEL HÜKÜMLER

2.1 BELEDİYE HİZMET ALANI :İDARİ VE SOSYAL TESİS OLARAK KULLANILACAK ALANIN YAPILAŞMA KOŞULLARI EMSAL= 0.75 Yençok =10.50 m OLACAKTIR.

2.2 RESMİ KURUM ALANI : KAYMAKAMLIK LOJMANI İÇİN AYRILAN ALANIN YAPILAŞMA KOŞULLARI EMSAL= 0.75 Yençok =10.50 m OLACAKTIR.

3. JEOLOJİK DURUM

3.1 23.01.2017 TARİHİNDE ÇEVRE VE ŞEHİRCİLİK BAKANLIĞI (MEKANSAL PLANLAMA GENEL MÜDÜRLÜĞÜ) TARAFINDAN ONAYLANAN İMAR PLANINA ESAS MİKROBÖLGELEME ETÜT RAPORU'NA UYULACAKTIR.YAPILARA ESAS PROJELER YAPILMADAN ÖNCE PARSEL BAZINDA ZEMİN ETÜDÜ YAPILMASI, YAPILARIN ZEMİN ETÜT SONUÇLARINA GÖRE PROJELENDİRİLMESİ ESASTIR.

27 | S a y f a

KURUM GÖRÜŞLERİ