Ontwikkelingen demografie en woningmarkt
Voorstellen werkgroep volkshuisvesting
Katwijk 21 septemberMichiel Mulder
Adri duivesteijn
Hoe heeft demografie zich ontwikkeld?
Hoe hebben prijzen voor koop en huur zich ontwikkeld?
Wat betekent dit voor toekomst?
Inhoud
Verandering in 10 jaar (%) Bevolking Banen Woningprijs
Krimpgebieden -3 -4 -9
Randstad 4 grote steden 10 1 11
Krimp & groei Nederland
Bevolkingsontwikkeling Katwijk even hard als provincie
Huishoudens groeien harder: huishoudens verdunning
Bevolking en huishoudens Katwijk en regio
Ontwikkeling 10 jaar Zuid-Holland
Leiden en Bollenstreek Katwijk
Bevolking 5% 7% 5%Huishoudens 8% 13% 12%
Prijsontwikkeling 10 jaar
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
*7580859095
100105110
NederlandZuid-HollandNoord-HollandFriesland
Noord-Holland
Zuid-Holland
Nederland
Friesland
Prijzen NVM (€ x 1000)
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 20150
50
100
150
200
250
300
350
Bollenstreek Nederland
Scheefhuur
Corporatiewoningen naar prijsklasse (x dzd.)
Huurstijging boven inflatie
Reële huurstijgingInflatie Corpo Comm. Tot.
2011 2,3 2,1 1,6 2,02012 2,5 3,4 3,4 3,42013 2,5 5,1 4,6 5,02014 1,0 4,9 4,1 4,82015 0,6 2,8 3,0 2,8
Huur- en koopquotes (% netto)
Huur doelgroep
Huur overig Huur totaal Koop05
1015202530354045
Netto huur/koopquote Totale woonquote
Doelgroep Overige huurders
NL Zuid-Holland NL Zuid-
HollandBasishuur 457 466 519 538Netto huur (incl. huurtoeslag) 331 339 511 531Bijkomende woonuitgaven 169 167 182 185Totale netto woonuitgaven 500 506 694 716
Netto huurquote 28,8 30,7 22,3 22,1Totale woonquote huursector 42,7 44,5 30,1 29,6
Huurquote Nederland en Zuid-Holland (2012, €/maand)
Laag = tot 1.330 (1 pers.) en 1.680 (meerpers.) netto p/maand Eu-grens = 1.980 netto p/maand (34.000 bruto p/jr) 2 x modaal = 3.360 netto p/maand Bron: WIA 2013
Huidige huurquote Amsterdam, incl. huursubsidie, excl. energie
Amsterdam verdeling huurquote (WIA 2013)
Den Bosch: % huurders met hogere woonquote dan acceptabel Nibud
Den Bosch verdeling woonquotes
Cijfers Amsterdam: lage inkomens: aantal met huurquote van 30% of meer in twee jaar gestegen van 35% naar 44%
Huurquote alle huurders afgelopen twee jaar 2% gestegen
Recente ontwikkelingen
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015Nieuwbouw
Huur
25.200
28.000
30.400
28.600
28.600
25.600
30.800
17.300
Koop
8.500
8.500
10.000
7.900
6.700
5.500
3.400
2.800
Totaal
33.700
36.500
40.400
36.500
35.300
31.100
34.200
20.100 % huur 75% 77% 75% 78% 81% 82% 90% 86%
Vergunningen
Huur
17.378
10.479
10.345
8.795
5.203
5.784
5.893
Koop
7.599
7.450
5.398
3.324
1.742
1.293
1.628
Totaal
24.977
17.929
15.743
12.119
6.945
7.077
7.521
% huur 70% 58% 66% 73% 75% 82% 78%
Nieuwbouw door corporaties
Jaar Totaal Koop Huur % huur2009 354 101 253 71%2010 378 350 28 7%2011 377 325 52 14%2012 235 235 0 0%2013 190 154 36 19%2014 289 258 31 11%2015 293 249 44 15%
Totaal 2009-201521%
Bouw in Katwijk: vergunningen
Jaar Totaal Woningcorporaties
Totaal woningcorporaties % corpo’s
Huur Koop
2009 354 73 0 73 21%2010 378 0 2 2 1%2011 377 26 114 140 37%2012 235 0 0 0 0%2013 190 0 0 0 0%2014 289 0 0 0 0%2015 293 44 0 44 15%
Totaal 2009-2015 55% 45% 12%
Bouw in Katwijk: vergunningen
Totaal Koop HuurCorporaties
wv. Huur
2009 2106 55% 45% 39% 79%2010 2278 60% 40% 42% 88%2011 2021 78% 22% 40% 44%2012 1106 78% 22% 18% 99%2013 818 66% 34% 29% 60%2014 1859 70% 30% 24% 75%2015 2125 66% 34% 13% 73%
Totaal 2009-2015 12313 67% 33% 30% 73%
Bouw in regio (Leiden & Bollenstreek)
2009-2013 2014-2015
% corporaties in vergunningenNederland 34% 16%Regio 36% 18%Katwijk 14% 8%
waarvan huur 2009-2015Nederland 35%Regio 33%Katwijk 21%
Katwijk, regio en Nederland
€ 15 miljoen
Bevolking naar leeftijdsgroep
Leeftijd 2017 2027 2037% toename 20 jaar
Woningen / jaar
0-20 17 17 18 5%20-60 34 34 33 -4%60-80 12 15 16 30%> 80 2 4 5 113%
Bevolking totaal 66 69 71 9%
Huishoudens totaal 27 30 31 17% 230
Waarvan 1 persoons 9 11 13 45% 195
Prognose toekomst Katwijk (CBS)
Afnemende baankansen in de randen van het land
Meer druk op prijzen in aantrekkelijke gebieden
Op zowel koop als huur
Wat voor de toekomst?
Voorstellen van de werkgroep
Een samenvatting
Woonquote (betaalbaarheid)◦ Nooit meer huur betalen dan cf. Nibud-systematiek
Aanbodnorm (beschikbaarheid)◦ Op basis van normen Rijk moet gemeente samen met
lokale aanbieders zorgen voor extra woningen◦ Financiering tekorten via Rijksfonds◦ Verkoop en dure verhuur alleen toegestaan als teveel
aanbod ten opzichte van doelgroep Zeggenschap
◦ Democratisering woningcorporaties◦ Vorming woon coöperaties met gedeeld eigenaarschap
Wat te doen?
Betaal nooit meer teveel huur Vgl. financieringslastpercentages in koop Net als WWS voor zowel corpo’s als particulier Inclusief energielasten
Þ Prikkel duurzaamheidsinvesteringen Indien corporaties huurverlaging niet kunnen
betalen, beroep op ‘Restitutiefonds huurverlaging’
Woonquote
Rijk zet norm o.b.v. demografie gemeente ‘Amstelveen’ kan dus niet meer weigeren
sociale huurwoningen te bouwen Aanbod kan van corporaties of niet-corporaties
komen: uitbreiding borging naar niet-corpo’s Doelgroep verschilt naar regio: iedereen die
niet in ‘marktsegment’ terecht kan◦ (in A’dam dus ook middeninkomens)
Indien lokaal geen financiering: beroep op Rijksfonds voor het Wonen
Aanbodnorm
Alleen als structureel boven aanbod norm Als tijdelijk boven aanbodnorm: huur
marktsegment toestaan Afroming van deze ‘overwinsten’ t.b.v.
‘Rijksfonds voor het Wonen’ Tegelijkertijd afschaffen verhuurderheffing
Aanbodnorm: ‘verkoopregels’
+
Voor volkshuivesting,uit schatkist
-/-
Uit volkshuisvesting,in schatkist
Rijksfonds voor het Wonen Afroming overwinsten
Restitutiefonds huurverlaging Huurtoeslag: beroep hierop verminderd door woonquote
Verhuurderheffing
Financieel
Geen tandeloze tijgers meer Zeggenschap beweegt mee met wens
bewoner:◦ Recht op beheer◦ ‘Eigendomsneutraal’: als je wilt kopen kan dit in
gedeeld eigenschap (‘woon coöperatie’) Mensen die ‘gewoon’ willen blijven huren:
◦ Democratisering woningcorporaties◦ Bewoners kiezen bestuurders◦ Vereniging in plaats van stichting◦ Zeggenschap bij belangrijke besluiten
Zeggenschap
Hans Spekman (voorzitter), Lex de Boer, Adri Duivesteijn, Anita Engbers, Toon Geenen (secretaris), Hein de Haan, Tom Leenders, Ernst van der Leij, Mary Fiers, Hamit Karakus, Eef Meijerman, Michiel Mulder, Albert de Vries, Egbert de Vries, Barend Wind, Christiaan Winkel.
Wie zaten er in de werkgroep
Prestatie afspraken Katwijk
Overzicht van enkele maatregeln
70% van de beschikbaar komende sociale huurwoningen in 2016 biedt Dunavie aan in de categorie betaalbaar .
Dunavie past haar streefhuurbeleid aan en wijst ruim duizend woningen aan die de corporatie bij mutatie op enig moment in de betaalbare klasse aanbiedt en verhuurt.
Dunavie garandeert dat in 2019 80% van de sociale huurwoningen tot de betaalbare huurprijsklasse blijft behoren. Partijen monitoren de ontwikkeling jaarlijks.
Prestatieafspraken Katwijk
Dunavie wijst minimaal 95% van de betaalbare, sociale huurwoningen die beschikbaar komen passend toe.
Dunavie helpt huurders die door een inkomensdaling geconfronteerd worden met een te hoge huur een passende woning te zoeken (volgens voorwaarden Woonlastenfonds).
Huurders kunnen huurverlaging aanvragen als ze door een inkomensdaling geconfronteerd worden met een te hoge huur. Ook geldt de inkomensafhankelijke huurverhoging dan niet.
Dunavie past vanaf 2016 een gematigd huurbeleid toe volgens de afspraken in het Nieuwe Woonakkoord van de Woonbond en Aedes.
Dunavie wijst minimaal 95% van de betaalbare, sociale huurwoningen die beschikbaar komen passend toe.
Prestatie afspraken Katwijk
Dunavie helpt huurders die door een inkomensdaling geconfronteerd worden met een te hoge huur een passende woning te zoeken (volgens voorwaarden Woonlastenfonds).
Huurders kunnen huurverlaging aanvragen als ze door een inkomensdaling geconfronteerd worden met een te hoge huur. Ook geldt de inkomensafhankelijke huurverhoging dan niet.
Dunavie past vanaf 2016 een gematigd huurbeleid toe volgens de afspraken in het Nieuwe Woonakkoord van de Woonbond en Aedes.
Dunavie biedt dure scheefwoners waar mogelijk en in specifieke situaties de kans om te verhuizen naar een goedkopere huurwoning
482 woningen renoveren 1.929 woningen krijgen een betere schil 4.000 woningen kiezen uit De groene keuze vanDunavie huisvest de taakstelling voor statushouders die de gemeente opgelegd krijgt zoveel mogelijk in de bestaande woningvoorraad.
Enkele afspraken overlast & buurtschouwen Sociale huurwoningen op locatie Valkenburg (rijksvastgoedbedrijf)
Prestatieafspraken Katwijk
Passen toewijzen Katwijk