1
PERUBAHAN DAN/ATAU TAMBAHAN
KETERBUKAAN INFORMASI KEPADA PEMEGANG SAHAM
PT URBAN JAKARTA PROPERTINDO TBK
(“Perseroan”)
Keterbukaan Informasi ini dibuat dan ditujukan kepada Pemegang Saham dalam rangka memenuhi
Peraturan Otoritas Jasa Keuangan No. 38/POJK.04/2014 tanggal 29 Desember 2014 tentang
Penambahan Modal Perusahaan Terbuka Tanpa Memberikan Hak Memesan Efek Terlebih Dahulu dan
merupakan perubahan dan/atau tambahan informasi atas dan menjadi satu kesatuan dengan
Keterbukaan Informasi yang telah diterbitkan oleh Perseroan pada tanggal 18 Februari 2019.
PT URBAN JAKARTA PROPERTINDO TBK
Kegiatan Usaha Utama:
Pengembangan Properti apartemen dan pusat perbelanjaan
Kantor Pusat:
Equity Tower Lt. 26G (SCBD) Lot 9
Jl. Jend. Sudirman Kav. 52-53
Jakarta Selatan 12190
Tel: +62 21 8897 8888
Fax: +62 21 8897 8888
Website: www.urbanjakarta.co.id
Email: [email protected]
Jika Anda mengalami kesulitan untuk memahami informasi sebagaimana tercantum dalam
Keterbukaan Informasi ini atau ragu-ragu dalam mengambil keputusan, sebaiknya Anda
berkonsultasi dengan perantara pedagang efek, manajer investasi, penasihat hukum, akuntan publik
atau penasihat profesional lainnya.
Dewan Komisaris dan Direksi Perseroan, baik secara sendiri-sendiri maupun bersama-sama,
bertanggung jawab sepenuhnya atas kelengkapan dan kebenaran seluruh informasi atau fakta
material yang dimuat dalam Keterbukaan Informasi ini dan menegaskan bahwa informasi yang
dikemukakan dalam Keterbukaan Informasi ini adalah benar dan tidak ada fakta material yang tidak
dikemukakan yang dapat menyebabkan informasi material dalam Keterbukaan Informasi ini menjadi
tidak benar dan/atau menyesatkan.
Perubahan dan/atau Tambahan Keterbukaan Informasi ini diterbitkan pada tanggal 2 April 2019
2
DAFTAR ISI
DEFINISI .................................................................................................................................................. 3
I. UMUM ......................................................................................................................................... 6
II. INFORMASI TENTANG RENCANA PENAMBAHAN MODAL TANPA MEMBERIKAN HAK
MEMESAN EFEK TERLEBIH DAHULU ................................................................................... 7
III. PERNYATAAN DIREKSI DAN DEWAN KOMISARIS ............................................................ 13
IV. RAPAT UMUM PEMEGANG SAHAM LUAR BIASA ............................................................. 13
V. INFORMASI TAMBAHAN ........................................................................................................ 15
3
DEFINISI
“Bapepam & LK” : Badan Pengawas Pasar Modal dan Lembaga Keuangan yang
merupakan penggabungan dari Badan Pengawas Pasar Modal dan
Direktor Jenderal Lembaga Keuangan (DJLK), sebagaimana
dimaksud dalam Keputusan Menteri Keuangan Republik Indonesia
tertanggal 30 Desember 2005 No. 606/KMK.01/2005 tentang
Organisasi dan Tata Kerja Badan Pengawas Pasar Modal dan
Lembaga Keuangan dan Peraturan Menteri Keuangan Republik
Indonesia No. 184/PMK.01/2010 tanggal 11 Oktober 2010 tentang
Organisasi dan Tata Kerja Kementerian Keuangan.
“Bursa Efek
Indonesia (BEI)”
: Bursa efek sebagaimana didefinisikan dalam Pasal 1 angka 4 UUPM,
dalam hal ini yang diselenggarakan oleh PT Bursa Efek Indonesia,
berkedudukan di Jakarta.
“Hari Bursa” : Hari dimana BEI menyelenggarakan kegiatan bursa efek menurut
peraturan perundang-undangan yang berlaku dan ketentuan-
ketentuan bursa efek tersebut dan bank dapat melakukan kliring.
“Hari Kalender” : Tiap hari dalam 1 (satu) tahun sesuai dengan kalender Gregorius
tanpa kecuali, termasuk hari Minggu dan hari libur nasional yang
ditetapkan sewaktu-waktu oleh Pemerintah Republik Indonesia dan
hari kerja biasa yang karena suatu keadaan tertentu ditetapkan oleh
Pemerintah Republik Indonesia sebagai bukan hari kerja biasa.
“KSEI” : Singkatan dari PT Kustodian Sentral Efek Indonesia, berkedudukan di
Jakarta yang merupakan Lembaga Penyimpanan dan Penyelesaian
sesuai dengan UUPM.
“Otoritas Jasa
Keuangan atau OJK”
: Lembaga yang independen sebagaimana dimaksud dalam Undang-
Undang No. 21 Tahun 2011 tentang Otoritas Jasa Keuangan.
“Pemegang Saham” : Pihak-pihak yang memiliki manfaat atas saham Perseroan baik dalam
bentuk warkat maupun dalam penitipan kolektif yang disimpan dan
diadministrasikan dalam rekening efek pada KSEI, yang tercatat dalam
Daftar Pemegang Saham Perseroan yang diadministrasikan oleh PT
Sinartama Gunita selaku Biro Administrasi Efek Perseroan.
“Peraturan No. IX.J.1” : Peraturan No. IX.J.1 tentang Pokok-Pokok Anggaran Dasar Perseroan
Yang Melakukan Penawaran Umum Efek Bersifat Ekuitas dan
Perusahaan Publik, Lampiran dari Keputusan Ketua Bapepam – LK
No. Kep-179/BL/2008 tanggal 14 Mei 2008.
“Peraturan No. I-A” : Peraturan BEI No. I-A tentang Pencatatan Saham dan Efek Bersifat
Ekuitas Selain Saham Yang Diterbitkan oleh Perusahaan Tercatat,
Lampiran dari Keputusan Direksi PT Bursa Efek Indonesia No. KEP-
00183/BEI/12-20180001/BEI/12-2018, tanggal 26 Desember 2018.
“POJK No. 9” : Peraturan OJK No. 9/POJK.04/2018 tanggal 25 Juli 2018 tentang
Pengambilalihan Perusahaan Terbuka.
“POJK No. 32” : Peraturan OJK No. 32/POJK.04/2014 tanggal 8 Desember 2014
tentang Rencana dan Penyelenggaraan Rapat Umum Pemegang
4
Saham Perusahaan Terbuka sebagaimana diubah berdasarkan
Peraturan OJK No. 10/POJK.04/2017 tanggal 14 Maret 2017.
“POJK No. 33” : Peraturan OJK No. 33/POJK.04/2014 tanggal 8 Desember 2014
tentang Direksi dan Dewan Komisaris Emiten atau Perusahaan Publik.
“POJK No. 38” : Peraturan OJK No. 38/POJK.04/2014 tanggal 29 Desember 2014
tentang Penambahan Modal Perusahaan Terbuka Tanpa Memberikan
Hak Memesan Efek Terlebih Dahulu.
“PMTHMETD” : Penambahan Modal Tanpa Memberikan Hak Memesan Efek Terlebih
Dahulu dengan menerbitkan Saham Baru sebagaimana dimaksud
dalam POJK No. 38.
“RUPSLB” : Rapat Umum Pemegang Saham Luar Biasa Perseroan, yang akan
diselenggarakan pada tanggal 5 April 2019 sesuai dengan ketentuan-
ketentuan anggaran dasar Perseroan, UUPT dan UUPM serta
peraturan-peraturan pelaksanaannya.
“Saham” : Seluruh saham yang telah ditempatkan dan disetor penuh dalam
Perseroan.
“Saham Baru” : Sebanyak-banyaknya 320.366.000 (tiga ratus dua puluh juta tiga ratus
enam puluh enam ribu) saham atau sebesar maksimum 10% (sepuluh
persen) dari jumlah modal ditempatkan dan disetor dalam Perseroan,
yang berjumlah 3.203.660.000 (tiga miliar dua ratus tiga juta enam
ratus enam puluh ribu) saham, yang akan diterbitkan dari saham
portepel Perseroan dengan nilai nominal Rp. 100,- (seratus rupiah) per
saham.
“Tanggal
Pelaksanaan
Penambahan Modal”
: Berarti (i) tanggal setiap dilaksanakannya penyetoran modal oleh
setiap investor yang akan mengambil bagian dalam rangka
PMTHMETD dan/atau (ii) tanggal pelaksanaan konversi utang dalam
rangka PMTHMETD.
“UUPM” : Undang-Undang No. 8 tahun 1995 tanggal 10 November 1995 tentang
Pasar Modal, Lembaran Negara Republik Indonesia No.64 Tahun
1995, Tambahan No. 3608, beserta peraturan-peraturan
pelaksanaannya.
“UUPT” : Undang-Undang No. 40 Tahun 2007 tanggal 16 Agustus 2007 tentang
Perseroan Terbatas, Lembaran Negara Republik Indonesia No. 106
Tahun 2007, Tambahan No. 4746.
5
TANGGAL – TANGGAL PENTING DAN PERKIRAAN JADWAL WAKTU
1. Pemberitahuan agenda RUPSLB kepada OJK
11 Februari 2019
2. Iklan pengumuman rencana penyelenggaraan RUPSLB dalam surat
kabar, situs web BEI dan situs web Perseroan sesuai POJK No. 32
dan Keterbukaan Informasi sehubungan dengan PMTHMETD dalam
situs web BEI dan situs web Perseroan sesuai dengan POJK No. 38
18 Februari 2019
3. Perubahan pemberitahuan agenda RUPSLB kepada OJK
1 Maret 2019
4. Tanggal pemegang saham yang mewakili 1/20 (satu per dua puluh)
atau setara dengan 5% (lima persen) dari jumlah seluruh saham
dengan hak suara yang sah untuk menyampaikan usulan mata acara
rapat RUPSLB
7 Maret 2019
5. Tanggal penentuan pemegang saham yang berhak hadir dalam
RUPSLB (Recording Date)
13 Maret 2019
6. Iklan pemanggilan RUPSLB dalam surat kabar, situs web BEI dan
situs web Perseroan
14 Maret 2019
7. Tanggal akhir penyampaian informasi tambahan PMTHMETD dalam
situs web BEI dan situs web Perseroan sesuai POJK No. 38
2 April 2019
8. Pelaksanaan RUPSLB
5 April 2019
6
I. UMUM
Perseroan adalah suatu perseroan terbatas yang didirikan dan tunduk pada hukum Negara Republik
Indonesia dengan nama PT Samsung Development berdasarkan Akta Pendirian No. 62 tanggal 9 Mei
1995 (“Akta No. 1995”) sebagaimana telah diubah dengan (i) Akta Perubahan Anggaran Dasar No. 36
tanggal 8 Agustus 1995 (“Akta No. 36/1995”) dan (ii) Akta Perubahan Anggaran Dasar No. 138 tanggal
25 Oktober 1995 (“Akta No. 138/1995”), ketiganya dibuat di hadapan Sinta Susikto, S.H., Notaris di
Jakarta, yang telah mendapat pengesahan dari Menteri Kehakiman dan Hak Asasi Manusia Republik
Indonesia (sebagaimana diubah dari waktu ke waktu, untuk selanjutnya disebut sebagai
“Menkumham”) berdasarkan Surat Keputusan No. C2-15301.HT.01.01-TH.95 tanggal 24 November
1995, serta masing–masing telah didaftarkan dalam buku register pada Kantor Pengadilan Negeri
Jakarta Selatan pada tanggal 19 Januari 1996 dibawah nomor (i) Akta No. 62/1995 dengan No.
106/A/PT/HKM/1996.PN, JAK-SEL, (ii) Akta No. 36/1005 dengan No. 146/A/NAT/HKM/1996.PN, JAK-
SEL, dan (iii) Akta No. 138/1995 dengan No. 147/A/NAT/HKM/1996.PN, JAK-SEL (“Akta Pendirian”)
Perseroan berdomisili di Equity Tower Lt. 26G (SCBD) Lot 9, Kelurahan Senayan, Kecamatan
Kebayoran Baru, Jakarta Selatan, DKI Jakarta serta nomor telepon +62 21 8897 8888 dan nomor
faksimili +62 21 8897 8888.
Anggaran dasar Perseroan telah mengalami beberapa kali perubahan dan perubahan terakhir kali
adalah sebagaimana ternyata dalam Akta Pernyataan Keputusan Pemegang Saham No. 27 tanggal
17 September 2018, yang dibuat di hadapan Jose Dima Satria, S.H., M.Kn., Notaris di Jakarta Selatan,
yang telah mendapatkan persetujuan dari Menkumham berdasarkan Surat Keputusan No. AHU-
0019315.AH.01.02.Tahun 2018 tanggal 18 September 2018, dan telah diberitahukan kepada
Menkumham sebagaimana ternyata dalam Surat Penerimaan Pemberitahuan Perubahan Anggaran
Dasar No. AHU-AH.01.03-0243856 tanggal 18 September 2018, serta telah didaftarkan dalam Daftar
Perseroan pada Kementerian Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia (“Kemenkumham”)
di bawah No. AHU-0123236.AH.01.11.Tahun 2018 tanggal 18 September 2018 (“Akta No. 27/2018”)
juncto Akta Pernyataan Keputusan Pemegang Saham No. 31 tanggal 12 Februari 2019, yang dibuat di
hadapan Jose Dima Satria, S.H., M.Kn., Notaris di Jakarta Selatan, yang telah diberitahukan kepada
Menkumham sebagaimana ternyata dalam Surat Penerimaan Pemberitahuan Perubahan Anggaran
Dasar No. AHU-AH.01.03-0094042 tanggal 15 Februari 2019 dan telah didaftarkan dalam Daftar
Perseroan pada Kemenkumham dibawah No. AHU-0025625.AH.01.11.Tahun 2019 tanggal 15
Februari 2019 (“Akta No. 31/2019”). Berdasarkan Akta No. 27/2018, Pemegang Saham Perseroan
menyetujui perubahan dan penyusunan kembali seluruh ketentuan anggaran dasar Perseroan,
khususnya dalam rangka penyesuaian dengan (i) Peraturan No. IX.J.1, (ii) POJK No. 32, dan (iii) POJK
No. 33 (“Anggaran Dasar”). Berdasarkan Akta No. 31/2019, Pemegang Saham Perseroan menyetujui
perubahan atas Pasal 4 ayat (2) Anggaran Dasar sehubungan dengan peningkatan modal ditempatkan
dan modal disetor Perseroan sebagai pelaksanaan dari penawaran umum perdana saham Perseroan.
Berdasarkan Pasal 3 Anggaran Dasar, maksud dan tujuan Perseroan adalah untuk berusaha dalam bidang Konstruksi, Engineering, Procurement dan Construction, Penyelenggaraan Prasarana dan Sarana Perkeretaapian, Usaha Pariwisata, Investasi dan/atau Pengelolaan Usaha Prasarana dan Sarana Dasar Infrastruktur, Perdagangan, Industri, Pengembangan Kawasan dan Real Estate dan Pengembang Properti serta optimalisasi pemanfaatan sumber daya Perseroan untuk menghasilkan barang dan/atau jasa yang bermutu tinggi dan berdaya saing kuat untuk mendapatkan/mengejar keuntungan guna meningkatkan nilai Perseroan dengan menerapkan prinsip-prinsip perseroan terbatas.
a. Permodalan dan Susunan Pemegang Saham Perseroan
Berdasarkan Daftar Pemegang Saham Perseroan yang disusun oleh PT Sinartama Gunita
selaku Biro Administrasi Efek Perseroan, struktur kepemilikan saham Perseroan per tanggal
31 Januari 2019 adalah sebagai berikut:
7
Uraian dan Keterangan Nilai Nominal Rp. 100,- per Saham (%)
Jumlah Saham Jumlah Nominal (Rp)
Modal Dasar 10.245.640.000 1.024.564.000.000
Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh
PT Nusa Wijaya Propertindo 2.561.409.999 256.140.999.900 79,94
Robert Soeharsono 1 100 0,01
Ibukota Development Ltd. 282.250.000 28.225.000.000 8,81
Masyarakat 360.000.000 36.000.000.000 11,24
Jumlah Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh 3.203.660.000 320.366.000.000 100,00
Saham dalam Portepel 7.041.980.000 704.198.000.000
b. Susunan Dewan Komisaris dan Direksi Perseroan
Berdasarkan Akta No. 27/2018, susunan Dewan Komisaris dan Direksi Perseroan pada
tanggal Keterbukaan Informasi ini adalah sebagai berikut:
Dewan Komisaris
Komisaris Utama : Yongky Wijaya
Komisaris Independen : Dyah Tjahjani Saraswati
Direksi
Direktur Utama : Paulus Nurwadono
Direktur : Agus Antono Aditomo
Direktur : Jason Chen
Direktur Independen : Tri Rachman Batara
II. INFORMASI TENTANG RENCANA PENAMBAHAN MODAL TANPA MEMBERIKAN HAK
MEMESAN EFEK TERLEBIH DAHULU
Latar Belakang dan Alasan PMTHMETD
Perseroan berencana untuk menerbitkan saham baru melalui PMTHMETD dalam rangka memenuhi
kewajiban Perseroan berdasarkan Perjanjian Pinjaman Konversi Kedua (sebagaimana didefinisikan di
bawah ini), dan dalam rangka memperoleh dana atau tambahan setoran modal dari calon investor baru
untuk mendukung pengembangan kegiatan usaha Perseroan.
Rencana Penggunaan Dana PMTHMETD
1. Sebagian untuk pelaksanaan konversi utang menjadi saham berdasarkan Perjanjian Pinjaman
Konversi Kedua tanggal 17 September 2018 oleh dan antara Perseroan sebagai penerima
pinjaman, Ibukota Development Ltd. (“IDL”) sebagai pemberi pinjaman dan PT Nusa Wijaya
Propertindo (“NUSA”)1 dengan nilai pokok pinjaman USD 4,554,000,- (empat juta lima ratus lima
puluh empat ribu dolar amerika serikat) dengan kurs yang disetujui Rp. 14.500,- (empat belas ribu
1
Berdasarkan Perjanjian Pinjaman Konversi Kedua, kewajiban NUSA dalam perjanjian tersebut adalah sebagai berikut: (a) Sebagai pengambil alih kewajiban Perseroan atas
pokok terhutang berikut bunganya, apabila PTHMTED tidak terlaksana dalam periode yang ditentukan berdasarkan Perjanjian Pinjaman Konversi Kedua;
(b) Sebagai pemberi jaminan pihak ketiga dalam Perjanjian Pinjaman Konversi Kedua, yaitu: (1) Menjaminkan saham – saham NUSA di
Perseroan kepada IDL; dan (2) Mengalihkan dividen yang akan diperoleh
NUSA dari Perseroan kepada IDL dalam hal terjadinya cidera janji berdasarkan Perjanjian Pinjaman Konversi Kedua.
8
lima ratus rupiah) untuk 1 USD (satu dolar amerika serikat) atau setara dengan Rp.
66.033.000.000,- (enam puluh enam miliar tiga puluh tiga juta rupiah) (“Perjanjian Pinjaman
Konversi Kedua”); dan
2. Sisanya akan digunakan untuk modal kerja dalam rangka pengembangan usaha Perseroan ke
depan.
Riwayat utang yang akan dilunasi
Berdasarkan Perjanjian Pinjaman Konversi Kedua, para pihak setuju untuk mengkonversi denominasi
mata uang seluruh pinjaman berdasarkan Perjanjian Pinjaman Konversi Kedua dari dolar amerika
serikat (USD) menjadi Rupiah dengan menggunakan kurs yang disetujui, yaitu Rp. 14.500,- (empat
belas ribu lima ratus rupiah) untuk 1 USD (satu dolar amerika serikat) atau nilai pokok pinjaman
berdasarkan Perjanjian Pinjaman Konversi Kedua atau setara dengan Rp. 66.033.000.000,- (enam
puluh enam miliar tiga puluh tiga juta rupiah). Lebih lanjut, pinjaman tersebut dapat dikonversi menjadi
saham biasa atas nama pada Tanggal Pelaksanaan Penambahan Modal dan akan dilakukan pada
Harga PMTHMETD (sebagaimana didefinisikan di bawah ini) dengan merujuk kepada Peraturan No. I-
A. IDL telah memberikan persetujuan untuk melaksanakan konversi pinjaman berdasarkan Perjanjian
Pinjaman Konversi Kedua menjadi saham biasa atas nama pada Tanggal Pelaksanaan Penambahan
Modal melalui surat pemberitahuan tertanggal 2 November 2018. Perseroan akan meminta persetujuan
RUPS mengenai jumlah saham yang akan diterbitkan dalam rangka pelaksanaan konversi pinjaman
berdasarkan Perjanjian Pinjaman Konversi Kedua dalam RUPLSB yang rencananya akan
diselenggarakan pada tanggal 5 April 2019.
Dengan demikian, Perjanjian Pinjaman Konversi Kedua akan berakhir pada Tanggal Pelaksanaan
Penambahan Modal.
Tujuan penggunaan dana Perjanjian Pinjaman Konversi Kedua
Dana yang diterima berdasarkan Perjanjian Pinjaman Konversi Kedua dipergunakan oleh Perseroan
untuk membiayai kerjasama operasi antara Perseroan dengan PT Adhi Karya (Persero) Tbk atau
afiliasinya atau badan usaha milik negara lain yang disetujui oleh IDL, untuk keperluan tanah,
kepentingan dan/atau aset yang mana digunakan untuk:
(a) membiayai pengambilalihan tanah sehubungan dengan kerjasama operasi yang ada pada saat
ini dan yang akan ada di masa yang akan datang, yaitu:
(1) Joint Operation Jatibening;
(2) Joint Operation Ciracas;
(3) Rencana kerjasama operasi sehubungan dengan kelurahan Cibubur, Kecamatan Ciracas,
Jakarta Timur, Propinsi DKI Jakarta (Joint Operation Cibubur); dan
(4) Rencana kerjasama operasi sehubungan dengan Cikunir, Kotamadya Bekasi, Propinsi
DKI Jakarta, Indonesia (Joint Operation Cikunir).
(b) membiayai pemasaran, pengurusan perizinan, persiapan tanah dan biaya-biaya lain yang tidak
dibiayai oleh bank sehubungan dengan kerjasama operasi Perseroan atau entitas terkait untuk
tujuan pendanaan konstruksi bangunan sehubungan dengan kerjasama operasi
(“Penghimpunan Dana Ekuitas”);
(c) mendanai biaya transaksi dan biaya lain (termasuk biaya hedging) yang timbul sehubungan
dengan akuisisi sebelumnya dan Penghimpunan Dana Ekuitas; dan
(d) maksud lain sebagaimana disetujui tertulis oleh IDL.
PMTHMETD Merupakan Transaksi Afiliasi
Keterangan mengenai Calon Pemodal
9
Calon pemodal sehubungan dengan pelaksanaan konversi berdasarkan Perjanjian Pinjaman Konversi
Kedua adalah IDL yang memiliki hubungan afiliasi dengan Perseroan karena terdapat kesamaan
direktur antara Perseroan dengan IDL. Namun demikian, pelaksanaan konversi berdasarkan Perjanjian
Pinjaman Konversi Kedua tidak mengandung transaksi benturan kepentingan sebagaimana dimaksud
dalam Peraturan No. IX.E.1 tentang Transaksi Afiliasi dan Benturan Kepentingan Tertentu. Lebih lanjut,
mengingat harga pelaksanaan penerbitan saham baru dalam rangka PMTHMETD adalah merujuk
pada ketentuan V.1.1 Peraturan I-A, yaitu paling sedikit 90% (sembilan puluh persen) dari rata-rata
harga penutupan saham perusahaan tercatat yang bersangkutan selama kurun waktu 25 hari bursa
berturut-turut di pasar regular sebelum tanggal permohonan pencatatan saham tambahan hasil
PMTHMETD ke Bursa Efek Indonesia, maka dapat disimpulkan bahwa dapat dianggap sebagai
transaksi arm’s length dan wajar
Namun demikian, untuk calon pemodal yang akan membeli saham baru dalam rangka PMTHMETD
untuk tujuan pengembangan usaha Perseroan saat ini belum diketahui oleh Perseroan. Lebih lanjut,
dalam hal terdapat calon pemodal memiliki hubungan afiliasi serta terdapat benturan kepentingan
sehubungan dengan pelaksanaan PMTHMETD, maka Perseroan wajib memenuhi ketentuan
sebagaimana dimaksud dalam peraturan yang mengatur mengenai Transaksi Afiliasi dan Benturan
Kepentingan Transaksi Tertentu.
Sifat dan hubungan afiliasi
Terdapat hubungan afiliasi antara Perseroan selaku penerima pinjaman dengan IDL selaku pemberi
pinjaman, dimana Jason Chen selaku Direktur Perseroan juga menjabat sebagai Direktur IDL.
Berdasarkan Pasal 16 POJK No. 38, dalam hal PMTHMETD merupakan transaksi afiliasi, Perseroan
dikecualikan untuk mengikuti ketentuan sebagaimana dimaksud dalam peraturan yang mengatur
mengenai Transaksi Afiliasi dan Benturan Kepentingan Transaksi Tertentu.
Pertimbangan dilakukannya PMTHMETD dengan pihak afiliasi
Pertimbangan dilakukannya PMTHMETD dengan pihak afiliasi adalah berdasarkan dan mengacu
kepada Perjanjian Pinjaman Konversi Kedua, dimana rencana pelunasan utang Perseroan kepada IDL
akan dilakukan dengan cara konversi utang menjadi saham sebagai kompensasi setoran saham.
Saham Baru dan Harga Saham Baru
Sesuai dengan POJK No. 38, pelaksanaan PMTHMETD hanya dapat (i) dilakukan Perseroan dengan
memperoleh persetujuan pemegang saham melalui RUPS dan (ii) meningkatkan sebanyak-banyaknya
10% (sepuluh persen) dari total modal ditempatkan dan disetor Perseroan berdasarkan modal disetor
Perseroan yang tercantum dalam Akta No. 31/2019. Sehubungan dengan pelaksanaan konversi utang
menjadi saham berdasarkan Perjanjian Pinjaman Konversi Kedua, jumlah saham yang akan dikonversi
menjadi saham kepada IDL tersebut tidak akan melebihi jumlah yang boleh dimiliki oleh pemegang
saham asing di dalam perusahaan penanaman modal asing berdasarkan peraturan yang berlaku di
Indonesia. Lebih lanjut, RUPS Perseroan akan diselenggarakan dengan memperhatikan prosedur
tertentu yang diatur dalam POJK No. 32.
Sehubungan dengan pelaksanaan konversi hutang menjadi saham dan berdasarkan Perjanjian
Pinjaman Konversi Kedua, para pihak sepakat untuk menggunakan kurs Rp. 14.500,- (empat belas ribu
lima ratus rupiah) untuk 1 USD (satu dolar amerika serikat). Harga pelaksanaan penerbitan saham baru
dalam rangka PMTHMETD merujuk pada ketentuan Peraturan No. I-A. Harga pelaksanaan penerbitan
saham Perseroan tersebut paling sedikit 90% (sembilan puluh persen) dari rata-rata harga penutupan
saham Perseroan selama kurun waktu 25 (dua puluh lima) Hari Bursa berturut-turut di Pasar Reguler
sebelum tanggal permohonan pencatatan Saham Baru hasil PMTHMETD kepada BEI (“Harga
PMTHMETD”).
10
Tidak terdapat ketentuan pembatasan pengalihan (lock-up) terhadap saham baru Perseroan yang
diterbitkan dalam rangka PMTHMETD sesuai dengan ketentuan Peraturan No. I-A.
Struktur Permodalan dan Kepemilikan Saham Sebelum dan Sesudah Dilakukannya Rencana
PMTHMETD
Struktur permodalan Perseroan sebelum PMTHMETD dan proforma struktur permodalan Perseroan
sesudah PMTHMETD adalah sebagai berikut:
Uraian dan Keterangan
Sebelum PMTHEMTED Sesudah PMTHMETD
Nilai Nominal Rp. 100,- per Saham (%) Nilai Nominal Rp. 100,- per Saham (%)
Jumlah Saham Jumlah Nominal (Rp) Jumlah Saham Jumlah Nominal (Rp)
Modal Dasar 10.245.640.000 1.024.564.000.000
10.245.640.000 1.024.564.000.000
Modal Ditempatkan dan
Disetor Penuh
PT Nusa Wijaya Propertindo 2.561.409.999 256.140.999.900 79,94 2.561.409.999 256.140.999.900 72,67
Robert Soeharsono 1 100 0,01 1 100 0,01
Ibukota Development Ltd. 282.250.000 28.225.000.000 8,81 314.778.500 31.477.850.000 8,93
Masyarakat 360.000.000 36.000.000.000 11,24 360.000.000 36.000.000.000 10,22
Saham Baru yang diterbitkan
(sebanyak – banyaknya) 287.837.500 28.783.750.000 8,17
Jumlah Modal
Ditempatkan dan Disetor
Penuh
3.203.660.000 320.366.000.000 100,00 3.524.026.000 352.402.600.000 100,00
Saham dalam Portepel 7.041.980.000 704.198.000.000 6.721.614.000 672.161.400.000
Seluruh Saham Baru yang diterbitkan dalam rangka pelaksanaan PMTHMETD memiliki hak yang sama
dan sederajat dalam segala hal dengan saham lainnya dari Perseroan yang telah ditempatkan dan
disetor penuh, termasuk hak atas pembagian dividen, hak untuk mengeluarkan suara dalam RUPS,
hak atas pembagian saham bonus, dan hak memesan efek terlebih dahulu.
Risiko atau Dampak PMTHMETD kepada pemegang saham
Dengan asumsi seluruh saham telah diterbitkan dalam rangka PMTHMETD maka dilusi kepemilikan
saham bagi pemegang saham Perseroan adalah sebesar 8,17%.
Pelaksanaan PMTHMETD tidak akan mengakibatkan perubahan pengendalian atas Perseroan
sebagaimana dimaksud dalam POJK No. 9.
Manfaat Pelaksanaan PMTHMETD
1. Dengan dilakukannya pelunasan atas Perjanjian Pinjaman Konversi Kedua dan masuknya dana
baru Perseroan dapat memperbaiki rasio debt to equity serta menurunkan risiko finansial;
2. Dengan masuknya dana baru, Perseroan mempunyai lebih banyak kesempatan dalam melakukan
pengembangan usaha ke depan; dan
3. Penerbitan saham baru diharapkan akan meningkatan likuiditas perdagangan saham Perseroan.
Perkiraan Jadwal PMTHMETD
Berdasarkan POJK No. 38, pelaksanaan penerbitan saham baru melalui PMTHMETD harus
diselesaikan dalam waktu 2 (dua) tahun sejak tanggal RUPSLB yang menyetujui PMTHMETD.
Analisis dan Pembahasan Mengenai Kondisi Keuangan Perseroan Sebelum dan Sesudah
PMTHMETD
11
Sehubungan dengan PMTHMETD, Perseroan dapat menerbitkan sebanyak-banyaknya 320.366.000
(tiga ratus dua puluh juta tiga ratus enam puluh enam ribu) saham baru atau mewakili 10% (sepuluh
persen) dari total modal ditempatkan dan disetor Perseroan berdasarkan modal disetor Perseroan yang
tercantum dalam Akta No. 31/2019. Saham baru tersebut akan diterbitkan dari saham dalam portepel
Perseroan dengan nilai nominal Rp. 100,- (seratus rupiah) per saham.
Penerbitan saham baru melalui PMTHMETD digunakan oleh Perseroan dalam rangka pelaksanaan
konversi hutang menjadi saham berdasarkan Perjanjian Pinjaman Konversi Kedua dan penambahan
modal kerja dalam rangka pengembangan usaha Perseroan ke depan.
Dengan asumsi bahwa Perjanjian Pinjaman Konversi Kedua akan dikonversi sesuai dengan harga
penutupan saham Perseroan per 31 Desember 2018 yaitu sebesar Rp. 2.030,- (dua ribu tiga puluh
rupiah) per lembar saham, maka jumlah saham baru yang akan diterbitkan oleh Perseroan untuk
konversi adalah sebanyak 32.528.500 (tiga puluh dua juta lima ratus dua puluh delapan ribu lima ratus)
saham, sedangkan saham baru yang diterbitkan Perseroan yang akan dibeli oleh investor baru adalah
sebanyak 287.837.500 (dua ratus delapan puluh tujuh juta delapan ratus tiga puluh tujuh ribu lima ratus)
saham atau senilai Rp.584.310.125.000,- (lima ratus delapan puluh empat miliar tiga ratus sepuluh juta
seratus dua puluh lima ribu rupiah), sehingga:
(Untuk perhitungan saham dilakukan pembulatan ke bawah sampai ke nominal 100 saham atau satu
lot).
a. Jumlah kas dan setara kas Perseroan menjadi Rp.1.442.797.534.278,- (satu triliun empat ratus
empat puluh dua miliar tujuh ratus sembilan puluh tujuh juta lima ratus tiga puluh empat ribu dua
ratus tujuh puluh delapan rupiah) yang diperoleh dari hasil penerimaan dana dari calon pemodal
baru dan jumlah liabilitas jangka panjang Perseroan menurun sebesar Rp. 66.033.000.000
(enam puluh enam miliar tiga puluh tiga juta rupiah) yang disebabkan oleh pelaksanaan konversi
atas Perjanjian Pinjaman Konversi Kedua.
b. Jumlah ekuitas Perseroan akan meningkat sebanyak-banyaknya sebesar Rp. 650.343.125.000,-
(enam ratus lima puluh miliar tiga ratus empat puluh tiga juta seratus dua puluh lima ribu rupiah)
dengan rincian sebagai berikut:
1) Modal ditempatkan dan disetor meningkat sebesar Rp. 32.036.600.000,- (tiga puluh dua
miliar tiga puluh enam juta enam ratus ribu rupiah) dengan nilai nominal Rp. 100,- (seratus
rupiah) per saham; dan
2) Dengan memperhatikan selisih antara nilai nominal Rp. 100,- (seratus rupiah) per saham
dengan harga penerbitan sebesar Rp. 2.030,- per saham, maka dalam agio saham akan
dicatat sebagai tambahan modal disetor sebesar Rp. 618.306.380.000,- (enam ratus
delapan belas miliar tiga ratus enam juta tiga ratus delapan puluh ribu rupiah).
Dengan menggunakan asumsi tersebut di atas, data keuangan proforma Perseroan sebelum
(berdasarkan Laporan Keuangan Diaudit) pada tanggal 31 Desember 2018 dan sesudah PMTHMETD
adalah sebagai berikut:
Ekuitas 31 Desember 2018
(sebelum PMTHMETD) (setelah PMTHMETD)
Modal Saham - nilai nominal Rp. 100,- per 31 Desember 2018 Rp. 22.190.000,- saham seri A dan Rp 74.330.000 saham seri B per 31 Desember 2017
320,366,000,000 352,402,600,000
Modal dasar - 10.245.640.000 per 31 Desember 2018 dan 600 lembar per 31 Desember 2017
12
Modal ditempatkan dan disetor penuh 3.203.660.000 lembar per 31 Desember 2018 dan 600 lembar per 31 Desember 2017
Tambahan modal disetor 697,662,824,184 1,315,969,204,184
Selisih penjabaran mata uang asing 6,382,600,000 6,382,600,000
Saldo laba 56,601,621,633 56,601,621,633
Jumlah Ekuitas 1,081,013,045,817 1,731,356,025,817
Ikhtisar Data Keuangan Penting
Berikut disampaikan ikhtisar data keuangan penting berdasarkan Laporan Keuangan pada tanggal 31
Desember 2018 dan 31 Desember 2017. Laporan Keuangan Perseroan 31 Desember 2018 telah
diaudit oleh KAP Rama Wendra, akuntan publik independen, berdasarkan Standar Audit yang
ditetapkan oleh Ikatan Akuntan Publik Indonesia (IAPI), dengan opini tanpa modifikasian, yang
ditandatangani oleh Acep Kusmayadi.
Laporan Keuangan Perseroan 31 Desember 2017 telah diaudit oleh KAP Rama Wendra, akuntan publik
independen, berdasarkan Standar Audit yang ditetapkan oleh Ikatan Akuntan Publik Indonesia (IAPI),
dengan opini tanpa modifikasian, yang ditandatangani oleh Acep Kusmayadi.
Dalam rupiah penuh
Laporan Posisi Keuangan
Keterangan 31 Desember
2018 31 Desember 2017
Pertumbuhan
Rp %
Aset Lancar 1,622,298,113,795 1,022,351,229,000 599,946,884,795 59%
Aset Tidak Lancar - - - -
Jumah Aset 1,622,298,113,795 1,022,351,229,000 599,946,884,795 59%
Liabilitas Jangka Pendek 474,616,715,136 76,301,922,484 398,314,792,652 522%
Liabilitas Jangka Panjang 66,668,352,842 338,747,546,579 (272,079,193,737) -80%
Jumah Liabilitas 541,285,067,978 415,049,469,063 126,235,598,915 30%
Dana Syirkah Temporer - 338,700,000,000 (338,700,000,000) -100%
Jumlah Ekuitas 1,081,013,045,817 268,601,759,937 812,411,285,880 302%
Jumlah Liabilitas dan
Ekuitas
1,622,298,113,795 1,022,351,229,000 599,946,884,795 59%
13
III. PERNYATAAN DIREKSI DAN DEWAN KOMISARIS
Informasi yang diuraikan dalam Keterbukaan ini telah disetujui oleh Dewan Komisaris dan Direksi, yang
bertanggung jawab atas keabsahan informasi. Dewan Komisaris dan Direksi menyatakan bahwa
semua informasi material dan pendapat yang diungkapkan dalam Keterbukaan Informasi ini adalah
benar dan dapat dipertanggungjawabkan dan tidak ada informasi lain yang belum diungkapkan yang
dapat menyebabkan informasi yang tidak benar atau menyesatkan. Dewan Komisaris dan Direksi
Perseroan telah meninjau PMTHMETD, termasuk menilai risiko dan manfaat bagi Perseroan dan
seluruh pemegang saham, dan percaya bahwa PMTHMETD merupakan pilihan terbaik bagi Perseroan
dan seluruh pemegang saham. Oleh karena itu, berdasarkan kepercayaan dan keyakinan bahwa
PMTHMETD memang pilihan terbaik untuk mencapai manfaat yang disebutkan di atas, Direksi dan
Dewan Komisaris Perseroan merekomendasikan kepada pemegang saham untuk menyetujui
PMTHMETD sebagaimana diuraikan dalam Keterbukaan Informasi ini. Lebih lanjut, sampai dengan
tanggal diterbitkannya Keterbukaan Informasi ini, Perseroan tidak sedang terlibat dalam perkara
material baik di Pengadilan maupun sengketa lain di luar Pengadilan yang mungkin dapat berpengaruh
secara negatif terhadap kelangsungan usaha Perseroan.
IV. RAPAT UMUM PEMEGANG SAHAM LUAR BIASA
Laporan Laba Rugi dan Penghasilan Komprehensif Lain
Keterangan 31 Desember
2018 31 Desember 2017
Pertumbuhan
Rp %
Pendapatan 332,645,100,146 36,601,826,366 296,043,273,780 809%
Beban Pokok Pendapatan 213,596,513,813 20,559,857,660 193,036,656,153 939%
Laba Bruto 119,048,586,333 16,041,968,706 103,006,617,627 642%
Beban penjualan dan pemasaran (33,710,695,886) (2,239,043,503) (31,471,652,383) 1406%
Beban umum dan administrasi (22,057,443,806) (1,375,704,215) (20,681,739,591) 1503%
Pajak final (14,922,073,211) (915,045,659) (14,007,027,552) 1531%
Pendapatan bunga dan deposito 5,597,315,374 239,530,670 5,357,784,704 2237%
Beban keuangan (9,410,551,152) (1,371,466,062) (8,039,085,090) 586%
Lain-lain - bersih 1,676,034,044 120,000 1,675,914,044 1396595%
Laba (Rugi) Sebelum Pajak Penghasilan 46,221,171,696 10,380,359,937 35,840,811,759 345%
Beban Pajak Penghasilan - - - -
Laba (Rugi) Bersih Tahun Berjalan 46,221,171,696 10,380,359,937 35,840,811,759 345%
Laba per Saham 30,88 34,60
Financial Ratios 2018 2017
EBITDA 64,956,570,685 12,427,340,989
ROA 3.5% 1.7%
ROE 6.8% 4.8%
Net income margin 13.9% 28.4%
Current ratio 3.4x 13.4x
Debt to equity ratio 0.06x 1.26x
Debt to total assets 0.04x 0.33x
14
Sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku, rencana PMTHMETD ini akan
dimintakan persetujuan dalam RUPSLB Perseroan yang akan diselenggarakan pada:
Hari/tanggal : Jum’at, 5 April 2019
Waktu : 08.30 WIB s/d selesai
Tempat : Financial Hall Lantai 2 – Graha CIMB Niaga
Jl. Jend. Sudirman Kav. 58
Senayan, Kebayoran Baru, Jakarta Selatan
12190
Pemberitahuan kepada para pemegang saham Perseroan tentang rencana RUPSLB Perseroan telah
diumumkan melalui iklan pada surat kabar harian Kontan, situs resmi BEI dan situs web Perseroan
pada tanggal 18 Februari 2019 dan panggilan kepada para pemegang saham Perseroan telah
diumumkan melalui iklan pada surat kabar harian Kontan, situs resmi BEI dan situs web Perseroan
pada tanggal 14 Maret 2019.
Pemegang saham yang berhak hadir dan memberikan suara dalam RUPSLB adalah para pemegang
saham yang namanya tercatat dalam Daftar Pemegang Saham Perseroan pada tanggal 13 Maret 2019
atau pemilik saham dalam sub rekening efek di KSEI pada penutupan perdagangan saham pada
tanggal 13 Maret 2019 (Recording Date).
Mata acara agenda RUPSLB adalah sebagai berikut:
1. Persetujuan atas rencana Penambahan Modal Tanpa Hak Memesan Efek Terlebih Dahulu
(“PMTHMETD”) dalam jumlah sebanyak-banyaknya 10% (sepuluh persen) dari modal disetor
Perseroan dengan mengacu kepada ketentuan Peraturan OJK No. 38/POJK.04/2014 tanggal 29
Desember 2014 tentang Penambahan Modal Perusahaan Terbuka Tanpa Memberikan Hak
Memesan Efek Terlebih Dahulu dalam rangka (i) pelaksanaan konversi hutang menjadi saham
berdasarkan Perjanjian Pinjaman Konversi Kedua dan (ii) kebutuhan pembiayaan dalam rangka
pengembangan kegiatan usaha Perseroan, sekaligus mengusulkan ratifikasi pembatalan atas
persetujuan pemegang saham Perseroan sebagaimana tercantum dalam Akta No. 27/2018,
terkait pelaksanaan konversi utang menjadi saham berdasarkan Perjanjian Pinjaman Konversi
Kedua yang diperoleh sebelum penawaran umum perdana saham Perseroan; dan
2. Persetujuan atas perubahan ketentuan Pasal 4 ayat (2) Anggaran Dasar Perseroan terkait peningkatan modal ditempatkan dan disetor Perseroan.
Sebagaimana diatur dalam Anggaran Dasar Perseroan, kuorum kehadiran dan kuorum pengambilan
keputusan untuk mata acara agenda rapat dalam RUPSLB tersebut di atas adalah sebagai berikut:
(a) Untuk agenda RUPSLB terkait dengan persetujuan pemegang saham Perseroan atas rencana
PMTHMETD dalam jumlah sebanyak-banyaknya 320.366.000 (tiga ratus dua puluh juta tiga
ratus enam puluh enam ribu) saham dengan nilai nominal Rp. 100,- (seratus rupiah) per saham,
RUPSLB tersebut dapat dilangsungkan apabila dihadiri oleh pemegang saham yang mewakili
paling sedikit 2/3 bagian dari jumlah seluruh saham dengan hak suara yang sah yang telah
dikeluarkan Perseroan. Keputusan yang diambil dalam RUPSLB tersebut adalah sah apabila
disetujui lebih dari 2/3 bagian dari seluruh saham dengan hak suara yang hadir dalam RUPSLB
tersebut.
(b) Untuk agenda RUPSLB terkait dengan perubahan ketentuan Pasal 4 ayat (2) Anggaran Dasar
Perseroan sebagai akibat dari pelaksanaan PMTHMETD, RUPSLB tersebut dapat
dilangsungkan apabila dihadiri oleh pemegang saham yang mewakili paling sedikit 2/3 bagian
15
dari jumlah seluruh saham dengan hak suara yang sah yang telah dikeluarkan Perseroan.
Keputusan yang diambil dalam RUPSLB tersebut adalah sah apabila disetujui lebih dari 2/3
bagian dari seluruh saham dengan hak suara yang hadir dalam RUPSLB tersebut. V. INFORMASI TAMBAHAN
Untuk Informasi lebih lanjut mengenai hal-hal tersebut di atas dapat menghubungi Perseroan pada jam-
jam kerja dengan alamat:
Kantor Pusat:
Equity Tower Lt. 26G (SCBD) Lot 9
Jl. Jend. Sudirman Kav. 52-53
Jakarta Selatan 12190
Tel: +62 21 8897 8888
Fax: +62 21 8897 8888
Website: www.urbanjakarta.co.id
Email: [email protected]