Nekretnina:
Lokacija:
Naručitelj:
PROCJEMBENI ELABORAT
O TRŽIŠNOJ VRIJEDNOSTI NEKRETNINE
Poslovna zgrada za proizvodnju sira
Varaždinska županija
Varaždinska 18, Babinec, 42208 Cestica
METEOR TRADE d.o.o. u stečaju, Optujska 12, 42000 Varaždin
Čakovec, srpanj 2015.
Varaždinska županija
međimurje-investa doo čakovec
SADRŽAJ
SAŽETAK PROCJENE
1. OPĆENITO
2. IDENTIFIKACIJA
3. POLOŽAJ I LOKACIJA
4. GEOMETRIJSKI PODACI
5. TEHNIČKI OPIS NEKRETNINE
6. METODE PROCJENE TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE
7. IZRAČUN TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE - troškovna metoda
7.1. Zemljište
7.2. Doprinosi i priključci
7.3. Poslovna zgrada za proizvodnju sira
7.4. Vanjsko uređenje
7.5. Uzgredni troškovi (projekti, nadzor i sl.)
7.6. Tržišna vrijednost
8. IZRAČUN TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE - prihodovna metoda
9. PONDERIRANJE (7.+8.)
10. MIŠLJENJE - ZAKLJUČAK
Prilozi: ~ fotografije
~ izvadak iz zemljišne knjige
~ izvod iz katastarskog plana
~ prijepis posjedovnog lista
~ geoportal
~ rješenje o izvedenom stanju
~ potvrđena arhitektonska snimka izvedenog stanja
~
~ rješenje o imenovanju vještaka
izvod iz projektne dokumentacije
varaždinska 18, babinec 2 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
SAŽETAK PROCJENE
Naručitelj:
Opis nekretnine:
Vlasništvo i identifikacija čestice:
Navedena nekretnina ima potrebne dozvole za legitimitet (legalnost izgradnje)
~uporabna dozvola:
~energetski certifikat:
~površina nekretnina u zk.ul: Usklađena s upisom u katastar
~opis nekretnina u zk ul: Odgovara stanju na terenu
Datum procjene: godine
Zadatak procjene: Određivanje TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE
Pretpostavka procjene:
2481/2
Zgrada je upisana u zemljišnu knjigu uz zabilježbu da je za upis priloženo Rješenje o izvedenom stanju
izdano od Upravnog odjela za prostorno uređenje, graditeljstvo i zaštitu okoliša Varaždinske županije,
Klasa UP/I-361-06/10-01/17 od 18. studenog 2010. godine te Potvrda izdana od Upravnog odjela za
prostorno uređenje, graditeljstvo i zaštitu okoliša Varaždinske županije, Klasa UP/I-361-05/11-01/76 od
19. prosinca 2011. godine kojom se potvrđuje da se ne izdaje akt za uporabu građevine.
€
820.000,00
Međimurje - investa d.o.o.
Ima - Rješenje o izvedenom stanju
kn
Vlasništvo:
108.100,00
~građevinska dozvola:
odnosno
Ponuda na otvorenom tržištu
Ima - Rješenje o izvedenom stanju
Tržišna vrijednost:
METEOR TRADE d.o.o. u stečaju, Optujska 12, 42000 Varaždin
24. srpnja 2015.
Nije predočen
Čakovec
i procjenu nekretnina
DRAGUTIN MATOTEK, dipl. ing.
Stalni sudski vještak za graditeljstvo
PZ CESTICA, Cestica - 1/1
k.o.
Adresa
nekretnine:Varaždinska 18, Babinec, 42208 Cestica
zk.ul.br.
Poslovna zgrada za proizvodnju sira
Babinec
zk.čest.br.
1889
(prema srednjem tečaju
HNB na dan procjene)
varaždinska 18, babinec 3 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
1. OPĆENITO
Naručitelj:
Datum očevida:
Dan kakvoće:
Dan vrednovanja: 24.07.2015.
2. IDENTIFIKACIJA
Z.K. izvadak:
Katastarska općina:
Uložak broj:
Čestica:
Opis nekretnine: Poslovna zgrada kbr. 18 i dvorište ukupne površine 1.903 m2
Identifikacija:
Teret:
Legalitet:
Ima - vidljivo iz Z.K. uloška
Zgrada je upisana u zemljišnu knjigu uz zabilježbu da je za upis priloženo Rješenje
o izvedenom stanju izdano od Upravnog odjela za prostorno uređenje, graditeljstvo
i zaštitu okoliša Varaždinske županije, Klasa UP/I-361-06/10-01/17 od 18.
studenog 2010. godine te Potvrda izdana od Upravnog odjela za prostorno
uređenje, graditeljstvo i zaštitu okoliša Varaždinske županije, Klasa UP/I-361-
05/11-01/76 od 19. prosinca 2011. godine kojom se potvrđuje da se ne izdaje akt
za uporabu građevine.
- Pravilnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina (NN br. 79/14)
- Uredba o visini vodnog doprinosa (NN br. 78/10, 76/11, 19/12 i 151/13)
- Podaci gradskih službi o utvrđivanju početne cijene građevinskog zemljišta i komunalne infrastrukture
Općinski sud u Varaždinu, Z.K. odjel Varaždin
1889
2481/2
- Podaci o vrijednosti cijena građenja iz Biltena "Standardna kalkulacija" Građevinskog instituta
- Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN br. 91/96, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09,
153/09, 143/12 i 152/14)
- Zakon o gradnji (NN br. 153/13)
Elaborat je izrađen u skladu sa pozitivnim zakonskim napucima i normama koje reguliraju područje
izračuna vrijednosti nekretnina, i to osobito :
PZ CESTICA, Cestica - 1/1
- Uredba o procjeni vrijednosti nekretnina (NN br. 74/14)
- Zakon o prostornom uređenju (NN br. 153/13)
Nakon svestranog razmatranja predmeta vještačenja, pregleda nekretnine na licu mjesta i njegove
izmjere, daje se sljedeći nalaz i mišljenje vještaka.
Vlasništvo:
kat.čest.br. 2481/2, k.o. Babinec
24.07.2015.
Babinec
22.07.2015.
METEOR TRADE d.o.o. u stečaju, Optujska 12, 42000 Varaždin
varaždinska 18, babinec 4 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
3. POLOŽAJ I LOKACIJA
Kartografski prikaz
Opis lokacije
Okolne nekretnine su stambene i poslovne namjene.
Komunalna infrastruktura
Buka i zagađenje
Predmetna nekretnina nalazi se u Babincu na adresi Varaždinska 18.
Vodovod, struja, kanalizacija, telefon i plin.
Pristup nekretnini je omogućen osobnim automobilom ili javnim prijevozom s javne asfaltirane prometnice.
Parkiranje je omogućeno unutar parcele na vlastitom parkiralištu.
Na lokaciji nema izvora buke koji bi bili općepoznati ili uočljivi i koji bi značajnije odudarali od djelatnosti
unutar poslovno industrijske zone u kojoj se nekretnina nalazi.
Na lokaciji nema izvora zagađenja koji bi bili općepoznati i uočljivi i koji bi značajnije odudarali od
djelatnosti unutar poslovno industrijske zone u kojoj se nekretnina nalazi.
varaždinska 18, babinec 5 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
4. GEOMETRIJSKI PODACI
POSLOVNA ZGRADA
0,25 5,39
trijem 24,81 0,25 6,20 6,20
BVO m³
7,01
1,26trijem 5,04 0,25 1,26
21,54trijem
Površine prema projektnoj dokumentaciji i izmjeri na licu mjesta, reducirane su pripadajućim korekcijskim
faktorima.
7,00 1,00
5,39
10,52
5,89 1,00
3,45
27,60
7,00 8,33
8,84
5,20
1,00
117,15
6,00 6,67
UKUPNO: 172,20
hodnik 6,44 1,00
Prizemlje
garderoba i sanitarni čvor
6,80
hodnik
1,00 7,14 8,50
garderoba i sanitarni čvor
UKUPNO:
koeficijenttlocrtna
površina m²PROSTOR
7,67
1,00
155,88
4,11
8,84
7,14
netto korisna
površina m²
6,44
brutto
površina
m²
čajna kuhinja 4,37 1,00 4,37
skladište 3,45 1,00
0,25
Potkrovlje
163,20
183,11194,42
prostor za ledenu vodu
prostorija za skladištenje sira
8,10
8,58
trijem 24,00
1,00 13,65 16,25
8,58
169,87
prostor za degustaciju sira 148,20 0,75 111,15
prostorija za zrenje sira
10,21
5,89
prostorija za salamurenje sira 6,76 1,00 6,76 8,05
13,65
prostorija za zrenje sira
kotlovnica
1.023,26SVEUKUPNO: 366,62 273,03 352,98
5,89
3,96
ured 2,10 1,00 2,10 2,50
prostorija za preradu mlijeka 23,18
3,70
1,00 12,48 14,86prostorija za prijem mlijeka
23,18 1,00
4,40
1,00 5,89 7,01
skladište ambalaže
3,70
12,48
1,00 3,70
3,70
4,40
1,00
prostorija za hlađenje sira 3,33 1,00 3,33
praonica
3,33 1,00 3,33 3,96
6,80 1,00
6,40 7,62
prostorija za pakiranje sira
1,00laboratorij 6,40
varaždinska 18, babinec 6 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
NGP = m2
BGP = m2
BV = m3
5. TEHNIČKI OPIS NEKRETNINE
Priključci
vodovod -
kanalizacija -
telefon -
el. struja -
plin -
Zgrada -
Godina gradnje: 2009
Namjena: poslovna zgrada za proizvodnju sira
Katnost:
Položaj:
Temelji:
Nosiva konstrukcija:
Međukatne konstrukcije:
Krovna kon. + pokrov:
Limarija:
Pročelje:
Vanjska stolarija:
Pregradni zidovi:
Obrada zidova:
Obrada podova:
Unutarnja stolarija:
Instalacije: Električne: provedene, nedovršene u kotlovnici-spoj bojlera i spremnika
Telefon: proveden
Vodovod: proveden
Kanalizacija:
Plin: proveden
Grijanje:
Klima:
Ventilacija: nema
Stanje:
Ostalo: -
Napomena: -
vanjske manipulativne površine kompletno asfaltirane, ostali dio parcele
hortikulturno neuređen
radijatorsko, pomoću centralnog plinskog bojlera - nije u
funkciji jer zgrada nije priključena na javnu plinsku mrežu
zidovi od blok opeke, ab nadvoji i serklaži
keramičke pločice u prizemlju, cementni estrih u potkrovlju
drvena, puna, ili izvedena iz pvc profila
postoji mogućnost priključenja na gradsku mrežu
postoji mogućnost priključenja na gradsku mrežu
pvc, ostakljena izo staklom, bez izvedene zaštita od sunca
u prizemlju pretežito obloženi keramičkim pločicama, manjim dijelom ožbukani i
obojeni, u potkrovlju neobrađeni
nema - septička jama
drvena, dvostrešna, pokrov crijep
pocinčani obojeni lim
Poslovna zgrada za proizvodnju sira
REKAPITULACIJA GEOMETRIJSKIH PODATAKA ZGRADE
273,03
352,98
1.023,26
Varaždinska 18, Babinec, 42208 Cestica
toplinska demit fasada
nema
montažne fert gredice s tlačnom pločom
priključena - 16 kW
Poslovna zgrada za proizvodnju sira
provedena
priključen
prizemlje + potkrovlje
uz gradsku prometnicu
od opeke
zgrada od vremena izgradnje nije puštena u pogon i ne koristi se
betonski
solarne ćelije za proizvodnju struje, radi najma krova, nisu predmet ove procjene
varaždinska 18, babinec 7 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
6. METODE PROCJENE TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE
Za izradu procjene vrijednosti nekretnina koriste se slijedeće propisane metode:
POREDBENA METODA
PRIHODOVNA METODA
TROŠKOVNA METODA
Odabir metode procjene vrijednosti nekretnina prema vrsti nekretnine:
POREDBENA METODA - samo za zemljište
PRIHODOVNA METODA - odabrana metoda
TROŠKOVNA METODA - samo kao potpora odabranoj metodi za provjeru rezultata
Tržišna vrijednost se utvrđuje iz rezultata korištene metode ili metoda uz poštivanje značaja kojeg daje
korištena metoda ili metode. Ukoliko se koristi više propisanih metoda, jedna je osnovna, a ostale metode
služe za potporu i provjeru rezultata.
TRŽIŠNA VRIJEDNOST NEKRETNINE je procijenjeni iznos za koji bi nekretnina mogla biti
razmijenjena na dan vrednovanja, između voljnog kupca i voljnog prodavatelja, u transakciji po tržišnim
uvjetima nakon prikladnog oglašavanja, pri čemu je svaka stranka postupila upućeno, razborito i bez prisile.
POREDBENA METODA je u prvome redu primjerena za utvrđivanje tržišne vrijednosti neizgrađenih i
izgrađenih zemljišta, a koristi se i za procjenu vrijednosti samostojećih, poluugrađenih i ugrađenih obiteljskih
kuća, obiteljskih kuća u nizu, stanova, garaža kao pomoćne građevine, garažnih parkirnih mjesta, parkirnih
mjesta i poslovnih prostora.
Poredbenom metodom se tržišna vrijednost određuje iz najmanje tri kupoprodajne cijene (transakcije)
poredbenih nekretnina.
INTERKVALITATIVNO IZJEDNAČENJE je postupak preračunavanja razlika u vrijednosti poredbenih
cijena katastarskih čestica, približnih vrijednosti zemljišta odnosno poredbenih pokazatelja izgrađenih
katastarskih čestica do kojih dolazi zbog razlika u njihovim kvalitativnim obilježjima u odnosu na katastarsku
česticu koja je predmet procjene vrijednosti (odstupanja u kakvoći) pomoću koeficijenata za preračunavanje.
Za izvođenje poredbenih cijena koriste se kupoprodajne cijene onih nekretnina koje sa procjenjivanom
nekretninom pokazuju dovoljno podudarna obilježja.
Metoda se odabire prema vrsti procjenjivane nekretnine uzimajući u obzir postojeće običaje u uobičajenom
poslovnom prometu i druge okolnosti pojedinog slučaja, osobito u odnosu na raspoložive podatke.
varaždinska 18, babinec 8 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
KOEFICIJENTI ZA PRILAGODBU su koeficijenti koji se izvode iz odnosa prikladnih kupoprodajnih cijena i
izračunatih istih nekretnina, a obuhvaćaju koeficijente za prilagodbu troškovne vrijednosti i koeficijente za
prilagodbu prava građenja.
Korištene poredbene cijene, pribiližne vrijednosti zemljišta i poredbeni pokazatelji izgrađenih katastarskih
čestica (faktori zgrade i faktori prihoda) svojim obilježjima katastarske čestice dokazuju dovoljnu podudarnost
s obilježjima procjenjivane katastarske čestice ako razlike u vrijednosti korištenih dodataka i odbitaka za
interkvalitativno izjednačenje ne prelaze 40% izlazne vrijednosti.
PV = (PG – VZ × p) × M + VZ; M = (qn-1)/q
n(q-1)
q = 1 + (p/100)
PV = prihodovna vrijednost nekretnine
PG = čisti prihod građevine
VZ = vrijednost zemljišta
M = multiplikator
p = kamatna stopa nekretnine
n = predvidivi ostatak održivog vijeka korištenja građevine
U prihodovnoj metodi prihodovna vrijednost se utvrđuje na temelju prihoda koji se postižu na tržištu (održivi
prihodi). Ako su prihodovni odnosi u dogledno vrijeme podložni značajnim odstupanjima ili značajno
odstupaju od prihoda koji se postižu na tržištu, prihodovna vrijednost može se utvrditi i na temelju periodički
različitih prihoda.
KOEFICIJENTI ZA PRERAČUNAVANJE su koeficijenti pomoću kojih se preračunavaju razlike u
vrijednosti istovrsnih nekretnina zbog odstupanja u njihovim obilježjima.
TROŠKOVNA METODA je u prvome redu primjerena za utvrđivanje tržišne vrijednosti izgrađenih
građevnih čestica na kojima se nalaze zgrade javne namjene i drugi objekti svrha kojih nije stvaranje prihoda,
a posebno kod samostojećih, poluugrađenih i ugrađenih obiteljskih kuća koje prema svojim obilježjima nisu
usporedive.
Troškovna metoda je primjerena i kod procjene vrijednosti šteta i nedostataka na građevinama te naknadnih
ulaganja u građevine.
PRIHODOVNA METODA je u prvome redu primjerena za utvrđivanje tržišne vrijednosti izgrađenih
građevnih čestica na kojima se nalaze najamne nekretnine, gospodarske i druge nekretnine svrha kojih je
stvaranje prihoda.
Prilikom primjene troškovne metode uzimaju se u obzir normalni troškovi gradnje, umanjene vrijednosti zbog
starosti, nedostaci i štete na građevini kao i druge okolnosti koje su od utjecaja na vrijednost.
Troškovna metoda može se koristiti kao potpora za procjenu vrijednosti nekretnina kod novih građevina koje
su usmjerene na stvaranje prihoda radi utvrđivanja pokrivenosti troškova gradnje budućim prihodima od najma
ili zakupa nekretnine.
Troškovna metoda može se koristiti kod starijih građevina kojima je potrebno intenzivno održavanje i koje
zahtijevaju visoke troškove rekonstrukcije i modernizacije ako troškovna metoda vodi do ostatka vrijednosti
nakon odbitka troškova navedenih radova, kao i kod procjene vrijednosti naknadnog ulaganja u građevine.
U općoj prihodovnoj metodi prihodovna vrijednost utvrđuje se na temelju postignutih prihoda na tržištu iz
utvrđene vrijednosti zemljišta uvećane za kapitaliziranu razliku čistog prihoda i odgovarajućeg ukamaćivanja
vrijednosti prema općenitom izrazu:
varaždinska 18, babinec 9 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
PRETPOSTAVKE I OGRANIČENJA
IZJAVA PROCJENITELJA
1.
2. Procjenitelj je djelovao kao neovisna stranka, najbolje se koristeći svim dostupnim podacima.
3. Procjenitelj nije osobno zainteresiran za predmet procjene.
4. Naknada procjenitelja ni na koji način ne ovisi o zaključcima o vrijednosti.
5. Zaključci o vrijednosti ni na koji način ne ovise o naknadi procjenitelja.
6. Procjembeni elaborat je izrađen u skladu s kodeksom etike i važećim standardima.
7. Procjenitelj ima ovlaštenje za obavljanje poslova procjenjivanja.
Procjembeni elaborat u svrhu utvrđivanja tržišne vrijednosti nekretnine od strane trgovačkog društva
MEĐIMURJE-INVESTA d.o.o. Čakovec, Ruđera Boškovića 16, OIB: 58604606434 (dalje u tekstu:
Procjenitelj) izrađen je u skladu s pozitivnim propisima Republike Hrvatske. Procjenitelj je djelovao kao
neovisna stranka. Naknada za obavljenu uslugu ni na koji način ne ovisi o zaključcima vrijednosti niti pak
zaključci o vrijednostima ne ovise o naknadi za obavljenu uslugu. Prepostavka je, bez neovisne verifikacije,
točnost podataka koji su bili predočeni Procjenitelju. Sav radni materijal i dokumentacija izrađeni za vrijeme
trajanja zadatka bit će imovina Procjenitelja. Procjenitelj će čuvati podatke još najmanje 3 godine.
Usluga pružena od strane Procjenitelja je obavljena u skladu s priznatim profesionalnim procjenjivačkim
standardima i pozitivnim propisima Republike Hrvatske.
Procjembeni elaborat vrijedi samo za spomenutu namjenu. Bilo koje drugo korištenje ili pozivanje na nju od
strane naručitelja ili trećih je nevažeće. Potpuno izvješće se može predati zainteresiranim trećim stranama
izvan organizacije Procjenitelja, a koje trebaju biti upoznate. Procjenitelj zadržava pravo uključivanja
Naručitelja na listu klijenata. Procjenitelj će po pravnoj obvezi smatrati strogo povjerljivim svu konverzaciju,
povjerene dokumenete te procjembeni elaborat. Navedeni uvjeti se mogu mijenjati samo uz pisanu suglasnost
obiju stranaka.
Opća prihodovna metoda primjenjuje se kad treba izračunati vrijednost građevina odvojeno od vrijednosti
zemljišta na temelju budućeg prihoda. U tom slučaju vrijednost zemljišta se utvrđuje primjenom poredbene
metode. Vrijednost zemljišta i vrijednost građevine zajedno daju prihodovnu vrijednost izgrađene građevne
čestice.
varaždinska 18, babinec 10 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
7.
7.1. Zemljište
odabrano: €/m2
18 - 22
8 - 12
13 - 17
8 - 12
3 - 7
20 - 30
3 - 7
-5 5
8 - 12
korigirano: €/m2
Ukupna prosječna cijena (€/m2) 8,89
KOEFICIJENT KOREKCIJE
izgradivost i iskoristivost čestice
9,50
ukupna korekcija
20
preporučljivi raspon odabrano
UKUPNO
GEOMETRIJSKE
10
oblik parcele
Radovec
cijena (€/m2)
pravac pružanja 15
20,00% -20,00% -5,00%
5,00%
7,8912,006,17
namjena/način korištenja
99
tlocrtne dimenzije i površina
Po provedenoj analizi tržišta, određena je prosječna jedinična cijena usporedive, odnosno prikladne
orijentacijske nekretnine na promatranoj makrolokaciji za predmetno područje:
10,00%
9,00
Karakteristike zemljišta Bodovi
0,99
5
25
8,91
stanje prostorne i dr. dokumentacije
MORFOLOŠKE
sastav tla
10
10
veličina zemljišta
infrastruktura
izvor podataka o cijeni oglas
prodajna cijena (€)
0
nagib terena 4
URBANISTIČKE
ukupna korigirana vrijednost (€/m2)
0,00%
0,00%
1.560,00
5,14 15,00
tražena cijena / korekcija potražnje -5,00%
0,00% 0,00%
10,00
ostalo (pogled, zona i sl.) 5,00% 0,00%
10,00% 0,00%lokacija
0,00%
0,00% 10,00%
komunalna opremljenost
Cestica
12.000,00
-20,00% -10,00%
1.672,00
0,00%
2.900,00
0,00%
0,00%
-5,00%
10,00% 0,00% 5,00%
2.886,00
07/2015 07/2015
0,00%
Datum prodaje / ponude
oglas
Adresa nekretnine
oblik
23.400,00
07/2015
Cestica
28.860,00
7,18
IZRAČUN TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE - troškovna metodaIn
terk
va
lita
tivn
o
izjednačenje
14.900,00
0,00%
površina (m2)
oglas oglas
Babinec
07/2015
Procjena vrijednosti zemljišta izračunata je poredbenom metodom na temelju analognih tržišnih cijena za
predmetno područje.
Napomena: Pribavljeni podaci iz isprava o kupoprodaji nekretnina koje su uložene u zbirku isprava
zemljišnoknjižnih odjela nisu primjenjivi jer ne sadrže sve nužne podatke pa su korišteni oglasi s javno
dostupnih portala.
varaždinska 18, babinec 11 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
7.2.
Jedinična cijena Komunalnog doprinosa iznosi : 1,32
K1= m3 × 1,32 €/m3 BV = €
Jedinična cijena Vodnog doprinosa iznosi : 0,32
K2= m3 × 0,32 €/m3 BV = €
K3 = € (struja, voda)
+ + = €
7.3. Zgrada -
NGP = m2
€/m2 NGP
Nova vrijednost (Nv) = × 570 = €
Umanjenje Jc zbog nedovršenosti objekta:
Jc = × = €/m2 NGP
Građevinska vrijednost (GV) =
× 513 = €
Jedinična
cijena
(€/m2)
Koeficijent
prilagodbe
155.625,68
570
323,99
Zemljište
(m2)
1.349,95
Jedinična cijena izgradnje ekvivalentnog objekta (Jc) = 570
Koeficijent
tržišta (ponuda i
potražnja)
Ukupno zemljište
(€)
građevinsko
€/m2
Poslovna zgrada za proizvodnju sira
8,91 0,90 15.260,16
4.923,93
Cijena priključaka iznosi :
1.903
Vrijednost priključaka procijenjena je prema vrijednosti koja odgovara trošku izgradnje komunalne
infrastrukture po 1 m3 BV zgrade.
UKUPNO: 15.260,16
€/m3 BV
1,00
3.250,00
Ukupna vrijednost priključaka (K) = K1 + K2 + K3 =
8,02
273,03
1.023,26 1.349,95
€/m3 BV
1.023,26
3.250,00
Doprinosi i priključci
323,99
273,03
273,03 140.063,11
0,90 513
varaždinska 18, babinec 12 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
Izračun smanjenja vrijednosti primjenom faktora korištenja (FK):
Godina procjene:
Godina izgradnje:
Starost zgrade (G): god
Održivi vijek korištenja (OVK): god
Preostali vijek korištenja: god
A B C
Odabrani faktor korištenja (FK - prema uvjetima in situ): 2,0 2,0 1,5
Relativna starost (G/OVK)=
Ostatak održivog vijeka korištenja (OOVK): × 60 = god
Zamjenska starost zgrade (OVK - OOVK): god
Linearni otpis ((OVK-OOVK)/OVK):
€
Preostala vrijednost: €
7.4. Vanjsko uređenje
- 472 m2 × 28 €/m2 × 0,80 = €
Vu = €
7.5. Uzgredni troškovi (projekti, nadzor i sl.)
Ut = Nv × 3,0% = €
10.572,80
4.668,77
60
2009
Asfalt:
2015
6
54
2,0
10,0%
73,0% 44
16
26,7%
Troškovi vanjskog uređenja iznose:
37.350,16
102.712,95
10.572,80
Vanjske manipulativne površine su u cijelosti asfaltirane. Parcela nije ograđena niti hortikulturno
uređena.
varaždinska 18, babinec 13 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
Zemljište, doprinosi i priključci:
1. €
2. €
€
Zgrada i ostalo:
3. €
4. €
5. €
€
€
NGP = m2 GV / NGP = €/m2
7.6. TRŽIŠNA VRIJEDNOST
a. Ob koeficijent za poslovne objekte 0,00
b. Z -0,05
c. St starost objekta 0,10
d. Pov ukupna korisna površina 0,00
e. Os opće stanje objekta 0,00
f. Pos posebni elementi 0,00
g. Ft koeficijent tržišta 0,70
Tržišna vrijednost (TV) =
Zgrada i ostalo: × 1,05 × 0,70 = €
Zemljište, doprinosi i priključci: × 1,00 = €= €
NGP = m2 TV / NGP = € / m2
Poslovna zgrada za proizvodnju sira 102.712,95
UKUPNO:
117.954,52
Doprinosi i priključci 4.923,93
Zemljište 15.260,16
REKAPITULACIJA GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE
SVEUKUPNO: 138.138,61
273,03 505,95
20.184,09
273,03 391,46
TV = GV x ( 1 + Ob + Z + St + Pov + Os + Pos ) x Ft
Vanjsko uređenje 10.572,80
Uzgredni troškovi (projekti, nadzor i sl.) 4.668,77
UKUPNO:
zona lokacije
117.954,52 86.696,57
20.184,09 20.184,09SVEUKUPNO TV: 106.880,66
varaždinska 18, babinec 14 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
8.
odabrano: €/m2
Adresa nekretnine Sveti Ilija
mjesečna vrijednost zakupa (€)
oglas
Procjena vrijednosti zakupa izračunata je poredbenom metodom na temelju analognih tržišnih cijena za
predmetno područje.
IZRAČUN TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE - prihodovna metoda
Datum ponude
Varaždin
07/2015 07/201507/2015
Sračinec Brezje
oglas
3,75
Napomena: Pribavljeni podaci iz isprava o kupoprodaji nekretnina koje su uložene u zbirku isprava
zemljišnoknjižnih odjela nisu primjenjivi jer ne sadrže sve nužne podatke pa su korišteni oglasi s javno
dostupnih portala.
izvor podataka o cijeni oglas oglas
-15,00%
-5,00%
2,09 2,70 4,00
07/2015
450,00 300,00
4,00 5,00
1.660,00 600,00 1.800,00 1.500,00
5,00% 0,00%
površina (m2) 832,00 200,00
10,00% 0,00%
2,00 3,00cijena zakupa (€/m2)
veličina
-5,00% -10,00%
ostalo (pogled, zona i sl.)
infrastruktura
0,00% 0,00%
0,00% -5,00%
Ukupna prosječna cijena (€/m2) 3,14
5,00% -5,00%
ukupna korekcija
0,00%
-10,00% 0,00%
ukupna korigirana vrijednost (€/m2)
-25,00%
0,00% 0,00% 0,00%
0,00%
Inte
rkva
lita
tivn
o
izjednačenje
tražena cijena / korekcija potražnje -5,00%
Po provedenoj analizi tržišta, određena je prosječna jedinična cijena usporedive, odnosno prikladne
orijentacijske nekretnine na promatranoj makrolokaciji za predmetno područje:
3,15
lokacija
5,00%
varaždinska 18, babinec 15 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
×
NGP = m2 TV / NGP = € / m2
PRIHODOVNA VRIJEDNOST NEKRETNINE (€) 108.142,52
Koeficijent prilagodbe prema čl. 33. Pravilnika 1,00
PARAMETAR
oportunitetni trošak zemljišta
vezanog uz zgradu 7.630,08 € 8,50%
održavanje i zaštita
Poslovna zgrada za proizvodnju sira
Z A K U P N I N A
NKP
(m2)
CIJENA
(€/m2)
273,03
3,15
396,09
TRŽIŠNA VRIJEDNOST NEKRETNINE (€)
860,04UKUPNO (€)
34,40
T R O Š K O V I
UKUPNI GODIŠNJI PRIHOD (€)
rizik gubitka zakupnine 15,00% 129,01
gospodarenje i upravljanje 4,00%
5,00% 43,00
24,00% 206,41
UKUPNI GODIŠNJI TROŠKOVI (€) 2.476,91
UKUPNO (€)
ČISTI GODIŠNJI PRIHOD PG (€) 7.843,53
50,00% 15.260,16 €
648,56
multiplikator 11,44
predvidivi ostatak održivog vijeka korištenja 44 god
DODACI (€) vrijednost vanjskog uređenja iz troškovne metode 10.572,80
ČISTI GODIŠNJI PRIHOD GRAĐEVINE (€) 7.194,98
8,50%
VRIJEDNOST GRAĐEVINE (€)
ODBICI (€) 0,00
273,03
108.142,52
82.309,56
kamatna stopa na nekretnine
VRIJEDNOST ZEMLJIŠTA VZ (€) 15.260,16
10.320,44
273,03 860,04
VRIJEDNOST
(€)
3,15
DODACI (€) vrijednost zakupa krovne površine sa solarnim ćelijama nije
predmet ove procjene 0,00
varaždinska 18, babinec 16 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
9. PONDERIRANJE (7.+8.)
Troškovna metoda 106.880,66 € 0% 0,00 €
TRŽIŠNA VRIJEDNOST (zaokruženo)
Prema članku 6. točka 7. Uredbe o procjeni vrijednosti nekretnina (NN br. 74/14) izračun vrijednosti
nekretnina kao prosjeka rezultata po nekoliko metoda ili ponderiranjem rezultata protivan je Uredbi, te se
takav izračun neće uzeti u obzir.
108.100,00 €
Prihodovna metoda
PROCIJENJENA
VRIJEDNOST
TRŽIŠNA VRIJEDNOST 108.142,52 €
PONDERPONDERIRANA
VRIJEDNOST
Primijenjene metode procjenjivanja rezultirale su sljedećim indikatorima vrijednosti:
METODA
108.142,52 € 100% 108.142,52 €
varaždinska 18, babinec 17 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
10. MIŠLJENJE - ZAKLJUČAK
Nakon provedenog izračuna vrijednosti nekretnine:
na adresi: Varaždinska 18, Babinec, 42208 Cestica
predloženih od : METEOR TRADE d.o.o. u stečaju, Optujska 12, 42000 Varaždin
utvrđuje se da:
- Tržišna vrijednost (TV) opisane nekretnine iznosi:
€ kn 1 € =
odnosno zaokruženo kn
Napomena:
Svi navedeni iznosi iskazani su bez PDV-a!
U Čakovcu,
Stalni sudski vještak za graditeljstvo
i procjenu nekretnina
OIB: 39712570602OIB: 40451051005
RATKO MATOTEK, dipl.ing.građ.
i procjenu nekretnina
STRUČNI SURADNIK:
Stalni sudski vještak za graditeljstvo
godine
819.398,00
Vrednovanje vještaka uključuje samo građevinu, djelove građevine kao i elemente vanjskog
uređenja. Tehnička oprema i namještaj nisu predmet procjene.
7,58 kn108.100,00
U tom smislu tehnička oprema i namještaj su uzeti u obzir u onom obimu u kojem su
sastavni dio građevine.
24. srpnja 2015.
ili
820.000,00
ELABORAT IZRADIO:
DRAGUTIN MATOTEK, dipl. ing.
varaždinska 18, babinec 18 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
P R I L O Z I
varaždinska 18, babinec 19 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
Poslovna zgrada
Fotografije
varaždinska 18, babinec 20 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
varaždinska 18, babinec 21 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
Izvadak iz zemljišne knjige
varaždinska 18, babinec 22 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
Izvod iz katastarskog plana
varaždinska 18, babinec 23 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
Prijepis posjedovnog lista
varaždinska 18, babinec 24 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
Geoportal DGU
varaždinska 18, babinec 25 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
Rješenje o izvedenom stanju
varaždinska 18, babinec 26 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
varaždinska 18, babinec 27 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
varaždinska 18, babinec 28 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
Potvrđena arhitektonska snimka izvedenog stanja
varaždinska 18, babinec 29 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
Izvod iz projektne dokumentacije
Tlocrt prizemlja
varaždinska 18, babinec 30 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
Tlocrt potkrovlja
varaždinska 18, babinec 31 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
Presjek
varaždinska 18, babinec 32 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
Pročelja
varaždinska 18, babinec 33 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
varaždinska 18, babinec 34 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
Rješenje o imenovanju vještaka
varaždinska 18, babinec 35 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
varaždinska 18, babinec 36 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
varaždinska 18, babinec 37 www.m-investa.hr