Nekretnina: Lokacija: Naručitelj: PROCJEMBENI ELABORAT O TRŽIŠNOJ VRIJEDNOSTI NEKRETNINE Poslovna zgrada za proizvodnju sira Varaždinska županija Varaždinska 18, Babinec, 42208 Cestica METEOR TRADE d.o.o. u stečaju, Optujska 12, 42000 Varaždin Čakovec, srpanj 2015. Varaždinska županija
37
Embed
O TRŽIŠNOJ VRIJEDNOSTI NEKRETNINE · montažne fert gredice s tlačnom pločom priključena - 16 kW Poslovna zgrada za proizvodnju sira provedena priključen prizemlje + potkrovlje
This document is posted to help you gain knowledge. Please leave a comment to let me know what you think about it! Share it to your friends and learn new things together.
Transcript
Nekretnina:
Lokacija:
Naručitelj:
PROCJEMBENI ELABORAT
O TRŽIŠNOJ VRIJEDNOSTI NEKRETNINE
Poslovna zgrada za proizvodnju sira
Varaždinska županija
Varaždinska 18, Babinec, 42208 Cestica
METEOR TRADE d.o.o. u stečaju, Optujska 12, 42000 Varaždin
Čakovec, srpanj 2015.
Varaždinska županija
međimurje-investa doo čakovec
SADRŽAJ
SAŽETAK PROCJENE
1. OPĆENITO
2. IDENTIFIKACIJA
3. POLOŽAJ I LOKACIJA
4. GEOMETRIJSKI PODACI
5. TEHNIČKI OPIS NEKRETNINE
6. METODE PROCJENE TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE
7. IZRAČUN TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE - troškovna metoda
7.1. Zemljište
7.2. Doprinosi i priključci
7.3. Poslovna zgrada za proizvodnju sira
7.4. Vanjsko uređenje
7.5. Uzgredni troškovi (projekti, nadzor i sl.)
7.6. Tržišna vrijednost
8. IZRAČUN TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE - prihodovna metoda
9. PONDERIRANJE (7.+8.)
10. MIŠLJENJE - ZAKLJUČAK
Prilozi: ~ fotografije
~ izvadak iz zemljišne knjige
~ izvod iz katastarskog plana
~ prijepis posjedovnog lista
~ geoportal
~ rješenje o izvedenom stanju
~ potvrđena arhitektonska snimka izvedenog stanja
~
~ rješenje o imenovanju vještaka
izvod iz projektne dokumentacije
varaždinska 18, babinec 2 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
SAŽETAK PROCJENE
Naručitelj:
Opis nekretnine:
Vlasništvo i identifikacija čestice:
Navedena nekretnina ima potrebne dozvole za legitimitet (legalnost izgradnje)
~uporabna dozvola:
~energetski certifikat:
~površina nekretnina u zk.ul: Usklađena s upisom u katastar
~opis nekretnina u zk ul: Odgovara stanju na terenu
Datum procjene: godine
Zadatak procjene: Određivanje TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE
Pretpostavka procjene:
2481/2
Zgrada je upisana u zemljišnu knjigu uz zabilježbu da je za upis priloženo Rješenje o izvedenom stanju
izdano od Upravnog odjela za prostorno uređenje, graditeljstvo i zaštitu okoliša Varaždinske županije,
Klasa UP/I-361-06/10-01/17 od 18. studenog 2010. godine te Potvrda izdana od Upravnog odjela za
prostorno uređenje, graditeljstvo i zaštitu okoliša Varaždinske županije, Klasa UP/I-361-05/11-01/76 od
19. prosinca 2011. godine kojom se potvrđuje da se ne izdaje akt za uporabu građevine.
€
820.000,00
Međimurje - investa d.o.o.
Ima - Rješenje o izvedenom stanju
kn
Vlasništvo:
108.100,00
~građevinska dozvola:
odnosno
Ponuda na otvorenom tržištu
Ima - Rješenje o izvedenom stanju
Tržišna vrijednost:
METEOR TRADE d.o.o. u stečaju, Optujska 12, 42000 Varaždin
24. srpnja 2015.
Nije predočen
Čakovec
i procjenu nekretnina
DRAGUTIN MATOTEK, dipl. ing.
Stalni sudski vještak za graditeljstvo
PZ CESTICA, Cestica - 1/1
k.o.
Adresa
nekretnine:Varaždinska 18, Babinec, 42208 Cestica
zk.ul.br.
Poslovna zgrada za proizvodnju sira
Babinec
zk.čest.br.
1889
(prema srednjem tečaju
HNB na dan procjene)
varaždinska 18, babinec 3 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
1. OPĆENITO
Naručitelj:
Datum očevida:
Dan kakvoće:
Dan vrednovanja: 24.07.2015.
2. IDENTIFIKACIJA
Z.K. izvadak:
Katastarska općina:
Uložak broj:
Čestica:
Opis nekretnine: Poslovna zgrada kbr. 18 i dvorište ukupne površine 1.903 m2
Identifikacija:
Teret:
Legalitet:
Ima - vidljivo iz Z.K. uloška
Zgrada je upisana u zemljišnu knjigu uz zabilježbu da je za upis priloženo Rješenje
o izvedenom stanju izdano od Upravnog odjela za prostorno uređenje, graditeljstvo
i zaštitu okoliša Varaždinske županije, Klasa UP/I-361-06/10-01/17 od 18.
studenog 2010. godine te Potvrda izdana od Upravnog odjela za prostorno
uređenje, graditeljstvo i zaštitu okoliša Varaždinske županije, Klasa UP/I-361-
05/11-01/76 od 19. prosinca 2011. godine kojom se potvrđuje da se ne izdaje akt
za uporabu građevine.
- Pravilnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina (NN br. 79/14)
- Uredba o visini vodnog doprinosa (NN br. 78/10, 76/11, 19/12 i 151/13)
- Podaci gradskih službi o utvrđivanju početne cijene građevinskog zemljišta i komunalne infrastrukture
Općinski sud u Varaždinu, Z.K. odjel Varaždin
1889
2481/2
- Podaci o vrijednosti cijena građenja iz Biltena "Standardna kalkulacija" Građevinskog instituta
- Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN br. 91/96, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09,
153/09, 143/12 i 152/14)
- Zakon o gradnji (NN br. 153/13)
Elaborat je izrađen u skladu sa pozitivnim zakonskim napucima i normama koje reguliraju područje
izračuna vrijednosti nekretnina, i to osobito :
PZ CESTICA, Cestica - 1/1
- Uredba o procjeni vrijednosti nekretnina (NN br. 74/14)
- Zakon o prostornom uređenju (NN br. 153/13)
Nakon svestranog razmatranja predmeta vještačenja, pregleda nekretnine na licu mjesta i njegove
izmjere, daje se sljedeći nalaz i mišljenje vještaka.
Vlasništvo:
kat.čest.br. 2481/2, k.o. Babinec
24.07.2015.
Babinec
22.07.2015.
METEOR TRADE d.o.o. u stečaju, Optujska 12, 42000 Varaždin
varaždinska 18, babinec 4 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
3. POLOŽAJ I LOKACIJA
Kartografski prikaz
Opis lokacije
Okolne nekretnine su stambene i poslovne namjene.
Komunalna infrastruktura
Buka i zagađenje
Predmetna nekretnina nalazi se u Babincu na adresi Varaždinska 18.
Vodovod, struja, kanalizacija, telefon i plin.
Pristup nekretnini je omogućen osobnim automobilom ili javnim prijevozom s javne asfaltirane prometnice.
Parkiranje je omogućeno unutar parcele na vlastitom parkiralištu.
Na lokaciji nema izvora buke koji bi bili općepoznati ili uočljivi i koji bi značajnije odudarali od djelatnosti
unutar poslovno industrijske zone u kojoj se nekretnina nalazi.
Na lokaciji nema izvora zagađenja koji bi bili općepoznati i uočljivi i koji bi značajnije odudarali od
djelatnosti unutar poslovno industrijske zone u kojoj se nekretnina nalazi.
varaždinska 18, babinec 5 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
4. GEOMETRIJSKI PODACI
POSLOVNA ZGRADA
0,25 5,39
trijem 24,81 0,25 6,20 6,20
BVO m³
7,01
1,26trijem 5,04 0,25 1,26
21,54trijem
Površine prema projektnoj dokumentaciji i izmjeri na licu mjesta, reducirane su pripadajućim korekcijskim
faktorima.
7,00 1,00
5,39
10,52
5,89 1,00
3,45
27,60
7,00 8,33
8,84
5,20
1,00
117,15
6,00 6,67
UKUPNO: 172,20
hodnik 6,44 1,00
Prizemlje
garderoba i sanitarni čvor
6,80
hodnik
1,00 7,14 8,50
garderoba i sanitarni čvor
UKUPNO:
koeficijenttlocrtna
površina m²PROSTOR
7,67
1,00
155,88
4,11
8,84
7,14
netto korisna
površina m²
6,44
brutto
površina
m²
čajna kuhinja 4,37 1,00 4,37
skladište 3,45 1,00
0,25
Potkrovlje
163,20
183,11194,42
prostor za ledenu vodu
prostorija za skladištenje sira
8,10
8,58
trijem 24,00
1,00 13,65 16,25
8,58
169,87
prostor za degustaciju sira 148,20 0,75 111,15
prostorija za zrenje sira
10,21
5,89
prostorija za salamurenje sira 6,76 1,00 6,76 8,05
13,65
prostorija za zrenje sira
kotlovnica
1.023,26SVEUKUPNO: 366,62 273,03 352,98
5,89
3,96
ured 2,10 1,00 2,10 2,50
prostorija za preradu mlijeka 23,18
3,70
1,00 12,48 14,86prostorija za prijem mlijeka
23,18 1,00
4,40
1,00 5,89 7,01
skladište ambalaže
3,70
12,48
1,00 3,70
3,70
4,40
1,00
prostorija za hlađenje sira 3,33 1,00 3,33
praonica
3,33 1,00 3,33 3,96
6,80 1,00
6,40 7,62
prostorija za pakiranje sira
1,00laboratorij 6,40
varaždinska 18, babinec 6 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
NGP = m2
BGP = m2
BV = m3
5. TEHNIČKI OPIS NEKRETNINE
Priključci
vodovod -
kanalizacija -
telefon -
el. struja -
plin -
Zgrada -
Godina gradnje: 2009
Namjena: poslovna zgrada za proizvodnju sira
Katnost:
Položaj:
Temelji:
Nosiva konstrukcija:
Međukatne konstrukcije:
Krovna kon. + pokrov:
Limarija:
Pročelje:
Vanjska stolarija:
Pregradni zidovi:
Obrada zidova:
Obrada podova:
Unutarnja stolarija:
Instalacije: Električne: provedene, nedovršene u kotlovnici-spoj bojlera i spremnika
Telefon: proveden
Vodovod: proveden
Kanalizacija:
Plin: proveden
Grijanje:
Klima:
Ventilacija: nema
Stanje:
Ostalo: -
Napomena: -
vanjske manipulativne površine kompletno asfaltirane, ostali dio parcele
hortikulturno neuređen
radijatorsko, pomoću centralnog plinskog bojlera - nije u
funkciji jer zgrada nije priključena na javnu plinsku mrežu
zidovi od blok opeke, ab nadvoji i serklaži
keramičke pločice u prizemlju, cementni estrih u potkrovlju
drvena, puna, ili izvedena iz pvc profila
postoji mogućnost priključenja na gradsku mrežu
postoji mogućnost priključenja na gradsku mrežu
pvc, ostakljena izo staklom, bez izvedene zaštita od sunca
u prizemlju pretežito obloženi keramičkim pločicama, manjim dijelom ožbukani i
obojeni, u potkrovlju neobrađeni
nema - septička jama
drvena, dvostrešna, pokrov crijep
pocinčani obojeni lim
Poslovna zgrada za proizvodnju sira
REKAPITULACIJA GEOMETRIJSKIH PODATAKA ZGRADE
273,03
352,98
1.023,26
Varaždinska 18, Babinec, 42208 Cestica
toplinska demit fasada
nema
montažne fert gredice s tlačnom pločom
priključena - 16 kW
Poslovna zgrada za proizvodnju sira
provedena
priključen
prizemlje + potkrovlje
uz gradsku prometnicu
od opeke
zgrada od vremena izgradnje nije puštena u pogon i ne koristi se
betonski
solarne ćelije za proizvodnju struje, radi najma krova, nisu predmet ove procjene
varaždinska 18, babinec 7 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
6. METODE PROCJENE TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE
Za izradu procjene vrijednosti nekretnina koriste se slijedeće propisane metode:
POREDBENA METODA
PRIHODOVNA METODA
TROŠKOVNA METODA
Odabir metode procjene vrijednosti nekretnina prema vrsti nekretnine:
POREDBENA METODA - samo za zemljište
PRIHODOVNA METODA - odabrana metoda
TROŠKOVNA METODA - samo kao potpora odabranoj metodi za provjeru rezultata
Tržišna vrijednost se utvrđuje iz rezultata korištene metode ili metoda uz poštivanje značaja kojeg daje
korištena metoda ili metode. Ukoliko se koristi više propisanih metoda, jedna je osnovna, a ostale metode
služe za potporu i provjeru rezultata.
TRŽIŠNA VRIJEDNOST NEKRETNINE je procijenjeni iznos za koji bi nekretnina mogla biti
razmijenjena na dan vrednovanja, između voljnog kupca i voljnog prodavatelja, u transakciji po tržišnim
uvjetima nakon prikladnog oglašavanja, pri čemu je svaka stranka postupila upućeno, razborito i bez prisile.
POREDBENA METODA je u prvome redu primjerena za utvrđivanje tržišne vrijednosti neizgrađenih i
izgrađenih zemljišta, a koristi se i za procjenu vrijednosti samostojećih, poluugrađenih i ugrađenih obiteljskih
kuća, obiteljskih kuća u nizu, stanova, garaža kao pomoćne građevine, garažnih parkirnih mjesta, parkirnih
mjesta i poslovnih prostora.
Poredbenom metodom se tržišna vrijednost određuje iz najmanje tri kupoprodajne cijene (transakcije)
poredbenih nekretnina.
INTERKVALITATIVNO IZJEDNAČENJE je postupak preračunavanja razlika u vrijednosti poredbenih
cijena katastarskih čestica, približnih vrijednosti zemljišta odnosno poredbenih pokazatelja izgrađenih
katastarskih čestica do kojih dolazi zbog razlika u njihovim kvalitativnim obilježjima u odnosu na katastarsku
česticu koja je predmet procjene vrijednosti (odstupanja u kakvoći) pomoću koeficijenata za preračunavanje.
Za izvođenje poredbenih cijena koriste se kupoprodajne cijene onih nekretnina koje sa procjenjivanom
nekretninom pokazuju dovoljno podudarna obilježja.
Metoda se odabire prema vrsti procjenjivane nekretnine uzimajući u obzir postojeće običaje u uobičajenom
poslovnom prometu i druge okolnosti pojedinog slučaja, osobito u odnosu na raspoložive podatke.
varaždinska 18, babinec 8 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
KOEFICIJENTI ZA PRILAGODBU su koeficijenti koji se izvode iz odnosa prikladnih kupoprodajnih cijena i
izračunatih istih nekretnina, a obuhvaćaju koeficijente za prilagodbu troškovne vrijednosti i koeficijente za
prilagodbu prava građenja.
Korištene poredbene cijene, pribiližne vrijednosti zemljišta i poredbeni pokazatelji izgrađenih katastarskih
čestica (faktori zgrade i faktori prihoda) svojim obilježjima katastarske čestice dokazuju dovoljnu podudarnost
s obilježjima procjenjivane katastarske čestice ako razlike u vrijednosti korištenih dodataka i odbitaka za
interkvalitativno izjednačenje ne prelaze 40% izlazne vrijednosti.
PV = (PG – VZ × p) × M + VZ; M = (qn-1)/q
n(q-1)
q = 1 + (p/100)
PV = prihodovna vrijednost nekretnine
PG = čisti prihod građevine
VZ = vrijednost zemljišta
M = multiplikator
p = kamatna stopa nekretnine
n = predvidivi ostatak održivog vijeka korištenja građevine
U prihodovnoj metodi prihodovna vrijednost se utvrđuje na temelju prihoda koji se postižu na tržištu (održivi
prihodi). Ako su prihodovni odnosi u dogledno vrijeme podložni značajnim odstupanjima ili značajno
odstupaju od prihoda koji se postižu na tržištu, prihodovna vrijednost može se utvrditi i na temelju periodički
različitih prihoda.
KOEFICIJENTI ZA PRERAČUNAVANJE su koeficijenti pomoću kojih se preračunavaju razlike u
vrijednosti istovrsnih nekretnina zbog odstupanja u njihovim obilježjima.
TROŠKOVNA METODA je u prvome redu primjerena za utvrđivanje tržišne vrijednosti izgrađenih
građevnih čestica na kojima se nalaze zgrade javne namjene i drugi objekti svrha kojih nije stvaranje prihoda,
a posebno kod samostojećih, poluugrađenih i ugrađenih obiteljskih kuća koje prema svojim obilježjima nisu
usporedive.
Troškovna metoda je primjerena i kod procjene vrijednosti šteta i nedostataka na građevinama te naknadnih
ulaganja u građevine.
PRIHODOVNA METODA je u prvome redu primjerena za utvrđivanje tržišne vrijednosti izgrađenih
građevnih čestica na kojima se nalaze najamne nekretnine, gospodarske i druge nekretnine svrha kojih je
stvaranje prihoda.
Prilikom primjene troškovne metode uzimaju se u obzir normalni troškovi gradnje, umanjene vrijednosti zbog
starosti, nedostaci i štete na građevini kao i druge okolnosti koje su od utjecaja na vrijednost.
Troškovna metoda može se koristiti kao potpora za procjenu vrijednosti nekretnina kod novih građevina koje
su usmjerene na stvaranje prihoda radi utvrđivanja pokrivenosti troškova gradnje budućim prihodima od najma
ili zakupa nekretnine.
Troškovna metoda može se koristiti kod starijih građevina kojima je potrebno intenzivno održavanje i koje
zahtijevaju visoke troškove rekonstrukcije i modernizacije ako troškovna metoda vodi do ostatka vrijednosti
nakon odbitka troškova navedenih radova, kao i kod procjene vrijednosti naknadnog ulaganja u građevine.
U općoj prihodovnoj metodi prihodovna vrijednost utvrđuje se na temelju postignutih prihoda na tržištu iz
utvrđene vrijednosti zemljišta uvećane za kapitaliziranu razliku čistog prihoda i odgovarajućeg ukamaćivanja
vrijednosti prema općenitom izrazu:
varaždinska 18, babinec 9 www.m-investa.hr
međimurje-investa doo čakovec
PRETPOSTAVKE I OGRANIČENJA
IZJAVA PROCJENITELJA
1.
2. Procjenitelj je djelovao kao neovisna stranka, najbolje se koristeći svim dostupnim podacima.
3. Procjenitelj nije osobno zainteresiran za predmet procjene.
4. Naknada procjenitelja ni na koji način ne ovisi o zaključcima o vrijednosti.
5. Zaključci o vrijednosti ni na koji način ne ovise o naknadi procjenitelja.
6. Procjembeni elaborat je izrađen u skladu s kodeksom etike i važećim standardima.
7. Procjenitelj ima ovlaštenje za obavljanje poslova procjenjivanja.
Procjembeni elaborat u svrhu utvrđivanja tržišne vrijednosti nekretnine od strane trgovačkog društva