59
BAB V
PENDEKATAN DAN KONSEP PERANCANGAN
5.1. Konsep Makro
Jakarta hari ini telah berubah dari kota sasaran bisnis regional menjadi kota
sasaran bisnis global. Hal itu bisa dilihat dari meningkatnya kebutuhan ruang
perkantoran yang menyebabkan menjamurnya pembangunan gedung bertingkat banyak
yang berfungsi sebagai ruang perkantoran baik di daerah Central Bussiness District
maupun di daerah Non Bussiness District.
Hal-hal yang disebutkan di paragraf sebelumnya secara tidak langsung
berpengaruh kepada meningkatnya konsumsi energi di Jakarta yang mengakibatkan
terjadinya krisis energi yang menjadi masalah baru bagi kota Jakarta. Untuk
menanggulangi krisis energi berkepanjangan, maka diperlukan sebuah konsep desain
kantor sewa hemat energi yang bisa mengatasi permasalahan energi tersebut.
Namun pada kenyataannya, sebuah kantor sewa yang hemat energi biasanya
membutuhkan biaya pembangunan yang sangat mahal yang pada akhirnya berpengaruh
pada melonjaknya harga sewa kantor tersebut dan pada akhirnya menimbulkan
permasalahan baru.
Solusi dari masalah-masalah di atas adalah sebuah desain kantor sewa yang
memiliki konsep hemat energi, cost-effective, dan pada akhirnya bangunan dengan
konsep tersebut menjadi role-model dan ikon baru bagi desain bangunan kantor sewa di
masa mendatang baik di Jakarta maupun di kota-kota lainnya.
5.2. Konsep Messo
Untuk menjadi sebuah role-model baru, maka diperlukan sebuah media yang
berfungsi sebagai showcase. Dalam hal perancangan kantor sewa ini lahan yang dipilih
sebagai showcase adalah kawasan Mega Kuningan yang merupakan lokasi perkantoran
dengan kelas Premium A. Dengan kondisi Mega Kuningan yang mayoritas berupa
bangunan perkantoran Premium membuat kawasan ini menjadi sangat eksklusif. Hal
itu menjadi kurang selaras dengan visi Mega Kuningan yaitu menjadikan blok
komersial utama yang akan menjadi ruang publik utama di Jakarta. Untuk merespon
hal tersebut bangunan ini harus menjadi sesuatu yang integrated public friendly, dimana
60
bangunan ini akan menjadi sangat nyaman untuk menjadi ruang publik tetapi tetap
terintegrasi dengan fungsi perkantoran yang membutuhkan privasi dan keamanan ekstra.
Dengan adanya bangunan ini diharapkan bisa kembali mewujudkan visi Mega
Kuningan yang berpengaruh pada kawasan Mega Kuningan pada masa mendatang.
5.3. Konsep Mikro
Konsep mikro perancangan berkaitan dengan permasalahan energi yang pada
akhirnya berkaitan cost-effectiveness bangunan ini. Oleh karena itu konsep High
Performance Design dipilih untuk menjawab permasalahan tersebut.
Berdasarkan fungsinya, kantor sewa dirancang dengan fungsi majemuk, dengan
sistem sewa single tenancy building atau single tenancy floor, dan dengan tujuan
pembangunan lebih ke arah speculative office building. Kantor sewa dirancang dengan
fungsi perkantoran dan komersial. Fungsi komersial berperan sebagai fasilitas
pendukung dari kegiatan perkantoran dan kegiatan kawasan.
5.4. Konsep Perancangan Tapak
5.4.1. Batasan
Site secara garis besar dikelilingi oleh lahan kosong yang diproyeksikan akan
menjadi bangunan berlantai banyak. Batas utara site merupakan pusat orientasi kawasan
yang berupa ruang tebuka hijau, oleh karena itu sisi timur dan barat site akan di desain
sebuah pedestrian yang merupakan akses menuju pusat orientasi kawasan. Desain
pedestrian itu sendiri akan di dominasi oleh deretan vegetasi untuk memberikan kesan
teduh dan memberi vista terhadap orientasi kawasan
61
.
5.4.2. Peruntukan Lahan
Berdasarkan persyaratan peraturan terkait, perancangan tapak dan bangunan
memiliki batasan yang harus dipenuhi. Peruntukan yang rencanakan pada lahan ini
adalah fungsi perkantoran dan komersial. Luas lantai dasar maksimum bangunan adalah
4.351 m2 (KDB 45% x 9.670m2). Total luas lantai maksimum bangunan adalah 73.975
m2 (KLB 7,65 x 9.670m2). Minimum luas area hijau pekarangan adalah 967 m2 (KDH
10% x 9.670m2). Jarak sempadan bangunan adalah 14 meter. Jarak bebas minimum
samping dan belakang adalah 4 meter pada lantai dasar.
5.4.3. Zonasi
Pembagian
Dalam perancangan bangunan kantor sewa, pembagian zonasi menjadi hal yang
penting karena tiap fungsi yang berbeda memiliki zona masing-masing. Untuk
bangunan kantor sewa ini, konsep pemisahan zonasi yang digunakan adalah konsep
vertical layering. Vertical layering adalah sebuah sistem zonasi dengan menumpuk zona
dengan fungsi yang berbeda pada satu massa. Dalam konsep ini, pembedaan zonanya
dilakukan secara vertikal dan biasanya antar zona dihubungkan dengan lift atau tangga.
Secara umum dapat dikategorikan menjadi 3 zona menurut tingkat privasinya,yaitu:
Zona publik yang merupakan area yang dapat diakses oleh orang umum, dapat berupa
Gambar 5. 1. Denah Site Sumber: Penulis
62
area publik.. Zona ini berfungsi untuk mengintegrasikan tapak dengan lingkungan
sekitar. Zona semi publik memiliki akses untuk umum, tetapi terbatas pada orang-
orang yang berkepentingan terhadap zona ini. Zona ini memiliki tingkat privasi rendah.
Zona privat memiliki akses tertutup untuk umum dan terbatas seperti pengelola,
penyewa dan pengunjung atau tamu yang diijinkan.
5.4.4. Pencapaian
Pencapaian kendaraan dan pejalan kaki bersifat langsung karena kondisi jalan
didepan site merupakan jalan utama dan kesan pada pencapaian frontal akan lebih
mudah tertangkap sehingga memberikan scenery yang baik pada perspektif bangunan.
Gambar 5. 2 Zonasi pada Gedung Sumber: Penulis
63
Pintu masuk kendaraan umum berada di selatan karena merupakan titik terjauh
dari jalan utama dan mudah dicapai dari kedua arah (jalan lingkar mega kuningan dan
second entrance mega kuningan). Pintu masuk kendaraan servis terletak di timur
tenggara agar memiliki pencapaian yang lebih dekat dengan basemen, tanpa harus
memutar. Pintu masuk pedestrian terletak di sisi selatan karena sisi selatan merupakan
akses pedestrian ke pusat orientasi kawasan dan sebagai pintu masuk utama gedung.
5.4.5. Tata Ruang Luar
Tata ruang luar perlu di desain secara terintegrasi karena memberikan impresi
pada bangunan. Tata ruang luar terbagi atas ruang luar aktif dan ruang luar pasif. Ruang
luar aktif dipergunakan untuk jalur sirkulasi kendaraan, jalur sirkulasi orang, area
parkir, dan ruang terbuka hijau yang didalamnya mengandung kegiatan manusia. Ruang
luar pasif berupa ruang terbuka hijau yang tidak mengandung kegiatan manusia. Untuk
itu ada beberapa poin yang akan dimasukkan dalam desain.
• Peletakan Bangunan
Gambar 5. 3 Akses Masuk Kendaraan dan Pedestrian Sumber: Penulis
64
Bangunan diletakkan sesuai dengan setback 4m dari sisi site dan
sempadan 14 m dari jalan44.
• Parkir
Area Parkir di terdapat di lantai basement. Sebagian besar area parkir
terdapat di basemen yang terdiri dari 4 lantai. Persyaratan untuk lahan parkir
adalah 1,5-3,5 lahan parkir mobil untuk setiap 100m2 luas lantai. Sirkulasi parkir
di dalam area parkir menerapkan double zone agar efisien.
• Elemen Perkerasan
Elemen perkerasan pada tata ruang luar bangunan terbagi menjadi dua
yaitu aspal, dan paving block. Aspal digunakan sebagai material penutup untuk
sirkulasi kendaraan, sedangkan paving block digunakan sebagai material
penutup untuk pedestrian.
44 Peraturan Menteri No.29 Tahun 2006
Gambar 5. 5 Paving Block Sumber: Penulis
Gambar 5. 4 Sirkulasi Parkir Sumber: Penulis
65
• Landscape
Penataan vegetasi pada ruang luar dilakukan secara horizontal. Dengan
tujuan, yaitu:
� Sebagai aspek arsitektural, yaitu vegetasi sebagai pembentuk
ruang, pembatas ruang, dan pengarah pergerakan.
� Sebagai aspek estetika, yaitu vegetasi berfungsi sebagai elemen
yang menciptakan keindahan.
� Sebagai aspek engineering, yaitu vegetasi berfungsi sebagai
kontrol kebisingan, temperatur, angin.
Secara horizontal penataan vegetasi dilakukan di sisi timur, barat dan selatan
site, hal ini memungkinkan karena setback dari site adalah 14m. Penataan
landscape juga dimaksutkan untuk memberikan penegasan terhadap vista pusat
orientasi
.
5.4.6. Sirkulasi
Dalam perancangan bangunan kantor sewa perlu diperhatikan masalah sirkulasi,
baik kendaraan dan juga sirkulasi manusia. Hal yang terpenting adalah bagaimana
memisahkan antara sirkulasi untuk area service dan non-service (penyewa dan
pengunjung).
Gambar 5. 6 Gambaran Landscape Sumber: Penulis
66
Secara umum, dalam desain ini terdapat 3 sirkulasi yaitu sirkulasi kendaraan,
service, dan pengunjung.
• Sirkulasi Kendaraan
Ground Floor
Garis merah merupakan jalur sirkulasi kendaraan umum. Masuk dari
jalan Lingkar Mega Kuningan, entrance dibuat menjauh dari area pertigaan jalan
untuk menghindari kemacetan.
Basement
Gambar 5. 7 Sirkulasi Groundfloor Sumber: Penulis
Gambar 5. 8 Sirkulasi Basement Sumber: Penulis
67
Pada basement akses didapat melalui ramp, tanda panah menandakan
jalur sirkulasi parkir kendaraan (mobil). Parkir basementi ini dibuat dengan satu
alur agar untuk mencegah terjadinya tabrakan.
• Sirkulasi Kendaraan Service & Pemadam kebakaran
Service
Garis merah merupakan jalur sirkulasi kendaraan sevice pada basement.
Masuk dari groundfloor, loading dock teletak tepat di samping ramp masuk.
Penempatan loading dock di sisi itu dimaksutkan untuk menghemat waktu kurir.
Jadi kurir pengantar tidak perlu mengelilingi daerah basement dan segera
menurunkan barang yang di antar ke loading dock
Pemadam kebakaran
Gambar 5. 9 Sirkulasi service Sumber: Penulis
Gambar 5. 10 Sirkulasi pemadam kebakaran Sumber: Penulis
68
Untuk Jalur pemadam kebakaran, jalur masuk diletakkan di sisi timur
agar memiliki akses terdekat ke area basement. Mobil pemadam kebakaran juga
diberikan jalur khusus untuk memutari bangunan agar dapat menjangkau tiap
sisi bangunan
• Sirkulasi Manusia
Sirkulasi pengguna dalam bangunan dimulai dari main entrance. Dari drop off
masuk menuju atrium lalu pola sirkulasinya menyebar ke tenant. Ada juga jalur
untuk masuk ke area lift dan area garden yang terletak di bagian utara bangunan
5.5. Pendekatan dan Konsep Programatis
5.6.1. Pola Kegiatan
Kegiatan bangunan kantor sewa secara garis besar diakomodasi oleh kegiatan
pengelola, penyewa dan kegiatan tennant (biasanya terletak pada area podium). Setiap
kegiatan tersebut memiliki pola yang berbeda.
Gambar 5. 11. Sirkulasi Manusia Sumber: Penulis
69
5.6.2. Pola Kegiatan
Kebutuhan ruang pada bangunan kantor sewa meliputi, area pengelola dan
operasional yang bersifat privat, area tenant yang bersifat privat, area fasilitas umum
dan jasa yang bersifat publik, area utilitas dan servis yang bersifat semipublik, serta area
parkir yang bersifat publik. Area pengelola dan operasional meliputi kelompok ruang
fungsi utama, pendukung, tambahan dan servis. Area tenant meliputi kelompok ruang
fungsi utama, tambahan dan servis. Area fasilitas umum dan jasa meliputi kelompok
ruang fungsi pendukung, tambahan dan servis.
Diagram 5. 3. Pola Kegiatan Tennant
Diagram 5. 2. Pola Kegiatan Penyewa
Diagram 5. 1. Pola Kegiatan Pengelola
Diagram 5. 4. Pola Kegiatan Pengunjung Sumber: Penulis
70
I Area Pengelola dan Operasional ( L4)
Nama Ruang Standar Ruang
(m2/orang)
Kapasitas (orang)
Luas (m2)
Sirkulasi (20%) sumber data Total
(m2)
a Kelompok Ruang Fungsi Utama 343,32
R. General Manajer 13,4 1 13,4 2,68 neufert 16,08
R. Manajer 9,3 4 37,2 7,44 neufert 44,64
R. Sekretaris 6,7 5 33,5 6,7 neufert 40,2
R. Administrasi 4,5 10 45 9 neufert 54
R. Marketing 4,5 6 27 5,4 neufert 32,4
R. Teknisi 4,5 10 45 9 neufert 54
R. Personalia 4,5 10 45 9 neufert 54
R. Rapat 2 20 40 8 office planning 48
b Kelompok Ruang Fungsi Pendukung 26,88
R. Tunggu 1,4 10 14 2,8 office planning 16,8
R. Tamu 1,4 6 8,4 1,68 office planning 10,08
c Kelompok Ruang Fungsi Tambahan 16,68
R. Arsip 5.9/unit 1 5,9 1,18 neufert 7,08
R. Fotokopi dan Produksi 8/unit 1 8 1,6 asumsi 9,6
Sub Total 386,88
II Area Penyewa (L6-70)
Nama Ruang Standar Ruang
(m2/orang)
Kapasitas (orang)
Luas (m2)
Sirkulasi (20%) sumber data Total
(m2)
a Kelompok Ruang Fungsi Utama
R. Kerja (open plan) 18 2500 45000 9000 neufert 54000
Sub Total 54000
III Area Pendukung-Tambahan Fungsi Kantor Lantai Tipikal (L6-70)
a Kelompok Ruang Fungsi Pendukung
Lobby - R. Tunggu 2,8 10 28 5,6 office planning 33,6
Sub Total 33,6
64 lt 2150,4
b Kelompok Ruang Fungsi Tambahan
Tabel 5. 1. Program Ruang
71
Pantry 8/unit 1 8 1,6 asumsi 9,6
Lavatory 0,44 50 22 4,4 office planning 26,4
Sub Total 36
64 lt 2304
IV Area Pendukung-Tambahan Fungsi Kantor L.4, L.5
a Kelompok Ruang Fungsi Pendukung Kantor 1116,24
Lobby utama 2,8 80 224 44,8 office planning 268,8
R. Tunggu 1,4 20 28 5,6 office planning 33,6
R. Resepsionis 2,4 3 7,2 1,44 office planning 8,64
R. Box Surat 1.5/unit 2 3 0,6 asumsi 3,6
Lobby (L5) 2,8 10 28 5,6 office planning 33,6
Ruang Pertemuan Besar (2)
2 200 400 80 office planning 480
Ruang Pertemuan Sedang (3)
2 60 120 24 office planning 144
Ruang Pertemuan Kecil (5)
2 60 120 24 office planning 144
Pre Function 0,5 180 90 18 office planning 108
b Kelompok Ruang Fungsi Tambahan 63,6
Mushola (L5) 1,5 30 45 9 neufert 54
Ruang Wudhu 1 8 8 1,6 asumsi 9,6
Sub Total
1179,84
V Area Fasilitas Umum dan Jasa
Nama Ruang Standar Ruang
(m2/orang)
Kapasitas (orang)
Luas (m2)
Sirkulasi (20%) sumber data Total
(m2)
a Kelompok Ruang Fungsi Pendukung 1892,4
Lobby 2,8 120 336 67,2 office planning 403,2
Retail 36/unit 8 360 72 asumsi 432
Cafe (3) 1,5 90 135 27 handbook 162
Lounge dan sky Lounge 2 50 100 20 handbook 120
Bar (2) 1,7 30 51 10,2 handbook 61,2
Restoran kelas atas (2) 2 80 160 32 handbook 192
Restoran kelas menengah (4) 1,5 100 150 30 handbook 180
72
Restoran-cafetaria 1 30 30 6 handbook 36
Fitness 100/unit 1 80 16 neufert 96
SPA 9 15 135 27 asumsi 162
Child Care 2 20 40 8 asumsi 48
b Kelompok Ruang Fungsi Tambahan 348
Lavatory (LD, L1, L2) 0,44 300 132 26,4 office planning 158,4
Lavatory (L3,B1,B2,B3) 0,44 200 88 17,6 office planning 105,6
Mushola (L2) 1,5 40 60 12 neufert 72
Ruang Wudhu (L2) 1 10 10 2 asumsi 12
c Kelompok Ruang Fungsi Servis 165,9
Dapur Restoran(2) 1.4 /cover 40 56 11,2 handbook 67,2
Dapur Restoran(4) 1.4 /cover 40 56 11,2 handbook 67,2
Dapur Cafe (3) 0.45 /cover 45 20,25 4,05 handbook 24,3
Dapur Cafetaria (1) 0.2 /cover 30 6 1,2 handbook 7,2
Sub Total 2442,3
VI Area Utilitas dan Servis
Nama Ruang Standar Ruang
(m2/unit)
Kapasitas (unit)
Luas (m2)
Sirkulasi (20%) sumber data Total
(m2)
Kelompok Ruang Fungsi Servis Basement
R. ME 300 1 300 60 asumsi 360
R. Genset 200 1 200 40 asumsi 240
R. BMS 100 1 100 20 asumsi 120
Waste Treatment 60 1 60 12 asumsi 72
Gudang 40 1 40 8 asumsi 48
R staff, loker 0,6 50 30 6 asumsi 36
Sub Total 876
Kelompok Ruang Fungsi Servis Lantai transisi-ME
R. ME 200 4 800 160 asumsi 240
R. panel. 20 4 80 16 asumsi 24
Gudang 60 4 240 48 asumsi 72
Sub Total 336
Kelompok Ruang Servis-Tipikal
73
R. Kontrol panel dan shaft 4 1 4 0,8 asumsi 4,8
Shaft 2 1 2 0,4 asumsi 2,4
Ruang Cleaning servis 4 1 4 0,8 asumsi 4,8
Gudang 10/unit 1 10 2 asumsi 12
Sub Total 24
64 lt 1536
Kelompok Ruang Servis-Komersial
R. Kontrol panel dan shaft 3 1 3 0,6 asumsi 3,6
Shaft 1,5 1 1,5 0,3 asumsi 1,8
Ruang CS dan gudang 3 1 3 0,6 asumsi 3,6
Sub Total 9
4 lt 36
VII Area Parkir
Nama Ruang Standar Ruang
(m2/orang)
Kapasitas (orang)
Luas (m2)
Sirkulasi (20%) sumber data Total
(m2)
Parkir Mobil 12,5 600 7500 1500 neufert 9000
Parkir Motor 1,5 100 150 30 neufert 180
Parkir Sepeda 1,2 40 48 9,6 neufert 57,6
Sub Total 9237,6
TOTAL tanpa parkir 65355,42
TOTAL LUAS LANTAI 74593,02
74
5.6.3. Organisasi dan Hubungan Ruang
Organisasi ruang menggunakan pola radial untuk memisahkan aktivitas
berdasarkan zona aktivitas, kelompok fungsi ruang. Sirkulasi yang terdapat di dalam
bangunan adalah sirkulasi sistem linier dengan konfigurasi yang radial dan memutar.
Diagram 5. 2. Program Ruang Sumber: Penulis
75
5.6.4. Zonasi
Zonasi pada subbab ini lebih menjelaskan tentang pembagian zonasi berdasarkan
fungsi secara vertikal. Pada lantai basement terdapat zona publik-semi publik berupa
Diagram 5. 3. Organisasi Ruang Sumber: Penulis
Diagram 5. 4. Hubungan Ruang Sumber: Atika N.F. 2012
76
parkir dan area ME. Pada lantai dasar hingga lantai 2 terdapat zona publik berupa
fasilitas publik dan fungsi ruang pertemuan. Pada lantai 3 terdapat zona ruang
pengelola. Pada lantai 4 dan 5 terdapat ruang-ruang pertemuan yang bersifat zona semi-
publik. danPada lantai 6 hingga 70 terdapat fungsi privat berupa ruang kantor tenant.
Disetiap lantainya terdapat fungsi servis pada inti bangunan.
5.6. Konsep Passive Design dan High Performance Building
Konsep Passive Design dan High Performance Building dipilih untuk
menyelesaikan masalah krisis energi dan keterkaitan bangunan dengan penggunaan
energi buatan secara berlebihan. Tujuan dari desain dengan konsep ini adalah untuk
Diagram 5. 5. Zonasi Ruang Secara Vertikal Sumber: Penulis
77
mencapai efisiensi baik dalam hal ruang, penggunaan material dan energi dalam
bangunan. Penerapan konsep dalam bangunan adalah dengan beberapa aspek yang telah
dijelaskan di bab 4 yaitu : penentuan orientasi bangunan, massa bangunan, perencanaan
ruang, dan desain selubung bangunan.
5.5.1. Orientasi, dan Tata Massa
Perancangan bentuk bangunan sewa ini dipengaruhi oleh beberapa aspek penting
seperti: efisiensi lahan, efektifitas fungsi dan utilitas bangunan, efisiensi energi,
karakteristik dan citra yang ingin ditampilkan, serta peraturan terkait. Tetapi, aspek
yang diutamakan dalam konsep perancangan bentuk bangunan ini adalah aspek efisiensi
energi dan efektifitas lahan. Kedua aspek itu diutamakan karena akan mempengaruhi
nilai ekonomi bangunan ini kedepannya.
Massa bangunan di desain dalam masa tunggal yang terdiri dari susunan
beberapa fungsi dikarenakan jarak antar bangunan dan alasan efisiensi ruang (untuk hal
ini berkaitan dengan sirkulasi penyewa). Site ini memiliki KLB yang tinggi sehingga
memungkinkan untuk membuat sebuah bangunan berlantai banyak, hal ini ditempuh
untuk memaksimalkan daya tampung manusia sehingga bisa menjadi solusi atas
kebutuhan ruang perkantoran yang sangat tinggi.
Perbandingan antara panjang dan lebarnya berkisar 1:1 hingga 1:3 agar optimum
dalam penerimaan panas yang rendah.
Gambar 5. 12. Orientasi site Sumber: Penulis
78
Untuk perletakan massanya, aspek orientasi bangunan terhadap pola pergerakan
matahari menjadi fokus utama karena berpengaruh pada konsumsi energi bangunan ini.
Setelah itu konsep perletakan massanya dipengaruhi oleh persyaratan orientasi
bangunan terhadap kawasan, bentuk lahan, dan peruntukan lahan.
Massa utama bangunan ini terletak di tengah site agar dapat memberikan area
untuk ruang hijau dan juga dapat digunakan sebagai sirkulasi memutar bangunan
Konsep orientasi fasad bangunan kantor sewa ini mengarah ke utara dan selatan
dengan bukaan yang lebar untuk memaksimalkan pendapatan cahaya matahari pada
siang hari sehingga penggunaan artificial lighting bisa direduksi secara maksimal.
Untuk arah barat dan timur bukaan diminimalisir untuk mereduksi solar gain dan glare.
Gambar 5. 13. Alternatif Perancangan Bentuk ke-1,2, dan 3 Sumber: Penulis
Gambar 5. 14. Alternatif Perancangan terpilih Sumber: Penulis
79
5.5.2. Penataan Ruang
Penataan ruang dalam bangunan ini lebih di tekankan pada peletakan core dan
sirkulasi penyewa. Core bangunan ini diletakkan pada sisi barat dan timur dan
memaksimalkan bukaan di sisi utara - selatan bangunan agar dapat mengurangi beban
pendinginan pada ruang dikarenakan panas dari matahari pada sisi timur - barat dapat
terhambat dengan baik, bukaan di sisi utara - selatan juga dapat digunakan untuk
pemaksimalan penggunaan cahaya alami.
Pencahayaan alami yang diperoleh dengan perencanaan ruang dapat bekerja
lebih optimal pada ruang yang terbuka atau open space. Untuk itu, material tembus
cahaya (translucent glass) dipilih sebagai partisi dalam ruang agar cahaya jangkauan
cahaya alami dan lampu (jika digunakan) bisa lebih maksimal.
Gambar 5. 15. Gambar denah tipikal dan peletakan core Sumber : penulis
80
Perancangan kedalaman ruang juga akan berpengaruh pada prosentase luas
lantai yang memanfaatkan pencahayaan alami. Kedalaman ruang efektif adalah 1,5 kali
ketinggian bukaan dari lantai. Tetapi, dengan memberikan lightshelf, reflector, dan
modifikasi bentuk bukaan dapat memperdalam jangkauan pencahayaan alami dalam
ruang.
5.5.3. Konsep Desain Selubung Bangunan
Gedung perkantoran tingkat tinggi memiliki potensi besar terjadinya ketidak
nyamanan termal dalam ruang. Penyelesaian alami cenderung tidak tetap dan tidak
dapat diatur untuk mencapai temperatur tertentu sehingga tidak optimal untuk mencapai
kenyaman termal dalam ruang. Berdasarkan grafik psychometric chart, strategi yang
Gambar 5. 16. Kedalaman Ruang Efektif Terhadap Daylight Sumber : Jatmika, Suryabrata. 2012. Building Envelope
Gambar 5. 17. Gambaran Fitur Typical Floor Sumber : penulis
81
dapat dilakukan adalah modifikasi selubung bangunan menggunakan sun shading (34%)
dan penggunaan sistem pengkondisian udara untuk mendinginkan (99.7%) serta
mengurangi tingkat kelembapan relatif dalam ruang (0.3%)45
5.5.3.1. Window To Wall Ratio
Untuk mendapatkan jangkauan pencahayaan alami pada siang hari
window to wall ratio untuk tower adalah 70%. Sedangkan untuk podium
dibatasi hingga 40%, hal ini dimaksudkan untuk membatasi transmitansi
eksternal melalui kaca.
45 Atika N.F. 2012. Kantor Sewa Dengan Pendekatan Arsitektur Hemat Energi
Gambar 5. 18. Prosentase Bukaan Sumber: Penulis
82
5.5.3.2. Bukaan
Bukaan pada tower ini di desain untuk memaksimalkan pemanfaatan cahaya
alami dari sisi utara-selatan. Bentuk, posisi dan area bukaan ditentukan
berdasarkan efektifitas jangkauan daylight pada ruangan. Total luas area
bukaan minimum ditentukan berdasarkan persamaan. Untuk 100m2 luas lantai,
luas area bukaan minimum yang dibutuhkan adalah sebesar 30m2.
5.5.3.3. Material Kaca
Untuk penggunaan material kaca, beberapa aspek yang perlu
diperhatikan adalah Solar Factor, Shading Coefficient dan U-Value46. Semakin
rendah nilainya semakin baik pula karakteristik kaca tersebut, sehingga
menghasilkan OTTV yang rendah.
46 Solar Factor (SF) adalah kemampuan material kaca untuk menghambat panas dari matahari Shading Coefficient (SC Value) = SF/87 U-Value adalah jumlah transfer panas suatu material kaca (per/m2) , per Co selisih perbedaan
temperatur indoor dan outdoor
Gambar 5. 19. Bukaan dan Potongan Bukaan Sunber : Penulis
83
Setelah melihat perbandingan diatas, kaca yang dipilih untuk bangunan
tower ini adalah DGU 6/12/6 Sunergy Green karena memiliki nilai SC dan U
Value terendah sehingga diharapkan bisa menghasilkan OTTV yang rendah.
Untuk paparan lebih jelasnya bisa dibaca di lampiran.
5.5.3.4. Material dan Warna Dinding
Konsep kontruksi dinding ditekankan pada kualitas karakteristik termal.
Konstruksi dinding terbagi menjadi dua, dinding penuh, dan dinding yang
dikombinasikan dengan bukaan (kaca/jendela). Konstruksi dinding penuh
menggunakan material bebatuan sistem insulasi untuk memblokir panas secara
total ke dalam bangunan (sisi timur dan barat). Konstruksi dinding-kaca pada
Gambar 5. 20. Spesifikasi Material Kaca Sunber : Romanus AJB. 2012.
High_Performance_Glass_affecting_the_OTTV
84
tower menggunakan parapet dengan sistem curtain glass wall. Sistem ini akan
menghemat energi dengan tetap mempertahankan kualitas visual eskterior
bangunan. Tinggi parapet berkisar 0.5-0.8m menyesuaikan dengan bukaan dan
jangkauan pencahayaan alami yang diharapkan (desirable light scope).
Konstruksi dinding campuran diletakkan pada sisi utara selatan)
Untuk lapisan luar material dinding ditentukan dengan karakteritik absorbansi
yang rendah, dan reflektifitas yang tinggi. Warna yang dapat digunakan adalah
putih dengan nilai reflektansi 0.8 dan nilai absorbtansi 0.2
Gambar 5. 21. Gambaran penggunaan material dan warna dinding Sumber : penulis
Tabel 5. 2. Perbandingan karakteristik material Sumber : Prasasto Satwiko. 2004. Fisika Bangunan 1
85
5.7. Pendekatan dan Konsep Tata Ruang Dalam
5.7.1. Layout Ruang dan Sirkulasi
Layout ruang kantor sewa dipengaruhi oleh struktur organisasi perusahaan, jenis
perusahaan, dan kondisi yang diinginkan. Pada bangunan kantor sewa ini, sistem layout
yang dipilih berupa open plan. Selain lebih fleksibel, layout dengan open plan dinilai
lebih efektif dalam persebaran pencahayaan alami. Layout ruang secara lebih detil
ditentukan oleh masing-masing tenant tetapi tetap diberikan guideline untuk
menggunakan pembatas translucent agar goal dari penghematan energi bisa tetap
tecapai.
Konsep sirkulasi dalam ruang kantor sewa ini mengambil sistem loop yang
tidak dipisahkan atau disekat dari ruang fungsi utama. Hal ini dikarenakan perletakan
core bangunan yang cenderung berupa external core. Sirkulasi memiliki memiliki lebar
berkisar 1.75—2.5 m.
Core atau inti bangunan akan diletakan sebagai external core building agar
rentable area pada massa utama bisa tersewakan dengan maksimal karena core tidak
berada dalam rentable area. Keuntungan pada centre core building antara lain, servis
yang terletak di sisi bangunan memudahkan sistem distribusi dan pengontrolannya, baik
untuk menahan beban angin karena memiliki letak core yang simetris, lantai yang
disewakan dapat memiliki akses pemandangan langsung ke luar bangunan yang akan
meningkatkan nilai jual, kemudahan dalam mengorganisir ruang yang disewakan untuk
banyak tenant, dan konstruksinya lebih mudah dijalankan.
Gambar 5. 22. Layout Ruang Kantor
86
5.7.2. Tinggi Ruang
Konsep ruang berkaitan dengan tinggi ceiling, jarak antar lantai, dan kedalaman
ruang. Tinggi ceiling ditentukan berdasarkan pertimbangan kenyaman serta penetrasi
pencahayaan alami. Jarak antar lantai ditentukan berdasarkan perimbangan struktur,
sistem distribusi AC, dan efektifitas tinggi ceiling. Jarak antar lantai sangat berpengaruh
pada tinggi dan efisiensi bangunan. Minimal tinggi ceiling terhadap lantai adalah 2.7m
atau 2.5 m jika aktifitas cenderung duduk.
5.7.3. Kedalaman Ruang
Kedalaman ruang fungsi kantor ditentukan berdasarkan layout ruang dan
efektifitas daylight. Kedalam ruang efektif terhadap daylight hanya 1,5 kali tinggi
jendela. Jendela direncanakan setinggi 2.6 m, sehingga kedalam ruang efektifnya adalah
Gambar 5. 23.. Potongan Ruang Sumber : Atika NF. 2012. Kantor Sewa Hemat Energi
Gambar 5. 24. Perspektif Potongan Ruang Sumber : Penulis
87
4,5 m. Tetapi, untuk menambah jangkauan cahaya alami, diberikan light shelf untuk
menambah kedalaman ruang efektif menjadi 2x kali tinggi jendela. Berdasarkan rumus
persamaan kedalaman ruang terhadap ketinggian ruang, lebar ruang, dan nlai
reflektansi, apabila reflektansi dinding 0.6 dan lebar jendela 8 m, maka kedalaman
ruang efektif adalah 10.9 m. Jadi, kedalaman optimum terhadap daylight berkisar 4,5—
10,5 m.
5.7.4. Fleksibilitas Ruang
Fleksibilitas ruang terkait dengan konsep pembentukan denah dan pembagian
ruang. Bentuk denah mempertimbangkan antara grid struktur, grid kolom, grid partisi,
Gambar 5. 25. Zonasi Pencahayaan pada Ruang sumber : Kwok, Alison. 2007. Green Studio Handbook. London, hal 64
Gambar 5. 27. Gambaran Pencahayaan pada Ruang sumber : penulis
Gambar 5. 26. Kedalaman Ruang Efektif Terhadap Daylight Sumber : Jatmika, Suryabrata. 2012. Building Envelope
88
grid layout ruang, grid servis, dan grid outlet floor. Sistem Moduler adalah sistem yang
mempunyai koordinasi dimensi antar bagiannya sehingga didapat dimensi yang
bersistem dan bermodel dasar ruang yang fleksibel. Sistem ini dapat berupa layout
ruang atau layout workstation. Sistem Sekat adalah sistem yang menggunakan material
penyekat ruangan sehingga dapat dihasilkan optimasi ruang dan fleksibilitas besaran
ruang yang sesuai dengan kapasitasnya.
Grid kolom yang paling efektif adalah 7.5 – 9 m terkait dengan prencanaan
ruang dan ruang parkir. Grid dari struktur jendela umumnya 1.2m, 1.3m, dan 1.5 m.
Grid tersebut digunakan pula sebagai grid perencanaan ruang, dan grid struktur. Grid
yang umum adalah 1.2 m dan 1.3 m dengan lebar ruang minimum 2,4 m adam 2,7 m.47
47 Atika N.F. 2012. Kantor Sewa Dengan Pendekatan Arsitektur Hemat Energi
Gambar 5. 28. Grid Ruang Sumber : Pickard, Quentin. 2002. The Architect’s Handbook. London: Blackwell Sience Ltd.
Gambar 5. 29. Kemungkinan Pengaturan Layout Ruang Sumber : Neufert 3rd edition hal 347
89
5.8. Interior Fungsi Bangunan
5.8.1. Fasilitas Publik
Area Komersial (Retail, Restaurant, Cafe) dan Public Spaces
Area retail dan public spaces didesain untuk mendapatkan kesan kontemporer
dan culture oriented. Perancangan interior retail tergantung oleh masing-masing
tennant. Tetapi, segment tennant yang dituju adalah tennant-tennant dengan pasar SES
A+ (untuk kelas atas). Untuk 14 tahun terakhir dan forecast untuk 20 tahun mendatang,
elemen interior di Jakarta khususnya dirancang dalam suasana industrial dan
scandinavian yang menimbulkan kesan mewah dalam kemasan unconventional
Gambar 5. 30. Pembagian Sewa Ruang Sumber : penulis
90
spaces.48 Dengan ini, ruang-ruang mati dan tidak memiliki nilai jual bisa diolah menjadi
sesuatu yang bernilai jual tinggi (contoh, restaurant The Basement Mega Kuningan yang
menyewa ruang basement menjadi restaurant kelas atas, PTTHead Garage yang
mengadopsi suasana gudang sebagai cafe kelas atas).
Gambar 5. 31. Cafe bernuansa industrial yang memberi kesan unconditional space
Sumber : http://www.ismaya.com/ diakses Mei 2014
Area public space juga mengoptimalkan pencahayaan alami yang masuk
kedalam ruang dengan penggunaan skylight dan atrium.
Gambar 5. 32. Atrium sebagai Skylight
Sumber : http://www.alliesandmorrison.com/ diakses Mei 2014
5.8.2. Fasilitas Kantor
Lobby
Lobby merupakan ruangan yang selalu ditemui pertama kali di dalam tiap level
bangunan ini sehingga menciptakan citra awal yang harus merepresentasikan suasana
interior bangunan baik pengunjung maupun penyewa. Kesan yang ingin dimunculkan
pada lobby adalah kesan simple agar citra keseluruhan interior bangunan ini terlihat
leluasa. Hal itu ditempuh dengan menggunakan elemen-elemen interior dengan
geometri dasar yang tidak terlalu rumit dengan warna terang serta dikombinasikan
48 Analisis penulis yang dibantu oleh Wulu Creative House sebagai pengamat culture
91
dengan penggunaan pencahayaan (baik natural maupun artificial) yang mendukung
ambience interior tersebut sehingga terkesan hangat dan natural
Gambar 5. 33. Gambaran Lobby
Sumber : http://www.SOM.com/ diakses Mei 2014
Meeting Spaces
Meeting space diletakkan di level yang menghubungkan antara area kantor sewa
dan area publik agar meeting space tersebut bisa disewakan kepada tenant, tetapi dan
kepada publik sehingga menjadi sumber pendapatan tambahan untuk bangunan ini.
Meeting space dibagi menjadi tiga berdasarkan luas dan daya tampungnya, yaitu besar
(60orang), sedang (20 orang), kecil (12 orang). Interiornya ditekankan kepada
penggunaan warna cerah untuk mendapatkan kesan segar dan mewah.
Gambar 5. 34. Gambaran Meeting Room
Sumber : http://mohamedia.net/ diakses Mei 2014
Ruang Kantor
Ruang kantor didesain secara open plan agar dapat didesain berdasarkan
kebutuhan tenant dengan guideline yang harus di taati untuk mencapai tujuan
penghematan energi (cont.penggunaan material translucent pada partisi agar
pendistribusian cahaya dapat dimaksimalkan).
92
Gambar 5. 35. Gambaran Open Plan
Sumber : http://www.skroutzondeck.com diakses Mei 2014
5.5. Konsep Sistem Bangunan
5.5.1. Sistem Struktur
Struktur di dalam bangunan tinggi sudah pasti menjadi hal yang perlu
dipertimbangkan sebagai pertahanan terhadap beban lateral. Hal-hal yang perlu
dipertimbangkan antara lain, strengthness, stabillity, stiffness. Bangunan tinggi
memiliki beragam sistem struktur untuk diaplikasikan, sistem struktur itu antara lain;
bearing wall (a), core and bearing wall (b), cantilever slab (c), flat slab (d), interspasial
(e), suspended (f), rigid frame (g), dan rigid frame and core (h).
Sistem struktur bangunan kantor sewa di mega kuningan ini menggunakan
struktur grid frame dengan core. Sistem ini berupa sambungan kaku balok, kolom dan
core. core berfungsi sebagai penahan dan penyalur beban utama ke dalam tanah. Selain
itu, core berfungsi sebagai penahan beban lateral berupa gempa dan angin. Ketahanan
Gambar 5. 36. Struktur Bangunan Tinggi Sumber : Wolfgang Shcueller, 1977
93
core smakin meningkat ketika dikombinasikan dengan rigid frame. Umumnya, core
difungsikan sebagai ruang utilitas dan transportasi vertikal.
5.9. Sistem Utilitas
5.9.1. Sistem Air Bersih
Sistem air bersih yang digunakan adalah down feed system.
5.9.2. Sistem Air Kotor dan Air Hujan
Sistim jaringan air kotor yang digunakan adalah double pipe system
5.9.3. Sistem HVAC
Sistem tata udara yang dipilih dalam gedung ini adalah VRV system. VRV
merupakan singkatan dari Variable Refrigerant Volume yang artinya sistem kerja
refrigerant yang berubah-ubah. VRV system adalah sebuah teknologi yang sudah
dilengkapi dengan CPU dan kompresor inverter dan sudah terbukti menjadi handal,
efisiensi energi, melampaui banyak aspek dari sistem AC lama seperti AC Sentral, AC
Split, atau AC Split Duct. Jadi dengan VRV System, satu outdoor bisa digunakan untuk
lebih dari 2 indoor AC. VRV system dapat dikontrol terpisah untuk setiap zona
pendinginan. VRV system juga memiliki beberapa kelebihan, antara lain kapasitas
Gambar 5. 38. Skema Jaringan Air Kotor dan Air Hujan
Gambar 5. 37. Skema Jaringan Air Bersih
94
outdoor lebih besar hingga 20 ton, panjang sistem pipanya hingga 3200 ft dengan batas
pembagian ketinggian hingga 295 ft, indoor unit dapat ditingkatkan hingga 41 unit,
hemat tempat karena tidak membutuhkan ruang mesin di basemen, mudah instalasinya
serta perawatan. . VRV juga merupakan produk AC yang hemat listrik, sampai dengan
50% dari AC konvensional. Freon VRV sudah ozone free, sehingga VRV sangat ramah
terhadap lingkungan, tidak seperti AC konvensional yang dapat merusak ozon.
5.9.4. Sistem Transportasi Vertikal
Sistem transportasi vertikal utama berupa elevator. Elevator terbagi menjadi dua,
elevator penumpang dengan elevator servis. Kriteria kualitas pelayanan elevator
penumpang adalah waktu menunggu, daya angkut, dan waktu perjalanan bolak balik.
Gambar 5. 39. Skema Sistem Kerja VRV Air Cooled sumber : http://acdaikin.com diakses juni 2012
95
Pada bangunan kantor sewa, kecepatan liftnya berkisar 240-360 meter permenit.
Pemilihan kapasitas elevator akan menentukan jumlah elevator pada bangunan. 49
5.9.5. Sistem Pencahayaan
Sistem pencahayaan buatan menggunakan peralatan hemat energi dan sistem
kontrol. Smart LED downlight dapat digunakan pada koridor, hall, lift, lobby, toilet, dan
resepsionis. TL LED dapat digunakan pada ruang kerja. Fluorescent T5 dapat
digunakan pada ruang kerja, meeting room, dan parkir.
Penggunaan lampu pun juga harus di modifikasi agar cakupan cahayanya bisa
lebih efektif dan maksimal (cont. LED gantung dengan penampang atas cawan
melengkung warna putih untuk memperluas cakupan lampu)
49 Jimmi S. 2005. Sistem Bangunan Tinggi
Gambar 5. 40. Perbandingan efisiensi lampu Sumber : Kwok, Alison and Walter Grondzik. 2007. The Green Studio Handbook
Gambar 5. 42. Contoh Aplikasi Lampu Gantung Sumber : CTBUH. 2012. Pearl River China Case Study
Gambar 5. 41. LED sebagai contoh Lampu Hemat Energi sumber: http://www.vividleds.us/pages/commercial-led-lighting.html di akses mei 2014
96
Sistem kontrol digunakan pada sistem pencahayaan tertentu antara lain,
photoelectric control atau daylighting control, dimming control system, dan sensor
control. Photoelectric control digunakan pada zona pencahayaan alami yaitu, 4,5 m dari
dinding luar. Sensor akan menghidupkan lampu ketika pencahayaan alami tidak cukup
memenuhi kualitas minimal. Dimming control digunakan untuk mengatur intensitas
pencahayaan lampu . Sensor control dapat berupa movement detection, illuminance
level, dan occupancy level.
5.9.6. Sistem Komunikasi
Jaringan komunikasi yang terdapat pada bangunan kantor sewa antara lain,
telepon, telex, faximile, intercom, telekonferensi dan LAN. Sistemnya menggunakan
kabel dan tidak menggunakan kabel. Jaringan distribusinya terletak di bawah lantai
untuk memudahkan perletakan outputnya. Sistem komunikasi diintegrasikan dan
dikontrol dalam sistem integrated building management.
5.9.7. Sistem Keamanan
Keamanan merupakan salah satu hal penting dalam gedung perkantoran baik
keamanan infrastruktur maupun keamanan pengunjung karena fungsi kantor yang
kompleks dengan tingkat kepentingan yang beragam, mulai dari yang publik hingga
privat dan fungsinya yang dapat berlangsung selama 24 jam.
Sistem keamanan primer yang diterapkan pada bangunan kantor sewa adalah
dengan jaringan CCTV dan kontrol akses kartu masuk di beberapa sektor utama akses
masuk dan sirkulasi. Beberapa kontrol tambahan seperti door sensor dan termal sensor
dapat pula digunakan sebagai sistem keamanan sekunder. CCTV merekam setiap
Gambar 5. 43. Zona Pencahayaan dan Sistem Kontrol Penggunaan Lampu Sumber : Kwok, Alison and Walter Grondzik. 2007. The Green Studio Handbook
97
aktivitas, dan pergerakan. Lalu, semua gambar di CCTV dipantau di ruang security agar
dapat mengantisipasi terjadinya tindak kejahatan.
Untuk sistem keamanan pengunjung di area privat, bangunan ini dibantu
menggunakan sistem Visitor Management System (VMS). Visitor Management System
adalah sebuah system yang dipergunakan untuk melakukan management tamu atau
pengunjung, yang biasanya diterapkan pada high rise building, perkantoran, instansi
umum atau pemerintahan yang fungsi utamanya adalah untuk mengurangi resiko yang
tidak diinginkan, baik berupa unsur kriminal, terorisme, dan tindakan yang bersifat
negatif lainya.
Visitor Management System merupakan sebuah cara terbaik untuk saat ini untuk
mencegah sesuatu yang tidak diinginkan, yang ditempatkan pada porsi membantu
system keamanan dan pengamanan sebuah instansi yang sudah ada sebelumnya, tetapi
tidak untuk menggantikan yang sudah ada.
Bentuk Visitor Management System ini, sangat fleksibel untuk disesuaikan
dengan situasi dan kondisi dengan instansi anda, mulai dengan hanya system tunggal
mandiri, sampai dengan system yang amat luas dan diintegrasikan dengan kemajuan
teknologi saat ini, baik berupa internet atau intranet, face recognition, biometrics, dan
lain sebagainya.50
50 http://malargroups.com diakses Juni 2014
Gambar 5. 44. Sistem Keamanan Bangunan sumber : http://mirabhayandar.olx.in/ 7 diakses Juni 2014
98
5.9.8. Sistem Penanggulangan dan Pencegahan Kebakaran
Sitem penanggulangan dan pencegahan kebakaran yang diterapkan pada
bangunan kantor sewa terdiri dari sistem pasif dan aktif. Sistem pasif berupa
perancangan tangga darurat, sedangkan sistem aktif berupa perancangan sprinkler,
hidrant, alarm, dan smoke detector. Perancangan tangga darurat terhadap titik terjauh
aktivitas adalah 30 meter.
Gambar 5. 46. Persyaratan Perancangan Tangga Darurat Sumber : Neufert 3rdedition, hal 339
Gambar 5. 45.. Alur Visitor Management System sumber : http://mirabhayandar.olx.in/ 7 diakses Juni 2014
Gambar 5. 47. Rencana Perancangan Tangga Darurat Sumber : penulis
99
5.5.2. Sistem Suplai Energi
Suplai energi listrik terbagi menjadi dua, suplai energi listrik primer dari
gardu induk kawasan, dan suplai energi cadangan dari genset. Sistemnya
terintegrasi dengan kontrol pusat utama di ruang kontrol (semi basement).
Namun, disetiap lantai sewa terdapat panel yang dapat mengontrol pemakaian
listriknya (Panel Pembagi) .
5.5.3. Integrated Building Management
Integrated Building Management merupakan program yang mengontrol
beberapa sistem sekaligus secara otomatis seperti sistem keamanan, sistem managemen
bangunan, sistem keamanan, sistem kontrol elevator, dan sistem komunikasi atau
teknologi informasi. Sistem ini pada dasarnya menggunakan sistem LAN dan fiber optic
untuk terhubung dengan main server. Dengan menggunakan Integrated Building
Management kontrol dalam bangunan menjadi lebih terorganisir dan lebih cepat karena
semuanya terhubung.
Diagram 5. 5. Sistem Jaringan Listrik Sumber : penulis
Diagram 5. 6. Integrated Building Management Sumber : http://reliable.com.pk diakses Juni 2014