-
ZNALECKÝ POSUDEK Č. 1121/9/2015
o obvyklé ceně nemovitých věcí - jiného nebytového prostoru č.
2505/38 vč. spoluvlastnického podílu na
bytovém domě č. p. 2504 a 2505 (který stojí na pozemcích parc.
č. 1084/1 a 1085/1) ve výši 3998/37735;
to vše v k. ú. Vinohrady, obec Praha, okres Hlavní město
Praha.
Objednatel: Exekutorský úřad Praha 10 soudní exekutor JUDr. IGOR
IVANKO Na Zátorce 590/12 PSČ 160 00, Praha 6 IČ: 66216877 DIČ:
CZ5904226394
Účel znaleckého posudku: Znalecký posudek je vypracován na
základě usnesení č. j.: 167 EX 5682/14-22 vydaného soudním
exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne 3.11.2014.
Zhotovitel: Ing. DAGMAR VYHNALÍKOVÁ Trojská 163/28 182 00 Praha
8 IČ: 75707349 mob: +420 604 555 649 e-mail:
[email protected]
Znalecký posudek byl vypracován podle zákona č. 151/1997 Sb., o
oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb.,
č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb.,
č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR
č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke
dni 3.12.2014.
Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 33 stran textu
a je vyhotoven ve 2 vyhotoveních. Objednateli se předává v 1
vyhotovení a jedno vyhotovení je uloženo v archivu zhotovitele.
V Praze dne 17.1.2015
-
Znalecký posudek č. 1121/9/2015 Určení obvyklé ceny
Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8
Stránka 2 z 33 email: [email protected] tel.+420 604 555
649 datová schránka: wgsb4aw
OBSAH ZNALECKÉHO POSUDKU A. Úvod
...........................................................................................................................................................
3
1. Znalecký úkol
.............................................................................................................................................
3
2. Informace o nemovitých věcech a vlastníkovi dle KN
...............................................................................
3
3. Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena
..............................................................................
4
3.1. Obvyklá cena
.....................................................................................................................................
4
3.2. Administrativní cena
..........................................................................................................................
4
4. Hlavní používané zkratky
...........................................................................................................................
4
B. Nález
..........................................................................................................................................................
5
5. PŘEDMĚT OCENĚNÍ
................................................................................................................................
5
5.1. Prohlídka nemovitých věcí
.................................................................................................................
5
5.2. Podklady pro vypracování znaleckého posudku
...............................................................................
5
5.3. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého
posudku .................................................. 8
5.4. Práva a závady spojené s předmětem ocenění
................................................................................
8
5.5. Dokumentace a
skutečnosti.............................................................................................................
10
6. METODY OCENĚNÍ
................................................................................................................................
10
6.1. Nákladový způsob
ocenění..............................................................................................................
10
6.2. Výnosový způsob ocenění
...............................................................................................................
10
6.3. Srovnávací způsob ocenění
............................................................................................................
10
6.4. Metody aplikované v ocenění
..........................................................................................................
10
7. CELKOVÝ POPIS NEMOVITÉ VĚCI
.......................................................................................................
11
7.1. Poloha a vnější vlivy
........................................................................................................................
11
7.2. Jiný nebytový prostor č. 2505/38
.....................................................................................................
12
7.3. Pozemky – ve vlastnictví třetích osob
.............................................................................................
14
7.4. Využití ploch – územní plán
.............................................................................................................
15
7.5. Povodňový plán ČR
.........................................................................................................................
16
7.6. Shrnutí
.............................................................................................................................................
16
C. Posudek
...................................................................................................................................................
17
8. URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY
..................................................................................
17
8.1. Určení obvyklé ceny
........................................................................................................................
17
8.1.1. Srovnávací metoda
..................................................................................................................
17
8.1.2. Výnosová metoda
....................................................................................................................
22
8.1.3. Rekapitulace tržních metod ocenění a určení obvyklé ceny
................................................... 27
8.2. Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí
................................................................................
27
8.3. Určení administrativní ceny
.............................................................................................................
28
D. Závěrečný výrok
.......................................................................................................................................
32
E. Znalecká doložka
.....................................................................................................................................
33
F. Seznam příloh
..........................................................................................................................................
33
-
Znalecký posudek č. 1121/9/2015 Určení obvyklé ceny
Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8
Stránka 3 z 33 email: [email protected] tel.+420 604 555
649 datová schránka: wgsb4aw
A. Úvod
1. Znalecký úkol Úkolem znalce je dle výroku I. a II. v usnesení
č. j . 167 EX 5682/12-22:
a) ocenit nemovité věci
určit obvyklou cenu všech nemovitých věcí a jejich příslušenství
ve vlastnictví povinného, které jsou zapsané na LV č. 5747, tj.: -
jiný nebytový prostor č. 2505/38 vč. spoluvlastnického podílu na
bytovém domě č. p. 2504 a 2505
(který stojí na pozemcích parc. č. 1084/1 a 1085/1) ve výši
3998/37735; to vše v k. ú. Vinohrady, obec Praha, okres Hlavní
město Praha.
b) určit příslušenství nemovitých věcí;
c) zjistit věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či
předkupní práva spojená s oceňovanými
nemovitými věcmi, a to se zohledněním zjištěných věcných břemen,
výměnků a nájemních či pachtovních
práv obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu (§ 2
odst. 1. zákona č. 151/1997 Sb. v platném
znění – zákon o oceňování majetku), přičemž uvést, o jakou
částku se vlivem zjištěného věcného
břemene, výměnku nebo nájemního či pachtovního práva snížila
obvyklá cena nemovitých věcí oproti
stavu, kdy by zjištěným věcným břemenem, výměnkem nebo nájemním
či pachtovním právem
oceňované nemovité věci zatíženy nebyly;
d) vyjádřit se, zda považuji nájemné či pachtovné (případně
poměrnou část výnosu z věci) přiměřenou
nájemnému či pachtovnému (případně poměrné části výnosu z věci)
v místě a čase obvyklému a zda
považuji věcné břemeno či výměnek za přiměřený výhodě oprávněné
osoby a toto náležitě zdůvodnit.
2. Informace o nemovitých věcech a vlastníkovi dle KN Z výpisu z
evidence katastru nemovitostí vyplývá, že se jedná o nemovité
věci:
* LV č. 5747 pro k. ú. Vinohrady, obec Praha, okres Hlavní město
Praha
ALV: Vlastník KNOW HOW s. r. o., Sarajevská 505/14, Vinohrady,
12000 Praha 2; identifikátor: 27863743 BLV: Jednotky Způsob využití
Podíl na společných částech domu a pozemku 2505/38 jiný nebytový
prostor 3998/37735
* LV č. 1634 pro k. ú. Vinohrady, obec Praha, okres Hlavní město
Praha - dálkový náhled
BLV: Stavby Typ stavby: Způsob využití: Na parcele: Vinohrady č.
p. 2504, 2505 bytový dům 1084/1, 1085/1
-
Znalecký posudek č. 1121/9/2015 Určení obvyklé ceny
Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8
Stránka 4 z 33 email: [email protected] tel.+420 604 555
649 datová schránka: wgsb4aw
* LV č. 6396 pro k. ú. Vinohrady, obec Praha, okres Hlavní město
Praha - dálkový náhled
BLV: Pozemky Parcely: Způsob využití: Výměra: 1084/1 zastavěná
plocha a nádvoří 323 m2
1085/1 zastavěná plocha a nádvoří 290 m2
Pozn. Předmětem ocenění není spoluvlastnický podíl na pozemcích
pod budovou parc. č. 1084/1 a 1085/1 –
podíl 3998/37735 je ve vlastnictví České republiky. Ostatní
spoluvlastnické podíly na pozemcích pod budovou jsou ve vlastnictví
vlastníků jednotek v budově v rozsahu dle spoluvlastnických podílů
na bytovém domě.
3. Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena
3.1. Obvyklá cena
Dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých
zákonů (zákon o oceňování majetku), ČÁST PRVNÍ, Hlava první, §2,
Způsob oceňování majetku a služeb, odst. 1: „Majetek a služba se
oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob
oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena,
která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného
majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém
obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují
všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se
nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů
prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými
okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo
kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry
se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní
vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí
zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z
osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí
se porovnáním.“
3.2. Administrativní cena
„Administrativní cena nemovitých věcí je cena určená podle
zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a
podle prováděcí vyhlášky MF České republiky č. 199/2014.“
4. Hlavní používané zkratky KN – katastr nemovitostí; LV – list
vlastnictví; ALV – vlastnické právo; BLV – nemovité věci; FLV –
nabývací tituly a jiné podklady v zápisu; k. ú. – katastrální úřad;
KP – katastrální pracoviště; č. j. – číslo jednací; č. – číslo;
parc. č. – parcelní číslo; č. p. – číslo popisné; NP – nadzemní
podlaží, PP – podzemní podlaží; IS – inženýrské sítě; KM –
katastrální mapa
-
Znalecký posudek č. 1121/9/2015 Určení obvyklé ceny
Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8
Stránka 5 z 33 email: [email protected] tel.+420 604 555
649 datová schránka: wgsb4aw
B. Nález
5. PŘEDMĚT OCENĚNÍ
5.1. Prohlídka nemovitých věcí
Prohlídka nemovitých věcí byla provedena při místním šetření
konaném dne 3.12.2014 bez přítomnosti vlastníka nemovitých věcí,
avšak za přítomnosti zaměstnanců společnosti MED – SCHICK, s.r.o.,
která má oceňovaný nebytový prostor v pronájmu. Místní šetření tak
mohlo být provedeno v plném rozsahu kromě zaměření. Znalci i přes
písemnou výzvu zaslanou povinnému nebyly poskytnuty podklady o
oceňovaných nemovitých věcech, ani nebyla ze strany povinného žádná
reakce k účasti na místním šetření. V možnostech povinného bylo se
ohledání nemovitých věcí účastnit. Doporučený dopis s kontaktováním
povinného byl vrácen prostřednictvím České pošty z důvodu, že se
adresát z uvedené adresy odstěhoval. Žádnou další adresu jsem pro
kontaktování povinného neobdržela. Tento znalecký posudek je
proveden na základě požadavku objednatele (zastoupeného panem JUDr.
Václavem Kvapilem) pouze na základě informací zjištěných při
místním šetření a z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno
podle stavu nemovitých věcí ke dni místního šetření.
5.2. Podklady pro vypracování znaleckého posudku
Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znalcem opatřeny
nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady:
Výpis z katastru nemovitostí LV č. 5747 ze dne 3.11.2014, k. ú.
Vinohrady, obec Praha, okres Hlavní
město Praha – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem - viz.
příloha
Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č. j.: 167 EX
5682/14-22 ze dne 3.11.2014
Část listiny prohlášení vlastníka s výměrami jednotky – získáno
z archivu KN
Kupní smlouva ze dne 22.7.2010; V-38264/2010-101
Nájemní smlouva ze dne 18.12.2012 – viz. příloha
Kolaudační souhlas s užíváním stavby ze dne 9.7.2007, č. j.
OV/07/036099/Ing.Cad – dispoziční
změny spojené se změnou užívání na výrobnu cukrářských
výrobků
Výzva k účasti na závěrečné kontrolní prohlídce ze dne
7.6.2007
Souhlas s provedením ohlášené stavby ze dne 22.5.2007, č. j.
OV/07/031039/Ing.Cad
Technická zpráva, 03/2007; vypracoval: Věra Riegerová
Technická zpráva - vzduchotechnika, 2.4.2007; vypracoval: Ing.
Tomáš Jadrníček
Výkresová dokumentace – půdorysy, situace, 03/2007; vypracoval:
Ing. Jiří Dvořáček, Ing. Tomáš
Jadrníček
Zákaz užívání stavby ze dne 26.6.2007, č. j.
OV/07/036099/Ing.Cad
Rozhodnutí o přerušení stavebního řízení ze dne 12.1.1998, č. j.
3406/96/Ing.Kl.
Výzva k provedení stavebních úprav ze dne 25.11.1996, č. j.
3406/96/Ing.Kl/J
Oznámení o zahájení řízení o odstranění nepovolené stavby ze dne
16.10.1996, č. j. 3406/96/Ing.Kl/J
-
Znalecký posudek č. 1121/9/2015 Určení obvyklé ceny
Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8
Stránka 6 z 33 email: [email protected] tel.+420 604 555
649 datová schránka: wgsb4aw
Oznámení změny v užívání stavby ze dne 4.4.2007
Pozvánka k místnímu šetření ze dne 12.12.1997, č. j.
3814/97/Ing.Kl.
Kolaudační rozhodnutí ze dne 18.7.1991, č. j. 1128/91-Vá
Návrh na kolaudaci ze dne 28.5.1991
Žádost o kolaudaci ze dne 26.4.1991
Kolaudační rozhodnutí ze dne 27.3.1992, č. j. 713/92-Vá – byt č.
1, č. 2., č. 5
Oznámení o zahájení stavebního řízení ze dne 28.9.1985, č. j.
2564/85-Ing.Vá-D
Stavební povolení ze dne 8.10.1985
Výjimka ze zákazu staveb v ochranném pásmu dráhy ze dne
28.5.1981, č. j. 3048/1981-13
Ohlášení stavebních úprav ze dne 14.5.2007
Změna nedokončené stavby ze dne 18.11.1988, č. j.
3095/88/Ing.Vá/D
Rozhodnutí o prodloužení lhůty výstavby ze dne 12.1.1990, č. j.
3386/89/Ing.Vá/D
Prodloužení lhůty výstavby ze dne 10.10.1990, č. j. 2587/90/Ing.
Vá/D
Oznámení o výpovědi nájemní smlouvy ze dne 1.9.1998 a výpověď
nájemní smlouvy ze dne 26.8.1998
Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných
zdrojů:
Informace zjištěné z katastru nemovitostí - www.cuzk.cz
Výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 6396 – dálkový
náhled
Výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 1634 – dálkový
náhled
Kopie katastrální mapy, k. ú. Vinohrady – dálkový náhled - viz.
příloha
Územní plán města Prahy
Informace získané při místním šetření
Mapa oblasti – viz. příloha
Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření – viz.
příloha
Záznam z prohlídky nemovitých věcí
Databáze realizovaných obchodů s nemovitými věcmi
Povodňový plán ČR (www.dppcz.cz)
www.reality.cz, www.sreality.cz, www.ceskereality.cz a další
webové stránky realitních kanceláří,
realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s
realitními makléři
Zákony a vyhlášky:
Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č.
121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č.
257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb.,
č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č.
344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky
č. 199/2014 Sb.
Vyhláška MF ČR č. 199/2014 Sb., k provedení některých ustanovení
zákona o oceňování majetku
Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální
zákon) a katastrální vyhláška č. 357/2013
Sb.; Státní správa zeměměřictví a katastru - www.cuzk.cz
-
Znalecký posudek č. 1121/9/2015 Určení obvyklé ceny
Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8
Stránka 7 z 33 email: [email protected] tel.+420 604 555
649 datová schránka: wgsb4aw
Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákonů
č. 322/2006 Sb., č. 227/2009 Sb.
a č. 444/2011 Sb., platný od 1. ledna 2012 a Vyhláška č. 37/1967
Sb., k provedení zákona o znalcích a
tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů
Použitá literatura:
Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. – soudní inženýrství,
Akademické nakladatelství CERM, s.r.o.,
1997
Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. – Teorie oceňování
nemovitostí, VIII. Vydání, Akademické
nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; ISBN 978-80-7204-630-0
Ing. David Dušek Ph.D - Základy oceňování nemovitostí. Praha:
Oeconomica, 2011, ISBN
978-80-245-1818-3
Ing. Petr Ort, Ph.D – Moderní metody oceňování nemovitostí na
tržních principech. Praha: Bankovní
institut vysoká škola, a.s. 1.vyd 2006. 76 s. ISBN
80-7265085-8
Ing. Petr Ort, Ph.D – Oceňování nemovitostí na tržních
principech. Praha: Bankovní institut vysoká
škola, a.s. 1.vyd. 2007. 100 s. ISBN 978-80-7265-101
Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM 2007.
256 s. ISBN 978-80-245-1211-2.
Ing. Zbyněk Zazvonil – Porovnávací hodnota nemovitostí,
Ekopress, s.r.o., 2006, ISBN 80-86929-14-0
Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty nemovitosti, Ekopress,
s.r.o., 2012, ISBN 978-80-86929-88-0
Ing. Zbyněk Zazvonil – Výnosová hodnota nemovitostí. Praha:
Ceduk, 2004. 256 s. ISBN
80-902109-3-7
Ing. Zbyněk Zazvonil – Oceňování nemovitostí výnosový přístup
textová část - cvičení. Praha: Vysoká
škola ekonomická v Praze Institut oceňování majetku,
nakladatelství: Oeconomica, 2009. 52 s. ISBN
978-80-245-1525-0
Ing. Renáta Schneiderová Heralová, Ph.D. – Oceňování
nemovitostí, České vysoké učení technické
v Praze 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN
978-80-01-04032-4
Luboš Dörfl, Jindřich Kratěna, Petr Ort, Vladimír Vácha - Soudní
znalectví, České vysoké učení
technické v Praze, 2009, Česká technika – nakladatelství ČVUT.
ISBN 978-80-01-04307-3
Ivan Brož, Luboš Dörfl, Vladimír Vácha – Soudní znalectví,
Chronologický přehled předpisů pro
oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze,
2011, Česká technika – nakladatelství
ČVUT. ISBN 978-80-01-04854-2
Časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního
inženýrství Vysokého učení technického
v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno, ročníky 1996 až 2014
Odborný čtvrtletník „Odhadce a oceňování majetku“ vydaný Českou
komorou odhadů majetku,
Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1, ročníky 2003 až 2014
Časopis „Znalec“ vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o. s.,
ročníky 2010 až 2014
-
Znalecký posudek č. 1121/9/2015 Určení obvyklé ceny
Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8
Stránka 8 z 33 email: [email protected] tel.+420 604 555
649 datová schránka: wgsb4aw
5.3. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého
posudku
Prohlášení:
Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou
účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není
majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné
důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu
znalce.
Předpoklady:
Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od
objednatele. Znalec neprováděla žádná další šetření směřující k
ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za
přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel,
nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost.
Při zpracování tohoto posudku nebyly prováděny žádné sondy do
stavebních konstrukcí, a proto nemůže být hodnocen stavebně
technické stav zakrytých konstrukcí. Je předpokládáno, že zakryté a
nedostupné konstrukce a prvky jsou v dobrém stavu. Při zpracování
tohoto posudku nebyl proveden statický průzkum, a proto není
hodnoceno statické zajištění objektů.
Věcná omezení:
S výslednou obvyklou cenou uvedenou v tomto ocenění je
kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě
použití výsledné obvyklé ceny pro jiné než uvedené účely neodpovídá
znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé.
Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění
se může lišit od výsledné obvyklé ceny zjištěné tímto oceněním díky
takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti
smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob
financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které
jsou pro danou transakci jedinečné.
Časové omezení:
Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu
zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních
podmínkách nelze převzít odpovědnost.
5.4. Práva a závady spojené s předmětem ocenění
Věcná břemena - oprávnění
Ve prospěch oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z
katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena,
která by zvyšovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí.
Věcná břemena - povinnosti
K tíži oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru
nemovitostí (sekce C – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by
snižovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí.
Zástavní práva
Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 5747 ze dne 3.11.2014
váznou na oceňovaných nemovitých věcech zástavní práva – viz.
přiložené LV část „C - Omezení vlastnických práv“.
Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna.
-
Znalecký posudek č. 1121/9/2015 Určení obvyklé ceny
Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8
Stránka 9 z 33 email: [email protected] tel.+420 604 555
649 datová schránka: wgsb4aw
Předkupní práva
K oceňovaným nemovitým věcem nejsou dle výpisu z katastru
nemovitostí zřízena žádná předkupní práva.
Užívací nebo jiná obdobná práva
Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého
posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná
práva.
Nájemní vztahy
Při místním šetření bylo zjištěno, že oceňovaný nebytový prostor
je pronajímán společnosti „MED – SCHICK, s.r.o.“, která v
oceňovaných prostorách provozuje cukrářskou výrobu v souladu s
kolaudací nebytového prostoru. Nájemní smlouva byla doložena
prostřednictvím e-mailu jednatelem nájemce. Nájemní smlouva byla
uzavřena dne 18.12.2012. Prostor je pronajat za účelem zřízení a
provozování výrobny a prodejny cukrářských výrobků a s tím
souvisejících činností. Smlouva je uzavřena na dobu určitou, a to
na 60 měsíců od dne uzavření smlouvy, tj. do 18.12.2017. K datu
ocenění 3.12.2014 uplynuly z nájemní smlouvy cca 2 roky, do konce
trvání smlouvy jsou to cca 3 roky. Výše nájemného je 45.000,- Kč
měsíčně a je splatné vždy k 25. dni předcházejícího měsíce. Výše
nájemného má být vždy valorizována v souladu s úředně zveřejněným
inflačním růstem a to vždy k 1.1. následujícího roku. Vedle
nájemného nájemce hradí ze svého služby, které přímo souvisí s
užíváním předmětu nájmu, tj. elektrická energie, odvoz odpadu,
vytápění a TUV. Nájemce pravděpodobně také uhradil pronajímateli
kauci ve výši 120.000,- Kč k zajištění nájemného, plateb za služby
a k úhradě jiných závazků souvisejících s nájmem. Nájemce i
pronajímatel jsou oprávněni vypovědět tuto smlouvu bez udání důvodů
s výpovědní lhůtou 6 měsíců, která začíná běžet prvním dnem
následujícího měsíce od doručení písemné výpovědi druhé smluvní
straně. Inflační doložka není uplatňována dle sdělení jednatele
nájemce. Existenci nájemní smlouvy nepovažuji za závadu s
negativním vlivem na obvyklou cenu, i když srovnávací hodnota
nájemného vychází vyšší než je skutečné nájemné dle nájemní
smlouvy. Dle porovnání (viz. bod 8.1.2. znaleckého posudku) vychází
srovnávací hodnota nájemného ve výši 128 Kč/m2/měsíc, tj. 51.240 Kč
měsíčně za nebytový prostor. Důvodem, proč nepovažuji smlouvu za
závadu s negativním vlivem na obvyklou cenu, je pouze malý rozdíl
cca 12% mezi skutečným nájemným a srovnávací hodnotě nájemného.
Nájemce je poměrně stabilní, má dlouhodobou nájemní smlouvu (na 5
let), sjednána je inflační doložka, nájemní smlouvu lze vypovědět
bez udání důvodu ve lhůtě 6 měsíců.
Omezení vlastnického práva
Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 5747 ze dne 3.11.2014 dále
vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňovaných nemovitých věcí
nařízeny exekuce a byly vydány exekuční příkazy k prodeji
nemovitých věcí - viz. přiložené LV část „C Omezení vlastnických
práv“. Dále je v sekci „C-LV“ uveden zákaz zcizení nebo zatížení po
dobu trvání zástavního práva V-5923/2014-101.
To však vzhledem k účelu znaleckého posudku (pro exekuční
řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto znaleckém posudku
uvažováno.
-
Znalecký posudek č. 1121/9/2015 Určení obvyklé ceny
Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8
Stránka 10 z 33 email: [email protected] tel.+420 604
555 649 datová schránka: wgsb4aw
5.5. Dokumentace a skutečnosti
Pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku jsem měla k dispozici
podklady, které uvádím v bodě č. 1.4. tohoto znaleckého posudku,
popř. při nesouladu skutečného stavu s doloženými dokumenty se
vychází ze skutečného užití nemovitých věcí. Při místním šetření
nebylo umožněno provést zaměření, v půdorysu nebytového prostoru
získaném z archivu stavebního úřadu nejsou uvedeny kóty, a proto
musely být výměry převzaty z prohlášení vlastníka, které není v
souladu se skutečným stavem. V půdorysu, který je v souladu se
skutečným stavem, je uveden pouze seznam místností pouze s
částečnými výměrami. V prohlášení vlastníka jsou uvedeny výměry
nebytového prostoru před přestavbou, celková výměra by však měla
cca souhlasit s celkovou aktuální výměrou.
6. METODY OCENĚNÍ
6.1. Nákladový způsob ocenění
Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitých
věcí (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem
přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v
případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost.
Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitých
věcí, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci
pojišťovacích řízení.
6.2. Výnosový způsob ocenění
Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu
nemovitých věcí. Principem této metody je předpoklad, že chování
budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora,
jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto
prostory pronajímat.
6.3. Srovnávací způsob ocenění
Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda
srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z
většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze
použít jako základ pro hodnocení určitých nemovitých věcí a to
určení její obvyklé ceny. Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou
obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv)
nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních
kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti
zhotovitele znaleckého posudku či o realitní inzerci. Obvyklá cena
nemovitých věcí se podle této metody získá vynásobením stanovené
střední hodnoty srovnávaných nemovitých věcí po úpravě
hodnototvornými faktory a měrné jednotky, na základě které jsou
oceňované nemovité věci srovnávány.
6.4. Metody aplikované v ocenění
V tomto znaleckém posudku se určuje obvyklá cena předmětu
ocenění. Z výše popsané definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším
způsobem, jak určit výši obvyklé ceny nemovitých věcí, je použití
tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která
spočívá v porovnání ceny oceňovaných nemovitých věcí s cenou
porovnatelných nemovitých věcí, které byly v nedávné době prodány.
Při volbě způsobu určení obvyklé ceny jsem nejprve analyzovala
teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod
ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je nebytový
prostor
-
Znalecký posudek č. 1121/9/2015 Určení obvyklé ceny
Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8
Stránka 11 z 33 email: [email protected] tel.+420 604
555 649 datová schránka: wgsb4aw
(provozovna cukrářské výrobny), u kterého je většinou možné
nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitých věcí na
místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již
uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění
použít metodu srovnávací a metodu výnosovou. V tomto znaleckém
posudku je pro srovnání taktéž vypočtena administrativní cena
pomocí aktuální oceňovací vyhlášky.
Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.
7. CELKOVÝ POPIS NEMOVITÉ VĚCI
7.1. Poloha a vnější vlivy
Popis polohy: Oceňované nemovité věci se nachází v blízkosti
absolutního centra Prahy, v městské části a katastrálním území
Vinohrady, v souvisle zastavěné části obce. Konkrétně se jedná o
východní část ulice Sarajevská, která je souběžná s hlavní ulicí
Bělehradská a je kolmá na ulice Na Folimance a Rejskova. Z východní
strany je zástavba ohraničena železniční tratí a ze západní strany
parkem Folimanka. Absolutní centrum Prahy (Václavské náměstí) je
vzdáleno cca 1,5 km pěšky severním směrem. Okolní zástavba: Jedná
se o tradiční lokalitu bydlení, která je charakteristická původní
zděnou zástavbou bytových domů. Občanská vybavenost: V docházkové
vzdálenosti je k dispozici potřebná občanská vybavenost - lékárna,
městský úřad, supermarket, restaurace, penzion, bankomat, ZŠ, MŠ,
gymnázium, nemocnice, knihovna, pošta, muzeum, sportovní hala aj.
Veškerá občanská vybavenost je k dispozici v rámci Prahy v dosahu
MHD. Dopravní dostupnost: Lokalita je dobře dostupná osobní i
veřejnou dopravou, leží v blízkosti hlavních silnic Bělehradská,
Legerova, Nuselská a Vršovická. Z veřejné dopravy je asi 200 m
pěšky zastávka tramvají, které zajišťují dobré spojení s centrem
města. Nejbližší stanice metra „C“ I. P. Pavlova je vzdálena cca 4
minuty jízdy tramvají, stanice metra „B“ Karlovo náměstí cca 11
minut. Nejbližší vlaková stanice „Praha-Vršovice“ se nachází cca 1
km východním směrem. Přístup a příjezd k nemovitým věcem: Pozemky
jsou přístupné po zpevněné veřejné komunikaci, z ulice Sarajevská,
z pozemku parc. č. 4198/1 (ostatní plocha / ostatní komunikace;
vlastník Hlavní město Praha). Přístup a příjezd lze hodnotit jako
bezproblémový. Parkovací možnosti: Parkování v okolních ulicích je
omezené – možné pouze s kartou rezidenta oblasti či v místě s
placeným stáním. Inženýrské sítě: Z inženýrských sítí jsou v místě
k dispozici elektřina, vodovod, kanalizace, plyn i telefon.
-
Znalecký posudek č. 1121/9/2015 Určení obvyklé ceny
Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8
Stránka 12 z 33 email: [email protected] tel.+420 604
555 649 datová schránka: wgsb4aw
7.2. Jiný nebytový prostor č. 2505/38
Jedná se o nebytový prostor umístěný v 1.NP zděného bytového
domu č. p. 2505, který byl zkolaudován v roce 1991. Objekt je
podsklepený, má celkem 6 nadzemních podlaží a stavebně upravené
podkroví. V suterénu a přízemí se nachází společné a nebytové
prostory, od 2.NP výše jsou již jen bytové jednotky. Oceňovaný
nebytový prostor zabírá prakticky celé přízemí kromě společných
prostor, je orientován na sever do ulice (2x výloha, 1x plechová
vrata) a na jih do vnitrobloku. Prostor je využíván jako cukrářská
výrobna a k těmto účelům je prostor také uzpůsoben. V jednotce je
provedena vzduchotechnika a chladicí boxy. Prostory jsou poměrně
členité – pro cukrářskou výrobu byly uzpůsobeny v letech 2006 –
2007, kdy byla provedena rekolaudace z využití pro obchod. Prostory
má v současnosti v pronájmu společnost „MED – SCHICK, s.r.o.“ na
dobu 5-ti let do 18.12.2017.
Způsob využití / skutečné užívání / nejlepší možné využití:
Dle výpisu z katastru nemovitosti je způsob využití nemovité
věci „jiný nebytový prostor“, což je v souladu se skutečným a také
nejlepším možným využitím.
Konstrukční řešení a technické vybavení
POPIS EXTERIÉRU: Doba výstavby: kolaudační rozhodnutí ze dne
18.7.1991, výstavba probíhala v letech 1985-1991 Počet podlaží: 1
podzemní podlaží + 6 nadzemních podlaží + stavebně upravené
podkroví Základy: betonové s izolace proti zemní vlhkosti Nosné
konstrukce: zděné a železobetonové Stropy: železobetonové
monolitické s rovným podhledem, v 1.NP s trámy Střecha: tvar:
kombinace: plochá a pultová Krytina střechy: asfaltová lepenka
Klempířské konstrukce: podokapní žlaby, dešťové svody, oplechování
okenních parapetů a střešních
prostupů z pozinkovaného plechu s nátěrem Vnější povrchy:
břízolitová omítka; obklad 1.NP z kabřince Vstupní dveře do
objektu: kovové prosklené Vrata: plechová Okna: dřevěná zdvojená či
plastová s izolačním zasklením; 2x kovová výloha Bleskosvod: je
proveden POPIS INTERIÉRU: Vnitřní povrchy: dvouvrstvé
vápenocementové omítky; omítnuté stropy či podhledy Obklady:
keramické ve výrobnách, skladech a na sociálním zařízení Schody:
konstrukce: betonové v objektu; v jednotce kovové s dřevěnou
nášlapnou vrstvou – do kanceláře Dveře: náplňové hladké plné do
kovových zárubní; tepelněizolační do chladicích boxů Povrch podlah:
dle účelu užití místnosti: z PVC (šatny, kancelář) a keramické
dlažby Vytápění: ústřední - žebrové litinové radiátory; Ohřev teplé
vody: centrální Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené a teplé
vody Hygienické vybavení: 2x WC s umyvadlem, umyvadlo v místnosti
pro umývání beden a nádobí Vnitřní kanalizace: odkanalizování do
veřejného řádu Vnitřní plynovod: je provedeno napojení
Elektroinstalace: kompletní rozvody světelného proudu, třífázové
jističe a rozvody ke strojům Výtahy: osobní – v objektu Ostatní:
vzduchotechnika, chladicí boxy Údržba: prováděna běžná údržba
-
Znalecký posudek č. 1121/9/2015 Určení obvyklé ceny
Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8
Stránka 13 z 33 email: [email protected] tel.+420 604
555 649 datová schránka: wgsb4aw
Soupis místností nebytového prostoru dle půdorysu - současný
stav
Podlaží Místnost Podlahová plocha Zohledněno Užitná plocha
1.NP
hlavní výrobní místnost 89,70 100% 89,70 m2
pečení korpusů 32,45 100% 32,45 m2
suchý sklad surovin 16,10 100% 16,10 m2
chladicí box na vejce 2,80 100% 2,80 m2
místnost vytloukání vajec 3,70 100% 3,70 m2
chladicí box na tuky 7,30 100% 7,30 m2
chladicí box - sklad korpusů 6,00 100% 6,00 m2
chladicí box - polotovary 4,60 100% 4,60 m2
chladicí box - hotové výrobky 12,75 100% 12,75 m2
sklad čistých přepravek 7,14 100% 7,14 m2
mytí přepravek 4,25 100% 4,25 m2
špinavé přepravky 9,24 100% 9,24 m2
kancelář provozu 8,20 100% 8,20 m2
mytí provozního nádobí 7,00 100% 7,00 m2
navažování surovin 8,00 100% 8,00 m2
technická místnost 6,20 100% 6,20 m2
strojovna chladicích boxů 3,80 100% 3,80 m2
WC nezjištěna 100% nezjištěna m2
chodby nezjištěna 100% nezjištěna m2
šatna zaměstnanců 19,50 100% 19,50 m2
příjem a výdej zboží 33,00 100% 33,00 m2
nádoby na směsný odpad 9,20 100% 9,20 m2
sklad kartonů 1,00 100% 1,00 m2
Soupis místností nebytového prostoru dle prohlášení vlastníka -
původní stav
Podlaží Místnost Podlahová plocha Zohledněno Užitná plocha
1.NP
kancelář 11,40 100% 11,40 m2
místnost příjmu zboží 23,60 100% 23,60 m2
místnost výkupu 15,10 100% 15,10 m2
provozovna 89,40 100% 89,40 m2
přípravna 17,00 100% 17,00 m2
denní místnost 11,40 100% 11,40 m2
chladírna 22,00 100% 22,00 m2
strojovna 13,00 100% 13,00 m2
sklad 14,00 100% 14,00 m2
sklad 26,60 100% 26,60 m2
sklad 29,50 100% 29,50 m2
sklad odpadů 2,80 100% 2,80 m2
úklidová místnost 4,40 100% 4,40 m2
WC 6,90 100% 6,90 m2
šatny 12,80 100% 12,80 m2
-
Znalecký posudek č. 1121/9/2015 Určení obvyklé ceny
Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8
Stránka 14 z 33 email: [email protected] tel.+420 604
555 649 datová schránka: wgsb4aw
umývárny 6,30 100% 6,30 m2
chodba 37,00 100% 37,00 m2
zádveří 10,70 100% 10,70 m2
vjezd pro zásobování 45,90 100% 45,90 m2
Celková užitná plocha nebytového prostoru 399,80 m2
Stavebně technický stav jiného nebytového prostoru
Nebytový prostor je ve středním převážně původním udržovaném
stavu z let 1985 – 1991, kdy proběhla výstavba objektu. V letech
2006 – 2007 byla provedena přestavba jednotky na současné využití
pro cukrářskou výrobu. Rekonstrukce se týkala především změny
dispozice, instalace vzduchotechniky a chladicích boxů.
Stáří a stavebně technický stav domu
Objekt byl postaven v letech 1985 - 1991. Prvky dlouhodobé
životnosti (PDŽ) i prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) jsou převážně
v původním udržovaném stavu. V domě byla vyměněna některá okna za
plastová, žádné jiné rekonstrukce nebyly zjištěny. Objekt je bez
viditelných statických poruch. Celkově hodnotím stavu objektu jako
střední.
7.3. Pozemky – ve vlastnictví třetích osob
Bytový dům č. p. 2504 a 2505 stojí na pozemcích parc. č. 1084/1
a 1085/1, které nejsou předmětem ocenění. Povinný nemá na těchto
pozemcích spoluvlastnický podíl. Spoluvlastnický podíl na pozemku v
rozsahu 3998/37735 je ve vlastnictví České republiky. Ostatní
spoluvlastnické podíly na pozemcích jsou ve vlastnictví vlastníků
jednotek v bytovém domě v rozsahu dle spoluvlastnických podílů na
bytovém domě. Sousední parcely: parc. č. 1084/1: 1085/1, 1085/2,
1086/1, 4198/1 parc. č. 1085/1: 1084/1, 1085/2, 1087/1, 1087/2,
4198/1 Pozemek parc. č. 1084/1
Pozemek je mírně svažitý, má přibližně obdélníkový tvar s
vykousnutím v jihovýchodním rohu, je zastavěn vnitřním řadovým
bytovým domem č. p. 2504 a 2505. Pozemek severní stranou sousedí s
ulicí Sarajevská a jižní stranou s uzavřeným vnitroblokem, je
napojen na veškeré inženýrské sítě.
-
Znalecký posudek č. 1121/9/2015 Určení obvyklé ceny
Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8
Stránka 15 z 33 email: [email protected] tel.+420 604
555 649 datová schránka: wgsb4aw
U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru
nemovitostí v souladu se skutečným stavem. Pozemek parc. č.
1085/1
Pozemek je mírně svažitý, má přibližně obdélníkový tvar, je
zastavěn vnitřním řadovým bytovým domem č. p. 2504 a 2505. Pozemek
severní stranou sousedí s ulicí Sarajevská a jižní stranou s
uzavřeným vnitroblokem, je napojen na veškeré inženýrské sítě. U
tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru
nemovitostí v souladu se skutečným stavem.
7.4. Využití ploch – územní plán
Podle územního plánu města Prahy se oceňované pozemky nachází v
území vymezeném jako „OV“ – všeobecně obytné.
OV - všeobecně obytné Území sloužící pro bydlení s možností
umísťování dalších funkcí pro obsluhu obyvatel.
-
Znalecký posudek č. 1121/9/2015 Určení obvyklé ceny
Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8
Stránka 16 z 33 email: [email protected] tel.+420 604
555 649 datová schránka: wgsb4aw
Funkční využití: Stavby pro bydlení, byty v nebytových domech.
Mimoškolní zařízení pro děti a mládež, školy, školská a ostatní
vzdělávací zařízení, kulturní zařízení, církevní zařízení,
zdravotnická zařízení, zařízení sociální péče, malá ubytovací
zařízení, drobná nerušící výroba, veterinární zařízení v rámci
staveb pro bydlení, sběrny surovin, sportovní zařízení, obchodní
zařízení s celkovou plochou nepřevyšující 1 500 m2 prodejní plochy,
zařízení veřejného stravování, nerušící služby. Doplňkové funkční
využití: Drobné vodní plochy, zeleň, cyklistické stezky, pěší
komunikace a prostory, komunikace vozidlové, nezbytná plošná
zařízení a liniová vedení TV. Parkovací a odstavné plochy, garáže
pro osobní automobily (pro uspokojení potřeb území vymezeného danou
funkcí). Výjimečně přípustné funkční využití: Vysokoškolská
zařízení, stavby pro veřejnou správu města, hygienické stanice,
zařízení záchranného bezpečnostního systému, obchodní zařízení s
celkovou plochou nepřevyšující 15 000 m2 prodejní plochy, ubytovací
zařízení, stavby a plochy pro administrativu, malé sběrné dvory,
parkoviště P+R, garáže, čerpací stanice pohonných hmot bez servisů
a opraven jako nedílná část garáží a polyfunkčních objektů, stavby,
zařízení a plochy pro provoz PID, zahradnictví. Jako výjimečně
přípustné bude posuzováno i umístění některé z obecně přípustných
funkcí ve všeobecně obytném funkčním využití, navrhované v
převažujícím podílu celkové kapacity.
7.5. Povodňový plán ČR
Dle dálkového náhledu do povodňových map ČR (www.dppcr.cz) se
pozemky nenachází v záplavové oblasti.
7.6. Shrnutí
Adresa: Praha 2 - Vinohrady, ulice Sarajevská č. p. 2504 a
2505
Nemovité věci: nebytový prostor - cukrářská výrobna v 1.NP
zděného BD v pronájmu
Stav: střední udržovaný z r. 1991, rekolaudace v r. 2007
Dispozice: členité prostory uzpůsobené - rekolaudované na
cukrářskou výrobu
Vybavení: standardní vč. vzduchotechniky a chladicích boxů
Podlaží: 1.NP z 6NP Příslušenství: - Užitná plocha: 399,80
m2
Ovlivňující kritéria pro určení obvyklé ceny:
Povyšující faktory: o umístění v blízkosti centra Prahy –
občanská vybavenost v docházkové vzdálenosti o dobrá dopravní
dostupnost a návaznost
Ponižující faktory
o umístění nebytového prostoru v 1.NP bytového domu o omezené
možnosti parkování – parkovací zóna pro rezidenty o stavba na cizím
pozemku o na LV jsou zapsaná několikerá omezení vlastnického práva,
nejsou ve znaleckém posudku
promítnuty, vzhledem k účelu znaleckého posudku
-
Znalecký posudek č. 1121/9/2015 Určení obvyklé ceny
Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8
Stránka 17 z 33 email: [email protected] tel.+420 604
555 649 datová schránka: wgsb4aw
C. Posudek
8. URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY
8.1. Určení obvyklé ceny
8.1.1. Srovnávací metoda
Srovnávací kritéria
V porovnávací hodnotě nemovitých věcí byly použity nabídkové
ceny porovnatelných nemovitých věcí v obdobných lokalitách.
Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto
zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty:
K1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl lokality a umístění
nemovitých věcí v daném místě
především z hlediska: umístění v obci (zda se jedná o souvisle
zastavěné území, či okraj obce);
občanské vybavenosti; dopravní dostupnosti a dopravního spojení;
možnosti dalšího rozvoje; okolní
zástavby, obyvatelstva, životního prostředí; parkovacích
možností; atraktivity okolí; změn v okolí
s vlivem na obvyklou cenu nemovitých věcí;
K2 - Koeficient pozemku zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry,
orientaci, tvaru, stavu a využitelnosti
porovnávaných a oceňovaných pozemků;
K3 - Koeficient stavu bytu v sobě odráží stavebně technický stav
bytové jednotky, její stáří, provedené
rekonstrukce, materiálové provedení;
K4 - Koeficient stavu bytového domu v sobě odráží stavebně
technický stav bytového domu, stáří,
provedené rekonstrukce, materiálové provedení nosných
konstrukcí;
K5 - Koeficient vybavení, příslušenství v sobě odráží standard
vybavení nemovitých věcí mj. vytápění,
základní příslušenství, společné části domu, venkovní úpravy,
vedlejší stavby;
K6 - Koeficient velikost nemovitých věcí v sobě odráží velikost
nemovitých věcí zejména z hlediska
jeho užitné plochy;
K7 - Koeficient umístění jednotky v sobě odráží umístění, ve
které podlaží se jednotka nachází a zda je
v bytovém domě výtah či nikoliv;
K8 - Koeficient napojení na sítě (přípojky) v sobě odráží
napojení na veřejné a vlastní sítě;
K9 - Koeficient zdroje vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou
po nemovitých věcech daného typu,
úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových
cen se bude cena redukovat
koeficientem 0,75 až 0,9, kterým by měla být vyjádřena
skutečnost, že realizované ceny u nemovitých
věcí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové;
K10 – Koeficient právní vztahy v sobě odráží vliv právních
vztahů na prodejnost nemovitých věcí;
K11 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše
neuvedené, mj. celkový dojem;
Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá
shodnosti oceňovaných nemovitých věcí se zvoleným reprezentantem v
daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném
hledisku lepší než oceňovaná nemovitá věc
-
Znalecký posudek č. 1121/9/2015 Určení obvyklé ceny
Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8
Stránka 18 z 33 email: [email protected] tel.+420 604
555 649 datová schránka: wgsb4aw
(např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, větší výměru, lepší
stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1. V případě, že
je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňovaná
nemovitá věc, odpovídá koeficient > 1.
Analýza trhu – nebytové jednotky
1.) www.sreality.cz
Nabídka nebytových prostor v ulici Sarajevská a okolí do 0,5 km
- bylo nalezeno celkem 22 nebytových prostor s nabídkovou cenou od
20.562 Kč/m2 do 65.116 Kč/m2 (od 550.000 Kč do 120.000.000 Kč). 2.)
www.reality.cz
Nabídka nebytových prostor v městské části Vinohrady - bylo
nalezeno celkem 35 nebytových prostor s nabídkovou cenou od
2.100.000 Kč do 70.000.000 Kč. 3.) www.ceskereality.cz
Nabídka nebytových prostor v městské části Vinohrady - bylo
nalezeno celkem 33 nebytových prostor s nabídkovou cenou od
2.200.000 Kč do 32.000.000 Kč. 4.) http://www.e-aukce.com/ ;
http://www.eurodrazby.cz
Na těchto serverech v městské části Vinohrady nebyla nalezena
žádná nedobrovolná dražba nebytového prostoru. Vyhodnocení nabídky
a poptávky: V nabídce je poměrně malé množství obdobných prostor,
nabídka je však přibližně v rovnováze s poptávkou. Prostory jsou
umístěny v 1.NP bytového domu ve vedlejší ulici mimo frekventovaná
místa, nejsou tedy vhodné pro využití na obchod, restauraci či
hlasitější výrobu. Prostory jsou kolaudovány jako cukrářská
výrobna, v případě změny využití by se změnou museli souhlasit
vlastníci ostatních jednotek v objektu. Obchodovatelnost posuzuji
jako průměrnou.
Kupní smlouva - vyhodnocení
Dle Kupní smlouvy ze dne 22.7.2010 (Právní účinky vkladu práva
ke dni 5.8.2010; V-38264/2010-101) byla kupní cena za nemovitou věc
ve výši 1.000.000,- Kč. Kupní smlouva je posouzena jako výrazně
nižší, než byla cena obvyklá, a nemá vypovídací hodnotu vzhledem k
určení aktuální obvyklé ceny.
Oceňování nemovitých věcí při exekuční dražbě
V posledních letech neustále stoupá počet nucených dražeb,
přiměřeně k tomuto růstu však nestoupají výnosy. Průměrná dosažená
cena vydražením se snižuje, což je částečně způsobeno malou
atraktivitou dražených nemovitých věcí, ale také přesyceností trhu.
Převážně se jedná o nemovité věci v lokalitách s nízkou
koupěschopností obyvatel a v kombinaci s vysokou nezaměstnaností se
často daří nemovité věci vydražit až na několikátý pokus za velmi
nízkou cenu. Ve vypočtené srovnávací hodnotě nemovitých věcí je
také zohledněn fakt, že je znalecký posudek vypracován pro účely
exekučního řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňované nemovité
věci by měly být rychle obchodovatelné za určenou cenu. Při
exekuční dražbě nemovitých věcí daň z převodu odvádí kupující,
samotný způsob prodeje nemovité věci v dražbě a také omezené
možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících.
Nejvyšší soud České republiky uvádí v rozsudku č. 20 Cdo 1083/2005
„Pro úplnost je vhodné uzavřít, že smyslem relativně samostatné
fáze řízení o určení ceny nemovitosti není určení zjištění takové
ceny postihované nemovitosti, za kterou bude prodána, ale stanovení
podkladu pro nejnižší podání. Až samotný výsledek dražby může
odpovědět na otázku, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být
obecně prodána.
-
Znalecký posudek č. 1121/9/2015 Určení obvyklé ceny
Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8
Stránka 19 z 33 email: [email protected] tel.+420 604
555 649 datová schránka: wgsb4aw
Pokud je tedy tržní cena nemovitosti vyšší než cena uvedená v
dražební vyhlášce, pak se tato skutečnost projeví při samotné
dražbě.“
Stavba na cizím pozemku – předmětem ocenění není podíl na
pozemku pod objektem
Předmětem ocenění není příslušný podíl na pozemcích, na kterých
stojí bytový dům, ve kterém se nachází oceňovaný nebytový prostor.
Reprezentanti, kteří jsou uvedeni níže ve výpočtu srovnávací
hodnoty, stojí vždy na vlastním pozemku – předmětem ocenění je vždy
pozemek či spoluvlastnický podíl na pozemku. Při výpočtu srovnávací
hodnoty je nebytový prostor uvažován jako vč. pozemku a až následně
je provedena srážka ve výši předpokládané kupní ceny za podíl id.
3998/37735 na pozemcích parc. č. 1084/1 a 1085/1. Současným
vlastníkem tohoto podílu je Česká republika. Prodej majetku z
vlastnictví státu do soukromého vlastnictví by vždy měl být
uskutečněn za cenu obvyklou. V Praze však ve většině případů bývá
za obvyklou cenu zaměňována cena dle Cenové mapy Prahy a za tuto
cenu se ve většině případů prodávají pozemky pod stavbami cizích
vlastníků. Srážka ze srovnávací hodnoty je proto vypočtena pomocí
vynásobení příslušného spoluvlastnického podílu, celkové výměry
pozemků a jednotkové ceny pozemků dle Cenové mapy pro rok 2014. Dle
Cenové mapy Prahy pro rok 2014, mapový list 60, skupina 4053, je
cena pozemků 7.140 Kč/m2, předpokládaná kupní cena za podíl na
pozemcích je pak 463.721 Kč (tj. 3998 / 37735 * 613 m2 * 7140
Kč/m2).
-
Znalecký posudek č. 1121/9/2015 Určení obvyklé ceny
Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8
Stránka 20 z 33 email: [email protected] tel.+420 604
555 649 datová schránka: wgsb4aw
Srovnávací metoda
Oceňovaná nemovitá
věc Reprezentant č. 1 Reprezentant č. 2 Reprezentant č. 3
Reprezentant č. 4 Reprezentant č. 5
Nemovité věci: nebyt.j. - cukrářská výrobna
nebyt.j. - kancelář či sklad
nebyt.j. - bývalá klubovna, dílna nebyt.j. - posilovna nebyt.j.
- kanceláře
nebyt.j. - původní sklepní prostory
Adresa: Vinohrady, Sarajevská 2505 Vinohrady, Slezská 1655
Žižkov, Lucemburská 1670 Nové Město, Hálkova
Vinohrady, Nitranská 894
Nové Město, Tyršova 1838
Fotografie:
Doplňujicí popis: x
Nebytový prostor v 1.PP po celkové rekonstrukci se skládá ze
vstupní haly, ze které vedou dveře do 8 místností, 2x sociální
zařízení, kuchyňky a skladu. Možnost využití jako: kanceláře,
studio, ordinace, vzorková prodejna či sklad.
Nebytový suterénní prostor s dispozicí 3+kk, který byl dosud
užíván jako klubovna. Jedná se o polosuterén rohového bytového domu
převážně v původním stavu.
Nebytový prostor v suterénu zděného BD. Do prostor se vchází po
schodech vchodem z ulice, je zde i nákladní výtah na 1600 kg. V
prostorech je v současnosti tělocvična - posilovna (včetně
posilovacích strojů), šatna, 2x sprcha a WC.
Nebytový prostor v polosuterénu zděného BD po rekonstrukci.
Jedná se o ateliér s okny na J a Z, zaujímá celý půdorys suterénu.
Prostor má vysoké stropy, cvičebnu, 2 kanceláře a zázemí. Možné
jsou dispoziční změny.
Nebytový prostor v polosuterénu cihlového BD po rekonstrukci.
Prostor je tvořen více průchozími sklepními místnostmi a je možno
ho upravit na např. sklad, masážní salon, solárium, vinotéku,
kanceláře, aj. Vytápění a ohřev vody je centrální (plynová
kotelna).
Konstrukční provedení: zděné zděné zděné zděné zděné zděné
Dispozice: členité prostory 8 místností + soc.zař. 3+kk
posilovna + zázemí kanceláře se zázemím více původních sklepů
Podlaží umístění nebyt. jednotky: 1.NP 1.PP 1.PP 1.PP 1.PP
1.PP
Počet NP domu celkem: 1PP - 6NP + podkroví 1PP - 5NP 1PP - 6NP +
podkroví 1PP - 4NP 1PP - 4NP + podkroví 1PP - 5NP + podkroví
Počet podlaží vlastní nebyt. j.: 1 1 1 1 1 1
Výtah: osobní nezjištěno osobní nákladní osobní osobní
Užitná plocha m2: 399,80 200,00 96,00 205,00 130,00 104,00
Nabídková/prodejní cena Kč: x 3 800 000 2 200 000 5 170 000 2
100 000 1 595 000
Cena / m2 užit. pl.: x 19 000 22 917 25 220 16 154 15 337
Variační koeficient [%]: 19,36%
Srovnání pomocí indexové metody
K1 - Lokalita: Vinohrady, Sarajevská obdobná dále od centra
města blíže k centru města obdobná blíže k centru města
1,00 1,02 0,90 1,00 0,97 K2 - Pozemek: cizí zastavěný stavbou -
vlastní, zastavěný vlastní, zastavěný vlastní, zastavěný vlastní,
zastavěný vlastní, zastavěný
-
Znalecký posudek č. 1121/9/2015 Určení obvyklé ceny
Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8
Stránka 21 z 33 email: [email protected] tel.+420 604
555 649 datová schránka: wgsb4aw
je zohledněno níže 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
K3 - Stav nebytu: střední udržovaný střední po reko. nevalný
střední udržovaný střední udržovaný nevalný
0,95 1,03 1,00 1,00 1,05
K4 - Stav bytového domu: původní z r. 1991 střední po reko.
původní udržovaný střední udržovaný střední udržovaný střední po
reko.
0,97 1,00 0,99 0,99 0,97
K5 - Vybavení, příslušenství: standardní pro daný typ
výroby standardní opotřebované standardní vč. vyb. standardní
bez vybavení
1,00 1,03 0,90 1,00 1,10
K6 - Velikost nemovité věci: 399,8 m2
menší prostory menší prostory menší prostory menší prostory
menší prostory
0,90 0,85 0,90 0,87 0,85
K7 - Umístění bytu v domě: 1.NP, orientace do ulice
a do dvora 1.PP, malá okna 1.PP, malá a větší okna 1.PP, malá
okna 1.PP s okny 1.PP, malá okna
1,10 1,08 1,10 1,07 1,10
K8 - Napojení na sítě (přípojky): veškeré IS - E, K, P, V
veškeré IS veškeré IS veškeré IS veškeré IS veškeré IS
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
K9 - Zdroj informací: inzerce inzerce inzerce inzerce
inzerce
0,90 0,75 0,80 0,90 0,90
K10 - Právní vztahy: v exekuci bez exekuce bez exekuce bez
exekuce bez exekuce bez exekuce
0,96 0,96 0,96 0,96 0,96
K11 - Ostatní: obdobné obdobné obdobné obdobné obdobné
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 Váhy: 0,20 0,20 0,20 0,20 0,20
Upravená cena / m2 užit. pl.: 14 614 14 976 16 391 15 376 12 863
13 464
Upravená cena Kč: 5 842 674 5 987 433 6 553 058 6 147 465 5 142
457 5 382 957
Variační koeficient [%]: 8,79% Statistické údaje a výpočet
srovnávací hodnoty Vážený průměr upravené ceny [Kč]: 5 842 674
Směrodatná odchylka [Kč]: 513 837 Minimální upravená cena [Kč]: 5
142 457 Průměr - směrodatná odchylka [Kč]: 5 328 837 Aritmetický
průměr [Kč]: 5 842 674
Průměr + směrodatná odchylka [Kč]: 6 356 511 Maximální upravená
cena [Kč]: 6 553 058
Srovnávací hodnota - aritmetický průměr [Kč]: 5 842 674
Předpokládaná kupní cena za podíl na pozemcích [Kč]: 463 721
Srovnávací hodnota po odečtení předpokládané kupní ceny za podíl
na pozemcích [Kč]: 5 378 953
-
Znalecký posudek č. 1121/9/2015 Určení obvyklé ceny
Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8
Stránka 22 z 33 email: [email protected] tel.+420 604
555 649 datová schránka: wgsb4aw
8.1.2. Výnosová metoda
Kapitalizační míru pro výpočet výnosové metody navrhuji s
ohledem na objektivní posouzení očekávaného výnosu z pohledu
analýzy trhu s nemovitými věcmi s ohledem nabídky a poptávky
segmentu trhu ve výši 9%. Analýza je provedena níže. Domnívám se,
že tato výše kapitalizační míry vystihuje umístění nemovitých věcí
v méně frekventovaném místě města nedaleko centra, stáří a stav
jednotky. Takto určená kapitalizační míra dostatečně pokrývá
případná rizika s dosažením předpokládaného očekávaného výnosu či
prodeje.
Určení kapitalizační míry
Určení diskontní sazby z úroků hypotečních úvěrů Úroková míra je
charakterizována nabídkou, poptávkou a rizikem kapitálu vyjádřeného
v penězích. Diskontní míra se pak skládá z hypoteční úrokové míry a
rizikové přirážky, ve které se zohledňuje především druh, poloha a
stáří nemovitosti. Jedním z problémů této metody je, že hypoteční
úroková míra nemá stabilizovaný vývoj. Východiskem je pak určení
průměrné výše hypotečních úroků za určité období. Průměrné úrokové
sazby hypotečních úvěrů v letech 2003 – 2013 dle hypoindexu na
www.hypoindex.cz
Rok 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Průměrná úroková sazba 5,16% 4,79% 3,96% 4,18% 4,69% 5,61% 5,61%
4,90% 4,04% 3,52% 3,07%
Leden 5,73% 5,00% 4,66% 4,13% 4,35% 5,54% 5,74% 5,52% 4,20%
3,59% 3,21% Únor 5,66% 4,96% 4,43% 4,12% 4,27% 5,55% 5,74% 5,37%
4,26% 3,61% 3,21% Březen 5,42% 4,74% 4,27% 4,11% 4,20% 5,52% 5,50%
5,41% 4,27% 3,67% 3,17% Duben 5,36% 4,55% 4,14% 4,02% 4,22% 5,51%
5,54% 5,29% 4,28% 3,70% 3,08% Květen 5,27% 4,48% 4,03% 4,06% 4,27%
5,52% 5,51% 5,12% 4,24% 3,68% 2,96% Červen 5,04% 4,56% 3,75% 3,98%
4,46% 5,53% 5,55% 4,92% 4,14% 3,61% 2,95% Červenec 4,89% 4,77%
3,62% 4,14% 4,67% 5,63% 5,66% 4,84% 4,14% 3,59% 3,00% Srpen 4,88%
4,95% 3,64% 4,25% 4,93% 5,82% 5,67% 4,79% 4,09% 3,55% 3,01% Září
4,84% 5,05% 3,63% 4,19% 5,10% 5,73% 5,63% 4,56% 3,89% 3,46% 3,00%
Říjen 4,93% 4,87% 3,64% 4,36% 5,24% 5,70% 5,60% 4,42% 3,77% 3,36%
3,06% Listopad 4,92% 4,85% 3,77% 4,38% 5,28% 5,63% 5,60% 4,33%
3,65% 3,25% 3,09% Prosinec 5,00% 4,74% 3,98% 4,36% 5,34% 5,69%
5,61% 4,23% 3,56% 3,17% 3,06% Průměrná úroková míra z hypotečních
úvěrů v letech 2003 – 2013 je dle hypoindexu ve výši 4,5%. V
posledních letech však úroková míra hypoték klesá, za rok 2013 je
průměrná úroková sazba hypotéky ve výši 3,07%. Riziková přirážka
Riziko se u jednotlivých typů nemovitých věcí dosti liší. U
oceňované nebytové jednotky lze očekávat středně vysoký výnos, na
rozdíl od např. bytových jednotek a bytových domů. S existencí
takovéto jednotky jsou spojeny spíše nízké náklady na správu,
opravu a údržbu, daň z nemovitosti, pojištění a s tím spojená
rizika. Asi největším rizikem je výpadek současného stabilního
nájemníka, či případné prodlení nájemníka s platbou nájemného a s
tím spojené náklady i na případný soudní spor. V případě oceňované
jednotky uvažuji rizikovou přirážku ve výši 4,5%.
-
Znalecký posudek č. 1121/9/2015 Určení obvyklé ceny
Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8
Stránka 23 z 33 email: [email protected] tel.+420 604
555 649 datová schránka: wgsb4aw
Kapitalizační míra je určena součtem průměrné úrokové míry z
hypotečních úvěrů v letech 2003 – 2013 ve výši 4,5% a rizikové
přirážky ve výši 4,5%. Celková kapitalizační míra je pak 9%.
Míra kapitalizace podle cenového předpisu V aktuální oceňovací
vyhlášce č. 441/2013 se při výpočtu výnosové hodnoty nemovitých
věcí – nemovité věci pro administrativu podle přílohy č. 22 uvažuje
kapitalizační míra ve výši 7%, kterou je možné upravit maximálně o
0,5% nahoru či dolů.
Určení míry kapitalizace na základě nominální úrokové míry Tato
metoda je založena na principu součtu bezrizikové sazby (nominální
úroková míra) a rizikové přirážky, kterou určuje druh nemovitosti.
Bezriziková úroková sazba je stanovena ve výši úrokové míry
státního dluhopisu 4,20/36 ISIN: CZ0001001796, která je ve výši
4,2%. Splatnost tohoto dluhopisu je stanovena na 30 let. Rizikovou
přirážku pro oceňované nemovité věci určuji ve výši 4,5%. Asi
největším rizikem je výpadek nájemného a s tím spojené náklady i na
případný soudní spor. Kapitalizační míra dle této metody je pak ve
výši 8,7%.
Určení obvyklého pří jmu z nájemného
Ke dni ocenění je oceňovaný nebytový prostor pronajat na základě
nájemní smlouvy a to za 45.000 Kč/měsíc, tj. 540.000 Kč/rok - cca
113 Kč/m2/měsíc či 1.351 Kč/m2/rok. Nájemní smlouva byla sjednána
na dobu 5-ti let a to do 18.12.2017. V nájemní smlouvě je uvedena
inflační doložka, která však není uplatňována. Jedná se o
stabilního nájemníka, který by poměrně složitě hledal obdobný
prostor v blízkém okolí, a s jeho případným stěhováním by byly
spojeny poměrně vysoké náklady. Nájemné dle srovnávací metody
provedené níže vychází vyšší – ve výši 128 Kč/m2/měsíc, tj. 1.538
Kč/m2/rok či 51.240 Kč/měsíc/nebytový prostor. Díky předpokládané
dlouhé době trvání nájemní smlouvy s aktuálním nájemníkem
nepovažuji rozdíl mezi aktuální výší nájemného a výší nájemného dle
srovnání za výrazný. V ocenění je proto kalkulováno s aktuální výší
nájemného dle nájemní smlouvy, které je uvažováno za obvyklou cenu
nájemného.
Reprezentanti
Reprezentant č. 1
Adresa: Praha 10 - Vršovice, Kubánské náměstí 1273
Popis: Převzetí nájemní smlouvy na provoz zavedené cukrárny s
vlastní výrobnou, s bezbariérovým vchodem z ulice a výlohami.
Veškeré zařízení cukrárny a výrobny se prodává za odstupné.
Objekt: cukrářská výrobna Stav: střední Prostory: prodejna,
výrobna, zázemí Vybavení: standardní Podlaží: 1.NP Příslušenství:
-
Fotodokumentace:
Užitná plocha: 175 m2
Nabídkové nájemné: 29 990 Kč zdroj: www.sreality.cz
Nájemné Kč/m2/měs: 171 Kč/m2 datum: 30.12.2014
-
Znalecký posudek č. 1121/9/2015 Určení obvyklé ceny
Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8
Stránka 24 z 33 email: [email protected] tel.+420 604
555 649 datová schránka: wgsb4aw
Reprezentant č. 2
Adresa: Praha 4 - Nusle, Křesomyslova 384
Popis:
Skladovací prostory se zázemím a kanceláři po rekonstrukci vč.
střechy a fasád. Sklad je cihlový, prostory vytápěné, nové dlažby a
zářivky. Výška stropu je 2.9 m - 3,05 m, Dispozice: prodejní sklad
120 m2 se zázemím, kancelář 20 m2 a kancelář 19 m2 (kanceláře s
klimatizací), kuchyňka, WC se sprchovým koutem. Vytápění ústřední s
plynovým kotlem, alarm vč. protipožárních čidel a možností zapojení
na PCO, centrální vysavač, vyhrazené místo pro zásobování,
vyhrazené parkoviště pro zákazníky v čele areálu (14 míst). Vstup
do uzavřeného dvora čipem nebo motorovou bránou. Dvůr se vstupem je
střežen kamerovým systémem. Reklamní plocha u hlavního vstupu a
Billboard na oplocení u hlavní brány.
Objekt: zděný přízemní Stav: střední po reko. Prostory: sklad +
kancelář Vybavení: standardní Podlaží: 1.NP Příslušenství:
parkovací plochy
Fotodokumentace:
Užitná plocha: 195 m2
Nabídkové nájemné: 36 288 Kč zdroj: www.sreality.cz
Nájemné Kč/m2/měs: 186 Kč/m2 datum: 5.1.2015
Reprezentant č. 3
Adresa: Praha 4 - Michle
Popis: Nebytový prostor v hlídaném areálu. Prostor se nachází v
přízemí jednopodlažní budovy. Pánské a dámské WC jsou ve vedlejším
vchodu objektu. Objekt je vhodný k využití jako sklad, dílna či
kancelář. Za příplatek 500 Kč/měsíčně je možné parkovat přímo v
areálu.
Objekt: zděný přízemní Stav: střední až nevalný Prostory: sklad
/ výroba Vybavení: bez vybavení Podlaží: 1.NP Příslušenství:
společné soc.zař.
Fotodokumentace:
Užitná plocha: 98 m2
Nabídkové nájemné: 14 700 Kč zdroj: www.sreality.cz
Nájemné Kč/m2/měs: 150 Kč/m2 datum: 6.1.2015
Reprezentant č. 4
Adresa: Praha 4 - Michle, Magistrů
Popis: Skladové prostory v průmyslově-administrativním areálu,
výška haly 4 m. Možnost pronájmu kancelářských prostor
(220/Kč/m2/měsíc). Manipulační a parkovací plochy v areálu,
temperace prostor.
Objekt: skeletová hala Stav: střední až nevalný Prostory:
skladové Vybavení: bez vybavení Podlaží: 1.NP Příslušenství: -
-
Znalecký posudek č. 1121/9/2015 Určení obvyklé ceny
Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8
Stránka 25 z 33 email: [email protected] tel.+420 604
555 649 datová schránka: wgsb4aw
Fotodokumentace:
Užitná plocha: 132 m2
Nabídkové nájemné: 19 800 Kč zdroj: www.sreality.cz
Nájemné Kč/m2/měs: 150 Kč/m2 datum: 18.11.2014
Reprezentant č. 5
Adresa: Praha 10 - Michle, Nad Vršovskou horou
Popis: Sklad s možností výrobní či obchodní plochy. Prostor je
vytápěný, vedle menších místností pro zázemí a kancelář je k
dispozici hala 26 m x 12 m. Objekt se nachází v uzavřeném areálu s
nonstop ostrahou, v blízkosti je dostatečné množství parkovacích
ploch.
Objekt: zděná hala Stav: střední až nevalný Prostory: sklad /
výroba Vybavení: standardní Podlaží: 1.NP Příslušenství: -
Fotodokumentace:
Užitná plocha: 250 m2
Nabídkové nájemné: 36 300 Kč zdroj: www.sreality.cz
Nájemné Kč/m2/měs: 145 Kč/m2 datum: 29.10.2014
Reprezentant č. 6
Adresa: Praha 3 - Žižkov, Malešická
Popis: Skladové prostory a kancelář v komerčním areálu. K
dispozici je rampa, sociální zařízení, vytápění plynem, parkování v
areálu. Objekt: zděná hala Stav: střední až nevalný
Prostory: skladové / výrobní Vybavení: standardní Podlaží: 1.NP
Příslušenství: -
Fotodokumentace:
Užitná plocha: 201 m2
Nabídkové nájemné: 34 170 Kč zdroj: reality.idnes.cz
Nájemné Kč/m2/měs: 170 Kč/m2 datum: 12.12.2014
-
Znalecký posudek č. 1121/9/2015 Určení obvyklé ceny
Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8
Stránka 26 z 33 email: [email protected] tel.+420 604
555 649 datová schránka: wgsb4aw
Srovnání reprezentantů
R. Nájemné v Kč/m2/měs. Zohlednění hodnototvorných faktorů
koeficienty Přepočtené nájemné v
Kč/m2/měsíc Poloha Pozemek Stav Vybavení Velikost Zdroj
Ostatní
1 171 1,05 1,00 1,00 1,00 0,94 0,85 0,90 129 2 186 1,00 0,95
0,97 0,97 0,95 0,85 0,93 125 3 150 1,10 1,00 1,03 1,05 0,90 0,85
0,95 130 4 150 1,05 1,00 1,03 1,05 0,92 0,85 0,95 127 5 145 1,10
1,00 1,03 1,00 0,98 0,85 0,95 130 6 170 1,10 0,95 1,00 1,00 0,95
0,80 0,95 128
Průměrné přepočtené upravené nájemné Kč/m2/měsíc užitné plochy
128
Náklady na dosažení pří jmu
Od odhadovaného hrubého příjmu z nájemného není výjimečně
odečtena žádná srážka z důvodu předpokládané obsazenosti, protože
je výpočet výnosové hodnoty proveden z aktuální výše nájemného,
která je na spodní hranici obvyklého rozmezí obvyklého nájemného v
daném místě a čase, a u nájemce je předpokládána vysoká stabilita.
Od vypočteného obvyklého nájemného by celkový příjem z nájemného
ročně po zohlednění výpadku nájemného 10 % činil – 128 Kč/m2 * 12 *
0,9 *399,8 m2 = 552.683 Kč/rok. Od hrubého příjmu z nájemného jsou
však odečteny odhadované náklady na dosažení příjmu, tj. daň z
nemovitých věcí a pojistné dle majitele, údržba, opravy, vytváření
rezerv, správa a náklady na pronájem pozemků – vše dle odhadu
znalce.
Daň z nemovitých věcí – výše byla odhadnuta a to ve výši
10.000,- Kč/rok; Pojištění nemovitých věcí – výše byla odhadnuta a
to ve výši 15.000,- Kč/rok; Náklady na provoz, údržbu a vytváření
rezervy – byly určeny na základě odhadu znalce ve výši 60.000
Kč/rok,
což odpovídá cca 150 Kč/m2 užitné plochy/rok; Náklady na správu
nemovitých věcí – byly určeny na základě odborného odhadu ve výši
10.000,- Kč/rok; Odhadované nájemné z pozemku – bylo určeno na
základě odborného odhadu ve výši 5% z ceny dle Cenové
mapy Prahy pro rok 2014 a to ve výši 23.189,- Kč/rok (613 m2 *
7.140 Kč/m2 * podíl 3998 / 37735 * 5%);
Výpočet výnosové hodnoty
Celkový příjem z nájemného ročně 540 000 Kč Náklady na dosažení
nájemného Daň z nemovitých věcí (odhad) 10 000 Kč Pojistné (odhad)
15 000 Kč Náklady na údržbu, opravy a vytváření rezervy (odhad) 60
000 Kč Náklady na správu nemovitosti (odhad) 10 000 Kč Obvyklé
nájemné z pozemku (odhad) 23 186 Kč
Celková výše odpočtu (náklady) tj. % z příjmu z nájemného
ročně
118 186 Kč
22%
Výpočet výnosové hodnoty Čisté roční nájemné po odečtení nákladů
421 814 Kč Kapitalizační míra pro výpočet výnosové hodnoty
9,00%
Výnosová hodnota 4 686 821 Kč
-
Znalecký posudek č. 1121/9/2015 Určení obvyklé ceny
Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8
Stránka 27 z 33 email: [email protected] tel.+420 604
555 649 datová schránka: wgsb4aw
8.1.3. Rekapitulace tržních metod ocenění a určení obvyklé
ceny
Srovnávací hodnota 5.378.953, - Kč Výnosová hodnota 4.686.821,-
Kč
Obvyklá cena oceňovaných nemovitých věcí je určena na základě
srovnávací hodnoty po zaokrouhlení ve výši 5.370.000,- Kč.
Oceňovaný nebytový prostor je ve středním stavu, vybavení je
standardní s běžným opotřebením. Nebytový prostor je v současnosti
v daném segment trhu konkurenceschopný. Nebytový prostor se nachází
v bytovém domě, který byl zkolaudován teprve v roce 1991,
předpokládám ještě dlouhou životnost objektu. Možná je také
přestavba na jiný způsob využití, se kterým však musí souhlasit
ostatní vlastníci jednotek v objektu. Jako možná je uvažována
přestavba např. na kanceláře – předpokládaný méně konfliktní způsob
využití prostoru.
8.2. Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí
Jako závada se jeví existence nájemní smlouvy, která však nemá
negativní vliv na obvyklou cenu a je zohledněna v určené obvyklé
ceně. Znalcem nebyly zjištěny žádné závady, které by mohly mít
výrazný vliv na výslednou obvyklou cenu nemovitých věcí.
Vyhodnocení rizik
ANO Nemovité věci jsou zapsané na LV, byl předložen aktuální
originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem)
NE Stavba je umístěna na vlastním pozemku
ANO K nemovitým věcem je zajištěn po právní stránce
bezproblémový přístup
ANO Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení,
např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu
určitou a předkupní práva
ANO Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení
např. – břemeno vedení IS, ochranná pásma
NE Nemovité věci jsou prosty jakýchkoliv dalších omezení, např.
- zástavní právo, exekuce, apod.
ANO Stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její
životnost
ANO Nemovité věci jsou užívány v souladu s právním stavem
NE Stavba je určena výhradně k bydlení
ANO Nemovité věci se nenachází v povodňovém území dle platného
povodňového plánu
ANO Nemovité věci nebyly v minulosti zatopeny
ANO Jednotka na pozemku je dokončena
ANO Údaje na LV nejsou dotčeny změnou (plombou)
ANO Na pozemku není evidováno Právo stavby
ANO V KN není evidována poznámka spornosti
ANO V KN není evidováno duální vlastnictví
-
Znalecký posudek č. 1121/9/2015 Určení obvyklé ceny
Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8
Stránka 28 z 33 email: [email protected] tel.+420 604
555 649 datová schránka: wgsb4aw
ANO Není sjednána výhrada zpětné koupě, zpětného prodeje nebo
koupě na zkoušku
ANO Není sjednána výhrada lepšího kupce
ANO Není sjednána výhrada přednostního pořadí pro jiné právo
ANO Na LV není evidován (budoucí) výměnek
ANO Není přídatné spoluvlastnictví
8.3. Určení administrativní ceny
A. Nález
1. Základní informace Kraj: Hl.m. Praha Okres: Hl.m. Praha Obec:
Praha Katastrální území: Vinohrady Počet obyvatel: 1 246 780
2. Prohlídka nemovitých věcí – viz. výše
3. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb
1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Nebytová jednotka č. 2505/38
B. ZNALECKÝ POSUDEK
Oceňovací předpis
Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování
majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č.
257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č.
340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č.
441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí
některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
Index trhu s nemovitými věcmi
Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi -
Nabídka odpovídá poptávce II 0,00 2. Vlastnické vztahy - Pozemek s
nemovitou stavbou (rozdílní vlastníci) I -0,03 3. Změny v okolí -
Bez vlivu - nezjištěny II 0,00 4. Vliv právních vztahů na
prodejnost - Negativní - exekuční příkaz I -0,04 5. Ostatní
neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se
zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 5
Index trhu IT = P6 * (1 + Pi) = 0,930 i = 1
Index polohy
Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční
stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel
užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,00
2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí -
Rezidenční I 0,04
-
Znalecký posudek č. 1121/9/2015 Určení obvyklé ceny
Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8
Stránka 29 z 33 email: [email protected] tel.+420 604
555 649 datová schránka: wgsb4aw
zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed
(centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské
sítě, které má obec - Pozemek
lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí I 0,00
5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci
je dostupná občanská vybavenost obce
I 0,00
6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné
komunikaci, špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné
komunikaci s možností parkování na pozemku
V 0,00
7. Osobní hromadná doprava - MHD – centrum obce IV 0,03 8.
Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná – stavba
s
komerční využitelností IV 0,08
9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost
- Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez
dalších vlivů II 0,00 11
Index polohy IP = P1 * (1 + Pi) = 1,170 i = 2
Koeficient pp = IT * IP = 1,088
1. Ocenění staveb
1.1. Hlavní stavby
1.1.1. Nebytová jednotka č. 2505/38
Zatřídění pro potřeby ocenění
Bytový či nebytový prostor v budově § 21 Budova: K. domy
vícebytové (netypové) Svislá nosná konstrukce: zděná Kód
klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122
Podlahové plochy nebytového prostoru koeficient dle typu
podlahové plochy
kancelář: 11,4 * 1,00 = 11,40 m2
místnost příjmu zboží: 23,6 * 1,00 = 23,60 m2
místnost výkupu: 15,1 * 1,00 = 15,10 m2
provozovna: 89,4 * 1,00 = 89,40 m2
přípravna: 17 * 1,00 = 17,00 m2
denní místnost: 11,4 * 1,00 = 11,40 m2
chladírna: 22 * 1,00 = 22,00 m2
strojovna: 13 * 1,00 = 13,00 m2
sklad: 14 * 1,00 = 14,00 m2
sklad: 26,6 * 1,00 = 26,60 m2
sklad: 29,5 * 1,00 = 29,50 m2
sklad odpadů: 2,8 * 1,00 = 2,80 m2
úklidová místnost: 4,4 * 1,00 = 4,40 m2
WC: 6,9 * 1,00 = 6,90 m2
šatny: 12,8 * 1,00 = 12,80 m2
umývárny: 6,3 * 1,00 = 6,30 m2
chodba: 37 * 1,00 = 37,00 m2
zádveří: 10,7 * 1,00 = 10,70 m2
vjezd pro zásobování: 45,9 * 1,00 = 45,90 m2
Započítaná podlahová plocha nebytového prostoru: 399,80 m2
-
Znalecký posudek č. 1121/9/2015 Určení obvyklé ceny
Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8
Stránka 30 z 33 email: [email protected] tel.+420 604
555 649 datová schránka: wgsb4aw
Popis a hodnocení standardu
(S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje
se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se)
Výpočet koeficientu K4
Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj.
podíl
1. Základy vč. zemních prací S 6,00 100 1,00 6,00 2. Svislé
konstrukce S 18,80 100 1,00 18,80 3. Stropy S 8,20 100 1,00 8,20 4.
Krov, střecha S 5,30 100 1,00 5,30 5. Krytiny střech S 2,40 100
1,00 2,40 6. Klempířské konstrukce S 0,70 100 1,00 0,70 7. Úprava
vnitřních povrchů S 6,90 100 1,00 6,90 8. Úprava vnějších povrchů S
3,10 100 1,00 3,10 9. Vnitřní obklady keramické S 2,10 100 1,00
2,10 10. Schody S 3,00 100 1,00 3,00 11. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20
12. Vrata X 0,00 100 1,00 0,00 13. Okna S 5,40 100 1,00 5,40 14.
Povrchy podlah S 3,10 100 1,00 3,10 15. Vytápění S 4,70 100 1,00
4,70 16. Elektroinstalace S 5,20 100 1,00 5,20 17. Bleskosvod S
0,40 100 1,00 0,40 18. Vnitřní vodovod S 3,30 100 1,00 3,30 19.
Vnitřní kanalizace S 3,20 100 1,00 3,20 20. Vnitřní plynovod S 0,40
100 1,00 0,40 21. Ohřev teplé vody S 2,10 100 1,00 2,10 22.
Vybavení kuchyní C 1,80 100 0,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vyb. S
3,80 100 1,00 3,80 24. Výtahy S 1,30 100 1,00 1,30 25. Ostatní S
5,60 100 1,00 5,60 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00
Součet upravených objemových podílů 98,20 Koeficient vybavení K4:
0,9820
Výpočet opotřebení analytickou metodou
(OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu
obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce,
PP = přepočítaný podíl na 100 %)
Konstrukce, vybavení OP [%] Část [%] K UP [%]
PP [%] St. Živ.
Opot. části
Opot. z celku
1. Základy vč. zemních prací S 6,00 100,00 1,00 6,00 6,10 23 175
13,14 0,80152. Svislé konstrukce S 18,80 70,00 1,00 13,16 13,40 23
140 16,43 2,20162. Svislé konstrukce S 18,80 30,00 1,00 5,64 5,74 7
140 5,00 0,28703. Stropy S 8,20 100,00 1,00 8,20 8,35 23 140 16,43
1,37194. Krov, střecha S 5,30 100,00 1,00 5,30 5,40 23 110 20,91
1,12915. Krytiny střech S 2,40 100,00 1,00 2,40 2,44 23 60 38,33
0,93536. Klempířské konstrukce S 0,70 100,00 1,00 0,70 0,71 23 55
41,82 0,29697. Úprava vnitřních povrchů S 6,90 70,00 1,00 4,83 4,92
23 65 35,38 1,74077. Úprava vnitřních povrchů S 6,90 30,00 1,00
2,07 2,11 7 65 10,77 0,22728. Úprava vnějších povrchů S 3,10 100,00
1,00 3,10 3,16 23 45 51,11 1,61519. Vnitřní obklady keramické S
2,10 70,00 1,00 1,47 1,50 23 40 57,50 0,86259. Vnitřní obklady
keramické S 2,10 30,00 1,00 0,63 0,64 7 40 17,50 0,112010. Schody S
3,00 100,00 1,00 3,00 3,05 23 140 16,43 0,501111. Dveře S 3,20
70,00 1,00 2,24 2,28 23 65 35,38 0,806711. Dveře S 3,20 30,00 1,00
0,96 0,98 7 65 10,77 0,105513. Okna S 5,40 100,00 1,00 5,40 5,50 23
65 35,38 1,9459
-
Znalecký posudek č. 1121/9/2015 Určení obvyklé ceny
Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8
Stránka 31 z 33 email: [email protected] tel.+420 604
555 649 datová schránka: wgsb4aw
14. Povrchy podlah S 3,10 70,00 1,00 2,17 2,21 23 47 48,94
1,081614. Povrchy podlah S 3,10 30,00 1,00 0,93 0,95 7 47 14,89
0,141515. Vytápění S 4,70 100,00 1,00 4,70 4,79 23 35 65,71
3,147516. Elektroinstalace S 5,20 70,00 1,00 3,64 3,71 23 37 62,16
2,306116. Elektroinstalace S 5,20 30,00 1,00 1,56 1,59 7 37 18,92
0,300817. Bleskosvod S 0,40 100,00 1,00 0,40 0,41 23 40 57,50
0,235818. Vnitřní vodovod S 3,30 100,00 1,00 3,30 3,36 23 35 65,71
2,207919. Vnitřní kanalizace S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,26 23