-
ZNALECKÝ POSUDEK Č. 16/29/2015
o obvyklé ceně nemovitých věcí - podílu ve výši id. ½ na pozemku
parc. č. st. 52/2 vč. příslušenství a stavby
rodinného domu č. p. 144, která je součástí pozemku parc. č. st.
52/2; to vše v k. ú. Zlechov, obec Zlechov, okres Uherské
Hradiště.
Objednatel: Exekutorský úřad Praha 10 soudní exekutor JUDr. IGOR
IVANKO Na Zátorce 590/12 PSČ 160 00, Praha 6 IČ: 66216877 DIČ:
CZ5904226394
Účel znaleckého posudku: Znalecký posudek je vypracován na
základě usnesení č. j.: 167 EX 24272/14-55 vydaného soudním
exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne 27. 7. 2015.
Zhotovitel: Znalecký ústav ESTIMMO s. r. o. Trojská 163/28, 182
00 Praha 8 IČ: 49966375, DIC: CZ49966375 mob: +420 604 555 649
e-mail: [email protected]
Znalecký posudek byl vypracován podle zákona č. 151/1997 Sb., o
oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb.,
č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb.,
č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR
č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke
dni 1. 8. 2015.
Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 40 stran vč.
příloh, a je vyhotoven ve 2 vyhotoveních. Objednateli se předává v
1 vyhotovení a jedno vyhotovení je uloženo v archivu
zhotovitele.
V Praze dne 7. 9. 2015
-
Znalecký posudek č. 16/29/2015 Určení obvyklé ceny
Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00
Praha 8 Stránka 2 z 32 email: [email protected]
OBSAH ZNALECKÉHO POSUDKU A. Úvod
...........................................................................................................................................................
3
1. Znalecký úkol
.............................................................................................................................................
3
2. Identifikace nemovitých věcí a informace o vlastníkovi dle KN
.................................................................
3
3. Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena
..............................................................................
4
3.1. Obvyklá cena
.....................................................................................................................................
4
3.2. Administrativní cena
..........................................................................................................................
4
4. Hlavní používané zkratky
...........................................................................................................................
4
B. Nález
..........................................................................................................................................................
4
5. PŘEDMĚT OCENĚNÍ
................................................................................................................................
4
5.1. Prohlídka nemovitých věcí
.................................................................................................................
4
5.2. Podklady pro vypracování znaleckého posudku
...............................................................................
5
5.3. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého
posudku .................................................. 7
5.4. Práva a závady spojené s předmětem ocenění
................................................................................
7
5.5. Dokumentace a
skutečnosti...............................................................................................................
8
6. METODY OCENĚNÍ
..................................................................................................................................
8
6.1. Nákladový způsob
ocenění................................................................................................................
8
6.2. Výnosový způsob ocenění
.................................................................................................................
9
6.3. Srovnávací způsob ocenění
..............................................................................................................
9
6.4. Metody aplikované v ocenění
............................................................................................................
9
7. CELKOVÝ POPIS NEMOVITÝCH VĚCÍ
.................................................................................................
10
7.1. Poloha a vnější vlivy
........................................................................................................................
10
7.2. Rodinný dům č. p. 144, který je součástí p. č. st. 52/2, a
příslušenství .......................................... 11
7.3. Pozemek
..........................................................................................................................................
13
7.4. Využití ploch – územní plán
.............................................................................................................
14
7.5. Povodňový plán ČR
.........................................................................................................................
15
7.6. Shrnutí
.............................................................................................................................................
15
C. Posudek
...................................................................................................................................................
16
8. URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY
..................................................................................
16
8.1. Určení obvyklé ceny srovnávacím způsobem
.................................................................................
16
8.2. Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí
................................................................................
25
8.3. Určení administrativní ceny
.............................................................................................................
26
D. Závěrečný výrok
.......................................................................................................................................
31
E. Znalecká doložka
.....................................................................................................................................
32
F. Seznam příloh
..........................................................................................................................................
32
-
Znalecký posudek č. 16/29/2015 Určení obvyklé ceny
Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00
Praha 8 Stránka 3 z 32 email: [email protected]
A. Úvod
1. Znalecký úkol Úkolem znaleckého ústavu je dle výroku I. a II.
v usnesení č . j. 167 EX 24272/14-55:
a) ocenit nemovité věci
určit obvyklou cenu všech nemovitých věcí a jejich příslušenství
ve vlastnictví povinného, které jsou zapsané na LV č. 2136, tj.: -
podíl ve výši id. ½ na pozemku parc. č. st. 52/2 vč. příslušenství
a stavby rodinného domu č. p. 144,
která je součástí pozemku parc. č. st. 52/2; to vše v k. ú. /
obec Zlechov, okres Uherské Hradiště. b) určit příslušenství
nemovitých věcí;
c) zjistit věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či
předkupní práva spojená s oceňovanými
nemovitými věcmi, a to se zohledněním zjištěných věcných břemen,
výměnků a nájemních či pachtovních
práv obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu (§ 2
odst. 1. zákona č. 151/1997 Sb. v platném
znění – zákon o oceňování majetku), přičemž uvést, o jakou
částku se vlivem zjištěného věcného
břemene, výměnku nebo nájemního či pachtovního práva snížila
obvyklá cena nemovitých věcí oproti
stavu, kdy by zjištěným věcným břemenem, výměnkem nebo nájemním
či pachtovním právem
oceňované nemovité věci zatíženy nebyly;
d) vyjádřit se, zda považujeme nájemné či pachtovné (případně
poměrnou část výnosu z věci) přiměřenou
nájemnému či pachtovnému (případně poměrné části výnosu z věci)
v místě a čase obvyklému a zda
považuji věcné břemeno či výměnek za přiměřený výhodě oprávněné
osoby a toto náležitě zdůvodnit.
2. Identifikace nemovitých věcí a informace o vlastníkovi dle KN
Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že se jedná o
nemovité věci:
* LV č. 2136 pro k. ú. / obec Zlechov, okres Uherské Hradiště;
ke dni 27. 7. 2015
ALV: Vlastník Hilšer Jaroslav, Zlechov č. p. 144, 687 10,
Zlechov; Identifikátor: 820319/4395; podíl: ½ Přerovská Martina,
Zlechov č. p. 144, 687 10 Zlechov; Identifikátor: 905625/5032;
podíl: ½ BLV: Pozemky Parcela: Druh pozemku: Způsob využití:
Výměra: parc. č. st. 52/2 zastavěná plocha a nádvoří 112 m2
Součástí je stavba: Zlechov č. p. 144; rodinný dům Stavba stojí
na pozemku p. č.: st. 52/2
-
Znalecký posudek č. 16/29/2015 Určení obvyklé ceny
Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00
Praha 8 Stránka 4 z 32 email: [email protected]
3. Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena
3.1. Obvyklá cena
Dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých
zákonů (zákon o oceňování majetku), ČÁST PRVNÍ, Hlava první, §2,
Způsob oceňování majetku a služeb, odst. 1: „Majetek a služba se
oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob
oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena,
která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného
majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém
obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují
všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se
nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů
prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými
okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo
kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry
se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní
vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí
zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z
osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí
se porovnáním.“
3.2. Administrativní cena
„Administrativní cena nemovitých věcí je cena určená podle
zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a
podle prováděcí vyhlášky MF České republiky č. 199/2014.“
4. Hlavní používané zkratky KN – katastr nemovitostí; LV – list
vlastnictví; ALV – vlastnické právo; BLV – nemovitosti; k. ú. –
katastrální území; KP – katastrální pracoviště; č. j. – číslo
jednací; č. – číslo; parc. č. – parcelní číslo; č. p. – číslo
popisné; RD – rodinný dům; NP – nadzemní podlaží, PP – podzemní
podlaží; IS – inženýrské sítě; VB – věcné břemeno; KM – katastrální
mapa; zap.pl. – započitatelná plocha; oc.nem. – oceňovaná nemovitá
věc
B.Nález
5. PŘEDMĚT OCENĚNÍ
5.1. Prohlídka nemovitých věcí
Prohlídka nemovitých věcí byla provedena při místním šetření
konaném dne 1. 8. 2015 bez přítomnosti povinného. Místní šetření
tak mohlo být provedeno pouze z veřejně přístupných míst.
Znaleckému ústavu i přes písemnou výzvu zaslanou povinnému nebyly
poskytnuty podklady o oceňovaných nemovitých věcích, ani nebyla ze
strany povinného žádná reakce k účasti na místním šetření. V
možnostech povinného bylo se ohledání nemovitých věcí účastnit a
poskytnout potřebné informace pro ocenění. Doporučený dopis s
kontaktováním povinného nebyl vrácen prostřednictvím České pošty k
mým rukám, proto předpokládám, že byl povinný o místním šetření
informován. Doporučeným dopisem byla obeslaná i paní Přerovská
Martina (spoluvlastník), která se znaleckým ústavem komunikovala
prostřednictvím telefonních hovorů, při kterých poskytla informace
o oceňované stavbě. Na místě bylo zanecháno písemné oznámení o
provedení místního šetření s žádostí o poskytnutí součinnosti. Do
dne zpracování znaleckého posudku nebylo na tuto žádost
reagováno.
-
Znalecký posudek č. 16/29/2015 Určení obvyklé ceny
Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00
Praha 8 Stránka 5 z 32 email: [email protected]
Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku
objednatele pouze na základě informací zjištěných při místním
šetření, z veřejně dostupných míst a z veřejně dostupných zdrojů.
Ocenění je provedeno podle stavu nemovité věci ke dni místního
šetření.
5.2. Podklady pro vypracování znaleckého posudku
Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znaleckým
ústavem opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady:
Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2136 ze dne 27. 7. 2015, k.
ú. Zlechov, obec Zlechov, okres
Uherské Hradiště – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem –
viz. příloha
Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č. j.: 167 EX
24272/14-55 ze dne 27. 7. 2015
Písemné sdělení městyse Buchlovice, odbor výstavby ze dne 19. 8.
2015; č. j. ÚMB – 1330/2015;
vyřizuje: Ing. Miroslav Smatana; že se nenachází v archivu
stavebního úřadu žádné požadované
podklady pro ocenění
Žádala jsem o:
• Stavební dokumentaci vč. technické zprávy a to půdorysy všech
podlaží, řezy, pohledy
• Stavební povolení, popřípadě jakékoliv informace o případných
rekonstrukcích / modernizacích
Doloženo bylo:
• Situace, měřítko 1:100 (poloha opěrné zdi u RD Zlechov)
• Půdorys k plynofikaci objektu z roku 1994
• Stavební povolení pro plynofikaci ze dne 11. 11. 1994
Dokumenty získané z katastru nemovitostí:
• Smlouva kupní ze dne 22. 2. 2012; V-945/2012-711
• Smlouva kupní ze dne 2. 7. 2012; V-2733/2012-711
Informace získané z obecního úřadu:
• Dle sdělení starosty obce pana Ing. Ondřeje Machala je v obci
možnost napojení na veškeré
inženýrské sítě
Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných
zdrojů:
Informace zjištěné z katastru nemovitostí - www.cuzk.cz
Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 2136 – dálkový náhled
Kopie katastrální mapy, k. ú. Zlechov – dálkový náhled - viz.
příloha
Územní plán obce Zlechov
Informace získané při místním šetření
Údaje předané spoluvlastníkem nemovitých věcí – paní Přerovskou
Martinou prostřednictvím
telefonního hovoru
Mapa oblasti – viz. příloha
Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření – viz.
příloha
Záznam z prohlídky nemovitých věcí
-
Znalecký posudek č. 16/29/2015 Určení obvyklé ceny
Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00
Praha 8 Stránka 6 z 32 email: [email protected]
Databáze realizovaných obchodů s nemovitými věcmi
Informace z malého lexikonu obcí ČR 2014 –
http://www.czso.cz/csu/2014edicniplan.nsf/publ/320199-14-r_2014
Povodňový plán ČR (www.dppcr.cz)
www.reality.cz, www.sreality.cz, www.ceskereality.cz a další
webové stránky realitních kanceláří,
realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s
realitními makléři
Zákony a vyhlášky:
Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č.
121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č.
257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb.,
č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č.
344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky
č. 199/2014 Sb.
Vyhláška MF ČR č. 199/2014 Sb., k provedení některých ustanovení
zákona o oceňování majetku
Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální
zákon) a katastrální vyhláška č. 357/2013
Sb.; Státní správa zeměměřictví a katastru - www.cuzk.cz
Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákonů
č. 322/2006 Sb., č. 227/2009 Sb. a
č. 444/2011 Sb., platný od 1. ledna 2012 a Vyhláška č. 37/1967
Sb., k provedení zákona o znalcích a
tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů
Použitá literatura:
Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. – soudní inženýrství,
Akademické nakladatelství CERM, s.r.o.,
1997
Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. – Teorie oceňování
nemovitostí, VIII. Vydání, Akademické
nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; ISBN 978-80-7204-630-0
Ing. David Dušek Ph.D - Základy oceňování nemovitostí. Praha:
Oeconomica, 2011, ISBN
978-80-245-1818-3
Ing. Petr Ort, Ph.D – Moderní metody oceňování nemovitostí na
tržních principech. Praha: Bankovní
institut vysoká škola, a.s. 1.vyd 2006. 76 s. ISBN
80-7265085-8
Ing. Petr Ort, Ph.D – Oceňování nemovitostí na tržních
principech. Praha: Bankovní institut vysoká
škola, a.s. 1.vyd. 2007. 100 s. ISBN 978-80-7265-101
Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM 2007.
256 s. ISBN 978-80-245-1211-2.
Ing. Zbyněk Zazvonil – Porovnávací hodnota nemovitostí,
Ekopress, s.r.o., 2006, ISBN 80-86929-14-0
Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty nemovitosti, Ekopress,
s.r.o., 2012, ISBN 978-80-86929-88-0
Ing. Renáta Schneiderová Heralová, Ph.D. – Oceňování
nemovitostí, České vysoké učení technické
v Praze 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN
978-80-01-04032-4
Luboš Dörfl, Jindřich Kratěna, Petr Ort, Vladimír Vácha - Soudní
znalectví, České vysoké učení
technické v Praze, 2009, Česká technika – nakladatelství ČVUT.
ISBN 978-80-01-04307-3
Ivan Brož, Luboš Dörfl, Vladimír Vácha – Soudní znalectví,
Chronologický přehled předpisů pro
oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze,
2011, Česká technika – nakladatelství
ČVUT. ISBN 978-80-01-04854-2
Časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního
inženýrství Vysokého učení technického
v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno, ročníky 1996 až 2015
-
Znalecký posudek č. 16/29/2015 Určení obvyklé ceny
Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00
Praha 8 Stránka 7 z 32 email: [email protected]
Odborný čtvrtletník „Odhadce a oceňování majetku“ vydaný Českou
komorou odhadů majetku,
Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1, ročníky 2003 až 2015
Časopis „Znalec“ vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o. s.,
ročníky 2010 až 2015
5.3. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého
posudku
Prohlášení:
Znalecký ústav prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch,
majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění
ani není majetkově propojen s objednatelem. Neexistují žádné
důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu
znaleckého posudku.
Předpoklady:
Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od
objednatele. Znalecký ústav neprováděl žádná další šetření
směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých
podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalecký ústav
při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich
pravdivost a úplnost. Při zpracování tohoto posudku nebyly
prováděny žádné sondy do stavebních konstrukcí, a proto nemůže být
hodnocen stavebně technické stav zakrytých konstrukcí. Je
předpokládáno, že zakryté a nedostupné konstrukce a prvky jsou v
dobrém stavu. Při zpracování tohoto posudku nebyl proveden statický
průzkum, a proto není hodnoceno statické zajištění objektů.
Věcná omezení:
S výslednou obvyklou cenou uvedenou v tomto ocenění je
kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě
použití výsledné obvyklé ceny pro jiné než uvedené účely neodpovídá
znalecký ústav za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím
vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu
ocenění se může lišit od výsledné obvyklé ceny zjištěné tímto
oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních
stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura
transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo
jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné.
Časové omezení:
Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu
zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních
podmínkách nelze převzít odpovědnost.
5.4. Práva a závady spojené s předmětem ocenění
Věcná břemena - oprávnění
Ve prospěch oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z
katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena,
která by zvyšovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí.
Věcná břemena - povinnosti
K tíži oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru
nemovitostí (sekce C – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by
snižovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí.
-
Znalecký posudek č. 16/29/2015 Určení obvyklé ceny
Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00
Praha 8 Stránka 8 z 32 email: [email protected]
Zástavní práva
Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 2136 ze dne 27. 7.
2015 váznou na oceňovaných nemovitých věcech zástavní práva – viz.
přiložené LV část „C Omezení vlastnických práv“.
Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna.
Předkupní práva
K oceňovaným nemovitým věcem nejsou dle výpisu z katastru
nemovitostí zřízena žádná předkupní práva.
Nájemní vztahy
Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého
posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná
nájemní práva třetích osob.
Užívací nebo jiná obdobná práva
Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého
posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná
práva.
Omezení vlastnického práva
Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 2136 ze dne 27. 7. 2015
dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňovaných nemovitých
věcí zahájeny exekuce a byly vydány exekuční příkazy k prodeji
nemovitých věcí - viz. přiložené LV část „C - Omezení vlastnických
práv“.
To však vzhledem k účelu znaleckého posudku (pro exekuční
řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto znaleckém posudku
uvažováno.
5.5. Dokumentace a skutečnosti
Pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku jsme měli k dispozici
podklady, které uvádím v bodě č. 1.4. tohoto znaleckého posudku.
Informace o vybavení a vnitřním stavebně technickém stavu
nemovitých věcí byly získány prostřednictvím telefonických hovorů s
paní Martinou Přerovskou, která vlastní podíl ve výši id. ½ na
oceňovaných nemovitých věcech. K nemovitým věcem nebyla získána
kompletní výkresová dokumentace, při místním šetření nebylo
umožněno provést zaměření nemovitých věcí, a proto muselo být
přistoupeno k převzetí venkovních rozměrů z katastrální mapy, výšky
jsou odhadnuty.
6. METODY OCENĚNÍ
6.1. Nákladový způsob ocenění
Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitých
věcí (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem
přiměřeného opotřebení). Domníváme se však, že tato metoda nemá v
případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost.
Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitých
věcí, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci
pojišťovacích řízení.
-
Znalecký posudek č. 16/29/2015 Určení obvyklé ceny
Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00
Praha 8 Stránka 9 z 32 email: [email protected]
6.2. Výnosový způsob ocenění
Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu
nemovitých věcí. Principem této metody je předpoklad, že chování
budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora,
jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto
prostory pronajímat. To se však u podobných objektů sloužících pro
rezidenční bydlení nepředpokládá. Odborná znalecká veřejnost spolu
s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění u objektů
sloužících pro rezidenční bydlení neprovádět, výnosovou metodu
ocenění proto neaplikujeme.
6.3. Srovnávací způsob ocenění
Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda
srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z
většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze
použít jako základ pro hodnocení určitých nemovitých věcí a to
určení její obvyklé ceny. Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou
obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv)
nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních
kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti
zhotovitele znaleckého posudku či o realitní inzerci. Obvyklá cena
nemovitých věcí se podle této metody získá vynásobením stanovené
střední hodnoty srovnávaných nemovitých věcí po úpravě
hodnototvornými faktory a měrné jednotky, na základě které jsou
oceňované nemovité věci srovnávány. U rezidenčních nemovitých věcí
je při dostatku informací za měrnou jednotku obvykle zvolena tzv.
„započitatelná plocha“. Tato měrná jednotka se běžně užívá v praxi
u většiny bank působících na českém trhu hypotečních úvěrů, její
výpočet se provádí podle zásad schválených Pracovní skupinou
oceňování majetku při České bankovní asociaci.
6.4. Metody aplikované v ocenění
V tomto znaleckém posudku se určuje obvyklá cena předmětu
ocenění. Z výše popsané definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším
způsobem, jak určit výši obvyklé ceny nemovitých věcí, je použití
tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která
spočívá v porovnání ceny oceňovaných nemovitých věcí s cenou
porovnatelných nemovitých věcí, které byly v nedávné době prodány.
Při volbě způsobu určení obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali
teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod
ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění jsou pozemky se
stavbou rodinného domu a příslušenstvím, u kterých je většinou
možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitých věcí
na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již
uskutečněných prodejů), domníváme se, že je vhodné pro ocenění
použít metodu srovnávací. V tomto znaleckém posudku je pro srovnání
taktéž vypočtena administrativní cena porovnávacím způsobem pomocí
aktuální oceňovací vyhlášky.
Ocenění je provedeno dvěma způsoby:
pomocí aktuální prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování, která
ocenění provádí na základě ucelené
databáze srovnatelných či alespoň obdobných nemovitých věcí vůči
oceňované nemovité věci.
Databáze je zpracována dle skutečných prodejů - vyhlášku
každoročně aktualizuje a vydává
Ministerstvo financí ČR.
srovnáním s realitním trhem metodou přímého porovnání a upravení
pomocí hodnototvorných faktorů
Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.
-
Znalecký posudek č. 16/29/2015 Určení obvyklé ceny
Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00
Praha 8 Stránka 10 z 32 email: [email protected]
7. CELKOVÝ POPIS NEMOVITÝCH VĚCÍ
7.1. Poloha a vnější vlivy
Popis polohy: Oceňované nemovité věci se nachází cca 6 km od
západního okraje okresního města Uherského Hradiště, konkrétně u
západního okraje obce Zlechov, v souvisle zastavěné části obce. Při
příjezdu do obce Zlechov směrem od obce Buchlovice se jedná o 7
rodinný dům po pravé (jižní) straně. Místní kostel s návsí je
vzdálen cca 200 m severovýchodním směrem. Obec Zlechov se
rozprostírá podél Zlechovského potoka se sousední obcí Tupesy tvoří
konurbaci. Díky blízkosti okresního města, s dostatkem pracovních
příležitostí se jedná o vhodnou lokalitu k bydlení. Okolní
zástavba: Jedná se o tradiční venkovskou lokalitu bydlení, v
nejbližším okolí převažuje původní zástavba rodinných domů.
Občanská vybavenost: V docházkové vzdálenosti je ze základní
občanské vybavenosti k dispozici – obchod s potravinami, pošta,
obecní úřad, MŠ, ZŠ, kavárna, kostel, knihovna. Veškerá potřebná
občanská vybavenost je k dispozici v rámci okresního města
Uherského Hradiště. Dopravní dostupnost: Obec je průměrně dostupná
osobní i veřejnou dopravou, leží na křižovatce silnici III. třídy,
kterou z jižní strany lemuje silnice I. třídy. Z veřejné dopravy je
v místě k dispozici autobusová zastávka zajišťující průměrné
dopravní spojení s okolím (Zlechov – Uherské Hradiště cca 13 minut
jízdy, poslední „noční spoj“ ve 21:00). Nevýhodou je pouze absence
nočních spojů. Přístup a příjezd k nemovitým věcem: Pozemky jsou
přístupné po zpevněné (zámková dlažba) veřejné komunikaci, z
pozemku parc. č. 2705/3 (druh pozemku: ostatní plocha, způsob
využití: ostatní komunikace, vlastník: obec Zlechov). Přístup a
příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Parkovací možnosti:
Parkování je možné v omezené míře pouze na okolním veřejném
prostranství. Inženýrské sítě: Z inženýrských sítí je v místě k
dispozici napojení na elektřinu, vodovod, kanalizaci i plyn.
Rodinný dům je na všechny uvedené sítě napojen. Informace z malého
lexikonu obcí ČR
Kód okresu
Pořadové číslo
Název obce
Kód obce
Správní obvod 1
2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13
CZ0722 77 Zlechov 592862 7207 1 1 652 1 693 1 124 26 21 25 1 * 1
1 Vysvětlivka: 2 – počet částí obce; 3 – počet katastrálních území;
4 – katastrální výměra v hektarech; 5 – obyvatel celkem; 6 –
obyvatelé ve věku 15 - 64 let; 7 – dokončené byty v letech 1999 až
2003; 8 – dokončené byty v letech 2004 až 2008; 9 – dokončené byty
v letech 2009 až 2013, 10 – pošta; 11 – škola; 12 – zdravotní
zařízení; 13 – statutární město = 4, město = 3, městys = 2, ostatní
obce = 1; Okénka 10 – 12: (ano = 1, ne = 0, * s jedním stupněm)
-
Znalecký posudek č. 16/29/2015 Určení obvyklé ceny
Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00
Praha 8 Stránka 11 z 32 email: [email protected]
7.2. Rodinný dům č. p. 144, který je součástí p. č. st. 52/2, a
příslušenství
Jedná se o jednopodlažní rodinný dům s menší nástavbou 1
místnosti, která je umístěna ve východní části objektu. Na jižní
část objektu navazuje přístavba vstupu (možnost vstupu 2 vstupními
dveřmi ze západní a východní strany). Stavba severní stranou
navazuje na opěrnou zeď a příjezdovou komunikaci do obce. Na
pozemku u domu se nachází přístřešek, který slouží jako venkovní
posezení (příslušenství). Oplocení stavby je tvořeno okolní
výstavbou, pouze část pozemku mezi venkovním posezením a domem je
oplocena zdí z plných pálených cihel s kovovou brankou.
Dispoziční řešení
Dle sdělení spoluvlastníka paní Přerovské je rodinný dům
dispozičně řešen jako 3+1. Objekt nelze v současném stavu
jednoduchou stavební úpravou rozdělit na dvě samostatné části.
Způsob využití / skutečné užívání objektu / nejlepší možné
využití / legálnost staveb
Dle výpisu z katastru nemovitosti je způsob využití objektu
„bydlení“, což je pravděpodobně v souladu se skutečným využitím a
také nejlepším možným využitím.
Konstrukční řešení a technické vybavení
POPIS EXTERIÉRU: Doba výstavby: dle sdělení SÚ Buchlovice je
stavba z počátku 20. století, stáří proto odhaduji na cca 100 let
Počet podlaží: 1 nadzemní podlaží + částečně stavebně upravené
podkroví Základy: betonové s izolací proti zemní vlhkosti Nosné
konstrukce: zděné z pálených plných cihel Stropy: pravděpodobně
dřevěné trámové s rovným podhledem Střecha: (kombinace) tvar
sedlový, pultový, krov dřevěný Krytina střechy: původní pálená
krytina či vlnitý plech Klempířské konstrukce: podokapní žlaby,
dešťové svody, oplechování střešních prostupů, z pozinkovaného
plechu s nátěrem Vnější povrchy: omítka břízolitová, západní
štít RD s dřevěným obkladem, sokl pouze v části objektu
kabřincový, jinak není proveden Vstupní dveře do objektu:
dřevěné do dřevěných zárubní Vrata: nejsou Okna: plastová s
izolačním zasklením, luxfery Bleskosvod: není proveden POPIS
INTERIÉRU (výchozí předpoklad uvažovaný ve znaleckém posudku)
Vnitřní povrchy: dvouvrstvé vápenocementové omítky Obklady:
keramické v koupelně, v kuchyni za kuchyňskou linkou Schody:
konstrukce: dřevěná Dveře: dřevěné hladké plné a prosklené do
obložkových zárubní Povrch podlah: linoleum, keramická dlažba
Vytápění: ústřední plynovým kotlem, deskové radiátory Ohřev teplé
vody: plynovým kotlem Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené i
teplé vody Hygienické vybavení: standardní (sprchový kout,
umyvadlo, WC) Vnitřní kanalizace: odkanalizování z kuchyně,
koupelny, WC/ do veřejného řádu Vnitřní plynovod: je proveden
přívod k plynovému kotli
-
Znalecký posudek č. 16/29/2015 Určení obvyklé ceny
Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00
Praha 8 Stránka 12 z 32 email: [email protected]
Elektroinstalace: kompletní rozvod světelného proudu (230V)
Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: standardní kuchyňská linka s
dřezem, elektrickou troubou, digestoří Údržba: prováděna běžná
údržba Pozn.: Vnitřní prohlídka nemohla být provedena, vnitřní
konstrukční prvky jsou proto uvažovány vzhledem ke stavu a
stáří
stavby jako standardní - typické pro daný typ objektu; jejich
provedení tedy může být ve skutečnosti odlišné.
Informativní odhad obestavěného prostoru rodinného domu č. p.
144 - odměřeno z KM
Podlaží Výpočet Konstrukční výška Zastavěná
plocha Obestavěný
prostor
1.NP 4,91*8,3+5,9*2+4,5*5,5+2,5*2 3 m 82,30 m2 247 m3
podkroví / půda
4,5*5,5 2,8 m 24,75 m2 69 m3
4,91*8,3+5,9*2 - nadezdívka 0,8 m 52,55 m2 42 m3
(4,91*8,3+5,9*2)*2*0,5 - sedlová střecha 53 m3
Obestavěný prostor - zaokrouhleno na celé číslo 411 m3
Zastavěná plocha 1.NP - zaokrouhleno na celé číslo 82 m2
Zastavěná plocha všech podlaží - zaokrouhleno na celé číslo 107
m2
Zastavěná plocha nadzemních podlaží - zaokrouhleno na celé číslo
107 m2
Výpočet poměru započitatelné / zastavěné plochy:
19,41 zastavěná plocha - obvodové zdivo 2,72 zastavěná plocha -
vnitřní příčky
22,13 zastavěná plocha celková všemi zdmi 59,87 započitatelná
plocha: zastavěná plocha RD - zastavěná plocha zdmi
0,73 poměr vypočtená započitatelná plocha / zastavěná plocha
Informativní odhad vnitřní výměry místností rodinného domu č. p.
144
Podlaží Místnost Podlahová plocha Zohledněno Započitatelná
plocha
1.NP vnitřní výměra - odhad 0,73 x zastavěná plocha 1.NP 60,08
100% 60,08 m2
Započitatelná plocha 1.NP 60,08 m2
podkroví místnost - odhad ze zastavěné plochy bez schodiště
3,9x4,9-0,8x2 17,51 100% 17,51 m2
Započitatelná plocha podkroví 17,51 m2
Celková započitatelná plocha - zaokrouhleno na celé číslo
(zap.pl.) 78 m2
Stáří a stavebně technický stav (výchozí předpoklad uvažovaný ve
znaleckém posudku)
Objekt byl postaven dle odborného odhadu před cca 100 lety.
Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ), kromě střešní krytiny a krovu, a
prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) jsou v ucházejícím stavu pro
svoji funkčnost. Dle telefonického sdělení paní Martiny Přerovské
(spoluvlastník) byla v nedávné minulosti (cca r. 2012-2013)
provedena kompletní rekonstrukce interiéru stavby: koupelna,
kuchyňská linka, podlahy, dveře, okna, vnitřní malby. Při místním
šetření při pohledu přes okno bylo zjištěno, že obývací pokoj i
kuchyňská linka jsou v dobrém stavu po nedávné rekonstrukci. V
blízké budoucnosti předpokládám provedení rekonstrukce střešní
krytiny, která je ve zhoršeném stavu. Optickým nedostatkem stavby
je chybějící sokl, chybějící začištění okolo některých oken,
opadávající omítka západní strany objektu.
-
Znalecký posudek č. 16/29/2015 Určení obvyklé ceny
Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00
Praha 8 Stránka 13 z 32 email: [email protected]
Celkově lze stavebně technický stav hodnotit jako střední,
vyžadující v blízké budoucnosti provedení výměny střešní krytiny a
opravu fasády. Stavebně – technický stav odpovídá stáří,
technologickým postupům výstavby a použitým stavebním materiálům a
běžné údržbě.
Příslušenství a přípojky inženýrských sítí
- Venkovní úpravy a) Přípojky inženýrských sítí – elektřina,
kanalizace, vodovod, plyn (jsou součástí pozemku) b) Oplocení –
zděné z plných pálených cihel c) Vstupní branka – kovová s nátěrem
a výplní z pletiva a plechu d) Zpevněné plochy – betonové e)
Venkovní schodiště – betonové (3. stupně)
- Přístřešek – v severovýchodní části pozemku parc. č. st. 52/2
je umístěna stavba ze smíšeného zdiva
(pálená cihla + tvárnice), která tvoří venkovní posezení. V
severní části je provedeno luxferové okno, nášlapnou vrstvu tvoří
betonová mazanina, střecha je pultová, nově jsou provedeny
klempířské konstrukce, fasáda není zcela omítnutá, v severní stěně
se vyskytuje prasklina pravděpodobně z důvodu chybně provedeného
vyzdění. Stáří objektu odhaduji na cca 60 let, stav hodnotím jako
nevalný.
Informativní odhad obestavěného prostoru přístřešku - odměřeno z
KM
Podlaží Výpočet Konstrukční výška Zastavěná
plocha Obestavěný
prostor 1.NP 3*4,4 2,8 m 13,2 m2 37 m3
Obestavěný prostor - zaokrouhleno na celé číslo 37 m3
7.3. Pozemek
Předmětem ocenění je pozemek parc. č. st. 52/2, který je rovněž
zapsán na LV č. 2136 ze dne 27.7.2015 pro k. ú. / obec Zlechov,
okres Uherské Hradiště. Výměra pozemku byla převzata z podkladů z
evidence katastru nemovitostí a nebyla podrobně ověřována.
Předpokládáme nezávadnost (ekologická – kontaminace, radon, hladina
spodní vody, základové poměry). Sousední parcely (info z
www.cuzk.cz): parc. č. st. 52/5: 572/5, 2675/2, 2705/3 Pozemek
parc. č. st. 52/2
Pozemek je svažitý, výškový rozdíl je vyrovnán opěrnou zdí,
která navazuje na severní stěnu rodinného domu. Pozemek má
podlouhlý cca obdélníkovitý tvar, který je téměř z celé části
zastavěn rodinným domem č. p. 144
-
Znalecký posudek č. 16/29/2015 Určení obvyklé ceny
Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00
Praha 8 Stránka 14 z 32 email: [email protected]
a z částipřístřeškem, který je umístěn v severovýchodní části
pozemku. Pozemek je napojen na veškeré inženýrské sítě. U tohoto
pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí
v souladu se skutečným stavem.
7.4. Využití ploch – územní plán
Podle územního plánu obce Zlechov se oceňované pozemky nachází v
území vymezeném jako „BI“ – Plochy pro bydlení individuální.
-
Znalecký posudek č. 16/29/2015 Určení obvyklé ceny
Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00
Praha 8 Stránka 15 z 32 email: [email protected]
7.5. Povodňový plán ČR
7.6. Dle povodňového plánu České republiky www.dppcr.cz se
nejedná o záplavové území. Shrnutí
Adresa: okres Uherské Hradiště, obec Zlechov č. p. 144
Nemovité věci: zděný rodinný dům č. p. 144 s pozemkem parc. č.
st. 52/2 a příslušenstvím - podíl id. 1/2
Stavební stav: střední, interiér po rekonstrukci
Vybavení: standardní
Dispozice vč.zhodnocení: dle spolumajitelky 3+1 Příslušenství:
venkovní úpravy, přístřešek
Podlažnost: 1.NP + podkroví/půda Výměra pozemků: 112 m2
Obestavěný prostor (OP): 411 m3 Zast. plocha 1.NP: 82 m2
Započitatelná plocha (zap.pl.): 78 m
2 Zastavěná plocha
nadzemních podlaží: 107 m2
Realizovatelnost: obtížná IPP: 0,955
OP / zap.pl.: 5,269
Pozn.: IPP – index podlažních ploch - podíl plochy všech
nadzemních podlaží a celkové výměry pozemku OP / zap.pl.: - podíl
obestavěného prostoru a započitatelné plochy; informuje o míře
prostorové efektivnosti výstavby
-
Znalecký posudek č. 16/29/2015 Určení obvyklé ceny
Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00
Praha 8 Stránka 16 z 32 email: [email protected]
C.Posudek
8. URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY
8.1. Určení obvyklé ceny srovnávacím způsobem
Srovnávací kritéria
V porovnávací hodnotě nemovitých věcí byly použity nabídkové
ceny porovnatelných nemovitých věcí v obdobných lokalitách.
Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto
zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty:
K1 - Koeficient lokalita v sobě odráží rozdíl poloze a umístění
nemovitých věcí v daném místě
především z hlediska: umístění v obci (zda se jedná o souvisle
zastavěné území, či okraj obce);
občanské vybavenosti; možnosti dalšího rozvoje; okolní zástavby,
obyvatelstva, životního prostředí;
parkovací možnosti v okolí; atraktivitě okolí; změny v okolí s
vlivem na obvyklou cenu.
K2 – Koeficient obslužnost veřejnou dopravou v sobě odráží
rozdíl četnost dopravního spojení, zda
je v obci autobusová zastávka, železniční zastávka, MHD, atd., a
jaké je spojení do lokalit s občanskou
vybaveností a pracovními příležitostmi.
K3 – Koeficient dostupnost osobní dopravou v sobě odráží
dopravní dostupnost centra obce,
případně okresních a krajských měst s občanskou vybaveností,
napojení na dálniční síť apod.
K4 - Koeficient pozemek zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry),
orientaci, tvaru, stavu a využitelnosti
porovnávaných a oceňovaných pozemků a možnost dalšího rozšíření
a výstavby na pozemcích.
K5 - Koeficient stavebně technický stav v sobě odráží stavebně
technický stav, stáří, provedené
rekonstrukce, materiálové provedení nosných konstrukcí; morální
opotřebení.
K6 - Koeficient vybavení v sobě odráží standard vybavení mj.
vytápění, sociální zařízení, aj.
K7 – Koeficient příslušenství v sobě odráží existenci
příslušenství staveb, venkovních úprav, aj.
K8 - Koeficient velikost nemovitých věcí v sobě odráží velikost
nemovitých věcí zejména z hlediska
jejich započitatelné plochy, podlažnost.
K9 - Koeficient napojení na sítě (přípojky) v sobě odráží
napojení na veřejné a vlastní sítě.
K10 - Koeficient funkční využitelnost v sobě odráží možnosti
využití nemovitých věcí s ohledem na
dispozici, prostorové uspořádání stavby, umístění stavby na
pozemku, možnosti stavebních úprav
objektu, aj.
K11 - Koeficient zdroj informací vyjadřuje vztah mezi nabídkou a
poptávkou po nemovitých věcech
daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U
nabídkových cen se bude cena
redukovat koeficientem 0,8 až 0,9, kterým by měla být vyjádřena
skutečnost, že realizované ceny bývají
zpravidla nižší než ceny nabídkové. Koeficient zdroj informací
dále v sobě odráží datum
uskutečněného prodeje, příp. pouze dosud nerealizovaný
prodej.
K12 – Koeficient právní vztahy v sobě odráží vliv právních
vztahů na prodejnost nemovitých věcí.
K13 – Koeficient věcná břemena a ochranná pásma v sobě odráží
existenci věcných břemen,
ochranných pásem a závad váznoucích na nemovitých věcech a také
ochranná pásma.
-
Znalecký posudek č. 16/29/2015 Určení obvyklé ceny
Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00
Praha 8 Stránka 17 z 32 email: [email protected]
K14 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše
neuvedené, mj. celkový dojem. Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota
koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňovaných nemovitých věcí se
zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený
reprezentant v daném hledisku lepší než oceňované nemovité věci
(např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, větší výměru, lepší
stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1. V případě, že
je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňované
nemovité věci, odpovídá koeficient > 1.
Oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech
Prodejnost spoluvlastnického podílu je dle zkušeností výrazně
nižší, než pouhé procentuální vyčíslení podílu z celkové ceny
nemovitých věcí. Reálnou prodejnost takovéhoto podílu odhaduji na
80 % obvyklé ceny, vzhledem k tomu, že spoluvlastnický podíl o
velikosti id. 1/2 je pro kupujícího výrazně méně atraktivní z
důvodu možných komplikací při užívání s dalšími spoluvlastníky.
Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 2136 ze dne 27. 7. 2015
mají nemovité věci celkem 2 spoluvlastníky. Nemovité věci nelze
jednoduchou stavební úpravou rozdělit v poměru dle
spoluvlastnického podílu tak, aby nebylo negativně ovlivněno
nejlepší možné využití. Snižování ceny při oceňování
spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech z důvodu
spoluvlastnictví nemá výslovný základ v právních předpisech.
Městský soud v Praze v usnesení ze dne 18. 2. 2009 č. j. 16 Co
53/2009-75 rozhodl o změně usnesení o ceně č. j. 067 EX 2340/08-100
tak, že snížil cenu spoluvlastnického podílu z důvodu, že se jedná
o menšinový podíl: "Cena tohoto menšinového podílu nemůže být
stanovena pouhým vynásobením ceny nemovitosti a menšinového podílu.
Odvolacímu soudu je z jeho činnosti známo, že v takovém případě
znalci cenu spoluvlastnického podílu obvykle snižují o 10 % až 20
%."
Analýza trhu - pozemky s rodinnými domy a příslušenstvím
1.) www.sreality.cz
Nabídka nemovitých věcí (RD) v obci Zlechov bylo nalezeno celkem
9 nemovitých věcí s nabídkovou cenou od 1.249.000 Kč do 3.700.000
Kč. V obci a blízkém okolí do 1 km od obce je v nabídce na tomto
serveru celkem 27 nemovitých věcí s nabídkovou cenou od 590.000 Kč
do 7.500.000 Kč. 2.) www.reality.cz
Nabídka nemovitých věcí v obci Zlechov – byla nalezena pouze 1
nemovitá věc s nabídkovou cenou 2.789.000Kč. 3.)
www.ceskereality.cz
Nabídka nemovitých věcí v obci Zlechov - byly nalezeny celkem 3
nemovité věci s nabídkovou cenou od 2.490.000 Kč do 2.890.000 Kč.
4.) http://www.eurodrazby.cz
Dle databáze historických dražeb na tomto portálu bylo provedeno
v okrese Uherské Hradiště několik nedobrovolných dražeb rodinných
domů (viz. tabulka níže).
-
Znalecký posudek č. 16/29/2015 Určení obvyklé ceny
Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00
Praha 8 Stránka 18 z 32 email: [email protected]
Příklady uskutečněných dražeb v okrese Uherské Hradiště
Realizovaná dražba č. 1
Realizovaná dražba č. 2
Realizovaná dražba č. 3
Realizovaná dražba č. 4
Nemovité věci: řádový RD řádový RD samostatný RD řádový RD
Adresa: Korytná 279, Uherské Hradiště Vlčnov 104, Uherské
Hradiště
Kunovice 801, Uherské Hradiště
Pašovice 42, Uherské Hradiště
GPS: 48.9391092N, 17.6682022E
49.0086719N, 17.5781061E
49.0515072N, 17.4670017E
49.0771225N, 17.6422119E
Vzdálenost cca od oc. nem.: 32 km 20 km 10 km 26 km
Fotografie:
Doplňující popis:
RD zděný, dveře venkovní prosklené, okna jsou dřevěná dvojitá
kastlová. Vytápění je ÚT, elektroinstalace je 220/380 V.
RD s dispozici 3+1 (veranda, chodba, koupelna, prádelna, WC,
kuchyň, pokoj, vodárna - 1.NP; 2 pokoje - 2.NP). V r. 2006
rekonstrukce (koupelna, odpady, rozvody vody, obklady, zařizovací
předměty, elektro, dlažby v chodbě a kuchyni.
RD není vybavený (interiér), Dispozice: 1.PP: sklad, sušárna,
chodba, prádelna, garáž. V 1.NP: pokoj, ložnice, pokoj, kuchyně,
chodba, hala, koupelna s WC, spíž, schodiště, terasa.
V 1.PP: sklad, kotelna. V 1.NP: zádveří, 3x pokoj, 2x WC,
schodiště, veranda, kuchyně s jídelnou, spíž 2x, koupelna, průjezd.
Ve 2.NP: chodba, WC, koupelna, kuchyně, jídelna, 4x pokoj, spíž,
komora.
Konstrukční provedení: zděné smíšené zdivo zděné zděné
Dispozice: nebylo zjištěno 3+1 3+1 7+2
Podlažnost: 1.PP - 1.NP 1.PP - 2.NP 1.PP - 1.NP 1.PP - 2.NP
Pozemky parc. č.: p. č. st. 428 - 508 m2
p. č. 1641/3 - 965 m2
p. č. 1549 - 443 m2 p. č. 1551/1 - 441 m2
p. č. 1552 - 84 m2
p. č. 2966 - 221 m2 p. č. 2967 - 103 m2 p. č. 2968 - 398 m2
pč. st. 149/1 - 1114 m2 p. č. st. 151/1 - 78 m2
p. č. 37/1 - 390 m2
Výměra pozemků [m2]: 1 473 968 722 1 582
Zastavěná plocha 1.NP [m2]: 116 69 113 205
Započitatelná plocha [m2]: 138 112 211 293
Vydražená cena [Kč]: 340 000 350 000 1 310 000 995 000
Vydražená cena [Kč/m2 zap.pl.]: 2 464 3 125 6 209 3 396
Oceňování nemovitých věcí při exekuční dražbě
V posledních letech neustále stoupá počet nucených dražeb,
přiměřeně k tomuto růstu však nestoupají výnosy. Průměrná dosažená
cena vydražením se snižuje, což je částečně způsobeno malou
atraktivitou dražených nemovitých věcí, ale také přesyceností trhu.
Převážně se jedná o nemovité věci v lokalitách s nízkou
koupěschopností obyvatel a v kombinaci s vysokou nezaměstnaností se
často daří nemovité věci vydražit až na několikátý pokus za velmi
nízkou cenu. Ve vypočtené srovnávací hodnotě nemovitých věcí je
také zohledněn fakt, že je znalecký posudek vypracován pro účely
exekučního řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňované nemovité
věci by měly být rychle obchodovatelné za určenou cenu. Při
exekuční dražbě nemovitých věcí daň z převodu odvádí kupující,
samotný způsob prodeje nemovité věci v dražbě a také omezené
možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících.
Nejvyšší soud České republiky uvádí v rozsudku č. 20 Cdo 1083/2005
„Pro úplnost je vhodné uzavřít, že smyslem relativně samostatné
fáze řízení o určení ceny nemovitosti není určení zjištění takové
ceny postihované nemovitosti, za kterou bude prodána, ale stanovení
podkladu pro nejnižší podání. Až samotný výsledek dražby může
odpovědět na otázku, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být
obecně prodána. Pokud je tedy tržní cena nemovitosti vyšší než cena
uvedená v dražební vyhlášce, pak se tato skutečnost projeví při
samotné dražbě.“
-
Znalecký posudek č. 16/29/2015 Určení obvyklé ceny
Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00
Praha 8 Stránka 19 z 32 email: [email protected]
Kupní smlouva - vyhodnocení
Dle Kupní smlouvy ze dne 22. 2. 2012. Právní účinky vkladu práva
ke dni 7. 3. 2012; V-945/2012-711 byla kupní cena za nemovité věci
ve výši 577.500,- Kč, tj. 7.404 Kč/m2 započitatelné plochy. Kupní
cena je posouzena jako přiměřená, přibližně odpovídá obvyklé ceně
nemovitých věcí jako celek. Dle Kupní smlouvy ze dne 2. 7. 2012.
Právní účinky vkladu práva ke dni 2. 7. 2012; V-2733/2012-711 byla
kupní cena za podíl ve výši id. ½ na nemovité věci ve výši
300.000,- Kč, tj. 7.692 Kč/m2 započitatelné plochy. Kupní cena je
posouzena jako vyšší než je cena obvyklá. Jednalo se o převod
spoluvlastnického podílu mezi spřízněnými osobami (současní
spoluvlastníci).
-
Zna
leck
ý po
sude
k č.
16/
29/2
015
Urč
ení o
bvyk
lé c
eny
Zn
alec
ký ú
stav
ES
TIM
MO
s.r
.o.
kanc
elář
: Tro
jská
163
/28,
182
00
Pra
ha 8
S
trán
ka 2
0 z
32
emai
l: da
gmar
.mus
ilova
@es
timm
o.cz
S
rov
ná
va
cí
me
tod
a
O
ceň
ova
né
nem
ovi
té
věci
R
epre
zen
tan
t č. 1
R
epre
zen
tan
t č. 2
R
epre
zen
tan
t č. 3
R
epre
zen
tan
t č. 4
R
epre
zen
tan
t č. 5
Nem
ovi
té věci
: sa
mos
tatn
ý R
D
sam
osta
tný
RD
vn
itřní
řad
ový
RD
řá
dový
RD
vn
itřní
řád
ový
RD
sa
mos
tatn
ý R
D
Adr
esa:
Z
lech
ov 1
44, Z
lech
ov
Javo
rove
c 32
3, M
istř
ice
V u
ličce
440
, Ost
rožs
ká
Nov
á V
es
Oře
chov
216
, Oře
chov
Li
dick
á 44
1, K
unov
ice
Zle
chov
454
, Zle
chov
GP
S:
49.0
7148
53N
, 17
.378
0328
E
49.0
7447
58N
, 17
.528
3028
E
49.0
0865
39N
, 17
.442
6728
E
49.0
2959
67N
, 17
.307
4356
E
49.0
4001
28N
, 17
.479
2964
E
49.0
7751
06N
, 17
.377
5639
E
Vzd
álen
ost c
ca o
d oc
. nem
.: x
16,4
km
15
km
9
km
11 k
m
800
m
Fot
ogra
fie:
Dop
lňuj
ící p
opis
: x
RD
2+
1 po
čás
tečn
é re
kons
truk
ci -
pla
stov
á ok
na, k
uchy
ně,
zate
plen
í štít
u; s
oučá
stí
prod
eje
i mat
eriá
l na
dost
avbu
. U R
D g
aráž
.
RD
3+
1 v
okra
jové
čás
ti ob
ce. M
ožno
st půdn
í ve
stav
by. P
odla
hy js
ou
beto
nové
, vyt
ápění
pl
ynov
é -
rozv
od měď
, ohře
v vo
dy -
el.
bojle
r,
koup
elna
a s
amos
tatn
é W
C, d
vore
k a
zahr
ada
za d
omem
.
RD
po čá
steč
né
reko
nstr
ukci
- z
atep
lení
, ok
na, d
veře
, stř
echa
po
opra
vě. I
nter
iér
půvo
dní,
pouz
e no
vá k
oupe
lna.
R
D p
odsk
lepe
n, n
a dv
oře
hosp
odář
ské
budo
vy.
RD
3+
1 (p
okoj
e ne
průch
ozí)
, vyt
ápění
pl
ynov
ým k
otle
m a
kr
bový
mi k
amny
. Za
dom
em h
ospo
dářs
ká
budo
va, g
aráž
. Nov
á ok
na a
vst
upní
dveře
.
RD
pod
skle
pený
s 2
.NP
, dů
m je
dvo
ugen
erač
ní.
Dis
pozi
ce 1
NP
: 3+
1; v
2.
NP
4+
1.
Kon
stru
kční
pro
vede
ní:
zděné
sm
íšen
é zd
ivo
zděné
zděné
zděné
zděné
Dis
pozi
ce:
dle
povi
nné
3+1
2+1
3+1
neby
la z
jiště
na
3+1
2xB
J (3
+1,
4+
1)
Pod
lažn
ost:
1.N
P +
pod
krov
í/půda
1.
NP
+ půda
1.
NP
+ půda
1.
NP
+ půda
1.
NP
+ půda
1.
PP
- 2
.NP
+ půda
Poz
emky
par
c.č.
s v
ýměra
mi:
st. 5
2/2
- 11
2 m
2 pa
rc. č
. st.
19 -
107
m2
parc
. č. 4
18/5
- 7
0 m
2
parc
. č. 5
124
- 17
5 m
2 pa
rc. č
. 512
2 -
94 m
2 pa
rc. č
. 518
- 9
1 m
2
parc
. č. s
t. 26
5 -
441
m2
parc
. č. 2
633/
4 -
795
m2
parc
. č. 6
23 -
219
m2
parc
. č. s
t. 50
5 -
208
m2
parc
. č. 6
20/1
- 5
02 m
2 pa
rc. č
. 620
/3 -
16
m2
parc
. č. 6
21/2
- 4
09 m
2 pa
rc. č
. 621
/3 -
21
m2
Výměra
poz
emků
[m2 ]
: 11
2 17
7 36
0 1
236
219
1 15
6
Zas
tavě
ná p
loch
a 1.
NP
[m2 ]
: 82
88
10
9 11
5 11
0 11
0
Zap
očit
atel
ná
plo
cha
[m2 ]
: 78
66
82
96
74
20
6
Nab
ídko
vá /
pro
dej
ní c
ena
[Kč]:
760
000
699
000
750
000
880
000
1 30
0 00
0
Jedn
otko
vá c
ena
[Kč/m
2 za
p.p
l.]:
11
515
8
550
7 79
2 11
892
6
303
Var
iačn
í koe
ficie
nt [%
]: 23
,49%
-
Zna
leck
ý po
sude
k č.
16/
29/2
015
Urč
ení o
bvyk
lé c
eny
Z
nal
ecký
úst
av E
ST
IMM
O s
.r.o
. ka
ncel
ář: T
rojs
ká 1
63/2
8, 1
82 0
0 P
raha
8
Str
ánka
21
z 32
em
ail:
dagm
ar.m
usilo
va@
estim
mo.
cz
Sro
vnán
í po
mo
cí in
dex
ové
met
od
y
K1
- L
oka
lita:
Z
lech
ov 1
44, U
hers
ké
Hra
diště
horš
í; m
éně o
bčan
ské
vyba
veno
sti,
dál o
d měs
ta
lepš
í; ok
raj větš
í obc
e ho
rší;
méně o
bčan
ské
vyba
veno
sti,
dál o
d měs
ta
lepš
í; obča
nská
vy
bave
nost
, blíz
kost
měs
ta
obdo
bná
K
oefic
ient
úpr
avy
1,05
0,
98
1,08
0,
90
1,00
tj.
čís
elná
úpr
ava
v ho
dnotě
44 9
09 Kč
-13
339
Kč
48 6
23 Kč
-92
757
Kč
0 Kč
K2
- O
bsl
užn
ost
veř
ejn
ou
d
op
ravo
u:
průměrn
á
horš
í; m
éně
spojů a
dál
e od
aut
obus
u le
pší;
více
spo
jů
horš
í; m
éně s
pojů
le
pší;
více
spo
jů
obdo
bná
K
oefic
ient
úpr
avy
1,05
0,
98
1,05
0,
95
1,00
tj.
čís
elná
úpr
ava
v ho
dnotě
47 1
55 Kč
-13
072
Kč
32 8
21 Kč
-41
741
Kč
0 Kč
K3
- D
ost
up
no
st o
sob
ní d
op
ravo
u:
průměrn
á
horš
í; dá
l od
siln
ice
I. tř
ídy
obdo
bná
horš
í; dá
l od
siln
ice
I. tř
ídy
obdo
bná
obdo
bná
K
oefic
ient
úpr
avy
1,02
1,
00
1,02
1,
00
1,00
tj.
čís
elná
úpr
ava
v ho
dnotě
19 8
05 Kč
0 Kč
13 7
85 Kč
0 Kč
0 Kč
K4
- P
oze
mek
: př
eváž
ně z
asta
věný
RD
a
přís
třeš
kem
lepš
í; vě
tší
lepš
í; vě
tší
lepš
í; vě
tší
lepš
í; vě
tší
lepš
í; vě
tší
K
oefic
ient
úpr
avy
0,99
0,
96
0,85
0,
98
0,86
tj.
čís
elná
úpr
ava
v ho
dnotě
-10
101
Kč
-25
621
Kč
-105
453
Kč
-15
861
Kč
-68
829
Kč
K5
- S
tave
bně t
ech
nic
ký s
tav:
stře
dní -
inte
riér
po
reko
nstr
ukci
obdo
bný;
inte
riér
po
reko
nstr
ukci
ho
rší;
pouz
e po
čá
steč
né r
ekon
stru
kci
obdo
bný;
kou
peln
a a
exte
riér
po r
ekon
stru
kci
horš
í; po
uze
po
část
ečné
rek
onst
rukc
i le
pší;
nově
jší p
o re
kons
truk
ci
K
oefic
ient
úpr
avy
1,00
1,
05
1,00
1,
05
0,97
tj.
čís
elná
úpr
ava
v ho
dnotě
0 Kč
30 7
45 Kč
0 Kč
38 8
60 Kč
-12
684
Kč
K6
- V
ybav
ení:
st
anda
rdní
- in
terié
r po
re
kons
truk
ci
obdo
bné;
inte
riér
po
reko
nstr
ukci
ho
rší;
nižš
í sta
ndar
d,
větš
í opo
třeb
ení
horš
í; v
inte
riéru
pou
ze
nová
kou
peln
a ho
rší;
nižš
í sta
ndar
d,
větš
í opo
třeb
ení
horš
í; ho
rší t
echn
ické
ře
šení
a s
tand
ard
K
oefic
ient
úpr
avy
1,00
1,
05
1,10
1,
05
1,05
tj.
čís
elná
úpr
ava
v ho
dnotě
0 Kč
32 2
82 Kč
59 7
57 Kč
40 8
03 Kč
20 5
06 Kč
K7
- Pří
slu
šen
ství
: ve
nkov
ní ú
prav
y,
přís
třeš
ek
lepš
í; ga
ráž
obdo
bné
lepš
í; ho
spod
ářsk
é st
avby
ho
spod
ářsk
á bu
dova
, ga
ráž
hosp
odář
ská
budo
va,
gará
ž
Koe
ficie
nt ú
prav
y 0,
95
1,00
0,
95
0,90
0,
90
tj.
čís
elná
úpr
ava
v ho
dnotě
-49
997
Kč
0 Kč
-32
866
Kč
-85
687
Kč
-43
063
Kč
K8
- V
elik
ost
nem
ovi
tých
věcí
: 1.
NP
+ p
odkr
oví/půda
, dl
e po
vinn
é 3+
1, z
ap. p
l. =
78
m2
men
ší; 1
.NP
+ půda
, 2+
1 ob
dobn
á, půda
vě
tší,
půda
ob
dobn
á, půda
vě
tší,
více
pod
laží
K
oefic
ient
úpr
avy
0,98
1,
00
1,02
1,
00
1,20
tj.
čís
elná
úpr
ava
v ho
dnotě
-18
999
Kč
0 Kč
12 4
89 Kč
0 Kč
77 5
13 Kč
K9 -
Nap
oje
ní n
a sí
tě (
pří
po
jky)
:
vešk
eré
IS -
E, K
, P, V
obdo
bné
obdo
bné
obdo
bné
obdo
bné
obdo
bné
K
oefic
ient
úpr
avy
1,00
1,
00
1,00
1,
00
1,00
tj.
čís
elná
úpr
ava
v ho
dnotě
0 Kč
0 Kč
0 Kč
0 Kč
0 Kč
-
Zna
leck
ý po
sude
k č.
16/
29/2
015
Urč
ení o
bvyk
lé c
eny
Z
nal
ecký
úst
av E
ST
IMM
O s
.r.o
. ka
ncel
ář: T
rojs
ká 1
63/2
8, 1
82 0
0 P
raha
8
Str
ánka
22
z 32
em
ail:
dagm
ar.m
usilo
va@
estim
mo.
cz
K10
- F
un
kčn
í vyu
žite
lno
st:
bydl
ení
obdo
bná
obdo
bná
obdo
bná
obdo
bná
obdo
bná
K
oefic
ient
úpr
avy
1,00
1,
00
1,00
1,
00
1,00
tj.
čís
elná
úpr
ava
v ho
dnotě
0 Kč
0 Kč
0 Kč
0 Kč
0 Kč
K11
- Z
dro
j in
form
ací:
jihom
orav
sker
ealit
y.cz
; ID
: 741
53
real
ity.id
nes.
cz; I
D:
IDN
ES
-447
89
real
ity.id
nes.
cz; I
D:
5770
94
jiho.
mor
avsk
erea
lity.
cz;
ID: 8
9836
re
max
-cze
ch.c
z; ID
: 19
3-N
0070
7
Koe
ficie
nt ú
prav
y 0,
80
0,85
0,
85
0,85
0,
90
tj.
čís
elná
úpr
ava
v ho
dnotě
-186
191
Kč
-101
690
Kč
-95
542
Kč
-115
678
Kč
-46
508
Kč
K12
- P
rávn
í vzt
ahy:
v ex
ekuc
i
bez
exek
uce
obdo
bné;
exe
kuce
be
z ex
ekuc
e ob
dobn
é; e
xeku
ce
obdo
bné;
exe
kuce
K
oefic
ient
úpr
avy
0,96
1,
00
0,96
1,
00
1,00
tj.
čís
elná
úpr
ava
v ho
dnotě
-29
791
Kč
0 Kč
-21
656
Kč
0 Kč
0 Kč
K13
- Věcn
á bře
men
a (V
B):
bez
VB
obdo
bné
obdo
bné
obdo
bné
obdo
bné
obdo
bné
K
oefic
ient
úpr
avy
1,00
1,
00
1,00
1,
00
1,00
tj.
čís
elná
úpr
ava
v ho
dnotě
0 Kč
0 Kč
0 Kč
0 Kč
0 Kč
K14
- O
stat
ní:
lepš
í; ce
lkov
ý do
jem
ob
dobn
é ho
rší;
vnitř
ní Ř
RD
, př
ístu
p ze
2 s
tran
lepš
í; ce
lkov
ý do
jem
, vn
itřní
ŘR
D, pří
stup
ze
2 st
ran
obdo
bné
K
oefic
ient
úpr
avy
0,90
1,
00
1,03
0,
95
1,00
tj.
čís
elná
úpr
ava
v ho
dnotě
-71
497
Kč
0 Kč
15 5
92 Kč
-32
775
Kč
0 Kč
Váh
y:
0,
225
0,22
5 0,
225
0,22
5 0,
10
Váž
ený
prů
měr
[Kč/m
2 za
p.p
l.]:
7 39
6 Kč
8 25
0 Kč
7 38
8 Kč
6 86
3 Kč
7 98
4 Kč
5 36
6 Kč
Váž
ený
prů
měr
up
r. c
en [
Kč]:
57
6 86
0 Kč
643
475
Kč
576
242
Kč
535
342
Kč
622
732
Kč
418
572
Kč
Var
iačn
í koe
ficie
nt [%
]: 14
,25%
Sta
tist
ické
úd
aje
a u
rčen
í ob
vykl
é ce
ny
Směro
datn
á od
chyl
ka [Kč]
: 79
718
Kč
Min
imál
ní u
prav
ená
cena
[Kč]
: 41
8 57
2 Kč
Prů
měr
- směro
datn
á od
chyl
ka [Kč]
: 49
7 14
2 Kč
Arit
met
ický
prů
měr
[Kč]
: 55
9 27
3 Kč
Prů
měr
+ s
měro
datn
á od
chyl
ka [Kč]
: 63
8 99
0 Kč
Max
imál
ní u
prav
ená
cena
[Kč]
: 64
3 47
5 Kč
Sro
vnáv
ací h
odno
ta c
elku
(V
ážen
ý průměr)
[Kč]
: 57
6 86
0 Kč
Úpr
ava
srov
náva
cí h
odno
ty -
pod
íl id
. 1/2
na
LV č
. 213
6, k
. ú. Z
lech
ov
288
430
Kč
Úpr
ava
srov
náva
cí h
odno
ta -
pod
íl id
. 1/2
na
LV č
. 213
6, k
. ú. Z
lech
ov
S
rážk
a za
hor
ší o
bcho
dova
teln
ost m
inor
itníc
h sp
oluv
last
nick
ých
podí
lů
(odh
ad 8
0% z
vyp
očte
né s
rovn
ávac
í hod
noty
) 23
0 74
4 Kč
Ob
vykl
á ce
na
(sro
vnáv
ací h
odno
ta p
o za
okro
uhle
ní)
- p
od
íl id
. 1/2
na
LV
č. 2
136,
k. ú
. Zle
cho
v 23
0 00
0 Kč
-
Znalecký posudek č. 16/29/2015 Určení obvyklé ceny
Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00
Praha 8 Stránka 23 z 32 email: [email protected]
Mapa umístění reprezentantů - R1 – R5 reprezentant č. 1 až č.
5
Ovlivňující kritéria pro určení obvyklé ceny
Povyšující faktory: o napojení na kompletní IS o interiér stavby
po rekonstrukci
Ponižující faktory:
o nebyla umožněna prohlídka oceňovaných nemovitých věcí o
parkování možné pouze na okolním veřejném prostranství o v obci je
k dispozici pouze základní občanská vybavenost o malá výměra
pozemku – pozemek je prakticky zcela zastavěný o pozemek umístěný
ve svahu, ze severní strany od silnice ve vyšší výškové úrovni je
oddělen opěrnou
zdí o současný převis nabídky domů nad poptávkou podstatně
minimalizuje případnou prodejnost; celková
stagnace realitního trhu v tomto segmentu trhu o na LV zapsaná
několikerá omezení vlastnického práva, nejsou ve znaleckém posudku
promítnuty,
vzhledem k účelu znaleckého posudku Vyhodnocení nabídky a
poptávky: V blízkém okolí je vyšší nabídka než poptávka po
obdobných nemovitých věcech. V inzerci se vyskytuje poměrně velké
množství obdobných nemovitých věcí ve středním, dobrém i nevalném
stavu, se standardním i podstandardním vybavením s obdobnou
popřípadě větší velikostí. Konkurence nemovitých věcí je tedy
poměrně vysoká. Z výše uvedeného je zřejmé, že je poměrně obtížné
zobchodovat nemovité věci v krátkém čase a za dobrou cenu.
Srovnávací hodnota je vypočtena s velikou obezřetností se
zohledněním všech hodnototvorných faktorů. Obchodovatelnost
posuzuji jako obtížnou.
-
Znalecký posudek č. 16/29/2015 Určení obvyklé ceny
Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00
Praha 8 Stránka 24 z 32 email: [email protected]
Vyhodnocení srovnávací metody
Podle výše uvedeného porovnání a dle průzkumu trhu byly v
uplynulé inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňované nemovité
věci, pozemky s velikostně obdobným rodinným domem v průměru od
699.000 Kč do 880.000 Kč (tj. cca od 7.792 Kč/m2 do 11.892 Kč/m2
zap.pl.). Ve srovnání je také použit reprezentant č. 5 s výrazně
větší započitatelnou plochou a nabídkovou cenou 1,3 mil. Kč (6.303
Kč/m2 zap.pl.). Rozpětí redukovaných (upravených) cen: 5.366,- až
8.250,- Kč/m2 Určená cena za 1 m2 u oceňované nemovité věci:
7.396,- Kč/m2 Po zohlednění hodnototvorných faktorů byla vypočtena
srovnávací hodnota celku ve výši 576.860 Kč. Vzhledem k tomu, že se
jedná o ocenění pouze id. podílu 1/2, byla uvažována srážka za
horší obchodovatelnost spoluvlastnických podílů ve výši 80% z
vypočtené srovnávací hodnoty. S ohledem na vyhodnocení veškerých
skutečností určuji srovnávací hodnotu po srovnání s 5- ti
reprezentanty po zaokrouhlení váženého průměru upravených
nabídkových cen, při spodní hranici obvyklého rozmezí, ve výši
230.000 Kč. Povyšující faktory:
o napojení na kompletní IS o interiér stavby po rekonstrukci
Ponižující faktory:
o nebyla umožněna prohlídka oceňovaných nemovitých věcí o
parkování možné pouze na okolním veřejném prostranství o v obci je
k dispozici pouze základní občanská vybavenost o malá výměra
pozemku – pozemek je prakticky zcela zastavěný o pozemek umístěný
ve svahu, ze severní strany od silnice ve vyšší výškové úrovni je
oddělen opěrnou
zdí o současný převis nabídky domů nad poptávkou podstatně
minimalizuje případnou prodejnost; celková
stagnace realitního trhu v tomto segmentu trhu o na LV zapsaná
několikerá omezení vlastnického práva, nejsou ve znaleckém posudku
promítnuty,
vzhledem k účelu znaleckého posudku
Zdůvodnění obvyklé ceny
Daný typ nemovitých věcí se v lokalitě běžně obchoduje, jedná se
o původní zástavbu rodinných domů, které jsou užívány k bydlení.
Odhad obvyklé ceny vychází z vyhodnocení nabídkových a
realizovaných cen srovnatelných nemovitých věcí v dané lokalitě.
Požadované nabídkové ceny se řídí v závislosti mj. na poloze,
dopravní dostupnosti a občanské vybavenosti, standardu vybavení,
velikosti pozemku a započitatelné plochy, počtu podlaží, stáří
stavby, stavebně technického stavu, příslušenství a ostatních
vlivů. Díky umístění v malé obci s pouze základní občanskou
vybaveností, možnostem parkování pouze na okolním veřejném
prostranství, malému pozemku, který je prakticky zcela zastavěn,
umístění v nižší výškové úrovni, než sousední ulice (negativní
faktory), i přes blízkost okresního města, stav a vybavení
interiéru objektu po rekonstrukci je však obchodovatelnost
obdobných nemovitých věcí obtížná a spíše v delším časovém
horizontu. Ve srovnávací metodě jsou proto u zdroje informací o
reprezentantech použity koeficienty 0,8 až 0,9. Na základě
porovnání s nabízenými nemovitými věcmi, s přihlédnutím k výše
uvedenému určuji po zaokrouhlení obvyklou cenu oceňovaných
nemovitých věcí, v současném stavu ve výši 230.000,- Kč, tj. Kč/m2
zap.pl.
-
Znalecký posudek č. 16/29/2015 Určení obvyklé ceny
Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00
Praha 8 Stránka 25 z 32 email: [email protected]
8.2. Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí
Znaleckým ústavem nebyly zjištěny žádné závady, které by mohly
mít výrazný vliv na výslednou obvyklou cenu nemovitých věcí.
Vyhodnocení rizik
ANO Nemovité věci jsou zapsané na LV, byl předložen aktuální
originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným
stavem).
ANO Stavba je umístěna na vlastním pozemku.
ANO K nemovitým věcem je zajištěn po právní stránce
bezproblémový přístup.
ANO Není ztížený přístup k nemovité věci.
ANO Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení,
např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu
určitou a předkupní práva.
ANO Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení
např. – břemeno vedení IS, ochranná pásma.
NE
Nemovité věci jsou prosty jakýchkoliv dalších omezení, např. -
zástavní právo, exekuce, apod. – NENÍ PRAVDA! Popis rizika: na
nemovitých věcech váznou zástavní práva, zahájení exekuce a
exekuční příkazy k prodeji
ANO Stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její
životnost.
ANO Nemovité věci jsou užívány v souladu s právním stavem.
ANO Nenastal právní zánik stavby.
ANO Nejedná se o dočasnou stavbu.
ANO Nejedná se o přestavek tj. situace, kdy trvalá stavba
zřízená z podstatné části na vlastním pozemku stavebníka zasahuje
na cizí pozemek malou částí.
ANO Stavba je určena výhradně k bydlení
ANO Stavba je zkolaudována a bylo jí přiděleno č. p.
ANO Stavba na pozemku je dokončena.
ANO Nemovité věci se nenachází v povodňovém území dle platného
povodňového plánu.
ANO Nemovité věci nebyly v minulosti zatopeny.
ANO Nemovité věci se nenachází v území s ekologickou zátěží.
ANO Nemovité věci se nenachází v území se zhoršeným životním
prostředím (hluk / vibrace / - doprava , výroba, jiné zdroje).
ANO Nemovité věci se nenachází v území s přírodními riziky.
ANO Umístění nemovité věci není v chráněném území.
ANO Umístění nemovité věci není v památkové zóně.
ANO Umístění nemovité věci není v ochranné zóně.
ANO Stavba není v demoličním pásmu.
ANO Umístění nemovité věci není v demograficky negativně
zatížené lokalitě.
ANO Údaje na LV nejsou dotčeny změnou (plombou).
ANO Na pozemku není evidováno Právo stavby.
ANO V KN není evidována poznámka spornosti.
ANO V KN není evidováno duální vlastnictví.
ANO Není sjednána výhrada zpětné koupě, zpětného prodeje nebo
koupě na zkoušku.
ANO Není sjednána výhrada lepšího kupce.
-
Znalecký posudek č. 16/29/2015 Určení obvyklé ceny
Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00
Praha 8 Stránka 26 z 32 email: [email protected]
ANO Není sjednána výhrada přednostního pořadí pro jiné
právo.
ANO Na LV není evidován (budoucí) výměnek.
ANO Není přídatné spoluvlastnictví.
8.3. Určení administrativní ceny
Určení administrativní ceny je pouze orientační. Ze získaných
dokumentů a místního šetření z veřejně přístupných míst nebyl
zjištěn přesný rozsah stavby, přesný stav a vybavení interiéru.
Účelem znaleckého posudku je určit obvyklou cenu, ocenění podle
oceňovací vyhlášky je provedeno pouze informativně.
A. Nález 1. Základní informace
Adresa předmětu ocenění: 687 10 Kraj: Zlínský Okres: Uherské
Hradiště Obec: Zlechov Katastrální území: Zlechov Počet obyvatel: 1
693 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 300,00
Kč/m2
Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce -
1001 - 2000 obyvatel III 0,75 O2. Hospodářsko-správní význam obce -
Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice
vyjmenovaného města nebo
oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném
úseku silnice do 10 km včetně
IV 1,01
O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina,
vodovod, kanalizace a plyn
I 1,00
O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová
zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Základní
vybavenost (obchod a zdravotní
středisko a škola) III 0,95
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 *
O5 * O6 = 505,18 Kč/m
2
2. Prohlídka nemovitých věcí – viz. výše
3. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků
1.1. Pozemek s RD a příslušenstvím B. ZNALECKÝ POSUDEK
Oceňovací předpis
Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování
majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č.
257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č.
340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a
vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb.,
kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
Index trhu s nemovitými věcmi
Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi -
Poptávka nižší než nabídka I -0,03
-
Znalecký posudek č. 16/29/2015 Určení obvyklé ceny
Znalecký ústav ESTIMMO s.r.o. kancelář: Trojská 163/28, 182 00
Praha 8 Stránka 27 z 32 email: [email protected]
2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo
spoluvl. podílu pozemku k jednotce)
III -0,01
3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na
prodejnost - Negativní - exekuční příkazy I -0,04 5. Ostatní
neuvedené - Vlivy zvyšující cenu - malý objekt a pozemek -
větší
užitek ze stavby než v případě velké stavby, vyhláška jinde
nezohledňuje velikost nemovitých věcí
III 0,30
6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu
záplav IV 1,00 5
Index trhu IT = P6 * (1 + ∑ Pi) = 1,220 i = 1
Index polohy
Typ staveb na pozemku pro sta