8/6/2019 Teza de Licenta Evaluarea Proprietatilor Sechestrate
1/70
8/6/2019 Teza de Licenta Evaluarea Proprietatilor Sechestrate
2/70
Introducere
O parte important a patrimoniului din ar noastr o constituie bunurile imobile. Ca i orice alt
activ ele necesit o conducere adecvat, care ar duce la modul de folosire cel mai eficient a acestuiactiv. Conducerea eficient cu bunurile imobile fr determinarea valorii lor de pia (sau a altor
valoi) n condiiile economiei de pia este imposibil.
Evaluarea proprietii imobiliare n Republica Moldova este un gen de activitate relativ tnr
care deriv din specificul economiei de pia i relaiile impuse de ctre aceasta. Punctul de start al
activitii de evaluare l-a constituit privatizarea proprietilor imobiliare, n urma careia a aparut
necesitatea determinrii valorii de pia a bunurilor imobile aa cum acestea puteau fi liber
tranzacionate. n circuitul economic au fost incluse terenurile i construciile care n economiacentralizat erau n proprietatea statului i a caror valoare era de necontestat. Aadar evaluarea
bunurilor imobile joac un rol foarte important n infrastructura pieii prin faptul c exclude
atitudinea suspicioas a prilor privind valoarea proprietii. Piaa bunurilor imobiliare se dezvolt
remarcabil - fapt ce impune noi cerine fa de activitatea de avaluare, care n iulie 2002 a fost
declarat drept gen independent de activitate desfasurat dupa un cadru metodologic bine
determinat.
Un aspect important ce caracterizeaza actualitatea evalurii bunurilor imobiliare este sechestrul.
Sarcina ce le revine evaluatorilor este determinarea valorii bunurilor imobile, valoarea care
reprezint puterea de acoperire a creanei n cazul nerambursrii acesteia. n acest aspect este actuala
determinarea valorii de lichidare a bunurilor imobiliare.
Valoarea de lichidare a imobilului sechestrat ca i orice alt valoare se calculeaz n bani. Deci,
calcularea greit sau aproximativ a acestei valori duce la pierderi de bani i de timp. De aceeia
tema acestei lucrri este i va fi ntotdeauna autentic i important.
Vom ncerca s determinm locul i importana valorii de pia i valorii de lichidare n
evaluarea imobilului sechestrat, n cadrul activitii de evaluare. Am ales aceast tem deoarece
consider c ea este puin studiat i chiar negat de muli evaluatori.
Scopurile propuse n teza dat sunt de a rezolva cele mai importatnte impedimente ce apar n
procesul de evaluare a imobilelor sechestrate.
Care este domeniul de aplicare a acestor valori ? De obicei valoarea de lichidare se calculeaz
n cazul sechestrului: cazul cnd o proprietate este nstrinat forat n contul unor obligaii a
persoanei proprietare. Alt domeniu de aplicare este creditarea: evaluatorul informeaza banca despre
UTM 529.1 031 ME
Coala
2Mod Coala Nr. document
Semnt
.Data
8/6/2019 Teza de Licenta Evaluarea Proprietatilor Sechestrate
3/70
suma care o sa fie posibil de acoperit cu obiectul dat n cazul nerambursrii creditului. n baza valorii
de lichidare se calculeaz valoarea de gaj.
Teza data este compus din trei capitole pe care le vom descrie pe scurt n continuare.
Primul capitol al tezei date este structurat n trei subcapitole, n care sunt expuse toate bazele
teoretice, particularitile i aspectele legislative ale sechestrului i rolul evaluatorului n evaluarea
acestor bunuri.Al doilea capitol al tezei cuprinde trei subcapitole n care sunt expuse metodele de estimare a
volorii bunurilor imobile sechestrate..
Al doilea i al treilea subcapitol sunt predestinate pentru reflecterea metodelor de evaluare a
valorii de pia i valorii de lichidare, a imobilelor sechestrate. Aici am studiat experiena autohton
i strin n domeniul determinrii valorii de lichidare. Am determinat metodele cele mai desvrite
de efectuare a calculelor.
Ultimul capitol a acestei teze este evaluarea practic a valorii de lichidare i este dedicatasigurrii informaionale i structurarea volumului de informaie ce ar facilita lucrul oricrui
evaluator deoarece n activitatea sa practica el se untilnete cu necesitatea cutrii, acumulrii,
prelucrrii informaiei diversificate despre obiectele evaluate.
UTM 529.1 031 ME
Coala
3Mod Coala Nr. document
Semnt
.Data
8/6/2019 Teza de Licenta Evaluarea Proprietatilor Sechestrate
4/70
Capitolul I. Sechestrul proprietilor n Republica Moldova
1.1 Concepte privind sechestrul bunurilor imobile
In materie civila, Codul de procedura civila prevede, doua masuri asiguratorii, i anume:sechestrul asigurtor i sechestrul judiciar.
Sechestrul asigurtor const n indisponibilizarea unor bunuri mobile ale debitorului prt, care
urmeaz a fi vndute silit pentru realizarea creanei reclamantului. Acest fel de sechestru se poate
aplica de ctre instan, la cererea reclamantului. ncheierea este executorie de drept. Bunurile sunt
inventariate i sechestrate i sunt lsate n pstrarea debitorului sau altei persoane. Dac debitorul
nu-i execut de bun voie obligaia, se trece la vnzarea silit a bunurilor.
Sechestrul judiciar const n numirea de ctre instan a unei persoane creia i se ncredineaz
bunul n litigiu, ct timp dureaz judecata n fond. Cererea este fcut de reclamant i va fi
soluionat de catre un singur judector cu citarea prilor. Instana se pronun prin hotrre care
este supus apelului. Bunul este predat parii care a ctigat procesul.
Sechestrul asigurtor ar putea fi definit n modul cel mai general drept un act sau o msur
asiguratorie prin mijlocirea creia unele bunuri sunt puse sub paza unui delegat al justiiei pentru a
mpiedica sustragerea lor gajului general pe care Coduc Civil l recunoate creditorilor.
Sechestrul asigurtor este msura asigurtorie care se aplic n cazul n care obiectul litigiului de
fond l reprezint plata unei sume de bani i const n indisponibilizarea bunurilor mobile sau
imobile urmribile ale debitorului prt pn la terminarea procesului, n scopul de a garanta
reclamantului posibilitatea de a-i realiza creana constatat prin hotrrea ce se va pronuna.
Sechestrul asigurtor se poate ncuviina i n situaia n care creana creditorului nu este exigibil,
dac debitorul a micorat prin fapta sa asigurrile date creditorului sau nu a dat asigurrile promise
ori atunci cnd este pericol ca debitorul s se sustrag de la urmrire sau s-i ascund ori s-i
risipeasc averea.
n privina naturii juridice a procedurii, sechestrul asigurtor a fost apreciat de cea mai
mare parte a doctrinei i a jurisprudenei drept o procedur necontencioas, deoarece n cadrul
judecrii acestei cereri legea nu prevede i judectorul nu trebuie s recunoasca un drept
potrivnic altei persoane (acesta se va stabili prin actiunea de fond),ci numai s acorde n anumite
condiii o msur de ocrotire.
Sunt i autori de prestigiu care vd procedura sechestrului asigurtor drept una cu
caracter contencios. Potrivit acestei din urm opinii, cererea de sechestru asigurator face parte
UTM 529.1 031 ME
Coala
4Mod Coala Nr. document
Semnt
.Data
8/6/2019 Teza de Licenta Evaluarea Proprietatilor Sechestrate
5/70
din proces, fiind un mod de a se recurge la protectia legii, folosit pe lang aceeai instant
care verifica i pretentia n fond, un mod de a asigura la timp realizarea dreptului n litigiu.
n aceast opinie, singurul motiv pentru care n cazul cererii de sechestru asigurtor legiuitorul a
renunat la principiul contradictorialitii l reprezint celeritatea care se impune pentru soluionarea
unei astfel de cereri.
Indiferent de soluia teoretic adoptat, trebuie ns observat faptul c n cazul cererii de
sechestru asigurator se regsesc toate elementele care deosebesc procedura necontencioasa obinuit
contencioas. Astfel, judectorul nu este chemat s solutioneze fondul cauzei prin recunoaterea
dreptului de creant, lipsete publicitatea, cererea fiind judecat n camera de consiliu, lipsesc
dezbaterile contradictorii i citarea prtilor, ncheierea prin care se solutioneaz cererea nu are
autoritate de lucru judecat, iar instana poate reveni oricnd asupra soluiei dac imprejurrile de
fapt ce caracterizeaz cauza au suferit modificri care reclam o alt soluie .
Relativ la natura juridic a sechestrului asigurtor, s-a ridicat problema dac acesta reprezint
un act de executare.
Astfel, s-a afirmat c, plecand de la scopul sechestrului asigurtor de a indisponibil iza anume
bunuri ale partului-debitor, pentru ca la terminarea procesului reclamantul-creditor s le poat
urmari mai departe spre ndestularea sa, atunci sechestrul asigurtor nu difer n natura i n
efectele sale de sechestrul definitiv, procedura sechestrului asigurator reprezint o adevrat exe-
cuie anticipat, pe care legea o autorizeaz sub anumite garanii. i toate acestea, se observ c
lipsete elementul esential actelor executare, i anume titlul executoriu, precum i scopul specific
sechestrului executoriu, respectiv vanzarea silita a bunurilor indisponibilizate.
Din acest motiv, este mult mai apropiata de natura sechestrului asigurator caracterizarea acestuia
ca o forma de exerciiu a aciunii civile accesorie cererii principale al carei scop este protecia
judiciar a dreptului reclamat prin aciunea principal.
De altfel, pornind de la natura juridic, scopul msurilor asiguratorii i de la conexiunea
acestora cu actiunea civil, unii autori au propus chiar ca acestea se fie reglementate, n viitor,
n partea general a Codului de procedur civil, iar nu n partea privitoare la procedurile
speciale sau la executarea silit.
Sechestrul judiciar const n indisponibilizarea bunului care formeaz obiectul litigiului, acesta
fiind ncredinat spre pstrare i administrare, pe toat durata procesului, de regul, unei tere
persoane.
Potrivit textului aici comentat, ori de cte ori exist un proces asupra proprietii sau a altui
drept real principal, asupra posesiunii unui bun mobil sau imobil, ori asupra folosinei sau
administrrii unui bun proprietate comun, instana competent pentru judecarea cererii principale va
UTM 529.1 031 ME
Coala
5Mod Coala Nr. document
Semnt
.Data
8/6/2019 Teza de Licenta Evaluarea Proprietatilor Sechestrate
6/70
putea s ncuviineze, la cererea celui interesat, punerea sub sechestru judiciar a bunului, dac
aceast msur este necesar pentru conservarea dreptului respectiv.
Din chiar textul comentat rezult c instituia sechestrului judiciar se deosebete fundamental
de sechestrul asigurtor. n primul rnd, sechestrul judiciar are ca scop conservarea unui bun
determinat care formeaz tocmai obiectul litigiului dintre pri, n timp ce sechestrul asigurtor
vizeaz indisponibilizarea unor bunuri ale datornicului care nu formeaz obiectul judecii. n aldoilea rnd, remarcm c din punct de vedere procedural cererea de sechestru judiciar nu se poate
soluiona dect cu citarea prilor. Este ceea ce prevede n mod expres C. proc. civ.
Conceptul de executare silit. Executarea silit sau urmarirea silit este procedura prin
mijlocirea creia creditorul, titular al dreptului recunoscut printr-o hotarre judecatoreasc sau
printr-un alt titlu executoriu constrnge cu concursul organelor de stat competente pe debitorul
su, care nu-i execut de bunvoie obligaiile decurgnd dintr-un asemenea titlu, de i le aduce landeplinire, n mod silit.
n mod normal executarea unei hotarri judecatoreti sau a unui titlu executoriu se face voluntar.
In cazul in care debitorul nu isi plateste de bunavoie obligatiile fiscale datorate, organele fiscale
competente, pentru stingerea acestora, vor proceda la actiuni de executare silita. Titlul n temeiul
caruia se face executarea este o hotarre judecatoreasca care a ramas definitiva sau a devenit
irevocabila ori a fost data cu executie vremelnica.
Pentru efectuarea procedurii de executare silita este competent organul de executare in a caruiraza teritoriala se gasesc bunurile urmaribile, coordonarea intregii executari revenind organului de
executare in a carui raza teritoriala isi are domiciliul fiscal debitorul sau organul de executare
competent.
Cand se constata ca domiciliul fiscal al debitorului se afla in raza teritoriala a altui organ de
executare, titlul executoriu impreuna cu dosarul executarii vor fi trimise acestuia, instiintandu-se,
daca este cazul, organul de la care s-a primit titlul executoriu.
Reguli privind executarea silit.Executarea silit se poate intinde asupra tuturor veniturilor si
bunurilor proprietate a debitorului, urmaribile potrivit legii, iar valorificarea acestora se
efectueaza numai in masura necesara pentru realizarea creantelor fiscale si a cheltuielilor de
executare.
Sunt supuse sechestrarii si valorificarii bunurile urmaribile proprietate a debitorului, prezentate de
acesta si/sau identificate de catre organul de executare, in urmatoarea ordine:
- bunurile mobile si imobile care nu sunt direct folosite in activitatea ce constituie principala
sursa de venit;
UTM 529.1 031 ME
Coala
6Mod Coala Nr. document
Semnt
.Data
8/6/2019 Teza de Licenta Evaluarea Proprietatilor Sechestrate
7/70
- bunuri care nu sunt nemijlocit predestinate pentru desfasurarea activitatii care constituie
principala sursa de venit;
-bunurile mobile si imobile ce se afla temporar in detinerea altor persoane in baza contractelor
de arenda, de imprumut, de inchiriere, de concesiune, de leasing si altele;
- masini-unelte, utilaje, materii prime si materiale si alte bunuri mobile, precum si bunuri
imobile ce servesc activitatii care constituie principala sursa de venit;- bunurile mobile sau imobile, proprietate a debitorului, pot fi valorificate individual si/sau in
ansamblu daca organul de executare apreciaza ca astfel acestea pot fi vandute in conditii mai
avantajoase.
Executarea silita incepe prin comunicarea somatiei. Daca in termen de 15 zile de la comunicarea
somatiei nu se stinge debitul, se continua masurile de executare silita. Somatia este insotita de un
exemplar al titlului executoriu.
Somatia cuprinde:-denumirea organului fiscal emitent;
- data la care a fost emis si data de la care isi produce efectele;
- datele de identificare a contribuabilului sau a persoanei imputernicite de contribuabil, dupa caz;
-obiectul actului administrativ fiscal;
- motivele de fapt;
- temeiul de drept;
- numele si semnatura persoanelor imputernicite ale organului fiscal, potrivit legii;
- stampila organului fiscal emitent;
- posibilitatea de a fi contestat, termenul de depunere a contestatiei si organul fiscal la care se
depune contestatia;
-mentiuni privind audierea contribuabilului
- numarul dosarului de executare;
-suma pentru care se incepe executarea silita;
- termenul in care cel somat urmeaza sa plateasca suma prevazuta in titlul executoriu
Executarea silita a bunurilor imobile.Sunt supuse executarii silite bunurile imobile proprietate a
debitorului. In situatia in care debitorul detine bunuri in proprietate comuna cu alte persoane,
executarea silita se va intinde numai asupra bunurilor atribuite debitorului in urma partajului
judiciar, respectiv asupra sultei.
Executarea silita imobiliara se intinde de plin drept si asupra bunurilor accesorii bunului imobil,
prevazute de Codul civil. Bunurile accesorii nu pot fi urmarite decat odata cu imobilul.
UTM 529.1 031 ME
Coala
7Mod Coala Nr. document
Semnt
.Data
8/6/2019 Teza de Licenta Evaluarea Proprietatilor Sechestrate
8/70
Sunt supuse executarii silite orice bunuri imobile ale debitorului care i apartin n proprietate
exclusiva sau n proprietate comuna, cum ar fi: case de locuit, cladiri cu destinatie de sedii, magazii,
garaje, depozite ori cu alta destinatie, terenuri situate n mediul rural si urban, precum si celelalte
bunuri care prin natura sau prin destinatia lor sunt bunuri imobile.
Executarea silita a bunurilor imobile proprietate a debitorului se face pe corpuri de proprietate, n
ntregimea lor.Constructiile ce formeaza o proprietate distincta de sol, pe etaje sau pe apartamente, se pot executa
silit n mod separat.
Bunul imobil proprietate a unui minor sau a unei persoane puse sub interdictie nu poate fi executat
silit naintea executarii silite a bunurilor sale mobile dar aceasta nu mpiedica executarea silita
asupra unui imobil aflat n proprietatea comuna a minorului sau a persoanei puse sub interdictie si a
unei persoane cu capacitate deplina de exercitiu, daca obligatia prevazuta n titlul executoriu este
comuna.Cnd debitorul detine n proprietate comuna bunuri imobile, organul de executare poate proceda la
executarea silita numai daca este cunoscuta cota- parte ce revine debitorului.
Atunci cnd nu se cunoaste cota-parte ce revine debitorului din bunurile aflate n proprietate
comuna, n vederea executarii silite, organul de executare poate cere instantei competente mpartirea
acestor bunuri.
In cazul debitorului persoana fizica nu poate fi supus executarii silite spatiul minim locuit de
debitor si familia sa, stabilit in conformitate cu normele legale in vigoare.
Dispozitiile aliniatului anterior nu sunt aplicabile in cazurile in care executarea silita se face pentru
stingerea creantelor fiscale rezultate din savarsirea de infractiuni.
Executorul fiscal care aplica sechestrul incheie un proces-verbal de sechestru. De la data intocmirii
procesului-verbal de sechestru, bunurile sechestrate sunt indisponibilizate. Cat timp dureaza
executarea silita debitorul nu poate dispune de aceste bunuri decat cu aprobarea data, potrivit legii,
de organul competent. Nerespectarea acestei interdictii atrage raspunderea, potrivit legii, a celui in
culpa.
Procesul-verbal de sechestru va cuprinde:
- denumirea organului de executare, indicarea locului, a datei si a orei cand s-a facut sechestrul;
- numele si prenumele executorului fiscal care aplica sechestrul, numarul legitimatiei si al
delegatiei;
- numarul dosarului de executare, data si numarul de inregistrare a somatiei, precum si titlul
executoriu in baza caruia se face executarea silita;
- temeiul legal in baza caruia se face executarea silita;
UTM 529.1 031 ME
Coala
8Mod Coala Nr. document
Semnt
.Data
8/6/2019 Teza de Licenta Evaluarea Proprietatilor Sechestrate
9/70
Fig.1.1 Procesul verbal de sechestru
-sumele datorate pentru a caror executare silita se aplica sechestrul, inclusiv cele reprezentand
majorari de intarziere, mentionandu-se si cota acestora, precum si actul normativ in baza caruia a
fost stabilita obligatia de plata;
- numele, prenumele si domiciliul debitorului persoana fizica ori, in lipsa acestuia, ale persoanei
majore ce locuieste impreuna cu debitorul sau denumirea si sediul debitorului, numele, prenumele si
UTM 529.1 031 ME
Coala
9Mod Coala Nr. document
Semnt
.Data
Procesul verbal de sechestru cuprinde :
denumirea organului de executare, indicarea locului, a datei si a orei cand s-a facutsechestrul;
numele si prenumele executorului fiscal care aplica sechestrul, numarul
legitimatiei si al delegatiei;
numarul dosarului de executare, data si numarul de inregistrare a somatiei, precumsi titlul executoriu in baza caruia se face executarea silita;
temeiul legal in baza caruia se face executarea silita;
sumele datorate pentru a caror executare silita se aplica sechestrul;
numele, prenumele si domiciliul debitorului persoana fizica;
descrierea bunurilor mobile sechestrate si indicarea valorii estimative afiecaruia;
mentiunea ca evaluarea se va face inaintea inceperii procedurii de valorificare;
mentiunea facuta de debitor;
eventualele obiectii facute de persoanele de fata la aplicarea sechestrului;
semnatura executorului fiscal care a aplicat sechestrul si a tuturor persoanelor careau fost de fata la sechestrare.
8/6/2019 Teza de Licenta Evaluarea Proprietatilor Sechestrate
10/70
domiciliul altor persoane majore care au fost de fata la aplicarea sechestrului, precum si alte
elemente de identificare a acestor persoane;
-descrierea bunurilor mobile sechestrate si indicarea valorii estimative a fiecaruia, dupa aprecierea
executorului fiscal, pentru identificarea si individualizarea acestora, mentionandu-se starea de uzura
si eventualele semne particulare ale fiecarui bun, precum si daca s-au luat masuri spre neschimbare,
cum sunt punerea de sigilii, custodia ori ridicarea de la locul unde se afla, sau de administrare oriconservare a acestora, dupa caz;
- mentiunea ca evaluarea se va face inaintea inceperii procedurii de valorificare, in cazul in care
executorul fiscal nu a putut evalua bunul deoarece acesta necesita cunostinte de specialitate;
- mentiunea facuta de debitor privind existenta sau inexistenta unui drept de gaj, ipoteca ori
privilegiu, dupa caz, constituit in favoarea unei alte persoane pentru bunurile sechestrate;
-numele, prenumele si adresa persoanei careia i s-au lasat bunurile, precum si locul de depozitare aacestora, dupa caz;
- eventualele obiectii facute de persoanele de fata la aplicarea sechestrului;
- mentiunea ca, in cazul in care in termen de 15 zile de la data incheierii procesului-verbal de
sechestru debitorul nu plateste obligatiile fiscale, se va trece la valorificarea bunurilor sechestrate;
- semnatura executorului fiscal care a aplicat sechestrul si a tuturor persoanelor care au fost de fata
la sechestrare. Daca vreuna dintre aceste persoane nu poate sau nu vrea sa semneze, executorul fiscal
va mentiona aceasta imprejurare.
Cate un exemplar al procesului-verbal de sechestru se preda debitorului sub semnatura sau i se
comunica la domiciliul ori sediul acestuia, precum si, atunci cand este cazul, custodelui, acesta din
urma semnand cu mentiunea de primire a bunurilor in pastrare.
Pentru bunurile imobile sechestrate organul de executare care a instituit sechestrul va solicita de
indata biroului de carte funciara efectuarea inscriptiei ipotecare, anexand un exemplar al procesului-
verbal de sechestru
Biroul de carte funciara va comunica organelor de executare, la cererea acestora, in termen de 10
zile, celelalte drepturi reale si sarcini care greveaza imobilul urmarit, precum si titularii acestora,
care vor fi instiintati de catre organul de executare si chemati la termenele fixate pentru vanzarea
bunului imobil si distribuirea pretului
1.2 Particularitile i specificaiile sechestrrii bunurilor
Conditiile necesare instituirii sechestrului asigurtor Conditii necesare pentru infiintarea
msurii sechestrului asigurtor pot fi urmtoarele: creana ajuns la scadent, existena unui proces
UTM 529.1 031 ME
Coala
10Mod Coala Nr. document
Semnt
.Data
8/6/2019 Teza de Licenta Evaluarea Proprietatilor Sechestrate
11/70
in curs avdand ca obiect realizarea dreptului de creanta i depunerea unei cautiuni in cuantumul
stabilit de lege sau, dupe caz, de instanta de judecat.
Existenta unei creane. Constatarea creanei. Sechestrul asigurtor asupra bunurilor
mobile sau imobile ale debitorului poate fi solicitat de ctre creditorul care nu are titlu
executoriu, dar are o creant care este constatat prin act scris i este exigibil. Aceasta esteregula de la care insa exist unele derogri in privinta caracterului exigibil al creantei i
necesittii constatrii acesteia prin act scris.
S-a sustinut ca sechestrul asigurtor are ca temei o creant cert, lichida i exigibil,
conditie cerut in orice urmrire, si ca realizarea creantei trebuie s se poat face cu
uurint fare a impune cercetri in amnunt. n acest sens, s-a decis c prin act scris, se
intelege numai actul constatator al creantei, din textul cruia s rezulte, fr interventia unor
imprejurri straine, elementele raportului juridic incheiat intre prti, in special existentadatoriei i obligatia debitorului de a plti o anumit sum de bani.
Este mai intemeiat prerea potrivit creia nu este neaprat nevoie de o creant cert i
lichid, ci numai de una ajuns la termen.
Calitatea creantei de a fi certa i lichid, se cere numai in procedura de executare silit.
Calitatea creantei de a fi certa presupune ca existenta acesteia s rezulte din insui actul de
creant sau din alte acte, emanate de la debitor sau recunoscute de acesta. Dac s-ar impune o astfel
de conditie s-ar goli de continut institutia sechestrului asigurtor, deoarece, dac creditorul ar avea
o astfel de creant, ar apela poate la procedura mai supl a somatiei de platfr a mai declana
un litigiu de fond care presupune costuri mai mari i o durat mai mare de timp pan la
solutionare.
n principiu, creanta trebuie constatat printr-un act scris. Totui, aceastd cerint nu se
suprapune exact cu notiunea de creant certa. Astfel, a fost considerat ca indeplinit conditia
constatrii creantei printr-un act scris i in cazul in care creanta a fost recunoscut printr-o
hotrdre judectoreasc pronunlat dup dezbateri contradictorii, dar nca nedefinitiva, deoareceimpotriva ei se exercitase calea de atac a apelului care, de principiu, este suspensiv de
executare. Cu toate c, din perspectiva aplicrii dispozitiilor, in acest caz nu se poate vorbi despre
o creant cert, hotrarea judectoreasc nedefinitiv prezint o suficient garantie a seriozittii
pretentiilor invocate de petentt i justific luarea msurii sechestrului n condiii care s lase
stabilirea i cuantuumul cauiunii la aprecierea instanei.
n cazul n care creditorul nu poate prezenta un act scris constator al creanei pretinse, instituirea
sechestrului asigurator este tator al creanei pretinse, instituirea sechestrului asigurator este posibil
UTM 529.1 031 ME
Coala
11Mod Coala Nr. document
Semnt
.Data
8/6/2019 Teza de Licenta Evaluarea Proprietatilor Sechestrate
12/70
numai n msura n care se depune o cauiune de jumtate din valoarea recalamt.Problemele pe care
le ridic consemnarea cauiunii vor fi tratate separat.
Creana pretins de ctre petent trebuie s poarte asupra unei sume de bani sechestrul asigurtor
neputand sanctiona neexecutarea obligaiei de a face.
Pentru a exista interesul de a actiona, creanta invocat de ctre petent este necesar s fie
exigibil. Cu toate acestea, interesul in oblinerea unei msuri asigurtorii se justific i in
cazul in care , creanta nu a ajuns la scadent, dar se constat c debitorul a micsorat prin
fapta sa asigurrile date creditorului sau nu a dat asigurrile promise i atunci cand este pericol ca
debitorul s se sustrag de la urmrire sau s-i ascund ori s-i risipeasc averea. In aceste
cazuri, practic debitorul este deczut din orice termen, astfel incit creditorul poate introduce
cerere de chemare in judecat impotriva debitorului sau fr ca acesta din urm sa poat opune cu
succes exceptia prematurittii actiunii. Solutia este susinut i de dipozitiile cuprinse in art.
1025 C.civ., potrivit crora debitorul nu mai poate reclama beneficiul termenului, cand esteinsolvabil sau cand, cu fapta sa, a micorat garantiile ce prin contract daduse creditorului sau.
Existenta unui proces. Creditorul care solicit luarea msurii sechestrului asigurator trebuie s
dovedeasc c a intentat actiune pentru realizarea creanei pe care o pretinde asupra debitorului.
Conditia existentei unui proces de fond vine s justifice interesul actual al creditorului in
demersul obtinerii unei msuri asiguratorii.
Creditorul trebuie s dovedeasc c este activ in efortul de a obtine recunoaterea pe cale
judiciar a dreptului sau de creant i, totodat, a titlului executoriu necesar in vederea executarii
silite a debitorului. n felul acesta, se garanteaz i faptul ca msura indisponibilizrii bunurilor
presupusului debitor nu se va prelungi sine die, ci va fi limitat in timp de durata procesului de
fond.
Procesul declanat de petent trebuie s aib ca obiect realizarea dreptului de creant asupra unei
sume de bani.
In practica judecreasc s-a apreciat c o cerere avand ca obiect emi te re a unei somati i de
plat, fo rmulat in temei ul O.G nr. 5/2001, nu este apt pentru a permite instituirea unui
sechestruasigurator . Solutia instantelor se intemeiaz pe faptul c procedura emiterii somatiei de
plat nu presupune analizarea pe fond a pretentiilor creditorului, nu are autoritate de lucru
judecat i, prin urmare, nu intrunte conditia unui proces de fond, adoptat de majoritatea
instantelor, solutia mentionat este discutabil atat sub aspectul legalittii, cat i al
oportunitatii sale. Este adevdrat ca doctrina a consacrat necesitatea existentei unui proces de
fond asupra dreptului de creant a crui conservare se dorete a fi obtinut pe calea instituirii
UTM 529.1 031 ME
Coala
12Mod Coala Nr. document
Semnt
.Data
8/6/2019 Teza de Licenta Evaluarea Proprietatilor Sechestrate
13/70
sechestrului asigurtor. Totui, solutiile adoptate de doctrina juridic s-au conturat in conditiile in
care la acel moment legislatia nu cunostea o procedur apt s creeze un titlu executoriu fr a
pune in discutie fondul raportului juridic, astfel incat singura procedur pe care creditorul o putea
urma in vederea realizrii creantei era cea de drept comun. n prezent, solutia trebuie s aib in
vedere ratiunile pentru care legiuitorul a reglementat sistemul msurilor asigurtorii. Or, din acest
punct de vedere, se observe c necesitatea protejrii drepturilor creditorului se regsete i in cazulin care acesta alege calea procedurii somaiei de plat in scopul obtinerii titlului executoriu
impotriva debitorului sau. Chiar dac procedura de solutionare a cererii de emitera a unei somatii
de plat se desfoar in regim de urgenta, debitorul nemultumit de solutia poate exercita calea
cererii in anularea somatiei de plat, iar numai in cazul respingerii acesteia ordonana de admitere
a somatiei va putea fi investit cu formula executorie, potrivit dispozitiilor Codului de procedur
civil. Se observ c intre momentul in care creditorul decide s actioneze in vederea obinerii
titlului executoriu si cel in care in mod obictiv ar putea s inceap executarea impotriva debitoruluiexist o durata de timp suficient de mare pentru ca un debitor de rea-credint s incerce nstrinarea
bunurilor sale in vederea crerii unei stri de insolvabilitate care s duc la imposibilitatea
executrii silite a creantei. Nu este echitabil ca in cazul in care alege o procedur mai simpl in
vederea realizrii creantei sale, creditorul se fie lipsit de mijloace procedurale pentru a-i
conserva dreptul impotriva riscurilor ce decurg din durata procedurii judiciare angajate. Un
argument suplimentar care pledeaz pentru adoptarea unei solutii mai flexibile in aceast
chestiune il constitute i faptul c procedura somatiei de plat, in ansamblul sau, nu exclude
cercetarea fondului raporturilor juridice dintre prti deci in prima faz. Dac debitorul impotriva cruia
s-a pronuntat o ordonanta, formuleaz actiune in anulare, instanta investit cu o astfel de
cerere va analiza aprrile de fondformulate de acesta impotriva preteniilor creditoruluiceea
ce presupune c a doua faz a procedurii nu mai poate fi caracterizat drept lipsit de orice
analiz a fondului raporturilor juridice dintre prti.
Se poate obtine msura sechestrului asigurtor i in condiiile angaj ir ii unei proces cambial
pe calea opoziiei la somaia de plat, formulat de ctre pretinsul debitor cambial.Cambia este un titlu executoriu putand fi pus in executare dup investirea acesteia cu
formul executorie, astfel incat, in principiu, creditorul nu se afl in situatia de a avea
interesul lurii unei msuri asiguratorii. Debitorul somat s plateasca in temeiul unei cambii
investite cu formul executorie poate face opozitie la judectoria care a investit cambia cu formul
executorie.
Opozia angajeaz un adevarat proces cambial in care instana va analiza condiiile de
validitate ale titlului cambial. in cursul procesului, instanta va putea suspenda executarea
UTM 529.1 031 ME
Coala
13Mod Coala Nr. document
Semnt
.Data
8/6/2019 Teza de Licenta Evaluarea Proprietatilor Sechestrate
14/70
cambiei numai in cazul in care oponentul nu recunoate semntura, inscriindu-se in fals, sau nu
recunoate procura. n aceast situatie, creditorul poate solicita i obtine un sechestru asigurtor.
Aa cum s-a aratat si in doctrina, dispozitia din art. 62 alin. (5) din Legea nr. 58/1934 ii
gsete aplicare doar in situatia in care creditorul nu a efectuat niciun act de executare
impotriva debitorului sau, in caz contrar suspendarea executrii neafectand msurile de
executare incepute (sechestru) executor, poprire, inscrierea somatiei in cartea funciar) creditoruleste protejat sub aspectul indisponibilizrii bunurilor debitorului sau pe intreaga durat a
suspendrii executrii i a procesului cambial.
0 dispozitie legal special care permitea luarea de msuri asiguratorii chiar si in lipsa
unui proces de fond era cuprinsd in Legea nr. 187/2003 privind competenta de jurisdictie,
recunoaterea i executarea in Romania a hotrarilor in materie civil i comercial pronuntate in
statele membre ale Uniunii Europene. Potrivit art. 49 din aceastd lege, in cazul hotrarilor
strine care trebuiau recunoscute, instantele romane puteau dispune, la cererea reclamantului, chiari in lipsa unei cereri de ncuviintare a executrii, msuri asiguratorii in cazuri urgente, spre a
ocroti drepturi, interese sau bunuri ce au legtur cu jurisdictia lor.
In toate cazurile in care legea impune conditia existentei unui proces de fond pentru luarea
msurii asiguratorii, dovada formurii cererii de chemare in judecata trebuie ataat la cererea de
sechestru asiguritor. n doctrine s-a mai retinut faptul ca aceast conditie este indeplinit dac
cererea de chemare in judecat prin care s-a declanat procesul de fond este legal timbrat i i s-a
fixat termen de judecat, nu i atunci cand, in conditiile art. 114 CProc.civ., s-a acordatreclamantului un termen scurt pentru completarea sau modificarea cererii sale. De asemenea, s-a
apreciat c, pentru a se considera indeplinit aceast conditie, reclamantul trebuie s struie
in judecat, pentru ca dac pricina este lsat in nelucrare, cerinta textului nu este realizat.
Depunerea unei cautiuni. Cautiunea are drept scop s probeze seriozitatea cererii formulate de
creditor i s garanteze pe debitor contra unor eventuate daune;, pe care le-ar putea suferi
prin indisponibilizarea bunurilor sale, n cazul in care se va dovedi ca actiunea de fond introdusde creditor a lost neintemeiat sau, chiar mat mult, a lost exercitat cu rea-credint.
Codul de procedur civil distinge intre situatia in care creanta invocat este constatat prin
act scris i cea in care nu exist un in scris constatator al pretinsei creanta.
Momentul la care se depune cautiunea. n mod constant s-a decis ca momentul depunerii
cautiunii este acela al introducerii cererii de sechestru asigurtor.
Dup cum se subliniaz in literature, in cazurile in care legea cere o cautiune pentru
UTM 529.1 031 ME
Coala
14Mod Coala Nr. document
Semnt
.Data
8/6/2019 Teza de Licenta Evaluarea Proprietatilor Sechestrate
15/70
admiterea cererii de sechestru sau de poprire asiguratorie, nu se poatete ordona msura asiguratorie
fare cautiune. In aceste cazuri, in incheierea prin care se admite cererea trebuie s se indice c
s-a depus cautiunea, astfel c nu se va putea depune cautiunea dup ce s-a ordonat
sechestrul sau poprirea i nici in instanta care Judec contestatia la executare, deoarece o
msur asiguratorie valabil este conditionat de o cautiune in cuantumul cerut de lege.
n termeni mai directi s-a spus ca poprirea incuviinat fr cautiunea cuvenit este izbit denulitate, care nu se poate acoperi prin depunerea sau completarea ulterioar a cautiunii".
Potrivit acestei opinii constant exprimate in jurisprudenta mai veche i in literatura de
specialitate, prin incuviintarea depunerii sau completrii cautiunii dup infiintarea sechestrului
asigurtor sau a popririi asigurtorii s-ar nesocoti sistemul prescris de lege ca o garantie a
seriozittii cererii de instituire a msurii asigurtorii. n afar de aceasta, cererea de sechestru sau
de poprire asiguratorie, ca prin cerere in justitie, trebuie s intruneasc conditiile cerute de lege in
momentul introducerii.Apreciem c, in prezent, toate consideratiile judice exprimate in practica instantelor i in
literatura de specialitate cu privire la momentul depunerii cautiunii sunt numai in parte valabile.
Astfel, aceste cerinte cu privire la momentul depunerii cautiunii rman actuale numai pentru
ipoteza in care cautiunea este fixat prin lege in ce priveste cuantumul ei, respectiv jumtate din
valoarea reclamat, numai in cazul in care creditorul nu prezint un act scris constatator al creantei.
Pentru situatia in care cuantumul cautiunii sau necesitatea depunerii ei, cat si cuantumul
sunt lsate la aprecierea instantei, art. 592 alin. (2) C.proc.civ. (aplicabil deopotriv si inmateria popririi) prevede c prin incheierea executorie prin care instanta inctiviinteaz poprirea se
va fixa si cuantumul cautiunii si termenul inuntrul cruia urmeaz a fi depus aceasta. Prin urmare,
nu se stabileste mai intai cautiunea i apoi se acord termen pentru ca instanta s se pronunte
asupra cererii de sechestru asigurtor, ci prin incheierea prin care se admite aplicarea msurii
asigurdtorii se stabilete i cautiunea . Alineatul (4) al aceluiasi articol prevede c nedepunerea
cautiunii in termenul fixat de instanta atrage desfiintarea de drept a sechestrului (sau a popririi
n.n.).Desfiintarea msurii asiguratorii dispuse sub conditia depunerii cautiunii se constat prinincheiere irevocabil, data fr citarea prtilor.
Procedura de infiintare a sechestrului asigurtor. Executarea sechestrului asigurator. Instanta
competenta. Determinarea instantei competenta trebuie s porneasc de la mprejurarea c
sechestrul asigurtor este o msur accesorie unei aciuini de fond si, ca stare, conform
principiului fundamental, urmeaz soarta principalului.
Asa cum s-a retinut in doctrina, datorit faptului c admiterea sau respingerea sechestrului
UTM 529.1 031 ME
Coala
15Mod Coala Nr. document
Semnt
.Data
8/6/2019 Teza de Licenta Evaluarea Proprietatilor Sechestrate
16/70
implic cercetarea elementelor de baz ale procesului de fond, singurul mijloc de a evita
contrarietatea in constatarea, aprecierea si caracterizarea faptelor si actelor cauzei este de a
incredinta ambele cereri unuia i aceluiasi organ, adic instantei competenta cu privire la cererea
principal.
Legea stabileste competenta de solutionarea a cererii de sechestru asigurtor in sarcina
instantei care judec procesulasupra fondului pretentiilor formulate de creditor.
Dac cererea de instituire a sechestrului asigurdtor este formulat in timpul in care procesul de
fond se afl in faa unei instante superioare ca urmare a exercitrii cii de atac, aceasta se va adresa
tot primei instante, chiar dac aceasta s-a dezinvestit cu privire la judecata fondului pretentiilor .
Competenta materiala poate reveni judecatoriei sau tribunalului dupa cum creanta invocata de
pretentul creditor este in cuantum de pana la 500000 lei sau superioare acestei sume.daca creanta
invocate in cererea principala de solutionare a cererii de sechestru asigurator revine judecatoriei in
cazul in care cuantuumul creantei este de pana la 100000 lei si tribunalului in cazul in care se
depaseste aceasta suma.
Reglementarea C.Pr.Civ potrivit careaia cererea de sechestru asigurator se adreseaza instantei care
judeca procesul contine un aspect apt sa genereze solutii diferite in practica instantelor judecatoresti.
Reguli privind introducerea cererii de sechestru asigurator:
a) pe cale principala atunci cand actiunea asupra fondului nu mai este pe rolul instantei
competente sa o judece in prima instanta deoarece se afla in etapa apelului sau recursului.Cererea de
sechestru asigurator poate fi formulta in cursul judecarii cauzei, in recurs numai in cazurile in care
potrivit art.300 alin(1) C.Pr.civ sau altor dispozitii speciale, hotararea definitive nu este executorie.
b) pe cale incidentala daca este facuta in timp ce actiuneaprincipala este in curs de judecata in
prima instanta
c) ca o cerere accesorie daca este intentata odata cu actiunea asupra fondului
Cererea se judeca de un complet format dintr-un singur judecator.
Executarea sechestrului asigurator. ncheierea prin care instanta dispune sechestrul asigurtor
este, executorie, nefiind necesara investirea acesteia cu formula executorie.
Recursul nu este suspensiv de executare, dar, potrivit regulilor aplicabile in drep tul comun,
instanta de recurs poate dispune suspendarea executrii incheierii prin care s-a incuviintat msura
sechestrului asigurtor.
ncheierea de sechestru asigurtor se aduce la indeplinire de ctre executorul judectoresc
potrivit regulilor aplicabile in materia executrii silite. Aceasta presupune faptul c executorul
UTM 529.1 031 ME
Coala
16Mod Coala Nr. document
Semnt
.Data
8/6/2019 Teza de Licenta Evaluarea Proprietatilor Sechestrate
17/70
judectoresc trebuie s ind cont de toate regulile privind caracterul inalienabil al unor
bunuri. Sechestrul asigurtor fiind doar o msur care tinde la pstrarea in patrimoniul
debitorului a unor bunuri care s contribuie la satisfacerea creantei pretinse de creditor, aplicarea
acesteia trebuie s se fac asupra unor bunuri susceptibile de a fi executate si in proportia in care
acestea pot fi executate silit.
Principiul aplicabil in cazul executrii sechestrului asigurtor este c se vor sechestra bunurinumai in masura necesar satisfacerii creantei.
Anterior modificrii Codului de procedur civil, sechestrul asigurtor se aplica asupra
tuturor bunurilor mobile ale debitorului. Chiar dac era impovrtor pentru debitor, care isi
vedea intreaga avere pus sub sechestru pentru o datorie mult mai mica decat valoarea
bunurilor sale, sistemul anterior tindea la protecia creditorului, deoarece avea in vedere
situaia in care in cursul urmrii silite apreau si alti creditori care i-au redus posibilittile de
indestulare a creantei creditorului diligent care a solicitat si obtinut instituirea msurii asiguratorii.
Efectele sechestrului asigurator. Sechestrul asigurator este o masura de conservare a creantei
inlaturand pericolul pentru creditor ca debitorul sa-si instraineze bunurile care ar putea fi urmarite
dupa obtinerea titlului executoriu.
Prin uramare principalul efect al sechestrului asigurator il reprezinta indisponibilizarea bunurilor
puse sub sechestru.Pe toata durata sechestrului debitorul nu poate instraina bunurile sechestrate,
deaoarece instrainarea ar fi inopozabila creditorului, iar daca debitorul este si custode savarsesteinfractiunea de sustragere a bunurilor sechestrate in concurs sau nu cu cea de rupere de sigilii, in
functie de felul sechestrului.
In princiu aplicarea sechestrului nu are ca efect lipsirea debitorului de posibiliattea folosirii
bunurilor sechestrate.Aceasta se poate intampla numai in cazul in care executorul judecatoresc
considera ca exista pericolul ca debitorul sa instraineze , sa substituie sau sa deteriorizeze bunurile
sechestrate si ia masura aplicarii de sigilii sau chiar ridicarea bunurilor pe cheltuiala creditorului
Se poate observa ca efectele sechestrului asigurator sunt mai energice in cazul imobilelor,deoarece mentiunea facuta in cartea funciara privitor la instituirea masurii asigurarii devine
opozabila oricarui dobanditor ulterior al imobilului respective, acesta neputandu-se opune la o
eventuala urmarire silita declansata de creditorul care a obtinut sechestrul.
In cazul bunurilor mobile eficienta sechestrului decurge din teama debitorului numit custode
de a u fi acuzat de savarsirea infractiunii de sustragere de sub sechestru si rupere de sigilii, daca este
cazul.
UTM 529.1 031 ME
Coala
17Mod Coala Nr. document
Semnt
.Data
8/6/2019 Teza de Licenta Evaluarea Proprietatilor Sechestrate
18/70
8/6/2019 Teza de Licenta Evaluarea Proprietatilor Sechestrate
19/70
Semnificaia evalurii are particulariti care depind de domeniul de referin i cmpul de
aplicare a evalurii.
Un aspect important ce caracterizeaza actualitatea evaluarii bunurilor imobiliare este sechestrul.
Sarcina ce le revine evaluatorilor este determinarea valorii bunurilor imobile, valoarea care
reprezinta puterea de acoperire a creantei in cazul nerambursarii acesteia. In acest aspect este actuala
determinarea valorii de lichidare a bunurilor imobiliare.
Rolul evaluatorului, este s determine, valorea de pia sau valoarea de lichidare n funcie
de caz, a bunurilor sechestrate. Evalurile, trebuie s fie realizate n conformitate cu Standartele
Internaionale i Europene de Evaluare, s fie efectuate de evaluatori profesioniti, oneti i
competeni, fr prejudeci i interese proprii. Rapoartele la rndul lor trebuie s fie clare, s nu
induc n eroare i s prezinte toate aspectele eseniale pentru ntelegerea adecvat a evalurii
efectuate. Evaluatorii, membri ai ANEVAR , vor promova i vor menine n permanen ncredereapublicului n profesiunea de evaluator. O evaluare elaborat pe baza Standardelor Internaionale de
Evaluare l oblig pe evaluator s respecte Codul deontologic al profesiei de evaluator (Codul
dentologic).
Evaluatorul posed cunotinele, competena i experiena necesar pentru a ndeplini n
mod eficient misiunea de evaluare, n conexiune cu Standardele Internationale de Evaluare .
Evaluatorul cunoate bine legislaia, poate dirija corect cu metodele actuale de evaluare, are acces la
informaia sigur i complet privind piaa imobiliar. Deasemenea o mare importan o are buna
reputaie a specialistului, etica profesional, priceperea lui de a lucracu clienii, colegii i conducerea
ntreprinderii. Aceast profesie necesit cunotine vaste n domeniile economice, tehnice i juridice.
Plus la aceasta evaluatorul i-i mprosptez permanent cunotinele i abilitile profesionale
participnd la diferite seminare, conferine, frecventnd cursuri de scurt durat pu a putea efectua o
evaluare justa i veridic.
Inainte de a accepta o misiune de evaluare sau de a ncheia un contract de efectuare a oricrei
misiuni, un evaluator identific n mod corespunzator problema care trebuie abordat i dac este
sigur c posed experiena i cunotinele necesare sau, n cazul unei misiuni n strainatate, c este
capabil s se asocieze cu un profesionist care are experien sau cunoaste caracteristicile pieei,
limba i legislaia pentru a-i ndeplini misiunea n mod competent.
Principalele categorii de imobile i segmente ale pieei imobiliare sunt: terenurile, locuinele i
construciile locuibile (aa numitul fond locativ), fondul nelocativ (cldiri, construcii, edificii,
ncperi ncorporate i aferente caselor de locuit) i imobilele industriale (de business). Sunt asociate
numeroase alte resurse: cldirile de birouri, cldiri pentru nvmnt i cultur, spaiile comerciale,
imobilele specializate, hotelurile, fondul forestier, recoltele, depozitele minerale, resursele naturale,
UTM 529.1 031 ME
Coala
19Mod Coala Nr. document
Semnt
.Data
8/6/2019 Teza de Licenta Evaluarea Proprietatilor Sechestrate
20/70
cile ferate, drumurile i podurile. Acestea fiind sechestrate necesita o evaluare pentru a afla
valoarea lor. Aici evaluatorul participa nemijlocit, el fiind o persoana neutra care se conduce dupa
standarte si norme prevazute de lege.
Condiiile ipotetice, care exprim o posibilitate rezonabil, pot fi raportate cu condiia s fie
nsoite de o discuie cu privire la ansele de realizare a ipotezei precum i la determinarea valorii
care reflect adevarata situaie. Un evaluator nu va folosi sau nu se va baza pe concluzii fr suport,bazate pe o prejudecat de orice fel sau nu va raporta concluzii care reflect opinia c aceast
prejudecat este necesar pentru meninerea sau maximizarea valorii.
Etica este una din cele mai vechi discipline teoretice, al crei obiect de studiu este morala. Pentru a
desemna conceptul de moral, Aristotel a introdus termenul de etic. Dup cum remarcau vechii
greci, etica ne ajut s tim ce rebuie s facem i de la ce trebuie s ne abinem, generalizeaz i
sistematizeaz principiile i normele morale.
Etica profesional examineaz normele de conduit a specialistului, cerinele pe care le nainteazsocietatea fa de stilul lui de lucru, caracterul comunicrii cu oamenii, aspectul social.
n practica lor profesional, evaluatorii trebuie s respecte normele morale general acceptate i s
se conduc de urmtoarele principii ale eticii profesionale: independen, onestitate, competen
profesional, confidenialitatea informaiei, comportament profesional. Documentele care cuprind
principiile eticii profesionale a evaluatorilor snt codurile eticii profesionale, regulile practicii de
evaluare elaborate de asociaiile profesionale ale evaluatorilor. Pentru a controla respectarea
normelor elice i a regulilor de conduit profesional a evaluatorilor, n asociaiile obteti ale
evaluatorilor se nfiineaz comisii i comitete pentru etic.
Noiunea de "etica evaluatorului" nc nu a fost formulat n legislaia naional i n standardele
de evaluare, de aceea n Republica Moldova nu exist o definiie unic, recunoscut de toi, a eticii.
Pentru explicarea acestei noiuni, vom folosi definiia eticii evaluatorului utilizat n Rusia: "Etica
evaluatorului este totalitatea regulilor etice i normelor de conduit n efectuarea procedurii de
evaluare a bunurilor". De-a lungul ntregii istorii a formrii evalurii ca gen independent de activitate
au existat o multitudine de norme i reguli de conduit, care erau recunoscute i aplicate de
evaluatorii din diferite ri. Tradiional o atenie mare acord eticii evaluatorului ediiile noi ale
Standardelor Europene i Internaionale de evaluare (EVS-2000 i IVS-2001).
n Standardele Internaionale de Evaluare-2001 este inclus Codul de conduit al evaluatorilor, care
trateaz urmtoarele aspecte: stabilirea obiectivelor Codului de conduit; noiunile de baz;
condiiile restrictive, noiunea de evaluator: etica evalurii; competena; deschiderea; raportul de
evaluare.
Codul de conduit nu are putere juridic formal i poate fi considerat doar ca o completare la
regulile i prevederile organizaiilor profesionale naionale care controleaz calitatea lucrului
UTM 529.1 031 ME
Coala
20Mod Coala Nr. document
Semnt
.Data
8/6/2019 Teza de Licenta Evaluarea Proprietatilor Sechestrate
21/70
evaluatorilor. n seciunea "noiuni de baz" snt definite noiunile principale ale activitii de
evaluare, snt enumerate cerinele fa de evaluator, specificul activitii evaluatorilor interni, externi
i independeni. Esena acestor noiuni este expus n aceleai aspecte ca i n Standardele Europene
de Evaluare. Tot n aceast seciune se d esena condiiilor limitative, ipotezelor i presupunerilor
evaluatorilor. O seciune aparte a Codului de conduit este consacrat noiunii de etic. Etica
evaluatorului este prezentat ca totalitatea cerinelor de baz ce se nainteaz fa de evaluator:onestitate; conduit n cazurile de apariie a conflictelor de interese: confidenialitatea informaiei;
echitabilitate si neprtinire. Urmtoarea seciune a Codului de conduit examineaz competena
comportarea evaluatorului la primirea unei misiuni de evaluare (cnd evaluatorul contientizeaz
faptul c nu are suficiente cunotine i experien pratic pentru ndeplinirea lucrrii); condiiile de
recurgere la asisten extern, cerinele de efectuare a unei evaluri eficiente i minuioase. n finalul
Codului se examineaz cerinele de expunere clar, exact a informaiei privind evaluarea efectuat,
precum i fa de ntocmirea raportului de evaluare. n felul acesta, Codul de conduit trateaz etican sensul larg i n sensul restrns al cuvntului.
Codul Etic European este una din anexele la EVS-2000. In ediiile anterioare ale standardelor el se
numea Codul de Conduit European. Codul Etic a fost elaborat de Grupul European al Asociaiilor
Evaluatorilor n conformitate cu statutul i obiectivele acestei organizaii i este unul din criteriile de
baz ale activitii de evaluare, adoptat de toate asociaiile profesionale europene. Codul Etic nu are
o autoritate oficial legal, ci este doar un complement la reglementrile, normele legale i la
practica corect a evaluatorilor din diferite ri europene, n majoritatea asociaiilor profesionale din
Europa el fiind adoptat ca baz pentru elaborarea codurilor naionale de conduit profesional a
evaluatorilor.
n cadrul Codului Etic European se examineaz n mare msur normele de conduit ale
evaluatorului n relaiile cu clienii, colegii, asociaiile membre ale TEGoVA:
a) Relaiile cu clienii
n toate timpurile prima ndatorire a evaluatorului a fost aprarea intereselor clientului, dac aceste
interese nu contravin legislaiei i normelor etice. Dac n procesul de ndeplinire a lucrrii la
comanda clientului apar circumstane n care interesele evaluatorului vin n contradicie cu interesele
clientului, evaluatorul are obligaia de a aduce la timp lucrul acesta la cunotina clientului. Plata
muncii evaluatorului nu trebuie s depind de obiectul evaluat. Evaluatorul nu se va angaja sau nu se
va implica n nici o ocupaie sau afacere care ar afecta reputaia lui profesional, reputaia TEGoVA.
Evaluatorul va respecta confidenialitatea informaiei clientului sau terilor.
b) Relaiile cu colegii
Evaluatorul nu va critica nentemeiat practica profesional a colegilor si. Dac evaluatorului i se
solicit opinia despre o lucrare ndeplinit de un coleg, el trebuie s i-o exprime cinstit, obiectiv,
UTM 529.1 031 ME
Coala
21Mod Coala Nr. document
Semnt
.Data
8/6/2019 Teza de Licenta Evaluarea Proprietatilor Sechestrate
22/70
fr a-i manifesta superioritate asupra colegului su. Fiecare evaluator trebuie s contribuie la
dezvoltarea profesiei, ajutnd instituiile de nvmnt, participnd la publicarea diferitelor articole
i culegeri n problemele evalurii. E necesar s se asigure o nelegere deplin a standardelor de
evaluare i de ctre evaluatori, i de ctre clieni. In limitele respectrii confidenialitii, e necesar ca
evaluatorul s colaboreze cu colegii su, s le acorde asisten, s le mprteasc informaia despre
dezvoltarea pieei.c) Relaiile dintre asociaiile membre ale TEGoVA
Asociaiile profesionale naionale membre ale TEGoVA trebuie s-i construiasc relaiile
reciproce pe principiile profesionalismului, ajutorului reciproc i colaborrii n scopul dezvoltrii i
aprrii standardelor TEGoVA n rile lor. Dac vreo asociaie membr a TEGoVA efectueaz
instruirea, certificarea, investigaii de marketing sau presteaz servicii de consultan ntr-o ar a
crei asociaie naional de evaluatori de asemenea este membr a TEGoVA, ea trebuie s previn
asociaia naional cu 30 de zile nainte de nceperea activitii sale. O seciune aparte a Codului EticEuropean este dedicat cerinelor fa de competena evaluatorului. Aceste cerine snt:
studierea permanent a situaiei de pe piaa imobiliar i a modificrilor n legislaie,
deoarece aceast informaie are un impact esenial asupra rezultatelor evalurii;
evaluatorul trebuie s aib o viziune obiectiv asupra cunotinelor i nivelului su de
calificare. n cazul n care evaluatorul este contient c nu are suficiente cunotine pentru
ndeplinirea lucrrii, el este obligat s-l previn pe client i pe conductorul ntreprinderii de
evaluare. Evaluatorul are dreptul s cear consultaii de la specialiti calificai n anumite
domenii de activitate: geodezie, arhitectur, materiale de construcie, agronomie, expertiza
cldirilor i construciilor;
evaluatorul trebuie s cerceteze toi factorii relevani legai de obiectul evalurii, pentru a
obine rezultate corecte ale evalurii. Fiecare evaluator este dator ca pe ntreg parcursul
activitii sale practice s-i ridice anual nivelul profesional.
Normele etice i regulile activitii de evaluare mai sus examinate reprezint cea mai bun practic
internaional ce s-a constituit de-a lungul unei perioade ndelungate de timp. Aceste norme i
reglementri snt recomandate cu insisten spre a fi aplicate de ctre toate asociaiile profesionale
de evaluatori care snt membri ai TEGoVA sau IVSC. Fiecare organizaie obteasc a evaluatorilor,
urmnd standardele de evaluare, trebuie s elaboreze un cod etic sau reguli de comportare
profesional pentru membrii si.
Regulile de conduit pentru membrii Asociaiei Republicane a Experilor Profesionali n Evaluri
(AREPE) au fost elaborate n 1998, nainte de intrarea acestei asociaii n TEGoVA. Regulile de
conduit cuprind cteva seciuni: principiile de baz; prestarea serviciilor de evaluare;
confidenialitatea; plata muncii evaluatorilor; semntura evaluatorului; utilizarea denumirii
UTM 529.1 031 ME
Coala
22Mod Coala Nr. document
Semnt
.Data
8/6/2019 Teza de Licenta Evaluarea Proprietatilor Sechestrate
23/70
asociaiei; publicitatea; asigurarea profesional. Conform Regulilor de conduit, fiecare membru al
asociaiei este dator s informeze Consiliul directorilor despre orice nclcare a statutului i a
regulilor de conduit pe care a comis-o. Membrii asociaiei snt datori s renune la efectuarea unei
lucrri de evaluare dac ea depete competena lor. Efectund evaluarea, membrii asociaiei
trebuie s fie neutri: s nu ia partea nimnui n conflictul de interese, s informeze la timp
conducerea asociaiei despre serviciile prestate, pentru asigurarea evidenei i calitii executrii lor.n seciunea prestarea serviciilor de evaluare snt expuse regulile de conduit a evaluatorului n
procesul de acordare a serviciilor: s nu admit implicarea clientului n activitatea sa; s in seama
de toat informaia disponibil, s nu ascund informaia; s efectueze obligatoriu inspectarea
obiectului evaluat; s fac o prezentare clar i neambigu a rezultatelor evalurii. Raportul de
evaluare trebuie s fie detaliat i necontradictoriu; informaia privind evaluarea trebuie prezentat n
scris; toate rapoartele privind ndeplinirea lucrrilor de evaluare urmeaz a fi pstrate timp de cinci
ani.n seciunea confidenialitate se arat c membrii asociaiei nu au dreptul s divulge unor tere
persoane coninutul raportului de evaluare. Evaluatorul are obligaia s pstreze confidenialitatea
informaiei obinute n procesul de prestare a serviciilor profesionale.
Plata muncii evaluatorului va fi stabilit pe baza timpului de lucru cheltuit la ndeplinirea lucrrii,
a cheltuielilor curente legate de evaluare, prin comparare cu plata pentru efectuarea unor lucrri
similare. Beneficiarul trebuie s cunoasc suma urmnd a fi pltit ca onorariu evaluatorului nainte
de ncheierea contractului de evaluare.
Evaluatorul are obligaia s semneze raportul de evaluare pe care 1-a ntocmit. Dup isclitura sa
el are dreptul s adauge textul: membru al Asociaiei Republicane a Experilor Profesionali n
Evaluri.
UTM 529.1 031 ME
Coala
23Mod Coala Nr. document
Semnt
.Data
8/6/2019 Teza de Licenta Evaluarea Proprietatilor Sechestrate
24/70
Capitolul IISpecificul evalurii proprietilor sechestrate
2.1 Evaluarea imobilului sechestrat
Procesul de evaluare reprezint o consecutivitate de proceduri care sunt utilizate de ctre evaluator
pentru a estima valoarea bunului imobiliar de regul lucrrile de evaluare suntprecedate de
desfurarea unui plan conform cruia se va face evaluarea i care va reflecta previziunile, tehnicile
i metodele folosite pentru estimarea valorii bunului imobiliar. Dat fiind faptul c coninutul
lucrrilor de evaluare depinde de sarcinile ce stau n faa evaluatorului, de tipul valorii ce urmeaz a
fi estimat, prevederile legislaiei i standartelor profesionale planurile lucrrilor de evaluare vor
varia pentru diferite obiecte ale evalurii. n majoritatea cazurilor procesul evalurii constitue
urmtoarele etape:
Fig.2.1 Etapele procesului de evaluare
UTM 529.1 031 ME
Coala
24Mod Coala Nr. document
Semnt
.Data
.
ntocmirea raportuluide evaluare
Reconcilierea valorilor i estimareavalorii finale
Analiza celei mai bune i eficiente utilizri
Colectarea i analiza datelor
Definirea misiunii de evaluare
8/6/2019 Teza de Licenta Evaluarea Proprietatilor Sechestrate
25/70
Definirea misiunii de evaluare. Prezenta etap include urmtoarele elemente:
- identificarea bunului imobiliar;
- identificarea drepturilor patrimoniale care sunt evaluate;
- determinarea scopului evalurii;
- determinarea bazei de evaluare (tipul valorii);
- determinarea datei de evaluare;- coninutul misiunii de evaluare;
- alte condiii limitatieve.
Obiectul evalurii este identificat dup numrul cadastral sau adresa potal. Identificarea include
descrierea complet a bunului imobiliar evaluat, precum i starea n care se afl. De regul,
descrierea obiectului evalurii este compus din 2 compartimente : descrierea terenului i descrierea
construciilor i se intocmete n baza rezultatelor inspectrii bunului imobiliar n natur.
Indentificarea complet a bunului presupune, pe lng descrierea amplasrii i caracteristicile tehniceale obiectului, descrierea legal a bunului evaluat, efectuat n baza documentelor ce onfirm
drepturile asupra bunului imobiliar.
Valoarea bunului imobiliar depinde nu numai de caracteristicile fizice ale bunului ci i de
drepturile patrimoniale legate de bun. Pesoana, drepturile creea sunt evaluate poate s poposede
doar, de exemplu, dreptul de arend sau dretul de administrare econmic. Bunul imobiliar poate avea
servitute pe alte terenuri sau dreptul de proprietate poate fi grevat de servitute n folosul altor bunuri
imobiliare, la fel dreptul de proprietate poate fi limitat de diferite reglementri de stat. Astfel, pentru
a determina valoarea bunului imobilar trebuie de inut cont de toate aspectele legale.
Colectarea i analiza datelor . Corectitudinea rezultatelor evalurii depinde de exactitatea i
volumul dateloranalizate. Datele colectate de evaluator trebuie s satisfac urmtoarele criterii :
- s fie adecvate obiectului evaluat ;
- s fie exacte (datle colectate) trebuie s reflecte situaia real la data evalurii;
- s fie demne de ncredere;
- s fie complecte (datele trebuie s fie suficiente pentru justificarea opinii evaluatorului).
La etapa de colectare i analiz a datelor evaluatorul este familiarizat cu situaia pieii i segmentul
pieii pe care se afl bunul imobil evaluat, precum i cu proprietatea evaluat propriu zis.
Evaluatorul examineaz factorii generali care determin valoarea bunului imobiliar colectat la nivel
de sector (cartier), ora, regiune, ar. Din categoria factorilor generali fac parte factorii sociali,
economici, politici i factorii de mediu.
Analiza celei mai bune i eficiente utilizri. Prin intermediul analizei celei mai eficiente utilizri
evaluatorul stabilete influena factorilor pieii asupra obiectului evaluat i identific modul de
utilizare pe care se bazeaz estimarea valorii finale. Exist 2 temeiuri pentru care este necesar
UTM 529.1 031 ME
Coala
25Mod Coala Nr. document
Semnt
.Data
8/6/2019 Teza de Licenta Evaluarea Proprietatilor Sechestrate
26/70
analiza celei mai bune i eficiente utilizri. Primul temei este de a facilita procesul de identificare
bunurilor imobiliare comparabile. Fiecare bun imobilar comparabil trebuie s fie identic sau similar
din punct de vedere a celei mai bune eficiente utilizri. Cel de-al 2-lea temei const n faptul de a
decide necesitatea meninerii bunului imobiliar n starea actual sau e nevoie de o modificare pentru
a asigura obinerea profiturilor maxime de la utilizarea lui. Un bun imobilar trebuie meninut la
starea curent atta timp ct profitul obinut de la utilizarea curent este mai mare de ct profiturile cepot fi obinute n cazul unei utilizri noi, rmase dup scderea costurilor pentru schimbarea modului
de utilizare a bunului imobiliar. Tot o dat este necesar s menionm c cea mai bun i eficient
utilizare trebuie s fie realizbil din punct de vedere fizic , posibil din punct de vedere legal i
eficient din punct de vedere economic.
Aplicarea metodelor de evaluare. n majoritatea cazurilor la evaluarea proprietilor sechestrate,
specialitii evaluatori din ar i de peste hotare, aplicnd Standartele Europene i Internaionale de
Evaluare, sunt de acord c exist 3 abordri (metode) de evaluare, din care, la evaluarea uneiproprieti sechestrate i nu numai, se vor folosi n mod obligatoriu de cel puin dou din ele.
Acestea sunt :
Abordarea pe baza analizei comparative a vnzrilor;
abordarea costurilor sau cheltuielilor;
abordarea veniturilor;
Analiza comparativ a vnzrilor- se utilizeaz n cazurile de evauare a obiectelor de imobil tipce din sfera productiv i neproductiv, casele cu multe apartamente i individuale. Aceast metod
const n analiza comparativ a bunurilor imobile cu alte obiecte vndute. Punct iniial-compararea
raional a cumprtorului sau a investitorilor. Analiza comparativ a vnzrilor e o metod simpl.
Se mai numete metoda influenei de pia sau metoda de pia. Cmpul de utilizare a acestei metode
e limitat. n cazul imobilelor sechestrate, n Republica Moldova nc nu s-au creat condiii necesare
pentru utilizarea metodei n cauz. Mai ales lipsesc fluxurile informaionale cu privire la datele
precise, reale ale preurilor bunurilor imobile.Abordarea costului sau cheltuielilor aceast metod se utilizeazn toate cazurile de evaluare a
bunurilor imobile de ctre toi evaluatorii, indiferent de scopul evalurii. Metoda costului aplicat n
Republica Moldova e foarte diferit de metoda costului cunoscut n occident. Valoarea terenurilor
i a construciilor se determin la noi separat. La evaluarea terenurilor se determin valoarea
normativ a terenului (uneori aplicarea unor nesemnificativi coeficieni de ajustare pentru
amplasare).La evaluarea cldirilor i construciilor este determinat valoare de reconstituire, inndu-
se cont de gradul uzurii. Totodat snt ignorate uzura funcional i extern a cldirilor, nu se ine
seama de valoarea de nlocuire a bunului evaluat cu un alt bun similar dup calitile sale de consum.
UTM 529.1 031 ME
Coala
26Mod Coala Nr. document
Semnt
.Data
8/6/2019 Teza de Licenta Evaluarea Proprietatilor Sechestrate
27/70
n procesul evalurii sunt ignorate uzura moral si funcional. Nu se i-au n consideraie cheltuielile
de marketing i alte cheltuieli caracteristicii bunurilor imobile nou construite. Ca rezultat exist o
mare diferen dintre costurile reale pentru construciile, cldirile i valoarea nominativ determinat
dup metoda costului.
Abordarea veniturilor n Republica Moldova aplicrea acestei abordri este destul de
problematic, are multe limitri fiind instabilitatea economic n special instabilitatea pieeicapitalului, o cauz care se explic prin modificrile dese i eseniale a ratei de depozit i ratelor
dobnzii pentru mijloacelor mprumutate, II cauz instabilitatea politicei economice de stat i
situaia economic extern care nu ofer proprietarului imobilului o garanie a obinerii veniturilor
stabile. Un alt factor nu mai puin important este nivelul teoretic slab al majoritii specialitilor
evaluatori. Ca urmare a celor mai susenumerate, metoda venitului se aplic destul de rar i numai de
ctre ntreprinderile private de evaluare, n care lucreaz specialiti de nalt calificare, care au fcut
cursuri de pregtire profesional. Dar i n acest caz, metoda venitului utilizat la evaluareaproprietilor comerciale sau industriale tip se aplic n mod diferit din lipsa unei metodologii unice
de efectuare a evalurii. Din aceleai cauze metoda venitului, ca cea mai complex dintre toate
metodele utilizate n evaluare, nu este des aplicat de ctre evaluatorii publici.
Reconcilierea valorilor i estimarea valorii finale. Principalul scop al procesului de evaluare este
determinarea valorii bunului imobiliar evaluat. Pentru a obine o opinie veridic privind valoarea
proprietii imobiliare, evaluatorul aplic diverse metode de evaluare. Dar nici una din metodele de
evaluare nu este universal i nu genereaz rezultate absolut corecte.
Fiecare din metodele de evaluare conine elemente ala previziunii. Metoda vnzrilor comparabile
este limitat de disponibilitatea datelor veridice despre vnzrile comparabile. Metoda costului este
limitat de dificultile asociate cu estimarea deprecierii (uzurii), n special pentru proprietaile
imobiliare vechi. Modelele venitului sunt bazate pe previziuni i estimri ale veniturilor anticipate i
ratei rentabilitii, n rezultatul aplicrii diferitor metode pentru evaluarea unei proprieti imobiliare,
uatorul obine mai multe rezultate. Astfel, ultimul pas care urmeaz a fi nterprins de evaluator este
de a ajunge la un numitor unic al valorii obiectului evaluat, prin intermediul analizei concluziilor
alternative obinute n procesul de evaluare. Aceast parte a procedeului de evaluare este denumit
reconciliere. n procesul de reconciliere evaluatorul areposibilitate de a re a revedea datele folosite n
evaluare i de a argumenta valoarea final a proprietii.
Procedura de reconciliere este constituit din 2 etape:
1. Previzuirea poziiilor tehnice i conceptuale ale analizei, care include explicarea
diferenelor ntre valorile eseniale i determinarea celei mai credibile valori.
2. Estimarea valorii finale.
UTM 529.1 031 ME
Coala
27Mod Coala Nr. document
Semnt
.Data
8/6/2019 Teza de Licenta Evaluarea Proprietatilor Sechestrate
28/70
Estimarea valorii finale a bunului imobiliar evaluat este una din cele mai complicate sarcini ale
evaluatorului. Valoarea finala este o funcie a scopului evalurii constrngerilor de ordin legal, i
celor legate de disponibilizarea dtaelor.
Deseori scopul evalurii sau necesitile clientului dicteaz care din valorileobinute nurma
aplicrii metodelor de evaluare va avea cea mai mare influen asupra valorii finale.
Rezultatul unei evaluri depinde de confidena evaluatorului n veridicitatea datelor analizate icorectitudinea ajustrilor aplicate n procesul comparaiei bunului imobiliar evaluat cu bunurile
imobiliare comparabile. Evaluatorul poate s acorde un grad mai mare de confiden exactitii
datelor i calculelor unei metode dect altei.
Dei valoarea final reprezint o concluzie imparial, expert i justificat privind valoarea
obiectului evaluat, preyentat de un specialist n domeniu , ea totui rmne doar o opinie, care
reprezint perceperea evaluatorului a preului cel mai probabil care ar putea fi obinut ntro
tranzacie.Elaborarea raportului de evaluare. Rezultatul lucrrilor de evaluare este prezentat n raportul de
evaluare. Un ameniator cuprinztor dar nu exhaustiv al clauzelor raportului de evaluare este
prezentat n Standartele Europene de Evaluare. Raportul de evaluare este un document care explic
procesul analitic ntreprins de evaluator pe parcursul evalurii i care prezint explicit informaia
utilizat n analiz,de asemenea descvrierezultatele analizei , ipotezele i calculile care au condus la
formarea opinii privind valoarea estimat.
Raportul de evaluare trebuie s fie ntocmit n confirmitate cu prevederile legislaiei naionale i
prevederile standartelor profesionale. La nivel practic un raport incomplet afecteaz credibilitatea
evalurii propriu zise i rezultatelor ei. Conform Standartelor Europene de Evaluare: raportul de
evaluare, prin modul de prezentare i prin termenologia sa, trebuie s exprime o opinie clar
neechivoc i suficient de detailat pentru a garanta c informeaz despre toate aspectele cheie i c
nu poate da natere la o nenelegere asupra situaiei reale a obiectului evaluat.
Legea Republicii Moldova cu privirea la activitatea de evaluare stipuleaz c raportul de evaluare
este ntocmit de ctre evaluator n form scris i pe suport electronic, n scopul asigurrii calitii
raportului de evaluare legea prevede un set de cerine minim fa de raportul de evaluare. Astfel
raportul de evaluare trebuie s conin :
a) data ntocmirii raportului ;
b) scopul evalurii;
c) denumirea ntreprinderii de evaluare i rechizitele ei;
d) copiile actelor care dau dreptul de prestare a serviciilor de evaluare;
e) denumirea beneficiarului i rechizitele lui;
f)data la care o fost estimat valoarea;
UTM 529.1 031 ME
Coala
28Mod Coala Nr. document
Semnt
.Data
8/6/2019 Teza de Licenta Evaluarea Proprietatilor Sechestrate
29/70
g) tipul i difiniia valorii estimate, care explic sensul noiunii utilizate;
h) descrierea obiectului evalurii i datele privind proprietarul acestuia, iar n cazul cnd
obiectul evalurii aparine persoanei-juridice-rechizitele acesteia;
i)standartele, metodele, sursele de informaie utilizate pentur evaluare i ipotezeleevaluatorului pe
care se bazeaz evaluarea;
j)etapele evalurii i temeiul valorii recomandate, precum i factorii restrictivi i limitele utilizriivalorii estimate.
La fel, raportul de evaluare trebuie s includ copiile documentelor utilizate de evaluator, care
determin caracteristicile calitative i cantitative ale obiectului evalurii, precum i copiileactelor
care acord dreptul de prestare a serviciilor de evaluare: licena ntreprinderii de evaluare i
certificatul de calificare al evaluatorului care a efectuat evaluarea.
Dar fiind faptul c raportul de evaluare poate fi transmis i n form electronica evaluatorul trebuie
s intreprind toate msurile pentru a proteja nregistrarea datelor i textului raportului i s s easigure c nu au survenit erori n momentul trensmiterii. Conform prevederilor Standartelor
Internaionale de Evaluare, raportul prezentat n form electronic trebuie s fie un fiier doar pentru
citire, limitarea dat pstrnduse pentru toi, doar cu excepia autorului.
De regul rapoaetele de evaluare sunt pstrate de evaluator o anumit perioad de timp. Comform
legislatiei Republicii Moldova aceast perioad este de 5 ani.
n cele mai dese cazuri, evaluatorii au de determinat valoarea de pia, dar practica n activitatea
de evaluare se dezvolt cu pai enormi i devine foarte variat. Anume varietatea scopurilor i
impune pe evaluatori s determine diferite tipuri de valori. n continuare vom una din tipurile de
valori i anume valoarea de lichidare.
2.2 Valori de estimare a imobilului sechestrat
Analiza unei astfel de categorii ca valoarea , ntotdeauna are foarte mare importana pentru
economiti, iar n teoria preurilor este una din compartimentele teoriei economice. Dar, insui
termenul valoare lipsete din punct de vedere tiinific deoarece are multe explicaii, iar n
secolele IX-XX a primit i sens ideologic.
n teoria i practica evalurii sunt clar delimitate noiunile economice , strns legate de
conceptul valoare presi cost. Astfel evaluatorii utilizeaz noiunea de cost referitor la
productia unui bun, avnd n vedere totalitatea cheltuielilor exprimate n bani suportate pentru
construcia bunului imobiliar i aducerea lui la conditia in care poate fi consumat adica utilizat n
scopul stabilit iniial. Noiunea de pre de regula, se refera la o tranzacie concret de vnzare
cumprare i reprezint suma de bani pe care un cumprtor concret a pltit.o sau ete gata s o
UTM 529.1 031 ME
Coala
29Mod Coala Nr. document
Semnt
.Data
8/6/2019 Teza de Licenta Evaluarea Proprietatilor Sechestrate
30/70
plteasc unui vnztor concret pentru a obine dreptul la proprietate asupra unui bun imobiliar
concret i care a fost sau este acceptat de ctre vnztor , n circumstane specifice tranzaciei date.
Valoarea, la rndul su, reprezint expresia monetar a faptului ct de preios este bunul
imobiliar si dreptul de proprietate asupra lui pentru vnztorii i cumprtorii potenialide pe piaa
imobiliar. O proprietate imobiliar poate avea o valoare anumit pentru proprietarul su (valoare
util) care este egal cu sum ape care acest proprietar este gata s o accepte ( de regula n numerar )n schimbul proprietii sale, fr a suferi pierderi. Aceeai proprietate poate avea o valoare de pia
diferit de valoarea util care este egal cu suma care poatefi obinut de la vnzarea proprietii
imobiliare date pe piaa deschis cnd este posibil intrarea liber pe pia a tuturor cumprtorilor i
vnztorilor potentiali.
Dar, deseori, n deosebi n teoria evalurii, termenul ,, valoare,, poate fi ntlnit cu un cuvnt
explicativ, spre exemplu valoare de pia, valoare imozabil, valoare de investiie, valoare de
lichidare, valoarea de pia pentru utilozarea curenta i alte tipuri de valori. Valoarea de pia poate fi format doar n procesul funcionrii pieii respective.
Valoarea de pia este o marime ipotetic sau calculat a preului de vnzare, i este rezultatul
examinrii minuioase de ctre vnztor i cumprtor a informaiei ce ine de tranzacie, atrgnd o
atenie deosebit acelor dtae ce reflect rspunderea prilor n condiiile unei afaceri cinstite.
Conform Standartelor Europene de Evaluare , adoptae de TEGoVA, valoarea de pia este
definit n felul urmtor :
Valoarea de pia este suma pentru care un activ poate fi schimbat ntre un vnztor hotrt s
vnd, i un cumptor hotrt s cumpere, intr-o tanzacie liber , dup un marketing adecvat ,
n care prile acioneaz n contiina de cauz i fr constrngere.
Termenul de activ a fost adoptat pentru a reflecta accentul pus n aceste standarte pe
documentele financiare. Totui termenul proprietate poate fi un termen sinonim pentru aplicarea
general a definiiei, fiecare element al definiiei avnd propriul sau cadru conceptual.
Suma estimat ... se refer la un pre exprimat monetar (de obicei suma de piaa este msurat
ca fiind cel mai probabil pre orientabil n mod rezonabil , pe piaa evalurii , n conformitate cu
definiia valorii de pia. Este cel mai bun pre orientabil n mod rezonabil de ctre vnztor i cel
mai avantajos pre orientabil n mod rezonabil de ctre cumprtor. Aceast estimare exclud en mod
explicit un pre estimat excesiv de mare sau mic datorat unor circumstanesau de condiii specifice ca
finanare atipic, aranjamente de vnzare a unui activ i nchirierea simultan a acesteia de ctre
vnztor printr-un contract de leasing , consideratiilor sau concesiunilor speciale acordat la orice
persoan asociat cu vnzarea , sau de orice element ale valorii speciale (definit n Standartul 2)
Bazele de evaluare distincte de valoarea de pia ca valoare special.Fiind un termen legat de un
element excepional de valoare peste sau sub valoarea de pia, valoarea special, poate aprea, de
UTM 529.1 031 ME
Coala
30Mod Coala Nr. document
Semnt
.Data
8/6/2019 Teza de Licenta Evaluarea Proprietatilor Sechestrate
31/70
exemplu, ca urmare a asocierii fizice, funcionale, ssau ecomomice a proprietii cu o alt
proprietate, de exemplu cu una nvecinat. Este un spor de valoare care poate fi aplicabil unui anumit
proprietarsau utilozator al proprietii, mai degraba dect pieii n general, cu alte cuvinte , pentru un
cumprtor cu interese speciale.Valoarea speciala poate fi asociat cu elemente ale valorii afacerii.
Evaluatorul trebuie s se asigure c asemenea criterii sunt distincte de valoarea de pia, explicnd
orice ipoteze speciale luate n considerare....un activ ar putea fi schimbat...,, se refer la faptul c valoaarea unui activ este o sum
estimat i nu un pre de vinzare predeterminat sau real. Este preul la care piaa ateapt o tranzacie
care ntrunete toate celelalte condiii ale definiiei valorii de pia, ar putea fi ncheiat la data
evalurii.
...la data evalurii...,, impune ca valoare de pia estimat specific unui moment , unei dtae
precise. ntruct piaa i conjugarea pieii se pot schimba, valoarea estimat ar putea fi incorect sau
nepotrivit la un alt moment. Valoarea estimat va reflecta starea efectiv a pieii i conjunctareavalabil la data evalurii, i nu la data anterioar sau ulterioar. Data evalurii , i data evalurii
raportului de evaluare pot fi diferite , dar cea de-a doua nu poate s fie anterioar celei dinti.
Definiia presupune i faptul c schimbul i ncheierea contractului de vnzare sunt simultane,
fr nici o variaie de pre care ar putea, altminteri, avea loc intr-o tranzacie la valoarea de pia.
...ntre un cumprtor hotrt s cumpere ... ,, se refer la un cumprtor motivat, dar nu silit
s cumpere. Aceast cumprtor nu etse nici ultra dirijor, nici determinat s cumpere la orice pre.
Acest cumprtor va achiziona mai degrab n conformitate cu realitile pieii curente i cu
ateptrile curente ale pieii, dect n funcie de piaa imaginara sau ipotetic a crei existen nu
poate fi demonstrat sau anticipat. Cumprtorul luat n considerare nu va plti un pre mai mare
dect cel pe care-l cere piaa. Proprietarul actual al activului este inclus ntre cei care formeaz pia.
Un evaluator nu terbuie s fac presupuneri nerealiste despre conjunctura pieii sau s considere un
nivel al valorii de piaa peste cel care este optimabil n mod rezonabil.
...un vnztor hotrt s vnd ... ,, nu ete foarte grbit, nici nici forat s vnd la orice pre, nici
unul pregtit s vnd doar atunci cnd obine un pre considerat nerezonabil n conjunctura
existent a pieii. Vnztorul hotrt este motivat s vnd activul n condiiile de pia, pentru cel mai
bun pre optimabil. Circumstanele specifice ale proprietarului actual ar face parte din aceasta
definiie deoarece vizitatorul hotrt ,, este un proprietar ipotetic.
... ntr-o tranzacie liber...,, nseamn o tranzacie ncheiat de pri ntre care nu exist nici o
relaie particular sau special (de exemplu compania mam cu filiala sa, proprietarul cu chiriaul)
care ar putea influena preul, ducndu-l la un nespecific pieii sau redxucndul datorit unui element
de valoare special. Tranzactia la valoarea de pi se presupune a avea loc ntre parteneri
independeni.
UTM 529.1 031 ME
Coala
31Mod Coala Nr. document
Semnt
.Data
8/6/2019 Teza de Licenta Evaluarea Proprietatilor Sechestrate
32/70
...dup un marketing adecvat...,, semnific faptul c activul va fi oferit pe pia n cea mai
potrivit modalitate pentru a se putea obine cel mai bun pre, n conformitate cu definiia valoriide
pia. Durata expunerii poate varia n funcie de conjunctura pieii, dar trebuie s fie suficient de mar
epentur a permite ca activul s fie cunoscut de un numr adecvat de poteniali cumprtori. Perioada
de ofert este anterioar dtaei evalurii.
... n care fiecare parte a acionat n contiin de cauz i prudent...,, presupune c attcumprtorul hotrt s cumpere , ct i vinztorul hotrt s vnd sunt informai de o manier
rezonabil n legtur cu natura i caracteristicile activului, cu utilizarea sa actual i cu utilizrile
poteniale , cu situaia pieii la data evalurii .
Se consider c fiecare parte acioneaz n propriul interes, dispunnd de cunotinele necesare i
prudent pu a obine cel mai bun pret corespunztor poziiei ocupate n tranzacie. Prudena este
msurat prin referire la conjunctura pieii la data evalurii, neinndu-se seama de eventualele
informaii ulterioare acestei date. Nu este neaprat imprudent un vnztor care vinde o proprietate peo pia cu preuri n scdere, respectiv preuri mai reduse celor anterioare .n asemenea cazuri,
valabile i pentru situaii de vnyare i cumprare caracteristica pieilor care nregistreay variaii de
preuri (pozitive sau negative). Cumprtorul sau vnztorul prudent va aciona n conformitate cu
cele mai bune informaii de pia disponibile la dta evalurii.
...fr constrngere...,, stabilete faptul c fiecare parte este motivat s ncheie tranzacia, dar
nici un anu este forat , nici silit n mod nejustificat s fac acest lucru.
Valoarea de piaeste neleas ca fiind valoarea unui activ , estimat fra se ine cont de
costurile de vnyare sau de cumprare i fr nici o prelevare pentru taxe sau impozite asociate
tranzaciei.
Alte tipuri de valori derivate a valorii de pia (fig.1.1)
Valoarea de pia pentru utilizarea existent a unui activ este definit ca valoarea de pia bazat
pe continuarea utilizrii sale actuale, considerind c activul ar putea vndut pe pia liber pentru
utilizarea sa existent, n condiii de neocupare i n condiiile enumerate n continuare , dar i n
concordan cu definiia IVSC/TEGoVA.
Valoarea de pia pentru utilizarea existenteste suma pentru care un activ poate fi schimbat la
data evalurii , pe baza ipotezei de continuare a utilizrii actuale, dar presupunnd c activul este
liber, ntre un cumprtor hotrt s cumpere i un vnztor hotrt s vnd ntr-o tranzacie liber,
dup un marketing adecvat , n care fiecare parte a acionat n cunotin de cauz, prudent i fr
constrngere.
UTM 529.1 031 ME
Coala
32Mod Coala Nr. document
Semnt
.Data
8/6/2019 Teza de Licenta Evaluarea Proprietatilor Sechestrate
33/70
Fig.2.2
-Termenul de activ a fost adoptat pentru a reflecta accentul pus n aceste standarte pe
documentele financiare . Totui termenul proprietate,, poate fi termen sinonim pentru aplicarea
generala a definiiei , fiecare element al definiiei are propriul sau cadru conceptual.
-Suma estimat... se refer la un pre exprimat monetar de obicei n moned national, pltibil
pentru activ ntr-o tranzacie libera pe pia. Valoarea de pia este exprimat ca fiind cel mai
probabil pre optimabil n mod rezonabil pe pia la data evalurii, n conformitate cu definiia
valorii de pia. Este cel ami bun pre optimabil n mod rezonabil de ctre vnzator i cel mai
avantajos pret optimabil n mod reyonabil de ctre cumprtor. Aceast estimare exclude n mod
explicit un pre estimat excesiv de mar sau mic, datorat circumstane sau condiii specifice ca