Tercera Sesión GEDI UNMSM

D. L. N° 1177ANÁLISIS DEL RÉGIMEN DE

ARRENDAMIENTO FINANCIERO DESDE EL ASPECTO TRIBUTARIO

Expone: Lorena Bustamante Miranda

TEMAS A ANALIZAR: • Exoneración tributaria• IGV-Ámbito de aplicación• Prestación o utilización de servicios en el país• Nacimiento de la obligación tributaria• Régimen tributario especial• Contribuyentes que gozan de la exoneración

I. ASPECTOS GENERALESEXONERACIÓNEs la liberación o dispensa usualmente temporal del pago de un tributo por disposición legal. Si bien el supuesto de hecho se encuentra comprendido dentro del campo de aplicación del tributo se determina la exclusión del pago del mismo por un determinado período.Las exoneraciones tributarias no podrán exceder de tres años, plazo que puede ser prorrogable por tres años más. (norma VII del TP del C.T.)

I. ASPECTOS GENERALESIMPUESTO GENERAL A LAS VENTAS (IGV)• Es un tributo, un impuesto indirecto.Es indirecto por que la carga del tributo no la soporta el contribuyente sino que este la traslada al usuario o consumidor final.• De alcance nacional• Plurifásico no acumulativo.

ÁMBITO DE APLICACIÓN DEL IGV• Venta en el país de bienes muebles.• Prestación o utilización de servicios en el país.• Los contratos de construcción• Primera venta de inmuebles que realicen los constructores de los

mismos.• La importación de bienes. (Art. 1 de la ley del IGV)

SUJETOS DEL IMPUESTOSon sujetos del Impuesto en calidad de contribuyentes, las personas naturales, jurídicas, etc., que desarrollen actividad empresarial que:• Efectúen ventas en el país de bienes afectos en cualquiera de las

etapas del ciclo de producción y distribución.• Presten en el país servicios afectos.• Utilicen en el país servicios prestados por no

domiciliados.• Ejecuten contratos de construcción afectos.• Efectúen ventas afectas de bienes inmuebles.• Importen bienes afectos.

(ART. 9 de la Ley del IGV)

PRESTACIÓN O UTILIZACIÓN DE SERVICIOS EN EL PAÍS

SERVICIO: Toda prestación que una persona realiza para otra y por la cual percibe una retribución o ingreso que se considere renta de tercera categoría para los efectos del Impuesto a la Renta, aún cuando no esté afecto a este último impuesto.

(Art. 3, lit c) de la Ley de IGV)

PRESTACIÓN O UTILIZACIÓN DE SERVICIOS EN EL PAÍS

E l Servicio es prestado en el país cuando el sujeto que lo presta se encuentra domiciliado en él para efecto del Impuesto a la Renta, sea cual fuere el lugar de celebración del contrato o del pago de la retribución.  El servicio es utilizado en el país cuando siendo prestado por un sujeto no domiciliado, es consumido o empleado en el territorio nacional, independientemente del lugar en que se pague o se perciba la contraprestación y del lugar donde se celebre el contrato.

(Art. 3, lit c) de la Ley de IGV)

PRESTACIÓN O UTILIZACIÓN DE SERVICIOS EN EL PAÍS

¿Cómo determino si el servicio prestado por un no domiciliado ha sido consumido o empleado en el territorio nacional?Deberá atenderse al lugar en que se hace el uso inmediato o el primer acto de disposición del servicio; para ello deberá tenerse en cuenta el tipo de operación realizada, los acuerdos entre las partes y situaciones particulares que se presenten en cada caso.

(Informe N° 228-2004- SUNAT)

NACIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN TRIBUTARIA

En los casos de suministro de energía eléctrica, agua potable, y servicios finales telefónicos, télex y telegráficos, en la fecha de percepción del ingreso o en la fecha de vencimiento del plazo para el pago del servicio, lo que ocurra primero.

(Art. 4 lit c) Ley IGV)

Prestación de

Servicios

En la fecha en que se emita el comprobante de pago de acuerdo a lo que establezca el

reglamento o en la fecha en que se percibe la retribución, lo que ocurra primeo

NACIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN TRIBUTARIA

Utilización en el país de servicios prestados por no

domiciliados

En la fecha en que se anote el comprobante de pago en el Registro de Compras o en la fecha en que se pague la retribución, lo que ocurra

primero.

Art. 4 Lit d) Ley IGV

II. RÉGIMEN TRIBUTARIO ESPECIAL PARA CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE INMUEBLE DESTINADO A VIVIENDA

Regulado en los artículos 16° y 17° del Decreto Legislativo N°1177.

EXONERACIÓN DEL IGV“Los contribuyentes personas jurídicas que se dediquen a las actividades de construcción, de arrendamiento financiero o inmobiliaria comprendidas en los CIIUs (revisión 3) 4520, 6591 y 7010 respectivamente, gozarán por un plazo tres (03) años de la exoneración del Impuesto General a las Ventas contados a partir de la entrada en vigencia de este Decreto Legislativo, por los servicios de arrendamiento de inmuebles destinados exclusivamente a vivienda que presten a favor de personas naturales en virtud de contratos celebrados en el marco de la presente norma”

( Art. 16 del D.L. N°1177)

CONTRIBUYENTES QUE GOZAN DE LA EXONERACIÓN TRIBUTARIA

Las personas jurídicas que se dediquen a las siguientes actividades:1. Actividad de construcción.2. Actividad de arrendamiento financiero.3. Actividad inmobiliaria.

1. Actividad de ConstrucciónCIIU (revisión 3)- 4520: Construcción de edificios completos y de partes de edificios; obras de ingeniería civil.Se incluyen actividades corrientes y algunas actividades especiales de empresas de construcción de edificios y estructuras de ingeniería civil, independientemente del tipo de materiales que se utilicen.Se incluyen las obras nuevas, las ampliaciones y reformas, la erección in situ de estructuras y edificios prefabricados y la construcción de obras de índole temporal.

2. Actividad de arrendamiento financieroCIIU (revisión 3)- 659: arrendamiento financiero

El arrendatario adquiere todos los derechos de usufructo y asume todos los riesgos inherentes a la propiedad del bien, que oportunamente puede ser o no objeto de traspaso.

3. Actividad inmobiliariaCIIU(revisión 3)- 7010: actividades inmobiliarias realizadas con bienes propios o arrendados.Se incluyen la compra, venta, alquiler y explotación de bienes inmuebles propios o arrendados; la urbanización y el fraccionamiento de terrenos en solares, etc. También se incluyen el acondicionamiento y la venta de terrenos, la explotación de apartamentos con servicios de hotel y de zonas residenciales para viviendas móviles.

ALCANCE DE LA EXONERACIÓN DEL IGV

Los servicios de arrendamiento financiero de inmuebles destinados exclusivamente a vivienda que presten a favor de personas naturales en virtud de contratos celebrados al amparo del Decreto Legislativo N° 1177.

VIVIENDA (Art. 3 del D.L. N° 1177)Se entiende por vivienda a la edificación independiente o parte de una edificación multifamiliar, compuesta por ambientes para el uso de una o varias personas, capaz de satisfacer sus necesidades de estar, dormir, comer, cocinar e higiene; cuando en el arrendamiento se incluye el estacionamiento de vehículos o depósito, éstos forman parte de la vivienda.

DURACIÓN DE LA EXONERACIÓN TRIBUTARIA

El plazo de exoneración será de tres (03) años contados a partir de la entrada en vigencia del Decreto Legislativo N° 1177, es decir, desde el 19.07.2015.• Se podrá aprobar, por única vez, la prórroga de la exoneración, incentivo o beneficio tributario por un periodo de hasta tres (03) años, contados a partir del término de la vigencia de la exoneración, incentivo o beneficio tributario a prorrogar. (Norma VII, lit g) del TP del CT).

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO FINANACIERO- ACTIVO FIJO

“Para efectos tributarios, los bienes inmuebles destinados a vivienda objeto del contrato de arrendamiento financiero (leasing), no se consideran activo fijo del arrendador”.

(Art. 17 del D. L. 1177)

ACTIVO FIJOEl párrafo 6 (Definiciones) de la Norma Internacional de Contabilidad (NIC) 16 – Inmuebles, Maquinaria y Equipo señala que las propiedades, planta y equipo son los activos tangibles que:(a) posee una entidad para su uso en la producción o suministro de bienes y

servicios, para arrendarlos a terceros o para propósitos administrativos; y(b) se espera usar durante más de un periodo.

De acuerdo con los PCGA, los activos fijos, "también conocidos como propiedad, planta y equipo o activos de planta, los utilizan las empresas para la producción y distribución de los productos y servicios. Cabe citar como ejemplos el terreno, los bienes inmuebles, el mobiliario, los accesorios e instalaciones, la maquinaria, el equipo y los vehículos. La naturaleza de los activos que emplea una empresa en concreto viene determinada por la naturaleza de sus actividades".

• Si bien en un contrato de arrendamiento financiero los bienes otorgados en Leasing son jurídicamente propiedad del arrendador financiero, la norma precisa que, para efectos tributarios, los bienes inmuebles destinados a vivienda objeto de contrato de leasing, no se considerarán activo fijo del arrendador financiero.

BREVE COMENTARIO AL CONTRATO DE CAPITALIZACIÓN INMOBILIARIA(D.L. N° 1196)

El Decreto Legislativo N° 1196 modifica la ley del Sistema Financiero- Ley 26702- y la ley 28364 que regula el contrato de capitalización inmobiliaria.

Aspectos a tomar en cuenta• Capital mínimo: Para poder operar como

Empresa de Capitalización Inmobiliaria, se requiere un capital mínimo de s/. 4 000 000,00. Por tanto, no cualquier empresa podrá dedicarse al rubro, solo podrán hacerlo las empresas que tengan solidez financiera.

Aspectos a tomar en cuenta• Las Empresa de Capitalización Inmobiliaria podrán comprar y/ o edificar

inmuebles para fines de vivienda, y con relación a los mismos, celebrar contratos de capitalización inmobiliaria individual con terceros (a través del formulario Único de Capitalización Inmobiliaria- FUCI, este será aprobado por la SBS con la opinión de SUNAT y que debe ser firmado ante notario, con las mismas formalidades que el D.L 1177) entregando en arrendamiento al cliente (solo persona natural) la correspondiente unidad inmobiliaria.

Características de los Contratos de Capitalización Inmobiliaria

La entrega de unidades inmobiliarias a título de arrendamiento.

La opción de compra del inmueble por el cliente (el derecho de opción de compra se ejerce en cualquier momento).

La opción de compra no estará sujeta al plazo a que se refiere el artículo 1423 del Código Civil.

Pago de cuotas periódicas que incluyen el arrendamiento, los aportes a la capitalización individual que el cliente realice, la previsión del pago de los tributos, entre otros.

Capitalización IndividualSe constituye progresivamente con los aportes que el cliente realice en cada cuota. Se puede acordar el pago de intereses pasivos.

Se aplica al pago del precio al contado del inmueble. El importe de capitalización puede ser recuperado por el cliente mediante la cesión de su posición contractual o retirado por el cliente de acuerdo con lo establecido en el Contrato de CI.

El Bono del Buen Pagador (BBP) o el Bono Familiar Habitacional (BFH) de los programas Mivivienda y Techo Propio, respectivamente, también servirán para financiar la compra mediante este nuevo mecanismo.

A) El BBP o BFP pueden financiar el pago inicial que pueda requerir la Empresa de Capitalización Inmobiliaria al Cliente, siempre y cuando se pacte que no se pueda afectar el retiro de la capitalización individual.

B) El cliente tiene derecho a acceder al BBP o BFH recién cuando haga ejercicio de la opción de compra, cuando se pacte que la capitalización individual pueda ser retirada antes del cumplimiento del Contrato de CI.

• En caso el cliente ejerciera la opción de compra antes de la fecha pactada no se consideran los intereses no devengados, ¿sucede lo mismo en el D.L 1177?.

• ¿Qué razones podrían llevar al fin del contrato? El contrato celebrado, bajo la modalidad de capitalización inmobiliaria, podrá terminarse si por dos meses consecutivos se incumple al pago de la cuota periódica pactada.

• Respecto al desalojo, se aplica lo previsto en el D.L 1177.

¿“Proceso único de desalojo”? ¿Mérito ejecutivo?

• Se modifica el art. 7-A de la Ley de Conciliación- Ley 26872 y se deja claro que NO ES CONCILIABLE el desalojo previsto en el DL 1177 ni aquel previsto en la Ley 28364-Ley de capitalización inmobiliaria.

IMPORTANTE!El Decreto Legislativo N° 1196 modificó el art. 7.4° de la Ley N° 28364, que ahora señala:“No son susceptibles de embargo, afectación ni gravamen por mandato administrativo o judicial en contra del cliente, ni el inmueble objeto de un Contrato de Capitalización Inmobiliaria, ni la capitalización individual del cliente vinculado al mismo. El Juez deberá dejar sin efecto cualquier medida precautoria que se hubiese trabado sobre estos bienes por el solo mérito del FUCI…”

IMPORTANTE !Entonces, las entidades financieras y empresas de capitalización podrán levantar los embargos sobre inmuebles, con solo presentar el formulario de dicho contrato (FUCI), y no la inscripción.

¿Con esta modificación normativa se refuerza la posición que el embargo es un acto procesal más no un derecho o modo de adquirir la propiedad inmueble?Queda abierto el debate…

LORENA BUSTAMANTE

MIRANDA

MUCHAS GRACIAS