Retrouvez une sélection des meilleurs articles de la presse immobilière de la semaine
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La revue de Presse KYLIA
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LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE
Du 1 au 7 septembre 2014
LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL
Travaux de rénovation : les super coups de
pouce de la rentrée Le 2/9/2014
(Sylvia Pinel, ministre du Logement et Ségolene Royal, ministre de l'Ecologie, du Developpement
Un de nos franchisés possédait un local à Deuil-la-Barre (Val d'Oise), se souvient Bruno Bourrigault,
fondateur du réseau Speed Burger. Mais l'habitat trop dispersé l'a empêché de se faire connaître de la
clientèle locale. Au bout d'un an, il a fermé et s'est relocalisé à Amiens : depuis, ça marche !" Preuve
que l'implantation est cruciale pour réussir.
"Un franchisé ne peut toutefois pas s'installer où il veut", rappelle Me Rémi de Balmann, associé du
cabinet d'avocats D, M & D, spécialisé dans la défense des franchiseurs. "L'enseigne a une stratégie
pour mailler le territoire. Au mieux, le franchisé pourra suggérer des villes qui le tentent." Un réseau
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sérieux devra préciser quel type de lieu (Centre-ville ? Centre commercial ? De catégorie 1, 1 bis ou 2
?...), et quel genre de local il conviendra de cibler. Mais si l'on rejoint un réseau jeune, moins rodé,
comment s'assurer que le type d'emplacement préconisé sera le bon ? "Mieux vaut alors s'installer
dans un lieu comparable à celui du pilote", conseille Me de Balmann. Jeter son dévolu sur un lieu
flambant neuf (centre commercial sorti de terre, quartier tout juste réhabilité...) est une autre sorte de
pari : renseignez-vous sur les boutiques et activités que vous jouxterez et "méfiez-vous des retards de
travaux, des malfaçons, du manque de communication... Un nouveau centre commercial est très
dépendant du dynamisme du commercialisateur puis de son gestionnaire."
Dans tous les cas, le futur franchisé devra réaliser sa propre étude d'implantation et vérifier l'état
général et l'état local du marché fournis par le franchiseur dans le DIP (Document d'information
précontractuelle). "En quelques pages, détaille Me de Balmann, l'état local du marché décrit la zone
de chalandise visée, principalement à partir de données Insee (âge, catégorie socioprofessionnelle de
la population...). On y trouve aussi un relevé de la concurrence locale , avec un plan ou une liste
d'adresses." Enfin, la Loi Doubin oblige le franchiseur à livrer des éléments sur le développement
prévisible de l'état local du marché (du fait d'un plan de rénovation urbaine, par exemple). Il faudra se
poster devant l'emplacement potentiel pour compter les passants, "sur des créneaux d'un quart
d'heure, à différents moments de la journée, mais aussi le soir, le week-end...", énumère Laurent
Kruch, directeur associé de l'entreprise Territoires & Marketing, qui réalise des études de marché.
"Faites des photos, analysez le type de passants, sondez-les si possible, vérifiez qu'ils sont
susceptibles d'acheter, et pas seulement en transit."
"Faites des photos, analysez le type de passants, sondez-les si possible, vérifiez qu'ils sont
susceptibles d'acheter, et pas seulement en transit."
Scrutez aussi l'environnement (un parking, une station de métro ou de tram sont des atouts). Méfiez-
vous des ruptures dans le linéaire des commerces, ajoute Michel Pazoumian, délégué général de
Procos (Fédération pour l'urbanisme et le développement du commerce spécialisé) : "Ne vous
installez pas juste à côté d'une terrasse de café, qui fait faire un écart aux chalands et les éloigne des
vitrines adjacentes. Attention aussi aux écoles, banques et administrations, qui incitent à changer de
trottoir." Allez dans les points de vente concurrents , étudiez la déco, la marchandise, relevez les
prix... Examinez les commerces alentour. "Si vous lancez un magasin de lingerie et que vos voisins
font de la marbrerie funéraire ou de la boucherie, le lieu n'est sans doute pas adapté, sourit Jean-
Jacques Cohen, président du réseau immobilier ProComm. Mieux vaut vous installer près d'un
bijoutier." Sur Infogreffe, dénichez aussi les bilans des boutiques environnantes.
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Veillez, en outre, à la zone d'exclusivité prévue par le franchiseur. "Pour se développer, certains
réseaux ciblent de nouveaux emplacements plus petits, moins chers, type corners, avertit Caroline
Morizot, créatrice du cabinet CM Entreprise Conseil. Vérifiez donc que l'enseigne ne pourra pas créer
un corner dans un grand magasin voisin ce qui cannibaliserait vos ventes..."
Vos alliés pour mener votre étude d'implantation ? Les managers de centre-ville ou de centre
commercial, les CCI, les juniors entreprises d'écoles de commerce.
Le choix des murs
Une fois cerné le lieu, reste à trouver le local. Bonne nouvelle, lance Michel Pazoumian : "Avec la
vacance des locaux qui se développe, l'offre est devenue abondante et les loyers abordables pour les
franchisés y compris dans les rues principales de villes moyennes comme Châlons-en-Champagne,
qui jouit d'une zone de chalandise de plus de 100 000 personnes." En 2014, la remontée des loyers
(si elle a lieu) sera "poussive et inégale", prédit une étude sur l'immobilier d'entreprise du groupe
Cushman & Wakefield publiée en janvier 2014.
Prenez garde : "Avec un local trop cher, faute d'un chiffre d'affaires suffisant, vous déposerez le bilan",
prévient Jean-Jacques Cohen de ProComm. Les enseignes, elles aussi, ont parfois la folie des
grandeurs. D'où l'intérêt, avant de signer le bail, de scruter les coûts d'exploitation avec un expert-
comptable.
Certains concepts demandent une configuration particulière, rappelle de son côté Marc Lanciaux,
avocat spécialisé dans la défense des franchiseurs, citant l'exemple des Boucheries du boeuf tricolore
: "La présence d'un anneau central dans leurs points de vente implique de trouver un grand local, de
forme carrée", Ce qui n'est pas toujours aisé. Caroline Morizot conseille de recourir à une agence
spécialisée dans l'immobilier commercial ou dans un métier (comme la boulangerie). Un franchiseur
sérieux devra valider votre choix avant la signature du bail, mais la décision vous appartient.
"L'agrément du franchiseur n'est pas une assurance de résultat", assène Me de Balmann.
Une fois le futur local déniché, il faudra parfois persuader la copropriété, rétive à tout ce qui a trait au
bruit et aux odeurs : "On nous considère encore comme une activité engendrant des nuisances,
déplore Lionel Boyaval, directeur de Doc'Biker, réseau de réparation de deux-roues. Il faut convaincre
les bailleurs, qui ont peur des foudres du syndic ou demandent plus d'argent, arguant que leur
emplacement est recherché." Faites donc toujours lire votre futur bail et le règlement de copropriété
par votre avocat.
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Reste à aménager l'unité conformément au concept de l'enseigne. Celle-ci fournit une liste
d'agenceurs, de fournisseurs... Gare au coût des travaux, qui peut être sous-évalué dans le DIP, et au
favoritisme envers tel fournisseur.
"Le franchisé, rappelle Me Lanciaux, reste libre de choisir ses prestataires." Ne sollicitez un autre
professionnel que si vous êtes sûr d'y trouver avantage, et en démontrant que la prestation satisfera
aux exigences du réseau. Une enseigne sérieuse viendra valider l'aménagement de l'unité. Enfin,
conclut l'avocat : "Il est bon que le contrat prévoie les modalités d'un relooking des franchises : pas de
réaménagement majeur durant les deux premières années, coût maximum des travaux, délai laissé
au franchisé pour s'exécuter...".
Pas question en effet de tout bouleverser sitôt entré dans ce beau local si soigneusement ciblé !
Source : L’express.fr
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Franchise : et si vous optiez pour une reprise ? Le 1/09/2014
Monceau Fleurs, une enseigne qui offre la possibili té de se lancer avec une boutique déjà en
activité ! (Crédits : Observatoire de la Franchise) Mélanie Kessous - Observatoire de la Franchise |
01/09/2014, 10:10 - 755 mots Plus coûteuse mais moins risquée qu’une création pure, la reprise
d’une franchise s’avère intéressante pour les candidats qui souhaitent démarrer rapidement leur
activité.
La première chose à savoir si vous pensez reprendre une franchise, c'est qu'il n'y aura pas de reprise
sans l'accord du franchiseur. Le contrat de franchise étant conclu intuitu personae, il engage une
personne, et non une entreprise, avec une enseigne et n'est donc pas cessible. Le franchiseur a donc
son mot à dire en cas de reprise. Dans le cas où un franchisé cèderait son activité à un successeur
non agréé par le franchiseur, le contrat serait immédiatement résilié.
La reprise, une formule avantageuse
Quand il rachète une franchise, le créateur d'entreprise bénéficie d'un outil de travail opérationnel,
d'un personnel déjà formé mais aussi d'une clientèle acquise. Toutefois, si le cédant accompagne le
repreneur sur une durée plus ou moins longue, ce dernier n'a pas le temps de se rôder comme dans
un projet de création et doit être opérationnel dès qu'il sera aux commandes de son entreprise. Autre
avantage significatif : la reprise permet de s'appuyer sur un bilan, ce qui offre une certaine sécurité.
Selon l'APCE, le taux de pérennité au bout de trois ans atteint 73 % pour les reprises contre 62 %
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pour les créations. Par ailleurs, l'obtention d'un financement bancaire est plus aisé que pour une
création, puisque les banquiers s'appuient sur quelque chose de concret : les trois derniers bilans et
comptes de résultat de l'entreprise.
« Reprendre une entreprise, comme quand on la créé, comporte des risques, même s'ils sont
amoindris. Le candidat repreneur doit donc s'assurer de bien avoir les compétences techniques,
commerciales et de gestion », conseillait Mireille Carre, Conseiller reprise, transmission d'entreprises
à la Chambre de commerce et d'industrie de Seine-et-Marne, lors de Franchise Expo Paris.
Quelques points à bien vérifier
La première chose à vérifier, ce sont les motivations du cédant. « Le repreneur doit savoir pourquoi le
franchisé vend et ce qu'il compte faire après. Afin de s'assurer que ce dernier ne relance pas la même
activité à proximité de l'entreprise qu'il cède », rappelle Eric Luc, expert-comptable au sein du groupe
Fiducial et membre du Collège des Experts de la Fédération française de la franchise.
Quand on reprend une franchise, il faut prendre soin de vérifier les éléments comptables et juridiques
avec un but : évaluer la santé financière de l'entreprise. Il faut donc bien étudier le compte de bilan, le
résultat net, le chiffre d'affaires réalisé, la progression, les marges, la rotation des stocks, les délais de
paiement client, les conditions d'exploitation...Le futur franchisé ne doit pas non plus négliger l'étude
de la clientèle ainsi que celle du personnel. Concrètement, le candidat repreneur doit recueillir
l'ensemble des documents indispensables à une reprise qui doivent comprendre le bilan des trois
derniers exercices du cédant et l'acte initial d'acquisition si le cédant est propriétaire de son fonds de
commerce. Le repreneur doit lire les documents mais également savoir les analyser. Il est donc
recommandé de se faire épauler que ce soit d'un point de vue fiscal, juridique ou financier. Et tout le
travail d'audit réalisé doit au final permettre de s'assurer que la franchise a été rentable et qu'elle va
demeurer rentable malgré les charges de remboursement des emprunts contactés pour son rachat.
Financièrement, est-ce avantageux de reprendre une franchise ?
Le coût d'une reprise, plus élevé que lorsque que l'on crée sa franchise, s'explique par le fait que le
chiffre d'affaires et les comptes de résultats sont établis, la clientèle déjà constituée, le personnel
formé, le point de vente aménagé aux normes du franchiseur...Le repreneur sait où il met les pieds et
ce qu'il va pouvoir faire de son affaire. L'activité est là, mais comment l'évaluer ? « Les méthodes
usuelles d'évaluation d'entreprises sont applicables aux réseaux de franchise. Mais il faut savoir qu'un
fonds de commerce n'a de valeur que si sa rentabilité permet à l'acquéreur de rémunérer son travail,
de rembourser son emprunt et de se constituer un capital » explique Eric Luc. Dans le cas de la
franchise, le repreneur rachète plus souvent un fonds de commerce qu'une entreprise. Et, toujours
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selon l'expert, « chaque franchise possède sa jurisprudence sur l'évaluation du fonds de commerce,
qui est couramment basée sur l'adéquation entre le chiffre d'affaires et le résultat d'exploitation. »
Source :LaTribune.fr
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"Requalification du bail d’habitation en bail
commercial" Le 4/09/2014
Un bail d’habitation doit être requalifié en bail commercial dès lors que le bail prévoit que le preneur
"pourra exercer dans les lieux toutes activités professionnelles, commerciales ou industrielles".
Par suite d’un transfert de bail, le gérant d’une société est devenu locataire d’une maison dans
laquelle il a fixé le siège social de la société. Les propriétaires indivis de la maison ont délivré au
gérant un congé pour vendre.
Le gérant et la société ont assigné les bailleurs pour faire juger que le bail litigieux était un bail mixte
commercial et d’habitation soumis pour le tout au statut des baux commerciaux.
Pour dire que le bail litigieux est un bail d’habitation soumis aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6
juillet 1989, l’arrêt retient que le contrat intitulé "bail de location" a été conclu pour une durée de trois
ans renouvelable par tacite reconduction, que la commune intention des parties était de conclure un
bail d’habitation et qu’à la date du contrat les locaux n’étaient pas destinés à l’exploitation d’un fonds
de commerce et qu’ainsi les dispositions de l’article L.145-1 du code de commerce ne peuvent
recevoir application.
En statuant ainsi, alors que le bail stipulait que le preneur "pourra exercer dans les lieux toutes
activités professionnelles, commerciales ou industrielles" et qu’elle constatait qu’un fonds de
commerce était exploité dans les lieux, la cour d’appel qui a dénaturé les clauses du bail, a violé
l’article 1134 du code civil et l’article L.145-1 du code de commerce.
Cour de cassation, Chambre civile 3, 9 Juillet 2014 n° 12-29329
Source : LaVieImmo.com
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Faut-il mieux céder les parts sociales ou le
fonds de commerce de son entreprise ?
Le 4/09/2014
Jean-Marc Tariant, fondateur du cabinet Finance & S tratégie, et Jérôme Thomas, associé au
sein du cabinet, livre dans cette analyse quelques éléments essentiels à connaître avant
d’opérer le choix de la cession des parts sociales ou du fonds de commerce. Si, ainsi
formulée, la question intéresse le cédant, cette pr oblématique se doit également d’être
examinée de près par le repreneur.
Et bien, cela dépend !
Si l’entreprise est exploitée à titre personnel, c’est plutôt le fonds de commerce qu’il convient de
céder, tandis que dans le cas d’une entreprise exploitée par une société soumise à l’IS c’est plutôt la
cession des parts sociales qu’il vaut mieux réaliser pour des raisons fiscales.
Mais la fiscalité n’est pas le seul point à prendre en compte dans cette décision importante.
Parts sociales ou fonds de commerce, définition :
Pour bien comprendre la différence en cas de cession des parts sociales ou du fonds de commerce, il
faut tout d’abord revenir à la définition de chacun.
- le fonds de commerce comprend : la ou les marques, le droit au bail, la clientèle, les matériels, le
personnel et l’ensemble des contrats nécessaires à la poursuite de l’activité ;
- le fonds de commerce ne comprend pas : les stocks, les créances clients, les disponibilités et
l’ensemble du passif de l’entreprise ;
- les parts sociales (ou titres) de l’entreprise comprennent pour leur part : l’ensemble des éléments de
l’actif du bilan (dont le fonds de commerce) ainsi que l’ensemble des éléments du passif du bilan (dont
les fonds propres).
Céder les parts sociales ou le fonds de commerce, q uelles conséquences :
S’il est procédé à la cession du fonds de commerce, la société qui exploitait le fonds peut être liquidée
si elle a vendu l’intégralité de ses activités (étant totalement vidée de sa substance) ou bien
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simplement mise en sommeil, si les associés veulent reprendre ou créer une autre activité dans le
futur.
Du point de vue de la responsabilité :
Dans le cas d’une cession du fonds de commerce, suivi ou non d’une dissolution de la société, les
associés restent pleinement responsables de leurs engagements passés vis à vis des tiers.
Dans le cas de la cession des titres, l’ensemble des engagements de l’entreprise est repris par le
nouveau propriétaire des parts sociales. Toutefois, le plus souvent, celui-ci demande aux cédants une
garantie d’actif et de passif sur les actifs et la gestion passée de l’entreprise.
La cession seule du fonds de commerce n’entraîne pas d’obligation de garantie d’actif-passif,
contrairement à celle nécessaire lors de la cession des titres.
Pour rappel, la garantie d’actif-passif permet de garantir le repreneur contre tout engagement non
signalé par le cédant préalablement à la vente de l’entreprise et non détecté par les audits.
Du point de vue de la rapidité de la cession :
Bien évidemment, la procédure en cas de cession des parts sociales est plus longue, l’évaluation de
l’entreprise dans son ensemble étant plus complexe que celle du seul fonds de commerce.
En particulier, la phase d’audits préalables à la cession et visant à déterminer le montant de la
garantie d’actif-passif rallonge sensiblement la durée de la cession.
Du point de vue fiscal :
Lorsque l’entreprise est exploitée à titre personnel ou par une société assujettie à l’IR, la cession du
fonds de commerce est préférable et la meilleure sur le plan fiscal.
Lorsque l’entreprise est exploitée par le biais d‘une société soumise à l’IS, c’est la cession des titres
qu’il faut privilégier afin d’optimiser le cout fiscal pour le cédant.
Pour vous aider à approfondir cette question essentielle, nous vous conseillons la lecture du nouvel
ouvrage de Jean-Marc Tariant et Jérôme Thomas : « Evaluer et céder son entreprise », paru aux
éditions Eyrolles.
Source : Cessionentreprise.com
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Taxe supplémentaire sur l'hôtellerie : Anne
Hidalgo n'en démord pas Le 5/09/2014
75 - Paris L'Umih et le GNC ont annoncé leur étonnent après les déclarations de la maire de Paris,
Anne Hidalgo qui travaillerait à " la préparation, avec Matignon, d'une taxe sur la grande hôtellerie,
alors que le Quai d'Orsay mène actuellement un travail de concertation avec les professionnels du
tourisme » rappellent les deux organisations dans un communiqué commun. Une première réunion
interministérielle a eu lieu le 30 juillet sur ce sujet sous l'égide de Laurent Fabius et une autre est
prévue autour du 15 septembre. « Apprendre par voie de presse que tout serait en réalité déjà joué
d'avance alors que le Quai d'Orsay, mène actuellement un travail de concertation avec tous les
acteurs du Tourisme, nous replonge dans les travers dont nous pensions être sorti. » ont indiqué
Roland Héguy , Président confédéral de l'Umih, et Jacques Barré , Président du GNC. Anne Hidalgo,
qui fait partie des membres du Conseil de promotion du tourisme n'était toutefois pas présente,
mercredi 3 septembre, lors de l'installation de cette commission.
Source : L’HotellerieRestauration.fr
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A propos de Kylia KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle Génération : Le 1er réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents. Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses agents immobiliers. Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com Contact Presse : KYLIA Immobilier