La revue de Presse KYLIA 1 LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE Du 14 au 20 novembre 2016 LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL Prix, taille des logements, crédits : la France bon élève de l’immobilier Le 14/11/2016 Prix, taille des logements, crédits : la France bon élève de l’immobilier + VIDEO. Une étude du Crédit Foncier vient battre en brèche quelques idées reçues sur le coût élevé du logement en France. Hormis à Paris, la deuxième ville la plus chère d’Europe, les prix dans les régions françaises restent raisonnables. Taille des appartements, nombre de propriétaires, coût du crédit, évolution des prix, poids des dépenses de logement dans le budget des ménages... Le marché unique du logement n'existe pas.
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S47 revue de presse kylia - semaine du 14 au 20 novembre 2016
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La revue de Presse KYLIA 1
LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE Du 14 au 20 novembre 2016
LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL
Prix, taille des logements, crédits : la France
bon élève de l’immobilier
Le 14/11/2016
Prix, taille des logements, crédits : la France bon élève de l’immobilier
+ VIDEO. Une étude du Crédit Foncier vient battre en brèche quelques idées reçues sur le coût
élevé du logement en France.
Hormis à Paris, la deuxième ville la plus chère d’Europe, les prix dans les régions françaises
restent raisonnables.
Taille des appartements, nombre de propriétaires, coût du crédit, évolution des prix, poids des
dépenses de logement dans le budget des ménages... Le marché unique du logement n'existe pas.
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En témoigne une étude du Crédit Foncier publiée ce lundi, qui explore en détail, à l'aide des données
Eurostat, les évolutions récentes des marchés résidentiels de 7 pays : France, Royaume-Uni,
Espagne, Italie, Pays-Bas, Pologne et Allemagne.
Quelques tendances se dessinent et ne varient guère : des Européens propriétaires et peu endettés à
l'Est, plus riches mais locataires au Nord, appauvris par la crise au Sud, mais toujours soucieux
d'acquérir leur résidence, enfin, protégés par des politiques publiques au Centre et à l'Ouest. Dans ce
paysage, les Français sont 65 % à posséder un logement (58 % si l'on ramène ce chiffre au nombre
de ménages et non au nombre d'occupants, comme le calcule Eurostat). Un chiffre parmi les plus bas
de l'Union, dont la moyenne s'établit à 70 %.
Relativiser des impressions « nationales »
Chausser des lunettes européennes permet de relativiser des impressions « nationales ». Ainsi,
malgré la crise qui semble durer depuis des décennies, la France n'est pas si mal lotie dans ce
concert des nations. Avec 2,3 habitants dans des logements de 102 mètres carrés en moyenne, les
Français sont presque au large et en tout cas pile dans la moyenne des 28 pays européens, alors que
les Britanniques se serrent à 2,3 dans 76 mètres carrés et les Polonais à 2,7 dans 85.
Observée sur le long terme, la volatilité des marchés immobiliers est également lissée. Entre 2006
et 2015, par exemple, hausses et baisses se compensent, en France en tout cas, où les prix de tous
les biens, neufs et anciens, n'ont augmenté que de 2 %. Hormis à Paris, qui est la deuxième ville la
plus chère d'Europe après Londres (lire ci-dessous), les prix dans les régions françaises restent
raisonnables. Sur cette même période, les soubresauts ont été plus violents ailleurs : les valeurs ont
bondi d'un tiers au Royaume-Uni, réputé cher depuis toujours, de 21 % en Allemagne, qui partait de
loin et baissé de 22 % en Espagne.
Contrairement à une idée bien ancrée, l'évolution des prix des logements est inférieure - sur les six
dernières années - à celle des salaires dans les deux tiers des pays européens. Les Français sont loin
d'être les plus ponctionnés par les dépenses de logement : elles absorbent 18,3 % de leur revenu
disponible, alors que les Britanniques y consacrent 25,1 %. Plus surprenant, les Allemands, dont le
marché stable est souvent montré en exemple, arrivent en deuxième position, avec 27,3 %. Dans la
plupart des pays étudiés par le Crédit Foncier, ces dépenses sont stables ou en baisse. « Ces chiffres
prennent en compte tous les ménages. En Allemagne, les locataires du parc privé, le plus cher, sont
les plus nombreux. Alors qu'en France, le chiffre est sans doute tiré vers le bas par les loyers du parc
social, mais la moyenne est exacte », précise Nicolas Pécourt, directeur RSE du groupe Crédit
Foncier.
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Ces résultats reflètent les résultats de politiques publiques plus ou moins efficaces pour maîtriser les
prix ou relancer le marché après une crise. Celle de 2008 a été féroce au Royaume-Uni, où les prix se
sont effondrés, comme en Espagne, où la production, qui culminait à plus de 800.000 logements en
2006, s'est brutalement arrêtée.
Plans de relance
En France, les effets de la crise ont été largement absorbés par une succession de plans de relance.
Entre 2009 et 2014, malgré une période dénoncée comme catastrophique par les professionnels, le
nombre de transactions sur le marché de l'ancien a tout de même augmenté de 36 %.
Depuis deux ans, le nombre de permis de construire est reparti à la hausse dans l'Union européenne
et les prix ont presque partout retrouvé leur niveau d'avant la crise. La vraie reprise date de
septembre 2015 dans l'Hexagone. Cette fois, grâce surtout à la baisse des taux. Mais, là encore, tous
les Européens ne sont pas logés à la même enseigne. Les Français empruntaient en moyenne à 2,1
% en 2015, un peu plus cher que les Allemands (2 %) et beaucoup moins que les Polonais, à qui les
banques n'offraient que 3,6 %. Il faut toutefois moduler l'attrait de ces taux par leur durée : 19 ans en
France et plus, partout ailleurs, 25 ans en Angleterre et en Allemagne, 29 au Portugal et 30 aux Pays-
Bas.
Source : lesechos.fr
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L’encadrement des loyers a fait fuir les
bailleurs parisiens
Le 14/11/2016
Selon une enquête menée par la Fnaim du grand Paris, l’application de l’encadrement des loyers
dans la capitale a fait fondre le portefeuille des mandats de gestion de 13%.
Depuis la mise en place de l’encadrement des loyers à Paris et en attendant son éventuel
élargissement à d’autres villes, les professionnels de l’immobilier n’ont eu de cesse de critiquer cette
mesure et son impact sur le marché. Dans une enquête menée auprès de 210 de ses professionnels
de l’immobilier ayant des mandats de gestion dans la capitale (soit 30.000 lots au total), la Fnaim
(Fédération nationale de l’immobilier) du Grand Paris a tenté de chiffrer cet impact.
Il en ressort que cet encadrement aurait directement causé la disparition de 13% du portefeuille des
mandats de gestion sur Paris. L’étude souligne que pour 47% des professionnels interrogés,
l’encadrement des loyers a entraîné une perte de mandats de gestion locative. Par ailleurs, les
sondés estiment que 57% des lots perdus ont été mis en vente, 53% retirés du marché locatif et 28%
sont passés en location touristique, ces actions pouvant se cumuler.
Un effet contre-productif
«Ces chiffres viennent confirmer l’effet contre-productif de l’encadrement des loyers, a immédiatement
souligné Didier Camandona, président de la Fnaim du Grand Paris. On dénombre de plus en plus de
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propriétaires qui préfèrent retirer leurs biens du marché.» Un phénomène d’autant plus inquiétant pour
les locations «classiques», qu’elles doivent déjà faire face à la montée en puissance régulière des
locations touristiques.
Au final, la Fnaim plaide pour un dispositif qui ne se ferait plus au détriment du propriétaire: «L’enjeu
est de trouver un point d’équilibre qui convienne aux deux parties respectant leurs engagements
réciproques», explique Didier Camondana. Et parmi les exemples à suivre, l’organisation cite
notamment le dispositif parisien Multiloc permettant aux propriétaires de percevoir des primes pouvant
aller jusqu’à 14 000 euros pour remettre leur bien en état et faciliter leur retour sur le marché. De leur
côté, les locataires bénéficient, sous condition de ressources, d’un loyer inférieur de 20% au tarif
médian de leur quartier.
Source : lefigaro.fr.fr
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10 choses que vous ignoriez peut-être sur le
logement des Français
Le 14/11/2016
Si vous habitez une maison d'une centaine de mètres carrés en zone urbaine et que vous devez
encore rembourser un crédit souscrit sur 19 ans à 2,1%, vous êtes dans la moyenne française. (POL
EMILE/SIPA)
Si vous habitez une maison d'une centaine de mètres carrés en zone urbaine et que vous
devez encore rembourser un crédit souscrit sur 19 ans à 2,1%, vous êtes dans la moyenne
française.
Des conditions de crédit favorables pour ceux qui peuvent devenir propriétaires, une surface habitable
pile dans la moyenne, et surtout un parc de maisons plus important que celui des appartements… Les
Français sont plutôt avantagés en matière de logement par rapport à leurs voisins européens : c’est
ce qu’il ressort d’une étude menée par le Crédit Foncier, à partir des chiffres Eurostat, dans 8 pays
(Allemagne, Espagne, France, Italie, Pays-Bas, Pologne, Portugal et Royaume-Uni), représentant
75% de la population de l’Union européenne.
165% des Français sont propriétaires
En moyenne, 7 ménages européens sur 10 sont propriétaires : la France se situe un peu en-dessous
de la moyenne, loin derrière la Pologne qui compte le plus grand nombre de propriétaires (84 %),
suivie par l’Espagne (79 %) et l’Italie (73 %).
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2 Les acquéreurs doivent encore 47.096 euros à la banque
En matière d’encours de crédit immobilier encore dû par les ménages, les Français se situent dans la
fourchette haute, avec 47.096 euros, loin derrière les Anglais, les plus endettés avec 85.525 euros,
soit plus du double de la moyenne européenne, à 41.099 euros. Les moins endettés sont les Polonais
(7.567 euros) et les Italiens (19.216 euros).
3Un crédit à 2,1% sur 19 ans en moyenne
Selon l’étude, les Français sont bien situés quant à leurs conditions de crédit : ils empruntent sur la
plus courte durée (19 ans), contre 30 ans aux Pays-Bas, à 2,1 % en moyenne (quasiment aussi peu
que les Allemands à 2%), contre 3,6 % en Pologne.
4Des prix en hausse de 2 % entre 2006 et 2015
Entre 2006 et 2015, les prix de l’immobilier, neuf et ancien confondus, ont augmenté de 2 % en
France, une hausse très modérée alors qu’ils ont flambé de 30 % au Royaume-Uni et de 21 % en
Allemagne. Trois pays ont enregistré une chute des prix : les Pays-Bas (- 9 %), l’Italie (- 12 %) et
surtout l’Espagne (- 22 %).
5Des coûts de construction qui ont bondi de 18%
Là encore, les Français peuvent s’estimer bien lotis, car les coûts de construction entre 2005 et 2014
n’ont bondi "que" de 18 %. Une forte augmentation, certes, mais bien inférieure à la moyenne
européenne (+ 27 %) et plus de deux fois moins importante que la flambée enregistrée en Italie (+ 42
%) et au Royaume-Uni (+ 41 %).
618,3% des revenus consacrés au logement
Encore une fois, le poids des dépenses de logement dans le revenu disponible des ménages est un
des plus faibles de l’Union Européenne, à 18,3 % pour la France, contre 27,3 %en Allemagne ou 29,4
% aux Pays-Bas.
724 ans, l'âge de quitter les parents
Les plus jeunes Européens à quitter le nid familial sont les Français, à égalité avec les Anglais, les
Hollandais et les Allemands, qui prennent tous leur indépendance à 24 ans en moyenne, contre 26
ans dans l’Union Européenne. Les "Tanguy", qui quittent le logement parental le plus tard, sont les
Italiens à 30 ans en moyenne, devant les Espagnols et les Portugais, à 29 ans en moyenne.
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82,3 habitants par logement
Avec 2,3 occupants par logement, les Français sont pile dans la moyenne européenne, comme les
Italiens ou les Anglais. Les plus nombreux sont les Polonais (2,7 habitants par logement), les moins
nombreux les Allemands (2 habitants par logement).
9102 m², la surface moyenne du logement
Encore une fois, les Français sont pile dans la moyenne européenne, avec des logements qui
mesurent 102 m² en moyenne. Ce sont les habitants des Pays-Bas qui disposent des plus grandes
surfaces à vivre, à 119 m², devant le Portugal (112 m²). C’est grosso modo 50 % de surface en plus
que les Anglais, en bas de classement, avec une superficie moyenne de 76 m².
1069% de maisons
69 % des Français habitent… une maison ! Comme la majorité des européens, sachant qu’il y a 85 %
de maisons au Royaume-Uni et 80 % en Pologne. Les appartements sont plus nombreux seulement
en Espagne (67 %) et en Italie (51 %).
Enfin, selon l’étude, 72 % des Européens vivent en zone urbaine, un peu moins pour les Français, à
66 % urbains seulement. Avec 120 habitants/km² en moyenne, les 66 millions de Français se situent
juste au-dessus de la moyenne européenne (117 habitants/km²).
Source : nouvelobs.com
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Frais de notaire : les professionnels attaquent
la loi Macron
Le 14/11/2016
Depuis plusieurs mois, la profession multiplie les recours contre les mesures de la loi portée par l’ex-
ministre de l’Economie. Le point.
La loi Macron a beau être entrée en vigueur, les notaires ne désarment pas. Il y a quelques semaines,
la profession a fait savoir qu’elle contestait devant le Conseil d’Etat la mesure qui autorise leur liberté
d’installation.
Pour rappel, cette réforme vise à fluidifier l’accès à la profession en mettant fin aux règles qui
consistaient jusqu’à présent pour les jeunes notaires à devoir racheter ou à s’associer à des
structures existantes pour pouvoir s’implanter.
Ainsi, les autorités ont identifié 247 zones où elles préconisent d’autoriser la liberté d’installation.
Objectif : obtenir plus de 20% de notaires supplémentaires (1.650 exactement) sur les deux
prochaines années, ce à quoi s’opposent donc les notaires.
Le recours devant le Conseil d’Etat n’étant pas suspensif, la profession a confirmé qu’elle appliquera
bien la loi en attendant la décision : les dépôts en ligne des premières candidatures de notaires
désireux de créer leur office doivent d’ailleurs avoir lieu dès ce mercredi.
Quelle que soit l’issue de ce combat juridique, les notaires comptent bien obtenir satisfaction sur un
autre sujet tout aussi sensible : celui de leurs tarifs ! S’il a étrangement fait beaucoup moins de bruit,
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un autre recours devant le Conseil d’Etat, non suspensif, a été déposé le 28 avril dernier pour
contester l’encadrement des honoraires mis en place par la loi Macron. Le texte prévoit, en effet, que
les sommes perçues par les notaires ne puissent plus dépasser 10% de la valeur du bien immobilier
(avec un minimum de 90 euros). La profession souhaiterait pouvoir rehausser ce taux, qui pénalise
notamment les petits offices en milieu rural. Verdict en début d’année prochaine…
Source : Capital.fr
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Crédit immobilier : les taux vont remonter !
Le 15/11/2016
BAROMÈTRE MENSUEL DU CRÉDIT IMMOBILIER : Après plusieurs mois de baisse, les taux
des crédits immobiliers devraient augmenter. En cause, le regain d’incertitude économique qui
a fait bondir les rendements des obligations souveraines.
Inversion de la courbe ! Après plusieurs mois consécutifs de baisse, les taux des crédits immobiliers
devraient remonter dans les semaines à venir, selon la troisième édition du « baromètre mensuel du
crédit immobilier », nouveau rendez-vous des Echos Patrimoine . Globalement, expliquent les
courtiers, les banques vont renchérir le prix des crédits pour compenser la récente hausse des taux
souverains, provoquée par l'élection de Donald Trump et les craintes d'une remontée des taux de la
FED et de la BCE.
Selon plusieurs courtiers, la hausse des taux immobiliers devrait être de 20 à 40 points de base d'ici à
la fin de l'année. « Toutes les bonnes choses ont une fin », prédit Credixia, qui explique que les taux
immobiliers sont arrivés à un seuil plancher, entre 1 % et 1,25 % pour les prêts à 20 ans, et que la
hausse récente des taux à 10 ans des emprunts d'Etat français va conduire à celle des crédits
immobiliers.
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L'OAT s'est envolée
« L'OAT à 10 ans a doublé en quelques jours (de 0,4 % à 0,8 %) avec l'élection de Donald Trump,
explique Sandrine Allonier, directrice des relations Banques chez Vousfinancer. Si cette remontée est
durable, les banques vont forcément s'adapter. Pour garder leur marge, elles vont remonter leur taux
de crédit immobilier ». Même son de cloche chez Emprunt Direct. « C'est la fin d'une période. On va
avoir un mouvement haussier dans les semaines à venir. L'OAT française a pris 40 points de base
avec l'élection américaine, les taux vont remonter, le crédit va être plus cher. Si ce n'est fin novembre,
ce sera en décembre », confirme Alban Lacondemine, président d'Emprunt Direct.
Le choc Donald Trump
La victoire du milliardaire a provoqué une flambée des taux souverains dans le sillage des obligations
américaines, relèvent plusieurs courtiers. Les engagements de campagne de Donald Trump, baisse
des impôts et grands projets d'infrastuctures, inquiètent les marchés. Et même s'il est encore trop tôt
pour dire si le nouveau président appliquera son programme, cette perspective fait grimper les taux. «
La crainte d'une politique plus inflationniste a fait remonter les taux aux Etats-Unis, entraînant dans sa
foulée les taux européens, confirme Alban Lacondemine.
Les tensions liées à l'élection de Trump se doublent de craintes sur un changement de politique des
banques centrales. La Réserve fédérale américaine, qui a laissé entendre qu'elle devrait relever ses
taux directeurs en décembre, pourrait en effet accélérer le resserrement de sa politique de taux. Pour
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s'adapter, la Banque centrale européenne pourrait en faire de même, et mettre fin à sa politique
monétaires ultra-accommodante, avec pour conséquence de faire remonter les taux souverains
français. Et même si « rien ne laisse présager d'un changement de politique de la BCE sur les taux
directeurs », explique la Centrale du financement, cette hypothèse renforce les craintes des marchés.
Des taux historiquement bas
Les taux immobiliers n'ont pourtant jamais été aussi bas. « Nous assistons une nouvelle fois à des
offres records sur les taux de prêt immobilier », confirme la Centrale du financement. « Un emprunteur
avec un très bon profil peut emprunter à 1,00 % sur 20 ans. » Comme au mois de septembre, les taux
ont baissé de 5 à 10 points de base en novembre, « sur l'ensemble des durées », souligne de son
côté Emprunt Direct.
Mais le marché est en train de se retourner. Le mois de novembre devrait enregistrer les dernières
baisses de taux de crédits immobiliers pour l'année 2016, anticipe la Centrale du Financement. Ce
que confirme Alban Lacondemine : « On peut désormais l'affirmer : l'ère de taux inéluctablement
baissiers est révolue ». Les (futurs) emprunteurs sont prévenus. »
Source : lesechos.fr
La revue de Presse KYLIA 14
Brexit: les deux principaux groupes
immobiliers britanniques dans le rouge
Le 16/11/2016
Les deux principaux groupes immobiliers britanniques, Land Securities et British Land, sont tombés
dans le rouge au premier semestre achevé fin septembre, en raison d'une baisse de la valeur des
biens dans la foulée du vote pour le Brexit. Dans un communiqué publié mercredi, British Land, le
deuxième groupe coté du secteur au Royaume-Uni, a annoncé une perte avant impôt de 205 millions
de livres (239 millions d'euros) sur les six premiers mois de son exercice décalé.
Il était pourtant encore nettement bénéficiaire un an plus tôt avec un profit avant impôt de 823 millions
de livres.Signe de la mauvaise passe traversée par les spécialistes de l'immobilier depuis le
référendum sur la sortie de l'UE du 23 juin, la valeur de son portefeuille d'actifs a reculé de 2,8% à
13,9 milliards de livres, les difficultés étant particulièrement prégnantes dans l'immobilier commercial.
"Nous sommes conscients que l'avenir est incertain mais nous sommes confiants dans notre capacité
à dégager du chiffre d'affaires et notre solide bilan permet à notre activité de résister", explique dans
le communiqué Chris Grigg, directeur général du groupe.British Land, qui a décidé de céder des actifs
pour faire face à ces vents contraires, explique que le vote pour le Brexit s'est traduit par la première
baisse de la valeur des immeubles de bureaux à Londres depuis 2009, après plusieurs années de
forte croissance. Le groupe s'inquiète de l'impact à venir du Brexit tant sur les entreprises qui
occupent actuellement des bureaux que sur les projets d'investissement au Royaume-Uni.
Cela ne l'empêche pas pourtant d'engranger des bonnes nouvelles, la société se félicitant d'avoir
prolongé son contrat de location avec la banque française Crédit Agricole concernant son siège à
Londres jusqu'en 2025. L'établissement français emploie 900 personnes au coeur de la City. Cette
annonce intervient alors que des grandes banques implantées à Londres réfléchissent à l'avenir de
certaines activités dans la capitale, craignant que le Brexit ne signifie la perte de l'accès sans entrave
au marché unique européen.
Le premier acteur britannique du secteur immobilier, Land Securities, a également été secoué. Il a
publié mardi une perte avant impôt de 95 millions de livres au premier semestre clos fin septembre,
contre un bénéfice de 707,9 millions un an plus tôt. Son directeur général, Robert Noel, a évoqué
dans un communiqué "l'incertitude actuelle du marché" et le fait que les "entreprises sont en territoire
inconnu". La décision des Britanniques de quitter l'Union européenne a entraîné une vague
d'inquiétudes autour du marché immobilier au Royaume-Uni, en plein boom ces dernières années. Au
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moment du référendum, les prix de la pierre dans la capitale dépassaient de 54% le pic atteint avant
la crise financière internationale de 2008-2009. Plusieurs sociétés financières ont même été
contraintes de geler certains fonds dans l'immobilier commercial au début juillet, à cause d'un afflux
d'investisseurs pressés de récupérer leur mise face à la menace d'une chute des cours.
Source : lefigaro.fr
La revue de Presse KYLIA 16
Pour acheter son logement, 21.000 euros
d’apport suffisent
Le 16/11/2016
L’apport moyen pour devenir propriétaire a été pratiquement divisé par trois entre 2015 et 2016, selon
le courtier Meilleurtaux.com.
Voilà qui devrait donner le sourire aux potentiels acheteurs immobiliers. L’apport financier nécessaire
pour devenir propriétaire a été pratiquement divisé par trois en un an, selon une étude du courtier
Meilleurtaux.com reposant sur un peu plus de 420.000 dossiers traités depuis le 1er janvier. Pour
acquérir un bien, il vous faudra désormais apporter en moyenne un peu moins de 21.000 euros
(20.729 euros exactement), contre près de 58.000 euros en 2015 et à 70.000 euros en 2014. Une
conséquence logique de la forte chute des taux d’emprunt constaté notamment depuis le début de
l’année (environ 1% en janvier à moins de 0,5% en octobre). «Il faut remonter à 2004 pour trouver un
apport aussi peu élevé», précise Maël Bernier, de Meilleurtaux.com. Une bonne nouvelle pour les
futurs propriétaires alors que d’aucuns craignent une remontée des taux immobiliers après l’élection
de Donald Trump.
Grâce à un accès au crédit facilité par des taux historiquement bas et un Prêt à taux zéro (PTZ)
distribué plus largement depuis le 1er janvier, des emprunteurs ne disposant pas d’un gros apport
sont revenus sur le marché. Sont ainsi devenues propriétaires «des personnes qui, il y a encore
quelques années, étaient limitées dans leur emprunt en raison de taux plus élevés et ne pouvaient
donc réaliser leur achat qu’à la condition de disposer d’un apport important», explique le courtier.
La revue de Presse KYLIA 17
Des transactions en forte baisse
Selon ce «Portrait robot», l’acquéreur âgé de 37,3 ans en moyenne, emprunte cette année 199.699
euros, soit 20.000 euros de plus qu’en 2015, sur une durée de 19,1 ans, pour un achat immobilier de
220.428 euros. Les revenus nets moyens de son foyer sont de 5401 euros. Plus de la moitié des
foyers emprunteurs (51%) disposent de revenus inférieurs à 4000 euros nets par mois. Le bond du
montant moyen emprunté révèle un «recours massif» des ménages au crédit pour réaliser un projet
immobilier, dit le courtier. En effet, 66% des emprunteurs disposent de moins de 5% d’apport.
En revanche, la transaction moyenne a baissé de près de 29.000 euros en un an (de 249.406 euros
en 2015 à 220.428 euros cette année), avec de fortes disparités régionales. Elle varie de 271.802
euros pour l’Ile-de-France à 161.003 euros pour la Normandie. Preuve que l’acquisition touche toutes
les régions - aussi bien les grandes villes aux prix élevés que les petites aux tarifs plus faibles - et
tous les types de biens, notamment les petites surfaces achetées par des ménages plus modestes.
Découvrez ci-dessous le portrait de l’emprunteur dans douze des nouvelles régions de France et
Paris (les données indiquées ci-dessous sont des moyennes. Source: Meilleurtaux.com)
Source : lefigaro.fr
La revue de Presse KYLIA 18
Logement neuf: le redémarrage se confirme
Le 17/11/2016
En hausse de 25,1% au troisième trimestre, les ventes ont retrouvé leur niveau de 2010. Cette
montée en puissance concerne tous les segments de marché: les ventes au détail, mais aussi les
ventes en bloc à des bailleurs sociaux et celles de résidences services.
Le redressement des ventes de logements neufs entamé il y a deux ans se confirme. Au troisième
trimestre, elles ont progressé de 25,1%, à plus de 31.800 unités. Une progression régulière depuis
huit trimestres qu’Alexandra Françios-Cuxac, présidente de la FPI (Fédération des promoteurs
immobiliers), tient à mettre en perspective: «Nous n’avons fait que retrouver le niveau des ventes de
2010 après plusieurs années très difficiles», explique-t-elle.
Cette montée en puissance concerne tous les segments de marché: les ventes au détail (+ 27,6%)
mais aussi les ventes en bloc à des bailleurs sociaux (+ 13,8%) et celles de résidences services
(résidences étudiants, résidences senior) qui augmentent de 25%. Résultat, selon la FPI, les ventes
au détail devraient atteindre 110.000 unités. «Un peu plus que l’année dernière où il s’était vendu
105.000 logements», précise Alexandra François-Cuxac. Les facteurs de cette embellie sont connus:
des taux d’intérêt très bas ont résolvabilisé les acheteurs; le dispositif Pinel qui s’adresse aux
investisseurs séduit beaucoup plus que son prédécesseur, le dispositif Duflot. Enfin, le reformatage à
la hausse du PTZ + aide les ménages à accéder à la propriété.
La revue de Presse KYLIA 19
Les mises en chantier ne suivent pas au même rythme
Mais ces bonnes nouvelles ne doivent pas faire sombrer dans un optimisme béat. Car tous les
voyants ne sont pas au vert dans le secteur. D’abord, les prix du m2 auront augmenté cette année (+
3,4%). «Comme il y a une reprise de l’activité, les entreprises du bâtiment qui construisent nos
logements augmentent leurs tarifs, soupire Christian Terrassoux, patron de Pitch et président de la
FPI Ile-de-France. Et nous croulons sous les normes qui renchérissent les coûts de construction.» Les
promoteurs estiment aussi que l’augmentation des prix est causée par le pourcentage très élevé
(30%) de logements sociaux que tout programme immobilier doit comporter. À ce titre, ils
souhaiteraient qu’on revoie à la baisse cette obligation.
L’autre point noir, c’est l’approche de la présidentielle car les années électorales ne sont pas très
favorables au logement neuf. «Pendant l’année de la présidentielle, nos ventes reculent d’1,6% en
moyenne alors qu’elles progressent de 4,9% l’année qui précède l’élection et de 1,9% l’année qui la
suit, raconte Alexandra François-Cuxac. Nous avons regardé ce phénomène sur les cinq dernières
présidentielles.»
Autre point noir, si les ventes sont très dynamiques, les mises en chantier ne suivent pas au même
rythme. Au troisième, elles ne progressent que de 7,4% à 82 400 unités. «L’obtention des permis de
construire est de plus en plus longue et le traitement des recours contre les permis de construire
devant la justice prend aussi de plus en plus de temps», déplore Alexandra François-Cuxac.
Source : lefigaro.fr
La revue de Presse KYLIA 20
La hausse des prix immobiliers se confirme
mais pas de flambée en vue
Le 17/11/2016
L’envolée des transactions dans l’ancien préfigure-t-elle d’une nouvelle flambée des prix de
l’immobilier, un peu comme entre 2000 et 2008 ? Non, si l'on en croit l'analyse de notre
partenaire Xerfi Canal.
Les prix immobiliers remontent mais plusieurs facteurs les empêchent pour l'instant de flamber.
Le lien entre transactions et prix s’est distendu ces dernières années. La logique voudrait qu’à une
hausse des transactions corresponde une hausse des prix et inversement quand le marché se
retourne. Ce n’est pourtant pas aussi simple.
Les travaux de Joseph Combi sur l’évolution des prix à Paris ont, il y a longtemps, montré l’existence
d’un décalage temporel, la variation des transactions précédant celle des prix. Or cette logique est en
partie remise en cause comme le suggère l’analyse du marché depuis le début des années 2000,
c’est à dire au moment où la hausse des prix s’accélère un peu partout en France. L’envolée est
La revue de Presse KYLIA 21
spectaculaire et même s’il varie peu, le niveau des transactions s’ancre, lui, au-dessus des 800.000
unités, c’est historiquement élevé ! Avec la grande récession, les transactions s’effondrent en deux
ans. Il fallait donc s’attendre à une forte correction des prix avant que les volumes se relèvent de
nouveau. Il n’en fut rien. Alors que les prix ont été à peine écornés le marché retrouvait quasiment son
niveau initial dès l’année suivante et les prix aussitôt propulsés à leurs sommets. A partir de 2012, les
prix restent figés, ou presque, quel que soit le niveau des transactions : la rupture semble donc
consommée entre prix et volume. Si le marché est déboussolé depuis plusieurs années, c’est en
raison d’un environnement financier exceptionnel, un environnement financier devenu la variable
surdéterminante.
Certes, les prix de l’immobilier ont flambé, certes le revenu des ménages avance au ralenti mais il ne
faut pas perdre de vue que 90% des acquisitions se font à crédit. Il est donc nécessaire d’intégrer
dans l’analyse, outre le revenu des accédants, celle des taux d’intérêt et de la durée des prêts qui
apporte une capacité d’emprunt supplémentaire. Mais, les taux sont désormais à leur plancher. De
même, l’allongement de la durée des prêts vient buter sur des bornes difficilement franchissables ou à
la marge.
Bien entendu, entre les Français et la pierre c’est une histoire d’amour ! Mais les contraintes
financières, la capacité d’endettement sont des dures réalités, c’est bien pour cela qu’après 1% de
hausse environ cette année, les prix dans l’ancien progresseront selon notre scénario de près de
2,5% en 2017.
Source : challenges.fr
La revue de Presse KYLIA 22
Comment s’affranchir de l’encadrement des
loyers ?
Le 18/11/2016
La fixation des loyers d’habitation est de plus en plus réglementée. Entre la mise en place d’un
encadrement dans les zones tendues et celle d’un plafonnement à Paris, le législateur a
progressivement restreint la liberté des bailleurs. Il leur reste, néanmoins, une marge de manœuvre.
En quoi consiste l’encadrement des loyers?
Depuis le 1er août 2012, les loyers des logements de 1 287 communes dans lesquelles la demande
locative excède l’offre sont soumis à un encadrement. Concrètement, le bailleur n’a plus le droit de
profiter d’un changement de locataire pour augmenter le loyer. Désormais, le montant réclamé au
nouvel occupant ne peut pas excéder celui du locataire sortant, éventuellement majoré de l’indice de
référence des loyers (IRL).
Ce dispositif d’encadrement concerne les logements vides et meublés du secteur privé. Seuls les
biens faisant l’objet d’une première location ou vacants depuis plus de 18 mois y échappent. Il est
aussi possible de s’affranchir- en totalité ou en partie - de l’encadrement dans deux cas. D’une part,
lorsque les parties communes ou privatives ont fait l’objet de travaux d’amélioration (création d’une
salle de bains ou installation d’un ascenseur, par exemple). La revalorisation applicable dépend du
montant des travaux réalisés. Le loyer peut même être librement fixé lorsque les travaux représentent
La revue de Presse KYLIA 23
au moins un an de loyer! Et, d’autre part, lorsque le loyer est manifestement sous-évalué par rapport à
ceux pratiqués pour des logements semblables situés dans le même secteur. Dans ce cas, la
revalorisation possible diffère selon que des travaux ont été, ou non, réalisés. Elle est limitée à 15 %
du coût total des travaux ou alors à la moitié de la différence entre le loyer pratiqué et le loyer moyen
relevé dans le voisinage.
À Paris, les loyers sont encadrés mais aussi plafonnés. Concrètement, les propriétaires parisiens sont
tenus de respecter un loyer de référence fixé en fonction de quatre critères: nature de la location (vide
ou meublée), quartier, taille du logement et date de construction de l’immeuble. Ils peuvent s’en
affranchir dans la limite de 20 % à la hausse et de 30 % à la baisse ; on parle de loyers de référence
«majorés» et «minorés». Tous les loyers de références sont disponibles sur le site
encadrementdesloyers.gouv.fr.
Le plafonnement vise l’ensemble des baux (nouvelle location ou relocation) conclus à compter du
1er août 2015. Mais il s’applique aussi aux baux en cours, renouvelés depuis cette date. Cinq mois
avant l’échéance du contrat de bail, le locataire peut, en effet, faire une demande en diminution du
loyer si celui-ci excède le loyer de référence majoré. De son côté, le bailleur peut, six mois avant la fin
du bail, proposer une augmentation à son locataire lorsque le loyer pratiqué est inférieur au loyer de
référence minoré.
À noter: le plafonnement ne concerne, pour le moment, que Paris intra-muros. Il pourrait être
prochainement étendu à sa proche banlieue et à certaines villes de province comme Lille ou
Grenoble…
Un bailleur peut demander un «complément de loyer» (en pratique, cela revient à s’affranchir du loyer
de référence majoré) lorsque le logement présente des caractéristiques de confort et de localisation le
justifiant. Malheureusement, le législateur est resté vague sur ces caractéristiques. Tout au plus, sait-
on que le déplafonnement ne peut pas être motivé par l’un des éléments ayant servi à déterminer le
loyer de référence (le quartier ou l’âge de l’immeuble, notamment) ni par un équipement dont le coût
de fonctionnement est récupérable par le bailleur au titre des charges locatives (par exemple, un
ascenseur, un gardien ou une piscine). D’après notre enquête, il apparaît qu’un logement avec une
vaste terrasse, une vue sur un monument, la jouissance d’un jardin ou encore une maison individuelle
sont autant d’éléments susceptibles de motiver un déplafonnement. Ce n’est pas le cas, en revanche,
d’un étroit balcon filant, d’une mezzanine non habitable ou encore de grands placards. Quant au
parking, le flou demeure: tout dépendrait du quartier et de l’immeuble dans lequel il est situé…
Source : lefigaro.fr
La revue de Presse KYLIA 24
LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE
Vente de fonds de commerce et transmisison
de la Police d'assurance
Le 14/11/2016
Bref rappel sur la transmission des contrats d'assurance en cas de vente de fonds de
commerce
En cas de cession de fonds de commerce, le contrat d'assurance afférent au fonds loué se transmet à
l'acquéreur et ce, en vertu de l'article L.121-10 alinéa 1er du code des assurances selon lequel :
" En cas d'aliénation de la chose assurée, l'assurance continue de plein droit au profit de l'acquéreur à
charge pour celui -ci d'exécuter toutes les obligations dont l'assuré était tenu vis-à-vis de l'assureur en
vertu du contrat"
Néanmoins, l'assureur conserve la possibilité de résilier la Police d'assurance.
Cette transmission de plein droit ne nécessite pas de clause spéciale à l'acte de vente..
Attention le cédant du fonds de commerce demeure débiteur des primes qui sont échues et solidaire
du règlement de celles à échoir avec le cessionnaire du fonds de commerce jusqu'à la notification par
pli recommandé de la vente dudit fonds.
Source : Juritravail.com
Immobilier : pourquoi les taux de crédits n’en
finissent plus de chuter
Le 15/11/2016
Mario Draghi, directeur de la Banque Centrale Européenne, n'est pas totalement étranger au niveau
actuel des taux de crédit immobilier. (Cr
C'est en train de devenir une arlésienne... La remontée des taux d'intérêts des crédits immobiliers se
fait encore attendre et leur niveau atteint même un nouveau point bas historique. Les emprunteurs de
longue durée sont les premiers à en profiter.
L'important ce n'est pas la chute, c'est l'atterrissage. Enfin, en l'occurrence, ce sera aussi la remontée
qu'il faudra surveiller de près. Les taux de crédit immobilier sont une nouvelle fois en baisse et se sont
établis en moyenne à 1,33% (hors assurance et coût des sûretés), selon le dernier observatoire du
crédit logement/CSA dont les résultats ont été publiés le 14 novembre 2016. Le taux moyen constaté
en septembre était de 1,41%. La tendance à la baisse semble donc sans fi
l'étude, "le niveau des taux a été divisé par plus de 4 depuis le début des années 2000
peut le voir sur le tableau ci-dessous, les taux étaient encore au dessus des 5% jusqu'au début de
l'année 2009.
La revue de Presse KYLIA
: pourquoi les taux de crédits n’en
finissent plus de chuter
Mario Draghi, directeur de la Banque Centrale Européenne, n'est pas totalement étranger au niveau
Ces pièces vous permettront d'analyser différents aspects du fonds de commerce : activité-
exploitation, administratif, juridique, ressources humaines, économique, et aspect immobilier en cas
d'achat des murs.
Les documents demandés au vendeur vous permettront de mieux connaître l'affaire et vérifier qu'elle
correspond à ce que vous recherchez.
Avant d'acquérir une affaire, vous devez obtenir du vendeur un certain nombre de documents. Ceux-ci
vous permettront de :
- mieux connaître l'affaire que vous allez acheter ;
- vérifier qu'elle correspond à ce que vous recherchez, c'est-à-dire à vos exigences personnelles,
économiques et financières ;
- vérifier que le vendeur est honnête et que le produit acheté correspond réellement à la présentation
qu'il en fait.
La revue de Presse KYLIA 40
Ces documents vous permettront d'analyser différents aspects du fonds de commerce :
activité-exploitation, administratif, juridique, ressources humaines, économique, aspect immobilier en
cas d'achat des murs.
Cependant, il n'est pas utile de demander tous les documents dès le départ. Vous risquez d'effrayer le
vendeur qui pourrait se braquer. Il vaut mieux demander les documents utiles au fur et à mesure de
l'avancement de la construction de votre projet et des négociations avec le vendeur.
Première visite
Documents à demander
Aspect économique
► Bilans et comptes de résultats détaillés sur trois ans. Utiles pour : réaliser un prévisionnel.
► Liasse fiscale complète. Utile pour : réaliser un prévisionnel.
Activité-exploitation
► Répartition mensuelle du CA. Utile pour : réaliser un prévisionnel.
► Composition du CA hébergement, restauration, soirée étape, petit déjeuner, bar, divers. Utile pour :
réaliser un prévisionnel.
► Le chiffre d'affaires réalisé après la clôture du bilan jusqu'au mois qui précède la signature de la
promesse. Utile pour : réaliser un prévisionnel.
► Taux d'occupation mensuel. Utile pour : réaliser un prévisionnel et comparer avec la zone.
► Copie des plans de sécurité incendie du rez-de-chaussée et des étages. Utile pour : pallier
l'absence de plan d'architecte.
Administratif
► Copie du procès-verbal de la commission de sécurité plus l'avis de poursuite de l'exploitation.
► Copie du document AD'AP déposé à la préfecture si l'établissement n'est pas aux normes
d'accessibilité.
► Copie du document de la préfecture ou la mairie attestant de la conformité de l'établissement. Utile
pour : être précisément informé des contraintes administratives et financières qui pèsent sur
l'exploitation et des travaux éventuels qui seront à réaliser.
Juridique
• Copie du bail. Utile pour : connaître les obligations du preneur et les conditions d'exploitation.
• Règlement de copropriété (s'il y a lieu). Utile pour : connaître les obligations du preneur et les
conditions d'exploitation.
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• Copie Kbis du vendeur. Utile pour : connaître les mentions légales.
Ressources humaines
• Déclaration annuelle des salaires. Utile pour : réaliser un prévisionnel et vérifier l'effectif réel du
personnel.
Dans le cas d'un achat des murs
• Copie de la matrice cadastrale. Utile pour : connaître les limites exactes du terrain, la surface et la
zone répertorié du plan local d'urbanisme (PLU).
• Copie du plan local d'urbanisme. Utile pour : connaître la zone et les possibilités d'agrandissement.
► Offre d'achat
Documents à demander
Aspect économique
• Inventaire détaillé du matériel et du mobilier. Utile pour : vérification avec le bilan et la réalité +
prévisionnel.
• Copie du livre d'inventaire. Utile pour : vérification avec le bilan et la réalité + prévisionnel.
• Copie des contrats de leasing. Utile pour : vérification avec le bilan et la réalité+ prévisionnel.
► Signature de l'acte sous-seing privé
Documents à demander
Ressources humaines
• Contrats de travail du personnel. Utile pour : vérification avec déclaration, bilan + prévisionnel.
Juridique
• Preuve de la capacité du vendeur à vendre (titre de propriété, délibération d'une AG). Utile pour :
éviter les problèmes de dernière minute dans le cas d'indivision ou de multipropriétaires.
Activité-exploitation
• Contrats des différents fournisseurs. Utile pour : être précisément informé des engagements
financiers qui pèsent sur l'exploitation.
Administratif
• Copie de la délibération de classement de l'établissement. Utile pour : valider les informations
données par le vendeur.
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• Copie de la licence IV. Utile pour : valider les informations données par le vendeur.
► Signature de l'acte définitif
Document à demander
Ressources humaines
• Attestation du personnel sur leur situation (congés payés, RTT, paiement heure supplémentaires).
Utile pour : éviter un conflit sur l'antériorité après le départ du propriétaire.
Source : hôtellerie-restauration.com
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A propos de Kylia KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle Génération : Le 1er réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents. Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses agents immobiliers. Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com Contact Presse : KYLIA Immobilier