Pertemuan 11 pajak

5/5/2015Meiriska Meiriska

Bea perolehan hak atas tanah dan bangunan

(bphtb)

Perpajakan I

Perpajakan I

Dasar hukum

5/5/2015Meiriska

2

UU Nomor 21 Tahun 1997 UU Nomor 20 Tahun 2000 UU Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi

Daerah.

Pengertian Pasal 1BPHTB adalah pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah danatau bangunan.

Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan adalah perbuatan atauperbuatan hukum yang mengakibatkan diperolehnya hak atas tanah danatau bangunan oleh orang pribadi atau badan.

Hak atas tanah dan atau bangunan adalah hak atas tanah termasuk hakpengelolaan berserta bangunan diatasnya.

Sejarah bphtb

5/5/2015Meiriska

3

Pada masa lalu ada pungutan pajak dengan nama Bea Balik Nama

yang diatur dalam Ordonansi Bea Balik Nama (Staatsblad 1924

Nomor 291), dimana Bea Balik Nama ini dipungut atas perjanjian

pemindahan hak atas harta tetap yang ada di wilayah Indonesia,

termasuk peralihan harta karena hibah wasiat yang ditinggalkan

oleh orang-orang yang bertempat tinggal terakhir di Indonesia.

Sejak ada UU tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria tahun

1960, Bea Balik Nama atas harta tetap berupa hak atas tanah tidak

dipungut lagi, dan sebagai penggantinya diadakan pungutan pajak

dengan nama Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.

Prinsip-prinsip uu bphtb

5/5/2015Meiriska

4

Pemenuhan kewajiban BPHTB adalah berdasarkan self assesment, yaitu WPmenghitung dan membayar sendiri utang pajaknya.Besarnya tarif sebesar 5% dari Nilai Perolehan Objek Pajak Kena PajakWP maupun pejabat-pejabat umum yang melanggar ketentuan atau tidakmelaksanakan kewajibannya, akan dikenakan sanksi menurut peraturanperundang-undagan yang berlaku.Hasil penerimaan BPHTB merupakan penerimaan negara yang sebagian besardiserahkan kepada Pemerintah Daerah untuk meningkatkan pendapatan daerahguna membiayai penyelenggaraan pemerintah daerah dan dalam rangkamemantapkan otonomi daerah.Semua pungutan atas perolehan hak atas tanah dan atau bangunan di luarketentuan UU ini tidak diperkenankan.Tanah merupakan kebutuhan pokok manusia untuk bertempat tinggal, tempatusaha dan sebagai alat investasi, sehingga wajib bagi setiap orang yangmemperoleh hak atas tanah untuk memberikan kontribusi kepada negara denganmembayar BPHTB.

objek pajak (pasal 2)

5/5/2015Meiriska

5

1. Yang menjadi objek pajak adalah perolehan hak atas tanah dan atau bangunan.2. Perolehan hak atas tanah dan atau bangunan meliputi :

a. Pemindahan hak karena :1. Jual beli2. Tukar menukar3. Hibah4. Hibah wasiat5. Waris6. Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya7. Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan8. Penunjukan pembeli dalam lelang9. Pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap10. Penggabungan usaha11. Peleburan usaha12. Pemekaran usaha13. Hadiahb. Pemberian hak baru, karena1. Kelanjutan pelepasan hak2. Diluar pelepasan hak

Pengertian hak

5/5/2015Meiriska

6

1. Hak milikHak turun temurun, terkuat, dan terpenuh yang dapat dipunyai orang pribadi atau badan-badanhukum tertentu yang ditetapkan oleh pemerintah.

2. Hak guna usahaHak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh negara dalam jangka waktusebagaimana yang ditentukan oleh perundang-undangan yang berlaku.

3. Hak guna bangunanHak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknyasendiri dengan jangka waktu yang ditetapkan

4. Hak PakaiHak untuk menggunakan dan atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung olehnegara atau tanah milik orang lain yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukandalam keputusan pemberiannya.

5. Hak milik atau satuan rumah susunHak milik atas satuan yang bersifat perseroangan dan terpisah meliputi hak atas bagianbersama, benda bersama dan tanah bersama yang semuanya merupakan satu kesatuan yangtidak terpisahkan dengan satuan yang bersangkutan.

6. Hak pengelolaanHak menguasai dari negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepadapemegang haknya antara lain berupa perencanaan peruntukan dan penggunaan tanah,penggunaan tanah untuk keperluan pelaksanaan tugasnya, penyerahan bagian-bagian daritanah tersebut kepada pihak ketiga dan atau bekerja sama dengan pihak ketiga.

objek pajak yang tidak dikenakan bphtb (pasal 3)

5/5/2015Meiriska

7

1. Objek pajak yang diperoleh perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan asasperlakuan timbal balik

2. Objek pajak yang diperoleh negara untuk penyelenggaraan pemerintah danatau untuk pelaksanaan pembangunan guna kepentingan umum.

3. Objek pajak diperoleh badan atau perwakilan organisasi internasional uangditetapkan dengan Keputusan Menteri dengan syarat tidak menjalankan usahaatau melakukan kegiatan lain di luar fungsi dan tugas badan atau perwakilanorganisasi tersebut.

4. Objek pajak yang diperoleh orang pribadi atau badan karena konversi hak ataukarena perbuatan hukum lain dengan tidak adanya perubahan nama.

5. Objek pajak yang diperoleh orang pribadi atau badan karena wakaf6. Objek pajak yang diperoleh orang pribadi atau badan yang digunakan untuk

kepentingan ibadah.

Objek pajak yang diperoleh karena waris, hibah wasiat dan pemberianpengelolaan, pengenaan pajaknya diatur dengan peraturan pemerintah.

Subjek pajak (pasal 4)

5/5/2015Meiriska

8

1. Yang menjadi subjek pajak adalah orang pribadi atau badan

yang memperoleh hak atas tanah dan atau bangunan

2. Subjek pajak sebagaimana dimaksud pada butir 1 yang

dikenakan kewajiban membayar pajak menjadi Wajib Pajak

menurut UU ini.

Subjek pajak BPHTB sesuai dengan ketentuan tersebut menjadi

Wajib Pajak BPHTB apabila dikenakan kewajiban membayar

pajak.

Tarif bphtb (pasal 5)

5/5/2015Meiriska

9

Tarif Pajak ditetapkan 5%.

Tarif ini disebut tarif tunggal karena besarnya tarif hanya ada satu,

tetapi dapat juga disebut tarif proporsional / sebanding karena

besarnya pajak terutang akan naik atau turun secara proporsional

dengan naik atau turunya Nilai Objek Pajak Kena Pajak.

dasar pengenaan (pasal 6)

5/5/2015Meiriska

10

Dasar Pengenaan pajak adalah Nilai Perolehan Objek Pajak, dalam hal :1. Jual beli adalah harga transaksi2. Tukar menukar adalah nilai pasar3. Hibah adalah nilai pasar4. Hibah wasiat adalah nilai pasar5. Waris adalah nilai pasar6. Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya adalah nilai pasar7. Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan adalah nilai pasar8. Peralihan hak karena pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap

adalah nilai pasar9. Pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak adalah nilai pasar10. Pemberian hak baru atas tanah diluar pelepasan hak adalah nilai pasar11. Penggabungan usaha adalah nilai pasar12. Peleburan usaha adalah nilai pasar13. Pemekaran usaha adalah nilai pasar14. Hadiah adalah nilai pasar15. Penunjukan pembeli dalam lelang adalah harga transaksi yang tercantum dalam Risalah

Lelang.Bila NPOP tidak diketahui atau NPOP lebih rendah dari NJOP PBB maka yang menjadi dasarpengenaan adalah NJOP PBB.

Npop tkp (pasal 7)

5/5/2015Meiriska

11

Dasar : Peraturan Pemerintah Nomor 113 Tahun 2000 tanggal 1 Desember 2000 Keputusan Menteri Keuangan Nomor 516/KMK.04/2000 tanggal 14 Desember 2000 Peraturan Menteri Keuangan Nomor 33/PMK.03/2008 tanggal 22 Februari 2008 Peraturan Menteri Keuangan Nomor 14/PMK.03/2009 tanggal 05 Februari 2008Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak ditetapkan secara regional palingbanyak 60 juta kecuali dalam hal perolehan hak karena waris, atau hibah wasiat yangditerima orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedasrah dalam garisketurunan lurus satu derajat ke bawah dengan pemberi hibah wasiat, termasuksuami/istri, NPOP TKP ditetapkan secara regional paling banyak 300 juta.NPOP TKP secara regional adalah penetapan nilai NPOP TKP untuk masing-masingKabupaten/Kota.NPOP TKP dapat diubah dengan mempertim bangkan perkembangan perekonomianregional

Npop tkp (PMK 33/2008)

5/5/2015Meiriska

12

a. Untuk perolehan hak karena waris , atau hibah wasiat yang diterima orang pribadi yang

masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke

atas atau satu derajat ke bawah dengan pemberi hibah wasiat, termasuk suami/istri,

ditetapkan paling banyak Rp300.000.000,00 (tiga ratus juta rupiah)

b. Untuk perolehan hak Rumah Sederhana Sehat (RSH) sebagaimana diatur dalam

Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 03/PERMEN/M/2007 tentang

Pengadaan Perumahan dan Permukiman Dengan Dukungan Fasilitas Subsidi

Perumahan Melalui KPR bersubsidi, dan Rumah Susun Sederhana sebagaimana diatur

dalam Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 7/PERMEN/M/2007

tentang Pengadaan Perumahan dan Permukiman Dengan Dukungan Fasilitas Subsidi

Perumahan Melalui KPR Sarusun Bersubsidi, ditetapkan sebesar Rp49.000.000,00

(empat puluh sembilan juta rupiah)

c. Untuk perolehan hak baru melalui program pemerintah yang diterima pelaku usaha

kecil atau mikro dalam rangka Program Peningkatan Sertifikasi Tanah untuk

Memperkuat Penjaminan Kredit bagi Usaha Mikro dan Kecil, ditetapkan sebesar

Rp10.000.000,00 (sepuluh juta rupiah)

Npop tkp (PMK 33/2008) - LANJUTAN

5/5/2015Meiriska

13

d. Untuk perolehan hak selain perolehan hak sebagaimana dimaksud pada huruf

a, huruf b, dan huruf c, ditetapkan paling banyak Rp60.000.000,00 (enam

puluh juta rupiah)

e. Dalam hal NPOPTKP yang ditetapkan sebagaimana dimaksud pada huruf d

lebih besar daripada NPOPTKP yang ditetapkan sebagaimana dimaksud pada

huruf b, maka NPOPTKP untuk perolehan hak sebagaimana dimaksud pada

huruf b ditetapkan sama dengan NPOPTKP sebagaimana ditetapkan pada

huruf d

f. Dalam hal NPOPTKP yang ditetapkan sebagaimana dimaksud pada huruf d

lebih besar daripada NPOPTKP yang ditetapkan sebagaimana dimaksud pada

huruf c, maka NPOPTKP untuk perolehan hak sebagaimana dimaksud pada

huruf c ditetapkan sama dengan NPOPTKP sebagaimana ditetapkan pada

huruf d.

Npop tkp (PMK 14/2009)

5/5/2015Meiriska

14

Dalam PMK No. 14/PMK.03/2009 yang diubah hanya point b, menjadi sebesar Rp

55.000.000

b. Untuk perolehan hak Rumah Sederhana Sehat (RSH) sebagaimana diatur dalam

Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 03/PERMEN/M/2007 tentang

Pengadaan Perumahan dan Permukiman Dengan Dukungan Fasilitas Subsidi

Perumahan Melalui KPR bersubsidi, dan Rumah Susun Sederhana sebagaimana

diatur dalam Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor

7/PERMEN/M/2007 tentang Pengadaan Perumahan dan Permukiman Dengan

Dukungan Fasilitas Subsidi Perumahan Melalui KPR Sarusun Bersubsidi, ditetapkan

sebesar Rp55.000.000,00 (lima puluh lima juta rupiah)

Keputusan ini mulai berlaku pada April 2009.

Saat terutangnya pajak(pasal 9 ayat 1)

5/5/2015Meiriska

15

Saat terutangnya pajak adalah :1. Jual beli adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta2. Tukar menukar adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta3. Hibah adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta4. Waris adalah sejak tanggal ybs mendaftarkan peralihan haknya ke kantor pertanahan5. Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya adalah sejak tanggal dibuat dan

ditandatanganinya akta6. Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan adalah sejak tanggal dibuat dan

ditandatanganinya akta7. Lelang adalah sejak tanggal penujukan pemenang lelang8. Putusan hakim adalah sejak tanggal putusan pengadilan yang mempunyai kekuatan hukum tetap9. Hibah wasiat adalah sejak tanggal ybs mendaftarkan peralihan haknya ke kantor pertanahan10. Pemberian hak baru diluar pelepasan hak atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak

adalah sejak tanggal ditandatangani dan diterbitkannya surat keputusan pemberian hak11. Pemberian hak baru diluar pelepasan hak adalah sejak tanggal ditandatangani dan diterbitkannya

surat keputusan pemberian hak12. Penggabungan usaha adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta13. Peleburan saha adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta14. Pemekaran usaha adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta15. Hadiah adalah Penggabungan usaha adalah sejak tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta

Perhitungan bphtb

5/5/2015Meiriska

16

Untuk mengetahui besarnya BPHTB, beberapa unsur yang harus diketahui adalah :

Tarif

Dasar pengenaan / NPOP

NPOP TKP

Cara perhitungan :

Mengalikan tarif pajak dengan Nilai Perolehan Pajak Kena Pajak (NPOPKP)

Dimana NPOPKP = NPOP - NPOPTKP

BPHTB terutang = Tarif x (NPOP – NPOPTKP)

Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) = xxxxxx

Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOP TKP) = xxxxxx

Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak (NPOP KP) = xxxxxx

Pajak terhutang = Tarif X NPOP KP = xxxxxx

Bphtb atas waris dan hibah wasiat

5/5/2015Meiriska

17

BPHTB terutang karena waris dan hibah wasiat sebesar : 50 % dari yang

seharusnya terutang.

Saat terutang pajak adalah sejak tanggal yang bersangkutan mendaftarkan

peralihan haknya ke Kantor Pertanahan

Dasar pengenaan (NPOP) adalah nilai pasar pada saat pendaftaran hak.

Apabila NPOP lebih kecil dari NJOP PBB maka yang menjadi dasar

pengenaan adalah NJOP PBB

Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOTKP) terdiri dari 2

jenis :

a. Maksimum Rp 300 juta terhadap waris dan juga terhadap hibah wasiat

sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas dan satu derajat

ke bawah dengan pemberi hibah wasiat termasuk suami/istri.

b. Maksimum Rp 60 juta terhadap penerima hibah wasiat selain dari yang

diatas, yang diterima oleh orang pribadi yang masih dalam hubungan

keluarga

Bphtb atas pemberian hak pengelolaan

5/5/2015Meiriska

18

Yang dimaksud dengan Hak Pengelolaan adalah hak menguasai dari Negara

atas tanah yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada

pemegang haknya untuk merencanakan peruntukan dan penggunaan tanah,

menggunakan tanah untuk keperluan tugasnya, menyerahkan bagian-bagian

tanah tersebut kepada pihak ketiga dan atau bekerjasama dengan pihak ketiga.

Besarnya BPHTB karena Hak Pengelolaan adalah :

a. 0% dari BPHTB yang seharusnya terutang bila penerima Hak Pengelolaan

adalah Departemen, Lembaga Pemerintah Non Departemen, Pemerintah

Propinsi/Kabupaten/Kota, Lembaga Pemerintah Lain dan Perum Perumnas

b. 50% dari BPHTB yang seharusnya terutang untuk selain yang diatas.

c. Saat terutang Pajak yaitu sejak tanggal ditandatangani dan diterbitkannya

keputusan pemberian Hak Pengelolaan

d. Dasar pengenaan ( NPOP) adalah Nilai Pasar

e. Apabila Nilai Pasar lebih kecil dari NJOP PBB maka yang dipakai adalah

NJOP-PBB.

Tata cara pembayaran (pasal 10)

5/5/2015Meiriska

19

Pembayaran tidak mendasarkan kepada adanya Surat Ketetapan Pajak,tetapi berdasarkan self assesment system.BPHTB Dibayar dengan menggunakan Surat Setoran Bea ( SSB )BPHTB ke Kas Negara melalui Bank/Kantor Pos atau TempatPembayaran lain yang ditunjukSSB juga berfungsi sebagai SPOP dan sekaligus digunakan untukmelaporkan data perolehan hak atas tanah dan atau bangunanKewajiban Bayar pada saat :1. Dibuat dan ditandatanganinya Akta2. Pendaftaran Hak untuk Waris dan Hibah Wasiat3. Ditunjuknya pemenang Lelang4. Ditandatanganinya SK Pemberian Hak dalam hal pemberian Hak Baru5. Putusan Pengadilan yang mempunyai kekuatan hukum tetapApabila pajak yang terutang tidak dilunasai sesuai ketentuan, maka akanditagih dengan Surat Tagihan BPHTB atau SKP BPHTB

Pembagian hasil bphtb

5/5/2015Meiriska

20

20% untuk Pemerintah Pusat

80% untuk Pemerintah Daerah yang bersangkutan

Bagian Pemerintah Pusat dibagikan lagi secara merata kepada

seluruh pemerintah kabupaten / kotamadya

Hasil penerimaan Pemerintah Daerah dibagi sbb :

20% untuk Pemerintah Propinsi

80% untuk Pemerintah Kabupaten/Kotamadya

Ketentuan peralihan bphtb

5/5/2015Meiriska

21

Sejak berlakunya UU No 28 Tahun 2009 mulai 1 Januari 2009,

maka PBB (pajak bumi dan bangunan) dan BPHTB (bea perolehan

hak atas tanah dan bangunan) yang selama ini merupakan wilayah

pajak pusat (walaupun hasilnya diberikan ke daerah) dialihkan

menjadi Pajak Daerah (PDRD).

Namun dalam pelaksaannya akan dilakukan secara bertahap yaitu

PBB mulai 2014 dan BPHTB mulai 2011. Hal ini diatur di Pasal

182 UU No. 28 Tahun 2009.

Proses pengalihan diatur lebih lanjut oleh Menteri Keuangan dan

Menteri Dalam Negeri.

Cara penentuan npop dan NPOP TKP

5/5/2015Meiriska

22

Dasar NPOP :Harga transaksiNilai PasarHarga Transaksi dalam Risalah LelangJika NPOP :Tidak diketahui, maka NPOP = NJOP PBBLebih kecil dari NJOP PBB, maka NPOP = NJOP PBBNPOP karena lelang = harga transaksi dalam risalah lelang.

NPOP TKP :Umum : Maksimal Rp 60 juta (ditetapkan regional setiap Dati – II)Waris/hibah wasiat (umum - bukan keluarga sedarah) = Maksimal Rp 60 juta(ditetapkan regional setiap Dati – II)Waris/hibah wasiat (khusus - hubungan keluarga sedarah satu tingkat ke atas /kebawah, termasuk suami istri : maksimal 300 juta (ditetapkan regional setiapDati-II)

Cara perhitungan

5/5/2015Meiriska

23

BPHTB (umum) = 5% X (NPOP – NPOP TKP)

BPHTB karena waris / hibah wasiat (umum) =

50% X 5% X (NPOP – NPOP TKP) NPOP TKP maksimal 60 juta

BPHTB karena waris / hibah wasiat (khusus) =


BPHTB karena pemberian hak pengelolaan :

1. Kepada Departemen, lembaga non Departemen, Pemda Propinsi, Pemda

Kabupaten / Kotamadya, lembaga Pemerintahan dan Perum Perumnas


2. Kepada selain point 1 diatas


soal

5/5/2015Meiriska

24

Hitunglah besarnya BPHTB :1. Ali membeli sebidang tanah seharga Rp 48.000.0002. Budi membeli sebidang tanah seharga Rp 120.000.000 dengan NJOP PBB Rp

100.000.0003. Cici membeli sebidang tanah seharga Rp 175.000.000, tanah tersebut dikenakan PBB

dengan NJOP Rp 200.000.0004. Didin membeli tanah melalui lelang dengan harga transaksi Rp 220.000.000, NJOP

PBB Rp 300.000.0005. Edi mendapat warisan sebidang tanah dari pamannya dengan nilai pasar Rp

300.000.000, dan NJOP PBB diketahu Rp 330.000.0006. Fitri mendapat warisan sebidang tanah dari suaminya dengan nilai pasar Rp

400.000.000 dan NJOP PBB Rp 380.000.0007. Gugun mendapat warisan sebidang tanah dari ayah kandungnya. Harga pasar tanah

tersebut Rp 360.000.000 dengan NJOP PBB Rp 350.000.0008. Yayasan Kasih mendapat hibah wasiat dari Bapak Hadi sebidang tanah, nilai pasarnya

Rp 500.000.000, NJOP PBB Rp 460.000.0009. Perum Perumnas mendapat hak pengelolaan 200 ha tanah dari Pemerintah dengan

NJOP tanah sebesar Rp 1,5 milyar10. PT. Domino mendapat hak pengelolaan 250 Ha tanah dari Pemerintah dengan NJOP

tanah tersebut Rp 2,2 milyar.

Pertemuan 11 pajak

Economy & Finance