Peraturan Dan Kebijakan Fix

Aspek Peraturan dan Kebijakan

Koridor Kertajaya masuk ke dalam Unit Pengembangan Dharmahusada Oleh karena itu peraturan dan kebijakan ini bersumber dari RDRTK UP Dharmahusada

11 Guna Lahan dan Kecenderungan Perkembangan Ruang

Penggunaanpemanfaatan lahan pada wilayah perencanaan dimanfaatkan sebagai area fasilitas umum terutama untuk fasilitas pelayanan kesehatan Disamping pelayanan kesehatan terdapat juga pemanfaatan lahan untuk area perumahan baik formal maupun non formal area perdagangan dan jasa fasilitas umum pemerintahan ruang terbuka hijauPresentasi penggunaan pemanfaatan lahan tersebut adalah sebagai berikut 1 Permukiman (perumahan formalnon normal) 1285538 ha (7244)2 Kawasan Militer 0071 ha (0004)3 Fasilitas Umum 131827 ha (7428)4 Makam 11567 ha (0652)5 Fasilitas Perdagangan dan jasa 90051 ha (5074)6 Industri dan Pergudangan 68507 ha (3860)

7244

000

743

065

507

386

Presentasi Penggunaan Lahan

PermukimanKawasan MiliterFasilitas UmumMakamPerdagangan dan JasaIndustri

Sejalan dengan perkembangan Kota Surabaya yang pesat penggunaan lahan tersebut mengalami perkembangan (terjadi perubahan penggunaan lahan) Secara umum kecenderungan penggunaan lahan pada wilayah perencanaan adalah sebagai berikutPerdagangan dan jasa dengan skala unit masyarakat cenderung untuk berkembang secara merata di wilayah perencanaan untuk memenuhi kebutuhan sehari-hari Untuk perdagangan dan jasa dengan skala unit lingkungan atau yanglebih besar lagi cenderung berkembang di jalan-jalan utama pada wilayah perencanaan seperti

o Koridor Sulawesi ndash Kertajaya ndash Kertajaya Indaho Koridor Dharmahusada ndash Dharmahusada Indaho Koridor Dharmawangsa ndash Pucang Anom Timur ndash Ngagel Jayao Koridor Bungtomo ndash Ngagel Jaya Selatano Koridor Inner Ring Roado Koridor Ngaglik ndash Kapas Krampung

12 Gambaran Karakteristik Wilayah Perencanaan

121 Fasilitas Perdagangan amp Jasa KomersialFasilitas perdagangan dan jasa komersial yang ada pada wilayah perencanaan

berupa pedagang kecil dalam bentuk toko kios warung bengkel Toko mebel toko bahan bangunan dan lain-lain Kegiatan perdagangan dan jasa komernsial tersebut hanya memberikan pelayanan pada lingkungan sekitarnya untuk memenuhi kebutuhan sehari-hari warga setempat Kegiatan perdagangan dan jasa komersial dengan skala yang lebih besar tersebar di sepanjang jalan utama seperti koridor Jl Kertajaya ndash Manyar kertoarjo Jl Menur ndash Manyar ndash Nginden Jalan Kenjeran Jl Pucang Anom Timur ndash Dharmawangsa

RTRW Kota Surabaya mengarahkan UP Dharmahusada sebagai kawasan perdagangan berdampak positif terhadap kawasan (koridor) yang sekarang cenderung berkembang sebagai kawasan perdagangan-jasa (komersial) Merupakan wilayah yang potensial tumbuh dan berkembang akibat pengaruh akses yang baik dan pusat-pusat kegiatan yang berskala regional misalnya kegiatan perniagaan-jasa (komersial) di Jl Kertajaya ndash Kertajaya Indah Jl Dharmawangsa ndash Pucang Anom Timur ndash Ngagel Jaya Selatan fasilitas umum kesehatan dan pendidikan RSU Dr Soetomo UNAIR dan lain-lain

Gambar 1 Peta Lokasi UP Dharmahusada

Arahan Rencana Kawasan RDTRK UP Dharmahusada

UD UL Arahan Lokasi

Pucang

KertajayaEvolusi Kegiatan perdagangan jasa dan niaga pada kawasan pemukiman

Koridor Jl Kertajaya

Pengembangan Shopping Arcade Koridor Jl KertajayaPucang Sewu

Perbaikan dan peningkatan sarana dan prasarana yang telah tersedia

Jl Ngagel Jaya Utara

Barata Jaya

Pengembangan pusat Perdagangan dan Jasa dalam skala regional

Ruko RMI

Pengembangan Mix-Used Terminal Bratang

Preservasi dan pengembangan fasilitas RTH Kebun Bibit ManyarJl Dharmawangsa

Perbaikan dan peningkatan sarana dan prasarana yang telah ada sebelumnya

Sisi Utara Kali Jagir - Wonokromo

13 Analisa Integrasi RDTRK Dharmahusada dan RTBL Kertajaya

Hal yang juga perlu menjadi pertimbangan bagi perencanaan RDTRK Dharmahusada yaitu adanya hubungan sinkronisasi konsepsi gabungan dengan RTBL Kertajaya yang meliputi perencanaan koridor Kertajaya ndash Manyar Kertoarjo ndash Kertajaya Indah Dimana koridor perencanaan RTBL Kertajaya tersebut masuk di dalam bagian wilayah perencanaan UPDharmahusada Adapun aspek pertimbangan didalam perencanaan RTBL Kertajaya ini yaitu o Rencana Tol Tengaho Rencana MERRo Pengembangan Surabaya Timuro Revitalisasi Kalimaso Rencana penghubung Surabaya Timur dan Surabaya Barato Kecenderungan pertumbuhan kawasanSehingga Koridor Kertajaya sebagai akses barat ndash timur akan meningkat perannya dengan didukung oleh berbagai aspek pertimbangan tersebut Perencanaan RTBL Kertajaya meliputi konsep perencanaan Shopping Arcade pada sepanjang koridor Jl Kertajaya dimana pada kondisi eksisting kawasan tersebut tidak memiliki garis sempadan bangunan sehingga bangunan di sepanjang koridor Jl Kertajaya direncanakan sebagai kawasan perbelanjaan dengan konsep etalase Dimana perencanaan tersebut akan menerus sampai pada koridor Jl Manyar Kertoarjo dengan konsepsi perencanaan sebagai area pusat makanan Serta didukung dengan moda transportasi pejalan kaki yakni dengan adanya fasilitas Rapid Mass Transport dan Pendestrian Promenade sebagai pembentuk kontinuitas ruang Dengan arahan RTBL Kertajaya dan Visi Koridor Kertajaya konsepsi perencanaan dibagi menjadi 4 segmen perencanaan RTBL Kertajaya yaitu antara lain

a Arahan Perencanaan ndash Segmen 1 (Konservasi fungsi dan bentuk bangunan

tertentu ndash Komersial)

Gambar 2 Konsep Figure Ground Segmen 1

Gambar 3 Visualisasi Konsep Detail Viaduct Gubeng

b Arahan Perencanaan ndash Segmen 2 (Bisnis ndash Komersial)

c Arahan Perencanaan ndash Segmen 3 (Bisnis ndash Komersial)

d Arahan Perencanaan ndash Segmen 4 (Komersial ndash Rekreatif)

14 KARAKTERISTIK TATA BANGUNAN amp PERMUKIMAN

141 Kepadatan Bangunan

Kepadatan bangunan di suatu ruang atau lingkungan dapat dilihat sebagai perbandingan di antara keseluruhan (total) luas lahan yang tertutup bangunan(dibangun) dengan luas kapling Kepadatan bangunan di suatu ruang secara teoritis dan normatif biasanya dibaca sebagai koefisien dasar bangunan (KDB) atau rdquoBuilding Coverage Ratio (BCR)rdquo KDB biasanya dinyatakan dalam 0 ndash 100 Dalam lingkup makro (ruang kawasanUnit Pengembangan) ketentuan pemberlakuan KDB perlu dipahami sebagai sebuah alat preventif untuk mencegah terjadinya kerapatan bangunan di sebuah ruang kawasan Kerapatan bangunan yang perlu dipahami sebagai sebuah situasi yang mengurangi keberadaan ruang terbuka yang sangat dibutuhkan antara lain untuk lahan resapan lahan hijau sebagai produktor oksigen pangan dan juga filter udara Sedangkan dalam lingkup mikro seatu kerapatan bangunan dapat menimbulkan kerawanan-kerawanan yang berkaitan dengan terjadinya bahaya kebakaran bencana gempa terhalangnya sirkulasi matahari dan udara segarPada wilayah perencanaan situasi dan kondisi kerapatan bangunan sangat bervariasi dengan diklasifikasikan sebagai berikut 0-10507075 dan 90-100 Kerapatan bangunan di perumahan formal relatif cukup tertib dan baik sementara di perumahan informal kondisinya sangat tidak memenuhi syarat keamanan ndash keselamatan serta kesehatan umum

142 Kondisi Bangunan

Kondisi bangunan pada wilayah perencanaan dikategorikan dalam konstruksi permanen semi permanen non permanen dan campuran dari keduanya atau ketiganya Kondisi bangunan pada wilayah perencanaan secara umum dapat dikategorikan sebagai permanenDalam hal ini adalah ketentuan Bab II pasal 13i Permendagri No2 tahun 1987 yangmengklasifikasi luas perpetakan dan lokasinya sebagai berikut

Klasifikasi I diatas 2500m2

Klasifikasi II antara 1000 ndash 2500 m2

Klasifikasi III antara 600 ndash 1000 m2

143 Kemunduran Bangunan

Kemunduran bangunan di suatu ruang atau lingkungan dapat dilhat sebagai adanya jarak dari sebuah bangunan terhadap sebuah obyek lainnya yang lazim dikenal sebagai sempadan bangunan (GSB) Kemunduran bangunan di suatu ruang secara teoritis dan normatif biasanya dibaca dan dinyatakan dalam meter lariDalam lingkup makro (ruang kawasan Unit Pengembangan) ketentuan pemberlakuan GSB perlu dipahami sebagai sebuah alat preventif untuk mencegah terjadinya kerapatan bangunan dan pengamanan lingkungan di sebuah ruang kawasanKemunduran bangunan perlu dipahami sebagai upaya pengamanan bagi berkurangnya lahan resapan lahan hijau sebagai produktor oksigen pangan dan juga filter udara Sedangkan dalam lingkup mikro suatu kemunduran bangunan dapat mencegah timbulnya kerawanan-kerawanan yang berkaitan dengan terjadinya kebakaran bencana gempa terhalangnya sirkulasi matahari dan udara segar Kemunduran bangunan di sebuah ruang kawasan ada bermacam-macam menurut kebutuhan dan manfaat yang ingin diraih di dalam konteks menjaga keseimbangan lingkungan hidup keamanan ndash keselamatan dan kesehatan publik serta keberlanjutan kehidupan antara lain adalah

1 Sempadan antara bangunan dengan bangunan2 Sempadan antara bangunan dengan sungai danau mata air dan sejenisnya3 Sempadan antara bangunan dengan garis pantai4 Sempadan antara bangunan dengan rel kereta api5 Sempadan antara bangunan dengan landasan bandar udara6 Sempadan antara bangunan dengan jaringan listrik tegangan tinggi7 Sempadan antara bangunan dengan sungaisaluran dan sejenisnya yang

mempunyai angka normatif sesuai dengan Keputusan Presiden No32 tahun 1990tentang Pengelolaan Kawasan LindungBerkaitan sempadan tersebut situasi dan kondisi kemunduran bangunan padawilayah perencanaan dapat diidentifikasikan sebagai berikut

8 Sempadan antara bangunan dengan sungaisaluran dan sejenisnya kurangmemenuhi persyaratan

9 Sempadan antara bangunan dengan jalan sangat beragam dan secara umummasih sangat kurang memadai utamanya banyak dijumpai di kawasanperumahan informal

Data kemunduran bangunan yang dihimpun dari survei lapangan adalah jarakantara bangunan dengan jalan Kemunduran bangunan pada wilayah perencanaan dikelompokkan menjadi 3 (tiga) yaitu 1048707 0 ndash 2 m kemunduran bangunan 0 ndash 2 M kebanyakan ada di kawasanpermukiman dengan kepadatan yang tinggi seperti di sekitar area kampungKarangmenjangan1048707 3 ndash 5 M bangunan yang mempunyai kemunduran 2 ndash 5 M ada di permukimanformal1048707 6 ndash 10 M kemunduran bangunan lebih dari 6 - 10 M adalah pada koridorKarangmenjangan dan Prof DR Moestopo

144 Perpetakan Tanah Lahan

Dalam penataan ruang setiap kegiatan pemetakan lahan perlu dilakukandengan merujuk kepada ketentuan dan peraturan yang berlakuDalam hal ini adalah ketentuan Bab II pasal 13i Permendagri No2 tahun 1987 yangmengklasifikasi luas perpetakan dan lokasinya sebagai berikut

Klasifikasi I diatas 2500m2

Klasifikasi II antara 1000 ndash 2500 m2

Klasifikasi III antara 600 ndash 1000 m2

Klasifikasi IV antara 250 ndash 600 m2

Klasifikasi V antara 100 ndash 250 m2

15 Pedoman Pelaksanaan Pembangunan Kawasan Perkotaan

Penataan bangunan di kawasan UPDharmahusada untuk 10 (sepuluh) tahun kedepan perlu di desain sebagai cerminan sinergi dari aspek-aspek 1 Arsitektur kota (figure- ground linkage serta place theory)2 Sejarah kota (teknologis ekonomis dan ideologis)3 Ekologi kota ( kesinambungansistem jaringan manajemen environment

behavior relation) Agar dapat dibangun sebuah permukiman yang dapat menjadi kota sebagai sebuah produk dan proses yang mampu mengakomodasi kebutuhan wargamasyarakatnya sebagai pelaku aktivitas kehidupan baik ke dalam maupun ke luar Sehubungan dengan pertimbangan tersebut diatas penataan bangunan di UPDharmahusada perlu dirancang dilaksanakan serta dikendalikan melalui penetapan Koefisien Dasar Bangunan (KDB) Koefisien Lantai Bangunan (KLB) Garis Sempadan Bangunan (GSB) serta perpetakan secara terpadu

151 Arahan Kepadatan Bangunan

Arahan untuk kepadatan bangunan pada kawasan perencanaan RDTRK UPDharmahusada yang perlu dipahami adalah sebuah situasi yang mengurangi keberadaan ruang terbuka yang sangat dibutuhkan antara lain untuk lahan resapan lahan hijau sebagai produktor oksigen pangan dan juga filter udara Sedangkan dalam lingkup mikro suatu kerapatan bangunan dapat menimbulkan kerawanan yang berkaitan dengan terjadinya bahaya kebakaran bencana gempa terhalangnya sirkulasi matahari dan udara segar Atas pertimbangan hal-hal tersebut diatas arahan kepadatan bangunan didistribusikan secara proporsional ke masing-masing zona peruntukan yang ditetapkan sesuai dengan fungsi kegiatannya serta besaran kapling dan blok yang diperbolehkan Sehingga penataan bangunan di kawasan UPDharmahusada untuk arahan kepadatan bangunan perlu di desain untuk bangunan yang cenderung horizontal dapat diakomodasikan menjadi bangunan vertikal misalnya seperti bangunan-bangunan kumuhliar dapat digantikan dengan bangunan rumah susun (rusun) atau apartemen sehingga tanah yang tersisa dapat dimanfaatkan untuk guna lahan yang lain

152 Arahan Ketinggian Bangunan

Ketinggian bangunan di suatu ruang atau lingkungan dapat dilihat sebagai akibat dari memberlakuan Koefisien Lantai Bangunan (KLB) atau Floor Area Ratio (FAR) KLB adalah perbandingan diantara jumlah luas lantai efektif yang boleh dibangun (total) terhadap luas kaplingKLB secara teoritis dan normatif biasanya dinyatakan dalam prosen 100 keatas Dalam lingkup makro (ruang kawasanUnit Pengembangan) ketentuan pemberlakuan KLB perlu dipahami sebagai sebuah alat preventif untuk mencegah berkembangnya kepadatan penduduk di sebuah ruang kawasan sebab KLB mempunyai korelasi dengan peraturan daya tampung Penentuan ketinggian bangunan lazimnya diperhitungkan secara paralel dengan perencanaan daya dukung jalan suatu ruang kawasan Disamping juga memperhitungkan kesehatan keamanan keselamatan publik dan estetikaSepertihalnya dengan penetapan UPDharmahusada perlu secara cermat memperhitungkan posisi situasi kondisi wilayah secara internal serta implikasinya terhadap wilayah eksternal di seputarnya yang berdekatanHal-hal yang perlu dicermati itu antara lain adalah 1 Kondisi eksisting penggunaan lahantanah kawasan perencanaan2 Kondisi tanah di wilayah UPDharmahusada yang cukup stabil3 Arahan kebijaksanaan pembuangan yang terkait dengan kawasanperencanaan (lihat Bab II)a RTRW Kota Surabaya tahun 2016b RDTRK terkait

c RTRK disekitarnyad Layanan Umum Dinas Tata Kota Surabayae Studi lain yang terkaitAtas pertimbangan hal-hal tersebut diatas koefisien dasar lantai bangunandidistribusikan secara proporsional ke masing-masing zona peruntukan yangditetapkan sesuai dengan fungsi kegiatannya serta besaran kapling dan blok yangdiperbolehkan

153 Arahan Garis Sempadan

Kemunduran bangunan disuatu ruang atau lingkungan yang dapat dilihat sebagai adanya jarak dari sebuah bangunan terhadap sebuah obyek lainnya yang lazim dikenal sebagai Sempadan Bangunan (GSB) Kemunduran bangunan disuatu ruang secara teoritis dan normatif biasanya dibaca dan dinyatakan dalam meter Dalam lingkup makro ruang kawasan Unit Pengembangan ketentuan pemberlakuan GSB perlu dipahami sebagai sebuah alat preventif untuk mencegah terjadinya kerapatan bangunan dan pengamanan lingkungan di sebuah ruang kawasanPenetapan garis sempadan di wilayah UPDharmahusada ditujukan untuk mengatur jarak antara satu bangunan dengan yang lainnya dalam suatu kaplingblok yang berbeda disamping dengan obyek-obyek vital lainnya guna mencapai bull Keseimbangan lingkunganbull Keamanan-keselamatan dan kesehatan publikbull Keberlanjutan kehidupanHal-hal yang perlu dicermati dalam penentuan garis sempadan bangunanantara lain adalah 1 Kondisi eksisting penggunaan lahantanah kawasan perencanaan2 Arahan kebijkasanaan pembangunan yang terkait dengan wilayahperencanaan (lihat Bab II)a RTRW Kota Surabaya Tahun 2016b RDTRK terkaitc RTRK disekitarnyad Layanan Umum Dinas Tata Kota Surabayae Studi lain yang terkaitPada wilayah UPDharmahusada garis sempadan bangunan perlu ditetapkanuntuk pendirian bangunan terhadap bull Damija jalan umum standar perencanaan jalan perkotaan Ditjen Bina Margabull Jaringan saluran pematusan sekunder tersier (avuur) garis sempadan antarabangunan dengan saluran pematusan perlu diperhitungkan ruang untukperawatanbull Telaga atau tempat penampungan air Garis sempadan antara bangunandengan waduk telaga atau tempat penampungan air sesuai denganKeputusan Presiden No32 tahun 1990 tentang Pengelolaan KawasanLindung

16 Rencana Sistem Jaringan Transportasi

Rencana jaringan pergerakan amp prasarana penunjang di kawasan perencanaan UP Dharmahusada bersubstansikan angkutan jalan raya baik primer maupun sekunder Serta terminal dan sistem perparkiran

a Sistem jaringan pergerakanRencana system jaringan pergerakan di UP Dharmahusadadisistematikakan secara terhirarki menurut undang-undang jalan yang adaBerdasarkan bull Kecenderungan perkembanganPola jaringan jalan pada kawasan perencanaan cenderung membentuk pola linier UtarandashSelatan dan TimurndashBarat dengan kombinasi grid didalamnya Lalu lintas di jalan-jalan utama yang ada pada kawasan perencanaan bergerak 2 (dua) arah dengan adanya jalur pemisah kecuali pada jalan lokal bolakbalik 2 (dua) arah tanpa ada jalur pemisahbull RTRW Kota Surabayabull RDTRK terkaitbull RTRK terkaitbull Studi Integrated Transportation PogramSehubungan dengan 4 (empat) kebijakan di atas maka pengembangansistem pergerakan khususnya jalan raya di rekomendasikan dalam klasifikasisebagai berikut bull Arteri Primer meliputi Segmen jalan Kenjeranbull Kolektor Primer meliputi Ruas jalan Sulawesi Kertajaya amp KertajayaIndahbull Arteri Sekunder meliputi Ruas jalan Nginden-Menur-Manyar-Karangmenjangan-Dharmahusada-Kedungsroko-Pacarkeling-ResidenSudirman-TambaksariSementara itu berkaitan dengan konsepsi perencanaan RDTRK UP Dharmahusada apabila perencanaan pembangunan MEER II-C telah berjalan maka hal tersebut berpotensi menimbulkan tarikan besar bagi ketiga koridor utama pada kawasan perencanaan yaitu koridor Dharmahusada koridor Kertajaya dan koridor Kenjeran Ditambah dengan pergerakan dan kondisi ruas-ruas jalan di sepanjang koridor utama pada kawasan perencanaan menjadi tidak proporsional terutama pada jam-jam berangkat dan pulang kerja sehingga berimplikasi terhadap terhambatnya kelancaran arus lalu lintas Sehingga untuk sistem pergerakan angkutan publik di UP Dharmahusada direkomendasikan bull Untuk tetap mengikuti sistem trayek yang telah ditetapkan oleh Dinas Perhubungan Kota Surabaya dengan melakukan pengendalian (peremajaan) terhadap jumlah armada angkutan kotabull Menambah jumlah halte pemberhentian pada lintasan trayek padatbull Mengintrodusi sistem angkutan massal sejenis busway pada ruas jalanlingkar dalam (inner ring road)Sedangkan untuk sistem perparkiran di UP Dharmahusada dalam rangka mengurangi kepadatan lalu-lintas yang semakin meningkat direkomendasikan untuk mengembangkan system off street terbatas pada jalan jalan dalam klasifikasi arteri primer-sekunder klokeltor primer dan sekunder Serta mengembangkan program pengendalian akses

terbatas keluar masuk persil (blok sistem) pada system jaringan arteri-kolektor primer dan sekunder