KEBIJAKAN DAN PERATURAN TENTANG BANGUNAN …

KEBIJAKAN DAN PERATURAN

TENTANG BANGUNAN

GEDUNG 2018 (1 JP)

BALAI PENERAPAN TEKNOLOGI KONSTRUKSI

DIREKTORAT JENDERAL BINA KONSTRUKSI

KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT

MATERI SUPLEMEN PENGETAHUAN PEMBEKALAN KEPROFESIAN

O U T L I N E

KEBIJAKAN & PERATURAN

PERSYARATAN TATA RUANG

PERENCANAAN BANGUNAN

GEDUNG

TENAGA AHLI PERENCANAAN

PENGADAAN TANAH

KEBIJAKAN BANGUNAN GEDUNG

KEBIJAKAN PEMERINTAH

terkait

Penyelenggaraan Bangunan Gedung

4

Mendorong terbitnya Perda Bangunan

Gedung di Kab/Kota sebagai payung dalam

penyelenggaraan Bangunan Gedung.

Mendorong implementasi Perda Bangunan

Gedung di kab/kota:

• IMB, TABG, SLF, dan Pendataan

Bangunan Gedung

T A R G E T Y A N G

A K A N D I C A P A IKegiatan Fasilitasi Implementasi Perda

Bangunan Gedung dimaksudkan sebagai

bentuk pembinaan teknis bagi

kabupaten/kota, demi tercapainya:

1

2

3

Terlaksananya penerapan

pendataan bangunan gedung.

30% kabupaten/kota telah

melaksanakan SLF pada 2019

50% bangunan gedung

ber-IMB pada 2019

PERATURAN BANGUNAN GEDUNG

7

A

B

C

D

Permen PU 05/2007 Pedoman

Teknis Pembangunan Rumah

Susun Sederhana Bertingkat Tinggi.


Sertifikat Laik Fungsi Bangunan

Gedung.


Pemeliharaan dan Perawatan

Bangunan Gedung.


Teknis Penyusunan Rencana Induk

Sistem Proteksi Kebakaran.Permen PU 29/2006 Pedoman

Persyaratan Teknis Bangunan Gedung

8

A

B

C

D

Permen PU 20/2009 Pedoman Teknis

Manajemen Proteksi Kebakaran di

Perkotaan.


Teknis Pemeriksaan Berkala

Bangunan Gedung.


Teknis Pendataan Bangunan

Gedung.


Revitalisasi Kawasan.Permen PU 26/2008 Persyaratan Teknis Sistem

Proteksi Kebakaran Pada Bangunan dan Lingkungan.

9

Permen PU 11/2014 Pengelolaan Air Hujan pada Bangunan Gedung dan Persilnya.

Permen PUPR 01/2015 Bangunan Gedung Cagar Budaya yang Dilestarikan.

Permen PUPR 02/2015 Bangunan Gedung Hijau.

Permen PUPR 06/2017 Perubahan Atas Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Dan Perumahan Rakyat Nomor:

05/PRT/M/2016 Tentang Izin Mendirikan Bangunan Gedung.

Permen PUPR 14/2017 Persyaratan Kemudahan Bangunan Gedung

SE Menteri PUPR Nomor 10/SE/M/2016 Penerbitan Izin Mendirikan Bangunan Gedung dan Sertifikat Laik

Fungsi Bangunan Gedung untuk Bangunan Gedung Usaha Menegah Kecil dan Mikro Seluas 1.300 M2

dengan Menggunakan Desain Prototipe.

SE Direktur Jenderal Cipta Karya Kementerian PUPR nomor 86/SE/DC/2016 tanggal 29 Desember 2016

tentang Petunjuk Teknis Penyelenggaraan Bangunan Gedung Hijau.

mengatur

10

FUNSGI PENYELENGARAANPERSYARATAN

PERAN

MASYARAKATPEMBINAAN

SANKSI

mengatur

11

FUNGSI

HUNIAN

KEAGAMAAN

USAHA

SOSIAL DAN BUDAYA

PERSYARATAN

PERSYARATAN

ADMINISTRATIF

PERSYARATAN

TEKNIS

PENYELENGGARAAN

PEMBANGUNAN

PEMANFAATAN

PELESTARIAN

PEMBONGKARAN

memantau dan menjaga ketertiban

penyelenggaraan;

memberi masukan kepada Pemerintah dan/atau Pemerintah

Daerah dalam penyempurnaan peraturan, pedoman, & standar

teknis di bidang bangunan gedung;

menyampaikan pendapat & pertimbangan kepada instansi yang

berwenang terhadap penyusunan rencana tata bangunan dan

lingkungan, rencana teknis bangunan gedung tertentu, dan

kegiatan penyelenggaraan yang menimbulkan dampak penting

terhadap lingkungan;

melaksanakan gugatan perwakilan terhadap bangunan gedung

yang mengganggu, merugikan, dan/atau membahayakan

kepentingan umum.

PERAN MASYARAKAT

The Power of PowerPoint | thepopp.com 13

Pemerintah menyelenggarakan pembinaan bangunan gedung

secara nasional untuk meningkatkan pemenuhan persyaratan dan

tertib penyelenggaraan bangunan gedung.

Pemerintah Daerah melaksanakan pembinaan penyelenggaraan

bangunan gedung sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) di daerah.

Sebagian penyelenggaraan dan pelaksanaan pembinaan

sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) dan ayat (2) dilakukan

bersama-sama dengan masyarakat yang terkait dengan bangunan

gedung.

Pemerintah Daerah dan masyarakat dalam melaksanakan

pembinaan sebagaimana dimaksud dalam ayat (2) dan

ayat (3) melakukan pemberdayaan masyarakat yang belum

mampu untuk memenuhi persyaratan

PEMBINAAN

- Peringatan tertulis,

- Pembatasan kegiatan pembangunan,

- Penghentian sementara atau tetap pada pekerjaan

pelaksanaan pembangunan,

- Penghentian sementara atau tetap pada

- pemanfaatan bangunan gedung;

- Pencabutan iin mendirikan bangunan Gedung;

- Pembekuan izin mendirikan bangunan gedung;

- Pencabutan izin mendirikan bangunan gedung;

- Pencabutan sertifikat laik fungsi bangunan Gedung

- Perintah pembongkaran bangunan gedung.

- Pembekuan sertifikat laik fungsi

bangunan gedung;

- Pencabutan sertifikat laik fungsi

bangunan gedung; atau

- Perintah pembongkaran

bangunan gedung.

PIDANA

SANKSIADMINISTRATIF

15

2. Arsitektur bangunan gedung;

1. Peruntukan lokasi

dan intensitas

bangunan gedung;5. Pembangunan

bangunan gedung di atas

dan/atau di bawah

tanah, air dan/atau

prasarana/sarana umum.

4. Rencana Tata Bangunan

dan Lingkungan (RTBL);

3. Pengendalian

dampak lingkungan;

Persyaratan Tata Bangunan

Bangunan gedung yang berkualitas sesuai

dengan fungsinya, andal, serasi, selaras dengan

lingkungannya

16

01Persyaratan Keselamatan

02 Persyaratan Kesehatan

03Persyaratan Kenyamanan

04 Persyaratan Kemudahan

Peraturan Menteri PU Nomor 29 Tahun 2006

Pedoman Persyaratan Teknis Bangunan Gedung

Persyaratan Keandalan Bangunan

Selamat, sehat, nyaman, dan memberikan kemudahan bagi penghuni dan/atau

pengguna bangunan gedung, serta efisien, serasi, dan selaras dengan lingkungannya

17

Persyaratan Tata BangunanPeruntukan lokasiPP-No-8-Thn-2013-tentang-KETELITIAN-PETA

Sesuai RTRW

Sesuai RDTR

Sesuai RTBL

NAMA UNSUR PENGERTIAN SIMBO

L/NOT

ASI

Peristiwa alam Kawasan yang diperuntukkan bagi

kegiatan wisata alam

Pariwisata budaya Kawasan yang diperuntukkan bagi

kegiatan wisata budaya

Taman buatan Kawasan yang diperuntukkan bagi

kegiatan wisata buatan

Kawasan

permukiman

Kawasan yang secara teknis dapat

digunakan untuk permukiman yang

aman dari bahaya bencana alam

maupun buatan manusia, sehat dan

mempunyai akses untuk

kesempatan berusaha

18

INTENSITAS

BANGUNAN

RENDAHTINGGI

19

INTENSITAS BANGUNAN

20

1

Menjaga keseimbangan

daya dukung lahan.

2

Mencerminkan keserasian

bangunan dengan

lingkungan 3

Menjamin kesehatan dan

kenyamanan pengguna serta

masyarakat pada umumnya.

I N T E N S I T A S

B A N G U N A N

Koefisien Dasar Bangunan Jumlah

Lantai Bangunan Koefisien Lantai

Bangunan

A R S I T E K T U R B A N G U N A N G E D U N G

21

PENAMPILAN BANGUNAN

GEDUNG

memperhatikan bentuk dan

karakteristik arsitektur lingkungan

yang ada di sekitarnya

Keserasian dengan bangunan

yang dilestarikan tersebut

TATA RUANG-DALAM

Penempatan dinding-dinding penyekat

dan lubang-lubang pintu/jendela

diusahakan sedapat mungkin simetris

terhadap sumbu-sumbu denah bangunan

mengantisipasi terjadinya kerusakan

akibat gempa

Ruangan dalam bangunan harus

mempunyai tinggi yang cukup untuk

fungsi yang diharapkan

Bangunan atau bagian bangunan yang

mengalami perubahan perbaikan,

perluasan, penambahan, tidak boleh

menyebabkan berubahnya

fungsi/penggunaan utama

KESEIMBANGAN, KESERASIAN

& KESELARASAN DENGAN

LINGKUNGAN BANGUNAN

GEDUNG

Keseimbangan,keserasiandan

keselarasan dengan lingkungan

bangunan gedung adalah perlakuan

terhadap lingkungan di sekitar

bangunan gedung yang menjadi

pertimbangan penyelenggaraan

bangunan gedung baik dari segi

sosial, budaya, maupun dari segi

ekosistem

RTH,RTHP,GSB,Parkir,Sirkulasi,

Signage, dst

22

Persyaratan Keandalan BangunanPersyaratan keselamatan bangunan gedung;

Umum

beban muatan,

bahaya kebakaran,

bahaya petir

bahaya kelistrikan.

Struktur Bangunan Gedung

kuat, kokoh, dan stabil dalam memikul beban/kombinasi beban dan memenuhi

persyaratan keselamatan (safety), serta memenuhi persyaratan kelayanan (serviceability)

selama umur layanan yang direncanakan dengan mempertimbangkan fungsi bangunan

gedung, lokasi, keawetan, dan kemungkinan pelaksanaan konstruksinya.

beban muatan tetap maupun beban muatan sementara yang timbul akibat gempa, angin,

pengaruh korosi, jamur, dan serangga perusak

Sistem proteksi kebakaran pasif dan aktif

PERENCANAAN

KONSTRUKSI

MENGACU KEPADA SNI

YANG BERLAKU

23

RUANG PUSAT PENGENDALI KEBAKARAN

Pada bangunan gedung yang tinggi efektifnya lebih dari 50 meter

harus merupakan ruang terpisah

Ruang untuk pengendalian dan pengarahan selama berlangsungnya

operasi penanggulangan kebakaran atau penanganan kondisi darurat

Konstruksi penutupnya dari beton, dinding atau sejenisnya mempunyai

kekokohan yang cukup terhadap keruntuhan akibat kebakaran

Mempunyai luas lantai tidak kurang dari 10

Memiliki fasilitas Pencahayaan darurat

24

PERSYARATAN KESEHATAN BANGUNAN GEDUNG

Persyaratan Sistem Penghawaan

Setiap bangunan gedung harus mempunyai ventilasi alami dan/atau ventilasi

mekanik/buatan sesuai dengan fungsinya

Persyaratan Sistem Pencahayaan

Setiap bangunan gedung untuk memenuhi persyaratan sistem pencahayaan harus

mempunyai pencahayaan alami dan/atau pencahayaan buatan, termasuk pencahayaan

darurat sesuai dengan fungsinya.

Persyaratan Sanitasi

Sistem plumbing, penyaluran air hujan, pembuangan air kotor, sampah

Persyaratan Penggunaan Bahan Bangunan Gedung

Bahan bangunan gedung yang digunakan harus aman bagi kesehatan pengguna

bangunan gedung dan tidak menimbulkan dampak negatif terhadap lingkungan.

Bahan bangunan yang mengandung racun, memantulkan cahaya secara berlebihan.

25

PERSYARATAN KENYAMANAN BANGUNAN GEDUNG

kenyamanan ruang gerak dan hubungan antarruang, kenyamanan

termal dalam ruang, kenyamanan pandangan (visual), serta

kenyamanan terhadap tingkat getaran dan kebisingan

PERSYARATAN KEMUDAHAN

BANGUNAN GEDUNGPermen PUPR No.14 Tahun 2017

Persyaratan Kemudahan Bangunan Gedung

Persyaratan kemudahan meliputi kemudahan

hubungan ke, dari, dan di dalam bangunan gedung,

serta kelengkapan fasilitas prasarana dan sarana

dalam pemanfaatan bangunan gedung

26

27

28

Permen PU 11/2014

Pengelolaan Air Hujan pada Bangunan Gedung dan Persilnya.

29

PERENCANAAN BANGUNAN GEDUNG

Proses perencanaan teknis

Pelaksanaan konstruksi

Kegiatan pemanfaatanPelestarian

Pembongkaran

P E R E N C A N A A N B A N G U N A N G E D U N G

DOKUMEN PERENCANAAN

Setiap bangunan gedung negara harus memiliki dokumen

perencanaan, yang dihasilkan dari proses perencanaan teknis, baik

yang dihasilkan oleh Penyedia Jasa Perencana Konstruksi, Tim

Swakelola Perencanaan, atau yang berupa Disain Prototipe.

30

31

LINGKUP DOKUMEN PERENCANAAN

- Gambar rencana teknis (arsitektur, struktur, mekanikal dan elektrikal, serta tata

lingkungan);

- Rencana kerja dan syarat-syarat (RKS), yang meliputi persyaratan umum, administratif,

dan teknis bangunan

- Rencana anggaran biaya pembangunan;

- Laporan-laporan terkait:

1) Laporan Arsitektur;

2) Laporan Perhitungan Struktur Termasuk Laporan Penyelidikan Tanah;

3) Laporan Perhitungan Mekanikal Dan Elektrikal;

4) Laporan Perhitungan IT (Informasi & Teknologi);

5) Laporan Tata Lingkungan.

32

Tenaga Ahl i Arsitektur;

Tenaga Ahl i Struktur;

Tenaga Ahl i Uti l i tas (M&E);

Tenaga Ahl i Est imasi Biaya;

TENAGA AHLI PERENCANAAN DENGAN

LINGKUP DAN KOMPLEKSITAS

PEKERJAAN

33

TENAGA AHLI PERENCANAAN DENGAN

LINGKUP DAN KOMPLEKSITAS

PEKERJAAN

LINGKUP TANGGUNG JAWAB PERENCANA

Konsep perencanaan

Pra-rencana

Value engineering

Pengembangan rencana

Rencana detail

• Gambar detil

• rencana kerja dan syarat-syarat

• rincian volume pelaksanaan pekerjaan,

• rencana anggaran biaya pekerjaan konstruksi

• pengawasan berkala

PENGADAAN

TANAH

35

O U T L I N E

p e n g a d a a n

t a n a h

DASAR HUKUM

TAHAP PERENCANAAN

TAHAP PERSIAPAN

TAHAP PELAKSANAAN

TAHAP PENYERAHAN HASIL

DASAR HUKUM

Dasar Hukum Pengadaan Tanah Bag i Pembangunan Untuk Kepentingan Umum (1)

UU Nomor 2 Tahun 2012 Tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum

Perpres Nomor 3 Tahun 2016 Tentang Percepatan Pelaksanaan ProyekStrategis Nasional

Perpres Nomor 71 Tahun 2017 Tentang Penyelenggaraan PengadaanTanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum

Perpres Nomor 4 Tahun 2016 Tentang Percepatan Pembangunan Infrastruktur Ketenagalistrikan

Perpres Nomor 102 Tahun 2016 Tentang Pendanaan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum Dalam Rangka Pelaksanaan Proyek Strategis Nasional.

Perpres Nomor 56 Tahun 2017 Tentang Penanganan Dampak Sosial Kemasyarakatan Dalam Rangka Penyediaan Tanah Untuk Proyek Strategis Nasional

Perpres No. 40/2014 Perpres No. 99/2014 Perpres No. 30/2015 Perpres No.

148/2015

1

2

3

4

Perpres No. 58/2017

5

6

PERUBAHAN

Dasar Hukum Pengadaan Tanah Bag i Pembangunan Untuk Kepentingan Umum (2)Inpres Nomor 1 Tahun 2016 Tentang Percepatan Pelaksanaan Proyek Strategis Nasional

Pmk Nomor 13 Tahun 2013 Tentang Biaya Operasional Dan Pendukung Pengadaan Tanah Melalui Anggaran Apbn

Per MA Nomor 2 Tahun 2016 Tentang Pedoman Beracara Dalam Sengketa Penetapan Lokasi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum Pada Peradilan Tata Usaha Negara

PerMA Nomor 3 Tahun 2016 Tentang Tata Cara Pengajuan Keberatan dan Penitipan Ganti Kerugian Ke Pengadilan Negeri Dalam Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum

Perka Bpn Nomor 5 Tahun 2012 Tentang Petunjuk Teknis Pelaksanaan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum

Surat Menteri Atr/Ka Bpn Nomor 3061/2.1/Vii/2016 Tanggal 1 Juli 2016 Perihal Ketentuan Pengelolaan Biaya Satgas A Dan B Dalam Rangka Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum

Permendagri Nomor 72 Tahun 2012 Tentang Biaya Operasional Dan Pendukung Anggaran Pengadaan Tanah Apbd Prov/Kab/Kota

Permen Esdm Nomor 33 Tahun 2016 Tentang Penyelesaian Teknis Terhadap Tanah, Bangunan, Dan/Atau Tanaman Yang Dikuasai Masyarakat Pada Kawasan Hutan Dalam Rangka Percepatan Pembangunan Infrastruktur Ketenagalistrikan

7

8

9PMK NOMOR 10

TAHUN 2016

PERMEN ATR/KABPN NOMOR 6 TAHUN 2015

PERMEN ATR/KABPN NOMOR 22 TAHUN 2015

PERUBAHAN

10

11

12

13

14

DIATAS 5 HAdilaksanakan sesuai tahapan Perpres No 71 Tahun 2012

Dasar : Pasal 121 Perpres No 148Tahun 2015

Pasal 34 Perpres No 4 Tahun 2016 (untuk

pembangungan infrastruktur ketenagalistrikanDAPAT dilaksanakan langsung oleh instansi yang

memerlukan tanah

(jual beli, tukar-menukar, hibah, bentuk lain yang disepakati)

Dalam hal tertentu / dianggap perlu, dapat dilaksanakan dengan tahapan

sebagaimana UU 2/2012

PENGADAAN TANAH UNTUK KEPENTINGAN UMUM YANG LUASNYA

TIDAK LEBIH DARI 5 (LIMA) HEKTAR

PENGANGGARAN

PERENCANAAN

PERSIAPAN

PELAKSANAAN

PENILAIAN

PELEPASAN HAK

PENSERTIPIKATAN

RKA-K/L

• Tanpa Penetapan Lokasi

• Penyusunan Proposal

- Kesesuaian RTRW- Penentuan/Survey lokasi- Pertemuan pemilik tanah

Jual beli/ Tukar Menukar/

Hibah

Proposal/ Site Plan

- RekomendasiRTRW

- Lokasi yg sesuai- Persetujuan

pemilik tanah

Peralihan Hak

Nilai Objek

Pengadaan Tanah

Pelepasan hak harus

dilakukan di depan

kepala kantor

Sertipikat

Penilaian oleh Appraisal

Pembayaran Ganti Rugi

• Pengukuran

• Tim Peneliti

• Proses pensertipikatan

DIPA

PASAL 54 A PERMEN ATR/ KABPN NOMOR 6 TAHUN 2015

OBYEK SELAIN KEPENTINGAN UMUM (Pasal 10 UU 2/2012 )

DILAKSANAKAN OLEH /

DIMILIKI OLEH

PEMERINTAH

1. INSTANSI PEMERINTAH

(APBN)

2. PEMERINTAH DAERAH

(APBD)

Dilaksanakan secara

langsung (jual

beli, hibah, tukar

menukar

PROYEK STRATEGIS

NASIONALUu No. 2 Tahun 2012

TIDAK SETUJU

SETUJU

DITOLAK

TIDAK SETUJU

SETUJU

SETUJU

TIDAK SETUJU, TITIP

VERIFIKASI

INSTANSI YANG

MEMERLUKAN TANAHGUBERNUR

TIM

PERSIAPAN

SOSIALISASI

KEPADA PIHAK YG

BERHAK DAN

PENDATAAN AWAL

PENGUMUMAN

INVENTARISASI &

IDENTIFIKASI

TIDAK LENGKAP

MENOLAK

DOKUMEN

PENGADAAN

PENILAI OLEH

INSTANSI

DAFTAR

NOMINATIF &

PETA BIDANG

KONSULTASI

PUBLIK

KONSULTASI

PUBLIK ULANG

DOKUMEN PERENCANAAN

SETUJU

DIBATALKAN

SK PENETAPAN

LOKASI

TIM KAJIAN

KEBERATAN

LENGKAP

MA

PEMBENTUKAN

PELAKSANA PT PERMOHONAN KE

KANWIL BPN

PEMBENTUKAN

SATGAS A & B

PELEPASAN HAK

DIHADAPAN

KAKANTAH

PENAKSIRAN

GANTI RUGI

OLEH PENILAI

MUSYAWARAH

BENTUK GANTI

RUGI

PEMBERIAN

GANTI RUGI

PN

TAHAPAN PERENCANAAN

KANTAH

TAHAPAN

PENYERAHAN

HASIL

TAHAPAN PERSIAPAN

TAHAPAN PELAKSANAAN

DIUMUMKAN 14 HARI

SETUJU

PENETAPAN

PENILAI OLEH

KETUA PPT

PENGADAAN TANAH

UNTUK KEPENTINGAN UMUM

PENYERAHAN HASIL

01

02

03

04

3hr+20 hr +

30 hr

60 hr30 hr

30 hr

14 hr

14 hr

30 hr30 hr30 hr

JW putusan 30 hrJW putusan 30 hr

10 hr

2 hr

14 hr

7 hr

KEBERATAN

Gugatan ke

MA

SETUJU

Gugatan PTUN

Putusan MA

lanjut/tidak

14 hr

30 hr

30 hr

14 hr

7 hr

KEBERATAN

14 hr

3 hr

30 hr

14 hr

7 hr

2 hr

2 hr 2 hr

min 2

hr

3 hr

TAHAP

PERENCANAAN

DIDASARKAN PADA :

1. Maksud dan tujuan rencanapembangunan

2. Kesesuaian dengan RTRW danPrioritas pembangunan

3. Letak tanah4. Luas tanah yang dibutuhkan

5. Gambaran umum status tanah6. Perkiraan jangka waktu

pelaksanaan Pengadaan Tanah7. Perkiraan jangka waktu

pelaksanaan pembangunan8. Perkiraan nilai tanah9. Rencana penganggaran

1. RTRW (Nasional, Prov, Kab/Kota)2. Prioritas Pembangunan

- Rencana Pembangunan Jangka Menengah- Rencana Strategis- Rencana Kerja Pemerintah/Instansi Yang

Bersangkutan

STUDI KELAYAKAN1. Survey sosial ekonomi2. Kelayakan lokasi3. Analis biaya dan manfaat pembangunan bagi

wilayah dan masyarakat4. Perkiraan nilai tanah5. Dampak lingkungan dan dampak sosial yang

mungkin timbul6. Studi lain yang dibutuhkan

ISI DOKUMEN PERENCANAAN

TAHAP

PERSIAPAN

PERSIAPAN PENGADAAN TANAH UNTUK KEPENTINGAN UMUM (1)

Pembentukan TIM1.TIM Persiapana)Instansi terkaitb)Bupati/ walikotac)Instansi yang memerlukan tanahd)Saturan Kerja Perangkat Daerah ProvinsiTerkait2.TIM Kajian Keberatana)Sekretaris Daerah Provinsi b)Kepala Kantor Wilayah BPN Provinsic)Instansi di Bidang Perencanaan Pembangunan Daerahd)Kakanwil KUMHAMe)Bupati/ Walikota/ yang ditunjukf)Akademisi3.Sekretariat Provinsi4.Pendelegasian Persiapan Pengadaan Tanah kepadaBupati/ Walikota

Tugas Tim Persiapan1. Pemberitahuan Rencana Pembangunan2. Pendataan Awal Lokasi3. Konsultasi Publik/ Konsultasi Publik Ulang4. SK Penetapan Lokasi5. Pengumuman penetapan Lokasi6. Keberatan Pihak Yang Berhak7. Kajian TIM8. Diterima/ Ditolak Gubernur9. Keberatan Melalui PTUN10.Kasasi melalui MA11.Penetapan Lokasi12.Pemindahan Lokasi13.Penetapan Lokasi Berlaku 2 Tahun Dapat

Diperpanjang 2 Tahun14.Durasi Maksimal 207 HariI


INPRES NOMOR 1 TAHUN 2016 TENTANG PERCEPATAN PELAKSANAAN PROYEK STRATEGIS NASIONAL

Diktum Kesembilan: Gubernur dan Bupati/Walikota1.Wajib mendukung percepatan pelaksanaan proyek strategis nasional di

wilayahnya masing-masing.2.Melakukan sosialisasi kepada masyarakat untuk mendukung pengadaan

tanah dan percepatan pelaksanaan proyek strategis nasional.3.Mengambil langkah-langkah yang diperlukan untuk mengendalikan

kenaikan harga terkait pengadaan tanah untuk percepatan pelaksanaanproyek strategis nasional.

4.Melakukan evaluasi dan revisi atas peraturan daerah yang menghambatdan/atau menimbulkan biaya tinggi pelaksanaan proyek strategis nasional.


PEMBERITAHUAN RENCANA PEMBANGUNAN

1.Maksud dan tujuan rencana pembangunan;2.Letak tanah dan luas tanah yang dibutuhkan;3.Tahapan rencana pengadaan tanah;4.Perkiraan jangka waktu pelaksanaan pengadaan tanah;5.Perkiraan jangka waktu pelaksanaan pembangunan;6.Informasi lainnya yang dianggap perlu;7.Pemberitahuan disampaikan secara langsung, kepada

masyarakat melalui sosialisasi, tatap muka, dan surat pemberitahuan


KONSULTASI PUBLIK

PENETAPAN LOKASI PEMBANGUNAN

PENGUMUMAN PENETAPAN LOKASI

PEMBANGUNAN

1. Dilaksanakan di kantor kelurahan atau desa

2. Undangan diberikan paling lambat 3 (tiga) hari sebelum konsultasi

publik dilaksanakan

3. Tim persiapan menjelaskan maksud dan tujuan rencana

pembangunan, tahapan pengadaan tanah, peran penilai dalam

menentukan nilai ganti rugi, dsb

4. Konsultasi publik dilakukan secara dialogis

1. Penetapan lokasi dilakukan oleh gubernur berdasarkan hasil

kesepakatan

2. Gubernur menetapkan perpanjangan 1 tahun (Non PSN) dan 2 tahun

(PSN), apabila tidak diperpanjang maka terhadap sisa tanah diproses

ulang dari tahap perencanaan

1. Gubernur bersama Instansi yang memerlukan tanah mengumumkan

Penetapan Lokasi Pembangunan memuat nomor dan tanggal

keputusan Penetapan Lokasi, peta lokasi, maksud dan tujuan

pembangunan, letak dan luas tanah yang dibutuhkan, perkiraan

jangka waktu Pengadaan Tanah termasuk waktu pembangunannya

2. Tata cara dan pelaksanaan pengumuman, tempat, media massa,

pengumuman selama 7 (tujuh) hari kerja (diatur secara rinci)

PENDATAAN AWAL LOKASI RENCANA PEMBANGUNAN

Kegiatan:1. Pengumpulan data awal pihak yang berhak dan obyek pengadaan tanah.2. Pasal 17 Perpres 71/2012, Pihak yang berhak terdiri dari:

a.Perseoranganb.Badan hukumc.Badan sosiald.Badan keagamaane.Instansi pemerintah

3. Pihak yang berhak meliputi:a. Pemegang atas tanah Perseorangan atau badan hukumb. Pemegang HPL Instansi Pemerintah dan Badan Hukumc. Nadzir untuk tanah wakaf dilakukan sesuai dengan ketentuan

perundang-undangan di bidang wakaf


d.Pemilik tanah bekas milik adat, dibuktikan dengan:1)Petuk pajak Bumi/Landrente, girik, pipil, ketitir, Verponding Indonesia atau alat

pembuktian tertulis dengan nama apapun juga;2)Akta pemindahan hak yang dibuat di bawah tangan dengan tanda tangan oleh

kepala adat, lurah, kepala desa atau nama lain sebelum berlakunya PP No. 10Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah dengan disertai alas hak yang dialihkan;

3)Surat tanda bukti hak milik yang diterbitkan berdasarkan peraturan Swaprajabersangkutan;

4)Surat keputusan hak milik dari pejabat yang berwenang, baik sebelum ataupunsejak berlakunya Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan DasarPokok-pokok Agraria, yang tidak disertai kewajiban untuk mendaftarkan hak yangdiberikan, tetapi telah dipenuhi semua kewajiban yang disebut di dalamnya;

5)Surat keterangan riwayat tanah yang pernah dibuat oleh Kantor Pelayanan PajakBumi dan Bangunan disertai dengan alas hak yang dialihkan.


e.Masyarakat hukum adat, yang diakui keberadaannya setelahdilaksanakan penelitian dan ditetapkan dengan Perda setempat:1)terdapat sekelompok orang yang masih terikat oleh tatanan hukum

adatnya sebagai warga bersama suatu persekutuan hukum adattertentu, yang mengakui dan menerapkan ketentuan persekutuantersebut dalam kehidupannya sehari-hari;

2)terdapat tanah ulayat tertentu yang menjadi lingkungan hidup parawarga persekutuan hukum adat tersebut dan tempatnya mengambilkeperluan hidupnya sehari-hari;

3)terdapat tatanan hukum adat mengenai pengurusan, penguasaan danpenggunaan tanah ulayat yang berlaku dan ditaati oleh para wargapersekutuan hukum adat tersebut.


f.Pihak yang menguasai tanah negara dengan itikad baik, yang dibuktikan dengan:1)Sertipikat hak atas tanah yang telah berakhir jangka waktu haknya;2)Surat sewa menyewa tanah;3)Surat keputusan penerima obyek tanah landreform;4)Surat ijin garapan/ membuka tanah; atau5)Surat penunjukan/ pembelian kavling tanah pengganti.

g.Pemegang dasar penguasaan hak atas tanah, dengan alat bukti penguasaan,berupa:1)Akta jual beli hak atas tanah yang sudah bersertipikat yang belum dibalik nama;2)Akta jual beli atas hak milik adat yang belum diterbitkan sertipikatnya;3)Surat ijin menghuni;4)Risalah lelang; atau5)Akta ikrar wakaf, akta pengganti ikrar wakaf, atau surat ikrar wakaf.


h.Pemilik bangunan, tanaman, atau benda lain yang berkaitan dengan tanah, yang dibuktikan dengan: :1)Ijin Mendirikan Bangunan dan bukti fisik bangunan;2)Surat Pernyataan Penguasaan Fisik;3)Bukti tagihan atau pembayaran listrik, telepon, atau perusahaan air minum,

dalam 1 (satu) bulan terakhir.


Dalam hal bukti kepemilikan atau penguasaan sebidang tanah tidak ada, pembuktian pemilikan atau penguasaan dapat dilakukan dengan bukti lain berupa:1. Pernyataan tertulis dari yang bersangkutan; dan2. Keterangan yang dapat dipercaya dari paling sedikit 2 (dua) orang saksi dari lingkungan masyarakat setempat yang tidak mempunyai hubungan keluarga dengan yang bersangkutan sampai derajat kedua, baik dalam kekerabatan vertikal maupun horizontal, yang menyatakan bahwa yang bersangkutan adalah benar sebagai pemilik atau menguasai sebidang tanah tersebut.

(Pasal 26 Perpres 71/2012)

TAHAP

PELAKSANAAN

PELAKSANAAN

PENGADAAN TANAH

Penyiapan

pelaksanaan

Invetarisiasi

&

Identifikasi

Pengumuman

Verifikasi

Peta Bidang

dan Daftar

Nominatif

Pengadaan

Penilai

Pertanahan

Penaksiran

Ganti

Kerugian

Pemberitahuan

Besarnya Ganti

Kerugian

Validasi

Pembayaran

ganti kerugian

dan pelepasan

hak

Penitipan uang

ganti kerugian

ke pengadilan

Penyerahan

Hasil

57

1

8

6

7

5

Permohonan Pencairan kebutuhan Anggaran

Membentuk Satgas A

dan Satgas B

Membentuk Pelaksana

Pengadaan Tanah

Membuat Rencana Kerja

Membuat Jadwal Kegiatan

Menghitung BOBP dan membuat RAB

PENYIAPAN

PELAKSANAAN

2

34

8

Membuat surat permintaan personil ke

Pemerintah Provinsi dan Pemerintah

Kabupaten

4

INVENTARISASI DAN

IDENTIFIKASI

Materi yang harus disiapkan sekretariat:

• Daftar hadir tamu undangan, Panitia Pelaksana, Satgas A dan Satgas B

• Daftar penerima SK Satgas A dan Satgas B

• Daftar penerima peralatan kerja Satgas A dan Satgas B

• Penandatanganan Pakta Integritas

• Uraian tugas Satgas A dan Satgas B

• Lebel nama/ ID Card

• Sarana/prasarana lain

A. Pembekalan kepada Anggota Pelaksana Pengadaan tanah dan Anggota Satgas A dan Satgas B

INVENTARISASI DAN

IDENTIFIKASI

B. Pemberitahuan rencana akan dimulainya kegiatan inventarisasi dan identifikasi kepada kepada warga/pihak yang berhak

Dilakukan secara tertulis dan tatap mukaTugas Satgas A dan Satgas B bersama KepalaDesa setempat untuk menyampaikan kepadapihak yang berhak tentang rencana pelaksanaan(Pasal 55 huruf a s/d q Perpres 71/2012 danPasal 9 ayat 1 s/d 3 Perkaban 5/2012)Pasal 55 Perpres 71/2012satuan tugasmelakukan persiapan pelaksanaan pengadaantanah yang meliputi kegiatan:

1)Penyusunan rencana jadwal kegiatan2)Penyiapan bahan3)Penyiapan peralatan teknis4)Koordinasi dengan perangkat Kecamatandan Lurah/kepala Desa dan Panitia5)Penyiapan Peta Bidang Tanah6)Pemberitahuan rencana dan jadwalpengukuran dan pelaksanaan pengumpulandata pihak yang berhak dan obyekpengadaan tanah7)Biaya Satgas A dan Satgas B perludisampaikan atau tidak

INVENTARISASI DAN IDENTIFIKASIA. Penyerahan Peta Bidang dan Daftar Nominatif hasil inventarisasi dan identifikasi dari Satgas A

Satgas B kepada Ketua Pelaksana

•Evaluasi pekerjaan Satgas A dan Satgas B setiap minggu

•Menyiapkan Solusi dan Penyelesaian hambatan/permasalahan di lapangan

•Membuat rekapitulasi hasil inventarisasi dan identifikasi Satgas A dan Satgas B

•Membuat daftar/rekapitulasi tanah aset instansi yang menjadi obyek

No Data/ Lokasi

Data Awal Hasil Identifikasi & Inventarisasi

Hasil Akhir

Pihak yg berhak

Jumlah bidang

Pihak yg berhak

Jml. Bid. Satgas A

Jml. Bid. Satgas B

Satgas A Satgas B

No Nama Ins Lokasi Alas Hak Luas (m2) Penggunaan Ket

1 TNI AU Dn. Nglawang, Ds. Jangkaran

HP. No. 4/JangkaranL. = 3.045 m2

3.237 Mess walet TNI AU

TNI AU

2 Pakualaman Dn. Nglawang, Ds. Jangkaran

198.553 Tanaman Semusim, Tanaman keras, kebun, cemara udang

PAG

3 PLN Dn. Seling, Ds. Kebonrejo

HP. No. 01/KebonrejoL. = 144 m2

1.329 Makam Joleang

TKD

1 2 3

61

a) KECAMATAN

b) KELURAHAN

c) LOKASI PENGADAAN TANAH

DILAKUKAN

DI 3 LOKASI

MEMBERI KESEMPATAN

KEPADA PIHAK YANG BERHAK

UNTUK MENCERMATI DATA

YANG DIUMUMKAN DAN

MENGAJUKAN KEBERATAN

BILA DIRASA KURANG TEPAT

DILAKUKAN

SELAMA 14

HARI KERJA

a) APABILA ADA PIHAK YANG BERHAKYANG KEBERATAN, MAKA SATGAS A DANSATGAS B AKAN MELAKUKAN VERIFIKASI

b) BILA KEBERATAN DITERIMA MAKA,DAFTAR NOMINATIF ATAU PETA BIDANGAKAN DIBETULKAN.

c) BILA KEBERATAN DITOLAK, MAKADIBUATKAN BERITA ACARA PENOLAKANKEBERATAN YANG DITANDATANGANIKETUA PELAKSANA

VERIFIKASI

PENGUMUMAN PETA BIDANG DAN DAFTAR NOMINATIF

KETUA PELAKSANAINSTANSI YANG

MEMERLUKAN TANAH

Surat untuk mengadakan pengadaan penilai

Melaporkan hasil pemenang penilai

SK PENETAPAN PENILAI PERTANAHAN

1.Penilai Pertanahan melaksanakan penilaian dalam jangkawaktu 30 hari kerja.

2.Melaksanakan koordinasi dengan Tim PelaksanaPengadaan Tanah apabila terdapat perbedaan daftarnominatif dan peta bidang dilapangan.

3.Mendampingi Tim Pelaksana pada saat musyawarah.

Dasar: Daftar Nominatif dan Peta Bidang

PENETAPAN PENILAI

PENILAIBERITA ACARA

KETUA PELAKSANA

PIHAK YANG BERHAKMUSYAWARAH

1. MUSYAWARAH sepakat atau tidak sepakat akan dituangkan dalam Berita Acara Kesepakatan2. Pihak yang berhak yang belum sepakat dalam waktu 14 (empat belas) hari dapat mengajukan keberatan kepada

Pengadilan Negeri.3. Untuk keberatan ke Pengadilan Negeri pihak yang berhak dapat mengajukan permohonan kepada Ketua Pelaksana

Pengadaan Tanah untuk menerbitkan salinan/kutipan BA Musyawarah Ganti Rugi4. Ketua Pelaksana dapat membentuk Tim Musyawarah Ganti Rugi yang terdiri dari unsur:

1)BPN2)Appraisal3)Satgas A dan B,4)Pemerintah Daerah setempat

5. VALIDASI:• Hasil musyawarah bentuk dan besarnya ganti rugi akan diolah, sehingga akan diketahui berapa yang minta ganti

kerugian berbentuk uang, tanah pengganti atau permukiman kembali serta besaran nilai ganti kerugian danvalidasi untuk konsinyasi bidang tanah yang bersengketa/belum memberikan persetujuan.

• Dalam waktu 7 (tujuh) hari sejak surat Validasi, Instansi yang memerlukan tanah diharapkan sudah dapatmenyiapkan dana untuk pembayaran ganti kerugian

PEMBERITAHUAN DAN MUSYAWARAH BESAR

DAN BENTUK GANTI KERUGIAN

PEMBAYARAN GANTI RUGI DAN PELEPASAN HAK ATAS TANAH

a. Naskah Berita Acara Pelepasan Hak dan kuitansi disiapkan oleh Sekretariat PelaksanaPengadaan Tanah

b. Ketua Pelaksana Pengadaan Tanah dapat membentuk Tim Pembayaran Ganti Rugi yangterdiri dari unsur:

c. TEKNIS PEMBAYARAN GANTI RUGI:

1. BPN 4. PEMERINTAH DAERAH

2. INSTANSI YG MEMERLUKAN TANAH 5. PIHAK PERBANKAN

3. KEPALA DESA 6. PIHAK KEAMANAN

Meja 1 : Daftar Hadir Meja 4 : Penyerahan Asli Dokumen

Meja 2 : Pemeriksaan kelengkapan dokumen

Meja 5 : Penandatanganan Kuitansi

Meja 3 : Penandatangan Pelepasan Hak

Meja 6 : Administrasi keuangan/Perbankan

PELEPASAN ASET – SUBYEK HAK(1)

NO SUBYEK DASAR HUKUM PENYELESAIAN PELAKSANAAN

1 Tanah Instansi

Pemerintah/TNI/Polri

- Pasal 45 UU 2/2012

- Pasal 46 UU 2/2012

- Pasal 47 UU 2/2012

Tidak diberikan ganti rugi

kecuali:

Obyek Pengadaan Tanah telah

berdiri bangunan yang digunakan

secara aktif untuk

penyelenggaraan tugas

pemerintah

- Dilakukan oleh Pejabat yang berwenang

atau yang diberi pelimpahan kewenangan

- Bentuk ganti rugi Tanah/Bangunan atau

Relokasi

- Pelepasan dilaksanakan 60 hari kerja sejak

Penlok

- Apabila pelepasan belum selesai dalam waktu

60 hari, tanahnya dinyatakan telah dilepaskan

dan menjadi tanah negara dan langsung

digunakan untuk pembangunan

2 Tanah BUMN/BUMD - UU 2/2012

- Pasal 45, Pasal 46, dan

Pasal 47 UU 2/2012

Obyek Pengadaan Tanah yang

dimiliki/dikuasai BUMN/BUMD

- Pemberitahuan kepada Direksi BUMN/BUMD

- Tanpa RUPS/Ijin DPRD

- Bentuk Ganti Rugi

a.Uang

b.Tanah pengganti

c.Pemukiman Kembali

d.Kepemilikan sahame.Bentuk lain yang disepakati

3 Tanah Kas Desa - UU 2/2012

- Pasal 45, Pasal 46, dan

Pasal 47 UU 2/2012

- PMDN 1/2016

Obyek Pengadaan Tanah Kas

Desa

- Ijin dari Bupati/Walikota persetujuan Gubernur

- Bentuk ganti rugi

a.Tanah/bangunan

b.Relokasi

- Uang (harus mendapat ijin dan persetujuan

Gubernur)

PELEPASAN ASET – SUBYEK HAK(2)

NO SUBYEK DASAR

HUKUM

PENYELESAIAN PELAKSANAAN

4 Tanah Wakaf - Pasal 17 Perpres

71/2012

- Perpres 42/2006

Pelepasan/ganti rugi tanah wakaf sesuai

ketentuan perundang- undangan tentang

wakaf

- Koordinasi dengan Badan Wakaf Indonesia setempat

- Bentuk ganti rugi

a. Tanah

b. Bangunan

c. Relokasi

d. Uang (setelah mendapat persetujuanBadan Wakaf Indonesia)

5 Tanah

Kehutanan

- Perpres 4/2016

- Permen ESDM

33/2016

- Sesuai RTRW (diluar kawasan hutan)

- Dalam Kawasan Hutan

- Pelepasan Kawasan Hutan/APL

- Pinjam-pakai Kawasan

- Tanam/Tumbuh Bangunan

- Penyelesaian teknis tanah, bangunan dan/atau tanaman yang dikuasai

masyarakat dalam kawasan hutan

6 Tanah Ulayat UU 2/2012

Pasal 22

Pasal 17

- Masyarakat Hukum Adat harus

memenuhi persyaratan (Pasal 22)

- Masyarakat Hukum Adat keberadaannya

setelah dilaksanakan penelitian dan

ditetapkan dengan perda setempat

- Perda tanah ulayat

- Bentuk ganti rugi

a.Tanah/bangunan

b.Relokasi

7 Tanah

Makam

- Tanah Kas Desa

- Tanah Wakaf

- Tanah Instansi

Sesuai PMDN 1/2016

-Bentuk penyelesaian relokasi

(pembangunan pemakaman kembali)

-Koordinasi dengan Dinas Pemakaman/Kepala Desa/Ahli Waris

TAHAP

PENYERAHAN

HASIL

1. Penyerahan hasil Pengadaan Tanah (paling lama 7 (tujuh) hari kerja sejak pelepasan hak Objek PengadaanTanah);

2. Berita Acara Penyerahan Hasil Pengadaan Tanah;

3. Pendaftaran/ pensertifikatan (paling lama 30 (tiga puluh) hari sejak penyerahan hasil);

4. Pelaksanaan Pembangunan;

5. Dokumen yang diserahkan:

Dokumen 1 : Dokumen perencanaan

Dokumen 2 : Dokumen tahapan persiapan

Dokumen 3 : Dokumen Penyiapan pelaksanaan

Dokumen 4 : Dokumen hasil inventarisasi dan identifikasi, pengumuman dan hasil verifikasi

Dokumen 5 : Penilai Pertanahan, Hasil Taksiran ganti kerugian

Dokumen 6 : Dokumen Musyawarah ganti kerugian, Berita Acara Kesepakatan dan Validasi

Dokumen 7 : Dokumen pembayaran ganti kerugian, Berita Acara Pelepasan Hak dan Kuitansi

Dokumen 8 : Foto, Video

PENYERAHAN HASIL PENGADAAN TANAH

FAKTOR KUNCI KESUKSESAN PENGADAAN TANAH1. Perencanaan yang baik dan akurat

2. Kepastian ketersediaan Uang Ganti Rugi ataupun Biaya Operasional Pelaksanaan Pengadaan Tanah

3. Tidak adanya penundaan waktu pelaksanaan

4. Tata kelola yang baik dalam pelaksanaan pengadaan tanah:

a) Rincian Anggaran Biaya Operasional

b) Rencana Jadwal Kegiatan

c) Kualitas Daftar Nominatif dan Peta Bidang

d) Kepatuhan terhadap jangka waktu pelaksanaan pengadaan tanah sesuai dengan peraturan perundang-undangan

5. Dokumen yang berkualitas terdiri dari

a) Peta Bidang dan Daftar Nominatif yang berkualitas

b) Pelepasan Hak dan Pembayaran Ganti Rugi

c) Dokumen Penyerahan Hasil

6. Sinergi dan koordinasi antar K/L dan pihak terkait lainnya

T E R I M A K A S I H

BALAI PENERAPAN TEKNOLOGI KONSTRUKSI

DIREKTORAT JENDERAL BINA KONSTRUKSI

KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT

[email protected] [email protected]

mailto:[email protected]

mailto:[email protected]

KEBIJAKAN DAN PERATURAN TENTANG BANGUNAN …

Documents