NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT - IBP - KBOB - rütter+partner - pom+ Vorstellung der Projektergebnisse René Beeler Mitglied Vorstand IPB, Leiter Immobilien, Zürcher Kantonalbank
NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT - IBP - KBOB - rütter+partner - pom+
Vorstellung der Projektergebnisse
René BeelerMitglied Vorstand IPB, Leiter Immobilien, Zürcher Kantonalbank
NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT – IPB/KBOB
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Künftige Trends und Herausforderungen
NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT – IPB/KBOB
KÜNFTIGE TRENDS UND HERAUSFORDERUNGEN
> Demografischer Wandel
> Neue Wohn- und Familienmodelle
> Multikulturelle Gesellschaft
> Steigendes Sicherheits- und Gesundheitsbewusstsein
> Verkürzung der Produktlebenszyklen
> Sinkender Bedarf an Produktionsflächen und Konzentration auf Entwicklungszentren
> Verschärfte Regulation
> Steigende und volatile Energiepreise
> Klimawandel, Wasserknappheit
> Knappe Baulandreserven
> Steigendes Umweltbewusstsein der Bevölkerung
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NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT – IPB/KBOB
KÜNFTIGE TRENDS UND HERAUSFORDERUNGEN
> Bedeutung für das Management von Immobilien:
Nachhaltiges Immobilienmanagement ist mehr als ideelles Handeln
Gesellschaftliche, wirtschaftliche und umweltrelevante Entwicklungen werden vorausschauend einbezogen
Die Gebäude bleiben fit über den ganzen Lebenszyklus
Investments werden gesichert
Es wird ein Beitrag gegen unerwünschte Entwicklungen geleistet
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NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT – IPB/KBOB
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Nachhaltigkeitsbegriff und -ziele
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NACHHALTIGKEITSBEGRIFF UND -ZIELE
> Schwache Nachhaltigkeit plus• Substitution zwischen den Dimensionen mit
Einschränkungen möglich
• Erfordert Güterabwägung
> Gut eingeführtes Zielsystem für nachhaltiges Bauen vorhanden in Form der Empfehlungen des SIA 112/1• Wird als Grundlage verwendet
• Leicht ergänzt
• Uminterpretiert auf Immobilienmanagement
• Kompatibel mit neuen Ansätzen zum Einbezug der Nachhaltigkeit in die Immobilienbewertung
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7GESELLSCHAFTLICHE THEMEN UND NACHHALTIGKEITSZIELE
Quelle: Empfehlungen SIA 121/1, modifiziert
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8WIRTSCHAFTLICHE THEMEN UND NACHHALTIGKEITSZIELE
Quelle: Empfehlungen SIA 121/1, modifiziert
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99THEMEN UND NACHHALTIGKEITSZIELE IN DER DIMENSION UMWELT
Quelle: Empfehlungen SIA 121/1, modifiziert
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Management der Nachhaltigkeit
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11EINBEZUG DER NACHHALTIGKEIT IN DAS MANAGEMENT
Darstellung: pom+
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12EINBETTUNG DER NACHHALTIGKEITSSTRATEGIE: BEISPIEL ZKB
Darstellung: ZKB, pom+
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Management der Nachhaltigkeit
Synergien und Zielkonflikte zwischen Akteur- und Nachhaltigkeitszielen
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14AKTEURE IM IMMOBILIENPROZESS UND IHRE PRIMÄREN ZIELE
Darstellung: pom+
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15NACHHALTIGKEITS- UND AKTEURZIELE: SYNERGIEN/ZIELKONFLIKTE
Entwickler / kurzfristig orientierter Investor
Massnahmen, die die Anfangsinvestitionen senken
Massnahmen, die die Anfangsinvestitionen erhöhen
Synergien nur wenn es der Markt unmittelbar honoriert
Bauherr Massnahmen, die zu einer höheren Qualität führen
Höhere Baukosten ohne höhere Qualität
Synergien wenn ein Qualitätsgewinn erzielt werden kann, Langlebigkeit, gute Nutzung
Eigentümer / langfristig orientierter Investor
Massnahmen zur bessere Nutzbarkeit - höheren Erträgen - tiefere Lebenszykluskosten - tiefere Nutzungskosten - gutes Image
Bei höheren Lebenszykluskosten ohne höheren Erträgen
Synergien verstärken sich mit zunehmendem Zeithorizont
Bewirtschafter / Facility Manager
Massnahmen, die zu tieferen Bewirtschaftungskosten führen ohne die Zufriedenheit der Nutzer zu tangieren
Massnahmen, die zu höheren Bewirtschaftungskosten führen oder die Zufriedenheit der Nutzer tangieren
Synergien bei tiefen Nutzungskosten, zufriedenen Nutzern und Eigentümern
Mieter / Nutzer Massnahmen für gute Nutzungsqualität zu angemessenem Preis
Höhere Nutzungskosten ohne höhere Nutzungsqualität
Synergien bei höherer Nutzungsqualität und / oder tieferen Nutzungskosten
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Wirtschaftlichkeit von Investitionen in die Nachhaltigkeit
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17FAKTOREN MIT EINFLUSS AUF DIE WIRTSCHAFTLICHKEIT
Darstellung: rütter+partner
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18STOLPERSTEINE BEI DER ABSCHÄTZUNG VON KOSTENFOLGEN
Risiko für langfristige Nutzung / teure Nachbesserungen nötig
Gewünschte Rendite geringer, als wenn von Anfang an mehr investiert worden wäre
Kurzsichtig: Mieter betrachten vermehrt die Bruttomiete
Effektiv erzielte Renditen können nicht genau abgeschätzt werden
Ungenügender „Lerneffekt“
Steuerabzüge, vergünstigte Hypotheken, Förderbeiträge sind wichtig
Überwälzbarkeit der Investitionen prüfen
Erzielbare Rendite als Killerkriterium für
Investitionen in die Nachhaltigkeit
Unvollständiger Einbezug der
Bewirtschaftungs-kosten
Keine Transparenz über effektive Kosten
Anfangsinvestition oftalleiniges Kriterium
für Investitionsentscheid bei Privatpersonen
EMPFEHLUNGEN:
Lebenszykluskosten (mit Modellrechnung ermittelt)
Abschätzen des Potenzials für höhere Erträge
Variantenvergleich mittels Referenz-objekt oder –massnahmen
Szenarienvergleich
Wirtschaftlichkeits-überlegung früh in der Planung
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Wirtschaftlichkeit von Investitionen in die Nachhaltigkeit
Evidenz für positive wirtschaftliche Wirkungen
NACHHALTIGES IMMOBILIENMANAGEMENT – IPB/KBOB
EVIDENZ FÜR POSITIVE WIRTSCHAFTLICHE WIRKUNGEN 20
Gut gedämmte Gebäudehülle: Minergie erzielt Wertsteigerung um +7% und Steigerung der Mieten um 6%
(ccrs, ZKB 2008, 2010)
Nähe zu regionalem Zentrum, guter Verkehrsanschluss, Nähe zu Einkauf, Schule, Kindergarten, Erholungsgebiet
Distanz zu Quellen von Lärm, Luftschadstoffen und Elektrosmog
Gut durchmischte Gesellschafts- und Sozialstruktur in der unmittelbaren Umgebung
Flexibilität und Polyvalenz des Gebäudes
(ccrs, ZKB 2009)
Energie- und Wasser-Unabhängigkeit
Sicherheit (Naturgefahren / personenbezogene Sicherheits-massnahmen)
Gesundheit und Komfort (Lärm, Tageslicht, Raumluft, Strahlung, Wärmeschutz, etc.)
Partizipation Auf die Lebensdauer optimierte Qualität und Wert-beständigkeit der Bausubstanz
Geringer Bedarf an Grundstücksfläche
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