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EXCELENTSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA VARA CVEL,
COMERCIAL E DAS RELAES DE CONSUMO DA COMARCA DO SALVADOR DO ESTADO
DA BAHIA.
DIEGO ALMEIDA DE CARVALHO, brasileiro, casado, Bacharel em
Sistemas de Informao, inscrito no CPF/MF: 008.567.495-83, portador
do RG. N 754160505 SSP-BA,
ambos residente e domiciliado Rua Engenheiro Antnio G. Soares,
n. 480, Residencial
Avant. Life, Bloco B, apartamento 704, Luzia, CEP: 490.45-250,
Aracaju/SE, por intermdio
de seu advogado (procurao anexa), com endereo profissional Rua
Horcio Cesar, n 64, Dois de Julho, perante Vossa Excelncia, propor
a presente:
AO ORDINRIA COM PEDIDO LIMINAR
contra BRF EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS LTDA., pessoa jurdica de
direito privado, inscrita no CNPJ/MF sob o n 03.812.505/0001-49,
sediada na Av. Tancredo
Neves, n. 274, Ed. Centro Empresarial Iguatemi, Bloco A, sala
415, CEP: 41.820-020,
Salvador/BA; com fulcro nos arts. 282 e seguintes do CPC c/c os
arts. 4, 6, 18 e 39 do
CDC, pelos motivos fticos e jurdicos que desde j passa a
demonstrar.
DA ASSISTNCIA JUDICIRIA O Requerente solicita, nos termos do
art. 2, 4 e 6 da Lei 1.060/50, o benefcio da justia
gratuita, visto que sua situao econmica no lhe permite pagar as
custas processuais, bem
como suportar a sucumbncia sem prejuzo do sustento prprio ou de
sua famlia, pois,
conforme faz prova o comprovante de resciso do contrato de
trabalho (anexo 06), o Autor encontra-se DESEMPREGADO, alm dos
fatos a serem expostos na demanda, tendo o
oramento financeiro no limite do que pode manter sem causar
prejuzos a si e sua famlia.
Diante do exposto, requer a V. Exa. que lhe seja deferida a
assistncia judiciria gratuita, nos
termos dos dispositivos acima citados.
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DOS FATOS Em 28/06/2011, devido a diversos anncios (anexo 02)
veiculados pela Requerida com a promessa de imveis de qualidade e
entrega garantida no prazo fixado, o Requerente celebrou
Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda (com alienao
fiduciria) (anexo 01) do empreendimento EDIFCIO FRANCISCO JORGE,
apartamento n. 1304, com uma (01) vaga privativa de garagem,
localizado no bairro de Brotas (nesta capital), no valor de R$
165.395,67 (cento e sessenta e cinco mil, trezentos e noventa e
cinco reais e sessenta e sete
centavos), com previso de entrega para 30 de outubro de 2013.
(pgina 05 do anexo 01).
Assim, o Requerente sempre cumpriu sua obrigao pontualmente e,
do valor pactuado, j pagou R$ 101.992,26 (cento e um mil,
novecentos e noventa e dois reais e vinte e seis
centavos), restando uma prestao vincenda que contabiliza R$
27.300,00 (vinte e sete mil e
trezentos reais) referente parcela das chaves (HABITE-SE) - bem
como 62 parcelas fixas no valor mensal de R$ 1.052,87, conforme
Extrato Financeiro (anexo 03). No entanto, as obras esto atrasadas
e sem previso de entrega.
A escolha do imvel tinha como requisito o conjunto: preo,
localizao, prazo de entrega, e
claro, a qualidade do bem, conforme caractersticas constantes no
projeto (portflio: anexo 02).
Com efeito, o Requerente ficou encantado com a proposta do
prdio, e convencido da
seriedade do empreendimento, estava consciente que fizera um bom
negcio.
Assim, no referido instrumento contratual (anexo 01), mais
precisamente no PONTO 8 PRAZO DE CONCLUSO DA OBRA - consta o prazo
de entrega de 30 de outubro de 2013. Alm deste prazo, foi fixado,
na Clusula Vigsima Quinta, o prazo de tolerncia noventa (90) dias
(este, como se ver a seguir, ilegal).
Desta forma, as obras deveriam ter sido concludas em
outubro/2013, e com acrscimo do
prazo de tolerncia, o prazo seria janeiro/2014. Porm, alm do
imvel no ter sido entregue,
a Requerida no informa uma data concreta para concluso das
obras, tampouco apresenta
justificativa sobre o atraso, configurando inequvoca ofensa ao
dever de transparncia (art. 4,
caput do CDC) e ao direito de informao clara e adequada (art. 6,
inciso III do CDC).
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Em virtude disto, e, logicamente, por no poderem usufrurem do
imvel, o Requerente vem
sofrendo prejuzo de ordem material, haja vista que est
necessitando pagar aluguel em razo
da no fruio do bem em mora, prejuzo este que somado ao valor
pago de parcela do imvel
gera inchao nos gastos familiares.
No interstcio do atraso alguns prazos foram estipulados pela
Requerida para entrega do
imvel, como por exemplo o ms de abril/2014, porm nunca
cumpridos, servindo apenas
como marcos para que a Requerida encaminhasse boletos de cobrana
da parcela das chaves
(encaminhou em outubro - prazo inicial da entrega; janeiro -
prazo com a tolerncia de 90
dias; abril - outro prazo estipulado), que quando contestados
sob o argumento do imvel no
ter sido entregue deixavam de serem cobrados, porm, deixando bem
claro a R que o valor
da parcela seria corrigido e majorado at a data de
pagamento.
Frisa-se ainda que nenhuma informao passada ao Requerente, que s
possui informaes
quando entra em contato com a Requerida, sendo que, nas vezes
que conseguiu contato foi
destratado, obtendo sempre respostas vagas e imprecisas.
No interstcio do tempo at o presente momento o Autor ainda ficou
desempregado,
alterando de forma abrupta os patamares financeiros e sociais ao
qual estava condicionado.
Note-se que caso o imvel tivesse sido entregue, o
provisionamento financeiro do Autor seria
outro, em condies bem melhores que o vivido atualmente.
Com todos os fatos descritos, principalmente diante do
desemprego e dos problemas
financeiros, o Autor comeou a sofrer de depresso, necessitando
de tratamento com
psiclogo, o que demonstra no s o problema emocional gerado pela
situao como
comprova mais prejuzo financeiro, com um gasto no programado.
Encontra-se em anexo o
relatrio mdico (anexo 04) relativo ao Requerente, a respeito dos
atendimentos psicolgicos em razo do quadro depressivo e de
ansiedade acentuada pelo qual o Requerente foi
acometido.
Caso o imvel fosse entregue ao Requerente, este certamente
estaria recebendo o valor dos
aluguis devidos, avaliado em R$ 1.500,00 (um mil e quinhentos
reais), conforme avaliao
feita por corretor especializado (anexo 05).
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Vale ressaltar que, embora o contrato (anexo 01) estabelea
penalidades (juros, multa, honorrios advocatcios e outros) em
virtude de atraso de pagamento pelo Requerente
(Clusula Stima), no foi estipulada qualquer clusula com sano
Requerida pelo atraso na entrega do imvel, representando obrigao
inqua e desproporcional, deixando a
consumidora totalmente desprovida de proteo contratual, pelo que
se faz necessria a
interveno do Poder Judicirio.
Outro ponto nevrlgico e absurdo o aumento do saldo devedor
(parcela das chaves) do Requerente por culpa exclusiva da
Requerida, isto , apesar do Requerente no ter praticado qualquer
ato para a majorao do seu dbito, a parcela das chaves, que depende
da
entrega do imvel, atualizado ms a ms (e consequentemente,
elevado!) em virtude da
mora da Requerida, devendo citada parcela, que depende de ato da
Requerida para ser quitada,
ser congelada desde a data prevista para entrega.
Tal cenrio configura inaceitvel violao dos direitos bsicos do
consumidor (art. 6 do CDC)
e atenta contra a boa f contratual, pois o Requerente est sendo
penalizado com a majorao
do saldo devedor (parcela das chaves) desde outubro de 2013,
SENDO QUE TAL AUMENTO INDEPENDE DA CONDUTA DOS CONSUMIDORES, mas
sim, e to somente, a referida majorao provocada pelo atraso das
obras conduzidas pela Requerida.
E pior, alm desta insegurana que impede a programao da sua vida
e de sua famlia, o
Requerente ainda penalizados com o aumento, mensal e frentico,
do saldo devedor (parcela
das chaves). So por estes motivos, que o Acionante busca socorro
perante o Poder Judicirio,
a fim de minorar os efeitos funestos da conduta do
fornecedor.
Tais situaes explanadas apenas evidenciam a vulnerabilidade do
consumidor no mercado de
consumo (art. 4, inciso I do CDC) e a sua hipossuficincia em
face postura imperiosa dos
fornecedores (art. 6, inciso VIII do CDC), mormente atravs de
mtodos coercitivos e
desleais, prtica que repudiada pelo art. 6, inciso IV do
CDC.
Sem falsas denotaes, a conduta da Requerida transformou o sonho
da casa prpria numa
enorme decepo, incerteza e em intenso calvrio na busca de
informaes e solues.
Sobretudo porque o Requerente reuniu suas reservas, programou
suas finanas, escolheu
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criteriosamente o empreendimento, mas o sonho se transformou em
pesadelo com o calvrio
sofrido.
Com efeito, o imvel no apenas um imvel, mas sim a concretizao de
um projeto. Trata-
se de uma conquista pessoal que celebra os esforos de toda uma
vida, porm a Requerida,
alm de macular os direitos bsicos dos consumidores, desprezando
parmetros de
transparncia, seriedade, lealdade, probidade e boa f, tambm
esquecem os efeitos funestos
das ilegalidades cometidas, na medida em que no oferecem
qualquer resposta satisfatria,
nem buscam minimizar os prejuzos sofridos.
Neste contexto, no tendo logrado xito nas diversas tentativas de
soluo amigvel
diretamente com a Requerida, embora estes continuem exigindo o
cumprimento da obrigao
por parte do Requerente, fazendo com que outro caminho no
restasse aos mesmos seno o
ajuizamento da presente demanda, visando assim o ressarcimento
no s material, bem como
moral dos danos que vm sofrendo.
DO DIREITO DA PUBLICIDADE ENGANOSA. DA OFENSA DIREITOS BSICOS DO
CONSUMIDOR. Notadamente, o atraso na entrega do imvel configurou
prtica repudiada pelo Cdigo de
Defesa do Consumidor, mormente por no cumprir o quanto lanado na
oferta publicitria,
bem como constante em clusula contratual.
Sabe-se que, nos contratos desta natureza, o prazo para concluso
e entrega das obras
elemento essencial e diferenciador dentre as diversas opes do
mercado. No toa, os
consumidores elegem o fornecedor concatenando os planejamentos
pessoais com a data
prevista para recebimento do imvel.
Sobre o assunto, insta destacar os seguintes preceitos do CDC:
Art. 4 A Poltica Nacional das Relaes de Consumo tem por objetivo o
atendimento das necessidades dos consumidores, o respeito sua
dignidade, sade e segurana, a proteo de seus interesses econmicos,
a melhoria da sua qualidade de vida, bem como a
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transparncia e harmonia das relaes de consumo, atendidos os
seguintes princpios: I - reconhecimento da vulnerabilidade do
consumidor no mercado de consumo; (...)
E mais: Art. 6 So direitos bsicos do consumidor: (...) IV - a
proteo contra a publicidade enganosa e abusiva, mtodos comerciais
coercitivos ou desleais, bem como contra prticas e clusulas
abusivas ou impostas no fornecimento de produtos e servios;
Sobre a publicidade enganosa, o CDC dispe que:
Art. 37. proibida toda publicidade enganosa ou abusiva. 1
enganosa qualquer modalidade de informao ou comunicao de carter
publicitrio, inteira ou parcialmente falsa, ou, por qualquer outro
modo, mesmo por omisso, capaz de induzir em erro o consumidor a
respeito da natureza, caractersticas, qualidade, quantidade,
propriedades, origem, preo e quaisquer outros dados sobre produtos
e servios.
Deste modo, o litgio ora narrado evidencia o desrespeito a
direito bsico do consumidor e a
publicidade enganosa praticada pela Requerida. Alm disto,
demonstra o descaso e
descompromisso, uma vez que no foi tomada nenhuma providncia a
fim de minorar os
prejuzos sofridos pelo consumidor, como, por exemplo, a suspenso
do pagamento das
prestaes e congelamento do saldo devedor do imvel, destacando
que, at o presente
momento, no foi prestada qualquer satisfao a respeito do atraso
do empreendimento.
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NULIDADE DO PRAZO DE TOLERNCIA DE NOVENTA (90) DIAS Est presente
no Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda, Clusula
Vigsima
Quinta, que, alm do prazo inicial outubro/2013 - estariam
sujeitos tolerncia de noventa (90) dias.
A clusula que prev prorrogao do prazo de entrega de imveis
comprados por meio de
contratos de promessa de compra e venda de imveis em construo,
caractersticos da
incorporao imobiliria, embora muito comuns na maioria dos
contratos firmados, abusiva e ilegal.
Hodiernamente, por to disseminada pelas incorporadoras, muitos
consumidores pensam que
se trata de prazo legal de tolerncia, porm a lei no estipula
nenhum prazo nem faculta s
empresas nenhuma carncia para que cumpram o contratado.
Alm disso, tal clusula ilegal tambm por trazer vantagem
excessiva Requerida que
elaborou de modo unilateral o contrato de adeso, estipulando um
prazo que j deveria estar
contido no prazo de entrega, haja vista ser o detentor do
conhecimento tcnico necessrio
para preverem eventuais problemas na entrega.
E mais, os consumidores, na clusula de pagamento, no possuem o
mesmo prazo de tolerncia para, por exemplo, atrasar o pagamento das
parcelas por eventual problema financeiro que surja, sendo ainda
imposto juros abusivos casa haja atrasos. A moderna viso do
direito, em que pese a obrigatoriedade dos contratos, exige que
tanto na
contratao, quanto na execuo do pactuado, exista equilbrio entres
as partes. A lei de defesa
do consumidor tambm traz de forma taxativa, em seu artigo 51,
que so nulas de pleno
direito as clusulas que estabelecem obrigaes desproporcionais
entre as partes e tragam
excessiva vantagem a uma delas, especialmente quando o
prejudicado o consumidor,
vejamos: Art. 51. So nulas de pleno direito, entre outras, as
clusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e
servios que: (...) IV - estabeleam obrigaes consideradas inquas,
abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem
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exagerada, ou sejam incompatveis com a boa-f ou a eqidade; (...)
XV - estejam em desacordo com o sistema de proteo ao consumidor;
(...) 1 Presume-se exagerada, entre outros casos, a vontade que: I
- ofende os princpios fundamentais do sistema jurdico a que
pertence; II - restringe direitos ou obrigaes fundamentais
inerentes natureza do contrato, de tal modo a ameaar seu objeto ou
equilbrio contratual; III - se mostra excessivamente onerosa para o
consumidor, considerando-se a natureza e contedo do contrato, o
interesse das partes e outras circunstncias peculiares ao caso.
Desta forma, diante dos argumentos aqui trazidos, evidente fica
a ilegalidade e abusividade da
clusula que autoriza as incorporadoras a prorrogarem o prazo de
entrega dos imveis,
entendimento este, inclusive, j manifestado pelos nossos
Tribunais.
Em recente deciso, o Tribunal de Justia de So Paulo, ao julgar a
apelao 6690387/7-00
considerou ilegal a clusula de prorrogao assim decidindo a
questo: demasiado prazo para entrega do imvel conflita com o
objetivo da contratao, asseverando que pior ainda quando fica a
exclusivo critrio da vendedora a prorrogao do prazo de concluso da
edificao.
Tal entendimento est multiplicado por outros tribunais do pas, a
exemplo do TJ/DF que j
decidiu que afigura-se abusiva a clusula contratual que
estabelece uma tolerncia de 180 dias teis para a entrega de unidade
imobiliria em benefcio da construtora vendedora sem qualquer
contraprestao ao
adquirente e tambm que so nulas e de nenhum efeito clusulas
insertas em contrato de adeso, que importem em situao extremamente
desfavorvel ao aderente, tanto mais quando contraditrias.
A nica exceo que vem sendo admitida, pela doutrina e
jurisprudncia ptria, so nos casos
de caso fortuito e fora maior, conceituados como aquelas situaes
imprevisveis e
inevitveis, no estando inclusas nestas situaes os usuais
argumentos das construtoras para
atraso, como chuva, problemas com terreno de construo, greves,
faltas de material, todos
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fatos previsveis e que j deveriam ser abarcados no prazo da
entrega pelas construtoras, que,
como detentoras do conhecimento tcnico, so capazes de notar tais
infortnios.
Notadamente, o fornecedor detentor do conhecimento tcnico sobre
o imvel colocado no
mercado de consumo, logo, este ente que possui expertise sobre o
projeto e construo,
diferentemente do consumidor; e, por tal razo, o legislador
reconheceu a vulnerabilidade e
hipossuficincia tcnica do deste.
Ora, Excelncia, deve o fornecedor saber as peculiaridades do
produto vendido, sobretudo, as eventualidades rotineiras capazes de
atrasar o empreendimento, e com isso, contabilizar tal perodo e
adversidades no prazo informado ao consumidor.
Com efeito, em essncia, nota-se que o consumidor acaba arcando
os prejuzos advindos do risco da atividade do fornecedor, ou seja,
fica configurada uma transferncia de obrigaes, sobretudo em face de
exagerado perodo de atraso. Diante dos esclarecimentos, verifica-se
que se trata de clusula totalmente ilegtima, desproporcional, sem
semelhante prerrogativa ao consumidor, afastando a equidade
retributiva dos negcios jurdicos, e mais, transferindo o nus do
risco da atividade consumidora. Sendo assim, evidente a abusividade
de tal clusula, devendo a mesma ser considerada nula,
inclusive atendo-se ao fato que nem mesmo tal prazo foi
respeitado, sendo o imvel no
entregue at a presente data, demonstrando assim a total falta de
preparo da Requerida.
DA AUSNCIA DE MULTA E JUROS PELO ATRASO NA ENTREGA DO IMVEL Alm
de ser um contrato de adeso, a Requerida agiu de forma maliciosa,
uma vez que
estipulou prazo de tolerncia de noventa (90) dias sem outorgar
igual ou semelhante
prerrogativa ao consumidor.
E, conforme abaixo desenvolvido, a Requerida elencou diversas
penalidades por eventual mora do consumidor, contudo, aps leitura
apurada, no se verifica qualquer
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penalidade pelo atraso na entrega do imvel objeto principal -
(mesmo aps ao prazo de tolerncia!)
Impende destacar que na Clusula Stima DA MORA E INADIMPLEMENTO
do contrato em comento, nada tratado acerca do inadimplemento por
parte do incorporador,
ora Requerida, s dispondo acerca das multas e penalidades
devidas ao comprador, ora
Requerente, por inadimplemento.
Sendo assim, no contrato aqui j citado, no fora estipulada
nenhuma multa por
descumprimento por parte da Requerida, fato este que, mais uma
vez, fere o Cdigo
Consumerista, j que coloca os Consumidores em posio
inferiorizada em relao aos
fornecedores.
Este vem sendo a postura dos nossos julgadores ptrios para
coibir tal conduta abusiva:
Compromisso de compra e venda. Atraso na entrega do imvel.
Antecipao de tutela com imposio de multa para o caso de no entrega
da unidade no prazo de 10 dias. Alegao de fenmenos negativos a
justificar o atraso, por ora, no demonstrados. Deciso mantida.
Recurso improvido. (2626632120118260000 SP
0262663-21.2011.8.26.0000, Relator: Caetano Lagrasta, Data de
Julgamento: 31/01/2012, 8 Cmara de Direito Privado, Data de
Publicao: 31/01/2012)
O prprio CDC, em seu art. 52, 1 afirma: Art. 52. No fornecimento
de produtos ou servios que envolva outorga de crdito ou concesso de
financiamento ao consumidor, o fornecedor dever, entre outros
requisitos, inform-lo prvia e adequadamente sobre: (...) 1 As
multas de mora decorrentes do inadimplemento de obrigaes no seu
termo no podero ser superiores a dois por cento do valor da
prestao.
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O atraso existente na entrega do imvel, deve sim ser passvel de
punio, a ser somada aos
danos materiais e morais sofridos, visando assim minimizar a
abusividade do contrato de
adeso apresentado ao Requerente, a ser fixado nos mesmos moldes
previstos para a mora da
consumidora.
Assim, caso o consumidor atrase uma prestao, o fornecedor poder
exigir a aplicao de
multa de 0,0667% (zero vrgula seiscentos e sessenta e sete por
cento) ao dia at completar 2%
(dois por cento), bem como juros de mora de 1% (um por cento) ao
ms. Do mesmo modo,
tais penalidades tambm devero ser aplicadas para o atraso do
fornecedor no cumprimento
de suas obrigaes. Ou seja, no se est pleiteando nem mais, nem
menos. Busca-se apenas
um TRATAMENTO EQITATIVO para ambas partes, para que a mesma
penalidade de mora do consumidor seja aplicada para mora do
fornecedor.
Deste modo, em obedincia ao princpio da boa-f contratual e
equidade retributiva dos
negcios jurdicos, requer a aplicao de multa de 0,0667% (zero
vrgula seiscentos e sessenta
e sete por cento) ao dia at completar 2% (dois por cento); de
juros de mora de um por cento
(1%) ao ms sobre o valor atualizado do imvel (objeto da obrigao
no cumprida).
DO DANO MATERIAL. DOS LUCROS CESSANTES Diante do princpio da
reparao integral, tambm abarcado pelo nosso cdigo consumerista
(art. 6, inciso VI da Lei 8.078/1990), todos os prejuzos
causados pelos fornecedores aos
consumidores devem ser, integralmente, reparados.
Inclusive nosso Tribunal Superior, o STJ, pacfico no sentido de
serem, sim, devidos os aluguis do imvel com atraso na entrega, pelo
perodo do atraso, a ttulo de lucros cessantes (quando o imvel fosse
direcionado a locao) ou a ttulo de restituio (quando houver valor
gasto para locao do bem), haja vista que ningum adquire um
imvel
para no dar alguma finalidade ao mesmo.
Neste diapaso, o dano material se consubstancia nos valores de
aluguis que o Requerente deixou de auferir em razo da mora da
Requerida, como legtimo direito de proprietrio.
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De acordo com os autos, o cliente celebrou, desde 28 de junho de
2011, com a construtora citada Contrato Particular de Promessa de
Compra e Venda de imvel, que tem por objeto prometido a aquisio um
apartamento (como no presente caso). O prazo de entrega do
empreendimento foi estipulado originalmente para 30 de outubro de
2013, mas o cronograma original no foi cumprido e os clientes no
tinham conhecimento sequer da data efetiva da entrega do imvel.
Pois bem, como sabido: O inadimplemento obriga o contratante que
no executou as obrigaes a indenizar a outra parte, supondo-a na
situao econmica em que se encontraria
se a prestao tivesse sido tempestivamente cumprida. (Cfr.
Arnoldo Wald, Direito Civil - Obrigaes e Contratos, So Paulo: Ed.
Sugestes Literrias, 4. ed., 1974, p. 110).
Ora, com a inexecuo do contrato pela Requerida, alm do dano
emergente, figurado nos valores das parcelas pagas, mais do que
bvio ter o Requerente sofrido danos materiais a ttulo de alugueres
que deixou de receber em razo do inadimplemento contratual por
parte da Requerida, pois esta seria a situao econmica em que se
encontrariam se a prestao da recorrente tivesse sidotempestivamente
cumprida. Trata-se de situao que, vinda da experincia comum, no
necessita de prova (art. 335 do Cdigo de Processo civil).
O STJ inclusive vem decidindo desta forma:
RECURSO ESPECIAL N 644.984 - RJ (2004/0055655-8) RELATORA :
MINISTRA NANCY ANDRIGHI RECORRENTE : CARVALHO HOSKEN S/A ENGENHARIA
E CONSTRUES ADVOGADO : KARINA DE OLIVEIRA MARTINS FERREIRA E OUTROS
RECORRIDO : CARLOS ALBERTO DA SILVA E CNJUGE ADVOGADOS : LUIZ MAURO
GUIMARES COELHO E OUTROS TLIO MRCIO CUNHA E CRUZ ARANTES E OUTROS
EMENTA CIVIL. CONTRATO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMVEL.
RESOLUO POR CULPA DA CONSTRUTORA. ARTIGO 924, DO CDIGO CIVIL/1916.
INAPLICABILIDADE. APLICAO DO ART. 1.092, PARGRAFO NICO, DO CDIGO
CIVIL/1916. RESTITUIO DA
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INTEGRALIDADE DAS PARCELAS PAGAS E DOS LUCROS CESSANTES PELO
VALOR DO ALUGUEL MENSAL QUE IMVEL PODERIA TER RENDIDO. PRECEDENTES.
- Na resoluo de compromisso de compra e venda de imvel, por culpa
do promitente-vendedor, no aplicvel o disposto no art. 924 do Cdigo
Civil/1916, mas sim o pargrafo nico do art. 1.092 do Cdigo
Civil/1916, e, conseqentemente, est o promitente-vendedor obrigado
a devolver integralmente a quantia paga pelo promitente-comprador.
- Resolvida a relao obrigacional por culpa do promitente vendedor
que no cumpriu a sua obrigao, as partes envolvidas devero retornar
ao estgio anterior concretizao do negcio, devolvendo-se ao
promitente vendedor faltoso o direito de livremente dispor do
imvel, cabendo ao promitente-comprador o reembolso da integralidade
das parcelas j pagas, acrescida dos lucros cessantes. - A inexecuo
do contrato pelo promitente-vendedor, que no entrega o imvel na
data estipulada, causa, alm do dano emergente, figurado nos valores
das parcelas pagas pelo promitente-comprador, lucros cessantes a
ttulo de alugueres que poderia o imvel ter rendido se tivesse sido
entregue na data contratada. Trata-se de situao que, vinda da
experincia comum,no necessita de prova (art. 335 do Cdigo de
Processo Civil). Recurso no conhecido.
E mais:
AgRg no RECURSO ESPECIAL N 826.745 - RJ (2006/0035354-6) RELATOR
: MINISTRO JOO OTVIO DE NORONHA AGRAVANTE : CIMA EMPREENDIMENTOS DO
BRASIL LTDA ADVOGADO : JOS GAGLIARDI E OUTRO(S) AGRAVADO : WALDYR
DUARTE DE FREITAS E CNJUGE ADVOGADO : AMAURY FONSECA E OUTRO(S)
EMENTA AGRAVO REGIMENTAL. CIVIL. RESCISO. COMPRA E VENDA DE IMVEL.
LUCROS CESSANTES. OCORRNCIA. PRESUNO. 1. Presume-se a ocorrncia de
lucros
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cessantes em razo da no entrega de imvel na data estipulada. 2.
Agravo regimental improvido.
Impende salientar, ainda, que nossos tribunais ptrios vm fixando
sim valores para
pagamento de aluguel aos consumidores que no possuem local para
morar enquanto o
imvel no entregue por atraso das construtoras, o que demonstra a
linha que vem seguindo
os Nobres Julgadores diante da hipossuficincia dos
consumidores.
Como nota-se, a Requerida, durante o percalo sofrido, se eximiu
do atraso ocorrido, sendo a
mesma, inclusive, como j dito, relapsa quanto s inmeras
reclamaes feitas.
Prosseguindo os julgados que norteiam a mesma empreitada,
inclusive demonstrando que o
STJ possui mesmo entendimento:
CIVIL E PROCESSUAL. EMBARGOS DECLARATRIOS CUJAS RAZES SO
EXCLUSIVAMENTE INFRINGENTES. FUNGIBILIDADE DOS RECURSOS.
RECEBIMENTO COMO AGRAVO REGIMENTAL. COMPRA E VENDA. IMVEL. ATRASO
NA ENTREGA. LUCROS CESSANTES. PRESUNAO. PROVIMENTO. I. Nos termos
da mais recente jurisprudncia do STJ, h presuno relativa do prejuzo
do promitente-comprador pelo atraso na entrega de imvel pelo
promitente-vendedor, cabendo a este, para se eximir do dever de
indenizar, fazer prova de que a mora contratual no lhe imputvel.
Precedentes. II. Agravo regimental provido. (AgRg no Ag 1036023/RJ,
Rel. MIN. ALDIR PASSARINHO JUNIOR, QUARTA TURMA, julgado em
23/11/2010, DJe 03/12/2010)
PROCESSUAL. ACRDAO. EMBARGOS DE DECLARAAO. JULGAMENTO
MONOCRTICO. INTERPOSIAO. AGRAVO INTERNO. APRECIAAO. COLEGIADO.
PREJUZO. AUSNCIA. CIVIL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA
ENTREGA DO IMVEL. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. QUITAAO
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PARCIAL. PROPORCIONALIDADE. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA.
INEXISTNCIA. (...) III - Conforme entendimento desta Corte,
descumprido o prazo para entrega do imvel objeto do compromisso de
compra e venda, cabvel a condenao por lucros cessantes. Nesse caso,
h presuno de prejuzo do promitente-comprador, cabendo ao vendedor,
para se eximir do dever de indenizar, fazer prova de que a mora
contratual no lhe imputvel. No h falar, pois, em enriquecimento sem
causa. Recurso no conhecido, com ressalva quanto terminologia.
(REsp 808446/RJ, Rel. Ministro CASTRO FILHO, TERCEIRA TURMA,
julgado em 24/08/2006, DJ 23/10/2006, p. 312)
H que se destacar ainda que o Requerente vem realizando os
pagamentos corretamente,
adimplindo sua parte no contrato firmado, o que aumenta ainda
mais a sensao de injustia
ultrapassada:
INDENIZAO - DANOS MATERIAIS E DANOS MORAIS - ATRASO NA ENTREGA
DE IMVEL - LUCROS CESSANTES - RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA -
SENTENA MANTIDA. O ATRASO NA ENTREGA DO IMVEL PELA REQUERIDA GERA
OS LUCROS CESSANTES CORRESPONDENTES AOS ALUGUERES QUE A AUTORA
PODERIA TER AUFERIDO COM A LOCAO DO IMVEL CASO ESTE TIVESSE SIDO
ENTREGUE NA DATA CONTRATADA. A SITUAO EM QUE SE VIU ENVOLVIDA A
AUTORA, APS TER QUITADO COMPLETAMENTE SUA PRESTAO NO CONTRATO,
CAUSOU ANGSTIA E INSEGURANA CAPAZES DE CONFIGURAR DANOS MORAIS,
POIS SUPERIORES AOS MEROS DISSABORES DA VIDA MODERNA.
(666404020058070001 DF 0066640-40.2005.807.0001,
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Relator: LCIO RESENDE, Data de Julgamento: 14/10/2009, 1 Turma
Cvel, Data de Publicao: 03/11/2009, DJ-e Pg. 44)
Sendo assim, justo a imposio de pagamento pelos danos materiais,
representados pelo valor
dos aluguis que deixaram de ser recebidos at o presente momento
por culpa exclusiva da
Requerida, no valor de R$ 1.500,00 (um mil e quinhentos reais),
de acordo com a avaliao do
corretor, por todo perodo de atraso, na forma apresentada pelo
corretor constante no anexo 05. DO DEVER DE INDENIZAO MORAL DA MORA
NA ENTREGA DO IMVEL A regra geral do dever de indenizar est
prevista nos artigos 186 e 927 do Cdigo Civil. Em
virtude da natureza consumerista, determina o CDC que devem ser
respeitados os requisitos
da responsabilidade civil objetiva, prevista no art. 12 e 18, a
qual prescinde da vontade do
agente (dolo ou culpa), fundamentando-se na teoria do risco.
Notadamente, na seara da responsabilidade civil objetiva, para a
configurao do dever de
indenizar, basta a comprovao: A) do dano e B) do nexo de
causalidade entre o fato e dano,
os quais esto devidamente comprovados. Sobre o tema, cumpre
destacar, tambm, que a
Requerida no agiu como contratualmente esperado,
consubstanciando ofensa aos
dispositivos do art. 6, incisos IV e VI do CDC, vejamos: Art. 6
do CDC So direitos bsicos do consumidor: (...) IV a proteo contra
publicidade enganosa e abusiva, mtodos comerciais coercitivos ou
desleais, bem como contra prticas e clusulas abusivas ou impostas
no fornecimento de produtos e servios; (...) VI a efetiva preveno e
reparao de danos patrimoniais e morais, individuais, coletivos e
difusos; (...)
Neste nterim, a legislao invocada no deixa qualquer dvida a
respeito da responsabilidade
da Requerida no evento descrito.
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A Requerida no s estipularou certo prazo para entrega do imvel,
como tambm um prazo
de tolerncia, para abarcar as eventualidades que pudessem surgir
durante a execuo das
obras. Sendo tais prazos dispostos contratualmente, o Requerente
programou suas vida
baseada nestes prazos, podendo assim organizar suas finanas,
moradia, investimentos, de
acordo com a conjuntura a qual estavam.
Ocorre que, com o atraso imposto na entrega do imvel, superior
at mesmo ao prazo ilegal
pr-estipulado pela Requerida, todas as programaes financeiras e
sociais feitas pelo
Requerente no vingaram, com a diminuio da receita, haja vista
estar tendo que arcar com
os valores relativos ao aluguel do atual imvel em que residem,
valor este que no estava
programado para entrar nas despesas do mesmo.
No se deve perder de mente, em nenhum momento, que o Requerente,
aps enormes
esforos para adquirir o imvel do sonho, com altos padres de
sofisticao e qualidade,
pagando para isso valores mensais, no consegue dar nenhuma
finalidade ao mesmo.
Concomitante a esta realidade ftica, ajusta-se o tormento
passado pelo Requerente, que, dia a dia, assiste, juntamente com
sua famlia, a distncia na realizao do sonho de conquista deste
imvel, com a incerteza se o imvel ser ou no entregue, e quando isso
ocorrer realmente, alm do desgaste sofrido com o abalo psiquco
sofrido pelo Autor, que vem sofrendo de forma profunda com o caso
em questo, ao ponto de estar sob tratamento mdico em razo de
depresso conforme relatrio mdico (anexo 04) mal este, agravado pelo
comportamento da Requerida, que causou imensa decepo e transtorno,
como dito, no apenas na esfera pessoal e patrimonial, como tambm no
lado mdico, de sade. Inclusive todos os fatos narrados desemprego
do Requerente, falta de dinheiro, incertezas com a entrega do
imvel, decepo com a Requerida foi que levaram o Requerente depresso
e necessidade de cuidados mdicos.
A doutrina mais moderna, bem como os atuais julgados vm levando
muito em considerao
a velocidade e a complexidade da vida atual, ou seja, vem
aumentando o valor dado aos fatos
que desrespeitam ou prejudicam as programaes e projees
realizadas pelos consumidores,
estipuladas com respeito a sua vida social, pessoal,
profissional, tempo, etc.
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Sendo assim, um atraso excessivo e sem justificativa de um
imvel, bem essencial e basilar na
vida de qualquer casal, altera e influi em todo andamento
corriqueiro dirio, prejudicando todo
o andar dos elementos essenciais dos consumidores, sendo
totalmente justificvel a reparao
por este abuso praticado.
Destarte, a aplicao dos danos morais se torna imperioso pelo
fato do Requerente ter
experimentado enorme transtorno, na medida em que, durante todo
esse perodo de atraso de
entrega do imvel. No vem sendo poucos os percalos sofridos pelo
Autor, com influncia
direta em suas esferas familiar e pessoal, influncia esta
negativa, clarividente.
O dano moral ainda, neste caso, possui carter pedaggico,
evitando a reincidncia de tal fato.
Os prejuzos emocionais e financeiros abarcados pelo atraso
merecem sim uma reparao de
natureza compensatria e inibitria por parte dos seus
responsveis. Prosseguindo com os
julgados que coadunam ao aqui transposto:
COOPERATIVA HABITACIONAL - ATRASO NA ENTREGA DO IMVEL
COMPROMISSADO - REPARAO DOS DANOS MORAIS - CONDENAO QUE TEM CARTER
PEDAGGICO, VISANDO COIBIR A REINCIDNCIA DO CAUSADOR DO DANO - VERBA
DEVIDA - FIXAO QUE DEVE SER PROCEDIDA COM OBSERVNCIA DOS PRINCPIOS
DA RAZOABILIDADE E DA PROPORCIONALIDADE - RECURSO PARCIALMENTE
PROVIDO. (1401571920068260000 SP 0140157-19.2006.8.26.0000,
Relator: Erickson Gavazza Marques, Data de Julgamento: 18/01/2012,
5 Cmara de Direito Privado, Data de Publicao: 19/01/2012)
Em recurso no qual foi relator, o ento ministro do STJ, Luis
Felipe Salomo, em explanao
esclarecedora, disse que o direito de moradia, entre outros
direitos sociais, visa promoo de cada um dos componentes do Estado,
com o insigne propsito instrumental de torn-los
aptos a realizar os atributos de sua personalidade e afirmar a
sua dignidade como pessoa
humana.
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Sem dvidas, nota-se que tais fatos atrapalharam, de forma
nefasta, a rotina do Requerente.
Neste cenrio, importante ressaltar o carter
punitivo-educativo-repressor da condenao por dano moral, compelindo
o infrator a agir com mais cautela no exerccio de sua
atividade,
na oferta de seus produtos e na prestao de seus servios, isto ,
uma poltica de desestmulo
repetio da ilicitude.
Sendo assim, no s pelo simples fato do atraso na entrega do
imvel, que por si, diante da
teoria do risco, j deveria ser passvel de reparao, mas pelos
transtornos sofrido pelo
Requerente, que aqui no se confundem com perturbaes normais do
dia a dia, sendo que o
consumidor vem convivendo com o descaso e falta de preparo
destes, bem como o desleixo
em solucionar alguma forma para minimizar os problemas gerados,
fazem sim jus a
ressarcimento pecunirio por dano moral, visando, ainda, coibir
futuros problemas com
outros consumidores.
A EXCEO DO CONTRATO NO CUMPRIDO. DA ATUALIZAO MONETRIA INDEVIDA.
DO CONGELAMENTO E SUSPENSO DO VALOR REMANESCENTE PARA QUITAO DO
IMVEL. Em suma, a exceo de contrato no cumprido ou inexecuo
contratual um mecanismo de
defesa de boa-f, atravs da justia privada, que faz com que um
contratante no possa
reclamar a execuo do que lhe devido pelo outro contratante, sem
antes pagar o que deve.
Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes,
antes de cumprida a sua obrigao, pode exigir o implemento da do
outro.
E mais, dispe nosso Cdigo Civil que:
Art. 397. O inadimplemento da obrigao, positiva e lquida, no seu
termo, constitui de pleno direito em mora o devedor.
Nota-se que a parte contratual que condiz ao Requerente vem
sendo cumprida normalmente,
no mais devendo prosseguir tal cenrio, ao ponto que a parte
pertinente Requerida j
deveria ter sido finalizada, fato este que ainda no ocorreu,
como amplamente exposto
durante esta pea inicial.
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Inclusive, o STJ j decidiu, por meio da sua Terceira Turma -
REsp 1.193.739-SP, Rel. Min.
Massami Uyeda, julgado em 03/05/2012 - Informativo STJ 496,
04/05/2012, que o
descumprimento parcial na entrega da unidade imobiliria, assim
como o receio concreto de
que o promitente vendedor no transferir o imvel ao promitente
comprador impe a aplicao do instituto da exceo do contrato no
cumprido. Isso porque se tem a "exceptio non adimpleti contractus"
como um meio de defesa, pois, nos contratos bilaterais, nenhum dos
contraentes, antes de cumprida a sua obrigao, pode exigir o
implemento da do outro.
E se, depois de concludo o contrato, em especial nos contratos
de prestao continuada, e
comprovada a dificuldade do outro contratante em adimplir a sua
obrigao, poder ser
recusada a prestao que lhe cabe, at que se preste garantia de
que o sinalagma ser
cumprido.
Como percebe-se, o Requerente adquiriu, nesse caso, um direito
temporrio de no executar
sua obrigao. Esse possui todos os atributos de um direito
potestativo que se exerce somente
pela vontade de seu titular, colocando seu contratante num
estado de sujeio.
Sendo assim, no mais equnime, que diante da no efetivao pelo
promitente vendedor de sua parte da obrigao, que este perca o
direito, mesmo que temporariamente, que exigir do promitente
comprador a sua parte na obrigao, qual seja, quitar os valores que
ainda faltam (parcela das chaves e parcelas fixas).
Consequentemente, estes valores devem manter-se congelados at a
efetiva entrega do imvel,
quando, s ento, retornar o promitente comprador ao seu status de
devedor dos valores
para quitao do bem.
No caso das parcelas fixas e mensais, que foram acordadas no
momento da assinatura do
contrato, devem ter seus valores congelados at suas datas de
vencimento. J a parcela das
chaves, acordada para a data de entrega do imvel outubro de 2013
deve ser congelada at essa data.
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No caso em tela, segundo Extrato Financeiro (anexo 03) retirado
perante o site da Requerida, alm do montante j pago, restam as
parcelas fixas e a parcela das chaves, devendo a cobrana
dessas serem suspensas at entrega do imvel.
Tais valores, ento, devem se manter congelados nos moldes j
informados acima at o cumprimento da parte obrigacional que cabe
Requerida (entrega do imvel), sendo quitados s aps tal evento.
Perceba-se ainda que a no concretizao da parte obrigacional que
lhe cabe, por parte da
Requerida, geram tambm o aumento dos encargos que decai sobre o
Requerente, sem que
esta tenha dado causa, mais um tpico repudiado pelo Cdigo Cvel e
leis afins.
Destarte, so estipulados valores fixos, atualizados
monetariamente quando da entrega do
imvel (entrega das chaves), somados ao valor remanescente para
quitao do bem.
Em outras palavras, o saldo devedor do Requerente (parcela das
chaves) vem sofrendo aumento em virtude da aplicao da atualizao
monetria (aps a data prevista para entrega), sendo que tal majorao
decorre, exclusivamente, da mora da Requerida. Ou seja, alm de no
usufruir do imvel, o Requerente est arcando com prejuzos advindos
do inadimplemento da Requerida! Destarte, eventualmente e
subsidiariamente, em respeito ao princpio da eventualidade,
caso
entenda legal o prazo de tolerncia de noventa (90) dias, o que
no espera, porm cogita-se em
apreo ao debate, requer, pelo menos, que o congelamento do saldo
devedor (parcela das chaves) ocorra desde outubro/2013, prazo
inicial da entrega do imvel, para que o Consumidor no arque com
duplo nus (no recebimento dos lucros cessantes desde a data
do atraso e majorao do seu saldo devedor).
Diante das tratativas objetivas trazidas no presente tpico,
requer o congelamento dos valores
ainda devidos para quitao do bem (parcela fixa e parcela das
chaves), diante do no
cumprimento da parte obrigacional correspondente Requerida, at a
efetiva entrega do
imvel.
DA TUTELA ANTECIPADA
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Em que pese todos os argumentos j trazidos nessa exordial,
cumpre ao Requerente, ainda,
formular o pleito liminar de antecipao dos efeitos da tutela,
tendo em vista as peculiaridades
do caso em tela e com fulcro no art. 273 do Cdigo de Ritos
brasileiro.
Sendo assim, clara a percepo que, se a declarao perseguida aqui
no antecipada, os
efeitos trazidos desde j so aqueles fticos, aqueles que, de
fato, so capazes de, pela natural
demora do provimento final, causar dano irreparvel ou de difcil
reparao.
Feitas, ento, essas iniciais consideraes, passa-se anlise detida
dos requisitos exigidos pelo
art. 273 do Cdigo de Processo Civil e a cabal comprovao do
preenchimento dos referidos
requisitos.
(a) prova inequvoca e verossimilhana das alegaes (art. 273,
caput, CPC). A prova inequvoca aquela prova com substncia, robusta,
a prova que d ao magistrado
certa segurana para deferir a antecipao dos efeitos da tutela,
pois leva a ele um juzo de
probabilidade e esse juzo perfeitamente compatvel com a cognio
sumria.
Veja, seno, as palavras de Teori Albino Zavascki.
Assim, o que a lei exige no , certamente, prova da verdade
absoluta -, que sempre ser relativa, mesmo quando concluda a
instruo mas uma prova robusta, que, embora no mbito de cognio
sumria, aproxime, em segura medida, o juzo de probabilidade -
ZAVASCKI, Teori Albino. Antecipao da Tutela. 3 Edio.
Ed. Saraiva. 2000. P. 76.
A verossimilhana, por sua vez, diz respeito ao juzo de
probabilidade que o julgador deve
alcanar para deferir a medida antecipatria. De logo, percebe-se
a relao indissocivel
presente entre a prova inequvoca e a verossimilhana: a existncia
da primeira deve levar o
magistrado a um juzo de probabilidade, que, nada mais , do que a
segunda.
Posto isso, no caso em tela, no restam dvidas acerca do
preenchimento dos requisitos. Com
efeito, toda a fundamentao trazida ao longo dessa preambular
avalizada pela melhor doutrina e os documentos acostados levam
inafastvel concluso da existncia dos requisitos.
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Provada a existncia dos elementos estudados aqui, passa-se
anlise do receio de dano
irreparvel ou de difcil reparao.
(b)existncia de fundado receio de dano irreparvel ou de difcil
reparao (art. 273, I, CPC). No se deve perder de mente, em nenhum
momento, que o Requerente, aps enormes
esforo para adquirir o imvel do sonho, com altos padres de
sofisticao e qualidade,
pagando para isso valores mensais, no consegue dar nenhuma
finalidade ao mesmo.
Alm disso, o valor que pagam para quitao do imvel juntamente com
o do aluguel do
imvel em que reside em decorrncia do atraso da Requerida incha o
oramento. Sendo
assim, est tendo prejuzo de grande monta, pois desembolsa
valores das prestaes mensais
para quitao, com a atualizao concernente, juntamente com o
aluguel do imvel atual, fora
outras despesas decorrentes de ordem mdica em razo do atraso da
Requerida.
Impende destacar ainda, que por mais que tivesse condio de
realizar tal pagamento, injusto seria pagar por um imvel e no poder
dar nenhuma finalidade ao mesmo, ou seja, ter gastos com o imvel
enquanto o mesmo encontra-se com a entrega atrasada por culpa
alheia (que dizer, por culpa dos fornecedor, ora Requerida).
Perceba, Excelncia, que dizer isso dizer que a no concesso do
provimento liminar de
imediato gera o risco de perecimento do prprio objeto da lide
com a demora natural do
provimento final. Em primeiro lugar, mensalmente o Requerente
vem tendo que ajustar seu
oramento para arcarem com valores de manuteno (mensalidades) de
dois imveis, dano irreparvel na esfera patrimonial dos mesmos.
Destaca-se, ainda, o fato que, como j explanado no tpico anterior,
a no concretizao da parte obrigacional que lhe cabe, por parte da
Requerida, gera tambm o aumento dos encargos que decaem sobre o
Requerente, sem que este tenha dado causa, mais um tpico repudiado
pelo Cdigo Civil e leis afins.
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Destarte, so estipulados valores fixos, atualizados
monetariamente quando da entrega do
imvel (entrega das chaves), somados ao valor remanescente para
quitao do bem, que
normalmente financiado, financiamento este aprovado com a
entrega do habite-se.
Ocorre que, Vossa Excelncia, com o atraso na entrega do bem, o
valor da parcela das chaves sofrem uma maior correo monetria,
causando ainda mais prejuzo ao Requerente, sendo que o no pagamento
s no ocorreu, como acordado, pois o imvel no fora recebido.
Em outras palavras, o saldo devedor do Requerente vem sofrendo
aumento em virtude da aplicao da atualizao monetria (aps a data
prevista para entrega), sendo que tal majorao decorre,
exclusivamente, da mora da Requerida. Ou seja, alm de no usufrur do
imvel, o Requerente est arcando com prejuzos advindos do
inadimplemento da Requerida.
Diante das tratativas objetivas trazidas no presente tpico,
necessrio no s o congelamento
dos valores ainda devidos para quitao do bem, diante do no
cumprimento da parte
obrigacional correspondente Requerida, at a efetiva entrega do
imvel, bem como que
sejam revistas as taxas de atualizao devidas, evitando que os
encargos seja onerado ao
Requerente.
Com efeito, considerando que a Requerida no entregou o imvel na
data prevista, resta
incongruente ser o Requerente obrigado a pagar as prestaes com a
mencionada atualizao,
uma vez que tal situao independe de seus atos e/ou vontade, e s
lhe trazem severos
prejuzos financeiros, que necessitam ser cessados de imediato,
para no mnimo, diminuir os
efeitos dos diversos danos j causados em razo do descumprimento
contratual por parte da
Requerida.
Assim, em razo do exposto, e nos termos do art. 84, 3 do CDC e
art. 335, inciso V e art.
337 do Cdigo Civil, restando evidenciado: a) o fumus bonis juris
na prova documental anexa e dispositivos legais pertinentes ao
tema; e b) o periculum in mora nos inmeros prejuzos financeiros j
mencionados, a exemplo da majorao das prestaes vincendas em razo
da
mora da Requerida, aumentando consideravelmente o saldo devedor
do Requerente, faz-se
imperiosa a concesso da antecipao perseguida.
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(c) da plena reversibilidade dos efeitos do provimento
antecipado (art. 273, 2, CPC). De acordo com o dispositivo indicado
acima, a antecipao no ser concedida quando for
irreversvel o provimento antecipado. Com efeito, no o caso da
presente questo.
A reversibilidade diz respeito a possibilidade de retornar ao
status quo ante, caso entenda o
magistrado pela alterao ou revogao da deciso concedente da
antecipao.
Veja, Excelncia, que, em relao empresa Requerida, o seu
interesse limita-se a este
entregar o imvel o mais rpido possvel. No h, porm, a
possibilidade disso ser feito de
imediato, pelo que demonstra a empresa, sob pena de ser entregue
o bem sem as
caractersticas e qualidade ofertadas.
Porm, no justo que o Requerente, que vem arcando em dia com
todas as suas obrigaes
no recebam valores que lhe so devidos, por simples desdia da
Requerida. Neste caso, no
h que se falar em irreversibilidade do provimento caso
conveniente, por razo que no se pode imaginar, continua-se, ento, a
longa espera pela entrega do imvel.
Evidencia-se, ainda, que em momento algum a Requerida justificou
o atraso, o que
demonstra, mais ainda, a falta de preparo dos mesmos em gerir
seus negcios.
Com isso, nem h que se falar em retorno ao status quo ante,
tendo em vista que a concesso de medida antecipatria no afetar, em
nada, a discusso do dever de entrega do imvel (que j findou-se).
Concedida ou no a antecipao, a referida discusso permanece
rigorosamente a mesma. Alm disso, como j informado, grande parte do
bem j foi pago. Ora, tal valor, sob posse da empresa, garante no s
a boa f do Requerente, em quitar honrosamente o seu imvel, bem como
gera segurana Requerida, que alm de estarem com o imvel sob sua
posse (em construo), ainda possuem os valores j arcados.
Portanto, aqui, no h, sob nenhuma hiptese, o perigo de
irreversibilidade constante do art.
273, 2o do Cdigo de Processo Civil.
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Diante de todos os argumentos trazidos no presente tpico, o
Requerente pugna pelo deferimento do pleito antecipatrio, para que
esse respeitvel juzo determine, LIMINARMENTE, inaudita altera pars,
o seguinte: 1) a suspenso da exigibilidade das prestaes vincendas
(parcelas fixas mensais
e parcela das chaves), devendo estas serem pagas aps a entrega
das chaves (HABITE-SE), evitando os efeitos da mora contratual e
afastando, tambm, a cobrana das penalidades, multa e juros no
perodo de atraso;
2) congelamento dos valores ainda devidos para quitao do imvel,
com atualizao das
parcelas fixas mensais at a data prevista para pagamento de cada
parcela, e, no caso
da parcela das chaves, da data prevista para entrega do imvel,
(outubro/2013),
diante do princpio da exceo do contrato no cumprido; 3) que a
Requerida se abstenha de efetuar atos de cobrana e de incluir os
dados
do Requerente em todo e qualquer rgo de proteo ao crdito,
notadamente SERASA, SPC, BACEN, RENIC e similares, sob pena de
multa diria de hum mil reais (R$ 1.000,00), em caso de
descumprimento;
4) pagamento de valor compatvel ao aluguel de imveis semelhante
ao adquirido, desde a data de atraso de entrega do mesmo (outubro
de 2013), at a efetiva entrega das chaves (HABITE-SE), no valores
de: R$ 1.500,00 (mil e quinhentos reais) o qual faz prova por
atestado de especialista na rea.
DO PEDIDO Pelo exposto, com espeque nas disposies do Cdigo de
Defesa do Consumidor e demais
dispositivos legais que regem o tema, considerando, ainda, a
responsabilidade objetiva, o risco
da atividade do fornecedor, REQUER a Vossa Excelncia:
1) O provimento do pleito de antecipao dos efeitos da tutela,
nos moldes especificados
nessa exordial, sob pena diria de R$ 1.000,00 (um mil reais)
para o caso de
descumprimento, com fulcro no art. 461 do CPC.
2) A concesso do benefcio da gratuidade de justia, nos termos do
art. 2, 4 e 6 da Lei
1.060/50;
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3) A citao da Requerida para tomar conhecimento de todos os
termos da ao, e
querendo, apresentar defesa que melhor lhe convier, sob pena de
confisso ficta e
revelia, nos termos do art. 285 e 297 do CPC;
4) A inverso do nus da prova, em virtude da verossimilhana das
alegaes e da
hipossuficincia do Requerente, nos termos do art. 6, inciso VIII
do CDC;
4) O julgamento procedente da ao para, confirmando os pedidos
antecipatrios:
A) declarar a nulidade do prazo de tolerncia de noventa (90)
dias no atraso de entrega do imvel, para todos os efeitos,
reconhecendo o prazo mximo para entrega do imvel at
outubro/2013, e, alternativa e subsidiariamente, na remota
hiptese de manuteno do prazo
de tolerncia, requer o congelamento do saldo devedor desde
outubro/2013, prazo inicial da
entrega do imvel.
B) estabelecer penalidade contratual Requerida no valor de multa
de 0,0667% (zero vrgula seiscentos e sessenta e sete por cento) ao
dia at completar 2% (dois por cento); de juros de
mora de um por cento (1%) ao ms sobre o valor atualizado do
imvel (objeto da obrigao
no cumprida);
C) condenar a Requerida ao pagamento de indenizao por danos
materiais referente aos aluguis valor compatvel ao aluguel de
imveis semelhante ao adquirido, desde a data de atraso de entrega
do mesmo (outubro de 2013), at a efetiva entrega das chaves
(HABITE-SE), no valores de: R$ 1.500,00 (mil e quinhentos reais) o
qual faz prova por atestado de especialista na rea.
D) suspenso da exigibilidade da prestaes vincendas (fixas e das
chaves), at a efetiva data de entrega do imvel;
E) congelamento dos valores ainda devidos para quitao do imvel,
com atualizao somente at a data prevista para pagamento de cada
parcela, no caso das parcelas fixas, e da data
prevista para entrega do imvel, (outubro/2013), no caso da
parcela das chaves.
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F) condenar a Requerida ao pagamento de indenizao por danos
morais, tambm de forma solidria, em valor que sugere no inferior a
R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais).
G) determinar a excluso da incidncia do IGPM nas parcelas
vencidas no perodo de construo do imvel, mantendo apenas a aplicao
do INCC at a data prevista para
concluso (outubro/2013), bem como a excluso da incidncia de
juros no perodo de atraso
do imvel;
05) Condenar a Requerida ao pagamento das custas, despesas
processuais e honorrios advocatcios, estes fixados em 20% (vinte
por cento) do valor da condenao.
06) Em caso de no pagamento da condenao, que seja determinado o
cumprimento da sentena, com aplicao da multa de 10% (dez por cento)
sobre o valor da condenao, nos
termos do art. 475 J do CPC, e por conseguinte, a realizao de
penhora on-line, atravs do sistema Bacen-Jud, conforme art. 655-A
do CPC.
Protesta provar o alegado por todos os meios de prova em
Direitos admitidos, notadamente
depoimento pessoal do representante legal da Requerida,
testemunhal, documental. Em
tempo, declara a autenticidade dos documentos anexados presente,
conforme aplicao
analgica e subsidiria do art. 544, 1 do CPC.
DO VALOR DA CAUSA Atribui-se presente causa, para fins de
recolhimento de custas iniciais, o valor de R$
165.395,67 (cento e sessenta e cinco mil, trezentos e noventa e
cinco reais e sessenta e sete
centavos).
Pede deferimento.
Salvador/BA, 02 de setembro de 2014.
LEONARDO SILVA BARBOSA OAB/BA 21.432
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JULGADOS SEMELHANTES DOC. 27: LIMINAR, 2 Cmara Cvel do TJ/BA, n.
0002822-59.2014.8.05.0000 DOC. 28: LIMINAR, 27 Vara Cvel de
Salvador/BA, n. 0360717-33.2013.8.05.0001 DOC. 29: SENTENA, 29 Vara
Cvel de Salvador/BA, n. 0316761-64.2013.8.05.0001 DOC. 30: SENTENA,
5 Vara Cvel de Salvador/BA, n. 0321388-14.2013.8.05.0001 DOC. 31:
ACRDO, 5 Cmara Cvel do TJ/BA, n. 0321388-14.2013.8.05.0001
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