I ПОЛУГОДИЕ 2011 ГОДА РЫНОК ЭЛИТНОЙ ЖИЛОЙ …...Четверка популярных районов среди покупателей элитного

ОБЗОР

I ПОЛУГОДИЕ 2011 ГОДА

РЫНОК ЭЛИТНОЙ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИМосква.Knight Frank

ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ• ВIполугодии2011г.зафиксированосмещениеспросасвторичногорынкавсторонуновыхпроектов.Средняя

ценапредложениянаэлитныеновостройкивырослана13,4%за6месяцев,впервыеобогнавсреднююценунавторичномрынкезавсюисториюэлитногожильявРоссии.

• Происходитвосстановлениедовериякзастройщикам,характерноедля«докризисного»рынка,какследствиезаключаетсябольшоеколичествосделоквпроектахнаходящихсявначальнойстадиистроительства.

• Навторичномрынкеуровеньценпрактическинеизменился,кконцуполугодиясредняяценапредложенияснизиласьна1%.Увеличиласьдолясделоксдорогимиквартирами,средняястоимостьквартиры,проданнойнавторичномрынкевIполугодии2011г.,составила$4,9млн.

• Нарынкеарендысредниеставкивернулиськпоказателям9-тимесячнойдавности.Попыткисобственниковповыситьставкивсентябре2010г.небылипринятырынком.

I ПОЛУГОДИЕ 2011 ГОДАРЫНОК ЭЛИТНОЙ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИМосква

2

Iполугодие2011г.отличалосьвысокойактивностьюпокупателейнапервичномрынкесфевраляпоапрель,вызваннойотложеннымспросом,подогретымзаявлениеммэраМосквыС.СобянинаозапретенастроительствожильявпределахТТК.Несмотрянато,чтодокументальнозапреттакинебылоформлен,реакцией

рынкасталорекордноеколичествосделоквмартеиповышениеценмногимидевелоперамивмарте-апреле2011г.Кмаюростценпрекратился,иколичествосделоквернулоськпрежнимпоказателям.Мынеожидаемдальнейшегоростаценлетом,однакоосеньювозможнонекотороеповышениецен.Навторичномрынке

напротяжении6месяцевтекущегогодасредняястоимостьпредложенияизменяласьнезначительно,такимобразом,коррекция,продолжавшаясясапреляподекабрь2010г.закончилась.

РЫНОК ЭЛИТНОЙ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Елена ЮргеневаДиректордепартаментаэлитнойжилойнедвижимости

«Вследствие реформ, внедряемых Администрацией города, объемы ввода нового строительства снижаются, в результате чего предложение неукоснительно сокращается. Благодаря этому сегодняшний рынок элитной недвижимости Москвы предлагает широкий спектр перспективных инвестиционных возможностей, которые сосредоточены, прежде всего в сегменте элитных новостроек. Наиболее привлекательными предложениями по-прежнему остаются квартиры с выдающимися видовыми характеристиками. Все большую популярность приобретают квартиры с отделкой, в особенности, апартаменты, приобретаемые в представительских целях в деловом районе столицы – «Москва-сити».

Источник: Knight Frank Research, 2011

Показатели спроса на первичном рынке

За квартал(II кв. 2011 г. /I кв. 2011 г.)

За год(II кв. 2011г. /II кв. 2010 г.)

Средняя цена покупки($/м²)

+2,4% +11,5%

Общая стоимость проданных квартир ($)

-36% -17,6%

Удельный спрос (%, отношение количества сделок к общему количеству квартир в продаже)

-21,4% +2,7%


В I полугодии 2011 г. средняя стоимость на первичном рынке впервые обогнала среднюю стоимость квадратного метра на вторичном рынке. По итогам полугодия разница показателей составила 4,6% $/ м²

19 000

19 500

20 000

20 500

21 000

21 500

22 000

22 500

23 000

23 500

24 000

24 500

25 000

май июнь авг. сен. окт. нояб. дек. янв. фев. март апр. май июнь

2010 2011Первичный рынок Вторичный рынок

июль

Основные показатели. Городская недвижимость

Сегмент рынка

Средние цены, $/м/арендные ставки, $/мес.

Изменение средних цен/ арендных ставок, %

Июнь 2011 г. II кв. 2011 г.За июнь 2011 г.

За II кв. 2011 г.

За 6 мес. 2011г.

Первичныйрынок

23649 23628 0,01 2,4 13,4

Вторичныйрынок

22602 22467 1,3 1,7 -1,0

Аренда* 6295 6429 -2,9 -2,2 -7,8

*Ставкиприведеныдляквартиробщейплощадью80-150м2сотделкойвысокогокачества

Источник:KnightFrankResearch,2011

www.knightfrank.ru

3

ВIполугодии2011г.нарыноквышелрядновыхпроектов,многиеизкоторыхпривлеклиактивноевниманиепокупателей.Например,проектBarkliParkнаулицеСоветскойАрмии,вышедшийнарыноквIквартале2011г.,ужепоитогамIIкварталасталлидеромпродажнапервичномрынке.Вплотьдомая2011г.напервичномрынкенаблюдалсянепрерывныйростсреднихцен.Запервые4месяцаценывырослина13%.Ростпроисходилкакестественнымпутем,засчет«вымывания»болеедешевогопредложения,такииз-заповышенияцензастройщиками.Причемвторойфактороказалболеесущественноевлияние.

Притом,чтопредложениенапервичномрынкесократилосьна18,1%посравнениюсиюнем2010г.,общаястоимостьпроданныхвIполугодии2011г.квартирсоставила$660млн.,чтона3,1%вышепоказателяаналогичногопериода2010г. Источник: Knight Frank Research, 2011

Выход на рынок новых проектов в начале 2011 г. практически не сказался на общей площади предложения, поскольку с февраля по апрель 2011 г. наблюдалась рекордная активность со стороны покупателейм2 млн $

Предложение на первичном рынке Стоимость проданных квартир2010 2011

0

50 000

100 000

150 000

200 000

250 000

янв. фев. март апр. май июнь июль авг. сен. окт. нояб. дек. янв. фев. март апр. май июнь

2010 2011

0

30

60

90

120

150

180

Предложение на первичном рынке Стоимость проданных квартир

0

50 000

100 000

150 000

200 000

250 000

0

30

60

90

120

150

180


Общая площадь проданных квартир Средняя цена на первичном рынке


После поднятия цен на первичном рынке, общая площадь проданных квартир вернулась к показателям конца 2010 г., средняя цена практически не менялась на протяжении последних двух месяцевм2 $/ м2

2010 2011

0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000


2010 2011

17 000

18 000

19 000

20 000

21 000

22 000

23 000

24 000

Общая площадь проданных квартир Средняя цена на первичном рынке

0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

17 000

18 000

19 000

20 000

21 000

22 000

23 000

24 000


Цены предложения. Динамика

Средние цены, $/м2 Изменение средних цен, %

Июнь 2011 г. II кв. 2011 г. За июнь 2011 г. За II кв. 2011 г.За 6 мес.

2011г.

23649 23628 0,01 2,4 13,4


Ольга Богородицкая Директорпоработесключевымиклиентами

«На сегодняшнем рынке элитной городской недвижимости наблюдается следующая тенденция: застройщики начали предлагать к продаже апартаменты и квартиры с отделкой. Интересно отметить, что около 15 лет назад, когда на московском рынке появлялись первые элитные объекты в современном их понимании, отечественные девелоперы, следуя мировой практике, уже предлагали к продаже объекты с отделкой, однако, в большинстве случаев, покупатели выполняли отделочные работы заново в соответствии с собственными предпочтениями. Вследствие этого девелоперы перешли на строительство объектов в состоянии «shall&core», что продолжалось по сегодняшний день. Однако сейчас мы отмечаем переход покупательских предпочтений на качественно иной уровень, практикуемый на международных рынках элитной недвижимости, позволяющий в кратчайшие сроки въехать в купленный объект, не затрачивая лишние 2-3 года на отделку. Московские девелоперы сегодня готовы предложить такую возможность покупателям столичной элитной недвижимости. Среди примеров таких объектов – апартаменты в «Городе Столиц», квартиры в «Резиденции Чистые Пруды» и комплексе Barkli Park».

ПЕРВИЧНЫЙ РЫНОК ЭЛИТНОЙ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

ПоитогамIполугодиясредняястоимостьквадратногометрапредложениянапервичномрынкеОстоженкивпервыесдекабря2008г.превысилаотметкув30000$


4

Спрос

ПоитогамIполугодия2011г.,большинствосделокнапервичномрынкеэлитнойжилойнедвижимостиМосквыбылозаключеновТверскомрайоне–41,4%.ДалееследуютЗамоскворечьеиХамовникисдолями11,9%и10%,соответственно.Средняястоимостьсделкизапервыедвакварталасоставила$3187060,чтона21,3%большепоказателяза2010г.Наиболеепопулярнымибыликвартирыплощадьюдо120 м2(31,4%продаж)ипросторныеквартирыот220до330м2(23,3%продаж).

II квартал2011 г.

ДоляпродажвTSPвобщемколичествепродажнапервичномрынке

59%

СредняяценапредложениявTSP,$/м2²

15695

СредняяценапокупкивTSP,$/м2

13394

СредняястоимостькупленнойквартирывTSP,$

1739180


+6,2%Пульс рынка, TSP (Top Selling Projects)*

До 120 м2

От 120 до 180 м2


*в TSP (Top Selling Projects) входят 5 комплексов с наибольшим количеством продаж за квартал, расчет индекса и показателей происходит ежеквартально.

Распределение квартир, проданных в TSP, по площади

4%

49%

10%

37%

Распределение квартир, проданных в TSP, по площади

49%

37%

10%

4%

до 120 м² от 120 до 180 м²

от 180 до 220 м² более 300 м²

От 180 до 220 м2

Более 220 м2


После резкого роста числа сделок в I квартале 2011 г. спрос во II квартале вернулся на уровень конца 2010 г. как по суммарно проданным площадям, так и по средней стоимости квадратного метра в купленных квартирах на первичном рынке элитной жилой недвижимоститыс. м2 $/ м2

Общая площадь проданных квартир на первичном рынке 2011

0

2

4

6

8

10

12

Январь Февраль Март Апрель Май Июнь

2011

10 000

12 000

14 000

16 000

18 000

20 000

Общая площадь проданных квартир на первичном рынке

Средняя стоимость квадратного метра проданных квартир напервичном рынке

0

2

4

6

8

10

12

10 000

12 000

14 000

16 000

18 000

20 000

Январь Февраль Март Апрель Май Июнь

Средняя стоимость квадратного метра первичном рынке проданных квартир на первичном рынке


Несмотря на выход новых проектов в I квартале 2011 г., предложение на первичном рынке продолжает сокращаться. За исключением резкого роста в марте (до 8,3%), удельный спрос (доля купленных квартир в общем количестве предложения) остается достаточно стабильным на протяжении последних полутора лет, составляя в среднем 3,7% в месяцквартир

Предложение на первичном рынке Удельный спрос

2010 2011


0

200

400

600

800

1000

1200


2010 2011

0,0%

1,0%

2,0%

3,0%

4,0%

5,0%

6,0%

7,0%

8,0%

9,0%

Предложение на первичном рынке Удельный спрос

0

200

400

600

800

1000

1200

0,0%

1,0%

2,0%

3,0%

4,0%

5,0%

6,0%

7,0%

8,0%

9,0%

ВоIIквартале2011г.впятеркусамыхпродаваемыхпроектовнарынкеэлитныхновостроеквошли:BarkliPark,«Итальянскийквартал»,«Садовыекварталы»,«Аквамарин»,«Четыресолнца».Ростсреднейценыпредложениявэтихпроектахзакварталсоставил6,2%.ВотличиеотIквартала2011г.,воIIкварталеосновнойспросвTSPпришелсянанебольшиеквартиры,площадьюдо120м2.

ЖКKnightsBridge

www.knightfrank.ru

5

ПоитогамполугодиярайонОстоженкивышелнавтороеместопоколичествусделокнавторичномрынкесдолейсделок18%.Замоскворечьезанимаеттретьеместосдолей14%.Четверкапопулярныхрайоновсредипокупателейэлитногожильянавторичномрынкеосталасьтойже,чтоивIквартале.СуммарнаядолярайоновАрбата,Остоженка,ЗамоскворечьяиТверскогосоставляет66%отобщегочисласделок(вIквартале2011г.долясделоквэтихрайонахравнялась67%).

ВоIIкварталесущественноувеличилоськоличествосделокнавторичномрынке вбюджетахот$4млндо$5млн, вIкварталедоляподобныхсделоксоставляла17%,тогдакакпоитогам Iполугодияонаувеличиласьдо25%.СредняястоимостьсделкинавторичномрынкеэлитнойжилойнедвижимостиМосквызаIполугодиесоставила$4,9млн.Такжебылозарегистрированоувеличениечисласделоквсамомдорогомсегменте,сквартирамистоимостьювыше$8млн.Долясделоксподобнымиквартирамипоитогамполугодиясоставила13%,хотяещевIкварталеонанепревышала3%.

ПоитогамIполугодияспроссместился всторонубольшихквартир.Так,если вIкварталесквартирамиплощадьюболее180м2былосовершенно44%сделок, токконцуполугодияэтацифравыросла до55%.Спроссместилсязасчетсниженияинтересакквартирамплощадью 140-180м2,аспроснаквартирыплощадьюдо100м2и100-140м2остаетсястабильным,10%и13%поитогам Iполугодия,соответственно(вIкварталеэтипоказателисоставляли11% и13%,соответственно).

Цены предложения. Динамика

Средние цены, $/м2 Изменение средних цен, %

Июнь 2011 г. II кв. 2011 г. За июнь 2011 г. За II кв. 2011 г.За 6 мес.

2011г.

22602 22467 1,3 1,7 -1,0



Распределение продаж на вторичном рынке по районам, за 6 мес. 2011 г.

Распределение продаж на вторичном рынке по районам, за 6 мес. 2011 г.

3%

3%

3%

4%

4%

5%

5%

6%

12%

14%

18%

22%

0% 10% 20% 30%

Хамовники

Пресня

Пречистенка

Сретенка

Патриаршиепруды

Чистые пруды

Плющиха

Якиманка

Тверской

Замоскворечье

Остоженка

Арбат

Хамовники

Пресненская

Пречистенка

Сретенка



Плющиха

Якиманка

Тверской


Остоженка

Арбат

3%

3%

3%

4%

4%

5%

5%

6%

12%

14%

18%

22%

0% 10% 20% 30%

Менее $1 млн

$1-2 млн

$2-4 млн


14%

32%25%

11%

13%

Распределение проданных квартир по стоимости%

5%

Распределение проданных квартир по стоимости

5%

14%

32%25%

11%

13%

Менее $1 млн $1-2 млн $2-4 млн

$4-6 млн $6-8 млн Более $8 млн

$4-6 млн

$6-8 млн

Более $8 млн

До 100 м2

100 - 140 м2

140 -180 м2


Распределение проданных квартир по площади %

10%

13%

21%

20%

20%

16%

Распределение проданных квартир по площади

10%

13%

21%

20%

20%

16%

До 100 м² 100 - 140 м² 140 -180 м²

180 - 220 м² 220 - 300 м² Более 300 м²

180 - 220 м2

220 - 300 м2

Более 300 м2

ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК ЭЛИТНОЙ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

ЭлитныеапартаментыИсточник:БазаданныхкомпанииKnightFrank


6

ЗаIполугодие2011г.средняяставкаарендыснизиласьна7,8%ивиюнедостигла6295$/мес.,чтона1,6%меньшеаналогичногопоказателяиюня2010г.Стольсущественныйспадзапоследние6месяцевобъясняетсякоррекциейцен.Вконце2010г.былотмеченрезкийростсреднейставкиаренды,

вызванныйвысокойактивностьюклиентовпослезатишья,связанногосаномальнойтемпературнойобстановкойвМосквелетом2010г.Многиесобственникипоспешилиподнятьставки,ноонинебылипринятырынкомиужечерезполгодауровеньставоквернулсякпрежнимпоказателям.


Распределение предложения по районам в I полугодии 2011 и 2010 гг.

0% 5% 10% 15% 20% 25%

Таганка

Остоженка

Хамовники


Пресненский

Сретенка



Арбат

Тверской

I полугодие2011I полугодие2010

Таганка

Остоженка

Хамовники


Пресненский

Сретенка



Арбат

Тверской

0% 5% 10% 15% 20% 25%

I полугодие 2011

I полугодие 2010

80-100 м2

101-150 м2

151-200 м2

201-500 м2


Распределение предложения на рынке аренды элитных квартир в конце первого полугодия 2011 г., по площади

Распределение предложения на рынке аренды элитных квартир в конце I полугодия 2011 г., по площади

23%

47%

19%

11%

80-100 м² 101-150 м²

151-200 м² 201-500 м²

23%

46%

19%

12% Источник: Knight Frank Research, 2011

После небольшого роста ставок в первом квартале на рынке было зафиксировано традиционное снижение ставок, связанное с началом летнего периода$/мес

201020092008

5700

5900

6100

6300

6500

6700

6900

7100

7300

IV I II III IV I II III IV I II

2008 2009 2010 2011

5700

5900

6100

6300

6500

6700

6900

7100

7300

IV I II III IV I II III IV I II

2011


Количество предлагаемых в аренду квартир продолжает снижаться, что говорит о небольшом, но устойчивом спросеквартир

201120102009

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

I II III IV I II III IV I II

2009 2010 2011

I II III IV I II III IV I II0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

Ставки*. Динамика

Средние арендные ставки, $/мес. Изменение средних арендных ставок, %

Июнь 2011 г II кв. 2011 г. За июнь 2011 г. За II кв. 2011 г. За 6 мес. 2011г.

6295 6429 -2,9 -2,2 -7,8

*Ставкиприведеныдляквартиробщейплощадью80-150м2сотделкойвысокогокачества


РЫНОК АРЕНДЫ ЭЛИТНЫХ КВАРТИР

ОБЗОР

Европа АвстрияБельгияВеликобританияГерманияИрландияИспанияИталияМонакоНидерландыПольшаПортугалияРоссияРумынияУкраинаФранцияЧешскаяреспубликаШвейцария

Африка БотсванаЗамбияЗимбабвеКенияМалавиНигерияТанзанияУганда ЮжнаяАфрика

Ближний Восток БахрейнОАЭ

Азия и Тихоокеанский регион АвстралияВьетнамИндияИндонезияКамбоджаКитайМалайзияНоваяЗеландияСингапурТайландЮжнаяКорея

Америка и Канада БермудскиеостроваКанадаКарибскиеостроваСША

Офисная недвижимостьСтанислав ТихоновПартнер[email protected]

Складская недвижимость, регионыВячеслав Холопов Директор[email protected]

Торговая недвижимостьСергей ГипшПартнер[email protected]

Профессиональные услугипо консалтингу и управлению недвижимостьюКонстантин РомановПартнер[email protected]

Элитная жилая недвижимостьЕлена ЮргеневаДиректор[email protected]

Инвестиции и продажиЕвгений СеменовДиректор[email protected]

Оценка недвижимостиОльга Кочетова Руководительотделаоценки[email protected]

Санкт–ПетербургНиколай ПашковГенеральныйдиректор[email protected]

КиевМихаил ЕрмоленкоГенеральныйдиректор[email protected]

Маркетинг, PR и исследования рынкаМария КотоваИсполнительныйдиректор[email protected]

ОснованнаявЛондонеболеевеканазад,компанияKnightFrankявляетсяпризнаннымлидером

намеждународномрынкенедвижимости.Вместесосвоимстратегическимпартнером,компанией

NewmarkKnightFrank,располагаетсетьюизболеечем243офисовв43странахмираи

насчитывает7067специалистов.

Вотуже116летKnightFrankостаетсясимволомпрофессионализмадлядесятковтысячклиентов

вовсеммире.За16летработывРоссииKnightFrankсталаоднойизведущихкомпанийна

рынкахофисной,складской,торговойижилойнедвижимости.ТольковРоссиинашимиуслугами

воспользовалисьболее500крупныхроссийскихимеждународныхкомпаний.

ЭтотидругиеобзорыKnightFrankразмещенынасайтеwww.knightfrank.ru© Knight Frank 2011

Этототчетявляетсяпубликациейобобщенногохарактера.Материалподготовленсприменениемвысокихпрофессиональныхстандартов,

однакоинформация,аналитикаипрогнозы,приведенныевданномотчете,неявляютсяоснованиемдляпривлечениякюридической

ответственностикомпанииKnightFrankвотношенииубытковтретьихлицвследствиеиспользованиярезультатовотчета.

Публикацияданныхизотчета,целикомиличастично,возможнатолькосупоминаниемKnightFrankкакисточникаданных.

МОСКВА

119021,ул.ТимураФрунзе,д.11,корп.2Телефон:+7(495)9810000Факс:+7(495)9810011

САНКТ-ПЕТЕРБУРГ

191025,ул.Маяковского,д.3БТелефон:+7(812)3632222Факс:+7(812)3632223

КИЕВ

04071,ул.Хорива,д.39-41,офис80Телефон:+380(44)5456122Факс:+380(44)5456122

I ПОЛУГОДИЕ 2011 ГОДА РЫНОК ЭЛИТНОЙ ЖИЛОЙ …...Четверка популярных районов среди покупателей элитного

Documents