Рынокkf-elita.ru/upload/iblock/b84/b8414b58c78dac3c358a13d... · 2020-01-29 · Рынок элитной жилой недвижимости-9% снижение объёма

Рынок элитной жилой недвижимости

-9%снижение объёма предложения за год

342 тыс. руб./м2 средняя цена на рынке элитной недвижимости

Санкт-Петербург 2019 год

knig

htfr

ank.

com

/res

earc

h

Предложение

По итогам 2019 г. предложение

элитного жилья в Санкт-Петербур-

ге составило 144,2 тыс. м² (1,2 тыс.

квартир), что на 9% ниже аналогич-

ного показателя 2018 г. Эта величина

предложения является минималь-

ной за последние 5 лет. Сокращение

показателя обусловлено низкими

темпами поступления на рынок

новых объектов на фоне стабильных

показателей продаж.

В 2019 г. было выведено в про-

дажу 2 новых объекта, оба в Петро-

градском районе – видовой корпус

жилого комплекса Neva Haus («ЛСР»)

и клубный дом «Крестовский IV»

(RBI). Таким образом, предложение

пополнилось только 138 квартирами.

Кроме того, 2019 г. был отмечен

слабой активностью девелоперов

относительно ввода в эксплуата-

цию элитных жилых комплексов. В

2019 г. был введён только 1 элит-

ный объект – Art View House общей

площадью 3,7 тыс. м². Большинство

элитных комплексов (71%) на рынке

сданы и обеспечивают 44% всего

предложения жилых площадей в

продаже.

Источник: Knight Frank St Petersburg Research, 2020

Показатель Динамика*

Предложение квартир, тыс. м² 144,2 9% ▼

Спрос на квартиры, тыс. м² 53,0 4% ▼

Общая площадь элитных жилых комплексов, выведенных в продажу в 2019 г., тыс. м² 19,9 71% ▼

Общая площадь элитных жилых комплексов, введённых в эксплуатацию, тыс. м² 3,7 95% ▼

Средневзвешенная цена, тыс. руб./м² 342 0%

* По сравнению с итогами 2018 г.

Основные показатели Итоги 2019 г.

200

50

100

150

2015 г. 2016 г. 2017 г. 2018 г. 2019 г.0

200

50

100

150

0

Предложение Объём вывода в продажу

Динамика предложения и объёма вывода в продажу элитного жилья тыс. м2


Николай Пашков

Генеральный директор

Knight Frank St Petersburg

2019 г. отличился слабой активно-

стью игроков рынка, девелоперы

вывели и сдали в эксплуатацию

рекордно низкое количество объ-

ектов. Со стороны спроса значи-

тельного снижения темпов продаж

не наблюдалось. Дополнительный

импульс придаёт рынку спрос со

стороны иногородних покупателей.

Их интерес к элитной недвижимости

Санкт-Петербурга не ослабевает уже

не один год. Покупатели из регионов

отдают предпочтение в основном

традиционной элитной локации –

Крестовскому острову.

Положительной тенденцией яв-

ляется учащение запросов на про-

сторные квартиры (от 200 м2) с большим

количеством спален. Такой продукт

востребован у семейных покупате-

лей с детьми и клиентов, планирующих

сменить загородный дом на городскую

квартиру.

Стремительно растет интерес к

квартирам с полной отделкой. Поку-

патели элитной недвижимости ценят

свое время и все больше стремятся

избежать длительного периода ре-

монта. К сожалению, развитие этого

направления ограничено самим рын-

ком: в Санкт-Петербурге отсутствуют

проекты, сочетающие в себе и каче-

ственный готовый ремонт, и удачное

местоположение. Таким образом, по-

купатель вынужден делать выбор

между готовыми квартирами на

вторичном рынке и строящимся

жильём без отделки в знаковых

локациях.

Лидерами по продажам в 2019 г.

стали сданные жилые комплексы.

Возможность увидеть готовый

продукт, выбрать понравившуюся

квартиру здесь и сейчас являет-

ся неоспоримым преимуществом и

мотивом приобретения элитного жи-

лья. В течение 2019 г. наблюдалось

значительное снижение цен (до 20%)

в объектах с длительным сроком экс-

позиции и низкими показателями по

продажам.

В 2019 г. продолжилась тенден-

ция концентрации нового элитно-

го жилья на Петровском острове и

одновременное сокращение доли

других локаций в предложении.

Совокупная доля предложения

элитных площадей на Петровском

острове и Петроградской стороне

составляет 71%. Жилые ком-

плексы в этих локациях по своей

квартирографии и качественным

характеристикам тяготеют к

нижней границе высококлассного

жилья.

Структура предложения по

типам квартир стабильна: основ-

ную долю по итогам IV квартала

2019 г. составили квартиры с 3 и 2

спальнями – 35% и 29% соответ-

ственно.

По каждому типу квартир в

предложении происходит постепен-

ное уменьшение средних площадей,

доля просторных квартир на рынке

сокращается за счет вымывания

ассортимента и преобладания

более компактных квартир в новом

предложении. За последнее десяти-

летие средняя площадь квартиры

в предложении уменьшилась со

145 м2 до 127 м2. Art View House

2019 г. 2018 г.

0% 20% 40% 60% 80% 100%

Золотой треугольник

Таврический сад

Каменный остров

Адмиралтейский

Литейный

Крестовский остров

Петроградская сторона

Петровский остров

Распределение предложения по локациям тыс. м2


+14 п. п.увеличение

предложения на Петровском

острове



150

145,3

127,0130

135

140

145

1252011 г. 2012 г. 2013 г. 2014 г. 2015 г.2010 г. 2016 г. 2017 г. 2018 г. 2019 г.2009 г.

600

100200300400500

2015 г. 2016 г. 2017 г. 2018 г. 2019 г.0

60

1020304050

0

Количество сделок, шт. Средняя стоимость квартиры, млн руб.

Динамика средней площади квартиры в предложении м2

Динамика спроса и средней стоимости элитной квартиры

-13%сокращение

за 10 лет

Спрос

По сравнению с прошлым годом

объём продаж элитного жилья

изменился незначительно – сни-

жение показателя на 4%. За год на

рынке было реализовано 53 тыс.

м² (более 400 квартир). Основным

спросом в 2019 г. пользовались

квартиры с 2 и 3 спальнями, доля

продаж последних за год уменьши-

лась на 10 п. п.

Коммерческие условия

Средневзвешенная цена предложе-

ния элитного жилья в Санкт-Петер-

бурге по итогам 2019 г. составила

342,1 тыс. руб./м2. В период с января

по декабрь 2019 г. показатель

колебался в пределах 1–2% и

концу года практически сравнял-

ся с итоговым значением 2018 г.

(342,4 тыс. руб./м2).

Пообъектно динамика средней

цены была разнонаправленной. В

IV квартале 2019 г. наблюдалась

тенденция снижения цен на неко-

торые элитные объекты с длитель-

ным сроком экспозиции на рынке

и низким уровнем продаж. Это

Высокие темпы продаж были

отмечены в элитных жилых ком-

плексах, находящихся на начальных

стадиях строительства и реализую-

щих квартиры по ценам ниже сред-

нерыночных значений. Это получило

отражение и в мотивах приобретения

жилья: на 5 п. п. увеличилась доля

инвестиционных покупок по сравне-

нию с прошлым годом.

В целом основной диапазон сто-

имости приобретаемой квартиры не

изменился, бюджет покупки варьиро-

вался в пределах 20–34 млн руб. Сто-

ит отметить, что увеличилась доля

сделок с квартирами дешевле 20 млн

руб. (на 5% по сравнению с 2018 г.).

Средняя стоимость проданной

элитной квартиры в 2019 г. опусти-

лась до отметки 38,9 млн руб., что на

5% ниже аналогичного показателя

2018 г.



2019 г. 2018 г.

0% 30%20%10% 40%

более 90 млн руб.

менее 20 млн руб.

50–89 млн руб.



2019 г. 2018 г.

0% 30% 40%20%10% 50%

Расширение жилплощади

Представительские цели

Переезд в болееподходящий район

Инвестиции

Для детей/ родителей

Структура сделок по стоимости квартиры

Основные мотивы покупки жилья


400

250

200

150

100

50

300

350

2010 г. 2011 г. 2012 г. 2013 г. 2014 г. 2015 г. 2016 г. 2017 г. 2018 г. 2019 г.0

Динамика средневзвешенной цены элитной жилой недвижимости тыс. руб./м2

One Trinity Place

2016–2019 гг. колебания цены

в пределах

3%


250

200

150

100

50

0 0

1000

800

600

400

200

Средняя стоимость квартиры, млн руб.

Адмиралтейский

Литейный

Крестовский

Каменный

Таврический сад

Петровский

остров

Петроградская

сторона

Золотой

треугольник

Средняя цена предложения, тыс. руб/м2

618

933

513418364327282281

Средняя цена предложения и стоимость квартир по локациям

Оксана Кравцова

Генеральный директор

ГК «Еврострой»

Для нашей компании год был крайне

успешным. Мы достигли необходимых

договоренностей с банками, заручились

их поддержкой, выполнили планы по

продажам элитной недвижимости и

благополучно завершили несколько

сделок по приобретению новых участков

в разных районах Петербурга.

Из тенденций элитного сегмента

недвижимости можно отметить продол-

жающееся четвертый год сокращение

качественного предложения. Так, на Кре-

стовском острове – исторически элитной

локации нашего города – земельных

участков для нового жилищного строи-

тельства уже не осталось. Последним

была территория на улице Эсперова,

на которой в 2020 году будет завершен

клубный дом Esper Club на 68 квартир.

Очевидно, что в будущем застрой-

щики продолжат использовать

подклассы для обозначения категорий

премиальной недвижимости, а также

искусственно расширять границы

элитных проектов, выходя за пределы

исторически престижных локаций.

ЖК "Привилегия"

прежде всего относится к проектам

на Каменном острове. Девелоперы

наиболее успешных проектов, нао-

борот, увеличили цены в среднем

на 1–6% по сравнению с прошлым

годом.

Самые дорогие по стоимости

квартиры по-прежнему представ-

лены на территории Каменного

острова и Золотого треугольника – в

жилых комплексах «Резиденция

на Каменном» и «Особняк Куше-

лева-Безбородко». Однако за год в

данных локациях средняя стоимость

квартиры в предложении уменьши-

лась на 12–18% за счет корректиров-

ки средних цен.

Наиболее доступное по стоимо-

сти жильё предлагается в локациях

«Адмиралтейский» и «Петровский

остров» – около 31 млн руб.

Knight Frank LLP 2020 – Этот отчет является публикацией обобщенного характера. Материал подготовлен с применением высоких профессиональных стандартов, однако информация, аналитика и прогнозы, приведенные в данном отчете, не являются основанием для привлечения к юридической ответственности компании Knight Frank в отношении убытков третьих лиц вследствие использования результатов отчета. Публикация данных из отчета целиком или частично возможна только с упоминанием Knight Frank как источника данных.

+7 812 363 2222

Светлана Московченко

Руководитель отдела исследований

[email protected]

Николай Пашков

Генеральный директор Knight Frank St Petersburg

[email protected]

Вера Сережина

Директор управления стратегического маркетинга

Группы RBI

Весь 2019 год прошел под знаком

перехода отрасли на эскроу-счета.

Такие глобальные изменения правил

игры, конечно, влияют на рынок. В

чем выразилось это влияние?

Во-первых, в неравномерности

спроса. Была очень активная первая

половина года до 1 июля и некоторое

снижение спроса – во второй. Но

в целом отрасль пережила начало

перехода на эскроу нормально:

никакого коллапса не произошло,

объемы продаж за год не снизились

по сравнению с предыдущим годом.

Во-вторых, переход на эскроу

привел к росту цен. Конечно, рост

был не одномоментным, а постепен-

ным, растянутым на весь год.

В-третьих, не так много в этом году

было новых стартов. Но предложения

на рынке по-прежнему достаточно,

дефицита точно нет. Например, на одном

только Петровском острове сегодня

огромный запас предложения в очень

разнообразных проектах.

Что нового у RBI? В этом году мы

сдали два новых проекта в центре

Петербурга – ArtStudio на 2-й Советской

и «Дом у Невского» на Полтавской.

Наши проекты в 2019 г. были удосто-

ены множества наград, которыми мы

гордимся, ведь это оценки как независи-

мых экспертов, так и коллег-конкурентов

и самих потребителей – горожан. В числе

Прогноз

Перспективы развития сегмента

элитной жилой недвижимости в

2020 г. могут быть связаны с появ-

лением на рынке новых проектов в

традиционных локациях. В текущей

ситуации на фоне снижения уровня

предложения, стабилизации цен и

небольшого выбора качественного

современного элитного жилья выход

на рынок продуманных интересных

проектов будет оправдан и востре-

бован.

В 2020 г. можно ожидать старта

продаж нескольких элитных домов

общей площадью около 27 тыс. м2.

главных – гран-при Urban Awards за

проект Futurist, победа проекта «Дом

на набережной» в конкурсах Urban

Awards и «Доверие потребителя»,

жилого комплекса «Биография» – в

«Доверии потребителя», проек-

тов Studio Moskovsky и Futurist – в

рейтинге «Делового Петербурга»,

победа Futurist в архитектурном

конкурсе «Золотой Трезини».

И отличным завершением года

стал вывод в продажу нашего нового

проекта, да еще какого – «Крестов-

ский IV». Это первый наш проект на

Крестовском острове, и он дей-

ствительно высочайшего элитного

уровня.

Крестовский IV

Рынокkf-elita.ru/upload/iblock/b84/b8414b58c78dac3c358a13d... · 2020-01-29 · Рынок элитной жилой недвижимости-9% снижение объёма

Documents