EVALUASI PROYEK REVITALISASI PASAR …/Evaluasi... · EVALUASI PROYEK REVITALISASI PASAR TAWANGMANGU KABUPATEN KARANGANYAR Skripsi Diajukan untuk Melengkapi …

EVALUASI PROYEK REVITALISASI PASAR TAWANGMANGU

KABUPATEN KARANGANYAR

Skripsi

Diajukan untuk Melengkapi Tugas-tugas dan

Memenuhi Syarat-syarat untuk Mencapai Gelar Sarjana Ekonomi

Jurusan Ekonomi Pembangunan Fakultas Ekonomi

Universitas Sebelas Maret Surakarta

Oleh :

Bramasto Budi Santoso

F.0106023

FAKULTAS EKONOMI

UNIVERSITAS SEBELAS MARET

SURAKARTA

2010

HALAMAN PERSETUJUAN PEMBIMBING

Skripsi dengan judul :

EVALUASI PROYEK REVITALISASI PASAR TAWANGMANGU

KABUPATEN KARANGANYAR

Pembimbing I

Siti Aisyah Tri Rahayu, S.E., M.Si. NIP. 19680927 199702 2 001

Surakarta, Juni 2010

Disetujui dan Diterima oleh

Pembimbing II

Malik Cahyadin, S.E., M.Si. NIP. 19810729 200812 1 002

HALAMAN PENGESAHAN

Telah disetujui dan diterima dengan baik oleh tim Penguji Skripsi Jurusan

Ekonomi Pembangunan Fakultas Ekonomi Universitas Sebelas Maret Surakarta,

guna melengkapi tugas-tugas dan syarat-syarat untuk memperoleh gelar Sarjana

Ekonomi Universitas Sebelas Maret Surakarta.

Surakarta, Juli 2010

Tim Penguji Skripsi :

1. Drs. BRM. Bambang Irawan, M.Si. Ketua ( ) NIP. 19670523 199403 1002

2. Siti Aisyah Tri Rahayu, S.E., M.Si. Pembimbing I ( ) NIP. 19680927 199702 2 001

3. Malik Cahyadin, S.E., M.Si. Sekretaris ( ) NIP. 19810729 200812 1 002

MOTTO

“Dengan menyebut nama Allah Yang Maha Pemurah lagi Maha Penyayang”

(Al-Faatihah: 1).

“Karena sesunggunhnya sesudah kesulitan itu ada kemudahan”

(Alam Nasyrah: 5).

“Maka apabila kamu telah selesai (dari sesuatu urusan), kerjakanlah dengan

sungguh-sungguh (urusan) yang lain”

(Alam Nasyrah: 7).

“ Kita kan terus berlari, tak kan berhenti disini, marilah meraih mimpi,

hingga nafas telah berhenti ”

(J-Rocks)

PERSEMBAHAN

Karya ini kupersembahkan

untuk Allah SWT Yang Maha Pengasih dan Maha Penyayang

Karya ini kuhadiahkan untuk :

1. Ayah dan Ibuku Tercinta

2. Kakakku dan Adikku Tersayang

3. Sahabat dan teman-temanku.

4. Me, I, and Myself

KATA PENGANTAR

Segala puji bagi Allah SWT, yang telah melimpahkan rahmat, dan

karunia-Nya, sehingga dengan kemampuan yang ada, akhirnya penulis dapat

menyelesaikan penyusunan skripsi dengan judul “EVALUASI PROYEK

REVITALISASI PASAR TAWANGMANGU KABUPATEN

KARANGANYAR”.

Skripsi ini disusun dalam rangka memenuhi salah satu syarat untuk

memperoleh gelar Sarjana Ekonomi pada Fakultas Ekonomi Jurusan Ekonomi

Pembangunan Universitas Sebelas Maret Surakarta. Penulis menyadari bahwa

tanpa bantuan, bimbingan serta kerja sama yang baik dari berbagai pihak tidak

bisa mewujudkan skripsi ini. Maka dalam kesempatan ini penulis ingin

mengucapkan terima kasih yang sebesar-besarnya kepada :

1. Siti Aisyah Tri Rahayu, S.E., M.Si dan Malik Cahyadin, S.E., M.Si selaku

pembimbing skripsi yang dengan sabar telah membimbing dan memberikan

pengarahan sehingga penulis dapat menyelesaikan penulisan skripsi ini dan

semoga Allah SWT membalasnya dan memberikan kemuliaan kepadanya.

2. Prof. Dr. Bambang Sutopo, M.Com., Ak. selaku Dekan Fakultas Ekonomi

Universitas Sebelas Maret Surakarta.

3. Drs. Kresno Sarosa Pribadi, M.Si. selaku Ketua Jurusan Ekonomi

Pembangunan.

4. Izza Mafruah, S.E., M.Si. selaku Sekretaris Jurusan Ekonomi Pembangunan.

5. Seluruh Dosen Fakultas Ekonomi yang tidak dapat penulis sebutkan satu

persatu, terima kasih atas ilmu yang diberikan dan bimbingannya.

6. Seluruh Staf Karyawan Fakultas Ekonomi Universitas Sebelas Maret, terima

kasih atas bantuan dan kerjasamanya.

7. Ayah dan Ibuku yang selalu senantiasa memberikan dorongan, nasehat,

doanya kepada penulis, sehingga penulis dapat menyelesaikan penulisan

skripsi ini. Kakak Agus dan adikku Ali yang tiada henti-hentinya memberikan

dorongan, supaya penulisan skripsi ini cepat diselesaikan. Karena perjuangan

belum berakhir, masih ada dunia kerja yang harus aku jalani..

8. Teman-teman EP angkatan 2006, kakak angkatan 2004, 2005 serta adik

angkatan 2007 dan 2008 dan semua sahabat-sahabatku, terima kasih atas

segala bantuan dan dukungannya.

9. Semua pihak yang tidak dapat disebutkan satu persatu.

Penulis menyadari bahwa skripsi ini masih jauh dari sempurna. Oleh

karena itu, penulis sangat mengharapkan saran dan kritik yang membangun dalam

rangka kesempurnaan skripsi ini. Semoga skripsi ini dapat memberi manfaat dan

sumbangan pikiran untuk perbaikan di masa yang akan datang.

Surakarta, Juni 2010

Penulis

DAFTAR ISI

Halaman

HALAMAN JUDUL.................................................................................... i

HALAMAN PERSETUJUAN PEMBIMBING .......................................... ii

HALAMAN PENGESAHAN...................................................................... iii

HALAMAN MOTTO.................................................................................. iv

HALAMAN PERSEMBAHAN .................................................................. v

KATA PENGANTAR ................................................................................. vi

DAFTAR ISI................................................................................................ viii

DAFTAR TABEL........................................................................................ xi

DAFTAR GAMBAR ................................................................................... xiii

ABSTRAK................................................................................................... xiv

BAB I. PENDAHULUAN........................................................................... 1

A. Latar Belakang Masalah ......................................................... 1

B. Perumusan Masalah ............................................................... 7

C. Tujuan Penelitian ................................................................... 7

D. Manfaat Penelitian ................................................................ 8

BAB II. TINJAUAN PUSTAKA................................................................. 9

1 Pengertian Pasar ..................................................................... 9

2 Pengertian Retribusi ............................................................... 11

3 Pengertian Revitalisasi ........................................................... 11

4 Pengertian Proyek .................................................................. 12

5 Pengertian Evaluasi Proyek ................................................... 18

6 Maksud dan Tujuan Evaluasi Proyek ..................................... 20

7 Analisis Ekonomi dan Finansial ............................................ 22

8 Analisis Biaya dan Manfaat ................................................... 24

9 Manfaat Proyek ...................................................................... 26

10 Biaya Proyek .......................................................................... 28

11 Kriteria Investasi .................................................................... 32

-Net Present Value (NPV) ................................................. 32

-Internal Rate of Return (IRR) .......................................... 33

-Benefit-Cost Ratio (B/C Ratio) ......................................... 34

-Profitability Ratio (PV/K) ................................................ 35

-Payback Period ................................................................ 36

12 Penelitian Terdahulu .............................................................. 37

13 Kerangka Pemikiran ............................................................... 38

BAB III. METODE PENELITIAN ............................................................. 40

A. Ruang Lingkup Penelitian....................................................... 40

B. Jenis dan Sumber Data............................................................ 40

C. Teknik Pengambilan Sampel ................................................. 41

D. Definisi Operasional Variabel ................................................ 42

- Capital (Modal) ............................................................. 42

-Benefit (Manfaat) ............................................................ 42

-Cost (Biaya) .................................................................... 42

-Social Discount Rate (Tingkat Suku Bunga) .................. 42

E. Alat Analisis Data .................................................................. 43

-Net Present Value (NPV) ................................................. 43

-Internal Rate of Return (IRR) .......................................... 43

-Benefit-Cost Ratio (B/C Ratio) ......................................... 44

-Profitability Ratio (PV/K) ................................................ 45

-Payback Period ................................................................ 45

BAB IV. ANALISIS DATA DAN PEMBAHASAN.................................. 47

A. Gambaran Umum Wilayah Kabupaten Karanganyar ............. 47

B. Diskripsi Lokasi ..................................................................... 59

1. Latar Belakang Proyek ..................................................... 60

2. Maksud dan Tujuan Proyek ............................................. 60

C. Data Umum Proyek ................................................................ 61

D. Analisis Data dan Pembahasan .............................................. 62

1. Pendekatan Ekonomis ...................................................... 62

2. Kriteria Investasi .............................................................. 75

3. Implementasi Ekonomi .................................................... 97

BAB V. PENUTUP..................................................................................... 100

A. Kesimpulan ............................................................................. 100

B. Saran........................................................................................ 103

DAFTAR PUSTAKA

LAMPIRAN

DAFTAR TABEL

Tabel Halaman

Tabel 1.1. Kondisi Pasar Tawangmangu

Sebelum dan Sesudah direvitalisasi ........................................ 6

Tabel 2.1. Penelitian Terdahulu ............................................................... 37

Tabel 4.1. Luas Wilayah, Jumlah Penduduk

Kabupaten Karanganyar Menurut Kecamatan Tahun 2008..... 48

Tabel 4.2. Pertumbuhan Penduduk Kabupaten Karanganyar

Tahun 2004 s/d 2008................................................................ 49

Tabel 4.3. Penduduk Menurut Kecamatan Kabupaten Karanganyar

Tahun 2008 .............................................................................. 50

Tabel 4.4. Penduduk 10 Tahun ke atas menurut Mata Pencaharian

di Kabupaten Karanganyar Tahun 2007-2008 ........................ 51

Tabel 4.5. Banyaknya Fasilitas Perdagangan Menurut Kecamatan

di Kabupaten Karanganyar Tahun 2007 ................................. 57

Tabel 4.6. Produk Domestik Bruto Atas Dasar Harga Berlaku

Menurut Lapangan Usaha di Kabupaten Karanganyar

Tahun 2007-2008 (Jutaan Rupiah) .......................................... 58

Tabel 4.7. Konstribusi Sektor-Sektor Ekonomi Terhadap

Pembentukan PDRB di Kabupaten Karanganyar

Tahun 2004 - 2008 (Persen) .................................................... 58

Tabel 4.8. Inflasi di Kabupaten Karanganyar Tahun 2004 s/d 2008 ........ 59

Tabel 4.9. Rekapitulasi Rencana Anggaran Biaya Pekerjaan:

Revitalisasi Pasar Tawangmangu Kabupaten Karanganyar …. 63

Tabel 4.10. Estimasi Harga Jual Kios dan Los

Pasar Wisata Tawangmangu ................................................... 64

Tabel 4.11. Estimasi Penjualan Kios dan Los

Pasar Wisata Tawangmangu ................................................... 66

Tabel 4.12. Pendapatan Pasar Wisata Tawangmangu Tahun 2009 ............ 71

Tabel 4.13. Biaya Pembelian Alat-alat Kebersihan

Pasar Wisata Tawangmangu Tahun 2009................................ 74

Tabel 4.14. Perhitungan Net Present Value (NPV) Proyek Publik ............ 77

Tabel 4.15. Perhitungan Internal Rate of Return (IRR) Proyek Publik ..... 79

Tabel 4.16. Perhitungan Benefit-Cost Ratio (B/C Ratio) Proyek Publik ... 81

Tabel 4.17. Perhitungan Profitability Ratio (PV/K) Proyek Publik .......... 83

Tabel 4.18. Perhitungan Payback Period (PBP) Proyek Publik ................ 85

Tabel 4.19. Perhitungan Net Present Value (NPV) Proyek Swasta ........... 87

Tabel 4.20. Perhitungan Internal Rate of Return (IRR) Proyek Swasta .... 90

Tabel 4.21. Perhitungan Benefit-Cost Ratio (B/C Ratio) Proyek Swasta .. 92

Tabel 4.22. Perhitungan Profitability Ratio (PV/K) Proyek Swasta .......... 94

Tabel 4.23. Perhitungan Payback Period (PBP) Proyek Swasta ............... 96

Tabel 4.24. Jumlah Pedagang Pasar Wisata Tawangmangu

pada hari Biasa dan hari Pasaran ............................................. 98

Tabel 4.25. Manfaat tidak langsung dari pendapatan

yang diterima pedagang di sekitar Pasar Wisata Tawangmangu

sebelum dan sesudah direvitalisasi ......................................... 99

DAFTAR GAMBAR

Gambar Halaman

Gambar 2.1. Siklus Proyek ........................................................................ 31

Gambar 2.2. Kerangka Pemikiran .............................................................. 38

Gambar 4.1. Estimasi Penjualan Kios & Los

Pasar Wisata Tawangmangu ................................................. 67

ABSTRACT The main purpose of this study is the first to find out whether Tawangmangu Market revitalization of economically profitable and feasible. The second objective to determine whether the initial investment can be paid off before the economic life of the project ended.

This study uses primary data and secondary data. The primary data obtained from interviews with traders around Tawangmangu Market. Secondary data obtained from DPP Karanganyar, Market Head Tawangmangu, Disperindagkop Karanganyar, District Office and BPS Karanganyar.

Based on data already collected, then compiled and sorted into the costs and benefits to ease the analysis of public project investment criteria, namely the Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), Benefit-Cost Ratio (B / C Ratio) , Profitability Ratio (PV / K) and Payback Period. A invetasi feasible if: NPV> 0, IRR> social discount rate, BCR> 1 and PV / K> 1.

Calculation results obtained from the analysis of public project investment criteria obtained results, NPV = - 17,097,503,448.37 <0, IRR = - 35.027% <13% (social discount rate), BCR = 0.36 <1 and PV / K = 0 , 32. Results payback period analysis of public projects show the project can not be paid back before the end of the project economic life of 32 years 5 months. The conclusion that can be drawn from this analysis is economically Tawangmangu Market Revitalization District Karanganyar not feasible.

Results of sensitivity test every assumption of the NPV can be concluded that the Tawangmangu Market Revitalization Project will be feasible and beneficial when the kiosks and stalls selling price increased to 177.9%. If the kiosks and stalls selling prices increased by 177.9%, those strategies become feasible and profitable to run because the NPV> 0 ie 278 827. Key Words: market, benefits, cost of the project.

BAB I

PENDAHULUAN

A. Latar Belakang Masalah

Pemerintah Kabupaten Karanganyar telah merevitalisasi Pasar

Tradisional Tawangmangu menjadi Pasar Wisata Tawangmangu dimulai pada

tanggal 27 Juni 2008 dan selesai pada tanggal 21 Februari 2009. Pasar Wisata

Tawangmangu ini diresmikan oleh Presiden Republik Indonesia Susilo

Bambang Yudhoyono pada hari Minggu 8 Maret 2009. Menurut masyarakat

sekitar dan Pemerintah Kabupaten Karanganyar Pasar Wisata Tawangmangu

ini akan dijadikan sebuah ikon dari kabupaten Karanganyar. Dalam hal ini

peneliti belum tahu apakah revitalisasi Pasar Tawangmangu menguntungkan

dan layak atau tidak, maka peneliti akan menganalisis apakah proyek

revitalisasi Pasar Tawangmangu yang dilakukan oleh Pemerintah Kabupaten

Karanganyar layak dan menguntungkan atau tidak.

Pasar Tawangmangu direvitalisasi karena secara fisik pasar ini kumuh,

tidak beraturan, pengap (panas, kotor, becek), bongkar muat barang dan

parkir campur. Secara umum pasar tersebut sangat padat dan tidak dapat

menampung pedagang yang terus bertambah. Hal ini terlihat dengan adanya

banyaknya pedagang yang menempati los-los pasar serta pertumbuhan

warung-warung di sekitar pasar (warung-warung baru). Pasar Tawangmangu

memiliki letak yang strategis yaitu berdekatan dengan tempat rekreasi

Grojogan Sewu. Dengan banyaknya pengunjung wisata ke Grojogan Sewu

tiap tahunnya, diharapkan Pasar Tawangmangu ini nantinya juga akan ramai

oleh wisatawan.

Tabel 1.1. Kondisi Pasar Tawangmangu Sebelum dan Sesudah di Revitalisasi

Sebelum Revitalisasi Sesudah Revitalisasi No. Keterangan

Jumlah Luas (m²) Jumlah Luas

(m²) A Luas Lahan - 7.300 - 11.117 B Los B.1 Los Lantai Dasar

Ukuran (2,5m²) 589 buah 1.472,5 - - Ukuran (3m²) - - 479 buah 1.437

B.2 Los Lantai I Ukuran 1,5 x 2 m (3m²) - - 439 buah 1.317 Jumlah Los Lantai

Dasar dan Lantai I 589 buah 1.472,5 903 buah 2.754

C Kios C.1 Kios Lantai Dasar

Ukuran (6 m²) 91 buah 546 - - Ukuran (7,5 m²) 111 buah 832,5 - - Ukuran (12 m²) 24 buah 288 - - Ukuran 3x3m (9m²) - - 74 buah 666 Ukuran 3x4m (12m²) - - 34 buah 408

C.2 Kios Lantai I Ukuran 3x3 m (9m²) - - 95 buah 855 Ukuran 3x4 m (12m²) - - 34 buah 408 Jumlah Kios Lantai Dasar

dan Lantai I 226 buah 1666,5 237 buah 2.337

D Kios Renteng Ukuran 2 x 2 m (4m²) - - 40 buah 160

E Kamar Mandi 1 titik 4 pintu - 6 titik

18 pintu -

Sumber: Dinas Pengelolaan Pasar Kabupaten Karanganyar, data diolah 2010.

Revitalisasi Pasar Tawangmangu oleh Pemerintah Kabupaten

Karanganyar ini salah satu progam revitalisasi pasar tradisonal yang telah

dirintis oleh pemerintah melalui Departemen Perdagangan ataupun

Kementrian Negara Urusan Koperasi dan Usaha Kecil Menengah sejak awal

tahun 2003. Progam revitalisasi pasar tradisional ini untuk mencegah

semakin sedikitnya pasar tradisoinal di Indonesia, dimana peraturan yang

mengatur tentang pasar tradisional adalah Peraturan Presiden No. 112 Tahun

2007 tentang Penataan dan Pembinaan Pasar Tradisional, Pusat Perbelanjaan

dan Toko Modern. Keluarnya peraturan ini dilatarbelakangi oleh makin

berkembangnya usaha perdagangan eceran dalam skala kecil dan menengah,

usaha perdagangan eceran modern dalam skala besar, maka pasar tradisional

perlu diberdayakan agar tumbuh dan berkembang serasi, saling memerluan,

saling memperkuat serta saling menguntungkan.

Menurut Deputi Bidang Pemasaran dan Jaringan Usaha Kementerian

Negara Koperasi dan UKM Ikhwan Asrin, membutuhkan dana minimal Rp.

540.000.000.000,00 untuk merevitalisasi sedikitnya satu pasar tradisional di

540 kabupaten atau kota seluruh Indonesia. Pelaksanaan revitalisasi akan

diterapkan secara bertahap dalam waktu maksimal lima tahun ke depan.

Revitalisasi pasar tradisional yang akan dilakukan tidak cuma dari sisi fisik saja

tetapi juga penataan dan pola pikir pengelolanya. Melalui pasar tradisional

yang dikelola koperasi, kita dapat dengan mudah menanggulangi kasus

barang kedaluarsa hingga memantau barang impor. Selain itu, revitalisasi

pasar tradisional diharapkan meningkatkan daya saing UKM menghadapi

ACFTA dan mampu mengefisienkan pengelolaan pasar dan menghemat APBD

karena pasar-pasar itu dikelola oleh koperasi yang anggotanya para pedagang

(http://pdfcontact.com/download/7428233/).

Revitalisasi pasar tradisional ditargetkan hingga lima tahun ke depan

minimal sebanyak 540 kabupaten/kota di seluruh Indonesia sudah memiliki 1

pasar yang direvitalisasi. Sebelumnya Kementerian Negara Koperasi dan UKM

(Kemeneg KUKM) telah merampungkan proyek pembangunan/fisik dalam

program revitalisasi pasar tradisional untuk sebanyak 90 titik yang tersebar di

puluhan kabupaten/kota seluruh Indonesia. Proyek itu bahkan menjadi salah

satu program 100 hari pertama pemerintahan Kabinet Indonesia Bersatu ke-

2. Revitalisasi pasar dilakukan dengan menggunakan dana stimulus

perekonomian 2009 sebesar Rp. 100.000.000,00, yang kemudian

dianggarkan untuk merevitalisasi 91 titik pasar tradisional

(http://pdfcontact.com/download/7428233/).

Menurut asosiasi pedagang pasar seluruh Indonesia tahun 2006,

jumlah pasar tradisional di Indonesia tercatat 13.650 unit yang menampung

12.600.000 pedagang. Apabila setiap pedagang mempunyai empat anggota

keluarga, maka setidaknya 50.000.000 rakyat Indonesia bergantung

kehidupannya pada pasar tradisional, jumlah ini tidak termasuk konsumen

yang berbelanja di pasar tradisional. Setidaknya sampai saat ini keberadaan

pasar tradisional masih dibutuhkan sebagai penopang kehidupan sehari-hari

masyarakat (http://www.menlh.go.id/pasarberseri/Pasarberseri.pdf).

Dengan melihat kondisi tersebut sudah seharusnya progam revitalisasi pasar

tradisional tetap dijalankan oleh pemerintah untuk menghindari semakin

sedikitnya pasar tradisional di Indonesia.

Berdasarkan uraian diatas judul penelitian ini adalah “ EVALUASI

PROYEK REVITALISASI PASAR TAWANGMANGU KABUPATEN KARANGANYAR

”.

B. Rumusan Masalah

Dengan mengacu pada latar belakang diatas, maka permasalahan

penelitian ini adalah sebagai berikut:

1. Apakah investasi yang dilakukan untuk Revitalisasi Pasar Tawangmangu

secara ekonomi menguntungkan dan layak ?

2. Apakah investasi yang dilakukan untuk Revitalisasi Pasar Tawangmangu

dapat terbayar kembali sebelum umur ekonomis proyek berakhir dan

berapa lama Payback Periods-nya ?

C. Tujuan Penelitian

Berdasarkan rumusan masalah di atas, maka tujuan diadakan

penelitian ini adalah:

1. Untuk menganalisis kelayakan investasi yang dilakukan untuk Revitalisasi

Pasar Tawangmangu secara ekonomi.

2. Untuk menghitung Payback Period investasi yang dilakukan untuk

Revitalisasi Pasar Tawangmangu.

D. Manfaat Penelitian

Manfaat yang ingin diperoleh dari penelitian ini, yaitu:

1. Bagi Pemerintah Daerah

Sebagai bahan pertimbangan bagi pengambilan keputusan, dalam hal ini

Kantor Dinas Pengelolaan Pasar (DPP) Karanganyar pada khususnya dan

Pemerintah Kabupaten Karanganyar pada umumnya.

2. Bagi Pemerintah Daerah, peneliti dan masyarakat.

Mengetahui tingkat keuntungan yang dapat dicapai melalui investasi

dalam suatu proyek khususnya revitalisasi Pasar Tradisional

Tawangmangu.

3. Bagi mahasiswa, peneliti dan akademisi.

4. Menambah studi kepustakaan dalam bidang evaluasi proyek.

BAB II

TINJAUAN PUSTAKA

A. Landasan Teori

1. Pengertian Pasar

Pasar adalah sekumpulan pembeli dan penjual dari sebuah barang

atau jasa tertentu. Para pembeli sebagai sebuah kelompok menentukan

permintaan terhadap produk, dan para penjual sebagai kelompok

menentukan penawaran terhadap produk (Mankiw, 2000:75). Pasar

adalah area tempat jual beli barang dengan jumlah penjual lebih dari satu

baik yang disebut sebagai pusat perbelanjaan, pasar tradisional,

pertokoan, mall, plasa, pusat perdagangan maupun sebutan lainnya

(Perpres No. 112 Tahun 2007 Pasal 1).

Dalam Peraturan Daerah Kabupaten Karanganyar No. 10 Tahun

2006 Tentang Retribusi Pasar, fasilitas yang ada dalam pasar meliputi

kios, los, halaman pasar dan MCK. Berikut penjelasan mengenai fasilitas

yang disediakan oleh pasar di Kabupaten Karanganyar:

- Kios adalah bangunan di pasar yang beratap yang dipisahkan satu

dengan yang lainnya dengan pemisah baik permanen maupun

tidak dari mulai lantai sampai dengan dinding langit-langit yang

dipergunakan untuk usaha berjualan baik barang maupun jasa.

- Los adalah bangunan beratap didalam lingkungan pasar yang

berbentuk bangunan memanjang tanpa dilengkapi dinding

pemisah.

- Halaman pasar adalah tempat terbuka yang berada didalam pasar.

Pasar tradisional adalah pasar yang dibangun dan dikelola oleh

pemerintah, pemerintah daerah, swasta, Badan Usaha Milik Negara dan

Badan Usaha Milik Daerah termasuk kerjasama dengan tempat usaha

berupa toko, kios, los dan tenda yang dimiliki atau dikelola oleh pedagang

kecil, menengah, swadaya masyarakat atau koperasi dengan usaha skala

kecil, modal kecil, dan dengan proses jual beli barang dagangan melalui

tawar-menawar (Perpres No. 112 Tahun 2007 Pasal 1). Sedangkan

menurut Sinaga (2008) pasar tradisional adalah pasar yang dikelola secara

sederhana dengan bentuk fisiknya tradisional yang menerapkan sistem

transaksi tawar-menawar secara langsung dimana fungsi utamanya

adalah untuk melayani kebutuhan masyarakat baik di desa, kecamatan

dan lainnya. Pihak yang berjualan di pasar ini terdiri dari UKM dan

pedagang kaki lima. Harga di pasar tradisional ini mempunyai sifat yang

tidak pasti, oleh karena itu bisa dilakukan tawar-menawar.

Sementara itu, pasar modern adalah pasar yang dikelola dengan

manajemen modern, umumnya terdapat di kawasan perkotaan, sebagai

penyedia barang dan jasadengan mutu dan pelayanan yang baik kepada

konsumen (umumnya anggota masyarakat kelas menengah ke atas).

Pasar modern antara lain mall, supermarket, departement store,

shopping centre, waralaba, toko mini swalayan, pasar serba ada, toko

serba ada dan sebagainya (Sinaga, 2008).

2. Pengertian Retribusi

Retribusi pasar yang selanjutnya disebut retribusi adalah

pungutan daerah yang dikenakan pada pedagang yang memanfaatkan

fasilitas pasar. Retribusi pasar ini meliputi: retribusi izin mendirikan kios

swadaya, retribusi izin penempatan fasilitas pasar, retribusi daftar ulang

izin penempatan kios, retribusi sewa fasilitas pasar, retribusi harian,

retribusi bongkar muat, retribusi balik nama izin penempatan fasilitas

pasar, retribusi pemberian hak sewa, retribusi pemakaian MCK, retribusi

parkir khusus. Petunjuk dan pelaksanaan tentang retribusi pasar yang

berada di kabupaten Karanganyar diatur dalam Peraturan Daerah

Kabupaten Karanganyar No. 10 Tahun 2006.

Retribusi kebersihan adalah pembayaran atas jasa pelayanan

persampahan atau kebersihan yang khusus disediakan dan atau diberikan

oleh pemerintah daerah untuk kepentingan orang pribadi atau badan.

Retribusi kebersihan ini diatur dalam Peraturan Daerah Kabupaten

Karanganyar No. 10 Tahun 2002.

3. Pengertian Revitalisasi

Menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia (Moeliono, 2007: 954)

revitalisasi adalah proses, cara, perbuatan menghidupkan atau

menggiatkan kembali. Revitalisasi arti harfiahnya adalah menghidupkan

kembali, maknanya bukan sekedar mengadakan atau mengaktifkan

kembali apa yang sebelumnya pernah ada, tetapi menyempurnakan

strukturnya, mekanisme kerjanya, dan menyesuaikan dengan kondisi

baru, semangatnya dan komitmennya. Asumsi dasar revitalisasi pasar

bahwa pasar tradisional harus diubah menjadi menjadi modern agar

mampu bersaing dengan pasar-pasar modern

(http://primatani.litbang.deptan.go.id/file/materi/pelepasan/rppk_kapusl

uh.pdf).

4. Pengertian Proyek

Pengertian proyek menyangkut proyek mikro dalam arti dari segi

ekonomi perusahaan yang bertujuan mencari laba maupun proyek makro

dalam arti menyangkut kepentingan umum dan ataupun proyek

pemerintah. Proyek adalah setiap usaha yang direncanakan sebelumnya

yang memerlukan sejumlah pembiayaan serta penggunaan masukan lain

yang ditujukan untuk mencapai tujuan tertentu dan dilaksanakan dalam

waktu tertentu pula (Soetrisno, 1985:3).

Proyek mikro adalah proyek yang menghasilkan barang-barang

dan atau jasa privat atau perorangan. Barang privat, barang swasta

(private goods) adalah barang-barang yang dapat diperjual-belikan

dipasar. Barang swasta mempunyai sifat excludability dan rival

consumption. Barang mempunyai sifat excludability atau dapat

dikecualikan adalah barang-barang dimana apabila seseorang tidak

membeli dapat dikecualikan atau tidak dapat menikmati barang tersebut.

Barang swasta mempunyai sifat rival consumption berarti apabila telah

dikonsumsi atau dinikmati oleh seseorang atau beberapa orang tertentu

maka tidak dapat dinikmati oleh orang lain (Soetrisno, 1985:49).

Sebaliknya proyek makro adalah proyek yang tidak menghasilkan

barang-barang swasta melainkan menghasilkan barang-barang publik

(public goods) seperti jalan, keamanan taman kota, nilai uang yang stabil,

dan penghijauan. Barang-barang publik sering dinamakan dengan public

goods, collective goods karena secara sosial kolektif dapat dimiliki

bersama (Soetrisno, 1985:50).

Beberapa jenis barang sangat dibutuhkan oleh masyarakat, akan

tetapi tidak seorangpun yang bersedia menghasilkannya atau mungkin

dihasilkan oleh pihak swasta akan tetapi dalam jumlah yang terbatas,

misalnya pertahanan dan peradilan. Jenis barang tersebut dinamakan

barang publik murni yang mempunyai dua karakteristik utama, yaitu

penggunaannya tidak bersaingan (nonrivaly) dan tidak dapat diterapkan

prinsip pengecualian (non excludability). Oleh karena pihak swasta tidak

mau menghasilkan barang publik murni, maka pemerintahlah yang harus

menghasilkannya agar kesejahteraan seluruh masyarakat dapat

ditingkatkan (Mangkoesoebroto, 1995:42).

- Teori Pigou

Pigou berpendapat bahwa barang publik harus disediakan

sampai suatu tingkat dimana kepuasan marginal akan barang publik

sama dengan ketidakpuasan marginal akan pajak yang dipungut untuk

membiayai progam-progam pemerintah atau untuk menyediakan

barang publik. Kelemahan teori Pigou adalah didasarkan pada rasa

ketidakpuasan marginal masayarakat dalam membayar pajak dan rasa

kepuasan marginal akan barang publik, sedangkan kepuasan dan

tidakpuasan adalah sesuatu yang tidak dapat diukur secara kuantitatif

karena sifatnya ordinal (Mangkoesoebroto, 1995:64-66).

- Teori Bowen

Bowen mengemukakan suatu teori mengenai penyediaan

barang-barang publik dan teori didasarkan pada teori harga seperti

halnya pada penentuan harga pada barang-barang swasta. Bowen

mendedinisikan barang publik sebagai barang dimana pengecualian

tidak dapat ditetapkan. Sekali barang publik sudah tersedia maka

tidak ada seseorang yang dapat dikecualikan dari manfaat barang

tersebut. Jumlah barang publik yang dikonsumsi A sama dengan

jumlah barang yang dikonsumsi oleh individu B, atau Ya = Yb. Jadi

menurut Bowen perbedaan antara barang swasta dan barang publik

adalah (Mangkoesoebroto, 1995:66-69):

Barang Swasta Barang Publik

Harga P = Pa = Pb P = Pa + Pb

Jumlah barang X = Xa + Xb P = Pa = Pb

Keterangan, P: harga barang, X: Jumlah barang swasta yang

dihasilkan, G: Jumlah barang publik yang dihasilkan, a dan b: Individu

A dan B.

Sedangkan menurut Pudjosumantro (1995:9) proyek merupakan

suatu rangkaian aktivitas (activities) yang dapat direncanakan, yang di

dalamnya menggunakan sumber-sumber (inputs), misalnya: uang dan

tenaga kerja, untuk mendapatkan manfaat (benefits) atau hasil (returns)

di masa yang akan datang. Aktivitas proyek ini mempunyai saat mulai

(starting point) dan saat berakhir (ending point).

Proyek merupakan kegiatan-kegiatan yang dapat direncanakan

dan dilaksanakan dalam satu bentuk kesatuan dengan mempergunakan

sumber-sumber untuk mendapatkan manfaat (benefit). Kegiatan-kegiatan

tersebut dapat berupa investasi baru seperti pembangunan pabrik,

pembuatan jalan raya atau kereta api, irigasi, bendungan, perkebunan,

pembukaan hutan, pendirian gedung-gedung sekolah atau rumah sakit,

survai atau penelitian, perluasan atau perbaikan progam-progam yang

sedang berjalan dan sebagainya. Suatu proyek dapat diselenggarakan

oleh instansi pemerintah, badan-badan swasta, atau organisasi-organisasi

sosial maupun oleh perorangan (Gray, 2005:1).

Sumber-sumber yang dipergunakan dalam pelaksanaan proyek

dapat berbentuk barang-barang modal, tanah, bahan-bahan setengah

jadi, bahan-bahan mentah, tenaga kerja dan waktu. Sumber-sumber

tersebut, sebagian atau seluruhnya dapat dianggap sebagai barang atau

jasa konsumsi yang dikorbankan dari penggunaan masa sekarang untuk

memperoleh manfaat (benefit) yang lebih besar di masa yang akan

datang (Gray, 2005:1).

Siklus suatu proyek dimulai dengan adanya suatu gagasan

pengusulan yang umumnya bersumber dari para pemimpin masyarakat

setempat, tenaga teknis, perintis pembangunan, dan usulan progam-

Identifikasi I

Formulasi II

Evaluasi VI

Operasi V

Implementasi IV

Analisa III

progam yang telah ada. Setelah itu, perlu diteliti terlebih dulu apa yang

menjadi motivasinya. Motivasi gagasan pengusulan suatu proyek

biasanya dapat dibagi dalam dua kelompok, yaitu (Gray, 2005:2):

1. Gagasan yang memotivasinya untuk mendapatkan keuntungan dari

suatu investasi bagi investor.

2. Gagasan yang memotivasinya untuk manfaat atau keguanaan bagi

masyarakat banyak.

Kemudian dari gagasan tersebut, setiap proyek pasti akan melalui

enam tahap, yaitu (Gray, 2005:2-4):

Gambar 2.1. Siklus Proyek

Siklus proyek

Penjelasan dari gambar 2.1. diatas adalah:

I. Identifikasi, yaitu menentukan calon-calon proyek yang perlu

dipertimbangkan untuk dilaksanakan. Beberapa pertanyaan

penting yang perlu ditanyakan menyangkut perlu tidaknya

gagasan proyek diteliti lebih lanjut adalah sebagai berikut:

- Apakah proyek termasuk dalam sektor yang diprioritaskan?

- Apakah proyek secara garis besar akan menguntungkan?

- Adakah bantuan dari pemerintah bagi jenis proyek tersebut?

II. Formulasi, yaitu mengadakan persiapan dengan melakukan

prastudi kelayakan dengan meneliti sejauh mana calon-calon

proyek tersebut dapat dilaksanakan menurut aspek-aspek teknis,

institusional, dan “eksternalitas”.

III. Analisa, yaitu mengadakan evaluasi terhadap laporan-laporan

studi kelayakan yang ada. Studi kelayakan proyek tadi dianalisis

untuk memilih yang terbaik di antara berbagai alternatif proyek

yang ada, berdasarkan suatu ukuran tertentu.

IV. Implementasi, adalah tahap pelaksanaan proyek tersebut.

Tanggung jawab utama dari para perencana serta penilai proyek

adalah mengadakan pengawasan terhadap pelaksanaan

pembangunan fisik proyek agar sesuai dengan final design-nya.

V. Operasi, yaitu operasi proyek. Perlu dipertimbangkan metode-

metode pembuatan laporan atas pelaksanaan operasinya.

VI. Evaluasi Hasil, yaitu evaluasi atas hasil-hasil pelaksanaan serta

operasi proyek berdasarkan laporan-laporan yang masuk pada

tahap-tahap sebelumnya dengan memperbandingkan antara apa

yang direncanakan dan hasil yang dicapai. Evaluasi ex post yaitu

setelah dan perihal pelaksanaan serta operasi proyek. Evaluasi ex

ante yang menyangkut keputusan tentang diterima tidaknya suatu

proyek untuk dilaksanakan nantinya.

5. Pengertian Evaluasi Proyek

Studi kelayakan (feasibility study) adalah suatu studi apabila suatu

proyek atau usaha dilakukan sekiranya nanti dapat berjalan dan

berkembang atau tidak. Studi kelayakan adalah suatu studi mengenai

segala macam persyaratan-persyaratan bagi berdiri dan berkembangnya

suatu usaha atau proyek. Apabila berdasarkan studi tersebut segala

persyaratan-persyaratan ternyata dapat diusahakan untuk terpenuhi

maka dikatakan bahwa usulan dan gagasan tentang proyek tersebut

dikatakan layak (feasible) akan tetapi apabila ternyata tidak terpenuhi

maka dikatakan tidak layak (not feasible) (Soetrisno, 1985:6).

Evaluasi berarti membandingkan antara sesuatu dengan suatu

atau beberapa standar. Standar ini lebih dikenal dengan istilah kriterium

atau kriteria. Kriterium apabila hanya ada satu dan kriteria apabila lebih

dari satu standar atau kriteria tersebut dapat bersifat kualitatif seperti

standar moral atau standar tentang baik dan buruk sesuatu perbuatan

manusia dan dapat pula bersifat kuantitatif atau menggunakan angka-

angka (Soetrisno, 1985:7).

Ada beberapa aspek persiapan atau perencanaan yang harus

diperhatikan pada setiap kegiatan proyek, yaitu (Pudjosumarto, 1995:10-

11):

- Aspek Teknis

Yaitu aspek yang berhubungan dengan inputs dan outputs dari

barang-barang dan jasa-jasa yang akan digunakan serta dihasilkan di

dalam suatu kegiatan proyek.

- Aspek Managerial, Organisasi dan Institusi (Lembaga)

Yaitu aspek yang menyangkut kemampuan staf pelaksana

untuk melaksanakan administrasi dalam aktivitas besar dan

bagaimana hubungan antara administrasi proyek dengan lembaga

lainnya (misal dengan pihak pemerintah) dapat terlihat secara jelas.

- Aspek Sosial

Yaitu aspek yang menyangkut terhadap dampak (impact)

social yang disebabkan adanya penggunaan inputs dan outputs yang

akan dicapai suatu proyek.

- Aspek Finansial

Yaitu merupakan aspek utama yang akan menyangkut tentang

perbandingan antara pengeluaran uang dengan pemasukan uang

dalam suatu proyek.

- Aspek Ekonomis

Yaitu aspek yang akan menentukan tentang besar kecilnya

sumbangan suatu proyek terhadap pembangunan ekonomi secara

keseluruhan.

Analisis manfaat-biaya atau evaluasi proyek pada sektor publik

dimaksudkan untuk menyelesaikan masalah pengeluaran awal yang besar

yang perlu dilakukan, membandingkan dengan manfaat yang diperoleh

selama beberapa tahun mendatang. Bedanya analisis manfaat-biaya yang

dilakukan untuk sektor publik tidak terbatas pada lembaga atau badan

usaha namun dapat berdampak lebih luas. Misalnya saja proyek

transportasi, walau murah namun berakibat pula pada pencemaran

lingkungan (bising, udara kotor). Oleh karena itu, analisis manfaat-biaya

harus mempertimbangkan biaya lingkungan yang biasanya tidak

diperhatikan dalam perhitungan finansial yang dilakukan oleh badan

usaha swasta. Demikian pula bila muncul manfaat sosial, sulit dihitung

padahal perlu disediakan data nilai rupiah yang harus diperhitungkan

dalam hasil-hasil proyek (Reksohadiprojo, 2001: 94).

6. Maksud dan Tujuan Evaluasi Proyek

Maksud dari analisis proyek adalah untuk menganalis terhadap

suatu proyek tertentu, baik proyek yang akan dilaksanakan, sedang dan

selesai dilaksanakan untuk bahan perbaikan dan penilaian pelaksanaan

proyek tersebut. Hal ini perlu dilakukan karena di dalam pelaksanaan

suatu proyek akan menyangkut penggunaan sumber-sumber yang langka

(scarcity resources) (Pudojosumarto, 1995:9).

Tujuan analisis proyek adalah untuk (Gray, 2005:7):

a. Mengetahui tingkat keuntungan yang dapat dicapai melalui investasi

dalam suatu proyek.

b. Sejalan dengan (a), menghindari pemborosan sumber-sumber, yaitu

dengan menghindari pelaksanaan proyek yang tidak menguntungkan.

c. Mengadakan penilaian terhadap peluang investasi yang ada sehingga

dapat dipilih alternatif proyek yang paling menguntungkan.

d. Sejalan dengan (c), menentukan prioritas investasi.

Pada umumnya suatu studi kelayakan proyek akan menyangkut

tiga aspek, yaitu (Husnan, 2000:4-5):

a. Manfaat ekonomis proyek tersebut bagi proyek itu sendiri (sering juga

disebut sebagai manfaat finansial). Yang berarti apakah proyek itu

dipandang cukup menguntungkan apabila dibandingkan dengan risiko

proyek tersebut.

b. Manfaat ekonomis proyek tersebut bagi negara tempat proyek itu

dilaksanakan (sering juga disebut sebagai manfaat ekonomi nasional).

Yang menunjukan manfaat proyek tersebut bagi ekonomi makro

suatu negara.

c. Manfaat sosial proyek tersebut bagi masyarakat sekitar proyek

tersebut. Ini merupakan studi yang relatif paling sulit untuk dilakukan.

7. Analisis Ekonomis dan Finansial

Analisa Ekonomis adalah analisa yang melihat suatu kegiatan

proyek dari sudut perekonomian secara keseluruhan. Dengan demikian

yang diperhatikan di dalam analisa ekonomis ini adalah hasil total atau

produktivitas suatu proyek untuk masyarakat atau perekonomian secara

keseluruhan. Hasil analisa ekonomis disebut dengan “the economic

returns”. Analisis Finansial adalah analisa yang melihat suatu proyek dari

sudut lembaga-lembaga atau badan-badan yang mempunyai kepentingan

langsung dalam proyek atau yang menginvestasikan modalnya ke dalam

proyek. Oleh karena itu hasil analisa ini disebut dengan “the private

returns” (Pudojosumarto, 1995:11).

Di bawah ini akan diberikan unsur-unsur yang berbeda di dalam

tinjauan aspek ekonomis maupun aspek finansial (Pudojosumarto,

1995:11-12).

1) Analisa Ekonomis

a. Harga yang dipakai pedoman adalah harga bayangan (shadow

price).

b. Pembayaran pajak tidak dikurangkan dalam perhitungan

manfaat (benefit) dari suatu proyek.

c. Besarnya subsidi harus ditambahkan pada harga pasar barang-

barang inputs.

d. Besarnya bunga modal biasanya tidak dipisahkan atau

dikurangkan dari hasil kotor.

2) Analisa finansial

a. Harga yang dipakai pedoman adalah harga pasar (market

price).

b. Pembayaran pajak dianggap sebagai biaya di dalam proyek,

sehingga perlu diperhitungkan, atau dipakai untuk mengurangi

manfaat (benefits).

c. Besarnya subsidi yang diberikan dipakai sebagai mengurangi

atau akan meringankan biaya proyek, sehingga akan

mengurangi manfaat (benefits).

d. Di dalam pembayaran bunga modal di dalamanalisa ini

dibedakan sebagai berikut:

- bunga yang dibayarkan kepada orang-orang atau lembaga-

lembaga dari luar yang meminjamkan uangnya (kreditor)

kepada proyek, maka bunga tersebut dianggap biaya

(costs). Sedangkan bila terdapat pembayaran kembali

utang dari luar proyek, maka akan dikurangkan dari hasil

kotor sebelum diperoleh suatu arus manfaat (benefit).

- tetapi untuk bunga atas modal proyek, didalam hal ini

tidak dianggap sebagai biaya (cost).

Harga bayangan (Shadow price) merupakan suatu harga yang

nilainya tidak sama dengan harga pasar (bisa diatas atau di bawah harga

pasar), tetapi harga tersebut dianggap mencerminkan nilai sosial yang

sesungguhnya dari suatu barang atau jasa. Kadang-kadang shadow price

ini diterjemahkan sebagai harga bayangan (Pudjosumantro, 1995).

Apabila investasi proyek tersebut dibiayai dari dana pemerintah

dalam rangka peningkatan taraf hidup masyarakat, maka titik berat

analisis atau evaluasi adalah pada aspek sosial profitabilitas (social

profitability), yang menekankan sampai seseberapa jauh manfaat proyek

tersebut kepada perekonomian secara keseluruhan. Ini berarti,

seandainya suatu rencana investasi pemerintah, ditinjau dari segi

finansialnya menunjukan hasil analisis didasarkan pada perbandingan

manfaat (benefit) dan biaya (cost) adalah lebih kecil dari satu (B/C < 1),

tetapi jika ditinjau dari manfaat sosialnya akan memberikan pengaruh

positif terhadap peningkatan kesejahteraan masyarakat setempat

maupun kehidupan perekonomian secara keseluruhan, proyek tersebut

akan dilaksanakan (Khotimah, 2002:17-18).

8. Analisis Biaya dan Manfaat

Inti evaluasi proyek adalah mengolah atau menganalisis data yang

telah dikumpulkan yang kemudian dievaluasi atau dicocokan serta

dibandingkan dengan kriteria tertentu seperti NPV dan IRR. Dalam

membandingkan data tersebut, yang dibandingkan adalah seluruh biaya-

biaya yang ditimbulkan oleh usulan proyek bersangkutan dengan seluruh

manfaat (benefit) yang akan diperoleh.

Pemerintah pada dasarnya berjalan melalui prosedur yang sama

dalam mengevaluasi proyek. Namun demikian, ada dua perbedaan

penting antara analisis biaya-manfaat publik dan swasta. Pertama,

konsekuensi dari proyek swasta yang menjadi perhatian adalah yang

mempengaruhi profitabilitas perusahaan, sedangkan proyek publik lebih

memperhatikan dengan berbagai konsekuensi yang jauh lebih luas.

Kedua, proyek swasta menggunakan harga pasar untuk mengevaluasi apa

yang telah dibayar untuk input dan apa yang diterima untuk output,

terdapat dua kasus di mana pemerintah tidak bisa menggunakan harga

pasar dalam mengevaluasi proyek (Stiglitz, 2000:274):

a. Ketika output dan input tidak dijual di pasar, harga pasar tidak ada.

Harga pasar tidak ada untuk udara bersih, untuk hidup disimpan, atau

untuk pelestarian padang gurun dalam keadaan aslinya.

b. Ketika terjadi kegagalan pasar, harga pasar tidak mewakili biaya

sebenarnya sosial suatu proyek marjinal atau manfaat. Harga

pemerintah untuk mengevaluasi proyek-proyek yang harus

mencerminkan kegagalan pasar.

Analisis biaya-manfaat publik berkaitan dengan mengembangkan

cara sistematis menganalisis biaya dan manfaat ketika harga pasar tidak

mencerminkan biaya dan manfaat sosial. Kita dapat melihat bagaimana

pemerintah menilai manfaat yang biasanya tidak menghasilkan uang

seperti nilai lingkungan, atau kehidupan dan bagaimana pemerintah

memasarkan nilai barang dan jasa apabila ada alasan untuk percaya

bahwa adanya kegagalan pasar, seperti pengangguran besar-besaran

yang mengakibatkan harga pasar tidak mencerminkan manfaat dan biaya

publik (Stiglitz, 2000:274).

Perbedaan utama antara analisis biaya manfaat publik dan swasta

adalah sebagai berikut (Stiglitz, 2000:274):

1. Analisis biaya-manfaat publik memperhitungkan berbagai dampak

yang lebih luas, bukan hanya keuntungan.

2. Dalam analisis biaya-manfaat publik, harga pasar mungkin tidak ada

untuk kebanyakan manfaat dan biaya, dan harga pasar mungkin tidak

dapat digunakan karena kegagalan pasar (harga pasar tidak

mencerminkan manfaat sosial marjinal dan biaya).

9. Manfaat Proyek

Manfaat (benefit) suatu proyek terdiri dari (Pudjosumarto,

1995:12-14):

1) Manfaat Langsung (Direct Benefit)

Adalah merupakan manfaat langsung dan terlihat jelas dari

hasil adanya suatu proyek. Manfaat ini bisa berupa :

a) Adanya kenaikan dalam nilai ouput fisik dengan adanya proyek.

b) Kenaikan nilai output karena adanya perbaikan kualitas.

c) Kenaikan nilai output karena perubahan lokasi dan waktu

penjualan.

d) Kenaikan nilai output karena perubahan bentuk (grading,

processing, dan perubahan bentuk yang lainnya).

e) Penurunan biaya karena adanya mekanisasi.

f) Penurunan biaya karena penurunan biaya pengangkutan.

g) Penurunan biaya karena terhindar dari biaya kerugian atau

kerusakan.

2) Manfaat Tidak Langsung (Indirect Benefit)

Adalah merupakan manfaat yang secara tidak langsung

ditimbulkan dengan adanya proyek. Manfaat ini biasanya akan

dirasakan oleh orang yang ada diluar proyek tersebut. Manfaat ini

bisa berupa:

a) Adanya efek multiplier (multiplier effects) dari suatu proyek.

b) Adanya skala ekonomis yang lebih besar.

c) Adanya dynamic secondary effect.

3) Intangible Benefit

Adalah suatu manfaat yang secara tidak langsung bisa

dinikmati oleh masyarakat, tetapi sulit diukur dalam bentuk uang.

Manfaat ini bisa berupa:

a) Adanya perbaikan lingkungan hidup.

b) Bertambahnya pemandangan baru disuatu tempat, seperti tempat

rekreasi.

c) Terciptanya distribusi pendapatan.

d) Ditingkatkannya sistem pertahanan nasional.

10. Biaya Proyek

Macam-macam biaya dalam suatu proyek adalah sebagai berikut

(Gray, 2005:15-18):

a. Modal

Modal adalah manfaat (benefit) yang dapat diperoleh bila

modal tersebut diinvestasikan dalam proyek marjinal.

b. Tanah

Adakalanya kita harus membeli atau menyewa sebidang tanah

untuk suatu proyek. Dalam hal ini, harga pembelian tanah dapat

dianggap sebagai investasi. Bila tanah disewa dan sewa dibayar setiap

tahun, sewa tersebut dianggap sebagai biaya yang perhitungannya

dilakukan setiap tahun.

c. Bahan-bahan Mentah dan Barang Setengah Jadi

Harga bayangan (shadow price) bahan-bahan mentah dan

barang setengah jadi yang digunakan dalam suatu proyek pada

dasarnya dinilai menurut social opportunity cost dari setiap unit

barang tersebut, yaitu manfaat (benefit) tiap-tiap barang itu dalam

alternatif penggunaan lain. Khususnya untuk barang-barang yang

dapat diperdagangkan di pasar dunia (tradeable goods-- barang-

barang yang diimpor atau dapat diekspor), dipergunakan harga-harga

lepas pantai (border price) sebagai harha bayangan (shadow price),

yaitu harga-harga fob. untuk barang-barang yang dapat diekspor dan

harga-harga cif untuk barang-barang yang diimpor.

d. Tenaga Kerja

Dalam menentukan biaya tenaga kerja ini perlu dibedakan

tenaga kerja yang terdidik atau terlatih (skilled labour) dan tenaga

kerja yang tidak terlatih (unskilled labour), sebab yang biasa dinilai

dengan tingkat upah bayangan (shadow wage rate) adalah tenaga

kerja yang tidak terlatih. Banyak penilai proyek beranggapan bahwa

upah bayangan (shadow wage) tenaga tidak terdidik adalah nol. Ini

didasarkan pada asumsi bahwa proyek akan mengambil tenaga tak

terdidik itu dari kelompok penganggur, jadi opportunity cost-nya sama

dengan nol, atau dari desa-desa yang walaupun mereka tergolong

bekerja, produktivitas marjinal mereka di desa sama dengan nol.

Pengambilan beberapa orang desa untuk proyek, tidak

mengurangi produksi di desa, jadi socaial opportunity cost mereka

sama dengan nol. Namun, apabila diasumsikan opportunity cost

tenaga kerja tak terdidik dianggap tidak sama dengan nol, maka

pendapatan dan tingkat konsumsi tenaga kerja tak terdidik akan

bertambah. Pertambahan konsumsi ini mengurangi jumlah investasi

masyarakat. Dengan kata lain, tiap tenaga kerja tak terdidik yang

dipekerjakan di proyek mempunyai social opportunity cost paling

sedikit sama dengan benefit yang diperoleh seandainya pertambahan

konsumsi mereka tersebut diinvestasikan.

e. Pelunasan Utang dan Bunga

Terdapat dua jenis pinjaman. Pertama, pinjaman dalam negeri

dan pinjaman luar negeri melalui dana pemerintah yang

penggunaannya dipengaruhi oleh pemerintah setempat, termasuk

bantuan luar negari yang berasal dari sumber-sumber resmi, seperti

Bank Dunia, atau melalui perjanjian bilateral. Dana semacam ini dapat

diguanakan untuk berbagai alternatif proyek. Jadi, pengguanaan dana

pinjaman untuk suatu proyek mempunyai beban sosial berupa social

opportunity cost di berbagai alternatif lain. Oleh sebab itu,

pengeluaran dana dari pinjaman dianggap sebagai investasi, artinya

bersifat biaya.

Kedua, terdapat pinjaman dari luar negeri yang

pengguanaanya teriakat kepada suatu proyek tertentu. Bila proyek

tersebut tidak jadi dilaksanakan, maka pinjaman dibatalkan. Jadi,

penggunaan dana pinjaman ini dalam proyek tersebut tidak

mengorbankan proyek-proyek lain. Dengan kata lain, saat investasi

dilakukan proyek tersebut, dana pinjaman tersebut tidak

menimbulkan social opportunity cost. Beban tersebut baru timbul

pada saat pengembalian pinjaman dan pembayaran bunganya. Oleh

karena itu, beban sosial pinjaman diperhitungkan bukan pada saat

investasi dilakukan, melainkan tiap-tiap tahun sepanjang pembayaran

pinjaman beserta bunganya. Dalam hal ini, pelunasan utang dan

bunga termasuk biaya proyek.

f. Penyusutan

Penyusutan adalah bagian dari manfaat (benefit) proyek yang

dicadangkan tiap-tiap tahun sepanjang umur ekonomis proyek

sedemikian rupa sehingga merupakan dana yang mencerminkan

jumlah biaya modal. Tujuan penyisihan modal ini adalah untuk

mempertahankan tingkat investasi semula.

g. Sunk Cost

Sunk Cost adalah biaya yang sudah tertanam atau dikeluarkan

yang menyangkut proyek, sebelum keputusan untuk menjalankan

proyek itu diambil. Sunk Cost tidak termasuk dalam atau tidak

diperhitungkan sebagai biaya proyek.

h. Salvage value

Salvage value adalah nilai sisa dari modal investasi yang tidak

terpakai habis selama umur ekonomis proyek.

i. Negative Externalities

Negative Externalities sukar diukur dan dinilai dalam satuan

mata uang. Idealnya, akibat-akibat yang timbul sebagai negative

externalities ini, sepanjang dapat diukur dan dinilai, perlu dimasukkan

sebagai bagian dari biaya atau penurunan benefit proyek.

11. Kriteria Investasi

Investasi merupakan usaha menanamkan faktor-faktor produksi

langka dalam proyek tertentu. Proyek itu sendiri dapat bersifat baru sama

sekali, atau perluasan proyek yang ada. Tujuan utama investasi adalah

memperoleh berbagai macam manfaat yang cukup layak di masa datang

(Sutojo, 1995:1).

Dalam analisis proyek terdapat beberapa kriteria yang sering

dipakai untuk menentukan diterima atau ditolaknya suatu usulan proyek,

atau untuk menentukan pilihan antara berbagai macam usulan proyek.

Kriteria ini dinamakan kriteria investasi. Beberapa kriteria investasi itu

adalah sebagai berikut (Gray, 2005:64-78):

a. Net Present Value (NPV)

Net Present Value (NPV) merupakan selisih antara benefit

(penerimaan) dengan cost (pengeluaran) yang telah di-present-value-

kan. Dalam mengkaji usulan suatu proyek dengan menggunakan

metode NPV apabila hasil yang didapat dari perhitungan

menggunakan metode ini positif (NPV ≥ 0), maka proyek tersebut

layak untuk dijalankan. Artinya, suatu proyek dapat dinyatakan

bermanfaat untuk dilaksanakan bila NPV proyek tersebut sama atau

lebih besar dari nol. Jika NPV = 0, berarti proyek tersebut

mengembalikan persis sebesar social opportunity cost faktor produksi

modal. Sebaliknya apabila hasil yang didapat negatif (NPV ≤ 0), maka

proyek tersebut dianggap tidak layak. Ini berarti bahwa sumber-

sumber yang dipakai untuk proyek tersebut sebaiknya dialokasikan

pada penggunaan lain yang lebih menguntungkan. Berikut adalah

rumus untuk menghitung NPV (Gray, 2005:65-66):

å= +

-=

n

0t ti)(1tCtB

NPV

Dimana:

NPV = Net Present Value

tB = Benefit sosial bruto proyek pada tahun t.

tC = Biaya sosial bruto proyek pada tahun t.

n = Umur ekonomis proyek.

i = Social discount rate.

b. Internal Rate of Return (IRR)

Internal Rate of Return (IRR) adalah suatu tingkat bunga yang

menggambarkan bahwa antara benefit (panerimaan) yang telah di-

present-value-kan dan cost (pengeluaran) yang telah di-present-value-

kan sama dengan nol. Dengan demikian IRR ini menunjukkan

kemampuan suatu proyek untuk menghasilkan suatu returns, atau

tingkat keuntungan yang akan dicapai oleh proyek tersebut. IRR akan

selalu mendekati besarnya (i) sehingga sering dijadikan pedoman

tingkat bunga yang berlaku (i).

Berdasarkan kriteria investasi IRR, suatu proyek akan dipilih

apabila IRR ≥ social discount rate, sedangkan IRR kurang dari social

discount rate maka proyek tersebut akan ditolak. Berikut adalah

rumus untuk menghitung IRR (Gray, 2005:72):

)i'(i"NPV"NPV'

NPV'i'IRR -+

-+=

Dimana:

IRR = Internal Rate of Return

i' = Tingkat bunga yang menghasilkan NPV positif.

i" = Tingkat bunga yang menghasilkan NPV negatif.

NPV’ = Net Present Value positif

NPV” = Net Present Value negatif.

c. Benefit-Cost Ratio (B/C Ratio)

Benefit-Cost Ratio (B/C Ratio) merupakan perbandingan antara

benefit yang telah di-present-value-kan dengan biaya yang telah di-

present-value-kan. Semakin besar B/C Ratio, semakin besar

perbandingan antara benefit dengan biaya, yang berarti proyek relatif

semakin menguntungkan. Suatu proyek akan dipilih apabila B/C Ratio

> 1, apabila B/C Ratio < 1 maka usulan proyek akan ditolak. Berikut

adalah rumus untuk menghitung B/C Ratio (Gray, 2005:76):

B/C Ratio =

å= +

å= +n

0t ti)(1

)t(C

n

0t ti)(1

)t(B

Dimana:

B/C Ratio = Benefit-Cost Ratio

tB = Benefit sosial bruto proyek pada tahun t.

tC = Biaya sosial bruto proyek pada tahun t.

n = Umur ekonomis proyek.

i = Social discount rate.

t = Tahun bersangkutan.

d. Profitability Ratio (PV/K)

Profitability Ratio (PV/K) menunjukan perbandingan antara

penerimaan (benefit) dikurangi dengan biaya modal (K) yang

digunakan setelah di-present-value-kan. Profitability Ratio lebih

mendekati B/C Ratio, sehingga suatu proyek akan diterima apabila

PV/K > 1, sebaliknya apabila PV/K < 1 maka proyek akan ditolak.

Berikut adalah rumus untuk menghitung PV/K (Gray, 2005:77):

PV/K =

å= +

å= +

-

n

0t ti)(1tK

n

0t ti)(1tEPtB

Dimana:

PV/K = Profitability Ratio

tB = Benefit bruto dalam tahun t.

n = Umur ekonomis proyek.

tEP = Biaya eksploitasi dan pemeliharaan atau biaya rutin pada

tahun t.

tK = Biaya modal pada tahun t.

i = Discount rate sosial.

e. Payback Periode

Payback Periode merupakan jangka waktu yang diperlukan

untuk membayar kembali (mengembalikan) semua biaya-biaya proyek

yang telah dikeluarkan dalam investasi suatu proyek. Di dalam hal ini,

biasanya yang digunakan pedoman untuk menentukan suatu proyek

yang akan dipilih adalah suatu proyek yang dapat paling cepat

mengembalikan biaya investasi. Makin cepat pengembaliannya makin

baik dan kemungkinan besar akan dipilih. Metode ini tidak

memperhitungkan periode setelah periode payback dan belum

memperhatikan time value of money. Berikut adalah rumus untuk

mengitung payback periode (Pudjosumantro, 1995:51-52):

PBP = oA

I

Dimana:

PBP = Payback Periode

I = Besarnya biaya investasi.

oA = Benefit bersih yang diperoleh setiap tahunnya.

12. Analisis Sensitivitas

Semua kriteria yang dipergunakan dalam menilai kelayakan suatu

usaha menggunakan nilai sekarang dari arus kas masuk dan keluar. Oleh

karena seluruh perhitungan arus kas, terutama arus kas masuk pada masa

yang akan datang, selalu mengandung ketidakpastian, maka diperlukan

adanya analisis sensitivitas (sensitivity analysis). Analisis sensitivitas

dimaksudkan untuk mengetahui seberapa sensitifnya kelayakan usaha

terhadap perubahan setiap asumsi yang digunakan, seperti besarnya

permintaan, harga jual, harga bahan baku, tingkat bunga, inflasi, dan

mark-up nilai investasi (Zubir, 2006: 6).

Analisis sensitivitas menyangkut pengujian terhadap kelayakan

suatu usaha terkait dengan berbagai kondisi dan asumsi yang digunakan.

Pengujian sensitivitas terutama dilakukan terhadap asumsi-asumsi yang

berada di luar kendali manajemen perusahaan yang mungkin saja

berubah. Misalnya, harga jual barang sejenis di pasar, harga bahan baku,

biaya bahan bakar, harga perolehan harga tetap, dan lain-lain. Analisis ini

dilakukan, misalnya terhadap harga jual, yaitu menguji sampai berapa

jauh harga jual dapat diturunkan sementara asumsi-asumsi lain tetap

sehingga NPV menjadi nol. Selanjutnya , pengujian dilakukan terhadap

asumsi-asumsi lain satu per satu (Zubir, 2006:34).

Dari pengujian sensitivitas tersebut kita dapat mengetahui derajat

sensitivitas setiap asumsi terhadap NPV. Dengan demikian, kita dapat

memfokuskan perhatian pada faktor yang sangat sensitif terhadap

kelayakan usaha tersebut. Jika usaha tersebut sensitive terhadap faktor di

luar kendali manajemen, seperti harga bahan baku, maka adanya

kenaikan harga bahan baku sedikit saja dari yang berlaku saat ini akan

menyebabkan NPV menjadi nol, bahkan negatif, sedangkan harga jual

tidak mudah untuk dinaikan. Bila demikian keadaannya, maka dapat

dikatakan bahwa risiko usaha tersebut gagal cukup besar.

B. Penelitian Terdahulu

Tabel 2.1. Penelitian Terdahulu No Peneliti Metode Hasil 1. H.A. Husnainie

Syahrani, 2003 “Analisis Kelayakan Finansial Pengusahaan Kebun Hutan Dengan Tanaman Buah Durian (Durio Zibethis Murr) di Kabupaten Kutai Kertanegara Propinsi Kalimantan Timur”

Kriteria Investasi: Payback Periods, Net B/C, NPV, IRR, Analisis Sensitivitas.

NPV: 7.982.175 Net B/C Ratio: 2,12 (df: 15%) IRR: 20,95% - Investasi yang dilakukan layak untuk dilaksanakan. Dengan Payback Periods 10 tahun 6 bulan -Analisis Sensitifitas: investasi tetap layak dilaksanakan meskipun terjadi kenaikan biaya hingga 50%

2. Rini Ratnayanti dan Bernadinus Herbudiman, 2006 “ Analisis Kelayakan Investasi pada Rumah Sakit X di

Payback Periods, NPV, IRR, Benefit Cost Analysis

-NPV: 6.187.604,321 > 0 (Investasi yang layak untuk Rumah Sakit X) (df: 7%) -IRR: 9,75% > 7% (Investasi pada Rumah Sakit X layak untuk dilaksanakan) -Payback Periods: 9 tahun 3 bulan

Revitalisasi Pasar Tawangmangu

Proyek Revitalisasi

Cimahi” -Benefit Cost Ratio: 1,31 > 1 (proyek Rumah Sakit X di Cimahi layak untuk dilaksanakan)

3. Diah Rasiana Kartikasari, 2007 “Evaluasi Proyek Revitalisasi Pasar Nusukan Surakarta”

Kriteria Investasi: NPV, IRR, B/C Ratio, PV/K, Payback Periods

NPV=625.103,68 > 0 IRR=12,002% > 12% B/C Ratio=1,000031963 > 1 PV/K= 1,00003752 > 1 Payback period 24 tahun 11 bulan (Proyek Revitalisasi Pasar Nusukan Surakarta layak untuk dijalankan)

C. Kerangka Penelitian

Untuk memberikan pedoman dan mempermudah dalam kegiatan

penelitian pengolahan data, penganalisaanya agar diperoleh hasil penelitian

yang benar, maka digunakan kerangka penelitian sebagai berikut.

Gambar 2.2. Kerangka Penelitian

Investasi

Analisis dan Pembahasan (NPV, IRR, BC Ratio, PV/K, PBP)

Layak

Tidak layak

Dari kerangka pemikiran di atas, Pemerintah Kabupaten Karanganyar

telah merevitalisasi Pasar Tawangmangu menjadi Pasar Wisata Tawangmangu.

Dalam merevitalisasi pasar Pemerintah Kabupaten Karanganyar juga menjalin

kerjasama dengan PT Karisma Cipta Tunggal Semarang sebagai kontraktor

pelaksana proyek. Dalam proyek revitalisasi Pasar Tawangmangu anggaran yang

disediakan Pemerintah Kabupaten Karanganyar dalam pembangunan pasar

tersebut sebesar Rp. 29.700.000.000,00. Pemerintah Kabupaten Karanganyar

merevitalisasi Pasar Tradisional Tawangmangu menjadi Pasar Wisata

Tawangmangu dimulai pada tanggal 27 Juni 2008 dan selesai pada tanggal 21

Februari 2009. Untuk mengetahui proyek revitalisasi ini layak atau tidak maka

digunakan analisis kriteria investasi (NPV, IRR, B/C Ratio, PV/K dan Payback

Period).

Kesimpulan

BAB III

METODE PENELITIAN

A. Ruang Lingkup Penelitian

Lokasi yang digunakan dalam penelitian ini adalah dikawasan proyek

revitalisasi Pasar Tawangmangu yang bertempat di Kecamatan Tawangmangu

Kabupaten Karanganyar.

B. Jenis dan Sumber Data

Data yang dikumpulkan untuk kemudian diolah dalam penelitian ini

adalah :

a. Data Primer

Data primer adalah data yang dikumpulkan untuk penelitian

dari tempat aktual terjadinya peristiwa (Sekaran, 2006). Dalam

penelitian ini data diperoleh melalui teknik wawancara langsung

kepada pedagang di sekitar Pasar Wisata Tawangmangu. Data primer

yang diambil meliputi jenis usaha, besarnya modal awal, omset

penjualan, biaya operasional, dan besarnya keuntungan yang

diperoleh.

b. Data Sekunder

Data sekunder adalah data yang diperoleh melalui sumber

yang ada, yaitu data yang telah ada dan tidak perlu dikumpulkan

sendiri oleh peneliti (Sekaran, 2006). Data sekunder meliputi

investasi awal, sumber pendapatan, biaya operasional dan

pemeliharaan, dan lain-lain. Data tersebut dapat diperoleh dari :

- Dinas Pengelolaan Pasar (DPP) Kabupaten Karanganyar.

- Pengelola atau kepala Pasar Wisata Tawangmangu.

- Dinas Perindustrian, Perdagangan, Koperasi (DISPERNDAGKOP)

Kabupaten Karanganyar.

- Kantor Pelayanan Terpadu Kabupaten Karanganyar.

- Badan Pusat Statistik (BPS) Kabupaten Karanganyar.

C. Teknik Pengambilan Sampel

Dalam penelitian ini responden yang diteliti adalah pedagang di

sekitar Pasar Wisata Tawangmangu, dengan batasan ruang lingkup yaitu:

pedagang yang berjualan dekat Pasar Wisata Tawangmangu sepanjang jalan

raya ±200 meter dan diluar terminal Tawangmangu. Jumlah pedagang yang

berjualan di sekitar Pasar Wisata Tawangmangu adalah 23 pedagang dimana

dalam penelitian ini jenis populasinya bersifat homogen. Teknik pengambilan

sampel yang digunakan adalah purposive sampling, dimana informasi hanya

dapat diperoleh dari orang-orang yang menjadi sasaran khusus penelitian,

karena hanya orang-orang itu yang dianggap memiliki kompetensi untuk

memberikan informasi yang dibutuhkan atau memang hanya orang-orang itu

yang dianggap memiliki kriteria-kriteria yang ditetapkan oleh peneliti

(Sarwoko, 2007:57).

D. Definisi Operasional Variabel

1. Capital (modal)

Modal adalah modal awal yang digunakan untuk investasi proyek

revitalisasi Pasar Tawangmangu, yang diukur dalam satuan rupiah.

2. Benefit (manfaat)

Manfaat terdiri dari manfaat langsung dan manfaat tidak

langsung, dari kegiatan suatu proyek yang diukur dalam satuan rupiah.

Manfaat langsung yang diterima berupa pendapatan dari retribusi pasar,

retribusi parkir, retribusi kebersihan, pendapatan MCK, penarikan pajak

listrik pedagang, subsidi listrik dan pajak reklame, sedangkan manfaat

tidak langsung meliputi pendapatan masyarakat sekitar Pasar Wisata

Tawangmangu yang memanfaatkan keramaian pasar.

3. Cost (biaya)

Biaya adalah pengeluaran yang dikeluarkan pada saat

pembangunan proyek, biaya operasional dan biaya pemeliharaan pasar,

yang diukur dalam satuan rupiah.

4. Social discount rate (tingkat bunga)

Tingkat bunga yang digunakan adalah tingkat bunga yang berlaku

pada saat dilakukannya investasi awal, diukur dalam satuan persen (%).

E. Alat Analisis Data

Dalam rangka mencari ukuran yang menyeluruh sebagai dasar

penerimaan atau penolakan atau pengurutan suatu proyek dapat digunakan

analisis kelayakan investasi yang terdiri dari:

1. Net Present Value (NPV)

Net Present Value (NPV) merupakan selisih antara benefit

(penerimaan) dengan cost (pengeluaran) yang telah di-present-value-kan.

Berikut adalah rumus untuk menghitung NPV (Gray, 2005:65):

å= +

-=

n

0t ti)(1tCtB

NPV

Dimana:

NPV = Net Present Value

tB = Benefit sosial bruto proyek pada tahun t.

tC = Biaya sosial bruto proyek pada tahun t.

n = Umur ekonomis proyek.

i = Social discount rate.

2. Internal Rate of Return (IRR)

Internal Rate of Return (IRR) adalah suatu tingkat bunga yang

menggambarkan bahwa antara benefit (panerimaan) yang telah di-

present-value-kan dan cost (pengeluaran) yang telah di-present-value-kan

sama dengan nol. Berikut adalah rumus untuk menghitung IRR (Gray,

2005:72):

)i"(i'NPV"NPV'

NPV'i'IRR -+

-+=

Dimana:

IRR = Internal Rate of Return

i' = Tingkat bunga yang menghasilkan NPV positif.

i" = Tingkat bunga yang menghasilkan NPV negatif.

NPV’ = Net Present Value positif

NPV” = Net Present Value negatif.

3. Benefit-Cost Ratio (B/C Ratio)

Benefit-Cost Ratio (B/C Ratio) merupakan perbandingan antara

benefit yang telah di-present-value-kan dengan biaya yang telah di-

present-value-kan. Berikut adalah rumus untuk menghitung B/C Ratio

(Gray, 2005:75):

B/C Ratio =

å= +

å= +n

0t ti)(1

)t(C

n

0t ti)(1

)t(B

Dimana:

B/C Ratio = Benefit-Cost Ratio

tB = Benefit sosial bruto proyek pada tahun t.

tC = Biaya sosial bruto proyek pada tahun t.

n = Umur ekonomis proyek.

i = Social discount rate.

t = Tahun bersangkutan.

4. Profitability Ratio (PV/K)

Profitability Ratio (PV/K) menunjukan perbandingan antara

penerimaan (benefit) dikurangi dengan biaya modal (K) yang digunakan

setelah di-present-value-kan. Berikut adalah rumus untuk menghitung

PV/K (Gray, 2005:77):

PV/K =

å= +

å= +

-

n

0t ti)(1tK

n

0t ti)(1tEPtB

Dimana:

PV/K = Profitability Ratio

tB = Benefit bruto dalam tahun t.

n = Umur ekonomis proyek.

tEP = Biaya eksploitasi dan pemeliharaan atau biaya rutin pada

tahun t.

tK = Biaya modal pada tahun t.

i = Discount rate sosial.

5. Payback Periode

Payback Periode merupakan jangka waktu yang diperlukan untuk

membayar kembali (mengembalikan) semua biaya-biaya proyek yang

telah dikeluarkan dalam investasi suatu proyek. Di dalam hal ini, biasanya

yang digunakan pedoman untuk menentukan suatu proyek yang akan

dipilih adalah suatu proyek yang dapat paling cepat mengembalikan biaya

investasi. Makin cepat pengembaliannya makin baik dan kemungkinan

besar akan dipilih. Metode ini tidak memperhitungkan periode setelah

periode payback dan belum memperhatikan time value of money

(perhitungan payback period terhadap nilai sekarang dengan tanpa

memperhitungkan nilai waktu dari uang). Berikut adalah rumus untuk

mengitung payback periode (Pudjosumantro, 1995:51-52):

PBP = oA

I

Dimana:

PBP = Payback Periode

I = Besarnya biaya investasi.

oA = Benefit bersih yang diperoleh setiap tahunnya.

6. Analisis Sensitivitas

Analisis sensitivitas dimaksudkan untuk mengetahui seberapa

sensitifnya kelayakan usaha terhadap perubahan setiap asumsi yang

digunakan, seperti besarnya permintaan, harga jual, harga bahan baku,

tingkat bunga, inflasi, dan mark-up nilai investasi (Zubir, 2006: 6). Analisis

sensitivitas menyangkut pengujian terhadap kelayakan suatu usaha

terkait dengan berbagai kondisi dan asumsi yang digunakan. Pengujian

sensitivitas terutama dilakukan terhadap asumsi-asumsi yang berada di

luar kendali manajemen perusahaan yang mungkin saja berubah (Zubir,

2006:34).

BAB IV

ANALISIS DATA DAN PENELITIAN

A. Gambaran Umum Wilayah Kabupaten Karanganyar

1. Keadaan Geografis

a. Letak Geografis

Kabupaten Karanganyar merupakan salah satu kabupaten di

Provinsi Jawa Tengah yang berbatasan dengan Kabupaten Sragen di

sebelah utara, Provinsi Jawa Timur di sebelah timur, Kabupaten Wonogiri

dan Sukoharjo di sebelah selatan dan Kota Surakarta dan Kabupaten

Boyolali di sebelah barat. Bila dilihat dari garis bujur dan garis lintang,

maka Kabupaten Karanganyar terletak antara "0"0 7011040110 - Bujur

Timur dan "0"0 467287 - Lintang Selatan. Ketinggian rata-rata 511 meter

di atas permukaan air laut serta beriklim tropis dengan temperatur

00 3122 - .

b. Luas Wilayah

Luas wilayah Kabupaten Karanganyar adalah 77.378,64 Ha, yang

tediri dari luas tanah sawah 22.474,91 Ha dan luas tanah kering 54.902,73

Ha. Tanah sawah terdiri dari irigasi teknis 12.929,62 Ha, non teknis

7.587,62 Ha, dan tidak berpengairan 1.957,67 Ha. Sementara itu, luas

tanah untuk pekarangan / bangunan 21.171,97 Ha dan luas untuk tegalan

/ kebun 17.863,40 Ha. Di Kabupaten Karanganyar terdapat hutan negara

seluas 9.729,50 Ha dan perkebunan seluas 3.251,50 Ha.

Tabel 4.1. Luas Wilayah, Jumlah Penduduk Kabupaten Karanganyar Menurut Kecamatan Tahun 2008

No. Kecamatan Luas ( 2Km ) 1. Jatipuro 40,36 2. Jatiyoso 67,16 3. Jumapolo 55,67 4. Jumantono 53,55 5. Matesih 26,27 6. Tawangmangu 70,03 7. Ngargoyoso 65,34 8. Karangpandan 34,11 9. Karanganyar 43,03

10. Tasikmadu 27,60 11. Jaten 25,55 12. Colomadu 15,64 13. Gondangrejo 56,80 14. Kebakkramat 36,46 15. Mojogedang 53,31 16. Kerjo 46,82 17. Jenawi 56,08

Jumlah 773,78 Sumber : Badan Pusat Statistik Kabupaten Karanganyar

“Kabupaten Karanganyar dalam Angka 2009”.

2. Pemerintahan

a. Pembagian Wilayah Administrasi

Kabupaten Karangnayar terdiri dari 17 kecamatan yang meliputi

177 desa / kelurahan (15 kelurahan dan 162 desa). Desa / Kelurahan

tersebut terdiri dari 1.091 dusun, 2.313 dukuh, 1.876 RW dan 6.130 RT.

Klasifikasi desa / kelurahan pada tahun 2008 terdiri dari swadaya 14 desa

/ kelurahan, swakarya 125 desa / kelurahan dan swasembada 177 desa /

kelurahan.

3. Penduduk dan Tenaga Kerja

a. Kependudukan

Jumlah penduduk di Kabupaten Karanganyar berdasarkan

regristasi tahun 2008 sebanyak 865.580 jiwa, yang terdiri dari laki-laki

429.852 jiwa dan perempuan 435.728 jiwa. Dibandingkan tahun 2007,

maka terdapat pertambahan penduduk sebanyak 14,214 jiwa atau

mengalami pertumbuhan sebesar 1,67 %.

Kecamatan dengan penduduk terbanyak adalah Kecamatan

Karanganyar, yaitu 75.796 jiwa (8,76 %), kemudian Kecamatan Jaten,

yaitu 70.770 jiwa (8,18 %) dan Kecamatan Gondangrejo yaitu 68.571 jiwa

(7,92 %). Sedangkan kecamatan dengan jumlah penduduk paling sedikit

adalah Kecamatan Jenawi, yaitu 27.656 jiwa (3,20 %), kemudian

Kecamatan Ngargoyoso yaitu 35.351 jiwa (4,08 %) dan Kecamatan Kerjo,

yaitu 37.380 jiwa (4,32 %).

Tabel 4.2. Pertumbuhan Penduduk Kabupaten Karanganyar Tahun 2004 – 2008

Tahun Jumlah Penduduk Pertumbuhan Penduduk

2004 830.640 0.90 2005 838.182 0.91 2006 844.634 0.75 2007 851.366 0.85 2008 865.580 1.67

Sumber : Badan Pusat Statistik Kabupaten Karanganyar “Kabupaten Karanganyar dalam Angka 2009”.

Tabel 4.3. Penduduk Menurut Kecamatan Kabupaten Karanganyar Tahun 2008

No. Kecamatan Jumlah Penduduk 1. Jenawi 27.656 2. Kerjo 37.380 3. Mojogedang 65.051 4. Kebakkramat 58.973 5. Gondangrejo 68.571 6. Colomadu 60.828 7. Jaten 70.770 8. Tasikmadu 55.842 9. Karanganyar 75.796 10. Karangpandan 43.247 12 Ngargoyoso 35.351 13. Tawangmangu 45.182 14. Matesih 46.131 15. Jumantono 48.879 16. Jumapolo 47.441 17. Jatiyoso 40.422 18. Jatipuro 38.060

Jumlah 865.580 Sumber : Badan Pusat Statistik Kabupaten Karanganyar

“Kabupaten Karanganyar dalam Angka 2009”.

b. Tenaga Kerja

Sesuai dengan kondisi alam Kabupaten Karanganyar yang agraris,

maka sebagian besar penduduknya mempunyai mata pencaharian di

sektor pertanian (petani sendiri dan buruh tani), yaitu 222.794 orang

(30,83 %). Kemudian sebagai buruh industri sebanyak 104.204 orang

(14,65 %), buruh bangunan 49.099 orang (6,90 %) dan pedagang

sebanyak 44.762 orang (6,19 %). Selebihnya adalah sebagai pengusaha, di

sektor pengangkutan, PNS / TNI / Polri, pensiunan, jasa-jasa dan lain-lain.

Tabel 4.4. Penduduk 10 Tahun ke atas menurut Mata Pencaharian di Kabupaten Karanganyar Tahun 2007-2008

No. Keterangan 2007 2008 1. Petani Sendiri 133.616 134.175 2. Buruh Tani 89.037 88.619 3. Nelayan 0 0 4. Pengusaha 8.985 9.3384 5. Buruh Industri 104.204 104.798 6. Buruh Bangunan 49.099 49.362 7. Pedagang 44.314 44.762 8. Pengangkutan 6.546 6.501 9. PNS/TNI/Polri 20.013 20.169

10. Pensiunan 9.593 9.764 11. Lain-lain 245.706 255.061

Jumlah 711.113 722.595 Sumber : Badan Pusat Statistik Kabupaten Karanganyar “Kabupaten Karanganyar dalam Angka 2009”.

4. Sosial

a. Pendidikan

Berdasarkan data dari Dinas Pendidikan dan Kebudayaan

Kabupaten Karanganyar pada tahun 2008, jumlah SD N sebanyak 483

buah, SD swasta 15 buah, SLTP N 50 buah, SLTP swasta 26 buah, SMU N

12 buah, SMU swasta 6 buah, SMK N 3 buah dan SMK swasta 25 buah.

Data dari Kantor Depag Kabupaten Karanganyar, jumlah sekolah MI 60

buah, MTs 23 buah dan MA 4 buah. Jumlah perguruan tinggi di

Kabupaten Karanganyar ada 12 buah.

Selanjutnya jumlah murid SD / MI sebanyak 81.458 siswa dengan

guru sebanyak 4.857 orang sehingga rasio guru terhadap murid sebesar 1:

16,77. Jumlah murid SLTP / MTs sebanyak 37.130 siswa dengan guru

sebanyak 2.751 orang sehingga rasio guru terhadap murid sebesar 1:

13,50. Jumlah murid SLTA / MA sebanyak 21.887 siswa dengan guru

sebanyak 1.776 orang sehingga rasio guru terhadap murid sebesar

1:12,32.

Pada tahun 2008 penduduk Kabupaten Karanganyar usia lima

tahun ke atas menurut pendidikan tertinggi yang ditamatkan terdiri dari

tidak / belum pernah sekolah sebanyak 65.060 orang, belum tamat SD

sebanyak 81.167 orang, tidak tamat SD sebanyak 61.446 orang, tamat SD

/ MI 298.694 orang, tamat SLTP / MTs sebanyak 142.701 orang, tamat

SLTA / MA / D1 / D2 sebanyak 117.394 orang dan tamat Perguruan Tinggi

/ Akademi (D3, S1, S2, S3) sebanyak 29.597 orang.

b. Kesehatan

Berdasarkan data dari Dinas Kesehatan Kabupaten Karanganyar,

pada tahun 2008 jumlah fasilitas kesehatan yang ada terdiri dari 4 RS, 21

Puskesmas, 59 Puskesmas Pembantu, 25 Rumah Bersalin Swasta dan 34

Balai Pengobatan Swasta. Sementara itu tenaga kesehatan (tidak

termasuk yang di RS) yang tersedia terdiri dari dokter spesialis 58 orang,

dokter umum 84 orang, dokter gigi 32 orang, bidan 266 orang dan

perawat kesehatan 384 orang.

Selama tahun 2008, penyakit yang banyak diderita pasien dan

yang berobat ke puskesmas adalah ISPA : 123.319 orang (36,49 %),

penyakit sistem otot dan jaringan pengikat : 63.213 orang (18,70 %),

sistem pencernaan : 36.923 orang (10.93 %) dan hipertensi : 29.351 orang

(8,68 %).

c. Pemeluk Agama dan Tempat Peribadatan

Pembangunan di bidang kehidupan beragama dan kepercayaan

kepada Tuhan Yang Maha Esa diarahkan agar mampu meningkatkan

kualitas umat beragama sehingga tercipta suasana kerukunan hidup yang

erat. Di Kabupaten Karanganyar pada tahun 2008, jumlah penduduk

agama Islam sebanyak 819.326 orang, Kristen Katholik sebanyak 18.317

orang, Kristen Protestan sebanyak 21.355 orang, Hindu sebanyak 5.857

orang dan Budha sebanyak 725 orang. Jumlah tempat ibadah yaitu masjid

2.104 buah, mushola 738 buah, gereja 139 buah, pura 17 buah dan

wihara 4 buah.

5. Pertanian

a. Tanaman Bahan Makanan

Pertanian tanaman bahan makanan merupakan salah satu sektor

dimana produk yang dihasilkan menjadi kebutuhan pokok hidup rakyat.

Kabupaten Karanganyar sebagian tanahnya merupakan tanah pertanian

yang memiliki potensi cukup baik bagi pengembangan tanaman agro

industri.

Data dari Dinas Pertanian Kabupaten Karanganyar selama tahun

2008 diperoleh produksi padi sawah sebanyak 279.341 ton, jagung

sebanyak 33.595 ton, ubi kayu sebanyak 158.048 ton dan kacang tanah

sebanyak 7.755 ton. Sebagian tanah di Kabupaten Karanganyar

merupakan tanah pegunungan atau perbukitan (Jatiyoso, Matesih,

Tawangmangu, Ngargoyoso dan Jenawi) yang sangat potensial untuk

tanaman sayur-sayuran seperti bawang merah, bawang putih, kobis, sawi,

cabe, tomat, buncis dan sebagainya.

b. Tanaman Perkebunan

Tanaman perkebunan rakyat di Kabupaten Karanganyar yang

sangat potensial adalah cengkeh yang mencapai luas sebesar 1.508,50 Ha

dan selama tahun 2008 produksinya mencapai 95,71 ton. Tanaman lain

yang juga potensial untuk dikembangkan adalah kelapa, mete, tebu dan

jahe. Sementara itu untuk tanaman perkebunan besar yang potensial

adalah teh dan karet.

c. Peternakan

Populasi ternak yang banyak diusahakan di Kabupaten

Karanganyar pada tahun 2008 adalah sapi potong 47.768 ekor, sapi perah

338 ekor, kerbau 1,218 ekor, kuda 308 ekor, kambing 22.174 ekor, domba

115.453 ekor, babi 44.219 ekor, ayam ras 1.742.550 ekor, ayam buras

847.331 ekor, ayam pedaging 1.302.600 ekor, itik 71.052 ekor, kelinci

10.941 ekor dan burung puyuh 459.925 ekor.

Selama tahun 2008, hasil-hasil produksi ternak terdiri dari telur

ayam buras 346.273 kg, telur ayam ras 12.815.966 kg, telur itik 414.419

kg, telur puyuh 648.676 kg, daging 4.960.970 kg dan susu 451.154 liter.

d. Perikanan

Selama tahun 2008, produksi ikan mencapai 1.431.510 kg yang

berasal dari cek dam 66.255 kg, kolam air renang 981.785 kg, sungai

331.735 kg dan waduk 51.735 kg. Sementara itu telah dilakukan

penebaran benih di berbagai tempat sebanyak karper 532.690 ekor,

tawes 826.200 ekor, nila merah 4.531.600 ekor, gurami 94.548 ekor, lele

3.843.060 ekor dan lainnya 306.320 ekor.

6. Industri dan Perdagangan

a. Industri

Pada tahun 2008 di Kabupaten Karanganyar terdapat industri

besar (tenaga kerja ³ 100 orang) sebanyak 78 unit dan industri sedang

(tenaga kerja = 21-99 orang) sebanyak 104 unit. Dari 182 industri besar /

sedang tersebut mampu menyerap tenaga kerja sebanyak 41.823 orang.

Industri besar / sedang yang paling banyak adalah produk tekstil / bahan

dari tekstil yaitu 61 unit (33,52 %), industri makanan / bahan makanan 32

unit (17,58 %) dan industri plastik / kimia 19 unit (10,44 %).

Kondisi politik dan perekonomian yang berangsur-angsur

membaik di Negara Indonesia ini menyebabkan sektor industri dan

perdagangan akan kembali berkembang. Jumlah perusahaan maupun

tenaga kerja di tahun 2008 relatif sama bila dibandingkan dengan tahun

2007.

Menurut data dari Dinas Perindustrian, Perdagangan dan Koperasi

Kabupaten Karanganyar, pada tahun 2007 banyaknya industri menengah

dan besar non fasilitas sebanyak 117 perusahaan dengan menyerap

tenaga kerja sebanyak 23.898 orang dan industri kecil formal sebanyak

699 usaha dengan jumlah tenaga kerja 10.520 orang. Sedangkan industri

kecil non formal (sentra industri dan non sentra industri) sebanyak 9.760

usaha dengan jumlah tenaga kerja 30.329 orang.

Selama tahun 2007, penyerapan inflasi pada industri menengah

dan besar sebesar Rp. 2.803.016.677 juta, industri kecil formal dan non

formal sebesar Rp. 49.832.903 juta.

b. Perdagangan dan Koperasi

Guna menunjang laju perekonomian di Kabupaten Karanganyar

pada tahun 2007 terdapat pasar 52 buah, toko / kios / warung 9.807

buah, KUD 17 buah dan koperasi simpan pinjam 910 unit. Dibandingkan

tahun 2006, khususnya toko / kios / warung dan koperasi simpan pinjam

jumlahnya mengalami kenaikan.

Koperasi sebagai soko guru perekonomian di Indonesia, sebagai

usaha peningkatan kesejahteraan masyarakat, fungsi dan perannya

semakin besar. Pada tahun 2007 di Kabupaten Karanganyar terdapat

koperasi sebanyak 927 unit dengan jumlah anggota mencapai 153.299

orang. Jenis koperasi terbanyak berasal dari golongan masyarakat (KKT

dan KSU), yaitu 876 buah, KUD 17 buah, koperasi fungsional 76 buah dan

koperasi karyawan 79 buah.

Tabel 4.5. Banyaknya Fasilitas Perdagangan Menurut Kecamatan di Kabupaten Karanganyar Tahun 2007

No Kecamatan Pasar Toko/Kios

Warung KUD/ BUUD

Koperasi Simpan

Pinjam/ USP 1. Jatipuro 3 354 1 20 2. Jatiyoso 3 396 1 16 3. Jumapolo 3 427 1 36 4. Jumantono 2 227 1 26 5. Matesih 3 473 1 48 6. Tawangmangu 3 561 1 60 7. Ngargoyoso 3 213 1 28 8. Karangpandan 3 350 1 45

9. Karanganyar 4 1.074 1 182 10. Tasikmadu 3 753 1 58 11. Jaten 4 1.617 1 123 12. Colomadu 3 832 1 64 13. Gondangrejo 1 681 1 48 14. Kebakkramat 3 617 1 39 15. Mojogedang 6 593 1 56 16. Kerjo 2 372 1 38 17. Jenawi 3 267 1 23

Jumlah Th. 2007 52 9.807 17 901 Jumlah Th. 2006 50 9.517 17 783 Jumlah Th. 2005 50 9.067 17 736 Jumlah Th. 2004 50 9.016 17 403 Jumlah Th. 2003 69 8.926 17 264 Jumlah Th. 2002 69 9.106 17 244

Sumber : Badan Pusat Statistik Kabupaten Karanganyar “Kabupaten Karanganyar dalam Angka 2009”.

7. PDRB dan Inflasi

a. PDRB

Salah satu indikator penting untuk mengetahui kondisi ekonomi

suatu wilayah atau regional dalam periode tertentu ditunjukan oleh data

Produk Domestik Regional Bruto (PDRB). PDRB didefinisikan sebagai

jumlah nilai tambah yang dihasilkan oleh seluruh unit usaha dalam suatu

wilayah atau merupakan jumlah seluruh nilai barang dan jasa akhir yang

dihasilkan oleh seluruh unit ekonomi di suatu wilayah dalam periode

waktu tertentu.

Tabel 4.6. Produk Domestik Bruto Atas Dasar Harga Berlaku Menurut Lapangan Usaha di Kabupaten Karanganyar

Tahun 2007-2008 (Jutaan Rupiah) No. Lapangan Usaha 2007 2008 1. Pertanian 1.496.358,39 1.701.539,07

2. Pertambangan dan Penggalian 71.047,85 80.483,00 3. Industri Pengolahan 3.288.513,83 3.578.431,04 4. Listrik, Gas dan Air Minum 110.207,47 124.816,13 5. Bangunan 197.841,47 228.249,70 6. Perdagangan 788.762,79 890.413,99 7. Angkutan dan Komunikasi 233.376,92 256.509,36 8. Lembaga Keuangan, Sewa

Bangunan dan Jasa Perusahaan 184.872,62 207.807,07

9. Jasa-Jasa 534.009,14 611.425,99 PDRB 6.904.990,47 7.679.675,35

Sumber : Badan Pusat Statistik Kabupaten Karanganyar “Kabupaten Karanganyar dalam Angka 2009”.

Tabel 4.7. Konstribusi Sektor-Sektor Ekonomi Terhadap Pembentukan PDRB di Kabupaten Karanganyar Tahun 2004 - 2008 (Persen)

Tahun Sektor Ekonomi 2004 2005 2006 2007 2008

1. Pertanian 19,68 19,68 19,50 19,47 20,08 2. Pertambangan dan

Penggalian 0,87 0,86 0,85 0,83 0,80

3. Industri Pengolahan 51,02 51,55 52,72 52,88 52,08 4. Listrik, Gas dan Air minum 1,37 1,38 1,40 1,38 1,36 5. Bangunan 2,44 2,43 2,41 2,40 2,37 6. Perdagangan, Hotel dan Restoran 10,50 10,33 10,25 10,09 10,29 7. Pengangkutan dan Komunikasi 2,94 2,89 2,66 2,80 2,75 8. Keuangan, Persewaan dan Jasa-

jasa 2,13 2,14 2,15 2,12 2,09

9. Jasa-jasa 8,05 7,74 7,87 8,03 8,19 Jumlah 100 100 100 100 100

Sumber : Badan Pusat Statistik Kabupaten Karanganyar “Kabupaten Karanganyar dalam Angka 2009”.

b. Inflasi

Selama tahun 2008, inflasi di Kabupaten Karanganyar mencapai

10,83 %. Inflasi tertinggi jatuh pada bulan Juni sebesar 2,34 % dan

terendah pada bulan Desember sebesar 0,54 %. Penyumbang inflasi

terbesar adalah kelompok bahan makanan yang mencapai 20,17 %,

kemudian kelompok kesehatan sebear 13,55 % dan ketiga adalah

kelompok transportasi dan komunikasi sebesar 9,28 %. Sedangkan

penyumbang terendah adalah kelompok pendidikan, rekreasi dan

olahraga yaitu 2,49 % dan kelompok sandang sebesar 3,23 %.

Tabel 4.8. Inflasi di Kabupaten Karanganyar Tahun 2004-2008 Tahun 2004 2005 2006 2007 2008

Inflasi 5.31 14.20 6.41 4.09 10.83 Sumber : Badan Pusat Statistik Kabupaten Karanganyar

“Kabupaten Karanganyar dalam Angka 2009”.

B. Deskripsi Lokasi

Pasar Wisata Tawangmangu terletak di Jalan Lawu kecamatan

Tawangmangu, dimana letaknya dekat dengan objek wisata Grojogan Sewu

dan bersebelahan dengan Terminal Tawangmangu. Kawasan Pasar Wisata

Tawangmangu sangat ramai dilintasi kendaraan bermotor baik bus ataupun

mobil dan motor penduduk sekitar dan para wisatawan yang ingin

berkunjung ke objek wisata yang ada di Tawangmangu (Grojogan Sewu,

Taman Ria Balekambang, hutan Wisata Cemoro Sewu dan lain-lain).

Pasar Wisata Tawangmangu yang telah direvitalisasi terdiri dari tiga

lantai. Pasar ini sekarang tampak nyaman dan tertata dengan tambahan

jembatan peyeberangan yang menghubungkan antara Pasar Wisata

Tawangmangu dengan terminal Tawangmangu, bagian depannya terdiri dari

kios-kios permanen dan tertutup dengan pintu lipat (folding gate).

1. Latar Belakang Proyek

Pasar Tawangmangu adalah salah satu pasar kelas I milik

pemerintah kabupaten Karanganyar yang menempati lahan seluas ±7.300

m² dan memiliki letak yang cukup strategis yaitu terletak ditepi jalan

Tawangmangu-Solo dan berseberangan dengan terminal Tawangmangu.

Secara umum kondisi tersebut suasana pasar sebelum direvitalisasi

terlihat tidak nyaman, sirkulasi rancu, kumuh, pengap (panas, kotor,

becek), bongkar muat dan parkir tidak tertata. Secara umum pasar

tersebut sangat padat dan tidak dapat menampung pedagang yang terus

bertambah. Hal ini terlihat dengan adanya banyaknya pedagang yang

tidak teratur menempati los-los pasar serta pertumbuhan warung-

warung baru disekitar pasar.

Berdasarkan permasalahan diatas sudah seharusnya apabila Pasar

Tawangmangu direvitalisasi.

2. Maksud dan Tujuan Proyek

Tujuan yang diharapkan dari Revitalisasi Pasar Wisata

Tawangmangu diantaranya adalah:

a. Menambah daya tampung bagi para pedagang.

b. Menciptakan suasana pasar yang nyaman dan aman bagi pedagang

dan pengunjung.

c. Melengkapi pasar dengan fasilitas sarana dan prasarana yang

memadai.

d. Penataan keluar masuk kendaraan dan bongkar muat barang.

e. Meningkatkan keramaian pasar dan kegiatan perekonomian bagi

pedagang pasar serta perkotaan di sekitar Pasar Wisata

Tawangmangu.

f. Menjadikan pasar tradisional ini menjadi salah satu tempat tujuan

wisata.

g. Mensejahterakan masyarakat pada umumnya dan para pedagang

pada khususnya serta memperbaiki tingkat kesejahteraannya.

h. Pengelompokkan pedagang sesuai dengan jenis barang dagangan.

3. Data Umum Proyek

- Nama Proyek : Revitalisasi Pasar Tawangmangu

- Sumber dana : APBD Kabupaten Karanganyar

- Nilai Proyek : Rp. 25.230.936.000,00

- Kontraktor Pelaksana Proyek : PT Karisma Cipta Tunggal

Semarang

- Tanggal Mulai Proyek : 27 Juni 2008

- Waktu Pelaksanaan Proyek : 27 Juni 2008 - 21 Februari 2009

( 236 hari)

- Sifat Proyek : Social Oriented

C. Analisis Data dan Pembahasan

Proyek Revitalisasi Pasar Tawangmangu memang diperlukan apabila

dilihat darisegi ekonomi memang memiliki prospek yang lumayan

menjanjikan. Dengan adanya fasilitas sarana dan prasarana pasar yang

menunjang, diharapkan dapat menambah kenyamanan berbelanja sekaligus

dapat meningkatkan pendapatan dari para pedagang dan meningkatkan

Pendapatan Asli Daerah (PAD).

Proyek Revitalisasi Pasar Tawangmangu ini menghabiskan dana

sebesar Rp. 25.230.936.000,00 (dua puluh lima milyar dua ratus tiga puluh

juta sembilan ratus tiga puluh enam rupiah ). Analisis ini terbagi 3 bagian

yaitu: pendekatan ekonomis, kriteria investasi dan implementasi ekonomi.

1. Pendekatan Ekonomis

Pada pendekatan ini akan dibahas mengenai asumsi-asumsi yang

digunakan dalam perhitungan biaya investasi, estimasi pendapatan dan

estimasi biaya. Asumsi tersebut adalah sebagai berikut:

- Dalam analisis ini, hanya biaya dan manfaat yang dapat dirupiahkan

saja yang dihitung.

- Discount rate, yang ditetapkan adalah 13% yaitu sebesar tingkat suku

bunga pinjaman yang berlakku pada investasi proyek pemerintah.

- Harga pedoman yang dipakai adalah shadow price.

- Nilai residu dari proyek ini adalah sebesar Rp. 5.046.187.200,00 (20%

dari total biaya investasi).

- Umur ekonomis proyek ini diperkirakan 25 tahun (UU No. 28 Tahun

2002 Tentang Bangunan Gedung).

Berikut yang akan dibahas adalah mengenai biaya investasi,

estimasi pendapatan dan estimasi biaya yang digunakan dalam

menganalisis kelayakan investasi Proyek Revitalisasi Pasar Tawangmangu

di Kabupaten Karanganyar.

a. Biaya Investasi

Biaya investasi adalah biaya awal yang dikeluarkan untuk

membiayai revitalisasi Pasar Tawangmangu. Berikut adalah biaya

investasi revitalisasi Pasar Wisata Tawangmangu:

Tabel 4.9. Rekapitulasi Rencana Anggaran Biaya Pekerjaan: Revitalisasi Pasar Tawangmangu Kabupaten Karanganyar

No Uraian Pekerjaan Harga I Pekerjaan Persiapan Rp. 179.842.564,40 II Pekerjaan Struktur Rp. 15.020.890.525,59 III Pekerjaan Arsitektur

A Pekerjaan Pasangan dan Plesteran Rp. 1.346.381.293,00 B Pekerjaan Pintu dan Jendela Rp. 649.057.309,03 C Pekerjaan Lantai dan Plafond Rp. 988.155.470,84 D Pekerjaan Finishing Rp. 391.369.811,45

IV Pekerjaan Landscape Rp. 1.428.154.838,28 V Pekerjaan Jembatan Rp. 326.847.609,85 VI Pekerjaan Mekanikal dan Elektrikal Rp. 2.497.424.215,61

Jumlah Rp. 22.828.123.638,03 Biaya IMB Rp. 120.000.000,00 PPN 10% Rp. 2.282.812.363,80

Jumlah Total Rp. 25.230.936.001,83 Dibulatkan Rp. 25.230.936.000,00

Sumber : PT. Karisma Cipta Tunggal, data diolah, 2010.

b. Estimasi Pendapatan

Pendapatan yang dihitung adalah manfaat dari proyek yang dapat

dirupiahkan. Manfaat yang dimaksud adalah manfaat langsung dan

manfaat tidak langsung. Manfaat langsung berupa hasil penjualan kios,

los dan retribusi pasar, retribusi parkir, retribusi kebersihan, retribusi

MCK dan pajak reklame yang diperoleh pemerintah Kabupaten

Karanganyar selaku pemilik proyek.

Tabel dibawah ini adalah tabel estimasi harga jual kios dan los di

Pasar Wisata Tawangmangu.

Tabel 4.10. Estimasi Harga Jual Kios dan Los Pasar Wisata Tawangmangu

No. Keterangan Jumlah Luas (m²)

Harga Jual / m² (Rp.)

Harga (Rp.)

Harga Jual / Unit (Rp.)

A. Lantai Dasar

A.1 Kios Ukuran 3x3 m (9m²) 74 666 3.333.000 2.219.778.000 29.997.000

A.2 Kios Ukuran 3x4 m (12m²) 34 408 3.333.000 1.359.864.000 39.996.000

A.3 Los Ukuran 1,5x2 m (3m²) 479 1.437 1.666.000 2.394.042.000 4.998.000

B. Lantai Satu

B.1 Kios Ukuran 3x3 m (9m²)

95 855 3.111.000 2.659.905.000 27.999.000

B.2 Kios Ukuran 3x4 m (12m²) 34 408 3.111.000 1.269.288.000 37.332.000

B.3 Los Ukuran 1,5x2 m (3m²) 439 1.317 1.555.000 2.047.935.000 4.665.000

C. Kios Renteng

Kios Ukuran 2x2 m (4m²) 40 160 300.000 48.000.000 1.200.000

Total 5.251 11.998.812.000

Sumber: Dinas Pengelola Pasar Kabupaten Karanganyar, data diolah, 2010.

Pengelola Pasar Wisata Tawangmangu dan Dinas Pengelolaan

Pasar Kabupaten Karanganyar, dalam pelaksanaan penjualan kios dan los

pemerintah kabupaten Karanganyar mengambil kebijaksanaan untuk

memberikan keringanan bagi pedagang lama yang sudah ada di pasar

Tawangmangu dengan membayar 45% dari harga jual kios dan los

(Interview dengan Sugino, S.E Kepala Pengelola Pasar Wisata

Tawangmangu, 25 Pebruari 2010). Dan sisanya untuk pedagang baru

sebanyak 10 kios dan 52 los membayar penuh dari harga kios dan los.

Berikut adalah penjualan kios dan los Pasar Wisata Tawangmangu:

I. Lantai Dasar

a. Kios ukuran 3 x 4 m = 34 buah, sudah terjual semua.

34 x 12 m x Rp. 3.333.000,00 x 45% = Rp. 611.938.800,00

b. Kios ukuran 3 x 3 m = 74 buah, sudah terjual semua.

74 x 9 m x Rp. 3.333.000,00 x 45% = Rp. 998.900.100,00

c. Los ukuran 1,5 x 2 m = 479 buah, terjual 461 sisa 18.

461 x 3 m x Rp. 1.666.000,00 x 45% = Rp. 1.036.835.100,00

18 x 3 m x Rp. 1.666.000,00 = Rp. 89.964.000,00

II. Lantai 1

a. Kios ukuran 3 x 4 m = 34 buah, terjual 31 sisa 3.

31 x 12 m x Rp. 3.111.000,00 x 45% = Rp. 520.781.400,00

3 x 12 m x Rp. 3.111.000,00 = Rp. 111.996.000,00

b. Kios ukuran 3 x 3 m = 95 buah, terjual 88 sisa 7.

88 x 9 m x Rp. 3.111.000,00 x 45% = Rp. 1.108.760.400,00

7 x 9 m x Rp. 3.111.000,00 = Rp. 195.993.000,00

c. Los ukuran 1,5 x 2 m = 439 buah, terjual 405 sisa 34

405 x 3 m x Rp. 1.555.000,00 x 45% = Rp. 850.196.250,00

34 x 3 m x Rp. 1.555.000,00 = Rp. 158.610.000,00

III. Kios Renteng

a. Kios ukuran 2 x 2 m = 40 buah, sudah terjual semua.

40 x 4 m x Rp. 300.000,00 x 75% = Rp. 36.000.000,00

Total dari hasil penjualan kios dan los Pasar Wisata Tawangmangu

adalah Rp. 5.719.975.050,00, peneliti mengasumsikan kios dan los ini

akan terjual habis pada lima tahun pertama, seperti yang terlihat pada

tabel dan grafik berikut:

Tabel 4.11. Estimasi Penjualan Kios dan Los Pasar Wisata Tawangmangu

Tahun Penjualan Kios dan Los (Rp.)

Prosentase (%) Prosentase Komulatif

1. 826.865.313* 14,46 14,46 2. 1.500.000.000** 26,22 40,68 3. 1.450.000.000** 25,35 66,03 4. 1.300.000.000** 22,73 88,76 5. 643.109.737** 11,24 100,00

Total 5.719.975.050 100,00 Sumber : * Dinas Pengelola Pasar Kabupaten Karanganyar,

data diolah, 2010. ** Hasil Estimasi Penjualan Kios dan Los, 2010.

Grafik 4.1. Estimasi Penjualan Kios & Los Pasar Wisata Tawangmangu

Sumber : Estimasi Penjualan Kios dan Los Pasar Wisata Tawangmangu Tabel 4.11.

Diasumsikan bahwa mulai tahun ke-2 (2010) akan terdapat

beberapa peningkatan pendapatan pasar. Hal ini dikarenakan beberapa

hal, yang pertama dibuatnya titik reklame di jembatan penyeberangan

Pasar Wisata Tawangmangu.

Kemudian yang kedua adanya peningkatan jumlah pedagang dan

pengunjung seiring dengan tujuan dari direvitalisasinya pasar ini yakni

sebagai tempat tujuan wisata sesuai dengan namanya yaitu Pasar Wisata

Tawangmangu. Dengan banyaknya pedagang dan pengunjung yang

datang ke Pasar Wisata Tawangmangu maka pendapatan parkir dan

lavatory (MCK) juga meningkat.

Berdasarkan pengamatan yang dilakukan maka diasumsikan

estimasi pendapatan pasar adalah sebagai berikut:

a. Pendapatan Parkir Sepeda Motor

Tahun ke-2 (2010)

Asumsi:

- Harga tiket parkir tiap sepeda motor Rp. 500,00.

- Dalam satu hari terdapat 700 sepeda motor yang parkir.

- Pendapatan parkir sepeda motor dalam 1 tahun adalah:

Rp. 500,00 x 700 kali x 30 hari x 12 bulan = Rp. 126.000.000,00

b. Pendapatan Parkir Mobil

Tahun ke-2 (2010)

Asumsi:

- Harga tiket parkir tiap mobil Rp. 1.000,00.

- Dalam satu hari terdapat 100 mobil parkir.

- Pendapatan parkir mobil dalam 1 tahun adalah:

Rp. 1.000,00 x 120 kali x 30 hari x 12 bulan = Rp. 43.200.000,00

c. Pendapatan Retribusi Kios

- Tahun ke-2 (2010)

Asumsi:

· Retribusi kios ukuran 3 x 4 m = Rp. 2.000,00

Ukuran 3 x 4 m (56 kios x Rp. 2.000,00) = Rp. 112.000,00

Dalam 1 tahun (Rp. 112.000,00 x 30 x 12)

= Rp. 40.320.000,00.

· Retribusi kios ukuran 3 x 3 m = Rp. 1.500,00

Ukuran 3 x 3 m (142 kios x Rp. 1.500,00) = Rp. 213.000,00

Dalam 1 tahun (Rp. 213.000,00 x 30 x 12) = Rp. 76.680.000,00

· Retribusi kios renteng = Rp. 1.000,00

Dalam 1 hari (36 kios x Rp. 1.000) = Rp. 36.000,00

Dalam 1 tahun (Rp. 36.000,00 x 30 x 12) = Rp. 12.960.000,00

· Retribusi los ukuran 1,5 x 2 m = Rp. 1.000,00

Dalam 1 hari = 866 los x Rp. 500 = Rp. 433.000,00

Dalam 1 tahun (Rp. 433.000,00 x 30 x 12)

=Rp. 155.880.000,00

- Tahun ke-5 (2013)

Asumsi:

· Retribusi kios ukuran 3 x 4 m = Rp. 2.000,00

Ukuran 3 x 4 m (68 kios x Rp. 2.000,00) = Rp. 136.000,00

Dalam 1 tahun (Rp. 136.000,00 x 30 x 12) = Rp. 48.960.000,00

· Retribusi kios ukuran 3 x 3 m = Rp. 1.500,00

Ukuran 3 x 3 m (169 kios x Rp. 1.500,00) = Rp. 253.500,00

Dalam 1 tahun (Rp. 253.500,00 x 30 x 12) = Rp. 91.260.000,00

· Retribusi kios renteng = Rp. 1.000,00

Dalam 1 hari (40 kios x Rp. 1.000) =Rp. 40.000,00

Dalam 1 tahun (Rp. 40.000,00 x 30 x 12) = Rp. 14.400.000,00

· Retribusi los ukuran 1,5 x 2 m = Rp. 1.000,00

Dalam 1 hari = 903 los x Rp. 500 = Rp. 451.500,00

Dalam 1 tahun (Rp. 451.500,00 x 30 x 12)

= Rp. 162.540.000,00

Jumlah pendapatan retribusi kios dan los Pasar Wisata

Tawangmangu tahun ke-5 (2013) adalah Rp. 317.160.000,00.

d. Retribusi Kebersihan

- Tahun ke-2 (2010)

Asumsi:

· Retribusi kebersihan kios pasar = Rp. 300,00

Dalam 1 hari (198 kios x Rp. 300,00) =Rp. 59.400,00

Dalam 1 tahun (Rp.59.400,00 x 30 x 100)= Rp. 25.596.000,00

· Retribusi kebersihan kios renteng = Rp. 200

Dalam 1 hari (36 kios x Rp. 200,00) = Rp. 7.200,00

Dalam 1 tahun (Rp. 7.200,00 x 30 x 12) = Rp. 2.592.000,00

· Retribusi kebersihan los = Rp. 100,00

Dalam 1 hari (866 los x Rp. 100) = Rp. 86.600,00

Dalam 1 tahun (Rp. 86.600,00 x 30 x 12) = Rp. 31.176.000,00

Jumlah pendapatan retribusi kebersihan Pasar Wisata

Tawangmangu tahun ke-2 (2010) adalah Rp. 59.364.000,00.

- Tahun ke-5 (2013)

Asumsi:

· Retribusi kebersihan kios pasar = Rp. 300,00

Dalam 1 hari (237 kios x Rp. 300,00) =Rp. 71.100,00

Dalam 1 tahun (Rp.71.100 x 30 x 100) = Rp. 25.596.000,00

· Retribusi kebersihan kios renteng = Rp. 200

Dalam 1 hari (40 kios x Rp. 200,00) = Rp. 8.000,00

Dalam 1 tahun (Rp. 8.000,00 x 30 x 12) = Rp. 2.880.000,00

· Retribusi kebersihan los = Rp. 100,00

Dalam 1 hari (903 los x Rp. 100) = Rp. 90.300,00

Dalam 1 tahun (Rp. 90.300,00 x 30 x 12) = Rp. 32.508.000,00

Jumlah pendapatan retribusi kebersihan Pasar Wisata

Tawangmangu tahun ke-5 (2013) adalah Rp. 60.984.000,00.

e. Pendapatan Pengelolaan Kamar mandi (MCK) atau lavatory

Tahun ke-2 (2010)

Asumsi:

- Retribusi penggunaan kamar mandi Rp. 1.000,00

- Dalam 1 hari terdapat 300 orang yang menggunakan kamar

mandi.

Pendapatan pengelolaan MCK dalam 1 tahun:

(300 kali x Rp. 1.000,00 x 30 hari x 12 bulan) = 108.000.000,00

Tabel 4.12. Pendapatan Pasar Wisata Tawangmangu Tahun 2009

No. Jenis Peruntukan Target Realisasi 1. Retribusi Pasar Rp. 208.952.000,00 Rp. 209.399.300,00 2. Retribusi Kebersihan Rp. 31.970.400,00 Rp. 28.510.000,00 3. Retribusi Parkir Rp. 4.000.000,00 Rp. 9.950.000,00 4. Retribusi MCK Rp. 12.000.000,00 Rp. 12.760.000,00

Total Rp. 256.922.400,00 Rp. 260.619.300,00 Sumber: Dinas Pengelolaan Pasar Kabupaten Karanganyar, data diolah 2010.

f. Pendapatan Pajak Reklame

Pasar Wisata Tawangmangu memberikan manfaat secara

langsung dalam penerimaan pendapatan dari pajak reklame. Reklame

ini bertempat di jembatan penyeberangan yang menghubungkan

Pasar Wisata Tawangmangu dan terminal Tawangmangu, dengan

ukuran reklame 1,5 x 15 m. Penarikan pajak reklame ini dibagi

menjadi retribusi titik reklame (Rp. 9.000.000,00), pajak reklame

(Rp. 2.187.000,00) dan retribusi tempat lokasi (Rp. 1.487.000,00)

sehingga total yang dapat diperoleh dari pajak reklame yang

bertempat di jembatan penyeberangan Pasar Wisata Tawangmangu

sebesar Rp. 12.674.000,00.

g. Izin Penempatan

Berdasarkan Peraturan Daerah Kabupaten Karanganyar No. 6

Tahun 2007, bahwa jangka waktu izin penempatan untuk kios pasar

selama 5 tahun dan los pasar selama 1 tahun. Berarti dalam 5 tahun

sekali harus memperbarui izin penempatan kios, begitu pula dengan

los 1 tahun sekali harus memperbarui izin penempatan los.

- Kios ukuran 3x4m dan 3x3m

5 tahun sekali (Rp. 65.000,00 x 237 kios) = Rp. 15.405.000,00

- Los ukuran 1,5x2m

1 tahun sekali (Rp. 5.000 x 903 los) = Rp. 4.515.000,00

h. Penarikan Pajak Listrik Pedagang

Penarikan pajak listrik hanya dikenakan bagi pedagang kios

saja, dimana setiap bulannya pedagang harus membayar Rp.

7.500.000,00 (Interview dengan Disperindagkop, 25 Pebruari 2010).

Berarti dalam 1 tahun pedagang harus membayar pajak listrik sebesar

Rp. 90.000.000,00 (12 bulan x Rp. 7.500.000,00).

i. Subsidi Listrik Pemerintah Kabupaten Karanganyar

Pasar Wisata Tawangmangu untuk beroperasi setiap bulannya

mendapatkan subsidi dari Pemerintah Kabupaten Karanganyar

sebesar Rp. 5.000.000,00. Berarti dalam satu tahun Pasar Wisata

Tawangmangu memperoleh subsidi sebesar Rp. 60.000.000,00.

c. Estimasi Biaya

Biaya operasional adalah biaya rutin yang dikeluarkan dalam

proses produksi. Biaya ini meliputi biaya listrik, biaya gaji, biaya

pengelolaan sampah dan kebersihan, dan biaya pemeliharaan bagunan.

1. Biaya Listrik

Pengeluaran biaya listrik, telepon dan air untuk Pasar Wisata

Tawangmangu setiap bulannya sekitar Rp. 12.000.000,00. Sehingga

dalam satu tahun memerlukan biaya sebesar (12 x 12.000.000,00) =

Rp. 144.000.000,00 (Interview dengan Disperindagkop, 25 Pebruari

2010).

2. Biaya Gaji

Biaya gaji sebesar Rp. 60.000.000,00 per tahun adalah gaji

karyawan honorer di luar pegawai Dinas Pengelolaan Pasar, meliputi 4

petugas kebersihan, 4 satpam, 1 petugas listrik (Interview dengan

Sugino, S.E Kepala Pengelola Pasar Wisata Tawangmangu, 25 Pebruari

2010).

- 4 petugas kebersihan Pasar Wisata Tawangmangu

(Rp 600.000,00 x 4) x 12 = Rp 28.800.000,00

- 4 Satpam Pasar Wisata Tawangmangu

(Rp 500.000,00 x 4) x 12 = Rp 24.000.000,00

- Petugas listrik Pasar Wisata Tawangmangu

Rp 600.000,00 x 12 = Rp 7.200.000,00

3. Biaya Pengelolaan Sampah dan Kebersihan

Dari tabel di bawah ini dapat dilihat biaya pembelian alat-alat

kebersihan Pasar Wisata Tawangmangu pada Tahun 2009.

Tabel 4.13. Biaya Pembelian Alat-alat Kebersihan Pasar Wisata Tawangmangu Tahun 2009

No. Keterangan Unit Harga / unit Jumlah Ganti 1. Sepatu boot 4 50.000 200.000 5 tahun 2. Keranjang besar 12 15.000 180.000 2 tahun 3. Keranjang kecil 12 8.000 96.000 2 tahun 4. Sapu lidi 10 5.000 50.000 1 tahun 5. Sapu rayung 10 9.000 90.000 1 tahun 6. Keset 4 40.000 160.000 2 tahun 7. Alat pel 6 30.000 180.000 2 tahun 8. Superpel 40 5.000 200.000 1 tahun 9. Kemoceng 2 7.000 14.000 1 tahun 10. Garuk 2 50.000 100.000 10 tahun 11. Ceker 2 25.000 50.000 10 tahun 12. Sekop 2 45.000 90.000 10 tahun 13 Troli 4 275.000 1.100.000 10 tahun 2.510.000

Sumber : Estimasi biaya pembelian alat-alat kebersihan, 2010.

4. Biaya Pemeliharaan Bangunan

Biaya pemeliharaan fisik pasar dianggarkan 5 tahun sekali

sebesar Rp. 5.000.000,00.

2. Kriteria Investasi

Proyek Revitalisasi Pasar Wisata Tawangmangu merupakan proyek

yang dilakukan oleh Pemerintah Kabupaten Karanganyar, sehingga untuk

menghitung kelayakan Proyek Revitalisasi Pasar Wisata Tawangmangu ini

digunakan analisis kelayakan investasi proyek.

a. Analisis Kelayakan Investasi Proyek

Beberapa alat analisis yang dapat digunakan sebagai alat

bantu untuk menilai kelayakan suatu proyek yang sudah berjalan

adalah sebagai berikut: Net Present Value (NPV), Internal Rate of

Return (IRR), Profitability Ratio (PV/K) dan Payback Period.

1. Net Present Value (NPV)

Net Present Value (NPV) merupakan selisih antara benefit

(penerimaan) dengan cost (pengeluaran) yang telah di-present-

value-kan. Dalam mengkaji usulan suatu proyek dengan

menggunakan metode NPV apabila hasil yang didapat dari

perhitungan menggunakan metode ini positif (NPV ≥ 0), maka

proyek tersebut layak untuk dijalankan. Artinya, suatu proyek

dapat dinyatakan bermanfaat untuk dilaksanakan bila NPV proyek

tersebutsama atau lebih besar dari 0. Jika NPV = 0, berarti proyek

tersebut mengembalikan persis sebesar social opportunity cost

faktor produksi modal. Sebaliknya apabila hasil yang didapat

negatif (NPV ≤ 0), maka proyek tersebut dianggap tidak layak.

Dari tabel 4.14. dapat diketahui bahwa pada tingkat

discount factor 13%, diperoleh NPV sebagai berikut:

å= +

-=

n

0t ti)(1tCtB

NPV

NPV = -17.053.525.248

Perhitungan Net Present Value (NPV) menunjukan hasil

sebesar – Rp. 17.053.525.248,00 yang berarti bahwa NPV < 0.

Dengan demikian dapat disimpulkan bahwa Proyek Revitalisasi

Pasar Wisata Tawangmangu yang telah dilaksanakan secara

ekonomis tidak layak.

Tabel 4.14. Perhitungan Net Present Value (NPV) Benefit Cost Net cash flow NPV Th

(Rp.) (Rp.) (Rp.) DF 13%

(Rp.) 0 0 25.230.936.000 -25.230.936.000 1,0000 -25.230.936.000 1 1.241.814.613 206.510.000 1.035.304.613 0,8850 916.244.583 2 2.289.408.000 204.354.000 2.085.054.000 0,7831 1.632.805.787 3 2.239.408.000 204.970.000 2.034.438.000 0,6931 1.410.068.978

4 2.089.408.000 204.354.000 1.885.054.000 0,6133 1.156.103.618 5 1.481.047.737 209.970.000 1.271.077.737 0,5428 689.940.996 6 822.533.000 204.354.000 618.179.000 0,4803 296.911.374 7 822.533.000 204.970.000 617.563.000 0,4251 262.526.031 8 826.314.440 204.354.000 621.960.440 0,3762 233.981.518 9 826.314.440 204.970.000 621.344.440 0,3329 206.845.564

10 841.719.440 210.694.000 631.025.440 0,2946 185.900.095 11 826.314.440 204.970.000 621.344.440 0,2607 161.984.496 12 826.314.440 204.354.000 621.960.440 0,2307 143.486.274 13 826.314.440 204.970.000 621.344.440 0,2042 126.878.535 14 826.314.440 204.354.000 621.960.440 0,1807 112.388.252 15 841.719.440 209.970.000 631.749.440 0,1599 101.016.735 16 826.314.440 204.354.000 621.960.440 0,1415 88.007.402 17 826.314.440 204.970.000 621.344.440 0,1252 77.792.324 18 826.314.440 204.354.000 621.960.440 0,1103 68.602.237 19 826.314.440 204.970.000 621.344.440 0,0981 60.953.890 20 841.719.440 210.694.000 631.025.440 0,0868 54.773.008 21 826.314.440 204.970.000 621.344.440 0,0768 47.719.253 22 826.314.440 204.354.000 621.960.440 0,0680 42.293.310 23 826.314.440 204.970.000 621.344.440 0,0601 37.342.801 24 826.314.440 204.354.000 621.960.440 0,0532 33.088.295 25 841.719.440 209.970.000 631.749.440 0,0471 29.755.399

-17.053.525.248 Sumber : Data diolah, 2010.

2. Iternal Rate of Return (IRR)

Internal Rate of Return (IRR) adalah suatu tingkat bunga

yang menggambarkan bahwa antara benefit (panerimaan) yang

telah di-present-value-kan dan cost (pengeluaran) yang telah di-

present-value-kan sama dengan nol. Dengan demikian IRR ini

menunjukkan kemampuan suatu proyek untuk menghasilkan

suatu returns, atau tingkat keuntungan yang akan dicapai oleh

proyek tersebut. IRR akan selalu mendekati besarnya (i) sehingga

sering dijadikan pedoman tingkat bunga yang berlaku (i).

Berdasarkan tabel 4.15. dapat diketahui bahwa pada

tingkat discount factor 13% diperoleh NPV sebesar

-17.053.525.248,37 sedangkan pada tingkat discount factor 15%

diperoleh NPV sebesar -17.770.708.305,07. Kemudian dengan

rumus :

)i'(i" NPV"NPV'

NPV' i'IRR -

-+=

IRR = 13 + -17.053.525.248,37 (15-13) (-17.053.525.248,37) - (-17.770.708.305,07) IRR = 13 + -23,77848318 (2) = - 34,56

Dari hasil perhitungan di atas, diketahui bahwa nilai IRR

sebesar - 34,56, nilai IRR < Social discount rate (13%). Ini berarti

bahwa Proyek Revitalisasi Pasar Wisata Tawangmangu yang telah

dilaksanakan secara ekonomis tidak layak dilaksanakan.

Tabel 4.15. Perhitungan Internal Rate of Return (IRR) Net cash flow NPV NPV Th.

(Rp.) DF

13% (Rp.) DF

15% (Rp.)

0 -25.230.936.000 1 -25.230.936.000 1 -25.230.936.000 1 1.035.304.613 0,8850 916.244.582,51 0,8696 900.300.891,46 2 2.085.054.000 0,7831 1.632.805.787,40 0,7561 1.576.509.329,40 3 2.034.438.000 0,6931 1.410.068.977,80 0,6575 1.337.642.985,00 4 1.885.054.000 0,6133 1.156.103.618,20 0,5718 1.077.873.877,20 5 1.271.077.737 0,5428 689.940.995,64 0,4972 631.979.850,84 6 618.179.000 0,4803 296.911.373,70 0,4323 267.238.781,70 7 617.563.000 0,4251 262.526.031,30 0,3759 232.141.931,70 8 621.960.440 0,3762 233.981.517,53 0,3269 203.318.867,84 9 621.344.440 0,3329 206.845.564,08 0,2843 176.648.224,29

10 631.025.440 0,2946 185.900.094,62 0,2472 155.989.488,77 11 621.344.440 0,2607 161.984.495,51 0,2149 133.526.920,16 12 621.960.440 0,2307 143.486.273,51 0,1869 116.244.406,24 13 621.344.440 0,2042 126.878.534,65 0,1625 100.968.471,50 14 621.960.440 0,1807 112.388.251,51 0,1413 87.883.010,17 15 631.749.440 0,1599 101.016.735,46 0,1229 77.642.006,18 16 621.960.440 0,1415 88.007.402,26 0,1069 66.487.571,04 17 621.344.440 0,1252 77.792.323,89 0,0929 57.722.898,48 18 621.960.440 0,1103 68.602.236,53 0,0808 50.254.403,55 19 621.344.440 0,0981 60.953.889,56 0,0703 43.680.514,13 20 631.025.440 0,0868 54.773.008,19 0,0611 38.555.654,38 21 621.344.440 0,0768 47.719.252,99 0,0531 32.993.389,76 22 621.960.440 0,0680 42.293.309,92 0,0462 28.734.572,33 23 621.344.440 0,0601 37.342.800,84 0,0402 24.978.046,49 24 621.960.440 0,0532 33.088.295,41 0,0349 21.706.419,36 25 631.749.440 0,0471 29.755.398,62 0,0304 19.205.182,98

-17.053.525.248,37 -17.770.708.305,07 Sumber : Data diolah, 2010.

3. Benefit-Cost Ratio (B/C Ratio)

Benefit-Cost Ratio (B/C Ratio) merupakan perbandingan

antara benefit yang telah di-present-value-kan dengan biaya yang

telah di-present-value-kan. Semakin besar B/C Ratio, semakin

besar perbandingan antara benefit dengan biaya, yang berarti

proyek relatif semakin menguntungkan. Suatu proyek akan dipilih

apabila B/C Ratio > 1, apabila B/C Ratio < 1 maka usulan proyek

akan ditolak.

Dari tabel 4.16. dapat diketahui bahwa pada tingkat

discount factor 13%, diperoleh Benefit Cost Ratio sebagai berikut :

B/C Ratio =

å= +

å= +n

0t ti)(1

)t(C

n

0t ti)(1

)t(B

B/C Ratio = 9.685.203.417,43 26.738.728.665,80

B/C Ratio = 0,362216302 dibulatkan 0,36

Berdasarkan perhitungan di atas diperoleh Benefit Cost

Ratio sebesar 0,36 < 1, artinya secara ekonomis Proyek Revitalisasi

Pasar Wisata Tawangmangu yang telah dilaksanakan tidak layak

untuk dilaksanakan.

Tabel 4.16. Perhitungan Benefit-Cost Ratio (B/C Ratio) Th. Benefit Cost PV Benefit PV Cost

(Rp.) (Rp.) DF

13% (Rp.) (Rp.) 0 0 25.230.936.000 1,0000 0 25.230.936.000 1 1.241.814.613 206.510.000 0,8850 1.099.005.932,51 182.761.350,00 2 2.289.408.000 204.354.000 0,7831 1.792.835.404,80 160.029.617,40 3 2.239.408.000 204.970.000 0,6931 1.552.133.684,80 142.064.707,00 4 2.089.408.000 204.354.000 0,6133 1.281.433.926,40 125.330.308,20 5 1.481.047.737 209.970.000 0,5428 803.912.711,64 113.971.716,00 6 822.533.000 204.354.000 0,4803 395.062.599,90 98.151.226,20 7 822.533.000 204.970.000 0,4251 349.658.778,30 87.132.747,00 8 826.314.440 204.354.000 0,3762 310.859.492,33 76.877.974,80 9 826.314.440 204.970.000 0,3329 275.080.077,08 68.234.513,00

10 841.719.440 210.694.000 0,2946 247.970.547,02 62.070.452,40 11 826.314.440 204.970.000 0,2607 215.420.174,51 53.435.679,00 12 826.314.440 204.354.000 0,2307 190.630.741,31 47.144.467,80 13 826.314.440 204.970.000 0,2042 168.733.408,65 41.854.874,00 14 826.314.440 204.354.000 0,1807 149.315.019,31 36.926.767,80 15 841.719.440 209.970.000 0,1599 134.590.938,46 33.574.203,00 16 826.314.440 204.354.000 0,1415 116.923.493,26 28.916.091,00 17 826.314.440 204.970.000 0,1252 103.454.567,89 25.662.244,00 18 826.314.440 204.354.000 0,1103 91.142.482,73 22.540.246,20 19 826.314.440 204.970.000 0,0981 81.061.446,56 20.107.557,00 20 841.719.440 210.694.000 0,0868 73.061.247,39 18.288.239,20 21 826.314.440 204.970.000 0,0768 63.460.948,99 15.741.696,00 22 826.314.440 204.354.000 0,0680 56.189.381,92 13.896.072,00 23 826.314.440 204.970.000 0,0601 49.661.497,84 12.318.697,00 24 826.314.440 204.354.000 0,0532 43.959.928,21 10.871.632,80 25 841.719.440 209.970.000 0,0471 39.644.985,62 9.889.587,00

9.685.203.417,43 26.738.728.665,80 0,362216302 Sumber : Data diolah, 2010.

4. Profitability Ratio (PV/K)

Profitability Ratio (PV’/K) menunjukan perbandingan

antara penerimaan (benefit) dikurangi dengan biaya modal (K)

yang digunakan setelah di-present-value-kan. Profitability Ratio

lebih mendekati B/C Ratio, sehingga suatu proyek akan diterima

apabila PV’/K > 1, sebaliknya apabila PV’/K < 1 maka proyek akan

ditolak.

Dari tabel 4.17. dapat diketahui bahwa pada tingkat

discount factor 13%, diperoleh Profitability Ratio sebagai berikut :

PV/K =

å= +

å= +

-

n

0t ti)(1tK

n

0t ti)(1tEPtB

PV/K = 8.177.410.751,63 25.230.936.000

PV/K = 0,324102552 dibulatkan 0,32

Berdasarkan hasil perhitungan di atas diperoleh

Profitability Ratio sebesar 0,32 < 1, yang artinya Proyek

Revitalisasi Pasar Wisata Tawangmangu yang telah dilaksanakan

secara ekonomi tidak layak untuk dilaksanakan.

Tabel 4.17. Perhitungan Profitability Ratio (PV/K)

Th. Investasi (Rp.) Gross Benefit

O&M (Rp.)

DF 13 %

NPV Investasi (Rp.)

NPV Gross Benefit-O&M

(Rp.) 0 25.230.936.000 1,0000 25.230.936.000 1 1.035.304.613 0,8850 916.244.582,51 2 2.085.054.000 0,7831 1.632.805.787,40 3 2.034.438.000 0,6931 1.410.068.977,80 4 1.885.054.000 0,6133 1.156.103.618,20 5 1.271.077.737 0,5428 689.940.995,64 6 618.179.000 0,4803 296.911.373,70 7 617.563.000 0,4251 262.526.031,30 8 621.960.440 0,3762 233.981.517,53 9 621.344.440 0,3329 206.845.564,08

10 631.025.440 0,2946 185.900.094,62 11 621.344.440 0,2607 161.984.495,51 12 621.960.440 0,2307 143.486.273,51 13 621.344.440 0,2042 126.878.534,65 14 621.960.440 0,1807 112.388.251,51 15 631.749.440 0,1599 101.016.735,46 16 621.960.440 0,1415 88.007.402,26 17 621.344.440 0,1252 77.792.323,89 18 621.960.440 0,1103 68.602.236,53 19 621.344.440 0,0981 60.953.889,56 20 631.025.440 0,0868 54.773.008,19 21 621.344.440 0,0768 47.719.252,99 22 621.960.440 0,0680 42.293.309,92 23 621.344.440 0,0601 37.342.800,84 24 621.960.440 0,0532 33.088.295,41 25 631.749.440 0,0471 29.755.398,62

25.230.936.000 8.177.410.751,63 0,324102552

Sumber : Data diolah, 2010.

5. Payback Periods

Payback Periode merupakan jangka waktu yang diperlukan

untuk membayar kembali semua biaya-biaya proyek yang telah

dikeluarkan dalam investasi suatu proyek. Dalam pemilihan suatu

proyek, proyek yang paling cepat mengembalikan investasi maka

kemungkinan proyek tersebut untuk dipilih semakin besar.

Metode ini tidak memperhitungkan periode setelah periode

payback dan belum memperhatikan time value of money

(perhitungan payback period terhadap nilai sekarang dengan

tanpa memperhitungkan nilai waktu dari uang).

Dari perhitungan tabel 4.18. dapat diketahui aliran kas

yang belum lunas setelah akhir tahun ke-32 adalah Rp.

94.641.650,00 sedangkan aliran kas tahun operasional ke-33

sebesar Rp. 526.702.790,00. Ini berarti bahwa waktu

yang diperlukan untuk memperoleh dana sebesar Rp.

94.641.650,00 dalam tahun operasional ke-33 adalah sebagai

berikut :

94.641.650 x 12 bulan = 2,2 bulan. 526.702.790

Dapat disimpulkan bahwa payback period investasi yang dilakukan

pada awal Proyek Revitalisasi Pasar Wisata Tawangmangu dapat

terbayar kembali setelah 32 tahun 2 bulan.

Tabel 4.18. Perhitungan Payback Period (PBP) Net cash flow Cash flow Th.

(Rp.) (Rp.) 0 -25.230.936.000 -25.230.936.000 1 1.035.304.613 -24.195.631.387 2 2.085.054.000 -22.110.577.387 3 2.034.438.000 -20.076.139.387 4 1.885.054.000 -18.191.085.387 5 1.271.077.737 -16.920.007.650 6 618.179.000 -16.301.828.650 7 617.563.000 -15.684.265.650 8 621.960.440 -15.062.305.210 9 621.344.440 -14.440.960.770

10 631.025.440 -13.809.935.330 11 621.344.440 -13.188.590.890 12 621.960.440 -12.566.630.450 13 621.344.440 -11.945.286.010 14 621.960.440 -11.323.325.570 15 631.749.440 -10.691.576.130 16 621.960.440 -10.069.615.690 17 621.344.440 -9.448.271.250 18 621.960.440 -8.826.310.810 19 621.344.440 -8.204.966.370 20 631.025.440 -7.573.940.930 21 621.344.440 -6.952.596.490 22 621.960.440 -6.330.636.050

23 621.344.440 -5.709.291.610 24 621.960.440 -5.087.331.170 25 631.749.440 -4.455.581.730 26 621.960.440 -3.833.621.290 27 621.344.440 -3.212.276.850 28 621.960.440 -2.590.316.410 29 621.344.440 -1.968.971.970 30 631.025.440 -1.337.946.530 31 621.344.440 -716.602.090 32 621.960.440 -94.641.650 33 621.344.440 526.702.790

Sumber : Data diolah, 2010.

3. Analisis Sensitivitas

Dengan pengujian sensitivitas kita dapat mengetahui derajat

sensitivitas setiap asumsi terhadap NPV. Dengan demikian, kita dapat

memfokuskan perhatian pada faktor yang sangat sensitif terhadap

kelayakan usaha tersebut.

Pada tabel 4.111 dapat dilihat contoh pengujian sensitifitas

beberapa asumsi terhadap NPV suatu usaha. Dengan berbagai asumsi

apabila harga jual kios dan los naik 177,9%, sementara asumsi variabel

lain tetap seperti semula, usaha tersebut masih layak untuk dijalankan

karena NPV > 0 yaitu 278.827. Jika harga kios dan los naik lebih kecil dari

177,9%, maka usaha tersebut menjadi tidak layak untuk dilaksanakan.

Apabila retribusi pasar naik 758,51% sementara asumsi variabel

lain tetap seperti semula, usaha tersebut masih layak untuk dijalankan

karena NPV > 0 yaitu 164,271. Jika retribusi pasar naik lebih kecil dari

758,51%, maka usaha tersebut menjadi tidak layak untuk dilaksanakan.

Apabila retribusi parkir naik 1.651,38% sementara asumsi variabel

lain tetap seperti semula, usaha tersebut masih layak untuk dijalankan

karena NPV > 0 yaitu 3.733. Jika retribusi parkir naik lebih kecil dari

1.651,38%, maka usaha tersebut menjadi tidak layak untuk dilaksanakan.

Apabila retribusi MCK naik 2511.01% sementara asumsi variabel

lain tetap seperti semula, usaha tersebut masih layak untuk dijalankan

karena NPV > 0 yaitu 35,506. Jika retribusi MCK naik lebih kecil dari

2511.01%, maka usaha tersebut menjadi tidak layak untuk dilaksanakan.

Apabila pajak reklame naik 20978.43% sementara asumsi variabel

lain tetap seperti semula, usaha tersebut masih layak untuk dijalankan

karena NPV > 0 yaitu 3,057. Jika pajak reklame naik lebih kecil dari

20978.43%, maka usaha tersebut menjadi tidak layak untuk dilaksanakan.

Apabila ijin penempatan naik 51005.81% sementara asumsi

variabel lain tetap seperti semula, usaha tersebut masih layak untuk

dijalankan karena NPV > 0 yaitu 3,062. Jika ijin penempatan naik lebih

kecil dari 51005.81%, maka usaha tersebut menjadi tidak layak untuk

dilaksanakan.

Apabila penarikan listrik pedagang naik 2685.15% sementara

asumsi variabel lain tetap seperti semula, usaha tersebut masih layak

untuk dijalankan karena NPV > 0 yaitu 11,311. Jika penarikan listrik

pedagang naik lebih kecil dari 2685.15%, maka usaha tersebut menjadi

tidak layak untuk dilaksanakan.

Apabila subsidi listrik Pemkab naik 3977.73% sementara asumsi

variabel lain tetap seperti semula, usaha tersebut masih layak untuk

dijalankan karena NPV > 0 yaitu 33,300. Jika subsidi listrik Pemkab naik

lebih kecil dari 3977.73%, maka usaha tersebut menjadi tidak layak untuk

dilaksanakan.

Dari pengujian sensitivitas setiap asumsi terhadap NPV dapat

disimpulkan bahwa usaha tersebut secara logis akan layak setelah harga

kios dan los dinaikan sebesar 177,9%. Apabila harga jual kios dan los naik

177,9%, usaha tersebut menjadi layak untuk dijalankan karena NPV > 0

yaitu 278.827. Oleh karena itu, pengendalian untuk mendapatkan harga

jual kios dan los yang sesuai menjadi kunci strategik bagi keberhasilan

usaha di masa yang akan datang.

Tabel 4.19. Pengujian Sensitivitas Beberapa Asumsi Terhadap NPV

Pengujian

Harga jual kios&los

Retribusi pasar

Retribusi parkir

Retribusi MCK

Pajak reklame

Ijin penempatan

Penarikan listrik

pedagang

Subsidi listrik

pemkab

Variabel Asumsi kenaikan

Asumsi kenaikan

Asumsi kenaikan

Asumsi Kenaikan

Asumsi kenaikan

Asumsi kenaikan

Asumsi kenaikan

Asumsi kenaikan

Kenaikan harga jual kios dan los 177.9% - - - - - - - Kenaikan retribusi pasar, - 758.51% - - - - - - Kenaikan retribusi parkir - - 1651.38% - - - - - Kenaikan retribusi MCK - - - 2511.01% - - - - Kenaikan pajak reklame - - - - 20978.43% - - - Kenaikan ijin penempatan - - - - - 51005.81% - - Kenaikan penarikan listrik pedagang - - - - - - 2685.15% -

Kenaikan subsidi listrik Pemkab - - - - - - - 3977.73% NPV 278,827 164,271 3,733 35,506 3,057 3,062 11,311 33,300

Asumsi semula

Harga kios dan los Rp. 5.719.975.050,00; Retribusi pasar Rp. 9.282.611.220,00; Retribusi parkir Rp. 4.070.750.000,00;

MCK Rp. 2.604.760.000,00; Pajak Reklame Rp. 304.176.000,00; Ijin Penempatan Rp. 189.160.000,00;

Penarikan listrik pedagang Rp. 2.250.000.000,00; Subsidi listrik pemerintah Rp. 1.500.000.000,00

111

4. Implementasi Ekonomi

Proyek Revitalisasi Pasar Wisata Tawangmangu secara ekonomi

tidak layak. Peneliti menilai bahwa proyek ini tidak layak karena dari

pihak Pemerintah Kabupaten Karanganyar dan Dinas Pengelola Pasar

ingin menjadikan Pasar Wisata Tawangmangu menjadi salah satu ikon

Kabupaten Karanganyar. Dalam merevitalisasi Pasar Wisata

Tawangmangu Pemerintah Kabupaten Karanganyar mengeluarkan

investasi yang besar, sehingga pendapatan dan biaya pasar untuk

menutup dana pembangunan pasar tidak tercapai.

Pemerintah Kabupaten Karanganyar dan Dinas Pengelola Pasar

Kabupaten Karanganyar dalam penjualan kios dan los Pasar Wisata

Tawangmangu mengeluarkan kebijakan untuk pedagang lama Pasar

Wisata Tawangamangu hanya membayar 45% dari harga yang telah

ditentukan (Peraturan Bupati Karanganyar Nomor. 6 Tahun 2007). Hal ini

dapat dikatakan bahwa kebijakan Pemerintah Kabupaten Karanganyar

berpihak kepada pengusaha kecil serta usaha mikro, kecil, dan menengah

(UMKM). Dampaknya adalah sedikitnya pendapatan pasar yang berasal

dari penjualan kios dan los Pasar Wisata Tawangmangu, hal ini tidak

seimbang dengan investasi yang digunakan untuk merevitalisasi Pasar

Wisata Tawangmangu. Para pedagang juga terkesan selalu bergantung

pada kebijakan dan subsidi dari Pemerintah Kabupaten Karanganyar.

112

Akan tetapi, berdasarkan pengamatan yang dilakukan di pasar dan

opini dari para pedagang Pasar Wisata Tawangmangu dapat diketahui

bahwa kondisi pasar setelah direvitalisasi untuk lantai satu belum seramai

kondisi dilantai dasar dan masih terdapat beberapa kios yang masih

kosong atau belum terjual. Sementara itu untuk lantai dasar sudah ramai

oleh pedagang maupun pembeli. Berikut ini adalah data pedagang kios

dan los yang berada di Pasar Wisata Tawangmangu pada hari biasa dan

hari pasaran :

Tabel 4.24. Jumlah Pedagang Pasar Wisata Tawangmangu pada hari Biasa dan hari Pasaran

Kios Hari 12m 9m

Jumlah

Towongan 18 kios 84 kios 102 kios Pasaran 38 kios 108 kios 146 kios

Los (3m) Towongan 1.569 m 523 pedagang

Pasaran 2.091 m 697 pedagang Sumber: Dinas Pengelola Pasar Kabupaten Karanganyar “Potensi Kios dan

Los Pasar Wisata Tawangmangu”, data diolah 2009. Kondisi ini juga dialami oleh para pedagang yang berjualan di

sekitar Pasar Wisata Tawangmangu. Setelah direvitalisasi, jumlah

pedagang sekitar Pasar Wisata Tawangmangu semakin sedikit. Keadaan

ini dikarenakan adanya peraturan dan larangan pedagang kaki lima

berjualan di sekitar Pasar Wisata Tawangmangu oleh Pemerintah

Kabupaten Karanganyar.

113

Berdasarkan penelitian di lapangan, berikut adalah laba rata-rata

pedagang di sekitar Pasar Wisata Tawangmangu :

Tabel 4.25. Manfaat tidak langsung dari pendapatan yang diterima pedagang di sekitar Pasar Wisata Tawangmangu sebelum dan

sesudah direvitalisasi Omset penjualan/ hari Biaya / hari Laba rata2 / hari

No. Nama Sebelum Sesudah Sebelum Sesudah Sebelum Sesudah

1. Tatik 80.000 70.000 50.000 50.000 30.000 20.000 2. Sulis 200.000 200.000 150.000 150.000 50.000 50.000 3. Hari 120.000 80.000 60.000 60.000 60.000 20.000 4. Sunarso 500.000 400.000 280.000 300.000 220.000 100.000 5. Lestari 300.000 200.000 270.000 185.000 30.000 15.000 6. Yanti 50.000 30.000 20.000 20.000 30.000 10.000 7. Lastri 100.000 50.000 20.000 20.000 80.000 30.000 8. Agung 400.000 400.000 300.000 300.000 100.000 100.000 9. Sutamno 800.000 500.000 600.000 450.000 200.000 50.000

10. Ib. Suparno 400.000 300.000 370.000 280.000 30.000 20.000 11. Yustini 1.500.000 1.500.000 1.350.000 1.350.000 150.000 150.000 12. Nano 75.000 50.000 50.000 30.000 25.000 20.000 13. Sumiyati 200.000 200.000 175.000 175.000 25.000 25.000 14. Yahya 100.000 90.000 70.000 65.000 30.000 25.000 15. Suharisman 150.000 200.000 100.000 125.000 50.000 75.000 16. Kasidi 1.000.000 100.000 950.000 50.000 50.000 50.000 17. Pak Pur 200.000 200.000 150.000 150.000 50.000 50.000 18. Wahyu 200.000 150.000 150.000 130.000 50.000 20.000 19. Anom 300.000 300.000 250.000 250.000 50.000 50.000 20. Bu Asih 350.000 250.000 330.000 235.000 20.000 15.000 21. Mbak Sri 200.000 100.000 180.000 90.000 20.000 10.000 22. Warni 300.000 200.000 280.000 185.000 20.000 15.000 23. Danang 150.000 150.000 120.000 130.000 30.000 20.000

1.400.000 940.000 Sumber : Data primer, diolah 2010.

Berdasarkan tabel di atas dapat dilihat adanya penurunan laba yang

diterima oleh para pedagang yang berjualan di sekitar Pasar Wisata

114

Tawangmangu setelah adanya revitalisasi. Jadi dapat dikatakan revitalisasi Pasar

Wisata Tawangmangu ini belum mampu meningkatkan kesejahteraan

masyarakat di sekitar Pasar Wisata Tawangmangu.

115

BAB V

KESIMPULAN DAN SARAN

A. Kesimpulan

Berdasarkan analisis kelayakan investasi, maka dapat disimpulkan

bahwa secara ekonomis proyek revitalisasi Pasar Tawangmangu tidak layak

untuk dijalankan.

a. Analisis kelayakan investasi

a.1. - NPV (Net Present Value) menunjukan hasil sebesar (-

Rp. 17.053.525.248) yang berarti bahwa NPV < 0. Dengan

demikian dapat disimpulkan bahwa Proyek Revitalisasi Pasar

Tawangmangu yang telah dilaksanakan secara ekonomis tidak

layak.

- IRR (Internal Rate of Return) menunjukan hasil sebesar - 34,56;

nilai IRR < Social discount rate (13%). Ini berarti bahwa Proyek

Revitalisasi Pasar Tawangmangu yang telah dilaksanakan secara

ekonomis tidak layak dilaksanakan.

- B/C Ratio (Benefit Cost Ratio) menunjukan hasil sebesar 0,36;

nilai B/C Ratio < 1. Ini berarti Proyek Revitalisasi Pasar

116

Tawangmangu yang telah dilaksanakan secara ekonomis tidak

layak untuk dilaksanakan.

- PV/K (Profitability Ratio) menunjukan hasil sebesar 0,32; nilai

PV/K < 1. Ini berarti Proyek Revitalisasi Pasar Tawangmangu

yang telah dilaksanakan secara ekonomi tidak layak untuk

dilaksanakan.

a.2. Payback period investasi yang dilakukan pada awal Proyek

Revitalisasi Pasar Tawangmangu tidak dapat terbayar kembali

sebelum umur ekonomis proyek berakhir yaitu setelah 32 tahun

2 bulan.

Dari pengujian sensitivitas setiap asumsi terhadap NPV dapat

disimpulkan bahwa revitalisasi Pasar Tawangmangu akan layak dan

menguntungkan untuk dilaksanakan ketika harga kios dan los naik sebesar

177,9 %. Oleh karena itu, pengendalian untuk mendapatkan harga jual kios

dan los yang sesuai menjadi kunci strategik bagi keberhasilan usaha di masa

yang akan datang.

Dapat disimpulkan bahwa walaupun Proyek Revitalisasi Pasar

Tawangmangu dari aspek ekonomis dalam studi kelayakan proyek dinyatakan

tidak layak, maka proyek ini dikerjakan dan dibiayai oleh Pemerintah

Kabupaten Karanganyar. Pasar Tawangmangu ini direvitalisasi karena

memiliki umur ekonomis yang panjang, sehingga untuk kedepannya pasar ini

117

dapat memberi manfaat yang lebih bagi pedagang, masyarakat dan

pemerintah.. Pasar Tawangmangu ini oleh Pemerintah Kabupaten

Karanganyar akan dijadikan ikon wisata dari Kabupaten Karanganyar.

Meskipun tidak layak dilaksanakan, tetapi diharapkan dengan adanya Pasar

Tawangmangu ini bisa meningkatkan kesejahteraan para pedagang pasar

tradisional, dapat meningkatkan daya saing, dapat meningkatkan pendapatan

asli daerah (PAD) Kabupaten Karanganyar, menjadikan Pasar Tawangmangu

sebagai tempat tujuan wisata. Dengan kata lain, revitalisasi pasar ini memang

hanya bersifat sosial (social oriented).

B. Saran-saran

Berdasarkan hasil penelitian di atas, maka ada beberapa hal yang

dapat peneliti berikan sebagai saran, antara lain sebagai berikut:

1. Proyek Revitalisasi Pasar Tawangmangu akan layak dan menguntungkan

untuk dilaksanakan ketika harga kios dan los naik sebesar 177,9 %.

2. Pemerintah Kabupaten Karanganyar perlu menyiapkan subsidi setiap

tahunnya untuk operasional Pasar Tawangmangu.

3. Para pengguna pasar yang datang ke Pasar Tawangmangu diharapkan

menjaga kebersihan, kerapian dan kenyamanan.

4. Untuk penelitian yang sama selanjutnya diharapkan dapat lebih

memperdalam permasalahan dan variabel penelitian.

118

5. Menjadikan Pasar Tawangmangu lebih menarik bagi pengunjung atau

wisatawan. Seperti, dibuatnya rumah makan sehat dalam Pasar

Tawangmangu.

6. Menyediakan mekanisme pengelolaan sampah (untuk menjaga

kebersihan lokasi Pasar Tawangmangu).

DAFTAR PUSTAKA

BPS. 2009. Statistika Karanganyar dalam Angka Tahun 2009. Surakarta: BPS Kabupaten Karangayar.

DPP. 2009. Arsip Dinas Pengelola Pasar Kabupaten Karanganyar 2009.

Karanganyar: DPP Kabupaten Karanganyar. Gray, Clive, et.al. 2005. Pengantar Evaluasi Proyek. Jakarta: PT Gramedia

Pustaka Utama. Husnan, Suad. 2000. Studi Kelayakan Proyek. Yogyakarta. UPT AMP YKPN. Kartikasari, Diah Rasiana. 2007. Evaluasi Proyek Revitalisasi Pasar Nusukan

Surakarta. Skripsi S1 Fakultas Ekonomi UNS. Tidak dipublikasikan. Khotimah, Khusnul. 2002. Evaluasi Proyek dan Perencanaan Usaha. Jakarta:

Ghalia Indonesia. Mankiw, N Gregory. 2003. Pengantar Ekonomi. Jakarta: Erlangga. Mangkoesoebroto, Guritno. 1993. Ekonomi Publik (edisi ketiga). Yogyakarta:

BPFE UGM. Moeliono, Anton M. 2007. Kamus Besar Bahasa Indonesia Edisi Ketiga.

Jakarta: Balai Pustaka.

119

Pudjosumantro, Muljadi. 1995. Evaluasi Proyek. Yogyakarta: Liberty. Rahardjo, Mugi. Evaluasi Proyek. Progam Pasca Sarjana Magister Ekonomi

dan Studi Pembangunan UNS. Tidak dipublikasikan. Ratnayanti, Rini, et.al. 2006. Analisis Kelayakan Investasi Pada Rumah Sakit

X di Cimahi. Media Teknik Sipil, halaman: 41-46. Institut Teknologi Nasional Bandung.

Reksohadiprodjo, Sukanto. 2001. Ekonomika Publik (edisi pertama).

Yogyakarta: BPFE UGM. Sarwoko. 2007. Statistik Inferensi untuk Ekonomi dan Bisnis. Yogyakarta: C.V

Andi Offset. Sekaran, Uma. 2006. Research Methods for Business. New York: John Willey

& Sons Inc. Sinaga, Pariaman. 2008. Makalah Menuju Pasar Yang Berorientasi Pada

Perilaku Konsumen. Kementerian Koperasi dan UKM. Jakarta : Tidak diterbitkan.

Soetrisno. 1985. Dasar-Dasar Evaluasi dan Manajemen Proyek. Yogyakarta:

C.V Andi Offset. Stiglitz, Joseph E. 2000. Economics of the Public Sector. New York: W.W.

Norton & Company, Inc. Sutojo, Siswanto. 1995. Studi Kelayakan Proyek Teori dan Praktek. Jakarta:

PT. Pustaka Binaman Pressindo. Suara Merdeka. Sabtu, 31 Desember 2005. Rp 22 M untuk Pembangunan

Pasar Tawangmangu. Syahrani, Husnainie. 2003. Analisis Kelayakan Finansial Pengusahaan Kebun

Hutan dengan Tanaman Buah Durian (Durio Zibethis Murr) di Kabupaten Kutai Kertanegara Provinsi Kalimantan Timur. Jurnal Ekonomi Pembangunan, Kajian Ekonomi Negara Berkembang, halaman: 137-146. Universitas Mulawarman Samarinda.

Zubir, Zalmi. 2006. Studi Kelayakan Usaha: Dilengkapi Contoh Studi

Kelayakan Usaha Air Minum Kemasan. Jakarta: Lembaga Penerbit Fakultas Ekonomi Universitas Indonesia.

120

, http//primatani.litbang.deptan.go.id/file/materi/pelepasan/rppk_ kapusluh.pdf

, http://pdfcontact.com/download/7428233/

, Peraturan Presiden Nomor. 112 tahun 2007 tentang Penataan

dan Pembinaan Pasar Tradisional, Pusat Perbelanjaan dan Toko Modern.

, Peraturan Daerah Kabupaten Karanganyar Nomor. 10 tahun

2006 tentang Retribusi Pasar. , Peraturan Daerah Kabupaten Karanganyar Nomor. 10 Tahun

2002 tentang Retribusi Kebersihan. , Peraturan Daerah Kabupaten Karanganyar Nomor 17 Tahun

2006 tentang Pajak Reklame.