Doprovodnou legislativu bude tvořit 5 hlavních zákonů:

Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník („NOZ“)upravuje souhrnně veškeré obecné instituty soukromého práva, obecnou úpravu právnických osob, rodinné právo a absolutní a relativní majetková práva;

Zákon č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích) navazuje na NOZ úpravou týkající se uspořádání vztahů v obchodních společnostech a družstvech;

Zákon č. 91/2012 Sb. o mezinárodním právu soukromém stanoví kolizní a procesní normy pro řešení soukromých vztahů s mezinárodním prvkem;

Tyto tři zákony tvoří kodifikaci reformy soukromého práva v České republice.

NOZ zrušil zcela nebo zčásti 238 právních předpisů. 2

Doprovodnou legislativu bude tvořit 5 hlavních zákonů:

• Zákon o zvláštních řízeních soudních s 512 paragrafy;

• Novela OSŘ (392 změn) s doprovodnými novelami o soudních poplatcích, zákona o státním zastupitelstvu, SŘS a zákona o VSÚ;

• Novela insolvenčního zákona (357 změn) s doprovodnou novelou o insolvenčních správcích;

3

• Nový rejstříkový zákon, který upravuje veřejné rejstříky právnických (a podnikajících) fyzických osob ve vazbě na § 120 NOZ;

• Velký doprovodný zákon, který novelizuje dalších 124 zákonů („zákon zákonů“);

Samostatně se ještě připravují:

• změny daňové legislativy • nový katastrální zákon

4

Předmět úpravy a základní zásady NOZ

• Rozdíl mezi soukromým a veřejným právem;• Soukromé právo: - je nezávislé na uplatňování

práva veřejného; - souhrn těch ustanovení právního řádu, která upravují vzájemná práva a povinnosti osob;

• Prosazování osobních zájmů soukromé povahy;• Např. jak uzavřít manželství, smlouvu, jak

smlouvu splnit, jak se dědí, jak se hradí škoda;

5

• Jednotlivec může činit cokoliv, co mu není zákonem zakázáno nebo nařízeno;

• Soukromé a veřejné právo se pak střetávají v respektu k lidské svobodě – základní myšlenka naší Listiny základních práv a svobod – přednost svobody člověka před státem – člověk tu není kvůli státu, ale stát je tu kvůli lidem;

• V soukromé sféře rozhoduje každý sám za sebe;

6

• Moje svoboda končí tam, kde začíná svoboda druhého člověka (mohu si odchylně ujednat práva a povinnosti);

• Ujednání nesmí být porušovat:

• Dobré mravy;

• Veřejný pořádek;

• Právo týkající se postavení osob, včetně práva na ochranu osobnosti;

7

Základní zásady (§ 3) soukromého práva:

• Smluvní volnost (AUTONOMIE VŮLE);• Priorita svobody člověka před státem – BRÁT;

SE O SVÉ ŠTĚSTÍ (nezpůsobit újmu druhým);• Důstojnost člověka (ochrana slabšího);• Právo na ochranu života, zdraví, svobody, cti,

důstojnosti a soukromí;• Zvláštní ochrana manželství a rodiny;• Nikdo nesmí utrpět bezdůvodnou újmu;• Nikdo nesmí těžit z bezdůvodné újmy;

8

• Smlouvy se mají plnit;• Vlastnické právo je chráněno;• Nikomu nelze odepřít, co mu po právu

náleží;• Právo všech je být bdělým (právo přeje

bdělým);• Presumpce poctivosti- § 7 (poctivost a

dobrá víra);• Zjevné zneužití práva nepožívá právní

ochrany (§ 8);9

Výklad soukromého práva (§ 2 NOZ) musí být:

• Ve shodě s Listinou základních práv a svobod;• Ve shodě s ústavním pořádkem vůbec;• Ve shodě se zásadami NOZ;• Při respektování hodnot soukromého práva;• Nesmí být v rozporu s dobrými mravy;• Nesmí vést ke krutosti• nebo bezohlednosti urážející obyčejné lidské cítění;• gramatický (slova, smysl a úmysl zákonodárce);• § 2 brání právnickému kejklířství;

10

Možnost odchýlení se od zákona

• Smluvní svoboda a autonomie vůle stran = možnost odchýlení se od zákona;

• Normy dispozitivní a kogentní;• Smluvní strany se mohou odchýlit od zákona,

ledaže by to zákon výslovně zakazoval;• Zákaz v normě vyjádřen slovy: „zakazuje se“,

„nepřihlíží se“,“nesmí“, „musí“, „může jen“;

11

Užití předpisů NOZ , ochrana práv, úloha soudce

• NOZ, pokud soukromá práva nejsou upravena jinde;

• Jen pokud tak stanoví zákon, použijí se zvyklosti;

• Mlčení zákona;• Analogie;• Princip spravedlnosti a zásad NOZ;

12

• Dobré uspořádání práv (zvyklosti, nauka, judikatura);

• Obdobný případ posoudit stejně;

• Právo na vysvětlení odchylného posouzení;

• Svépomoc (§ 14 NOZ);

• PROLÍNÁNÍ STARÉHO PRÁVA S NOVÝM;13

PRÁVNÍ JEDNÁNÍ (právní úkon) - § 545 n. NOZ

• Projev vůle, se kterým je spojen vznik, změna nebo zánik práv a povinností - NOZ nemá definici;

• Právní jednání vyvolává právní následky (z jednání, ze zákona, dobrých mravů, zvyklostí a zavedené praxe stran);

• Lze jednat konáním nebo opomenutím, výslovně nebo jiným způsobem;

14

• Nesmí být v rozporu s dobrými mravy a zákonem;

• Lze vázat na podmínky (odkládací nebo rozvazovací);

• Kdy se ke splnění podmínky nepřihlíží (§ 549);

• Doložení času § 550;15

VÝKLAD PRÁVNÍCH JEDNÁNÍ

• Podle obsahu;

• Podle pravé povahy (zastřené jednání);

• Slova, zvyklosti, praxe;

16

FORMA PRÁVNÍCH JEDNÁNÍ

• Libovolná (omezení ujednání, zákon);• Písemná forma – věcná práva

k nemovitostem;• Soukromá a veřejná listina;• Právní jednání vůči nepřítomné osobě §§ 570

– 572;• Doby dojití - § 573 (v ČR – 3. pracovní den;

mimo – 15.);

17

VADY, KTERÉ ZPŮSOBUJÍ RELATIVNÍ NEPLATNOST

• Rozpor se zákonem, pokud jeho smysl a účel vyžaduje neplatnost;

• Nemožné plnění;• Jednání nesvéprávné osoby nebo osoby

jednající v duševní poruše;• Nedodržení smlouvy;• Uvedení v omyl;• Jednání v důsledku hrozby tělesného nebo;

duševního násilí nebo důvodnou obavou - § 587; 18

NÁSLEDKY VAD PRÁVNÍCH JEDNÁNÍ

• Nicotnost (zdánlivé jednání) ze zákona (§§ 551, 552);

• Absolutní neplatnost- § 588- (dobré mravy, zákon, veřejný pořádek);

• Relativní neplatnost – promlčecí doba 3 roky;

• Relativní neúčinnost - § 589 n.;

19

VÝZNAM ČASU A POČÍTÁNÍ ČASU

PROMLČENÍ A PREKLUZE• Promlčecí lhůta (3, 10, nebo 1, 15);• PRÁVNÍ OSOBNOST (způsobilost k právním

úkonům);• FYZICKÁ OSOBA - SVÉPRÁVNOST;• PRÁVNICKÁ OSOBA – KORPORACE,

FUNDACE,ÚSTAV;

20

Nájem bytu v novém občanském zákoníku – zákon č. 89/2012 Sb.,

ČÁST ČTVRTÁ - RELATIVNÍ MAJETKOVÁ PRÁVAHLAVA II

ZÁVAZKY Z PRÁVNÍCH JEDNÁNÍDíl 2

Přenechání věci k užití jinémuOddíl 3Nájem

Pododdíl 1Obecná ustanovení - §§ 2201 až 2234,

21

Pododdíl 2 Zvláštní ustanovení o nájmu bytu a

nájmu domu

§§ 739 – 750 - společné jmění manželů, společné bydlení manželů;

§§ 2235 až 2301 – nájem bytu a domu;§§ 3073 – 3076 – přechodná ustanovení;

22

NÁJEM – OBECNĚ; NÁJEMNÍ SMLOUVA;• Přenechání věci do užívání, úplatné, dočasné,

nespotřebitelnost věci, nájem věci budoucí; ZÁPIS DO VEŘEJNÉHO SEZNAMU - § 2203;• Zápis nájemního práva nemá konstitutivní účinky; NÁJEM NA DOBU URČITOU DELŠÍ NEŽ PADESÁT LET

§ 2204;• ODSTOUPENÍ OD SMLOUVY – OKAMŽITÁ VÝPOVĚĎ

VÝPOVĚĎ BEZ VÝPOVĚDNÍ DOBY - § 2208;

PROHLÍDKA VĚCI - § 2219; ZMĚNA VLASTNICTVÍ - § 2224;

23

NÁJEM BYTU A NÁJEM DOMU

K JAKÉMU ÚČELU JE BYT NEBO DŮM PRONAJAT?

• K ZAJIŠTĚNÍ BYTOVÝCH POTŘEB NÁJEMCE A ČLENŮ JEHO DOMÁCNOSTI;

• BYT K BYDLENÍ;• BYT MUSÍ BÝT K BYDLENÍ VHODNÝ A

ZDRAVOTNĚ ZPŮSOBILÝ;• BYDLET MŮŽE JEN ČLOVĚK NE PRÁVNICKÁ

OSOBA!!!24

REKREACE NEBO JINÝ ZJEVNĚ KRÁTKODOBÝ ÚČEL

• NEJDE O BYDLENÍ;• BYT• MÍSTNOST NEBO SOUBOR MÍSTNOSTÍ, KTERÉ

JSOU ČÁSTÍ DOMU;• TVOŘÍ OBYTNÝ PROSTOR;• JSOU URČENY A UŽÍVÁNÍ K ÚČELU BYDLENÍ;JINÝ NEŽ OBYTNÝ PROSTOR• MOHOU SI STRANY UJEDNAT;

25

NÁLEŽITOSTI NÁJEMNÍ SMLOUVY

• PÍSEMNÁ FORMA;• SHODA NA PŘEDMĚTU NÁJMU;• SHODA NA TOM, ŽE PRONAJÍMATELI NÁLEŽÍ ÚPLATA;• FAKTICKÝ NÁJEM;• SMLUVNÍ POKUTA JE ZAKÁZÁNA;• ZVLÁŠTNÍ USTANOVENÍ O NÁJMU DRUŽSTEVNÍHO

BYTU;• STANOVY DRUŽSTVA;• ZÁKON Č. 90/2012 Sb., O OBCHODNÍCH;

KORPORACÍCH §§ 741 – 747;

26

BYT VE VLASTNICTVÍ PRÁVNICKÉ OSOBY OBÝVANÝ Z TITUTLU ČLENSTVÍ ČLENEM NEBO SPOLEČNÍKEM

TÉTO PRÁVNICKÉ OSOBY• STANOVY;• SPOLEČENSKÁ SMLOUVA;• NÁJEMNÍ SMLOUVA; BYT ZPŮSOBILÝ K UŽÍVÁNÍ PŘEDÁNÍ BYTU, KLÍČE, ZPŘÍSTUPNĚNÍ BYTU; Kdy je byt způsobilý k nastěhování a obývání?1) odpovídá tomu, co si strany dohodly;2) nebo pokud je čistý a ve stavu obvyklém;3) a pokud je zajištěno poskytování nezbytných plnění;

spojených s užíváním bytu nebo s ním souvisejících;27

BYT NEZPŮSOBILÝ K UŽÍVÁNÍ

• DOHODNOUT VÝŠI A ZPŮSOB ÚHRADY NÁKKLADŮ NA PROVEDENÍ NUTNÝCH OPRAV;

BYT MÁ VADY – NÁJEMCE MÁ PRÁVO SE NENASTĚHOVAT

Byt má vady:1. nájemce má právo odmítnout se nastěhovat – PO

DOBU VADY NEPLATÍ NÁJEMNÉ;2. nastěhuje se, musí bez zbytečného odkladu žádat

odstranění vad, jinak jeho právo na odstranění vad zaniká A MÁ PRÁVO NA PŘIMĚŘENOU SLEVU;

28

VADOU BYTU• JE VADA, KTERÁ BRÁNÍ OBVYKLÉMU BYDLENÍ;• A NA KTEROU NÁJEMCE UPOZORNIL DŘÍVE

NEŽ SE NASTĚHOVAL;

PŘIMĚŘENOU SLEVOU• ROZDÍL MEZI OBVYKLÝM NÁJEMNÝM BYTU

BEZVADNÉHO A VADNÉHO;

BEZ ZBYTEČNÉHO ODKLADU29

NÁJEMNÉ - § 2246NÁJEMNÉ Z BYTU SE PLATÍ PŘEDEM - § 2251• NÁJEMNÍ SMLOUVA JE POJMOVĚ SMLOUVOU

ÚPLATNOU;• ÚPLATA = NÁJEMNÉ;• NÁJEMNÉ SE SJEDNÁVÁ PEVNOU;

ČÁSTKOU/MĚSÍC;• PŘEDEM NA KAŽDÝ MĚSÍC NEBO JINAK

UJEDNANÉ OBDOBÍ;• OBDOBNĚ SE PLATÍ SLUŽBY;

30

• DALŠÍ PLNĚNÍ NENÍ PRONAJÍMATEL OPRÁVNĚN POŽADOVAT;

NENÍ-LI UJEDNANÁ VÝŠE – MÁ PRONAJÍMATEL PRÁVO:

• NA NÁJEMNÉ VE VÝŠI JAKÁ JE V DEN UZAVŘENÍ SMLOUVY V MÍSTĚ OBVYKLÁ PRO NOVÝ NÁJEM OBDOBNÉHO BYTU ZA OBDOBNÝCH SMLUVNÍCH PODMÍNEK;

• VYCHÁZÍ SE PŘITOM Z OBECNÉHO PRAVIDLA VĚTY PRVNÍ § 1792 ODST. 1;

31

SLUŽBY - § 2247

• DOHODA O SLUŽÁCH;• NENÍ-LI DOHODA PLATÍ SLUŽBY

VYJMENOVANÉ V NOZ – nezbytné služby;• ZPŮSOB ROZÚČTOVÁNÍ STANOVÍ CEN A

ÚHRADY SLUŽEB STANOVÍ JINÝ PRÁVNÍ PŘEDPIS – ZÁKON Č. 67/2013 Sb.;

• NEBO SI STRANY UJEDNAJÍ JINÝ ZPŮSOB ;

32

VYÚČTOVÁNÍ SLUŽEB - § 2252

• PRÁVO NÁJEMCE NAHLÉDNOUT DO VYÚČTOVÁNÍ – ZPRAVIDLA DO ČTYŘ MĚSÍCŮ PO SKONČENÍ ZÚČTOVACÍHO OBDOBÍ;

• NEDOPLATEK A PŘEPLATEK ZÁLOH NA SLUŽBY JSOU SPLATNÉ K TÉMUŽ DNI, NENÍ-LI UJEDNÁNA JINÁ DOBA, JSOU SPLATNÉ DO SEDMI MĚSÍCŮ PO SKONČENÍ ZÚČTOVACÍHO OBDOBÍ;

• JINAK VŠE ŘEŠÍ ZÁKON Č. 67/2013 Sb.;

33

POSTUP PŘI SJEDNÁVÁNÍ NÁJEMNÉHO - § 2248, 2249

• STRANY SI MOHOU UJEDNAT KAŽDOROČNÍ ZVYŠOVÁNÍ NÁJEMMNÉHO;

• STRANY SI MOHOU UJEDNAT, ŽE SE NÁJEMNÉ ZVYŠOVAT NEBUDE – STRANY VYLOUČILY ZVYŠOVÁNÍ NÁJEMNÉHO

• KDYŽ SI NEUJEDNAJÍ NEBO NEVYLOUČÍ ZVYŠOVÁNÍ, MŮŽE PRONAJÍMATEL NÁJEMCI VÝŠI NÁJEMNÉHO NAVRHNOUT:

• v písemné formě; • navrhnout nájemci jeho zvýšení až do výše srovnatelného

nájemného obvyklého v daném místě, • pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v

posledních třech letech, nebude vyš ší než 20 % (§ 2249 odst. 1 NOZ).

34

• návrh může být učiněn po uplynutí 12 měsíců od předchozího návrhu;

• návrh musí obsahovat výši nájemného a musí splňovat podmínky § 2249 odst. 1 NOZ;

• Nájemce s návrhem souhlasí, pak od třetího měsíce po doručení návrhu zaplatí;

• Pokud nájemce do dvou měsíců nevysloví písemný souhlas se zvýšením nájemného, může pronajímatel dát návrh soudu ke zvýšení nájemného ve lhůtě dalších 3 měsíců;

• Návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně;

35

• Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu;

• Tento postup upravený v § 2249 odst. 1 až 3 NOZ použije nájemce navrhuje-li snížení nájemného;

• Znalecký posudek – postup dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů a vyhl. č. 3/2008 Sb., §§ 3 – 26 oceňování staveb a bytů nákladovým způsobem;

• Cenové mapy• Počítání času;• Doručování;

36

ZVÝŠENÍ KONFORTU BYDLENÍ - § 2250

• stavební úpravy, které trvale zlepšují užitnou hodnotu pronajatého bytu či celkové podmínky bydlení v domě, anebo mají za následek trvalé úspory energie nebo vody,

• zvýšení nájemného max. o 10% z účelně vynaložených nákladů ročně – souhlas nájemců alespoň 2/3 bytů;

• nebo návrh pronajímatele na 3,5% z účelně vynaložených nákladů ročně;

37

NOTÁŘSKÁ ÚSCHOVA - § 2253• NEDOHODA O VÝŠI DLUHU NA NÁJEMNÉM;• KDYŽ PRONAJÍMATEL NEPLNÍ SMLOUVU

S POUKAZEM NA DLUŽNÉ NÁJEMNÉ;JISTOTA (KAUCE) - § 2254• AŽ DO VÝŠE ŠESTINÁSOBKU NÁJEMNÉHO;• PŘI SKONČENÍ NÁJMU SI PRONAJÍMATEL

MŮŽE ZAPOČÍST DLUH NA NÁJEMNÉM;• JISTOTA JE VRATNÁ S ÚROKY ALESPOŇ VE VÝŠI

ZÁKONNÉ SAZBY;

38

PRÁVA A POVINNOSTI STRAN - § 2255• NÁJEMCE JE POVINEN UŽÍVAT BYT ŘÁDNĚ

V SOULADU S NÁJEMNÍ SMLOUVOU;• NÁJEMCE MŮŽE V BYTĚ I PRACOVAT NEBO

PODNIKAT, NEZPŮSOBÍ-LI ZVÝŠENÉ ZATÍŽENÍ PRO BYT NEBO DŮM;

CHOVÁNÍ V DOMĚ - § 2256• PRONAJÍMATEL UDRŽUJE V DOMĚ NÁLEŽITÝ

POŘÁDEK OBVYKLÝ PODLE MÍSTNÍCH POMĚRŮ• NÁJEMCE DODRŽUJE PRAVIDLA OBVYKLÁ PRO

CHOVÁNÍ V DOMĚ A ROZUMNÉ POKYNY PRONAJÍMATELE;

39

POVINNOSTI PRONAJÍMATELE PŘI ÚDRŽBĚ BYTU A DOMU

• § 2257 ODST. 1• UDRŽOVAT DŮM A BYT VE STAVU ZPŮSOBILÉM

K ŘÁDNÉMU UŽÍVÁNÍ; POVINNOSTI NÁJEMCE PŘI BĚŽNÉ ÚDRŽBĚ A BĚŽNÝCH

OPRAVÁCH - § 2257 ODST. 2• NÁJEMCE PROVÁDÍ A HRADÍ POUZE BĚŽNOU ÚDRŽBU A

DROBNÉ OPRAVY SOUVISEJÍCÍ S NÁJMEM BYTU;• NAŘ. VL. Č. 258/1995 Sb. je od 1. 1. 2014 ZRUŠENO !!! ZVÍŘE V BYTĚ - § 2258• CHOV NESMÍ PŮSOBIT OBTÍŽE NEPŘIMĚŘENÉ POMĚRŮM

V DOMĚ;

40

ÚPRAVY A JINÉ ZMĚNY BYTU NEBO DOMU - § 2259 – 2262

JE NÁJEMCE POVINEN STRPĚT ÚPRAVU DOMU NEBO BYTU?

• SOUHLAS NÁJEMCE; KDY SOUHLAS NENÍ VYŽADOVÁN:• jen nesníží-li hodnotu bydlení;• a lze-li ji provést bez většího nepohodlí pro

nájemce; • nebo provádí-li ji pronajímatel na příkaz orgánu

veřejné moci;• anebo hrozí-li přímo zvlášť závažná újma;

41

DOČASNÉ VYSTĚHOVÁNÍ Z BYTU - § 2260, 2261 Jsou dány tyto podmínky:• pronajímatel se zaváže poskytnout přiměřenou

náhradu účelných nákladů, které nájemci vzniknou v souvislosti s vyklizením bytu, a zaplatí nájemci na tyto náklady přiměřenou zálohu;

• 3 měsíce předem projednat: povahu těchto prací, předpokládaný den jejich zahájení, odhad jejich trvání, nezbytnou dobu, po kterou musí být byt vyklizen a poučení o následcích odmítnutí vyklizení; zároveň se pronajímatel zaváže k náhradě účelných nákladů spojených s vyklizením bytu a uvede, jakou zálohu na náhradu nabízí;

42

• Nájemce má 10 dnů na to, aby se vyjádřil, když se v této lhůtě nevyjádří, má se za to, že s vyklizením nesouhlasí;

• V případě kratší úpravy, kdy vyklizení bytu je nutné po dobu 1 týdne, musí pronajímatel oznámit 10 dnů předem a nájemce má 5 dnů na vyjádření;

43

NÁJEMCE ODMÍTL BYT VYKLIDIT - § 2262• Pronajímatel může navrhnout soudu, aby rozhodl o

vyklizení bytu; nepodá-li však návrh do deseti dnů po nájemcově odmítnutí, právo domáhat se vyklizení bytu zaniká;

O VYKLIZENÍ ROZHODUJE SOUD• Prokáže-li pronajímatel účelnost úpravy, přestavby

nebo jiné změny bytu nebo domu a nezbytnost vyklizení bytu, soud návrhu vyhoví; přitom může stranám uložit přiměřená omezení, která na nich lze rozumně požadovat. Před rozhodnutím o vyklizení bytu nelze práce provádět, ledaže soud provádění prací povolí;

44

STAVEBNÍ ÚPRAVY PROVÁDĚNÉ NÁJEMCEM - § 2263

• PRONAJÍMATEL NESOUHLASÍ V PŘÍPADĚ ZDRAVOTNÍHO POSTIŽENÍ NÁJEMCE ČI ČLENA JEHO DOMÁCNOSTI NEBO JINÉ BYDLÍCÍ OSOBY – NAHARDÍ NESOUHLAS SOUD, NENÍ-LI TU K ODMÍTNUTÍ VÁŽNÝ A SPRAVEDLIVÝ DŮVOD;

• SKONČENÍ NÁJMU – UVEDENÍ DO PŮVODNÍHO STAVU;

45

VADY BYTU, KTERÉ MUSÍ NÁJEMCE OZNÁMIT - § 2264 Nájemce má povinnost oznámit pronajímateli:• ihned poškození nebo vadu bytu, kterou je třeba bez prodlení

odstranit;• bez zbytečného odkladu jinou vadu nebo poškození bránící

obvyklému bydlení;• činí kroky, aby nevznikla další škoda; Nájemce má právo:• na náhradu nákladů účelně vynaložených při odstraňování

škody; Nájemce nemá právo:• na náhradu nákladů účelně vynaložených při odstraňování

škody, za kterou sám odpovídá; I v této oblasti se může nasmlouvat cokoliv, např. že nájemce

v bytě nesmí vady sám odstraňovat;46

POVINNOSTI PRONAJÍMATELE PŘI ODSTRAŇOVÁNÍ VAD BYTU - § 2265

• Odstranit vadu v přiměřené době;

HRUBÉ PORUŠENÍ POVINNOSTÍ PRONAJÍMATELE - § 2266• Nájemce má právo vypovědět nájem bez výpovědní doby• Pronajímatel poškození nebo vadu ani v dodatečné lhůtě

neodstranil;• Vada nebo poškození bylo způsobeno okolnosti, za které

nájemce neodpovídá;• Sama vada nebo poškození musí představovat hrubé porušení

povinností pronajímatele;• Prodlení představuje hrubé porušení povinností

pronajímatele;

47

VADA BYTU, ZA KTEROU ODPOVÍDÁ NÁJEMCE - § 2267

• Nájemce je povinen vadu odstranit;• Neodstraní-li nájemce, odstraní na náklady

nájemce pronajímatel;

USTANOVENÍ O VADÁCH BYTU SE POUŽIJÍ OBDOBNĚ - § 2268:

• brání-li užívání bytu právo třetí osoby;• brání-li užívání bytu ustanovení zákona nebo

rozhodnutí orgánu veřejné moci vydané na základě zákona;

48

NEPŘÍTOMNOST NÁJEMCE V BYTĚ DELŠÍ NEŽ DVA MĚSÍCE - § 2269

• Označená osoba nebo pronajímatel;

• Při nesplnění této oznamovací povinnosti a vznikne-li z tohoto důvodu pronajímateli závažná újma, je nájemcovo „nekonání“ považováno za závažné porušení povinností;

49

SPOLEČNÝ NÁJEM - § 2270, 2271• Nájemní smlouvu uzavře více osob;• Nebo další osoba přistoupí se souhlasem stran

k nájemní smlouvě;SPOLEČNÉ NÁJEMNÍ PRÁVO MANŽELŮNĚKTERÁ USTANOVENÍ O BYDLENÍ MANŽELŮ

- § 745, § 746, 748• MANŽELÉ SI MOHOU UJEDNAT, ŽE SPOLEČNÝ

NÁJEM NEVZNIKL;• OBVYKLE VZNIKÁ SPOLEČNÉ NÁJEMNÍ PRÁVO;

50

• JSOU ZAVÁZÁNI SPOLEČNĚ A NEROZDÍLNĚ;• BEZ SOUHLASU DRUHÉHO MANŽELA NESMÍ NÁJEM

UKONČIT NEBO JEJ OMEZIT PRÁVEM, JEHOŽ VÝKON JE NESLUČITELNÝ S BYDLENÍM MANŽELŮ NEBO RODINY;

• JEDNÁ-LI MANŽEL BEZ SOUHLASU DRUHÉHO MANŽELA, MŮŽE SE TENTO DOVOLAT NEPLATNOSTI TAKOVÉHO PRÁVNÍHO JEDNÁNÍ;

• JAKÁKOLIV DOHODA MANŽELŮ O SPOLEČNÉM BYDLENÍ NESMÍ ZHORŠIT POSTAVENÍ NEZLETILÉHO DÍTĚTE (§750);

51

ČLENOVÉ NÁJEMCOVY DOMÁCNOSTI – OZNÁMENÍ O POČTU OSOB – VÝHRADA PRONÁJÍMATELE S PŘIJETÍM DALŠÍ OSOBY DO BYTU – 2272, 2273

• NESPLNĚNÍ OZNAMOVACÍ POVINNOSTI – VYVRATITELNÁ PRÁVNÍ DOMĚNKA:

• ZÁVAŽNÉ PORUŠENÍ;• ZVLÁŠŤ ZÁVAŽNÉ NEBO HRUBÉ PORUŠENÍ

POVINNOSTÍ;• ČLEN NÁJEMCOVY DOMÁCNOSTI;• OSOBA BLÍZKÁ - § 22 NOZ, § 115 ObčZ;• DALŠÍ PŘÍPADY ZVLÁŠTNÍHO ZŘETELE VHODNÉ;

52

PODNÁJEM - § 2274 AŽ 2277NOZ nově u podnájmu bytu odlišuje:• zda nájemce v bytě sám trvale bydlí;• zda nájemce v bytě sám trvale nebydlí;• zákon nebo smlouva;NÁSLEDKY SMRTI NÁJEMCE (PŘECHOD NÁJMU)

- § 2279, 2280• smrt nájemce;• nejde o společný nájem;• žití v bytě – člen nájemcovy domácnosti;• nemá vlastní byt;

; 53

• DVĚ SKUPINY: 1. SKUPINA: MANŽEL, POTOMEK (dítě, vnuk), RODIČ,

SOUROZENEC, ZEŤ NEBO SNACHA; 2. SKUPINA: ostatní, jen pokud pronajímatel souhlasí

s přechodem;• DVAROKY;• VÝJIMKY: 18 – 20 LET, 70 LET – DOHODA MOŽNÁ;• SPOLEČNÝ PŘECHOD;• PŘECHOD NÁJMU MOHU DO 1 MĚSÍCE OD SMRTI MOHU

UKONČIT NÁJEM (NÁJEM KONČÍ DORUČENÍM OZNÁMENÍ);• POTOMEK MÁ PŘEDNOST - § 2280;• PŘECHOD NÁJMU U DRUŽSTEVNÍHO BYTU – ČLENSTVÍ A NÁJEM

NA TOHO DĚDICE, KTERÉMU PŘIPADL ČLENSKÝ PODÍL (NEJDE-LI O SPOLEČNÝ NÁJEM BYTU MANŽELŮ);

54

DĚDICI NÁJEMCE PRÁVO POŽADOVAT JISTOTU PŘI PŘECHODU NÁJMU VYPOŘÁDNÍ SE S NÁJEMCOVÝMI DĚDICI - § 2281• PRÁVO PRONAJÍMATELE POŽADOVAT JISTOTU, IKDYŽ

JI PŘED TÍM NÁJEMCE NESLOŽIL;• PRÁVO PRONAJÍMATELE POŽADOVAT JISTOTU, KDYŽ

PRONAJÍMATEL MUSEL VYPOŘÁDAT JISTOTU S NÁJEMCOVÝM DĚDICEM;

KDYŽ PŘEJDOU NÁJEMCOVA PRÁVA NA DĚDICE - § 2282, 2283

• NÁJEMCE, NA KTERÉHO PŘEŠLO PRÁVO NÁJMU A DĚDIC JSOU ZAVÁZÁNA SPOLEČNĚ A NEROZDÍLNĚ Z DLUHŮ ZEMŘELÉHO NÁJEMCE;

55

• PRONAJÍMATEL MŮŽE VYPOVĚDĚT - VÝPOVĚDNÍ DOBA 2 MĚSÍCE DO 3 MĚSÍCŮ POTÉ;

• CO SE DOZVĚDĚL O SMRTI NÁJEMCE, ŽE NENÍ PŘECHOD PRÁV A KDO JE DĚDIC NEBO SPRAVUJE POZŮSTALOST;

• NÁJEMCŮV DĚDIC MŮŽE VYPOVĚDĚT - VÝPOVĚDNÍ DOBA 2 MĚSÍCE DO 3 MĚSÍCŮ POTÉ;

• CO SE DOZVĚDĚL O SMRTI NÁJEMCE, ŽE NENÍ PŘECHOD PRÁV A ŽE JE DĚDICEM, NEJPOZDĚJI VŠAK DO 6 MĚSÍCŮ OD SMRTI NÁJEMCE;

• SPRÁVCE POZŮSTALOSTI MŮŽE ROVNĚŽ NÁJEM VYPOVĚDĚT;

56

NÁJEMCŮV DĚDIC NENÍ ZNÁM ANI DO 6 MĚSÍCŮ OD NÁJEMCOVI SMRTI - § 2284• PRONAJÍMATEL MŮŽE BYT VYKLIDIT, VĚCI

USCHOVAT, POTÉ PRODAT; SKONČENÍ NÁJMU BYTU

dohoda;uplynutí doby;výpověď;výpověď bez výpovědní doby- okamžitá výpověď;smrt nájemce;zvláštní případy skončení – služební byt, byt

zvláštního určení57

AD 1. POKRAČOVÁNÍ V NÁJMU PO UPLYNUTÍ DOBY NÁJMU-

§ 2285;• 3 MĚSÍCE PO;• PRONAJÍMATEL NEVYZVAL – PÍSEMNÁ VÝZVA;• NÁJEM UJEDNÁN ZNOVU NA TUTÉŽ DOBU, NEJDÉLE NA

2 ROKY; • V NÁJEMNÍ SMLOUVĚ MŮŽE BÝT UJEDNÁNO JINAK; AD 2. VÝPOVĚĎ NÁJMU NA DOBU URČITOU DANÁ

NÁJEMCEM - § 2287;• ZMĚNA OKOLNOSTÍ;• VADY BYTU (okamžitá výpověď);

58

OKAMŽITÁ VÝPOVĚĎ – VÝPOVĚĎ BEZ VÝPOVĚDNÍ DOBY – § 2291;

• VÝPOVĚĎ DANÁ PRONAJÍMATELEM;• PORUŠENÍ POVINNOSTÍ NÁJEMCE ZVLÁŠŤ

ZÁVAŽNÝM ZPŮSOBEM;Nájem na dobu určitou i neurčitou;V odst. 2 § 2291 jsou vyjmenovány případy

porušení povinností nájemce zvlášť závažným způsobem; jsou to zejména:

• nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců,

• poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, 59

• způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí;

• nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno;

Pronajímatel má právo požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu.

60

§ 2286 – náležitosti výpovědi dané pronajímatelem

• vyžaduje písemnou formu;• musí dojít druhé straně;• výpovědní doba – 0 nebo 3 měsíce;• poučení nájemce o jeho právu vznést proti

výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem; NEPLATNOST

• výpovědní důvod musí být uveden ve výpovědi;• okamžité výpovědi musí předcházet výzva

k odstranění závažného porušení, zvlášť závažné porušení popsat, jinak se k výpovědi NEPŘIHLÍŽÍ;

61

AD 3. VÝPOVĚDNÍ DŮVODY NA STRANĚ PRONAJÍMATELE

- § 2288 ODST. 1; VYPOVĚZENÍ NÁJMU NA DOBU URČITOU I

NEURČITOU;

a)poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu;

b)je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází;

62

c) má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo

d) je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.

Podle úpravy výpovědi nájmu bytu v NOZ již nebude výpovědním důvodem, má-li nájemce dva nebo více bytů, tak, jako tomu bylo za současné právní úpravy (§ 711 odst. 1 c) OZ).

63

§ 2288 ODST. 2VYPOVĚZENÍ NÁJMU NA DOBU NEURČITOUv případě, že:a) má být byt užíván pronajímatelem, nebo

jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno;

b) potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni;

64

POZNÁMKA:

§ 2289 - Dal-li pronajímatel nájemci výpověď z některého z důvodů uvedených v § 2288 odst. 2, je povinen nájemci byt znovu pronajmout nebo mu nahradit škodu, nevyužil-li byt do jednoho měsíce od jeho vyklizení nájemcem k účelu uvedenému jako výpovědní důvod. Tato lhůta neběží po dobu potřebnou k úpravě bytu, bylo-li s úpravou započato nejdéle do dvou týdnů po vyklizení bytu a je-li v ní řádně pokračováno.

LHŮTA 2 MĚSÍCE PRO PODÁNÍ NÁVRHU NA OPRÁVNĚNOST VÝPOVĚDI 65

Z obecných ustanovení o nájmu se zde použije § 2233 – UMOŽNIT ZÁJEMCI PROHLÍDKU BYTU v době 3 měsiců před skončením nájmu.

ODEVZDÁNÍ BYTU NÁJEMCEM - § 2292• Klíče a přístup do bytu;• Opuštění bytu;• Byt ve stavu v jakém jej převzal, odstraní

změny - § 2293;• Vyrovnání, náhrada, dohoda možná;• Zařízení a předměty upevněné ve zdech,

podlaze a stropu bytu;• Vyrovnání - § 2294; 66

KDYŽ V BYTĚ ZŮSTANE NÁJEMCOVA VĚC - § 2296;

• Uložit – vyzvat – prodat;NÁJEM SLUŽEBNÍHO BYTU NEBO DOMU - §

2297 - 2299;Znaky služebního bytu (domu):• v souvislosti s výkonem zaměstnání nebo jiné

práce;• výslovně určeno v nájemní smlouvě, že se

jedná o služební byt;• pak mohou být práva nájemce služebního

bytu omezena; 67

SKONČENÍ NÁJMU SLUŽEBNÍHO BYTU:• práce přestal nájemce vykonávat bez vážného

důvodu;• nájem končí posledním dnem kalendářního

měsíce následujícího po měsíci, kdy práce ukončil;• skončí-li práce z vážného důvodu (věk, zdravotní

stav) nebo z důvodů na straně pronajímatele či jiný vážný důvod, nájem končí uplynutím 2 let ode dne, kdy práce přestal vykonávat;

• v případě smrti nájemce, jsou členové nájemcovi domácnosti se povinni vystěhovat k výzvě pronajímatele do 3 měsíců;

68

NÁJEM BYTU ZVLÁŠTNÍHO URČENÍ - § 2300, 2301;

ZNAKY bytu zvláštního určení:• byt určený pro ubytování osob se zdravotním

postižením;• nebo byt v domě se zařízením určeným pro tyto

osoby;• nebo byt v domě s pečovatelskou službou;VZNIK nájemní smlouvy:• jen na základě písemného doporučení toho, kdo

takový byt svým nákladem zřídil, nebo jeho právního nástupce;

69

SKONČENÍ nájmu bytu zvláštního určení• nepoužije se ustanovení o přechodu

nájmu;• zemře-li nájemce, nájem skončí; „zbylé“

osoby musí k výzvě pronajímatele opustit byt do 3 měsíců ;

• platí i pro nájemcovy dědice;• výpověď jen s předchozím písemným

souhlasem „zřizovatele“ bytu;

70

PŘECHODNÁ A ZÁVĚREČNÁ USTANOVENÍ - § 3074 - 3076

• nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti;

• vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů;

• ustanovení § 2249 odst. 1 se nepoužije:• v případě, že nájemné nebylo určeno

ujednáním pronajímatele a nájemce ;• nebo rozhodnutím soudu; 71

• ale nájemné bylo určeno na základě jiného právního předpisu;

• v takovém případě má pronajímatel právo navrhnout v písemné formě nájemci zvýšení nájemného;

• ustanovení § 2249 odst. 3 se použije obdobně;• byl-li přede dnem nabytí účinnosti tohoto

zákona zřízen byt zvláštního určení ze státních prostředků nebo přispěl-li stát na jeho zřízení, lze uzavřít smlouvu o nájmu tohoto bytu jen na základě doporučení obecního úřadu obce s rozšířenou působností a nájem lze vypovědět jen s předchozím souhlasem tohoto úřadu. 72

• NOZ ruší bytové náhrady. Bylo-li před 1. lednem 2014 zahájeno řízení o neplatnosti výpovědi nájmu bytu, dokončí se podle dosavadních právních předpisů; právo nájemce na bytovou náhradu nebo na jiná plnění podle dosavadních právních předpisů nejsou dotčena (§ 3076 NOZ);

73

Děkuji za pozornost

V Praze dne 3. října 2013

JUDr. Jitka Kocianová

Pořadatelé: Sdružení nájemníků ČR Česká společnosti pro rozvoj bydlení