DOCUMENTO PROTEGIDO PELA LEIDE DIREITO AUTORALProcesso Civil de 1973 e o novo Código de Processo Civil, no tocante à cobrança de taxas condominiais de condomínio edilício, regularmente

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UNIVERSIDADE CANDIDO MENDES / AVM

PÓS-GRADUAÇÃO LATO SENSU

COMO FICAM AS COBRANÇAS DAS TAXAS

CONDOMINIAIS COM O ADVENTO DO CÓDIGO DE

PROCESSO CIVIL 2015?

LUCIANO CAMPBELL TAMANAHA

ORIENTADOR: Prof. José Roberto

Rio de Janeiro 2017

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UNIVERSIDADE CANDIDO MENDES / AVM

PÓS-GRADUAÇÃO LATO SENSU

Apresentação de monografia à AVM como requisito parcial para obtenção do grau de especialista em Direito Processual Civil Por: LUCIANO CAMPBELL TAMANAHA

COMO FICAM AS COBRANÇAS DAS TAXAS

CONDOMINIAIS COM O ADVENTO DO CÓDIGO DE

PROCESSO CIVIL 2015?

Rio de Janeiro 2017

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AGRADECIMENTOS

Agradeço a minha mulher Giselle Carina da Silva

Cruz, pelo incentivo e apoio incondicional, aos

meus familiares pela paciência e a minha mãe por

todos os seus ensinamentos.

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DEDICATÓRIA

Dedico o presente trabalho a minha mulher Giselle Carina da Silva Cruz, a minha mãe Selma Inês Campbell escritora de livros pedagógicos e maior incentivadora, aos professores pela paciência nа orientação е incentivo qυе tornaram possível а conclusão desta Tese de Conclusão de Curso, a Elizangela Pimentel Yamanaka pelo estímulo em retornar aos estudos, a empresa Duplique Castelo Créditos e Cobranças LTDA e seus funcionários pela oportunidade de atuar na área de cobrança de cotas condominiais.

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RESUMO

O presente trabalho objetiva estudar e comparar o Código de Processo Civil de 1973 e o novo Código de Processo Civil, no tocante à cobrança de taxas condominiais de condomínio edilício, regularmente constituído, com fins residenciais da propriedade, através da leitura, interpretação e aplicação da Lei 13.105/2015, a problematização do presente trabalho é identificar as principais inovações trazidas pelo legislador no tocante à celeridade processual nos casos de cobrança judicial das taxas em atraso. Adotou-se como base, as pesquisas bibliográficas, jurisprudenciais, consulta à sites e artigos especializados, fazendo um comparativo entre os procedimentos judiciais adotados na cobrança de taxas condominiais antes e depois da vigência do Código de Processo Civil/2015

Palavras Chave: Novo Código de Processo Civil. Título Executivo Extrajudicial. Obrigação Propter Rem

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METODOLOGIA

O presente trabalho adotará como base, as pesquisas bibliográficas,

jurisprudenciais, consulta à sites e artigos especializados, fazendo um

comparativo entre os procedimentos judiciais adotados na cobrança de taxas

condominiais antes e depois da vigência do Código de Processo Civil/2015.

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SUMÁRIO

INTRODUÇÃO ................................................................................................... 8

CAPÍTULO I .................................................................................................... .....

1-DA NATUREZA PROPTER REM DAS COTAS CONDOMINIAIS .............10

CAPÍTULO II ...................................................................................................... ..

2- TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL ...................................................11

CAPÍTULO III .......................................................................................................

3-PRINCIPAIS MUDANÇAS COM O CPC/2015 ...........................................12

3.1-Da possibilidade de negativar o nome do devedor ..................................13

3.2- Dos documentos necessários para a cobrança judicial das cotas condominiais ..................................................................................................14

3.3- Do pagamento voluntário ........................................................................15

3.4- Da citação do Executado .......................................................................15

3.5- Da inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor na relação entre condomínio e condôminos. .................................................................177

3.6- Da cobrança de juros, multa e encargos...............................................199

3.7- Do ônus da prova ..................................................................................211

3.8- Do parcelamento do débito ...................................................................222

3.9- Dos Embargos do Devedor .....................................................................22

3.10- Do prazo prescricional para a cobrança de cotas condominiais ...........23

3.11- Da responsabilidade do adquirente de imóvel novo a partir da imissão na posse do imóvel ........................................................................................24

3.12-Da penhora ............................................................................................27

3-12- Da ordem legal de penhora ..................................................................27

3.13- Da penhora do imóvel ...........................................................................28

3.14- Da Avaliação .........................................................................................29

CAPÍTULO IV ......................................................................................................

4- DA EXPROPRIAÇÃO DE BENS ...............................................................30

4.1-Da Adjudicação ........................................................................................31

4.2-Da Alienação ............................................................................................32

4.3 Da Satisfação do Crédito .........................................................................36

CONCLUSÃO ...................................................................................................37

BIBLIOGRAFIA ................................................................................................38

ÍNDICE ..............................................................................................................40

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INTRODUÇÃO

A escolha da moradia num condomínio de edificações residenciais é uma decisão que deve ser tomada conscientemente pelo proprietário ou locatário pois, além da sua unidade privativa, também existem áreas comuns que são compartilhadas por todos os condôminos.

Ressalta-se que não se pode negar que há vantagens em morar no condomínio, tais como, a questão da segurança para a família, o conforto das áreas de lazer, enfim, estas representam algumas vantagens que talvez não fossem possíveis desfrutá-las, caso residisse em uma casa autônoma. Em consonância com o que foi dito anteriormente, deve-se ter plena consciência que o respeito ao semelhante é uma regra básica dos condomínios, especialmente porque os mesmos desfrutarão de locais comuns a todos os moradores.

Destarte, não se pode deixar de mencionar que para desfrutar destas comodidades o morador de um condomínio edilício deve incluir nos seus gastos mensais mais uma despesa, qual seja, a taxa de condomínio.

Diz o artigo 1.336 do Código Civil:

“São deveres do condômino:

I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;(...)”

Fatores, como: o grande crescimento populacional das cidades, a escassez de áreas disponíveis para construção e o aumento desenfreado da violência, torna-se muito comum que as pessoas procurem residir em condomínio, entretanto, aos que optam por morar em condomínio, têm em mente que deverá respeitar um regimento, assim como qualquer membro que convive em sociedade, o condômino está obrigado a seguir regras, dentre as quais a lei lhe atribui.

Uma destas responsabilidades mencionadas, é a contribuição com o rateio de despesas condominiais.

Ocorre que nem todos os condôminos possuem a consciência de que devem arcar com as taxas condominiais, deixando de adimplir com sua contribuição mensal.

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A inadimplência é extremamente danosa ao condomínio, bem como aos demais condôminos adimplentes, porque o condomínio não gera lucro, devendo a arrecadação das taxas condominiais serem destinadas para o pagamento dos compromissos mensais, tais como pagamento de luz, água e funcionários.

Muitas das vezes o condomínio só consegue receber as taxas condominiais do inadimplente mediante demanda judicial.

Desta forma, é de suma importância conhecer as mudanças na legislação, para se vislumbrar os benefícios trazidos pelo advento do Código de Processo Civil com relação a cobrança judicial das cotas condominiais em atraso.

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CAPÍTULO I

1.1-DA NATUREZA PROPTER REM DAS COTAS

CONDOMINIAIS

É impossível falar de cobrança de cotas condominiais, sem antes abordarmos alguns conceitos básicos do direito civil, tal como obrigações, obrigações acessórias e obrigações propter rem.

Obrigação é a relação jurídica estabelecida entre devedor e credor e

cujo objeto consiste em prestação de dar, fazer ou não fazer alguma coisa. Trazemos alguns conceitos de obrigação, segundo os mais

renomados doutrinadores: Silvio Rodrigues estabelece que:

“obrigação é o vínculo de direito pelo qual alguém (sujeito passivo) se propõe a dar, fazer ou não fazer qualquer coisa (objeto), em favor de outrem (sujeito ativo)” i1

Assevera Fábio Ulhoa Coelho que:

“Obrigação é o vínculo entre duas partes juridicamente qualificado no sentido de uma delas (o sujeito ou sujeitos ativos) titularizar o direito de receber da outra (o sujeito ou sujeitos passivos) uma prestação”.2

Segundo Carlos Roberto Gonçalves, obrigação é "o vínculo jurídico que

confere ao credor (sujeito ativo) o direito de exigir do devedor (sujeito passivo) o cumprimento de determinada prestação".3

As obrigações são classificadas de acordo com os seguintes critérios:

Obrigações principais são aquelas que existem por si só, ou seja, não dependem de nenhuma obrigação para ter sua real eficácia. Pode-se citar como exemplo, a Entrega na coisa no contrato de compra e venda.

Obrigações acessórias subordinam a sua existência a outra relação jurídica, sendo assim, dependem da obrigação principal. Cita-se o pagamento de juros por não haver realizado o pagamento do débito no momento oportuno.

A cota condominial é considerada uma obrigação acessória e acompanha o imóvel, seja decorrente da posse direto ou da propriedade do imóvel.

RODRIGUES, Silvio. Direito civil. São Paulo: Saraiva, 2006. 1

COELHO, Fabio Ulhoa. Curso de direito civil. São Paulo: Saraiva, 20072 3 GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro, volume 2: teoria geral das obrigações. 8. Ed. São Paulo: Saraiva, 2011.

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Complementando o conceito, dispõe Carlos Roberto Gonçalves:

A obrigação propter rem é aquela que recai sobre uma pessoa, por força de determinado direito real. Só existe em razão da situação jurídica do obrigado, de titular do domínio ou de detentor de determinada coisa.4 (GONÇALVES, 2011, p.28)

A obrigação propter rem, ou em português obrigação própria da

coisa, decorre da posse do imóvel. Em suma, a obrigação propter rem é a que deve ser realizada por

uma pessoa, por consequência de seu domínio ou sua posse sobre alguma coisa móvel ou imóvel. Entre vários exemplos pode-se citar a obrigação que o proprietário do imóvel tem de pagar as despesas advindas do condomínio, previsto no artigo 1.345 do código civil brasileiro de 2002, uma vez que o adquirente do imóvel em condomínio edilício responde por tais débitos, que acompanham a coisa. (TARTUCE, 2014, p.88)5

Claro está, que a obrigação perpetua enquanto perdurar o exercício

do poder sobre a coisa. Caso esta coisa seja transmitida para outrem essa referida obrigação passará para o adquirente, ou se houver renúncia do mesmo a mesma obrigação se tornará inexistente. Todavia, esta não tem efeito erga omnes, pois não interessa a terceiros, mas tão somente ao titular do direito real.6 (DINIZ, 2014, p. 28).

Desta forma, podemos afirmar que a obrigação de pagar as cotas

condominiais acompanha o imóvel em si, independentemente de quem seja seu titular.

CAPÍTULO II

2- TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL

Para que a promoção de uma execução, é necessário que o credor atenda alguns requisitos de ordem legal e processual, indispensáveis à propositura ou andamento de qualquer ação. Há também a necessidade da

GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro, volume 2: teoria geral das obrigações. 8. Ed. São Paulo: Saraiva, 2011.4 5 TARTUCE, Flávio. Direito Civil, v. 2: direito das obrigações e responsabilidade civil. 9. Ed. São Paulo: MÉTODO, 2014. 6 DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro, volume 2: teoria geral das obrigações. 29. Ed. São Paulo: Saraiva, 2014.

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existência de um título executivo que garanta ao credor a possibilidade de pleitear em juízo sua satisfação não cumprida.

DINAMARCO entende que, título executivo "é um ato ou fato jurídico

indicado em lei como portador do efeito de tornar adequada a tutela executiva em relação ao preciso direito a que se refere". 7

O CPC/2015 em seu artigo 783, determina que para promover

qualquer Execução, a cobrança deve ser fundada em dívida líquida, certa e exigível, dentre o qual se encaixa perfeitamente o título Executivo Judicial.

O título executivo confere a certeza e a liquidez necessárias ao início

do processo satisfativo da execução. O principal objetivo do título executivo é possibilitar que que o

Credor promova a execução forçada para satisfação de seu crédito. O Artigo 824 do CPC/2015 preceitua que a execução por quantia

certa, tem por objetivo a expropriação de bens do devedor, para que assim ocorra a satisfação do credor do direito do credor, ou seja, mediante adjudicação dos bens em favor do credor ou de pessoas indicadas em lei, por alienação particular, em hasta pública ou mediante a apropriação de frutos e rendimentos de empresa ou de estabelecimentos e de outros bens ou, ainda, por pagamento voluntário pelo devedor.

CAPÍTULO III

3-PRINCIPAIS MUDANÇAS COM O CPC/2015

No dia 18/03/2016 entrou em vigor o Novo Código de Processo Civil (Lei 13.105 de 16 de março de 2015). Com a entrada da nova lei, a cobrança de Cotas Condominiais sofreu diversas alterações, tornando-se mais célere e com regras mais severas para os condôminos inadimplentes.

Antes da entrada do novo código de Processo Civil, as cobranças de

cotas condominiais passavam pelo chamado processo de conhecimento e seguiam a normas do Rito Sumário conforme previsão do Artigo 275, inciso II, b) da Lei 5.869/1973.

Art. 275. Observar-se-á o procedimento sumário:(Redação dada pela Lei nº 9.245, de 26.12.1995) II - nas causas, qualquer que seja o valor (Redação dada pela Lei nº 9.245, de 26.12.1995) b) de cobrança ao condômino de quaisquer quantias devidas ao

7 DINAMARCO, Cândido Rangel. Instituições de Direito Processual Civil. vol. IV, 1ª. Edição, SP: Malheiros Editores, 2004, p. 191

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condomínio;(Redação dada pela Lei nº 9.245, de 26.12.1995) Funcionava da seguinte forma: O condomínio distribuía a Ação de Cobrança, em face do condômino inadimplente, o juiz designava audiência de conciliação nos moldes do artigo 277 do CPC/1973, podendo o réu apresentar contestação. Assim que acabava a fase instrutória o juiz proferia sentença, podendo o réu recorrer da sentença no prazo de 15 dias. Caso não apresentasse recurso o réu era intimado a pagar o valor total do débito em 15 dias sob pena da incidência de multa prevista no artigo 475-J do CPC, e somente após todo este trâmite se iniciava a fase de Execução.

O Novo Código de Processo Civil transformou as cotas condominiais em Título Executivo Judicial, o que permite ao condomínio cobrar as dívidas a partir da fase executiva, ou seja, serão aplicadas as regras do artigo 784 inciso X do Novo CPC.

Art. 784 NCPC. São títulos executivos extrajudiciais: X - o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembléia geral, desde que documentalmente comprovadas;

Mas para utilizar-se da execução de título extrajudicial, o condomínio deve manter sempre em dia sua documentação, uma vez que as despesas devem estar previstas em convenção ou decididas em assembleia.

3.1-Da possibilidade de negativar o nome do devedor

Outra mudança significativa trazida pelo NCPC será a possibilidade do condomínio requerer a inclusão do nome do devedor nos órgãos de restrição ao crédito, prevalecendo-se do que dispõe o artigo 782 § 3° NCPC, verbis:

Art. 782 NCPC. Não dispondo a lei de modo diverso, o juiz determinará os atos executivos, e o oficial de justiça os cumprirá.

§ 3o A requerimento da parte, o juiz pode determinar a inclusão do nome do executado em cadastros de inadimplentes.

A negativação do nome do devedor poderá ser uma importante ferramenta no combate à inadimplência, uma vez que era muito comum o devedor deixar de pagar as cotas condominiais, mas em contrapartida realizar a aquisição bens e serviços, financiamentos de veículos, etc.

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Certamente a mudança será um mecanismo que forçará o Condômino inadimplente a priorizar a quitação da sua dívida para ter seu nome “limpo”.

3.2- Dos documentos necessários para a cobrança judicial das

cotas condominiais

Para que o condomínio possa cobrar as taxas em atraso, é de suma

importância que o síndico mantenha toda documentação atualização, sendo certo que os documentos mais importantes para a cobrança será respectivamente, o cartão do Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica, a ata de eleição do síndico, a ata de aprovação das despesas ordinárias e extraordinárias, balancetes mensais, certidão do Registro Geral de Imóveis da unidade inadimplente e relatório de inadimplência.

Além dos requisitos de uma petição inicial (artigo 319 CPC/2015), tais como juízo a ser dirigida, qualificação completa das partes, fatos e fundamentos jurídicos do pedido, valor e os pedidos, devemos destacar o artigo 798 do NCPC, onde devem constar na inicial alguns documentos obrigatórios, o artigo supracitado elenca todos os requisitos que devem ser atendidos para que a Execução possa seguir seu curso.

Art. 798. Ao propor a execução, incumbe ao exequente: I - instruir a petição inicial com: a) o título executivo extrajudicial; b) o demonstrativo do débito atualizado até a data de propositura da ação, quando se tratar de execução por quantia certa; c) a prova de que se verificou a condição ou ocorreu o termo, se for o caso; d) a prova, se for o caso, de que adimpliu a contraprestação que lhe corresponde ou que lhe assegura o cumprimento, se o executado não for obrigado a satisfazer a sua prestação senão mediante a contraprestação do exequente; II - indicar: a) a espécie de execução de sua preferência, quando por mais de um modo puder ser realizada; b) os nomes completos do exequente e do executado e seus números de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas ou no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica; c) os bens suscetíveis de penhora, sempre que possível. Parágrafo único. O demonstrativo do débito deverá conter: I - o índice de correção monetária adotado; II - a taxa de juros aplicada; III - os termos inicial e final de incidência do índice de correção monetária e da taxa de juros utilizados; IV - a periodicidade da capitalização dos juros, se for o caso; V - a especificação de desconto obrigatório realizado.

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A nova sistemática de cobrança judicial do Código de Processo Civil de 2015, obriga ao gestor do condomínio a manter toda documentação regularizada, para que futuros transtornos na cobrança judicial sejam evitados.

3.3- Do pagamento voluntário

O devedor regularmente citado, reconhecendo o débito, poderá

realizar o pagamento integral do débito no prazo de 3 dias, acrescido de custas e honorários advocatícios.

Destaque-se no caso de pagamento voluntário dentro do prazo legal

o valor à título de honorários advocatícios serão reduzidos pela metade, conforme preconiza o artigo 827 § 1º do Código de Processo Civil de 2015verbis:

Art. 827. Ao despachar a inicial, o juiz fixará, de plano, os honorários advocatícios de dez por cento, a serem pagos pelo executado.

§ 1o No caso de integral pagamento no prazo de 3 (três) dias, o valor dos honorários advocatícios será reduzido pela metade.

Com o devedor efetuando o pagamento voluntário da Dívida, de

forma integral e dentro prazo legal, ocorrerá a satisfação do crédito do Credor nos moldes ao artigo 094 do CPC/2015, extinguindo-se a Execução, e por consequência lógica, ocorrendo a baixa do processo.

3.4- Da citação do Executado

Para que o processo se desenvolva regularmente e sem nenhuma

espécie de vício, é necessário que sejam respeitados os princípios constitucionais da publicidade e do devido processo legal, para tal é exigido devida citação do Executado, para que o mesmo possa exercitar o seu direito de defesa. O autor Antônio Cláudio da Costa Machado assevera, que: “a citação é o ato que

introduz, independente de sua vontade, o réu na relação processual, sujeitando-o aos seus efeitos (princípio da inevitabilidade da jurisdição8)

Uma vez distribuída a Execução, estando presentes os requisitos formais, o juiz determinará que o Executado seja citado para efetuar o pagamento em três dias bem como fixará de plano os honorários de dez por

8 COSTA MACHADO, Antonio Cláudio, Código de Processo Civil Interpretado. 5ª ed. São Paulo: Manole, 2006.

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cento, a serem pagos pelo executado, conforme preconiza o artigo 827 do Código de Processo Civil de 2015.

O Exequente poderá ainda requer ao juízo que seja emitida certidão

de que a execução foi admitida, devendo o credor levar para fins de averbação no registro Geral de imóveis, nos moldes do artigo 828 do Código de Processo Civil de 2015, in verbis:

Art. 828. O exequente poderá obter certidão de que a execução foi admitida pelo juiz, com identificação das partes e do valor da causa, para fins de averbação no registro de imóveis, de veículos ou de outros bens sujeitos a penhora, arresto ou indisponibilidade.

Com o advento do CPC/2015 as regras específicas com relação à citação do devedor também mudaram bastante, uma vez determinado a citação do devedor, a diligência de citação será cumprida pelo oficial de justiça, que poderá fazer arresto de bens caso não encontre o Executado, uma vez aperfeiçoada a citação, o arresto dos bens se transforma em penhora independentemente de termo. Medida esta que evitará que o Executado se oculte de receber a citação/intimação do oficial de justiça, conforme definido no artigo 830 e seguintes do NCPC.

Art. 830. Se o oficial de justiça não encontrar o executado, arrestar-lhe-á tantos bens quantos bastem para garantir a execução.

Caso o Exequente opte pela Citação do Executado através de correios, o NCPC, traz outra inovação, o porteiro do prédio poderá receber a citação sem que ocorra nulidade ou cerceamento de defesa.

Art. 248. Deferida a citação pelo correio, o escrivão ou o chefe de secretaria remeterá ao citando cópias da petição inicial e do despacho do juiz e comunicará o prazo para resposta, o endereço do juízo e o respectivo cartório.

§ 4oNos condomínios em edifícios ou nos loteamentos com controle de acesso, será válida a entrega do mandado a funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência, que, entretanto, poderá recusar o recebimento, se declarar, por escrito, sob as penas da lei, que o destinatário da correspondência está ausente.

Novamente o Código de Processo Civil se mostrou coerente, ao

implementar mecanismos afim de evitar que o devedor venha a se ocultar do ato citatório e por consequência lógica procrastinar o feito.

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3.5- Da inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor

na relação entre condomínio e condôminos.

É muito comum que os condomínios contratem empresas

especializadas para realizar a cobrança e envio dos boletos contendo as taxas condominiais, e por causa disto é rotineiro que o condômino alegue o não recebimento do boleto de cobrança, alegando falha na prestação do serviço e invocando o código de defesa do consumidor para tentar se eximir do pagamento de juros e multa decorrentes do atraso.

Entretanto, inexiste relação de consumo entre o Condomínio e os

respectivos Condôminos, pois a obrigação deste em concorrer com sua contribuição relativa ao pagamento das despesas condominiais decorre de expressa disposição da lei, sendo certo que trata-se de obrigação propter rem, regulada por normas especiais, notadamente, a lei 4.591/64, e os dispositivos do Código Civil que regulam especialmente a matéria (arts. 1.331 a 1.358)

Por diversas vezes o judiciário já se manifestou acerca do tema,

senão vejamos o entendimento do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro:

"CONDOMÍNIO. COBRANÇA DE COTAS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. INAPLICABILIDADE DO CDC. PRESCRIÇÃO. PRAZO DECENAL DO ART. 205 DO CÓDIGO CIVIL. ANATOCISMO. INEXISTÊNCIA. 1. Cumpre ressaltar que a relação existente ente condomínio e condômino relativamente às despesas para manutenção e conservação dos prédios e dos seus serviços não é consumerista, porquanto a obrigação do condômino é propter rem e decorre da co-propriedade do prédio em relação aos demais condôminos. 2. Ao contrário do que tenta fazer crer o apelante, a sentença não é ilíquida, pois estabeleceu o objeto do pedido, ou seja, condenou ao pagamento das cotas condominiais vencidas e vincendas, nos termos constantes na memória de cálculos de fls. 172/175.3. Nesse contexto, os juros e a correção monetária fluem a partir do inadimplemento de cada prestação, por força do art. 397 do Código Civil, que prestigia o princípio da vedação do enriquecimento ilícito.4. O prazo prescricional da pretensão ao recebimento de cotas condominiais, na vigência do Código Civil de 1916, era de vinte anos. Todavia, com o advento do novo Código Civil, o art. 205 reduziu esse prazo para dez anos.5. Precedentes jurisprudenciais.6. Desprovimento do recurso, por ator do Relator." 90013127-46.2009.8.19.0208 - APELACAODES. LETICIA SARDAS - Julgamento: 11/10/2012 - VIGESIMA CAMARA CIVEL)

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O Superior Tribunal de Justiça também se manifestou de forma semelhante, senão vejamos:

AgRg no AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 1.122.191 - SP (2008/0253112-9) RELATOR : MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO AGRAVANTE : LUIZ ROBERTO DE CASTRO SIQUEIRA E OUTROS ADVOGADO : LUIZ ROBERTO DE CASTRO SIQUEIRA JÚNIOR AGRAVADO : ASSOCIAÇÃO DE AMIGOS DO VALE DAS LARANJEIRAS ADVOGADO : CANDIDA AUGUSTA AMBIEL EMENTA AGRAVO REGIMENTAL. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 211/STJ. RECURSO ESPECIAL FUNDADO NA ALÍNEA "A" DO PERMISSIVO CONSTITUCIONAL. INDICAÇÃO DE DISPOSITIVO SUPOSTAMENTE VIOLADO. AUSÊNCIA. SÚMULA 284/STF. RELAÇÃO ENTRE CONDOMÍNIO E CONDÔMINOS. INAPLICABILIDADE DO CDC. 1. "Inadmissível recurso especial quanto à questão que, a despeito da oposição de embargos declaratórios, não foi apreciada pelo Tribunal a quo". Súmula 211/STJ. 2. O recurso especial é apelo de fundamentação vinculada e, por não se aplicar nesse instância o brocardo iura novit curia, não cabe ao Relator, por esforço hermenêutico, identificar o dispositivo supostamente violado para suprir deficiência na fundamentação do recurso. Incidência da Súmula n.º 284/STF. 3. NÃO SE APLICAM AS NORMAS DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR ÀS RELAÇÕES JURÍDICAS ESTABELECIDAS ENTRE CONDOMÍNIO E CONDÔMINOS. 4. Agravo regimental improvido.

A relação de consumo está presente quando há a aquisição de um bem ou a prestação de um serviço direto.

Portanto, a cobrança de taxas condominiais não se enquadra na

relação de consumo uma vez que para a cobrança da taxa condominial o condômino não adquire nenhum bem, muito menos há uma prestação de serviço do condomínio para o condômino.

A relação é de rateio das despesas que o condomínio arca para que

possa funcionar de maneira a atender a todos os condôminos seja com a limpeza, manutenção das áreas comuns, pagamento de água, luz, funcionários entre outros gastos necessários para que o condomínio possa ser movimentado.

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3.6- Da cobrança de juros, multa e encargos

A cobrança de multa e juros pelo atraso no pagamento taxas

condominiais é fixada pelo Código Civil no artigo 1336 § 1º, e dele não podemos abstrair nenhum tipo de desconto ou isenção sob pena de o condômino adimplente requerer, de quem assim agiu, a devolução da diferença isenta ou não cobrada, uma vez que o condomínio, como pessoa jurídica sem fins lucrativos que é, rateia o que gasta e o atraso no pagamento de suas contas ou no recebimento das taxas condominiais gera prejuízo ao todo, bem como o pagamento dos encargos devidos.

Nesse compasso o síndico não deve atribuir nenhuma espécie de

desconto sob o total do débito, pois a desconstituição do débito além de acarretar o enriquecimento ilícito ao devedor, também iria gerar graves prejuízos a terceiros (demais condôminos), principalmente aos adimplentes, que estão concorrendo com as despesas do condomínio.

Ademais, não que se falar em retirada de juros oriundos do

inadimplemento do débito, tendo em vista o que prevê o Código Civil Brasileiro em seu artigo 315, in verbis:

Art. 315. As dívidas em dinheiro deverão ser pagas no vencimento, em moeda corrente e pelo valor nominal, salvo o disposto nos artigos subsequentes.

As taxas condominiais possuem natureza portável e devem ser

pagas na data do vencimento, caso haja o inadimplemento da obrigação a multa é considerada Ex Ré, ou seja, será devida um dia após a data do vencimento, inclusive os Tribunais de justiça já se manifestaram sobre o tema:

TJ-DF - Apelação Cível APC 20120111833523 (TJ-DF)

Data de publicação: 25/05/2015 Ementa: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. JUROS MORATÓRIOS. CORREÇÃO MONETÁRIA. MULTA SOBRE O DÉBITO. PARCELAS VINCENDAS DURANTE O PROCESSAMENTO DO FEITO. SENTENÇA REFORMADA. 1. O inadimplemento de taxa condominial periódica vencida, líquida e certa, implica na mora ex re desde a data do vencimento, razão pela qual é cabível a correção monetária, juros de mora e multa, a serem calculados sobre cada prestação. 2. As taxas condominiais inadimplidas ao longo da ação de cobrança, inclusive na fase executiva, por serem de trato sucessivo, devem ser atualizadas monetariamente com incidência de correção monetária pelo INPC, juros de 1% (um por cento) e multa de 2% (dois por cento) sobre o débito. 3. Recurso conhecido e provido.

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TJ-MG - Apelação Cível AC 10024110214657001 MG (TJ-MG)

Data de publicação: 30/09/2013 Ementa: APELAÇÃO - PROCESSUAL CIVIL - COBRANÇA-TAXAS CONDOMINIAIS- TERMO INICIAL DE INCIDÊNCIA DOS ENCARGOS MORATÓRIOS - DATAS DOS RESPECTIVOS VENCIMENTOS –MULTA E JUROS MORATÓRIOS. - Sendo as taxas condominiais obrigações portáveis com termo certo de vencimento, a simples falta de pagamento na data aprazada constitui em mora o devedor, ensejando, a partir de então, a cobrança de juros moratórios. - Os juros e a multa fixados em decisão benéfica ao condômino devedor, não inseja interesse recursal. - Não há que se falar em abuso na aplicação das taxas de correção, se feitas em conformidade com o legal, tanto em sede de inicial quanto de cumprimento de sentença.

O doutrinador Alberto Trabucchi explica que: Configura-se a mora ex re quando o devedor nela incorre sem necessidade de qualquer ação por parte do credor, o que sucede: a) quando a prestação deve realizar-se em um termo prefixado e se trata de dívida portável. O devedor incorrerá em mora ipso iure desde o momento do vencimento: dies interpellat pro homine; b) nos débitos derivados de um ato ilícito extracontratual, a mora começa no mesmo momento da prática do ato, porque nesse mesmo instante nasce para o responsável o dever de restituir ou de reparar: fur semper moram facere videtur; c) quando o devedor houver declarado por escrito não pretender cumprir a prestação. Neste caso não será necessário nenhum requerimento, porque resultaria inútil interpelar quem, antecipadamente, declarou peremptoriamente não desejar cumprir a obrigação. Dá-se a mora ex persona em todos os demais casos. Será então necessária uma interpelação ou notificação por escrito para a constituição em mora.”9

O fato é que pagamento em dia da cota condominial é benéfico para todos, o condômino estará livre do pagamento das sanções previstas na legislação vigente, já o condomínio e seu gestor terão facilitados a administração e planejamento orçamentário.

9 TRABUCCHI, Alberto. Instituciones de derecho civil, v. II, p. 73.

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3.7- Do ônus da prova

A regra é a distribuição dinâmica da prova conforme preconiza o artigo 373, §1º do Código de Processo Civil de 2015.

Conforme amplamente explanado, inexistindo relação de consumo entre Condomínio e Condôminos, a inversão do ônus da prova prevista no artigo 6° inciso VIII do CDC não será aplicada, haja vista não ocorrer nenhuma espécie de prestação de serviço.

Basta uma simples análise do julgamento proferido pelo Egrégio Tribunal de Justiça de Mato Grasso, para constatarmos a inaplicabilidade do CDC, e por conseguinte a impossibilidade da inversão do Ônus da prova.

TJ-MT - Apelação APL 00919726420068110000 91972/2006 (TJ-MT)

Data de publicação: 06/06/2008 Ementa:RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS - FURTO REALIZADO EM CONDOMÍNIO- AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DO DANO SOFRIDO - SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA DA AÇÃO - INTELIGÊNCIA DO ART. 927 DO CÓDIGO CIVIL - PRETENSÃO DE INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA - IMPOSSIBILIDADE - AUSÊNCIA DE RELAÇÃO DE CONSUMO ENTRE OS CONDÔMINOS E O CONDOMÍNIO- RECURSO A QUE SE NEGA PROVIMENTO - SENTENÇA MANTIDA. Para que nasça a obrigação de indenizar o dano material, antes de qualquer coisa, é necessária a efetiva comprovação deste, ou seja, dos prejuízos que foram suportados em razão do ato ilícito praticado, que por serem de ordem material, devem ser efetivamente comprovados, não podendo ser presumido ou estimado. Não se tratando de relação contratual submetida ao Código do Consumidor, não há razão para determinação de inversão do ônus da prova, prevista no artigo 6º, inciso VIII, do referido diploma. (Ap 91972/2006, DR. ALBERTO PAMPADO NETO, PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL, Julgado em 26/05/2008, Publicado no DJE 06/06/2008)

Assim sendo, o condomínio deverá comprovar a existência do débito e em contrapartida o Condômino deverá fazer prova em contrário, apresentando provas com fatos extintivos, modificativos ou impeditivos, pare ser eximido do pagamento das taxas condominiais inadimplidas.

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3.8- Do parcelamento do débito

No que tange acerca do parcelamento do débito, embora o Artigo 313 do Código Civil Brasileiro estipule que o credor não é obrigado a realizar parcelamento do débito, o Novo CPC traz em seu artigo 916 a previsão de que o devedor, caso reconheça o crédito, poderá depositar 30% do valor total do débito acrescido de custas e honorários advocatícios, parcelando o saldo restante em até seis parcelas.

O legislador pretendeu viabilizar o pagamento do débito executado, através de forma hábil que representaria, naquela visão, a satisfação integral do valor executado (mesmo que de maneira parcelada), desde que acrescido de correção monetária e juros, na forma da lei.

O condomínio não é obrigado a aceitar tal parcelamento, mas caso o devedor faça uso do citado diploma legal, o condomínio será intimado para se manifestar no prazo de 5 dias, podendo nesta oportunidade se manifestar de forma contrária ao parcelamento.

Impende destacar que caso o Executado descumpra o acordo ocorrerá o vencimento antecipado das demais parcelas, imposição de multa de 10% das prestações não pagas, bem como prosseguimento na Execução, na melhor exegese do artigo 916, § 5º do CPC/2015

3.9- Dos Embargos do Devedor

Embora possua um trâmite processual mais célere a Execução no NCPC, o devedor ainda terá oportunidade de defesa.

A defesa do devedor poderá ser feita no prazo de 15 dias mediante a oposição de Embargos à Execução, conforme dispõe o artigo 914 e seguintes do NCPC, todavia diferentemente da contestação, não será todo e qualquer argumento levado em consideração em sede defesa, ficando restrita aos argumentos do artigo 917 do NCPC, verbis:

Art. 917. Nos embargos à execução, o executado poderá alegar: I - inexequibilidade do título ou inexigibilidade da obrigação; II - penhora incorreta ou avaliação errônea; III - excesso de execução ou cumulação indevida de execuções; IV - retenção por benfeitorias necessárias ou úteis, nos casos de execução para entrega de coisa certa; V - incompetência absoluta ou relativa do juízo da execução; VI - qualquer matéria que lhe seria lícito deduzir como defesa em processo de conhecimento.

Contudo, o advogado responsável pelo manejo dos embargos deverá tomar muito cuidado para que o seu embargo seja acolhido, como por

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exemplo, certificar-se da tempestividade do recurso e apontar o valor que entende como devido, caso o fundamente seja excesso na execução, sob pena de ter o recurso rejeitado liminarmente.

Além disto, caso o juiz entenda que os Embargos são meramente

protelatórios poderá considerar ato atentatório a dignidade da justiça e aplicar multa ao embargante.

A luz do CPC/2015, o recurso de Embargos à Execução é visto de

maneira restritiva, visando maior celeridade no recebimento do crédito. 3.10- Do prazo prescricional para a cobrança de cotas

condominiais

Durante muito tempo perdurou a dúvida acerca do prazo

prescricional para realizar a cobrança das cotas condominiais. Algumas entidades entendiam que o prazo prescricional seria

decenal, inclusive o Tribunal de Justiça do Distrito Federal decidiu desta forma por entender que deveria ser aplicado a regra geral do artigo 205 do código civil de 2002, outras alegavam ser o prazo quinquenal previsto no artigo 206 parágrafo 5º, inciso I do mesmo diploma.

Ocorre que o julgamento do Recurso Repetitivo n° 1.483.930 –DF

(2014/0240989-3) perante a Segunda Seção do STJ, pôs fim a dúvida e fixou como 5 anos o prazo prescricional da cobrança de taxas condominiais, conforme julgado in verbis:

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE

CONTROVÉRSIA. DIREITO CIVIL. COBRANÇA DE

TAXAS CONDOMINIAIS. DÍVIDAS LÍQUIDAS,

PREVIAMENTE ESTABELECIDAS EM DELIBERAÇÕES

DE ASSEMBLEIAS GERAIS, CONSTANTES DAS

RESPECTIVAS ATAS. PRAZO PRESCRICIONAL. O

ART. 206, § 5º, I, DO CÓDIGO CIVIL DE 2002, AO

DISPOR QUE PRESCREVE EM 5 (CINCO) ANOS A

PRETENSÃO DE COBRANÇA DE DÍVIDAS LÍQUIDAS

CONSTANTES DE INSTRUMENTO PÚBLICO OU

PARTICULAR, É O QUE DEVE SER APLICADO AO

CASO.

1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do

CPC/2015 (art. 543-C do CPC/1973), é a seguinte: Na

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vigência do Código Civil de 2002, é quinquenal o prazo

prescricional para que o Condomínio geral ou edilício

(vertical ou horizontal) exercite a pretensão de

cobrança de taxa condominial ordinária ou extraordinária,

constante em instrumento público ou particular, a contar

do dia seguinte ao vencimento da prestação. 2. No caso

concreto, recurso especial provido.

De qualquer forma, o mais prudente é que o síndico não deixe para

efetuar a cobrança das taxas condominiais dos inadimplentes próximo do prazo prescricional, podendo inclusive ser responsabilizado civilmente em caso de declaração de prescrição da dívida devido a sua inércia, conforme preceitua o artigo 1348 inciso VII do código civil brasileiro.

3.11- Da responsabilidade do adquirente de imóvel novo a

partir da imissão na posse do imóvel

É muito comum na aquisição de algum imóvel comprado na planta,

que as construtoras visando o lucro estabelecem em seus contratos de compra e venda que a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais fique a cargo do promitente comprador a partir da assinatura do contrato, da entrega das chaves ou da emissão do habite-se, o que ocorrer primeiro, e baseados nestas cláusulas as construtoras deixam de pagar as taxas condominiais

Porém esta pratica é considerada abusiva sob a ótica do Código de

Defesa do Consumidor, porque a responsabilidade do promitente comprador pelo pagamento das taxas condominiais só se inicia a partir da entrega das chaves e respectiva imissão na posse do imóvel.

Além disto, em que pese o fato de que o negócio jurídico de compra

e venda de imóvel só se aperfeiçoa coma tradição conforme, determina o artigo 1267 do código Civil brasileiro, e não com o registro da compra e venda no RGI do imóvel.

Se por ventura a construtora deixar alguma taxa em aberto antes de

entregar as chaves o adquirente, deverá o comprador exigir que o vendedor quite as taxas vencidas e não pagas até a entrega das chaves, sob pena de ter que pagar as taxas e ser necessário ingressar com uma Ação de Regresso contra a construtora para reaver o dinheiro.

Este foi o entendimento do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do

Rio de Janeiro, conforme julgado in verbis: Agravo interno no Agravo de instrumento. Ação de cobrança. Arrematação. Cotas condominiais. Obrigação

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propter rem. Responsabilidade do arrematante em pagar as dívidas de condomínio posteriores à aquisição do bem e despesas com a imissão na posse. A obrigação da quota condominial é inerente à coisa e possui caráter de acessoriedade. Assim, as despesas do condomínio seguem no imóvel mesmo em caso de alienação, adjudicação ou arrematação, transferindo ao adquirente a responsabilidade pelos débitos vencidos e vindouros, ressalvada a ação regressiva do novo adquirente contra o antigo proprietário. Assim, a partir da arrematação passa a ser do arrematante a responsabilidade pelos débitos condominiais, conforme dispõe o art. 1.345 do Código Civil: "o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios", pois de natureza "propter rem". Precedentes do STJ e TJERJ. Desta forma, não há que se falar em ressarcimento das despesas de condomínio e imissão na posse, conforme requerido pelo agravante. No que tange ao pedido de pagamento de laudêmio pelos agravados, insta salientar que a decisão em debate não indeferiu o requerimento, sendo certo que somente apreciará o mesmo após ciência sobre o saldo depositado. Destarte, não cabe a este julgador analisar tal pleito neste momento, o que importaria em supressão de instância, vedada em nosso ordenamento jurídico. Recurso a que se nega provimento. (0014360-18.2012.8.19.0000 - AGRAVO DE INSTRUMENTO - DES. MARIO ASSIS GONCALVES - Julgamento: 15/08/2012 - TERCEIRA CÂMARA CÍVEL)

Nestes casos, se o condomínio não possuir ciência inequívoca da

imissão na posse, poderá acionar o adquirente por ser o proprietário do imóvel constante no RGI do imóvel, ou a construtora por ser a possuidora do imóvel, ambos respondendo pela dívida de forma solidária, haja vista que por se tratar de uma obrigação propter rem, o débito condominial acompanha o imóvel.

O Superior Tribunal de Justiça já se manifestou acerca do tema,

conforme decisão in verbis:

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA. RESPONSABILIDADE. COTAS CONDOMINIAIS. REGISTRO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. ARTIGOS ANALISADOS: ARTS. 267, V E VI; 472 DO CPC; ARTS.1.225,VII;1.345;1.417DOCÓDIGO CIVIL. 1. Ação de cobrança de cotas condominiais, ajuizada em 02.05.2003. Recurso especial concluso ao Gabinete em 14.12.2011. 2. Discussão relativa à responsabilidade do

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antigo proprietário de imóvel pelo pagamento das cotas condominiais. 3. É cediço que, à luz do art. 472 do CPC, os limites subjetivos da coisa julgada material consistem na produção de efeitos apenas em relação aos integrantes na relação jurídico-processual em curso, de maneira que, em regra, terceiros não podem ser beneficiados ou prejudicados. 4. Vários aspectos da responsabilidade da recorrente foram analisados, não tendo o Tribunal de origem invocado a preliminar de coisa julgada para extinguir o processo, nos termos do art. 267, V, do CPC, apesar de mencionar o resultado da outra ação e utilizá-lo como reforço de argumentação para acolher o pedido condenatório. 5. Consoante o princípio da obrigação propter rem, responde pela contribuição de pagar as cotas condominiais, na proporção de sua fração ideal, aquele que possui a unidade e que, efetivamente, exerce os direitos e obrigações de condômino. A dívida, assim, pertence à unidade imobiliária e deve ser assumida pelo proprietário ou pelo titular dos direitos sobre a unidade autônoma, desde que esse tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio. 6. No que tange especificamente às hipóteses de compromissos de compra e venda, o entendimento amparado na jurisprudência desta Corte é no sentido da possibilidade de ajuizamento de ação para cobrança de quotas condominiais tanto em face do promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador dependendo das circunstâncias do caso concreto. 7. Ficando demonstrado que (i) o promissário-comprador imitira-se na posse e (ii) o condomínio tivera ciência inequívoca da transação, deve-se afastar a legitimidade passiva do promitente-vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário-comprador. 8. O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse e pela ciência do credor acerca da transação. 9. Embora o registro do compromisso firmado em caráter irrevogável e irretratável, na matrícula do imóvel, seja apto a constituir o direito real à aquisição do bem. nos termos dos arts.1.225,VII; e1.417 do Código Civil, no entendimento desta Corte, ele não implica necessariamente a obrigação de prestação condominial. 10. Uma vez comprovada a inexistência da obrigação do compromissário comprador quanto ao pagamento das cotas condominiais, referentes ao período compreendido

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entre novembro de 1998 e julho de 1999, porque não imitido na posse do bem, não se pode, agora, afirmar o contrário somente porque atualmente, ele é o efetivo proprietário do bem ou porque assumira essa responsabilidade, perante a recorrente, no compromisso de compra e venda 11. A existência de eventual cláusula no compromisso de venda e compra, atribuindo de forma diversa a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais, quando não há imissão na posse do bem pelo promitente comprador, obriga somente os contratantes e poderá fundamentar o exercício do direito de regresso, mas não vincula o condomínio. 12. Recurso especial não provido.

O fato é que o adquirente de um imóvel comprado na planta deve se

cercar de alguns cuidados importantes para evitar surpresas desagradáveis, tal como exigir da construtora um nada consta de débitos até a data de imissão na posse do imóvel.

3.12-Da penhora

A penhora é a primeira fase do procedimento de expropriação, na qual, retira-se um objeto do patrimônio do devedor para satisfazer a obrigação adquirida com o credor.

Segundo Liebman “a penhora é o ato pelo qual o órgão judiciário submete a seu poder imediato determinados bens do executado, fixando sobre eles a destinação de servirem à satisfação do direito do exequente, tem pois natureza de ato executórios” 10.

Frederico Marques define-a como o ato coercitivo que dá início à expropriação de bens do devedor.11

3-12- Da ordem legal de penhora

A nova legislação deu preferência a penhora de dinheiro, por se

tratar do meio mais eficaz para a satisfação do crédito, conforme artigo 835 do CPC/2015, verbis:

Art. 835. A penhora observará, preferencialmente, a seguinte ordem: I - dinheiro, em espécie ou em depósito ou aplicação em instituição financeira; II - títulos da dívida pública da União, dos Estados e do Distrito Federal com

10 LIEBMAN, Enrico Túlio – Processo de execução. 4.ed. São Paulo: Saraiva. 11 FREDERICO Marques, José. Instituições de Direito Processual Civil, vol. V, 3.ed, Rio de Janeiro: Forense, 1971, p. 98.

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cotação em mercado; III - títulos e valores mobiliários com cotação em mercado; IV - veículos de via terrestre; V - bens imóveis; VI - bens móveis em geral; VII - semoventes; VIII - navios e aeronaves; IX - ações e quotas de sociedades simples e empresárias; X - percentual do faturamento de empresa devedora; XI - pedras e metais preciosos; XII - direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia; XIII - outros direitos.

§ 1oÉ prioritária a penhora em dinheiro, podendo o juiz, nas demais hipóteses, alterar a ordem prevista no caput de acordo com as circunstâncias do caso concreto.

Entretanto, é oportuno ressaltar que isto não significa dizer que apenas o dinheiro em espécie é passível de ser penhorado, pois o Executado reponde com tantos bens forem necessários para pagar a dívida, referente ao valor do débito atualizado, dos juros, das custas e dos honorários advocatícios, conforme preconiza o artigo 831 do Código de Processo Civil de 2015. 3.13- Da penhora do imóvel

Caso o Executado não pague a dívida e não apresente Embargos, a fase expropriatória seguira normalmente podendo chegar ao próprio imóvel que deu origem a dívida, observada a ordem de preferência prevista no artigo 835 do CPC/2015.

Talvez por ignorância ou desconhecimento da lei, os devedores

costumam alegar que não se preocupam com pagamento da dívida, pois já estão com seus nomes negativados, e pelo fato de que o imóvel é seu único bem e por se tratar de um “bem de família” não pode ser penhorado.

Este pensamento equivocado certamente será alterado com a

entrada do novo código, uma vez que o artigo 833, §1º do códex, traz exceções à regra da impenhorabilidade do bem de família. Se a dívida for relativa ao próprio bem, este, poderá ser penhorado para remir a dívida.

Para demonstrar a possibilidade da penhora do bem de família,

trazemos à baila a decisão do STJ, nas palavras do Ministro Luiz Fux,

PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO FISCAL. BEM DE FAMÍLIA. IMPENHORABILIDADE. EXCEÇÃO. DÉBITO PROVENIENTE DO PRÓPRIO IMÓVEL. IPTU. INTELIGÊNCIA DO INCISO IV DO ART. 3º DA LEI 8.009/90.

1. O inciso IV do art. 3º da Lei 8.009/1990 foi redigido nos seguintes termos: “Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: IV – para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar;”

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2. A penhorabilidade por despesas provenientes de imposto, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar tem assento exatamente no referido dispositivo, como se colhe nos seguintes precedentes: no STF, RE 439.003/SP, Rel. Min. EROS GRAU, 06.02.2007; no STJ e REsp. 160.928/SP, Rel. Min. ARI PARGENDLER, DJU 25.06.01.

3. O raciocínio analógico que se impõe é o assentado pela Quarta Turma que alterou o seu posicionamento anterior para passar a admitir a penhora de imóvel residencial na execução promovida pelo condomínio para a cobrança de quotas condominiais sobre ele incidentes, inserindo a hipótese nas exceções contempladas pelo inciso IV do art. 3º, da Lei 8.009/90. Precedentes. (REsp. 203.629/SP, Rel. Min. CESAR ROCHA, DJU 21.06.1999.)

4. Recurso especial a que se nega provimento.

(STJ – REsp 1100087 / MG, Relator Ministro LUIZ FUX, PRIMEIRA TURMA, j. 12/05/2009, DJe 03/06/2009)

Vislumbramos assim, ser completamente plausível a penhora do imóvel considerado bem de família, caso o débito seja decorrente do inadimplemento da taxa condominial.

3.14- Da Avaliação

Uma vez penhorado o bem, em regra o oficial de justiça irá realizar a

avalição do bem, para que seja determinado quanto vale a coisa, nos moldes do artigo 870 do CPC/2015.

O Código de Processo Civil de 2015, ainda estipula em seu artigo

870 parágrafo único, que caso seja necessário conhecimentos especializados para avaliar o bem, poderá o juiz nomear avaliador judicial, fixando-lhe prazo não superior a dez dias para entrega do laudo de avaliação.

Prevê ainda em seu artigo 871, os casos não são necessários a

avaliação do bem,

Art. 871. Não se procederá à avaliação quando: I - uma das partes aceitar a estimativa feita pela outra; II - se tratar de títulos ou de mercadorias que tenham cotação em bolsa, comprovada por certidão ou publicação no órgão oficial; III - se tratar de títulos da dívida pública, de ações de sociedades e de títulos de crédito negociáveis em bolsa, cujo valor será o da cotação oficial do dia, comprovada por certidão ou publicação no órgão oficial; IV - se tratar de veículos automotores ou de outros bens cujo preço médio de mercado possa ser conhecido por meio de pesquisas realizadas por órgãos oficiais ou de anúncios de venda divulgados em meios de comunicação, caso em que caberá a quem fizer a nomeação o encargo de comprovar a cotação de mercado. Parágrafo único.

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Ocorrendo a hipótese do inciso I deste artigo, a avaliação poderá ser realizada quando houver fundada dúvida do juiz quanto ao real valor do bem.

O artigo 872 do CPC/2015 estipula que a avaliação será juntada ao processo, junto com o auto de penhora, onde deverá obrigatoriamente conter: I - os bens, com as suas características, e o estado em que se encontram; II - o valor dos bens.

Poderá ser realizada nova avaliação nos casos previstos no artigo 873 do CPC/2015 que são eles:

Art. 873. É admitida nova avaliação quando: I - qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador; II - se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem; III - o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação. Parágrafo único. Aplica-se o art. 480 à nova avaliação prevista no inciso III do caput deste artigo.

Concluídas a penhora e avaliação o juiz determinará o início aos atos expropriatórios do bem.

CAPÍTULO IV

4- DA EXPROPRIAÇÃO DE BENS

A Fase de expropriação de bem é o momento em que será efetivada a retirada dos bens do devedor e valor resultando será entregue ao credor.

Cassio Scarpinella Bueno, conceitua expropriação de bens como:

“o mecanismo de retirada compulsória dos bens que pertencem legitimamente ao patrimônio do executado é que se chama, para os fins de que dizem respeito aos presentes comentários, de expropriação”.12

Já José Carlos Barbosa Moreira aduz que: Os bens apreendidos no patrimônio do devedor ou no de terceiro sujeito à responsabilidade executiva ficam afetados a uma destinação específica: a satisfação do credor, [...] o Estado, através do órgão jurisdicional,

12 BUENO, Cassio Scarpinella. A nova Etapa da Reforma do Código de Processo Civil: Comentários

sistemáticos à Lei n. 11.382, de 6 de dezembro e 2006. São Paulo: Saraiva, 2007.

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dispõe de bem (ou bens) pertencente(s) ao devedor – ou, sendo o caso, a outra pessoa que suporte a execução. Trata-se, pois, de privar o dono, ou da propriedade, ou pelo menos de faculdades que a integram. Daí falar-se em expropriação, que pode ser total, como em relação a bem adjudicado ou alienado a terceiro, ou parcial, como no tocante a móvel ou imóvel sobre o qual se constitui usufruto.13

Será nesta fase que o credor irá obter seu crédito, caso o devedor

não pague de forma voluntária. 4.1-Da Adjudicação

O Código de Processo Civil permite que o credor adjudique os bens que por ventura sejam penhorados, ou seja, significa dizer que o Exequente poderá tomar para si o bem, desde que ofereça preço não inferior ao da avaliação, conforme leitura do artigo 876 do mesmo diploma legal, in verbis:

Art. 876. É lícito ao exequente, oferecendo preço não inferior ao da avaliação, requerer que lhe sejam adjudicados os bens penhorados.

Segundo Theodoro Júnior:

A adjudicação é uma figura assemelhada à dação em pagamento, uma forma indireta de satisfação do crédito do exequente, que se realiza pela transferência do próprio bem penhorado ao credor, para extinção do seu direito. Em lugar da soma em dinheiro, que é o objetivo específico da execução por quantia certa, na adjudicação o credor recebe outros bens do executado, numa operação, porém, que nada tem de contratual, pois participa da mesma natureza da arrematação, como ato executivo ou de transferência forçada de bens sob a forma de expropriação. Conceitua-se, portanto a adjudicação como ato de expropriação executiva em que o bem penhorado se transfere in natura para o credor, fora da arrematação civil14.

13 MOREIRA, Jose Carlos Barbosa. O Novo Processo Civil Brasileiro. 27. ed. Rio de Janeiro: Forense,

2009. 14 THEODORO JÚNIOR, Humberto, Curso de Direito Processual – Processo de Execução Cautelar – Humberto Theodoro Júnior. P. 338.

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Se o valor do crédito for inferior ao bem penhorado o Exequente deverá depositar imediatamente a diferença, que ficará à disposição do Executado.

Uma vez requerida a adjudicação o executado será intimado do

pedido. Transcorrido o prazo de 5 dias contado a partir da última intimação,

o juiz determinará a lavratura do auto de adjudicação, e logo após o pagamento das custas e impostos devidos, será expedida carta de adjudicação.

Por força do princípio da continuidade do registro público, o cartório

de registro de imóveis só poderá registrar a transferência do imóvel mediante a apresentação por parte do credor da respectiva carta de adjudicação.

O doutrinador Fredie Didier explica que:

“A Carta de adjudicação é documento imprescindível no caso de adjudicação de bem imóvel. Com ela quem adjudicou o bem poderá proceder a transferência no registro imobiliário. A carta de adjudicação é conjunto de documentos, assinado pelo juiz, que contém: “ a descrição do imóvel, com remissão a sua matrícula e registros, a cópia do auto de adjudicação e a prova da quitação do imposto de transmissão”.15

Nesse diapasão, assim que for efetuado o registro da carta de adjudicação no registro de imóveis será concretizada a transferência da propriedade do imóvel penhorado em favor do Exequente.

4.2-Da Alienação

É forma voluntária de perda da propriedade. É o ato pelo qual o titular transfere sua propriedade a outro interessado. Dá-se a alienação de forma voluntária ou compulsória, sendo exemplo de alienação voluntária a dação em pagamento, e de alienação compulsória a arrematação.

De uma forma simplificada, significa dizer que o bem será vendido. Segundo o Código de processo Civil de 2015, a venda do bem poder

ser feito de duas formas por inciativa particular ou em leilão, nos moldes do artigo 879 verbis:

15 DIDIER, Jr, Fredie, CUNHA, Leonardo José Carneiro da, BRAGA, Paula Sarno, OLIVEIRA, Rafael. Curso de direito processual civil volume 5 : execução. 2.Ed. – Salvador: JusPodivm, 2010. Pág.621)

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Art. 879. A alienação far-se-á: I - por iniciativa particular; II - em leilão judicial eletrônico ou presencial

Não efetivada a adjudicação, o Exequente pode requer a alienação por sua própria iniciativa ou por meio de corretor ou leiloeiro público.

Marinone define alienação por inciativa particular como:

“forma de alienação que, ao contrário do procedimento da alienação em hasta pública, é confiada a um particular, cuja atividade é controlada pelo juiz.”16

Caberá ao juiz fixar o prazo em que a alienação deve ser efetivada, a forma de publicidade, o preço mínimo, as condições de pagamento, as garantias e, se for o caso, a comissão de corretagem, conforme determina o Código de Processo Civil de 2015.

Caso a alienação não for efetivada por iniciativa particular a lei

processual em seu artigo 881, determina a alienação será feita por leilão judicial, cabendo ao juiz da causa designar leiloeiro público.

Conceitua ainda Marinone:

Não sendo postulada a adjudicação e nem requerida a alienação por iniciativa particular do bem penhorado, chega-se à opção de alienação em hasta pública, que é a forma mais tradicional de satisfação do credor. Neste sentido, leciona Marinone21: O caminho mais tradicional de satisfação do credor é a arrematação judicial. A alienação em hasta pública requer oferta ao público do bem penhorado, objetivando despertar os terceiros e gerar competição pela aquisição do bem. Espera-se que esta competição possa otimizar o preço do bem em benefício da execução, que chegará ao seu objetivo mais rapidamente.17

As funções desempenhadas pelo leiloeiro público são fixadas pelo

artigo 884 do código de processo civil, in verbis:

Art. 884. Incumbe ao leiloeiro público: I - publicar o edital, anunciando a alienação; II - realizar o leilão onde se encontrem os bens ou no lugar designado pelo juiz; III - expor aos pretendentes os bens ou as amostras das mercadorias; IV - receber e depositar, dentro de 1 (um)

MARINONE, Luiz Guilherme. Curso de Processo Civil: Execução. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2007. p. 316.16 17 MARINONE, Luiz Guilherme. Curso de Processo Civil: Execução. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2007. p. 318.

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dia, à ordem do juiz, o produto da alienação; V - prestar contas nos 2 (dois) dias subsequentes ao depósito. Parágrafo único. O leiloeiro tem o direito de receber do arrematante a comissão estabelecida em lei ou arbitrada pelo juiz.

O juiz da Execução, determinará as condições para que o leilão seja realizado, fixando preço, condições de pagamento e garantias a serem prestadas pelo arrematante.

Em respeito ao princípio da publicidade, a legislação vigente impõe a

necessidade de publicação de edital antes da realização do leilão, conforme preceitua o artigo 886 do CPC/2015.

Art. 886. O leilão será precedido de publicação de edital, que conterá: I - a descrição do bem penhorado, com suas características, e, tratando-se de imóvel, sua situação e suas divisas, com remissão à matrícula e aos registros; II - o valor pelo qual o bem foi avaliado, o preço mínimo pelo qual poderá ser alienado, as condições de pagamento e, se for o caso, a comissão do leiloeiro designado; III - o lugar onde estiverem os móveis, os veículos e os semoventes e, tratando-se de créditos ou direitos, a identificação dos autos do processo em que foram penhorados; IV - o sítio, na rede mundial de computadores, e o período em que se realizará o leilão, salvo se este se der de modo presencial, hipótese em que serão indicados o local, o dia e a hora de sua realização; V - a indicação de local, dia e hora de segundo leilão presencial, para a hipótese de não haver interessado no primeiro; VI - menção da existência de ônus, recurso ou processo pendente sobre os bens a serem leiloados. Parágrafo único. No caso de títulos da dívida pública e de títulos negociados em bolsa, constará do edital o valor da última cotação.

Leciona Marinone:

O edital e questão deverá ser afixado no local usual – geralmente nos corredores do fórum - e publicado ao menos uma vez, com antecedência mínima de cinco dias em jornal de ampla circulação local (art.687 do CPC). A publicação na imprensa visa dar maior divulgação a hasta pública. Por isto a caracterização do jornal de circulação loca há de tomar em consideração o seu poder de informar o público.18

18 MARINONE, Luiz Guilherme. Curso de Processo Civil: Execução. São Paulo: Editora Revista dos

Tribunais, 2007. p. 320.

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O CPC/ 2015, em seu artigo 891 se preocupou ainda em impedir que o bem seja arrematado por preço vil.

Art. 891. Não será aceito lance que ofereça preço vil.

Parágrafo único. Considera-se vil o preço inferior ao mínimo estipulado pelo juiz e constante do edital, e, não tendo sido fixado preço mínimo, considera-se vil o preço inferior a cinquenta por cento do valor da avaliação.

Fred Didier nos ensina:

É um conceito composto por termos indeterminados. Caberá ao órgão jurisdicional à luz das circunstancias do caso concreto evalendo-se das regras da experiência, definir o que é preço vil Não há um conceito a priori do que seja vil.19

A jurisprudência também já se manifestou como nula a arrematação por preço vil, conforme julgado in verbis:

TJ-MT - Agravo de Instrumento AI 00428063420048110000 42806/2004 (TJ-MT)

Data de publicação: 29/04/2005 Ementa: AGRAVO DE INSTRUMENTO - EXECUÇÃO - ARREMATAÇÃO –PREÇOVIL CARACTERIZADO - NULIDADE - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. É nula a arrematação realizada por preço vil. (AI 42806/2004, DES. JOSÉ SILVÉRIO GOMES, SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Julgado em 06/04/2005, Publicado no DJE 29/04/2005)

Se o imóvel for arrematado e o valor terminará pertinente a arrematação for pago, o juiz de determinará a expedição da ordem de entrega do bem ou a carta de arrematação conforme determina o artigo 901, in verbis:

Art. 901. A arrematação constará de auto que será lavrado de imediato e poderá abranger bens penhorados em mais de uma execução, nele mencionadas as condições nas quais foi alienado o bem.

19 DIDIER, Fredie Jr. e Outros . Curso de direito processual civil, vol. 5, Ed. Podvim , 2009, p. 643.

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§ 1o A ordem de entrega do bem móvel ou a carta de arrematação do bem imóvel, com o respectivo mandado de imissão na posse, será expedida depois de efetuado o depósito ou prestadas as garantias pelo arrematante, bem como realizado o pagamento da comissão do leiloeiro e das demais despesas da execução.

4.3 Da Satisfação do Crédito

Como principal objetivo de qualquer execução é O recebimento do

crédito, uma vez paga integralmente a dívida, seja pelo pagamento voluntário ou pela expropriação de bens, ocorrerá a satisfação do crédito, conforme determina o artigo 904, do CPC:

Art. 904. A satisfação do crédito exequendo far-se-á: I - pela entrega do dinheiro; II - pela adjudicação dos bens penhorados.

Uma vez pago o crédito do Exequente, caso sobre algum valor, este será restituído ao Executado, conforme preconiza o artigo 907 o Código de processo Civil 2015, in verbis:

Art. 907. Pago ao exequente o principal, os juros, as custas e os honorários, a importância que sobrar será restituída ao executado.

Efetuado o pagamento integral do débito, considera-se extinta a execução.

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CONCLUSÃO

A expectativa é que com a nova legislação ocorra a redução nos

índices de inadimplência, haja uma efetiva redução na duração do processo judicial e que a lei mais severa traga uma mudança na forma de agir dos condôminos que não pagam suas taxas condominiais em dia.

Assim, podemos concluir que as reformas introduzidas pela nova

sistemática, visaram proporcionar um processo mais célere e eficaz, com o, a fim de que obtenha a satisfação do bem jurídico.

38

BIBLIOGRAFIA

BUENO, Cassio Scarpinella. A nova Etapa da Reforma do Código de Processo Civil: Comentários sistemáticos à Lei n. 11.382, de 6 de dezembro e 2006. São Paulo: Saraiva, 2007.

COELHO, Fabio Ulhoa. Curso de direito civil. São Paulo: Saraiva, 2007 COSTA MACHADO, Antonio Cláudio, Código de Processo Civil Interpretado. 5ª ed. São Paulo: Manole, 2006. DIDIER, Fredie Jr. e Outros . Curso de direito processual civil, vol. 5, Ed. Podvim 2009, p. 643. DIDIER, Jr, Fredie, CUNHA, Leonardo José Carneiro da, BRAGA, Paula Sarno, OLIVEIRA, Rafael. Curso de direito processual civil volume 5 : execução. 2.Ed. – Salvador: JusPodivm, 2010. Pág.621) DINAMARCO, Cândido Rangel. Instituições de Direito Processual Civil. vol. IV, 1ª. Edição, SP: Malheiros Editores, 2004, p. 191 DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro, volume 2: teoria geral das obrigações. 29. Ed. São Paulo: Saraiva, 2014. FREDERICO Marques, José. Instituições de Direito Processual Civil, vol. V, 3.ed, Rio de Janeiro: Forense, 1971, p. 98. GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro, volume 2: teoria geral das obrigações. 8. Ed. São Paulo: Saraiva, 2011. LIEBMAN, Enrico Túlio – Processo de execução. 4.ed. São Paulo: Saraiva. MARINONE, Luiz Guilherme. Curso de Processo Civil: Execução. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2007. p. 316. MARINONE, Luiz Guilherme. Curso de Processo Civil: Execução. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2007. p. 318. MARINONE, Luiz Guilherme. Curso de Processo Civil: Execução. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais, 2007. p. 320. MOREIRA, Jose Carlos Barbosa. O Novo Processo Civil Brasileiro. 27. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2009. RODRIGUES, Silvio. Direito civil. São Paulo: Saraiva, 2006.

39

TAMANAHA, Campbell Luciano, Revista Direito e Condomínio, Editora Bonijuris, ano 3, nº 6, abril a junho 2016. TARTUCE, Flávio. Direito Civil, v. 2: direito das obrigações e responsabilidade civil. 9. Ed. São Paulo: MÉTODO, 2014. THEODORO JÚNIOR, Humberto, Curso de Direito Processual – Processo de Execução Cautelar – Humberto Theodoro Júnior. P. 338. TRABUCCHI, Alberto. Instituciones de derecho civil, v. II, p. 73. Lei 10.406/2002 Código Civil Brasileiro: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/L10406.htm Lei 13.105/2015, Código de Processo Civil: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm

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ÍNDICE FOLHA DE ROSTO 02 AGRADECIMENTOS 03 DEDICATÓRIA 04 RESUMO 05 METODOLOGIA 06 SUMÁRIO 07 INTRODUÇÃO 08

CAPÍTULO I

DA NATUREZA PROPTER REM DAS COTAS CONDOMINIAIS 10

CAPÍTULO II

TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL 11

CAPÍTULO III

PRINCIPAIS MUDANÇAS COM O CPC/2015 12

3.1. Da possibilidade de negativar o nome do devedor 13

3.2. Dos documentos necessários para a cobrança judicial das cotas condominiais 14

3.3. Do pagamento voluntário 15

3.4. Da citação do Executado 15

3.5. Da inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor na relação entre condomínio e condôminos 17

3.6. Da cobrança de juros, multa e encargos 19

3.7. Do ônus da prova 21

3.8. Do parcelamento do débito 22

3.9. Dos Embargos do Devedor 22

3.10. Do prazo prescricional para a cobrança de cotas condominiais 23

3.5. Da responsabilidade do adquirente de imóvel novo a partir

da imissão na posse do imóvel 24

3.12. Da penhora 27

3.13. Da ordem legal de penhora 27

3.14. Da penhora do imóvel 28

3.15. Da Avaliação 29

CAPÍTULO IV

DA EXPROPRIAÇÃO DE BENS 30

4.1. Da Adjudicação 31

4.2. Da Alienação 32

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4.3. Da Satisfação do Crédito 36

CONCLUSÃO 37 BIBLIOGRAFIA 38

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