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USCS – UNIVERSIDADE MUNICIPAL DE SÃO CAETANO DO SUL CURSO DE BACHARELADO EM DIREITO ROSANGELA MONTESANO ARENAS CONDOMÍNIO COMUM E CONDOMÍNIO EDILÍCIO: Diferenças quanto ao rateio pela fração ideal e pela forma igualitária SÃO CAETANO DO SUL 2014
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CONDOMÍNIO COMUM E CONDOMÍNIO EDILÍCIO: Diferenças ...

Jan 06, 2017

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  • USCS UNIVERSIDADE MUNICIPAL DE SO CAETANO DO SUL

    CURSO DE BACHARELADO EM DIREITO

    ROSANGELA MONTESANO ARENAS

    CONDOMNIO COMUM E CONDOMNIO EDILCIO:

    Diferenas quanto ao rateio pela frao ideal e pela forma

    igualitria

    SO CAETANO DO SUL

    2014

  • USCS UNIVERSIDADE MUNICIPAL DE SO CAETANO DO SUL

    CURSO DE BACHARELADO EM DIREITO

    ROSANGELA MONTESANO ARENAS

    CONDOMNIO COMUM E CONDOMNIO EDILCIO:

    Diferenas quanto ao rateio pela frao ideal e pela forma

    igualitria

    Monografia apresentada como exigncia parcial para obteno do ttulo de bacharel em Direito na Universidade Municipal de So Caetano do Sul, sob orientao da Prof. Ms. Carla Cristina Vecchi.

    SO CAETANO DO SUL

    2014

  • ROSANGELA MONTESANO ARENAS

    CONDOMNIO COMUM E CONDOMNIO EDILCIO:

    Diferenas quanto ao rateio pela frao ideal e pela forma

    igualitria

    Monografia apresentada como

    exigncia parcial para obteno do

    ttulo de bacharel em Direito na

    Universidade Municipal de So

    Caetano do Sul, sob orientao da

    Prof. Ms. Carla Cristina Vecchi.

    rea de concentrao: Direito Civil

    Data de defesa:

    Resultado:__________________________________

    BANCA EXAMINADORA

    Prof.: ______________________________

    Universidade Municipal de So Caetano do Sul

    Prof.: _____________________________

    Universidade Municipal de So Caetano do Sul

    Prof.: _____________________________

    Universidade Municipal de So Caetano do Sul

  • DEDICATRIA

    Dedico este trabalho ao meu marido e companheiro Ricardo

    que me acompanhou nesta jornada, aos meus filhos Matheus e

    Letcia que so a razo de tudo em minha vida, aos meus pais

    e ao meu querido irmo Robson.

  • AGRADECIMENTOS

    Agradeo primeiramente a Deus por ter me dado sade e fora

    para superar todas as dificuldades, minha orientadora Prof.

    Ms. Carla Cristina Vecchi pela compreenso e gentileza no

    trato da orientao no decorrer deste trabalho, a todo corpo

    docente e a todos com que convivi durante estes cinco anos de

    curso. Aos meus colegas de classe, ao meu grupo de estudos,

    em especial a Larissa e Carla que tornaram-se grandes

    amigas, sou muito grata a todos.

  • RESUMO

    Trata-se de uma pesquisa sobre a origem do Condomnio Comum e suas

    espcies, evoluindo para o estudo sobre Condomnio Edilcio. O surgimento do

    Condomnio Edilcio no Brasil, a evoluo da propriedade, os direitos e deveres dos

    condminos e a forma de cobrana das despesas condominiais com nfase nas

    cobranas por frao ideal e pela forma igualitria com a demonstrao de tabelas

    comparativas entre as duas formas de fixao da taxa condominial. Fez-se o estudo

    de aes movidas por proprietrios de unidades em condomnios, pesquisas em

    doutrinas e literaturas na rea do Direito Civil, consulta a sites especializados em

    questes administrativas sobre condomnios, pesquisas em boletins e peridicos da

    rea de administrao de condomnios. O objetivo principal deste trabalho

    demonstrar a forma de cobrana da taxa condominial em alguns modelos de

    condomnios, em que alguns condminos pagam a mais para usufruir dos mesmos

    servios que os demais e a busca de seus direitos.

    Palavras-chave: condomnio comum. condomnio edilcio. taxa condominial. frao

    ideal. cobrana de forma igualitria.

  • ABSTRACT

    This is a research on the origin of species and their Common Condo, evolving into

    the study on condominium edilicio. The appearance of the Condominium edilicio in

    Brazil, the evolution of property rights and obligations of tenants and the form of

    collection of condominium expenses with emphasis on the charges for the undivided

    and equally with the demonstration of comparative tables between the two ways of

    fixing of condominium fees. Made up the study of claims filed by owners of units in

    condominiums, doctrines and research literature on the civil law, refers to websites

    specializing in administrative matters on condos, research bulletins and journals on

    condominium management area. The main objective of this work is to demonstrate

    the form of collection of condominium fee for condominiums in some models, in

    which some tenants pay more to enjoy the same services as others and the pursuit

    of their rights.

    Keywords: Common condominium. building condominium. condominium fee.

    undivided. collection equally.

  • LISTA DE TABELAS

    TABELA 1 - Clculo pela frao ideal e forma igualitria num edifcio de

    apartamentos confeco de chaves........................................................................63

    TABELA 2 - Clculo pela frao ideal e forma igualitria num edifcio de

    apartamentos Servio de portaria 24 horas............................................................64

  • SUMRIO

    1 INTRODUO ....................................................................................................... 11

    2 CONDOMNIO COMUM: CONCEITO E ABORDAGEM HISTRICA ................... 14

    2.1 ESPCIES DE CONDOMNIO COMUM .......................................................... 17

    3 EVOLUO HISTRICA DO CONDOMNIO EDILCIO ....................................... 19

    3.1 A EVOLUO DA PROPRIEDADE ................................................................. 19 3.2 SURGIMENTO HISTRICO DO CONDOMNIO EDILCIO ............................. 21 3.3 NO BRASIL: SURGIMENTO DO CONDOMNIO EDILCIO E REGULAMENTAES .......................................................................................... 23

    4 DIREITOS E DEVERES DO CONDMINO - CONDOMNIO GERAL ................... 25

    4.1 DIREITOS DO CONDMINO .......................................................................... 25 4.2 DEVERES DO CONDMINO .......................................................................... 33

    5 A ESTRUTURA DO CONDOMNIO EDILCIO NA LEGISLAO ATUAL........... 37

    5.1 CONVENO E REGIMENTO INTERNO ....................................................... 37 5.2 CONCEITO DE CONDOMNIO ........................................................................ 38

    6 DIREITOS E DEVERES DO CONDMINO - CONDOMNIO EDILCIO ................ 40

    6.1 DIREITOS DO CONDMINO .......................................................................... 41 6.2 DEVERES DO CONDMINO .......................................................................... 43

    6.2.1 Sanes ao descumprimento dos deveres ................................................ 46 6.3 CONSELHO FISCAL ....................................................................................... 49 6.4 ASSEMBLEIAS ................................................................................................ 50 6.5 DESPESAS CONDOMINIAIS .......................................................................... 53

    7 RATEIO DA TAXA CONDOMINIAL DE FORMA IGUALITRIA .......................... 59

    8 DIFERENAS NO CDIGO CIVIL ENTRE CONDOMNIO GERAL E CONDOMNIO EDILCIO .......................................................................................... 61

    8.1 DEMONSTRAO DE CLCULO DA TAXA CONDOMINIAL PELA FRAO IDEAL E PROVA DO ENRIQUECIMENTO ILCITO .............................................. 63

    9 CONFIRMAO DE RATEIO IGUALITRIO PELO STJ ..................................... 66

  • 10 REVISO DO RATEIO PARA UMA FORMA MAIS JUSTA ............................... 70

    11 PROJETO DE LEI N 5.252, DE 2009. ................................................................ 71

    11.1 JUSTIFICATIVA DO AUTOR DO PROJETO ................................................. 71

    CONSIDERAES FINAIS ...................................................................................... 74

    REFERNCIAS ......................................................................................................... 77

    ANEXO A - Lei n 10.406/2002 Novo Cdigo Civil e Condomnios ................... 80

  • 11

    1 INTRODUO

    A crescente demanda por moradia e a aglomerao populacional,

    principalmente nos grandes centros urbanos, tornou complexa a questo

    habitacional. Contudo, um estudo aprofundado desta questo determinante para

    conhecermos a evoluo da propriedade com nfase nos condomnios.

    Sculos atrs, em Roma, deu-se origem a concepo clssica de condomnio

    que compreende o exerccio do direito de propriedade sobre um mesmo bem, por

    mais de um titular, simultaneamente, porm o Direito Romano procurou situ-lo na

    comunidade familiar e no admitia que mais de uma pessoa pudesse exercer direito

    sobre a mesma coisa.1

    No sistema germnico, o condomnio era compreendido de forma diversa e

    era entendido como uma comunho de mo comum, isto , cada consorte tinha

    direito conjunto de exercer o domnio sobre a coisa.2 A origem tambm a

    comunho familiar e no havia nessa copropriedade a noo de parte ideal, pois a

    propriedade era exercida por todos, sobre o todo.

    O Direito Brasileiro ancorou-se na tradio romana, baseando o condomnio

    na frao ideal, porm h entre ns, traos da concepo germnica, que facilita seu

    entendimento, na comunho universal de bens que se estabelece em razo do

    casamento, em que todos os bens pertencem concomitantemente a marido e

    mulher, sem determinao da cota de um ou outro cnjuge.3

    Segundo Venosa, a tradio romnica adotada por nosso ordenamento

    traduz a natureza do condomnio como modalidade de propriedade em comum com

    partes ideais,4 contudo, a evoluo do direito brasileiro sobre o tema condomnio

    ocorreu apenas no incio do sculo XX, no Cdigo Civil de 1916, porm no tratava

    do condomnio em edificaes, que foi regulamentado pela primeira vez atravs do

    Decreto Lei n 5.481 de 25 de junho de 1928.

    A sociedade brasileira evoluiu e foi necessria a modificao na Lei de 1928,

    pelo Decreto Lei n 5.234 de 8 de fevereiro de 1943.5 A partir da, outras alteraes

    1 VENOSA, Slvio de Salvo. Cdigo Civil Interpretado. 2 ed. So Paulo: Atlas, 2011. p. 1320.

    2 Idem, p. 1320.

    3 Idem, p. 1320.

    4 Idem, p. 1320.

    5 LOPES, Joo Batista. Condomnio. 9 ed. So Paulo: Revista dos Tribunais, 2006, p. 52.

  • 12

    foram necessrias, porm apenas em dezembro de 1964 que, pela primeira vez,

    foi editada uma Lei prpria para tratar especificamente do assunto condomnio, a Lei

    4.5916. Essa Lei foi a primeira que disciplinou, com profundidade, a vida em

    condomnio discorrendo sobre os condminos, assembleias gerais, sndico e at

    sobre a constituio e extino dos condomnios, porm a crescente evoluo da

    sociedade exigiu que o direito se adaptasse a esta evoluo. Outras alteraes na

    Lei foram necessrias, bem como a criao da Lei n 10.406/2002 do Novo Cdigo

    Civil,7 abordada e analisada neste trabalho, principalmente no que diz respeito

    frao ideal e o impacto financeiro aos condminos que custeiam as despesas de

    manuteno dos condomnios.

    O objetivo deste trabalho foi abordar uma questo polmica e cada vez mais

    discutida nos condomnios, a forma da fixao da cobrana das despesas

    condominiais pela frao ideal e pela forma igualitria. Esta ltima vem sendo objeto

    de discusso entre os proprietrios de unidades com metragem maior e que pela

    forma de clculo pela frao ideal, acabam por assumir uma despesa maior que os

    demais condminos. Esta questo causa um impacto direto na vida dos condminos

    uma vez que influi diretamente na questo financeira e gera debates cada vez mais

    acalorados nos condomnios.

    A anlise deste tema justifica-se pela sua importncia e pela mudana que

    pode mobilizar milhares de condminos em todo o pas e caso ocorra juridicamente

    uma adequao da Lei, neste sentido, esta causar um grande impacto na forma de

    administrao dos condomnios mais diretamente na forma da diviso do pagamento

    das despesas pelos condminos.

    A pesquisa realizada neste trabalho teve como base uma grande variedade

    de referncias bibliogrficas, pesquisas e leituras de textos da internet, leitura do

    Novo Cdigo Civil, estudo de Boletins e Peridicos sobre Direito Imobilirio, Direito

    Civil, anlise de aes decorrentes de proprietrios que buscam atravs do Direito

    uma forma mais justa de diviso das despesas e a criao do Projeto de Lei n

    5.2528 de 2009 que trata especificamente sobre a forma de fixao da cota

    6 LOPES, Joo Batista. Condomnio. 9 ed. So Paulo: Revista dos Tribunais, 2006, p. 52.

    7BRASIL. Cdigo Civil. Lei n 10.406. Disponvel em: . Acesso em 28 jul. 2014. 8 BRASIL. Cmara dos Deputados. Projetos de Leis e outras Proposies. Disponvel em:

    . Acesso em 28 jul. 2014.

  • 13

    condominial pela forma da diviso igualitria e que atualmente encontra-se em

    tramitao.

    A leitura e anlise dos textos que compem este trabalho demonstram de

    maneira cronolgica a evoluo do tema condomnio, suas espcies, as Leis que

    tratam do assunto e o impacto que este gera na sociedade moderna, principalmente

    na vida das pessoas que frequentemente procuram esta forma de habitao,

    principalmente nos grandes centros urbanos. Para isto dividimos este trabalho de

    forma que abordaremos o condomnio comum, o edilcio, os captulos VI e VII da Lei

    n 10.406/2002, as diferenas entre condomnio geral e edilcio, a demonstrao de

    clculo da taxa condominial pela frao ideal e pela forma igualitria e o projeto de

    Lei n 5.252, de 2009.

  • 14

    2 CONDOMNIO COMUM: CONCEITO E ABORDAGEM HISTRICA

    A concepo clssica de condomnio compreende o exerccio do direito de

    propriedade sobre um mesmo bem, por mais de um titular, simultaneamente.9 Logo,

    o surgimento do condomnio, especialmente no perodo romano, fez oposio com o

    carter exclusivo do direito dominial.

    Sob esse ponto de vista de origem romana, h trs caractersticas que devem

    ser destacadas no condomnio: (a) pluralidade de titulares, pessoas naturais ou

    jurdicas, cujo nmero limitado; (b) unidade de objeto, de propriedade, uma vez

    que o condomnio deve pesar sobre coisas certas e determinadas; e (c) o direito de

    cada condmino exercido sob o fundamento de uma parte indivisa10, ou seja,

    sujeito algum pode suprimir seu direito a uma parte determinada do objeto, embora

    isso possa ocorrer como exceo e como uma situao de fato.

    O Direito Romano era excessivamente individualista. A origem do condomnio

    em Roma pouco conhecida. Ele procurava situ-lo na comunidade familiar. No

    admitia que mais de uma pessoa pudesse exercer direito sobre a mesma coisa. No

    entanto, fatores eventuais, como a sucesso hereditria, por exemplo, criavam o

    fenmeno. Por essa razo, o Direito Romano formou a teoria condominial dentro do

    aspecto paralelo do exerccio da propriedade, tal como demonstra a codificao de

    Justiniano.11

    Segundo Venosa, diz que:

    Ele no compreendia mais de um direito de propriedade. Este uno.

    Os cotitulares exercem-no ao mesmo tempo em cotas ideais sobre a

    propriedade indivisa. A diviso no material, mas idealizada. Nesse

    padro, cada condmino exerce a propriedade em sua plenitude,

    respeitando o direito dos demais. No sistema romano, a quota ideal

    a medida da propriedade. De acordo com essa frao, repartem-se

    os benefcios e nus, direitos e obrigaes entre os comunheiros.12

    9 COUTINHO, Fabrcio Petinelli Vieira. O Clculo da Frao Ideal no Condomnio Edilcio. 2006. 38f.

    Monografia (Bacharelado em Direito) Pontifcia Universidade Catlica de Minas Gerais, Belo Horizonte. 10

    VENOSA, Slvio de Salvo. Cdigo Civil Interpretado. 2 ed. So Paulo: Atlas, 2011. p. 1319-20. 11

    Idem, p. 1320. 12 VENOSA, Slvio de Salvo. Cdigo Civil Interpretado. 2 ed. So Paulo: Atlas, 2011. p. 1320.

  • 15

    Diferente do sistema romano, o sistema germnico compreendia o

    condomnio de outra maneira, segundo Borda, citado na obra de Venosa, que diz o

    seguinte:

    O sistema germnico compreendia o condomnio de forma diversa.

    Entendia-o como comunho de mo comum. Isto , cada consorte

    tinha direito conjunto de exercer o domnio sobre a coisa. A origem

    tambm a comunho familiar. No havia nessa comunho a noo

    de parte ideal. A propriedade era exercida por todos, sobre o todo.

    concepo do direito feudal. Ao contrrio do sistema romano, o

    condomnio germnico impedia que cada condmino, por exemplo,

    vendesse ou gravasse sua parte, ou pedisse a diviso da coisa

    comum. No existem quotas, porque a coisa toda objeto de uso e

    gozo comum. Ainda que no se divise nessa modalidade de

    propriedade uma pessoa jurdica, na prtica o comportamento dos

    comunheiros muito semelhante. 13

    Venosa tambm cita em sua obra Wald que afirma o seguinte:

    Nosso direito ancorou-se na tradio romana, baseando o

    condomnio na frao ideal. H entre ns, contudo, trao da

    concepo germnica, o que facilita seu entendimento, na comunho

    universal de bens que se estabelece em razo do casamento, em

    que todos os bens pertencem simultaneamente a marido e mulher,

    sem determinao da quota de um ou outro cnjuge.14

    A tradio romnica adotada por nosso ordenamento traduz a natureza do

    condomnio como modalidade de propriedade em comum com partes ideais. Afasta-

    se a ideia de pessoa jurdica ou sociedade por lhe faltar ou no ser essencial a

    devida affectio. (Declarao de vontade expressa e manifestada livremente pelos

    scios de desejarem, estarem e permanecerem juntos na sociedade, eis que se a

    vontade de qualquer um deles estiver viciada, no h affectio sociallis).15 Existe um

    conjunto de proprietrios no mesmo bem, regulado pelo direito. A sociedade pode 13

    VENOSA, Slvio de Salvo. Cdigo Civil Interpretado. 2 ed. So Paulo: Atlas, 2011. p. 1320. 14

    VENOSA, Slvio de Salvo. Cdigo Civil Interpretado. 2 ed. So Paulo: Atlas, 2011. p. 1320-21. 15WIKIPDIA. A Enciclopdia Livre. Disponvel no site:< http://pt.wikipedia.org/wiki/Affectio_societatis>. Acesso em: 26 jul. 2014.

  • 16

    ser criada para administrar o bem comum, mas o condomnio no se confunde.

    Logo, o ordenamento no pode deixar de reconhecer o exerccio concomitante da

    propriedade por mais de um sujeito.

    A aplicao da noo romana facilita tambm a distribuio justa de direitos

    de forma homognea, em relao noo exclusivista do direito de propriedade.

    Como cita Silvio de Slvio Venosa:

    a dificuldade maior situa-se na conceituao exata do que se define

    por parte ideal. No fico jurdica, porque propriedade existe. No

    se trata de pura abstrao, porque o condmino efetivamente

    proprietrio e o direito no regula meras abstraes. Cuida-se, na

    verdade, de expresso do domnio, que traduzida em expresso de

    porcentagem ou frao, a fim de que, no mbito dos vrios

    comunheiros, seja estabelecida a proporo do direito de cada um no

    ttulo, com reflexos nos direitos e deveres decorrentes do direito de

    propriedade. Da por que a parte ideal possui sempre uma expresso

    quantitativa fracionria ou percentual em relao ao todo. O

    condmino possui direito de propriedade pleno, mas compartilhado.16

    Segundo Monteiro, citado na obra de Venosa, a parte ideal: apenas um

    critrio aferidor, uma chave para exprimir, num valor econmico, o direito de cada

    consorte perante os demais, possibilitando assim plena disponibilidade durante o

    estado de indiviso.17

    De acordo com Miranda, citado por Venosa:

    Os condminos no tem direito de usar e abusar da coisa como se

    os outros no existissem; essa contingncia, em vez de ser exceo

    ao ius utendi e abutendi, o confirma, pois, se pudesse cada um

    usar e abusar sem considerar o outro ou os outros condminos, teria

    mais jus do que aquele que est na relao jurdica em que titular

    de direito.18

    16

    VENOSA, Slvio de Salvo. Cdigo Civil Interpretado. 2 ed. So Paulo: Atlas, 2011. p. 1320. 17

    Idem, p. 1321. 18

    VENOSA, Slvio de Salvo. Cdigo Civil Interpretado. 2 ed. So Paulo: Atlas, 2011. p. 1321.

  • 17

    Nas palavras do autor Caio Mrio da Silva Pereira, tambm citadas na obra

    de Slvio de Salvo Venosa, a frao ideal no representa uma parte material da

    coisa.

    Cada quota ou frao ideal no significa que a cada um dos

    comproprietrios se reconhece a plenitude dominial sobre um

    fragmento fsico do bem, mas que todos os comunheiros tm direitos

    qualitativamente iguais sobre a totalidade dele, limitados, contudo na

    proporo quantitativa em que concorre com os outros

    comproprietrios na titularidade sobre o conjunto.19

    2.1 Espcies de condomnio comum

    H diversas espcies de comunho. Em primeiro lugar, quanto sua origem,

    a comunho pode resultar do acordo de vontade de todos os condminos. Diz-se

    ento que ela voluntria ou convencional.20 A conveno determinar, em tal

    hiptese, a quota de cada condmino; no silencio dela, presumir-se- a igualdade

    dos quinhes.

    Mas a comunho pode resultar tambm de causas estranhas vontade dos

    condminos, como nos casos de herana deixada a vrios herdeiros, de doao em

    comum a duas ou mais pessoas entre outros.21 Diz-se ento que a comunho

    eventual ou acidental.

    Em segundo lugar, quanto ao seu objeto a comunho pode ser universal e

    particular; universal, quando abrange a totalidade da coisa, inclusive frutos e

    rendimentos; particular, quando se restringe a determinadas coisas ou efeitos,

    ficando livres os demais, como sucede no condomnio de paredes e tapumes, bem

    como no de guas.22 Trata-se, alis, de classificao que oferece reflexos prticos

    de escassa importncia.

    Finalmente quanto sua forma ou modo de ser, a comunho pro diviso ou

    pro indiviso. Na primeira, a comunho existe de direito, mas no de fato, uma vez

    19

    VENOSA, Slvio de Salvo. Cdigo Civil Interpretado. 2 ed. So Paulo: Atlas, 2011. p. 1321. 20

    MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de Direito Civil: direito das coisas. v. 37 ed. So Paulo: Saraiva: 2003. p. 206. 21

    Idem, p. 206. 22

    MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de Direito Civil: direito das coisas. v. 37 ed. So Paulo: Saraiva: 2003. p. 206-07.

  • 18

    que cada condmino j se localiza numa parte certa e determinada da coisa.

    Exemplo tpico de partes pro diviso do prdio cujos andares pertencem a

    proprietrios diversos, o condomnio nos edifcios de apartamento, cada unidade

    autnoma independente das demais e sobre a qual exercem exclusivamente o

    direito de propriedade. Na segunda, a comunho continua a existir de fato e de

    direito, todos os condminos permanecem na indiviso, tanto juridicamente como de

    fato; os condminos no se localizaram na coisa, que se mantm indivisa.23 Seria

    neste caso apenas o que concerne s reas comuns dos prdios. a mais

    importante das classificaes, pelas consequncias prticas que dela resultam.

    23

    MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de Direito Civil: direito das coisas. v. 37 ed. So Paulo: Saraiva: 2003. p. 206-07.

  • 19

    3 EVOLUO HISTRICA DO CONDOMNIO EDILCIO

    Devemos refletir sobre o condomnio edilcio que no pode ser analisado fora

    de seu contexto histrico e social, considerado que as influncias transformadoras

    tanto as de trato legislativo como do prprio papel da propriedade, de modo algum

    podem ser descartadas quando desta anlise.24

    3.1 A evoluo da propriedade

    Na atual conjuntura, a propriedade ainda no absoluta, mas sim relativa

    quando do interesse pblico social25. O autor Pontes de Miranda afirma que: a

    propriedade coletiva precedeu propriedade individual, mas ressalta que ela nunca

    fora de todos, mas somente daqueles que pertenciam a um determinado grupo.26

    Dessa forma, v-se que mesmo a propriedade coletiva tinha um carter

    individualista, pois o acesso ao bem imvel no era facultado o acesso a toda

    coletividade. Mas apesar disso, inegvel que o carter geral sobressaia o interesse

    individualista.27

    Fedozzi, cita uma frase de Venosa que diz o seguinte: no claro o

    momento em que a propriedade surge como um fenmeno individual, mas tudo leva

    a crer que teria comeado na poca da Lei das XII Tbuas.28 Para Venosa, o

    indivduo recebia uma poro de terra para o cultivo, e quando a colheita fosse feita,

    a propriedade do imvel voltava a ser coletiva. Tempo depois, o mesmo pedao de

    terra era concedido quele que j o estava cultivando, e assim, o pater famlias

    acabava construindo sua moradia e vivendo com sua famlia, ou seja, utilizando

    aquele espao de modo exclusivo.

    24

    NETO, Antonio Pereira Melo. Da Personificao Jurdica do Condomnio Edilcio. 2009. 58f. Monografia (Curso de Direito) Faculdade de Ensino Superior da Paraba FESP, Joo Pessoa, p. 11. 25

    Idem, p. 11. 26

    MIRANDA, Francisco Cavalcanti Pontes de. Direito das Coisas: Propriedade. Aquisio da Propriedade Imobiliria. Rio de Janeiro: Borsoi: 1955, p. 34. 27

    NETO, Antonio Pereira Melo. Da Personificao Jurdica do Condomnio Edilcio. 2009. 58f. Monografia (Curso de Direito) Faculdade de Ensino Superior da Paraba FESP, Joo Pessoa, p. 11. 28

    FEDOZZI, Marcos Eduardo Goiana. Condomnio Edilcio no Novo Cdigo Civil. Rio de Janeiro: Forense, 2007, p. 5.

  • 20

    Segundo Fedozzi, a teoria da propriedade, que ora se conhece partiu da viso

    dos romanos sobre a propriedade que, para eles, tinha como atributos a

    exclusividade, na qual no podero outros exercer a propriedade, o absolutismo, em

    que o poder dispor da propriedade como achar melhor para si, porm dentro dos

    limites legais de impostos e a perpetuidade29, na qual no acaba com a morte do

    proprietrio, ao contrrio, passada aos seus sucessores enquanto no existir

    causa extintiva legal ou da prpria vontade do proprietrio.

    Neto cita que na Idade Mdia, contudo, o conceito de propriedade dos

    romanos abandonado, perdendo-se o carter unitrio e exclusivista, pois a

    propriedade pertencia ao rei.30

    Com a chegada da revoluo francesa, restaura-se o conceito de propriedade

    una dos romanos. O Cdigo de Napoleo, de 1809, acaba tornando explcita essa

    ideia, ao afirmar que a propriedade o direito de gozar e dispor das coisas da

    maneira mais absoluta, uma vez que no se faa uso proibido pelas leis.31

    Segundo Monteiro, que diz: mas, exatamente a partir do sculo XIX, essa

    noo individualista comea a perder fora, com o aparecimento da revoluo

    industrial e com as doutrinas socialistas.32

    Ainda, de acordo com Monteiro, j no sculo XX, o carter individualista da

    propriedade acaba sendo esvaziada com o aparecimento da chamada funo social

    da propriedade.33 Esta no tem, necessariamente, inspirao socialista, antes um

    conceito prprio do regime capitalista, passando, portanto, a integrar o conceito de

    propriedade, justificando-a e legitimando-se.34

    Ademais, a funo, segundo Gilberto Bercovici35, o poder de dar

    propriedade determinado destino, de vincul-la a um objetivo. Isto significa que

    deveria ser utilizada de forma a atender aos interesses de toda a sociedade e no

    somente variabilidade de gostos e ideias de seu proprietrio. 29

    FEDOZZI, Marcos Eduardo Goiana. Condomnio Edilcio no Novo Cdigo Civil. Rio de Janeiro: Forense, 2007, p. 6. 30

    NETO, Antonio Pereira Melo. Da Personificao Jurdica do Condomnio Edilcio. 2009. 58f. Monografia (Curso de Direito) Faculdade de Ensino Superior da Paraba FESP, Joo Pessoa, p. 11. 31

    Idem, p. 12. 32

    MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de Direito Civil: direito das coisas. 15 ed. So Paulo: Saraiva, 1976, p. 87. 33

    Idem, p. 87. 34

    BERCOVICI, Gilberto. Constituio Econmica e Desenvolvimento: uma leitura a partir da Constituio de 1988. 2005, p. 147. 35

    BERCOVICI, Gilberto. Constituio Econmica e Desenvolvimento: uma leitura a partir da Constituio de 1988. 2005, p. 147.

  • 21

    Em reconhecimento a essa funo, a Constituio da Repblica Federativa do

    Brasil, de 1988, em seu artigo 5, XXIII, afirma que a propriedade no poder ser

    usada de forma absoluta, devendo atender sua funo social36. Alm desse artigo,

    a Carta Magna ainda faz meno funo social da propriedade nos artigos 170, III,

    e 182, 1.

    Assim, segundo pensamento de Eros Grau:

    a funo social da propriedade pressuposto necessrio

    propriedade privada, enquanto instrumento a garantir a subsistncia

    individual e familiar a dignidade da pessoa humana, pois a

    propriedade consiste em um direito individual, dentro de um contexto

    social familiar.37

    V-se ento, que o domnio sobre o imvel no ostenta mais um carter

    individualista, desprendido da realidade que o cerca, mas sim uma viso social, de

    modo que a propriedade seja usada de acordo com os interesses da sociedade.38

    Dessa forma, percebe-se que a propriedade, durante anos, passou por

    verdadeira transformao; no incio, a no aceitao de ser exclusiva e, atualmente,

    apesar de guardar vestgios individualistas, possui uma conotao voltada para o

    bem estar da coletividade.39

    3.2 Surgimento histrico do condomnio edilcio

    H notcias sobre o Condomnio Edilcio, hoje assim chamado, desde o

    princpio da civilizao. H registros de casas construdas por andares em Roma,

    alis, antes mesmo de Roma, j se registravam traos dessa propriedade entre os

    sumrios.40

    Segundo Lima, alguns estudos apontam que:

    36

    BRASIL. Constituio Federal (1988). Vade Mecum. 15. ed., So Paulo: Saraiva, 2013, p. 9. 37

    GRAU, Eros Roberto. A Ordem Econmica na Constituio de 1988 (Interpretao e Crtica). 12. ed. So Paulo: Malheiros, 2007, pp. 232-35. 38

    NETO, Antonio Pereira Melo. Da Personificao Jurdica do Condomnio Edilcio. 2009. 58f. Monografia (Curso de Direito) Faculdade de Ensino Superior da Paraba FESP, Joo Pessoa, p. 13. 39

    Idem, p. 13. 40

    MALUF, C.A.D.; MARQUES, M.A.M.R. Condomnio Edilcio. 3 ed. So Paulo: Saraiva, 2009. P. 1.

  • 22

    A partir de 1820, coincidindo com a industrializao europia iniciam

    as edificaes com mais de dois pavimentos em planos horizontais e

    com elas a formao de ncleos urbanos, os chamados Coketowns.

    A concentrao populacional nas cidades gerou uma elevao no

    preo dos imveis urbanos permitindo a utilizao da propriedade

    horizontal como maneira de baratear a habitao.41

    Em verdade, houve um acontecimento que indica ter iniciado a histria das

    construes em planos horizontais, aps um grande incndio em Rennes, na

    Frana, em 1720, que consumiu parte da cidade, levando os habitantes a

    reorganizarem o espao e adotarem edifcios com trs ou quatro andares, usados

    com autonomia.42 Entretanto o grande marco do surgimento deste tipo de

    condomnio foi aps a Primeira Guerra Mundial (1914-1918).

    Segundo Washington de Barros Monteiro43, em consequncia da crise de

    habitaes, que fez desaparecer o equilbrio entre a oferta e a procura e se agravou

    com a legislao de emergncia sobre o inquilinato, indefinidamente prorrogada,

    restringindo-se o nmero das construes.

    Conforme Caio Mrio da Silva Pereira, no decorrer da histria, tendo em vista

    o crescimento populacional, diz-se que o mundo encolheu, tornando os lugares

    insuficientes para a concentrao em massa do homem.44 Assim, desenvolveu-se a

    tcnica de construo que permitisse o melhor aproveitamento dos espaos e maior

    distribuio de encargos econmicos, mediante o edifcio de apartamentos.

    Ainda segundo Pereira, foi no sculo XX que comeou a produo de

    condomnios habitacionais com a chegada dos arranha-cus, citando:

    Projetou para o alto as edificaes, imaginou acumular as

    residncias e aposentos uns sobre os outros, criou o arranha-cu,

    fez as cidades em sentido vertical e, numa espcie de ironia do

    41

    LIMA, Frederico Henrique Viegas de. Direito Imobilirio registral na perspectiva civil-constitucional. Porto Alegre: Fabris, 2004. p. 5. 42

    PEREIRA, Caio Mrio da Silva. Condomnio e Incorporaes. 10 ed. Rio de Janeiro: Forense, 2002. p. 62. 43

    MONTEIRO, W.B.; MALUF, C.A.D. Curso de Direito Civil: direito das coisas. 37 ed. So Paulo: Saraiva, 2003, p. 221. 44

    PEREIRA, Caio Mrio da Silva. Condomnio e Incorporaes. 10 ed. Rio de Janeiro: Forense, 2002. p. 59.

  • 23

    paradoxo, apelidou-a propriedade horizontal, em razo de o edifcio

    achar-se dividido por planos horizontais.45

    Assim, fica claro que os primeiros sinais aparentes de surgimento do

    condomnio edilcio foram o direito romano, em que j comeava a surgir em meio

    sociedade. O entendimento de que j havia uma diviso jurdica e econmica do

    solo para os diversos proprietrios, de modo a melhor utilizarem-no.

    Com o passar dos anos e com o crescimento das aglomeraes urbanas, o

    condomnio edilcio cada vez mais frequente, teve grande aceitao na sociedade,

    no por acaso o edifcio de apartamento o tipo de obra que mais se v sendo

    executado atualmente. Com o crescimento das cidades e a exploso demogrfica,

    verifica-se uma crescente atividade na construo civil, em busca do

    aperfeioamento qualitativo, erguendo prdios cada vez mais altos e mais completos

    e com todo um nmero maior de unidades autnomas, possibilitando aos seus

    moradores toda diversidade de servios.

    Entretanto, com a proliferao das edificaes, tornou-se mais do que

    necessria a regulamentao em lei acerca da matria, assunto que foi tratado de

    forma tardia na legislao, em comparao aos fatos que estavam ocorrendo h

    algum tempo.

    3.3 No Brasil: Surgimento do condomnio edilcio e regulamentaes

    No Brasil, conforme ensinamento do desembargador Joo Batista Lopes46, as

    Ordenaes Filipinas j se referiam casa dos dois senhorios, na qual um

    ocupava o sobrado e outro o sto, referindo-se ao edifcio.

    Mas apesar das Ordenaes Filipinas fazerem meno casa dos dois

    senhores, o cdigo civil de 1916 no tratou sobre o tema condomnio em

    edificaes, que s foi regulamentado pela primeira vez com o Decreto n 5.481, de

    25 de junho de 1928.47 Assim, at 1928 no havia normatizao desse tipo de

    45

    PEREIRA, Caio Mrio da Silva. Condomnio e Incorporaes. 10 ed. Rio de Janeiro: Forense, 2002. p. 60. 46

    LOPES, Joo Batista. Condomnio. 8 ed. So Paulo: Revista dos Tribunais, 2003, p. 22. 47

    DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro. Direito das coisas. v. 4. 24 ed. So Paulo: Saraiva, 2009. p. 226.

  • 24

    construo, e com isso, os usos e costumes eram as fontes utilizadas na resoluo

    dos problemas que surgiam.

    O tempo passou, a sociedade evoluiu, e a lei de 1928 foi modificada pelo

    Decreto-Lei n 5.234, de 8 de fevereiro de 1943. Posteriormente, a Lei n 285, de 05

    de junho de 1948, alterou o artigo 1 do Decreto n 5.481 e tambm revogou o

    Decreto-Lei de 1943. Entretanto, apenas em 16 de dezembro de 1964 que, pela

    primeira vez, foi editada uma lei prpria para tratar desse assunto especfico, com a

    Lei n 4.591, revogando o Decreto n 5.481/28.48 Essa lei foi a primeira que

    disciplinou, com profundidade, a vida em condomnio discorrendo sobre os

    condminos, assembleias gerais, sndico e at sobre a constituio e extino dos

    condomnios.49 Posteriormente, foi alterada pela Lei n 4.864, de 29 de novembro de

    1965, antes de ser quase totalmente revogada pela Lei n 10.406, de 10 de janeiro

    de 2002. Em 02 de agosto de 2004, houve algumas alteraes atravs da Lei n

    10.931 que dispe sobre o patrimnio de afetao de incorporaes imobilirias,

    Letra de Crdito Imobilirio, Cdula de Crdito Imobilirio, Cdula de Crdito

    Bancrio, altera o Decreto-Lei no 911, de 1o de outubro de 1969, as Leis no 4.591, de

    16 de dezembro de 1964, no 4.728, de 14 de julho de 1965, e no 10.406, de 10 de

    janeiro de 2002, e d outras providncias.50

    Em 4 de abril de 2012 a Lei n 12.607, altera o 1 do artigo 1.331 da Lei

    10.406, de 10 de janeiro de 2002.

    48

    NETO, Antonio Pereira Melo. Da Personificao Jurdica do Condomnio Edilcio. 2009. 58f. Monografia (Curso de Direito) Faculdade de Ensino Superior da Paraba FESP, Joo Pessoa, p. 14. 49Idem, p. 14. 50

    BRASIL. Cdigo Civil. Lei n 10.931. Disponvel em: . Acesso em: 28 jul. 2014.

  • 25

    4 DIREITOS E DEVERES DO CONDMINO - CONDOMNIO GERAL

    4.1 Direitos do condmino

    Na propriedade em comum, compropriedade ou condomnio, diz o art. 1.314:

    Cada condmino pode usar da coisa conforme sua destinao, sobre ela exercer

    todos os direitos compatveis com a indiviso, reinvindic-la de terceiro, defender

    sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou grav-la.51

    Monteiro cita que o dispositivo deve ser entendido neste sentido:

    o condmino pode usar o imvel de acordo com sua destinao e de

    modo a no impedir que os demais co-proprietrios se utilizem

    tambm de seus direitos. O direito de um tem de afeioar-se aos dos

    demais, de forma a no exclu-los, ou a no prejudic-los.52

    O Prof. Dr. Fbio Ulhoa Coelho, elenca em sua obra Curso de Direito Civil -

    2012, que de acordo com tais normas (CC arts. 504, 1.314, 1.319, 1.320, 1.322,

    pargrafo nico, 1.323, 1.325 e 1.326), os condminos so titulares dos seguintes

    direitos:

    Usar e fruir a coisa objeto de condomnio:53 O coproprietrio diz

    respeito a destinao da coisa. A maioria dos condminos define os

    usos pertinentes ao bem, e nenhum deles o pode utilizar para fins

    diversos. O proprietrio singular, atento s balizas das posturas

    administrativas ou derivadas de declarao de sua vontade, pode

    alterar a destinao da coisa livremente. O dono de fazenda de caf,

    querendo, pode transform-la em stio turstico, sem dar satisfao a

    quem quer que seja. J se a fazenda pertence a vrias pessoas, e a

    maioria quer destin-la produo cafeeira, nenhum dos

    condminos pode explor-la como atividade turstica.

    51

    MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de Direito Civil: direito das coisas. v. 37 ed. So Paulo: Saraiva: 2003. p. 207. 52

    MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de Direito Civil: direito das coisas. v. 37 ed. So Paulo: Saraiva: 2003. p. 208. 53

    ULHOA, Fbio Coelho. Curso de Direito Autoral: direito das coisas e direito autoral. 4 ed. So Paulo: Saraiva: 2012. p. 100.

  • 26

    A segunda limitao resulta da compatibilizao do exerccio dos direitos de

    uso e fruio da coisa com a indiviso da propriedade.54 Em outros termos, nenhum

    condmino pode excluir qualquer dos demais do uso e fruio do bem comum.

    Nenhum deles pode apropriar-se sozinho da coisa em condomnio, impedindo de

    qualquer forma que os demais condminos exeram tambm seu direito de

    propriedade. Claro que o uso e fruio simultneos da coisa depende de acordo

    entre os interessados. Se dois irmos so condminos de casa de veraneio, eles

    devem estabelecer o critrio de sua utilizao harmoniosa do bem. O critrio ser,

    normalmente, temporal (definem as pocas em que cada um pode usar toda a casa)

    ou espacial (definem os cmodos que cada um pode usar, a qualquer tempo, e

    quais so de uso comum), mas pode ser de qualquer espcie, desde que eleito de

    comum acordo (sorteio, ordem de chegada, etc.). bvio que o proprietrio singular

    no se depara com nenhum limite parecido com esse, podendo usar e fruir a coisa a

    qualquer tempo e em toda sua extenso.

    Alienar ou gravar a frao ideal.55 No condomnio geral voluntrio, o

    Condmino tem o direito de alienar a frao ideal sobre o bem objeto

    de propriedade. Sendo este divisvel, a alienao pode ocorrer a

    qualquer tempo, independentemente de consulta aos demais

    condminos. Quando o condomnio disser respeito coisa indivisvel,

    a alienao pressupe o respeito ao direito dos demais condminos

    preferncia. Quer dizer, dependendo da natureza da coisa objeto

    de propriedade condominial, se divisvel ou indivisvel, ser mais ou

    menos livre o exerccio do direito de alienar a frao ideal titulada

    pelo condmino. Como a lei assegura aos condminos de coisa

    indivisvel a preferncia na aquisio da frao ideal, aquele que a

    pretende vender no pode concluir a transferncia ao terceiro com

    quem negocia a venda sem antes dar aos coproprietrios a

    oportunidade de comprar por igual preo. No manifestando

    nenhum dos demais condminos interesse em adquirir a frao ideal

    oferecida, considera-se ao interessado livre para alienar.

    54

    ULHOA, Fbio Coelho. Curso de Direito Autoral: direito das coisas e direito autoral. 4 ed. So Paulo: Saraiva: 2012. p. 100. 55

    Idem, p. 100.

  • 27

    Igual condio (preferncia dos condminos) deve ser observada na

    submisso da frao ideal sobre coisa indivisvel como hipoteca ou penhor, j que a

    execuo judicial da garantia real importar tambm sua alienao.

    No exerccio do poder de dispor juridicamente da frao ideal da coisa em

    condomnio, portanto, o coproprietrio pode estar mais coagido que o proprietrio

    singular. Obrigando-o a limitaes ditadas pela indiviso. bem verdade que a

    frao ideal de bem objeto de copropriedade, principalmente se indivisvel, no

    costuma ser frequentemente negociada com terceiros. O interesse em ser

    condmino no to disseminado quanto o de se tornar proprietrio nico.

    Exatamente em razo das limitaes impostas ao poder de usar, fruir e dispor da

    coisa, bem como da complexidade inerente relao condominial, a procura por

    negcios de aquisio ou onerao de fraes ideais em condomnio indivisvel

    bem pequena.56 Ocorrendo, porm, interesse de algum em tais negcios, o

    condmino, depois de oferecer sua parte ideal aos coproprietrios em igualdade de

    condies, estar inteiramente livre para o celebrar caso nenhum deles se interesse

    em ampliar sua poro condominial.

    Para que o coproprietrio de coisa divisvel seja obrigado a dar preferncia

    aos demais na hiptese de pretender alien-la, necessria expressa previso

    nesse sentido na conveno condominial.

    Defender a posse e reivindic-la de terceiro.57 No exerccio desse

    direito o condmino se encontra em idntica situao jurdica que o

    possuidor ou proprietrio singular. A defesa da posse da coisa objeto

    de copropriedade contra ameaa, turbao ou esbulho, bem como a

    sua reivindicao de quem injustamente a possua, pode ser buscada

    por qualquer condmino isolado. Tanto para o ajuizamento da ao

    possessria ou petitria como para o exerccio da auto-tutela dos

    direitos possessrios, quando cabvel, o condmino no necessita do

    concurso dos demais. Cada um individualmente enfeixa em suas

    mos todos os poderes reivindicatrios de proprietrio e os direitos

    do possuidor.

    56

    ULHOA, Fbio Coelho. Curso de Direito Autoral: direito das coisas e direito autoral. 4 ed. So Paulo: Saraiva: 2012. P. 101. 57

    ULHOA, Fbio Coelho. Curso de Direito Autoral: direito das coisas e direito autoral. 4 ed. So Paulo: Saraiva: 2012. P. 101-02.

  • 28

    Participar das deliberaes sobre a coisa.58 O bem objeto de

    propriedade condominial deve ser destinado, usado, frudo e

    administrado da forma que melhor atenda aos interesses

    predominantes entre os condminos. A vontade da maioria deles

    prevalece sobre a da maioria nas deliberaes atinentes a tais

    aspectos da coisa em copropriedade. Todos, porm, tm o direito de

    participar dessas deliberaes.

    Segundo Ulhoa, a participao dos condminos na deliberao no

    igualitria. A lei estabelece que a maioria ser calculada pelo valor dos quinhes

    (CC, art 1.325).59 Desse modo, se h trs condminos, mas um deles titular de

    dois teros das fraes ideais e os outros dois dividem o tero restante em partes

    iguais, ao primeiro caber sozinho definir o interesse predominante no condomnio.

    Ainda assim, nesse exemplo, em caso de discordncia com os demais condminos,

    o titular de dois teros do condomnio seja numericamente minoritrio, a vontade

    dele que prevalece, porque representa a maioria dos quinhes.60 esse preceito,

    porque os riscos nas decises so proporcionais participao do condmino na

    propriedade condominial. Quanto maior a participao do condmino, maior o risco

    assumido em decorrncia das decises adotadas. Havendo dvidas acerca do valor

    do quinho, ele ser avaliado judicialmente (art. 1.325, 3).61

    Em princpio, para ser aprovada qualquer proposta na comunho de

    condminos, basta que a maioria deles apie.62 Em uma s hiptese a lei obriga a

    validade da deciso concordncia unnime dos condminos: a transferncia da

    posse, uso ou fruio do bem a terceiros estranhos ao condomnio. Para

    determinao e definio dos critrios, aprovao das despesas, escolha do

    administrador e outras decises, a maioria dos condminos interpreta o interesse

    predominante no condomnio.

    As deliberaes tomadas pela maioria absoluta dos condminos

    proporcionalmente aos quinhes que titulam so obrigatrias (CC, art. 1.325,

    58

    ULHOA, Fbio Coelho. Curso de Direito Autoral: direito das coisas e direito autoral. 4 ed. So Paulo: Saraiva: 2012. P. 101-02. 59

    Idem, p. 101. 60

    ULHOA, Fbio Coelho. Curso de Direito Autoral: direito das coisas e direito autoral. 4 ed. So Paulo: Saraiva: 2012. p. 101-02. 61

    VENOSA, Slvio de Salvo. Cdigo Civil Interpretado. 2 ed. So Paulo: Atlas, 2011. p. 1.331. 62

    ULHOA, Fbio Coelho. Curso de Direito Autoral: direito das coisas e direito autoral. 4 ed. So Paulo: Saraiva: 2012. p. 101-02

  • 29

    1),63 ou seja, vinculam todos os coproprietrios, mesmo os que votaram vencido ou

    se omitiram.64 Atende o requisito da maioria absoluta a manifestao favorvel por

    parte de condmino ou condminos que titulam mais da metade dos quinhes em

    que se divide o condomnio. Se a deliberao, por exemplo, aprovada em reunio,

    nem sempre ser suficiente para a sua validade o voto favorvel da maioria dos

    presentes, mesmo se adotando a regra da proporcionalidade pelo valor do quinho.

    Se a maioria dos presentes tambm no corresponder das fraes ideais, a

    deliberao no ser obrigatria.

    Se a maioria absoluta no for alcanada na votao de certa proposta,

    qualquer condmino pode levar a questo a juzo (CC, art. 1.325, 2).65 O que

    votou favoravelmente aprovao pode, provando que a proposta atende ao

    interesse geral da comunho, propor ao destinada a alterar o sentido do voto dos

    condminos que a ela se opuseram. O juiz, nesse caso, supre a vontade dos

    demandados se considerar que o voto proferido est em conflito com o interesse

    geral. De outro lado, o condmino que votou pela rejeio pode requerer ao juiz que

    declare no corresponder a proposta em votao ao mais interessante para a

    comunho de condminos. Provando esse condmino o fundamento de seu pedido,

    o juiz profere deciso que confirma a pertinncia da rejeio da proposta. Se, por

    fim, a maioria absoluta no foi alcanada em razo de empate, qualquer condmino

    pode requerer ao juiz que desempate a questo no interesse do condomnio.66

    Para que prevaleam outros critrios na apurao da vontade predominante

    na comunho de interesses, necessria expressa previso na conveno. Assim,

    apenas se devem computar os votos por condmino, desprezando-se o valor da

    parte ideal de cada um, ou adotar quorum de deliberao diverso do da maioria

    absoluta, quando clusula da conveno de condomnio o estabelecer de forma

    expressa.67 Na falta ou incerteza da disposio convencional, aplicam-se os critrios

    da lei.

    63

    VENOSA, Slvio de Salvo. Cdigo Civil Interpretado. 2 ed. So Paulo: Atlas, 2011. p. 1.331. 64

    ULHOA, Fbio Coelho. Curso de Direito Autoral: direito das coisas e direito autoral. 4 ed. So Paulo: Saraiva: 2012. P. 102. 65

    VENOSA, Slvio de Salvo. Cdigo Civil Interpretado. 2 ed. So Paulo: Atlas, 2011. p. 1.331. 66

    ULHOA, Fbio Coelho. Curso de Direito Autoral: direito das coisas e direito autoral. 4 ed. So Paulo: Saraiva: 2012. p. 102. 67

    Idem, p. 102.

  • 30

    Participar dos frutos da coisa.68 Os frutos da coisa objeto de

    condomnio pertencem aos condminos, que os titulam

    proporcionalmente ao respectivo quinho (CC, art. 1.326). Assim

    sendo, se, por exemplo, o barco em condomnio alugado, o valor

    do aluguel ser destinado a cada condmino, observada a proporo

    de seu quinho na copropriedade. A regra da distribuio dos frutos

    entre os condminos tem aplicao ainda que eles sejam resultantes

    de investimento feito exclusivamente por um ou parte deles (art.

    1.319 da primeira parte). Se, na fazenda da copropriedade de

    Antonio e Benedito, o primeiro semeou, cultivou e colheu, as suas

    expensas, algum produto agrcola, o resultado lquido da venda deve

    ser repartido com o outro. Antonio no tem o direito nem a qualquer

    retribuio pela iniciativa que tomou, podendo apenas reembolsar-se

    dos custos para que no ocorra o enriquecimento indevido de

    Benedito.

    Exigir o fim do condomnio.69 A qualquer tempo, o condmino pode

    desligar-se do condomnio mediante a alienao da frao ideal,

    como visto. Mas, se no conseguir encontrar interessado (ou se o

    que encontrou no foi aprovado pelos demais condminos, no

    exerccio do direito de veto eventualmente previsto em conveno),

    poder exigir o fim do condomnio. da essncia do condomnio

    geral voluntrio que ningum est obrigado a ficar vinculado a ele

    contra a vontade; no fosse assim, obviamente no seria voluntrio o

    condomnio.

    Quando a coisa divisvel, o condmino tem o direito de exigir sua diviso

    como forma de encerrar a copropriedade. Cada condmino recebe uma parte do

    bem da qual se torna o nico proprietrio.70 A diviso deve ser material e jurdica.

    Lembre-se, os bens naturalmente divisveis podem tornar-se indivisveis por

    determinao da lei ou por vontade das partes (CC, art. 88).71 Alm disso, se a

    diviso fsica importar diminuio considervel a coisa (CC, art. 87). Quer dizer, 68

    ULHOA, Fbio Coelho. Curso de Direito Autoral: direito das coisas e direito autoral. 4 ed. So Paulo: Saraiva: 2012. p. 102-03. 69

    Idem, p. 102. 70

    ULHOA, Fbio Coelho. Curso de Direito Autoral: direito das coisas e direito autoral. 4 ed. So Paulo: Saraiva: 2012. p. 102. 71

    VENOSA, Slvio de Salvo. Cdigo Civil Interpretado. 2 ed. So Paulo: Atlas, 2011. p. 97.

  • 31

    apenas sendo a diviso do bem materialmente possvel, economicamente vivel e

    juridicamente permitido, poder o condmino pleitear o encerramento do condomnio

    por via da diviso.72

    O fracionamento do bem feito atendendo proporo do quinho de cada

    condmino. Esse critrio, contudo, nem sempre fcil de observar. A diviso de

    imvel de grande extenso em princpio parece fcil, bastando repartir o solo em

    pores correspondentes s fraes ideais.73 Mas as dificuldades nessa

    proporcionalizao aparecem quando se verifica que determinadas benfeitorias que

    valorizam o terreno (uma casa, por exemplo) ficaro necessariamente numa das

    partes, ocasionando desequilbrio na diviso. Na verdade, a cada condmino na

    diviso da coisa divisvel feita para pr fim ao condomnio, deve ser atribuda parte

    dela cujo valor de mercado corresponda ao seu quinho. Na diviso do imvel,

    interessa verificar no se cada condmino ficou com parte do terreno em tamanho

    proporcional frao que titulava, mas se o valor do que lhe foi destinado atende

    regra da proporcionalidade. Para finalizar o condomnio de coisa divisvel,

    normalmente ser necessrio fazer a avaliao dela por inteiro e das partes em que

    se prope dividir.

    Por conveno, os condminos podem estabelecer que durante certo prazo

    no se dividir o bem objeto de propriedade condominial.74 Esse prazo ser de at 5

    anos, passveis de renovao. Se a indiviso resultar de clusula de contrato de

    doao ou testamento, no poder perdurar por mais de 5 anos, ficando a

    renovao nesse caso sujeita vontade dos donatrios ou beneficirios da

    disposio de ltima vontade (CC, art. 1.320, 1 e 2). A indiviso decorrente de

    conveno, doao ou testamento pode ser interrompida por deciso judicial, se o

    condmino interessado no encerramento do condomnio justific-la a partir de

    graves razes, como por exemplo a desinteligncia entre os coproprietrios, como

    consta no (CC, art. 1.320 3).75

    Sendo indivisvel (material, econmica ou juridicamente) o objeto da

    propriedade condominial, seu encerramento se faz mediante a outorga da coisa a

    qualquer dos condminos que se interesse por titul-la singularmente. Claro que o 72

    ULHOA, Fbio Coelho. Curso de Direito Autoral: direito das coisas e direito autoral. 4 ed. So Paulo: Saraiva: 2012. p. 102. 73

    Idem, p. 102. 74

    ULHOA, Fbio Coelho. Curso de Direito Autoral: direito das coisas e direito autoral. 4 ed. So Paulo: Saraiva: 2012. p. 103. 75

    Idem, p. 103.

  • 32

    condmino outorgado deve indenizar os demais, pagando-lhes o preo

    correspondente ao das respectivas fraes ideais. No chegando os condminos,

    contudo, a acordo relativamente a qual deles caber a propriedade singular, ou ao

    valor das indenizaes, o fim do condomnio ser feito mediante a venda da coisa a

    terceiros. Nesse caso, o dinheiro lquido apurado com o negcio dividido entre os

    condminos proporcionalmente aos respectivos quinhes. (CC, art. 1.322).76

    O condmino pode abdicar ao direito de exigir o fim do condomnio da coisa

    divisvel ou indivisvel, porque se trata de direito disponvel. A renncia pode abrigar-

    se na conveno condominial ou em qualquer outra declarao negocial. Ela

    particularmente usual nos condomnios constitudos para a explorao em comum

    da atividade econmica.

    Ter preferncia na alienao de frao ideal ou na locao da

    coisa.77 Por fim, o condmino tem o direito de preferncia na

    alienao de frao ideal referente a coisa indivisvel (CC, art. 504)

    ou na locao do bem objeto de copropriedade (art. 1.323, in fine).

    Sendo indivisvel o bem em condomnio, o condmino sofre restrio no

    direito de dispor da frao ideal. Ele no a pode alienar a terceiros estranhos

    comunho se outro condmino tambm a quiser em igualdade de condies. Aquele

    que pretender vender sua parte ideal, assim, obrigado a informar de sua inteno

    aos demais (por meio claro, normalmente correspondncia com aviso de

    recebimento (AR) ou notificao extrajudicial), fixando-lhes prazo para manifestar

    eventual interesse. No havendo interessado em adquirir a frao ideal pelo preo e

    condies negociadas com o terceiro estranho ao condomnio, o notificante fica livre

    para celebrar o contrato com este ltimo. O condmino que no tiver sido avisado da

    inteno de venda pode nos 180 dias seguintes a esta, depositar em juzo o valor

    pago pela frao ideal e se tornar seu titular.78

    Se mais de um condmino se interessar pela aquisio da frao ideal, ter

    preferncia o que possuir na coisa comum benfeitorias de maior valor. Na falta de

    76

    ULHOA, Fbio Coelho. Curso de Direito Autoral: direito das coisas e direito autoral. 4 ed. So Paulo: Saraiva: 2012. p. 103. 77

    Idem, p. 103-04. 78

    ULHOA, Fbio Coelho. Curso de Direito Autoral: direito das coisas e direito autoral. 4 ed. So Paulo: Saraiva: 2012. p. 104.

  • 33

    benfeitorias, preferir o condmino titular de maior frao ideal. Sendo iguais as

    fraes tituladas pelos interessados, divide-se a oferecida entre os que

    providenciarem o depsito judicial da parte correspondente do preo (CC, art. 504,

    pargrafo nico).79

    O direito de preferncia da lei no alcana a alienao de frao ideal de bem

    divisvel nem a celebrada com quem j era condmino, inclusive quando indivisvel a

    coisa.80 Nesses casos, a preferncia s existe se prevista em clusula expressa na

    conveno condominial.

    De outro lado, se a maioria decidir alugar o bem e se houver interesse de

    qualquer condmino em ser o locatrio nas mesmas condies que as negociadas

    com terceiros, ser dele a locao.81 Quando mais de um condmino se interessar

    em exercer a preferncia na locao da coisa, devem ser observados, por analogia,

    os mesmos critrios legalmente estabelecidos para a hiptese de alienao: valor

    das benfeitorias, medida da frao ideal e repartio entre os interessados. No

    sendo, contudo, possvel dividir a locao entre os condminos exercentes da

    preferncia, deve ser locatrio aquele que melhorar a proposta do terceiro de forma

    mais vantajosa para a comunho.82 A importncia da vantagem cabe maioria dos

    condminos.

    4.2 Deveres do condmino

    A superao dos conflitos de interesse entre condminos, no condomnio

    voluntrio geral, guia-se tambm pelos deveres previstos em lei.83 A imputao de

    dever, a rigor, representa apenas um modo invertido de a norma jurdica definir um

    direito. Sempre que a lei confere dever a condmino, est assegurando aos demais

    o direito de exigir o seu cumprimento.

    So deveres dos condminos, de acordo com a lei:

    79

    VENOSA, Slvio de Salvo. Cdigo Civil Interpretado. 2 ed. So Paulo: Atlas, 2011. p. 609. 80

    Idem, p. 609. 81

    ULHOA, Fbio Coelho. Curso de Direito Autoral: direito das coisas e direito autoral. 4 ed. So Paulo: Saraiva: 2012. p. 104. 82

    Idem, p. 104. 83

    ULHOA, Fbio Coelho. Curso de Direito Autoral: direito das coisas e direito autoral. 4 ed. So Paulo: Saraiva: 2012. p. 104.

  • 34

    Contribuir com as despesas da coisa.84 As despesas com a

    manuteno e conservao da coisa objeto de condomnio correm

    por conta dos condminos, cabendo a cada um arcar com parcela

    proporcional ao seu quinho (CC, art. 1.315). As providncias

    reclamadas pela manuteno ou conservao do bem, assim como

    as despesas para s atender, sero definidas pela maioria absoluta

    dos condminos. Desse modo, sendo o entendimento majoritrio o

    de ser conveniente, til ou necessria certa medida para a

    manuteno ou conservao da coisa, mesmo os condminos

    dissidentes esto obrigados a concorrer com suas parcelas nas

    despesas correspondentes. Claro que, se a maioria abusar de seus

    direitos, incorrer em ato ilcito, podendo o prejudicado se socorrer

    do judicirio para buscar a invalidao da deliberao. Tambm so

    repartidos entre os condminos os nus da copropriedade, como, por

    exemplo, os impostos e taxas por elas incidentes.

    Somente o condmino que renunciar a sua parte ideal libera-se da obrigao

    de contribuir com o pagamento das despesas com manuteno e conservao do

    bem em condomnio (CC art. 1.316).85 Beneficirio da renuncia ser o condmino ou

    condminos que assumirem o pagamento ( 1). Considere que um imvel pertence

    a Joo, Manoel e Jos, mas o primeiro no quer pagar sua parcela no IPTU e

    despesas com sua manuteno do bem. A negao do pagamento s ser justa se

    Joo declarar que renuncia a sua frao ideal sobre o imvel. Nesse caso, ela

    transferida a Manoel ou Jos, dependendo de quem pagar as parcelas das

    despesas e nus das responsabilidades de Joo.

    Enquanto o condmino no manifestar-se a declarao de vontade no sentido

    da rejeio frao ideal, ele mero inadimplente, exposto apenas consequncia

    de responder pelos consectrios legais (juros, correo monetria e indenizao) e

    pelos estatudos em conveno (multa, suspenso do direito de usar o bem comum,

    etc.). Quer dizer, conserva a titularidade da frao ideal mesmo que suas partes nas

    despesas comuns venham a ser paga por um dos demais condminos.86 A lei no

    84

    ULHOA, Fbio Coelho. Curso de Direito Autoral: direito das coisas e direito autoral. 4 ed. So Paulo: Saraiva: 2012. p. 104. 85

    VENOSA, Slvio de Salvo. Cdigo Civil Interpretado. 2 ed. So Paulo: Atlas, 2011. p. 1325. 86

    ULHOA, Fbio Coelho. Curso de Direito Autoral: direito das coisas e direito autoral. 4 ed. So Paulo: Saraiva: 2012. p. 104.

  • 35

    diz que o inadimplemento da contribuio s despesas de manuteno ou

    conservao da coisa importa renncia frao ideal; dita apenas que esta ltima

    implica a dispensa do pagamento daquelas.

    Abster-se de dar posse da coisa a terceiro.87 O condmino no pode

    dar posse, uso e fruio da coisa comum a terceiros estranhos ao

    condomnio sem o consenso dos demais (CC, art. 1.314, pargrafo

    nico). Nesse caso, no basta a vontade da maioria para a validade

    da autorizao de transferncia da posse, uso ou fruio, sendo

    indispensvel a unanimidade dos condminos. Isso porque a lei fala

    em consenso e no deliberao.

    Responder pela sua parte nas dvidas comuns.88 Quando todos os

    condminos contraem dvida e no se pactua a solidariedade, cada

    um corresponde somente a parte proporcional ao seu quinho (CC,

    art. 1.317). De outro lado, quando um deles assume a obrigao que

    aproveita ao condomnio cada um reponde ao devedor em regresso

    pela parte proporcional sua frao ideal (CC, art. 1.318).89 Se a

    posse dos condminos precisa ser defendida e somente um deles

    estava presente para adotar as medidas de defesa, e, para custear,

    precisou contratar mtuo bancrio, perante o banco credor ele o

    nico responsvel; pagando a dvida feita em proveito de todos,

    porm, o condmino muturio ter o direito de cobrar dos demais a

    cota-parte do valor mtuo.

    Segundo Ulhoa, a mesma regra se aplica analogicamente a qualquer outra

    despesa adiantada por condmino quando aproveitar ao condomnio, mesmo que o

    pagamento seja feito com recursos prprios e no provenientes de mtuo.90

    Responder pelos danos infligidos coisa.91 Se qualquer dos

    condminos causar danos coisa, responde pela indenizao aos

    87 ULHOA, Fbio Coelho. Curso de Direito Autoral: direito das coisas e direito autoral. 4 ed. So Paulo: Saraiva: 2012. p. 104. 88

    Idem, p. 105. 89

    VENOSA, Slvio de Salvo. Cdigo Civil Interpretado. 2 ed. So Paulo: Atlas, 2011. p. 1326. 90

    ULHOA, Fbio Coelho. Curso de Direito Autoral: direito das coisas e direito autoral. 4 ed. So Paulo: Saraiva: 2012. p. 105.

  • 36

    demais (CC, art. 1.319). Ex: se Evaristo que divide a propriedade de

    um automvel com Fabrcio, ao conduzi-lo, causa acidente de

    trnsito, ser exclusivamente dele a responsabilidade por pagar a

    totalidade da indenizao, incluindo o conserto do bem objeto do

    condomnio. Ocorrendo no acidente a perda total do veculo, Evaristo

    deve pagar a Fabrcio, o equivalente a metade de seu valor.

    91

    ULHOA, Fbio Coelho. Curso de Direito Autoral: direito das coisas e direito autoral. 4 ed. So Paulo: Saraiva: 2012. p. 105.

  • 37

    5 A ESTRUTURA DO CONDOMNIO EDILCIO NA LEGISLAO

    ATUAL

    5.1 Conveno e regimento interno

    A Conveno do Condomnio Edilcio composta por normas internas como

    regras de convivncia entre os moradores, formas de administrao, formas de

    utilizao das partes comuns, previso de aplicao de sanes, etc. um regime

    jurdico prprio pelo qual os condminos sero submetidos. A Conveno possui um

    carter normativo e lgico.

    Neste sentido, cita em sua obra, o autor Caio Mrio da Silva Pereira:92

    Os problemas decorrentes da vizinhana prxima, a necessidade de

    regulamentar o comportamento dos que utilizam as partes comuns, o

    resguardo do patrimnio coletivo, a imprescindibilidade de se coibir a

    conduta desrespeitosa aos direitos recprocos dos coproprietrios, a

    desconformidade de padres de educao destes, a convivncia de

    se estabelecer um regime harmnico de relaes que elimine ou

    reduza ao mnimo as zonas de atritos que implicam na instituio de

    um estatuto disciplinar das relaes internas dos condminos, ou

    conveno do condomnio.

    Devemos observar que apesar do carter normativo da Conveno, que ela

    no pode justapor-se lei, sob pena de anulao.

    O autor Silvio Rodrigues,93 numa de suas obras, aponta a limitao do

    Regimento Interno em relao Conveno:

    No podem suas normas alterar ou ultrapassar as da Conveno;

    sob esse aspecto, a situao equiparvel dos decretos em

    relao s leis, no plano do direito pblico; devem apenas

    complementar. Em virtude disso, s vezes, especialmente nos

    92

    PEREIRA, Caio Mrio da Silva. Condomnio e Incorporaes. 10. Ed. Rio de Janeiro: Forense, 2002. p. 123. 93

    RODRIGUES, Slvio. Direito Civil Direito das Coisas. v. 5. 28 ed. So Paulo: Saraiva, 2003. p 218.

  • 38

    prdios pequenos, a fim de evitar o duplo trabalho, o Regulamento

    incorporado Conveno, formando um nico documento;

    prefervel, porm, que tais peas se apresentem em documentos

    separados.

    A Conveno determina os padres legais mnimos do condomnio enquanto

    o Regimento Interno trata de questes especficas de convivncia.

    Conforme dispe o artigo 1.334, inciso V, do Cdigo Civil,94 o Regimento

    Interno parte obrigatria da Conveno, sendo assim, tambm deve ser respeitado

    por todos.

    Podemos dizer que o regimento interno um conjunto de normas que visam

    regulamentar questes de conduta e comportamento dos moradores, a fim de haver

    uma melhor convivncia entre os condminos e de melhorar a forma de

    administrao do condomnio.

    Alguns dos assuntos que so estabelecidos no regimento interno, so regras

    sobre o uso das reas comuns, uso da piscina, permanncia de animais, funes do

    zelador, horrios permitidos para mudana e visitas de prestadores de servios, etc.

    Para que seja aprovado o regimento interno, apesar de no haver uma

    regulamentao expressa sobre o assunto prudente que o regimento seja

    aprovado em assembleia geral, convocada para tal fim e que seja aprovado por dois

    teros dos condminos, j que para sua alterao, bem como da conveno, a lei

    civil exige um quorum de dois teros (art. 1351, Cdigo Civil).95

    5.2 Conceito de condomnio

    O condomnio ocorre quando existe um domnio de mais de uma pessoa

    simultaneamente de um determinado bem, ou partes de um bem.

    Tecnicamente, e segundo a legislao brasileira, temos expressa que a

    ideia do direito exercido por mais de uma pessoa sobre o mesmo objeto. No Brasil

    tem-se o condomnio, quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, e

    todas envolvidas tem iguais direitos, de forma ideal, sobre o todo e cada uma de

    94

    VENOSA, Slvio de Salvo. Cdigo Civil Interpretado. 2 ed. So Paulo: Atlas, 2011. p. 1339. 95

    MALUF, C.A.D.;MARQUES, M.A.M.R. Condomnio Edilcio. 3 ed. So Paulo: Saraiva, 2009. p 119.

  • 39

    suas partes.96 Todavia, o poder jurdico atribudo a todos na sua integralidade. Cada

    condmino tem garantido uma frao ou cota da coisa.

    96

    WIKIPDIA. A Enciclopdia Livre. Disponvel em: Acesso em: 26 jun. 2014.

  • 40

    6 DIREITOS E DEVERES DO CONDMINO - CONDOMNIO EDILCIO

    O condmino tem livre arbtrio sobre a sua unidade, ou seja, pode alug-la,

    emprest-la, ced-la, etc. Entretanto, sem infringir as normas do Regimento Interno,

    da Conveno e da legislao vigente.97 Tem direito ainda de usar as partes

    comuns, porm, conforme a sua destinao. Todavia, estaria alterando a finalidade

    quando usa como comrcio o espao que deve ser destinado residncia, conforme

    prev a conveno.

    Entre o condmino e o condomnio no existe relao de consumo. O

    condomnio no se enquadra no conceito legal de fornecedor, j que no

    empresrio, no oferece ao mercado nenhum servio e no pode ter lucro com sua

    atividade (CDC, art. 3).98 Trata-se da mera comunho de interesses dos

    proprietrios de unidades autnomas de certo edifcio (ou de qualquer outra forma

    de organizao do espao urbano de moradia ou trabalho). Os condminos no so

    os consumidores de servios do condomnio, mas os sujeitos de direito cujos

    interesses comuns justificam a formao dessa entidade despersonalizada.99

    Evidentemente, podem existir conflitos entre o condomnio e o condmino, do

    mesmo modo que se desentendem a sociedade e um scio, a associao e um

    associado, a massa falida e um credor etc.100 Tais conflitos, contudo, no so

    superveis em funo das regras estabelecidas para disciplina das relaes de

    consumo, porque no se enquadra o condomnio no perfil legalmente estatudo para

    o fornecedor.

    Por inexistir relao de consumo, disciplinam os direitos e deveres do

    condmino exclusivamente o disposto no Cdigo Civil.101 As normas estabelecidas

    em lei para a defesa dos consumidores no so aplicveis ao condmino em suas

    relaes com os demais coproprietrios ou com o conjunto deles.

    Desse modo, pelos danos sofridos pelo condmino em razo de ato ou fato

    atribudo a responsabilidade ao condomnio responde este sempre por culpa, e

    97

    SCHATZER, Dbora de Freitas. O Condomnio Edilcio e sua Representao. 2013. 75f. Monografia (Bacharelado em Direito) Universidade Municipal de So Caetano do Sul, So Caetano do Sul. p. 29. 98

    BRASIL. Cdigo Civil. Vade Mecum. 15. ed., So Paulo: Saraiva, 2013, p. 799. 99

    ULHOA, Fbio Coelho. Curso de Direito Autoral: direito das coisas e direito autoral. 4 ed. So Paulo: Saraiva: 2012. p. 110. 100

    Idem, p. 111 101

    Idem, p. 111

  • 41

    nunca objetivamente. Alm disso, no existem restries legais ao modo de

    cobrana das contribuies condominiais em atraso, sendo legtimo qualquer um

    adotado pelo condomnio que no configure abuso de direito.102 Tambm no se

    produz a inverso do nus que serve de prova em favor do condmino, ainda que

    haja semelhana com a verdade em sua alegao, e assim por diante.

    A lei equipara, na matria concernente ao exerccio dos direitos e

    atendimento aos deveres do condmino, ao proprietrio da unidade autnoma os

    promitentes compradores e cessionrios de direitos a ela relativos. Pequeno erro de

    reviso do texto legal importou a indevida localizao do dispositivo, como pargrafo

    do artigo referente ao contedo da conveno condominial (CC, art.1.334, 2).103 A

    equiparao legal, na verdade, deveria abrigar-se em dispositivo com remisso aos

    pertinentes aos direitos (art. 1.335) e deveres (art. 1.336) dos condminos. De

    qualquer modo, em razo da equiparao, quando a unidade autnoma foi

    prometida venda, o promitente comprador ser titular dos mesmos direitos e

    responsvel pelos mesmos deveres impostos por lei aos proprietrios; assim

    tambm o cessionrio de direitos sobre a unidade autnoma, na hiptese de

    cesso.104 Quer dizer, na assembleia de condminos, os promitentes compradores e

    os cessionrios presentes so os titulares do direito de voz e voto, e no os

    proprietrios; a contribuio condominial deve ser cobrada, em princpio, deles e

    apenas subsidiariamente dos proprietrios, e assim por diante.

    6.1 Direitos do condmino

    O primeiro o de usar, fruir e livremente dispor da unidade autnoma (CC,

    art. 1.335, I).105

    Como titular do direito de propriedade sobre a unidade autnoma, o

    condmino tem sobre ela, em princpio, os poderes de qualquer outro proprietrio,

    quais sejam, o de usar, fruir e dispor da coisa. Note, porm, que o advrbio

    livremente no se liga, no texto da lei, seno ao poder de dispor. Isso porque o

    102

    ULHOA, Fbio Coelho. Curso de Direito Autoral: direito das coisas e direito autoral. 4 ed. So Paulo: Saraiva: 2012. p. 111. 103

    BRASIL. Cdigo Civil. Vade Mecum. 15. ed., So Paulo: Saraiva, 2013, p. 244. 104

    ULHOA, Fbio Coelho. Curso de Direito Autoral: direito das coisas e direito autoral. 4 ed. So Paulo: Saraiva: 2012. p. 111. 105

    VENOSA, Slvio de Salvo. Cdigo Civil Interpretado. 2 ed. So Paulo: Atlas, 2011. p. 1.342.

  • 42

    proprietrio da unidade autnoma de condomnio edilcio no tem inteira liberdade

    para us-la ou dela fruir. No pode explorar atividades econmicas no apartamento

    de prdio residencial, ainda que o zoneamento da Prefeitura o permita. Tambm no

    pode destinar sua loja no shopping center moradia de quem quer que seja. Se a

    conveno limita o uso do escritrio a determinados segmentos de comrcio ou

    prestao de servios, no o poder utilizar em outras atividades econmicas.106 Em

    resumo, o poder de usar e fruir a unidade autnoma no to amplo quanto na

    propriedade em geral, porque deve acomodar-se s exigncias impostas pela

    natureza do condomnio edilcio.107

    Outra limitao ao direito de fruir a unidade autnoma diz respeito

    preferncia legalmente atribuda aos demais condminos, na hiptese de qualquer

    deles resolver locar a vaga na garagem (CC, art. 1.338).108 Apenas se nenhum dos

    condminos se interessar pela locao ela poder ser oferecida a estranhos ao

    condomnio.

    O segundo direito titulado pelo condmino o de utilizar as partes comuns,

    conforme a sua destinao, e contanto que no exclua a utilizao dos demais

    compossuidores (CC, art. 1.335, II).109

    As partes comuns so de uso de todos os condminos, mas h duas

    limitaes a serem observadas. De um lado, a utilizao deve respeitar a natureza

    da rea comum ou preceitos da conveno.110 No pode o condmino recorrer esse

    direito, por exemplo, para guardar pertences na portaria ou no salo de ginstica do

    prdio. Tambm no pode ingressar nas casas das mquinas ou na sala da

    administrao se no houver motivo justificvel. De outro lado, a lei limita tambm o

    exerccio do direito de usar as reas comuns em razo da utilizao simultnea da

    mesma rea por outro condmino. reas como, salo de festa, quadra de tnis, ou

    bens, como exemplo a esteira na sala de ginstica, que s podem ser utilizados por

    um condmino de cada vez. Para eles, a conveno do condomnio ou o regimento

    interno devem estabelecer os critrios de uso, de modo que todos tenham iguais

    106

    ULHOA, Fbio Coelho. Curso de Direito Autoral: direito das coisas e direito autoral. 4 ed. So Paulo: Saraiva: 2012. p. 112. 107

    Idem, p. 112. 108

    VENOSA, Slvio de Salvo. Cdigo Civil Interpretado. 2 ed. So Paulo: Atlas, 2011. p. 1.347. 109

    Idem, p. 1342. 110

    ULHOA, Fbio Coelho. Curso de Direito Autoral: direito das coisas e direito autoral. 4 ed. So Paulo: Saraiva: 2012. p. 112.

  • 43

    oportunidades de desfrutar da propriedade comum. O condmino que reserva, na

    forma prevista na conveno ou regimento, o salo de festas para o aniversrio do

    filho no est obrigado a receber no evento todos os vizinhos de prdio. Pode,

    durante o prazo da reserva, utilizar o bem comum de forma exclusiva. Mas em

    relao s demais reas ou bens, porm, em que o uso por um condmino no

    impede o concomitante uso por outro, ningum tem direito de exclusividade.111 O

    condmino que est praticando atividade esportiva na quadra do prdio no tem o

    direito de impedir que crianas do condomnio brinquem nela ao mesmo tempo, por

    exemplo.

    O terceiro e ltimo direito do condmino o de voz e voto nas assembleias do

    condomnio (CC,art. 1.335, III).112 Sendo cotitular da propriedade em comum tem

    reconhecido o direito de decidir como ela ser usada e administrada.

    Para o exercer, porm, deve estar quite com a contribuio condominial. O

    condmino que deixou de pagar qualquer contribuio, ordinria ou extraordinria,

    tem legalmente suspenso o direito de participar da assembleia de condomnio

    enquanto no emendar a mora, com os consectrios devidos.113 A suspenso atinge

    tanto o direito de participar das discusses dos temas que constam da ordem do dia

    como das deliberaes que devem ser adotadas acerca deles atravs do voto em

    assembleia. Mesmo o condmino que discorda do pagamento de determinada

    parcela que lhe foi cobrada sofre a limitao nos direitos de voz e voto. Ele no pode

    simplesmente deixar de cumprir a obrigao; se considera indevida a parcela, deve

    buscar em juzo a invalidao da cobrana.

    6.2 Deveres do condmino

    Quanto aos deveres, listam-se quatro na lei.

    O primeiro, e mais importante, o de contribuir para as despesas do

    condomnio (CC, art.1.336, I).114

    111

    ULHOA, Fbio Coelho. Curso de Direito Autoral: direito das coisas e direito autoral. 4 ed. So Paulo: Saraiva: 2012. p. 112. 112

    VENOSA, Slvio de Salvo. Cdigo Civil Interpretado. 2 ed. So Paulo: Atlas, 2011. p. 1.342. 113

    ULHOA, Fbio Coelho. Curso de Direito Autoral: direito das coisas e direito autoral. 4 ed. So Paulo: Saraiva: 2012. p. 112 114

    VENOSA, Slvio de Salvo. Cdigo Civil Interpretado. 2 ed. So Paulo: Atlas, 2011. p. 1.342-43.

  • 44

    Em toda propriedade condominial, a manuteno e a administrao da coisa

    devem ser custeadas pelos coproprietrios. O prdio reclama pintura de tempos em

    tempos, os salrios dos empregados e a remunerao dos prestadores de servios

    precisam ser pagos, a limpeza das reas comuns consome materiais que devem ser

    adquiridos e assim por diante.

    As despesas do condomnio, tanto as ordinrias como as extraordinrias,

    devem ser rateadas entre os condminos. O critrio de rateio ser o previsto na

    conveno. Em caso de omisso, caber fixar a contribuio proporcionalmente

    frao ideal de cada condmino (CC, art. 1.336).115 Assim, se o apartamento da

    cobertura duplex e a ele corresponde frao ideal nas partes comuns do edifcio

    superior s dos demais andares, tambm ser proporcionalmente maior a

    contribuio condominial devida pelo seu proprietrio. justo que assim seja,

    porque os condminos usam as partes comuns de modo diferenciado, mas medir

    exatamente a diferena para refleti-la no valor da contribuio nem sempre

    possvel ou factvel.116 Seno, veja-se. Os moradores dos andares mais altos

    aparentemente consomem, ao usarem o elevador, mais energia eltrica que os dos

    pavimentos inferiores; mas, se o apartamento do primeiro andar habitado por

    famlia numerosa e com diversos empregados, enquanto no do ltimo, mora sozinho

    um vivo, a relao pode inverter-se. Outro exemplo est no uso da gua, que a

    concessionria cobra do condomnio pelo gasto global, embora os condminos a

    utilizem em quantidades diferentes. Individualizar, nesses casos, a parte cabvel a

    cada condmino seria impossvel, custoso ou subjetivo.117 A proporo fixada em

    funo do tamanho da unidade autnoma, assim, surge como o critrio objetivo para

    determinar a diferena. Evidente que, prevendo a conveno outro critrio para a

    diviso das despesas do condomnio, descarta-se a proporo fundada na parte

    ideal.

    Ficam fora do rateio e devem ser suportadas apenas pelos beneficiados as

    despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de alguns dos condminos

    (CC, art. 1.340).118

    115

    BRASIL. Cdigo Civil. Vade Mecum. 15. ed., So Paulo: Saraiva, 2013, p. 244. 116

    ULHOA, Fbio Coelho. Curso de Direito Autoral: direito das coisas e direito autoral. 4 ed. So Paulo: Saraiva: 2012. p. 113 117

    Idem, p. 113. 118

    VENOSA, Slvio de Salvo. Cdigo Civil Interpretado. 2 ed. So Paulo: Atlas, 2011. p. 1.349.

  • 45

    Um bom exemplo so os condminos do andar trreo que no devem pagar

    as despesas com elevadores, pois no fazem uso do mesmo.119 De qualquer forma,

    a conveno pode dispor diferentemente e determinar que todos os condminos

    concorram para todas as despesas.

    O segundo dever do condmino o de no realizar obras que comprometam

    a segurana da edificao (CC, art. 1.336, II).120

    No interior da unidade autnoma, o condmino pode fazer toda e qualquer

    alterao que desejar, desde que no interfira com a segurana do prdio.121 Se o

    condmino quer derrubar a parede que divide dois cmodos, para uni-los, pode

    fazer a obra, porm dever solicitar uma autorizao ao sndico e apresentar um

    projeto assinado junto com uma ART (Anotao de Responsabilidade Tcnica)

    expedida por um engenheiro ou um RRT (Registro de Responsabilidade Tcnica)

    expedido por um arquiteto detalhando o que ser feito, com isso caber ao sndico

    autorizar ou no a reforma do imvel.

    O terceiro dever legalmente imposto ao condmino tambm de absteno e

    diz respeito a mudanas na unidade autnoma, isto , s alteraes de forma e cor

    da fachada, das partes e esquadrias externas (CC, art. 1.336, III).122

    O condmino no pode introduzir nenhuma mudana no aspecto externo de

    sua unidade autnoma, porque isso interfere na esttica do edifcio. Salvo se a

    conveno permitir, cada condmino deve manter inalteradas as partes externas de

    sua unidade, para que o edifcio conserve a harmonia inicialmente concebida para

    ele.123 Se cada proprietrio pudesse livremente dotar a unidade de qualquer

    aparncia externa, o resultado muito provvel seria a desarmonia esttica da

    edificao, afetando os interesses do conjunto de condminos.124 Registro, contudo,

    que, no exame do cumprimento desse dever, o juiz no pode ignorar, de um lado, o

    desenvolvimento tecnolgico, evoluo do mercado de consumo e necessidades

    novas ditadas pela segurana dos habitantes do prdio. Deve, ao contrrio,

    flexibilizar a norma em funo desses valores. Veja-se o caso do ar-condicionado

    119

    VENOSA, Slvio de Salvo. Cdigo Civil Interpretado. 2 ed. So Paulo: Atlas, 2011. p. 1349. 120

    Idem, p. 1342. 121

    ULHOA, Fbio Coelho. Curso de Direito Autoral: direito das coisas e direito autoral. 4 ed. So Paulo: Saraiva: 2012. p. 113. 122

    BRASIL. Cdigo Civil. Vade Mecum. 15. ed., So Paulo: Saraiva, 2013, p. 244. 123

    ULHOA, Fbio Coelho. Curso de Direito Autoral: direito das coisas e direito autoral. 4 ed. So Paulo: Saraiva: 2012. p. 114. 124

    Idem, p. 114.

  • 46

    nos edifcios de escritrio erguidos em So Paulo at os anos 1970, no eram

    comuns as instalaes para ar-condicionado, centrais ou no. Condicionamento de

    ar no era, a rigor, hbito de consumo dos paulistanos, j que a cidade no

    costumava passar por perodos prolongados de calor intenso. Mudaram no s o

    clima como tambm os hbitos dos moradores da cidade. A soluo, nos edifcios

    mais antigos, foi colocar aparelhos de ar-condicionado na parte externa dos

    escritrios. Sob o ponto de vista esttico, ela inegavelmente ruim, mas no se

    pode obstar o acesso dos condminos a esse importante item de conforto, contudo

    deve haver uma padronizao determinada em assembleia.125 Tambm no h

    como impedir o condmino com filhos pequenos de instalar na varanda do

    apartamento redes de proteo, porque a desordem esttica deve ser por todos

    suportada em funo do aumento da segurana que elas proporcionam.

    Finalmente, o quarto dever dos condminos o de usar a unidade autnoma

    conforme a natureza do condomnio e conviver com os demais condminos com

    civilidade. Diz lei que o condmino deve dar s suas partes a mesma destinao

    que tem a edificao, e no as utilizar de maneira prejudicial ao sossego,

    salubridade e segurana dos possuidores, ou aos bons costumes (CC, art. 1.336,

    IV).126 O condmino tem, assim, o dever de respeitar a natureza do edifcio em que

    mora ou trabalha e ser sempre um bom vizinho.127 Descumpre esse dever, por

    exemplo, o condmino que produz rudo demasiado alto, possui animais de

    estimao em desacordo com a conveno, realiza transporte de mobilirios em

    horrios no permitidos, ou tenha uma conduta incorreta de desrespeito ao prximo.

    6.2.1 Sanes ao descumprimento dos deveres

    Variam os parmetros legais referentes s sanes a que ficam expostos os

    condminos que descumprem seus deveres.128

    O descumprimento do principal dever do condmino, que o de pagar sua

    parte nas despesas do condomnio, importa a obrigao de o inadimplente suportar

    125

    ULHOA, Fbio Coelho. Curso de Direito Autoral: direito das coisas e direito autoral. 4 ed. So Paulo: Saraiva: 2012. p. 114. 126

    VENOSA, Slvio de Salvo. Cdigo Civil Interpretado. 2 ed. So Paulo: Atlas, 2011. p. 1.342. 127

    ULHOA, Fbio Coelho. Curso de Dir