Condomínio Edilício: As Assembleias Prof. Alessandro Segalla EPD - 2013.

Condomínio Edilício:As Assembleias

Prof. Alessandro SegallaEPD - 2013

•1. Intodução

•Os condomínios edilícios são sujeitos de

direito sem personalidade jurídica;

portanto, não são pessoas.

• Dessa forma, só poderão agir e fazer

alguma coisa ou manifestar atos e negócios

mediante expressa autorização da lei.

• São entes despersonalizados c/

personalidade judiciária. 2

•2. Estrutura do Condomínio Edilício

• No Brasil, a estrutura legal do condomínio

edilício se dá através de 2 órgãos essenciais

à sua administração e ao seu

funcionamento:

•

3

ASSEMBLEIA

SÍNDICO

•3. Dos Órgãos: Da Assembleia Geral

• É o órgão supremo do condomínio, visto

que através dela se manifesta a vontade da

coletividade dos condôminos sobre todos os

interesses comuns. No desempenho de suas

atribuições ela funciona como órgão

deliberativo quando decide sobre assuntos

administrativos, e como Poder Legislativo

quando dita normas que, com a Convenção

e o Regulamento Interno, formam a

legislação interna do condomínio.

4

•4. Dos Órgãos: Síndico

• É o órgão administrativo mais importante

do condomínio, uma vez que ele atua em caráter

permanente na administração do edifício, ao

contrário da Assembleia Geral, que se reúne

periodicamente, e do Conselho Fiscal, que opina

quando solicitado, ou nos casos especificados na

convenção.

•O síndico pode ser equiparado ao mandatário

(RT 619/99), por ser investido da administração do

edifício por eleição realizada via Assembleia Geral

(CC, art. 1.347)

5

•Portanto, sendo o síndico um mandatário

dos condôminos que manifestam a vontade

coletiva nas assembleias, ele deverá atuar de

forma diligente e no interesse dos condôminos,

nos termos do CC, art. 1.011: “O administrador

da sociedade deverá ter, no exercício de suas funções,

o cuidado e a diligência que todo homem ativo e probo

costuma empregar na administração de seus próprios

negócios.” 6

•Diante disso, se o síndico desviar-se das

suas funções, poderá vir a ser responsabilizado

por seus atos (CC, art. 662): Os atos praticados

por quem não tenha mandato, ou o tenha sem

poderes suficientes, são ineficazes em relação

àquele em cujo nome foram praticados, salvo se

este os ratificar. E CC, art. 665: O mandatário que

exceder os poderes do mandato, ou proceder contra eles,

será considerado mero gestor de negócios, enquanto o

mandante lhe não ratificar os atos.

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•4.1. Princípios das Assembleias

•a) Colegialidade;

•b) Deliberação sobre Interesse Comum;

•c) Transparência e Informação;

• d) Igualdade entre Condôminos: “One

man, one vote”? RECURSO ESPECIAL Nº

1.104.352 - MG ;

• e) Soberania Mitigada.8

•4.2. Das Espécies de Assembleias

• O Código Civil se refere a 3 (três)

modalidades de Assembleias Gerais:

• Ordinária: CC, arts. 1.348, VIII e

1.350;

• Extraordinária: CC, art. 1.355;

• Especial: CC, 1.341 § 3°, 1.349 e 1.357.9

•4.2.1. Finalidades das Assembleias:

Ordinária:

•As assembleias têm por finalidade permitir a

deliberação de seus membros sobre assuntos

relativos à vida condominial, de modo a permitir

que as decisões tomadas sejam legitimadas

(justificadas) pela maioria ou pela unanimidade

dos condôminos. 10

•4.2. Composição dos Votos e Quórum para as Deliberações:• Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e

nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino,

salvo disposição diversa da convenção de constituição do

condomínio. (CC, art. 1.352, p. único)

• Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da

assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por

maioria de votos dos condôminos presentes que

representem pelo menos metade das frações ideais ou, em

segunda convocação, por maioria dos votos dos presentes,

salvo quando exigido quorum especial. (CC, art. 1.352, caput,

e 1.353)

• Ver RECURSO ESPECIAL Nº 1.104.352 - MG

•

11

•RECURSO ESPECIAL Nº 1.104.352 – MG

•“A cobrança de rateio de despesas de condomínio de unidade com fração ideal maior, sem se observar princípio do proveito efetivo revela enriquecimento sem causa abominado pelo artigo 884 do Código Civil. O pedido do apelante procede. Procede também o pedido de devolução do que ultrapassou o devido a ser custeado pelo apelado mediante contribuições dos demais condôminos em favor do apelante. De fato, dispõe o art. 884 do Código Civil que aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários. O condômino a quem foi cobrado e pagou além do devido tem direito à restituição do indébito custeado pelo condomínio, ficando isento de participar do rateio.” (Cfe. TJMG, Apel. 1.0024.04.504058-1/001, 16ª Câm. Cível)

12

13

•4.2.1. Forma de Cálculo do Quórum para as Deliberações:• O critério doutrinária e jurisprudencialmente aceito é

o seguinte: Divide-se o número de unidades (ou

soma das frações ideais) pelo denominador de

uma fração, devendo em seguida ser multiplicado

pelo numerador da fração. O resultado deverá ser

completado pelo número inteiro imediatamente

superior. Por exemplo: 19 unidades em uma

votação que exige maioria de 2/3, terá o seguinte

resultado: 19 ÷ 3 = 6,333, que deverão ser

multiplicados pelo numerador 2, resultando

12,666. Assim, o número inteiro superior será 13.

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•4.2.2. Abuso de direito e direito das minorias :• O poder deliberativo da maioria não é absoluto,

assim como não é absoluto o poder de oposição da

minoria. Se provado for o abuso da maioria ou o

abuso da minoria, poderá o Poder Judiciário

desconstituir eventual aprovação ou desconsiderar

eventual oposição.

•Segundo o art. 187, do CC: Também comete ato ilícito o

titular de um direito que, ao exercê-lo, excede

manifestamente os limites impostos pelo seu fim

econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes.

• Como definir o abuso de direito? O critério da falta de

justa causa ou desvio de finalidade.

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•“Apelação cível. Condomínio edilício. Desfazimento de lixeira contígua à unidade edilícia. Ato ilícito por abuso do exercício do direito. No âmbito das relações condominiais edilícias, busca-se a realização dos interesses da coletividade condominial, que representa a soma dos interesses individuais dos condôminos. A existência de conflito entre os interesses da maioria dos condôminos e o interesse de um dos condôminos em especial, para ser solucionado, exige a ponderação das circunstâncias. Há situações que a maioria não pode impor à minoria. Há situações que o condômino tem de ser protegido individualmente. É o caso, em que a maioria resolveu fazer lixeira contígua à unidade edilícia de um dos condôminos, que não pode ser obrigado a suportá-la. O condomínio edilício precisa encontrar solução ao recolhimento do lixo e à lixeira sem detrimento de qualquer dos condôminos. Nas circunstâncias, o exercício do direito do condomínio edilício quanto à disposição da lixeira excede-se ao localizá-la vizinha e á frente da unidade edilícia afetada.” (Apelação Cível Nº 70047661293, Vigésima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Carlos Cini Marchionatti, Julgado em 16/05/2012) 16

•“Em caso parelho, ponderou o ilustre Des. Maia da Cunha “o sorteio iguala todos no benefício e no prejuízo, respeita o princípio constitucional da isonomia e não fere o direito de propriedade de nenhum condômino”. (TJSP, 3ª Câm. de D. Priv., Apelação nº 0117985-15.2008.8.26.0000, j. 24/04/2008).”

• A deliberação, por maioria dos presentes, pela manutenção da distribuição das vagas sorteadas na Assembleia de 01/04/2003 não deve prevalecer, pois onera de forma desarrazoada a minoria dos moradores que não ficaram satisfeitos com as vagas com as quais foram contemplados no primeiro sorteio. (TJSP, 3ª Câm. de D. Priv., Apelação nº 9158488-22.2008.8.26.0000, j. 20/03/2012)

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•“Isso porque as alterações somente poderiam se tomadas em Assembléia, pelos condôminos presentes, pois todos eles seriam atingidos em seus direitos, inclusive, de propriedade dos boxes que lhe forma atribuídos no sorteio. A vontade do juízo não pode se sobrepor à vontade dos condôminos, que devem defender seus direitos.

•“A utilização de manobrista deve ser aferida por assembléia de condôminos, respeitado o interesse maior da coletividade, não podendo dar-se por imposição pela minoria.” (Apel. 9086618-53.2004.8.26.0000, rel. Jesus Lofrano)” (TJSP, 9ª Câm. de D. Priv., Apelação nº 9177459-94.2004.8.26.0000, j. 22/11/2011).

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•“CONDOMÍNIO - Pretensão de condômino à retirada de banco situado em área comum, em virtude de inconvenientes causados por mau uso dele - Questão submetida a assembléia condominial, que se posicionou contrariamente, mas impôs à administração a aplicação de multas aos infratores - Demonstração de abuso e de prejuízo ao sossego, sem que a administração tomasse as providências a seu cargo - Decisão da maioria que, ou não quer atender ao interesse da minoria, ou se mostra incapaz de protegê-lo - Relatividade do poder da maioria - Decisão que manda retirar o banco, sob cominação, mantida. Apelo não provido. (TJSP, 10ª Câm. de D. Priv., Agravo de Instrumento nº 327.973.4/9-00, j. 19/08/2008)

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•4.3. Quórum para as deliberações:• 1. Alteração das fachadas por um dos condôminos:

unanimidade (CC, art. 1.336)

• 2. Imposição de multa que não esteja na convenção: 2/3

dos condôminos restantes e presentes (CC, art. 1.336, §

2°)

• 3. Imposição de multa por reiterada inrfação legal ou

convencional ou comportamento antisocial: ¾ dos

condôminos restantes e presentes (CC, art. 1.337)

• 4. Alteração da Convenção: 2/3 de todos os condôminos

(CC, art. 1.351)

• 5. Alteração da destinação ou uso: unanimidade (CC, art.

1.351)

• 6. Obras Voluptuárias: 2/3 de todos os condôminos (CC,

art. 1.341)

• 7. Obras Úteis: maioria de todos os condôminos (CC, art.

1.341)

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•4.3. Quórum para as deliberações:• 8. Necessárias: pequenos reparos – independem (CC, art.

1.341)

• 9. Necessárias: obras urgentes que importem em despesas

excessivas – independem, mas devem ser comunicadas

imediatamente aos condôminos em assembleia (CC, art.

1.341)

• 10. Obras em partes comuns que impliquem em aumento às

já existentes: 2/3 de todos os condôminos, vedada a

construção em área comum que prejudique o seu uso (CC,

art. 1.342)

• 11. Construção de outro pavimento ou de novas unidades

no terreno: unanimidade ( CC, art. 1.343)

• 12. Destituição do síndico: maioria absoluta dos membros

da assembleia (dos presentes): 50% mais um condômino,

considerados os presentes à assembleia.

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•4.3.1. Regra Geral - Quórum para as deliberações:• Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as

deliberações da assembléia serão tomadas, em primeira

convocação, por maioria de votos dos condôminos

presentes que representem pelo menos metade das

frações ideais.

• Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às

frações ideais no solo e nas outras partes comuns

pertencentes a cada condômino, salvo disposição

diversa da convenção de constituição do condomínio.

•Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembléia

poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes,

salvo quando exigido quorum especial.

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•4.3.1.1. Quorum para a Destituição de Síndico:• “A matéria não é pacífica e, embora confusa a redação do artigo 1.349 do Código Civil o e. Desembargador Francisco Eduardo Loureira esclarece que: "Explicita a lei o 'quorum' necessário para a destituição do síndico, ou seja, pela 'maioria absoluta de seus membros'.•Mais uma vez é defeituosa a redação do preceito. Membros do condomínio ou membros da assembléia? A maioria absoluta é dos presentes à assembléia, metade mais um das frações ideais dos condôminos aptos a votar (...)". (Código Civil Comentado, 1ª ed., Editora Manole, 2007, p. 1.225).•No mesmo sentido, “O quorum para a destituição, segundo o art. 1.349, é a maioria dos membros da assembleia e não da massa condominial.” (Franco, J. Nascimento, Condomínio, ed. Revista dos Tribunais, 5ª edição, pag. 69).” (TJSP, 3ª Câm. de D. Priv., Bem. Infring. nº 9247992-39.2008.8.26.0000/50000, j. 16/04/2013)

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•“AÇÃO DE PRESTAÇÃO DE CONTAS - Condomínio em edificações – Propositura contra o ex-síndico, em relação a período de sua administração em que teve as respectivas contas aprovadas em assembléia geral - Descabimento, provimento para julgar a ação improcedente - Mantida a exclusão quanto aos demais réus, um deles um dos membros do Conselho Fiscal, o outro simples empreiteiro com o qual a administração condominial operava - Improvido o apelo do condomínio, dá-se provimento ao do ex-síndico para julgar a ação improcedente.” (TJSP, 8ª Câm. de D. Priv., Apelação nº 160.542-4/6-00, j. 19/11/2008).

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•4.4. Finalidades das Assembleias:

•a) Ordinária:

•Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente,

reunião da assembléia dos condôminos, na forma

prevista na convenção, a fim de aprovar o

orçamento das despesas1, as contribuições dos

condôminos2 e a prestação de contas3, e

eventualmente eleger-lhe o substituto4 e alterar o

regimento interno5. 25


• b) Extraordinária:•CC, art. 1.339, § 2°: Os direitos de cada condômino às partes comuns

são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis

das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas

partes acessórias. § 2o É permitido ao condômino alienar parte

acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo

fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do

condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembléia geral. A

parte acessória não se confunde com a parte comum. Está ligada à unidade

autônoma por seu destino ecnonômico e serve somente a seu titular. P. ex.:

garagem e depósitos no subsolo.26


•b.1) Extraordinária:•CC, Art. 1.341 §§ 1° e 2°: A realização de obras no condomínio

depende:

•I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;

•II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.

•§ 1o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente

de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por

qualquer condômino.

•§ 2o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas

excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa

delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente. 27


•b.2) Extraordinária:•CC, arts. 1.342 e 1.343: A realização de obras, em partes comuns, em

acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização,

depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não

sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de

prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias,

ou comuns.

•Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de

outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da

aprovação da unanimidade dos condôminos.28


•b.3) Extraordinária:•CC, arts. 1.349 : A assembléia, especialmente convocada para o fim

estabelecido no § 2o do artigo antecedente (art. 1.348), poderá, pelo voto

da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar

irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente

o condomínio.

•§ 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os

poderes de representação ou as funções administrativas, mediante

aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da

convenção.29


•b.4) Extraordinária:•CC, arts. 1.351: Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos

dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do

edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela

unanimidade dos condôminos.

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•b.5) Extraordinária:•CC, arts. 1.355: Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas

pelo síndico ou por 1/4 dos condôminos.

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•b.6) Extraordinária:•CC, arts. 1.357: Se a edificação for total ou consideravelmente

destruída, ou ameace ruína, os condôminos deliberarão em assembléia

sobre a reconstrução, ou venda, por votos que representem metade mais

uma das frações ideais.

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•4.5. Convocação da Assembleia:•A eficácia das deliberações das Assembleias depende da

regularidade da sua convocação e funcionamento.

• a) Quem está legitimado a convocar as assembleias?

• Ordinárias: síndico (CC, arts. 1.348, I e 1.350); na

omissão do síndico, ¼ dos condôminos (CC, art. 1.350, § 1°);

mediante requerimento judicial, por qualquer condônimo,

se a assembleia não se reunir (CC, art. 1.350, § 2°)

• b) Extraordinárias: síndico (CC, arts. 1.348, I e 1.355)

ou por ¼ dos condôminos (CC, art. 1.355)

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• b) Como a realização das Assembleias deverá ser

informada?

• O Código Civil não estipula forma predeterminada, porém

devemos ter em mente que os Avisos de Convocação de

Assembleia são manifestações receptícias.

• Dessa forma, cartas com aviso de recebimento, avisos

afixados no hall de entrada do edifício, nos elevadores ou até

mesmo entrega pelos porteiros ou zeladores mediante protocolo

serão suficientes, desde que se demonstre a efetiva ciência

ou possibilidade de ciência.

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• c) O que deverá constar nos Avisos de Convocação?

• 1. Ordem do Dia (Assuntos a serem discutidos e

deliberados);• 2. Dia, Local e Hora da Assembleia em primeira convocação

e, desde logo, se for o caso, eventual reunião em segunda convocação: Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais. (CC, art. 1.352)

• Em segunda convocação, a assembléia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial. (CC, art. 1.353)

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• d) Quem deverá ser convocado para as Assembleias?

•CC, art. 1.354. A assembléia não poderá deliberar se todos

os condôminos não forem convocados para a reunião.

• Segundo o art. 1.334, § 2°, do CC, são equiparados aos

proprietários, para os fins do art. 1.334, salvo disposição em

contrário, os promitentes compradores e os cessionários de

direitos relativos às unidades autônomas. Segundo a doutrina,

eles têm a prerrogativa de participar das deliberações

mais importantes para o condomínio. O que fazer?36

•4.6. Aprovação de medidas judiciais pelo

condomínio :•“Todas as despesas que fogem à competência

ordinária são consideradas extraordinárias, como

custas judiciais e honorários advocatícios,

decorrentes da defesa de interesses do Condomínio,

instalação de equipamentos e reparos de grande monta,

conserto de tubulações que afetam mais de uma unidade

autônoma e áreas comuns do edifício, reforma geral do

prédio e outras.” (WELLINGTON ALMEIDA PINTO. O

condomínio e suas leis. 4. ed., rev. Belo Horizonte:

Edições Brasileiras, p. 35)

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•4.6.1. Questões:•a) O ajuizamento de ações judiciais deverá ser

autorizado em Assembleia?

• b) Se o síndico vier a contratar um advogado da sua

confiança sem a devida autorização assemblear, o

condomínio será obrigado a arcar com a respectiva

despesa?

•c) Se não houver a autorização assemblear e o síndico

propuser demandas judicias que resultarem em despesas

ao condomínio, este terá o dever de pagá-las?38

Condomínio Edilício: As Assembleias Prof. Alessandro Segalla EPD - 2013.

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