Compraventa – Boleto de Compraventa – Boleto de compraventa compraventa Locación – Leasing – Mutuo – Locación – Leasing – Mutuo – Comodato – Mandato - Comodato – Mandato - Representación Representación
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Compraventa – Boleto de compraventaCompraventa – Boleto de compraventa
Locación – Leasing – Mutuo – Comodato Locación – Leasing – Mutuo – Comodato – Mandato - Representación– Mandato - Representación
COMPRAVENTA
Definición en CCCArt. 1123. Hay compraventa si una de las partes se obliga a transferir la propiedad de una cosa y
la otra a pagar un precio en dinero.
Modificación: se elimina de la definición la obligación de recibir la cosa vendida.
Alcance de la definición
Hay compraventa aún cuando la cosa vendida deba ser manufacturada o producida, salvo que la principal de
las prestaciones consista en suministrar mano de obra o algún
otro servicio. (Art. 1125)
Aplicación supletoria a otros contratos (art. 1124)
A. Transferencia de derechos reales de condominio, propiedad horizontal, superficie, usufructo o uso.
B. Constitución derechos reales de condominio, superficie, usufructo o uso, habitación, conjuntos inmobiliarios o servidumbre.
C. Transferencia de la propiedad de títulos valores.
Venta de cosa ajena y de cosa futura
Art. 1132: “La venta de cosa total o parcialmente ajena es válida, en los términos
del art. 1008…”.
Art. 1131: se acepta la cosa futura como objeto del contrato
Adopta el régimen del actual Código de Comercio.
Fijación del precio por tercero
Si la determinación del precio quedara al arbitrio de un tercero y este no quiere o no puede realizar la determinación, el
precio lo fija el juez. (art. 1134)
Modificación: el CCC altera los efectos de la falta de determinación por terceros (art. 1350 C. Civil).
Venta ad corpus
Precio no convenido por unidad de medida de superficie (art. 1135): en venta sobre fracción, aun edificada, se reconoce el derecho del comprador de exigir reajuste si diferencia es mayor a 5%. El mayor precio da derecho al comprador a resolver el contrato.
Precio convenido por unidad de medida de superficie (art. 1136): Si lo vendido es una extensión determinada y la superficie total excede el 5% de la expresada en el contrato, el comprador puede resolverlo.
Art. 1 ley 25345 (modif. Ley
25413) Ley 23.928 de Convertibilidad Ley 25.561 de Emergencia
económica y cambio del régimen cambiario.
PRECIO: El Régimen del pago y algunas normas especiales
Art. 765: La obligación es de dar dinero si el
deudor debe cierta cantidad de moneda, determinada o determinable, al momento de constitución de la obligación. Si por el acto por el que se ha constituido la obligación, se estipuló dar moneda que no sea de curso legal en la República, la obligación debe considerarse como de dar cantidades de cosas y el deudor podrá liberarse dando el equivalente en moneda de curso legal.
La problemática de las obligaciones dinerarias en el actual Proyecto de
Reforma
Tradición: Modo de cumplir voluntariamente con la
entrega de la cosa
La tradición debe cumplirse por actos materiales (art. 1924)
No basta la sola declaración del transmitente de reconocerse desposeído (art. 1924, última parte)
El inmueble: Problemática de la tradición y su constancia en el
acto escriturario
Reconoce expresamente la constituto possessorio y la
traditio brevi manu:
Art. 1923: Las relaciones de poder se adquieren por la tradición. No es necesaria la tradición, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste pasa la posesión a quien la tenía a su nombre, o cuando el que la poseía a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro, quien la adquiere desde que el tenedor queda notificado de la identidad del nuevo poseedor. Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro, reservándose la tenencia y constituyéndose en representante del nuevo poseedor”
Solución del CCC
Gastos de entrega
Están al cargo del vendedor, excepto pacto en contrario, los gastos de entrega, incluidos el estudio de título y sus antecedentes y, en su
caso, los de mensura y los tributos que graven la venta. (Art. 1138)
Pactos de retroventa, reventa y preferenciaCódigo Civil
- Solo se aplica para bienes inmuebles.
- Plazo máximo 3 años.
Código Civil y Comercial
- Esta previsto para bienes muebles e inmuebles.
- Plazo máximo 5 años para inmuebles y 2 años para muebles.
El Código Civil y Comercial y el boleto de compraventa
No incorpora una definición precisa sobre la naturaleza jurídica del boleto de compraventa.
Es el boleto de compraventa un contrato preliminar? (art. 994 y 995 CCC)
Efectos reconocidos al boleto como contrato definitivo, y su regulación y ubicación específica en el CCC
Antecedentes jurisprudenciales más
importantes Cazes de Francino c/ Rodriguez Conde s/ Escrituración.
(posibilidad de que el Juez suscriba la escritura ante la negativa del vendedor) (actualmente regulado en Códigos procesales y en el art. 1018 CCC)
Cámara Nac. Civil Sala C fallo fecha 12/05/1961 (citado por Borda). (asentimiento conyugal). (sobre asentimiento, lo exige el art. 470 CCC)
Cova, Rodolfo José s/tercería de dominio en autos 'Cooperativa de Crédito, Consumo y Vivienda Dielmar c/ Patcher, Pablo s/ ejecutivo' - CNCOM - SALA B - 27/12/2005 (Actual art. 1170 CCC)
El boleto, la reserva y la seña. Sus diferencias.
Boleto: contrato cuya finalidad es la transmisión del dominio a título oneroso.
Reserva: Oferta vinculante, con todos sus elementos constitutivos. Adopta naturaleza contractual .
Seña: cláusula accidental del contrato. Daba derecho a arrepentimiento en el C. Civil. Se invierte el principio en el CCC. (arts. 1059 y 1060)
Oponibilidad del boleto a terceros
Art. 1170: El derecho del comprador, de buena fe, tiene prioridad sobre el de
terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble vendido si:
1.El comprador contrato con el titular registral o con quien lo hubiera hecho.
2.El comprador pago el 25% del precio con anterioridad a la traba de la cautelar.
3.El boleto tiene fecha cierta.4.La adquisición tiene publicidad suficiente,
sea registral, sea posesoria.
Oponibilidad en la quiebra o concurso
Art. 1171: tiene como fuente el art. 1185 bis, C. CivilRequisitos
- Buena fe.- Pago del 25% del precio.
El juez “debe” disponer la escrituración.
Si la prestación a cargo del comprador es a plazo debe constituirse hipoteca.
CODIGO CIVIL Y
CODIGO DE COMERCIO
El Código Civil dispone un plazo de 3 meses (art. 4041). La jurisprudencia y doctrina unánime lo interpretan desde que se hizo ostensible.
El Código de Comercio dispone un plazo de 6 meses desde que se entregó la cosa (art. 473)
COD. CIVIL Y COM.• Establece un plazo de
denuncia de 60 días desde el descubrimiento (art. 1054)
• Dispone un plazo de caducidad de la garantía: a) para inmuebles 3 años, b) para muebles, 6 meses. Computa desde la recepción. Pueden ser ampliados por acuerdo de partes (art. 1055)
• La prescripción opera según lo dispuesto en el Libro Sexto (1 año, art. 2564 inc. a): 1 año.
SUPUESTO PARTICULAR DE LOS DEFECTOS OCULTOS
El contrato de locación en el Código Civil y Comercial de
la Nación
Definición legal
Art. 1187: “Hay contrato de locación si una parte se obliga a otorgarle a otra el uso y goce temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio en
dinero”.
Forma
El contrato de locación de cosa inmueble o mueble registrable, de una universalidad que incluya
alguna de ellas o de parte material de un inmueble debe ser hecho por escrito
Objeto de la locación
El Proyecto incluye la locación de “partes de cosas” y de una “universalidad que incluya cosas”. (Art.
1188)
Se acepta la locación de cosa futura (art. 1192)
PlazosCódigo Civil y Ley 23091
Mínimos:- Vivienda: dos años.- Comercial: tres años.
Máximo 10 años.
Codigo Civil y Comercial
Mínimos:- Se unifica en dos años.- Permite al locatario
renunciar al minimo si ejerce la tenencia (art 1198)
Máximo:- Vivienda: veinte años.- Comercial: cincuenta
años.
Excepciones a los plazos mínimos:
- Sedes de embajadas, consulados y organismos internacionales y el destinado a habitación del personal extranjero diplomático o consular (se elimina el resto del personal).
- Habitación con muebles para fines turísticos (se elimina “en zonas aptas para este destino”).
Excepciones a los plazos mínimos:
- Guarda de cosas (elimina la casuística prevista en el inc. c del art. 2 del Código Civil).
- Se suprime el caso del Estado locatario.
Se incorporan los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato.
Fianza en la locación
El Proyecto mantiene el criterio del actual art. 1582 bis del
Código Civil, incorporado por la ley 25.628.
El contrato de mutuo en el Código Civil y
Comercial
Definición legal
Hay contrato de mutuo cuando el mutuante se compromete a entregar al
mutuario en propiedad, una determinada cantidad de cosas fungibles y este se
obliga a devolver igual cantidad de cosas de la misma calidad y especie.
(art. 1525)
Modificaciones
- Se eliminan de la definición legal a los bienes consumibles.
- Se incorpora el compromiso de entregar la cosa desapareciendo el carácter real del contrato.
Obligación de entregaPrincipio general:
Si el mutuante no entrega la cantidad prometida en el plazo pactado, el mutuario puede exigir el cumplimiento o la resolución del contrato. (art. 1526, segundo párrafo)
Excepción:El mutuante puede no entregar la cosa si con posterioridad al contrato un cambio en la situación del mutuario hace incierta la restitución. (art. 1526, primer párrafo)
PresunciónCódigo Civil
Se presume gratuito salvo pacto en contrario
(art. 2248)
Código Civil y Comercial
Se presume oneroso salvo pacto en
contrario (art. 1527)
Intereses
En el mutuo no dinerario, los intereses se pagan en dinero, en base al valor
de los bienes objeto del contrato en el lugar de pago
En ambos regímenes, los intereses abonados en el mutuo gratuito son
irrepetibles.
Restitución(art. 1528)
Regla general: La restitución debe efectuarse en el plazo y lugar acordados
Supletoriedad: Si no se hubieren pactado, debe restituirse a los diez días de ser
requerido por el mutuante y en el domicilio del deudor al tiempo de
constitución de la obligación (art. 874).
Incumplimiento(art. 1529)
La falta de pago de los intereses o de cualquier cuota de amortización da derecho al
mutuante a resolver el contrato y a exigir la restitución de lo prestado con más sus
intereses.
Si el mutuo es gratuito se deben intereses moratorios a partir de la mora en la
restitución.
Normativa subsidiaria
Subsidiariamente se aplican al mutuo las disposiciones relativas a las obligaciones de dar sumas
de dinero o de género, según sea el caso (art. 1532)
El contrato de comodato en el Código Civil y
Comercial
Concepto
Art. 1533: lo define como un contrato consensual, disponiendo la obligación del comodante de entregar la cosa no fungible, mueble o inmueble.
Dispone la finalidad gratuita del contrato (“para que se sirva gratuitamente”)
Señala la obligación del comodatario de restituir la misma cosa.
Art. 1534: habilita la posibilidad de prestar cosas fungibles, para lo cual deben restituirse las mismas cosas recibidas.
Los tutores, curadores y apoyos, sobre
los bienes de sus representados. Los administradores de bienes ajenos,
públicos o privados, respecto de los confiados a su gestión.
La norma se justifica en la naturaleza gratuita del acto.
Incapacidad de derecho especiales
(art. 1535)
El CCC regula en general las obligaciones de
las partes, manteniendo las reguladas por el Código Civil, con excepción de la obligación de entrega del comodante, que se incorpora a la nueva normativa.
Obligaciones del comodante (art. 1536)
Obligaciones del comodante (art. 1540)
Obligaciones de las partes
Se regulan dos supuestos (art. 1539)
- Por necesidad imprevista y urgente del comodante
- Por incumplimiento del comodatario en el destino pactado (aunque no hubiera causado daño. Sigue el lineamiento dispuesto para la locación).
Restitución anticipada
Por destrucción de la cosa
Por vencimiento del plazo
Por voluntad unilateral del comodatario
Por muerte del comodatario (excepto estipulación contraria o celebrado sin consideración exclusiva a su persona).
Extinción (art. 1541)
Consideraciones doctrinarias para la regulación en el Código Civil y
Comercial La representación no es un concepto
ineludible para la existencia del contrato.
El contrato de mandato seria aquel en el cual lo esencial es el encargo para la realización de actos jurídicos entre vivos.
Se requiere la colaboración de otro para ejecutar un acto, se separa el interés que el mandante tiene en el acto de la ejecución que realiza el mandatario.
Distinción entre la representación y mandato
La representación voluntaria puede provenir de cualquier contrato aunque sea muy común que provenga del contrato de mandato
El contrato de mandato puede ser celebrado sin que se otorgue poder de representación
Si bien pueden coincidir son conceptos independientes
La regulación en el Código Civil y Comercial
Regula separadamente y en la parte general la representación en los artículos del 358 al 381.
Fuentes: Los actos jurídicos entre vivos pueden ser celebrados por medio de representante excepto en los casos en que la ley exige que sean otorgados por el titular del derecho.
Definiciones del Código Civil y Comercial
La representación es voluntaria cuando resulta de un acto jurídico
Es legal cuando resulta de una regla de derecho
Es orgánica cuando resulta del estatuto de una persona jurídica
El mandato
Definición Art 1319: Hay contrato de mandato cuando una parte se obliga a realizar uno o mas actos jurídicos en interés de otra.
El mandato puede ser conferido y aceptado expresa o tácitamente.
Si una persona sabe que alguien esta haciendo algo en su interés y no lo impide pudiendo hacerlo se entiende que ha conferido tácitamente mandato .
La ejecución del mandato implica su aceptación .
Diferencias de tratamiento entre mandato y representación en el Cód. Civil y Comercial
En el articulo 1320 diferencia al contrato del poder de representación.
Si el mandante confiere poder para ser representado se le aplican las disposiciones relativas a la representación
En el articulo 1321 aclara que si el mandante no otorga poder de representación el mandatario actúa en nombre propio pero en interés del mandante quien no queda obligado directamente respecto del tercero ni este respecto del mandante.
Normativa del contrato de mandato
Obligaciones del mandatario (art. 1324).
Conflicto de intereses (art.1325). Mandato a varias personas (art. 1326). Sustitución del mandato (art. 1327). Obligaciones del mandante (art. 1328). Extinción del mandato (art. 1329).
Mandato irrevocable
Se puede convenir especialmente la irrevocabilidad y remite a las reglas de la representación voluntaria (art. 1330). Art.. 380 inc. c) puede ser conferido de modo
irrevocable siempre que lo sea para actos especialmente determinados limitado por un plazo cierto y en razón de un interés legitimo que puede ser solamente del representante o de un tercero o común a representante y representado; se extingue llegado el transcurso del plazo y puede revocarse con justa causa.
Sustitución
El régimen del Código Civil : El mandatario puede sustituir en otro la ejecución
del encargo. Hay dos hipótesis posibles :
La cesión de la posición contractual El subapoderamiento
El poder y los limites se juzgan según el contrato base.
El mandatario conserva la facultad de sustitución y el deber de vigilancia.
Situación en el Código Civil y Comercial
En materia de mandato rigen las reglas del art. 1327. Se reconoce acción directa al mandante (art. 736) Si el mandato es representativo, se complementa con
las disposiciones sobre representación En la representación, el representante puede sustituir
el poder en otro (art. 377) Responde por el sustituto si incurre en culpa al elegir. El representado puede elegir la persona y el
representante no responde. Puede prohibir la sustitución.
Extinción (art. 1329 Cód. Civil y Comercial)
El cumplimiento del encargo (art. 1960 C. Civil y 380, Cód. Civil y Comercial).
Muerte del representante o representado (1960 C. Civil).
Revocación del mandante (art 1970 C. Civil). Renuncia del mandatario (art. 1978) Transcurso del tiempo o cumplimiento de la
condición resolutoria ( art. 1960 C. Civil).
REPRESENTACIÓN
Principio general: Los actos jurídicos entre vivos pueden ser celebrados por representante, salvo disposición de ley (art. 358)
Extensión (art. 360): la representación alcanza:- Los actos objeto del apoderamiento- Las facultades otorgadas por la ley- Los actos necesarios para su ejecución (idea de
negocio base) Limitaciones (art.361): oponibilidad a terceros si
pudieron conocerlas actuando con la debida diligencia
Representación voluntaria
Alcanza solamente a los actos que el representado puede otorgar por sí mismo.
Capacidad: -representado: para otorgar el acto al momento
del apoderamiento-representante: basta el discernimiento (se
vincula con la disposición del art. 1323).Efectos de la representación: desplazamiento
jurídico y patrimonial de lo actuado por el representante, a la órbita del representado (arts. 359 y 366)
forma
Art. 363:
“El apoderamiento debe ser otorgado en la forma prescripta para el acto que el representante debe realizar”
Representación aparente
Elementos configurativos:- Celebra acto jurídico obrando de modo de
inducir al tercero que lo hace como representante.
- Creencia razonable del tercero sobre la situación de aparente representación.
- Que no haya representación expresa- Rige sistema de presunciones consagrado
en art. 367.
Poder general y facultades expresas
Interpretación restrictiva El poder en términos generales incluye los
actos propios de administración ordinaria y los necesarios para su ejecución.
Sobre el resto corresponde el otorgamiento de facultades expresas (art. 375)
Extinción (Art. 380)
Por cumplimiento de los actos encomendados Por muerte del representante o del representado (sin
perjuicio del poder irrevocable) Por revocación del representado Por renuncia del representante Por declaración de muerte presunta de cualquiera de
las partes Por quiebra de cualquiera de las partes Por pérdida de capacidad de cualquiera de las partes
Oponibilidad a terceros
Renuncia, revocación o modificación se acreditan ante terceros por medios idóneos
También por prueba del conocimiento por el tercero
Las demás causales no son oponibles a los terceros si ignoraban las circunstancias sin su culpa
LEASING
Regulación: Ley 25.248. Queda derogada, salvo art. 11, 2° y 3° párrafo (quiebra), arts 22 a 25 (asp. Impositivos) y art. 28, 2° y 3° párrafo (parte final de disp finales).
En el resto, se aplica el Código Civil y Comercial (arts. 1227 a 1250).
Definición
En el contrato de leasing el dador conviene transferir al tomador la tenencia de un bien cierto y determinado para su uso y goce, contra el pago de un canon y le confiere una opción de compra por un precio. (art. 1277 C. Civil y Comercial).
Reproduce la definición del art 1, Ley 25248
OBJETO
Art. 1228:
Pueden ser objeto del contrato cosas muebles e inmuebles, marcas, patentes o modelos
industriales y software, de propiedad del dador o sobre los que el dador tenga la facultad de dar en
leasing.(idem art. 2, Ley 25248)
Canon y valor residual
Como contraprestación por el uso y goce, se establece un canon periódico, que se determina convencionalmente (art. 1229)
Este canon se integra con un valor de amortización del bien, financiación, gastos administrativos, etc. (no lo dispone expresamente la ley)
El precio del ejercicio de la opción puede estar determinado o ser determinable al momento del ejercicio de la opción de compra. (art. 1230)
(Representa el valor que debe integrarse para adquirir el dominio a partir del ejercicio de la opción de compra.)
Clases o tipos de Leasing
FINANCIERO: inc. a, b y c del art. 1231- Hay tres sujetos vinculados mediante contratos conexos (dador,
tomador y proveedor).- Finalidad de adquisición con financiación garantizada.
OPERATIVO: inc. d del art. 1231- Hay dos sujetos, partes del contrato de leasing (dador y tomador)- Finalidad de cambio (modalidad como canal distributivo de
comercialización de bienes).
SALE AND LEASE BACK: inc. e del art. 1231- Hay dos sujetos partes del contrato de leasing, conexado con un
contrato de compraventa.- Finalidad de financiación y garantía.La importancia de la clasificación radica en las responsabilidades,
acciones y garantías en la adquisición de bienes, para cada caso (art. 1232)
Servicios y accesorios
A diferencia del silencio de la ley 25.248, el Código Civil y Comercial admite la inclusión en el contrato de servicios accesorios necesarios para el diseño, instalación, puesta en marcha y a disposición de los bienes dados en leasing.
En ese caso, el precio de esos servicios puede integrar el cálculo del canon, sin por ello perder su naturaleza el contrato regulado (art. 1233)
FORMA Y REGISTRACION
Art. 1234: Reproduce la regulación del art. 8, Ley 25248.
En cuanto a la forma dispone que “El leasing debe instrumentarse en escritura pública si tiene como objeto inmuebles y buques y aeronaves. En los demás casos puede celebrarse por instrumento público o privado”.
En cuanto a la publicidad y registración, reproduce la regulación del arts. 8 y 9, Ley 25248.
OPCION DE COMPRA
Art. 1240: La opción de compra puede ejercerse por el tomador una vez que haya pagado tres cuartas (3/4) partes del canon total estipulado, o antes si así lo convinieran las partes.
Art. 1241: Transmisión del dominio. El derecho del tomador a la transmisión del dominio nace con el ejercicio de la opción de compra y el pago del precio del ejercicio de la opción conforme a lo determinado en el contrato. El dominio se adquiere cumplidos esos requisitos, salvo que la ley exija otros de acuerdo con la naturaleza del bien de que se trate, a cuyo efecto las partes deben otorgar la documentación y efectuar los demás actos necesarios.
También puede pactarse la prórroga (art. 15)
Cancelación de la inscripción
Supuestos (art. 1244):Se aplica solamente al caso de leasing sobre muebles
no registrables y software.Procede por orden judicial, o petición del dador o
cesionario Cancelación a pedido del tomador (art. 1245): debe
acreditar cumplimiento requisitos para ejercer opción de compra, deposito total de cánones y precio de la opción o interpelación fehaciente al dador ofreciendo pagos y solicitando cancelación.
Procedimiento de cancelación (art. 1246)
CESIÓN DE CONTRATO O CRÉDITOS DEL DADOR
El Art. 1247 habilita al dador a ceder en todos los casos, los créditos actuales o futuros por canon o precio del ejercicio de la opción de compra.
Se aplican subsidiariamente las reglas sobre cesión de derechos (art. 1614 y siguientes)
La cesión no perjudica los derechos del tomador (ejercicio de opción de compra y pago anticipado de cánones)
INCUMPLIMIENTO DEL TOMADOR Y EJECUCION EN EL LEASING INMOBILIARIO
Art. 1248:Se rige según evolución y etapas en la ejecución del
contrato, a saber:
- Si el tomador pago no más de ¼ de los canones:- Si el tomador pagó más de ¼ pero menos de ¾.- Si el tomador ya pagó más de ¾.
APLICACIÓN DE NORMAS SUPLETORIAS
Art. 1250: Aplicación subsidiaria de las reglas del contrato de
locación, en cuanto sean compatibles, mientras el tomador no ha pagado la totalidad del canon y ejercido la opción, con pago de su precio.
No son aplicables al leasing las disposiciones relativas a plazos mínimos y máximos de la locación de cosas ni las excluidas convencionalmente.
Luego de ejercida la opción de compra y pagado su precio se le aplican subsidiariamente las normas del contrato de compraventa.
FIN
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