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JAQUELINE DA CONCEIO CAMELO
ANLISE DE CRDITO E COBRANA NO SETOR IMOBILIRIO
1 edio
Montes ClarosInstituto Federal do Norte de Minas Gerais
2015
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ANLISE DE CRDITO E COBRANA NO SETOR IMOBILIRIO
Jaqueline da Conceio Camelo
Montes Claros-MG2015
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Presidncia da Repblica Federativa do BrasilMinistrio da
EducaoSecretaria de Educao Profissional e Tecnolgica
Instituto Federal do Norte de Minas Gerais
ReitorProf. Jos Ricardo Martins da Silva
Pr-Reitora de EnsinoAna Alves Neta
Pr-Reitor de AdministraoEdmilson Tadeu Cassani
Pr-Reitor de ExtensoPaulo Csar Pinheiro de Azevedo
Pr-Reitor de Pesquisa, Ps-Graduao e InovaoRogrio Mendes
Murta
Pr-Reitor de Desenvolvimento InstitucionalAlisson Magalhes
Castro
Diretor de Educao a DistnciaAntnio Carlos Soares Martins
Coordenadora de EnsinoRamony Maria da Silva Reis Oliveira
Coordenador de Administrao e PlanejamentoAlessandro Fonseca
Cmara
Reviso EditorialAntnio Carlos Soares MartinsRamony Maria Silva
Reis OliveiraRogeane Patrcia Camelo GonzagaAmanda Seixas
MurtaAlessandro Fonseca CmaraKtia Vanelli L. Guedes OliveiraMaircon
Rasley Gonalves Arajo
Coordenao PedaggicaRamony Maria Silva Reis Oliveira
Coordenao Adjunta - Cursos SATMaircon Rasley Gonalves Arajo
Coordenao de CursoJos Velozo Dures
Coordenao de Tutoria do Curso Tcnico em Transaes
ImobiliriasFlvia Santos Aquino
Reviso LingusticaLiliane Pereira BarbosaAna Mrcia Ruas de
AquinoMarli Silva Fres
Equipe TcnicaAlexandre Henrique Alves SilvaCssia Adriana Matos
SantosDilson Mesquita MaiaEduardo Alves ArajoSilma da Conceio
NevesSolange Martins BritoSnia Maria Gonalves
Coordenao de Produo de Material Karina Carvalho de Almeida
Coordenao Grfica e VisualLeonardo Paiva de Almeida Pacheco
Projeto Grfico, Capa e IconografiaLeonardo Paiva de Almeida
Pacheco
Editorao EletrnicaKarina Carvalho de AlmeidaTatiane Fernandes
Pinheiro
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CONES INTERATIVOS
Utilizado para sugerir leituras, bibliografias, sites e textos
para aprofundar os temas discuti-dos; explicar conceitos e
informaes.
Utilizado para auxiliar nos estudos; voltar em unidades ou
cadernos j estudados; indicar si-tes interessantes para pesquisa;
realizar expe-rincias.
Utilizado para indicar atividades que auxiliam a compreenso e a
avaliao da aprendizagem dos contedos discutidos na unidade ou sees
do caderno; informar o que deve ser feito com o resultado da
atividade, como: enviar ao tutor, postar no frum de discusso,
etc..
Utilizado para defininir uma palavra ou expres-so do texto.
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SUMRIO
Palavra do professor-autor 11
Aula 1 - Conhecendo o Crdito 131.1 Breve Histrico 131.2 Conceito
de Crdito 141.3 Condio de Crdito 151.4 Os Cs do Crdito 161.5 Tipos
de Crdito 17
Aula 2- rgos de Restrio 252.1 Consideraes Gerais 252.2 Tipos de
rgos de Restrio 252.3 Referncia Jurdica 26
Aula 3 - Cadastro Positivo 313.1 Discorrendo sobre o assunto
313.2 Risco Operacional 333.3 Identificao dos Riscos 33
Aula 4 - Conceito de Concesso de Crdito no Setor Imobilirio
364.1 Introduo 364.2 Conceito 364.3 Fatores que contribuem no
Crescimento do Crdito Imobilirio 36
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Aula 5 - Entidades Financiadoras e Companhias Securitizadoras
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Aula 6 - Certificados de Recebveis Imobilirios (CRI) 426.1
Conceito 42
Aula 7 - Regime Fiducirio dos Direitos Creditrios 457.1Introduo
457.2 Regime Fiducirio 457.3 Direito Creditrio 45
Aula 8 Garantias no Financiamento Imobilirio. Alienao Fiduciria
488.1 Alienao Fiduciria 48
Aula 9 - Execuo Extrajudicial da Dvida 519.2 Introduo 51
Aula 10 - Fundos Mtuos de Investimento 5310.1 Fundos Mtuos de
Investimento 5310.2 Tipos de Fundos de Investimento 5310.3 Fundos
Abertos X Fundos Fechados 5410.4 Administradores de Fundos 5410.5
Por que investir em fundos mtuos? 55
Aula 11- Companhias de Crdito, Financiamento e Investimento
5811.1 Introduo 5811.1 Criaes de uma Companhia 5811.2 Competncia
das Companhias 5811.3 As Companhias podem ser classificadas como:
59
Aula 12 - Sociedades Distribuidoras de Valores 6112.1
Competncias das Sociedades Distribuidoras de Valores 6112.2
Administrao das Sociedades Distribuidoras de Valores 6112.3 rea de
Atuao 62
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Aula 13 - Consrcios Imobilirios 64
Referncias Bibliogrficas 68
Currculo do Professor-autor 72
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PALAVRA DO PROFESSOR-AUTOR
Imagine uma nova histria para a sua vida e acredite nela.
Paulo Coelho
Prezados cursistas,
Sejam bem vindos!!!
Iniciaremos, agora, mais um processo de construo do
conhecimento, os nossos trabalhos foram desenvolvidos de forma
simples, porm tcnica e sempre focada em conceitos e leis que nos
possibilitam um entendimento verdadeiro e til do universo
imobilirio.
O material didtico foi elaborado com muito cuidado e pesquisa,
sugiro que estudem as aulas seguindo a sequncia e que tentem
compreender o contedo de forma segura, antes de passarem para a
aula seguinte.
Assim, observem que sero muitos desafios e vocs no estaro
sozinhos, uma vez que estarei disposio para as mais distintas
demandas deste mate-rial, visando ao sucesso e ao xito de cada um
de vocs, a fim de potencializar as suas formaes de forma continuada
no processo de Educao a Distncia.
Vamos aos estudos!
A autora.
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Aula 1 - Conhecendo o Crdito
Prezado(a) cursista:
Seja bem-vindo nossa primeira aula!
Nesse primeiro momento, faremos uma abordagem sobre alguns
conceitos que permeiam e que do sustentao a uma Anlise de Crdito e
Cobrana no Setor Imobilirio, bem organizado, responsvel e
respaldado pelas normas e leis pertinentes ao setor, de forma a
minimizar um possvel risco de inadim-plncia.
Boa sorte!
1.1 Breve Histrico
O mercado imobilirio brasileiro, at meados da dcada de 60, era
total-mente desregulamentado, e o comprador no tinha, naquele
tempo, nenhuma garantia na relao de compra e venda de imveis.
A desorganizao era tamanha que houve a necessidade de criao de
uma lei que ordenasse e sustentasse o mercado imobilirio. E
finalmente, em de-zembro de 1964, foi promulgada a Lei 4.591, que
trouxe, na sua essncia, dispositivos de regulamentao para o setor
imobilirio.
Hoje, o mercado imobilirio, que atende a um universo cada vez
maior de clientes, no poderia se desenvolver tanto, se no houvesse
um mercado com-petitivo, organizado e com polticas de
incentivo.
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Figura 1: Seguros.Fonte: Banca telefnica. Disponvel em:
http://fotos.sapo.pt/bancatelefonica/fotos/?uid=F3jLk315aRBM6rhuAl8f
acesso em 02 de outubro 2014.
1.2 Conceito de Crdito
Crdito um termo que traduz confiana, e deriva da expresso crer
do latim creditum, confiana ou segurana na verdade de alguma coisa,
crena/reputao, boa fama , identificando uma relao de confiana entre
duas ou mais partes, numa determinada operao.
Sob o aspecto financeiro, definido como a modalidade de
financiamento com o objetivo de possibilitar transaes comerciais
entre pessoas fsicas e jurdicas.
Segundo Beckman:
Um dos pioneiros a pesquisar a importncia de crdito na
ativi-dade econmica, a oferta de crdito por parte de empresas e
ins-tituies financeiras deve ser vista como um importante recurso
estratgico para alcanar a meta principal da administrao
fi-nanceira, ou seja, a de atender s necessidades de todos os
su-pridores de capital e agregar valor ao patrimnio dos acionistas
(Jos Odlio dos Santos apud BECKMAN, 1949, p. 15).
O crdito composto por dois elementos essenciais: confiana, que
traduz promessa de pagamento, e tempo, que se refere ao perodo em
que foi realiza-da e liquidada a dvida. A promessa de pagamento
futuro, no necessariamen-te certa, em funo do fator risco, exige do
credor uma anlise criteriosa da capacidade e potencialidade
financeiras do tomador, antes de qualquer cesso de
financiamento.
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1.3 Condio de Crdito
a condio ou habilidade apresentada por um tomador de crdito, a
fim de honrar seus compromissos, ou seja, os recursos e bens que
podem ser utiliza-dos para quitar suas dvidas.
Segundo Schrickel (1997, p. 53), as condies dizem respeito ao
cenrio mi-cro e macroeconmico em que o tomador, no caso a empresa,
est inserido.
Para melhor entendermos as condies de crdito, importante
conceituar a anlise de crdito, a qual tem como objetivo estudar a
possibilidade de se conceder crdito a uma pessoa fsica ou jurdica,
avaliando-se a veracida-de das informaes por ela prestadas e as
suas reais condies de honrar os compromissos financeiros. Objetiva
tambm minimizar os riscos da operao financeira e otimizar os
resultados esperados; afinal, vender a prazo no apenas uma
necessidade de mercado, deve ser avaliado com vistas ao retorno do
capital investido, o qual deve retornar acrescido de rentabilidade,
pois, caso contrrio, no teria sido to vantajosa a operao.
No momento da anlise de crdito, devemos considerar alguns
fatores rele-vantes para que se consiga potencializar os
resultados:Identificao dos riscos: todo negcio onde existe uma
relao de compra e venda existe um risco presente. E os riscos devem
ser observados, de for-ma crtica, os pontos sensveis da negociao,
avaliando-se onde h maior possibilidade de perda para o cliente e,
consequentemente, para o credor. A partir do momento em que o
cliente for lesado por perdas financeiras, poder tornar-se incapaz
de honrar os compromissos financeiros assumidos com o credor.
Adequao s necessidades do crdito com a sua utilizao: verificar
que uso o cliente far do crdito concedido. a melhor maneira de
identificar que produto ser mais indicado para sua necessidade.
Avaliao do setor: importante conhecer a atividade do cliente, o
setor em que atua. Dessa forma previsvel a capacidade de pagamento,
de acordo com o momento vivido pelo seu segmento e de acordo com as
perspectivas de crescimento.
Capacidade de crdito: a empresa tomadora pode ser cliente de
outros cre-dores, consequentemente sua capacidade de pagamentos est
comprometida com terceiros.
Existem algumas variveis, tanto externas quanto internas, que
interferem na anlise de crdito do cliente. Vejamos:
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Variveis externas: So as variaes que podem ocorrer e que tanto o
credi-tado quanto o credor no tm governana sobre a sua
resolubilidade, quais sejam:
Inflao;
Taxa de juros;
Concorrncia;
Carga tributria;
Carter dos clientes;
Paridade cambial, etc.
Variveis internas: So as variveis que dependem da capacidade do
credi-tado e do credor, em que o poder de resoluo existente e
depende ou do credor, para avaliar minuciosamente, ou do creditado,
para realizar possveis mudanas. Essas variveis so:
Profissionais desqualificados;
Controles de riscos inadequados;
Modelos estatsticos ultrapassados;
Concentrao de crdito com clientes de alto risco, etc.
1.4 Os Cs do Crdito
Segundo Gitman (1997, p. 696), Ross, Westerfield e Jordan (1998,
p. 372), os analistas de crdito utilizam, frequentemente, informaes
relacionadas ao carter, capacidade, capital, colateral e condies
como importantes conduto-res de valor para a deciso de concesso de
crdito.
Essas cinco variveis representam os Cs do crdito, os quais esto
concei-tuados na figura abaixo:
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Figura 2: Cs do crditoFonte: SANTOS, Jos Odlio dos. Anlise de
crdito empresas e pessoas fsicas. 2 ed. So Paulo: Atlas, 2003. pg.
44. Acesso 03 de novembro de 2014.
1.5 Tipos de Crdito
Normalmente, distinguem-se dois tipos de crdito:
Crdito pessoal;
Crdito s empresas.
O crdito pessoal dirige-se s pessoas, naturalmente, e a sua
finalidade , na maior parte dos casos, financiar a compra de
produtos ou servios. Resumin-do, um crdito ao consumo.
A anlise de crdito pessoal poder ser iniciada com o
preenchimento correto e integral da Ficha Cadastral, um documento
confidencial e de uso restrito, alm de alguns documentos simples
como R.G., C.P.F., Certido de Casa-mento (se casado), comprovantes
de renda e residncia.
Tipos de crdito pessoal:
Carto de crdito;
Carto de lojas;
Crdito para financiamento de automvel;
Crdito para compras a prestaes;
Crdito para compra de habitao.
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Mas h tambm outros tipos de crditos, ou emprstimos, a
particulares, que no tm exatamente o objetivo de facilitar o
consumo. Nesse caso, esto os emprstimos ou crditos para financiar a
educao ou para financiar despesas mdicas. Tambm o crdito habitao
pode ser visto de forma diferente dos outros tipos de crdito,
porque um crdito para a compra de bens duradou-ros. Assim sendo, o
crdito habitao pode at ser considerado como uma forma de
investimento.
O mercado financeiro oferta variadas operaes de crdito para quem
deseja financiar carros, imveis, constituir um negcio prprio,
investir na empresa, entre outras opes. As instituies financeiras
oferecem um capital que deve ser devolvido com juros, durante o
perodo pr-determinado.
As formas de quitao do emprstimo so inmeras. Vamos abordar o
fun-cionamento do Sistema de Amortizaes Constantes (SAC), que
consiste no pagamento da dvida baseado em parcelas de amortizaes
iguais, com pres-taes e juros decrescentes. Para melhor
entendimento do SAC, vamos cons-truir uma tabela detalhada,
envolvendo uma determinada situao.
Exemplo 1:
Um banco libera para uma pessoa o crdito de R$ 120.000,00 para
ser pago pelo SAC, em 10 parcelas mensais. Sendo a taxa de juros de
5% ao ms, construa a planilha.
Calculando o valor das amortizaes:
120.000 / 10 = 12 000
As amortizaes mensais sero fixas e iguais a R$ 12 000,00
Fonte: Disponvel em:
http://www.brasilescola.com/matematica/sac-sistema-amortizacoes-constantes.htm
acesso em 13 de outubro 2014.
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Observe que o juro calculado sobre o valor do saldo devedor do
ms an-terior, e as prestaes so obtidas atravs da soma do juro do
perodo com o valor da amortizao.
Exemplo 2:
Um emprstimo no valor de R$ 20 000,00 reais dever ser pago pelo
SAC, em 5 parcelas mensais, com um juro mensal de 3,5%. Construa a
planilha do pagamento dessa dvida.
Determinando o valor das amortizaes:
20.000 / 5 = 4 000.
As amortizaes constantes sero de R$ 4.000,00.
Fonte: Disponvel em:
http://www.brasilescola.com/matematica/sac-sistema-amortizacoes-constantes.htm
acesso em 10 de novembro 2014.
Os financiamentos com a tabela Price so ofertados com o propsito
de man-ter prestaes fixas ao longo do perodo de quitao do bem, sem
aumento por algum tipo de correo (dependendo do contrato de
financiamento). O mtodo Price calcula prestaes fixas, devendo o
saldo devedor ser amor-tizado aos poucos, at a quitao total do
dbito. Os juros, nesse caso, so embutidos nas prestaes.
Vamos analisar esses clculos dentro do box abaixo.
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Anlise de Crdito e Cobrana no Setor Imobilirio
BOX 1
Os clculos a seguir precisam do auxlio de uma calculadora
cientfica.
Exemplo:
Temos um financiamento no valor de R$ 20.000,00, a ser quitado
em 8 meses, com uma taxa de juros de 4% ao ms.
Devemos calcular o valor da prestao aplicando a seguinte
frmula:
O valor da prestao ser de R$ 2.970,56.
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Construindo a tabela:
Veja que os juros so calculados de acordo com o saldo devedor.
Na parcela de nmero 1, temos: 20.000 x 4% = 800.
A amortizao calculada subtraindo-se o valor da prestao do valor
do juro: 2.970,56 800 = 2.170,56.
O saldo devedor da parcela 1 calculado subtraindo-se: 20.000
2.170,56 = 17.829,44.
E, assim, respectivamente, at a quitao total do
financiamento.
Um detalhe que os juros so decrescentes e as amortizaes so
crescentes.
Fonte: Disponvel em:
http://www.brasilescola.com/matematica/financiamentos-utilizando-tabela-price.htm
acesso em 12 de novembro 2014.
O Sistema Brasileiro de Poupana e Emprstimo (SBPE) constitudo
pelas instituies que captam essa modalidade de aplicao financeira,
com diretri-zes de direcionamento de recursos estabelecidos.
Completa a estrutura de cr-dito a poupana compulsria, proveniente
dos recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Servio FGTS.
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Figura 3: Evoluo do crdito imobilirio no Brasil (SBPE + FGTS),
unidades em mil. COR-REA, Maria Carolina. Fonte: O mercado
imobilirio brasileiro e suas variveis econmicas. 2013. Disponvel
em:
http://cnm.ufsc.br/fi-les/2013/09/Monografia-da-Maria-Carolina-Corr%C3%AAa.pdf
Acesso em 15 de novembro 2014.
O crdito s empresas , obviamente, dirigido s empresas. Uma
empresa pode necessitar de dinheiro para um determinado fim e no o
ter naquele mo-mento. Por isso, muitas vezes, recorre ao banco para
pedir um emprstimo ou crdito. Esse crdito empresa pode ter vrios
objetivos, incluindo:
Crdito para aquisio de bens e servios;
Crdito para a expanso da atividade da empresa;
Crdito para reforo de caixa e capital de giro;
Crdito para aquisies patrimoniais.
As operaes de crdito podem ainda ser classificadas de acordo com
a fina-lidade do emprstimo:
Crdito imobilirio: Tem como finalidade a aquisio de imveis;
Crdito agrcola: Tem como finalidade estimular os investimentos
rurais pelos produtores ou atravs de cooperativas;
Crdito ao consumidor: Tem como objetivo favorecer a aquisio de
bens durveis;
Crdito educativo: Tem como propsito financiar a formao
educacional.
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Navegue periodicamente pelo site
http://exame.abril.com.br/topicos/credito. Trata-se do site de uma
revista que constantemente revisada e traz atualida-des acerca dos
diversos tipos de crdito.
No existe anlise de crdito certa, porm existe anlise de crdito
errada.
(Wolfgang Schrickel)
Inadimplente: Adj. 2 g. Jur. Diz-se do devedor que inadimple,
que no cum-pre no termo convencionado as suas obrigaes contratuais;
descumpridor.
Amortizar: V.t.d. 1. Passar (bens, haveres, etc.) para corporaes
de bens de mo-morta. 2. Extinguir (dvida) aos poucos ou em
prestaes. 3. Abater (par-te de uma dvida), efetuando o pagamento
correspondente. amortizvel, adj.
Fonte: Dicionrio Aurlio da Lngua Portuguesa, 2010.
Resumo
Nesta aula aprendemos:
- Condies de crdito;
- O que Crdito;
- Os 5 Cs do crdito;
- Quais so os tipos de crdito;
-Tipos de crdito de consumo;
- Classificao das operaes de crdito;
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Comente quais experincias voc j teve com o uso do crdito. Em
seguida, classifique-as quanto ao tipo de crdito usado e qual
operao de crdito uti-lizada.
1. Escreva sobre os 5 Cs. (08 linhas)
2. Elabore um quadro explicativo, descrevendo as caractersticas
de cada tipo de crdito.
Crdito Pessoal Crdito Empresarial
___________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
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Aula 2- rgos de Restrio
2.1 Consideraes Gerais
O consumo desenfreado vem sendo retratado com naturalidade e h,
ainda, uma facilitao das condies de crdito, na atual sociedade, o
que possibilita s empresas uma facilidade na criao de estratgias
mercadolgicas para respaldar e aperfeioar os seus resultados,
destacando-se a prtica de troca de informaes entre uma empresa e
outra sobre os consumidores, atravs de bancos de dados.
2.2 Tipos de rgos de Restrio
Os mais conhecidos e funcionais rgos de restrio ao crdito no
Brasil so o
SPC Servio Nacional de Proteo ao Crdito, rgo de servio da
Con-federao
Nacional de Dirigentes Lojistas (CNDL) e a Serasa (Centralizao
dos Servios Bancrios S/A), ambos possuem dados cadastrais de
pessoas jurdicas e fsicas armazenados, bem como informaes que
indicam dvidas vencidas e no pagas, alm de registros de protestos
de ttulos, aes judiciais, cheques sem fundos e outros registros
provenientes de fontes pblicas e oficiais.
H ainda o SPC Imobilirio, que um instrumento especialmente
criado para dar suporte ao setor imobilirio, possibilitando
oferecer crdito com mais se-gurana e agilidade.
E o objetivo da Serasa e do SPC tentar garantir que seus
clientes no sofram nenhum tipo de inadimplncia/calote.
Figura 4: Juros carto de crdito.Fonte: Disponvel em:
http://www.educacao.cc/financeira/cuidados-com-as-dividas-de-emprestimos-pessoais/
acesso em 12 de novembro 2014.
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Vejamos o que reza a Lei 8078/1990:
A Serasa uma empresa privada que possui um dos maiores bancos de
dados do mundo e dedica sua atividade prestao de servios de
interesse geral. A instituio reconhecida pelo Cdigo de Defesa do
Consumidor como uma entidade de carter pblico (Lei 8.078/ 1990,
artigo 43, pargrafo 4).
2.3 Referncia Jurdica
Atento aos direitos e deveres do consumidor no que tange
realidade do cliente, o Cdigo de Defesa do Consumidor estabeleceu,
no seu artigo 43, que:
Art. 43: O consumidor, sem prejuzo do previsto no artigo 86, ter
acesso s informaes existentes em cadastros, fichas, re-gistros e
dados pessoais e de consumo arquivados sobre ele, bem como sobre
suas respectivas fontes (BRASIL,1990).
E foi ainda mais veemente, no art. 72, prevendo uma sano penal
de deten-o por seis meses a um ano ou multa para quem:
Art. 72: impedir ou dificultar o acesso do consumidor s
infor-maes que sobre ele constem em cadastros, bancos de dados,
fichas e registros (BRASIL, 1990).
Ou seja, o artigo supracitado se refere obrigatoriedade de
acesso informa-o por parte do consumidor.
O pargrafo 3, art. 43 do CDC, traz uma normatizao importante
sobre o direito do consumidor:
Art. 43, 3: O consumidor, sempre que encontrar inexatido nos
seus dados e cadastros, poder exigir a sua imediata cor-reo,
devendo o arquivista, no prazo de cinco dias teis, co-municar a
alterao aos eventuais destinatrios das informaes incorretas
(BRASIL, 1990).
O art. 73 traz mais contundncia, em seu texto, quanto a essa
determinao, no que tange necessidade de reativao imediata do
crdito, quando penali-za com deteno de um a seis meses ou
multa:
Art. 73: Deixar de corrigir imediatamente informaes sobre
consumidor constante de cadastro, banco de dados, fichas ou
registros que sabe ou deveria saber ser inexata (BRASIL, 1990).
Outro aspecto a ser abordado acerca do limite de tempo que o
banco de da-dos poder manter um registro sobre o consumidor, na
Restrio ao Crdito. Trata-se de um perodo mximo de cinco anos (CDC,
art. 43, pargrafo 1), aps o que dever retirar o registro dos rgos
de Restrio ao Crdito, inde-pendentemente de soluo sobre o dbito que
gerou a inscrio:
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Art. 43, 1: Os cadastros e dados de consumidores devem ser
objetivos, claros, verdadeiros e em linguagem de fcil compre-enso,
no podendo conter informaes negativas referentes a perodo superior
a cinco anos (BRASIL, 1990).
O Cdigo estabelece o dever de comunicao prvia ao consumidor
sobre a aber-tura de cadastro de dados pessoais sobre ele, sem o
que a inscrio no ser lcita:
Art. 43. O consumidor, sem prejuzo do disposto no art. 86, ter
acesso s informaes existentes em cadastros, fichas, registros e
dados pessoais e de consumo arquivados sobre ele, bem como sobre as
suas respectivas fontes.
2 A abertura de cadastro, ficha, registro e dados pessoais e de
consumo dever ser comunicada por escrito ao consumidor, quando no
solicitada por ele (BRASIL, 1990).
O objetivo evitar os lamentveis constrangimentos para os
consumidores, ao terem o seu crdito negado em transaes comercias. O
dever da informao recai sobre a empresa que mantm o cadastro e no
sobre a empresa credora.
de pouco conhecimento do pblico em geral que a renegociao de
dvida afasta a mora ou inadimplncia. Ou seja, qualquer dvida que
tenha sido re-negociada, antes mesmo do primeiro pagamento do
acordo, deve gerar a re-tirada do nome do consumidor de cadastros
negativos ou rgos de Restrio ao Crdito, no prazo mximo de cinco
dias, a contar da celebrao do acordo.
Figura 5: Dvidas, emprstimos pessoais.Fonte: Disponvel em:
http://www.educacao.cc/financeira/cuidados-com-as-dividas-de-emprestimos-pessoais/
acesso em 02 de novembro de 2014,
Muito comuns atualmente so as aes de indenizao por danos morais
em face de inscries indevidas nos rgos de Restrio ao Crdito. A
inscrio do nome do consumidor em rgo de Restrio ao Crdito, quando
injusti-ficada ou feita sem o requisito da comunicao prvia, enseja
o direito do consumidor indenizao por danos morais, sendo
desnecessria a prova do dano. No existe, porm, um critrio objetivo
estabelecido para quantificao do valor da indenizao por danos
morais.
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Em suma, a inscrio do nome do consumidor nos rgos de Restrio ao
Crdito direito dos fornecedores, desde que:
a. exista dvida;
b. tenha o valor lquido e certo;
c. a dvida esteja vencida;
d. o consumidor seja previamente comunicado;
e. no tenha sido renegociada ou haja nova inadimplncia;
f. no ultrapasse o perodo de cinco anos.
A ausncia de um desses requisitos viola os direitos da
personalidade e a dignidade do consumidor, tornando a inscrio
indevida e ensejando a inde-nizao por danos morais.
O consumidor, por sua vez, tem direito de
a. ser informado previamente;
b. ter pleno acesso s informaes sobre o registro do seu nome em
qualquer banco de dados de consumo;
c. ter efetivada a correo imediata de eventuais inexatides no
registro, no prazo mximo de cinco dias;
d. ter o seu nome limpo, em caso de renegociao da dvida, em at
cinco dias;
e. cancelar o registro, quando superior a cinco anos.
BOX 2
Inscrio nos rgos de Restrio ao Crdito
Eventualmente passamos por situaes de dificuldade financeira e,
no conseguindo administrar o oramento, acabamos por inscrito em
r-gos restritivos de crdito. Quando a inscrio legtima e tem
funda-mento, s nos resta quitar o dbito, seja de forma parcelada ou
vista. Em ambos os casos a empresa que efetivou a inscrio, aps a
quitao da
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primeira parcela ou a quitao do dbito, deve imediatamente
solicitar o levantamento da negativao, sob pena de causar prejuzos
a moral do de-tentor do crdito. Obviamente deve-se ponderar que h
um lapso temporal administrativo para que haja a solicitao e a
efetiva baixa do nome, que deve variar entre 5 e 7 dias, a contar
do acordo assinado ou da quitao da primeira parcela, devendo-se
observar o que foi firmado entre as partes. bastante comum que,
mesmo aps a efetivao do acordo, ou a verificao de inexistncia de
dbito, as empresas, devido ao grande nmero de baixas a serem
feitas, acabem por se esquecer de efetivar a baixa ou, de forma
ma-liciosa, deixem de efetivar a baixa at a quitao total do acordo,
o que gera um dano a moral imensurvel ao cidado que, quando tenta
efetivar compra a crdito, tem cerceado seu direito, dando a
impresso a terceiros de que no seja digno, de que no honra com seus
compromissos, colocando a honra sob a anlise de terceiros, para o
que, obviamente, h um juzo negativo.Diante disso, os Tribunais
Superiores tm entendimento pacfico de que, caso haja inscrio
indevida nos rgos restritivos de crdito, h o dever de tais empresas
indenizarem o cidado. Vale lembrar que se faz necessrio com-provar
que a inscrio se efetivou de forma indevida, guardando os
compro-vantes de pagamento, bem como documentos que comprovem que
seu nome est inscrito, documento que pode ser obtido em lojas que
vendem a crdito, e nos prprios rgos restritivos de crdito. Garanta
seus direitos, consulte um advogado!
Fonte: Disponvel em http://gazetadobairro.com.br/jornal/?p=1468,
acesso dia 05/10/2014.
Contundente: Adj. 2 g. 1. Que contunde. 2. Incisivo,
decisivo.
Restrio: S. f. 1. Ato ou efeito de restringir (-se). 2.
Condicionante (2).
Fonte: Dicionrio Aurlio da Lngua Portuguesa, 2010.
Resumo
Nesta aula aprendemos quais so os principais rgos de restrio
vigentes no Brasil, alm de tomar conhecimento sobre alguns artigos
do CDC (Cdigo de Defesa do Consumidor) que do sustentao legal aos
rgos estudados.
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1. De acordo com a aula estudada, descreva os principais rgos de
restrio ao crdito?
2. Faa um resumo sobre os direitos e deveres do consumidor, de
acordo com a legislao em vigor.
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Aula 3 - Cadastro Positivo
Seja bem-vindo unidade 3. Nesse momento falaremos sobre cadastro
positi-vo, tendo em vista as discusses sobre dimensionamento de
crdito.
3.1 Discorrendo sobre o assunto
O brasileiro est, cada vez mais, desfrutando da facilidade de
crdito e, com isso, permitindo uma melhor qualidade de vida,
aquisio da casa prpria, educao e realizao dos desejos mais
distintos, at ento impossveis.
Para a economia, o crdito gera um crculo vicioso, que se inicia
no financia-mento do consumo e, da, para a produo, gerando
empregos, ampliando a renda, com disponibilidade para a poupana e,
novamente, para o consumo, resultando no crescimento econmico
gerado pelo crculo vicioso.
Figura 6: Acervo pessoal.
No entanto, essa dinmica do crdito s possvel com o risco
dimensiona-do e bem gerenciado dos fatores que promovem a qualidade
do crdito. No caso oposto, em que o risco no mensurado e no h sua
gerncia eficaz, a cobrana de juros elevados um repasse da
expectativa de perda futura s novas transaes, em que o bom pagador
acaba pagando pelo mau pagador, independentemente de sua reputao
creditcia.
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Consequentemente, os juros funcionam como um seguro financeiro
contra a inadimplncia e, no final, essa conta no paga somente pelos
maus pagado-res, mas tambm pelos bons, que acabam tendo acesso a um
crdito cada vez mais oneroso.
A atual metodologia de concesso de crdito, baseada nas informaes
nega-tivas, imperfeita, ultrapassada e no est em consonncia com a
sofisticao e realidade financeira do mercado brasileiro.
A ruptura com o modelo atual, indefinido e impreciso na avaliao
do risco, latente, necessria e urgente. A implantao do cadastro
positivo fator determinante para apurao do risco no mbito
individual.
Como modelo estatstico de apoio deciso de crdito, o cadastro
positivo abrangente ao considerar a posio de todos os compromissos
assumidos pelo consumidor, em todos os setores econmicos.
A partir do histrico de pagamento, conhecido o risco individual,
o qual abre espao para a prtica de juros individualizados. Com a
composio dos riscos individuais, tem-se o risco coletivo.
Para os negcios, o cadastro positivo uma ferramenta nica, que
amplia a confiana e a segurana nas transaes, aumentando a
rentabilidade das em-presas.
Finalmente, o Cadastro Positivo um banco de dados com in-formaes
de consumidores que tm histrico favorvel de pa-gamento. A
expectativa de que, colocada em prtica, a Lei Federal 12.414, de 09
de junho de 2011, que instituiu o Cadastro Posi-tivo, possa
favorecer a queda dos juros bancrios para os bons pagadores.O
Cadastro Positivo poder facilitar muito a vida do consumidor pessoa
fsica ou jurdica, no momento de conseguir um emprstimo ou um
financiamento, uma vez que poder ser utilizado pelo mercado como
ferramenta para anlise e reconhecimento do bom pagador.
Podero aderir ao Cadastro Positivo Pessoas Fsicas com idade
igual ou supe-rior a 18 anos ou emancipados e, ainda, Pessoas
Jurdicas.
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Confira mais informaes sobre o Cadastro Positivo:
Fonte: Disponvel em:
https://www.spcbrasil.org.br/consumidor/cadastro-positivo /acesso
em 02 de novembro de 2014.
3.2 Risco Operacional
a possibilidade de ocorrncia de perdas resultantes de falha,
deficincia ou inadequao de processos internos, pessoas e sistemas,
ou de eventos externos.
3.3 Identificao dos Riscos
um processo que demanda uma constante anlise dos fluxos
operacionais e dos procedimentos da instituio, atuando de forma
ativa, com as seguintes aes:
- Monitorando e acompanhando, em tempo real, as operaes
realizadas pe-los clientes e a respectiva exposio;
- Intervindo, de forma ativa e autnoma, para a mitigao dos
riscos;
- Disponibilizando material informativo relacionado a riscos,
simuladores e chats online, para melhor orientao do cliente.
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O exerccio de um gerenciamento de risco efetivo fundamentado em
proce-dimentos, mtodos e tcnicas padronizadas, aplicadas em toda a
instituio, objetivando monitorar e reportar as exposies a riscos de
qualquer natureza, nas diversas atividades e processos
desenvolvidos, produtos ou servios ofe-recidos.
Com o risco mais bem dimensionado, o consumidor financeiramente
respon-svel ter reduo dos juros individuais e sistmicos. Com juros
mais baixos, h mais investimentos produtivos e a sociedade acaba
ganhando. Alm disso, a segurana e a transparncia no crdito so
fatores de atrao de investimen-tos externos, aspecto que justifica
o cadastro positivo vir sendo praticado nas economias mais
desenvolvidas do mundo.
Risco: S.m. 1. Perigo ou possibilidade de perigo. 2.Jur.
Possibilidade de per-da ou de responsabilidade pelo dano.
mbito: S.m.1. Contorno, periferia; circunferncia. 2. Espao
delimitado; re-cinto. 3. Fig. Campo de ao; zona de atividade.
Mitigar:V.t.d. 1. Abrandar, amansar. 2. Suavizar, abrandar,
aliviar.
Fonte: Dicionrio Aurlio da Lngua Portuguesa , 2010.
Resumo
Nesta aula fizemos uma anlise da metodologia atualmente
utilizada na ava-liao do crdito e do cadastro positivo. Citamos,
tambm, quem e como se pode aderir ao cadastro positivo, alm de
apresentarmos as suas vantagens.
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Com base nas aulas 03(trs) e 04(quatro), comente o que voc
considera mais importante na cesso de um crdito. E como voc acha
que o crdito positivo pode contribuir nessa anlise de crdito.
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Aula 4 - Conceito de Concesso de Crdito no Setor Imobilirio
Nesta aula avaliaremos o conceito e as possibilidades de
concesso de crdito dentro do contexto imobilirio. Para tal
resultado, iniciaremos teorizando so-bre quais so as contribuies
para o crescimento imobilirio.
4.1 Introduo
Antigamente era praticamente impossvel conseguir um
financiamento para aquisio de um imvel. Hoje, em funo de vrios
fatores macroeconmi-cos, o crdito imobilirio cresceu e est passando
por um grande momento no mercado brasileiro.
4.2 Conceito
Crditos no setor imobilirio so crditos resultantes de operao de
venda e compra a prazo, ou financiamento e locao de imveis, sejam
estes resi-denciais, comerciais ou industriais, devido ao fluxo de
pagamentos de con-traprestaes, em funo da aquisio de bens imveis,
ou do pagamento de aluguis, por exemplo.
Para Schrinckel (1997), a operao de crdito se refere a todo ato
de vontade ou disposio de algum de destacar ou ceder,
temporariamente, parte de seu patrimnio a uma outra pessoa, com a
expectativa de que essa parte volte sua posse integralmente, aps
decorrer o tempo estipulado.
4.3 Fatores que contribuem no Crescimento do Crdito
Imobilirio
Dficit imobilirio;
Taxa de juros para crdito imobilirio baixo;
Prazo de financiamento maior;
Inflao controlada;
Crescimento da renda per capita;
Economia estabilizada;
Confiana do consumidor.
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Em funo dos fatores citados acima e ainda de uma poltica de
incentivo ao crdito imobilirio, feita pelo governo, o mercado
financeiro brasileiro tem disponibilizado vrias linhas de crdito
para a aquisio de imveis, seja para pessoa fsica ou jurdica.
Fonte: GITMAN, Lawrence J. Princpios de Administrao Financeira.
7. ed. So Paulo: Ed. Harbra, 1997. 841 p. acesso 03 de novembro de
2014.
Resumidamente, a crescente concesso de crdito no setor
imobilirio est sendo favorecida principalmente pelo desenvolvimento
e estabilizao da economia, alm da reduo da taxa de juros, nos
ltimos anos, o que possibi-litou a uma grande parte da populao o
crdito imobilirio.
Outro fator que predisps o aumento da demanda imobiliria foi a
diminui-o da renda mnima exigida para aquisio de um imvel atravs do
crdito imobilirio.
A inadimplncia nos financiamentos imobilirios um tema importante
a ser abordado. Considerando que o brasileiro ainda bastante
conservador no fi-nanciamento de imveis, ele procura usar a poupana
e o FGTS para dar uma entrada, buscando financiar o menor valor
possvel, fato que garante mais tranquilidade e segurana s
instituies financeiras que concedem o crdito e torna a inadimplncia
baixa, mantida num patamar aceitvel.
Contexto: S.m.1. Encadeamento das ideias dum escrito.
2.V.contextura. 3.Aquilo que constitui o texto no seu todo;
composio. 4.Conjunto; todo, totalidade. 5. Argumento, assunto.
Fonte: Dicionrio Aurlio da Lngua Portuguesa, 2010.
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Resumo
A aula de hoje possibilitou uma reflexo sobre o que concesso de
crdito den-tro do contexto imobilirio, bem como sobre o que
intermediao financeira.
1. Hoje o cenrio econmico tem possibilitado a cesso de crdito
imobili-rio para diferentes classes sociais. Descreva os principais
fatores econmicos.
2. Diante do que foi exposto, pesquise e comente sobre a
perspectiva de crescimento do mercado imobilirio?
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Aula 5 - Entidades Financiadoras e Companhias
Securitizadoras
Iniciamos mais uma unidade, Entidades Financiadoras e Companhias
Securi-tizadoras, em que vocs aprendero no s o que o termo
significa, mas qual a legislao que rege a matria.
O Sistema de Financiamento Imobilirio - SFI tem como objetivo
promover o financiamento imobilirio de uma forma geral, e as
entidades financiado-ras que podero operar, conforme as condies de
mercado e as prescries legais, so:
Caixas econmicas;
Bancos comerciais;
Bancos de investimento;
Bancos com carteira de crdito imobilirio;
Sociedades de crdito imobilirio;
Associaes de poupana e emprstimo;
Companhias hipotecrias e outras entidades, de acordo com o
Conselho Monetrio Nacional CMN.
E a palavra securitizao provm do termo securities, que faz
referncia a valores mobilirios e ttulos de crdito. um processo
altamente organizado e estruturado, coordenado por uma instituio
especializada (companhia se-curitizadora) em que os crditos
imobilirios descontados pelo originador so convertidos em ttulos
denominados Certificados de Recebveis Imobilirios a serem
negociados nos mercados financeiros e de capitais.
Vejamos o que reza o art. 3. da Lei n 9.514, de 20 de novembro
de 1997:
Art. 3: Companhias securitizadoras de crditos imobilirios,
instituies no financeiras constitudas sob a forma de socie-dade por
aes, tero por finalidade a aquisio e securitizao desses crditos e a
emisso e colocao, no mercado financeiro, de Certificados de
Recebveis Imobilirios, podendo emitir ou-tros ttulos de crdito,
realizar negcios e prestar servios com-patveis com as suas
atividades (BRASIL, 1997).
Em resumo, securitizao uma operao financeira que possibilita
transfor-mar ttulos de crdito (cheques, notas promissrias,
duplicatas e letra de cm-bio) a vencer em recurso rpido para o
caixa das empresas, consequentemente um aumento do capital de
giro.
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A principal vantagem que a securitizao traz a transformao de um
fluxo de recebveis de mdio e longo prazo em ativos financeiros
negociveis vista, propiciando novas captaes financeiras para
empresas incorporado-ras, construtoras, imobilirias, instituies
financeiras, em resumo, para todas aquelas que possuem crditos com
lastro imobilirio e que possam atrelar a eles uma garantia, tambm
imobiliria.
Os imveis que podem se enquadrar nessa operao so:
Imveis residenciais;
Imveis comerciais;
Imveis industriais;
Imveis rurais;
Lojas;
Terrenos urbanizados.
Figura 7 : Montanha de dinheiro.Fonte: Disponvel em:
http://veja.abril.com.br/blog/reinaldo/geral/o-pt-sozinho-arrecada-em-dinheiro-o-dobro-de-psdb-pmdb-e-psb-somados-e-por-que-entao-o-partido-quer-proibir-a-doacao-de-empresas-privadas/
acesso 10 de Novembro de 2014.
Compete Comisso de Valores Mobilirios CVM fiscalizar as
com-panhias securitizadoras, cabendo ao Conselho Monetrio Nacional
fixar as condies para seu pleno funcionamento.
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Leia a Lei Federal N 9.514/97, na ntegra, sobre O Sistema de
Financiamento Imobilirio.
Lastro: S.m.1. Tudo quanto se mete no poro do navio para lhe dar
estabili-dade. 3. Depsito em ouro que serve de garantia ao
papel-moeda.
Fonte: Dicionrio Aurlio da Lngua Portuguesa, 2010.
Resumo
Voc viu nesta aula:
O que companhia securitizadora e sua principal vantagem.
Os imveis que servem de lastro nessa operao.
1. Descreva o que voc entendeu por companhia securitizadora.
2. Que vantagem a companhia securitizadora poder propiciar a uma
empre-sa que possui recebveis imobilirios?
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Aula 6 - Certificados de Recebveis Imobilirios (CRI)
Seja bem-vindos a mais uma unidade de aprendizagem que
complementar o contedo visto anteriormente.
Bons estudos!
6.1 Conceito
Os Certificados de Recebveis Imobilirios (CRI) so ttulos de
crditos no-minativos, escriturais e transferveis, lastreados em
crditos imobilirios, que constituem promessa de pagamento em
dinheiro, conforme previsto na Lei 9.514/97, a qual regulamenta o
Sistema de Financiamento Imobilirio.
O Certificado de Recebveis Imobilirios (CRI) de emisso exclusiva
de companhias securitizadoras de recebveis imobilirios, instituies
no finan-ceiras, constitudas sob a forma de sociedade por aes, que
tm por objetivo a aquisio e securitizao desses crditos e a emisso e
insero, no mercado financeiro, de Certificados de Recebveis
Imobilirios.
Relembrando, securitizar transformar direitos creditrios como os
resul-tantes das vendas a prazo nas atividades comerciais,
financeiras ou prestao de servios em ttulos negociveis no
mercado.
6.1.1 Estrutura para a Origem dos Certificados de Recebveis
Imobilirios (CRI)
O processo de securitizao inicia-se com um financiamento
imobilirio, em que um determinado cliente assume a obrigao de uma
dvida. Essa dvi-da origina direitos creditrios instituio
financiadora. Em seguida, cria-se uma estrutura de securitizao.
Vejamos como exemplo uma construtora que vende, na planta, o
imvel que promete entregar em, digamos, dois anos. Os compradores
financiam essa compra e assumem a obrigao de pagar parcelas mensais
para a construtora, at a entrega das chaves.
A forma mais utilizada e rpida de fazer essa operao por meio da
emisso de CRI e, para isso, a construtora contrata uma companhia
securitizadora, que envolve os recebveis nesse ttulo.
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Figura 8: Acervo pessoal.
Tais sociedades adquirem os direitos creditrios com um desconto
e os vincu-lam emisso de uma srie de CRIs, que so lanados no
mercado para capta-o de recursos com os investidores. Os clientes
originais dos financiamentos efetuam os pagamentos a determinado
Banco, que os repassa securitizado-ra. Esses recursos so utilizados
para o pagamento aos investidores dos CRIs. Todas as condies, assim
como as caractersticas da operao, so lavradas em um termo de
securitizao.
O Conselho Monetrio Nacional, pela resoluo CMN n 2.517/98,
expressa-mente, considerou os CRIs como valores mobilirios, para
fins de observncia da Lei 6.385 e, portanto, sujeio regulamentao e
fiscalizao da Comisso de Valores Mobilirios. Nesse sentido, a
instruo CVM 414/2004 estabeleceu regras para o registro de
companhia aberta das sociedades securitizadoras de cr-ditos
imobilirios, assim como para as ofertas pblicas desse valor
mobilirio.
Existem fundos imobilirios que investem somente em recebveis
imobili-rios, como os CRIs. Essa pode ser uma boa alternativa para
investir nesses ttulos com valores menores, com mais liquidez e
deixando a cargo de um gestor profissional a escolha dos CRIs a
serem investidos.
Regime: S.m.1.Regimento (1 e 2).2.Sistema poltico pelo qual
regido um pas.3.Modo de viver, de exercer uma
atividade.5.Administrao de certos estabelecimentos pblicos ou
particulares.6. O conjunto das imposies jur-dicas e fiscais que
regem certos produtos.
Creditrios: Adj. Relativo a crdito.
Fonte: Dicionrio Aurlio da Lngua Portuguesa, 2010.
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Anlise de Crdito e Cobrana no Setor Imobilirio
Resumo
A aula de hoje trouxe o conceito de CRI e sua origem. E a
estrutura que d origem aos Certificados de Recebveis Imobilirios
(CRI).
1. Explique, com suas palavras, o que voc entendeu como
Certificados de Recebveis Imobilirios (CRIs).
2. Monte detalhadamente a estrutura de origem dos Certificados
de Receb-veis Imobilirios (CRIs).
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Aula 7 - Regime Fiducirio dos Direitos Creditrios
Prezado(a) cursista:
Seja bem-vindo a nossa stima unidade, por meio da qual
aprenderemos so-bre o Regime Fiducirio e o Direito Creditrio,
conhecimento muito vlido para a sua formao e desenvolvimento
profissional.
7.1Introduo
O Sistema de Financiamento Imobilirio (SFI) foi criado no ano de
1997 e, no seu contexto, foram institudas garantias destinadas a
proporcionar maior solidez e segurana s operaes de financiamento
imobilirio, evidenciando a cesso fiduciria de direitos creditrios
provenientes de contratos de alie-nao de imveis.
7.2 Regime Fiducirio
um sistema o qual permite que os crditos de uma operao realizada
por securitizadora imobiliria sejam destinados exclusivamente
remunerao dos CRIs lastreados por esses crditos e s despesas
oriundas desse processo, mantendo-se apartados do patrimnio da
securitizadora imobiliria at que se complete o resgate de todos os
ttulos.
O objetivo principal do regime fiducirio dar mais segurana aos
investido-res de CRIs, em caso de falncia da securitizadora
imobiliria.
7.3 Direito Creditrio
Consiste no direito a determinado crdito e a ttulos
representativos desse di-reito, originrio de operaes realizadas nos
segmentos financeiro, comercial, industrial, imobilirio, de
hipotecas, de arrendamento mercantil e de presta-o de servios.
O mercado imobilirio atual tem se desenvolvido sobre estruturas
de finan-ciamento cada vez mais sofisticadas, o que torna as
operaes realizadas mais geis e seguras, com as operaes de
financiamento, em geral, sendo efetua-das pelas entidades
autorizadas a operar no Sistema de Financiamento Imo-bilirio -
SFI.
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Figura 9: Bancos.Fonte: Disponvel em:
http://www.revistadofactoring.com/noticias-da-semana/bancos-novos-enfrentam-desafios.Acesso
em 06 de novembro de 2014.
Finalmente, o cessionrio (no caso a instituio financeira) recebe
todos os direitos e obrigaes inerentes propriedade fiduciria e no s
o direito aos ttulos e seus respectivos crditos, como ocorre na
cesso fiduciria de direi-tos creditrios, anteriormente citados.
Consequentemente, o cessionrio de crdito, objeto de alienao
fiduciria, assume a posio de proprietrio fiducirio do bem dado em
garantia. Nes-se caso, h a constituio de garantia real sobre coisa
prpria, enquanto, na cesso fiduciria de direito creditrio,
constitui-se garantia real sobre direito alheio.
Fiducirio: Adj.1.Fiducial. 2.Dependente de confiana, ou que a
revela. .S.m 3. Jur. Aquele que recebe a herana ou o legado
gravados com fideicomisso, sendo por isso obrigado a transmiti-los,
por sua morte, a certo tempo ou me-diante certa condio, ao
fideicomissrio; gravado.
Arrendamento: S. m. 1. Ato ou efeito de arrendar. 2. Aluguel ou
contrato pelo qual algum cede a outrem, por certo tempo e preo, o
uso e gozo de coi-sa no fungvel (geralmente imveis). 3. Instrumento
desse contrato. 4. Preo estipulado para fruio da coisa
arrendada.
Fonte: Dicionrio Aurlio da Lngua Portuguesa, 2010.
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Resumo
Nesta aula, analisamos:
O conceito de regime fiducirio;
O conceito de direito creditrio.
1. Faa uma anlise de regime fiducirio e direito creditrio,
citando as suas principais caractersticas.
2. Cite as entidades autorizadas a operar no sistema financeiro
imobilirio.
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Aula 8 Garantias no Financiamento Imobilirio. Alienao
Fiduciria
Nesta aula ressaltaremos a importncia da alienao imobiliria, que
uma garantia a mais na transao de um negcio que envolve bens
imveis.
8.1 Alienao Fiduciria
O instituto da alienao fiduciria de imvel foi criado atravs da
Lei n 9.514. Esse instituto surgiu dentro de um ambiente de muitas
incertezas e dvidas em relao ao financiamento imobilirio, j que as
garantias at ento existentes, em especial a tradicional hipoteca,
eram consideradas pouco efetivas pelo mercado. Nesse modelo de
garantia, o credor adquire a propriedade do imvel no com intuito de
propriedade, mas com a finalidade de garantia de uma dvida.
Figura 10. Casa prpria.Fonte: Disponvel em:
http://Zip.net/btnw8d./acesso em 20 de outubro de 2014.
Antigamente, ao estabelecer uma hipoteca sobre o imvel
financiado, em caso de no pagamento do devedor, o Banco credor era
obrigado a buscar recursos do Poder Judicirio e ingressar com uma
medida judicial (ao de execuo hipotecria) que, na maioria das
vezes, resultava em um processo demorado, oneroso e sujeito a
inmeros recursos. Vale ressaltar que quase sempre o credor acabava
perdendo.
Dentro dessa realidade, a alienao fiduciria passou a ser
largamente uti-lizada nas operaes de financiamento para a aquisio
de imveis, princi-palmente porque, entre as suas caractersticas,
est a de que prescinde de escritura pblica, podendo ser constituda
por instrumento particular, alm de dispensar a interveno do Poder
Judicirio.
Constituindo a alienao fiduciria por instrumento pblico ou
particular, a propriedade do imvel transferida para o credor,
ficando o devedor apenas
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com a posse direta do bem, por todo o perodo em que durar a
dvida.
Efetuando o pagamento da dvida, o devedor volta a ser o
proprietrio do imvel e, caso deixe de quit-lo, o prprio Cartrio de
Registro de Imveis notifica o devedor, de modo a constitu-lo em
mora e, caso persista a ina-dimplncia, a propriedade do bem ser
consolidada em favor do credor, que j poder realizar a venda do
imvel atravs de leilo. Note-se que todo o trmite de execuo da
garantia se d na esfera extrajudicial, agilizando-o e perfazendo um
custo mais baixo, certamente sendo mais vantajoso que a tradicional
hipoteca.
Vamos ver o que reza a Lei n 9.514, de 20 de novembro de 1997,
na Seo VII Das Garantias, art. 17:
Art. 17. As operaes de financiamento imobilirio em geral po-dero
ser garantidas por:
hipoteca;
cesso fiduciria de direitos creditrios decorrentes de contratos
de alienao de imveis;
cauo de direitos creditrios ou aquisitivos decorrentes de
con-tratos de venda ou promessa de venda de imveis;
alienao fiduciria de coisa imvel.
1 As garantias a que se referem os incisos II,III e IV deste
artigo constituem direito real sobre os respectivos objetos.
Em resumo, por mais que a alienao fiduciria aumente a segurana
do ne-gcio, a resistncia na utilizao dessa garantia para esses
contratos enorme, e a grande maioria ainda prefere a tradicional
hipoteca, no obstante todos os inconvenientes relacionados a tal
instituto, em especial a necessidade de interveno do Poder
Judicirio, que acaba por tornar tal garantia pouco rea-lizada e de
execuo dispendiosa.
Hipoteca: S.f. 1. Sujeio de bens imveis, navios ou aeronaves ao
pagamen-to de uma dvida, sem se transferir ao credor a posse do bem
gravado.
Cauo. S.f.1. Cautela, precauo. 2. Garantia, segurana. 3. O que
serve de penhor a um emprstimo, ou a um adiantamento. 4. Depsito de
valores aceitos para tornar efetiva a responsabilidade dum encargo.
Cauo real. Jur. A que se funda em direitos de garantia, como
hipoteca, penhor, anticrese ou depsito em dinheiro, quer em ttulos
de crdito, quer em ttulos da dvida pblica.
Fonte: Dicionrio Aurlio da Lngua Portuguesa, 2010.
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Resumo
Nesta aula estudamos a nova modalidade de garantia aos contratos
imobili-rios, alienao fiduciria e tradicional hipoteca.
1. Revise as aulas 6 e 7 e faa uma anlise entre os dois temas
propostos.
2. Faa um resumo do que voc entendeu sobre os dois tipos de
garantias: alienao fiduciria e hipoteca, enfatizando o quanto um
tema comple-mentar do outro.
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Aula 9 - Execuo Extrajudicial da Dvida
Caro(a) cursista:
Nesta aula aprenderemos mais sobre as leis que regem o exerccio
da exe-cuo extrajudicial da dvida, o que ser de imensa contribuio
para a sua formao.
Aproveite!
9.2 Introduo
As primeiras discusses sobre o tema datam do final do sculo XX,
mais especificamente aps 1966, quando foi editado o Decreto-Lei
70/66. Esse tema ainda no foi esgotado pacificamente, havendo
fortes justificativas para os que defendem a possibilidade, bem
como para os que defendem a incons-titucionalidade da prtica do
ato, no existindo entendimento jurisprudencial unnime sobre a
questo.
No ano de 1997, atravs da Lei 9.514/97, foi institudo o Sistema
de Fi-nanciamento Imobilirio, possibilitando, assim, a captao de
recursos de maneira mais abrangente, alm de se estabelecerem regras
mais claras, sendo um sistema tipicamente de operaes de mercado.
Nesse sentido, houve a separao da natureza social da moradia,
permitindo-se a no limitao das taxas de juros cobradas e no
determinao dos valores mximos para a com-pra do imvel,
constituindo-se em uma operao livremente pactuada entre as partes,
sem a proteo estatal.
O cliente, quando vai adquirir um imvel recorrendo ao
financiamento imo-bilirio, d uma entrada, entretanto o no pagamento
das prestaes do em-prstimo, em regra, implica perda da propriedade,
pois, quando a instituio financeira concede o emprstimo, o imvel
que est sendo adquirido hipo-tecado. A execuo da hipoteca implica
que o credor pode se apossar do im-vel e vend-lo, a fim de
conseguir o dinheiro emprestado de volta. A execuo da hipoteca um
procedimento legal que ocorre em caso de inadimplncia, mas que vai
demandar tempo e vrias aes na esfera judicial.
Ainda em 1997, ano da criao da lei n 9.514, permitiu-se a
alienao fiduci-ria de coisa imvel, possibilitando ao credor
fiducirio fazer uso das aes, recursos e execues, judiciais e
extrajudiciais, para receber o crdito cedido, se vencida e no paga
a dvida. Aps o devedor ser constitudo em mora, a propriedade
imobiliria ser do fiducirio, que dever promover leilo pbli-co para
alienao do imvel.
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Execuo. 5.Jur. Ajuizamento de dvida lquida e certa representada
por do-cumentos pblicos ou particulares a que a lei atribui fora
executria.
Alienao. S.f.1. Ato ou efeito de alienar-se; alheao. 2. Cesso de
bens.
Fonte: Dicionrio Aurlio da Lngua Portuguesa, 2010.
Resumo
Vimos, na aula de hoje, orientaes quanto hipoteca e alienao
fiduciria, no financiamento de um imvel.
Pesquise e faa uma dissertao sobre o nvel de financiamento,
inadimpln-cia e endividamento no setor imobilirio.
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Aula 10 - Fundos Mtuos de Investimento
Nesta aula vamos aprender como funciona um fundo mtuo de
investimento, mais conhecido como fundo de investimento.
10.1 Fundos Mtuos de Investimento
Os fundos mtuos de Investimento so condomnios constitudos com o
obje-tivo de promover a aplicao coletiva dos recursos de seus
clientes, nos mais variados fundos de investimento existentes no
mercado financeiro.
Os Fundos de Investimento constituem-se num mecanismo organizado
com a finalidade de captar e investir recursos no mercado
financeiro, atravs de co-tas, transformando-se numa forma coletiva
de investimento, com vantagens, sobretudo, para o investidor
individual e o de menor poder aquisitivo que, sozinhos, no teriam a
rentabilidade de um condomnio.
10.2 Tipos de Fundos de Investimento
Os fundos de investimento procuram ter um portflio
diversificado, visando diminuir o risco da aplicao, a qual, quando
aplicada em um nico produto do mercado financeiro, traz um risco
maior para o investidor.
Exemplos de fundos:
Fundos de curto prazo;
Fundos de renda fixa;
Fundos referenciados;
Fundos multimercados;
Fundos de aes;
Fundos cambiais;
Fundos de dvida externa.
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Figura 11: Fundos de investimento.
Fonte: Disponvel em:
http://www.mundodosbancos.com/como-funcionam-os-fundos-de-investimento/
acesso em 20 de outubro de 2014.
10.3 Fundos Abertos X Fundos Fechados
So fundos mtuos de investimento que podem ser classificados sob
a forma de condomnios abertos ou fechados.
Fundos abertos so fundos que permitem a entrada de novos
cotistas ou o aumento da participao dos antigos, por meio de novos
investimentos, assim como permitida a sada de cotistas, por meio de
resgates de cotas.
Fundos fechados so fundos em que a entrada e a sada de cotistas
no so permitidas. Aps o perodo de captao de recursos pelo fundo, no
so admi-tidos novos cotistas nem novos investimentos pelos antigos
cotistas.
10.4 Administradores de Fundos
Os administradores de fundos atuam como consultores financeiros
e contam com o apoio de funcionrios, pesquisadores, e de muita
tecnologia, procu-rando gerir o fundo mtuo com o objetivo de
conseguir uma taxa de juros atrativa e expressiva.
Entretanto, ter conhecimento, pesquisas atualizadas, tecnologia
de ponta e outros meios de acesso realidade do mercado no garantem
um retorno po-sitivo e lucrativo feito em fundos mtuos de
investimento.
A rentabilidade de um ano no garante a mesma rentabilidade para
o prximo ano, pois o mercado financeiro bastante voltil.
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Portanto, antes de investir em um fundo mtuo, o investidor deve
avaliar di-versos fatores, tais como:
Taxas de juros cobradas pelos servios do administrao de
fundos;
Desempenho e avaliao dos resultados anteriores;
Imposto sobre o ganho anual;
Volatilidade dos ganhos ou perdas experimentadas.
10.5 Por que investir em fundos mtuos?
Figura 12: Acervo pessoal.
Quando o cliente investe em cotas de um fundo mtuo, os
administradores desse fundo podem agrupar os recursos dos
investidores para aplicar em uma srie de aes, obrigaes e outros
instrumentos financeiros.
Veja abaixo alguns benefcios adicionais dos fundos mtuos:
Gesto profissional
So administrados por profissionais altamente qualificados e que
trabalham em tempo integral, analisando os mais diversos
investimentos. Sua pesquisa inclui a anlise aprofundada do mercado
e de instrumentos financeiros espe-cficos para investimento.
Diversificao
Acesso a um portflio maior de ttulos mobilirios, possibilitando
ter o bene-fcio de diversificar os riscos de investimento.
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Convenincia
Os fundos possibilitam uma forma simples e descomplicada de
investir. No necessrio manusear o grande volume de trabalho
administrativo, geral-mente associado ao investimento em ttulos
individuais. Torna-se mais fcil monitorar o valor de um fundo, no
lugar de um grande nmero de aes e obrigaes individuais.
Revendo alguns pontos importantes:
. A diversificao dos fundos de investimento no garante lucro nem
pro-tege o investidor contra possveis prejuzos, e o desempenho do
passado no garante os resultados futuros.
. O valor do principal e o rendimento de um investimento iro
oscilar, de for-ma que, quando resgatadas, as cotas de um
investidor podem apresentar valor superior ou inferior ao seu custo
original.
. importantssimo que, antes de os investidores aplicarem, seja
feita uma anlise criteriosa dos objetivos de investimento, riscos,
encargos e despesas do Fundo.
Condomnio: S.m.1. Domnio exercido juntamente com outrem;
co-propriedade.
Voltil:Adj.2 g.1. Que pode voar; voador.3.Fig.V.volvel(3).
Fonte: Dicionrio Aurlio da Lngua Portuguesa, 2010.
Resumo
Aprendemos sobre o fundo mtuo de investimento;
Tipos de fundos de investimento;
Anlise sobre investimento em fundos.
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Entreviste um gerente de banco ou um consultor financeiro e
troque informa-es sobre o fundo mtuo de investimento, relatando
aqui a sua experincia.
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Aula 11- Companhias de Crdito, Financiamento e Investimento
Nesta aula estudaremos as Companhias de Crdito, financiamento e
investi-mento, as quais so instituies financeiras privadas que tm
como objetivo bsico a realizao de financiamento para a aquisio de
bens, servios e capital de giro.
11.1 Introduo
As Companhias de Crdito, Financiamento e Investimento foram
organizadas atravs da Portaria do Ministrio da Fazenda 309, de 30
de novembro de 1959.
Leiam, na integra, a Portaria do Ministrio da Fazenda 309, de 30
de novem-bro de 1959, sobre campanhas de crdito.
11.1 Criaes de uma Companhia
As companhias devem ser constitudas sob a forma de sociedade
annima e, na sua denominao social, deve constar a expresso Crdito,
Financiamen-to e Investimento.
11.2 Competncia das Companhias
As Companhias de Crdito, Financiamento e Investimento captam
recursos por meio de aceite e colocao de Letras de Cmbio - LC
(Resoluo CMN 45, de 1966) e Recibos de Depsitos Bancrios RDB
(Resoluo CMN 3454, de 2007).
As financeiras podem realizar repasses de recursos
governamentais, financiar profissionais autnomos, legalmente
habilitados, e conceder crdito pessoal.
No entanto, as financeiras no podem manter contas-correntes,
restringindo-se os seus instrumentos de captao s letras de
cmbio.
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11.2.1 Letras de Cmbio
A Letra de Cmbio um ttulo por meio do qual o sacador (emitente)
d ao sacado (aceitante) ordem de pagar ao tomador (beneficirio
investidor) deter-minada quantia, no tempo e no lugar fixado no
ttulo.
Na letra de cmbio o emitente o devedor; a instituio financeira,
o aceitan-te; o beneficirio, a pessoa fsica ou jurdica investidora,
adquirente da letra de cmbio.
Em resumo, letra de cmbio um instrumento de captao tradicional,
usa-do pelas financeiras para captar recursos no mercado e
emprest-los a seus clientes.
Leia, na ntegra, o Decreto n 2.044, de 31de dezembro de 1908,
sobre Letra de Cmbio.
11.3 As Companhias podem ser classificadas como:
a. Independentes, isto , as que no tm nenhuma vinculao com
outras instituies financeiras;
b. Associadas a conglomerados financeiros;
c. Associadas a grandes estabelecimentos comerciais;
d. Associadas a grandes grupos industriais como, por exemplo, as
montado-ras de veculos.
Resumo
Na aula de hoje conhecemos o objetivo bsico das companhias de
crdito, financiamento e investimento e como elas podem ser
classificadas.
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Elabore um texto sobre o funcionamento das companhias de crdito,
finan-ciamento e investimento e cite quais as mais atuantes no
mercado imobilirio.
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Aula 12 - Sociedades Distribuidoras de Valores
Contextualizando...
As sociedades distribuidoras de ttulos e valores mobilirios so
constitudas sob a forma de sociedade annima ou por quotas de
responsabilidade limita-da, devendo constar na sua denominao social
a expresso Distribuidora de Ttulos e Valores Mobilirios.
So supervisionadas pelo Banco Central do Brasil.
Leia a Resoluo CMN 1.120, de 1986, sobre as Sociedades
Distribuidoras de valores.
12.1 Competncias das Sociedades Distribuidoras de Valores
Intermedeiam a oferta pblica e distribuio de ttulos e valores
mobili-rios no mercado;
Administram e custodiam as carteiras de ttulos e valores
mobilirios;
Instituem, organizam e administram fundos e clubes de
investimento;
Operam no mercado acionrio, comprando, vendendo e distribuindo
ttu-los e valores mobilirios, inclusive ouro financeiro, por conta
de terceiros;
Realizam intermediao com as bolsas de valores e de
mercadorias;
Fazem lanamentos pblicos de aes;
Fazem operao no mercado aberto e intermedeiam operaes de
cmbio.
12.2 Administrao das Sociedades Distribuidoras de Valores
As sociedades distribuidoras de valores s podem ser
administradas por pes-soas naturais, que residem no Brasil e que
atendam s exigncias do Banco Central do Brasil, estando, ainda,
sujeitas aprovao.
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No obstante as responsabilidades j serem definidas em lei, os
administra-dores das Sociedades Distribuidoras de valores tm mais
responsabilidades especficas, as quais os sujeitam a responder com
o seu patrimnio pessoal pelos atos das distribuidoras.
12.3 rea de Atuao
A rea de atuao das sociedades distribuidoras de valores
regional, nas cidades, sendo delimitada na autorizao para
funcionamento, expedida pelo Banco Central, mas nada impede que, no
ato da constituio da sociedade distribuidora de valores, seja
solicitada ao Banco Central autorizao para atuar nacionalmente.
A partir de maro de 2009, as sociedades distribuidoras de ttulos
e valores mobilirios (SDTVM) foram autorizadas a operar diretamente
nos mercados organizados de bolsa de valores, conforme estabelecido
em deciso conjunta do Banco Central do Brasil e da Comisso de
Valores Mobilirios (CVM).
O termo bolsa de valores refere-se ao mercado organizado, no
qual se nego-ciam aes de sociedades de capital aberto (pblicas ou
privadas) e outros valores mobilirios.
As bolsas de valores vm atuando como sociedades annimas, visando
ao lucro atravs de seus servios.
Resumo
A aula de hoje fez um breve estudo sobre as sociedades
distribuidoras de va-lores e as suas competncias.
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1. O que voc entendeu sobre o tema sociedade distribuidora de
valores? Qual voc julga ser a sua influncia no mercado?
2. Enumere as principais competncias das sociedades
distribuidoras de va-lores, destacando as suas
particularidades.
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