มูลนิธิประเมินค า-นายหน าแห ง ... · 2020-05-26 · เสวนาวิชาการรายเดือนครั้งที่

เผยแพรความรการประเมนคาทรพยสน อสงหารมทรพย การพฒนาทดนและเมองเพอประโยชนสาธารณะ

มลนธประเมนคา-นายหนาแหงประเทศไทยเลขท 5/15 ถ.นนทร 5 ยานนาวา กรงเทพมหานคร 10120

Your Contact for the Property and Appraisal Professions in Thailand

Thai Appraisal & Estate Agents Foundation: Accredited Organization for Public Benefits

เผยแพรความรการประเมนคาทรพยสน อสงหารมทรพย การพฒนาทดนและเมองเพอประโยชนสาธารณะ

นายหนาแหงประเทศไทย10120

Your Contact for the Property and Appraisal Professions in Thailand


วารสารรายสองเดอน ISSN 1685-845X

Vol.19, No 2, March.-April. 2020


BOARD MEETTING

ทปรกษา:

คณกตตพงศ ผลประยร, คณชรณ รปเทวน, ดร.ธนพจน เอกโยคยะ,

ดร.ประทป ตงมตธรรม, อ.พลลภ กฤตยานวช, อ.ศกดชย บญมา,

คณสรสห สวรรณานนท, คณอนสรณ โรจนสมสทธ, คณอภชาต ปภาณภวงศ

ประธานกรรมการอานวยการ:

รศ.นพทธ จตรประสงค

รองประธาน:

ศ.พรเทพ ศรนฤหลา

กรรมการ:

คณจานงค บวไขย, คณณฐจตา พมเงน, คณดรณ รงเรองผล, คณทวา นาค

รตน, คณธนนทร นนนท, คณปทมา จนทรานกล, คณรณดา พลเอยม, คณ

วรรณา พนปาน, รศ.ดร.วไลลกษณ สกลภกด, คณสรนทรลดา ตนตสข, ศ.ดา

โตะ สร ดร.สมพนธ รฐแพทย, ผศ.ดร. สาพศ ดลกสมพนธ, คณสทศน วฒ

นกลชาต, คณสรพงษ ตรสกล, อ.อตณช ชาญบรรยง, คณอภชาต ประสทธ

นฤทธ, คณเอกชย เปลยนโพธ, คณเอรน มทตผาฮ มโล

ประธานกอตง/ประธานเจาหนาทบรหาร

ดร.โสภณ พรโชคชย

89 .

เสวนาวชาการรายเดอนครงท 217: "ฟาใหมอสงหารมทรพย หลงโควด 19"

วนศกรท 24 เมษายน 2563 เวลา 13:00-17:00 น.

ณ โรงเรยนธรกจอสงหารมทรพยไทย

Monthly Forum 217: "Future Real Estate after the Outbreak of Covid-19" April 24, 2020, 13:00-17:00 at Thai Real Estate Business School

เสวนาวชาการรายเดอนครงท 216: "วธใชอตราผลตอบแทนและคากอสรางอาคาร"

วนองคารท 24 มนาคม 2563 เวลา 13:00-17:00 น.

ณ โรงเรยนธรกจอสงหารมทรพยไทย

Monthly Forum No.214: Real estate investment opportunities In EEC

January 20, 2020, 08:30-12:00, At Thai Real Estate Business School

Thai Appraisal and Estate Agents Foundation

Knowledge Is Not Private Property

Sopon Pornchokchai, President, Thai Appraisal Email: [email protected]

Facebook: สาหรบคนไทย:

มลนธประเมนคา-นายหนาแหงประเทศไทยกท.1075 เปนองคกรไมแสวงหากาไร ทากจกรรมเพอประโยชนสาธารณะ สงเสรมการศกษาวชาชพการประเมนคาทรพยสนการคนควา ศกษา วจย ความรและความกาวหนาทางวทยาการสารวจ-วจยอสงหารมทรพย สนบสนนศกษา วจยทางดานการเปลยนแปลงมลคาทรพยสน การพฒนาทดน ทอยอาศย ชมชนเมองเกยวของ และเผยแพรความรในรปแบบการเสวนา รวมถงเปนศนยรวมการแลกเปลยนขาวสารและความคดเหนสาหรบผสนใจทวไป วตถประสงคสาคญของมลนธคอเพอ: 1. สงเสรมการศกษาวชาชพการประเมนคาทรพยสน วชาชพนายหนา เชน

การใหทนการศกษา 2. คนควา ศกษา วจย ความรและความกาวหนาทางวทยาการใหมๆ ดาน

Becoming Members of FIABCI

Thai Appraisal and Estate Agents Foundation is a principle member of FIABCI in 2004 and Dr.Sopon Pornchokchai was the FIABCI Representative in the Asia Pacific Region since 2006. He was also the organizing chairman of the FIABCI World Congress in Bangkok, Thailand in 2006. FIABCI was actinow activated again with the cooperation between the Thai Appraisal Foundation and FIABCI International. Let us become a member of FIABCI for the year 2018be able to have international cooperation in the near

Please contact me directly for the application of membership and visit our facebook atwww.facebook.com/fiabci.thai

Sincerely yours,

Sopon Pornchokchai, PhD TAF President

FIABCI Thai MembersFor

Becoming A Member of TAF เชญเปนสมาชกมลนธประเมนคา-นายหนาแหงประเทศ ผมในฐานะประธานกอตงมลนธประเมนคา-นายหนาแหงประเทศไทยซงเปนชอใหมของมลนธประเมนคาทรพยสนแหงประเทศไทย ขอเรยนเชญทกทานสมครเปนสมาชกมลนธ โดยทสมาชกมลนธมทงผประเมนคาทรพยสนและนายหนา และเพอใหสอดคลองกบสมาคมในกมพชา ฟลปปนส และอกหลายประเทศ มลนธจงเปนชอมลนธใหมใหสอดคลองกบสมาชก และเพอพฒนาวชาชพทงสองใหเปนประโยชนตอสงคมไปในทางเดยวกน คาสมาชกปละ 1,000 บาท ทานสามารถเขารวมเสวนาวชาการรายเดอนไดฟรทงป สามารถรบวารสารสงถงบานทกทานปละ 6 เลม และยงไดสทธพเศษอนๆ อกมากมาย เพอประโยชนตอการพฒนาวชาชพและเพอประโยชนของสงคมในฐานะผบรโภคโดยตรง ตดตอสมครทคณนงลกษณ จต เทน โทร.02.295.3905 ตอ 109

ดวยความเคารพ ดร.โสภณ พรโชคชย ประธานกรรมการ

Thai Appraisal and Estate Agents Foundation Vol.19, No.2 March

Sopon Pornchokchai, PhD D.FIABCI CRS RICS President, Thai Appraisal & Estate Agents Foundation

[email protected] Line ID Dr.Sopon

: http://www.facebook.com/dr.sopon4

นายหนาแหงประเทศไทย เลขทจดทะเบยน ทากจกรรมเพอประโยชนสาธารณะ

สงเสรมการศกษาวชาชพการประเมนคาทรพยสน วชาชพนายหนา ดวยความรและความกาวหนาทางวทยาการ และการ

วจยทางดานการเปลยนแปลงชมชนเมอง และอน ๆ ท

รวมถงเปนศนยรวมการารและความคดเหนสาหรบผสนใจทวไป

สงเสรมการศกษาวชาชพการประเมนคาทรพยสน วชาชพนายหนา เชน

คนควา ศกษา วจย ความรและความกาวหนาทางวทยาการใหมๆ ดาน

การประเมนคาทรพยสน วชาชพนายหนา และการสารวจ วจยอสงหารมทรพยและการพฒนา

3. สนบสนนศกษา วจยทางดานการเปลยนแปลงมลคาทรพยสน วชาชพนายหนา การพฒนาทดน ทอยอาศย ชมชนเมอง และอนๆ ทเกยวของ

4. เผยแพรความรและวทยาการใหมๆ ทเกยวของ เพอประโยชนสาธารณชน ในรปแบบการอบรมและสมมนา

5. สงเสรมความรวมมอกบหนวยงานอน ทงภาครฐบาล เอกชน องคกรการกศล และอนๆ จากทงในและตางประเทศ เพอการพฒนาการศ กษาด านปร ะ เม นค าทร พย ส น ว ช า ชพนายหน า แล ะอสงหารมทรพย

6. สงเสรมงานวฒนธรรม และภมปญญาผ7. ดาเนนการเพอสาธารณประโยชนหรอรวมมอกบองคการการกศลอนๆ8. ไมดาเนนการเกยวของกบการเมองแตประการใด

ประธานบรหารแถลงFROM THE

Becoming Members of FIABCI-Thai

Thai Appraisal and Estate Agents undation is a principle member of

FIABCI in 2004 and Dr.Sopon Pornchokchai was the FIABCI Representative in the Asia Pacific Region since 2006. He was also the organizing chairman of the FIABCI World Congress in Bangkok, Thailand in 2006.

FIABCI was actively for a while and is now activated again with the cooperation between the Thai Appraisal Foundation and FIABCI International.

Let us become a member of FIABCI for the year 2018-2019 so that we will be able to have international cooperation in the near future.

Please contact me directly for the application of membership and visit our facebook at www.facebook.com/fiabci.thai

Sincerely yours,

Sopon Pornchokchai, PhD TAF President

FIABCI Thai Members For int’l connection.

THE OFFICIAL QUARTERLY JOURNALOF THAI APPRAISAL FOUNDATION

4 ขอมลอสงหารมทรพยทชดเจนและทนสมย

ทสดอยทน6 ทวไทยม 368

กทม. 223,8 LTV ทตองร จะผอนอะไรนกหนา เมองนอก

เขมกวามาก9 การประเมนราคาเครองบนพาณชย11 การวเคราะหทาเลทตงโครงการ

อสงหารมทรพย12 หลกการวเคราะหสนเชอ 14 การเปลยนแปลงราคาอาหาร

รฐประหาร 16 โควด-19 ทาใหราคาบานในโลกตกไหม18 การเปลยนแปลงราคาอสงหารมทรพยญปน

Sopon Pornchokchai,

Wason Khongchantr,

Amporn Chantranukul,

Nonglak Jatutane,

Pornpak Boonthong,

Atinach Chanbanyong,

March - April 2020 3

วชาชพนายหนา และการสารวจ วจย

สนบสนนศกษา วจยทางดานการเปลยนแปลงมลคาทรพยสน วชาชพนายหนา การพฒนาทดน ทอยอาศย ชมชนเมอง และอนๆ ทเกยวของ เผยแพรความรและวทยาการใหมๆ ทเกยวของ เพอประโยชนแกสาธารณชน ในรปแบบการอบรมและสมมนา สงเสรมความรวมมอกบหนวยงานอน ทงภาครฐบาล เอกชน องคกรการกศล และอนๆ จากทงในและตางประเทศ เพอการพฒนาการศ กษาด านปร ะ เม นค าทร พย ส น ว ช า ชพนายหน า แล ะ

สงเสรมงานวฒนธรรม และภมปญญาผประเมนคาทรพยสนไทย ดาเนนการเพอสาธารณประโยชนหรอรวมมอกบองคการการกศลอนๆ ไมดาเนนการเกยวของกบการเมองแตประการใด

ประธานบรหารแถลง FROM THE PRESIDENT

THE OFFICIAL QUARTERLY JOURNAL OF THAI APPRAISAL FOUNDATION

ขอมลอสงหารมทรพยทชดเจนและทนสมยทสดอยทน

368,806 หนวยรอขายอย เฉพาะ ,519 หนวย

ทตองร จะผอนอะไรนกหนา เมองนอกเขมกวามาก การประเมนราคาเครองบนพาณชย การวเคราะหทาเลทตงโครงการอสงหารมทรพย หลกการวเคราะหสนเชอ 5C การเปลยนแปลงราคาอาหาร 6 ปหลง

ทาใหราคาบานในโลกตกไหม

การเปลยนแปลงราคาอสงหารมทรพยญปน Contact Us

Sopon Pornchokchai, PhD MRICS President

Wason Khongchantr, Coordinator

Amporn Chantranukul, Coordinator, Int’l Affairs

Nonglak Jatutane, Coordinator, Education

Pornpak Boonthong, Coordinator, Research

Atinach Chanbanyong, Coordinator, Prof. Devt.

4 Vol.19, No.2 March -


ในภาวะวกฤตโควด-19 น หลายคนคงอยากรวาอนาคตของตลาดอสงหารมทรพยและทอยอาศยจะไปทางไหน แตกอนจะรวาจะไปทางไหน เราควรรกอนวาแลวสถานการณทแทจรงเปนอยางไร ศนยขอมลท ดร.โสภณดาเนนการอยมขอมลทชดเจนทสด แตอาจไมไดรบการเสนอในสอทหลากหลาย เนองจากเปนขอมลทางวชาการ ไมไดเปนขาวทชาวบานทวไปสนใจมากนก หลายคนอยากทราบวาขณะนมสนคาทอยอาศยเหลออยในมอผประกอบการอย เทา ไหร ศนยขอมลวจยและประเมนค าอสงหารมทรพยไทยเปนแหลงขอมลเดยวทภาครฐและภาคเอกชนสามารถรบรขอมลทชด ลกและทนสมยและเปนกลางทสดโดยไมตองเสยงบประมาณนบรอยลานตอป เราเปนศนยขอมลทไมตใตอทธพลของผมสวนไดสวนเสยใดๆ ไมเกรงหนาอนทรหนาพรหม เพราะเรามนใจวาการรความจรง จะทาใหเราสามารถกาหนดนโยบายและแผนทถกตองในการพฒนาธรกจหรอพฒนาประเทศชาตของเราได ดร.โสภณ พรโชคชย ประธาน ศนยขอมลวจยและประเมนคาอสงหารมทรพยไทย บจก. เอเจนซ ฟอร เรยลเอสเตท แอฟแฟรส (www.area.co.th) กลาววาศนยขอมลเปนหนวยงานทสารวจขอมลอยางกวางขวาง และตอเนองทสดในประเทศไทย พบวา ณ เดอนเมษายน 2563 พบวา ในเวลานยงมสนคาในมอของผประกอบการพฒนาทดนอยทงหมด 223,519 หนวยรอผมาซออย โดยมมลคารวมกนประมาณ 954,121 ลานบาท หรอเฉลยเปนเงนหนวยละ 4.269 ลานบาทเฉพาะในเขตกรงเทพมหานครและปรมณฑล หากประมาณการรวมทวประเทศ คาดวานาจะมจ านวนรวมถง 368,806 หนวย รวมเปนเงน 1,354,940 ลานบาท หรอเฉลย 3.674 ลานบาทตอหนวย เฉพาะในเขตกรงเทพมหานครและปรมณฑล ปรากฏวา 1. สนคาสาคญกลมใหญทสดขายในราคา จานวน 69,354 หนวย หรอ 31% หรอราวหนงในสามของทงหมด รองลงมาเปนในระดบราคา 3-5 ลานบาท จานวน หรอ 26% สาหรบสนคาราคาตากวา 2 ลานบาท ราคาคอนขางตามอยรวมกนในตลาดเพยง 23% ราว 50,677 หนวย 2. หองชดเปนสนคาทเหลอขายอยมากทสดโดยหองชดเหลอขายอย 95,558 หนวย หรอ 43% ของสนคาทงหมด รองลงมาคอ ทาวนเฮาส จานวน 69,482 หนวย (31%) 37,129 หนวย (17%)

อสงหารมทรพยไทย THAI REAL ESTATE

เลยงชพดวยวชาชพน ตองแทนคณดวยการพฒนา

April 2020 Thai Appraisal and Estate Agents Foundation


น หลายคนคงอยากรวาอนาคตของตลาดอสงหารมทรพยและทอยอาศยจะไปทางไหน แตกอนจะ

เราควรรกอนวาแลวสถานการณทแทจรงเปนโสภณดาเนนการอยมขอมลทชดเจน

ทสด แตอาจไมไดรบการเสนอในสอทหลากหลาย เนองจากเปนขอมลทางวชาการ ไมไดเปนขาวทชาวบานทวไปสนใจมากนก

อยอาศยเหลออยในมอผประกอบการอย เทา ไหร ศนยขอมลวจยและประเมนค าอสงหารมทรพยไทยเปนแหลงขอมลเดยวทภาครฐและภาคเอกชนสามารถรบรขอมลทชด ลกและทนสมยและเปนกลางทสดโดยไมตองเสยงบประมาณนบรอยลานตอป เราเปนศนยขอมลทไมตกอยใตอทธพลของผมสวนไดสวนเสยใดๆ ไมเกรงหนาอนทรหนาพรหม เพราะเรามนใจวาการรความจรง จะทาใหเราสามารถกาหนดนโยบายและแผนทถกตองในการพฒนาธรกจหรอพฒนา

โสภณ พรโชคชย ประธาน ศนยขอมลวจยและประเมนคาเอเจนซ ฟอร เรยลเอสเตท แอฟแฟรส

กลาววาศนยขอมลเปนหนวยงานทสารวจขอมลอยางกวางขวาง และตอเนองทสดในประเทศไทย พบวา ณ เดอน

พบวา ในเวลานยงมสนคาในมอของผประกอบการนวยรอผมาซออย โดยมมลคา

ลานบาท หรอเฉลยเปนเงนหนวยละ ลานบาทเฉพาะในเขตกรงเทพมหานครและปรมณฑล หาก

ประมาณการรวมทวประเทศ คาดวานาจะมจ านวนรวมถง ลานบาท หรอเฉลย

เฉพาะในเขตกรงเทพมหานครและปรมณฑล ปรากฏวา สนคาสาคญกลมใหญทสดขายในราคา 2-3 ลานบาท

หรอราวหนงในสามของทงหมด ลานบาท จานวน 58,817 หนวย

ลานบาท ซงถอวาเปนระดบ% ของทงหมด หรอ

หองชดเปนสนคาทเหลอขายอยมากทสดโดยหองชดเหลอของสนคาทงหมด รองลงมาคอ

%) และบานเดยว

3. หองชดทมหนวยรอขายมากทสดอยทระดบราคา บาท จานวน 30,546 หนวย ในมลคารวม 4. สวนทาวนเฮาสทเหลอขายมากทสดคอทาวนเฮาสในระดบราคา 2-3 ลานบาทเชนกน จานวนทงสน มลคาถง 85,955 ลานบาท 5. สวนบานแฝดเหลอขายอยมากทสดในระดบราคา ลานบาท จานวน 11,530 หนวย มมลคารวมกนถง บาท และ 6. บานเดยวเหลอขายอยมากทสดในระดบราคา บาท จานวน 14,598 หนวย มลคารวม ภาวะในขณะนกลมทนาหวงใยทสดกคอกลมหองชด เพราะหากสรางไมแลวเสรจกไมสามารถเขาอยไดทงหมด ตางจากสนคาแนวราบทยงสามารถกอสรางเปนระยะๆ ได ในจานวน หนวยทรอขายอยน สรางเสรจ 100หนวย ในกรณหองชดอยางเดยวทรอขายอย เสรจ 100% ม 23% หรอ 21,วกฤตเกดขน กคงสรางคางเตงไว และอาจกลายเปนอาคารสรางคางเชนทเคยเกดขนในปวกฤต 2540 ตามขอมลน เรากจะสามารถเหนไดชดเจนวา 1. การจะพยายาม “ถลถกง” ทอยอาศยออกมามากๆ เพอใหมรายไดมากมายเชนกอนอาจทาไมได ขนทาไปกไมไดเปนประโยชนตอทกฝาย อาจทาใหเกดปญหาหนเสยได 2. รฐควรออกมาตรการในการคมครองผบรโภค แตไมใชเปนการทาใหผประกอบการเสยหาย ยงผบรโภคไดรบการคมครอง ยงทาใหผบรโภคมนใจในตลาดมากขน ผประกอบการกยงคาขายไดมากขน 3. ผประกอบการ นกลงทน สถาบนการเงน ผบรโภค ฯลฯ ควรตดตามสถานการณโดยใกลชด มขอมลครบถวน อยาไดตดสนใจตามขอมลทไมควบถวน และบดเบ ขอมลของศนยขอมลวจยและประเมนคาอสงหารมทรพยไทยมาจากการสารวจภาคสนามอยางตอเนองและทนสมยทสดคอนบถงสนเดอนมนาคม 2563 ศนยขอมลแหงนมความเปนอสระและเปนกลางเพราะไมมผมสวนไดสวนเสยรายใหญมานงเปนกรรมการ มาลวงรขอมลเอาไปใชประโยชนของตนเองกอน สนใจสมครเปนสมาชกของศนยขอมลวจยและประเมนคาอสงหารมทรพยไทย ตดตอไดท โทร




หองชดทมหนวยรอขายมากทสดอยทระดบราคา 2-3 ลานหนวย ในมลคารวม 74,991 ลานบาท

สวนทาวนเฮาสทเหลอขายมากทสดคอทาวนเฮาสในระดบลานบาทเชนกน จานวนทงสน 34,255 หนวย รวม

สวนบานแฝดเหลอขายอยมากทสดในระดบราคา 3-5 หนวย มมลคารวมกนถง 44,698 ลาน

บานเดยวเหลอขายอยมากทสดในระดบราคา 5-10 ลานหนวย มลคารวม 101,225 ลานบาท

ภาวะในขณะนกลมทนาหวงใยทสดกคอกลมหองชด เพราะหากสรางไมแลวเสรจกไมสามารถเขาอยไดทงหมด ตางจากสนคาแนวราบทยงสามารถกอสรางเปนระยะๆ ได ในจานวน 223,519

100% มเพยง 16% หรอ 35,763 ดอยางเดยวทรอขายอย 95,558 หนวยนน ท

,978 หนวยเทานน ทเหลอหากมวกฤตเกดขน กคงสรางคางเตงไว และอาจกลายเปนอาคารสราง

2540 ตามขอมลน เรากจะสามารถเหนไดชดเจนวา

” ใหบรษทพฒนาทดนตางๆ ผลตทอยอาศยออกมามากๆ เพอใหมรายไดมากมายเชนกอนอาจทาไมได ขนทาไปกไมไดเปนประโยชนตอทกฝาย อาจทาใหเกดปญหา

รฐควรออกมาตรการในการคมครองผบรโภค แตไมใชเปนสยหาย ยงผบรโภคไดรบการคมครอง ยง

ทาใหผบรโภคมนใจในตลาดมากขน ผประกอบการกยงคาขาย

ผประกอบการ นกลงทน สถาบนการเงน ผบรโภค ฯลฯ ควรตดตามสถานการณโดยใกลชด มขอมลครบถวน อยาไดตดสนใจตามขอมลทไมควบถวน และบดเบอน

ขอมลของศนยขอมลวจยและประเมนคาอสงหารมทรพยไทยมาจากการสารวจภาคสนามอยางตอเนองและทนสมยทสดคอนบ

ศนยขอมลแหงนมความเปนอสระและเปนกลางเพราะไมมผมสวนไดสวนเสยรายใหญมานงเปนกรรมการ

เอาไปใชประโยชนของตนเองกอน! สนใจสมครเปนสมาชกของศนยขอมลวจยและประเมนคา

อสงหารมทรพยไทย ตดตอไดท โทร. 02.295.3905 ตอ 114



Units of Real Estate Projects Remaining as of March 2020 by Prices

Price Range Detached

(Mil Baht)

<0.500

0.501-1.000

1.001-2.000

2.001-3.000

3.001-5.000 14,579

5.001-10.000 14,958

10.001-20.000

> 20.000

Overall 37,129

Proportion

Agency for Real Estate Affai



Detached Semi Town Shop Condo-

Detached house house minium

515

411 7,000

189 515 17,721 68 24,200

1,078 2,400 34,255 590 30,546

14,579 11,530 14,900 2,340 15,382

14,958 2,040 1,989 715 12,133

4,650 308 175 100 4,005

1,675 40 31 40 1,777

37,129 16,833 69,482 3,853 95,558

16.6% 7.5% 31.1% 1.7% 42.8%

Agency for Real Estate Affairs, April 2020



Land Total %

Subdv

515 0.2%

23 7,434 3.3%

35 42,728 19.1%

485 69,354 31.0%

86 58,817 26.3%

14 31,849 14.2%

9,238 4.1%

21 3,584 1.6%

664 223,519

0.3%


ทวไทยม 368,806 หนวยรอขายอย เฉพาะ กทม

ทานทราบหรอไม ณ วนน ทวประเทศไทยมจานวนหนวยขายของผประกอบการพฒนาทดนรอขายอยรวมถง รวมเปนเงน 1,354,940 ลานบาท หรอเฉลย และเฉพาะในเขตกรงเทพมหานครและปรมณฑล ม หนวย มลคารวมกนประมาณ 954,121 ลานบาท หรเงนหนวยละ 4.269 ลานบาท ดร.โสภณ พรโชคชย ประธาน ศนยขอมลวจยและประเมนคาอสงหารมทรพยไทย บจก.เอเจนซ ฟอร เรยลเอสเตท แอฟแฟรส (www.area.co.th) กลาววาศนยขอมลเปนหนวยงานทสารวจขอมลอยางกวางขวาง และตอเนองทสดในประเทศไทยเมษายน 2563 พบวา ในเวลานยงมสนคาในมอของผประกอบการพฒนาทดนอยทงหมด 223,519 หนวยรอผมาซออย โดยมมลคารวมกนประมาณ 954,121 ลานบาท หรอเฉลยเปนเงนหนวยละ 4.269 ลานบาทเฉพาะในเขตกรงเทพมหานครและปรมณฑล หากประมาณการรวมทวประเทศ คาดว านาจะมจ านวนรวมถง 368,806 หนวย รวมเปนเงน 1,354,940 ลานบาท หรอเฉลย 3.674 ลานบาทตอหนวย เฉพาะในเขตกรงเทพมหานครและปรมณฑล ปรากฏวา 1. สนคาสาคญกลมใหญทสดขายในราคา จานวน 69,354 หนวย หรอ 31% หรอราวหนงในสามของทงหมด รองลงมาเปนในระดบราคา 3-5 ลานบาท จานวน หรอ 26% สาหรบสนคาราคาตากวา 2 ลานบาท ซงถอวาเปนระดบ


Price Range Detached Semi

(Mil Baht) Detached

<0.500

0.501-1.000

1.001-2.000 189

2.001-3.000 1,078 2,400

3.001-5.000 14,579 11,530

5.001-10.000 14,958 2,040

10.001-20.000 4,650

> 20.000 1,675

Overall 37,129 16,833

Proportion 16.6% 7.5%

Agency for Real Estate Affaris, April 2020



หนวยรอขายอย เฉพาะ กทม. 223,519 หนวย

ทานทราบหรอไม ณ วนน ทวประเทศไทยมจานวนหนวยขายของผประกอบการพฒนาทดนรอขายอยรวมถง 368,806 หนวย

ลานบาท หรอเฉลย 3.674 ลานบาท และเฉพาะในเขตกรงเทพมหานครและปรมณฑล ม 223,519

ลานบาท หรอเฉลยเปน


กลาววาศนยขอมลเปนหนวยงานทสารวจขอมลอยางกวางขวาง และตอเนองทสดในประเทศไทย พบวา ณ เดอน

พบวา ในเวลานยงมสนคาในมอของผประกอบการหนวยรอผมาซออย โดยมมลคา

ลานบาท หรอเฉลยเปนเงนหนวยละ ลานบาทเฉพาะในเขตกรงเทพมหานครและปรมณฑล หาก

วประเทศ คาดว านาจะมจ านวนรวมถง ลานบาท หรอเฉลย

เฉพาะในเขตกรงเทพมหานครและปรมณฑล ปรากฏวา สนคาสาคญกลมใหญทสดขายในราคา 2-3 ลานบาท

หรอราวหนงในสามของทงหมด ลานบาท จานวน 58,817 หนวย

ลานบาท ซงถอวาเปนระดบ

ราคาคอนขางตามอยรวมกนในตลาดเพยง ราว 50,677 หนวย 2. หองชดเปนสนคาทเหลอขายอยขายอย 95,558 หนวย หรอ 43%ทาวนเฮาส จานวน 69,482 หนวย หนวย (17%) 3. หองชดทมหนวยรอขายมากทสดอยทระดบราคา บาท จานวน 30,546 หนวย ในมลคารวม 4. สวนทาวนเฮาสทเหลอขายมากทสดคอทาวนเฮาสในระดบราคา 2-3 ลานบาทเชนกน จานวนทงสน มลคาถง 85,955 ลานบาท 5. สวนบานแฝดเหลอขายอยมากทสดในระดบราคา บาท จานวน 11,530 หนวย มมลคารวมกนถง และ 6. บานเดยวเหลอขายอยมากทสดในระดบราคา บาท จานวน 14,598 หนวย มลคารวม ภาวะในขณะนกลมทนาหวงใยทสดกคอกลมหองชด เพราะหากสรางไมแลวเสรจกไมสามารถเขาอยไดทงหมด ตางจากสนคาแนวราบทยงสามารถกอสรางเปนระยะๆ ได ในจานวน หนวยทรอขายอยน สรางเสรจ 100%หนวย ในกรณหองชดอยางเดยวทรอขายอย เสรจ 100% ม 23% หรอ 21,978วกฤตเกดขน กคงสรางคางเตงไว แเชนทเคยเกดขนในปวกฤต 2540


Semi Town Shop Condo- Land

Detached house house minium Subdv

515

411 7,000 23

515 17,721 68 24,200 35

2,400 34,255 590 30,546 485

11,530 14,900 2,340 15,382 86

2,040 1,989 715 12,133 14

308 175 100 4,005

40 31 40 1,777 21

16,833 69,482 3,853 95,558 664

7.5% 31.1% 1.7% 42.8% 0.3%

Agency for Real Estate Affaris, April 2020



หนวย

ราคาคอนขางตามอยรวมกนในตลาดเพยง 23% ของทงหมด หรอ

หองชดเปนสนคาทเหลอขายอยมากทสดโดยหองชดเหลอ43% ของสนคาทงหมด รองลงมาคอ หนวย (31%) และบานเดยว 37,129

หองชดทมหนวยรอขายมากทสดอยทระดบราคา 2-3 ลานหนวย ในมลคารวม 74,991 ลานบาท

สวนทาวนเฮาสทเหลอขายมากทสดคอทาวนเฮาสในระดบลานบาทเชนกน จานวนทงสน 34,255 หนวย รวม

สวนบานแฝดเหลอขายอยมากทสดในระดบราคา 3-5 ลานหนวย มมลคารวมกนถง 44,698 ลานบาท

บานเดยวเหลอขายอยมากทสดในระดบราคา 5-10 ลานหนวย มลคารวม 101,225 ลานบาท

ภาวะในขณะนกลมทนาหวงใยทสดกคอกลมหองชด เพราะหากสรางไมแลวเสรจกไมสามารถเขาอยไดทงหมด ตางจากสนคา

กอสรางเปนระยะๆ ได ในจานวน 223,519 100% มเพยง 16% หรอ 35,763

หนวย ในกรณหองชดอยางเดยวทรอขายอย 95,558 หนวยนน ท21,978 หนวยเทานน ทเหลอหากม

วกฤตเกดขน กคงสรางคางเตงไว และอาจกลายเปนอาคารสรางคาง2540


Total %

515 0.2%

7,434 3.3%

42,728 19.1%

69,354 31.0%

58,817 26.3%

31,849 14.2%

9,238 4.1%

3,584 1.6%

223,519



เพอการดแลสทธทชอบธรรมของผซอบานและทอยอาศย การแลกเปลยนประสบการณกน / สงเสรมการพฒนาทอยอาศยเพอประโยชนของประชาชน ผซอบานและผพฒนาทอยอาศย ฯลฯ ตดตอ หรอท: www.thaihomebuyers.org fb:


การดแลสทธทชอบธรรมของผซอบานและทอยอาศย / ใหความรแกสมาชกและประชาชนใหสามารถ สงเสรมการพฒนาทอยอาศยเพอประโยชนของประชาชน /สรางความสมพนธอนดระหวาง

ตดตอ คณนงลกษณ โทร.02.295.3905 ตอ 109 fb: http://bit.ly/2wgvnPd


ใหความรแกสมาชกและประชาชนใหสามารถ "ซอบานอยางรอบร" / สรางความสมพนธอนดระหวาง


LTV ทตองร จะผอนอะไรนกหนา เมองนอกเขมกวามาก มาตรการ LTV คออะไร ธนาคารแหงประเทศไทย ใหคาอธบายไววา “มาตรการ LTV คอเกณฑทกาหนดวงเงนทผกจะกซอบานได หรออกนยหนงกคอกาหนดวาผกจะตองวางเงนดาวนขนตาเทาไรนนเอง LTV นนยอมาจากคาเตมวา value ratio หมายถง อตราสวนสนเชอตอราคาบาน ตวอยางเชน หากบานราคา 2 ลานบาท และกาหนดให LTV = หมายความวาเราจะกเงนเพอซอบานไดเพยง 1.x 2 ลาน) และตองวางเงนดาวนอก 2 แสนบาทสาหรบสวนทเหลออก 10% ของราคาบานนนเอง” “สาหรบมาตรการ LTV หรอในชอทเปนทางการวา “หลกเกณฑการกากบดแลสนเชอเพอทอยอาศยและสนเชออนทเกยวของกบทอยอาศย” มหลกการสาคญคอการกาหนด นยหนงคอกาหนดเงนดาวนขนตา ตามตวอยางขางตนสนเชอใหมและสนเชอรไฟแนนซใหเขมขนเพอทจะสะทอนความเสยงไดดขนสาหรบการผอนบานพรอมกน 2 หลงขนไป หรอบานมราคาตงแต 10 ลานบาทขนไป ดงนนมาตรการ เฉพาะกบคนทผอนบาน 2 หลงพรอม ๆ กนหรอกซอบานทราคา 10 ลานบาทขนไปเทานน” เมอตนปทผานมา ธปท.ไดปรบเกณฑ LTV 1. การกซอบานหลงแรกทราคาตากวา 10 ยงคงเพดาน LTV ไวท 100% สาหรบสนเชอบาน หรอกไดเตมมลคาหลกประกน แตสงท ธปท.ตอยอดให คอ ผกสามารถกยมเพมไดอก 10% ของมลคาหลกประกน สาหรบคาใชจายทจาเปนในการเขาอยอาศยจรง เชน การซอเฟอรนเจอร การตกแตงบาน และการซอมแซมหรอตอเตม 2. ใหปรบลดการวางเงนดาวนนอยลงจาก สาหรบการกซอบานหลงแรกทมราคาตงแต 10 เปนการตอบโจทยในเรองของการตกแตงบานหรอตอเตม และการซอเฟอรนเจอรเชนเดยวกบบานทมราคาตากวา 10 3. สวนการดแลผทจาเปนตองมบาน 2 หลง ซงมวนยในการผอนชาระหนสญญาท 1 ใหเขาถงสนเชอไดงายขน และยงคงสงเสรมใหมการออมกอนกนน ธปท.ไดผอนเกณฑใหการกซอบานสญญาท 2 ทมราคาตากวา 10 ลานบาท โดยจะลดการวางเงนดาวนจากเดม 20 เหลอ 10% หากผอนชาระสญญาท นอย 2 ป จากเดมทกาหนดใหตองผอนชาระมาแลวอยางนอย อนทจรงธนาคารแหงประเทศไทยไมจาเปนตองปรบโครงสราง LTV กได เพราะเปนการคดกรองผซอบานจรงๆ ตองการชวยเหลอผประกอบการพฒนาทดนใหสามารถขายบานได เนองจากภาวะเศรษฐกจทชะลอตว อยางไรกตามหากผอนผนมาก



ทตองร จะผอนอะไรนกหนา เมองนอกเขมกวามาก

คออะไร ธนาคารแหงประเทศไทย (ธปท.) ไดคอเกณฑทกาหนดวงเงนทผก

จะกซอบานได หรออกนยหนงกคอกาหนดวาผกจะตองวางเงนนนยอมาจากคาเตมวา loan-to-

หมายถง อตราสวนสนเชอตอราคาบาน ตวอยางเชน LTV = 90% .8 ลานบาท (90%

แสนบาทสาหรบสวนทเหลอ

หรอในชอทเปนทางการวา หลกเกณฑการกากบดแลสนเชอเพอทอยอาศยและสนเชออนท

มหลกการสาคญคอการกาหนด LTV (อกนยหนงคอกาหนดเงนดาวนขนตา ตามตวอยางขางตน) ของการกสนเชอใหมและสนเชอรไฟแนนซใหเขมขนเพอทจะสะทอนความ

หลงขนไป หรอบานมลานบาทขนไป ดงนนมาตรการ LTV จงสงผล

หลงพรอม ๆ กนหรอกซอบานทราคา

LTV ใหมโดย 10 ลานบาท แมวา

สาหรบสนเชอบาน หรอกไดเตมตอยอดให คอ ผกสามารถกยม

ของมลคาหลกประกน สาหรบคาใชจายทจาเปนในยจรง เชน การซอเฟอรนเจอร การตกแตงบาน และ

ใหปรบลดการวางเงนดาวนนอยลงจาก 20% เปน 10% 10 ลานบาทขนไป ซง

เปนการตอบโจทยในเรองของการตกแตงบานหรอตอเตม และการ10 ลานบาท

หลง ซงมวนยในการใหเขาถงสนเชอไดงายขน และยงคง

ไดผอนเกณฑใหการกซอบานลานบาท โดยจะลดการวางเงนดาวน

หากผอนชาระสญญาท 1 มาแลวอยางป จากเดมทกาหนดใหตองผอนชาระมาแลวอยางนอย 3 ป

อนทจรงธนาคารแหงประเทศไทยไมจาเปนตองปรบโครงสราง กได เพราะเปนการคดกรองผซอบานจรงๆ แตคงเปนเพราะ

ตองการชวยเหลอผประกอบการพฒนาทดนใหสามารถขายบานได เนองจากภาวะเศรษฐกจทชะลอตว อยางไรกตามหากผอนผนมาก

ไป กจะเสยหายไปหมด เพราะจะทาใหทรพยสนกลายเปนหนเสยไดงายนนเอง

ธนาคารแหงประเทศไทยยงเคยแสดงใหเหนวา ตางประเทศเขมขนกวาไทยมาก มาตรการ LTV เชนกน แตความเขมและลกษณะการบงคบใชอาจแตกตางกนไปตามบรบทของประเทศนน ๆ ทผานมา มาตรการ LTV ไมไดมใชแคในประเทศไทย แตมการใชในหลายประเทศเพอปองกนความเสยงตอระบบเศรษฐกจทอาจเใหญบงคบใชเกณฑ LTV ในชวง วางเงนดาวน 15%-40%) และมลกษณะในการบงคบใชไดหลายแบบขนกบบรบทของประเทศนน ๆ เชน ซอบาน (2) ตามวตถประสงคเพออยอาศยหรอเพอลงทน ตามพนททราคาอสงหารมทรพยปรบขนเรว และ หลกประกนหรอแหลงรายไดของผก โดยในประเทศทมปญหาฟองสบอสงหารมทรพยหรอประเทศทมพนทจากดเมอเทยบกบจานวนประชากร อาท ฮองกง สงคโปร มกจะเหนการกาหนดมาตรการ LTV ทคอนขางเขมงวด เพอปองกนไมใหราคาบานสงขนเรวเกนกวากาลงซอของคนสวนใหญ” <3 อางอง <1> ธนาคารแหงประเทศไทย. คดจะซอบhttps://www.bot.or.th/Thai/ConsumerInfo/Topics/Pages/LTV.aspx<2> ธปท.ปรบเกณฑ LTV เปดทางสญญาแรก ไดอก 10% https://www.isranews.org/isranews<3> ตามขอ <1>



ไป กจะเสยหายไปหมด เพราะจะทาใหทรพยสนกลายเปนหนเสย

ธนาคารแหงประเทศไทยยงเคยแสดงใหเหนวา LTV ในประเทศเขมขนกวาไทยมาก “ในหลาย ๆ ประเทศกมการใช

เชนกน แตความเขมและลกษณะการบงคบใชอาจแตกตางกนไปตามบรบทของประเทศนน ๆ ทผานมา มาตรการ

ไมไดมใชแคในประเทศไทย แตมการใชในหลายประเทศเพอปองกนความเสยงตอระบบเศรษฐกจทอาจเกดขน โดยประเทศสวน

ในชวง 60%-85% (หรอเทากบการและมลกษณะในการบงคบใชไดหลาย

แบบขนกบบรบทของประเทศนน ๆ เชน (1) ตามจานวนสญญากตามวตถประสงคเพออยอาศยหรอเพอลงทน (3)

ราคาอสงหารมทรพยปรบขนเรว และ (4) ตามมลคาหลกประกนหรอแหลงรายไดของผก โดยในประเทศทมปญหาฟองสบอสงหารมทรพยหรอประเทศทมพนทจากดเมอเทยบกบจานวนประชากร อาท ฮองกง สงคโปร มกจะเหนการกาหนดมาตรการ

ปองกนไมใหราคาบานสงขนเรวเกน3>

คดจะซอบานตองรจก "มาตรการ LTV". https://www.bot.or.th/Thai/ConsumerInfo/Topics/Pages/LTV.aspx

เปดทางสญญาแรก กตกแตงบาน-ซอเฟอรนเจอรhttps://www.isranews.org/isranews-news/84689-ltv.html



ในขณะนสายการบนตางๆ กาลงยาแยหนก เครองบนทงเพอใชหน จานองกบสถาบนการเงน หรอบางสายการบนอาจตองปดตวไปเลยกได เครองบนทมอยมราคาเทาไหร ประเมนอยางไร ดร.โสภณ พรโชคชย ประธาน ศนยขอมลวจยและประเมนคาอสงหารมทรพยไทย บจก.เอเจนซ ฟอร เรยลเอสเตท แอฟแฟ(www.area.co.th) ในฐานะผประเมนคาทรพยสนทประเมนคาทรพยสนทกประเภททวโลก และเปนคณะทางานระหวางประเทศ the Appraisal Foundation ในกรงวอชงตนดซ ใหความเหนวาธรกจการบนในขณะนคงตกตาไประยะหนง โดยเฉพาะในปน อาจไมสามารถบนไดมากนก ทาใหสภาพคลองทางการเงนของสายการบนตางๆ ยาแยหนก บางสายการบนอาจตองขายเครองบนทงเพอใชหน จานองกบสถาบนการเงน หรอบางสายการบนอาจตองปดตวไปเลยกได เครองบนทมอยมราคาเทาไหร ประเมนอยางไร ในหลายปทผานมาอตสาหกรรมการบนเตบโตอยกลาวไดวาเตบโตมาตงแตการมสายการบนราคาประหยด Cost Airline) ตงแตเมอประมาณเกอบ 20 ปกอน ทาใหธรกจการบนเตบโตขนอยางมาก หากพจารณาจากยอดการผลตเครองบน ยอดการเพมขนของเทยวบนทวโลก นบวาเตบโตแบบกาวกระโดด นกบนกลายเปน “มนษยทองคา” ทมมลคาสงมากสาหรบสายการบนตางๆ อยางไรกตามจากวกฤตไวรสโควด-19 เปลยนไป เราจะประเมนคาเครองบนพาณชยตางๆ อยางไรบาง ในประเทศไทยอาจมการประเมนคาเครองบนไมมากนก แตในประเทศสหรฐอเมรกา มการประเมนคาทรพยสนกนอยางกวางขวางขนาดทมการประเมนแบบ Desk Top Valuation คาบอกเลาสภาพเครองบน แลวประเมนโดยใชแบบจาลองทางสถตและฐานขอมลทมอยอยางกวางขวางมาชวย ทงนสนนราคาคาจางสาหรบการประเมนเครองบนขนาดเลกๆ ลาหนงอาจเปน15,000 - 18,000 บาทเทานน ถกกวาคาจางประเมนบานหลงใหญๆ สกหลงในกรงเทพมหานครแบบทตองออกไปสารวจตวบานเสยอก อยางไรกตาม Desk Top Valuation เปนเพยงการประมาณราคาเบองตน ในรายละเอยดเราตองสารวจตวเครองบน แตผ


การประเมนราคาเครองบนพาณชย

ในขณะนสายการบนตางๆ กาลงยาแยหนก อาจตองขายเครองบนทงเพอใชหน จานองกบสถาบนการเงน หรอบางสายการบนอาจตองปดตวไปเลยกได เครองบนทมอยมราคาเทาไหร


ในฐานะผประเมนคาทรพยสนทประเมนคาทรพยสนทกประเภททวโลก และเปนคณะทางานระหวางประเทศ

ในกรงวอชงตนดซ ใหความเหนวาธรกจการบนในขณะนคงตกตาไประยะหนง โดยเฉพาะในปน อาจไม

ทาใหสภาพคลองทางการเงนของสายการบนตางๆ ยาแยหนก บางสายการบนอาจตองขายเครองบนทงเพอใชหน จานองกบสถาบนการเงน หรอบางสายการบนอาจตองปดตวไปเลยกได เครองบนทมอยมราคาเทาไหร ประเมนอยางไร

ในหลายปทผานมาอตสาหกรรมการบนเตบโตอยางมาก อาจกลาวไดวาเตบโตมาตงแตการมสายการบนราคาประหยด (Low

ปกอน ทาใหธรกจการบนเตบโตขนอยางมาก หากพจารณาจากยอดการผลตเครองบน ยอดการเพมขนของเทยวบนทวโลก นบวาเตบโตแบบกาวกระโดด

ทมมลคาสงมากสาหรบสายการ

19 สถานการณแปรเปลยนไป เราจะประเมนคาเครองบนพาณชยตางๆ อยางไรบาง ในประเทศไทยอาจมการประเมนคาเครองบนไมมากนก แตใน

าทรพยสนกนอยางกวางขวางDesk Top Valuation หรอใชขอมลจาก

คาบอกเลาสภาพเครองบน แลวประเมนโดยใชแบบจาลองทางสถตและฐานขอมลทมอยอยางกวางขวางมาชวย ทงนสนนราคาคาจางสาหรบการประเมนเครองบนขนาดเลกๆ ลาหนงอาจเปนเงนเพยง

บาทเทานน ถกกวาคาจางประเมนบานหลงใหญๆ สกหลงในกรงเทพมหานครแบบทตองออกไปสารวจตวบาน

เปนเพยงการประมาณราคาเบองตน ในรายละเอยดเราตองสารวจตวเครองบน แตผ

ประเมนคาทรพยสนไมรจกกลไกของเครองบน อยางไร ในกรณนกตองอาศยความรของวศวกรเครองบนหรอผเชยวชาญโดยเฉพาะ ผประเมนคาทรพยสนคงไมสามารถไปทราบรายละเอยดเหลานได แมแตการประเมนคาไมกฤษณา โซลาฟารม อาบอบนวดสกแหง ฯลฯ กตองอาศยผเชนกน วธการประเมนคาทรพยสนกเปนไปตามหลกสากล คอ วธการตนทนโดยหกคาเสอม วธการเปรยบเทยบตลาด และวธการแปลงรายไดเปนมลคานนเอง สงทพงพจารณาในทนกคอ 1. เราตองเรยกหาใบรบรองการตรวจสภาพของเครองบนจากผเชยวชาญ คลายการตรวจสภาพบานจากผเชยวชาย Inspector) เปนตน 2. ในโลกนมฐานขอมลการซอขายเครองบนทกประเภทเปนจานวนมาก จนกระทงเราสามารถประเมนดวยวธการเปรยบเทยบตลาดไดอยางมนใจ อยางไรกตามขอมลพวกนตองซอ และซอในราคาสงเพอใชในการประเมนคาทรพยสน 3. เราตองศกษาสถานการณโดยเฉพาะในปจจบนนกระแสรายไดคงจะสะดดไปอกระยะหนง ทาใหมลคาของทรพยสนทประเมนไดตากวาเมอปลายป 2562 เงน 100 ในขณะนอาจไมสามารถสรางรายไดเปนระยะเวลา เปนอตราผลตอบแทนท 8% ดงนนมลคาทประเมนไดอาจลดลงไปประมาณ 7.6% (1/1.08) เปนตน สาหรบสถาบนการเงนใดทประสงคจะรบจานองเครองบน หรอหนวยงานใดประสงคจะซอ จะขายเครองบน กควรจะทาการประเมนคาใหถวนถเสยกอน เพราะเครองบนลาหนงมราคานบหมนลาน จะปลอยกโดยไมประเมนใหถวนถหรอแคประเมนสงเดช คงไมได หมายเหต ทานทมขอหารอเรองการประเมนราคาเครองบน สามารถตดตอ ดร. โสภณ ไดท [email protected] 02.295.3905 ตอ 109


การประเมนราคาเครองบนพาณชย

สนไมรจกกลไกของเครองบน (สกนด) จะทาอยางไร ในกรณนกตองอาศยความรของวศวกรเครองบนหรอผเชยวชาญโดยเฉพาะ ผประเมนคาทรพยสนคงไมสามารถไปทราบรายละเอยดเหลานได แมแตการประเมนคาไมกฤษณา โซลาฟารม อาบอบนวดสกแหง ฯลฯ กตองอาศยผรในแตละสาขา

วธการประเมนคาทรพยสนกเปนไปตามหลกสากล คอ วธการตนทนโดยหกคาเสอม วธการเปรยบเทยบตลาด และวธการแปลงรายไดเปนมลคานนเอง สงทพงพจารณาในทนกคอ

เราตองเรยกหาใบรบรองการตรวจสภาพของเครองบนจากยวชาญ คลายการตรวจสภาพบานจากผเชยวชาย (House

ในโลกนมฐานขอมลการซอขายเครองบนทกประเภทเปนจานวนมาก จนกระทงเราสามารถประเมนดวยวธการเปรยบเทยบตลาดไดอยางมนใจ อยางไรกตามขอมลพวกนตองซอ และซอใน

ใชในการประเมนคาทรพยสน เราตองศกษาสถานการณโดยเฉพาะในปจจบนนกระแส

รายไดคงจะสะดดไปอกระยะหนง ทาใหมลคาของทรพยสนท2562 เชน ราคาในป 2562 อาจเปน

ในขณะนอาจไมสามารถสรางรายไดเปนระยะเวลา 1 ป ดงนนมลคาทประเมนไดอาจลดลงไป

เปนตน สาหรบสถาบนการเงนใดทประสงคจะรบจานองเครองบน หรอ

หนวยงานใดประสงคจะซอ จะขายเครองบน กควรจะทาการประเมนคาใหถวนถเสยกอน เพราะเครองบนลาหนงมราคานบ

นลาน จะปลอยกโดยไมประเมนใหถวนถหรอแคประเมนสงเดช

ทานทมขอหารอเรองการประเมนราคาเครองบน สามารถ[email protected] หรอ โทร .








ในการพฒนาโครงการอสงหารมทรพย หากวเคราะหทาเลไดถกตอง กไดชยชนะไปครงหนงแลว แตถาวเคราะหทาเลผด ไปครงหนงแลวเชนกน ดร.โสภณ พรโชคชย ประธาน ศนยขอมลวจยและประเมนคาอสงหารมทรพยไทย บจก.เอเจนซ ฟอร เรยลเอสเตท แอฟแฟรส (www.area.co.th) ในฐานะหนวยงานทใหบรการการสารวจวจย ประเมนคาอสงหารมทรพย และศกษาความเปนไปไดในการพฒนาโครงการอสงหารมทรพยใหความเหนวาการวเคราะหทาเลทตง ถอเปนพนธกจจาเปนของการสารวจวจยตลาดอสงหารมทรพย เพราะทาใหผประกอบการหรอนกวางแผนวางตาแหนงทางกายภาพของทรพยสนในสนามแขงขนทางการตลาดไดถกตอง การวเคราะหทาเลทตงมวตถประสงคสาคญคอเพอการวเคราะหความเปนไปไดสงสด (Highest and Best Use) แปลงดงกลาว ซงอาจจะ 1. สอดคลองกบแผนการพฒนาทดน หรอ 2. ไมสอดคลองกบแผนการพฒนาทดนดงกลาว การวเคราะหในสวนน จะชวยสนบสนนใหผวทดนตระหนกถ งความเปนไปไดทางการตลาด และพงใหความสาคญเปนพเศษแก หลก Highest and Best Use ประกอบดวยความเปนไปไดทสอดคลองกบขอกฎหมาย ตลาด การเงน และกายภาพ การวเคราะหทาเลทตง จะประกอบดวยการวเคราะหในประเดนหลก ๆ ทางกายภาพเปนส าคญ และอาจรวมถ งสาธารณปโภค สาธารณปการ ซงเปนปจจยดานสงคมทเกยวของเชนกน โดยสรปแลว องคประกอบทสาคญไดแก 1. การเขาถง (Accessibility) ทตง ถนนและทางเขาออก ทางภาระจายอม 2 . โครงสร างพนฐาน ( Infrastructure) สาธารณปโภคและสาธารณปการ นาประปา ไฟฟา โครงขายคมนาคม โทรคมนาคม การขนสง (Logistics) 3. การใชทดน (Land Use) อนประกอบดวย ผงเมองและขอกาหนดตามกฎหมาย ขอกาหนดการใชทดน ขอกาหนดการกอสราง 4. การเชอมโยง (Linkage) กบสงตาง ๆ ทเกยวของทงประชากร แรงงาน ตลาดวสด และสงแวดลอมในดานตาง ๆ


การวเคราะหทาเลทตงโครงการอสงหารมทรพย

ในการพฒนาโครงการอสงหารมทรพย หากวเคราะหทาเลไดถกตอง กไดชยชนะไปครงหนงแลว แตถาวเคราะหทาเลผด กเจง


ในฐานะหนวยงานทใหบรการการสารวจวจย และศกษาความเปนไปไดในการพฒนา

โครงการอสงหารมทรพยใหความเหนวาการวเคราะหทาเลทตง ถอเปนพนธกจจาเปนของการสารวจวจยตลาดอสงหารมทรพย เพราะทาใหผประกอบการหรอนกวางแผนวางตาแหนงทางกายภาพของทรพยสนในสนามแขงขนทางการตลาดไดถกตอง

าะหทาเลทตงมวตถประสงคสาคญคอเพอการHighest and Best Use) ของทดน

ไมสอดคลองกบแผนการพฒนาทดนดงกลาว

การวเคราะหในสวนน จะชวยสนบสนนใหผวางแผนการพฒนาทดนตระหนกถ งความเปนไปไดทางการตลาด และพงให

Highest and Best Use ขางตนนน ประกอบดวยความเปนไปไดทสอดคลองกบขอกฎหมาย ตลาด

การวเคราะหทาเลทตง จะประกอบดวยการวเคราะหในทางกายภาพเปนส าคญ และอาจรวมถ ง

สาธารณปโภค สาธารณปการ ซงเปนปจจยดานสงคมทเกยวของเชนกน โดยสรปแลว องคประกอบทสาคญไดแก:

ทตง ถนนและทางเขาออก ทาง

Infrastructure) อนไดแก าธารณปโภคและสาธารณปการ นาประปา ไฟฟา โครงขาย

อนประกอบดวย ผงเมองและขอกาหนดตามกฎหมาย ขอกาหนดการใชทดน ขอกาหนดการ

กบสงตาง ๆ ทเกยวของทงดานประชากร แรงงาน ตลาดวสด และสงแวดลอมในดานตาง ๆ

สงตาง ๆ ขางตนน จะเปนปจจยสาคญในการกาหนดมลคาของอสงหารมทรพย ตลอดจนถงการวางแนวทางการขายและการตลาดของโครงการอสงหารมทรพยททาการศกษา ในทางปฏบตการวเคราะหความเปนไปไดในดานทาเลโครงการอสงหารมทรพยทวางแผนไวนน สามารถดาเนนการไดหลายวธ: 1. การรวบรวมและสงเคราะหขอมลทตยภมจากแหลงขอมลตาง ๆ เชน หนวยงานวางแผน อนไดแก สานกงานคณะกรรมการพฒนาการเศรษฐกจและสงคมแหงชาต กองนโยบายและแผนขององคกรปกครองสวนทองถนตาง ๆ เปนตน หรอหนวยงานปฏบต เชน ฝายโยธาขององคกรปกครองสวนทองถน หนวยราชการในการปกครองสวนภมภาค และหนวยราชการสวนกลาง 2. การแจงนบการจราจรและสญจร โดยสามารถแจงนบไดแบบ 12, 15, 18 หรอ 24 ชวโมง และดาเนนการไดในวนธรรมดา (องคาร และพฤหสบด) หรอวนหยดราชการ เพอประเมนจานวนประชากรกอนการพฒนาโครงการ และใชเปนฐานประกอบการประเมนจานวนประชากรหลงการพฒนาโครงการ การแจงนบการจราจรและสญจรน ใชกบการพฒนาทรพยสนเชงพาณชย เชน อาคารสานกงาน ศนยการคา ตลาดนามน เปนตน 3. การวเคราะหทางเขาออก โดยเฉพาะขอจากดทางกฎหมายทจะมทางเขาออกทถกตองหรอไมเพยงใด เพราะหากขาดความเปนไปได กจะทาใหโครงการเสยหาย ไมอาจดาเนนการได 4. การวเคราะหผงเมอง รวมทงขอกาหนดการใชทดนตาง ๆ โดยนามาเปรยบเทยบ วเคราะหทงผงเมองและขอกาหนดขององคกรปกครองสวนทองถน และอน ๆ 5. การวเคราะหทาเลโดยรอบ ไดแก สงทจะเกอหนนหรอฉดรงการพฒนา ในกรณเกอหนนกเชน จานวนสถานประกอบการและพนกงาน จานวนสถานศกษาและนกศกษา ประกอบการพฒนาศนยการคา หรอในกรณฉดรงกเชนการมกองขยะ หรอบอบาบดนาเสยอยใกลเคยง และสงกลนเหมน เปนตน การวเคราะหทเปนระบบและเปนขนเปนตอนเชนน จะชวยใหโครงการทศกษา มโอกาสประสบความสาเรจไดเปนอยางดในอนาคต ปล. ทานใดสนใจใชบรการสารวจวจย ศกษาความเปนไดในการพฒนาโครงการอสงหารมทรพยทกประเภทในดานการตลาด การเงน สามารถตดตอไดทคณสญชย โทร114 Email: [email protected]


การวเคราะหทาเลทตงโครงการอสงหารมทรพย

สงตาง ๆ ขางตนน จะเปนปจจยสาคญในการกาหนดมลคาของอสงหารมทรพย ตลอดจนถงการวางแนวทางการขายและการตลาดของโครงการอสงหารมทรพยททาการศกษา

ในทางปฏบตการวเคราะหความเปนไปไดในดานทาเลทตงของโครงการอสงหารมทรพยทวางแผนไวนน สามารถดาเนนการได

การรวบรวมและสงเคราะหขอมลทตยภมจากแหลงขอมลตาง ๆ เชน หนวยงานวางแผน อนไดแก สานกงานคณะกรรมการพฒนาการเศรษฐกจและสงคมแหงชาต กองนโยบายและแผนของ

องถนตาง ๆ เปนตน หรอหนวยงานปฏบต เชน ฝายโยธาขององคกรปกครองสวนทองถน หนวยราชการในการปกครองสวนภมภาค และหนวยราชการสวนกลาง

การแจงนบการจราจรและสญจร โดยสามารถแจงนบไดชวโมง และดาเนนการไดในวนธรรมดา

หรอวนหยดราชการ (ทงเสารและอาทตย) เพอประเมนจานวนประชากรกอนการพฒนาโครงการ และใชเปนฐานประกอบการประเมนจานวนประชากรหลงการพฒนาโครงการ การแจงนบการจราจรและสญจรน ใชกบการพฒนาทรพยสนเชงพาณชย เชน อาคารสานกงาน ศนยการคา ตลาด และสถานบรการ

การวเคราะหทางเขาออก โดยเฉพาะขอจากดทางกฎหมายทจะมทางเขาออกทถกตองหรอไมเพยงใด เพราะหากขาดความเปนไปได กจะทาใหโครงการเสยหาย ไมอาจดาเนนการได

การวเคราะหผงเมอง รวมทงขอกาหนดการใชทดนตาง ๆ มาเปรยบเทยบ วเคราะหทงผงเมองและขอกาหนดของ

องคกรปกครองสวนทองถน และอน ๆ การวเคราะหทาเลโดยรอบ ไดแก สงทจะเกอหนนหรอฉด

รงการพฒนา ในกรณเกอหนนกเชน จานวนสถานประกอบการและพนกงาน จานวนสถานศกษาและนกศกษา เพอการวางแผนประกอบการพฒนาศนยการคา หรอในกรณฉดรงกเชนการมกองขยะ หรอบอบาบดนาเสยอยใกลเคยง และสงกลนเหมน เปนตน

การวเคราะหทเปนระบบและเปนขนเปนตอนเชนน จะชวยใหโครงการทศกษา มโอกาสประสบความสาเรจไดเปนอยางดใน

ทานใดสนใจใชบรการสารวจวจย ศกษาความเปนไดในการพฒนาโครงการอสงหารมทรพยทกประเภทในดานการตลาด การเงน สามารถตดตอไดทคณสญชย โทร. 02.295.3905 ตอ


หลกการวเคราะหสนเชอ 5C ในโอกาสทโรงเรยนธรกจอสงหารมทรพยไทย ซงเปนสถาบนการศกษาสาหรบนานาชาต จะเปดหลกสตรใหมเรองการวเคราะหสนเชอ เรามาศกษาถงหลกการวเคราะหสนเชอแบบ กนกอน ดร.โสภณ พรโชคชย ประธาน ศนยขอมลวจยและปรอสงหารมทรพยไทย บจก.เอเจนซ ฟอร เรยลเอสเตท แอฟแฟรส (www.area.co.th) ในฐานะผอ านวยการโรงเรยนธรกจอสงหารมทรพยไทย (www.trebs.ac.th) กาลงจะเปดหลกสตรใหม “การวเคราะหสนเชออสงหารมทรพย” ดร.โสภณ หลกการวเคราะหสนเชอ 5C ใหทานผเกยวของไดทราบ โดยการวเคราะหสนเชอเปนสวนหนงการวเคราะหความเสยง ในทนใชหลก 5C ไดแก Character , Capital, Capacity, Collateral Condition ดงรายละเอยดตอไปน:

1. Character: ผก ลกคาทมาขอกเงนจากสถาบนการเงนควรเปนคนซอสตย นาเชอถอ มความตงใจจรง และมฐานะทางดานการเงนดพอ นอกจากนยงตองเปนคนทมความรและประสบการณในการบรหารธรกจอสงหารมทรพยเพยงพอทจะทาใหธรกจเตบโตไปไดตลอดรอดฝง ในการวเคราะหผก จากภาคธรกจขนาดกลางและขนาดยอม และบรษทขนาดใหญกอาจจะแตกตางกนไปพอสมควร ธรกจขนาดเลกกวาอาจมความเสยงมากกวา ขณะเดยวกนธรกจขนาดใหญกอาจมความสลบซบซอนทาใหการวเคราะหยากลาบาก อาจไมสามารถวเคราะหไดสอดคลองกบความเปนจรง

2. Capital: เงนลงทน เงนลงทนทเพยงพอของผกแสดงถงความมนใจของสถาบนการเงนตอผก และยงแสดงถงความมงมนและผกพนกบโครงการอสงหารมทรพยทมาขอกอกดวย ดงนน ในการวเคราะหจงมงไปทเงนทนของตนเอง (Share Capital / Owners’ Equity) ลงทนกบโครงการในสดสวนทสงเพยงพอทจะไมทาใหความเสยงทางการเงน (Financial Risks) ของโครงการสงมากจนธนาคารรบไมได ประเดนนจงใหความสาคญแกการวเคราะหสดสวนหนสนตอทน (Debt to Equity Ratio) ของโครงการ ตามทไดนาเสนอไปกอนหนาน ใ น เ ร อ ง ร า ย ล ะ เ อ ย ด ข อ ง ส ด ส ว น ห น ส น ต อ ท น น น ผประกอบการมกตองการใหสดสวนหนสนตอทนสงดวยเหตผลทจะไดมเงนเพยงพอใชสอยอยางคลองตว และเปนความนาเชอถอประการหนงทมเงนหมนเวยนสง อกทงยงทาใหใชเงนตนเองนอยลง สงความเสยงไปทสถาบนการเงนเปนหลก แตขอเสยกคออาจมการนาเงนไปใชผดประเภท หรอ ทาใหผกประมาทได แตสถาบนการเงน มกจะใหความสาคญแกการทมสดสวนหนสนตอทนตา เพราะเปนการลดความเสยงของตน นอกจากนน



ในโอกาสทโรงเรยนธรกจอสงหารมทรพยไทย ซงเปนสถาบนการศกษาสาหรบนานาชาต จะเปดหลกสตรใหมเรองการวเคราะหสนเชอ เรามาศกษาถงหลกการวเคราะหสนเชอแบบ 5C


ในฐานะผอ านวยการโรงเรยนธรกจกาลงจะเปดหลกสตรใหม

โสภณ จงขอนาเสนอใหทานผเกยวของไดทราบ โดยการ

วเคราะหสนเชอเปนสวนหนงการวเคราะหความเสยง ในทนใชหลก Character , Capital, Capacity, Collateral และ

กคาทมาขอกเงนจากสถาบนการเงนควรเปนคนซอสตย นาเชอถอ มความตงใจจรง และมฐานะทางดานการเงนดพอ นอกจากนยงตองเปนคนทมความรและประสบการณในการบรหารธรกจอสงหารมทรพยเพยงพอทจะทาใหธรกจเตบโตไปได

จากภาคธรกจขนาดกลางและขนาดยอม และบรษทขนาดใหญกอาจจะแตกตางกนไปพอสมควร ธรกจขนาดเลกกวาอาจมความเสยงมากกวา ขณะเดยวกนธรกจขนาดใหญกอาจมความสลบซบซอนทาใหการวเคราะหยากลาบาก อาจไมสามารถวเคราะหไดสอดคลองกบความเปนจรง

เงนลงทนทเพยงพอของผกแสดงถงความมนใจของสถาบนการเงนตอผก และยงแสดงถงความมงมนและผกพนกบโครงการอสงหารมทรพยทมาขอกอกดวย ดงนน ในการวเคราะหจงมงไปท

Share Capital / Owners’ Equity) ทมารวมบโครงการในสดสวนทสงเพยงพอทจะไมทาใหความเสยง

ของโครงการสงมากจนธนาคารรบไมได ประเดนนจงใหความสาคญแกการวเคราะหสดสวนหนสนตอ

ของโครงการ ตามทไดนาเสนอไป

ะ เ อ ย ด ข อ ง ส ด ส ว น ห น ส น ต อ ท น น น ผประกอบการมกตองการใหสดสวนหนสนตอทนสงดวยเหตผลทจะไดมเงนเพยงพอใชสอยอยางคลองตว และเปนความนาเชอถอประการหนงทมเงนหมนเวยนสง อกทงยงทาใหใชเงนตนเอง

นหลก แตขอเสยกคออาจมการนาเงนไปใชผดประเภท หรอ ทาใหผกประมาทได

แตสถาบนการเงน มกจะใหความสาคญแกการทมสดสวนหนสนตอทนตา เพราะเปนการลดความเสยงของตน นอกจากนน

ยงอาจทาใหมเงนทนเพยงพอสาหรบผกมากรายยงขน แตขอเสยกคอผประกอบการอาจไมมาขอใชบรการเพราะสถาบนการเงนแหงนนอาจปองกนความเสยงจนสงเกนไป กระทงไมอาจดงดดความสนใจในการขอใชบรการของผประกอบการ

3. Capacity: ความสามารถในการชาระหน การวเคราะหในสวนนมงทวาโครงการนนตองมกาไรและอตราผลตอบแทนจากการลงทนสงกวาตนทนของทน ของโครงการ และตองมกระแสเงนสดมากพอทจะชาระหนคนธนาคารไดตามเงอนไข ดงนน ในการวเคราะหทางการเงนจงตองแสดงผลของการวเคราะหอตราผลตอบแทน และการวเคราะหจดคมทน ฯลฯ เพอใหเหนความสามารถในกาเหมาะสม การวเคราะหงบกระแสเงนสด จงตองดาเนนการอยางรดกม

4. Collateral - หลกประกนการใหกยม ในกรณอสงหารมทรพยน สวนมากจะหมายถงทดนโครงการ และทดนหรอทรพยสนอนทผบรหารหรอเจาของโครงการนามาเปนหลกทรพยคาประกน มลคาของหลกประกนทเพยงพอจะเปนเครองประกนความเสยงของสถาบนการเงนโดยตรง สาหรบในรายละเอยดแลว การทสถาบนการเงนจะสามารถบรหารหรอลดความเสยงในการใหสนเชอไดเพยงใดนน ขนกบปรมาณและคณภาพของขอมลทตองใชในการวเคราะหสนเชอ ซงบางครงอาจจะไมดพอ เชน รายงานการประเมนคาทรพยสนทประเมนผดพลาด จนไดราคาสงหรอตากวาความเปนจรงมาก

5. Conditions: ปจจยภายนอกตางๆ กรณนอาจไมเกยวของกบกาสภาพทางดานเศรษฐกจ สงคม วฒนธรรม ปญหาสงคราม และสงแวดลอม ฯลฯ ทมผลกระทบตอความเปนไปไดของโครงการลงทน โดยเฉพาะในปจจบน เรองสงแวดลอมมความสาคญมากตอการลงทน ผประกอบการรวมทงสถาบนการเงนจงตองศกษาใหด จะไดจนไมสามารถพฒนาโครงการได หากเรารจกการวเคราะหตามหลกทง อานวยสนเชอไดอยางเหมาะสม ไมเกดปญหาหนเสยในภายหลงอนจะกระทบถงความมนคงของสถาบนการเงนได หมายเหต อนงสถาบนการเงนหรอหนวยงานใดสนใจอบรมหลกสตร อสงหารมทรพย” สามารถตดตอโรงเรยนไดทโทรตอ 114 หรอ Email: [email protected]



ยงอาจทาใหมเงนทนเพยงพอสาหรบผกมากรายยงขน แตขอเสยกคอผประกอบการอาจไมมาขอใชบรการเพราะสถาบนการเงนแหงนนอาจปองกนความเสยงจนสงเกนไป กระทงไมอาจดงดดความสนใจในการขอใชบรการของผประกอบการ

ความสามารถในการชาระหน การวเคราะหในสวนนมงทวาโครงการนนตองมกาไรและอตรา

แทนจากการลงทนสงกวาตนทนของทน (Cost of Capital) ของโครงการ และตองมกระแสเงนสดมากพอทจะชาระหนคนธนาคารไดตามเงอนไข ดงนน ในการวเคราะหทางการเงนจงตองแสดงผลของการวเคราะหอตราผลตอบแทน และการวเคราะหจดคมทน ฯลฯ เพอใหเหนความสามารถในการชาระหนไดอยางเหมาะสม การวเคราะหงบกระแสเงนสด (Cash Flow Analysis)

หลกประกนการใหกยม ในกรณอสงหารมทรพยน สวนมากจะหมายถงทดนโครงการ

และทดนหรอทรพยสนอนทผบรหารหรอเจาของโครงการนามาเปนหลกทรพยคาประกน มลคาของหลกประกนทเพยงพอจะเปนเครองประกนความเสยงของสถาบนการเงนโดยตรง สาหรบในรายละเอยดแลว การทสถาบนการเงนจะสามารถบรหารหรอลด

ดเพยงใดนน ขนกบปรมาณและคณภาพของขอมลทตองใชในการวเคราะหสนเชอ ซงบางครงอาจจะไมดพอ เชน รายงานการประเมนคาทรพยสนทประเมนผดพลาด จนไดราคาสงหรอตากวาความเปนจรงมาก

ปจจยภายนอกตางๆ กรณนอาจไมเกยวของกบการเงนโดยตรง แตเกยวของกบ

วฒนธรรม ปญหาสงคราม และสงแวดลอม ฯลฯ ทมผลกระทบตอความเปนไปไดของโครงการลงทน โดยเฉพาะในปจจบน เรองสงแวดลอมมความสาคญมากตอการลงทน ผประกอบการรวมทงสถาบนการเงนจงตองศกษาใหด จะไดไมเกดความเสยงทสงเกนไป

หากเรารจกการวเคราะหตามหลกทง 5 นแลว เรากจะสามารถ

อานวยสนเชอไดอยางเหมาะสม ไมเกดปญหาหนเสยในภายหลงอนจะกระทบถงความมนคงของสถาบนการเงนได

นใดสนใจอบรมหลกสตร “สนเชอสามารถตดตอโรงเรยนไดทโทร.02.295.2294

Email: [email protected]






การเปลยนแปลงราคาอาหาร หลงรฐประหาร 6 ป (พฤษภาคม 2557อาหารเพมขน 49.9%% หรอเทากบเพมขนปละ ตวเลขเงนเฟอของทางราชการ แสดงวาการแกปญหาเศรษฐกจของทางราชการไมไดผลเทาทควร ลาสดราคาอาหารรอบ 1 ป (พฤษภาคเพมขน 2.4% แตเมอดภาพรวม 5 ปหลงรฐประหาร 2557-2563) ราคาอาหารขน 49.9% หรอเพมขนปละ สวนตลอดระยะเวลา 8 ปท ส ารวจ (พฤษภาคม พฤษภาคม 2563) มราคาเพมขน 65.9% หรอขนปละ สงกวาอตราภาวะเงนเฟอ แสดงถงความฝดเคองทางเศรษฐกจทพงจบตามอง ศนยขอมลวจยและประเมนคาอสงหารมทรพยไทย บจกเจนซ ฟอร เรยลเอสเตท แอฟแฟรส (www.area.co.th) ราคาอาหาร โดยถอเปนดชนสาคญทางเศรษฐกจของประเทศ ทงน ดร.โสภณ พรโชคชย ประธานกรรมการศนยฯ ไดรเรมจดทาการสารวจราคาอาหารในทกรอบครงป โดยทผานมาไดทาการสารวจดาเนนการใน 14 ครงดงน ครงท 1 วนเสารท 5 พฤษภาคม 2555 ครงท 2 วนศกรท 16 พฤศจกายน 2555 ครงท 3 วนองคารท 14 พฤษภาคม 2556 ครงท 4 วนจนทร 11 พฤศจกายน 2556 ครงท 5 วนพฤหสบดท 15 พฤษภาคม 2557 ครงท 6 วนพฤหสบดท 13 พฤศจกายน 2557 ครงท 7 วนพฤหสบดท 14 พฤษภาคม 2558 ครงท 8 วนจนทรท 16 พฤศจกายน 2558 ครงท 9 วนจนทรท 10 พฤษภาคม 2559 ครงท 10 วนพธท 16 พฤศจกายน 2559 ครงท 11 วนจนทรท 15 พฤษภาคม 2560 ครงท 12 วนองคารท 21 พฤศจกายน 2560 ครงท 13 วนพธท 31 พฤษภาคม 2561 ครงท 14 วนพฤหสบดท 15 พฤศจกายน 2561 ครงท 15 วนพฤหสบดท 16 พฤษภาคม 2562 ครงท 16 วนองคารท 19 พฤษภาคม 2563 การสารวจนดาเนนการเฉพาะในพนทสลม-ศนยกลางธรกจหรอ Central Business District (CBD) ประเทศไทย และมคนทางานในสานกงานเปนจานวนมาก ทงนโดยมสมมตฐานวาราคาอาหารในยานนนาจะเปนราคามาตรฐานเพราะเปนในใจกลางเมอง ในบรเวณอนนาจะถกกวาน ยกเวนในพนทแหลงทองเทยวทมผไปทองเทยวเปนครงคราว การสารวจพนทสลม จงถอเปนตวแทนสาคญสาหรบกรงเทพมหานครและประเทศไทยโดยรวม การสารวจน ดร.โสภณ เดนสารวจซาตามรานเดมทเคยสารวจไวจานวน 20 กวาบรเวณ บางบรเวณเปนรานอาหารรานเดยว บาง



การเปลยนแปลงราคาอาหาร 6 ปหลงรฐประหาร

2557-2563) ราคาหรอเทากบเพมขนปละ 7.0% ซงสงกวา

ตวเลขเงนเฟอของทางราชการ แสดงวาการแกปญหาเศรษฐกจของ

พฤษภาคม 2562 - 63) ปหลงรฐประหาร (พฤษภาคม

หรอเพมขนปละ 7.0% พฤษภาคม 2555 - หรอขนปละ 6.53% ซง

อ แสดงถงความฝดเคองทางเศรษฐกจทพง

ศนยขอมลวจยและประเมนคาอสงหารมทรพยไทย บจก. เอwww.area.co.th) ไดจดทา

ราคาอาหาร โดยถอเปนดชนสาคญทางเศรษฐกจของประเทศ ทงน ฯ ไดรเรมจดทาการ

สารวจราคาอาหารในทกรอบครงป โดยทผานมาไดทาการสารวจ

2555 2556

2557 และ 2557

2558 2558

2560 2560

2561 2562

2563

-สรวงศ ซงถอเปนCentral Business District (CBD) ของ

ประเทศไทย และมคนทางานในสานกงานเปนจานวนมาก ทงนโดยมสมมตฐานวาราคาอาหารในยานนนาจะเปนราคามาตรฐานเพราะเปนในใจกลางเมอง ในบรเวณอนนาจะถกกวาน ยกเวนในพนทแหลงทองเทยวทมผไปทองเทยวเปนครงคราว การสารวจพนทสลม จงถอเปนตวแทนสาคญสาหรบกรงเทพมหานครและประเทศ

โสภณ เดนสารวจซาตามรานเดมทเคยสารวจกวาบรเวณ บางบรเวณเปนรานอาหารรานเดยว บาง

บรเวณเปนศนยอาหาร พรอมบนทกถายภาพนง และวดทศนประกอบ และในบางบรเวณมรานคาเพมขนหรอลดลงตามหวงเวลาอกดวย โดยแตละครงทสารวจใชเวลาในการเดนไมเกน ในชวงเวลาพกรบประทานอาหารกลางว โดยสรปพบวาราคาอาหาร เชน ขาวราดแกง กวยเตยว เพมขนจาก 31.0 บาทในเดอนพฤษภาคม พฤษภาคม 2556 ตอมาในเดอนพฤษภาคม กลายเปน 36.1 บาทในเดอนพฤศจกายน บาทในเดอนพฤษภาคม 2558 พฤศจกายน 2558 เปน 41.7 43.1 ในเดอนพฤศจกายน 2559 45.7 บาท ในเดอนพฤศจกายน เดอนพฤษภาคม 2561 เพมเปน 2561 เพมเปน 49.0 บาท ในเดอนพฤษภา50.2 บาท และเดอนพฤษภาคม หากคดเปนสดสวนทเพมขนจะพบวา ในรอบ (พฤษภาคม 2562 - 63) ราคาอาหารเพมขนไมมากนกคอเพม 2.4% แตกเปนการปรบตวสงขนกวาภาวะเงนเฟอท (https://bit.ly/2TdI2N1)

เมอประเมนจากภาพรวมสะสม พฤษภาคม 2563) ราคาเพมจาก เพมขน 65.9% และหากคดเปนการเพมขนตอป กเทากบเพมขนประมาณ 6.53% ตอป ซงถอวาสงพอสมควร เพราะสงกวาอตราภาวะเงนเฟอ ราคาอาหารลาสด ณ เดอนพฤษภาคม เปนเวลา 6 ปหลงรฐประหารเมอพฤษภาคม 49.9% หรอเพมขนปละ 7.0% ซงถอวาสงขนมากพอสมควร หากเทยบกบกอนรฐประหารในชวงเดอนพฤษภาคม ปรากฏวาราคาอาหารเพมขนเพยง ตากวาชวงหลงรฐประหาร มขอสงเกตเพมเตมวา อาจมบางบรเวณ เชน เมองทองเทยว หรอเมองอตสาหกรรมทมการปรบเพมของราคาขายมากกวาน หรอสาหรบรายการอาหารแบบฟาสตฟด กอาจปรบราคาเพมขนตาม



บรเวณเปนศนยอาหาร พรอมบนทกถายภาพนง และวดทศนประกอบ และในบางบรเวณมรานคาเพมขนหรอลดลงตามหวงเวลาอกดวย โดยแตละครงทสารวจใชเวลาในการเดนไมเกน 2 ชวโมงในชวงเวลาพกรบประทานอาหารกลางวน

โดยสรปพบวาราคาอาหาร เชน ขาวราดแกง กวยเตยว เพมขนบาทในเดอนพฤษภาคม 2555 เปน 31.8 บาทในเดอน

ตอมาในเดอนพฤษภาคม 2557 เพมเปน 34.3 บาทในเดอนพฤศจกายน 2557 กลายเปน 38.4

2558 เปน 40.0 บาทในเดอน7 ในเดอนพฤษภาคม 2559 เปน

2559 ในเดอนพฤษภาคม 2560 เปน บาท ในเดอนพฤศจกายน 2560 เพมเปน 47.1 บาท ใน

เพมเปน 48.1 บาท ในเดอนพฤศจกายน บาท ในเดอนพฤษภาคม 2562 เพมเปน

บาท และเดอนพฤษภาคม 2563 เพมขนเปน 51.4 บาท หากคดเปนสดสวนทเพมขนจะพบวา ในรอบ 1 ปลาสด

ราคาอาหารเพมขนไมมากนกคอเพม แตกเปนการปรบตวสงขนกวาภาวะเงนเฟอท 0.41%

เมอประเมนจากภาพรวมสะสม 8 ป (พฤษภาคม 2555 - ราคาเพมจาก 31.0 บาท เปน 51.4 บาท หรอ

และหากคดเปนการเพมขนตอป กเทากบเพมขนตอป ซงถอวาสงพอสมควร เพราะสงกวาอตรา

อาหารลาสด ณ เดอนพฤษภาคม 2563 คอปหลงรฐประหารเมอพฤษภาคม 2557 เพมขน

ซงถอวาสงขนมากพอสมควร หากเทยบกบกอนรฐประหารในชวงเดอนพฤษภาคม 2555-2557 ปรากฏวาราคาอาหารเพมขนเพยง 10.7% หรอเพมขนปละ 5.2%

มขอสงเกตเพมเตมวา อาจมบางบรเวณ เชน เมองทองเทยว หรอเมองอตสาหกรรมทมการปรบเพมของราคาขายมากกวาน หรอสาหรบรายการอาหารแบบฟาสตฟด กอาจปรบราคาเพมขนตาม



อาเภอใจโดยไมไดมการควบคม แตสาหรบประชาชนกนเองความเหนใจและถอยทถอยอาศยกนตามสมควร จงทาใหแทบไมมการปรบราคาขาย ในกรณนบางทานอาจตงขอสงเกตวา แมราคาไมไดปรบเพมขน แตปรมาณอาจจะลดนอยลง แตจากการสงเกตกพบวา ปรมาณกยงพอ ๆ กบแตเดม ไมไดปรบปรมาณลงแตอยางไร อยางไรกตามกยงอาจมบางทานใหขอสงเกตวา แมปรมาณจะคงเดม แตคณภาพกอาจลดลง แตขอน ผสารวจคงไมสามารถไปตรวจสอบในรายละเอยดในระดบนน และคงอยทวจารณญาณของทกทานทพจารณาผลการสารวจน ผคาบางรายกลาววา ไมสามารถขนราคาอาหารไดเพราะคนซอไมมกาลงซอเทาทควร ทงทวตถดบในการทาอาหารเพมขนกตาม ทาไมราคาสนคาดปรบเพมขนมาก แตราคาอาหารไมไดเพมขนมากในสดสวนเดยวกน สวนหน งคงเปนเพราะการทาอาหารออกมาขายเปนจานวนมากนน มตนทนคาวตถดบถกกวาการซอของใชเองตามบาน มโอกาสทผคาอาจลดปรมาณและคณภาพลงบางเชนกน หรอเลอกขายในสนคาทใชวตถดบไมแพงนก เชน ใชผกตามฤดกาล หรอใชเนอหม ไก ซงราคายงไมเพมมากเทาปลา เปนตน จากการสมภาษณผคาพบวา ราคาวสดทเพมขนบางนน ไมไดมผลโดยตรงตอราคาอาคารทขายเปนปรมาณมาก ๆ ในแตละวน สงทสงผลทเดนชดกวากคอ คาเชาพนทคาปลกเพอการขายอาหาร ผลการสารวจทง 16 ครงทผานมา แสดงไวในตารางตอไปน

จด ราคาขาย (บาท

สา- พ.ค. พ.ย. พ.ค. พ.ย. พ.ค. พ.ย. พ.ค. พย

รวจ 55 55 56 56 57 57 58 58

2 25 25 25 30 30 35 40 40

3 30 30

4 30 30 30 30 35 35 35 40

5 30 35 35 35 35 35 35 40

7.1 35 35 35 40 40 40

7.2 30 30 30 35 40

8 30 35 35 40 40 40 40 40

8.4 35 35 35 35 40

9 35 35 35 35 40 40 40 40

10 35 35 35 35 40 40 40 40

11 30 30 30 30 35 35 40 40

12 30 30 30 35 35 35 40 40

13 35 35 35 35 35 35 40 40

14 30 30 30 35 35 35 35 35

16 30 30 30 30 35 35 35

17 25 25 25 25 25 25 30 30

18 40 40 40 40 40 40 40 40

19 40 40 40 40 35 35 40 40

20 30 30 30 35 35 40 50 50

21 30 30 30 35 35 35 35 35

21.5 25 25 25 25 25 30 30 40

22 30 30 30 35 35 35 40 40

23 30 30 30 30 30 50 50 50

เฉล�ย 31.0 31.6 31.8 33.3 34.3 36.1 38.4 40.0

ท�มา: ศนยขอมลวจยและประเมนคาอสงหารมทรพยไทย

การเปล�ยนแปลงราคาอาหาร


อาเภอใจโดยไมไดมการควบคม แตสาหรบประชาชนกนเอง ยอมมความเหนใจและถอยทถอยอาศยกนตามสมควร จงทาใหแทบไมม

ในกรณนบางทานอาจตงขอสงเกตวา แมราคาไมไดปรบเพมขน แตปรมาณอาจจะลดนอยลง แตจากการสงเกตกพบวา ปรมาณกยงพอ ๆ กบแตเดม ไมไดปรบปรมาณลงแตอยางไร

กยงอาจมบางทานใหขอสงเกตวา แมปรมาณจะคงเดม แตคณภาพกอาจลดลง แตขอน ผสารวจคงไมสามารถไปตรวจสอบในรายละเอยดในระดบนน และคงอยทวจารณญาณของทกทานทพจารณาผลการสารวจน ผคาบางรายกลาววา ไมสามารถ

อเทาทควร ทงทวตถดบ

ทาไมราคาสนคาดปรบเพมขนมาก แตราคาอาหารไมไดเพมขนมากในสดสวนเดยวกน สวนหน งคงเปนเพราะการทาอาหารออกมาขายเปนจานวนมากนน มตนทนคาวตถดบถกกวา

คาอาจลดปรมาณและคณภาพลงบางเชนกน หรอเลอกขายในสนคาทใชวตถดบไมแพงนก เชน ใชผกตามฤดกาล หรอใชเนอหม ไก ซงราคายงไมเพมมาก

จากการสมภาษณผคาพบวา ราคาวสดทเพมขนบางนน ไมไดมเปนปรมาณมาก ๆ ในแตละวน สง

ทสงผลทเดนชดกวากคอ คาเชาพนทคาปลกเพอการขายอาหาร

หากคาเชาแพงขนมาก กจะทาใหราคาอาหารเพมมากขน บางแหงเชาพนทขนาดประมาณ 18 ตารางเมตร เปนเงนถง ต อ เ ด อ น ( ต รม . ล ะ 3 , 3 3 3 กรงเทพมหานคร อาจชวยจดหาพนทคาขายในราคาถก เพอใหผคาสามารถยนหยดขายในราคาทไมแพงจนเกนไป เพอเปนการชวยเหลอคาครองชพแกประชาชน จะเหนไดวาราคาอาหารเพมสงขนบาง แตอาจไมไดมนยสาคญมากนก ผคากมความพยายามทจะดแลผซอ ดไมสอดคลองกบความเปนจรงวาราคาอาหารแพงขนเปนอยางมาก สวนหนงอาจเปนความหวงดทตองการใหผเกยวของแกไขปญหาใหกบสงคม แตอนตรายประการหนงกคออาจทาใหผคาบางรายฉวยโอกาสขนราคา ซาเตมประชาชนได ดงนนการนาเสนอขาวสารต าง ๆ จ งควรมความรบผดชอบ และผ เสพขอมลควรใชวจารณญาณ การทรฐบาล คสช. ตอเนองถงรฐบาลประยทธหลงเลอกตง ใชความพยายามอยางยงในการกระตนเศรษฐกจ แตราคาอาหารกลบเพมขน 49.9% ในรอบ 6 ปทผานมา แสดงใหเหนวา ความพยายามอาจจะยงไมสมฤทธผลมากนก แตเนองจากลาสดภาวะเศรษฐกจฝดเคองมาก ประชาชนทวไปตาง ใหการเพมขนของราคาในชวง 1 (เพยง 2.4%) เกดภาวะเงนฝด ทาใหพอคาไมอาจขนราคาเพราะไมมผอดหนน ทกวนนแมคาจงขาดทน

ครงทผานมา แสดงไวในตารางตอไปน:

บาท/จานหรอชาม)

พย. พ.ค. พ.ย. พ.ค. พ.ย. พ.ค. พ.ย. พ.ค. พ.ค. 1 ป ป

58 59 59 60 60 61 61 62 63 ลาสด -ลาสด

40 40 45 50 50 50 50 50 50 0.0% 100.0%

40 45 45 45 45 45 45 50 50 0.0% 66.7%

40 45 45 45 45 45 50 50 50 0.0% 66.7%

40 40 40 45 50 50 50 50 50 0.0%

40 40 45 45 45 45 45 50 50 0.0%

40 40 50 50 50 50 50 50 60 20.0% 100.0%

40 40 45 45 45 50 50 50 50 0.0%

40 40 40 45 50 50 50 50 50 0.0% 42.9%

40 40 40 45 45 45 50 50 50 0.0% 42.9%

40 40 40 45 45 50 50 50 50 0.0% 66.7%

40 40 40 45 50 50 50 50 50 0.0% 66.7%

40 40 40 45 45 45 50 55 60 9.1% 71.4%

35 35 35 40 45 45 45 50 50 0.0% 66.7%

30 30 30 30 30 30 30 30 35 16.7% 40.0%

40 45 45 45 45 50 50 55 60 9.1% 50.0%

40 40 40 45 45 45 50 50 50 0.0% 25.0%

50 60 60 65 65 65 65 65 65 0.0% 116.7%

35 45 45 45 50 50 50 50 50 0.0% 66.7%

40 40 45 45 45 50 50 50 50 0.0% 100.0%

40 40 40 45 50 50 50 50 50 0.0% 66.7%

50 50 50 50 50 50 50 50 50 0.0% 66.7%

40.0 41.7 43.1 45.7 47.1 48.1 49.0 50.2 51.4 2.4% 65.9%

ศนยขอมลวจยและประเมนคาอสงหารมทรพยไทย บจก.เอเจนซ� ฟอร เรยลเอสเตท แอฟแฟรส www

การเปล�ยนแปลงราคาอาหาร พ.ศ.2555-2563 กรณศกษาสลม


หากคาเชาแพงขนมาก กจะทาใหราคาอาหารเพมมากขน บางแหงตารางเมตร เปนเงนถง 60,000 บาท3 3 3 บ า ท ) ด ง น น ร ฐ บ า ล ห ร อ

กรงเทพมหานคร อาจชวยจดหาพนทคาขายในราคาถก เพอใหผคาสามารถยนหยดขายในราคาทไมแพงจนเกนไป เพอเปนการชวยเหลอคาครองชพแกประชาชน

จะเหนไดวาราคาอาหารเพมสงขนบาง แตอาจไมไดมนยสาคญมากนก ผคากมความพยายามทจะดแลผซอ ดงนน การกลาวโดยไมสอดคลองกบความเปนจรงวาราคาอาหารแพงขนเปนอยางมาก สวนหนงอาจเปนความหวงดทตองการใหผเกยวของแกไขปญหาใหกบสงคม แตอนตรายประการหนงกคออาจทาใหผคาบางรายฉวยโอกาสขนราคา ซาเตมประชาชนได ดงนนการนาเสนอขาวสาร

าง ๆ จ งควรมความรบผดชอบ และผ เสพขอมลควรใช

ตอเนองถงรฐบาลประยทธหลงเลอกตง ใชความพยายามอยางยงในการกระตนเศรษฐกจ แตราคาอาหารกลบ

ปทผานมา แสดงใหเหนวา ความลมากนก แตเนองจากลาสดภาวะ

เศรษฐกจฝดเคองมาก ประชาชนทวไปตาง "ชกหนาไมถงหลง" ทา1 ปลาสด เพมขนในอตราทชาลง

เกดภาวะเงนฝด ทาใหพอคาไมอาจขนราคาเพราะไมมผอดหนน ทกวนนแมคาจงขาดทนกาไรลงไปเรอยๆ

55

ลาสด ตอป รวม ตอป รวม

100.0% 9.5% 20.0% 8.9% 66.7%

66.7% 8.0% 16.7% 6.1% 42.9%

66.7% 8.0% 16.7% 6.1% 42.9%

6.1% 42.9%

8.9% 66.7%

100.0% 15.5% 33.3% 7.0% 50.0%

6.1% 42.9%

42.9% 6.9% 14.3% 3.8% 25.0%

42.9% 6.9% 14.3% 3.8% 25.0%

66.7% 8.0% 16.7% 6.1% 42.9%

66.7% 8.0% 16.7% 6.1% 42.9%

71.4% 0.0% 0.0% 9.4% 71.4%

66.7% 8.0% 16.7% 6.1% 42.9%

8.0% 16.7%

40.0% 0.0% 0.0% 5.8% 40.0%

50.0% 0.0% 0.0% 7.0% 50.0%

25.0% -6.5% -12.5% 6.1% 42.9%

116.7% 8.0% 16.7% 10.9% 85.7%

66.7% 8.0% 16.7% 6.1% 42.9%

100.0% 0.0% 0.0% 12.2% 100.0%

66.7% 8.0% 16.7% 6.1% 42.9%

66.7% 0.0% 0.0% 8.9% 66.7%

65.9% 5.2% 10.7% 7.0% 49.9%

www.area.co.th

ยคป 55-57: 2ป ยคต 57-63: 5ป

การเปล�ยนแปลง (%)


หลายคนกงวลวาโควด-19 จะทาใหเกดหายนะกบเศรษฐกจ

โลก แลวอยางน ราคาบานหรออสงหารมทรพยของเราจะตกตาลง

หรอไม นาคดเปนอยางยง

ดร.โสภณ พรโชคชย ประธานศนยขอมลวจยและประเมนคา

อสงหารมทรพยไทย (www.area.co.th) นากรณศกษาตางๆ จาก

ตางประเทศมาเปรยบเทยบกบประเทศไทยของเรา จะไดเตรยม

ตวรบกบความวบต หรอจะเตรยมเฮหลงโควด

ออกมาขอกวาคงอกนานกวาจะหมดไป เราจะรอนาคตไดกตอง

เรยนรจากอดต แตบางคนกบอกอกวาโควด-19

หนกสดตงแตมโลกใบนมา ซงไมเปนความจรง เพราะมภยพ

หนกกวานมากมายแตโลกกรอดมาโดยตลอด

สหรฐอเมรกา เรามาเรมตนดมหาอานาจอยางสหรฐอเมรกา

กนกอน ขอมลลาสดจากองคกรการเงนเคหะการแหงสหรฐอเมรกา

(Federal Housing Finance Agency) ณ สนเดอนกมภาพนธ

2563 พบวาราคาบานเพมขน 0.7% เมอเทยบก

2563 และในเดอนมกราคม 2563 กเพมกวาเดอนธนวาคม

2562 อย 0.3% และหากเทยบกบในรอบ

(กมภาพนธ 2562-2563) จะพบวาราคาเพมขนถง

ซงนบวาสงมาก เมอเทยบกบประเทศไทยทราคาบานกเพมขนใน

อตราทใกลเคยงกนน

อยางไรกตามนเปนขอมลลาสดถงเดอนกมภาพนธเทานน

แลวในเดอนมนาคม และเมษายนทเปนชวงวกฤตจะเปนอยางไร ก

คงตองตดตามกนตอไป แตแหลงขอมลสาคญอกแหลงกคอ

สมาคมนายหนาแหงชาต (National Association of Realtors)

ทาการศกษาถงไตรมาส 1/2563 ปรากฏวาราคาบานเดยวเพมขน

ถง 7.7% เมอเทยบกบไตรมาส 1/2562 หรอ 1

ราคากลางอยทหลงละ 274,600 เหรยญสหรฐ <2>

บาทนนเอง

ยโรป ในเยอรมนมดชนราคาบานอยท 174.85

มนาคม 2563 สงกวาเดอนกมภาพนธ 2563

เทยบกบไตรมาสกอน กจะพบวาราคาบานเพมขน

เทยบกบ 1 ปกอน ราคาบานกเพมขนถง 10.9%

แสดงวาในเยอรมนมผลกระทบไมมากนก

กมภาพนธ 2563 สานกทะเบยนทดนพบวารา

230,332 ปอนด (9.1 ลานบาท) และราคาตกตาลง

อสงหาฯ ตางแดน ABROAD



โควด-19 ทาใหราคาบานในโลกตกไหม

จะทาใหเกดหายนะกบเศรษฐกจ

โลก แลวอยางน ราคาบานหรออสงหารมทรพยของเราจะตกตาลง

โสภณ พรโชคชย ประธานศนยขอมลวจยและประเมนคา

นากรณศกษาตางๆ จาก

ไทยของเรา จะไดเตรยม

ตวรบกบความวบต หรอจะเตรยมเฮหลงโควด-19 ซงบางคนก

ออกมาขอกวาคงอกนานกวาจะหมดไป เราจะรอนาคตไดกตอง

19 เปนพบตภยท

หนกสดตงแตมโลกใบนมา ซงไมเปนความจรง เพราะมภยพบต

เรามาเรมตนดมหาอานาจอยางสหรฐอเมรกา

กนกอน ขอมลลาสดจากองคกรการเงนเคหะการแหงสหรฐอเมรกา

ณ สนเดอนกมภาพนธ

เมอเทยบกบเดอนมกราคม

กเพมกวาเดอนธนวาคม

และหากเทยบกบในรอบ 1 ปทผานมา

จะพบวาราคาเพมขนถง 5.7% <1>

ซงนบวาสงมาก เมอเทยบกบประเทศไทยทราคาบานกเพมขนใน

อยางไรกตามนเปนขอมลลาสดถงเดอนกมภาพนธเทานน

แลวในเดอนมนาคม และเมษายนทเปนชวงวกฤตจะเปนอยางไร ก

แตแหลงขอมลสาคญอกแหลงกคอ

(National Association of Realtors) ซง

ปรากฏวาราคาบานเดยวเพมขน

1 ปกอนหนา ทงน

<2> หรอ 8.8 ลาน

174.85 ในเดอน

2563 อย 1.1% แตถา

เทยบกบไตรมาสกอน กจะพบวาราคาบานเพมขน 2.9% และเมอ

10.9% เลยทเดยว <3>

องกฤษ ณ เดอน

สานกทะเบยนทดนพบวาราคาบานเฉลย

และราคาตกตาลง 0.6% เมอ

เทยบกบเดอนมกราคม 2563

เพมขน 1.1% <4> แตบรษทนายหนาขามชาตกลบรายงานวาราคา

บานเพมขน 0.9% ในเดอนมนาคมเพราะมนใจในมาตรการรบมอ

โควด-19 ของรฐบาล <5>

ออสเตรเลย ปรากฏวาในนครหลกๆ คอซดนย เมลเบอรน

บรสเบน อดเลด เพรธ โฮบารตและกรงแคนบรา ราคาบานเพมขน

ทกเดอนในป 2563 ยกเวนทเพรธทราคาคอนขางคงทหลงจาก

ผานการตกตามากอนหนานในป

พบวาราคา ณ เดอนสนมนาคม

ออสเตรเลย (19.4 ลานบาท)

ประมาณ 1.3% <6> แสดงวาทออสเตรเลยไมไดรบผลกระทบ

อะไรนกจากโควด-19 และเมอเศรษฐกจฟนตว สถานการณตลาด

อสงหารมทรพยในประเทศนกคงยงจะเตบโตตอเนอง

จน ซงเปนประเทศเรมตนของเชอไวรสโควด

รายงานวา ราคาบานในเดอนมนาคม

(เมอเทยบกบเดอนกมภาพนธ)

เดอนกมภาพนธ (เมอเทยบกบเดอนมกราคม

<7> จะสงเกตไดวาราคาบานในจนเพมลดรายเดอนในอตราทสง

มากเมอเทยบกบสหรฐอเมรกาหรอประเทศอนๆ ทงนคงเปน

เพราะการแกวงตวมากเปนพเศษ

อยางไรกตามราคาบาน (สวนใหญคอหองชด

ยงมราคาเพมขน 5.3% ในเดอนเมษายน

เพมตากวาเดอนกอนๆ โดยราคาบานทเปดตวใหมในเดอน

มกราคม- มนาคม มอตราเพมของราคาอยท

5.8% ตามลาดบ <8> สวนสานกงานสถตแหงชาตจนแสดงใหเหน

วาการลงทนอสงหารมทรพยทกประเภทกยงเพมขน

แงหนงจะเหนไดวาโควด-19

ระดบหน ง แตในอกแงหน งการฟนตวของจนนบวาเรวมาก

ผลกระทบตอราคาบานคงจะมไมมากในระยะยาว

ญปน ตามขอมลของกระทรวงทดน โครงสรางพนฐาน

คมนาคมและการทองเทยว ประเทศญปนพบวา ราคาทอยอาศย

โดยรวม ราคาทดนเพอการอยอาศย ราคาบานเดยวและราคาหอง

ชดตางเพมขนแทบทกเดอนในระหวางเดอนธนวาคม

เมษายน 2563 ยกเวนทดนทยงไมมการพฒนาใดๆ และปรากฏวา

หองชดมราคาเพมขนสงสด ประมาณ



ทาใหราคาบานในโลกตกไหม

2563 แตในหวง 1 ปทผานมา ราคายง

แตบรษทนายหนาขามชาตกลบรายงานวาราคา

ในเดอนมนาคมเพราะมนใจในมาตรการรบมอ

ปรากฏวาในนครหลกๆ คอซดนย เมลเบอรน

บรสเบน อดเลด เพรธ โฮบารตและกรงแคนบรา ราคาบานเพมขน

ยกเวนทเพรธทราคาคอนขางคงทหลงจาก

ผานการตกตามากอนหนานในป 2562 ตวอยางในนครซดนย

มนาคม 2563 อยท 931,750 เหรยญ

) เพมขนจากเดอนธนวาคม 2563

แสดงวาทออสเตรเลยไมไดรบผลกระทบ

และเมอเศรษฐกจฟนตว สถานการณตลาด

อสงหารมทรพยในประเทศนกคงยงจะเตบโตตอเนอง

งเปนประเทศเรมตนของเชอไวรสโควด-19 นน ม

รายงานวา ราคาบานในเดอนมนาคม 2563 ซงเปนเดอนลาสด

) ลดลงไป 4.1% ในขณะทราคาใน

เมอเทยบกบเดอนมกราคม) ยงเพมขน 7.4%

จะสงเกตไดวาราคาบานในจนเพมลดรายเดอนในอตราทสง

มากเมอเทยบกบสหรฐอเมรกาหรอประเทศอนๆ ทงนคงเปน

เพราะการแกวงตวมากเปนพเศษ

สวนใหญคอหองชด) ทเปดตวใหมก

ในเดอนเมษายน 2563 แตนบวาอตรา

เพมตากวาเดอนกอนๆ โดยราคาบานทเปดตวใหมในเดอน

มนาคม มอตราเพมของราคาอยท 6.6% 6.3% และ

สวนสานกงานสถตแหงชาตจนแสดงใหเหน

วาการลงทนอสงหารมทรพยทกประเภทกยงเพมขน <9> ดงนนใน

19 คงสงผลกระทบตอราคาบานใน

ระดบหน ง แตในอกแงหน งการฟนตวของจนนบวาเรวมาก

ผลกระทบตอราคาบานคงจะมไมมากในระยะยาว

ตามขอมลของกระทรวงทดน โครงสรางพนฐาน

คมนาคมและการทองเทยว ประเทศญปนพบวา ราคาทอยอาศย

เพอการอยอาศย ราคาบานเดยวและราคาหอง

ชดตางเพมขนแทบทกเดอนในระหวางเดอนธนวาคม 2562 -

ยกเวนทดนทยงไมมการพฒนาใดๆ และปรากฏวา

หองชดมราคาเพมขนสงสด ประมาณ 4% อยางกรณฮอกไกโดซง



เปนพนทตดเชอโควด-19 มากทสดของญปน ปรากฏวา หากเทยบ

ราคาทอยอาศยเดอนธนวาคม 2562 - เมษายน

ยงเพมขนอยพอสมควร ยกเวนในชวง 2 เดอนหลง ราคาลดลงไป

บาง แตทงนคงเปนชวงเวลาทเกดความไมสงบ การซอขายจงอาจ

ตกตาลงบาง เชอวาหลงจากนราคานาจะปรบตวดข

ฮองกง ประเทศนมการตดเชอมากในชวงแรก แตกควบคมได

ดพอสมควร ปรากฏวา ราคาทอยอาศยประเภทหองชด

ทงหมดในฮองกงเปนหองชด) มราคาลดลงเลกนอยในชวง

เดอนทผานมา ราคา ณ เดอนมนาคม 2563 ราคาหองชดขนาดไม

เกน 40 ตารางเมตรในฮองกงลดลง 1.2% เลกนอยเมอเทยบกบ

เดอนกอน แตถาเทยบกบเดอนธนวาคม ราคายงเพมขน

สวนฝงเกาลนและเขตนวเทอรทอร ราคาในเดอนมนาคมกลบสง

กวาเดอนกมภาพนธเสยอก ทงนแสดงชดวาฮองกงไมไดรบ

ผลกระทบจากโควด-19 แตอยางใด <11>

สงคโปร ดชนราคาบาน (เกอบทงหมดคอหองชด

สงคโปรในไตรมาสท 1/2563 ปรากฏวาลดตาลงจากดชนท

153.6 ณ ไตรมาสท 4/2562 เปน 152.1 หรอลดลง

การลดลงอยางไมมนยสาคญใดๆ เลย <12> ราคาบานในสงคโปร

จงคอนขางจะคงทแมจะเผชญวกฤตโควด-19 กตาม ท

ตดเชอสวนใหญในสงคโปร ไมใชชาวสงคโปร แตราว

คนงานทเขามาทางานในสงคโปร และอาศยอยในหองแอรรวมๆ

กน จงทาใหตดเชอมากทสด <13>

สาหรบในกรณประเทศไทย ในชวง 1-2 สปดาหน เราไดเหน

คนออกมารองแรกแหกกระเชอวาบาน หองชด และราคาทดนจะ

ลดฮวบ ขาวคราวเหลานออกมาจากปากของนกพฒนาทดนราย

ใหญๆ บางราย นายหนาขามชาต สอโฆษณารายใหญ และเหลาอน

ฟลเอนเซอรซงหลายคนกทาตวเปน “อแอบ” ในการชวยขายสนคา

ไมใชคนทมความเปนกลางแตอยางใด รายการสนคาทลดราคา

ครงตอครงนนแทบไมมจรง ทลด 30-40% นนกอาจม

ไมกหลงหรอหนวยหองชดทกาลงจะปดการขายพอดและโดยมาก

เปนสนคาราคาแพงท “บอกผาน” ไวมากในชวงกอน ตอนนกเ

ลดราคาลงมาบาง แตไมไดลดมากมายดงขาว

การทพวกนกพฒนาทดนรายใหญๆ บางราย นายหนาขาม

ชาต สอโฆษณารายใหญ และเหลาอนฟลเอนเซอร พาเหรดกน

ออกมาบอกลดราคากเพอเปนการปฏบตการทางจตวทยาเพอจงใจ

ใหคนรบไปซอดวน เปนกลยทธทางการตลาดประการหน


งญปน ปรากฏวา หากเทยบ

เมษายน 2563 ปรากฏวา

เดอนหลง ราคาลดลงไป

แตทงนคงเปนชวงเวลาทเกดความไมสงบ การซอขายจงอาจ

ตกตาลงบาง เชอวาหลงจากนราคานาจะปรบตวดขน <10>

ประเทศนมการตดเชอมากในชวงแรก แตกควบคมได

ดพอสมควร ปรากฏวา ราคาทอยอาศยประเภทหองชด (แทบ

มราคาลดลงเลกนอยในชวง 2-3

ราคาหองชดขนาดไม

เลกนอยเมอเทยบกบ

แตถาเทยบกบเดอนธนวาคม ราคายงเพมขน 1.8%

สวนฝงเกาลนและเขตนวเทอรทอร ราคาในเดอนมนาคมกลบสง

กวาเดอนกมภาพนธเสยอก ทงนแสดงชดวาฮองกงไมไดรบ

เกอบทงหมดคอหองชด) ใน

ปรากฏวาลดตาลงจากดชนท

หรอลดลง 1% ซงเปน

ราคาบานในสงคโปร

กตาม ทงนเพราะผ

ตดเชอสวนใหญในสงคโปร ไมใชชาวสงคโปร แตราว 90% เปน

คนงานทเขามาทางานในสงคโปร และอาศยอยในหองแอรรวมๆ

สปดาหน เราไดเหน

ด และราคาทดนจะ

ลดฮวบ ขาวคราวเหลานออกมาจากปากของนกพฒนาทดนราย

ใหญๆ บางราย นายหนาขามชาต สอโฆษณารายใหญ และเหลาอน

ในการชวยขายสนคา

ไมใชคนทมความเปนกลางแตอยางใด รายการสนคาทลดราคา

นนกอาจม 1-2 หรอ

ไมกหลงหรอหนวยหองชดทกาลงจะปดการขายพอดและโดยมาก

ไวมากในชวงกอน ตอนนกเลย

การทพวกนกพฒนาทดนรายใหญๆ บางราย นายหนาขาม

ชาต สอโฆษณารายใหญ และเหลาอนฟลเอนเซอร พาเหรดกน

ออกมาบอกลดราคากเพอเปนการปฏบตการทางจตวทยาเพอจงใจ

ใหคนรบไปซอดวน เปนกลยทธทางการตลาดประการหนง ซงกคง

สงผลใหยอดขายดขนบาง และถอเปนสงทผมสวนไดสวนเสยอาจ

ทาไดตามกลยทธของแตละคาย การทผซอบาน นกลงทนจะซอ

หรอไม กคงแลวแตวจารณญาณของแตละคน

ตองรใหจรง จะไดไมถกหลอกใหเขาใจวาราคาบานลด

อางอง <1> Federal Housing Finance Agency. U.S. House Price Index Report February 2020. https://www.fhfa.gov/AboutUs/Reports/Pages/USHouse-Price-Index-Report-February<2> National Association of Realtors. Metropolitan Median Area Prices and Affordability. https://www.nar.realtor/researchstatistics/housing-statistics/metropolitanaffordability <3> Trading Economy. German House Price Index. https://tradingeconomics.com/germany/housing<4> HM Land Registry. UK House Price Index. https://landregistry.data.gov.uk/app/ukhpi<5> Savills. UK Housing Market Update. https://www.savills.co.uk/research_articles/229130/298963<6> Stephanie McLean. A look at property prices since the GFC downturn. 6 พฤษภาคม 2563. https://www.realestate.com.au/newslook-at-property-prices-since-the-<7> CIEC. Related Indicators for China Nominal Residential Property Price Index. https://www.ceicdata.com/en/indicator/china/nominalresidential-property-price-index <8> Trading Economics. China Newly Builthttps://tradingeconomics.com/china/housing<9> National Bureau of Statistics of China. Real Estate Development and Investment. http://data.stats.gov.cn/english/easyquery.htm?cn=A01<10> Ministry of Land Infrastructure Transport and ToResidential Property Price Index andResidential Transaction Volume (April 2015). https://www.mlit.go.jp/common/001098330.pdf<11> Rating and Valuation Department. Private Domestic Prices by Class (from 1982). https://www.rvd.gov.hk/doc/en/statistics/his_data_2.xls<12> Data Govt Singapore. Private Residential Property Price Index. https://data.gov.sg/dataset/private-by-type-of-property <13> CTV News. Singapore's foreign workers COVID-19 responsehttps://www.ctvnews.ca/health/coronavirus/singaporeforeign-workers-blind-spot-during-<14> ศนยขอมลวจยและประเมนคาอสงหารมทรพยไทยคอนโดลดราคา คอกลยทธการขาย. https:/


สงผลใหยอดขายดขนบาง และถอเปนสงทผมสวนไดสวนเสยอาจ

ทาไดตามกลยทธของแตละคาย การทผซอบาน นกลงทนจะซอ

หรอไม กคงแลวแตวจารณญาณของแตละคน

ตองรใหจรง จะไดไมถกหลอกใหเขาใจวาราคาบานลด

ng Finance Agency. U.S. House Price Index Report - February 2020. https://www.fhfa.gov/AboutUs/Reports/Pages/US-

February-2020.aspx <2> National Association of Realtors. Metropolitan Median Area Prices

.nar.realtor/research-and-statistics/metropolitan-median-area-prices-and-

<3> Trading Economy. German House Price Index. https://tradingeconomics.com/germany/housing-index <4> HM Land Registry. UK House Price Index.

landregistry.data.gov.uk/app/ukhpi <5> Savills. UK Housing Market Update. https://www.savills.co.uk/research_articles/229130/298963-0 <6> Stephanie McLean. A look at property prices since the GFC

2563. https://www.realestate.com.au/news/a--gfc-downturn

Related Indicators for China Nominal Residential Property Price Index. https://www.ceicdata.com/en/indicator/china/nominal-

<8> Trading Economics. China Newly Built House Prices. https://tradingeconomics.com/china/housing-index <9> National Bureau of Statistics of China. Real Estate Development and Investment. http://data.stats.gov.cn/english/easyquery.htm?cn=A01 <10> Ministry of Land Infrastructure Transport and Tourism. Japan Residential Property Price Index and

April 2015). https://www.mlit.go.jp/common/001098330.pdf <11> Rating and Valuation Department. Private Domestic - Average

https://www.rvd.gov.hk/doc/en/statistics/his_data_2.xls <12> Data Govt Singapore. Private Residential Property Price Index.

-residential-property-price-index-

<13> CTV News. Singapore's foreign workers blind spot during

responsehttps://www.ctvnews.ca/health/coronavirus/singapore-s--covid-19-response-1.4933621

ศนยขอมลวจยและประเมนคาอสงหารมทรพยไทย. โหมกระพอบาน/. https://bit.ly/3cqTrjV


การเปลยนแปลงราคาอสงหารมทรพยญปน

หลายทานคงอยากทราบวาราคาอสงหารมทรพยในญปนมความเปลยนแปลงอยางไรบาง ราคาจะตกตาลงไหม ทผานมาญปนออกไปลงทนนอกประเทศมากกวาจะพฒนาในประเทศของตนเอง ดร.โสภณ พรโชคชย ประธาน ศนยขอมลวจยและประเมนคาอสงหารมทรพยไทย บจก.เอเจนซ ฟอร เรยลเอสเตท แอฟแฟรส (www.area.co.th) นาเสนอขอมลของกระทรวงทดน โครงสรางพนฐาน การขนสงและการทองเทยว แหงประเทศญปน of Land, Infrastructure, Transport and Tourism, Japan) เปลยนแปลงราคาอสงหารมทรพยทนาสนใจกคอ 1. อสงหารมทรพยทเพมมลคาขนมากในระยะเวลา ผานมากคอ ศนยการคา โดยในระหวางป 2551เพมขน 41.5% รองลงมากคอ อาคารชดพกอาศย ราคาเพมขน 27.2% และทดนพรอมสงปลกสราง ทมราคาเพมขน 2. อสงหารมทรพยทมราคาตกตาลงอยางเหนไดชดกคอโรงงานอตสาหกรรมตางๆ โดยราคาในรอบ 11 12.3% ทงนคงเปนเพราะกระแสการพฒนาอตสาหกรรมนอกประเทศมากกวาจะพฒนาในประเทศเพอลดปญหามลภาวะ ดร.โสภณ กลาววา อยางไรกตามแนวโนมอาจจะเปลยนแปลงไปกได โดยเฉพาะในกรณของศนยการคาในอนาคตทอาจจะมการ

การเปลยนแปลงราคาอสงหารมทรพยในประเทศญปน

ประเภทอสงหารมทรพย

อสงหารมทรพยเชงพาณชย

ทดนพรอมสงปลกสราง

ศนยการคา

สานกงาน

โกดง

โรงงาน

อาคารชดพกอาศย

ทดนเปลา

ทดนเพอการพาณชย

ทดนเพอการอตสาหกรรม

ทมา: Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism, Japanhttps://www.mlit.go.jp/common/001334480.xlsx



การเปลยนแปลงราคาอสงหารมทรพยญปน

หลายทานคงอยากทราบวาราคาอสงหารมทรพยในญปนมความเปลยนแปลงอยางไรบาง ราคาจะตกตาลงไหม เพราะหลายปทผานมาญปนออกไปลงทนนอกประเทศมากกวาจะพฒนาใน


นาเสนอขอมลของกระทรวงทดน โครงสรางนสงและการทองเทยว แหงประเทศญปน (Ministry

of Land, Infrastructure, Transport and Tourism, Japan) เหนการเปลยนแปลงราคาอสงหารมทรพยทนาสนใจกคอ

อสงหารมทรพยทเพมมลคาขนมากในระยะเวลา 11 ปท551-2562 มราคา

รองลงมากคอ อาคารชดพกอาศย ราคาเพมขน และทดนพรอมสงปลกสราง ทมราคาเพมขน 18.6%

อสงหารมทรพยทมราคาตกตาลงอยางเหนไดชดกคอ11 ปทผานมาลดลง

คงเปนเพราะกระแสการพฒนาอตสาหกรรมนอกประเทศมากกวาจะพฒนาในประเทศเพอลดปญหามลภาวะ

โสภณ กลาววา อยางไรกตามแนวโนมอาจจะเปลยนแปลงไปกได โดยเฉพาะในกรณของศนยการคาในอนาคตทอาจจะมการ

ซอขายผานระบบออนไลนมากขน ทาใหศนยการคาอาจมความสาคญลดลง แตจากการตรวจสอบดในรายละเอยดราคาของศนยการคายงเพมขน 9.3% แนวโนมระบบออนไลนยงอาจจะมาไมถงในกรณประเทศญปนทนยมออกไปซอของนอกบาน นอกจากนอาจมแนวโนมสวนกระแสอกอนหนงกคอโรงงานตางๆ อาจจะกลบไปเปดในญปนเองมากขนกได ทผานมาญปนไปลงทนในจน ในเอเชยตะวนออกเฉยงใตกนเปนอนมากตงแตเมอ 30 ปกอนแลว แตในอนาคต โรงงานตางๆ โดยเฉพาะทไมกอมลพษ (มากนก) อาจยายกลบออกจากจนและภมภาคอนกลบสญปนซงจะทาใหเศรษฐกจญปนกระเตองขนกแมราคาโรงงานจะลดลง 2.7% ในรอบ กบในชวง 3 ปทผานมา ปรากฏวาราคาโรงงานเพมขนปละ ซงอาจเปนเพราะกระแสการไหลกลบของโรงงานสประเทศญปนกได ยงกวานนจะเหนไดวาราคาทดนเพอการอตสาหกรรมกอยางมากในชวง 1-3 ปทผานมาเชนกน ญปนทซบเซาไปนานในตลอด หรอไม ตองตดตามกนตอไป ศนยขอมลจะไดนาขอมลมานาเสนออยางตอเนอง

การเปลยนแปลงราคาอสงหารมทรพยในประเทศญปน 2551-2562

การเปลยนแปลงราคา (%)

ป 2551-2562 3 ป ลาสด

โดยรวม ตอป 2559-62

อสงหารมทรพยเชงพาณชย 11.5% 1.0% 2.0%

18.6% 1.6% 2.3%

41.5% 3.2% 6.6%

8.9% 0.8% 1.1%

6.2% 0.5% 5.3%

-12.3% -1.2% 0.7%

27.2% 2.2% 0.0%

-2.0% -0.2% 2.1%

-2.6% -0.2% 2.9%

ทดนเพอการอตสาหกรรม -1.5% -0.1% 0.9%

Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism, Japanhttps://www.mlit.go.jp/common/001334480.xlsx



ซอขายผานระบบออนไลนมากขน ทาใหศนยการคาอาจม

ง แตจากการตรวจสอบดในรายละเอยดราคาของ9.3% ในรอบ 1 ปทผานมา แสดงวา

แนวโนมระบบออนไลนยงอาจจะมาไมถงในกรณประเทศญปนท

นอกจากนอาจมแนวโนมสวนกระแสอกอนหนงกคอโรงงานนเองมากขนกได ทผานมาญปนไป

ลงทนในจน ในเอเชยตะวนออกเฉยงใตกนเปนอนมากตงแตเมอ ปกอนแลว แตในอนาคต โรงงานตางๆ โดยเฉพาะทไมกอ

อาจยายกลบออกจากจนและภมภาคอนกลบสญปนซงจะทาใหเศรษฐกจญปนกระเตองขนกวาน อยางไรกตาม

ในรอบ 1 ปทผานมา แตเมอเทยบปทผานมา ปรากฏวาราคาโรงงานเพมขนปละ 0.7%

ซงอาจเปนเพราะกระแสการไหลกลบของโรงงานสประเทศญปนกได ยงกวานนจะเหนไดวาราคาทดนเพอการอตสาหกรรมกเพมขน

ปทผานมาเชนกน ญปนทซบเซาไปนานในตลอด 30 ปทผานมาจะกลบมาผงาด

หรอไม ตองตดตามกนตอไป ศนยขอมลจะไดนาขอมลมานาเสนอ

2562

(%)

1 ป

ลาสด

1.2%

0.2%

9.3%

-5.7%

3.2%

-2.7%

-2.4%

5.6%

2.7%

9.3%

Ministry of Land, Infrastructure, Transport and Tourism, Japan

International Real Estate Education Institution in Thailandunder the Ministry of Education

Chairman Prof. Niputh Jitprasonk

Advisory, Chairman Prof. Asawin Bhichayayothin

Dr.Kanok Abhiradee

Mr.Om Rajbhandary

ternational Real Estate Education Institution in Thailand under the Ministry of Education

Mr.Bertrand

Waselsฃ

Prof.Dr.Chira Hongladarom

Prof. H.D. Kammeier

Prof. Richrd Ward

Dr.Visit Ongpipattanakul Ms.Pattama Chantranukul

-

โทร. 0.2295.2294www.trebs.ac.th

Prof. John Cooper

Prof. Dr. Kriengsak Chareonwongsak

Ms.Pattama Chantranukul

Director: Sopon Pornchokchai, Ph.D.

-

. 0.2295.2294 หรอ

www.trebs.ac.th

มูลนิธิประเมินค า-นายหน าแห ง ... · 2020-05-26 · เสวนาวิชาการรายเดือนครั้งที่

Documents