1 BAB I PENDAHULUAN A. Latar Belakang Masalah Perumahan dan pemukiman merupakan kebutuhan dasar manusia dan mempunyai peranan yang sangat strategis dalam pembentukan watak serta kepribadian bangsa, dan perlu dibina serta dikembangkan demi kelangsungan dan peningkatan kehidupan dan penghidupan masyarakat dan pemukiman tidak dapat dilihat sebagai sarana kebutuhan semata-mata, tetapi lebih dari itu merupakan proses bermukim manusia dalam menciptakan ruang kehidupan untuk memasyarakatkan diri dan menampakkan jati dirinya. Namun, tidak semua masyarakat tidak bisa dengan mudah membangun rumah, diperlukan berbagai hal sehingga rumah itu bisa didirikan dan ditempati. Seperti, tanah, kepemilikan, struktur bangunan, tes kelayakan dan uji coba, perizinan pendirian bangunan. Banyak masyarakat yang tidak ingin direpotkan dengan hal seperti itu, karena itu masyarakat yang ingin membangun atau membeli rumah menempuh cara yang lebih efektif dan tidak menyita banyak waktu, yaitu dengan cara membeli rumah sebuah agen rumah atau perumahan yang biasa disebut dengan developer dan pembayarannya pun bisa dilakukan dengan cara tunai ataupun kredit melalui sebuah lembaga perbankan yang sudah ditunjuk.
23
Embed
1 BAB I PENDAHULUAN A. Perumahan dan pemukiman …repository.uii.ac.id/410/SK/I/0/00/000/000666/uii-skripsi-04410023... · PENDAHULUAN A. Latar Belakang ... tidak dapat dilihat sebagai
This document is posted to help you gain knowledge. Please leave a comment to let me know what you think about it! Share it to your friends and learn new things together.
Transcript
1
BAB I
PENDAHULUAN
A. Latar Belakang Masalah
Perumahan dan pemukiman merupakan kebutuhan dasar manusia dan
mempunyai peranan yang sangat strategis dalam pembentukan watak serta
kepribadian bangsa, dan perlu dibina serta dikembangkan demi kelangsungan
dan peningkatan kehidupan dan penghidupan masyarakat dan pemukiman
tidak dapat dilihat sebagai sarana kebutuhan semata-mata, tetapi lebih dari itu
merupakan proses bermukim manusia dalam menciptakan ruang kehidupan
untuk memasyarakatkan diri dan menampakkan jati dirinya.
Namun, tidak semua masyarakat tidak bisa dengan mudah membangun
rumah, diperlukan berbagai hal sehingga rumah itu bisa didirikan dan
ditempati. Seperti, tanah, kepemilikan, struktur bangunan, tes kelayakan dan
uji coba, perizinan pendirian bangunan. Banyak masyarakat yang tidak ingin
direpotkan dengan hal seperti itu, karena itu masyarakat yang ingin
membangun atau membeli rumah menempuh cara yang lebih efektif dan tidak
menyita banyak waktu, yaitu dengan cara membeli rumah sebuah agen rumah
atau perumahan yang biasa disebut dengan developer dan pembayarannya pun
bisa dilakukan dengan cara tunai ataupun kredit melalui sebuah lembaga
perbankan yang sudah ditunjuk.
2
Namun, sebelum memutuskan atau menyewa suatu properti yang menjadi
hunian impian, ada baiknya calon pembeli tidak terlalu cepat larut oleh buaian
janji-janji yang ditawarkan pengembang. Teliti dan cermati lebih dahulu apa
yang menjadi kebutuhan dan kemampuan finansial. Selain itu, urusan force
majeur mulai sekarang harus dijadikan pertimbangan penting dalam memilih
properti hunain masa depan19.
Salah satu perusahaan swasta yang bergerak dibidang pemasaran
pemurahan dan pemukiman adalah PT. Formula Land yang beralamat di
Graha Formula lantai 2 Jln. Dr. Soetomo 14 Yogyakarta yang membangun
sebuah kawasan hunian perumahan yang berlokasi di utara kota Yogyakarta
yang dinamakan dengan “Bale Agung Residence”. Di lahan seluas 3,5 ha telah
dibangun sekitar 60 unit rumah dengan tipe 320/260, 260/250, dan 240/240,
dengan perincian sebagai berikut:
1. Tipe 320/260 dinamakan dengan tipe Amartya;
2. Tipe 260/250 dinamakan dengan tipe Astaka;
3. Tipe 240-240 dinamakan dengan tipe Padantya.
Berbagai promosi dilakukan oleh pihak PT. Formula Land dalam
memperkenalkan Bale Agung Residence kepada calon pembeli yang berminat.
Dengan berbagai tipe rumah yang ditawarkan kepada calon pembeli untuk
19
Kumala Iman Dina, Cermati Kebutuhan Sebelum Memilih, terdapat dalam
www.kompas.com
3
memberikan pilihan kepada pembeli bentuk dan harga, sebab tidak seluruh
pembeli memiliki kebutuhan dan kemampuan financial yang sama.
Informasi dan seluk beluk tentang perumahan “Bale Agung Residence”
diberikan oleh PT. Formula Land selaku pengembang di kantor pemasaran
maupun ditempat-tempat promosi yang lain. Jika calon pembeli berminat,
pembeli bisa mendatangi kantor pemasaran PT. Formula Land untuk membeli
rumah yang ditawarkan. Jika antara pembeli dan developer sudah terjadi
kesepakatan mengenai rumah dan harga maka akan terjadi perjanjian jual beli.
Dari perjanjian yang dilakukan akan timbul hak dan kewajiban masing-
masing pihak dan dituangkan dalam akta perjanjian jual beli yang mengikat
bagi kedua belah pihak yang mengadakan perjanjian. Pihak-pihak yang
mengadakan perjanjian diharuskan untuk melaksanakan kewajiban yang sudah
menjadi tanggungannya. Dan apabila salah satu pihak tidak dapat atau lalai
melaksanakan apa yang sudah menjadi kewajibannya, maka pihak yang lain
dapat menuntut atas kesalahannya.
Hak dan kewajiban penjual dan pembeli dituangkan dalam akta perjanjian
jual beli, yaitu:
1. Hak pembeli :
a. Memperoleh jaminan bahwa rumah yang dijual belikan bebas dari
tuntutan pihak lain;
4
b. Memperoleh jaminan tanggung jawab penuh atas pembangunan
rumah;
c. Memperoleh rumah yang sesuai dengan denah dan bestek yang
diinginkan;
d. Memperoleh fasilitas seperti jaringan listrik dan telepon;
e. Memperoleh garansi rumah selama 100 (seratus) hari.
2. Kewajiban pembeli :
Membayar harga rumah dan pelunasannya sesuai dengan
kesepakatan melalui sebuah bank yang ditunjuk.
3. Kewajiban penjual :
a. Bertanggung jawab penuh atas pembangunan rumah;
b. Menjamin kepada pembeli bahwa rumah yang diperjual
belikan bebas dari tuntutan pihak lain;
c. Menyediakan fasilitas jaringan listrik dan telepon;
d. Memberikan garansi rumah selama 100 (seratus) hari.
4. Hak penjual :
Menerima pembayaran uang sebagai tanda pembayaran yang
dilakukan oleh pembeli.
5
Dalam setiap perjanjian jual beli perumahan, hampir selalu dicantumkan
mengenai masa garansi dan cara penyelesaian apabila dalam
perkembangannya terjadi masalah dalam perjanjian maupun pembayaran
ataupun ketika pembeli sudah menempati rumah yang dibelinya dari
pengembang.
Kewajiban yang dilakukan oleh pembeli sudah dilakukan mengenai
pembayaran dan kesanggupan pelunasannya. Dan kewajiban penjual sudah
dilakukan sampai dengan tahap pembangunan rumah, namun ketika pembeli
akan menempati rumah yang siap dihuni ternyata rumah yang dijanjikan tidak
bisa digunakan selayaknya dikarenakan bangunan rumah mengalami
kecacatan tembok berlubang dan lantai dan konstruksi utama keropos.
Pembeli sebagai penghuni merasa kecewa dan mengadukan hal ini kepada
PT. Formula Land, namun hal tersebut seperti tidak mendapat respon positif
dari PT. Formula Land. Padahal pembeli sudah berupaya untuk melakukan
negosiasi dengan PT. Formula Land selaku developer. Atas sikap tersebut,
pembeli merasa dirugikan dalam hal pemberian garansi rumah seperti yang
sudah dituangkan dalam akta perjanjian jual beli yang sudah disepakati
bersama. Maka dalam hal ini, penjual dianggap melakukan wanprestasi
dengan tidak memenuhi kewajibannya dalam akta jual beli kesepekatan
bersama.
Dalam sebuah akta perjanjian jual beli, seorang penjual mempunyai
kewajiban utama untuk :
6
1. Menyerahkan kebendaan yang dijualnya kepada pembeli;
2. Bertanggung jawab atas cacat tersembunyi pada barang yang dijualnya
termasuk segala kerugian yang diderita oleh pembeli sehubungan dengan
tercapainya perjanjian jual beli sekadar itu telah dikeluarkan oleh pembeli.
Jika ternyata bahwa penjual telah mengetahui adanya cacat itu, ia
diwajibkan pula, selain tersebut diatas, untuk mengganti seluruh kerugian
yang ditimbulkan oleh cacat tersebut;
3. Memenuhi segala apa yang menjadi kewajibannya sesuai dengan
perjanjian, seperti janji-janji, jaminan-jaminan, dan sebagainya.20
Hal dikatakan wanprestasi adalah dalam hal menanggung kebendaan yang
menjadi tanggungannya berupa rumah yang dijual kepada pembeli, dalam
KUHPerdata telah diatur mengenai hal penanggungan barang yang dijual
kepada pembeli dan mengenai cacat tersembunyi dalam barang yang dijual