TRIBUNALE DI NOCERA INFERIORE (SA) ESECUZIONI IMMOBILIARI
Relazione di Consulenza Tecnica d’Ufficio eseguita dall’arch. Biagio Andrea Barra residente in Via V. Russo n° 293, iscritto all’Albo dell’Ordine degli Architetti Paesaggisti, Pianificatori e Conservatori della provincia di Salerno al n° 1828 CAUSA : Banca della Campania S.p.A. vs Omissis Procedura Esecutiva n° 185/05 R.E
Ill.mo G.E. Maria Elena Del Forno
Tribunale Ordinario di Nocera Inferiore(SA)
1.PREMESSA La S.V.I. nominava me sottoscritto arch. Biagio Andrea Barra, con residenza in Via V.
Russo n.293, già civico 117, 84015 Nocera Superiore (SA), iscritto all’albo degli Architetti di
Salerno al n.1828, Consulente Tecnico d’Ufficio nel Procedimento Esecutivo n° 185/05 promosso
dalla Banca della Campania S.p.A. in danno della sig.ra Omissis invitandomi a comparire
all’udienza del 20/04/2009 per il giuramento di rito ed il conferimento dell’incarico che si articola
nei seguenti quesiti:
1) identificare e descrivere, con precisi dati catastali, l’immobile pignorato, verificando la
corrispondenza con i dati riportati nell’atto del pignoramento e con la superficie ivi
indicata, nonché indicando il regime patrimoniale del debitore, se coniugato;
2) descrivere l’attuale concreta destinazione dell’immobile, in particolare dicendo se
l’immobile è libero ovvero occupato, e specificando – in quest’ultimo caso – da chi, e se
occupato dal debitore, riferendo sulla consistenza del nucleo familiare medesimo;
3) verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene nonché l’esistenza della
dichiarazione di agibilità dello stesso;
4) determinare il valore con l’indicazione del criterio di stima adottato al fine della
determinazione del prezzo base di vendita, anche formando, al principale fine di
conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei
beni, lotti separati;
5) corredare la relazione – da presentare in formato informatico(e segnatamente in
formato testo o Word per Windows Microsoft, anche su supporto informatico o floppy
disk) – di un riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto,
indichi: comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati
catastali (limitati, peraltro, per i terreni alla partita, foglio, particella ed eventuali
subalterni, estensione in are e tipo di coltura, e per i fabbricati alla partita, foglio,
particella ed eventuali subalterni, numero di camere ed accessori, numero civico, piano
e numero interno);
6) estragga reperto fotografico – anche in formato digitale – dello stato dei luoghi:
Per l’espletamento del mandato la S.V.I. mi ha concesso il termine di 180 giorni dalla data del
giuramento.
2.SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI DI CONSULENZA
Dopo un accurato esame della pratica da parte del sottoscritto, il sopralluogo peritale, previo invio
di avviso alle parti tramite Raccomandata A.R., è stato effettuato il giorno 13/05/2009 come
certificato da verbale (Allegato E).
In questa occasione si è provveduto alla visione ed al rilievo dell’ immobile.
3.RISPOSTA AI QUESITI DEL MANDATO
1 identifichi e descriva, con precisi dati catastali, l’immobile pignorato, verificando la
corrispondenza con i dati riportati nell’atto del pignoramento e con la superficie ivi
indicata, nonché indicando il regime patrimoniale del debitore, se coniugato;
Gli immobili oggetto di vertenza sono ubicati alla via Lo Porto n°182 in Scafati, in zona decentrata,
consistente in un fabbricato che consta in 3 livelli fuori terra, avente struttura portante in muratura
per la parte vecchia, e in c.a. per quella più recente, la cui costruzione è stata eseguita con
Concessione n. 141 del 17.02.1986, oltre che da un appezzamento di terreno attiguo.
La consistenza catastale è definita al NCEU con i seguenti dati:
• destinazione abitativa A/3, identificato al Foglio 6, part. 457 sub 2 con R.C. pari ad €
333,11;
• destinazione descritta in corso di costruzione, piano primo, identificato al Foglio 6, part. 457
sub 3 senza R.C.;
• destinazione descritta lastrico solare, piano secondo, identificato al Foglio 6, part. 457 sub 4
senza R.C.
• inoltre appezzamento di terreno seminativo irriguo di classe 2, identificato al Foglio 6, part.
458, con superficie pari ad are 23 e ca 73, con Reddito Dominicale pari a € 77,21 e Reddito
Agrario pari a € 30,03(Allegato F).
La particella 457 confina a Nord con la Via Lo Porto, a Est con beni di Omissis (così come riferito
dalla sig.ra Omissis), a Ovest con beni di proprietà della Parrocchia di Terzigno, a Sud con la
particella 458, in cui sono allocate alcune serre a cui il terreno è vincolato con il Comune di Scafati.
Gli immobili sono di proprietà della sig.ra Omissis, nata in Omissis, coniugata in regime di
comunione di beni, con il sig. Omissis nato in Omissis come evincesi dall’estratto/riassunto dal
registro degli atti di matrimonio (Allegato G).
Entrambi risiedono in Scafati (SA) alla via Lo Porto n. 182
2 descrivere l’attuale concreta destinazione dell’immobile, in particolare dicendo se
l’immobile è libero ovvero occupato, e specificando – in quest’ultimo caso – da chi, e se
occupato dal debitore, riferendo sulla consistenza del nucleo familiare medesimo
Il fabbricato in oggetto è destinato a civile abitazione, ed attualmente è abitato dal nucleo familiare
della sig.ra Ferrante, costituito da cinque persone, comprendente il coniuge e tre figli.
Si procede alla descrizione dell’immobile, la cui completa comprensione sarà possibile acquisire
tramite la visione dei grafici e delle fotografie (Allegati C, D).
L’appartamento in trattazione si specifica in un ingresso/soggiorno (Foto 1) da cui si accede a una
camera da letto (Foto 2), da un lato, e al cucinino con l’annesso bagnetto dall’altro (Foto 3 e 4); di
fronte all’ingresso, invece, si accede alla parte di più recente costruzione, ossia quella che sarebbe
dovuta essere destinata a porticato, secondo la Concessione 141/85, e che invece è stata destinata ad
abitazione.
Essa consiste in una cucina soggiorno (Foto 5) da cui si accede al corridoio/disimpegno (Foto 7) che
porta alla zona notte della casa (ossia ove sono allocate le altre 3 camere da letto e il
bagno/lavanderia), nonché al vano scala esterno.
Si precisa che attiguamente alla cucina/soggiorno è stato ricavato un vano destinato a garage (Foto
6), al quale è possibile accedere tramite il corridoio/disimpegno.
Tutto quanto descritto ammonta a una superficie complessiva pari a mq. 151,10 e si trova in buone
condizioni sia di impianti che di intonaco, oltre ad avere una buona esposizione.
La parte preesistente, invece, accusa alcuni episodi di umidità su alcune pareti.
Il primo piano, a cui si accede tramite vano scala posizionato sulla parte Est del fabbricato (Foto
14), è allo stato grezzo, ed è il piano su cui la Concessione 141/85 prevedeva l’abitazione (Foto 15);
comprende anche due balconi, uno prospiciente la facciata Sud, l’altro aggettante sulle facciate
Nord e Ovest (Foto 19) del fabbricato.
I depositi (denominati Deposito 1 e Deposito 2 - Foto 12/13, 17/18 e 22) sono anch’essi stati
eseguiti senza permesso o concessione, e si trovano posizionati uno sull’altro, e fungono da
“raccordo” tra la vecchia costruzione e il vano scala, sul lato Est dell’immobile.
Tali depositi prospettano su uno spazio interno alla proprietà cui si accede tramite un cancello in
ferro a due ante, che fa il paio con l’altro cancello, scorrevole che è il principale ed è ubicato sul
versante opposto.
Quest’ultimo cancello prospetta su un cortile che conduce alle serre (a cui il terreno è vincolato con
il Comune di Scafati) inerenti l’attività di Vivaio del sig. Omissis, coniuge della sig.ra Omissis,
ubicate sul fondo attiguo, pari a mq. 2.373, destinato a seminativo irriguo e identificato
catastalmente con la Particella 458 (Foto 20 e 21).
3 verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene nonché l’esistenza della
dichiarazione di agibilità dello stesso;
Il fabbricato si divide in una parte più vecchia, risalente presumibilmente agli anni ’60, costituita da
due camere, un cucinino e un piccolo bagno, che dovrebbe essere l’originale costrutto rurale
annesso al terreno di proprietà; in seguito, è stata rilasciata Concessione n. 141 del 17.02.1986 così
come attestato dal Comune di Scafati (Allegato H) con cui si autorizzava alla costruzione di un
fabbricato rurale ad uso deposito e abitazione; tale Concessione permetteva la realizzazione di un
manufatto in c.a. consistente in un porticato a piano terra e un secondo piano destinato a civile
abitazione, oltre al lastrico solare di copertura, il tutto costruito in aderenza al fabbricato
preesistente.
Attualmente a piano terra l’immobile è destinato invece a civile abitazione (quindi in difformità
dalla Concessione rilasciata), mentre il secondo livello è ancora allo stato grezzo.
4 determinare il valore con l’indicazione del criterio di stima adottato al fine della
determinazione del prezzo base di vendita, anche formando, al principale fine di conseguire
una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti
separati;
La superficie dell’appartamento a piano terra va quindi calcolata dividendo la parte preesistente da
quella successiva costruita però in difformità: ossia mq. 45,50 (preesistente) e mq. 105,60
(difforme).
Inoltre si specificano le altre aree esistenti:
1. la superficie del garage (anch’esso costruito a piano terra, in difformità dalla Concessione
rilasciata), pari a mq. 26,42;
2. le superfici del Deposito 1 e Deposito 2 (così come denominate negli allegati C e D),
corrispondenti a mq. 48,38 e mq. 39.75; tali depositi, da quanto sì è potuto evincere, sono
stati costruiti abusivamente;
3. la superficie del piano primo, attualmente allo stato grezzo (che in effetti è proprio quella
oggetto di Concessione ad ospitare i vani destinati a civile abitazione), pari a mq. 140,00 a
cui vanno aggiunti i due balconi, la cui superficie complessiva consta in mq. 51,17;
4. il lastrico solare, consistente in mq. 189,71;
5. il terreno attiguo, con superficie pari a mq. 2.373 e attualmente sede dei vivai su cui si basa
l’attività lavorativa di famiglia.
Criterio di Stima
Per la stima del valore dell’immobile si è usato il criterio di stima sintetico che consiste nel
determinare il valore di mercato dell’immobile tenendo conto dei prezzi commerciali praticati in
zona per immobili aventi analoghe caratteristiche, del grado di urbanizzazione e della disponibilità
dei servizi; basato su leggi di mercato e riscontri oggettivi, è il metodo più attendibile.
Stima dei Beni
Scelto il criterio, si è provveduto ad effettuare le necessarie indagini e ricerche di mercato che
permettono di definire il valore di mercato dell’appartamento pari a € 900,00/mq
pertanto:
Appartamento:
la stima viene eseguita scorporando la parte preesistente dalla parte eseguita in difformità alla
Concessione 141/85, dalla parte ancora allo stato grezzo;
si precisa che, causa l’illegittimità della parte eseguita diversamente da quanto assentito dalla
Concessione, questa non sarà oggetto di valutazione in quanto abusiva, per cui si ottiene:
mq. 45,50 a € 600,00/mq = € 27.300,00 – parte preesistente-
mq. 105, 60 (oltre il garage e i depositi) in difformità da Concessione 141/85 –non oggetto
di stima-
mq. 152,79 (ossia 140,00 + 12,79) a € 500,00/mq = € 76.395,00 – piano primo allo stato
grezzo-
VALORE COMPLESSIVO: € 103.695,00
Precisazione: nella valutazione dell’immobile la superficie dei balconi, pari a mq. 51.17 è stata
computata, in aggiunta alla superficie dell’appartamento (mq. 140.00), al 25% ovvero (mq.
51.17:4)= mq. 12.79
Terreno:
mq. 2.373 a € 15,00/mq = € 35.595,00
VALORE TERRENO: € 35.595,00
CONCLUSIONI
Ritenendo di aver bene e fedelmente assolto l’ incarico conferitogli, il sottoscritto rassegna
la presente relazione corredata dalla documentazione di seguito elencata:
ELENCO ALLEGATI:
Allegato A) STRALCIO PLANIMETRICO/PRG SCALA 1:5.000
Allegato B) STRALCIO CATASTALE SCALA 1:2.000
Allegato C) PLANIMETRIA SCALA 1: 100
Allegato D) DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA
Allegato E) VERBALE
Allegato F) DOCUMENTAZIONE CATASTALE
Allegato G): ESTRATTO/RIASS. ATTO MATRIM.
Allegato H): ATTESTAZIONI EDILIZIE COMUNE SCAFATI
Nocera Superiore, 25/06/2009
Il CTU arch. Biagio Andrea Barra
RIEPILOGO DATI ESSENZIALI DEI LOTTI
LOTTO N° 1
composto da appartamento
Ubicazione dell’immobile:
L’immobile oggetto di vertenza è ubicato alla via Lo Porto n°182 in Scafati (SA).
Tipo di proprietà:
Il bene descritto è di proprietà della sig.ra Omissis, coniugata in regime di comunione di
beni col sig. Omissis.
Breve descrizione del bene:
appartamento a piano terra formato da ingresso/soggiorno, letto, cucinino e wc, oltre che da
cucina/soggiorno, tre camere, bagno/lavanderia, corridoio/disimpegno, oltre a n° 2 depositi e
garage al piano terra;
primo piano allo stato grezzo con n° 2 balconi per una superficie netta complessiva pari a
mq. 140,00 oltre a due balconi aventi una superficie totale pari a mq. 12,79 per complessivi
mq. 152,79.
Terreno consistente in mq. 2373, destinazione uso agricolo, con serre per vivai.
Confini:
confina a Nord con la Via Lo Porto, a Est con beni di Omissis, a Ovest con beni di proprietà
della Parrocchia di Terzigno, a Sud con la particella 458, in cui sono allocate le serre a cui il
terreno è vincolato con il Comune di Scafati.
Dati catastali:
L’ immobile ha le seguenti coordinate catastali:
Appartamento:
• destinazione abitativa A/3, identificato al Foglio 6, part. 457 sub 2 con R.C. pari ad €
333,11;
• destinazione descritta in corso di costruzione, piano primo, identificato al Foglio 6, part. 457
sub 3 senza R.C.;
• destinazione descritta lastrico solare, piano secondo, identificato al Foglio 6, part. 457 sub 4
senza R.C.
inoltre appezzamento di terreno seminativo irriguo di classe 2, identificato al Foglio 6, part.
458, con superficie pari ad are 23 e ca 73, con Reddito Dominicale pari a € 77,21 e Reddito
Agrario pari a € 30,03
Legittimità urbanistica:
Parte degli immobili in argomento sono stati realizzati in difformità dalla Concessione
141/85 rilasciata dal Comune di Scafati il 17.02.1986.
Valore complessivo assegnato ai beni:
VALORE : € 92.709,00
LOTTO N° 2
composto da appezzamento di terreno
Ubicazione dell’immobile:
L’immobile oggetto di vertenza è ubicato alla via Lo Porto n°182 in Scafati (SA).
Tipo di proprietà:
Il bene descritto è di proprietà della sig.ra Omissis, coniugata in regime di comunione di
beni col sig. Omissis.
Breve descrizione del bene:
Terreno consistente in mq. 2.373, destinazione uso agricolo, in cui sono allocate le serre a
cui il terreno è vincolato con il Comune di Scafati..
Confini:
confina a Nord con la particella 457, a Est con beni di Omissis, a Ovest con beni di proprietà
della Parrocchia di Terzigno, a Sud con la particella 98,.
Dati catastali:
L’ immobile ha le seguenti coordinate catastali:
appezzamento di terreno seminativo irriguo di classe 2, identificato al Foglio 6, part. 458,
con superficie pari ad are 23 e ca 73, con Reddito Dominicale pari a € 77,21 e Reddito
Agrario pari a € 30,03
Legittimità urbanistica:
Sull’ immobile in argomento non sono stati realizzati abusi e non vi sono procedimenti di
condono in corso.
Valore complessivo assegnato ai beni:
VALORE : € 35.595,00
il CTU arch. Biagio Andrea Barra
Nocera Superiore, 25/06//2009