2
Dit Prospectus geeft u als belegger essentiële
informatie over de beleggingsfondsen die vallen
onder SynVest German RealEstate Fund NV.
Wij raden u aan dit zorgvuldig door te nemen
voordat u gaat beleggen.
Wij staan u graag te woord, mocht u vragen
hebben over dit product. U kunt ons telefonisch
bereiken op 088 770 97 00.
3
Inhoudsopgave
Omschrijving
4
4
5
10
11
12
15
16
18
23
25
27
28
28
29
30
30
31
Pagina
ProspectusSynVest German RealEstate Fund NV
1. Belangrijke informatie
2. Definities
3. Structuur
4. Beleggingsbeleid
5. Financieringsstructuur
6. Kosten
7. Dividendbeleid
8. Vaststellingintrinsiekewaarde
9. Fiscaleaspecten
10. Risico’s
11. Deelnemen
12. Periodiekerapportageeninformatieverstrekking
13. Wijzigingbeleggingsbeleidenfondsvoorwaarden
14. Klachtenprocedure
15. AssuranceRapport
16. Verklaringen
17. Adresgegevens
18. Bijlagen
Versie
Januari 2016
4
1. Belangrijke informatie
1.1 Waarschuwing
PotentiëleCertificaathoudersinSynVestGermanRealEstate
FundN.V.wordenernadrukkelijkopgewezendataanhetbeleg-
geninSynVestGermanRealEstateFundN.V.financiëlerisico’s
zijnverbonden.Zijdienendanookgoedkennistenemenvande
volledigeinhoudvanhetProspectus(inclusiefdedaarvandeel
uitmakendeVoorwaardenvanBeheerenBewaring)enzonodig
onafhankelijkadviesintewinnenomeengoedoordeelte
kunnenvormenoverdierisico’s.DewaardevandeCertificaten
kansterkfluctueren.HetismogelijkdatCertificaathouders
minderterugkrijgendanhuninleg.Inhetverledenbehaalde
resultatenbiedengeengarantievoordetoekomst.
1.2 Door derden over SynVest German RealEstate Fund N.V.
verstrekte informatie
DeBeheerderisnietverantwoordelijkvoordejuistheiden
volledigheidvandoorderdenoverSynVestGermanRealEstate
FundN.V.verstrekteinformatie.
1.3 Beperkingen ten aanzien van de verspreiding van het
Prospectus in andere landen
DitProspectusbevateenomschrijvingvanhetaanbodvan
rechtenvandeelnemingineenbeleggingsinstelling.Het
Prospectusbevatdegegevensdievoorbeleggersnoodzakelijk
zijnomtoteenweloverwogenoordeeltekomenoverditaanbod.
HetProspectushoudtgeenaanbodin,ofeenuitnodigingtot
hetdoenvaneenaanbod,aanbeleggersbuitenNederland.Het
Prospectushoudtgeenaanbodofeenuitnodigingintothet
doenvaneenaanbodaanenigUSPersonzoalsgedefinieerdin
RegulationSvandeSecuritiesAct1933vandeVerenigdeStaten
ofzoalsgedefinieerdindeForeignAccountTaxComplianceAct
(FATCA).
1.4 Rechtsverhoudingen en toepasselijk recht
DerechtsverhoudingtussendeCertificaathouder,deBeheerder
endeBewaarderwordtbeheerstdoorwatinhetProspectus
isopgenomenendeFondsvoorwaarden.OphetProspectusis
uitsluitendNederlandsrechtvantoepassing.
1.5 Essentiële beleggersinformatie
VoorSynVestGermanRealEstateFundN.V.iseenessentiële
beleggersinformatiedocumentopgesteldmetinformatieover
SynVestGermanRealEstateFundN.V.,dekostenendeaan
deelnameverbondenrisico’s.Ditdocumentisverkrijgbaarviade
Website(www.synvest.nl).
2. Definities
Aandelen
GewoneaandeleninhetkapitaalvanSynVestGerman
RealEstateFundN.V.
Administratiekantoor
StichtingAdministratiekantoorSynVestBeleggingsfondsen
AFM
Autoriteit Financiële Markten
Beheerder
SynVestFundManagementB.V.
Beheerovereenkomst
DeovereenkomsttussenhetFondsendeBeheerder,waarinis
overeengekomendatSynVestFundManagementB.V.optreedt
alsDirectieendaarnaastdevoorwaardenvoorhetmanagement
zijnvastgelegd.
Bewaarder
TCSDepositaryB.V.
Bgfo
HetBesluitgedragstoezichtfinanciëleondernemingenWft,
zoalsditvantijdtottijdgeldt,ofdehiervoorindeplaats
tredenderegeling.
Certificaat
EendoorhetAdministratiekantoortoegekendcertificaatvan
éénaandeeldatcorrespondeertmet,enrechtgeeftop,de
inkomstenuitdeonderliggendeaandeleninhetkapitaalvanhet
Fonds.
Certificaathouder
DehoudervanéénofmeerCertificatenen/ofDeelcertificaten.
Deelcertificaat
1/10.000steonverdeeldaandeelineendoordegezamenlijke
deelgenoteningemeenschapgehoudenCertificaat.
Directie
HetstatutairbestuurvanSynVestFundManagementB.V.welke
statutairbestuurderisvanSynVestGermanRealEstateFund
N.V.
5
DNB
DeNederlandscheBankN.V.
Lopende kosten factor
DelopendekostenfactorberekendopgrondvandeCESR’s
Guidelines-Methodologyforcalculationoftheongoingcharges
figureintheKeyInvestorInformationDocument.
EUR
Euro
Fonds
DegroepbestaandeuitSynVestGermanRealEstateFundN.V.
enhaardeelnemingen.
Fondsvoorwaarden
Hetgeheelvandebeheerovereenkomst,de
bewaarovereenkomst,deadministratievoorwaarden,de
statutenvanSynVestGermanRealEstateFundN.V.endievan
hetAdministratiekantoor,hetProspectusalsookdewijzigingen
diehierinteenigertijdmochtenwordenaangebracht.
Grundschuld
EenzekerheidsrechtnaarDuitsrecht(nadertoegelichtin
paragraaf3.8vanditProspectus)
Handelsdag
EendagwaaropverkoopofinkoopvanCertificatenen/of
Deelcertificatenplaatskanvindenconformhetgeenindit
Prospectusisbepaald.
Handelskoers
DekoersvaneenCertificaatdiedoordeDirectiemaandelijks
wordtvastgesteldaandehandvandeIntrinsiekewaarde
vermeerderdmetdefundingprovisie.DeDirectieheefteen
margevan2,5%omdeHandelskoersnaarbovenofbenedenaan
tepassenteneindedekoerstestabiliseren.
Intrinsieke waarde
Deintrinsiekewaardeisdewaardevandebezittingenvan
SynVestGermanRealEstateFundN.V.(devastgoedportefeuille,
vorderingenenliquidemiddelen),verminderdmetdeschulden.
Prospectus
HetprospectusvanSynVestGermanRealEstateFundN.V.en
bijlagen,zoalsvantijdtottijdgewijzigdofaangevuld.
Verkoopprijs
HetbedragdateenCertificaathouderontvangtbijdeverkoop
vaneenCertificaat.DeVerkoopprijswordtberekenddoorde
Handelskoersteverminderenmeteenafslagvan9%tot2,5%,
afhankelijkvandetijdspannewaarindeCertificatenen/of
Deelcertificatenzijngehouden.HetFondsisdebegunstigdevan
dezeinhouding.
Website
www.synvest.nl
Wet IB
Wetinkomstenbelasting2001,zoalsvantijdtottijdgewijzigd,of
dedaarvoorindeplaatstredendewettelijkeregeling.
Wet LB
Wetopdeloonbelasting1964,zoalsvantijdtottijdgewijzigd,of
dedaarvoorindeplaatstredendewettelijkeregeling.
Wet Vpb
Wetopdevennootschapsbelasting1969,zoalsvantijdtot
tijdgewijzigd,ofdedaarvoorindeplaatstredendewettelijke
regeling.
Wft
Wetophetfinancieeltoezicht,zoalsvantijdtottijdgewijzigd,of
dedaarvoorindeplaatstredendewettelijkeregeling.
3. Structuur
3.1 Algemeen
HetFondsbestaatuiteengroepsstructuurwaarin
SynVestGermanRealEstateFundN.V.optreedtals
houdstervennootschap.Hetvastgoedwordtgehoudendoor
meerderedeelnemingen.Thanszijnerdriedeelnemingen:
SynVestGermanRealEstateI,II,enIIIB.V.
HetFondsiseenop13oktober2011opgerichtenaamloze
vennootschap.SynVestGermanRealEstateI,IIenIIIB.V.zijn
beslotenvennootschappenmetbeperkteaansprakelijkheid.
SynVestGermanRealEstateI,IIenIIIB.V.zijn100%
deelnemingenvanhetFonds.Alletotdezegroepbehorende
vennootschappenzijnstatutairgevestigdteVeenendaal.
HetFondswordtbeheerdenbestuurddoorSynVest
6
3.2.2 Directie
DedirectievanSynVestFundManagementB.V.bestaatuit:
De heer F.J. Panhuyzen (statutair bestuurder)
Sinds1977wasdeheerF.J.Panhuyzenactiefalsmakelaar.
Vanaf1986washijmede-eigenaarvanNoltheniusPanhuyzen
Commercieelo.g.MakelaarsteArnhem.Laterisdeze
vennootschapovergenomendoordeKamerbeekGroepen
vervolgensdoorMeeùs(Aegon).Indeperiode1999–2004was
hijdirecteurbijMeeùs.Tevensishijvan1995tot2006alsmede-
initiatorendirecteuractiefbetrokkengeweestbijhetvastgoed
groeifondsFiduVast.Hijbeschikthierdooroverspecifieke
kennisenervaringmetbetrekkingtothetbesturenvaneen
beleggingsfonds.
De heer drs. M. van Gooswilligen (statutair bestuurder)
DeheerM.vanGooswilligenstudeerdebedrijfskundeaan
deRijksuniversiteitGroningen.Nadevervullingvanzijn
dienstplichtbijdeKoninklijkeMarinealsofficierwashij
twaalfjaardirecteur/eigenaarvaneenondernemingwelke
inAziëenOost-Europaconsumentengoederenproduceerde
endistribueerdeaanRetailketensindeBenelux.Vanaf2007
ishijbetrokkenbijhetFonds.Hijhoudtzichvoornamelijk
bezigmetdecommerciëleenbeleggingsaspectenvande
beleggingsfondsen.
3.2.3 Taken Beheerder (blijkend uit de beheerovereenkomst tussen
het Fonds en de Beheerder)
DeBeheerderisbelastmethetbeheervanhetFonds.Inhet
kadervanhetbeheervanhetFondsvoertdeBeheerderin
hoofdlijnendevolgendetakenuit:
• het bepalen en uitvoeren van het beleggingsbeleid van het Fonds;
• het beleggen van de middelen die tot het Fondsvermogen
behoren;
• het aangaan van verplichtingen ten laste van het Fonds;
• het monitoren van uitbestede taken;
• het vaststellen van de Intrinsieke waarde op de wijze als is
bepaald in hoofdstuk 8 van dit Prospectus;
• het verrichten van alle overige handelingen ten behoeve van het
Fonds, waaronder het opstellen van de financiële verslaggeving;
en
• het verschaffen van informatie aan Certificaathouders.
3.2.4 Vergunning
HetFondsendeBeheerderzijnonderworpenaandeeisendie
krachtensdeWftaaneenvergunningwordengesteldenstaan
uitdienhoofdeondertoezichtvandeAFM.AandeBeheerder
FundManagementB.V.(deBeheerder).Devoorwaarden
vanhetbeheerendedirectievoeringzijngeregeldinde
Beheerovereenkomst.AandeBeheerderisdoordeAFMeen
vergunningverstrektomalsbeheerderoptemogentreden.
DevergunningisgepubliceerdopdeWebsite.HetFondsende
BeheerderstaaningeschreveninhetdoordeAFMaangehouden
registeralsbedoeldinartikel1:107Wft.
DeCertificaathouderneemtdeelinhetFondsdoormiddel
vanCertificatenen/ofDeelcertificatenvanAandelen.De
Certificatenen/ofDeelcertificatenwordenuitgegevendoorhet
AdministratiekantoorwelkeaandeelhouderisinhetFonds.Het
Administratiekantooroefentdestemrechtenvandeaandelen
uit.OpdezestemrechtenkunnendeCertificaathouders
geenaanspraakmaken.Deadministratievoorwaardenzijn
verkrijgbaarviadeWebsite.
DeCertificaathouderkanvanwegedestructuurvanhetFonds
nietaansprakelijkwordengesteldvoorverplichtingenvan
hetFonds.HetmaximalerisicovandeCertificaathouderis
hetverliesvanhetbedragdatdoordeCertificaathouderin
deCertificatenen/ofDeelcertificatenisgeïnvesteerd.Meer
informatieomtrentderisico’sistevindeninHoofdstuk10en
hetessentiëlebeleggersinformatiedocument.
3.1.1 Open-end
HetFondsiseenzogenaamdeopen-endbeleggingsinstelling.Dit
houdtindathetFonds,behoudensbijzondereomstandigheden,
conformdeinkoopvoorwaarden(Hoofdstuk11.3.2)teallentijde
bereidisomCertificatenen/ofDeelcertificatenteverkopenen
intekopen.DeprijsvandeCertificatenen/ofDeelcertificatenis
afhankelijkvandeIntrinsiekewaarde.
3.1.2 Niet beursgenoteerd
HetFondsisnietgenoteerdaaneeneffectenbeurs.
3.2 SynVest Fund Management B.V. (Beheerder)
3.2.1 Algemene gegevens entiteit
SynVestFundManagementB.V.iseenbeslotenvennootschap
welkebijnotariëleakteisopgerichtop1februari2005.De
BeheerderhoudtkantoorteAmsterdamenisingeschreven
inhetHandelsregistervandeKamervanKoophandelonder
dossiernummer32106705.AandeBeheerderisdoorde
AFMeenvergunningverleendindezinvanartikel2:65Wft.
OpgrondvandevergunningmagdeBeheerderinNederland
beleggingsinstellingenbeheren.
7
vennootschap,statutairgevestigdteVeenendaalenkantoor-
houdendeteAmsterdam.Devennootschapisgeregistreerdbij
deKamervanKoophandelonderdossiernummer53754298.
HetdoelvanhetFondsishetbeleggenvanvermogeninDuits
vastgoed,mettoepassingvandebeginselenvanrisicospreiding,
teneindedeaandeelhoudersinderesultatendaarvantedoen
delen.Oprichtingheeftbijnotariëleakteplaatsgevondenop
13oktober2011,meteeninitieelmaatschappelijkkapitaalvan
EUR222.500,-.Op18december2014zijnbijnotariëleakte
destatutengewijzigdwaarbijhetmaatschappelijkkapitaalis
verhoogdnaarEUR18.225.000.
3.3.2 Aandelenkapitaal
HetSynVestGermanRealEstateFundN.V.heefttweesoorten
aandelen:gewoneaandelenencumulatiefpreferenteprioriteits-
aandelen.Hetmaatschappelijkkapitaalisthansverdeeld
in18.225.000gewoneaandelenen12prioriteitsaandelen.
Denominalewaardevanzoweldegewonealsde
prioriteitsaandelenbedraagtEUR10.
DeaandeelhoudersinSynVestGermanRealEstateFundN.V.
zijn:
1. Panhuyzen Management B.V. (6 cumulatief preferente
prioriteitsaandelen);
2. VG Capital B.V. (6 cumulatief preferente prioriteitsaandelen); en
3. Stichting Administratiekantoor SynVest Beleggingsfondsen (alle
gewone aandelen).
3.3.3 Directie
HetstatutairbestuurvanSynVestGermanRealEstateFundN.V.
wordtgevoerddoordeBeheerder:SynVestFundManagement
B.V.
3.4 SynVest German RealEstate I, II, III, etc. B.V.
3.4.1 Activiteiten
SynVestGermanRealEstateI,IIenIIIB.V.verwervende
beleggingen.Debeleggingenwordengefinancierdmet:
• in SynVest German RealEstate Fund N.V. gestort kapitaal;
• door SynVest German RealEstate Fund N.V. verstrekte
geldleningen; en
• geldleningen aangegaan bij kredietinstellingen.
Inverbandmethetaangaanvandegeldleningbij
kredietinstellingenwordenzekerhedenverstrektindevormvan
eenGrundschuld.
isdoordeAFMeenvergunningverstrektindezinvanartikel
2:65Wft.DevergunningisgepubliceerdopdeWebsite.Het
FondsendeBeheerderstaaningeschreveninhetdoorde
AFMaangehoudenregisteralsbedoeldinartikel1:107Wft.
DitregisterligtterinzagebijdeAFMenistevensonlinete
raadplegenopwww.afm.nl.Eenafschriftvandevergunning
vandeBeheerderisopverzoektegentenhoogstedekostprijs
verkrijgbaarbijdeBeheerder.
3.2.5 Door de Beheerder beheerde Beleggingsinstellingen
OphetmomentvanverschijnenvanditProspectus
wordendoordeBeheerdernaasthetFondsdevolgende
beleggingsinstellingenbeheerd:
• SynVest RealEstate Fund N.V.;
• SynVest Beleggingsfondsen N.V.
3.2.6 Uitvoering van ondersteunende werkzaamheden
IntercityManagementB.V.verrichtterondersteuningvande
Beheerdereendeelvanhetfinancieelvastgoedbeheerende
administratie.
InDuitslandwordenondersteunendewerkzaamhedenverricht
door:
• HGG Immobilien Management GMBH, Großbeerenstr. 57A,
10965 Berlijn, Duitsland; en
• Mödder & Partner Vermögensverwaltung GmbH, Weststr. 46,
59065 Hamm, Duitsland.
DeBeheerderisvoor55%aandeelhouderinIntercity
ManagementB.V.DeafnamevandienstenbijIntercity
ManagementB.V.geschiedttegenmarktconformecondities.
3.2.7 In-controle verklaring
DeBeheerder,hetFonds,deBewaarderenhetProspectus
voldoenaandebijofkrachtensdewetgestelderegels.
3.2.8 Beroepsaansprakelijkheid
Terdekkingvanberoepsaansprakelijkheidbeschiktde
Beheerderoverbijkomendeigenvermogentergroottevan
0,01%vandeactivavandedoordeBeheerderbeheerde
beleggingsinstellingen.
3.3 SynVest German RealEstate Fund N.V.
3.3.1 Algemene gegevens entiteit
SynVestGermanRealEstateFundN.V.iseennaamloze
8
werkzaamgeweestalsspecialistophetgebiedvancorporate
governanceencompliance.Gedurendedeperiode2006toten
met2011wasdeheerVanBesouwdirecteurJuridischezaken
vanAEGONNederlandN.V.
De heer ing. T. Oskam RDM
Nahetvoltooienvanzijnopleidingbedrijfskundeheeftde
heerOskamdiversefunctiesbinnendeRabobankbekleed,
waaronderdievanManagerPrivateBanking.Gedurende
deperiode2007en2013wasdeheerOskamalsdirecteur
vanERGOInsuranceN.V.Beneluxverantwoordelijkvoorde
Nederlandseactiviteitenvandezeorganisatiewaarnahijtot
hedenoptreedtalsdirecteurvanuitgeverij‘EinsteinBooks’.
3.5.3 Taken Administratiekantoor
HetAdministratiekantoorhoudtopeigennaamenvoorrekening
enrisicovandeCertificaathoudersdegewoneaandelenin
SynVestGermanRealEstateFundN.V.teneindeuitgifteen
inkoopvanaandeleninSynVestGermanRealEstateFundN.V.
teregelen.Hetstemrechtenalleoverigezeggenschapsrechten
vandegewoneaandeleninSynVestGermanRealEstateFund
N.V.wordenuitgeoefenddoorhetAdministratiekantoor.Het
Administratiekantoorhoudtalsaandeelhoudervangewone
aandeleninhetFondstoezichtophetgevoerdebeleiddoor
enhetfunctionerenvandeBeheerder.Ophetstemrecht
enalleoverigezeggenschapsrechtenvanaandelenkunnen
Certificaathoudersgeenaanspraakmaken.Derhalveworden
geendeelnemersvergaderingengehouden.
HetAdministratiekantoorheeftondermeertottaak:
• het houden van onafhankelijk toezicht op de uitvoering van het
beleid alsmede de procedures en maatregelen door de Beheerder;
• het optreden in geval van mogelijke belangenverstrengelingen
tussen de Certificaathouders enerzijds en de bij het beheer
betrokken partijen anderzijds;
• het houden van toezicht op de storting door Certificaathouders
op rekening van het Administratiekantoor en de successievelijke
uitgifte van Aandelen;
• het houden van de juridische eigendom van Aandelen in het
Fonds;
• het toekennen van Certificaten en/of Deelcertificaten aan de
Certificaathouders;
• het incasseren van dividenden en andere uitkeringen; en
• het onverwijld doen van uitkeringen aan de Certificaathouders.
Teneindedegroeiendeportefeuilleoptimaaltestructureren,
zullentezijnertijdmeerderevennootschappen(SynVest
GermanRealEstateIV,VenVIetc.B.V.)opditniveauworden
opgericht.Dezevennootschappenzullenondergelijkevoor-
waardendezelfdeactiviteitenontplooienalsSynVestGerman
RealEstateI,IIenIIIB.V.WanneerinhetProspectuswordt
gerefereerdaanSynVestGermanRealEstateI,IIenIIIB.V.,
wordtmedeaandezenogopterichtenvennootschappen
gerefereerd(metuitzonderingvanBijlageC).
3.4.2 Algemene gegevens betreffende de rechtspersoon
SynVestGermanRealEstateI,IIenIIIB.V.zijnallebesloten
vennootschappen,statutairgevestigdteVeenendaalen
kantoorhoudendeteAmsterdam.Devennootschappen
zijngeregistreerdbijdeKamervanKoophandelonder
dossiernummer53754514(I),62089552(II)en62089579
(III).Oprichtingheeftbijnotariëleakteplaatsgevondenop
13oktober2011(I)en15december2014(IIenIII).Het
maatschappelijkkapitaalvanSynVestGermanRealEstateIB.V.
bedraagtEUR18.000,verdeeldover180gewoneaandelenvan
elkEUR100nominaal.HetgeplaatstekapitaalvanSynVest
GermanRealEstateIIenIIIB.V.bedraagtEUR100,verdeeldover
100aandelenvanelkEUR1nominaal.
3.4.3 Directie
HetstatutairbestuurvanSynVestGermanRealEstateI,IIenIII
B.V.wordtgevoerddoorSynVestGermanRealEstateFundN.V.
3.4.4 Aandeelhouder
SynVestGermanRealEstateFundN.V.houdtalleaandelenin
SynVestGermanRealEstateI,IIenIIIB.V.
3.5 Stichting Administratiekantoor SynVest
Beleggingsfondsen (Administratiekantoor)
3.5.1 Algemene gegevens entiteit
StichtingAdministratiekantoorSynVestBeleggingsfondsenis
op1februari2005bijnotariëleakteopgerichtengeregistreerd
inhetHandelsregistervandeKamervanKoophandelonder
dossiernummer32106702.
3.5.2 Bestuur
HetbestuurvanhetAdministratiekantoorwordtgevoerddoor:
De heer mr. J.B.L.M. van Besouw
NahetvoltooienvanzijnstudienotarieelrechtisdeheerVan
Besouwbijdiversefinanciëleinstellingen,waaronderRabobank,
INGBaringsenVanderMoolen,opmanagementniveau
9
hetAdministratiekantoordaarmeecorresponderende
Certificatentoekent.BijdeuitgiftevannieuweCertificaten
wordtperCertificaatéénaandeeltoegekend.Erwordengeen
Certificatenaangebodenindiendekoopprijsnietbinnendein
ophetdeelnameformuliergesteldetermijninhetvermogenvan
hetFondsisgestort.
DenominalewaardevaniederCertificaatbedraagtEUR1.000,-.
HetverschiltussendeHandelskoersendenominalewaarde
vandeCertificatenwordtalsagioinde(geconsolideerde)
jaarrekeningvanhetFondsverantwoord.
HetFondskentgeenmaximaleomvang.DeDirectiekande
toekenningvanCertificatenstakenindienhiertoebesloten
wordt,bijvoorbeeldomredenenvanbeheersbaarheid.
3.7.2 Deelcertificaten
DeelcertificatenzijnCertificatendiedoorgezamenlijke
deelgenoteningemeenschapwordengehouden.
Deelcertificatenmakenhetmogelijkdatfractiesvan
Certificatenkunnenwordengehouden.EénDeelcertificaat
vertegenwoordigtééntienduizendstedeelvaneenCertificaat.
Iederedeelgenootisgerechtigdtothetgemeenschappelijk
gehoudenCertificaatnaarratovanhetaanhem
toegekendeaantalDeelcertificaten.Degerechtigdentotde
gemeenschappelijkgehoudenCertificatenwordeningeschreven
inhetdeelcertificatenregister.
3.7.3 Stemrecht
Hetstemrechtverbondenaandeaandelenwordtuitgeoefend
doorhetAdministratiekantoor.DeCertificaathouderskunnen
derhalvegeenaanspraakmakenopditstemrecht.
3.8 Grundschuld
Inverbandmethetaantrekkenvanvreemdvermogenwordt
tenbehoevevandefinancierendefinanciëleinstellingeen
Grundschuldgevestigd.DitgebeurtdoordatdezeGrundschuld
wordtingeschreveninhetzogenaamdeGrundbuch(kadaster).
EenGrundschuldgeeftaandehouder,indiendeverplichtingen
jegenshaarnietwordennagekomen,hetrechtdeinpand
gegevenonroerendezaakuittewinnen.
InDuitslandkannaasthetrechtvanhypotheekeenGrundschuld
wordenaangewendteneindezekerheidteverstrekkenaaneen
financier.EenGrundschuldisinenigematevergelijkbaarmethet
rechtvanhypotheek.Belangrijkverschilisdatbijhetrechtvan
hypotheekdecorresponderendeschuldgekoppeldblijftaandit
3.6 TCS Depositary B.V. (Bewaarder)
3.6.1 Algemene gegevens entiteit
TCSDepositaryB.V.isop3januari2014bijnotariëleakte
opgericht.DeBewaarderhoudtkantoorteMaarsbergenen
isgeregistreerdinhetHandelsregistervandeKamervan
Koophandelonderdossiernummer59654546.
3.6.2 Taken Bewaarder (blijkend uit de bewaarovereenkomst tussen
het Fonds en de Bewaarder)
DeBewaarderisbelastmetdebewaringvandefinanciële
instrumentenvanhetFondsendientdaarbijdebelangenvande
Certificaathouderstebehartigen.
DeBewaarderheeftinhoofdlijnentottaak:
• het houden van alle financiële instrumenten die in bewaarneming
kunnen worden genomen (liquidteitsreserve);
• het nagaan of het Fonds eigenaar is van de vastgoedobjecten en
eventuele overige activa;
• ervoor te zorgen dat de kasstromen naar behoren worden
gecontroleerd, en in het bijzonder dat alle betalingen door
of namens beleggers bij inschrijving op Certificaten en/of
Deelcertificaten zijn ontvangen en dat alle contanten worden
geboekt op kasgeldrekeningen die op naam van het Fonds of de
Bewaarder staan;
• ervoor te zorgen dat de verkoop, inkoop en, intrekking van,
alsmede terugbetaling op Certificaten en/of Deelcertificaten
gebeurt in overeenstemming met de relevante wet- en regelgeving
en de Fondsvoorwaarden;
• ervoor te zorgen dat de Intrinsieke waarde van de Certificaten en/
of Deelcertificaten wordt berekend overeenkomstig de relevante
wet- en regelgeving en de Fondsvoorwaarden; en
• zich ervan te vergewissen dat bij transacties met betrekking tot
de activa van het Fonds de tegenwaarde binnen de gebruikelijke
termijnen wordt overgemaakt aan het Fonds.
3.7 KenmerkenCertificatenenDeelcertificaten
3.7.1 Certificaten
BeleggersparticipereninhetFondsdoormiddelvan
certificatenvanaandeleninhetFonds.Bijdeelnamewordt
aandeCertificaathouderdoorhetAdministratiekantooreen
Certificaattoegekend.IederCertificaatcorrespondeertmet
honderdaandelenvannominaalEUR10,-inhetFonds.Ieder
aandeelgeeftrechtopeenevenredigaandeelinhetvermogen
vanhetFonds.IndienergeenofonvoldoendeCertificatenin
portefeuillezijn,geefthetFondsnieuweaandelenuitwaarmee
10
spreiding.Degevolgenvaneeneventueleeconomischeachter-
uitgangvaneenbepaalderegioofeconomischesectorworden
zodoendebeperkt.Erwordtbelegdino.a.winkels,kantoren,
bedrijfsruimteen(zorg)woningen.
Deselectievanvastgoedvindtplaatsopbasisvanstrenge
kwaliteitseisenvoorzowelhetvastgoedalsdehuurder(s).
Criteriazijnmetname:
• locatie van het vastgoed;
• kwaliteit en leeftijd vastgoed;
• gebruiksmogelijkheid;
• looptijd huurovereenkomst;
• gegoedheid huurder(s); en
• risicobeperking en risicospreiding.
Afhankelijkvanhetsoortvastgoedvarieerthetgewichtdat
wordttoegekendaanelkvandezecriteria.Inbepaaldegevallen
wordtmeeropdeuitstralingvanhetvastgoedendelocatie
gelet,terwijlinanderegevallendekwaliteitvandehuurder
doorslaggevendis.Decombinatievanbovengenoemde
criterialeidttoteendegelijkeeneenkwalitatiefhoogwaardige
portefeuillewelkeookineconomischminderetijdenstand
houdt.
Tenaanzienvanderendementsverwachtingvanhetvastgoed
hanteerthetFondseenbrutoaanvangsrendementvan8%-
10%alsuitgangspunt.Ditisechtergeenrestrictie.Afhankelijk
vanhetsoortvastgoedendelocatiezaldituitgangspunt
wordenaangepast.Daarbijspeeltdeconcurrentieindemarkt
eenbelangrijkerol.Eentehogeaankoopprijskandansoms
aanleidingzijnomeenoverigensgeschiktbeleggingsobjectniet
aantekopen.
Derisicobeheersingkomttotuitingindeverhoudingtussende
diversesoortenvastgoedinportefeuille(zieHoofdstuk4.3),
degeografischespreiding,hetonderzoeknaardehuurder(s),
enderelatiefbeperkteomvangvandevastgoedobjectenin
verhoudingtothettotalefondsvermogen.
Optermijnishetverkoopbeleidvangrootbelangvoorhet
optimaliserenvanhetrendement.Daarbijwordtmetname
aandachtbesteedaanhetterealiserenrendementopde
verkoop,deallocatievanhetvastgoedbinnendeportefeuilleen
hetbeperkenvanrisico’s.
recht.Datwilzeggendataflossingenopdelening(hetbedrag)
vanhetrechtvanhypotheekverlagen.BijeenGrundschuld
isditniethetgeval.Hierblijftdevolledigezekerheidbestaan
ongeachtdeaflossingenopdeleningdieplaatsvinden.Pas
ophetmomentdatdeGrundschulduitgeschrevenwordtuit
hetGrundbuch,vervaltdezezekerheid.Duitsebankenmaken
veelvuldiggebruikvandeGrundschuldwaarbijindecontracten
wordtopgenomendatdeGrundschuldpaswordtuitgeschreven
uithetGrundbuchalsdevolledigeleningisafgelost.
3.9 Duurenopheffing
HetFondsisaangegaanvooronbepaaldetijd.Eenvoorstel
totopheffingvanhetFondswordtkenbaargemaaktaande
CertificaathoudersviadeWebsite.Onverminderdhetbepaalde
indeFondsvoorwaarden,wordthetFondsopvoorstelvan
deBeheerderontbondenbijbesluitvanhetbestuurvanhet
Administratiekantoor.Devereffeninggeschiedtdoorde
Beheerder.DeFondsvoorwaardenblijventijdensdevereffening
voorzovermogelijkvankracht.Bijvereffeningwordthet
liquidatiesaldouitgekeerdopdeindeStatutenvanhetFonds
voorgeschrevenwijze.
4. Beleggingsbeleid
4.1 Doelstelling van het Fonds
HetFondsstreeftnaareenzohoogmogelijkrendementuit
deexploitatievanvastgoed.Daartoewordthetvastgoed
zorgvuldiggeselecteerdenefficiëntbeheerd.Voortsstreefthet
Fondsnaareenadditioneelrendementuitdewaardegroeivan
hetvastgoed.Hetbeheervanhetvastgoedisderhalvegericht
opmaximalisatievanhetexploitatierendementmethetoog
opadditioneelrendementvanwegedewaardegroeivande
vastgoedportefeuille.
Eenoptimaalrendementmetbeperkingvanrisico’swordt
nagestreefddoormiddelvan:
• een selectief aankoopbeleid;
• een evenwichtige en gespreide samenstelling van de portefeuille;
• actief en professioneel vastgoedbeheer;
• het aanhouden van een liquiditeitsreserve; en
• een lage kostenstructuur.
4.2 Aankoopbeleid
DeportefeuilleissamengestelduitDuitscommercieelen
residentieelvastgoedmetzoweleengeografischealsfunctionele
11
professionelevastgoedbeheerders.Onderdeactiviteitenvan
hetvastgoedbeheervallenondermeerdevolgendeactiviteiten:
• innen van de huur;
• voeren van de boekhouding;
• afsluiten van de huurcontracten;
• voorkomen van leegstand;
• onderhouden van het contact met de huurders;
• opstellen en uitvoeren van onderhouds- en reparatieplannen.
Hoewelhetvastgoedbeheerisuitbesteedaanderdepartijen,
blijftSynVestFundManagementB.V.alsBeheerderaltijden
geheelverantwoordelijkvoorhetvastgoedbeheer.
4.5 Liquiditeitsreserve
HetFondshoudtmedevanwegehaarverplichtingenopgrond
vandeWfteenliquiditeitsreserveaanvanminimaal10%vanhet
eigenvermogen.Deliquiditeitsreservewordtaangehoudenin
verbandmet:
• wetgeving;
• flexibiliteit van het Fonds;
• de (interim)dividenduitkeringen; en
• de inkoop van Certificaten en/of Deelcertificaten.
Deliquidemiddelenwordenaangehoudenindevormvanhoog-
rentendedepotsbijbekendeNederlandsebankinstellingenof
effectenmeteenlaagrisicoprofieleneenhogeliquiditeit.Het
iseveneensmogelijkdatdeliquiditeitsreservemedewordt
gevormddoorstand-byfaciliteitenofonvoorwaardelijke
garanties,verstrektdooreenbank.
5. Financieringsstructuur
5.1 Financiering op fondsniveau
DevastgoedportefeuillevanhetFondswordtgefinancierdmet
eigenvermogendooruitgiftevangecertificeerdeaandelen
enmetvreemdvermogenindevormvanmetGrundschuld
verzekerdegeldleningen,aangegaanbijkredietinstellingen.
Deverhoudingtusseneigenenvreemdvermogenhangtafvan
ondermeerdevolgendefactoren:
• de gewenste stabiliteit van het Fonds;
• het rendement op het vastgoed;
• de kosten van het vreemd vermogen; en
• de fiscale wet- en regelgeving.
DeBeheerdervanhetFondsbepaaltopcontinuebasishet
4.3 Samenstelling portefeuille
Hettotaaltebehalenrendementeneeneffectievebeheersing
vanderisico’szijndebelangrijkstefactorenbijhetsamenstellen
vandeportefeuille.Teneindeeenportefeuillesamentestellen
diezichkenmerktdooreenhoogrendementeneenlaagrisico-
profiel,wordteenoptimalespreidingnagestreefdvanzowelde
functiealsdelocatievanhetvastgoed.
DeBeheerderbepaaltcontinudeoptimaleverhoudinginde
portefeuilletussendeverschillendesoortenvastgoedaande
handvandeontwikkelingenindemarkt.Deportefeuillebestaat
uit:
• winkels en winkelcentra;
• (zorg)woningen;
• kantoren; en
• bedrijfsruimten (bijvoorbeeld: distributie en logistiek).
Deportefeuillezalbestaanuitvastgoedverspreidoverheel
Duitsland.Vooreenactueeloverzichtvandevastgoed-
portefeuilleverwijzenwijugraagnaardeWebsite.Opde
Websitetreftuonderandereeenactueeloverzichtaanvanalle
vastgoedobjecten.
Derisico’swordenvoortsbeperktdooreenrelatiefbeperkte
omvangvandeindividuelevastgoedobjecten.Inhetalgemeen
zaldewaardeperobjecttussendeEUR1–10miljoenbedragen.
Opdezewijzewordthetvermogengeïnvesteerdinmeerdere
objecten,opverschillendelocatiesenmeteengroterediversiteit
aanhuurders.
4.4 Vastgoedbeheer
Hetdagelijksbeheervandevastgoedportefeuilleiseen
belangrijkaspectbijhetmaximaliserenvanhetrendementopde
vastgoedportefeuille.Hetbeheeristoegespitstop:
• kosteneffectiviteit;
• maximalisatie van de huurinkomsten;
• hoge tevredenheid onder de huurders; en
• een goede waardeontwikkeling van het vastgoed door degelijk
onderhoud.
Goedeneffectiefbeheervanhetvastgoedzorgtervoordat
leegstandwordtvoorkomenendewaardeontwikkelingvan
devastgoedobjectenpositiefwordtbeïnvloed,zonderdat
dekostenvanhetbeheerhetexploitatierendementnegatief
beïnvloeden.
Hetvastgoedbeheerwordtuitbesteedaanverschillende
12
5.3 Behaalde rendementen
VoorinformatieoverhetbehaalderendementvanhetFonds
wordtverwezennaardeWebsiteendedaaropgepubliceerde
jaarverslagen.
6. KostenIndenavolgendeparagrafenwordendekostenomschreven
welkevoortvloeienuithetbeleggeninhetFonds.
6.1 Acquisitiekosten
6.1.1 Grunderwerbsteuer en Mehrwertsteuer
Grunderwerbsteuer
OverdeaankoopvanDuitsonroerendgoedzijnSynVest
GermanRealEstateI,IIenIIIB.V.inbeginselDuitseoverdracht-
belasting(‘Grunderwerbsteuer’)verschuldigd.Hoewelzowel
dekoperalsdeverkopervanonroerendgoedaansprakelijk
zijnvoorhetvoldoenvandeGrunderwerbsteuer,wordtinde
praktijkbijnaaltijdcontractueelvastgelegddatdezekosten
doordekoperwordengedragen.Grunderwerbsteuerwordt
inbeginselgehevenoverdeverkoopprijsvanhetonroerend
goedwaarbijhettariefperDuitsedeelstaatafwijkt.Momenteel
varieerthettarieftussende3,5%ende5%.
DeverkrijgingvaninDuitslandgelegenonroerendgoedisvanuit
Nederlandseoverdrachtsbelastingoptieknietbelast(baar).
HeffingvanNederlandseoverdrachtsbelastingblijftindit
verbandzodoendeachterwege.
Mehrwertsteuer
Deleveringvanonroerendgoedisinbeginselvrijgesteldvan
Duitseomzetbelasting(‘Mehrwertsteuer’).Deverkoperheeft
echterondervoorwaardendemogelijkheidomteopterenvoor
eenbtwbelastelevering.Dezeoptieismogelijkalsdekoperbtw
belasteprestatiesgaatverrichten.Ditisniethetgevalindienen
voorzoverSynVestGermanRealEstateI,IIofIIIB.V.inDuitsland
gelegenwoningenc.q.appartementengaatverhurenaan
particulierehuurders.
InditverbanddientdekoperSynVestGermanRealEstateI,IIof
IIIB.V.(metdeverkoper)peraankoopvasttestellenofeenoptie
voorbelasteleveringwenselijkc.q.mogelijkis.SynVestGerman
RealEstateI,IIofIIIB.V.zalinditverbanddeoptimalefiscale
vormgevingvandebenodigdeoverdrachtenkiezen.
DeGrunderwerbsteuerenMehrwertsteuer(indienvan
beleidomtrentdejuisteverhoudingtussenheteigenenhet
vreemdvermogenaandehandvandebovenstaandefactoren
endeverwachtingendaaromtrent.Hetfinancieringsbeleidis
eropgerichtdatdebeleggingenmetmaximaal70%aanvreemd
vermogenwordengefinancierd.
Voortsishetfinancieringsbeleideropgerichtderentelasten
enongewenstewijzigingendaarinzoveelmogelijktebeperken.
DeBeheerderstreeftdoormiddelvanactiefbeleidnaar
optimalisatievandefinancieringsstructuur,ondermeer
doorgebruiktemakenvangeldleningenmetrentevaste
periodenenheteventueelgebruikvanrentederivaten.Alle
geldleningenwordenaangetrokkeninEUR.Erzijnderhalvegeen
valutarisico’s.
Alleverplichtingendieuithetaangetrokkenvreemdvermogen
voortvloeien,komenvoorrekeningenrisicovanhetFonds.
DegeldgeverkanzichnietopdeCertificaathoudersverhalen,
omdathetFondsalsrechtspersoonaansprakelijkisvoordedoor
haaraangeganeschulden.IndienhetFondsdecontractuele
verplichtingenvandeleningennietkannakomen,kande
geldgeverzijnrechtenophetbetreffendeonderliggende
vastgoeddoengeldenopgrondvandeGrundschuld.Verdere
verhaalmogelijkhedenvandegeldgeverophetFondszullen
zoveelmogelijkwordenvermeden.
5.2 Internefinanciering
Naastexternaangetrokkengeldleningenvankredietinstellingen
wordeneveneensgeldleningenbinnendegroepverstrekt.
SynVestGermanRealEstateFundN.V.stelthetdoorhaaront-
vangenaandelenkapitaalaanSynVestGermanRealEstateI,II
enIIIB.V.terbeschikkingindevormvanaandelenkapitaalen
geldleningen.Derentevandegeldleningenwordtmarktconform
vastgesteld.Terzakevandezegeldleningenbinnendegroep
wordengeenzekerhedengesteld.
Schematisch overzicht financieringsstructuur
SynVest German RealEstate Fund N.V.
KredietinstellingenSynVest German RealEstate I, II en III B.V.
Aandelenkapitaal
Aandelenkapitaal
Geldleningen verzekerd met Grundschuld (Hypotheekrecht)
GeldleningFonds
Stichting AdministratiekantoorSynVest Beleggingsfondsen
13
6.1.7 Notariskosten en Grundbuchambt
Voordenotariëleleveringvanhetvastgoedendeinschrijving
vandeGrundschuldwordtrekeninggehoudenmeteenbedrag
van1,2%vandeaankoopsominverbandmetdekostenvande
notarisenhetGrundbuchambt.Denotariskostenterzakevan
deoverdrachtwordengeactiveerdbijdeaankoopkostenvande
beleggingen.DekostenvandeinschrijvingvandeGrundschuld
komendirecttenlastevanhetresultaat.Denotariskostenen
dekostenvanhetGrundbuchambtkunnenzowelinpositieve
alsinnegatievezinvariëren.Dezekostenwordendoorde
Duitsefiscusrespectievelijkdoordebetreffendenotarisin
rekeninggebrachtengeactiveerdbijdeaankoopwaardevande
beleggingen.
6.2 Verkoopkosten
TerzakevandeverkoopvandebeleggingenbrengtdeBeheerder
aanhetFonds1,5%vandeverkoopprijsvandedesbetreffende
belegginginrekening.Deverkoopkostenwordendirecttenlaste
gebrachtvanhetresultaat.
6.3 Financieringskosten
6.3.1 Afsluitprovisie
Bijhetverkrijgenvanvreemdvermogenbijkredietinstellingen
iseenafsluitprovisievan0,5%aandekredietinstellingrespec-
tievelijk0,2%aandeBeheerderverschuldigd.Deafsluitprovisie
aandekredietinstellingenkanzowelinpositievealsnegatieve
zinvariëren.Deafsluitprovisieskomendirecttenlastevanhet
resultaat.
6.3.2 Rentelasten en premies
Voordefinancieringvandeinvesteringenwordtvreemdver-
mogenaangetrokkenbijkredietinstellingenzoalsbeschreven
inHoofdstuk5.Demethetvreemdvermogengepaardgaande
lastenvariëren.Derente-enpremielastenkomendirectten
lastevanhetresultaat.
6.3.3 Fundingprovisie
DeBeheerderontvangteenvergoedingvan3,0%vanhet
bijeengebrachteeigenvermogen.Ditbetrefteeneenmalige
vergoedingbijdestortingdoordebeleggeraanhetFonds.De
fundingprovisiewordtdirecttenlastevanhetagiogebrachtals,
zijndeemissiekosten.
toepassing)wordendirectaandeDuitsefiscusafgedragen,
respectievelijkdoordeverkoperinrekeninggebracht.De
Grunderwerbsteueren,voorzoverdezenietkanworden
teruggevorderd,deMehrwertsteuerwordenbijdeaankoop-
waardevandebeleggingengeactiveerd.
6.1.2 Selectie- en acquisitiekosten
DeBeheerderbrengtterzakevanhaarwerkzaamhedenvoorhet
zoekenenbeoordelenvandebeleggingen0,7%vandekoopprijs
vandedesbetreffendebeleggingeninrekening.Voordeselectie-
enacquisitievanhetvastgoedwordt1,0%inrekeninggebracht.
Deselectie-enacquisitiekostenwordeninrekeninggebracht
doordeBeheerderenbijdeaankoopwaardevandebeleggingen
geactiveerd.
6.1.3 Bewaarloon
Bewaarloonbetreftdevergoedingvoordedienstenvande
Bewaarder.Hetbewaarloonwordtberekendoverdeactivaen
wordtdoordeBewaarderaanhetFondsinrekeninggebracht.
Dekostenkomendirecttenlastevanhetresultaat.
6.1.4 Makelaarscourtage
Demakelaarscourtagebetreftdekostenvandewerkzaamheden
vandemakelaarterzakevandeacquisitievandebeleggingen.
Dekostenwordenbegrootoptussende2%en4%vandekoop-
prijsvandedesbetreffendebelegging.Demakelaarscourtage
wordtdirectdoordemakelaaraanhetFondsinrekening
gebrachtengeactiveerdbijdeaankoopwaardevande
beleggingen.
6.1.5 Technisch en financieel onderzoek (Due Diligenge)
DeBeheerdersteltbijaankoopvaneenvastgoedobject
technischonderzoekinnaarhetobjectendegrond.Voorts
wordtjuridischonderzoekverrichtnaardehuurovereenkomst
ende(financiële)statusvandehuurders.Dezekosten
wordendoordeBeheerdertegeneenvasttariefvan0,5%
vandekoopsominrekeninggebrachtengeactiveerdbijde
aankoopwaardevandebeleggingen.
6.1.6 Taxatiekosten
DeBeheerderdientvooreentaxatiezorgtedrageninhet
kadervandeaankoopbeoordelingenhetverkrijgenvande
financiering.Hiervoorwordteenvasttariefvan0,3%van
dekoopsominrekeninggebrachtdoordeBeheerder.Deze
taxatiekostenwordendoordeBeheerderinrekeninggebracht
engeactiveerdbijdeaankoopwaardevandebeleggingen.
14
vanhetresultaat.
Indieninenigjaarhetrendementopheteigenvermogen(excl.
winstbonus)meerdan8%bedraagt,isdeBeheerdergerechtigd
omeenwinstbonusinrekeningtebrengen.Dezebonuswordt
vastgesteldopeenbedragvan20%vanhetgeenboveneen
gemiddeldrendementophet(gemiddelde)eigenvermogen
van8%uitgaat.Dewinstbonuskomtdirecttenlastevanhet
resultaat.
6.5.2 Beloning bestuurders Administratiekantoor
DebeloningvandebestuurdersvanhetAdministratiekantoor
bedraagtintotaalEUR8.000perjaar.Dezekostenkunnenzowel
inpositievealsnegatievezinvariëren.Devergoedingenkomen
directtenlastevanhetresultaat.
6.5.3 Algemene fondskosten
Kostenterzakevantoezicht 0,2%
Accountancyenadministratie 1,8%
Totaal 2,0% van de huurinkomsten
Deinhethierbovenopgenomenoverzichtvanalgemenekosten
zijnbegrotekosten.Dewerkelijkekostenkunnenzowelin
positievezinalsnegatievezinvariëren.Onderaccountancy-en
administratiekostenvallenmededejaarlijksetaxatiekosten
vandebeleggingen.Dealgemenekostenwordendoorde
betreffendederdenaanhetFondsinrekeninggebrachten
komendirecttenlastevanhetresultaat.
6.6 Nederlandse omzetbelasting (btw)
SynVest Fund Management B.V.
DeBeheerder,SynVestFundManagementB.V.,isalszodanig
verantwoordelijkvoordedirectievoeringenmanagementvan
hetFonds.Alsvergoedingvoorhaardienstverleningbrengt
SynVestFundManagementB.V.eenmanagementfeeaanhet
Fondsinrekening.NaastdezefeewordthetFondsdoorSynVest
FundManagementB.V.belastmetalgemenefondskosten,
waaronderaccountancykosten.Beidedoorbelastingenvloeien
rechtstreeksvoortuithetbeheervanhetFonds.Nusprakeis
vanhetbeheervantercollectievebeleggingbijeengebracht
vermogen,zijnbeidedoorbelastingeninbeginselvrijgesteldvan
btw-heffing.SynVestFundManagementB.V.houdtrekeningmet
dehieruitvoortvloeiendeaftrekbeperkingtenaanzienvanhaar
inkomendekosten.
SynVest German RealEstate I, II en III B.V.
SynVestGermanRealEstateI,IIenIIIB.V.kopeninDuitsland
6.4 Exploitatiekosten
Dejaarlijkseexploitatiekostenzienopdevariabelekostenvoor
devastgoedexploitatiealspercentagevandehuur.Dezekosten
wordenalsvolgtingeschat:
Onderhoudgebouwen 4,0%
Grundsteuer 0,1%-0,6%
Verzekeringspremies 0,5%
Vastgoedbeheerkosten3,0%
Totaal 7,6% - 8,1% van de huurinkomsten
Devastgoedbeheerkostenzijnafhankelijkvandeafspraken
welkedeBeheerderdaaromtrentmetdevastgoedbeheerder
maakt.Dekostenvandevastgoedbeheerderskunnen,mede
afhankelijkvanderegio,variëren.Dekostenwordenbegrootop
3%vandehuurinkomstenenbetreffenhettechnisch,financieel
encommercieelvastgoedbeheer.Inhetgevalvanleegstand
wordtdoorgaansovereengekomendateenpercentagevande
theoretischehuurinkomsteninrekeningwordtgebracht.
Inbepaaldegevallenishetmogelijkdatonderzogenaamde
“nichtumlagefähigenebenkosten”kostenvallenwelkenietzijn
verdisconteerdindehierbovenbeschrevenexploitatiekosten.
Nichtumlagefähigenebenkostenbetreffenbepaalde
servicekostenwelkenietkunnenwordendoorberekendaan
dehuurderenderhalvevoorrekeningvandeeigenaarvanhet
vastgoedkomen.Eenvoorbeeldvaneendergelijkekostenpost
ishetsalarisvaneenhuismeesterofhetonderhoudvanhet
buitengebied.
Deexploitatiekostenwordendirectdoordebetreffende
partijeninrekeninggebrachtaanhetFonds.Dewerkelijke
exploitatiekostenkunnenzowelinpositievealsnegatievezin
variërenenkomendirecttenlastevanhetresultaat.
6.5 Lasten in verband met het beheer van de beleggingen
Delasteninverbandmethetbeheervandebeleggingenbestaan
uitdemanagementfeevandeBeheerderendealgemene
fondskosten.
6.5.1 Managementvergoeding
DejaarlijksevergoedingvoordeBeheerderterzakevanhet
voerenvandedirectieenhetbeheeroverhetFondsbedraagt
0,1%permaandvanhet(geconsolideerde)balanstotaalvanhet
Fonds.IngevalvanvoortijdigebeëindigingvandeManagement-
overeenkomstheeftdeBeheerderrechtopeenvergoeding
vantenhoogsteéénmaaldegemiddeldevergoedingoverde
afgelopendriejaren.Demanagementfeekomtdirecttenlaste
15
6.8 Lopende kostenfactor
Delopendekostenfactoriseenweergavevande
exploitatiekostenenlasteninverbandmethetbeheervan
beleggingenineenpercentageuitgedruktvandegemiddelde
intrinsiekewaardevanhetfonds.Defundingfeeszijnbij
deberekeningbuitenbeschouwinggelaten,daardezeals
emissiekostenindejaarrekeningwordenverwerkt.De
bronvandegegevensbetreffendedetotalexpenseratio
zijndejaarrekeningenenkwartaalcijfersvanhetFonds.De
jaarrekeningenenkwartaalcijferskunnenwordengedownload
vandeWebsite.
Indeonderstaandetabelwordtdelopendekostenfactorvanhet
fondsperjaarweergegeven.
JaartalKostenratio
2012 19,4%*
2013 6,9%
2014 6,3%
*Inclusief oprichtingskosten.
7. DividendbeleidUitgangspuntvoorhetdividendbeleidvanhetFondsisdat
100%vanhetgerealiseerderesultaatwordtuitgekeerdaan
haarCertificaathouders,voorzoverervrijuitkeerbarereserves
zijn.Teneindehetbehaalderesultaatzospoedigmogelijkaande
Certificaathouderstengoedetelatenkomen,keerthetFonds
maandelijksachterafhetbehaalderesultaatuitindevormvan
eeninterim-dividend.
HetFondsstreeftnaareenevenwichtigeontwikkelingvan
dedividenduitkeringen.Hetinterim-dividendwordtzodanig
vastgestelddatdezeovereenlangereperiodeconstantkan
blijven.Dehoogtevanhetinterim-enslotdividendblijftevenwel
afhankelijkvanhetbehaalderesultaatvanhetFondsenkan
zowelomhoogalsomlaagwordenbijgesteld.Hetismogelijk
datdividenduitkeringenwordengedaanwelke(tijdelijk)hoger
zijndanhetbeleggingsresultaatteneindeeenevenwichtig
dividendbeleidtekunnenbewerkstelligen.
Conformdestatutenwordtopde12cumulatiefpreferente
prioriteitsaandelenwelkezijngeplaatstbijPanhuyzen
ManagementB.V.enVGCapitalB.V.,onderaftrekvanhet
gewonedividend,7%vandenominalewaardevandeze
aandelen(zijndeEUR10)uitgekeerd.Eénenandervoorzoverde
vrij-uitkeerbarereservestoereikendzijn.Indiendewinstinenig
gelegenonroerendgoedaanenverhurenditaanderden.
SynVestGermanRealEstateI,IIenIIIB.V.kwalificerenzodoende
alsbtw-ondernemer(belastingplichtige)inNederland.
Dedienstenvaneenbtw-ondernemermetbetrekkingtot
onroerendgoed,verhuurdaaronderbegrepen,zijnechtervanuit
Europesebtw-optiekbelastbaarinhetlandwaardebetreffende
onroerendezakenzijngesitueerd(inditgevalinDuitsland).
SynVestGermanRealEstateI,IIenIIIB.V.zijnzodoendegeen
Nederlandsebtwverschuldigdterzakevanhaarhuurinkomsten
uitinDuitslandgelegenonroerendgoed.
MetbetrekkingtotdeaanSynVestGermanRealEstateI,IIen
IIIB.V.inrekeninggebrachteNederlandsebtwkomtSynVest
GermanRealEstateI,IIenIIIB.V.eenaftrekrechttoealsde
verhuurprestatiebelastzouzijnindiendezezichinNederland
zouafspelen.
DeverhuurvanonroerendgoedinNederlandisalshoofdregel
vrijgesteldvanbtw.Verhuurderkanechtermethuurderopteren
voorbelasteverhuur.SynVestGermanRealEstateI,IIenIIIB.V.
opteren,indienmogelijk,methunhuurdersvoorbelasteverhuur,
waardoordevrijstellingbuitentoepassingblijft.Doorteopteren
voorbelasteverhuur,kunnenSynVestGermanRealEstateI,
IIenIIIB.V.(aannemendedatdeverhuurinNederlandbelast
zouzijn)detoerekenbareNederlandsebtwalsvoorbelastingin
aftrekbrengen.Eenoptievoorbelasteverhuurisnietmogelijk
indienenvoorzoverSynVestGermanRealEstateI,IIenIIIB.V.in
Duitslandgelegenwoningenc.q.appartementenverhurenaan
particulierehuurdersdanwelanderehuurdersdienietaande
overigedaartoegesteldeeisenvoldoen.
SynVestGermanRealEstateI,IIenIIIB.V.zijninditverbandin
NederlandgeregistreerdvoorNederlandsebtw-doeleinden
ennemendeoptimalefiscalepositiein,waarbijSynVest
GermanRealEstateI,IIenIIIB.V.rekeninghoudenmeteen
aftrekbeperkingalsgevolgvanteverhurenwoningenc.q.
appartementen.
6.7 Som van de kosten
Omdatdeindithoofdstukomschrevenkostenopbasisvan
verschillende(variërende)grondslagenwordenberekend,is
hetnietmogelijkeenopgavevandetotalesomvandekosten
teverstrekken.Indevolgendeparagraafwordtechtereen
kostenratiogepresenteerdopgrondvanhistorischecijfers
waaruitduidelijkdetotalekostendrukvanhetFondsblijkt.
16
totverkoopgenomenisvoorhetopmakenvandejaarrekening.
8.2 Waarderingsgrondslagen Intrinsieke waarde
DegeconsolideerdejaarrekeningendeIntrinsiekewaarde
wordensamengesteldrespectievelijkvastgesteldaandehand
vandevolgendewaarderingsgrondslagen.Terzakevande
vaststellingvandeIntrinsiekewaardewordtterzakevande
beleggingeneenafwijkendewaarderingsgrondslaggehanteerd.
Zieinditverbandparagraaf8.1.
8.2.1 Algemeen
Dewaarderingsgrondslagenvandeactivaenpassivaalsmedede
grondslagenvandebepalingvanhetresultaatvanditjaarverslag
zijninovereenstemmingmetTitel9vanBoek2vanhetBW.
8.2.2 Activa en passiva
Dewaarderingvanactivaenpassivaendebepalingvan
hetresultaatvindenplaatsopbasisvanhistorischekosten.
Tenzijbijdedesbetreffendegrondslagvoordespecifieke
balanspostanderswordtvermeld,wordendeactivaenpassiva
gewaardeerdvolgenshetkostprijsmodel.
Batenenlastenwordentoegerekendaanhetjaarwaaropze
betrekkinghebben.Winstenwordenopgenomenalsdeze
gerealiseerdzijn.Verplichtingenenverliezenwelkebetrekking
hebbenophetboekjaar,wordenopgenomenindienzijvoorhet
opmakenvandecijfersbekendzijngeworden.
8.2.3 Beleggingen
Vastgoedbeleggingenwordengewaardeerdtegenmarkt-
waarde.Indienenvoorzoverdemarktwaardelagerisdan
deaankoopprijs,vermeerderdmetdenogafteschrijven
aankoopkosten,maarhogerdandeaankoopprijs,worden
devastgoedobjectengewaardeerdtegendeaankoopprijs,
vermeerderdmetdenogafteschrijvenaankoopkosten.
Indezesituatiewordendeaankoopkostengedurende10
jaarafgeschreven.Indiendemarktwaardelagerisdande
aankoopprijs,wordendevastgoedobjectengewaardeerd
tegenmarktwaardevermeerderdmetdenogafteschrijven
aankoopkosten.Indezesituatiewordthetverschiltussen
demarktwaardeenaankoopprijstenlastevanhetresultaat
gebrachtenwordendeaankoopkostengedurende10
jaarafgeschreven.Indiendemarktwaardehogerisdan
deaankoopprijs,vermeerderdmetdenogafteschrijven
aankoopkosten,wordendeaankoopkostennietmeer
afgeschreven.Inhetgevaldemarktwaardehogerisgeweest
daneenaankoopprijsvermeerderdmetdenogafteschrijven
boekjaarniettoereikendis,wordthetniet-uitgekeerdedeelmet
voorranguitgekeerdineenvolgendjaar.
Dividenduitkeringengeschiedeninbeginselonderinhoudingvan
(15%)dividendbelasting.
7.1 Publicatie betaalbaarstelling
Debetaalbaarstelling,desamenstellingendewijzevanbetaal-
baarstellingvandividenduitkeringenaandeCertificaathouder
wordenbekendgemaaktviahetdigitaalportaal“MijnSynVest”.
7.2 Prioriteitsaandelen
De12prioriteitsaandelengevenjaarlijksrechtop7%preferent
dividendoverdenominalewaarde(EUR10,--)vandezeaan-
delen,zijndeintotaalEUR8,40.Eénenandervoorzoverde
vrij-uitkeerbarereservestoereikendzijn.Indiendewinstinenig
boekjaarniettoereikendis,wordthetniet-uitgekeerdedeelmet
voorranguitgekeerdineenvolgendjaar.
8. Vaststelling intrinsieke waarde en handelskoers
8.1 Algemeen
DeIntrinsiekewaardevanhetFondswordtmaandelijks
bepaaldopbasisvandeinparagraaf8.2omschreven
waarderingsgrondslagen,metuitzonderingvandebeleggingen.
Debeleggingenwordenterzakevanhetvaststellenvande
Intrinsiekewaardegewaardeerdtegenmarktwaarde.Daarbij
wordtdemarktwaardegelijkgesteldmetdereëlewaardering
vandebelegging.Onderhetlaatstewordtverstaanhet
bedragwaarvooreenbezittingkanwordenverhandeldtussen
terzakegoedgeïnformeerde,onafhankelijkepartijendieeen
transactiewillendoen.HetFondssteltdezereëlewaarde
jaarlijksvast,gebaseerdopexternetaxatierapportenbij
aankoopenperiodieketoetsing,tenminsteroulerendeens
perdriejaren,dooreenexternetaxateur.Deaankoopkosten
vandebeleggingenwordengeactiveerdinhetjaarvan
aankoopenineenperiodevantienjaartenlastevanhet
resultaatgebracht.Deaankoopkostenwordenverwerktals
onderdeelvandeverkrijgingsprijsenmakenonderdeeluitvan
debalanswaarderinginhetjaarvanaankoop.Uitgavenmet
betrekkingtotdebeleggingennaaankoopwordeninbeginselals
kostentenlastevanhetresultaatgebracht.Alleendieuitgaven
welkeleidentoteenwaardevermeerderingvandebelegging,
wordengeactiveerd.Verkoopkostenwordentenlastevande
waarderingvandebeleggingengebracht,wanneereenbesluit
17
8.2.8 Voorzieningen
Voorzieningenwordenopgenomenalleenenvoorzovererper
balansdatumconcreterisico’senverplichtingenbestaan.
8.2.9 Huuropbrengsten
Dehuuropbrengstenwordentoegerekendaandeperiode
waaropzebetrekkinghebben.Deeventueelopeenhuur-
overeenkomstbetrekkinghebbendeservicekostenen
voorschottenwordengesaldeerdopgenomenonderdeoverige
vorderingenenschulden.Terzakevanservicekosten,toereken-
baaraanonverhuurderuimtes,wordteenevenredigdeelten
lastevanhetresultaatgebracht.
8.2.10 Exploitatiekosten
Alsexploitatiekostenwordenopgenomendeaanhetboekjaar
toeterekenenexploitatiekosten,welkenietkunnenworden
doorbelastaandehuurders.
8.3 Opschorting vaststelling Intrinsieke waarde
DeBeheerderkan,overeenkomstigdeFondsvoorwaarden,de
vaststellingvandeIntrinsiekewaardetijdelijkopschorteninde
gevallenalshiernainparagraaf11.3.3vermeld.
8.4 Bekendmaking Intrinsieke waarde
DeIntrinsiekewaardewordtnadevaststellingbekendgemaakt
opdeWebsite.
8.5 CompensatieCertificaathoudersingevalvanonjuiste
berekening Intrinsieke waarde
IndienwordtgeconstateerddatdeIntrinsiekewaardenietjuist
isvastgesteld,berekentdeAdministrateurdeIntrinsiekewaarde
opnieuw.
HetFondscompenseertgedupeerdeuitgetredenCertificaat-
houders(dietegeneentelageIntrinsiekewaardezijn
afgerekend)oftoegetredenCertificaathouders(dietegeneen
tehogeIntrinsiekewaardezijntoegetreden)voordaadwerkelijk
geledenschadeindien:
• de schade een direct gevolg is van een toerekenbare fout van de
Beheerder of de Administrateur;
• het verschil tussen de gehanteerde en de juiste Intrinsieke
waarde meer dan 1,5% beloopt en het nadeel meer dan EUR 250
bedraagt; en
• de fout niet dateert van eerder dan drie maanden voor de
constatering.
aankoopkosten,envervolgensweerdaaltonderdeaankoopprijs
plusdenogafteschrijvenaankoopkosten,wordthet
vastgoedobjecttegenmarktwaardegewaardeerd.
Demarktwaardewordtgelijkgesteldmetdereëlewaardering
vandebelegging.Daaronderwordtverstaanhetbedrag
waarvooreenbezittingkanwordenverhandeldtussenterzake
goedgeïnformeerdeonafhankelijkepartijendieeentransactie
willendoen.
HetFondssteltdezereëlewaardejaarlijksvast,gebaseerdop
externetaxatierapportenbijaankoopenperiodieketoetsing,ten
minsteroulerendeensperdriejaren,dooreenexternetaxateur.
Uitgavenmetbetrekkingtotdebeleggingennaaankoopworden
inbeginselalskostentenlastevanhetresultaatgebracht.
Alleendieuitgavendiedaadwerkelijkleidentoteenwaarde-
vermeerderingvandebeleggingenwordengeactiveerd.
Verkoopkostenwordentenlastevandewaarderingvande
belegginggebrachtwanneereenbesluittotverkoopgenomenis
voorhetopmakenvandejaarrekeningen.
8.2.4 Geactiveerde kosten huurbevordering
Kostenvoorhuurbevorderingwordengeactiveerdenover
delooptijdvanhethuurcontractwaardezeopbetrekking
heeftalsafschrijvingtenlastevanhetresultaatgebracht.Kort
samengevatbetreftditinvesteringen,welkenoodzakelijkzijnom
deruimteverhuurbaartemakenomeenspecifiekehuurderte
contracteren.
8.2.5 Makelaarsprovisies verhuur
Makelaarsprovisiesdieinrekeningzijngebrachtinzakede
verhuurvanleegstaanderuimtenwordengeactiveerden
doormiddelvanlineaireafschrijvingenoverdelooptijdvande
desbetreffendehuurovereenkomstalsafschrijvingtenlastevan
hetresultaatgebracht.
8.2.6 Schulden aan kredietinstellingen
Financieringenmethypothecairezekerhedenenoverigerente-
dragendeschuldenwordenopgenomentegengeamortiseerde
kostprijs.Deafsluitkostenwordendirecttenlastevanhet
resultaatgebrachtinhetjaarwaarindefinancieringisverstrekt.
8.2.7 Vorderingen
Vorderingenwordenbijeersteverwerkingopgenomentegen
reëlewaarde,envervolgensgewaardeerdtegengeamortiseerde
kostprijs.
18
vanuitgiftevanditProspectus.Inzijnalgemeenheidgeldtdat
hetbelastingregimekanwijzigengedurendedelooptijdvanhet
Fonds,aldannietmetterugwerkendekracht.
Dealgemenebeschrijvingvandefiscalepositievande
Participantenindezeparagraafdientniettewordenopgevat
alseenopindividueleomstandighedentoegesnedenadvies.
InvesteerdersdiedeelnameinhetFondsoverwegen,wordtdan
ookaangeradeneenfiscaaladviseurteraadplegenbetreffende
hunindividuelebelastingpositie.
Defiscaleparagrafenindezeprospectuszijnnietafgestemdmet
deNederlandseenDuitsefiscaleautoriteiten.
Feiten en omstandigheden
HetFondsbestaatuitnaarNederlandsrechtopgerichte
naamlozeenbeslotenvennootschappenmeteeninaandelen
verdeeldkapitaal.DeAandelenzullenwordengecertificeerd.
DoordeuitgiftevanCertificatenen/ofDeelcertificaten
zalaanParticipantendemogelijkheidwordengebodenom
deeltenemeninhetFonds.HetAdministratiekantoorzal
degecertificeerdeAandelenhouden.Destatutairedoel-
omschrijvingvanhetAdministratiekantoorzalbeperktzijntot
hetbewarenenadministrerenvandeAandelentenbehoevevan
Participanten.Metanderewoorden,hetAdministratiekantoor
zaldeAandelenopeigennaam,maartenbehoevevanenvoor
rekeningvandeParticipantententitelvanbeheerverkrijgenen
administreren.Participantenzullendoorstortingvankapitaalin
contantenCertificatenen/ofDeelcertificatenverkrijgenvanhet
AdministratiekantoorenaldusinhetFondsinvesteren.Methet
doordeParticipantenbijeengebrachtekapitaalzalhetFondsvia
haardochter-maatschappijenSynVestGermanRealEstateI,II
enIIIB.V.beleggeninDuitsvastgoed.HetFondswordtbeheerd
doorSynVestFundManagementB.V.Vooreenvereenvoudigd
structuuroverzichtverwijzenwijnaarHoofdstuk3vanhet
Prospectus.
9.2 BelastingheffingophetniveauvandeParticipant
9.2.1 Natuurlijke personen
BijnatuurlijkepersonenzullendeCertificatenen/of
DeelcertificateninhetFondswordenbelastalsinkomsten
uitsparenenbeleggen(box3),tenzijdeCertificatenen/of
Deelcertificateneenaanmerkelijkbelangvormen(box2)oftot
hetvermogenvaneenondernemingofwerkzaamheidbehoren
(box1).
IndienuitgetredenCertificaathouders(dietegeneente
hogeIntrinsiekewaardezijnafgerekend)oftoegetreden
Certificaathouders(dietegeneentehogeIntrinsiekewaardezijn
toegetreden)eenongerechtvaardigdvoordeelhebbengenoten,
kandeBeheerderditcompenserenindien:
• het verschil tussen de gehanteerde en de juiste Intrinsieke
waarde meer dan 1,5% beloopt en het nadeel meer dan EUR 250
bedraagt; en
• de fout niet dateert van eerder dan drie maanden voor de
constatering.
Compensatiegeschiedtdoormiddelvaneenverzoektot
(terug)betalingvanhetongerechtvaardigdevoordeelofdoor
middelvaneencorrectieophetaantalCertificatenen/of
DeelcertificatenvandeCertificaathouder.
8.6 Vaststelling Handelskoers
DeHandelskoerswordtmaandelijks,dochindiennodigvaker,
vastgesteldaandehandvandeIntrinsiekewaarde.
HetbeleidtenaanzienvandeHandelskoersiseropgericht
datdezestabielblijft.TeneindedeHandelskoerstekunnen
stabiliseren,heeftdeDirectiedebevoegdheiddeHandelskoers
meteenmargevan2,5%tenopzichtevandeIntrinsiekewaarde
naarbovenofbenedenaantepassen.
9. Fiscale aspecten
9.1 Inleiding
DithoofdstukisopgestelddoorPricewaterhouseCoopers
BelastingadviseursN.V.Hetbevatalgemeneinformatieoverde
NederlandsefiscalegevolgenvandeelnameinhetFondsdoorin
NederlandwoonachtigenatuurlijkepersoneneninNederland
gevestigdeenaandeNederlandsevennootschapsbelasting
onderworpenrechtspersonen(hierna:“Participanten”).Tevens
wordenindithoofdstukzoweldeNederlandsealsdeDuitse
fiscaleaspectenvanhetFondstoegelicht.
(Buitenlandse)Participantenwordt(dringend)aangeradeneen
belastingadviseurteraadplegenoverdefiscalegevolgenvanhun
deelnameinhetFonds.Dezegevolgenwordenindithoofdstuk
nietbeschreven.
Voorbehoud
Dithoofdstukisopgestelduitgaandevandefiscalewet-en
regelgevingenjurisprudentiedievankrachtzijnopdedatum
19
Inkomsten uit aanmerkelijk belang (box 2)
IndieneenParticipantaldanniettezamenmetzijnfiscale
partner,directofindirect5%ofmeervanhetgeplaatstekapitaal
vanhetFondshoudt,issprakevaneenaanmerkelijkbelang.Een
ParticipantheefteveneenseenaanmerkelijkbelanginhetFonds
indienhijdirectofindirectminderdan5%vanhetgeplaatste
kapitaalvanhetFondshoudt,maarzijnfiscalepartnerofeen
bloed-ofaanverwantinderechtelijnvandeParticipantofzijn
fiscalepartner,weltenminste5%vandatkapitaalinbezitheeft.
Ookanderevermogensrechten,zoalsrechtenomCertificaten
en/ofDeelcertificatenteverwerven,wordeninaanmerking
genomenomtebepalenofeenParticipanteenaanmerkelijk
belanginhetFondsbezit.
Degenotendividendenuitengerealiseerdevermogenswinsten
metCertificatenen/ofDeelcertificatendieeenaanmerkelijk
belangvormen,wordenbelastinbox2tegeneentariefvan
25%(tarief2016).Eventueleverliezenuithetaanmerkelijk
belangkunnenwordenverrekendmetwinstenuitaanmerkelijk
belangoverhetvoorafgaandekalenderjaarendenegenophet
verliesjaarvolgendekalenderjaren.
Winst uit onderneming/resultaat uit overige werkzaamheden (box 1)
Certificatenen/ofDeelcertificatendiebehorentothetonder-
nemingsvermogenvandeParticipantoftothetvermogenvan
een‘overigewerkzaamheid’wordenbelastinbox1.Genoten
dividendenuitengerealiseerdevermogenswinstenmetde
Certificatenen/ofDeelcertificatenwordenbelasttegenhet
progressievetarief,oplopendtot52%(tarieven2016).Eventuele
verliezenuitdeCertificatenen/ofDeelcertificatenkunnenten
lastevandewinstofhetresultaatwordengebrachten,indien
nodig,wordenverrekendmetwinstenoverhetvoorafgaande
kalenderjaarendenegenophetverliesjaarvolgende
kalenderjaren.
Tenbehoevevandeaangifteinkomstenbelastingvande
ParticipantverstrekthetFondsiederjaarviahetdigitaalportaal
“MijnSynVest”eenoverzichtvandewaardevandeParticipaties
endeingehoudendividendbelasting.
9.2.1.2 Dividendbelasting
ParticipantenkunnendedoorhetFondsingehoudendividend-
belasting(15%;tarief2016)alsvoorheffingverrekenenmetde
verschuldigdeinkomstenbelasting.BijinkoopvanCertificaten
en/ofDeelcertificaten,andersdantertijdelijkebelegging,
dienthetFondseveneensdividendbelastingintehouden.Het
9.2.1.1 Inkomstenbelasting
Inkomsten uit sparen en beleggen (box 3)
VoordeinNederlandwonendeparticulierebeleggerdiegeen
aanmerkelijkbelanginhetFondsheeft,wordendeCertificaten
en/ofDeelcertificatenvoordeinkomstenbelasting(inderegel)
inbox3belast.Inbox3wordtthanseenforfaitairrendement
van4%vanhetaanbox3toerekenbarevermogenbelasttegen
eentariefvan30%.Overhettotalevermogendataanbox3kan
wordentoegerekend,wordtderhalveeffectief1,2%inkomsten-
belastinggeheven.Dedaadwerkelijkgerealiseerderesultaten
wordennietafzonderlijkindebelastingheffingbetrokken.
Hetforfaitairerendementbedraagt4%vandewaardeinhet
economischeverkeervandeaanbox3toerekenbarebezittingen
verminderdmetdeaanbox3toerekenbareschuldenaanhet
beginvanhetkalenderjaar.Schuldenkomenslechtsinmindering
opdewaardevandebezittingenvoorzoverdezeeenbedrag
vanEUR3.000(bedrag2015)overstijgen.Bijfiscalepartners
geldtondervoorwaardeneenverhoogdedrempelvanEUR
6.000.Vandeberekendegrondslagmagperbelastingplichtige
eenheffingsvrijvermogenvan EUR 21.330(bedrag2015)in
minderingwordengebracht.Partnerskunnendevoorhen
geldendevrijstellingeninbox3aanelkaaroverdragenwaardoor
eenmaximaalheffingsvrijvermogenvanEUR42.660kan
ontstaan.
Thanswordtbesproken(Belastingplan2016)omvanaf2017
hetforfaitairerendementalsmedehetheffingsvrijevermogen
aantepassen.Indevoorstellenzalhetheffingsvrijevermogen
toenementotEUR25.000perbelastingplichtige.Hetforfaitaire
rendementzalenigeprogressievertonen.Tenaanzienvan
hetforfaitairerendementwordtindevoorstellenalsvolgt
overwogen:
• Eerste schijf: grondslag tussen EUR 0 en EUR 75.000, fictief
rendement van 2,9%
• Tweede schijf: grondslag tussen EUR 75.000 en EUR 975.000,
fictief rendement van 4,7%
• Derde schijf: grondslag boven EUR 975.000, fictief rendement
van 5,5%
Jaarlijkszullendepercentagesvanhetfictieverendement
wordenaangepastaandemarktontwikkelingentenaanzienvan
spaarrenteenaandelenbeleggingen.Hettariefblijftgelijk(30%)
waardoordeeffectieveheffingop0,85%,1,41%respectievelijk
1,65%uitkomt.Hetwetsvoorstelisthansaanhangigenkannog
wordeningetrokkenofaangepast.
20
9.2.2.2 Dividendbelasting
ParticipantenkunnendedoorhetFondsingehoudendividend-
belastingalsvoorheffingverrekenenmetdeverschuldigde
vennootschapsbelasting.BijinkoopvanCertificatenen/of
Deelcertificaten,andersdantertijdelijkebelegging,zaldoorhet
FondsopdeuitkeringaandeParticipanteveneensdividend-
belastingwordeningehouden.Hetdeeldatnietkanworden
verrekend,kanwordenteruggevraagdbijdeBelastingdienst.
9.2.2.3 Overdrachtsbelasting
DeverkrijgervanCertificatenen/ofDeelcertificatenisgeen
overdrachtsbelastingverschuldigdomdatgeensprakeisvanin
Nederlandgelegenonroerendezaken.
9.3 BelastingheffingophetniveauvanhetFonds
9.3.1 Nederlandse fiscale aspecten
9.3.1.1 Vennootschapsbelasting
SynVestGermanRealEstateFundN.V.enSynVestGerman
RealEstateI,IIenIIIB.V.zijngevoegdineenfiscaleeenheidvoor
devennootschapsbelasting.Defiscaleeenheidwordtbelast
alsofsprakeisvanéénbelastingplichtige.Dewerkzaamheden
endevermogensvanSynVestGermanRealEstateI,IIen
IIIB.V.makendandeeluitvanhetwerkzaamhedenenhet
vermogenvanSynVestGermanRealEstateFundN.V.endus
wordentransactiestussenSynVestGermanRealEstateFund
N.V.enSynVestGermanRealEstateI,IIenIIIB.V.fiscaalnietin
aanmerkinggenomen.Opdieregelbestaateenuitzondering.
IndienSynVestGermanRealEstateFundN.V.uiteigenvermogen
leningenverstrektaanSynVestGermanRealEstateI,IIenIIIB.V.
tenbehoevevandefinancieringvanhetDuitsevastgoed,dan
wordtdedoorSynVestGermanRealEstateFundN.V.ontvangen
renteoverdieleningentoegevoegdaandewinstvandefiscale
eenheidomdatervanwordtuitgegaandatdecorresponderende
rentelastinDuitslandinaftrekwordtgebracht.
DeinkomstendiedefiscaleeenheidverkrijgtuithetinDuitsland
gelegenvastgoed,wordeninbeginselindeNederlandse
belastingheffingbetrokken.OpgrondvanhettussenNederland
enDuitslandgeslotenbelastingverdragtervoorkomingvan
dubbelebelastingisdebelastingheffingoverinkomstenuithet
DuitsevastgoedtoegewezenaanDuitslandensteltNederland
dezeinkomstenvrij.DerhalveishetFondseffectiefslechts
Nederlandsevennootschapsbelastingverschuldigdover
inkomstenwaarvanhetverdragdeheffingsbevoegdheidaan
Nederlandtoewijst,bijvoorbeeldrenteoverbanktegoeden.
deelvandeingehoudendividendbelastingdatnietkanworden
verrekend,kanwordenteruggevraagd.
9.2.1.3 Overdrachtsbelasting
DeverkrijgervanCertificatenen/ofDeelcertificatenisgeen
overdrachtsbelastingverschuldigdomdatgeensprakeisvanin
Nederlandgelegenonroerendezaken.
9.2.1.4 Schenk- en erfbelasting
IngevalvanoverlijdenvaneenParticipantofbijschenking
vanCertificatenen/ofDeelcertificatenisoverdewaarde
inheteconomischverkeervandeverkregenCertificaten
en/ofDeelcertificatenerf-respectievelijkschenkbelasting
verschuldigd.Hettoepasselijkebelastingtarief,datvarieertvan
10%tot40%(tarieven2016),ismedeafhankelijkvandemate
vanverwantschapmetdeoverledeneofschenker.Dematevan
verwantschapistevensrelevantvoordetoepassingvaneen
vrijstelling.
9.2.2 Lichamen
9.2.2.1 Vennootschapsbelasting
BijeeninNederlandgevestigdlichaamdataande
vennootschapsbelastingisonderworpenendatCertificaten
en/ofDeelcertificateninhetFondshoudt(ennietdestatus
bezitvanFiscaleBeleggingsinstellingindezinvanartikel28
WetVpb),zullendegenotendividendenuitengerealiseerde
vermogenswinstenopdeCertificatenen/ofDeelcertificatentot
debelastbarewinstbehoren.DewinsttotenmetEUR200.000
wordtbelasttegeneentariefvan20%enhetmeerderetegen
eentariefvan25%(tarieven2016).Eventueleverliezenuitde
Certificatenen/ofDeelcertificatenkunnentenlastevande
winstwordengebrachten,indiennodig,wordenverrekendmet
dewinstoverhetvoorafgaandeboekjaarendenegenophet
verliesjaarvolgendeboekjaren.
Onderomstandighedenkunnendehiervoorgenoemde
inkomstenvrijgesteldzijnvandeheffingvanvennootschaps-
belastingalsgevolgvantoepassingvandedeelnemings-
vrijstelling.Dedeelnemingsvrijstellingisvantoepassingalsde
Participanttenminste5%vanhetnominaalgestortekapitaal
vanhetFondsbezitenhetFondskanwordenaangemerktals
kwalificerendebeleggings-deelneming.Indiendedeelnemings-
vrijstellingvantoepassingis,danzullenverliezengeledenmet
deCertificatenen/ofDeelcertificatennietaftrekbaarzijn,
behoudensliquidatieverliezen.
21
rentelastenenfiscaleafschrijving).Eeneventuelewinstdie
zalwordenbehaaldmetdeverkoopvanDuitsvastgoed,zal
eveneensindeheffingvanDuitsevennootschapsbelasting
wordenbetrokken.Hetvennootschapsbelastingtarief
inDuitslandbedraagtthans15%pluseenzogenaamde
solidariteitstoeslagvan5,5%overdetebetalenvennootschaps-
belasting(tarieven2015).Ditresulteertineengecombineerd
effectieftariefvan15,825%.
Ingevalvanvervreemdingvanaandelenineenvennootschap
wijsthethuidigebelastingverdragdebelastingheffingtoe
aanhetlandwaardeaandeelhouderwoonachtigis:incasu
Nederland.VoordetechniekvandeheffinginNederland
wordtnaarhoofdstuk9.2.2.1inzakeNederlandsefiscale
aspectenverwezen,ofschoonhierslechtsisbedoeldhetgeval
waarineenvennoot-schap,incasuhetfonds,aandelenin
dochtermaatschappijen,incasuSynVestGermanRealEstate
I,IIenIIIB.V.verkoopt.Hetnieuwebelastingverdragdatvan
krachtwordtper1januari2016kenteenspecifiekeregeling
voorvennootschappenwaarvandeactivavoortenminstevoor
75%bestaanuitvastgoedinhetandereland.Alsdanzalbij
vervreemdingvandeaandelenwordengeheventerzakevande
vervreemdingvandeaandeleninhetlandwaardeactivazijn
gelegen:incasuDuitsland.Heffingvindtinzoeengevalplaats
naarDuitsenationaleregelgevinghetgeenimpliceertdatbij
deverkoopvanaandelendooreenvennootschapdeDuitse
deelnemingsvrijstellingtenaanzienvandeverkoopresultaten
zouhebbentegelden.Dezedeelnemingsvrijstellingbedraagt
inDuitsland95%vanhetverkoopresultaatwaardooreen
effectieveheffingoverhetverkoopresultaatisverschuldigdvan
15,825%van5%,zijnde0,79125%.
EventueleverliezenuithetDuitsevastgoedkunnentenlastevan
dewinstwordengebracht.Verliezenzijninbeginselonbeperkt
voorwaartsverrekenbaarenkunnenbeperkt,datwilzeggenéén
jaarwordenteruggewenteld.OpbasisvanDuitseantimisbruik-
wetgevingkunnenverliezenverlorengaanalsgevolgvaneen
(in)directeaandeelhouderswijzigingvanmeerdan25%.Bijeen
wijzigingvan25%-50%vervallendeverliezennaarratovan
diewijzigingenbijeenwijzigingvanmeerdan50%vervallende
verliezengeheel.Vanwegehetopen-endkaraktervanhetFonds
wordtvanverliesverrekeningdientengevolgenietuitgegaanbij
derendementscalculaties.Meerdereaandeelhouderskunnen
hiervolgtijdigdanweltegelijkertijdvervreemden,waardoor
verliezen verloren gaan.
Indienineenfiscaaljaarhetrentesaldovaneenonderneming
9.3.1.2 Dividendbelasting
HetFondszalinprincipe15%(tarief2016)dividendbelasting
moeteninhoudenoveruittekerendividenden.Afhankelijkvan
defiscalepositievandeParticipantkaneenvrijstellingvoor
deinhoudingvandividendbelastingvantoepassingzijn.De
ingehoudendividendbelastingkanwordenverrekendmetde
verschuldigdeinkomstenbelastingofvennootschapsbelasting
enwaarnodigwordenteruggevraagdbijdeNederlandse
Belastingdienst.
9.3.1.3 Overdrachtsbelasting
HeffingvanNederlandseoverdrachtsbelastingvindtnietplaats
omdatgeensprakeisvaninNederlandgelegenonroerende
zaken.
9.3.1.4 Omzetbelasting (btw)
SynVestGermanRealEstateFundN.V.belastkostendooraan
SynVestGermanRealEstateI,IIenIIIB.V.enverstrektrente-
dragendeleningenaanSynVestGermanRealEstateI,IIenIII
B.V.HierdoorkwalificeertSynVestGermanRealEstateFundN.V.
alsondernemer(belastingplichtige)voorNederlandsebtw-
doeleinden.
SynVestGermanRealEstateFundN.V.houdtalleaandelen
inSynVestGermanRealEstateI,IIenIIIB.V.Dezevennoot-
schappenstaanonder(middellijke)leidingvandeBeheerder.
Omdatdevennootschappenzichtevensrichtenopdebelangen
vandeparticipantenzijnzijdusdanigverwevendatinbeginsel
sprakeisvaneenfiscaleeenheidvoorNederlandsebtw-
doeleinden.
SynVestGermanRealEstateFundN.V.enSynVestGerman
RealEstateI,IIenIIIB.V.houdenbijdevaststellingvan(de
hoogtevan)hunprorataaftrekrechtrekeningmetdezefiscale
eenheid.Alsgevolgvandefiscaleeenheidbtwzijndevier
vennootschappeniederhoofdelijkaansprakelijkvoordebtw-
positievandefiscaleeenheid.
9.3.2Duitsefiscaleaspecten
9.3.2.1 Vennootschapsbelasting (Körperschaftssteuer)
Opgrondvanhet(geldendealsmedetoekomstige)tussen
NederlandenDuitslandgeslotenbelastingverdragter
voorkomingvandubbelebelastingishetFondsinbeginsel
inDuitslandvennootschapsbelasting(Körperschaftssteuer)
verschuldigdoverdemethetDuitsevastgoedbehaalde
resultaten(i.e.huuropbrengstenminusdeexploitatielasten,
22
9.3.2.4 Overdrachtsbelasting (Grunderwerbesteuer)
DeaankoopvanonroerendezakeninDuitslandisbelastmet
overdrachtsbelasting(Grunderwerbsteuer).Detarievenzijnper
deelstaatverschillendenbedragenpermedio(juli)2015:
• 3,5% in Bayern en Sachsen
• 4,5% in Hamburg
• 5% in Baden-Württemberg, Bremen Mecklenburg-Vorpommern,
Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt en Thüringen
• 6% in Berlin en Hessen
• 6,5% in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland en
Schleswig-Holstein
Waarschijnlijkzullensteedsmeerdeelstaten,aldanniet
gefaseerd,huntariefverderverhogen.Heffingvindtplaatsover
defiscalewaardevanhetvastgoedtentijdevandeoverdracht.
Duitseoverdrachtsbelastingisookverschuldigdindiende
aandelenineenvennootschap(rechtspersoon)dieDuits
vastgoedbezit,wordenvervreemdenofwordenaangekocht
dusdanigdatdezeoverdrachtertoeleidtdatdeaandelenin
dievennootschapvoor95%ofmeerinéén“hand”economisch
wordensamengebracht.Voorniet-rechtspersonengeldeniets
andereregelswaarophiernietnaderwordtingegaan.
9.3.2.5 Duitse omzetbelasting (Mehrwertsteuer)
HetFondsisinbeginselnietbelastingplichtigvoorDuitse
omzetbelastingdoeleindenenblijftuitgaandevanditbeginsel
buitenhetbereikvandeDuitseomzetbelastingheffing.
SynVestGermanRealEstateI,IIenIIIB.V.kopeninDuitsland
gelegenvastgoedaanenverhurenditaanderden.Dediensten
vanSynVestGermanRealEstateI,IIenIIIB.V.metbetrekkingtot
vastgoed,deverhuurdaarvandaaronderbegrepen,zijnvanuit
Europesebtw-optiekbelastbaarinDuitsland.SynVestGerman
RealEstateI,IIenIIIB.V.zijnzodoendeomzetbelastingplichtigin
Duitsland.
Deverhuurvanonroerendgoedisalshoofdregelvrijgesteld
vanbtw.DeEU-lidstatenhebbenechterdemogelijkheidom
dezevrijstellingvoordeverhuurvanonroerendezakenniet
toetepassen.Duitslandheeft(evenalsNederland)vandeze
mogelijkheidgebruikgemaakt.HierdoorkanSynVestGerman
RealEstateI,IIenIIIB.V.deinDuitslandgelegenonroerende
zakenondervoorwaardenbelastmetbtwverhuren.
SynVestGermanRealEstateI,IIenIIIB.V.zalindienmogelijk
methaarhuurdersopterenvoorbelasteverhuur,waardoor
devrijstellingbuitentoepassingblijft.Menkanuitdrukkelijk
negatiefis,zijnrentelastenslechtsaftrekbaarvooreenbedrag
gelijkaan30%vanhetfiscaleEBITDA1vandezeonderneming.
Ditgeldtvoorallerente,dusookrentediebetaaldwordt
aanderdenzoalsbanken.Eenvandeuitzonderingenopdeze
zogenaamde“Zinschranke”isdesituatiedatdenettorente-
kostenintotaliteitminderbedragendanEUR3miljoen.Indie
situatiegeldtgeenaftrekbeperking.Indiendenettorentekosten
EUR3miljoenofmeerbedragen,danvervaltdezevrijstelling
(vanEUR3miljoen)inzijngeheelenwordthetgehelesaldo
gekorttot30%vanhetfiscaleEBITDA.DevrijstellingvanEUR
3miljoengeldtperonderneming,incasuvoorzowelSynVest
GermanRealEstateI,IIalsIIIB.V.
9.3.2.2 Gemeentelijke ondernemingswinstbelasting
(Gewerbesteuer)
AlleondernemingsactiviteitendieinDuitslandwordenverricht,
zijninbeginselbelastmetGewerbesteuer.Gewerbesteueris
eenheffingopgemeentelijkniveau.Dehoogtevanhettarief
kanpergemeenteverschillen(gemiddeldbedraagtdeheffing
circa14%).Sommigekostenzijnnietgeheelaftrekbaarbijde
berekeningvandewinstvoordeGewerbesteuerwaardoorde
effectieveheffingmeerbedraagtdanhetgeldendetarief.In
hetbuitenlandgevestigdeondernemingenzijninhetalgemeen
slechtsbelastingplichtigvoordeGewerbesteuerindienhun
ondernemingsactiviteiteninDuitslandeenvasteinrichting
vormendanwelindienheteffectievemanagementvandeze
onderneminginDuitslandplaatsvindt.Alsdanissprakevan
eenlokaleonderneming.Hetlouteraanhoudenvanvastgoed
vormtgeenondernemingendaarmeegeenvasteinrichtingop
eenwijzezoalshierisbedoeld.DevennootschappenSynVest
GermanRealEstateI,IIenIIIB.V.zijnderhalveinbeginselniet
aanGewerbesteueronderworpen.
9.3.2.3 Grondbelasting (Grundsteuer)
GrondbelastingiseenjaarlijkseheffingoverinDuitsland
gelegenonroerendezaken.Debelastingwordtberekendover
eenfiscaalvastgesteldewaardevandeonroerendezaak.Het
tariefkanpergemeenteverschillen.Inhetalgemeenbedraagt
deDuitsegrondbelastingjaarlijkstussende0,1%en0,6%van
dewaardeinheteconomischverkeervandeonroerendezaak.
OnlangsheefthetDuitseBundesFinanzhofbeslistdatdefiscaal
vastgesteldewaarde,dievaaknogberustopoudepeildata,
herzienmoetworden.Overdeexacteaardenwijzewaarop
dezewaardebepalingplaatsdienttevinden,bestaatindeDuitse
politieknoggeenovereenstemming.
23
10.2 Rendementsrisico
Hetrisicobestaatdatderendementenopvastgoedtegenvallen.
Deresultatenkunnenbetermaarookslechteruitvallendanhet
inhetverledenbehaalderendementenzijnmede-afhankelijk
vankeuzesdiedeBeheerdermaaktbinnenhetkadervanhet
beleggingsbeleid.Indiende(interim-)dividenduitkeringenhoger
zijndanhetbeleggingsrendement,zaldeIntrinsiekewaardevan
deCertificatenen/ofDeelcertificatendalen.
10.3 Hefboomrisico
Debeleggingenwordendeelsgefinancierdmetvreemd
vermogenindevormvanmetGrundschuldverzekerdegeld-
leningen,aangegaanbijkredietinstellingen.Hierdoorissprake
vaneenhefboomwerking.DegevoeligheidvandeCertificaten
en/ofDeelcertificatenvoorpositievemaarookvoornegatieve
bewegingenopdevastgoedmarktwordthierdoorinbelangrijke
mateversterkt.
10.4 Marktrisico
Dewaardeontwikkelingenderentabiliteitvanvastgoedis
inhetalgemeenafhankelijkvandeontwikkelingenopde
vastgoedmarktendeeconomischeomstandighedeninhet
algemeen.Doorspreidingvandebeleggingsportefeuillenaar
soortvastgoedenlocatiealsmedehetfixerenvanderenteop
middellangeenlangetermijnwordtditrisicozoveelmogelijk
beperkt.
10.5 Concentratierisico
Hetconcentratierisicoishetrisicodatzichkanvoordoenindien
hetFondseengroteconcentratievanbeleggingenheeftin
bepaalderegio’sofspecifiekesoortenvastgoed.Omditrisico
tebeperken,vindtspreidingvaninvesteringenplaatsover
verschillendesoortenvastgoed.
10.6 Verhuur- en leegstandrisico
Door het niet verlengen van huurcontracten of het failleren
vaneenhuurderkantijdelijkleegstandontstaan.Voortsishet
mogelijkdatbijwederverhuureenlagerehuuropbrengstwordt
gerealiseerd.Ditrisicowordtzoveelmogelijkbeperktdoor
zorgvuldigonderzoeknaardesolvabiliteitencontinuïteitvan
dehuurderenerzijdsenspreidingvandehuurdersanderzijds,
endoorhetverhurenaanmeerderehuurdersuitverschillende
sectoren.
10.7 Renterisico
ZolangeendeelvanhetvermogenvanhetFondsisgefinancierd
metvreemdvermogenbestaateenrenterisico.Indiende
slechtsopterenindiendehuurderomzetbelastingplichtig
ondernemingsactiviteitenuitoefent.Doorteopterenvoor
belasteverhuur,kanSynVestGermanRealEstateI,IIenIII
B.V.inbeginseldeDuitseomzetbelastingopdetoerekenbare
exploitatiekosteneninvesteringenalsvoorbelastinginaftrek
brengen.Eenoptievoorbelasteverhuurisnietmogelijkals
SynVestGermanRealEstateI,IIenIIIB.V.inDuitslandgelegen
onroerendgoedverhuurtaanparticulierehuurdersc.q.
huurdersdienietaandeoverigedaartoegesteldeeisenvoldoen.
InditverbandhebbenSynVestGermanRealEstateI,IIenIII
B.V.zichgeregistreerddanwelzullendezezichregistreren
inDuitslandvoorDuitseomzetbelastingdoeleindenen
rekeninghoudenmetaftrekbeperkingendievoortvloeienuit
verhuurverhoudingenterzakewaarvanzijnietkunnenopteren
voorbelasteverhuur(prorataaftrekvanvoorbelasting).
10. Risico’sVastgoediseenlangetermijnbeleggingwaarmeegoederende-
mentenbehaaldkunnenwordenmetrelatiefbeperkterisico’s.
Debeleggerdientzichernietteminvanbewusttezijndat
beleggeninvastgoedenbeleggeninhetalgemeenbepaalde
risico’smetzichmeebrengt.Dewaardevandebeleggingenkan
zowelstijgenalsdalen.Hetismogelijkdatdebeleggerbijinkoop
minderterugkrijgtdanhijheeftingelegdendatinhetergste
gevaldeinlegverlorengaat.Hetisvanbelangdatdebelegger
zich,aldannietmetbehulpvaneenfinancieeladviseur,een
goedengefundeerdoordeelvormtoverdevraagofbeleggenin
vastgoedinhetalgemeeneninhetFondsinhetbijzonderbijzijn
persoonlijkefinanciëlesituatiepast.
Derisico’sdiespelenbijbeleggeninvastgoedinhetalgemeen
eninhetFondsinhetbijzonderwordenindenavolgende
paragrafennadertoegelicht.
10.1 RisicowaardeverminderingCertificatenen/of
Deelcertificaten
DewaardevandeCertificatenen/ofDeelcertificatenis
afhankelijkvandewaardevandebeleggingen.Dezewaarde
kanvariëren.TevenskandewaardevandeCertificatenen/
ofDeelcertificatenaanerosieonderhavigzijninhetgeval
Certificatenen/ofDeelcertificatenwordeningekochttegeneen
hogerewaardedandeIntrinsiekewaardealsooktengevolgevan
hogerewinstuitkeringendanhetbeleggingsrendementtoelaat.
24
10.13 Tegenpartij- of Prestatierisico
Hetrisicobestaatdatbetrokkenpartijenen/ofderdenniet,niet
tijdigofnietconformdeverwachtingenengemaakteafspraken
presteren.Erkanbijvoorbeeldsprakezijnvaneentekortkoming
indenakomingdooreentegenpartijvanhaarverplichtingenals
gevolgvaneenverslechteringvanhaarfinanciëlesituatieofom
andereredenen.
10.14 VerhandelbaarheidsrisicoCertificatenen/of
Deelcertificaten
HoeweldeCertificatenen/ofDeelcertificatenoverdraagbaar
zijn,moeterrekeningmeewordengehoudendatdefeitelijke
handelinCertificatenen/ofDeelcertificatenonmogelijkkan
zijnofdatdeDirectiedeoverdrachtvanCertificatenen/of
Deelcertificatenaaneenbepaaldebeleggerniettoestaat.De
Certificatenen/ofDeelcertificatenkunnenvoortsaanhetFonds
terinkoopwordenaangeboden.HoewelhetFondscontinu
10%vanheteigenvermogeninliquidemiddelenaanhoudtom
Certificatenen/ofDeelcertificatenintekunnenkopen,kanhet
onderbijzondereomstandighedenvoorkomendathetFonds
vanwegemarktomstandighedenen/ofhetbeleggingsbeleidniet
overvoldoendeliquidemiddelenbeschiktomaaneenverzoek
totinkoopvanCertificatenen/ofDeelcertificatentevoldoen.
EenCertificaathouderdienterderhalverekeningmeetehouden
datdeCertificatenen/ofDeelcertificatenlangermoetenworden
aangehoudendangewenstofvoorzien.Voortskandebeperkte
verhandelbaarheidvandeCertificatenen/ofDeelcertificaten
eendrukkendeffecthebbenopdewaardevandeCertificaten
en/ofDeelcertificaten.
10.15 Wijzigingenin(fiscale)regelgeving
Doorwijzigingeninde(fiscale)wet-enregelgevinginzowel
DuitslandalsinNederlandkandefiscaleenfinanciëlepositie
vanhetFondswijzigenen/ofderentabiliteitvandebeleggingen
wordenbeïnvloed.
10.16 Management en Beheer
SynVestFundManagementB.V.isBeheerderenvoerthet
managementvanhetFonds.DeDirectiezaluitsluitend
handeleninhetbelangvanhetFondsconformhetbeschreven
beleggingsbeleid.HoeweldeDirectiezelfzorgdienttedragen
voorcontinuïteitenprofessionaliteit,zijnwijzigingeninde
Directienietuitgesloten.
10.17 Niet-verzekerbare risico’s
Allevastgoedobjectenwordenverzekerdmeteenuitgebreid
beleggingsopbrengsthogerisdandebetaalderenteissprake
vaneenpositiefhefboomeffect.Eenrentestijgingzaldit
effectnadeligbeïnvloeden.Doorhetvoerenvaneenactief
financieringsbeleidwordendezenadeligeeffectenzoveel
mogelijkbeperkt.
10.8 Onderhoudskosten
Hetismogelijkdatonvoorzieneonderhoudskostenhet
rendementdrukken.Bijdeaankoopvandevastgoedobjecten
wordthetpandzorgvuldiggeïnspecteerdteneindeditrisicote
beperken.
10.9 Debiteurenrisico
DeBeheerderheefteenactiefscreeningbeleidtenaanzien
vandemarktpartijenwaarmeehetFondshandelt.Niettemin
ishetnietuittesluitendatdezepartijenopenigmomentniet
langeraanhunverplichtingenjegenshetFondskunnenvoldoen,
waardoorhetrendementvanhetFondsnegatiefkanworden
beïnvloed.
10.10 Liquiditeitsrisico
Onderliquiditeitsrisicowordtverstaanhetrisicodathet
Fondsnietdemogelijkheidheeftomdefinanciëlemiddelente
verkrijgendiebenodigdzijnomaanbepaaldeverplichtingente
kunnenvoldoen,bijvoorbeeldomdatbeleggingennietbinnen
eenbepaaldetermijntegeneenredelijkeprijskunnenworden
verkocht.Beperkingvanditrisicovindtplaatsdoortenminste
10%vanhettotalevermogentebeleggenindirectopeisbare,
rentedragendetegoeden,ofzorgtedragenvoorvoldoende
anderewaarborgen.
Maandelijkswordtaandehandvanliquiditeitsprognoses
enstressteststerzakevandeliquiditeitbeoordeeldofde
liquiditeitsreservevan10%nogvoldoendeis.
10.11 Valutarisico
Erisgeensprakevaneenvalutarisico,omdathetFondsalleen
transactiesinEURverricht.
10.12 Inflatierisico
Dehuuropbrengsten,derentelastenendewaardevande
beleggingenzijnafhankelijkvaninflatie.Nudehuuropbrengsten
geïndexeerdzijn,derenteopdemiddellangeoflangetermijn
gefixeerdisenvastgoedoverhetalgemeeninflatiebestendig
is,wordendeeffectenvaninflatieinbelangrijkemate
geneutraliseerd.
25
vandeCertificatenen/ofDeelcertificaten(deeerstehandelsdag
vandemaandwaaropNYSEEURONEXTAmsterdamis
geopend)geldendeHandelskoers.DeIntrinsiekewaardeende
daarvanafgeleideHandelskoerswordenberekendopdewijze
zoalsomschreveninhoofdstuk8.AandeBeleggerwordthet
aantalCertificatenen/ofDeelcertificatentoegekenddatvoor
hetgestortebedragkanwordenverkregen.
Door de belegger te verstrekken informatie en documenten
NatuurlijkepersonendienenbijdeVerklaringvanDeelname
eenkopievaneengeldiglegitimatiebewijsmeetesturen.
Rechtspersonendieneneenorigineelenrecent(nietouderdan
zesmaanden)uittrekseluithetHandelsregistervandeKamer
vanKoophandel,alsmedeeenkopielegitimatiebewijsvan
degenediedeovereenkomstheeftondertekendmeetesturen.
Toekenning van Certificaten en/of Deelcertificaten
DeBeheerderbehoudtzichhetrechtvoorominschrijvingen
zonderopgaafvanredennietinaanmerkingtenemen.Op
verzoekvandeCertificaathouderontvangtdezekosteloos
eenuittrekseluithetregistervancertificaathoudersvanhet
Administratiekantoor.Erwordengeencertificaatbewijzen
uitgegeven.
Minimale deelname
Deminimaledeelnamebedraagt:
i. bij een eenmalige storting: EUR 5.000,- ;en
ii. bij een periodieke inleg van per maand/kwartaal: EUR 100,- per
maand. Na 2 jaar dient minimaal een bedrag van EUR 2.000,- te
zijn opgebouwd. Bij een lager bedrag kan het Fonds de deelname
beëindigen wegens te hoge administratieve kosten. Bij het
bereiken van een vermogen van EUR 5.000,- en het stoppen
van de periodieke inleg kan het contract worden omgezet in
dividenduitkeringen in plaats van herbeleggen.
Eencombinatievani.enii.behoorttotdemogelijkheden.
11.3.2 Inkoop van Certificaten en/of Deelcertificaten
Certificatenen/ofDeelcertificatenwordenopverzoekvan
deCertificaathoudermaandelijksdoorhetFondsingekocht
(behoudensinhetgevalwaarindeinkoopvanCertificaten
en/ofDeelcertificatenisopgeschort).Certificatenen/of
Deelcertificatenwordeningekochtopdeeerstehandelsdagvan
demaandwaaropNYSEEuronextAmsterdamisgeopendwelke
volgtnaverloopvandriemaandenvanafhetmomentwaarop
hetverzoektotinkoopisingediend.
pakketaanverzekeringen.Bepaalderisico’szijnechternietof
moeilijkverzekerbaar,zoalsnatuurrampen,terreuraanslagenen
oorlogen.
11. Deelnemen
11.1 Belangrijke opmerking
AlvorensdebeslissingtenemenomdeeltenemeninhetFonds,
dienenhetProspectusenhetessentiëlebeleggersinformatie-
documentaandachtigtewordengelezenendienteventueel
adviesintewordengewonnenbijeenfinancieeladviseuren/of
belastingadviseur.Aanbeleggenzijnrisico’sverbondenwelke
insamenhangmetdepersoonlijkefinanciëlesituatiedienente
wordenbeoordeeld.Neemgeenonnodigerisico’s.
11.2 Algemeen
HetFondsiseenopen-endbeleggingsmaatschappijmet
veranderlijkkapitaal.Datbetekentdatwanneerdevraag
naarCertificatenen/ofDeelcertificatengroterisdan
hetaanbod,Certificatenen/ofDeelcertificatenworden
uitgegevenofopnieuwgeplaatst.Indiendevraagkleineris
danhetaanbod,wordenCertificatenen/ofDeelcertificaten
tenlastevandeactivaingekochtvoorzoverdewettelijkeen
statutairebepalingendittoestaanenbehoudensbijzondere
omstandighedenzoalsomschreveninditProspectus.
11.3 ToekenningeninkoopvanCertificatenen/of
Deelcertificaten
11.3.1 Toekenning van Certificaten en/of Deelcertificaten
Deelnamegeschiedtdoorhetverkrijgenvanéénofmeer
Certificatenen/ofDeelcertificaten.Eenopdrachttottoekenning
vanCertificatenen/ofDeelcertificatenwordtalleenuitgevoerd
indienvóórdelaatstehandelsdagvandemaandwaaropNYSE
EuronextAmsterdamisgeopend(i)deVerklaringvanDeelname
(zoalsdezetevindenisopdeWebsite)volledigisingevuld,
rechtsgeldigisondertekendendoorhetFondsisontvangen;
en(ii)denetto-verkrijgingsprijsvolledigisgestortopeen
bankrekeningvanhetAdministratiekantoor.Certificatenen/
ofDeelcertificatenwordentoegekend(behoudensinhetgeval
waarindeinkoopvanCertificatenen/ofDeelcertificatenwordt
opgeschort)opdeeerstvolgendehandelsdagvandemaand
waaropNYSEEuronextAmsterdamisgeopend.
Verkrijgingsprijs
Deverkrijgingsprijsisgelijkaandetentijdevanhettoekennen
26
omstandigheidofomstandighedenisondermeersprakeindien:
hetFondsnietmeerovervoldoendeliquidemiddelenbeschikt
omtotinkoopovertegaan;
• de inkoop van Certificaten en/of Deelcertificaten leidt of kan
leiden tot het in strijd handelen met wettelijke of statutaire
bepalingen. In de statuten van SynVest German RealEstate
Fund N.V. is bepaald dat maximaal 1/10 van het geplaatste
kapitaal kan worden ingekocht en dat de inkoop van de aandelen
er niet toe mag leiden dat het bedrag van het eigen vermogen,
verminderd met de Verkoopprijs, daalt beneden het bedrag
van het gestorte en opgevraagde kapitaal, vermeerderd met de
wettelijke en statutaire reserves;
• de middelen van communicatie of berekeningsfaciliteiten die
normaal gesproken worden gebruikt voor de bepaling van het
vermogen van het Fonds niet meer functioneren;
• de technische middelen van het Fonds om Certificaten en/of
Deelcertificaten in te kopen door een technische storing tijdelijk
niet beschikbaar zijn;
• de Directie wordt verhinderd de Intrinsieke waarde voldoende
nauwkeurig te bepalen als gevolg van factoren die (bijvoorbeeld)
verband houden met de politieke, economische, militaire of
monetaire situatie, waarop de Directie geen invloed heeft;
• het Fonds aan de hoeveelheid verzoeken tot inkoop van
Certificaten en/of Deelcertificaten niet onmiddellijk kan voldoen;
bijvoorbeeld omdat het administratief niet mogelijk is de
verzoeken ordentelijk te verwerken; en
• de inkoop van Certificaten en/of Deelcertificaten op een andere
wijze dan de hierboven bedoelde gevallen leidt of kan leiden tot
een situatie waarin de gerechtvaardigde belangen van zowel de
zittende als de (deels) toe- en uittredende Certificaathouders
zodanig worden geschaad dat van een redelijk handelende
Directie niet kan worden verwacht dat zij tot inkoop overgaat.
Indiendebijzondereomstandighedenzichnietmeervoordoen,
en/ofdeopschortingvandeinkoopnietmeerinhetbelangvan
deCertificaathoudersis,zalhetFondsdeinkoophervatten.De
Directiedoetteallentijdebinneneenredelijketermijnaande
betreffendeCertificaathoudersmededelingvanhetbesluittot
opschorting.
11.4 OverdrachtCertificatenen/ofDeelcertificaten
Certificatenen/ofDeelcertificatenkunnenaaneenandere
beleggerwordenovergedragen.DeleveringvanCertificaten
en/ofDeelcertificatengeschiedtdoormiddelvanhet
daarvoorbestemdeformulier,datvandeWebsitekanworden
gedownload.
Terzakevandeinkoopgeldtdevolgenderegeling:
• Certificaten en/of Deelcertificaten kunnen (in beginsel) eerst
na verloop van drie jaar vanaf het moment dat deze door het
Administratiekantoor zijn verstrekt en bij overlijden door
de Certificaathouder (of de erfgenamen) ter inkoop worden
aangeboden;
• het Fonds gaat over tot inkoop van de Certificaten en/of
Deelcertificaten na verloop van één jaar vanaf het moment
waarop het verzoek tot verkoop is ingediend. Indien de Directie
van mening is dat de liquiditeiten van het Fonds dit toelaten, kan
de Directie besluiten de ter inkoop aangeboden Certificaten en/of
Deelcertificaten eerder in te kopen.
Door de belegger te verstrekken informatie en documenten
Hetverzoektotinkoopwordtgedaandoormiddelvanhet
daartoebestemdetransactieformulier,datistevinden
opdeWebsite.Opverzoekwordtditformulierkosteloos
toegezonden.
Verkoopprijs en afslag
DebijinkoopgeldendeVerkoopprijsbedraagtdeophet
momentvaninkoopgeldendeHandelskoers,verminderdmet
eenafslagvan2,5%.DeIntrinsiekewaardeendedaarvan
afgeleideHandelskoerswordenmaandelijksvastgesteldzoals
omschreveninHoofdstuk8.
OpverzoekvandeCertificaathouderkunnenCertificatenen/
ofDeelcertificatenbinneneenperiodevandriejaarterinkoop
wordenaangeboden.Terzakevaneeninkoopbinnendriejaar
wordteenverhoogdeafslaginrekeninggebracht.Deverhoogde
afslagbedraagt,indienbinnenheteerstejaarwordtverkocht,
9%,binnenhettweedejaar7%,enbinnenhetderdejaar5%.
Dedoelstellingvandeafslagishetdekkenvandekostenen
lastenwelkeverbandhoudenmetdeaantehoudenliquiditeiten,
waaronderverkoopkostenvandebeleggingenenhetlagere
rendementopdeliquiditeiten.Dereguliereendeverhoogde
afslagkomenderhalvetengoedeaanhetFonds.
11.3.3 Opschorting of beperking inkoop van Certificaten en/of
Deelcertificaten
HetFondsbeschiktovervoldoendewaarborgenomtevoldoen
aandeverplichtingomintekopen.Tedieneindehoudthet
Fondsondermeereenliquiditeitsreserveaanvan10%van
heteigenvermogen.Onderbijzondereomstandighedenkan
hetvoorkomendathetFondsdeinkoopvanCertificatenen/
ofDeelcertificatenopschort.Vaneendergelijkebijzondere
27
12.2 Financiële verslaglegging
12.2.1 Jaarverslag
DeBeheerdersteltjaarlijksuiterlijkbinnenzesmaandenna
afloopvanhetboekjaareenjaarverslagopvanhetFondsen
vandeBeheerder,overeenkomstigdeopdatmomentgeldende
wettelijkevereisten.DeboekjarenvanhetFondsende
Beheerdervallensamenmethetkalenderjaar.
Dejaarverslagenwordengecontroleerddoordeaccountant
envoorzienvaneencontrolerapport.Navaststellingdoorde
aandeelhoudersvergaderingwordthetjaarverslagvanhetFonds
verstrektaandeAFMengepubliceerdopdeWebsite.
12.2.2 Halfjaarcijfers
DeBeheerdersteltjaarlijksbinnennegenwekennaafloopvan
deeerstehelftvanhetboekjaarvoorhetFondsdehalfjaarcijfers
opoverdeeerstehelftvanhetbetreffendeboekjaar,bestaande
uittenminsteeenbalanseneenwinst-enverliesrekening,
overeenkomstigdeopdatmomentgeldendewettelijke
vereisten.DehalfjaarcijferswordenverstrektaandeAFMen
gepubliceerdopdeWebsite.
12.3 Beschikbaarheid documentatie en gegevens
NaastdeinditProspectusomschreveninformatiewordenop
deWebsite(ondermeer)devolgendegegevensgepubliceerden
beschikbaargesteld:
• de vergunning van de Beheerder;
• het Prospectus;
• het essentiële beleggersinformatiedocument;
• een afschrift van de statuten van het Fonds en van de Beheerder;
• een afschrift van de Administratievoorwaarden van het
Administratiekantoor; en
• een afschrift van de overeenkomst tussen de Beheerder en de
Bewaarder.
• het percentage activa van het Fonds waarvoor bijzondere
regelingen gelden vanwege de illiquide aard ervan;
• eventuele nieuwe regelingen voor het beheer van de liquiditeit
van het Fonds;
• het huidige risicoprofiel van het Fonds en de
risicobeheersystemen waarmee de Beheerder deze risico’s
beheert.
DeBeheerderzaldaarnaastaaneeniederdiedaaromverzoekt
kostelooseenafschriftvanhaarstatutenverstrekkenentegen
tenhoogstedekostprijseenafschriftvandevergunningvande
BeheerderendegegevensomtrentdeBeheerder,hetFondsen
Natuurlijkepersonendienenbijhetformuliereenkopievaneen
geldiglegitimatiebewijsmeetesturen.Rechtspersonendienen
eenorigineelenrecent(nietouderdanzesmaanden)uittreksel
uithetHandelsregistervandeKamervanKoophandel,alsmede
eenkopielegitimatiebewijsvandegenediedeovereenkomst
heeftondertekend,meetesturen.
DeBeheerderbehoudtzichhetrechtvooromdeleveringvan
Certificatenen/ofDeelcertificatenzonderopgaafvanredenen
teweigeren.Hetisinditverbandvanbelangdatdekoopen
verkoopvandeCertificatenen/ofDeelcertificatenwordt
overeengekomenonderdeopschortendevoorwaardedatde
leveringnietdoordeBeheerderwordtgeweigerd.
NadeleveringvandeCertificatenen/ofDeelcertificaten
ontvangtdekopendeCertificaathoudereenbevestigingper
post,tezamenmeteenuittrekseluithetregistervancertificaat-
houdersvanhetAdministratiekantoor.
OverdrachtdooreenCertificaathoudervan(eendeelvan)
zijnCertificatenen/ofDeelcertificatenisslechtsmogelijkmet
voorafgaandetoestemmingvandeBeheerderconformhet
bepaaldeindeFondsvoorwaarden.
11.5 Aansprakelijkheid
Certificaathouderszijnnietaansprakelijkvoordeverplichtingen
vanhetFonds,deBeheerderen/ofdeBewaarder.Hetmaximale
verliesvandeCertificaathouderisderhalvehetdoorhemopde
Certificatenen/ofDeelcertificatengestortebedrag.
12. Periodieke rapportage en informatieverstrekking
12.1 Informatie over de beleggingen
OpdeWebsitewordendevolgendegegevensmaandelijks
gepubliceerd:
• de totale waarde van de beleggingen;
• de samenstelling van de beleggingen;
• het totaal aantal uitgegeven Certificaten en Deelcertificaten ;
• de meest recent bepaalde Intrinsieke waarde en de Handelskoers
van de Certificaten; en
• de datum waarop de bepaling van de Intrinsieke waarde plaats
vond.
DeBeheerderverstrektdezegegevensdesgevraagdtegenten
hoogstedekostprijsaandeCertificaathouders.
28
14. Klachtenprocedure
KlachtenvanCertificaathoudersdiebetrekkinghebbenophet
FondskunnenschriftelijkwordeningediendbijdeBeheerder:
SynVest Fund Management B.V.
Hogehilweg 5
1101 CA Amsterdam
Deklachtenzullenwordenbehandeldvolgensdedoorde
Beheerderopgesteldeklachtenprocedure.Dezeklachten-
procedureisgepubliceerdopdeWebsite.
DeBeheerderisaangeslotenbijhetKlachteninstituutFinanciële
Dienstverlening(Kifid).Indiendebehandelingvaneenklacht
doordeBeheerdernietleidttoteenbevredigendeuitkomst,kan
eenklachtwordeningediendbijhetKifid.Opdewebsitevanhet
Kifid,www.kifid.nl,isdeprocedureomschrevenhoeeenklacht
kanwordeningediend.
15. Assurance Rapport
HetAssuranceRapportvindtuopdevolgendepagina.
deBewaarderwelkeingevolgeenigwettelijkvoorschriftinhet
Handelsregistermoetenwordenopgenomen,verstrekken.
13. Wijziging beleggingsbeleid en fondsvoorwaarden
13.1 Wijziging beleggingsbeleid
DeBeheerderkanwijzigingenaanbrengeninhetbeleggings-
beleidindiendeBeheerdervanmeningisdathetinhetbelang
vandeCertificaathoudernoodzakelijkisomhetbeleggings-
beleidaantepassen.Eenvoornementothetwijzigenvan
hetbeleggingsbeleideneentoelichtingopdeinhoudvande
wijzigingwordengepubliceerdopdeWebsite.Dewijziging
wordtnieteerderingevoerddannadatdeperiodealsgenoemd
inartikel4:47,vierdelidWft(thanseenmaand)isverstreken
nadebekendmaking.Certificaathouderskunnenbinnendeze
periodeonderdegebruikelijkevoorwaardenuittreden.
13.2 Wijziging fondsvoorwaarden
DeBeheerderkan(nagoedkeuringvanhetbestuurvanhet
Administratiekantoor)wijzigingenaanbrengenindeFonds-
voorwaarden.Eenwijzigingvandevoorwaardenwordtopde
Websitebekendgemaakt.OpdeWebsitewordtdeinhoud
vandewijzigingtoegelicht.Voorzoverdoordewijzigingen
rechtenofzekerhedenwordenverminderdoflastenaan
Certificaathouderswordenopgelegd,wordtdewijzigingniet
eerderingevoerddanvoordatdeperiodealsgenoemdinartikel
4:47,vierdelidWft(thanseenmaand)isverstrekennade
bekendmaking.Certificaathouderskunnenbinnendezeperiode
onderdegebruikelijkevoorwaardenuittreden.
13.3 Wijzigingregelingliquiditeitsbeheer,risicoprofielen
risicobeheersysteem
DeBeheerdermaakteenwijzigingindegehanteerderegeling
voorhetbeheervandeliquiditeiten,hetrisicoprofielvanhet
FondsenderisicobeheersystemenbekendopdeWebsite,ten
minsteeenmaandvoorhettijdstipwaaropeenwijzigingingaat.
13.4 Wijzigingmaximalehefboomfinanciering
Eeneventuelewijzigingindemaximalehefboomfinancieringdie
deBeheerdergebruiktvoorhetFonds,eninhettotalebedrag
vandedoorhetFondsgebruiktehefboomfinancieringwordt
bekendgemaaktinhet(half)jaarverslagvanhetFonds.
30
17. Adresgegevens
Beheerder
SynVest Fund Management B.V.
Hogehilweg5
1101CAAmsterdam
T+31(0)887709700
Iwww.synvest.nl
Vastgoedbeheerenadministratie
Intercity Management B.V.
Jupiterweg67
2132HCHoofddorp
T+31(0)88-0038400
F+31(0)88-0038401
Iwww.intercitymngt.nl
Toezichthouder
Autoriteit Financiële Markten
Vijzelgracht 50
1017HSAmsterdam
T+31(0)8005400540
F+31(0)207973800
Iwww.afm.nl
Bewaarder
TCS Depositary B.V.
Woudenbergseweg11
3953MEMaarsbergen
T+31(0)343430303
F+31(0)343413430
Iwww.teslincs.com
Belastingadviseur
PricewaterhouseCoopers Belastingadviseurs N.V.
Postbus90357
1006BJAmsterdam
T+31(0)887920020
F+31(0)887929792
Iwww.pwc.nl
16. Verklaringen
16.1 Verklaring Beheerder
DitProspectusistotstandgekomenonderdeverantwoordelijk-
heidvandeBeheerder.DeinditProspectusopgenomen
gegevenszijn,voorzoveraandedirectievandeBeheerder
redelijkerwijsbekendhadkunnenzijn,inovereenstemmingmet
dewerkelijkheidenerzijngeengegevensweggelatenwaarvan
vermeldingdestrekkingvanhetProspectuszouwijzigen.De
Beheerder,hetFondsendeBewaardervoldoenaandebijof
krachtensdeWftgestelderegels.DeBeheerderstaatervoor
indathetProspectusvoldoetaandebijofkrachtensdeWft
gestelderegels.
31
18. Bijlagen
Bijlagen:
A. Statuten van het Fonds
Destatutenkunnenwordengeraadpleegdopengedownloadvia
deWebsitevandeBeheerder:www.synvest.nl
B. Administratievoorwaarden
DeAdministratievoorwaardenkunnenwordengeraadpleegdop
engedownloadviadeWebsitevandeBeheerder:
www.synvest.nl
C. Financiële verslagen en halfjaarverslagen
HetjaarverslagendehalfjaarverslagenvanhetFondskunnen
wordengeraadpleegdopengedownloadviadeWebsitevande
Beheerder:www.synvest.nl
StichtingAdministratiekantoor
Stichting Administratiekantoor SynVest Beleggingsfondsen
Hogehilweg5
1101CAAmsterdam
T+31(0)887709700
Accountant
Mazars Paardekooper Hoffman Accountants N.V.
Delflandlaan1
1062EAAmsterdam
T+31(0)882772400
Iwww.mazars.nl
Notaris
Stibbe
Strawinskylaan2001
1077ZZAmsterdam
T+31(0)205460606
F+31(0)205460123
Iwww.stibbe.nl
Structurering&juridischadvies
De Monchy & Röben Fiscaal Advies
Herengracht564
1017CHAmsterdam
T+31(0)206720183
F+31(0)206720371
Iwww.dmrfa.nl
Compliance
Compliance Advies Financiële Ondernemingen
A.vanderHeiden
Rotondeweg22
1561BGBlaricum
T+31(0)650618662
Ihttp://www.complianceadvies.nl
32
SynVestFundManagementBV
Hogehilweg5
1101CAAmsterdam
T088-7709700
www.synvest.nl
SGREFPR01-201603