STUDI KELAYAKAN HOTEL BINTANG 4 DI KOTA MALANG
1. DESKRIPSI PROYEK
1.1. Fungsi Bangunan
1.2. Kapasitas Hotel
1.3. Nilai Manfaat
1.4. Biaya-Biaya Hotel
1.4.1. Biaya Konstruski
1.4.1.1. Biaya Ijin Mendirikan Bangunan
Pendirian bangunan di kota Malang harus memiliki ijin
dari pemerintah kota Malang dengan pembayaran yang telah
diatur dalam Peraturan Daerah Kota Malang No.3 Tahun
2011 sebagai berikut :
a. Jenis Bangunan
untuk bangunan hotel didapatkan biaya Rp 11.000,00 / m2.
Untuk bangunan hotel di kota Malang yang bersifat
umum (lokasi dimana saja), maka dipilih 1.3 (faktor
terbesar).
Dalam perencanaan Hotel Bintang 4 ini telah
direncanakan untuk jumlah lantai adalah 4 lantai,
sehingga faktor bernilai 1.162.
Didalam Peraturan Daerah kota Malang telah disebutkan
bahwa Hotel sudah termasuk dalam Bangunan
Permanen, sehingga faktor bernilai 1.25.
e. Jenis Konstruksi Bangunan
Didalam perencanaan hotel ini telah ditetapkan bahwa
konstruksi bangunan adalah konstruksi beton bertulang,
sehingga faktor bernilai Rp 10.000,00 / m3.
Dari hasil tersebut, maka dilakukan perhitungan :
Nilai SatuanLuas Bangunan = 5040 m2A. Perhotelan = 11,000.00Rp /m2B. Arteri Primer = 1.3C. bangunan 5 Lantai = 1.162E. Permanen = 1.25F. Konstruksi Beton bertulang = 11,000.00Rp /m3 =
Volume Beton (prediksi) = 1512 m3Total Biaya IMB = 121,316,580.00Rp
Keterangan
1.4.1.2. Biaya Tanah
Setelah dilakukan survey harga tanah di kawasan
komersil kota Malang, maka didapatkan data sebagai berikut:
DaerahLuas Tanah
(m2)Total Harga Harga/m2 Sat.
Lowokwaru 230 415,000,000.00 1,804,347.83Rp Jl.bunga cengkeh 576 1,728,000,000.00 3,000,000.00Rp Pakisaji 1030 2,500,000,000.00 2,427,184.47Rp Tlogomas 408 816,000,000.00 2,000,000.00Rp Permata Jingga 310 1,395,000,000.00 4,500,000.00Rp Griya Shanta 360 1,500,000,000.00 4,166,666.67Rp
rata-rata 2,983,033.16Rp /m2max 4,500,000.00Rp /m2
Luas Tanah 1680 Total Harga Tanah 7,560,000,000.00Rp
dalam hal ini dipilih harga tanah maksimum Rp
4.500.000,00/m2 dikarenakan untuk faktor keamanan dalam
penentuan nilai investasi.
1.4.1.3. Biaya Konstruksi
Pemerintah Kota Malang memiliki sebuah acuan dalam
menentukan biaya konstruksi tahun 2011 sebagai berikut :
klasifikasi untuk hotel bintang 4 adalah kemewahan,
sehingga termasuk dalam Gedung Bertingkat Kelas Tidak
Sederhana dengan harga Rp 5.047.000,00 / m2.
Biaya konstruksi ini juga memiliki koefisien yang
berdasarkan jumlah lantai bangunan sebagai berikut :
Perhitungan untuk menentukan biaya kontruksi adalah sebagi
berikut :
No Gedung Satuan Luas Harga/m2 Koefisien Jumlah (Rp)1 Lantai 1 m2 1008 5,047,000.00 1 5,087,376,000.00Rp 2 Lantai 2 m2 1008 5,047,000.00 1.09 5,545,239,840.00Rp 3 Lantai 3 m2 1008 5,047,000.00 1.12 5,697,861,120.00Rp 4 Lantai 4 m2 1008 5,047,000.00 1.135 5,774,171,760.00Rp 5 Lantai 5 m2 1008 3,605,000.00 1.162 4,222,522,080.00Rp
5040 26,327,170,800.00Rp Luas Bangunan Biaya Konstruksi
Dari ketiga komponen dalam penentuan biaya konstruksi yang telah
dilakukan, maka dilakukan penjumlahan untuk mendapatkan total
biaya konstruksi sebagai berikut:
Biaya IMB = 121,316,580.00Rp Biaya Tanah = 7,560,000,000.00Rp Biaya Konstruksi = 26,327,170,800.00Rp Total = 34,008,487,380.00Rp
Total Biaya Bangunan
1.4.2. Data Finansial
1.4.2.1. Perencanaan Keuangan
A. Waktu Konstruksi
Setelah dilakukan pengkajian teknis mengenai
pelaksanaan konstruksi, maka didapatka bahwa
pembangunan hotel dilakukan selama 2 tahun dengan
biaya sebagai berikut :
Waktu Konstruksi = 2 Tahunalokasi dana :
tahun 1 = 35% = 11,902,970,583.00Rp tahun 2 = 65% = 22,105,516,797.00Rp
Usia Guna Hotel 30 TahunBiaya Depresiasi 1,133,616,246.00Rp /tahun
B. Persentase Pembiayaan Konstruksi
Terdapat 2 sumber dana dalam pelaksanaan
konstruksi ini dengan persentase 30% dari pemilik proyek
(modal sendiri) dan 70% dari Bank (Pinjaman) dengan
pengaturan sebagai berikut :
Initial CostModal Sendiri = 30% = 10,202,546,214.00Rp
Pinjaman Bank = 70% = 23,805,941,166.00Rp
dan pembiayaan atau peminjaman yang dikeluarkan oleh
pemilik proyek dan bank tiap tahun sebagai berikut:
Modal SendiriTahun 1 = 3,570,891,174.90Rp Tahun 2 = 6,631,655,039.10Rp
Pinjaman BankTahun 1 = 8,332,079,408.10Rp Tahun 2 = 15,473,861,757.90Rp
Total 34,008,487,380.00Rp
Pembayaran Konstruksi
dan pihak pemilik proyek telah melakukan kesepakatan
pembayaran pinjaman bank dengan durasi 10 tahun
setelah pembangunan konstruksi selesai dengan bunga
sebesar 8% / tahun (WACC). Dan alur pembayaran
pinjaman dapat dilihat sebagai berikut:
Pembayaran pokok Sisa Pembayaran
Pokokpembayaran bunga
123 2,380,594,116.60 23,805,941,166.00 1,809,173,219.60 4 2,380,594,116.60 21,425,347,049.40 1,628,255,897.64 5 2,380,594,116.60 19,044,752,932.80 1,447,338,575.68 6 2,380,594,116.60 16,664,158,816.20 1,266,421,253.72 7 2,380,594,116.60 14,283,564,699.60 1,085,503,931.76 8 2,380,594,116.60 11,902,970,583.00 904,586,609.80 9 2,380,594,116.60 9,522,376,466.40 723,669,287.84 10 2,380,594,116.60 7,141,782,349.80 542,751,965.88 11 2,380,594,116.60 4,761,188,233.20 361,834,643.92 12 2,380,594,116.60 2,380,594,116.60 180,917,321.96
Jumlah 23,805,941,166.00 9,950,452,707.79
Pinjaman (Rp)
Tahun Ke-
1.4.2.2. Tingkat Suku Bunga
A. Bunga Investasi
Berdasarkan bunga deposito dari beberapa bank besar
di Indonesia pada tahun 2012, didapatkan seperti di bawah
ini :
BANK 1 Bulan 3 Bulan 6 Bulan 12 BulanBANK BUKOPIN 5.25% 5.25% 5.50% 5.50%
BANK CENTRAL ASIA Tbk 3.38% 3.63% 3.75% 3.88%BANK CIMB NIAGA 4.63% 5.38% 5.63% 4.63%BANK COMMONWEALTH 5.25% 5.25% 5.25% 5.25%BANK DANAMON INDONESIA 5.00% 5.13% 5.25% 5.38%BANK DBS INDONESIA 5.00% 5.20% 5.25% 5.30%BANK HSBC 4.83% 4.25% 3.88% 4.45%BANK INTERNASIONAL INDONESIA 5.53% 6.13% 5.00% 5.00%BANK MANDIRI 4.38% 4.50% 5.00% 5.13%BANK MAYORA 6.38% 6.50% 6.38% 6.75%BANK MEGA 4.88% 5.25% 5.50% 5.50%BANK NEGARA INDONESIA 1946 4.38% 4.63% 5.00% 5.13%BANK OCBC NISP Tbk 4.50% 4.50% 4.50% 4.50%BANK PANIN INDONESIA 5.63% 5.63% 5.63% 5.63%BANK PERMATA Tbk 6.13% 6.13% 6.13% 5.25%BANK RAKYAT INDONESIA 4.25% 4.75% 5.00% 5.25%BANK TABUNGAN NEGARA 4.75% 4.75% 5.00% 5.25%BANK UOB INDONESIA 0.00% 0.00% 0.00% 4.13%CITIBANK 5.24% 4.25% 4.24% 4.75%MINIMAL 0.00% 0.00% 0.00% 3.88%MAKSIMAL 6.38% 6.50% 6.38% 6.75%RATA-RATA 4.70% 4.80% 4.84% 5.09%
Bunga Depositi Tahun 2012
untuk Bunga Investasi dalam Studi Kelayakan Hotel
Bintang 4 ini diambil Bunga Deposito paling besar yaitu
6.75%. Hal ini dikarenakan memberikan peluang kepada
investor untuk tetap menanamkan modal dengan
pengembalian keuangan yang lebih besar daripada
menyimpan uang dalam bentuk deposito di bank.
B. Bunga Pinjaman
Berdasarkan bunga kredit/pinjaman dari beberapa
bank besar di Indonesia pada tahun 2012, didapatkan
seperti di bawah ini :
10.25%11.10%
7.50%11%
11.00%12.25%11.75%11.75%10.37%11.08%12.50%
8.75%9.14%
12.50%10.00%12.33%
8.72%9.08%
10.68%7.50%
12.50%10.62%Rata-rata
MaksimalMinimal
Bank UOB Indonesia : KPR Bank Bukopin : KPR Standard Chartered Bank : KPR Bank Jatim : KPR
Bank OCBC NISP : KPR HSBC : KPR Bank JABAR Banten : KPR Bank Mega : KPR
ANZ PANIN Bank : KPR
Bank Internasional Indonesia : KPR Bank Tabungan Negara (BTN) : KPR
Daftar Suku Bunga Dasar Kredit (SBDK) KPR Januari 2012:
Bank CIMB Niaga : KPR Bank Danamon Indonesia : KPR Bank Panin : KPR Bank Permata : KPR
Bank Rakyat Indonesia (BRI) : KPR Bank Mandiri : KPR Bank Central Asia (BCA) : KPR Bank Negara Indonesia (BNI) : KPR
dalam Studi Kelayakan Hotel Bintang 4 ini digunakan
bunga pinjaman sebesar 12.5% dikarenakan dalam
pemilihan bank untuk dilakukan peminjaman lebih baik
yang memiliki bunga kredit sangat kecil, akan tetapi untuk
faktor keamanan dalam gejolak ekonomi atau inflasi yang
meledak, maka dipilih bunga kredit rata-rata.
C. Pajak
Pajak penghasilan (PPh) dihitung sesuai dengan
Undang-Undang Pokok Perpajakan yang berlaku di
Indonesia No. 36 tahun 2008 adalah sebesar 25 % dari
total Laba bersih sebelum pajak.
D. Weight Average Capital Cost (WACC)
Tingkat diskonto yang digunakan adalah Wighted
Average Cost of Capital (WACC) untuk Proyek
pembangunan Hotel HARRIS pop Sanur Bali. WACC
merupakan biaya modal tertimbang atas biaya modal
untuk ekuitas dan biaya modal untuk utang. Dan hasil
WACC dapat dilihat sebagai berikut :
Suku BungaBunga Investasi = 7%Bunga Pinjaman = 11%
Pajak = 25%WACC (Tingkat Suku Bunga) =8%
1.4.2.3. Operasional dan Perawatan (OM)
Didalam Buku Panduan Studi Kelayakan Bisnis yang
pernah dikeluarkan Institut Teknik Bandung Tahun 1995,
hotel memilki biaya operasional dan perawatan senilai :
No. Hotel Biaya OM dari Pendapatan1 Bintang 5 50%2 Bintang 4 40%3 Bintang 3 30%4 Bintang 2 20%5 Melati 10%
Biaya Operasional dan Perawatan
Pendapatan hotel sebesar Rp 4,759,600,0000 dengan inflasi ekonomi yang diprediksi Bank Indonesia untuk 2013 sebesar 4.8%, sehingga didapatkan biaya OM sebagai berikut:
1,903,840,000.00Rp /tahun4.80% /tahun
Biaya Operasional dan Perawatan :Kenaikan Biaya O&M
Dalam dtudi kelayakan finansial ini juga dilakukan peningkatan mutu hotel yang dilakukan setiap 3 tahun sekali sebagai berikut :
Improvement (Cat Ulang dan Pengadaan Baru) 2,000,000,000.00Rp /3tahunKenaikan Biaya Peningkatan 4.80% /tahun
2. LAPORAN LABA RUGI
3. LAPURAN ARUS KAS
Laporan arus kas menyajikan informasi tentang aliran masuk kas
dan aliran keluar kas perusahaan selama satu periode. Laporan ini memberikan
informasi tentang perubahan kas selama satu periode yang diklasifikasikan
menjadi tiga (3) jenis kegiatan utama perusahaan, yaitu:
a. Kegiatan operasional (operating activities),
b. Kegiatan investasi (investing activities), dan
c. Kegiatan pendanaan (financing activities).
Kegiatan operasional meliputi transaksi-transaksi yang berkaitan
dengan pengeluaran biaya dan pemerolehan pendapatan untuk
menghasilkan laba dari kegiatau rutin perusahaan. Kegiatan investasi meliputi
transaksi-transaksi yang berkaitan denganpembelian dan penjualan
aktiva untuk investasi yang dilakukan perusahaan. Sedangkan kegiatan
pendanaan meliputi transaksi-transaksi pemerolehan dan
penggunaan dana perusahaan.
4. NERACA KEUANGAN
Neraca (disebut juga laporan posisi keuangan) menunjukkan saldo akun-
akun aktiva, utang, dan modal pada tanggal tertentu. Berdasar neraca ini,
para pengguna laporan keuangan dapat mengetahui saldo/posisi keuangan
setiap akun aktiva, utang, dan modal pada tanggal tertentu.
Dalam laporan neraca studi kelayakan hotel bintang ini memiliki
komponen Aktiva yang berisi Kas dan Nilai Aktiva Tetap, dan untuk Passiva
berisi Hutang, Modal Awal, dan Laba ditahan. Neraca bisa dikatakan selesai
atau sempurna jika nilai aktiva dan passiva sama (balance). (dapat dilihat
dalam lampiran neraca)
5. ANALISA FINANSIAL