PROCESOS DE PLANIFICACION Y DESARROLLO URBANO,
INFRAESTRUCTURA Y MACROURBANISMOS
UNIVERSIDAD METROPOLITANA GERENCIA DE CONSTRUCCIÓN
POR: LEOPOLDO BAPTISTA / VICTOR OGAYA MARZO 2013
¿Qué es el urbanismo? Brevísima reseña histórica : Griegos, romanos, españoles, modernos (siglos XIX y XX) Urbanismo actual : una actividad multisectorial Legal Técnico Social Asociativo Financiero
Florencia Casco antiguo (romano)
Brevísima reseña histórica
Ciudades fundadas por los
españoles Caracas
Brevísima reseña histórica
México
Lima
Ciudades fundadas por los
españoles Mérida Valle de la Pascua
Brevísima reseña histórica
Barcelona (España) Renovación urbana (S.XIX)
Brevísima reseña histórica
Ciudades del siglo XX Brasilia
Brevísima reseña histórica
Ciudades del siglo XX Orapa (Botswana)
Brevísima reseña histórica
Ciudades del siglo XX Ciudad Guayana
Brevísima reseña histórica
Ciudades del siglo XXI Ordos (China) http://t.co/8I5cmDU2
Brevísima reseña histórica
EL URBANISMO: UNA ACTIVIDAD MULTISECTORIAL
FINANCIERO
LEGAL ASOCIATIVO
SOCIAL TECNICO
•Estructura de Costos •Gasto Financiero •Negocio de mediano plazo •Flujo de caja y capital de trabajo
•Marco normativo complejo •Leyes Nacionales •Leyes Locales •Proceso Permisológico: de 2 a 7 años
•Intervención del medio ambiente •Macroparcelas •Obras de Infraestructura Intermedias •Normas técnicas aplicables •Incidencia del Area Aprovechable •Nuevas iniciativas en servicios públicos
•El papel del propietario de la tierra •Necesidad de Asociación •Tipos de Asociación
•Esfuerzo colectivo •Urbanismo para los más pobres •Construcción de servicios puntuales •Posición de los vecinos: colonizadores •Convenios para construcción de servicios
EL PROMOTOR
La Constitución
Ley Orgánica de Ordenación del Territorio (LOOT)
Ley Orgánica de Ordenación Urbanística (LOOU)
Ley Orgánica de Régimen Municipal (LORM)
Otras Leyes:
Ley Forestal de Suelos y Aguas (LFSA)
Ley Penal del Ambiente (LPA)
Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos (LOPA)
Ordenanzas Municipales
Disposiciones Normativas de carácter sub-legal
(Reglamentos, Decretos, Resoluciones, etc.)
Ley de Tierras
Ley de Costas
LEGAL: MARCO NORMATIVO COMPLEJO
LEGAL : EL AMBIENTE DEL URBANIZADOR
NEGATIVOS POSITIVOS
Liderazgo político y rol de la tierra Marco legal desarticulado: leyes y normas nacionales y locales. Discrecionalidad de los funcionarios, Inseguridad jurídica El gobierno no está construyendo la infraestructura macro. Peso político de vecinos y ambientalistas Políticas equivocadas de ordenamiento territorial: desconcentración de ciudades. Ley Penal del Ambiente
Leyes Orgánicas de Ordenación Urbanística y Ordenación del Territorio. Normas de Equipamiento Urbano Normas Técnicas de Urbanismo Progresivo Ley de Amparos Judiciales Descentralización del proceso de control urbanístico: el papel de las Alcaldías.
TECNICO : ACTIVIDADES GENERALES
Proyecto Movimiento de tierras Cloacas (incluso Planta de Tratamiento) Acueductos ( a veces estanques) Otros servicios ( teléfono, gas, cable, etc.) Brocales Electricidad Aceras Pavimentación Reforestación Equipamiento urbano
TECNICO : INTERVENCION DEL MEDIO AMBIENTE
TECNICO: ESTRATEGIA DE DESARROLLO EN MACROPARCELAS
TECNICO: ESTRATEGIA DE DESARROLLO EN MACROPARCELAS
TECNICO: ESTRATEGIA DE DESARROLLO EN MACROPARCELAS
TÉCNICO : EVOLUCION DE LOS URBANISMOS
TÉCNICO : EVOLUCION DE LOS URBANISMOS
TÉCNICO : Infraestructura y servicios adicionales
FINANCIERO: INCIDENCIA DE LA TIERRA URBANIZADA TÉCNICO : NORMAS TÉCNICAS
FINANCIERO: INCIDENCIA DE LA TIERRA URBANIZADA SOBRE EL PRECIO DE LA VIVIENDA
TÉCNICO : NORMAS TÉCNICAS
TECNICO:
• PRESUPUESTO
• CRONOGRAMA DE EJECUCIÓN
• PLAN DE INVERSIÓN
HERRAMIENTAS BÁSICAS DE CONTROL
TECNICO:PRESUPUESTO
Partida Descripcion Und Cantidad PU Bs Total
14 .- Movimiento de Tierras
14.01 Remocion de capa vegetal m3 6,240.00 28.00 174,720.00
14.02 Excavacion y bote m3 16,600.00 35.00 581,000.00
14.03 Relleno de tierra incluye compactacion m3 4,980.00 31.00 154,380.00
14.04 Carga, Transporte de material de relleno m3 4,980.00 72.00 358,560.00
Sub-Total : 1,268,660.00
15.- Acueducto (DISTRIBUCION)
15.01 Excavación a máquina entre 0 y 2 mts. M3 85.95 40.28 3,462.07
15.02 Excavación a mano entre 0 y 2 mts. M3 25.79 231.80 5,978.12
15.03 Relleno compactado, con material de excavación M3 81.60 188.10 15,348.96
15.04 S/C Tubería PVC Ø 75 mm., incluye piezas -
especiales de conexión y prueba EDIF 10.00 6,227.25 62,272.50
15.05 S/C Tubería PVC Ø 110 mm., incluye piezas -
especiales de conexión y prueba EDIF 10.00 12,620.56 126,205.60
15.06 S.T.C. de Llaves de compuerta I/bocallave AC -
Ø 160 mm HF BB PZA 6.00 5,619.82 33,718.92
15.08 S.T.C de Tapón PVC -
Ø 75 mm PZA 3.00 326.80 980.40
15.09 S.T.C de Tees -
Ø 160 mm x 90 mm HF J. Reka PZA 9.00 972.23 8,750.07
Sub-Total : - 256,716.64
.16- Cloacas -
16.01 Excavación a máquina entre 0 y 3.5 mts. M3 352.88 40.28 14,214.01
16.02 Excavación a mano en zanjas etc. M3 58.14 231.80 13,476.85
16.03 Relleno compactado, con material de excavación M3 320.79 188.10 60,340.60
16.04 Tubería de PVC 4" para Empotramiento en Edif. ML 105.00 29.83 3,132.15
16.05 S/T/C Tubería de Concreto ø 20 cm, Clase II ML 484.50 143.64 69,593.58
16.06 S/T/C Boca de Visita TPO I-A PZA 9.00 4,042.25 36,380.25
16.07 S/T/C Cono para Boca de Visita TIPO "A" PZA 9.00 2,501.92 22,517.28
16.08 S/T/C Anillos para Boca de Visita PZA 18.00 661.20 11,901.60
16.09 S/T/C Tapa y Maroc metalico fundido pesado PZA 9.00 3,933.00 35,397.00
para boca de Visita - 266,953.32
Sub-Total III : -
TECNICO: CRONOGRAMA DE EJECUCIÓN
Descripción % 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14
URBANISMO
MOVIMIENTO DE TIERRA ####### #######
VIALIDAD ###### ###### ######
CLOACAS ####### ####### ####### ####### ####### #######
ACUEDUCTO ####### ####### ####### ####### ####### #######
ADUCCION
DRENAJES ######
ELECTRIFICACION ###### ######
REFORESTACION ######
CONSTRUCCIONOBRAS PRELIMINARES #######
INFRAESTRUCTURA ####### ####### ####### ####### ####### ####### ####### ####### ####### #######
SUPERESTRUCTURA ####### ####### ####### ####### ####### ####### ####### ####### ####### ####### ######
INSTALACIONES SANITARIAS ####### ####### ####### ####### ####### ####### ####### ####### ####### ####### ####### #######
INSTALACIONES ELECTRICAS ####### ####### ####### ####### ####### ####### ####### ####### ####### ####### ####### #######
INSTALACIONES MECANICAS Y ESPECIALES
CUBIERTA DE TECHO
PAREDES ####### ####### ####### ####### ####### ####### ####### ####### ####### ####### #######
REVESTIMIENTOS Y ACABADO INTERNO ####### ####### ####### ####### ####### ####### ####### ####### ####### #######
REVESTIMIENTOS Y ACABADO EXTERNO
PAVIMENTO ####### ####### ####### ####### ####### ####### ####### ####### ####### #######
CARPINTERIA ####### ####### ####### ####### ####### ####### ####### ####### #######
HERRERIA ####### ####### ####### ####### ####### ####### ####### ####### ####### #######
CERRAJERIA
IMPERMEABILIZACION ####### ####### ####### ####### ####### ####### ####### ####### ####### ####### #######
PINTURA ####### ####### ####### ####### ####### ####### ####### #######
VIDRIOS
VARIOS ####### ####### ####### ####### ####### ####### #######
TECNICO: PLAN DE INVERSIÓN
CLIENTE: INVERSIONES BANPUL, C.A.
PROYECTO: CONJUNTO GARDENIA - JARDINES DE PACAIRIGUA - GUATIRE. EDO. MIRANDA
FECHA: 24/08/2009
Descripción % Total Presupuesto Mes 1 Mes 2 Mes 3 Mes 4 Mes 5 Mes 6 Mes 7
URBANISMOMOVIMIENTO DE TIERRA 1,268,660.00 634,330.00 634,330.00
VIALIDAD 1,336,602.10
CLOACAS 274,199.16 45,699.86 45,699.86 45,699.86 45,699.86 45,699.86
ACUEDUCTO 256,860.20 42,810.03 42,810.03 42,810.03
ADUCCION -
DRENAJES 194,036.83
ELECTRIFICACION 595,353.60
REFORESTACION 134,683.40
CONSTRUCCIONOBRAS PRELIMINARES 301,761.30 301,761.30
INFRAESTRUCTURA 1,925,797.05 192,579.71 192,579.71 192,579.71 192,579.71 192,579.71 192,579.71
SUPERESTRUCTURA 14,246,780.40 1,424,678.04 1,424,678.04 1,424,678.04 1,424,678.04 1,424,678.04
INSTALACIONES SANITARIAS 1,604,989.05 133,749.09 133,749.09 133,749.09 133,749.09 133,749.09
INSTALACIONES ELECTRICAS 5,249,301.46 437,441.79 437,441.79 437,441.79 437,441.79 437,441.79
INSTALACIONES MECANICAS Y ESPECIALES -
CUBIERTA DE TECHO -
PAREDES 4,798,928.70 399,910.73 399,910.73 399,910.73 399,910.73
REVESTIMIENTOS Y ACABADO INTERNO 3,635,563.95 302,963.66 302,963.66 302,963.66
REVESTIMIENTOS Y ACABADO EXTERNO -
PAVIMENTO 1,482,569.55 123,547.46 123,547.46 123,547.46
CARPINTERIA 539,372.74 44,947.73 44,947.73
HERRERIA 3,001,426.40 250,118.87 250,118.87 250,118.87
CERRAJERIA -
IMPERMEABILIZACION 449,705.70 37,475.48 37,475.48 37,475.48 37,475.48
PINTURA 373,797.90 31,149.83
VIDRIOS -
VARIOS 1,087,682.95
TOTAL CONSTRUCCION 42,758,072.43
936,091.30 826,909.71 2,234,148.48 2,671,534.68 3,390,974.71 3,435,922.43 3,467,072.26
936,091.30 1,763,001.01 3,997,149.49 6,668,684.17 10,059,658.87 13,495,581.31 16,962,653.56
EJECUCION MENSUAL
EJECUCION MENSUAL ACUMULADA
CRONOGRAMA DE EJECUCION (Bs.F)
TECNICO: PLAN DE INVERSIÓN
CURVA DE INVERSIÓN
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
Mes 1
Mes 2
Mes 3
Mes 4
Mes 5
Mes 6
Mes 7
Mes 8
Mes 9
Mes 1
0
Mes 1
1
Mes 1
2
Mes 1
3
Mes 1
4
Mes 1
5
Mes 1
6
Mes 1
7
Mes 1
8
Mes 1
9
Mes 2
0
TECNICO: AREAS APROVECHABLES
AREA GLOBAL DEL TERRENO AREA NO DESARROLLABLE VIALIDAD SERVICIOS TOTAL AREA APROVECHABLE
100% 10 - 15% 10 - 15% 20 - 30% 40 - 60% 50% prom.
Densidad Bruta
Densidad Neta
x 2
Problema de las contribuciones obligatorias
SOCIAL : MAYOR POBLACION
SOCIAL : ESTRATIFICACIÓN
ASOCIATIVO :TIPOS DE ASOCIACIÓN
EL PROMOTOR EL PROPIETARIO
Know how Capital de trabajo Acceso al financiamiento
El Terreno, sin urbanizar y sin permisos
VENTA CUENTAS EN PARTICIPACION
ASOCIACIONES A RIESGO COMPARTIDO
El problema es cómo medir los aportes de cada quién
6%
11%
45%
5%
7%
3%3%
8%
12%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
Utilidad
Gastos Financieros
Otros Gastos
Gastos Ventas
Gastos Admon.
Gerencia
Construcción
Urbanismo
Terreno
FINANCIERO: INCIDENCIA DE LA TIERRA URBANIZADA SOBRE EL PRECIO DE LA VIVIENDA
FINANCIERO: COMPOSICIÓN DEL COSTO DE UNA VIVIENDA
FINANCIERO: INCIDENCIA DE LA TIERRA URBANIZADA SOBRE EL PRECIO DE LA VIVIENDA
0 200.000 300.000 400.000 500.000 600.000 700.000 800.000 900.000
1.000.000
Guare
nas -
Guatire
MIR
AV
ILA
Sure
ste
de
Cara
cas
Cam
po A
legre
La C
aste
llana
SECTORES
Bs.
13%
20%
25%
37%
FINANCIERO: INCIDENCIA DE LA TIERRA URBANIZADA SOBRE EL PRECIO DE LA VIVIENDA
FINANCIERO: FLUJO DE CAJA
ESTUDIO DE FLUJO DE CAJA
Proyecto Jardines de Pacairigua- Gardenia en miles de BS. Resultados a precios constantes
Tipo Apto. Proyecto Por unidad Por m2
Area terreno 14,871 m2 Venta Total 74,880,000 390,000 6000
No. Unidades 192 un Terreno 2,096,640 10,920 168
m2 unidad 65 m2 ( promedio) Estacio+ MovTie 4,504,500 23,461 361
m2 totales 12,480 m2 Construcción 39,312,000 204,750 3150
Precio venta Para el comprador Indirectos 4,700,000 24,479 377
Precio Unitario 390,000 6,000 Bs/m2 Cuota Inicial 117,000 Gerencia Obra 2,620,800 13,650 210
Venta Total 74,880,000 Credito Hipo 273,000 Proy.+Impuest 438,165 2,282 35
Puestos adicionales 0 Ingresos/ mes Gastos Admon 374,400 1,950 30
Precio puesto 10,000 Gastos Ventas 748,800 3,900 60
Ingresos x puesto - Gastos Finan. 4,196,797 21,858 336
TIEMPOS Mov. Tierras Urbanismo Construcción Preventas Firmas
Fecha Inicio Jun-10 Jul-10 Ago-10 Ene-10 Jul-11 Utilidad a/ISLR 15,887,898 82,749 1273
Dura./Veloc. 1 meses 6 meses 20 uni/mes 12 uni/mes 20 uni/mes MÍnimo = (3,810,800)
Fecha Final Jun-10 Dic-10 Oct-11 Abr-11 Abr-12
COSTOS Mov. Tierras Urbanismo Construcción Terreno Resultados a precios corrientes
Unidad m3 m2 m2 % Proyecto Por unidad Por m2
Cantidad 15,000 5,760 13,104 74,880,000 Venta Total 74,880,000 390,000 6000
Pre,Unitario 31.500 700 Bs/m2 3,000 Bs/m2 2.8% Terreno 2,096,640 10,920 168
Total 472,500 4,032,000 39,312,000 2,096,640 Estacio+ MovTie 4,698,496 24,471 376
Construcción 45,764,900 238,359 3667
Otros Costos Indirectos Gerencia ObraProyectos Otros costos Indirectos 4,700,000 24,479 377
% Sobre Obra 0.00% 0.00% 1.00% 0.00% Gerencia Obra 2,620,800 13,650 210
Proy.+Impuest 438,165 2,282 35
Gastos Administra. Merca. Y Vent. Gerencia Gastos Admon 374,400 1,950 30
% Sobre Venta 0.50% 1.00% 3.50% Gastos Ventas 748,800 3,900 60
Gastos Finan. 4,196,797 21,858 336
Préstamos Monto Anticipo Comision Inspección Conavi Utilidad a/ISLR 9,241,003 48,130 740
LPH - MÍnimo = (6,918,554)
Libre 32,000,000 6,400,000 3.50% 0.00%
entrega en Jun-10
FINANCIERO: INCIDENCIA DE LA TIERRA URBANIZADA SOBRE EL PRECIO DE LA VIVIENDA
FINANCIERO: GRÁFICOS DEL FLUJO DE CAJA
Ingresos y egresosPrecios constantes
(6,000,000)
(4,000,000)
(2,000,000)
0
2,000,000
4,000,000
6,000,000
8,000,000
Ene-1
0
Abr-
10
Ju
l-1
0
Oct-
10
Ene-1
1
Abr-
11
Ju
l-1
1
Oct-
11
Ene-1
2
Abr-
12
Ju
l-1
2
Oct-
12
Flujo de caja neto
(6,000,000)
(4,000,000)
(2,000,000)
0
2,000,000
4,000,000
6,000,000
8,000,000
Ene-1
0
Abr-
10
Jul-10
Oct-
10
Ene-1
1
Abr-
11
Jul-11
Oct-
11
Ene-1
2
Abr-
12
Jul-12
Oct-
12
Flujo de caja neto
(6,000,000)
(4,000,000)
(2,000,000)
0
2,000,000
4,000,000
6,000,000
8,000,000
Ene-1
0
Abr-
10
Jul-10
Oct
-10
Ene-1
1
Abr-
11
Jul-11
Oct
-11
Ene-1
2
Abr-
12
Jul-12
Oct
-12
FINANCIERO: INCIDENCIA DE LA TIERRA URBANIZADA SOBRE EL PRECIO DE LA VIVIENDA
FINANCIERO: GRÁFICOS DEL FLUJO DE CAJA
Flujo de caja acumulado
Precios constantes
(5,000,000)
0
5,000,000
10,000,000
15,000,000
20,000,000
En
e-1
0
Ab
r-1
0
Ju
l-1
0
Oct-
10
En
e-1
1
Ab
r-1
1
Ju
l-1
1
Oct-
11
En
e-1
2
Ab
r-1
2
Ju
l-1
2
Oct-
12
Saldo crédito bancario
0
5,000,000
10,000,000
15,000,000
20,000,000
25,000,000
30,000,000
En
e-1
0
Ab
r-1
0
Ju
l-1
0
Oct-
10
En
e-1
1
Ab
r-1
1
Ju
l-1
1
Oct-
11
En
e-1
2
Ab
r-1
2
Ju
l-1
2
Oct-
12
Preventa-Cuotas iniciales
0
200,000
400,000
600,000
800,000
1,000,000
1,200,000
1,400,000
1,600,000
Ene-1
0
Abr-
10
Jul-10
Oct-
10
Ene-1
1
Abr-
11
Jul-11
Oct-
11
Ene-1
2
Abr-
12
Jul-12
Oct-
12
FINANCIERO: ESTRUCTURA DE COSTOS
Costos de Urbanismo Distribución porcentual
0,00%
5,00%
10,00%
15,00%
20,00%
25,00%
Mo
vim
iento
de
tierr
as
Clo
aca
s
(co
lecto
res)
Pla
nta
de
tra
tam
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Re
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na
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s
Pa
vim
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icid
ad
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fore
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n
Ga
s
Te
lefo
no
De
rech
os,
Pe
rmis
os, e
tc
Gasto
s
Ad
min
istr
ativo
s
Gere
ncia
de
obra
Ga
sto
s
fin
an
cie
ros
CONTENIDO DOCUMENTO DE PARCELAMIENTO
Identificación de los otorgantes del documento (propietaria del inmueble) y manifestación de voluntad de que será destinado a ser vendido como parcelas según la Ley de Venta de Parcelas.
Descripción de la titularidad del inmueble de los últimos 20 años. Identificación del Oficio municipal que autoriza la división del terreno en parcelas con
sus áreas de servicios requeridas por la normativa legal vigente y de los planos correspondientes, todo lo cual será agregado al cuaderno de comprobantes.
Descripción de las parcelas en que ha quedado subdivido el inmueble con indicación de
áreas, linderos y porcentajes de sobre de los derechos y cargas de la comunidad de propietarios del parcelamiento.
Descripción de los servicios con que contará la urbanización indicando el plazo para la
terminación de las obras correspondientes a la misma. Descripción de las servidumbres acompañando el plano correspondiente con destino al
cuaderno de comprobantes. Normas sobre la administración de la comunidad de parceleros (similares a las
establecidas en al Ley de Propiedad Horizontal para los condominios). En caso que el inmueble estuviere hipotecado se requerirá la aprobación del acreedor
hipotecario, ya que se producirá ope legis la división de la hipoteca.
1
2
3
4
5
6
7
8
EL PAPEL DEL PROMOTOR
EL UPER PROMOTOR Motor del proceso de Urbanización
GESTIONA TERRENOS EVALUA FACTIBILIDAD FINANCIA DISEÑA CONSTRUYE PROMUEVE VENDE ADMINISTRA LOS SERVICIOS
Trabajo en Equipo