www.hoangminhngoc.com
Ths. Hoàng Minh Ngọc
CEO
CTCP Tư Vấn Quản Lý BĐS Tràng An
M: 0913 204 158
1.1. Các nguyên tắc và trường hợp
áp dụng
Các nguyên tắc thẩm định giá:
Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
Nguyên tắc lợi ích tương lai
www.hoangminhngoc.com
Các trường hợp áp dụng
Phương pháp thặng dư chỉ sử dụng để TĐG đối
với những BĐS có tiềm năng phát triển
Một tài sản có thể được coi là có tiềm năng
phát triển bất cứ khi nào một phần của giá trị
tiềm tàng có thể được giải thoát bằng sự đầu tư
vốn trên tài sản đó
www.hoangminhngoc.com
Có 2 ví dụ về tình huống phát sinh
như vậy:
Có một miếng đất trống hoặc chưa phát triển
song đã cho phép phát triển hoặc có khả năng
đạt được sự cho phép.
Có một tài sản với công trình xây dựng đang
tồn tại mà không có giá trị kinh tế, song đã
được phép hoặc có khả năng được cấp phép
phá hủy và thay thế nó.
www.hoangminhngoc.com
Hiện trạng công trường
1.2. Phương pháp luận Phương pháp thặng dư áp dụng để
tính toán giá trị vốn của các vị trí mà
ở đó các phương pháp khác có thể
ước tính thấp dưới mức giá trị của vị
trí đó.
www.hoangminhngoc.com
Phương pháp thặng dư được sử dụng rộng rãi
để định giá BĐS có tiềm năng phát triển.
Nó dựa trên nguyên tắc:
Giá trị hiện tại của một BĐS là giá trị còn lại
nhận được từ giá trị ước tính của sự phát triển dự
kiến trong tương lai trừ đi tất cả các chi phí để
tạo ra sự phát triển đó.
Công thức tính
Vtd = Vpt - Cpt
Trong đó:
Vtd: Giá trị thặng dư, chính là giá trị lô đất tính
theo phương pháp thặng dư
Vpt: Giá trị phát triển
Cpt: Chi phí phát triển
www.hoangminhngoc.com
1.2.1. Ước tính giá trị phát triển (Vpt)
Cách tính
Tổng giá trị phát triển quy về hiện tại:
Trong đó:
: Là tổng doanh thu phát triển
n: là thời gian dòng đời của dự án
r: là lãi suất tính bằng số thập phân
www.hoangminhngoc.com
1.2.2. ¦íc tÝnh chi phÝ ph¸t triÓn (Cpt)
* C¸ch tÝnh
Tæng chi phÝ ph¸t triÓn quy vÒ hiÖn t¹i:
Trong ®ã
: Lµ tæng chi phÝ ph¸t triÓn
n: Lµ thêi gian hay dßng ®êi cña dù ¸n
r: Lµ l·i suÊt tÝnh b»ng sè thËp ph©n
www.hoangminhngoc.com
1.3. Các bước tiếp cận của phương pháp
thặng dư (4 bước) Bước 1: Xác định sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất
Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển của BĐS (dự
kiến)
Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển của công
trình xây dựng trên đất (dự kiến)
Bước 4: Ước tính giá trị của BĐS
www.hoangminhngoc.com
Ước tính giá trị của BĐS
Giá trị
thặng dư
của BĐS
Giá trị phát triển
gộp của BĐS
phát triển dự
kiến
Chi phí
phát triển
dự kiến bao
gồm cả lợi
nhuận của
nhà đầu tư
www.hoangminhngoc.com
1.4. Những hạn chế của phương pháp
Khó khăn trong việc xác định cách sử dụng cao
nhất và tốt nhất
Tất cả mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể
thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường
Giá trị còn lại cuối cùng nhạy cảm đối với
những thay đổi của việc ước tính các chi phí và
giá bán
www.hoangminhngoc.com
Cần phải có kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm
tốt để ước tính tất cả các khoản mục khác nhau.
Phương pháp này không tính đến giá trị thời
gian của đồng tiền, như vậy đã giả định là tất
cả các dòng tiền mặt xảy ra ở dùng một thời
điểm, mà giả định này không hiện thực
www.hoangminhngoc.com