부동산의 운영 및 관리( 부동산 자산관리 )

생활자원 관리학과

오윤환2300449

개 요II

자산관리 실무IIII

INDEX

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33

자산관리투자과정 전반에서 발생되는 사항을 전략적으로 접근 투자수익 극대화

자산관리투자과정 전반에서 발생되는 사항을 전략적으로 접근 투자수익 극대화

1) 자산관리의 개념

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부동산 관리부동산 관리 보유와 관련하여 통상적으로

발생하는 서비스 제공

부동산 관리부동산 관리 보유와 관련하여 통상적으로

발생하는 서비스 제공

1) 자산관리의 개념

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33 11

시설 관리시설사용자 , 기업 내 타 부문의 요구에

단순히 부응하는 정도의 소극적 관리

시설 관리시설사용자 , 기업 내 타 부문의 요구에

단순히 부응하는 정도의 소극적 관리

1) 자산관리의 개념

1) 자산관리의 개념

1) 자산관리의 개념

1) 자산관리의 개념

2) 단계별 주요내용

매각처분

자산취득

시장분석

가치극대화

자산관리

부동산 서비스 기능이 복합 작용함으로써 가치 극대화

종국적으로 실현된 가치 증대 분을 시장에 처분 -> 배당가능 부가가치 확보

2) 단계별 주요내용

구분 자산관리 전 자산관리 후 변화 (%)

유효조소득 (EGI) 100,000 115,000 +15%

운영비용

(Operating Expenses)40.000 36,000 -10%

순소득 (NOI) 60,000 79,000 +32%

환원 이율 15% 15% -

수익가치 (VO) 400,000 527,000 +32%

수익 가치 = 순 소득 / 환원이율

현장관리자 , 임대 대리인 , 기타 부동산

전문가들에 대하여 효과적인 통제

통제 기능

자산의 경쟁력 증대 ,수익극대화를 위한 마케팅 , 입주계약의 갱신 , 신규 유치 , 재개발 등을 통해 자산 가치를 상승

가치상승 기능

자산관리사

2) 단계별 주요내용

자산관리 단계별 주요 내용

총괄 관리 총괄 관리

부동산 매입 시부동산 매입 시

부동산 관리 시부동산 관리 시

부동산 매각 시 부동산 매각 시 부동산 임대 차시부동산 임대 차시

2) 단계별 주요내용

- 관련 법률 , 조세 , 보험의 검토 및 이의 신청

- 회계 , 재무분석 , 현금흐름 , 리스트 관리

- 투자대상 물건의 탐색 ,- 현장조사 , 권리분석 , 지역구 ,건축규제사항 조사- 가격조사 및 사업성 분석- 소유권 이전 , 관리인수

- 관리자 선정 , 관리업무 위탁- 부동산관리자의 감독- 비용계획승인- 자본적 지출 계획 /실행- 현지 시장상황 관찰

- 임대전략 수립- 임대계약의 검토 및 승인- 테넌트 , 고객관계관리- 공실 최소화를 위한 추진계획 수립

- 부동산의 임대 /매각 양 측면 검토- 부동산 싸이클을 감안한 매각 최적시기 관찰- 시장상황을 감안한 매각방안 및 부동산 마케팅

(1) 자산관리 계획수립

나 . 자산관리 실무

자산 실사자산 실사

자 산에 대한 현 재 운 영 상 태 , 임 대 상 황 , 물 리 적 상 태에 대한 정 기 적 인 검토

투자전략 수립투자전략 수립

시 장 분 석 을 통 한 향 후 자산관리 환 경 을 예 측 하여 이를 토 대 로 자 산 실 사 결과와 대비

실행계획 수립실행계획 수립

통제 , 가치상승 기 능 은 모 든 종 류 의 부동산 유 형 에 적 용 되 며 각 유 형 별 전 문 화된 자산 관 리 자에 따라 세 부 적 활 동 차이

(2) 시설관리

관리체제 구축

시설물은 설비가 유기적으로 결합되어 있으나 ,

관리 주체는 각 분야별 특화되어 있어 분화된

각 부 문 을 유 기 적 으 로 묶 는 작 업 이 관리이다 .

흔히 자본적 지출이 많은 관리부분은 직영관리 ,

비용적 지출이 많은 부분은 아웃소싱 관리체제

를 도입하는 경향이 있다 .

(2) 시설관리

관리회사와 용역계약

ㆍ 관리목표의 설정

ㆍ 관리대상 업무의 평가

ㆍ 계약범위 확정 ( 문서화 )

ㆍ 공급업체 후보자 선정

ㆍ 공급업체 제안의 평가

ㆍ 최종선정

(2) 시설관리

용역 계약의 고려사항

ㆍ 서비스 제공업체에 지출되는 비용대비 습득효과

에 대한 고려가 있어야 한다 .

ㆍ 서비스 제공업체는 경쟁입찰로 선정한다 .

ㆍ 서비스 제공업체의 역량에 대한 평가기준이 마

련되어야 한다 .

ㆍ 아웃소싱 결과에 대한 명확한 평가기준을 마련

하고 , 향후 서비스 제공업체 선정 및 계약 과정

에 반영한다

(3) 임대관리 ( 임대기준설정 )

Segmentation

Targeting

Positioning

동질적인 여러 소비자 집단동질적인 여러 소비자 집단

가장 자신 있는 시장 찾기가장 자신 있는 시장 찾기

자사 제품이 가장 적합자사 제품이 가장 적합

핵 심 입 주 자 (Key Tenant)

장 기 입 주 자 (Anchor Tenant)

주요 입주자 설정

임 대 관 리 의 목 표 인 높 은 수익의

안정적 유지를 적절히 결합

업종별 , 기간별 , 면적별 중장기적

관점

입주자 혼합

(3) 임대관리 ( 임대 마케팅 프로그램 )

(5) 가치제고 방안

수익률 극대화수익률 극대화

시장여건에 따라 환경 , 도시계획 등 제한조건에 맞춘

확장전략

포트폴리오가 경쟁부동산에 대해경쟁력 확보

환경문제 , 부동산 가치에 대한 영향분석과 환경테스트

임대수입의 극대화를 위한 입주자 혼합

(6) 성과분석

시장 조사

성과분석의 기본적 기능은 다양한 정보를 흡수하고 일 관 된 시 작 에 의 한 조 사 결 과 의 산 출 에 있 다 . 자산관리자는 부동산이 위치한 지역과 입지에 대한 모니터를 통해 지속적 보완을 하고 , 투자팀의 협조를 얻어 부동산 시장에 대한 조사를 실시 할 수 있다 .

재무분석 및 감사

부동산 포트폴리오에 대한 재무분석을 통해 성과분석을 하 게 된 다 . 현 재 시 장 조 건 에 따 라 향 후 의 현금흐름분석 , 포트폴리오에 적용할 투자전략의 검토를 위한 기초사항 등을 토대로 최종적으로 개별 부동산 자산별로 보유내지 매각 여부를 결정하게 된다 . 뿐만 아니라 가격평가도 중요한 요소가 된다 .

(7) 자산의 매각

부동산 판매의 개념

자 산 은 운 용 과 정 에 서 의 수 익 뿐 아 니 라 매각시의 자본이득도 중요하다 . 매각시의 부동산 판매는 단순히 계약서를 작성하기 위한 행위가 아닌 변화하는 소비자에 대한 끊임없는 관찰과 분석 그리고 이를 바탕으로 한 소비자욕구의 정확한 추출과 상품의 전달 , 고객만족에 대한 확인 등 종합적이고 전반적인 과정을 의미한다 .

상품( 기존 , 개발상품 )

소비자

판매자

(7) 자산의 매각 ( 구성요소 )

(7) 자산의 매각

부동산 판매의 절차

소비자들이 있는 시장을 일정한 기준에 따라 분석하여 세분화 시킨다 . 종전에는 개발과정에 국한되어 있어서 시장조사와 병행하거나 그 전에 이미 상품을 결정해 놓고 형식적으로 진 행 하 다 가 광 고 만 낸 후 판 매 계 약 으 로 넘어갔다 . 그러나 분명한 것은 소비자에 의해 상품의 최종 결정이 이루어져야 한다는 점이다 . 따라서 분양 담당자나 중개사는 이제 단순 대행이나 알선이 아니라 시장에서 요구하는 상품을 찾아내고 , 이를 절충시켜야 한다 . 또한 자 산 관 리 자 도 이 러 한 과 정 의 이 해 를 통 해 총체적인 협력이 이루어져야 할 것이다 .