Zbornik referatov - GZS · vič]. - Ljubljana : Gospodarska zbornica Slovenije, Zbornica za poslovanje z nepremičninami, 2015 ISBN 978-961-6986-00-7 1. Dodat. nasl. 2. Udovič, Boštjan,

26. tradicionalni posvet

Portorož, 26. in 27. november 2015

www.posvetnepremicnine.si

Zbornik referatov povzetki

NOVO!

VodiNep – aplikacija za vodenje,urejanje in upravljanje nepremi�ninskih evidenc.

Ste vedeli, da je v Sloveniji:• v zemljiško knjigo vpisanih preko 100.000 pokojnih

lastnikov?• nekaj 10% lastnikov v zemljiško knjigo vpisanih

brez mati�ne številke ali EMŠO?• ve�ina ve� etažnih stavb brez dokon�ane etažne lastnine in urejenega pripadajo�ega

zemljiš�a, to pa se mozai�no ureja brez pravega zaporedja?• pripravljena dav�na evidenca (REN), ki vsebuje tudi seznam nepremi�nin, ki v uradnih

– pravnih evidencah sploh ne obstajajo?

Kdo je torej lastnik vaše nepremi�nine?Ste lastnik nepremi�nin in bi radi preverili ali so vaše nepremi�nine s seznama registra nepremi�nin res vpisane v kataster stavb in v zemljiško knjigo ter pod kakšnimi pogoji in s kakšnim statusom?Ste upravnik in bi radi za vašo stavbo to�no vedeli kdo so lastniki v razli�nih »uradnih« evidencah? Si želite avtomatsko ugotoviti stanje vpisa na stavbi, nato pa spremljati postopek dokon�anja etažne lastnine in pripadajo�ega zemljiš�a?Ste ste�ajni upravitelj, cenilec podjetja, odvetnik, notar, sodnik, kreditodajalec, zavarovalni�ar in bi radi za svojo stranko pridobili seznam nepremi�nin in podatke iz vseh uradnih nepremi�ninskih virov, ter naredili avtomatsko primerjavo?Ste v postopku dedovanja in bi radi ugotovili popoln seznam in status zapustnikovih nepremi�nin?

Aplikacija VodiNep prikaže seznam nepremi�nin iz razli�nih evidenc – vse na enem mestu:• enostaven prikaz razli�nih tipov neskladij• lažje pregledovanje zemljiškoknjižnih podatkov; avtomatsko sledenje sprememb• ugotovitev kaj morate dejansko urediti v evidencah, da si zagotovite pravno

varnost

Izjemna izboljšava pravne varnosti lastnikovih nepremi�nin, saj aplikacija opozori na neskladja med katastri, registrom nepremi�nin in zemljiško knjigo.

Pokli�ite: +386 (0)1 515 25 10Obiš�ite nas: www.geonep.si ali nam pišite: [email protected]

GEONEP

Zava

rova

lnic

a Tr

igla

v, d

.d.

Za varno in sproščeno uživanje v prostem času ob sklenitvi avtomobilskega zavarovanja prejmete:

• brezplačno zavarovanje prtljage,

• 25 EUR popusta pri zavarovanju kolesarjev,

• 25 EUR popusta pri turističnem zavarovanju.

Avtomobilskozavarovanje z akcijo SPROSTI ČAS

Za varno in sproščeno uživanje Podaljšano do

29. 2. 2016

tiskan_oglas_prosti_cas_210x297_krovna_PODALJSANO.indd 1 3.9.2015 14:31:35

• Učinkovita raba energije – hidravlično uravnoteženje

• Upravljanje in vzdrževanje kotlovnic, toplotnih postaj in skupnih instalacij

• Vgradnja merilnih naprav

• Prenova in posodobitev obstoječih ogrevalnih sistemov – kotlovnic

• Izdelava projektne dokumentacije

• Nudimo možnost odloženega oziroma obročnega plačila

Vaš partner v energetiki.

KakovostUčinkovitostZanesljivostInovativnost

Ecop Agent d.o.o.Hotemaže 1064205 PREDDVOR

Poslovna enotaOgrevalni centerEcop AgentTržaška cesta 3291000 LJUBLJANA

TEL: + 386 (0)1 256 08 46FAX: + 386 (0)1 256 08 47E-mail: [email protected]

VOGEL&NOOT

heatingthroughinnovation.

NEW DESIGNCOLLECTION.

Sodobne rešitve za ogrevanje stanovanjskih stavb in stanovanj

PLAČAJTE VAŠE STROŠKE OGREVANJA IN VODE PO PORABI

OD 01.07.2010 SMO ČLANI EVVE ! Europäischer Verein zur verbrauchsabhängigen Energiekostenabrechnung Evropsko združenje za obračun stroškov energije po porabi The Association for Energy Cost Allocation

MT merilna tehnika d.o.o. Cesta k Tamu 65, 2000 Maribor tel: 02 / 6510159, faks: 02 / 6510158 e-naslov: [email protected]

www.mt-merilnatehnika.net

• Temeljito svetovanje o izdelkih • Svetovanje, dobava in montaža

ustreznih merilnih naprav • Odčitavanje merilnih naprav in

delilnikov • Obračunavanje stroškov posameznih stanovanj / poslovnih prostorov v

skladu s slovensko zakonodajo

Vaš najboljši partner pri celovitienergetski prenovi vašega objekta

DO 25 LET GARANCIJE

DO 40 % PRIHRANKA ENERGIJE

SVETOVANJE ARHITEKTA IN TEHNIČNEGA OSEBJA

Vsaka hiša si zasluži JUBIZOL fasadni sistem.

Nakup fasade je pametna investicija, ki se obrestuje z nižjimi stroški ogrevanja in hlajenja ter večjo vrednostjo nepremičnine.

Fasadni sistemi s 45-letno tradicijo.

JUBIZOL-ov svetovalec: 080 15 56 in [email protected]

Preverite naše produkte in prednosti JUBIZOL fasadnih sistemov v naših katalogih in na www.jub.si.

JUBIZOL_korpo_oglas_105x148 mm_SLO 2015.indd 1 12.11.2015 12:20:07

http://nepremicnine.net

Z vamiže 15 let.

Napredne rešitve merjenja vode in toplote.

ENERKON d.o.o. | Poslovna cona Žeje pri Komendi, Pod javorji 4, SI-1218 Komenda T 01 830 34 80 | [email protected] | www.enerkon.si



Zbornik referatov povzetki

Zbornik referatov



Napredne rešitve merjenja vode in toplote.

ENERKON d.o.o. | Poslovna cona Žeje pri Komendi, Pod javorji 4, SI-1218 Komenda T 01 830 34 80 | [email protected] | www.enerkon.si

Zbornik referatov 26. posveta - povzetki Poslovanje z nepremičninami

Povzetki tiskani, referati na priloženem CD-ju.

Izdajatelj in založnik: Gospodarska zbornica Slovenije - Zbornica za poslovanje z nepremičninami

Uredil: Boštjan Udovič

Oblikovanje: GZS

Naklada: 320 izvodov

Tiskano v EU

Maloprodajna cena: 30 € + DDV

Fotokopiranje in razmnoževanje po delih in v celoti je prepovedano.

Vse pravice pridržane.

CIP - Kataložni zapis o publikaciji Narodna in univerzitetna knjižnica, Ljubljana

351.778.5(497.4)(082) 347.235(497.4)(082)

TRADICIONALNI posvet Poslovanje z nepremičninami (26 ; 2015 ; Portorož) Zbornik referatov - povzetki / 26. tradicionalni posvet Poslovanje z nepremičninami, Portorož, 26. in 27. november 2015 ; [uredil Boštjan Udo-vič]. - Ljubljana : Gospodarska zbornica Slovenije, Zbornica za poslovanje z nepremičninami, 2015

ISBN 978-961-6986-00-7 1. Dodat. nasl. 2. Udovič, Boštjan, 1978- 282061568

3Portorož, 26. in 27. november 2015

KazaloUvodnik 5

Je poceni denar dovolj za preobrat? 6Bojan Ivanc

Rezultati energetske prenove javnih stavb in cilji v novi finančni perspektivi 7mag. Tilen Smolnikar

OKROGLA MIZA: Rezultati dosedanjih aktivnosti in subvencij za energetsko sanacijo ter pričakovanja v novi finančni perspektivi 8

Energetske sanacije 8Martin Kambič

OKROGLA MIZA: Resolucija o nacionalnem stanovanjskem programu 2015-2025 9

Študija ocene izdatkov za stanovanjski dodatek in priprava osnove za določitev vrednosti stanovanj v javni lasti s ciljem zaračunavanja stroškovne najemnine 9mag. Anton Kožar

Resolucija o NSP 2015-2025 10Franci Gerbec

OKROGLA MIZA: Uveljavljene in pričakovane novosti v zakonodaji 11

Nepremičninski skladi 11Borut Gorjup

Potrebe po zakonodajnih novostih glede na sedanji zakonodajni okvir 12Sašo Rink

Sekcija upravnikov nepremičnin 13

Nepremišljeno poseganje v sistem ureditve javne dimnikarske službe – vplivanje na varnost, okolje in ugodje bivanja v večstanovanjskih stavbah, s poudarkom na upravljanju večstanovanjskih stavb 13Simon Dovrtel

Register upravnikov in težave, ki jih ta povzroča v praksi 14Suzana Emeršič

Subsidiarna odgovornost lastnika 15Marko Repič

Poročilo o akciji Inšpektorata RS za okolje in prostor o nadzoru nad poslovanjem upravnikov večstanovanjskih stavb 16Dušan Oražem, Mirko Pavšič

Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča (predlog ZVEtL-1) 17Mateja Tamara Fajs

Poslovanje z nepremičninami4

Sekcija nepremičninskih posrednikov in Sekcija stanovanjskih skladov 18

OKROGLA MIZA: Najemna razmerja 18

Kako zagotoviti, da bo naložba v nepremičnino varna poleg tega pa še donosna? 18Thomas Krelj

Najemne pogodbe in notarski zapis 19Marjana Tičar Bešter

Sekcija nepremičninskih posrednikov 20

Pregled dela Komisije ZDNP za presojo kršitev Kodeksa s poudarki na najpogostejših kršitvah 20Robert Geisler

Pregled dosežkov ZDNP in predstavitev dela na področju sprememb ZNPosr 21Branko Potočnik

OKROGLA MIZA: Spremembe ZNPosr 22

Nepremičninsko posredovanje je gospodarska dejavnost 22Igor Knez

Predstavitev izsledkov rezultatov ankete kot dela raziskave s poslovno antropologijo – kontekst za spremembo zakona o nepremičninskem posredovanju 23mag. Jasna Vukovič

Predlagane spremembe ZNPosr 24Branko Potočnik

Sekcija stanovanjskih skladov 25

Investicija Polje III – primer dobre prakse 25Aleš Tomažin

Najemninska politika JSS MOL - tržna najemnina 26Slavka Janžekovič

Izkušnje in pristopi pri prodaji stanovanj Stanovanjskega sklada RS – Zeleni gaj Brdo v Ljubljani 27Alenka Kern, Sintija Mavsar

Izkušnje pri uveljavljanju tehničnih pogojev stanovanjske gradnje pri projektih Stanovanjskega sklada RS 28Sanja Burnazović, Damjana Varšek, Borut Hafner

Ali vem kdo je lastnik mojih nepremičnin? 29Boštjan Trobiš

Sekcija ocenjevalcev nepremičnin 30

Vpliv statusa lastnika nepremičnine na obdavčitev najemnin 30mag. Anton Kožar, dr. Edo Pirkmajer

Nekatera pomembnejša določila stroke ocenjevanja vrednosti nepremičnin 31Jožef Murko

Ali je ocenjevanje tržne vrednosti za zavarovano posojanje kaj drugačno? 32Sonja Gračanić

Motivacijska delavnica: Moč pozitivnega pristopa – komunikacija v delovnem procesu 33Katja Bizjak


UvodnikSpoštovane udeleženke in udeleženci 26. posveta Poslovanje z nepremičninami, cenjene kolegice in kolegi!

Pred vami je Zbornik povzetkov prispevkov 26. posveta, ki že dolga leta velja za največji in najpomembnejši nepremičninski dogodek pri nas. Celotna panoga je še vedno v slabi kondiciji, a se razmere kratkoročno izboljšujejo. Primerjava dostopnih podatkov za poslovno leto 2014 kaže, da se je v primerjavi z letom 2013 rahlo povečalo število gospodarskih družb v panogi (+4,7%) in povprečno število zaposlenih (+2,4%). V primerjavi z letom 2013 so se na medletni ravni nekoliko povišale tudi cene stanovanjskih nepremičnin (+3,6%), vendar vse navedene podatke lahko razumemo zgolj kot prve znake prebujanja panoge, saj je pri-merjava s podatki iz predkriznega leta 2008 še vedno nezavidljiva. Od leta 2008 do 2014 je tako povprečno število zaposlenih v panogi upadlo za 11,4%, prihodki pa so upadli za več kot 20%.

Na GZS – Zbornici za poslovanje z nepremičninami smo tudi ob pripravah letošnjega programa maksimalno sledili dogajanjem v panogi. Naše aktivnosti so sovpadale z nekaterimi postopki resornih ministrstev in države, ki našemu posvetu omogočajo še višjo dodano vrednost, saj bomo šele tukaj prvič celovito predstavili nekatere rešitve, predvsem Resolucijo o nacionalnem stanovanjskem programu 2015 – 2025 in Dolgoročno strategijo za spodbujanje naložb energetske prenove stavb.

Na plenarnem delu posveta bomo tako izvedli tri okrogle mize, na katerih nam bodo sogovorniki podrobno predstavili že omenjeno resolucijo in dolgoročno strategijo, na zadnji okrogli mizi pa bodo spregovorili o že uveljavljenih in pričakovanih spremembah zakonodaje s področja nepremičnin. V drugem delu posveta, ki je razdeljen na sekcije, pa boste udeleženci spremljali teme, ki so za vas najbolj zanimive. Na sekciji upravnikov nepremičnin bosta predstavljena novi Pravilnik o načinu delitve in obračunu stroškov za toplo-to v stanovanjskih in drugih stavbah z več posameznimi deli ter Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na predlog pridobitelja posameznega dela stavbe in o določanju pripadajočega zemljišča k stavbi. Na sekciji nepremičninskih posrednikov bodo predstavljene predlagane spremembe Zakona o nepremičninskem po-sredovanju, ki jih pripravlja Združenje družb za nepremičninsko posredovanje v sodelovanju s partnerji. Na sekcijah nepremičninskih posrednikov in stanovanjskih skladov pa bomo izvedli tudi skupno okroglo mizo na temo najemnih razmerij. Udeleženci sekcije stanovanjskih skladov boste poleg tega lahko spoznali ne-kaj primerov dobre prakse z različnih področij, udeleženci sekcije ocenjevalcev vrednosti nepremičnin pa boste lahko spremljali okroglo mizo s pomenljivim naslovom Kdo ocenjuje, kaj ocenjuje in za koga ocenjuje.

Program je vsebinsko bogat in strokoven, njegovi učinki pa so seveda odvisni tudi od aktivnosti vsakega udeleženca. Ker je za uspešnejše delovanje panoge pomembno tudi druženje in spoznavanje, smo tudi tokrat za udeležence pripravili prijeten družabni večer s slavnostno večerjo. Izkoristite priložnost za skle-panje novih poznanstev in izmenjavo izkušenj.

Tudi letos smo za vas pripravili prispevke sodelujočih na posvetu v elektronski obliki, povzetke teh prispev-kov pa v tiskani obliki. Vsebine so vsekakor izjemno zanimive, zato smo prepričani, da boste po zborniku in njegovi vsebini v prihodnje še posegali.

Letošnjega programa ne bi mogli zagotoviti brez pomoči soorganizatorjev in sponzorjev. Za njihovo sode-lovanje se jim ob tej priložnosti še enkrat iskreno zahvaljujemo.

Želimo si, da bi se na posvetu počutili čim bolj prijetno in da bi pridobili čim več koristnih informacij in znanj za vaše prihodnje delo.

GZS - Zbornica za poslovanje z nepremičninami Boštjan Udovič, direktor

GZS - Zbornica za poslovanje z nepremičninami Franc Props, predsednik


Je poceni denar dovolj za preobrat?

Bojan Ivancuniv. dipl. ekon., Chartered Financial Analyst (CFA), Chartered Alternative Investment Analyst (CAIA), SKEP GZS, direktor projekta - vodja analitske skupine SKEP, član upravnega odbora društva »CFA Society Slovenia«

Padajoče obrestne mere na hipotekarna posojila, rastoč potrošniški sentiment, izboljšanje razmer na trgu dela in relativno nizka zadolženost slovenskih gospodinjstev so ključni razlogi, ki obetajo skoraj-šnjo rast cen stanovanjskih nepremičnin. Visoko število praznih stanovanj, ter prihod novih iz stečajnih mas gradbenih podjetij in portfeljev nepremičninskih bančnih družb, dolgoročna demografska slika in negotovosti glede višine nepremičninskega davka so na drugi strani tiste protiuteži, ki znižujejo ravno-vesno ceno stanovanjskih nepremičnin. V prispevku se osredotočam na gibanja pri stanovanjskih ne-premičninah, saj je analitika pri drugih vrstah nepremičnin nekoliko drugačna (lokali, pisarne, zemljišča industrijski prostori).

Cene stanovanjskih nepremičnin, tako novih kot starih, so se medletno (četrtletje tekočega leta glede na isto četrtletje predhodnega leta) zniževale vse od prvega četrtletja 2012 do prvega četrtletja 2015, oziroma skupaj kar 13 zaporednih četrtletij. V drugem četrtletju so se cene vendarle povečale za 3,6%, kar je spremljal tudi krepak porast števila transakcij (20%), ki se sicer povečujejo vse od 1. četrtletja 2014

V EU-28 se cene nepremičnin medletno povečujejo od 1. četrtletja 2014. Njihova medletna rast se celo zvišuje, in sicer s 0,9% v prvem četrtletju 2014 na 2,3% v drugem četrtletju 2015. Tudi v evroobmočju so trendi podobni, vendar je tam rast pol nižja (1,1% v drugem četrtletju 2015). Kot primerno okno primerjave se ponuja tudi primerjava cen nepremičnin pred začetkom evrske krize, kar pomeni, da lahko v analizo vključimo še vse dodatne države EU, za katere podatki pred 1. četrtletjem 2010 niso bili dosegljivi. V povprečju so cene upadale v državah, ki so morale zniževati svoj javno-finančni primanjkljaj, sanirati bančni sistem ter zniževati javno porabo in povečevati davčno breme prebivalstva. Nasprotno so se cene povečevale v državah, kjer so uspeli ohraniti javno-finančno stabilnost in zasebno porabo ter kjer se brezposelnost ni toliko povečala.

Število prebivalcev je v zadnjih 7 letih v Sloveniji poraslo za 2,3% oziroma za 47 tisoč na 2,06 mio. V letih, ko so cene nepremičnin močno rasle (2001-2007), se je število živorojenih otrok v enem letu gibalo med 17.000 in 19.000, od leta 2008 do 2014 se je njihovo število povečalo na 21 do 22 tisoč. Gibanja v rodnosti tako vsaj na kratek rok ne pojasnjujejo dobro trendov pri cenah stanovanjskih nepremičnin, kljub temu, da bi to pričakovali. Večje število rojenih otrok povečuje iniciativo, da si družine poiščejo novo, večjo nepremičnino. Tudi povprečna starost mater se povečuje (iz 28,5 v 2001 na 30,6 v 2014), kar pomeni, da je stopnja dohodka zaposlenega para najbrž višja kot v preteklosti. Vendar zgolj več družin ne pomeni večje kreditne zmožnosti gospodinjstev, saj je ta v prvi meri odvisna od trendov na trgu dela, plačah ter tudi ceni denarja ter politiki bank pri posojanju prebivalstvu. Kreditna sposobnost zaposlenih za nedoločen čas pri pravnih osebah je precej višja kot pri tistih, ki delajo preko statusa s.p., podjemnih ali avtorskih pogodb ali prek drugih delovnih razmerij. Vse več bolj fleksibilnih oblik dela domače banke postavlja pred nov izziv, saj to pomeni, da bodo banke morale razviti druge mehanizme za spremljanje kreditnega tveganja pri prebivalstvu in se zadovoljiti z večjim pričakovanim tveganjem pri prebivalstvu, kjer je delež slabih posojil relativno nizek. Povečano tveganje lahko kompenzirajo z višjo obrestno mero.

K večji likvidnosti na nepremičninskem trgu bi z usklajeno politiko in izboljšanjemzakonodaje na na-jemniškem trgu, prispevala tudi možnost najema zaseženihnepremičnin iz neporavnanih kreditnih obveznosti do bank in najem stanovanj zmožnostjo nakupa (buy-to-let), s poudarkom na neprofitnem najemu stanovanj zamlade in mlade družine. V osnovi to pomeni, da ima najemnik čas za dvig kreditne sposobnosti. To bi omogočilo tudi vzpostavitev bolje delujočega invečjega najemniškega trga. Dobro delujoč najemniški trg lahko pozitivno vpliva nagradbeno dejavnost, večjo mobilnost prebivalstva in enakomernejši regijski razvoj terpredstavlja enega izmed temeljev za dolgoročno stabilno delovanje trga nepremičnin.


Rezultati energetske prenove javnih stavb in cilji v novi finančni perspektivi

mag. Tilen Smolnikarvodja energetske prenove stavb, Ministrstvo za infrastrukturo

Z zaključkom prejšnje in začetkom nove finančne perspektive se nahajamo na pomembnem mejniku, saj je Vlada Republike Slovenije sprejela temeljni strateški dokument »Dolgoročna strategija za spodbujanje naložb energetske prenove stavb«, v katerem opredeljuje sistem aktivnosti, s katerimi bomo zasledo-vali krovne okoljske cilje, zastavljene prihranke energije ter zagotavljali potrebno sektorsko dinamiko prenove stavb, s stroškovno učinkovitimi pristopi. V njej so opredeljene aktivnosti, s katerimi moramo realizirati ustrezne okoljske cilje, prihranke energije in zagotavljati potrebno sektorsko dinamiko preno-ve stavb, s stroškovno učinkovitimi pristopi.

Namen prispevka je predstaviti že izvedene aktivnosti na področju energetske sanacije stavb, predvsem pa dolgoročni vladni projekt energetske sanacije stavb v javnem sektorju. V članku so predstavljeni rezultati energetske sanacije v preteklem obdobju ter opisani ključni vidiki s tega področja v finančni perspektivi 2014-2020.

V finančni perspektivi 2007–2013 je bilo na podlagi javnih razpisov sklenjenih 374 pogodb. Pri tem je bilo dodeljenih 155 milijonov evrov evropskih sredstev, delež slovenskega sofinanciranja pa je za te projekte znašal 20 milijonov evrov. Dinamika izvajanja naložb se je v toku let povečevala, pri čemer se je v obdo-bju 2013-2015 gibala med 45 in 50 mio evrov.

V Dolgoročni strategiji za spodbujanje naložb v prenove stavb so, poleg dolgoročnih ciljev, opredeljeni naslednji operativni cilji do leta 2020:

• raba končne energije v stavbah se zmanjša za najmanj 16%, v primerjavi z letom 2005;

• zagotovi se vsaj 60% manjša rabe energije v stavbah;

• zagotovi se zmanjšanje emisij toplogrednih plinov (TGP) za 58%, glede na leto 2005;

• zagotovi se zmanjšanje emisij prašnih delcev iz rabe energije v stavbah za 20%, v obdobju 2015–2020;

• letno se izvede prenova 3% skupne tlorisne površine stavb v lasti in rabi oseb ožjega javnega sektor-ja, ki 1. 1. vsakega leta ne izpolnjujejo minimalnih zahtev glede energetske učinkovitosti.

Za doseganje strateških ciljev v obdobju 2016–2023, je potrebno vzpostaviti ustrezen okvir financiranja. Predviden proračun bo zagotovljen s pomočjo štirih virov financiranja in znaša cca. 415 mio evrov.

Vlada Republike Slovenije, z vzpostavljanjem finančnega okvirja in projektne pisarne za energetsko pre-novo stavb ter s spodbujanjem izvajanja naprednih modelov energetskega pogodbeništva, pospešeno vzpostavlja pogoje, za povečanje obsega investicij na osnovi razpoložljivih sredstev, ki so na voljo v novi finančni perspektivi.

Na osnovi predstavljenih in že izvedenih ukrepov je pričakovati, da se bo trend naraščanja obsega ener-getsko saniranih javnih stavb nadaljeval tudi prihajajočem obdobju.


OKROGLA MIZA: Rezultati dosedanjih aktivnosti in subvencij za energetsko sanacijo ter pričakovanja v novi finančni perspektivi

Energetske sanacije

Martin Kambičdirektor, Zarja d.o.o., Novo mesto, podpredsednik Združenja stanovanjskih skladov (ZSS) pri GZS-Zbornici za poslovanje z nepremičninami

Postopki energetske sanacije (ES) po vsebini zajemajo izvedbo sklopa del, ki imajo za rezultat znižanje porabe energije za obratovanje objekta (za ogrevanje in hlajenje), nadaljnji učinek se odraža v izboljša-nju bivalnih razmer, pravičnejši razdelitvi stroškov ogrevanja in vzpostavitvi enakih razmer za vse etažne lastnike v objektu.

Ključni element ES je izvedba plašča ali ovoja stavbe, kar v praksi predstavlja izolativno fasado, izolacijo podstrešja (izolirano streho pri bivalnem podstrešju) in izolacijo plošče proti kletnim prostorom. Med postopke ES spada tudi hidravlično uravnoteženje ogrevalnega sistema, ki pa prinaša »uglasitev« cevo-vodov, tako da dobijo tudi najbolj oddaljeni odjemalci toplote ustrezno količino toplote, kot tisti najbližji. ES izvedena v celoti daje največji učinek, največje udobje za vse lastnike in najpravičnejšo razdelitev stroškov na objektu.

Postopke ES in vso vzporedno problematiko na Zarji poznamo kot upravnik, vodja in koordinator investi-cije na eni in kot lastnik stanovanj na drugi strani. Naša družba je lastnik cca 400 stanovanj na širšem področju Novega mesta, od tega cca 2/3 neprofitnih in preostanek tržnih stanovanj. Ob tem imamo v upravljanju cca 3500 enot upravljanja.

Družba Zarja iz Novega mesta je prvo energetsko obnovoizvedla v letu 2009. Seveda so bili etažni lastni-ki takrat skeptični, vendar so učinki prihrankov v praksi v višini cca 35% potrdili upravičenost investicije. Primer je bil tudi najboljša reklama pri promociji projektov ES v ožjem in širšem okolju.

Največji magnet, ki lastnike prepriča k pristopu k ES objekta je znižanje stroškov ogrevanja (in hlajenja), večje udobje bivanja, pravičnejša razdelitev stroškov in možnost pridobitve nepovratne subvencije EKO sklada. Višina subvencije za etažne lastnike je za degradirana področja v višini do 50% vrednosti izola-cijskega materiala, vendar največ do 12 EUR/m2. V zadnjem času vodimo postopke ES v povprečju na 7 do 8% objektov letno, ki jih imamo v upravljanju. Energetske obnove fasade pa smo zaključili na 25% vseh objektov, ki jih imamo v upravljanju. V primeru, da se bo trenutni trend energetske obnove stavb nadaljeval ocenjujemo, da bomo do leta 2020, energetske obnove zaključili na več kot 70% objektov, ki jih imamo v upravljanju.


OKROGLA MIZA: Resolucija o nacionalnem stanovanjskem programu 2015-2025

Študija ocene izdatkov za stanovanjski dodatek in priprava osnove za določitev vrednosti stanovanj v javni lasti s ciljem zaračunavanja stroškovne najemnine

mag. Anton KožarInštitut za nepremičnine d.o.o., Slovensko nepremičninsko združenje – FIABCI Slovenija, pooblaščeni ocenjevalec vrednosti pri Slovenskem inštitutu za revizijo, podpredsednik Združenja ocenjevalskih podjetij (ZOP) pri GZS-Zbornici za poslovanje z nepremičninami

Povzetek študije je pripravil mag.Anton Kožar, Inštitut za nepremičnine d.o.o. , Ljubljana, v sodelovanju z dr. Lojze Udetom in Tomažem Banovcem.

»Študija ocene izdatkov za stanovanjski dodatek in priprava osnove za določitev vrednosti stanovanj v javni lasti s ciljem zaračunavanja stroškovne najemnine« odgovarja na pet zastavljenih vprašanj:

1. Ocena trenutnih socialnih transferjev na letnem nivoju in sicer tako tistih, ki se izplačujejo s strani občin in države, kot prikritih socialnih transferjev v obliki upravičenj v razliki med plačilom nižjih neprofitnih najemnin namesto stroškovnih najemnin, katerih stroške nosijo lastniki neprofitnih sta-novanj.

2. Ocena in postavitev odstotka dohodka družine za bivanjske namene (strošek bivanja je strošek na-jemnine in stroškov za energijo, vodo tar kanalščino).

3. Oblikovanje predloga enotnega modela stanovanjskega dodatka ali sistema subvencij in sicer da nadomesti obstoječi sistem ločenih subvencij.

4. Preveritev obstoječega sistema določanja vrednosti neprofitnih stanovanj s sistemom točkovanja in oblikovanje predloga sprememb ali oblikovanje predloga sistema določanja vrednosti za stanovanja, ki bo osnovana za določanje stroškovne najemnine po 117. in 118. členu SZ-1 za javna stanovanja. Sistem mora biti primeren tudi za določanje stroškovne najemnine za tržna stanovanja (namen je kapica za izplačilo socialnega kolektiva). Sistem mora temeljiti na najnovejših dogajanjih na podro-čju ocenjevanja vrednosti nepremičnin in temeljiti v največji meri na javno dostopnih podatkih, da omogoča čim cenejše in enostavno zajemanje podatkov ter izračunavanje stroškovne najemnine.

5. Ocena letnih socialnih transferjev po novem sistemu s celovitim sistemom stanovanjskega dodatka (subvencij) in tržno najemnino ter prikaz razlik s SWOT analizo z obstoječim sistemom.


OKROGLA MIZA: Resolucija o nacionalnem stanovanjskem programu 2015-2025

Resolucija o NSP 2015-2025

Franci Gerbec, univ. dipl. prav.Slovensko nepremičninsko združenje – FIABCI Slovenija

Cilji nacionalne stanovanjske politike (po osnutku Resolucije) so uravnotežena ponudba primernih sta-novanj, lažja dostopnost do stanovanj, kakovostna in funkcionalna stanovanja ter večja stanovanjska mobilnost.

Stanovanjska politika države kot oblika javnega posega na stanovanjsko področje je pomembna zaradi ohranjanja prebivalstva in zagotavljanja kvalitetnega življenjskega okolja prebivalcev ter spodbujanja gospodarskega razvoja

V Resoluciji o NSP niso določena merila, kaj se šteje za primerno stanovanje za posameznega državlja-na oziroma gospodinjstvo – to mora biti določeno z zakonom! poleg tega je potrebno na novo določiti bivalne standarde, in posebej še za posamezne ranljive skupine prebivalcev, npr. starejše s posebnimi potrebami, mlade in mlade družine, najemnike in druge ranljive skupine.

Resolucija o NSP ne temelji na kakovostnih podatkih in analizah o dejanskem stanju glede oskrbe oziro-ma potreb po primernih stanovanjih, predvsem za ranljive skupine prebivalstva oziroma gospodinjstva, ki jih je potrebno jasneje določiti. Prav tako NSP ne temelji na kakršnihkoli finančnih bilancah, ki so podlaga za oceno potrebnih sredstev za uresničitev posameznih ciljev in nalog.

Z zakonom in ne podzakonskimi akti ali občasnimi razpisi državnih skladov (stanovanjski, Eko sklad) bo potrebno določiti vse ukrepe države za izvajanje NSP. Stanovanjske subvencije (dodatek) je potrebno vgraditi kot sestavni del sistema socialnih prejemkov (preko centrov za socialno delo) ter uvesti letno obvezno preverjanje izpolnjevanja pogojev za subvencije.

Vso javno stanovanjsko politiko in podporo države in občin je potrebno usmeriti zlasti v pospeševanje najema stanovanj, vključno zasebnih stanovanj (stanovanjski dodatek!). Podpiramo ustvarjanje pogojev za razvoj normalnega (regularnega) najemnega stanovanjskega trga z izenačitvijo obdavčitve najemnin za stanovanja v lasti fizičnih in pravnih oseb. Sedaj je razmerje obdavčitve 5:1 v škodo fizičnih oseb. Predlagamo ukinitev neprofitnih stanovanj kot posebne trajne stanovanjske pravice najemnikov takšnih stanovanj ne glede na kasnejše spremembe dohodkovnega in premoženjskega položaja ter spodbujanje vlaganj zasebnih sredstev in skladov v gradnjo najemnih stanovanj.


OKROGLA MIZA: Uveljavljene in pričakovane novosti v zakonodaji

Nepremičninski skladi

Borut Gorjupčlan uprave IAD Investments, správ. spol., a.s, Bratislava, Republika Slovaška

Oblik nepremičninskih skladov po svetu je veliko: skladi, trusti, Reits /Real Estate Investment Trust/, družbe tveganega kapitala, ... Prvi nepremičninski sklad je nastal vŠvici leta 1936.Kmalu so doživeli velik razmah v Ameriki, po drugi svetovni vojni pa tudi v Evropi. V tem času so se razvili v močan del finančne industrije, ki se ukvarja z investiranjem pravnih in fizičnih oseb. So pomemben dejavnik v rasti nepre-mičninskih trgov, hkrati pa tudi njihov regulator. Z združevanjem kapitala vlagateljev namreč omogočajo podjetjem, da razpoložljivi kapital porabijo za razvoj, za obratna sredstva in ne za nakup nepremičnin in so tako raje najemniki kot lastniki nepremičnin.

V letošnjem letu je tudi Slovenija sprejela zakonodajo, ki ureja področje nepremičninskih skladov. V tem trenutku manjkajo še podzakonski akti, ki bodo natančno opredelili delovanje teh skladov. Slovaška, kjer sem zaposlen, ima te sklade urejene od leta 2006. Slovaška regulativa je tudi bolj liberalna in omogoča širše možnosti tudi za nepremičninske sklade, ki javno zbirajo sredstva. V Sloveniji so v tej obliki dovoljene le investicijske družbe.

Skladi se najprej delijo na dve splošni skupini: javni in nejavni. Prvi zbirajo sredstva z javno ponudbo (oglasi, predstavitve, akviziterska prodaja), drugi zbirajo sredstva od kvalificiranih in profesionalnih in-vestitorjev. Znotraj navedenih dveh skupin imamo predvsem dve vrsti nepremičninskih skladov:• skladi, ki vlagajo v nepremičnine;• skladi, ki vlagajo v nepremičninska podjetja.

Skladi, ki vlagajo v nepremičnine, se lahko v grobem delijo na dve skupini in sicer na sklade, ki predvsem ustvarjajo dohodke in dobičke z oddajanjem nakupljenih nepremičnin v najem in sklade, ki generirajo dobičke na osnovi rasti vrednosti nepremičnine.

Pri skladih, ki vlagajo v nepremičninska podjetja se kupuje delnice nepremičniskih podjetij, developer-jev, nepremičninskih agencij in podobno. Ti skladiso lahko veliko bolj volatilni, saj v večini primerov sledijo gibanju delniških trgov.

Upravljanje nepremičninskega sklada je veliko bolj kompleksna dejavnost, kakor je na primer upravlja-nje delniških ali obvezniških skladov. Upravljanje objektov je interdisciplinarno področje, ki zahteva usklajevanju prostora, infrastrukture, ljudi in organizacije, pogosto povezanih z najemanjem pisarniških nepremičnin, športnih kompleksov, kongresnih centrov, nakupovalnih kompleksov, bolnišnic, hotelov, proizvodnje, logističnih centrov itd.

Pri IAD skladih načeloma izhajamo iz predpostavke, da bomo imeli nepremičnino v lasti vsaj 10 let. Ce-nilci ob tej predpostavki izračunavajo vrednost nepremičnine na osnovi pričakovanih najemnin, donosa in rasti vrednosti trga. V povprečju se vrednost nepremičnine za malenkost manj poveča od povečanja cene najema, ki pa je definirana od odstotka rasti inflacije. V vse to moramo vključiti tudi stroške investi-cijskega vzdrževanja in amortizacije.

Iz vsega navedenega je razvidno, da mora portfolio manager obvadovati zelo kompleksna znanja, zato so dobri managerji zelo iskani. Ni pa v upravljanju nepremičnin dnevnega stresa, ki je prisoten pri giba-nju delniških trgov in hitrih odločitvah nakup - prodaja.

V naši družbi IAD Investments, ki je najstarejša družba za upravljanje na Slovaškem, imamo nepremič-ninski sklad od leta 2006. Povprečni letni donos je okoli 4%, in tudi v kriznih letih 2007-2008 tudi ni zabeležil nobenega znižanja vrednosti enote. To smo dosegli s kvalitetnim upravljanjem samega sklada kakor tudi nepremičnin (investiranjem ob pravem času), da niso izgubljale vrednosti.


OKROGLA MIZA: Uveljavljene in pričakovane novosti v zakonodaji

Potrebe po zakonodajnih novostih glede na sedanji zakonodajni okvir

Sašo Rink, univ. dipl. prav.direktor, Javni stanovanjski sklad Mestne občine Ljubljana

Nosilci stanovanjske politike na lokalni ravni se pri svojem delu na eni strani srečujemo z velikim pri-manjkljajem stanovanjskih enot, težkimi življenjskimi situacijami prosilcev, ki jim v doglednem času ne moremo zagotoviti dostojne strehe nad glavo in resnično slabimi dejanskimi razmerami stanovanjske preskrbe. Na drugi strani pa nam ob že tako restriktivni javnofinančni politiki delo otežujejo tudi neka-tere »tehnične« pomanjkljivosti zakonodaje. V prispevku izpostavljam zgolj nekaj ključnih problemov in zakonodajnih pobud, s katerimi se srečujemo na JSS MOL in bi pripomogle k izboljšanju sicer slabega stanja.

Nova Resolucija o nacionalnem stanovanjskem programu 2015-2025 sicer prinaša kar nekaj novosti, ki po mojem mnenju v grobem kažejo pravo smer, za uresničitev »spiska želja« iz resolucije pa bo potrebna vrsta sprememb v zakonodaji, predvsem na področju zagotavljanja stabilnih in sistemskih finančnih virov (javne ali cenovno dostopne) stanovanjske gradnje, za katere upam, da bodo kmalu implementira-ne. Izkazane potrebe po neprofitnih najemnih stanovanj in vrsta multiplikativnih učinkov stanovanjske gradnje neprofitnih najemnih stanovanj vsekakor kaže na nujnost ukrepanja.

Glede na socialno stanje velike večine prebivalcev, predvsem pa izkazan primanjkljaj neprofitnih sta-novanjskih enot se nedvomno povečuje tudi obseg prosilcev za najem neprofitnih stanovanj. Pri tem se zavedamo, da je dolžnost posameznih nosilcev stanovanjske politike (glede na razpoložljive možnosti) zagotavljati pestro in cenovno dostopno stanovanjsko oskrbo za čim večji del prebivalstva, prej ome-njeni dohodki pa bi v načelu morali biti dohodki srednjega sloja prebivalstva, vendar slovenska realnost kaže popolnoma drugačno sliko.

JSS MOL in Mestna občina Ljubljana v povprečju letno (z gradnjo ali nakupom) zagotovita od 100-120 novih stanovanjskih enot in bi ob tem tempu potrebovali blizu 40(!) let za odpravo primanjkljaja, kar jasno kaže na potrebo po odločni in koreniti reformi dosedanjega sistema financiranja in zagotavljanja neprofitnih najemnih stanovanj.


Sekcija upravnikov nepremičnin

Nepremišljeno poseganje v sistem ureditve javne dimnikarske službe – vplivanje na varnost, okolje in ugodje bivanja v večstanovanjskih stavbah, s poudarkom na upravljanju večstanovanjskih stavb

Simon Dovrtelprokurist, Dimnikarstvo Dovrtel d.o.o., predsednik Sekcije dimnikarjev pri OZS, član UO Komisije za dimnikarsko dejavnost pri GZS-ZKG, predsednik SIST tehničnega odbora za pošarno varnost SIST/TC POZ, član strokovnega sveta SIST za splošno področje standardizacije ter član tehničnih odborov SIST/TC in SIST/TC PLN

Državni zbor je oktobra 2013 sprejel spremembo Zakona o varstvu okolja (ZVO), s katero je iz sezna-ma javnih gospodarskih služb v ZVO črtal dimnikarsko službo. Odločitev je bila sprejeta na sami seji državnega zbora, brez vsakršne javne in strokovne razprave. Spremenjeni ZVO-1F tako določa, da z dnem 31.12.2015 dimnikarska služba ni več obvezna državna gospodarska javna služba, pri čemer pa ob sprejemu amandmaja k ZVO ni opredeljeno niti pojasnjeno, kako naj bi ta pomembna javna služba bila urejena v bodoče. S tem se je primorano ukvarjati Ministrstvo za okolje in prostor (MOP), ki je koncedent in odgovoren za organiziranje, spremljanje in nadzor te javne službe.

Ministrstvo za okolje in prostor je 17.7.2015, le pet mesecev pred učinki določil oziroma po preteku leta in pol od sprejema ZVO-1F, v javno obravnavo posredovalo predlog Zakona o dimnikarskih storitvah. Pre-dlog Zakona je bil pripravljen brez vsakršnega sodelovanja dimnikarske stroke, kljub številnim pozivom strokovne javnosti. Pred objavo osnutka je bila v Državnem Zboru v okviru Odbora za infrastrukturo, okolje in prostor opravljena tudi javna razprava, na kateri so pomembnost in nujnost nalog ter vloge dimnikarske službe, kot javne gospodarske službe, poudarila številna strokovna združenja in posa-mezniki: Sekcija dimnikarjev pri Obrtno-podjetniški zbornici Slovenije (OZS), Komisija za dimnikarsko dejavnost Gospodarske zbornice Slovenije – Zbornice komunalnega gospodarstva (GZS-ZKG), prof. dr. Rajko Pirnat, Sekcija inštalaterjev energetikov pri OZS, Odbor pečarjev pri OZS, Slovensko združenje za požarno varstvo (SZPV), Gasilska zveza Slovenije (GZS), Slovenski inštitut za standardizacijo (SIST), Zveza ekoloških gibanj (ZEG) in Zveza svobodnih sindikatov Slovenije (ZSSS). Kljub temu je Ministrstvo za okolje in prostor v javno obravnavo posredovalo predlog Zakona, ki v ničemer ni upošteval opozoril, usmeritev ter preteklih domačih in tujih izkušenj.

V tem trenutku je predlog Zakona o dimnikarskih storitvah v redni obravnavi, saj predlog Zakona v nuj-nem postopku ni bil potrjen, čas za ureditev področja pa se izteče 31.12.2015. Ker za redni postopek časa ni dovolj, zelo verjetno obstajata le dve možni opciji: ali bo področje oskrbe in nadzora kurilnih, dimovodnih in prezračevalnih naprav s 1.1.2016 (p)ostalo neurejeno področje ali pa bo morda z name-nom preprečiti nepopravljivo škodo na javnem interesu privedlo do sprejetja spremembe ZVO. Sloveniji v tem trenutku grozi tudi kazen EU zaradi preseganja prašnih PM10 delcev, ki so v precejšnji meri tudi posledica obratovanja kurilnih naprav na trdno gorivo.

Urejenost oskrbe in nadzora kurilnih, dimovodnih in prezračevalnih naprav močno vpliva na varnost, ugodje bivanja in upravljanje večstanovanjskih stavb. V prispevku se bomo zato osredotočili na general-ne učinke predloga Zakona o dimnikarskih storitvah, vplive na večstanovanjske stavbe ter posledice v primeru sprejetja predloga ali v primeru pravne neurejenosti tega področja.



Register upravnikov in težave, ki jih ta povzroča v praksi

Suzana Emeršičuniv dipl.prav., sekretarka na Ministrstvu za okolje in prostor

V praksi ni enotnega stališča o tem, kakšna je pravna narava registra upravnikov in učinek vpisa. O vpisu novega upravnika in izbrisu starega odloča upravni organ, kot upravljalec registra pri odločanju o vpisu in izbrisu iz registra, na podlagi ene vloge in pri tem izda eno odločbo (z dvema točkama izreka), v kateri pa odloča o vpisu dveh dejstev, ki izhajata iz volje etažnih lastnikov. Pri tem je omejen na (formalno) presojo vprašanj: ali je predlog za vpis vložila upravičena oseba; ali so predlogu predložene vse listine, ki jih za vpis upravnika in izbris upravnika iz registra določata Stanovanjski zakon (SZ-1) in Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb, ali je potekel odpovedni rok za prenehanje veljavnosti pogodbe o upravljanju s starim upravnikom. Veljavnost sklepa etažnih lastnikov o določitvi novega upravnika in pogodbe o upravljanju z novim upravnikom ter veljavnost sklepa etažnih lastnikov o odpovedi stare pogodbe o upravljanju namreč ni predmet presoje upravnega organa v postopku vpisa in izbrisa v register.Stari upravnik lahko svoj pravni interes v postopku izbrisa iz registra varuje le v okviru presoje izpolnjenosti pogojev vročitve odpovedi pogodbe o upravljanju in izteka trimesečnega odpovednega roka.

Drugačna razlaga namena registra in učinkov vpisa v ta register ter drugačna razlaga obsega presoje pravnih dejstev pri vpisu oziroma izbrisu iz registra bi namreč nasprotovala osnovni ureditvi razmerja med upravnikom in etažnimi lastniki, ki jo vzpostavljata Stanovanjski zakon in Stvarnopravni zakonik. Osnovna ureditev razmerja med upravnikom in etažnimi lastniki, ki jo vzpostavljata SZ-1 in SPZ, je torej pogodbena in temelji na (so)lastniških pravicah etažnih lastnikov na posameznih in skupnih delih stavbe.

Pri tem pravno razmerje med etažnimi lastniki in upravnikom učinkuje od trenutka sklenitve Pogod-be o upravljanju upravniških storitev oziroma od datuma določenega v pogodbi, zato je vpis v register upravnikov lahko le dekleratorne narave, ki ima zgolj publicitetni učinek (javne objave) in služi le kot vir informacije tretjim osebam, ki želijo vstopiti v razmerje z etažnimi lastniki ter o vprašanju kdo je njihov pooblaščenec. Glede na dekleratorno naravo vpisa v register upravnikov je tako pomen registra okrnjen. Vendar je kljub dekleratornemu učinku vpis v register upravnikov zelo pomemben. Sam register je pravi-loma javno dostopen, kar pomeni, da lahko tretje osebe pridobijo podatek o tem, kdo upravlja določeno stavbo. Še pomembnejša funkcija registra upravnikov je v tem, da podatke iz registra pridobivajo uprav-ni in sodni organi, kar poenostavlja številne postopke in posledično koristi vsem etažnim lastnikom. Posamezni upravnik lahko svojo legitimacijo izkaže s potrdilom o vpisu v register upravnikov, ne da bi mu bilo potrebno razkriti vsebino pogodbe o upravljanju upravniških storitev, medtem, ko neregistriran upravnik te ugodnosti nima, zato mora veljavnosklenjeno pogodbo ali drug dokaz o obstoju razmerja med upravnikom in etažnimi lastniki predložili ali vsaj izredno zatrjevati njegov obstoj.



Subsidiarna odgovornost lastnika

Marko Repičdirektor, Izterjava d.o.o., Maribor

Plačilna nedisciplina že nekaj časa bremeni stanovanjske upravitelje. Uspešna izterjava neplačnikov je tudi odraz dobrega gospodarjenja stanovanjskega upravitelja. Za obratovalne stroške poleg najemnika odgovarja tudi lastnik, pa tudi zakonski partner. Razmisliti je potrebno o razširitvi odgovornosti za plači-lo stroškov tudi na druge osebe, saj se nekateri dolžniki plačilu uspešno izogibajo.

24. člen Stanovanjski zakon (SZ-1) določa, da odgovarja lastnik tržnega ali službenega stanovanja za obratovalne stroške najemnika subsidiarno. Etažni lastnik mora o sklenitvi ali spremembi najemne po-godbe takoj obvestiti upravnika in mu sporočiti ime najemnika in število oseb, navedenih v najemni po-godbi. Do trenutka obvestila se šteje, da je dolžnik vseh terjatev iz naslova upravljanja večstanovanjske stavbe etažni lastnik. Zakon o varstvu potrošnikov (ZVPot) določa, da je potrebno pred vložitvijo izvršbe zoper lastnika stanovanja le-tega obvestiti o dolgu. Upravitelj ga mora s pisnim opominom pozvati k izpolnitvi obveznosti in mu določiti naknadni rok za izpolnitev, ki ne sme biti krajši od 15 dni, če drug zakon ne določa daljšega roka. Pred iztekom dodatnega roka za izpolnitev upravitelj ne sme prekiniti zagotavljanja javne storitve ali dobrine.

Pri vlaganju predlogov za izvršbo imajo upravitelji različno prakso. Nekateri najprej vložijo predlog za iz-vršbo samo zoper najemnika in če izvršba ni uspešna, naknadno vložijo izvršbo še zoper lastnika stano-vanja. Ker pa je sodna praksa izoblikovala mnenje, da ni treba izpeljati celotnega postopka izvršbe zoper najemnika pred vložitvijo zoper lastnika, nekateri upravitelji vložijo predlog za izvršbo zoper najemnika in lastnika hkrati. S tem zmanjšajo sodne stroške, saj tako sodno takso plačajo le enkrat. Lastnik ima enake pravice in obveznosti kot najemnik. Zato je potrebno biti tudi biti pozoren na morebitno zastaranje terjatve, saj lahko tako najemnik kot lastnik ugovarjata zastaranje terjatve.

Malokdo pa ve, da 56. člen Zakona o zakonski zvezi in družinskih razmerjih določa, da za obveznosti, ki po splošnih predpisih obremenjujejo oba zakonca, za obveznosti, nastale v zvezi s skupnim premo-ženjem, in za obveznosti, ki jih prevzame en zakonec za tekoče potrebe družine, odgovarjata zakonca nerazdelno tako s skupnim kakor tudi s svojim posebnim premoženjem.Vendar pa to ne velja le za za-konske pare, ampak tudi za izvenzakonske partnerje, saj predmetni zakon izenačuje zakonsko zvezo z izvenzakonsko skupnostjo.

Izterjava stroškov, ki nastanejo v zvezi z upravljanjem nepremičnin je precej kompleksna in pomanjkljiva, tudi zaradi naše zakonodaje, zato bi bilo smiselno, da bi se izoblikovala sodna praksa v smeri, da vsi polnoletni člani gospodinjstva solidarno odgovarjajo za obveznosti, ki so nastale v skupnem gospo-dinjstvu. Prav tako bi bilo smiselno razmisliti o določitvi pravne norme, da so lastniki stanovanj dolžni ne samo sporočiti število uporabnikov določenega stanovanja, pač pa tudi navesti uporabnike skupaj z identifikacijskimi podatki. In ker v naši državi nič ne deluje brez predpisane denarne sankcije, jo je treba predpisati tudi v tem primeru.



Poročilo o akciji Inšpektorata RS za okolje in prostor o nadzoru nad poslovanjem upravnikov večstanovanjskih stavb

Dušan Oražem, Mirko PavšičStanovanjska inšpektorja, Ministrstvo za okolje in prostor, Inšpektorat Republike Slovenije za okolje in prostor

V začetku leta 2015 so poslovne težave posameznih upravnikov ter domnevne nepravilnosti ali celo kazniva dejanja pri uporabi sredstev etažnih lastnikov postale javno odmevne, zato je Stanovanjska inšpekcija marca 2015 z usmerjeno akcijo preverila poslovanje upravnikov s sredstvi etažnih lastnikov. Namen in cilji akcije so bili:• ocena stanja poslovanja upravnikov s sredstvi rezervnega sklada, prejetimi plačili etažnih lastnikov

in plačevanjem obveznosti do dobaviteljev;• seznanitev pristojnih organov z ugotovitvami in zaključki izrednega nadzora;• izrek inšpekcijskih in prekrškovnih ukrepov v primerih ugotovljenih nepravilnosti;• priprava podlag za spremembo zakonodaje, če bi se ugotovilo, da z obstoječimi predpisi ni mogoče

učinkovito zaščititi sredstev etažnih lastnikov in zagotoviti plačil dobaviteljem.

V akciji smo kontrolirali poslovanje z rezervnim skladom (odprtje posebnega transakcijskega računa, prenakazovanje sredstev na ta račun, namen porabe rezervnega sklada) in izvajanje plačil dobaviteljem blaga in storitev. Pri izvedbi akcije so bila upoštevana določila Stvarnopravnega zakonika, Stanovanj-skega zakona in Pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb (relevantne določbe v prilogi), procesno pa določbe Zakona o inšpekcijskem nadzoru, Zakona o splošnem upravnem postopku in Zakona o pre-krških. Akcija je potekala marca 2015, pri njeni izvedbi so sodelovali vsi stanovanjski inšpektorji. Akcija je bila usmerjena na celotno območje Republike Slovenije. Ob oceni, da deluje cca 550 upravnikov je bilo seveda vnaprej jasno, da ni mogoče kontrolirati poslovanja vseh. Zato so bili vzorčno izbrani tako, da so bile zastopane vse regije in vse velikosti upravnikov. V akcijo tudi niso bili vključeni upravniki, zoper katere so že tekli redni inšpekcijski ali prekrškovni postopki.

Po pridobljenih podatkih lahko upravnike razdelimo v tri skupine in sicer:a. upravniki, pri katerih v okviru akcije niso bile ugotovljene neporavnane obveznosti (ti upravniki imajo

z dobavitelji praviloma tudi sklenjene dogovore, da račune plačajo ob zapadlosti ne glede na plačila etažnih lastnikov;

b. upravniki, pri katerih prihaja do manjših zamud pri plačilih ali obstajajo manjši neplačani zneski zara-di neplačil posameznih etažnih lastnikov;

c. upravniki, ki so zašli v resne ekonomske težave in imajo večje in daljše časovno obdobje neporavna-ne obveznosti.

Vsi kontrolirani upravniki imajo v skladu z zakonom odprte posebne fiduciarne transakcijske račune, na katerih vodijo sredstva rezervnega sklada. Upravniki praviloma izdajajo ločene mesečne obračune za plačilo stroškov in za rezervni sklad, tako da tudi prenakazovanje sredstev v skladu s 3. odstavkom 42. člena Stanovanjskega zakona ni potrebno, saj sredstva pritekajo neposredno na fiduciarni račun. Kršitve v zvezi s porabo sredstev rezervnega sklada pri kontroliranih upravnikih niso bile ugotovljene. V stavbah, kjer porabe ni bilo, se sredstva zbirajo za izvedbo bodočih vzdrževalnih del. Poraba, katere namen je opredeljen v zakonu kot poraba sredstev za učinkovitejšo rabo energije (vgradnja kalorimetrov) oziroma za plačilo izboljšav pa temelji na veljavno sprejetih sklepih etažnih lastnikov.

Ugotovitve splošno ne izkazujejo kritičnega stanja razen pri nekaterih upravnikih, vendar bi bilo po-trebno za objektivno oceno opraviti bistveno bolj poglobljeno in širšo analizo stanja, česar pa v danem primeru glede na časovno in kadrovsko omejenost ni bilo mogoče storiti.

Upravniki transparentno vodijo sredstva rezervnega sklada in v kontrolnih pregledih ni bilo težav pri pre-verjanju, ali se knjigovodske evidence ujemajo s stanjem na transakcijskih računih. To pa težje preverjajo posamezni etažni lastniki, če so sredstva večih stavb na enem transakcijskem računu.



Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča (predlog ZVEtL-1)

Mateja Tamara Fajsuniv. dipl. prav., sekretarka Služba vlade RS za zakonodajo

Resolucija o normativni dejavnosti (Uradni list RS, št. 95/09) nalaga državni upravi, da sistematično spremlja družbena dogajanja, zaznava probleme in jih ustrezno strokovno, učinkovito in gospodarno razrešuje s pripravo oziroma sprejemanjem normativnih ali drugih ukrepov. Tako je bila z namenom zapolnitve pravne praznine v sistemski ureditvi glede pravnega varstva zunajknjižnih pridobiteljev po-sameznih delov stavbe, da se v njihovo korist na stavbi, katere posamezne dele so odkupili ali drugače pridobili pravni naslov do pridobitve lastninske pravice na njih, vzpostavi in v nepremičninskih evidencah ustrezno evidentira etažna lastnina, ter da se za tako stavbo posledično ugotovi tudi njeno pripadajoče zemljišče, že v letu 2008 sprejet in uveljavljen Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na predlog pridobi-telja posameznega dela stavbe in o določanju pripadajočega zemljišča k stavbi - ZVEtL, v letu 2011 pa še njegova novela ZVEtL-A.

V času izvajanja zakona se je v praksi izkazalo, da oba uzakonjena posebna nepravdna postopka, namreč postopek za vzpostavitev etažne lastnine in postopek za ugotovitev pripadajočega zemljišča, pomenita zelo primeren način za ureditev in uskladitev nepremičninskih evidenc na materialnopravno pravilnih podlagah v kontroliranem okolju nepravdnih sodišč, saj kompleksnost in interdisciplinarnost problemov, pogosto pa tudi velika številčnost zainteresiranih udeležencev preprečujejo sporazumno doseganje reši-tev ter presegajo okvire in procesne možnosti pravdnih postopkov.

Z novim predlogom zakona se ohranjajo temeljne značilnosti obeh nepravdnih postopkov po sedaj ve-ljavnem zakonu s tem, da se obseg zadev krči oziroma omejuje na zatečene neurejene situacije, ki izvi-rajo iz časov pred uveljavitvijo novih stvarnopravnih pravil, in se nanašajo na stavbe, ki so bile zgrajene pred 1. januarjem 2003. V okviru priprave novega zakona je namreč Ministrstvo za pravosodje ocenilo, da zakonodaja, veljavna po tem datumu, ne dopušča več nastajanja tovrstnih situacij in da je zato prav-no-sistemsko pravilneje, da se posebnosti in pravne »dobrote« vsebovane v ZVEtL, ohranijo le še za primere, katerih neurejenost korenini v prejšnji družbeni ureditvi in neustrezni tranzicijski zakonodaji. Morebitni izjemni primeri neusklajenosti nepremičninskih evidenc, ki so ali bi še lahko nastali po 1. januarju 2003, pa naj se v celoti rešujejo po veljavnih sistemskih predpisih.

Razen te ključne zamejitve na razreševanje »starih« problemov, novi predlog zakona v bistvenem delu ohranja temeljno dispozicijo veljavnega zakona. Vsebino predlaganega zakona tako še vedno tvorijo pretežno procesne določbe, in razen nekaj obrazloženih izjem, se z njim ne uvaja novosti na področju materialnega prava. Kolikor posamezne določbe vendarle določajo posamezne materialnopravne do-mneve, te temeljijo na že obstoječem materialnem pravu in ustaljeni sodni praksi ter odražajo značilne rešitve oziroma pravne posledice dejanskih stanj, na katera se te nanašajo, ter v predlaganem zakonu učinkujejo bolj kot priporočila ali sredstvo pospešitve konkretnih postopkov. Oba postopka ostajata strankam prijazna, saj so stranke v postopku po novem še bolj učinkovito razbremenjene številnih nalog in opravil, ki bi jih sicer morale po redni poti opraviti same.

Vse navedeno in dejstvo, da bi obseg novele presegel z nomotehničnimi smernicami priporočeno tretjino obsega zakona, je botrovalo odločitvi, da se pripravi nov zakon in ne nova novela veljavnega zakona.


Sekcija nepremičninskih posrednikov in Sekcija stanovanjskih skladov

OKROGLA MIZA: Najemna razmerja

Kako zagotoviti, da bo naložba v nepremičnino varna poleg tega pa še donosna?

Thomas Kreljdirektor, FESST d.o.o., Kranj, član Upravnega odbora GZS-Zbornice za poslovanje z nepremičninami in član Upravnega odbora ZPN-Združenja družb za nepremičninsko posredovanje (ZDNP)

Glede na to, da so se po letu 2008 cene nepremičnin znižale in večjih padcev ne pričakujemo več, obre-stne mere na bankah so zanemarljive, naložbe v vrednostne papirje pa negotove, se zdi naložba v ne-premičnino privlačna. Če razmišljamo o naložbi sredstev v nepremičnino, se moramo odločiti, ali želimo z nepremičnino aktivno upravljati ali želimo z vloženimi sredstvi v nepremičnino le ohranjati vrednost premoženja.

Naložba v nepremičnino je dolgoročno gotovo dobra, saj nam kapital ohranja realno vrednost, v kolikor se aktivno ukvarjamo z najemom le te, pa smo lahko deležni tudi lepih donosov.

Če želimo z nepremičnino sami aktivno upravljati ali pa upravljanje zaupamo strokovnjakom, se bomo odločili, da sredstva vložimo v nepremičnino, le-to pa bomo oddajali za profitno najemnino. To so nalož-be v poslovne prostore in stanovanjske enote. Takšne naložbe nam lahko prinesejo nekje med 4 in 10 odstotkov letnega donosa pred obdavčitvijo. Donos je odvisen predvsem od tega za kakšno nepremični-no se odločimo in lokacije nepremičnine.

Kot smo pisali že v preteklosti je naložba v nepremičnine zagotovo upravičena, v kolikor razpolagamo z lastnimi sredstvi, s katerimi lahko nepremičnino kupimo. Večje tveganje prevzamemo, v kolikor lastnih sredstev nimamo in moramo za nakup najeti posojilo.

Pred nakupom nepremičnine kot naložbe, se moramo zagotovo prepričati o stanju na trgu, predvsem, če želimo kupljeno nepremičnino oddajati v najem.

Če si želimo zagotoviti, da bo naša naložba varna, poleg tega pa še donosna, moramo poskrbeti za nekaj ključnih dejavnikov, ki nam zagotavljajo to varnost in donosnost.

Izbira pravega najemnika.Izbiramo najemnika skupaj s strokovnjakom - nepremičninski posrednikom. Le ta nam iz svojih preteklih izkušenj lahko svetuje na kaj moramo biti pozorni, kaj moramo preveriti, kje gredo lahko stvari narobe. V primerih, ko je pri izbiri prisoten nepremičninski posrednik, imajo tudi najemniki drugačen pristop k najemu. Največkrat se najemniki, ki že v naprej ne nameravajo spoštovati najemne pogodbe, izognejo najemom kjer so prisotni posredniki.

Določitev višine najemnine. Najemnina ne sme odstopati od povprečja. Priporočljiva je mogoče celo nekoliko nižja, saj v tem primeru najemnik ne želi izgubiti takšne nepremičnine in se vede v njej kot dober gospodar in v celoti spoštuje najemno pogodbo.

Pravilna vsebina in oblika najemne pogodbe. Najemna pogodba naj bo notarsko izvršljiva, saj le v ta-kšnem primeru lahko najhitreje rešimo spore, ki se nanašajo na nespoštovanje pogodbenih določil.

Primopredajni zapisnik ob prevzemu nepremičnine s strani najemnika. Obvezno moramo pri primopre-daji nepremičnine najemniku napisati primopredajni zapisnik, ki vsebuje popise števcev in ostalih stvari, ki so predmet najema.


Sekcija nepremičninskih posrednikov in Sekcija stanovanjskih skladov

OKROGLA MIZA: Najemna razmerja

Najemne pogodbe in notarski zapis

Marjana Tičar Bešteruniv. dipl. prav., Notarka v Škofji Loki, predsednica Notarske zbornice Slovenije 2008-2015

Temeljne določbe za zakupno oziroma najemno pogodbo, s katero se zakupodajalec (najemodajalec) zavezuje, da bo zakupniku (najemniku) izročil določeno stvar v rabo, ta pa se zavezuje, da mu bo za to plačeval določeno zakupnino (najemnino), so opredeljene v Obligacijskem zakoniku (OZ), podrobne določbe v zvezi z najpogostejšimi najemi pa vsebujeta Stanovanjski zakon (ZS-1) in še vedno veljavni Za-kon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP). Posebne določbe za najemne pogodbe vsebuje Zakon o kmetijskih zemljiščih (ZKZ).

V postopku sklepanja najemnih pogodb strankam, zlasti najemodajalcu, nudi največjo pravno varnost izvršljiv notarski zapis. V primeru neplačevanja najemnine s strani najemnika lahko najemodajalec v izvršilnem postopku hitro brez dolgotrajnega pravdanja pride do svoje terjatve, saj notarski zapis pred-stavlja javno listino, ki je ob upoštevanju zakonskih pogojev neposredno izvršljiva. Izvršljiv notarski zapis nudi najemodajalcu tudi možnost, da v primeru prenehanja pogodbe, sklenjene za določen čas, po hitrem postopku doseže izselitev najemnika iz predmeta najema. Če je najemna pogodba sklenjena za nedoločen čas, pa najemodajalec prenehanje pogodbe doseže z odpovedjo, ki se tako po določbah stanovanjskega zakona kot določbah zakona, ki velja za poslovne prostore, doseže v sodnem postopku.

Stranke pri sklepanju pogodbe želijo pravno pomoč vrhunskega strokovnjaka, ki jim jo pri sklenitvi na-jemne pogodbe lahko zagotovi notar. Javna listina daje domnevo resničnosti - listina potrjuje resničnost tistega, kar se v listini potrjuje ali določa, poleg tega pa je, ob upoštevanju vseh ostalih pogojev za pri-dobitev statusa javne listine, določenih z zakonom, posebno pomembna notarjeva pojasnilna dolžnost – po Zakonu o notariatu mora notar pred sestavo notarske listine strankam na razumljiv način opisati vsebino, pravne posledice nameravanega pravnega posla ali izjave volje, ter jih izrecno opozoriti na znana in običajna tveganja v zvezi s sklenitvijo takšnega pravnega posla ali izjave volje, ter jih odvračati od nejasnih, nerazumljivih ali dvoumnih izjav ter jih izrecno opozoriti na možne pravne posledice takšnih izjav.


Sekcija nepremičninskih posrednikov

Pregled dela Komisije ZDNP za presojo kršitev Kodeksa s poudarki na najpogostejših kršitvah

Robert Geisleruniv. dipl. prav., prokurist, Realiteta - Urša Lapajne Geisler s.p., Lenart, predsednik Komisije ZDNP za presojo kršitev Kodeksa dobrih poslovnih običajev v prometu z nepremičninami, član Upravnega odbora GZS-Zbornice za poslovanje z nepremičninami in Upravnega odbora ZPN-Združenja družb za nepremičninsko posredovanje (ZDNP)

V skladu s Kodeksom dobrih poslovnih običajev v prometu z nepremičninami deluje strokovni organ Komisija Združenja družb za nepremičninsko posredovanje pri GZS-Zbornici za poslovanje z nepremični-nami za presojo kršitev Kodeksa dobrih poslovnih običajev v prometu z nepremičninami (v nadaljevanju: Komisija ZDNP), ki v skladu s Pravilnikom o delu Komisije obravnava kršitve Kodeksa dobrih poslovnih običajev, poslovne morale in poklicne etike članov pri poslovanju v prometu z nepremičninami, odloča o odgovornosti članov ter izreka kršiteljem ukrepe v skladu s tem pravilnikom.

Komisija ZDNP skrbi za razvijanje, uveljavljanje in krepitev dobrih poslovnih običajev, poslovne morale, poklicne etike in odgovornosti v prometu z nepremičninami tako, da zlasti skrbi za dosledno spoštovanje Kodeksa dobrih poslovnih običajev v prometu z nepremičninami, obravnava posamezne kršitve in njiho-ve vzroke, sprejema o tem ukrepe v skladu s Kodeksom in seznanja z njimi organe ZDNP, objavlja načelna stališča o ugotovljenih kršitvah, predlaga spremembe Kodeksa, v kolikor ugotovi pomanjkljiva določila, ki otežujejo delo Komisije in sodeluje s Častnim sodiščem pri GZS, upravnimi organi, inšpekcijskimi or-gani, sodišči in drugimi organizacijami, kadar ti organi obravnavajo primere kršitev dobrih poslovnih običajev, poslovne morale, poklicne etike in odgovornosti v prometu z nepremičninami.

Komisija ZDNP za presojo kršitev Kodeksa dobrih poslovnih običajev v prometu z nepremičninami pri GZS-ZPN Združenju družb za nepremičninsko posredovanje je do sedaj prejela skupno 31 zadev za obravnavo in jih tudi vse uspešno zaključila.

V letu 2013 je Komisija ZDNP glede na preteklo leto 2012 zabeležila bistven porast pripada novih zadev, kar kaže na izjemen uspeh pri uvedbi tega organa ZDNP in predvsem pri prepoznavnosti in zaupanju uporabnikov storitev nepremičninskih družb do Komisije.

Nadalje pa je v letu 2014 Komisija ZDNP zabeležila dokaj velik upad pripada, kar je moč pripisati bistve-nemu izboljšanju delovanja članic na eni strani ter zmanjšanemu poudarku pri promociji Kodeksa in dela komisije, kar je verjetneje, na drugi strani.

Leto 2015 predstavlja nadaljevanje preteklega trenda, saj je Komisija ZDNP prejela 3 prijave, ki jih je uspešno rešila.

Vsi povzetki in stališča Komisije ZDNP za vse primere so dostopni na javnih spletnih straneh ZDNP-Zdru-ženja družb za nepremičninsko posredovanje pri GZS-Zbornici za poslovanje z nepremičninami, na na-slovu: https://zdnp.gzs.si/vsebina/Kodeks/Mnenja-in-sklepi-Komsije/Mnenja-in-sklepi-Komisije-ZDNP.

V prispevku, kot predsednik Komisije, predstavljam delo Komisije ZDNP s pregledom slabe in dobre pra-kse, ki jo komisija obravnava.

Poudarek je predvsem na predstavitvi pravilnega in zakonitega poslovanja, ki ga je v skladu s Kodeksom šteti kot dobro poslovno prakso v zvezi z zgornjimi odprtimi vprašanji ter poskuša razmejiti le-te od slabih praks, ki jih je zaznala Komisija ZDNP na podlagi prejetih prijav kršitev Kodeksa.

Poročilo ponuja praktičen pristop k razumevanju pravilne prakse poslovanja, ki je v skladu s pozitivno zakonodajo in dobrimi poslovnimi običaji, opredeljeno na vzorčnem primeru.



Pregled dosežkov ZDNP in predstavitev dela na področju sprememb ZNPosr

Branko Potočnikdirektor, INSA d.o.o., Maribor, član Upravnega odbora GZS-Zbornice za poslovanje z nepremičninami, predsednik in član Upravnega odbora ZPN-Združenja družb za nepremičninsko posredovanje (ZDNP), član Skupščine GZS

V Združenju družb za nepremičninsko posredovanje (ZDNP) smo bili tudi v tekočem letu aktivni na vseh področjih, ki zadevajo delo nepremičninskih posrednikov, predvsem pa smo svoje aktivnosti usmerili k pripravam podlag za spremembo krovnega zakona, ki ureja delovanje nepremičninskih družb in nepre-mičninskih posrednikov.

Na lanskem posvetu Poslovanje z nepremičninami, smo za svoje delo dobili pohvalo Zveze potrošnikov Slovenije (ZPS) in Tržnega inšpektorata RS (TIRS) ter pobudo za pripravo novega ZNPosr. S tem smo dobili novo spodbudo in elan za nadaljnje delo.

V decembru smo spremljali pripravo in sprejem Pravilnika o metodologiji izdelave in izdaji energetskih izkaznic (EI) stavb, ki je tudi na našo pobudo uvedel možnost izdelave EI za posamezne dele stavb. Vztrajanje pri zahtevah, da se omogoči izdelava EI za posamezno stanovanje je omililo zastoj nepremič-ninskega trga.

V februarju, na redni seji UO ZDNP pa je bila ustanovljena strokovna skupina za spremembo ZNPosr. Sestavljajo jo člani ZDNP, k sodelovanju smo povabili tudi predstavnika Združenja FIABCI Slovenija in pravne službe GZS.

Aprila smo v Ljubljani izvedli seminar z naslovom Dolžnosti nepremičninske družbe v zvezi s preverja-njem legalnosti gradnje, katerega se je udeležilo 69 udeležencev.

V maju smo sklicali zbor članov in izvedli volitve v UO ZDNP, hkrati so potekale tudi volitve v ZPN, kjer smo povečali število predstavnikov nepremičninskih posrednikov. V 11-članskem UO ZPN zdaj posredni-ke zastopa 5 članov. Novoizvoljeni UO ZDNP pa je pripravil plan dela za mandatno obdobje 2015-2019.

V juniju sta se sestanka pri TIRS udeležila predstavnika ZDNP. Sestanek je bil uspešen, na njem je bilo predstavljenih nekaj neskladij na katere smo naleteli pri inšpekcijskih pregledih ter smernice sprememb ZNPosr. Ga. Pogačar je v večini primerov soglašala s stališči predstavnikov.

Strokovna skupina za zakonodajo je sodelovala na poletnem srečanju posrednikov in se pripravila na na-slednji strokovni seminar, ki je bil oktobra v Zrečah. Na tem izobraževanju se je 69 udeležencev seznanilo z davki in obdavčitvami v prometu z nepremičninami, javnimi evidencami in načini obvladovanja stresa v vsakodnevnem poslovanju.

Obe izobraževanji sta bili dobro obiskani in sponzorsko podprti, kar kaže na vedno večje priznanje kva-litete izvedbe in potrebnosti pridobivanja konkretnih in dodatnih znanj.

V 12 mesecih od zadnjega posveta smo:• članom združenja poslali 20 obvestil v rubriki ZDNP obvešča, s povzetki objav vezanih na delo nepre-

mičninskih družb, odgovorili na več novinarskih vprašanj v zvezi z energetsko izkaznico, okrevanjem nepremičninskega trga, gibanjem cen, povečevanjem zaupanja v delo nepremičninskih družb;

• posodobili in dopolnili svoje spletne strani in• pridobili 15 novih članov.

Vse to štejemo kot dokaz našega dobrega dela in premišljeno zastavljenih ciljev.



OKROGLA MIZA: Spremembe ZNPosr

Nepremičninsko posredovanje je gospodarska dejavnost

Igor Knezuniv. dipl. prav., namestnik direktorja Pravne službe GZS za zakonodajo s področja gospodarstva

Posredovanje v prometu z nepremičninami je gospodarska dejavnost. Gre za eno izmed bolj reguliranih dejavnosti v Sloveniji, saj so bili od sprejema Zakona o nepremičninskem posredovanju leta 2003 spreje-ti številni mehanizmi, ki naj bi v javnem interesu varovali potrošnike kot šibkejše stranke.

Od leta 2003 je minilo več kot desetletje, vendar mora dejavnost nepremičninskega posredovanja še vedno slediti zastarelim in na določenih točkah tudi že preživetim rešitvam. Gre za vprašanje reguliranih maksimalnih cen (višina provizije), omejitve pri trajanju pogodb, omejitve pri oglaševanju in tako naprej. Omenjene omejitve so edinstvene. Razlog: varstvo potrošnikov kot šibkejše stranke.

Ne smemo spregledati dejstva, da mora biti varovanje interesov stranke, primarno gonilo in vodilo vsake nepremičninske družbe. To pravilo ne izhaja iz dogme nepremičninskega posredovanja, temveč iz tržnih zakonitosti, kjer je potrošnik kralj. Res je, da smo Slovenci sicer še vedno znani kot narod lokalnih patrio-tov, vendarje to v teh časih, v majhni Sloveniji, za to generacijo nepomembno dejstvo. Večja fleksibilnost delovnih razmerij, širši trg dela sta vzrok za večje prilagoditve življenjskega sloga – to pa pomeni tudi večjo fleksibilnost pri iskanju nepremičnin. To pa slabi lokalne monopole inposledično slabe prakse. Ponudba je dandanes velika, veča pa se tudi povpraševanje. Potrošniško povpraševanje pa praviloma ustvarja cene na trgu. Pa vendar smo v Sloveniji nagnjeni k temu, da potrošnike varujemo kot nemočne ovčke, v zameno pa generiramo nove inovativne omejitve svobodni gospodarski pobudi.

Danes leta 2015 imamo veljavni Kodeks dobrih poslovnih običajev v prometu z nepremičninami, delujočo Komisijo ZDNP za presojo kršitev kodeksa, sodno prakso s področja nepremičninskega posredovanja, nadzor TIRS in številne druge delujoče nadzorne mehanizme na trgu. Zato v očeh marsikatere nepremič-ninske družbe potrošnik ni več šibka stranka, temveč je to nepremičninska družba sama.

Že zaradi vedno večje samoiniciative in previdnosti potrošnikov, so številne težave, ki so včasih predsta-vljale razlog za varovanje javnega interesa odpadle. K temu je veliko prispevala tudi tržna samoregulaci-ja, s katero se želi odpraviti nejasnosti, slave prakse ali celo nezakonita ravnanja.

Predlogi za spremembe zakonodaje s področja nepremičninskega posredovanja morajo delovati v dveh smereh. Prva mora omogočiti razvoj dejavnosti, tako strokovno kot tudi ekonomsko. To je možno doseči s smiselnimi, enostavnimi ter evropsko primerljivimi rešitvami. Na drugi strani pa mora zagotoviti pravno pregledno in določno zakonodajo, ki bo predstavljala tako varovalo javnemu interesu in potrošnikom ter hkrati preprečevala nelojalno konkurenco. Zato je treba pri uveljavljanju rešitev na področju nepre-mičninskega posredovanja iskati ravnotežje, ki bo dolgoročno predstavljajo moderen model opravljanja storitev posredovanja v prometu z nepremičninami.




Predstavitev izsledkov rezultatov ankete kot dela raziskave s poslovno antropologijo – kontekst za spremembo zakona o nepremičninskem posredovanju

mag. Jasna VukovičInštitut za poslovno antropologijo JaSNO, Hrvatini

V pripravi je predlog sprememb Zakona o nepremičninskem posredovanju. Kot kontekst za spremembo Zakona o nepremičninskem posredovanju je bila izvedena Raziskava s poslovno antropologijo (v nadalje-vanju Raziskava), ki bo podala vpogled v trg nepremičninskega posredovanja, v mnenje, delovanje, želje, razumevanje itd. nepremičninskih posrednikov in hkrati strank (naročiteljev storitev nepremičninskega posredovanja) in tretjih oseb ter tudi obče javnosti glede obravnavanih tematik.

Raziskava sestoji iz več sklopov. Prva dva sklopa Raziskave sta bila izvedena v letih 2012 in 2013, v obliki dveh raziskav s poslovno antropologijo: »Nepremičninski posrednik - v primežu konfliktnih interesov. Raziskava s poslovno antropologijo – posredniki, naročitelji in tretje osebe« in »Antropologija komuni-ciranja. Posredniki in stranke govorite isti jezik. Res? Raziskava primera iz prakse.«. Obe raziskavi sta bili izvedeni z antropološko metodologijo poglobljenega raziskovanja; z opazovanjem, z neposredno udeležbo in poglobljenimi intervjuji. Raziskavi sta vključili nepremičninske posrednike, naročitelje, tretje osebe in tudi občo javnost iz vse Slovenije.

Tretji sklop raziskave obsega pripravo in izvedbo spletne ankete ter analizo in interpretacijo rezultatov le-te, ki bo predstavljena na posvetu.

Četrti sklop raziskave obsega izvedbo (še dodatnih) poglobljenih intervjujev glede obravnavanih te-matik - med naročitelji storitev nepremičninskega posredovanja, tretjimi osebami, vključeno pa bo tudi raziskovanje obče javnosti.

Spletna anketa, torej tretji sklop Raziskave, katere rezultati bodo predstavljeni na posvetu v Portoro-žu, je vključila nepremičninske posrednike iz vse Slovenije. Potekala je v oktobru in novembru 2015. Obravnavanih je več tematik. Tako bo raziskano poznavanje in omenjanje Zakona o nepremičninskem posredovanju tako pri posrednikih, kot strankah in obči javnosti ter tudi seznanjanje z zakonom. Glede pogodbe o nepremičninskem posredovanju bo raziskana potreba po pisnosti le-te, trajanje pogodbe ter prekinitev pogodbe, s slednjim povezani stroški in tudi ekskljuzivnost posredovanja; tako mnenja kot tudi praktične izkušnje. Raziskana bo višina plačila za posredovanje in ostali stroški. V spletni anketi so vključena tudi vprašanja glede Kodeksa dobrih poslovnih običajev; poznavanja in izvajanja njegovih določil v praksi. Raziskani pa bodo tudi načini in potrebe po izobraževanju nepremičninskih posrednikov in sankcioniranje.

V nadaljevnju izvajanja raziskave bodo rezultati ankete med nepremičninskimi posredniki umeščeni v kontekst rezultatov raziskovanja z metodami opazovanja neposredne udeležbe in poglobljenih intervju-jev med naročitelji, tretjimi osebami, občo javnostjo in tudi posredniki.

Rezultati celotne raziskave s poslovno antropologijo bodo interpretirani in predstavljeni predstavnikom nepremičninske stroke. Služili bodo kot uvid v obravnavane tematike ne le s strani posrednikov, temveč tudi s strani strank in obče javnosti, kar bo predstavljalo del konteksta za spremembo Zakona o nepre-mičninskem posredovanju.




Predlagane spremembe ZNPosr

Branko Potočnikdirektor, INSA d.o.o., Maribor, član Upravnega odbora GZS-Zbornice za poslovanje z nepremičninami, predsednik in član UO ZPN-Združenja družb za nepremičninsko posredovanje (ZDNP), član Skupščine GZS

V začetku leta 2015 je bila pri ZDNP ustanovljena Strokovna skupina za spremembo ZNPosr, ki šteje 12 članov izbranih iz vrst članov ZDNP, predstavnika Združenja FIABCI Slovenija in Pravne službe GZS. Strokovna skupina se je v letošnjem letu sestala na petih sejah in nekaj dodatnih srečanjih posameznih skupin, kjer je obravnavala predlagane spremembe zakonodaje.

Glavni poudarki predloga sprememb zakona so:1. uvedba dualizma z delitvijo na gospodarske in potrošniške posredniške pogodbe; 2. uvedba določila v zakon o Kodeksu dobrih poslovnih običajev v prometu z nepremičninami;3. ureditev reguliranega poklica posrednik/posrednica za nepremičnine in jasna ter nedvoumna uredi-

tev, da ZNPosr velja tudi za zastopnike, »vmesne/sistemske kupce« - investitorje;4. ustreznejša ureditev zavarovanja odgovornosti za škodo – primerljivo podobnim poklicem (6. člen

ZNPosr);5. ureditev plačila za posredovanje in način delitve plačila (5. člen in 21. člen ZNPosr) ter plačilo za

dodatne storitve in režijske stroške (25. člen ZNPosr);6. določiti dodatne varnostne mehanizme za varovanje pozicije nepremičninske družbe;7. temeljitejša obdelava glede fiduciarnega računa (6. člen ZNPosr);8. dopolnilno usposabljanje nepremičninskih posrednikov (8. člen ZNPosr);9. odvzem licence (10. člen ZNPosr )-potrebna je preveritev učinkovitosti koncepta odvzema licence;10. pogodba o posredovanju v prometu z nepremičninami (13. člen ZNPosr);11. dopolnitev splošnih pogojev poslovanja (15. člen ZNPosr);12. opredelitev ekskluzivnega posredovanje (22. člen ZNPosr); 13. sestavljanje listin o pravnih poslih (24. člen ZNPosr);14. zakonska ureditev povračila »režijskih« stroškov (25. člen ZNPosr);15. jasnejša ureditev plačila za dodatne; 16. rok trajanja pogodbe o posredovanju (26. člen ZNPosr).

V podporo spremembam zakona je strokovna skupina predlagala izvedbo ankete med nepremičninski-mi posredniki, raziskavo trga in mnenja naročnikov, tretjih oseb in obče javnosti, izdelavo primerjalno pravne analize (zakonodaja na področju nepremičninskega posredovanja evropskih držav), sodelovanje in usklajevanje stališč s predstavniki Zveze potrošnikov Slovenije in Tržnega inšpektorata RS ter v letu 2016 predstavitev predlaganih sprememb zakona pri pristojnem ministrstvu.


Sekcija stanovanjskih skladov

Investicija Polje III – primer dobre prakse

Aleš Tomažinuniv. dipl. prav., podsekretar za stanovanjske zadeve, vodja sektorja za investicije, Javni stanovanjski sklad Mestne občine Ljubljana

Na skrajnem vzhodnem delu mesta Ljubljane, v Polju, kjer so bile v zadnjih desetih letih v neposredni bližini zgrajene tri manjše stanovanjske soseske: soseska Rudis ob Zadobrovški cesti ter soseski POLJE I in POLJE II je Javni stanovanjski sklad Mestne občine Ljubljana (JSSMOL), v soinvestitorstvu z Mestno občino Ljubljana (MOL), v juliju 2015 zaključil gradnjo stanovanjske soseske Polje III. Sosesko s pripa-dajočo komunalno, prometno in zunanjo ureditvijo, sestavlja 6 večstanovanjskih stavb, v treh različnih velikostih, a sorodnih tipologijah: blok (tip A), vila blok (tip B) in »mini kare« (tip C).

JSS MOL je dne 12.6.2013 sprejel sklep o začetku postopka oddaje javnega naročila in objavil javni razpis za izbiro izvajalca po odprtem postopku. Ker JSS MOL v postopku izbire izvajalca za izgradnjo stanovanjske soseske Polje III po odprtem postopku ni dobil nobene popolne ponudbe, naročila ni oddal nobenemu od ponudnikov. Iz navedenega razloga je postopek izbire izvajalca nadaljeval po postopku s pogajanji po predhodni objavi na podlagi 1. točke 1. odstavka 28. člena ZJN–2.

Na podlagi uspešno izvedenih pogajanj o ceni, na podlagi povabila k oddaji ponudbe v skladu s 1. točko 1. odstavka 28. člena ZJN–2, izvedenega po predhodno neuspešno zaključenem odprtem postopku, je bil za izgradnjo stanovanjske soseske s pripadajočo zunanjo, prometno in komunalno ureditvijo kot najugodnejši izvajalec del izbran ponudnik Begrad d.d.

S pogodbo, ki je bil sklenjena dne 10.10.2013 (Pogodba) je naročnik oddal, izvajalec pa prevzel izved-bo gradbenih, obrtniških in instalacijskih del za izgradnjo stanovanjske soseske Polje III v Ljubljani s pripadajočo zunanjo, prometno in komunalno ureditvijo ter izdelavo zapisnikov o ugotovitvi vrednosti stanovanj(skih enot), s klavzulo »ključ v roke«. Pogodbena cena za izvedbo navedenih del je znašala 10.791.021,43 EUR (brez DDV). Rok za dokončanje del po pogodbi je bil 18 mesecev od uvedbe v delo in izpolnitve določenih dodatnih pogojev in je v konkretnem primeru predstavljal datum 15.4.2015.

Okrožno sodišče v Novem mestu je s sklepom opr. št. St 4302/2014 z dne 17.9.2014 začelo stečajni postopek nad dolžnikom – pravno osebo BEGRAD d.d. gradbeništvo, trgovina, inženiring, Novo mesto. Zaradi začetka stečajnega postopka je izvajalec ustavil izvedbo delna gradbišču.

JSS MOL je s svojimi odločitvami in ravnanji v postopku omogočil, da je:• kljub začetku stečajnega postopka nad izvajalcem v fazi gradnje uspel dokončati sosesko Polje III z

minimalnim, približno dvoinpol mesečnim podaljšanjem prvotno predvidenega roka za dokončanje del (z dne 15.4.2015 na dan 7.7.2015), pri čemer je pomembno dejstvo, da je podaljšanje roka tudi posledica naročila in izvedbe dodatno naročenih del ter dodatne prilagoditve zunanje ureditve in skupnih delov stanovanjskih stavb zaradi zagotavljanja višjega standarda univerzalne uporabe in načel vseživljenjskega bivalnega okolja;

• bil končni strošek izvedbe GOI del (z vključenim DDV)realno za okoli 15% nižji od prvotno dogovorjene pogodbene cene GOI del za izgradnjo stanovanjske soseske Polje III v Ljubljani s pripadajočo zunanjo, prometno in komunalno ureditvijo (kar je bila posledica unovčitve bančne garancije za dobro izvedbo del in delnega pobota obračunane pogodbene kazni zaradi zamude) ter

• da je – čeprav v nekaterih elementih tudi v zaključnih fazah gradnje – z minimalnimi prilagoditvami (nad predpisanimi standardi) poskrbel za bistveno povišanje standarda univerzalnosti uporabe in sledil načelom vseživljenjskega bivalnega okolja.



Najemninska politika JSS MOL - tržna najemnina

Slavka Janžekovičuniv.dipl. prav., višji pravni svetovalec, vodja Službe za pravne in upravne naloge, Javni stanovanjski sklad Mestne občine Ljubljana

Najemnina za stanovanjske enote je predpisana s Stanovanjskim zakonom kot specialnim predpisom, ki ureja stanovanjsko področje v državi.

Obveznosti države na tem področju izhajajo iz Ustave Republike Slovenije, ki v 78. členu določa, da država ustvarja možnosti, da si državljani lahko pridobijo primerno stanovanje. Izhajajoč iz ustavnega temelja je v 115. členu SZ-1 predpisan okvir za stanovanjsko najemnino.

Znano je, da so na stanovanjskem področju, med drugim na najemninskem delu, potrebne določene spremembe. S potrebo po spremembah se srečujemo tudi na Javnem stanovanjskem skladu Mestne občine Ljubljana (v nadaljevanju: JSS MOL), ki gospodari z več kot 4000 stanovanjskimi enotami. Na eni strani zaznavamo velike potrebe po neprofitnih stanovanjih in na drugi strani pomanjkljivo zakonsko ureditev glede neprofitnih najemnin in različnega položaja najemnikov neprofitnih stanovanj v odvisno-sti od časa, v katerem jim je bilo stanovanje dodeljeno.

Na Javnem stanovanjskem skladu Mestne občine Ljubljana smo se v postopkih preverjanja izpolnjevanja pogojev za pridobitev neprofitnega stanovanja in tudi sicer začeli srečevati s primeri najemnikov nepro-fitnih stanovanj, ki imajo v lasti različne nepremičnine. Gre za stanovanja, gozdove, travnike in zidanice, ki ne predstavljajo odpovednega razloga po Stanovanjskem zakonu. Če ima tričlanska družina, ki ne presega predpisanega dohodkovnega cenzusa, v lasti garsonjero, kar za tričlansko družino ni primerno stanovanje in zato tudi ne razlog za odpoved neprofitnega najemnega razmerja, je po sedanjem sistemu upravičena do plačevanja neprofitne najemnine. Le v primeru, če bi taka družina presegala predpisan dohodkovni cenzus, bi ji v postopku preverjanja izpolnjevanja pogojev za pridobitev neprofitnega stano-vanja, določili tržno najemnino v višini 7€/m2. V prispevku je predstavljena zakonska ureditev najemnin na stanovanjskem področju, problematika preverjanja najemnikov neprofitnih stanovanj, ali še izpolnju-jejo pogoje za pridobitev neprofitnega stanovanja, veljavnaureditev neprofitnih in tržnih najemnin na JSS MOL z razmišljanji, kako čim bolj pravično opredeliti tržno najemnino v primerih, ko se ugotovi, da najemnik neprofitnega stanovanja ne izpolnjuje več premoženjskih pogojev za pridobitev neprofitnega stanovanja v najem in ne gre za obstoj krivdnega odpovednega razloga.



Izkušnje in pristopi pri prodaji stanovanj Stanovanjskega sklada RS – Zeleni gaj Brdo v Ljubljani

Alenka Kernuniv.dipl.soc., Stanovanjski sklad Republike Slovenije, javni sklad, Ljubljana

Sintija Mavsardipl. upravni organizator, Stanovanjski sklad Republike Slovenije, javni sklad, Ljubljana

V prispevku opisujemo izkušnje pri prodaji stanovanj, ki jih Stanovanjski sklad RS prodaja na podlagi javnih razpisov. Predstavili bomo načine priprave javnih razpisov, s poudarkom na zadnjem za prodajo 342 stanovanj v Ljubljani v soseski Zeleni gaj na Brdu. Posebej bomo opredelili dolgoletne izkušnje pri pripravi in izvedbi javnih razpisov, saj je tovrsten način prodaje in oddaje stanovanj v najem kompleksen in za nepremičninski trg zelo specifičen.

Predstavili bomo pridobljene rezultate predhodno opravljenih analiz in anket, ki so, kot pokazatelj stanja na trgu, pripomogle k prodajni strategiji in usmeritvam Sklada pri določanju prednostnih kategorij in odločanju glede načina trženja tako velikega števila stanovanj. Navedli bomo vzroke in ugotovitve, ki se nanašajo na velik interes za nakup stanovanj preko Sklada, kljub velikemu številu stanovanj, ki jih je naenkrat ponudil v prodajo ob tem, ko je na prostem nepremičninskem trgu široka ponudba stanovanj.

Ugotovitve kažejo na to, da nakup preko javnih institucij kot je Stanovanjski sklad RS predstavlja varen in cenovno dostopen nakup nepremičnine, ki dosega visoke standarde kakovosti načrtovanja, gradnje in končne izvedbe. Izpostavili bomo tudi dejavnike, ki Sklad pri prodaji z zavezujočim razpisnim pogojem omejujejo in na ta način ne omogočajo določenih prilagajanj trgu glede na povpraševanje in izkazan in-teres, ki ga v naprej ni mogoče predvideti in je lahko naknadno ugotovljen v času trajanja objave javnega razpisa, ko poteka nadaljnja prodaja prostih stanovanj.

Prav tako bomo predstavili pogoje, ki so za kupca Sklada zavezujoči in jih je dolžan sprejeti s podpisano izjavo, s katero soglaša z vsemi pogoji razpisa, objavljeno dokumentacijo in vsemi definiranimi postop-ki nakupa stanovanja. Predstavljen bo pomen skrbnega predhodnega načrtovanja uspešne prodaje in sprotnega spremljanja vsake posamezne faze ter z njo povezanih elementov pri nastajanju in dokonča-nju tovrstnega projekta.



Izkušnje pri uveljavljanju tehničnih pogojev stanovanjske gradnje pri projektih Stanovanjskega sklada RS

Sanja Burnazovićuniv.dipl.inž.grad., Stanovanjski sklad Republike Slovenije, javni sklad, Ljubljana

Damjana Varšekuniv.dipl.inž.grad., Stanovanjski sklad Republike Slovenije, javni sklad, Ljubljana

Borut Hafnermag. inž. arh., Stanovanjski sklad Republike Slovenije, javni sklad, Ljubljana

Eden od osnovnih ciljev Stanovanjskega sklada RS kot izvajalca stanovanjske politike je trajno uvajati in vzpodbujati razvoj meril dobre gradbene prakse na področju tehnične kakovosti stanovanjske gradnje. Dvigovanje tehnične kakovosti stanovanjske stavbe na posameznem področju je smiselno, če poteka uravnoteženo, uporabniku zagotovi večjo kakovost bivanja, ob razumnih stroških in čim manjšem obre-menjevanju okolja.

V merila dobre gradbene prakse oziroma tehnične kakovosti stanovanjskih stavb poskušamo integrirati vrednote dolgoročnega sozvočja med ekonomskim, ekološkim in socialnim vidikom kakovosti oblikova-nja življenjskega okolja. Glede na strategijo razvoja Stanovanjskega sklada RS v smislu doseganja višje kakovosti stanovanjske gradnje so pripravljeni tehnični pogoji za zagotavljanje in kontrolo kakovosti pri izvajanju del v stanovanjski gradnji. TPSG so pripravljeni kot priročniki z zbranimi tehničnimi pogoji za kontrolo kakovosti vgrajenih materialov ter zagotavljanje kakovosti izvedbe posameznih vrst del v stanovanjski gradnji.

Stanovanjski sklad RS kot pomemben korak pri razvoju TPSG izvaja tudi njihovo implementacijo / upo-rabo v praski znotraj izgradnje stanovanjske soseske Zeleni gaj na Brdu v Ljubljani. V prispevku bomo izpostavili pomembnejše dejavnike vezano za uveljavljanje sistema kontrole kakovosti pri gradnji sta-novanjskih objektov kot tudi problematiko pri operativnem izvajanju in doseganju z zakonodajo in TPSG predpisane tehnične kakovosti objektov.



Ali vem kdo je lastnik mojih nepremičnin?

Boštjan Trobišuniv. dipl. inž. geodezije, Geonep d.o.o., Ljubljana, Sodni izvedenec za geodetske evidence

Čeprav se nepremičninske evidence med seboj povezujejo, jekar nekaj izzivov s katerimi se lastniki in uporabniki teh evidenc srečujemo. Med drugim je zanimivo:

• identifikacijske številke so lahko drugačne v prvi ali drugi skupini;

• lastništvo nepremičnin za posamezno identifikacijsko številko se vodi v obeh skupinah, pri čemer je v prvi skupini več evidenc, lastništvo pa je lahko v vsaki evidenci drugačno;

• lastništvo ima v vsaki evidenci svoj pomen.

Med prvo skupino nepremičninskih evidenc spadajo register nepremičnin (REN), zemljiški kataster (ZK) in kataster stavb (KS). V drugi skupini pa je zemljiška knjiga (ZKNJ). Za celostno sliko stanja nepremičnine moramo pogledati v vse tri evidence: REN, ZK/KS in ZKNJ. Vendar v nobeni od evidenc ni vseh identifi-kacijskih številk nepremičnin. Pri parcelah velja, da so številke načeloma enake v vseh evidencah, razen še pri neizvedenih poočitbah ali slučajnih neskladjih. Pri stavbah pa so v zemljiško knjigo vpisane le tiste stavbe in tisti deli stavb, kjer je oblikovana etažna lastnina. V teh primerih so identifikatorji v vseh evidencah isti. V REN in KS so vpisani tudi tisti identifikatorjikjer še ni oblikovana etažna lastnina, torej jih ni v zemljiški knjigi. V zemljiški knjigi pa so vpisanizačasni identifikatorji, ki ne obstajajo v REN in KS. Tako imamo lahko na isti stavbi, za isti del stavbe dvojno vodene identifikacijske številke.

V zemljiški knjigi je vpisanih kar nekaj 10% lastnikov s pomanjkljivimi podatki – brez matične številke ali EMŠO številke in z drugimi ne osveženimi podatki, okoli 100.000 lastnikov pa naj bi bilo celo pokojnih. Ko ti podatki migrirajo v katastre, se pogosto zgodi, da se v katastrih pripiše napačen lastnik, sajga je pogosto težko identificirati.

Če je lastništvo v zemljiški knjigipomembno za ugotavljanje pravne varnosti, pa je lastništvo v zemlji-škem katastru pomembno za določanje katastrskega dohodka. Zgodi se, da je drugačno.

Ker se veliko lastnikov še ni vpisalo v zemljiško knjigo, čeprav bi se glede na izvedene pravne posle in do-kumentacijo lahko, je GURS vRENu oblikoval nov sloj lastništva (in identifikacij delov stavb), ki je lahko odlično izhodišče za ugotovitev ciljnega stanja, ki bi se moralo odražati v zemljiški knjigi. Problem pa je, ker veliko lastnikov misli, da ima urejene podatke v nepremičninskih evidencah, ker so uredili podatke v REN. Lastništvo v REN je bilo v osnovi mišljeno za določanje davčnega zavezanca pri splošnem davku na nepremičnine, danes pa ima pomemben vpliv pri določanju socialnih transferjev.

Med najbolj tipične nepremičnine, kjer so evidence neusklajene in ne odražajo dejanskega stanja, sodijo javne ceste in pripadajoča zemljišča. Pri cestah so sodišča odločena in spoštujejo zemljiškoknjižnega lastnika, kljub temu, da je v naravi kategorizirana cesta. Pri pripadajočih zemljiščih k stavbam pa sodi-šča zrelativizirajo zemljiško knjigo, kar v praksi pomeni, da se lastništvo oziroma obseg pripadajočih zemljišč največkrat rešuje v postopkih po ZVEtLu.

Cilj vsakega skrbnega lastnika je, da so podatki v vseh evidencah pravilni in usklajeni, vendar se veliko lastnikov teh neskladij niti ne zaveda, saj državne evidence ne omogočajo enotnega vpogleda v vse podatke, ki so pomembni za lastnika nepremičnine.


Sekcija ocenjevalcev nepremičnin

Vpliv statusa lastnika nepremičnine na obdavčitev najemnin

mag. Anton KožarInštitut za nepremičnine d.o.o., Slovensko nepremičninsko združenje – FIABCI Slovenija, pooblaščeni ocenjevalec vrednosti pri Slovenskem inštitutu za revizijo, podpredsednik Združenja ocenjevalskih podjetij (ZOP) pri GZS-Zbornici za poslovanje z nepremičninami

dr. Edo Pirkmajer Združenje lastnikov nepremičnin Slovenije ZLAN

V javnosti in v strokovnih publikacijah se večkrat pojavlja mnenje, da je sedanji sistem obdavčevanja najemnin od stanovanj in poslovnih prostorov nepravilen in neustrezen, ker različno obravnava najemo-dajalce glede na njihov status, poleg tega pa je obdavčitev v nekaterih primerih tako visoka, da spodbuja davčne utaje, ki so ob pomanjkljivem davčnem nadzoru vse pogostejše.

Ponudniki najemnih stanovanj prihajajo iz dveh sektorjev:1. iz javnega sektorja (centrala in občine);2. iz zasebnega sektorja.

Najemodajalci imajo lahko v davčnem postopku štiri statuse, ki so različno obravnavani:1. stanovanjski sklad, javni sklad (ustanovljen po ZJS ali po posebnem zakonu);2. gospodarska družba v javnem in zasebnem sektorju;3. samostojni podjetnik (s.p.);4. fizična oseba.

Prvi trije so zavezani k davku od dobička pravnih oseb oziroma plačujejo davek od dejavnosti, četrti pa plačuje dohodnino od dohodka iz oddajanja premoženja v najem. V 1-3 se davčna osnova ugotavlja na podlagi izdanih in prejetih računov zavezanca, v 4. pa na podlagi dejansko prejetih zneskov (najemnine) in plačanih stroškov. Davčno obdobje je v obeh primerih praviloma koledarsko leto.

Za pravno varnost najemnega razmerja in za formalizacijo pogodb je pomembno, da so spremembe v davkih redke in da so davčni predpisi jasni, s čim manj izjem in administriranja. Davčni predpisi naj bodo življenjski, po zdravi pameti, da jih bodo lahko davčni zavezanci izpolnjevali, pri tem pa ne bodo ogrožali lastne ekonomske varnosti. Pri najemnih razmerjih je pač v Sloveniji že vseskozi tako in si zatiskamo oči pred resnico oziroma dejstvi.

Ob upoštevanju zgornjega so po našem mnenju pred oblikovalci davčne reforme na področju gospodar-jenja z nepremičninami veliki izzivi: • z reformo dohodninske zakonodaje odpraviti neupravičene razlike v efektivni obdavčitvi med podje-

tniki in fizičnimi osebami;• dejstvo je, da ugodnejši davčni statusi izpodrivajo manj ugodne, kar vnaša »distorzijo« na najemni trg;• po desetletjih sprenevedanja o visoki efektivni obdavčitvi prihodkov od najemnin, ki v svoji strukturi

v letu 2015 komaj zadoščajo za nadomeščanje fizične izrabe gradbenih, obrtniških, inštalacijskih del in ureditve zunanje okolice, jo je potrebno prilagoditi stvarnim razmeram (naravi stvari!), v mnogih primerih pa ne daje niti normalne stavbne rente;

• ob izpolnitvi pogoja pod prejšnjo točko, bo mogoče efektivno vključiti v obdavčitev najemnin tudi tiste nepremičnine, ki prinašajo prikrite in/ali zamolčane dohodke; po količini najemnih pogodb in po njihovi višini.

Le upamo lahko, da se jih bo Vlada lotila paralelno z načrtovano posodobitvijo stanovanjske politike in nepremičninskih dajatev z uvedbo davka na nepremičnine.



Nekatera pomembnejša določila stroke ocenjevanja vrednosti nepremičnin

Jožef Murkouniv. dipl. ing. gradbene stroke, Projektiranje – cenitve Jožef Murko s.p., Ig, pooblaščeni ocenjevalec vrednosti pri Slovenskem inštitutu za revizijo in sodni cenilec za gradbeno stroko.

Ocenjevanje vrednosti se izvaja z (razumnim) presojanjem, ki naj bo usmerjeno v objektivno oceno vrednosti.

Ocenjevanje vrednosti ni samo pisanje poročil. Ocenjevanje je proces: pregledi, raziskave, preverjanje, analiziranje, preudarjanje, zaključevanje. Informacije in znanja o trgu se ne dobi le s pisarniškim delom. Potrebno je iti tudi na teren. Povsod pa je več ali manj potrebno tudi (razumno) presojanje.

Običajno je v večji ali manjši meri vključena tudi subjektivna presoja ocenjevalca. Pri ocenjevanju vredno-sti je pogosto mogoča manipulacija. Predvsem zato ima etika, sorazmerno z znanjem, bistven pomen. Sedaj je opazno podcenjevanje in nerazumevanje kvalitete ocenjevanja vrednosti z vsemi potrebnimi aktivnostmi. Spoštovanje kodeksa in kontrola sta nujni za doseganje kakovosti ocenjevanja vrednosti.

Za oceno tržne vrednosti naj podatki izvirajo iz trga, sicer rezultat ni tržna vrednost. Nabavnovrednostni način je za oceno tržne vrednosti problematičen. To nakazujejo tudi MSOV 310 Ocenjevanje vrednosti pravic na nepremičninah za zavarovano posojanje. Nabavnovrednostni način je praviloma mogoče zane-sljivo izvesti posredno.



Ali je ocenjevanje tržne vrednosti za zavarovano posojanje kaj drugačno?

Sonja Gračanićuniv. dipl. inž. grad., vodja oddelka kontrole zavarovalnih poslov, Sektor kreditnih analiz pri Novi KBM d.d., Maribor, pooblaščena ocenjevalka vrednosti nepremičnin pri Slovenskem inštitutu za revizijo, sodna cenilka nepremičnin, sodna izvedenka gradbene stroke, pooblaščena višja ocenjevalka nepremičnin, Accredited Senior Appraiser ASA

Bankam so pri upravljanju kreditnega tveganja na voljo različne tehnike, s katerimi je mogoče izboljšati kapitalsko ustreznost banke. Ena od njih je tudi zavarovanje z nepremičninami.

Da je posamezno zavarovanje z zastavo nepremičnine v skladu z Uredbo EU št. 575/2013 (CRR), mora biti hkrati izpolnjenih več pogojev: 1. ustrezno mora biti opredeljena ocena vrednosti nepremičnine, ki je predmet zavarovanja;2. pravna gotovost;3. zavarovanje nepremičnine;4. neobstoj korelacije.

Pravzaprav je za izpolnjevanje vsake izmed zgoraj navedenih točk potrebna pozornost pri pridobivanju podatkov. Za tem je ključno poskrbeti za pravočasno in pravilno arhiviranje podatkov v elektronske baze, ki omogočajo nadaljnje upravljanje in delo z njimi.

Pravna varnost in zavarovanje nepremičnine sta neposredno povezana s pravilno identifikacijo nepre-mičnine, spremljanje vrednosti nepremičnin pa je možno, če je prvotna ocena vrednosti narejena v skla-du z MSOV in v skladu z veljavno bančno regulativo: ocene vrednosti nepremičnin, ki jih izdela neodvisni ocenjevalec vrednosti, izdelane v celoti v skladu z mednarodnimi standardi ocenjevanja vrednosti, ki jih sprejema Odbor za mednarodne standarde ocenjevanja vrednosti (International Valuation Standards Committee – IVSC).

Iz zgoraj navedenega sledijo minimalne zahteve o vsebini poročila o oceni vrednosti nepremičnin za potrebe zavarovanega posojanja, ki ustrezajo regulatornim zahtevam. Določene banke pa zahtevajo od ocenjevalcev vrednosti še kakšne dodatne sklepe ali ugotovitve. Ne glede na to, da so bili sedaj praktično vsi lastniki nepremičnin zadovoljni, ko so dobili od GURS-a izračunano vrednost nižjo ali bistveno nižjo od (po njihovi oceni) realne vrednosti (v dobri veri, da bodo zaradi tega plačali manj davka na nepremič-nine), verjetno ne bodo zadovoljni, če se bo banka pri odobritvi kredita oprla na to prenizko vrednost. Po drugi strani pa bi moralo banko skrbeti, kadar je ocena posplošene tržne vrednosti bistveno nižja od vrednosti nepremičnine, ki jo ima v zavarovanju. V takem primeru mora biti interes banke, da si pridobi objektivno posamično oceno vrednosti nepremičnine, ki jo bo izdelal neodvisni ocenjevalec vrednosti.

Posplošena tržna vrednost ni ocenjena tržna vrednost in je kot take ne po MSOV neposredno ne moremo uporabiti kot primerne ocene za zavarovano posojanje.

Dosledno spoštovanje regulatornih zahtev je edina pot do zmanjšanja kreditnega tveganja z nepremični-nami. Kako se v praksi to izvaja, je različno od banke do banke, verjetno pa bo kmalu prišlo poenotenja postopkov.

Združevanje katastra in zemljiške knjige ter urejanje nepremičninskih podatkov (o parcelah, stavbah, delih stavb in lastnikih) na enem mestu, pod enim ministrstvom, na svojem »zemljiškem sodišču«, po vzoru naprednih jurisdikcij bi rešilo uporabnike (in tudi banke) marsikaterih skrbi in poenostavilo ter pocenilo postopke.


Motivacijska delavnica: Moč pozitivnega pristopa – komunikacija v delovnem procesu

Katja Bizjakuniv.dipl.soc.ped, trener in coach, Peskovnik Katja Bizjak s.p., Ljubljana

Kdaj je komunikacija učinkovita? Kako naj podam sporočilo, da bom pravilno razumljen? Na katere ovire lahko naletim? Kako naj prisluhnem drugemu in ga pravilno razumem? Kako naj ravnam s čustvi? Kako lahko težave odpravim in preprečim konflikt?

Znati dobro komunicirati nam ni dano samo po sebi. Se pa veščine uspešnega in učinkovitega komuni-ciranja lahko učimo. Ključno v procesu komunikacije je, da prejemnik prejme informacijo na način, kot jo je želel podati pošiljatelj. Na tej poti pa se pogosto zatakne…

Rdeča nit upravljanja komunikacije z drugimi pa zmeraj ostaja vaša osebna naravnanost. Ta je ključ do vseh rešitev. Zato tudi pri delu s težavnejšimi poskušajte svojo naravnanost do njih ohranjati pozitivno. Če vam to ne uspe popolnoma, naj bo zlato pravilo vsaj to, da ne obtožujete in da niste žaljivi. Delujte objektivno, iz egostanja Odraslega, na podlagi dejstev, poskušajte najti skupno rešitev, ne vaše osebne zmage. V drugih iščite pozitivne strani in te tudi izpostavite.

Udeleženci bodo na delavnici ozavestili pomembnost podajanja jasnih nevtralnih sporočil, brez emo-cionalnih pod tonov, saj to pripomore k izgradnji boljšega medsebojnega odnosa, vodi k zgodnjim reševanjem problemov, zmanjša možnost za nesporazume in napake ter izboljša učinkovitost na delu. Spoznali se bomo s konceptom t.i. »egostanj« iz transakcijske analize, s čimer bomo bolje razumeli, kaj se pravzaprav v komunikaciji dogaja v ozadju za vsebino. Učili se bomo prepoznavanja različnih čustve-nih stanj in načine obvladovanja le teh. Spoznali se bomo s tehnikami upravljanja s težavnimi strankami in hkrati postavljati meje tam, kjer jo stranka prestopi. Ozavestili bomo psihološke ovire v komunikaciji, ki nas omejujejo, da komunikaciji s stranko ne steče gladko in naredili osebni akcijski načrt, kako bomo ovire odpravili.

Kodeks je odlična, strokovno pripravljena podlaga za dvig ugleda storitev nepremičninskega posredovanja, kar se odraža v povečanju zaupanja javnosti v strokovnost in pro-fesionalnost družb za nepremičninsko posredovanje in nepremičninskih posrednikov.

Pomembna obeležja in rešitve kodeksa so zlasti:• vzpostavitev stika med naročiteljem in tretjo osebo in

opredelitve minimalnega standarda posredovanja v prometu z nepremičninami;

• plačilo za posredovanje na podlagi vzpostavljenega stika;• primeri dobrih poslovnih običajev pri opravljanju sto-

ritev posredovanja;• možne rešitve glede povračila dokumentiranih stroškov

za opravljanje storitev posredovanja;• ustanovitev nove Komisije za presojo kršitev Kodeksa;• mirno reševanje sporov z uporabo alternativnih oblik

kot sta zlasti mediacija in arbitraža.

Izjavo o spoštovanje Kodeksa so do sedaj podpisale že 104 nepremičninsko posredniške družbe. Vabimo vas, da se tudi vi pridružite podpisnikom Kodeksa in tako povečate zaupanje v vaše podjetje.

ZDRUŽENI SMO BOLJŠI

Kodeksdobrih poslovnih običajevv prometu z nepremičninami

Pri nas spoštujemo

GZS-Zbornica za poslovanje z nepremičninami združuje večino družb in samostojnih podjetnikov posameznikov, ki opravljajo dejavnosti poslovanja z nepremičninami. S svojim delovanjem skrbi za ugled stroke in zastopa ter ščiti interese svojih članov, tako na strokovnem kot tudi na poslovnem področju.

�ostanite na� èlan� uveljavite svoje poslovne interese in posl�jte �spe�neje!Tudi s pomočjo vašega mnenja in vaših predlogov lahko naše poslovno okolje, zakonodajo, ter pogoje dela spremenimo na bolje. Postanite tudi vi član GZS-Zbornice za poslovanje z nepremičninami in sodelujte skupaj z nami pri prizadevanjih za večjo uspešnost podjetij.

Gospodarska zbornica Slovenije je največje samostojno, prostovoljno, interesno in nepridobitno združenje gospodarstva, ki kot eno od združenj delodajalcev zastopa interese svojih članov v odnosih z državo in sindikati pri oblikovanju pogojev dela in poslovanja ter pri zagotavljanju pogojev za gospodarski razvoj. Svojim članom nudi širok nabor storitev za podporo poslovanju podjetij ter zagotavlja nove priložnosti za razvoj, konkurenčnost in prodor na tuje trge. Na ta načinvzpodbuja gospodarski, družbeni in okoljski razvoj v Sloveniji.

Informacije:

Gospodarska zbornica Slovenije

Èlanstvo v GZS-Zbornici za poslovanje z nepremièninami vam zagotavlja:strokovno pomoč

poslovne informacije

nasvete z različnih področij

redna izobraževanja (zakonske spremembe, prodaja, komuniciranje, praktični primeri)

oblikovanje in posredovanje vaših stališč

zastopanje vaših interesov pri pogajanjih z drugimi interesnimi skupinami na trgu nepremičnin

sodelovanje z ustanovami, ki vplivajo na poslovanje družb članic (pristojna ministrstva,

Zveza potrošnikov Slovenije, inšpekcijske službe, Državni zbor itd.)

izmenjavo dobrih praks

redno srečevanje z drugimi člani

popust pri kotizaciji za največji nepremičninski strokovni dogodek:

tradicionalni nepremičninski posvet Poslovanje z nepremičninami

T: 01/ 58 98 240 E: [email protected] spletna stran www.gzs.si/nepremicnine, kjer lahko izpolnite kontaktni obrazec.

Nova oskrbovana najemna stanovanja na ŠkofljiciNepremičninski sklad PIZ je družba v lasti ZPIZ-a, ki ima v svoji ponudbi 241 oskrbovanih najemnih stanovanj v 12 krajih po Sloveniji. Prvi objekt je bil zgrajen leta 2001 v Logatcu, letos poleti je bil v uporabo dan objekt s 30 oskrbovanimi na Brdu v Ljubljani. Sklad načrtuje v letu 2017 izgradnjo 60 oskrbovanih najemnih stanovanj v Izoli. Na Škofljici je v zaključku gradnja objekta s 30 oskrbovanimi najemnimi stanovanj, ki bo vseljiv spomladi 2015. Lokacija je zelo primerna za bivanje starejših, saj je v neposredni bližini nov dom za starejše, zdravstveni dom, lekarna in avtobusna postaja s povezavo do Ljubljane. Do trgovine, banke in pošte je 15 minut hoje.

V pritličju in dveh nadstropjih so stanovanja velikosti od 37 od 69 m2, prilagojena gibalno oviranim osebam (dvigalo, širši prehodi, prilagojena oprema). Vsa stanovanja imajo ložo ali balkon, opremljeno kuhinjo (leseni del, hladilnik z zamrzovalnikom, električna kuhalna plošča) in kopalnico (arhitekturno prilagojena, s prho in držali) ter shrambo. V pritličju objekta je skupni prostor za druženje stanovalcev, kolesarnica in pralnica, v prvem nadstropju se nahaja tudi sušilnica. Pred objektom je 25 parkirnih mest, od tega 5 za invalide. V parku ob objektu, namenjenemu stanovalcem, so nameščene klopi in fitnes oprema namenjena rekreaciji ter kot novost tudi visoke grede, v katerih bo možno vzgajati cvetje ali zelenjavo. Stanovanja bodo dokončana predvidoma spomladi 2016 in se bodo oddajala z razpisom. Pogoji za najem so starost 65 let ali več, sposobnost samostojnega bivanja in zmožnost plačevanja stroškov.

Nepremičninski sklad pokojninskega in invalidskega zavarovanja d.o.o., Mala ulica 5, 1000 Ljubljana | 01 300 88 11 |[email protected] | www.ns-piz.si

Izvajamo

- Kakovostna izvedba

- Tehnične rešitve

- Nepovratna sredstva EKO sklada

- Ugodno obročno plačilo

- Kakovostna izvedba- Tehnične rešitve- Nepovratna sredstva EKO sklada- Ugodno obročno plačilo

zbornik_2013_naslovnica_v1.indd 14 5.11.2013 10:12:38

M: 040 458 430

Informacije in naročila:

56,6 % tistih, ki načrtujejo nakup ne-premičnine, obiskujejo bolha.com

bolha.com - največji slovenskispletni oglasnik

Prijazen in profesionalenpristop do nepremičninskih agencij

Prestra ponudba oglaševalskih paketovPosebne ugodnosti za nove strankePopust pri povečanju oglaševalskega zakupa

Vabljeni k oglaševanju na bolha.com!

Strokovna literaturazanesljiva pomoč pri delu

Nepremičninsko pravo 2, zbirka predpisov Urednika in avtorja uvodnih pojasnil: dr. Matjaž Tratnik, dr. Renato Vrenčur

V knjigi je zbranih 33 predpisov, ki urejajo nepremičnine (do 15. 2. 2012). Objavljena so veljavna besedila zakonov, s podatki o datumu uveljavitve posameznega zakona in o vseh spremembah. V uvodnih pojasnilih pred vsakim zakonom avtorja razlagata zgradbo zakona, namen zakonodajalca ter temeljna načela in ključne pojme.

Cena s popustom: 44,80 EUR | Redna cena: 64,00 EUR | Št. strani: 1128 | Leto izdaje: 2012

Opremljanje stavbnih zemljišč Avtorji: mag. Luka Štravs, Jože Dekleva, Luka Ivanič

Knjiga celovito obravnava področje priprave programov opremljanja stavbnih zemljišč, izračuna ter odmere komunalnega prispevka in pogodbe o opremljanju. Na številnih praktičnih primerih izračunov je pojasnjeno, kako se uporabijo različne formule za izračun komunalnega prispevka in kako posamezna podrobnejša merila za odmero komunalnega prispevka. Na enem mestu so objavljeni tudi vsi predpisi oziroma njihovi deli, ki urejajo področje opremljanja stavbnih zemljišč.


Pravna ureditev nepremičnin Avtorji: dr. Vesna Rijavec, dr. Tomaž Keresteš, dr. Renato Vrenčur, dr. Rajko Knez

Knjiga predstavlja različne vidike pravnega urejanja na področju nepremičnin. Avtorji podrobno obravnavajo pridobitev lastninske pravice in urejanje meje, etažno lastnino in specifične vidike stanovanjskega področja. Na kratko so predstavljene najpomembnejše značilnosti prodajne pogodbe. Sledijo poglavja o evidentiranju nepremičnin, izvršbi na nepremičnine in o nepremičninah v primeru insolventnosti.

Dodana sta še del, namenjen pravno urejenim poklicem, ki se opravljajo na nepremičninskem področju, in del, namenjen davčnim predpisom.


Vaše podatke bomo uporabljali v skladu z zakonom o varstvu osebnih podatkov. Ne želim, da uporabljate moje podatke za obveščanje o novostih. Reklamacije so možne v 15 dneh po prevzemu pošiljke. Stroški pošiljanja niso vključeni v ceno. Pridržujemo si pravico do spremembe cen. Cene vključujejo DDV.

ime in priimek podjetje ali organizacija

naslov pošta

da neidentifikacijska št. za DDV zavezanec za DDV matična št. podjetja

e-pošta

telefon faks datum podpis in štampiljka (razen pri e-naročilu)

IUS SOFTWARE, d. o. o., Tivolska cesta 50, 1000 Ljubljana prodaja, telefon: 01 30 91 820, faks: 01 30 91 815, e-pošta: [email protected]

Nepremičninsko pravo 2 44,80 EUR

Opremljanje stavbnih zemljišč 60,00 EUR

Pravna ureditev nepremičnin 72,00 EUR

Naročilnica faks: 01 30 91 815

www.gvzalozba.si

G09

2

210x297 oglas GV Zalozba_2015.indd 1 11/6/15 11:07 AM

M: 040 458 430

Informacije in naročila:

56,6 % tistih, ki načrtujejo nakup ne-premičnine, obiskujejo bolha.com

bolha.com - največji slovenskispletni oglasnik

Prijazen in profesionalenpristop do nepremičninskih agencij

Prestra ponudba oglaševalskih paketovPosebne ugodnosti za nove strankePopust pri povečanju oglaševalskega zakupa

Vabljeni k oglaševanju na bolha.com!

Izberite pametno. Izberite RE/MAX.®

RE/MAX-ov nepremičninski svetovalec ima lahko pri prodaji vaše nepremičnine ključno vlogo. Pomaga vam pri razumevanju lokalnega nepremičninskega trga ter pri določitvi primerne prodajne cene, ki bo pritegnila prave kupce, maksimirala vaš dobiček in zagotovila hitro prodajo. Varno izpelje celoten proces prodaje vaše nepremičnine vse do uspešnega zaključka posla.

Najeti za prodajo vaše nepremičnine RE/MAX-ovega nepremičninskega svetovalca je zagotovo najboljša odločitev!

Prednosti za vas:

• RE/MAX nudi strokovne nasvete,

• RE/MAX zagotavlja celovite storitve,

• RE/MAX ima največjo bazo potencialnih kupcev.

Nihče ne proda več nepremičnin kot RE/MAX. Vzpostavite stik z nami: [email protected], 080 73 15

www.re-max.si

Opazite razliko?Zaupajte strokovnjakom.

Vloga nepremičninskega svetovalca pri prodaji vaše nepremičnine

[email protected]

• Poslovanje s poslovnim računom: prvo leto brez stroškov vodenja računa, zugodnim plačilnim prometom in brez prilivnih provizij; posebne ugodnosti začlane OZS in TZS

• Financiranje poslovanja podjetja: prilagodljivo in ugodno

• Stanovanjsko kreditiranje: ugoden stanovanjski kredit za vaše stranke

• Računi upraviteljev rezervnih skladov: brez stroškov vodenja računa, z možnostmi donosne vezave sredstev

• Kreditiranje etažnih lastnikov za obnovo objektov: s �ksnimi obrestnimimerami in nizkimi stroški

• Kreditiranje energetske obnove večstanovanjskihobjektov: nižja subvencionirana obrestna mera vsodelovanju s SID banko

• Odkupi terjatev: tudi od izvajalcev investicijskih inobnovitvenih del v večstanovanjskih objektih

• Depozitno poslovanje: z višjimi obrestnimi meramiin različnimi dobami vezave

Za vas in vaše stranke nudimo celotno paleto bančnih storitev

Prava izbira za pravi posel

Odločite se za Hranilnico LON!

Več informacij na www.lon.si ali v naših štirinajstih poslovnih enotah.

Kvalitetne in ugodne bančne storitvesvojim strankam nudimo že več kot 23 let!

nepremicnine_nov_a4_15_Layout 1 9.11.2015 15:08 Page 1

Zbornik referatov - GZS · vič]. - Ljubljana : Gospodarska zbornica Slovenije, Zbornica za poslovanje z nepremičninami, 2015 ISBN 978-961-6986-00-7 1. Dodat. nasl. 2. Udovič, Boštjan,

Documents