-
EPI ABORDAREA PRIN COST
UBB FSEGA Cluj-Napoca Masterat Diagnostic i Evaluare
Pag
in1
1. Abordarea prin cost1
Abordare comparativ care ia n considerare ca substitut, pentru
cumprarea unei anumite proprieti, alternativa de a achiziiona un
activ echivalent modern cu aceeai utilitate.
o Aceasta ar implica att costul achiziionrii unui teren
echivalent ct i costul construirii unei cldiri noi echivalente.
o Fr s fie implicate timpul, riscul i neadecvarea, preul pe care
un cumprtor l-ar plti pentru activul de evaluat nu ar fi mai mare
dect costul unui echivalent modern.
Adeseori, activul de evaluat va fi mai puin atractiv dect costul
echivalentului modern din cauza vrstei sau deprecierii. O ajustare
a costului de nlocuire cu deprecierea este necesar pentru a
reflecta aceasta.
Metoda costului este cea mai aplicabil Cel mai puin aplicabil
este
o n evalurile proprietilor noi,
o proprietilor cu depreciere mic, i
o proprietilor specializate.
o pentru a estima valoarea construciei n
stadiu de proiect, n
studii de fezabilitate, i
o n evaluarea proprietilor ce nu sunt vndute frecvent pe
pia.
o pentru proprieti vechi
o ce au o depreciere cumulat important.
o Alte probleme ale acestei abordri se refer la
estimarea profitului promotorului,
ajustarea pentru drepturile de proprietate i la
durata necesar pentru construirea unei noi cldiri.
1 Dup ce au fost culese toate datele relevante, cum este aplicat
metoda costului? Prima dat valoarea terenului n cauz este estimat
ca i cum terenul ar fi liber i disponibil pentru dezvoltarea la
CMBU. Apoi sunt estimate costurile de nlocuire pentru construciile
n cauz, la data evalurii, mpreun cu orice alte costuri necesare
pentru aducerea cldirii la standardele pieei i la un profit adecvat
promotorului. Aceste estimri sunt adunate pentru a obine costul
total al structurii principale. Apoi sunt estimate deprecierile din
cauza uzurii fizice, neadecvrii funcionale, i deprecierii
economice, i sczute din costurile de nlocuire sau reproducie ale
structurii. Costul net al oricrei cldiri secundare sau amenajri de
amplasament este estimat i adunat la costul net al ntregii cldiri.
n final, este adunat i valoarea terenului valoarea terenului pentru
a obine a valoarea final a unei proprieti libere/neocupate, care,
dac este necesar, pentru a corespunde dreptului de proprietate
evaluat.
-
EPI ABORDAREA PRIN COST
UBB FSEGA Cluj-Napoca Masterat Diagnostic i Evaluare
Pag
in2
2. Estimrile costurilor cldirii
Estimarea costurilor cldirilor se face de un evaluator care
nelege planurile de construcie, specificaiile, materialele i
tehnicile de construcii. Cldirile se vor inspecta cu atenie i vor
fi descrise complet de evaluator.
Costul de nlocuire/reconstrucie
Costul de reconstrucie
este costul estimat pentru a (re)construi, la preurile curente
de la data evalurii, o copie, o replic exact a cldirii evaluate,
folosind aceleai materiale, normative de construcie, arhitectur,
planuri, calitate de manoper i nglobnd toate deficienele,
supradimensionrile i deprecierea cldirii evaluate.
Costul de nlocuire
este costul estimat pentru a construi, la preurile curente de la
data evalurii a unei cldiri cu utilitate echivalent cu cea a
cldirii evaluate, folosind materiale moderne, normative, arhitectur
i proiecte curente, deci costul unui activ modern echivalent.
Componentele costurilor Diferena ntre costul de construire i
valoarea proprietii imobiliare dup terminare, reprezint
profitul promotorului imobiliar, care trebuie corelat cu
informaiile de pe pia.
Costuri directe Cuprind cheltuielile cu fora de munc i
materialele utilizate. Regia i profitul contractantului2 general i
a diferiilor subcontractani sunt pri ale unui contract de
construcie uzual i reprezint costuri directe. Costurile directe
cuprind i costul pentru: o autorizaia de construire; o materiale,
produse i instalaii; o manopera; o echipamentele folosite n
construire; o asigurarea pe durata construirii; o organizarea de
antier i mprejmuire temporar; o spaii de depozitare a materialelor;
o instalaii electrice i cheltuieli cu utiliti; o profitul
constructorului i regia, inclusiv supravegherea lucrrilor,
asigurrile pentru incendiu,
rspundere sau omaj. o garanii de performan.
Costuri indirecte Cheltuieli ce sunt necesare pentru construire,
dar nu fac parte dintr-un contract uzual. Acestea pot fi: o costul
pentru arhitectur i proiectare, verificare a documentaiilor,
ridicare topo, studii de impact de
mediu; o onorarii pentru activiti de evaluare, consultan i
asisten financiar i juridic; o costul investiiei n teren i plile
fcute pe durata construirii (cheltuieli financiare, dobnzi,
comisioane,
taxe);
2 Corelarea cu ofertele constructorilor trebuie fcut cu atenie,
ntruct acetia ofer preuri ce depind nu numai de situaia de pe pia,
dar i de starea tehnic i financiar.
-
EPI ABORDAREA PRIN COST
UBB FSEGA Cluj-Napoca Masterat Diagnostic i Evaluare
Pag
in3
o costul de investiie n proprietate dup ce a fost construit, dar
nainte de a se obine gradul de ocupare stabilizat (fructificarea
capitalului plus cheltuieli de exploatare minus venituri din
exploatare);
o investiii suplimentare n contractarea nchirierilor sau
comisioane de nchiriere ; o marketing, comisioane de vnzare; o
cheltuieli administrative ale proprietarului; o costul transferrii
proprietii. Aceste costuri se vor estima n condiiile unei piei
echilibrate. Pe o pia cu dezechilibru pot apare costuri mai mari
din cauza unei perioade mai mari de absorbie, dar aceste costuri
trebuie luate n considerare la estimarea deprecierii externe. Unele
costuri indirecte, cum ar fi costul proiectrii sau impozitele pe
proprietate se stabilesc ca procentaje din costurile directe. Alte
costuri (comision de vnzri, nchirieri) sunt legate de pia, iar cele
pentru evaluare sau studii de impact de mediu se stabilesc nfuncie
de numrul de ore necesare i de un tarif mediu orar practicat pe
piaa serviciilor respective.
Profitul promotorului imobiliar3 Profitul promotorului imobiliar
reflect suma pe care un promotor se ateapt s o primeasc pentru
contribuia sa n dezvoltarea proprietii4. El reflect gradul de risc
i de expertiz necesar realizrii proiectului.
Totui aceasta nu nseamn c promotorul trebuie s fie recompensat
automat pentru eforturile sale; cheltuiala nu garanteaz
valoarea.
n cazul pieelor n declin, evaluatorul va analiza dac reducerea
profitului (sau chiar pierderile) promotorului reprezint o form de
depreciere extern. Profiturile realizate anterior de promotori ar
putea s nu fie adecvate ca baz pentru estimarea profitului viitor,
ci mai degrab este necesar estimarea profiturilor ateptate
(anticipate) de promotorii imobiliari, la data evalurii. Contribuia
investitorului o Unii evaluatori l asociaz cu plata pentru
supervizarea dezvoltrii unui proiect de la nceput la sfrit i
include
i costurile directe i indirecte ale dezvoltrii. o Alii l
folosesc echivalent cu profitul promotorului imobiliar,
justificndu-l prin compensaii pentru timpul, energia
i experiena care sunt investite ntr-un proiect, ca i o rsplat
pentru riscul pe care i-l asum investitorul.
Surse de informaii pentru costuri Sursele primare de informaii
sunt contractele de construire ncheiate pentru cldiri similare. Se
pot folosi i specialiti care calculeaz devize pentru oferte noi.
Unii evaluatori i-au creat baze de date care conin costuri curente
pentru cldiri complete, cum ar fi locuine, apartamente, hoteluri,
magazine, cldiri comerciale i industriale.
3 Reprezint suma de bani pe care un promotor se ateapt s o
primeasc pentru contribuia sa la proiect. Diferena dintre costul
total al proprietii (costul de dezvoltare) i valoarea de pia
(valoarea proprietii dup terminare), reprezint compensaia
promotorului pentru riscul i expertiza asociate dezvoltrii. 4 n
practic, profitul promotorului imobiliar poate fi estimat ca un
procentaj din costurile directe, din costurile directe + indirecte,
din costurile directe + indirecte + valoarea terenului sau din
costul total al proiectului.
-
EPI ABORDAREA PRIN COST
UBB FSEGA Cluj-Napoca Masterat Diagnostic i Evaluare
Pag
in4
Exist i informaii privind indicii costurilor, indici care sunt
utilizai pentru actualizarea unor costuri istorice. Utilizarea unor
indici de actualizare pentru evaluarea construciilor reprezint o
excepie5, admis numai pentru determinarea costului de reconstrucie
a construciilor unicat, pentru care este dificil de calculat un
deviz de cheltuieli6.
Msurarea cldirilor Arii exterioare ale cldirilor Aria construit,
AC (STAS) aria seciunii orizontale a cldirii, la cota pardoselii
finite a parterului, msurat pe conturul exterior al pereilor. AC nu
include:
o rezalidurile cu aria mai mic de 0,4 m2 i niele cu aria mai
mare de 0,4 m2; o treptele exterioare i terasele neacoperite; o
ariile curilor interioare i ale curilor exterioare de lumin sau
acces (curi englezeti).
Pentru construciile o subterane i pentru subsoluri, aria
construit se msoar la cota finit a pardoselii i se consider
aria seciunii orizontale cuprins n conturul exterior al
pereilor, inclusiv grosimea zidului de protecie a izolaiei.
o amplasate pe teren n pant, aria construciei se calculeaz n
plane orizontale n trepte, n funcie de teren i specificul
construciei.
Aria construit pe apartament, Acap (STAS) suma ariilor utile ale
apartamentului, logiilor i balcoanelor, precum i a cotei pri din
suprafeele prilor comune ale cldirilor (spltorii, usctorii, casa
scrii, inclusiv anexele pentru colectarea gunoaielor, casa liftului
etc.) la care se adaug suprafaa aferent ocupat de pereii interiori
i exteriori ai apartamentului. In cazul nclzirii cu combustibil
solid se adaug suprafaa aferenta sobelor i cazanelor de baie. Aria
nivelului, Aniv (STAS) aria seciunii orizontale a cldirii la
nivelul respectiv delimitat de conturul su exterior. Aria nivelului
se msoar la 1 m deasupra pardoselii finite. In aria nivelului se
cuprind i ariile nivelurilor intermediare sau anexele interioare
sau exterioare, cum sunt:
o ariile teraselor circulabile pentru diferite funciuni; o
ariile subpantelor; o ariile balcoanelor i logiilor; o ariile
porticelor de circulaie i a gangurilor de trecere, dac acestea nu
au nlimea mai mare
dect a unui etaj se consider aferente numai primului nivel
deservit; o aria coridoarelor exterioare; o aria scrilor exterioare
de acces ntre niveluri intr n calculul ariei nivelului deservit; o
aria ncperilor cu nlime liber mai mare de 1,80; o aria rampelor
exterioare i a scrilor de acces de la magazii, depozite etc.; o
aria aferent lucarnelor n cazul mansardelor dac nlimea e mai mare
de 1,80;
In aria nivelului nu intr: o copertinele mai mici de 4 m2 i
adncimea mai mic de 2m , profilele ornamentale i corniele; o
nvelitoarele, terasele necirculabile (rezultate din retragere) de
peste nivelul imediat inferior;
5 n utilizarea acestor indici, pot apare unele probleme i anume
c precizia lor nu poate fi demonstrat ntotdeauna, iar structura
costurilor se modific n timp. 6 Indicii de actualizare a costurilor
pot fi neltori cnd un evaluator nu cunoate ce componente sunt
folosite n fiecare indice. Mai mult, costurile istorice pot fi
atipice, iar metodele de construcie sau materialele pot suferi
schimbri importante pe durata reflectat de indicele cronologic al
costurilor.
-
EPI ABORDAREA PRIN COST
UBB FSEGA Cluj-Napoca Masterat Diagnostic i Evaluare
Pag
in5
o aria aferent lucarnelor n cazul mansardelor, dac nlimea e mai
mic de 1,80; Aria desfurat, Ad (STAS) suma ariilor tuturor
nivelurilor:
nivd AA
Aria desfurat construit (la locuine), Adc (STAS):
subsolddc AAA
Arii interioare ale cldirilor Aria util, Au (STAS) aria desfurat
Ad, mai puin aria pereilor; Aria util a apartamentului, Auap (STAS)
suma tuturor ariilor utile ale ncperilor din apartament (camere de
locuit, bi, WC, buctrii, spaii de depozitare i de circulaie din
interiorul apartamentului). Nu include:
o aria logiilor i balcoanelor; o pragurile golurilor de ui ale
trecerilor cu deschideri pn la 1,00 m; o niele de radiatoare; o
suprafeele ocupate de sobe i cazane de baie n cazul n care nclzirea
se face cu sobe.
In cazul locuinelor duplex, rampa, mai puin palierele nu se
cuprind n suprafaa util a apartamentului. Aria locuibil pe
apartament, Alap (STAS) suma ariilor destinate pentru locuit
(camera de zi, dormitoare); Aria pereilor, Aper (STAS) suma ariilor
proieciilor orizontale ale seciunilor pereilor, panourilor i
stlpilor exteriori i interiori i ale courilor. Aria peretilor se
determin pe baza grosimii zidurilor. La calculul ariei pereilor nu
se iau n considerare pereii amovibili care nu ntrerup continuitatea
pardoselilor. Volume ale cldirilor Volumul nivelului, Vniv (STAS)
volumul obinut din produsul dintre aria nivelului si nlimea lui.
nlimea lui se msoar:
o pentru un nivel curent, intre fetele finite ale pardoselilor
inferioare si superioare, care delimiteaz nivelul superior
respectiv;
o pentru ultimul nivel, la cldirile cu pod, intre fata finita a
pardoselii si fata superioara a umpluturii, sau a pardoselii si
podului, dup caz;
o pentru podul utilizat, intre fata finita a pardoselii si
conturul exterior al nvelitorii; o pentru ultimul nivel, la
cldirile fr pod, intre fata finita a pardoselii si conturul
exterior al nvelitorii.
Volumul total, Vt (STAS) suma volumelor tuturor nivelurilor.
Metode de estimare a costului Se cunosc trei metode tradiionale
de estimare a costului:
1. metoda comparaiilor unitare, 2. metoda costurilor segregate i
3. metoda devizelor.
Metoda comparaiilor unitare
Se costul de nlocuire sub form de cost unitar - pe unitatea de
suprafa sau de volum7.
7 se exprim de regul, la suprafaa desfurat construit sau volumul
total construit
-
EPI ABORDAREA PRIN COST
UBB FSEGA Cluj-Napoca Masterat Diagnostic i Evaluare
Pag
in6
Metoda utilizeaz costurile cunoscute ale unor structuri
similare, costuri comparate/ajustate8 pentru condiiile de pia sau
eventuale diferene fizice. o Costurile indirecte pot fi incluse n
costul unitar sau calculate separat. o Dac proprietile comparabile
sunt localizate pe alte piee, evaluatorul va face o corecie
pentru
localizare. o Costul unitar depinde de dimensiune i anume scade
odat cu creterea suprafeei/volumului cldirii9. n lipsa preurilor de
contract, costul total de nou al unei cldiri poate fi extras din
tranzaciile de cldiri nou construite, dac ndeplinesc urmtoarele
condiii: o construciile reprezint CMBU a amplasamentului; o
proprietatea a atins un grad de ocupare stabilizat10; o cererea i
oferta e afl n echilibru; o valoarea amplasamentului poate fi
determinat. n acest caz, valoarea cldirii se obine o scznd valoarea
terenului din preul de vnzare total al proprietilor comparabile. n
aplicarea corect a metodei, evaluatorul o va calcula costul
unitar11 pentru cldiri similare sau o va corecta un cost unitar
standard, innd seama de diferenele de
dimensiune, form, finisaje, dotarea cu instalaii12, precum i de
diferena de timp ntre data elaborrii costului unitar standard i
data evalurii.
Unitatea de suprafa Unitatea de volum o este n general
recomandat pentru
proprieti cu un singur etaj i proprieti cu nlimi standard.
o este foarte rspndit la apartamente, cldiri mici de birouri i
case cu un singur etaj.
o folosit pentru cldiri cu nlimi variate sau neobinuite.
o adecvat pentru depozite de materiale, silozuri i biserici
pentru ca de obicei au tavane cu nlimi variabile.
8 Costul total este estimat comparnd cldirea evaluat cu cldiri
similare, construite recent pentru care sunt disponibile preurile
de contract. 9 Explicaia const n faptul c instalaiile, centrala
termic, lifturile, uile, ferestrele i altele asemntoare, de regul
nu cost proporional mai mult pentru o cldire mai mare. 10 Gradul de
ocupare sau venitul la un moment dat, cnd nu mai exist anomaliile
cererii i ofertei sau orice alte condiii suplimentare tranzitorii,
iar condiiile existente sunt cele ateptate s continue pe durata de
via economic a proprietii. 11 Costurile ar trebui mprite pe
categoriile generale de construcie i separat pentru finisaje
deosebite sau echipamente speciale. Defalcarea costurilor va ajuta
pe evaluator la efectuarea coreciilor ce apar din cauza existenei
sau absenei acestor elemente deosebite. 12 Ponderea costului
instalaiilor i echipamentelor n costul total a crescut serios de-a
lungul timpului. Instalaiile i echipamentele au tendina s mreasc
costul unitar i se uzeaz mai rapid dect elementele construciei
propriu-zise.
-
EPI ABORDAREA PRIN COST
UBB FSEGA Cluj-Napoca Masterat Diagnostic i Evaluare
Pag
in7
Simplitatea aparent a metodei comparaiilor poate fi
neltoare.
Pentru a deine cifre de cost unitar sigure, evaluatorul trebuie
s acioneze logic i s compare cu atenie cldirea evaluat cu cldiri
similare sau cu structuri standard catalogate.
Totui, cnd este corect aplicat, metoda duce la estimri
rezonabile pentru costul de nlocuire.
Metoda devizelor
Este mai credibil.
Se face un calcul ce reflect cantitatea i calitatea tuturor
materialelor utilizate i toate categoriile de manoper necesar. Apoi
se adaug cheltuielile conexe, de regie i profitul.
O metod de estimare a costului n care sunt estimate cantitatea i
calitatea tuturor materialelor folosite i toate categoriile de munc
necesare, iar costurile unitare pe fiecare categorie sunt nsumate
pentru a ajunge la o estimare a costului total pentru materiale i
munc.
Metoda costurilor segregate
n aceast metod o se utilizeaz costuri unitare pentru diferite
componente ale cldirii i exprimate n uniti de msur
adecvate. o evaluatorul calculeaz un cost unitar bazat pe
cantitatea real de materiale utilizate n construcie plus
manopera, utilaje i transporturi legate de tehnologia lucrrilor
de construcii, pentru fiecare metru ptrat de suprafa.
o Costurile estimate se bazeaz pe costurile normate pentru
diferite componente ale construciei. o Regia i profitul
constructorului poate fi inclus n costul unitar sau pot fi
calculate separat. o Costurile indirecte, de regul se calculeaz
separat.
Totui, sunt necesare cunotine de specialitate pentru a asambla
costurile de baz ale echipamentelor, materialelor i manoperei i de
a le combina ntr-o estimare final a costului.
Dac este bine pus la punct, metoda costurilor segregate poate
nlocui o expertizare cantitativ complet i poate duce la o estimare
corect a costului de nlocuire, cu un efort considerabil mai
mic.
3. NTREBRI
ADEVRAT SAU FALS A/F Metoda devizelor este metoda pe care
evaluatorii o folosesc cel mai des pentru estimarea costurilor.
Cldirile existente au o valoarea pozitiv sau nu au deloc, dar nu
pot avea valoare negativ.
n metoda costului, valoarea este estimat direct prin compararea
proprietii n cauz cu proprietile de comparaie.
Valoarea unei cldiri construite recent poate fi mai mare sau mai
mic dect costul su de reproducie.
Costurile directe sunt cheltuielile pentru alte obiecte dect
materiale i munc.
Profitul promotorului este rareori inclus n informaiile despre
costuri publicate.
Metoda costului este rareori folosit pentru studii de
fezabilitate.
-
EPI ABORDAREA PRIN COST
UBB FSEGA Cluj-Napoca Masterat Diagnostic i Evaluare
Pag
in8
Metoda costului este folosit pentru estimarea valorii unei
construcii aflate n proiect i a proprietilor specializate.
Metoda costurilor segregate poate implica estimarea costului
unei componente fabricate n afara amplasamentului, transportat i
instalat in situ.
La defalcarea costului unei construcii, profitul ar putea fi
alocat n cteva componente ale cldirii i s nu apar ntr-un singur
post
Profitul promotorului imobiliar, care urmeaz a fi realizat ntr-o
dezvoltare este uor de estimat
Msurarea volumului este des folosit n estimarea costului unei
cldiri cu un singur etaj.
Metoda costului are nevoie de evaluri separate ale terenului i
construciilor.
Cnd un cost este alocat pentru o suprafa mare a cldirii, costul
unitar este mai mare.
Cnd este realizat competent, o estimare prin metoda costurilor
segregate poate fi folosit pentru a substitui metoda devizelor.
Majoritatea evaluatorilor au expertiza necesar pentru a aplica
metoda devizelor.
Tehnicile metodei costului pot fi folosite pentru a determina
ajustri ale preului pentru caracteristicile fizice ale proprietii n
metoda comparaiei vnzrilor.
Costul supraadecvrilor nu este inclus n estimarea costului de
reproducie.
NTREBRI GRIL 1. Metodele de estimare a costurilor nu includ
a. metoda costurilor segregate b. metoda defalcrii c. metoda
devizelor d. metoda comparaiei unitare
2. Diferena dintre (preul de vnzare) sau (valoarea de pia) a
unei proprieti i (suma costurilor
directe), (costurilor indirecte) i a (valorii curente a
terenului) reprezint a. fructificarea capitalului propriu b.
valoarea cldirii c. recuperarea capitalului d. profitul
promotorului imobiliar
3. Depinznd de practicile pieei, profitul promotorului imobiliar
poate fi estimat prin toate modurile
urmtoare mai puin a. ca procentaj al costurilor directe i
indirecte b. ca procentaj al costurilor directe i indirecte i al
valorii amplasamentului c. ca procentaj al valorii proiectului
terminat d. ca procentaj al venitului net din exploatare
4. Din cauza proiectrii speciale a interiorului unei cldiri,
exist probabilitatea ca metrii ptrai s nu
reprezinte o unitate adecvat de msur pentru un (o) a. cldire mic
de birouri b. depozit de materiale c. bloc de apartamente d. cldire
cu un singur etaj
-
EPI ABORDAREA PRIN COST
UBB FSEGA Cluj-Napoca Masterat Diagnostic i Evaluare
Pag
in9
5. Dac cldirea evaluat este mai mare dect cldirea etalon descris
n manualul de cost, atunci costul unitar al cldirii n cauz este
probabil
a. mai mare b. mai mic c. la fel d. inaplicabil
6. Canalizarea, nclzirea, ascensoarele, i alte componente ale
cldirii nu cost n mod necesar
proporional mai mult s fie incluse ntr-o cldire mai mare dect
ntr-una mai mic. Aceasta este reflectat n
a. metoda costurilor segregate b. raportul teren-la-cldire c.
metod devizelor d. metoda comparaiei unitare
7. Care metod de estimare a costului este mai puin complicat,
mai practic i mai rspndit?
a. costuri segregate b. devize c. zona construit d. comparaia
unitar
8. Sursele pentru datele de estimri de costuri includ toate din
urmtoarele mai puin
a. contractele de construcie b. ncheierile de edin c. fiierele
evaluatorului d. manualele de cost publicate
9. Cea mai complet i precis metod de estimare a costului este
cea a
a. costurilor segregate b. devizelor c. comparaiei unitare d.
actualizrii costului
10. Costurile directe i indirecte trebuie calculate i incluse
n
a. toate metodele de estimare a costului b. metoda costurilor
segregate c. metoda devizelor d. metodele comparaiei unitare
11. Dup estimarea costului de reproducie sau de nlocuire a unei
cldiri existente, evaluatorul
estimeaz i deduce a. valoarea terenului b. costul de reparaie c.
deprecierea d. profitul promotorului
12. n metoda costului, amplasamentul este evaluat ca i cum ar
fi
a. liber i disponibil pentru dezvoltarea la cea mai bun
utilizare a sa b. construit i potrivit pentru utilizarea sau
dezvoltarea menit c. dezvoltat i exploatat la capacitate maxim d.
impus ca penalitate asupra valorii amplasamentului
-
EPI ABORDAREA PRIN COST
UBB FSEGA Cluj-Napoca Masterat Diagnostic i Evaluare
Pag
in1
0
13. Utilizarea unui cost de reproducie sau de nlocuire depinde
de
a. estimarea valorii finale b. scopul evalurii c. durata de via
economic a construciei d. durata de via fizic a construciei
14. Care din urmtoarele nu este un cost indirect?
a. manopera b. costurile de finanare c. onorariile profesionale
d. taxele pe durata construciei
15. Diferena dintre costul total de dezvoltare al unei proprieti
i valoarea ei de pia reprezint
a. valoarea de revnzare b. serviciul de datorii ipotecare c.
profitul promotorului imobiliar d. alocare pentru nlocuire
16. Costul i valoarea de pia sunt cel mai apropiate cnd
proprietile sunt
a. noi b. vechi c. supra-mbuntite d. sub-mbuntire
17. n metoda costului, costurile de reproducie sau nlocuire
includ toate din urmtoarele mai puin
a. costurile directe b. costurile indirecte c. profitul
promotorului d. cheltuielile fixe i variabile
-
EPI ABORDAREA PRIN COST
UBB FSEGA Cluj-Napoca Masterat Diagnostic i Evaluare
Pag
in1
1
4. PROBLEM
Urmtoarele informaii aparin proprietii unui depozit de
materiale.
Dimensiunile cldirii 5 000
Cost unitar de baz (excluznd costurile indirecte) 150
Multiplicator local 1,10
Ajustare pentru arie / perimetru 0,90
Ajustare de nlime 1,10
Ajustare pentru sprinklere 7,50
25%Cost indirect (ca procentaj al celorlalte costuri) Calculai
costul curent de reproducie al acestei proprieti folosind metoda
comparaiei unitare.
-
EPI ABORDAREA PRIN COST
UBB FSEGA Cluj-Napoca Masterat Diagnostic i Evaluare
Pag
in1
2
5. DEPRECIEREA CUMULAT
Estimarea deprecierii cumulate Deprecierea este o pierdere de
valoare13 fa de costul de reconstrucie sau de nlocuire a
construciilor, ce poate aprea14 din cauze fizice, funcionale sau
externe. Deprecierea15 este o pierdere de valoare a proprietii
imobiliare din orice cauz.
Uzura fizic este evideniat de rosturi, czturi, fisuri, infestri
sau defecte de structur. Neadecvarea funcional este dat de
demodarea, neadecvarea sau supradimensionarea
cldirii din punct de vedere al dimensiunilor, stilului sau
instalaiilor i echipamentelor ataate. Deprecierea economic (din
cauze externe) este cauzat de factori externi proprietii
imobiliare, cum ar fi modificarea cererii, utilizarea
proprietilor imobiliare n zon, urbanismul, finanarea i
reglementrile legale.
Durata de via economic
este perioada de timp n care construciile contribuie la valoarea
proprietii imobiliare.
Durata de via fizic
poate depi durata de via economic,
reparaiile i modernizrile aduse proprietilor mai vechi pot
extinde durata de via economic, care nu poate depi durata de via
fizic.
Durata de via economic rmas
este perioada de timp estimat, n care construciile vor continua
s contribuie la valoarea proprietii imobiliare.
Evaluatorul va estima durata de via economic rmas, interpretnd
atitudinile i reaciile cumprtorilor de proprieti competitive.
Vrsta scriptic16:
este numrul de ani trecui de la terminarea construciei.
Vrsta efectiv:
vrsta dat de starea tehnic i utilitatea construciei.
poate diferi de vrsta scriptic, n funcie de lucrrile de
ntreinere realizate n trecut.
Element cu VIA LUNG
O component a unei cldiri cu o durat de via economic rmas egal
cu cea a ntregii cldiri.
Element cu VIA SCURT
Un element al cldirii cu o durat de via economic estimat mai mic
cea a ntregii cldiri.
13 O pierdere n valoarea proprietii din orice 14 Teoretic,
deprecierea poate ncepe s se acumuleze de la finalizarea
construciei, chiar dac aceasta reprezint cea mai bun utilizare a
amplasamentului. 15 Este diferena ntre costul de reconstrucie sau
de nlocuire a construciei i valoarea ei de pia. 16 sau vrsta
istoric sau calendaristic
-
EPI ABORDAREA PRIN COST
UBB FSEGA Cluj-Napoca Masterat Diagnostic i Evaluare
Pag
in1
3
Costul de recuperare (reparaie)
Costul restaurrii unui obiect la o stare nou sau la una
apropiat.
Depreciere RECUPERABIL
Se refer la obiecte ale cror uzuri fizice sau funcionale sunt
recuperabile din punct de vedere economic.
Fezabilitatea economic exist dac costul de reparaie este egal
cu, sau mai mic fa de creterea anticipat n valoarea
proprietii17
Depreciere NERECUPERABIL
Nu sunt fezabile financiar
Reparaiile neefectuate la timp sunt recuperabile, n timp ce
elementele cu via scurt i elementele cu via lung
ale deteriorrii fizice sunt nerecuperabile.
Metode de estimare
Deprecierea se aplic numai construciilor pentru c terenul se
include la valoarea de pia.
Metodele de estimare a deprecierii sunt:
o metoda duratei de via economic18,
Metoda vrst-durat de via o metoda modificat a duratei de via
economic,
o metoda segregrii, Metoda segregrii
o tehnicile de comparaie a vnzrilor Metoda prelurii de pe pia
Orice metod este acceptabil dac evaluatorul o aplic coerent i logic
i dac ea reflect o reacie a unui cumprtor informat i prudent fa de
situaia construciei evaluate. Pentru a avea o estimare corect i
fundamentat a deprecierii cumulate, prin orice metod,
evaluatorul
o trebuie s ia n considerare toate elementele ce ar putea
diminua valoarea, dar o s socoteasc fiecare element numai o singur
dat.
17 Chiar i n situaie contrar este considerat recuperabil n mod
normal
Dac reparaia da permite altor elemente existente s-i menin
valoarea. 18 Suplimentar: metoda duratei de via fizic poate fi
utilizat numai pentru a estima uzura fizic.
-
EPI ABORDAREA PRIN COST
UBB FSEGA Cluj-Napoca Masterat Diagnostic i Evaluare
Pag
in1
4
Metoda duratei de via economic19
Prin aceast metod, la costul construciilor se aplic
o un raport calculat ntre vrsta efectiv Vef i durata de via
economic (DVE), de la data evalurii.
o Formula:
Deprecierea = Vef
costul de nlocuire brut DVE
Metoda pare simpl, dar sunt ascunse multe elemente ale
deprecierii din cauz c sunt grupate. Un punct slab major al
metodei, este faptul c
elementele recuperabile ale deprecierii nu sunt tratate separat.
Mai mult, metoda nu ia n considerare faptul c unele componente ale
cldirii pot avea o durat de via fizic mai scurt sau mai lung.
Durata de via economic DVR are semnificaie numai pentru deprecierea
total.
Metoda duratei de via economic modificat20
Se estimeaz mai nti costul de a elimina toate elementele
recuperabile ale uzurii fizice, aprute ca urmare a ntreinerii
necorespunztoare, precum i cele ale neadecvrii funcionale.
Aceast sum se scade din costul cldirii, estimat la data
evalurii.
Apoi evaluatorul va estima un procentaj sau o sum global care s
acopere toate elementele nerecuperabile:
o Aceast sum este raportul dintre vrsta efectiv/durata de via
economic aplicat la costul cldirii, minus toate elementele
recuperabile ale uzurii fizice i funcionale.
Este necesar s se in seama c, prin eliminarea elementelor
recuperabile ale uzurii, durata de via economic va crete i/sau
vrsta efectiv va scade. Metoda elimin parial neajunsurile metodei
duratei de viaa economice.
Metoda duratei de via fizic21 O metod de estimare a uzurii
fizice nerecuperabile22 n care raportul dintre vrsta efectiv
Vefelement a unui element al cldirii i durata de via estimat, este
aplicat la costul curent de nlocuire al fiecrui element
nerecuperabil, dup ce a fost estimat costul de reparaie al
elementelor recuperabile. Aceast metod ar trebui folosit la
elementele cu via scurt, dar poate fi folosit i la cele cu via
lung. Estimrile totale ale vrstei fizice pentru elementele cu via
lung pot fi dificil de obinut de pe pia. Metoda presupune c uzura
are loc linear.
19 O metod de estimare a deprecierii n care raportul dintre
vrsta efectiv a cldirii i durata de via economic a acesteia este
aplicat costului curent al construciilor pentru a obine deprecierea
total exprimat valoric. 20 O metod de estimare a deprecierii
cumulate n care raportul dintre vrsta efectiv a cldirii i durata de
via economic este aplicat costului curent al construciei dup ce au
fost sczute costurile de recuperare a deprecierii fizice i
funcionale. 21 este folosit pentru a estima UZURA FIZIC
NERECUPERABIL n METODA SEGREGRII. 22 Elementele cu uzur fizic
nerecuperabil sunt clasificate n
elemente cu via scurt sau elemente cu via lung,
-
EPI ABORDAREA PRIN COST
UBB FSEGA Cluj-Napoca Masterat Diagnostic i Evaluare
Pag
in1
5
Metoda comparaiei Metoda consider c
deprecierea cumulat este diferena ntre costul de nlocuire23 i
contribuia n valoare24 a construciilor, ambele estimate25 la data
evalurii.
Metoda nu face distincie ntre diferite tipuri de depreciere:
fizic, funcional sau economic. Limitele acestei metodei sunt date
de disponibilitatea datelor reale i corecte ale unor tranzacii de
proprieti comparabile26 i deci
metoda nu poate fi aplicat ntr-o pia limitat sau pentru anumite
proprieti imobiliare specializate.
n plus, estimarea raportului ntre valoarea terenului i a
construciilor este dificil de fundamentat sau de justificat.
Metoda segregrii Metoda solicit o s se analizeze separat fiecare
cauz a deprecierii, o s o cuantifice i apoi o s totalizeze o sum
global. Cele 5 tipuri de depreciere, care pot afecta o cldire,
sunt: uzura fizic recuperabil; uzura fizic nerecuperabil;
neadecvarea funcional recuperabil; neadecvarea funcional
nerecuperabil; deprecierea economic n general se cuantific mai nti
deprecierea recuperabil i apoi cea nerecuperabil i cea economic.
Dac se utilizeaz costul de nlocuire, anumite forme ale deprecierii
funcionale sunt eliminate automat.
23 Sau, dup caz de reconstrucie 24 n valoarea total a proprietii
25 Precizia aplicrii depinde de disponibilitatea unor date reale
referitoare att la tranzacii de proprieti construite, ct i de
terenuri libere. 26 Este de dorit ca aceste date s corespund unor
proprieti similare cu cea evaluat i nu pot fi luate n considerare
tranzacii ale unor drepturi de proprietate pariale (concesiuni,
nchirieri, drept de folosin, etc.)
-
EPI ABORDAREA PRIN COST
UBB FSEGA Cluj-Napoca Masterat Diagnostic i Evaluare
Pag
in1
6
Uzura fizic Un element al deprecierii cumulate, evideniat de
rosturi, czturi, fisuri, infestri sau defecte de structur.
Uzur fizic recuperabil un defect recuperabil cauzat de
ntreinerea
proast.
Uzur fizic nerecuperabil un defect cauzat de o deteriorare fizic
ce nu
poate fi corectat practic sau economic.
Neadecvare funcional Un element al deprecierii cumulate. dat de
demodarea, neadecvarea sau supradimensionarea cldirii din punct de
vedere al dimensiunilor,
stilului sau instalaiilor i echipamentelor ataate.
Neadecvare funcional recuperabil un defect recuperabil cauzat de
un neajuns n
structur, materiale, sau proiectare.
Neadecvare funcional nerecuperabil un defect nerecuperabil
cauzat de o
deficien n structur, materiale, sau proiectare.
Deprecierea total estimat prin metoda prelurii de pe pia sau
metoda vrst - durat de via
Deteriorare (uzur)
fizic Depreciere extern Depreciere funcional
Recuperabil Nerecuperabil Recuperabil Nerecuperabil
Reparaii neefectuate
la timp
Elemente cu
via scurt
Elemente cu
via lung
Cauzat de
supraadecvare
Cauzat de
deficien
Cauzat de
supraadecvare
e
Cauzat de
deficien
Necesit
adugare
Necesit
nlocuire
Deprecierea total estimat prin metoda segregrii
-
EPI ABORDAREA PRIN COST
UBB FSEGA Cluj-Napoca Masterat Diagnostic i Evaluare
Pag
in1
7
Depreciere economic (din cauze externe) Scdere valoric cauzat de
influenele negative din afara amplasamentului27 cum ar fi
modificarea cererii, utilizarea proprietilor imobiliare n zon,
urbanismul, finanarea i reglementrile
legale. n general nerecuperabile din partea proprietarului
sau chiriaului.
6. Elemente practice
Problema 1
Cldirea evaluat (veche de 16 ani) are un cost curent de nlocuire
de 500.000 , o vrst efectiv de 14 ani, i o durat de via economic de
50 de ani.
Calculai deprecierea i valoarea acestei cldiri folosind METODA
DURATEI DE VIA ECONOMIC.
27 poate fi cauzat de pericolelor existente lng proprietate,
cerere redus sau condiii economice adverse
-
EPI ABORDAREA PRIN COST
UBB FSEGA Cluj-Napoca Masterat Diagnostic i Evaluare
Pag
in1
8
Problema 2
Cldirea de evaluat (veche de 12 ani) are un cost de nlocuire de
500.000 , o vrst efectiv de 14 ani i o durat de via economic de 50
de ani.
Costul de reparaie al tuturor elementelor recuperabile este
estimat la 25.000 .
Calculai deprecierea i valoarea cldirii folosind METODA DURATEI
DE VIA ECONOMICE MODIFICATE
Problema 3
Urmtoarele informaii sunt disponibile Cost de reproducie Cost de
reparaie nvelitoare acoperiului 2.500 500 Instalaii sanitare 6.000
800 Vopsitorie 2.000 400
A. Calculai uzura fizic recuperabil
B. Ce trebuie fcut cu costul total pentru reparaia obiectelor
listate?
-
EPI ABORDAREA PRIN COST
UBB FSEGA Cluj-Napoca Masterat Diagnostic i Evaluare
Pag
in1
9
Problema 4
Exist urmtoarele informaii despre elementele cu via scurt ale
unei cldiri, nerecuperabile. Costul curent de
reproducie
Vrsta fizic (ani) Durata de via fizic (ani)
nvelitoarea acoperiului 2.000 10 20 Mocheta 6.000 5 15
Plafon fals 5.000 7 15
Calculai uzura fizic nerecuperabil a elementelor cu via
scurt.
Problema 5
Cldirea evaluat are un cost curent de reproducie de 600.000 , o
vrst fizic de 10 ani i o durat de via fizic de 50 de ani.
Costul total de nlocuire al tuturor elementelor cu via scurt
este de 50.000
Calculai uzura fizic nerecuperabil pentru elementele cldirii cu
via lung folosind metoda duratei de via fizic.
-
EPI ABORDAREA PRIN COST
UBB FSEGA Cluj-Napoca Masterat Diagnostic i Evaluare
Pag
in2
0
Problema 6
O cas pentru o singur familie nu are toalet la primul etaj, o
facilitate ce este acum tipic pe pia.
Totui, primul etaj are un spaiu adecvat pentru instalarea unei
toalete.
Dac ar fi fost instalat ca parte a construciei originale, costul
ar fi fost de 1.500 .
Costul curent de instalare a acestei faciliti este de 2.000
.
Calculai neadecvarea funcional recuperabil cauzat de deficiena
care are nevoie de completare.
Explicai de ce costul de instalare al unei toalete, ca o
completare, este mai mare dect costul de instalare al acesteia ca
parte a construciei originale.
Este mai uor i mai puin costisitor pentru a instala o facilitate
n timpul construciei. Dup ce construcia este terminat, instalarea
aceleiai faciliti este mai dificil i mai scump. Costuri mai mari
pot rezulta din cauza nevoii de a schimba sau nltura detalii
structurale prezente
i finisri naintea instalrii noilor detalii structurale,
finisajelor, instalaiilor sanitare / electrice
Problema 7
Buctria dintr-o cas pentru o singur familie are accesorii
ncorporate care nu mai sunt acceptabile pe pia existent. Urmtoarele
informaii sunt disponibile
Costul accesoriilor noi, instalate 16.000 Costul de reproducie
al celor existente (instalate) 15.000 Amortizarea celor existente
11.000
Calculai neadecvarea funcional recuperabil cauzat de o deficien
ce necesit nlocuire sau modernizare
-
EPI ABORDAREA PRIN COST
UBB FSEGA Cluj-Napoca Masterat Diagnostic i Evaluare
Pag
in2
1
Problema 8
Un duplex rezidenial urmeaz a fi transformat n spaiu unic de
birouri. n prezent are dou centrale termice i fiecare este capabil
pentru nclzirea ntregii cldiri. Exist urmtoarele date
disponibile:
Costul de reproducie a unei centrale 8.000 Uzura fizic curent
2.000 Costul de nlocuire al unei centrale i de renovare a spaiului
1.000
Calculai neadecvarea funcional recuperabil cauzat de
supra-adecvare.
Problema 9
O cldire de birouri de dou etaje, transformat, nu are acces
adecvat deoarece nu exist ascensor i acces pentru persoane cu
handicap locomotor la etajul al doilea. Exist urmtoarele date
disponibile:
Chirie pe an, fr acces adecvat 8.000 Chirie pe an, cu acces
adecvat 10.000 Cheltuieli de exploatare fr lift 4.000 Cu lift 4.500
Rata de capitalizare pentru cldire (RB) 12,5%
Calculai neadecvarea funcional nerecuperabil cauzat de aceast
deficien.
-
EPI ABORDAREA PRIN COST
UBB FSEGA Cluj-Napoca Masterat Diagnostic i Evaluare
Pag
in2
2
Problema 10
O cldire de birouri transformat are tavane excesiv de nalte,
inacceptabile pe pia. Exist urmtoarele date disponibile: Cost de
reproducie, aa cum este cu nlime excesiv 10.000 Cost de nlocuire,
cu nlimi acceptabile/normale 8.000 Uzura fizic 35% Costurile anuale
suplimentare din cauza nlimii excesive (ex. taxe, asigurare,
nclzire) 600 Rata de capitalizare pentru cldire (RB) 12,5%
Calculai neadecvarea funcional datorat supra-adecvrii de acces
tip
Problema 11
O proprietate comercial sufer din cauza locaiei ntr-un cartier n
declin. Exist urmtoarele date disponibile:
VNE aa cum este (dup toate reparaiile fizice i funcionale)
10.000 VNE fr influenele externe (dup toate reparaiile fizice i
funcionale) 12.000 Rata total de capitalizare RO 10% Raportul
valoarea cldirii /valoarea total a proprietii 2:3
1. Calculai deprecierea economic (din cauze externe) a cldirii n
cauz. 2. Exist alte proceduri folosite pentru alocarea deprecierii
economice a terenului i a cldirilor?
VNE al proprietii poate fi alocat ntre teren i componentele
cldirii, VNE atribuit fiecrei componente poate fi capitalizat la
rata indicat RL sau RB
-
EPI ABORDAREA PRIN COST
UBB FSEGA Cluj-Napoca Masterat Diagnostic i Evaluare
Pag
in2
3
Problema 12
Exist urmtoarele date disponibile: Vnzarea 1 Vnzarea 2 Vnzarea
3
Preul de vnzare 99.000 133.000 164.000 Valoarea terenului 30.000
40.000 49.000 Costul de nlocuire curent 119.000 163.000 205.000
Calculai deprecierea pentru fiecare vnzare ca procentaj din
costul curent de nlocuire al cldirii.
-
EPI ABORDAREA PRIN COST
UBB FSEGA Cluj-Napoca Masterat Diagnostic i Evaluare
Pag
in2
4
Problema 13
Exist urmtoarele date disponibile pentru a fi utilizate n metoda
costului.
Cost curent de reproducie Cldirea 155.000
Amenajrile amplasamentului 25.000 Uzur fizic
Recuperabil 10.000 Nerecuperabil via lung 23.000
Nerecuperabil via scurt 5.000 Neadecvarea funcional
Recuperabil 2.000 Nerecuperabil 13.000
Depreciere economic 12.000 Deprecierea amenajrilor
amplasamentului 5.000 Valoarea terenului 60.000
Calculai valoarea acestei proprieti libere folosind metoda
costului.
-
EPI ABORDAREA PRIN COST
UBB FSEGA Cluj-Napoca Masterat Diagnostic i Evaluare
Pag
in2
5
7. Studiu de caz
Se consider o cldire administrativ (de birouri), care are 607 mp
arie desfurat i 490 mp nchiriabil. Cldirea este amplasat pe un
teren de 350 mp. Valoarea de pia a terenului liber este de 270 /mp.
n Tabelul 1 este prezentat sinteza costului de reconstrucie, iar n
celelalte tabele fiecare tip de depreciere este calculat pe baza
costului de reconstrucie. 1. Uzura fizic recuperabil Se estimeaz
numai la elementele ce trebuie reparate la data evalurii i se
cuantific prin costul de readucere a elementului la condiia de nou
sau ca i nou. n Tabelul 2 se arat modul de estimare a uzurii fizice
recuperabile. Costul de refacere a zugrvelilor depete costul curent
din cauza manoperei suplimentare i a pregtirilor ce nu apar la o
construcie nou. O uzur se consider recuperabil cnd costul pentru
corectarea strii sale tehnice plus un profit rezonabil e mai mic
dect creterea de valoare rezultat. Multe defecte structurale,
deficiene i supradimensionri pot fi corectate cu ajutorul noilor
tehnologii de construcii, dar esenial n decizie este elementul
economic. 2. Uzura fizic nerecuperabil Se refer la elementele
deteriorate fizic care nu pot fi n prezent corectate din motive
practice sau economice. Uzura fizic nerecuperabil se aplic la
diferena dintre costul de reconstrucie sau de nlocuire i costul de
eliminare a uzurii fizice recuperabile. Aplicarea direct la costul
de reconstrucie sau de nlocuire duce la o supraevaluare a uzurii. n
scopul analizei, elementele uzurii fizice nerecuperabile sunt
clasificate ca fiind cu via scurt i cu via lung. Un element cu via
lung este o component a cldirii care este de ateptat s aib o durat
de via economic rmas, ca i ntreaga construcie. Un element cu via
scurt este acela cu o durat de via economic rmas mai mic dect
durata de via economic rmas a ntregii cldiri. Astfel, furniturile
pentru instalaii sunt clasificate ca avnd via scurt. Elementele cu
via scurt din sistemul de ventilaie i A/C au valoarea de 6.650 din
totalul de 19.010 . Fiecare element cu via scurt trebuie analizat
cu atenie i luat n calcul o singur dat. Tabelele 3 i 4 arat
calculele de estimare a uzurii fizice pentru elementele cu via
scurt i cu via lung, utiliznd metoda duratei de via fizic. Pentru
aceasta, evaluatorul aplic raportul dintre vrsta efectiv i durata
de via total estimat la costul de reproducie sau de nlocuire al
fiecrui element fizic nerecuperabil cu via scurt, cost ce a rmas
dup scderea costului de eliminare a uzurii fizice recuperabile.
Evident apoi adun uzurile pentru toate elementele cu via scurt
existente n cldire. Costul de reconstrucie/nlocuire al elementelor
cu via lung se determin prin diferena dintre costul de
reconstrucie/nlocuire total i costul de reconstrucie/nlocuire al
elementelor fizice recuperabile (sau cost de reparare uneori) i
costul componentelor cu via scurt nerecuperabile. Pentru a estima
uzura fizic nerecuperabil a elementelor cu via lung pot fi folosite
dou metode.
-
EPI ABORDAREA PRIN COST
UBB FSEGA Cluj-Napoca Masterat Diagnostic i Evaluare
Pag
in2
6
Prima metod implic utilizarea raportului ntre vrsta scriptic i
durata de via fizic total. Aceste raport se aplic la costul de
reconstrucie/nlocuire a componentelor cu via lung cu uzur
nerecuperabil. Astfel ne asigurm c elementele de uzur funcional sau
economic nu au fost incluse n uzura fizic. O problem delicat a
acestei metode este dificultatea de a estima durata de via fizic pe
baza informaiilor de pe pia. Metoda a doua folosete raportul dintre
vrsta efectiv i durata de via economic. Acest raport este aplicat
la costul de reconstrucie/nlocuire al elementelor cu via lung i
uzur nerecuperabil. Vrsta efectiv trebuie s fie corectat astfel nct
raportul menionat mai sus s nu cuprind i uzura fizic recuperabil,
uzura fizic nerecuperabil a elementelor cu via scurt, deprecierea
funcional sau deprecierea economic. Deci vrsta efectiv folosit n
raport este mai mic dect cea folosit n metoda duratei de via fizic.
Aici trebuie procedat cu mare atenie, ntruct conceptul de durat de
via economic se aplic, de regul, numai pentru deprecierea total i
nu pentru anumite elemente. 3. Neadecvarea (deprecierea) funcional
recuperabil Neadecvarea funcional este o pierdere n valoare din
cauza deficienelor de concepie sau proiectare a cldirii. Poate fi
cauzat i de schimbrile n timp referitoare la aspectul cldirii,
materiale sau standarde de construcie (grad seismic, izolaie
termic). Deficienele pot fi recuperabile sau nerecuperabile. Ca s
fie recuperabile, costul de nlocuire a unui aspect demodat sau
neacceptabil trebuie s fie mai mic dect creterea de valoare
anticipat. Neadecvarea funcional recuperabil se cuantific prin
costul de nlocuire i poate fi mprit n trei categorii:
o deficien CE NECESIT ADUGIRI, care se msoar prin ct de mult
costul de adugire depete costul elementului dac el ar fi fost
instalat chiar n timpul construciei;
o deficien CE NECESIT NLOCUIRE SAU MODERNIZARE, care se msoar ca
fiind costul elementului minus uzura fizic deja aplicat la
elementul existent (valoarea rmas), plus costul de demontare a
elementul existent plus costul de instalare a elementului modern
(nlocuitor). Valoarea rmas este valoarea atribuit unui element are
se scoate de pe proprietatea imobiliar, de obicei pentru a fi
folosit n alt parte.
o SUPRADIMENSIONAREA care este msurat ca fiind costul de
reconstrucie al elementului minus orice uzur fizic deja aplicat,
minus costul de demontare minus valoarea rezidual dac exist. O
supradimensionare este recuperabil dac, la data evalurii,
corectarea este fezabil economic, n caz contrar fiind o uzur
nerecuperabil.
Tabelele 5, 6 i 7 arat calculele pentru deprecierea funcional
recuperabil. Cldirea administrativ, care se evalueaz, nu are grup
sanitar la etaj, ceea ce va face ca nchirierea s se fac la un pre
mai mic. Exist spaiu disponibil pentru amenajare i dei spaiul
alocat este inclus n estimarea costului de reconstrucie,
instalaiile nu au fost incluse. Costul curent pentru amenajarea
unui grup sanitar este de 1.680 , iar dac acesta s-ar fi construit
iniial, construire ar fi fost de 1.260 (Tabelul 5) Corpurile de
iluminat din cldire n valoare de nou de 1.400 sunt demodate i
trebuie modernizate. Costul de demontare a corpurilor vechi este de
280 i costul de instalare a corpurilor noi este 560 (Tabelul 6)
Cldirea are 240 mp de spaiu de depozitare iluminat i
climatizat.
-
EPI ABORDAREA PRIN COST
UBB FSEGA Cluj-Napoca Masterat Diagnostic i Evaluare
Pag
in2
7
Cererea de birouri indic oportunitatea transformrii depozitului
n birouri. Aceast supradimensionare este considerat recuperabil dac
valoarea obinut n plus prin transformare depete costul
transformrii. (Tabelul 7) 4. Neadecvarea funcional nerecuperabil
Neadecvarea funcional nerecuperabil poate fi cauzat de o deficien
sau de o supradimensionare. Pot fi implicate dou tipuri de
deficiene: un element neinclus n costul de nou, dar care ar trebui
inclus sau un element inclus n costul de nou, dar nu ar trebui
inclus28. Procedura de calcul a neadecvrii funcionale
nerecuperabile este identic n cazurile cnd se utilizeaz costul de
reconstrucie sau costul de nlocuire (Tabelul 8). Cldirea
administrativ nu are sistem de stingere de incendii. Alte cldiri n
vecintate, au asemenea sisteme cu senzori i stingtoare-du. Analiza
de pia arat o diferen de 8 /mp pe an de spaiu util liber de
nchiriat, ntre cldiri care au i cele care nu au sistem de stingere
incendii. Proprietatea evaluat are 490 mp suprafa nchiriabil ce
indic o pierdere de venit brut anual de 3.920 minus pierderi din
gradul de ocupare i cheltuieli de 2.136 i are ca efect o pierdere
de venit net de 1.784 pe an. Costul de a instala acum un sistem de
stingere incendii este 21.000 . i durata de via este 20 ani. n
multe cazuri, pierderea de profit net ca procentaj din pierderea de
venit brut, datorat deprecierii funcionale, difer de raportul
global venit/cheltuieli al proprietii, din cauz c anumite
cheltuieli, cum ar fi utilitile i asigurarea nu sunt afectate de
deficien, n timp ce altele, cum ar fi taxele i cheltuielile de
administrare pot fi afectate. Neadecvarea funcional nerecuperabil,
cauzat de o supradimensionare se msoar n mod diferit, n funcie de
utilizarea costului de reconstrucie sau costului de nlocuire. Dac
baza este costul de reconstrucie, evaluatorul trebuie s ia n
considerare costul de construire al unei cldiri ce conine aceeai
supradimensionare. Supradimensionarea este msurat prin costul de
reconstrucie a componentei supradimensionate minus orice uzur fizic
deja aplicat plus valoarea curent a oricrui cost datorat
supradimensionrii, minus orice valoare adugat (cum ar fi o chirie
mai mare). Cheltuielile cauzate de supradimensionri se refer la:
taxe suplimentare, asigurri, ntreinere sau cheltuieli cu utiliti.
Costul de reconstrucie, innd cont de uzura elementului n exces,
care este peste costul ce poate fi suportat de o cretere a chiriei,
ca rezultat al supradimensionrii, se adaug la pierderea de profit
net capitalizat, n scopul determinrii deprecierii totale.
28 Neadecvarea funcional cauzat de o deficien, care nu este
inclus n estimarea costului de nou, dar ar trebui inclus, este
cuantificat ca pierderea de profit net, cauzat de deficien,
capitalizat cu rata de capitalizare pentru cldire, minus costul
elementului dac el a fost inclus n estimarea costului. Neadecvarea
funcional datorat cauzat de o deficien, care este inclus n
estimarea costului de nou, dar nu ar trebui s fie inclus, este
cuantificat ca fiind costul curent de nou minus uzura fizic aplicat
anterior, minus valoarea adugat.
-
EPI ABORDAREA PRIN COST
UBB FSEGA Cluj-Napoca Masterat Diagnostic i Evaluare
Pag
in2
8
Cnd baza este costul de reconstrucie, evaluatorul trebuie s
revad estimrile uzurilor fizice recuperabile i nerecuperabile. Dac
elementul supradimensionat a fost inclus n una din categoriile de
mai sus, costul de reconstrucie al elementului trebuie diminuat cu
uzura fizic, deja aplicat. Neadecvarea funcional nerecuperabil se
calculeaz n Tabelul 9. Cldirea administrativ a fost proiectat s aib
3 nivele, dar s-au construit numai dou. Nu este fezabil economic s
se mai adauge acum nc un nivel. Costul structurii pentru o cldire
nou cu 3 nivele ar fi de 27.430 , n timp ce structura pentru o
cldire nou cu dou nivele ar costa 17.730 . Deci costul
supradimensionrii este de 9.700 . 5. Deprecierea economic
Deprecierea economic este utilitatea diminuat a unei cldiri cauzat
de influene negative din mediul exterior cldirii i este de obicei
nerecuperabil. Ea poate fi cauzat de o serie de factori, cum ar fi:
declinul vecintii, amplasarea proprietii n localitate sau regiune,
condiiile pieei locale. n metoda costului trebuie mai nti s se
estimeze profitul atribuit cldirii i apoi pierderea de profit
imputabil cldirii se capitalizeaz cu rata de capitalizare pentru
cldire pentru a obine deprecierea economic. 29 Tabelul 10 arat
procedura pentru estimarea deprecierea economic. Cldirea
administrativ se afl n apropierea unui antier iar n zilele cu vnt,
vecintatea i proprietatea se prfuiesc. Din acest motiv, venitul net
anual este de 60 /mp.
29 Exist dou ci de estimarea deprecierii economice i evaluatorul
va selecta acea metod care este cea mai bine fundamentat pe
informaiile de pe pia. Astfel, evaluatorul: o capitalizeaz
pierderea de profit sau de chirie atribuit influenelor negative; o
compar tranzacii de proprieti similare care sufer aceleai influene
negative. Dac exist date disponibile, a doua cale este de preferat,
dei pot apare dificulti n comparaie. Pentru a estima deprecierea
economic prin capitalizarea pierderii de profit, evaluatorul mai
nti estimeaz pierderile la nivelul ntregii proprieti imobiliare,
cauzat de influenele externe i apoi partea din pierderi atribuite
cldirii o capitalizeaz cu rata de capitalizare pentru cldire.
Evaluatorii pot obine date de pia care s-i ajute s separe, din rata
de capitalizare total (R0), rata de
capitalizare pentru construcii (RB) i rata de capitalizare
pentru teren (Rt).
Este mult mai greu s se gseasc un factor de multiplicare al
profitului sau chiriei care s reflecte proporia ntre cldire i
teren. Pe pieele aflate temporar n declin, condiiile pot impune
cuantificarea deprecierii externe prin actualizarea pierderii de
profit net pe durata de timp n care se prevede aciunea negativ a
factorilor externi, n loc de capitalizarea pierderii care presupune
a fi o aciune negativ perpetu. Evaluatorul ar putea capitaliza
profitul rmas la rata de capitalizare pentru teren ca s obin
pierderea de valoare atribuit terenului. Dac acest procentaj al
pierderii n valoarea terenului este apropiat de corecia fcut pentru
localizare, n cadrul aplicrii abordrii prin comparaia vnzrilor,
atunci cele dou estimri sunt mai credibile.
-
EPI ABORDAREA PRIN COST
UBB FSEGA Cluj-Napoca Masterat Diagnostic i Evaluare
Pag
in2
9
Cldirile administrative situate mai departe nu sunt afectate i
au un profit anual mai mare cu 7 /mp. Cldirea evaluat are o
pierdere anual de 3.430 . 6. Deprecierea total Dup estimarea
fiecrui tip de depreciere, se nsumeaz rezultatele Procedura de
estimare a valorii cldirii, prin metoda costului de reconstrucie,
este artat n Tabelul 15. Dac se evalueaz cldirea, n cazul c este
nchiriat, trebuie s se fac o corecie ce ine cont de diferena ntre
chiria contractual i chiria de pia a cldirilor comparabile. n cazul
de fa, se presupune c, pentru nc ase ani, chiria contractual va fi
de 53.000 /an, iar chiria pe pia va fi de 58.800 /an. Valoarea
pierderii se obine prin actualizarea pierderii anuale cu o rat de
a=10%, pe timp de 6 ani (rata este cea ateptat de investitorii de
pe piaa imobiliar) i este 25.260 30.
Tabelul 1
Cost de reconstrucie. Metoda costurilor segregate
o Excavri i pregtire teren o Fundaii o Perei exteriori o
Structur acoperi o nvelitoare o Structura cadre o Structur planee o
Pardoseli o Tavane o Perei despritori o Zugrveli (interior,
exterior) o Instalaii ap, canal, gaze o Furnituri ap, canal, gaze o
Instalaii electrice o Furnituri electrice o Ventilaie i A/C TOTAL
COSTURI DIRECTE31
553 6.560 74.585
13.608 3.507 27.426 18.095 8.393 7.707 46.620 1.750 7.945 2.990
9.184 4.781 19.010
252.714
COSTURI INDIRECTE 21.300
PROFITUL PROMOTORULUI 38.000
COSTUL TOTAL de reconstrucie o Costul unitar de reconstrucie (pe
mp AD)
312.014 514
Tabelul 2
Uzur fizic recuperabil
Cost de reconstrucie
Cost de eliminare
Valoare rmas
nvelitoare (reparaie) Zugrveli
3.507 1.750
350 1.900
3.157 0
TOTAL uzur fizic recuperabil 2.250
30 Formula factorului de capitalizare este (1-(1+a)-6)/a 31
inclusiv manoper, materiale, echipamente, regie i profitul
constructorului
-
EPI ABORDAREA PRIN COST
UBB FSEGA Cluj-Napoca Masterat Diagnostic i Evaluare
Pag
in3
0
Tabelul 3 Uzur fizic nerecuperabil. Elemente cu via scurt
Cost de reconstrucie
Rmas
Vrsta scriptic
Ani
Durata de via fizic
Ani
Raport aplicat la cost
Uzur fizic nerecuperabil
nvelitoare 3.157 10 15 10/15 2.105
Pardoseli 8,393 7 10 7/10 5.895
Tavane 7.707 5 15 5/15 2.569
Zugrveli 0 Nou 5 0 0 Furnituri ap 2.990 10 20 10/20 1.495
Furnituri electrice 4.781 8 10 8/10 3.825
Ventilaie A/C 6.650 10 15 10/15 4.433 TOTAL 33.678 20.322
Tabelul 4 Uzur fizic nerecuperabil. Elemente cu via lung
Cost de reconstrucie Minus costul de reconstrucie al:
elementelor fizice recuperabile32 elementelor fizice nerecuperabile
cu via scurt Cost de reconstrucie a elementelor cu via lung Vrst
scriptic 10 ani Durata de via fizic 75 ani Raportul aplicat de cost
10/75 TOTAL uzur fizic nerecuperabil a elementelor cu via lung
312.014
- 5.257 - 33.678
273.079
x 10/75 36.410
Tabelul 5
Neadecvarea funcional recuperabil. Deficiene ce necesit
adugiri
Cost de instalare a unui grup sanitar n structura existent Minus
costul de instalare a unui grup sanitar n structura existent dac
s-ar fi construit la data evalurii
1.680
1.260
Pierderea n valoare 420
Tabelul 6
Neadecvare funcional recuperabil. Deficiene ce necesit nlocuiri
sau modernizri
Cost al instalaiilor existente deja, incluse n estimarea de cost
Minus uzura fizic deja aplicat33 Minus valoarea recuperabila Plus
cost de demontare Plus cost de instalare echipament nou
1.400 - 1.120
0 280 560
Pierderea n valoare 1.120
32 Costul reparaiei acoperiului + costul de reconstrucie
zugrveli 33 vrsta/durata de via la furnituri electrice era 8/10
-
EPI ABORDAREA PRIN COST
UBB FSEGA Cluj-Napoca Masterat Diagnostic i Evaluare
Pag
in3
1
Tabelul 7
Neadecvarea funcional recuperabil. Supradimensionare
Determinarea fezabilitii economice Cost de lichidare a
depozitului Minus valoarea rezidual Total cost de eliminare Ctig
potenial de venit net (Minus cretere cheltuieli de expl. sau plus
reducere cheltuieli de expl.) Ctig de venit net Modificarea
venitului net capitalizat la rata de capitalizare a cldirii de
10,5% Estimarea deprecierii Costul curent de reconstrucie a
depozitului Minus uzura fizic deja aplicat (5/75) Subtotal Plus
costul net de eliminare Pierderea n valoare
1.050 0
1.050 1.440 0
1.440 13.714
9.000 600
8.400 1.050 9.450
Not: o costul de lichidare a depozitului este de 1.050 o
valoarea de pia a chiriei lunare pentru spaiu de birou este 10 /mp
o depozitul este nchiriat acum cu 4 /mp pe lun o costul de
reconstrucie a depozitului este 9.000
Tabelul 8 Neadecvarea funcional nerecuperabil. Deficiene
Pierdere estimat de venit net Rata de capitalizare a cldirii
10,5% Pierdere de venit net/rata de capitalizare Minus costul care
este inclus n estimarea de cost de nou
1.784
16.990 10.500
Neadecvare funcional nerecuperabil estimat 6.490
Tabelul 9 Neadecvare funcional nerecuperabil.
Supradimensionare
Cost de reconstrucie curent al supradimensionrii Minus uzura
fizic deja aplicat Subtotal Plus valoarea actualizat a costurilor
suplimentare Minus valoarea adugat
9.700 1.293
8.407 0 0
Neadecvare funcional nerecuperabil estimat 8.407
-
EPI ABORDAREA PRIN COST
UBB FSEGA Cluj-Napoca Masterat Diagnostic i Evaluare
Pag
in3
2
Tabelul 10
Depreciere economic
VNE anual curent al proprietii Pierderea estimat de VNE anual
din cauza influenelor externe Rata de capitalizare pentru teren 9%
VNE datorat terenului VNE cldirii Pierdere de VNE datorat cldirii
(pro rata) Rata de capitalizare pentru cldiri 10,5% Pierdere net
capitalizat la cldire (2.438/0,105)
29.400 3.430
8.505 20.895 2.438
23.219
Depreciere extern aplicabil cldirii 23.219
Tabelul 11 Metoda costului de reconstrucie
Cost de reconstrucie Costuri directe Costuri indirecte Profitul
promotorului imobiliar TOTAL cost de reconstrucie Depreciere
cumulat Uzur fizic recuperabil Uzur fizic nerecuperabil, elemente
cu via scurt Uzur fizic nerecuperabil, elemente cu via lung
SUBTOTAL Neadecvare funcional recuperabil, deficiene, adugiri
Neadecvare funcional recuperabil, deficiene, nlocuiri Neadecvare
funcional recuperabil, supradimensionare SUBTOTAL Neadecvare
funcional nerecuperabil; deficiene Neadecvare funcional
nerecuperabil, supradimensionare SUBTOTAL Depreciere economic TOTAL
DEPRECIERE CUMULAT CIN al cldirii Valoarea terenului Valoarea
proprietii imobiliare libere Corecie datorit diferenei de chirie
Valoarea proprietilor imobiliare nchiriate
252.714 21.300 38.000 312.014
2.250 20.302 36.410 58.962
420 1.120 9.450 10.990
6.490 8.407 14.897
23.219 108.068
203.946 94.500 298.446 -25.260 273.186
Rotunjit 273.000
-
EPI ABORDAREA PRIN COST
UBB FSEGA Cluj-Napoca Masterat Diagnostic i Evaluare
Pag
in3
3
8. NTREBRI
ADEVRAT SAU FALS A/F 1. Durata de via economic a unei proprieti
de obicei nu depete durata de via fizic. 2. Este posibil ca o
cldire s aib o vrst cronologic de 20ani i o vrst efectiv de 30ani.
3. Un element cu durat de via lung are o durat de via economic
estimat, egal cu cea
a ntregii cldiri.
4. Cnd pentru estimarea deprecierii se folosesc tehnicile de
comparaie a vnzrilor, nu este necesar identificarea tipurilor
particulare de depreciere.
5. Valoarea terenului nu poate fi influenat de deprecierea din
cauze externe. 6. Metoda duratei de via fizic este folosit pentru a
estima uzurile fizice nerecuperabile. 7. Elementele recuperabile
ale deprecierii nu pot fi msurate pn cnd elementele
nerecuperabile nu sunt estimate.
8. Un neajuns n metoda duratei modificate de via economic este
acela c elementele recuperabile cu uzur fizic i funcional nu sunt
tratate separat.
9. Neadecvarea funcional recuperabil i nerecuperabil pot fi
cauzate fie de o deficien fie de o supra-adecvare.
NTREBRI GRIL 1. Perioada n care construciile vor continua s
contribuie pozitiv la valoarea proprietii se numete
a. durat total de via fizic b. durat de via economic rmas c.
durat de via fizic rmas d. perioad de diminuare a utilitii
2. Care metod de estimare a deprecierii ia n considerare
efectele obiectelor recuperabile, dar nu ia n
considerare duratele de via rmase diferite ale elementelor
cldirii? a. metoda defalcrii b. metoda duratei de via economic c.
metod duratei de viaa fizic d. metoda duratei modificate de via
economic
3. Ce tip de neadecvare funcional recuperabil este msurat ca
fiind costul de instalare al unui element
nou minus valoarea rmas a elementului existent? a. deficien ce
are nevoie de completri b. supra-adecvare ce are nevoie de nlturare
c. deficien care are nevoie de nlocuire d. supra- adecvare ce are
nevoie de modificare
4. Neadecvarea funcional nerecuperabil nu poate fi msurat
prin
a. estimarea costului de reparaie b. mprirea pierderilor
venitului net prin rata de capitalizare a cldirii c. capitalizarea
costurilor suplimentare d. compararea proprietii cu altele
competitive
-
EPI ABORDAREA PRIN COST
UBB FSEGA Cluj-Napoca Masterat Diagnostic i Evaluare
Pag
in3
4
5. Deprecierea economic (din cauze externe) nu este:
a. recuperabil de ctre proprietar sau chiria b. bazat pe analiza
vecintilor c. alocat ntre teren i cldiri d. cauzat de fore din
afara proprietii
6. Ce procedur de estimare a uzurii fizice nerecuperabile este
recomandat n metoda segregrii?
a. comparaia vnzrilor b. durata de via economic c. durata de via
fizic d. durata modificat de via economic
7. Care metod de estimare a deprecierii este mai puin
precis?
a. defalcrii b. duratei de via economic c. duratei modificate de
via economic d. tehnicile comparaiei vnzrilor
8. Chiriile mici, de pe o pia cu ofert excedentar de spaii de
nchiriat, pot fi cauza unei
a. deprecieri economice (din cauze externe) b. uzuri fizice
recuperabile c. neadecvri funcionale recuperabile d. neadecvri
funcionale nerecuperabile
9. n estimarea deprecierii, utilizarea tehnicilor de comparaie a
vnzrilor nu depinde de
a. disponibilitatea datelor de comparaie b. capacitatea de
susinere a valorii amplasamentului c. identificarea tipului de
depreciere prezent d. precizia costului de nlocuire sau de
reproducie
10. Un imobil somptuos construit ntr-o zon de case mici cu 2
dormitoare reprezint un exemplu de
a. supra-mbuntire b. sub-mbuntire c. depreciere din cauze
externe d. neadecvare funcional
11. Care din urmtoarele nu este o component a deprecierii
cumulate?
a. pierderea promotorului imobiliar b. depreciere economic c.
deteriorare fizic d. neadecvare funcional
12. O cldire construit recent, care reprezint cea mai bun
utilizare a amplasamentului su poate s
valoreze mai puin dect costul su din cauza a. inflaiei b.
aprecierii c. deteriorrii fizice d. deprecierii economice
-
EPI ABORDAREA PRIN COST
UBB FSEGA Cluj-Napoca Masterat Diagnostic i Evaluare
Pag
in3
5
9. Bibliografie suplimentar
-
EPI ABORDAREA PRIN COST
UBB FSEGA Cluj-Napoca Masterat Diagnostic i Evaluare
Pag
in3
6
http://magazin.anevar.ro/#