Xây Dựng Cơ Sở Dữ Liệu Giá Đất Phục Vụ Quản Lý Tài Chính Đất Đai Tại Thị Trấn Sìn Hồ, Huyện Sìn Hồ, Tỉnh Lai Châu

8/17/2019 Xây Dựng Cơ Sở Dữ Liệu Giá Đất Phục Vụ Quản Lý Tài Chính Đất Đai Tại Thị Trấn Sìn Hồ, Huyện Sìn Hồ, Tỉnh Lai C…

1/82

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊNTRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

––––––––––––––––––––––

NGUYỄN ĐÌNH ĐỊNH

XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU GIÁ ĐẤTPHỤC VỤ QUẢN LÝ TÀI CHÍNH ĐẤT ĐAI

TẠI THỊ TRÂN SÌN HỒ, HUYỆN SÌN HỒ,TỈNH LAI CHÂU

Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ

KIỂM SOÁT VÀ BẢO VỆ MÔI TRƯỜNG

Người hướng dẫn khoa học: TS. HOÀNG VĂN HÙNG

THÁI NGUYÊN - 2014


2/82

i

LỜI CAM ĐOAN

- Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là

trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.

- Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn

đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ

nguồn gốc.

Tác giả luận văn

Nguyễn Đình Định


3/82

ii

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu tại trường Đại học Nông lâm

Thái Nguyên, tôi luôn nhận được sự quan tâm dạy dỗ và chỉ bảo ân cần của

các thầy giáo, cô giáo, sự ủng hộ và giúp đỡ nhiệt tình của các bạn đồng

nghiệp, sự động viên kịp thời của gia đình và người thân đã giúp tôi vượt qua

những trở ngại và khó khăn để hoàn thành chương trình đào tạo Thạc sỹ

Chuyên ngành: Quản lý đất đai.

Nhân dịp này, tôi xin được bày tỏ sự chân thành cảm ơn tới TS. Hoàng

Văn Hùng - nguyên trưởng khoa Tài nguyên và Môi trường - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã hướng dẫn khoa học và tạo mọi điều kiện tốt nhất

cho tôi trong quá trình thực hiện luận văn này.

Tôi xin chân thành cảm ơn Ban Giám hiệu nhà trường, Phòng QL Đào

tạo Sau đại học, các giáo sư, tiến sĩ hợp tác giảng dạy tại Phòng QLĐT Sau

đại học - Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên.

Xin cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trường và UBND thị trấn Sìn

Hồ, tỉnh Lai Châu và cán bộ công nhân viên và người dân trên địa bàn

nghiên cứu đã giúp đỡ tôi trong việc điều tra nghiên cứu thực tế để hoàn

thành luận văn này.

Trong quá trình nghiên cứu thực hiện luận văn, do điều kiện hạn chế về

thời gian, nhân lực và những khó khăn khách quan nên không tránh khỏi

những thiếu sót. Tôi mong muốn nhận được những ý kiến đóng góp quý báu

của các thầy, cô giáo, các nhà khoa học và bạn bè đồng nghiệp để luận văn

được hoàn thiện hơn.

Xin chân thành cảm ơn!

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2014

Học viên

Nguyễn Đình Định


4/82

iii

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................. i

LỜI CẢM ƠN..................................................................................................ii

MỤC LỤC......................................................................................................iii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ................................................................ vi

DANH MỤC CÁC BẢNG ..............................................................................vii

DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ VÀ ĐỒ THỊ......................................................... viii

DANH MỤC CÁC HÌNH ................................................................................ ix

MỞ ĐẦU....................................................................................................... 1

1. Đặt vấn đề .................................................................................................. 1

2. Mục tiêu tổng quát...................................................................................... 2

3. Mục tiêu cụ thể........................................................................................... 3

4. Yêu cầu ...................................................................................................... 3

Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU .......................................................... 41.1. Cơ sở khoa học hình thành giá đất........................................................... 4

1.1.1. Khái niệm về giá đất............................................................................. 4

1.1.2. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở....................... 4

1.2. Công tác quản lý Nhà nước về giá đất ..................................................... 9

1.2.1. Quản lý về giá đất ở Việt Nam ............................................................. 9

1.2.2. Quản lý giá đất và giá đất ở một số nước trên thế giới ........................ 111.3. Tổng quan về GIS.................................................................................. 13

1.3.1. Giới thiệu chung về GIS ..................................................................... 13

1.3.2. Giới thiệu chung về ArcGIS ............................................................... 17

1.4. Mô hình cơ sở dữ liệu của hệ thống dữ liệu giá đất................................ 19

1.4.1. Thông tin đầu ra ................................................................................. 19

1.4.2. Xử lý dữ liệu ...................................................................................... 20


5/82

iv

1.4.3. Thông tin đầu ra ................................................................................. 21

1.5. Tổng quan về tình hình ứng dụng GIS trong xây dựng cơ sở dữ liệu

đất đai .......................................................................................................... 21

1.5.1. Tình hình ứng dụng GIS trên thế giới ................................................. 21

1.5.2. Tình hình ứng dụng GIS tại Việt Nam................................................ 23

Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................ 27

2.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 27

2.2. Điạ điểm và thời gian tiến hành............................................................. 27

2.3. Nội dung nghiên cứu ............................................................................. 272.3.1. Nghiên cứu điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội Thị trấn Sìn Hồ.......... 27

2.3.2. Thực trạng quản lý và sử dụng đất...................................................... 27

2.3.3. Thực trạng bản đồ địa chính, giá đất................................................... 28

2.3.4. Xây dựng bản đồ giá đất cho thị trấn. ................................................. 28

2.3.5. Một số ứng dụng trong tài chính đất đai.............................................. 28

2.4. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................... 282.4.1. Phương pháp thu thập và xử lý dữ liệu ............................................... 28

2.4.2. Phương pháp xây dựng bản đồ............................................................ 29

2.4.3. Phương pháp chuyên gia..................................................................... 30

Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ...................................................... 31

3.1. Điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội thị trân Sìn Hồ ................................ 31

3.1.1. Điều kiện tự nhiên .............................................................................. 313.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội.................................................. 33

3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ....................... 41

3.2. Thực trạng quản lý và sử dụng đất......................................................... 42

3.2.1. Thực trạng quản lý.............................................................................. 42

3.2.2. HIện trạng sử dụng đất ....................................................................... 43

3.3. Tình hình giá đất và thực trạng bản đồ địa chính tại thị trấn .................. 44


6/82

v

3.3.1. Thực trạng về bản đồ địa chính........................................................... 44

3.3.2. Tình hình giá đất tại tỉnh..................................................................... 45

3.3.3. Kết quả điều tra giá đất thực tế ........................................................... 49

3.4. Xây dựng bản đồ giá đất........................................................................ 51

3.4.1. Thu thập nguồn dữ liệu....................................................................... 51

3.4.2. Xây dựng cơ sở dữ liệu không gian .................................................... 52

3.4.3. Xây dựng cơ sở dữ liệu thuộc tính cho thửa đất.................................. 57

3.4.4. Hoàn thiện CSDL giá đất.................................................................... 60

3.5. Một số ứng dụng CSDL giá đất trong quản lý đất đai ............................ 623.5.1. Ứng dụng trong thị trường bất động sản ............................................. 62

3.5.2. Ứng dụng trong công tác quản lý thông tin tài chính về đất đai .......... 64

4.6. Đề xuất giải nâng cao hiệu quả công tác quản lí tài chính về đất đai...... 67

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.................................................................... 68

1. Kết luận.................................................................................................... 68

2. Kiến nghị.................................................................................................. 68TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................... 70


7/82

vi

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Từ viết tắt Giải nghĩa

BĐS Bất động sản

CS Cộng sự

CP Chính Phủ

CSDL Cơ sở dữ liệu

GIS Hệ thống thông tin địa lý

HTĐ Hệ tọa độ

NĐ Nghị định

QĐ Quyết định

QSDĐ Quyền sử dụng đất

UBND Ủy ban nhân dân

VND Việt Nam đồng


8/82

vii

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1: Các cơ sở thương mại - dịch vụ.................................................... 34

Bảng 3.2: Nhân khẩu phân theo đơn vị hành chính....................................... 35

Bảng 3.3: Dân số và lao động....................................................................... 36

Bảng 3.4: Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 của Thị trấn Sìn Hồ ................ 43

Bảng 3.5: Bảng giá đất của thị trấn Sìn Hồ................................................... 46

Bảng 3.6: Các trường thuộc tính................................................................... 58

Bảng 3.7: Công thức cho trường thông tin của CSDL ................................. 60

Bảng 3.8: Bảng bậc tính thuế suất ................................................................ 66


9/82

viii

DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ VÀ ĐỒ THỊ

Biểu đồ 3.1: So sánh giá nhà nước và giá thị trường..................................... 50

Đồ thị 1.1: Đồ thị cung và cầu đất đai ............................................................ 7

Đồ thị 1.2: Đồ thị cung cầu về đất đai trong thời gian ngắn............................ 8


10/82

x

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 1.1: Mô hình dữ liệu địa lý .................................................................. 14

Hình 1.2: Cơ sở dữ liệu không gian và thuộc tính......................................... 16

Hình 1.3: Bộ phần mềm ứng dụng ArcGIS (Nguồn: ESRI) .......................... 17

Hình 3.1: Kết quả bảng dữ liệu giá đất theo quy định nhà nước.................... 49

Hình 3.2: Kết quả giá thị trường và nhà nước............................................... 50

Hình 3.3: Bản đồ hiện trạng sử dụng đất của thị trấn Sìn Hồ ........................ 52

Hình 3.4: Cửa sổ công cụ Universal Translator chuyển dạng dữ liệu............ 54

Hình 3.5: Giao diện bản đồ sau khi được chuyển sang ArcGIS .................... 54

Hình 3.6: Bản đồ thể hiện các thửa của thị trấn Sìn Hồ ................................ 55

Hình 3.7: Công cụ để chuyển đổi sang dạng vùng ........................................ 56

Hình 3.8: Ảnh vùng thửa đất ở trên địa bàn.................................................. 57

Hình 3.9: Kết quả bảng thuộc tính có thêm giá thị trường ............................ 59

Hình 3.10: Thuộc tính đầy đủ của CSDL đã xây dựng.................................. 60

Hình 3.11: Kết quả đã kết nối dữ liệu ........................................................... 61

Hình 3.12: Tìm thửa đất theo yêu cầu........................................................... 63

Hình 3.13: Công thức tìm thửa đất theo năng lực tài chính........................... 64

Hình 3.14: Kết quả tính các loại thuế (cột được bôi xanh trên bảng thuộc tính) .... 65

Hình 3.15: Tổng hợp thuế sử dụng đất năm 2014 của thị trấn Sìn Hồ........... 66


11/82

1

MỞ ĐẦU

1. Đặt vấn đề

Đất đai có vai trò đặc biệt quan trọng, ảnh hưởng sống còn tới phát triển

kinh tế, xã hội của một quốc gia. Vì vậy trên thế giới các quốc gia rất chú

trọng tới việc quản lý, khai thác và cải tạo tài nguyên đất đai (QH, 2003)[20].

Việt Nam cũng vậy, trải qua các giai đoạn phát triển của đất nước, mỗi giai

đoạn nước ta lại có luật pháp riêng để nhằm mục đích khai thác sử dụng tài

nguyên đất đai hiểu quả hơn. Nhằm đáp ứng nhu cầu và giải quyết các vấn đề

khó khăn trong quản lý đất đai, Luật đất đai năm 2013 đã được ra đời. Tại bộ

luật đất đai mới chủ yếu đề cập tới phương pháp xác định khung giá đất đai

sát với giá thị trường, từ đó lấy làm cơ sở giải quyết nhưng bất cập trong quản

lý nhà nước về đất đai (Trịnh Hữu Liên và cs, 2013)[14]. Đặc biệt là quản lý

tài chính về đất đai.

Công tác tài chính về đất đai là các hoạt động liên quan đến đất đai có

thu lệ phí của chủ sử dụng. Việc thực hiện chuyển mục đích, chuyển quyền sử

dụng đất, giao đất, cho thuê đất v.v. đặc biệt là những hoạt động trên thị

trường bất động sản (BĐS) đây là nguồn thu từ đất chủ yếu cho ngân sách nhà

nước (Phùng Văn Nghệ, 2005)[20]. Theo thống kê của Tổng cục thuế các

khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà đất trong giai đoạn 1996 – 2000 là

4.645 tỷ đồng/năm mặc dù đây mới chiếm 30% các giao dịch, trong khi còn

70% chưa thể kiểm soát được. Trong khi nếu thực hiện chính sách pháp luậtvề giao dịch đất đai chính thức cần đăng kí, thực hiện nghĩa vụ và cơ chế giao

dịch theo giá thị trường thì hằng năm thị trường BĐS sẽ cho nền kinh tế trên

dưới 20.000 tỷ đồng. Như vậy hàng năm đã mất một nguồn thu ngân sách rất

lớn từ thị trường quan trọng này (Tổng cục QLĐĐ, 2009)[25]. Cho tới nay

quản lý thị trường BĐS vẫn gặp những bài toán khó, yêu cầu đặt ra cần xác

định, sử dụng nguồn thu này hợp lý, đúng mục đích, có hiệu quả.


12/82

2

Nhìn vào thực tế thị trường BĐS nước ta, bài toán đặt ra cần đảm bảo

trong công tác tính thuế và tận thu cho nguồn ngân sách nhà nước. Để giải

quyết được vấn đề nêu trên ngoài thực hiện các chính sách của nhà nước về

giao dịch đất đai và thực hiện nghĩa vụ thuế thì chúng ta cần có một bảng giá

đất sát với giá trị sử dụng của thửa đất, đồng thời bám sát với giá thị trường

và có khả năng cập nhật giá đất nhanh chóng (Trịnh Hữu Liên, Hoàng Văn

Hùng, 2013)[13]. Để đáp ứng yêu cầu trên thì xây dựng bản đồ giá đất đai sẽ

đem lại hiệu quả cao trong quản lý đất đai.

Trong công tác xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, hệ thống thông tin đất

đai của quốc gia nói chung, cơ sở dữ liệu (CSDL), hệ thống thông tin cho

ngành quản lý đất đai nói riêng, đã và đang kết hợp công nghệ thông tin tiên

tiến để xây dựng và quản lý các CSDL đó một cách chính xác và hiệu quả

(Nguyễn Ngọc Anh và cs, 2013)[1]. Với công cụ hỗ trợ mạnh mẽ của công

nghệ GIS sẽ gải quyết được không ít vấn đề gặp phải trong công tác quản lý

và sử dụng nguồn tài nguyên quý giá này.

Thị trấn Sìn Hồ nằm trên tuyến tỉnh lộ 128, được chia thành 6 khu phố

đánh số từ 1 đến 6 và các bản Sìn Hồ Dao, Hoàng Hồ, Sìn Hồ Vây. Sìn Hồ

được coi là “Sa Pa thứ hai” của núi rừng Tây Bắc, đồng thời tại đây đang có

nhiều dự án thi công nhằm nâng cao cơ sở hạ tầng giao thông. Vậy nên giá đất

sẽ có nhiều biến chuyển trong tương lai gần, chính vì vậy tôi quyết định

nghiên cứu đề tài: “ Xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất phục vụ quản lý tài chính

đất đai tại thị trấn Sín Hồ, huyện Sín Hồ, tỉnh Lai Châu”.

2. Mục tiêu tổng quát

- Xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin đất đai theo giá đất bằng dữ liệu

không gian và dữ liệu thuộc tính phục vụ cho quá trình quản lý tài chính đất

đai tại thị trấn Sìn Hồ.


13/82

3

3. Mục tiêu cụ thể

- Nghiên cứu khả năng ứng dụng của hệ thống thông tin địa lý (GIS) trong

việc xây dựng và quản lý cơ sở dữ liệu tài nguyên đất và công tác quản lý nhà

nước về đất đai tại địa bàn nghiên cứu.

- Nghiên cứu sử dụng bản đồ địa chính và hệ thống dữ liệu thuộc tính

để phục vụ xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin đất đai theo giá đất.

- Xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin đất đai theo giá đất bằng dữ liệu

không gian và dữ liệu thuộc tính và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công

tác quản lí tài chính về đất đai trên địa bàn thị trân Sìn Hồ.

4. Yêu cầu

- Các thông tin xây dựng đảm bảo đầy đủ và chính xác, nắm chắc và thể

hiện ró được các thức ứng dụng hệ thống thông tin địa lý trong xây dựng cơ

sở dữ liệu.

- Cấu trúc cơ sở dữ liệu của hệ thống thông tin phái thống nhất, có tổ

chức và thích hợp với yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai.- Cơ sở dữ liệ đáp ứng như cầu phân tích, xử lý, lưu trữ số liệu, cung

cấp thông tin và có thể trao đổi dữ liêu với các hệ thống thông tin khác.

- Thu thập đầy đủ các số liệu điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và số

liệu thuộc tính (diện tích, hình dạng, mục đích sử dụng,…)

- Bảng giá đất của UBND tỉnh ban hành.

- Điều tra giá đất thực tế.- Thao tác xử lý thành thạo trên một số phần mềm của hệ thống GIS

- Lập được bản đồ giá đất thị trấn


14/82

4

Chương 1

TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1. Cơ sở khoa học hình thành giá đất

1.1.1. Khái niệm về giá đất

Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Giá

cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự

thu lợi trong quá trình mua bán, có ý nghĩa là tư bản hoá địa tô. Nói cách

khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi khả năng thu lợi từ đất

trong một khoảng thời gian nào đó (Lê Quang Trí, 2001)[27].

Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là

biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Ở nước ta, đất đai thuộc sở

hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng

đất, là tổng hoà giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một

lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Tại Điều 4

Luật Đất đai năm 2003 ghi rõ: “Giá trị quyền sử dụng đất (giá đất) là giá

trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định

trong thời hạn sử dụng đất xác định”. Giá đất ở nước ta được hình thành

trong những trường hợp sau đây (Điều 55, Luật Đất đai, 2003)[22]:

1. Do Uỷ ban nhân dân (UBND) tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương

qui định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 Luật này.

2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.

3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên

quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử

dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

1.1.2. Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở

Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được

quan tâm, trú trọng của nhiều ngành. Vì vậy, việc xác định cơ sở hình


15/82

5

thành giá đất là một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và

chính xác. Sự hình thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất,

đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên.

Cơ sở để hình thành giá đất là do các yếu tố chính như: địa tô, lãi suất

ngân hàng và quan hệ cung cầu.

1.1.2.1. Địa tô

Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong

nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Trong chế độ

chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếmhữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra (Chu Văn Thỉnh, 2000). Ở chế độ phong

kiến, địa tô là sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến

chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất

trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Chủ nghĩa tư bản có các loại địa

tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền (Trịnh Hữu

Liên, Hoàng Văn Hùng, 2013)[14]. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất

thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản thì

những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị

xoá bỏ (Trịnh Hữu Liên, 2010)[15]. Tuy vậy, địa tô chênh lệch vẫn tồn tại

nhưng nó thuộc sở hữu của Nhà nước và về bản chất khác với địa tô

chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản.

Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu

những mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn (đất màu mỡ hơn,

gần nơi tiêu thụ hơn v.v.) làm cho tư bản đầu tư có hiệu suất cao hơn. Có

hai loại địa tô chênh lệch, gồm: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.

- Địa tô chênh lệch I là những địa tô thu được trên những ruộng đất

có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có gần thị trường tiêu thụ. Nó

thuộc về người có quyền sở hữu đất đai và được chuyển vào giá cả đất đai

hay tiền thuê đất hàng năm (Nguyễn Thanh Trà, 2005)[26].


16/82

6

- Địa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm

canh trên thửa đất đó. Nó thuộc về những người đầu tư hay thâm canh

trên thửa đất đó (Chu Văn Thỉnh, 2010)[24].

Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại

ruộng đất có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên. Địa tô chênh lệch

có thể tính theo công thức sau:

Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội – Giá cả sản xuất các biệt

Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi

nhuận dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cảsản phẩm cao hơn giá cả sản xuất.

Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư

kinh doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả

do thuê đất của địa chủ để xây dựng. Đặc điểm của loại địa tô này là yếu

tố vị trí có ảnh hưởng rất lớn. Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình

nhân khẩu tăng lên mà còn là sự phát triển của tư bản sát nhập vào đất

không ngừng tăng lên.

1.1.2.2. Lãi suất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho

giá đất có thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có

thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số

tiền mua đất giảm đi và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền

mua đất tăng lên. Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suấtcó xu hướng giảm, do đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai

luôn có lãi. Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác

định giá đất. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của

mỗi ngân hàng là như nhau, không phân biệt ở thành thị hay nông thôn.

Như vậy lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ

không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp (Chu Văn

Thỉnh, 2010)[24].


17/82

7

Dựa trên kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá

đất, với mối tương quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế

học đã tổng kết và đưa ra công thức xác định giá đất:

1.1.2.3. Quan hệ cung cầu

Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giáđất và làm cho giá đất luôn biến động.

Đồ thị 1.1: Đồ thị cung và cầu đất đai

Theo đồ thị 1.1, đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm

cân bằng. Khi các nhân tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường

cung và đường cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo. Chẳng hạn, lãi suất

cho vay mua nhà tăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ D0 sang D1, điểm


18/82

8

cân bằng dịch chuyển từ E sang E’, nếu cung không đổi thì giá giảm xuống từ

P0 xuống P1 (Tạ Ngọc Long, 2013)[16].

Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn

biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông

thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng cung

về đất đai trên thị trường luôn cố định về không gian, vì đất đai không thể di

chuyển được từ nơi này sang nơi khác (Nguyễn Thế Huấn và CS, 2008)[10].

Lượng cầu cũng có thể gia tăng không đều giữa các địa phương do các yếu tố:

điều kiện phát triển, vị trí địa lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư,…Để phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần phải

sử dụng công cụ tài chính nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung cầu cũng

như việc có thế điều tiết giá đất thông qua việc điều tiết quan hệ cung cầu vì

cung cầu được xem như hàm số của giá. Theo Luật Đất đai năm 2003, hiện ở

nước ta có hai loại giá đất được xác định căn cứ vào cơ chế hình thành là giá

do Nhà nước qui định và giá thị trường do các bên thoả thuận. Về nguyên tắc,

giá đất do Nhà nước qui định phải bám sát giá thị trường. Trong mối quan hệgiữa Nhà nước với người sử dụng đất, cũng có những trường hợp áp dụng giá

thị trường để tính giá của thửa đất (Công tác đấu giá Quyền sử dụng đất).

Đồ thị 1.2: Đồ thị cung cầu về đất đai trong thời gian ngắn


19/82

9

Đồ thị 1.2 minh hoạ sự tương tác của cung và cầu quyết định giá của

đất trong thời gian ngắn. Đồ thị cung S là một đường thẳng đứng nghĩa là số

lượng đất là cố định, bất kể giá cả tăng cũng không thể tạo thêm ra đất. Do

vậy, giá của nó thay đổi theo nhu cầu của từng địa phương. Khi đồ thị cầu

tăng lên từ điểm D lên D1, thì giá tăng từ điểm G lên G1 (Nguyễn Thị Yến và

Hoàng Văn Hùng, 2013).

Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một

loại đất cụ thể hay cho một mục đích sử dụng cụ thể có thế tăng lên hoặc giảm

xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất.

1.2. Công tác quản lý Nhà nước về giá đất

1.2.1. Quản lý về giá đất ở Việt Nam

Luật Đất đai 2003 đã tạo nên nhiều đối tượng mới quan trọng, trong đó

trọng tâm là hoàn chỉnh 4 công cụ quản lý đất đai gồm: pháp luật, quy hoạch,

tài chính và hành chính cho phù hợp với cơ chế thị trường trong hoàn cảnh

hội nhập kinh tế quốc tế. Công cụ tài chính đất đai được xây dựng lại bao gồmcác nội dung chính như: hệ thống tài chính đất đai được xác định bao gồm giá

đất và thuế đất nhằm điều chỉnh các mối quan hệ liên quan đến đất đai trong

cơ chế thị trường (Điều 54 và Điều 55); giá đất do Nhà nước qui định phải

phù hợp với giá đất trên thị trường (Điều 56).

Trên thực tế triển khai hệ thống tài chính đất đai, mặc dù pháp luật đã

qui định giá đất của Nhà nước phải xác định phù hợp với giá đất trên thịtrường nhưng qui định này không được thực hiện đầy đủ ở các địa phương.

Mặt khác, các địa phương cũng muốn giữ mặt bằng giá đất thấp để tăng tính

hấp dẫn của môi trường đầu tư cho địa phương mình. Trong hoàn cảnh này,

Chính phủ đã ra Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 về sửa đổi,

bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và

Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công


20/82

10

ty cổ phần, trong đó quy định UBND cấp tỉnh phải xác định giá đất phù hợp

với giá đất trên thị trường trong trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất,

bồi thường cho người bị thu hồi đất và tính giá trị quyền sử dụng đất trong cổ

phần hoá doanh nghiệp nhà nước (Khoản 2 Điều 4, Khoản 1 Điều 5 và Điều

6). Qui định này lại được thể hiện một lần nữa trong nội dung của Nghị định

số 123/2007/NĐ-CP về sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số

188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung

giá các loại đất do Chính phủ ban hành ngày 27/7/2007.

Ngoài ra Chính phủ đã ban hành Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày03/8/2005 về thẩm định giá mà nội dung chủ yếu có liên quan đến thẩm định

giá đất.

Để triển khai các quy định của pháp luật khung về định giá đất, Bộ Tài

chính đã ban hành hoặc phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành

nhiều thông tư hướng dẫn, bao gồm:

1. Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thựchiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về

phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

2. Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 15/9/2005 hướng dẫn tổ chức

mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại

đất theo qui định tại Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính

phủ về phương pháp xác đinh giá đất và khung giá các loại đất;3. Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13/3/2006 hướng dẫn thực

hiện Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 của Chính phủ về

thẩm định giá;

4. Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực

hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về

phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định


21/82

11

123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số

điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP;

5. Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010

hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá

đất thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

Bên cạnh việc xây dựng khung pháp lý về giá đất và định giá đất trên cơ

sở Luật Đất đai, Quốc hội khoá 11 đã thông qua Luật Kinh doanh BĐS ngày

29/6/2006, trong đó qui định về hoạt động cung cấp dịch vụ định giá BĐS.

Chính phủ đã ban hành sau đó Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày15/10/2007 qui định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh BĐS.

Bộ Tài chính và Bộ Xây dựng đã độc lập hướng dẫn thực hiện hoạt động

cung cấp dịch vụ định giá và dịch vụ định giá đất và dịch vụ định giá BĐS,

cụ thể gồm:

1. Thông tư số 36/2006/TT-BTC ngày 28/4/2006 hướng dẫn về điều

kiện thủ tục cấp phép hoạt động đăng ký hoạt động tư cấn về giá đất (hướng

dẫn theo Luật Đất đai);

2. Quyết định số 29/2007/QĐ-BXD ngày 31/12/2007 về việc ban hành

chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới BĐS, định giá

BĐS và quản lý, điều hành sàn giao dịch BĐS và được đính chính một số

điểm bằng quyết định số 1048/QĐ-BXD ngày 04/12/2008 (hướng dẫn theo

Luật Kinh doanh BĐS).

3. Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21/05/2008 về hướng dẫn thực

hiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 qui

định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh BĐS.

1.2.2. Quản lý giá đất và giá đất ở một số nước trên thế giới

1.2.2.1. Malaysia

Nhà nước Malaysia là Nhà nước Liên bang, hệ thống cơ quan định giá của

Nhà nước về BĐS được tổ chức tại cả ba cấp: Liên bang; Bang; và quận (huyện).


22/82

12

- Tại trung ương (Liên bang): Cơ quan định giá có tên gọi là: "Cục Dịch

vụ định giá BĐS " gọi tắt theo tiếng Malaysia là JPPH. JPPH trực thuộc Bộ

Tài chính, Giám đốc JPPH do bộ trưởng bộ Tài chính bổ nhiệm và chịu trách

nhiệm trước bộ trưởng về toàn bộ các hoạt động của cơ quan mình.

- Tại cấp Bang (Malaysia có 13 Bang): Mỗi bang có một chi nhánh của

JPPH. Giám đốc chi nhánh do Tổng giám đốc của JPPH bổ nhiệm và chịu

trách nhiệm trước Tổng giám đốc về toàn bộ hoạt động của cơ quan mình.

- Tại cấp Quận (Huyện): Có một số ít Quận (huyện) được JPPH đặt văn

phòng định giá, còn hầu hết là thành lập các văn phòng định giá vùng, mỗivăn phòng chịu trách nhiệm quản lý Nhà nước và làm dịch vụ định giá BĐS

một vùng, bao gồm một số quận (huyện) nhất định, Giám đốc văn phòng định

giá do giám đốc chi nhánh JPPH Bang bổ nhiệm (Đỗ Văn Minh, 2011).

1.2.2.2. Singapore

Hệ thống cơ quan định giá của Nhà nước về BĐS được tổ chức tại một

cấp trung ương gồm 2 cơ quan: Văn phòng Đất đai trực thuộc bộ Tư pháp vàvăn phòng Định giá BĐS trực thuộc cơ quan thuế - Bộ Tài Chính.

1.2.2.3. Trung Quốc

Vấn đề định giá BĐS được Nhà nước Trung Quốc quan tâm từ đầu thập

kỷ 90 của thế kỷ 20. Tháng 8/1992 "Trung tâm tư vấn và định giá BĐS" gọi

tắt tiếng Anh là CRECAC được thành lập. CRECAC có 8 phòng, 1 văn phòng

và 3 viện với 44 cán bộ chuyên môn, ngoài ra CERCAC còn có 30 chi nhánhở trong nước và nước ngoài với khoảng 300 cán bộ chuyên môn.

1.2.2.4. Thái Lan

Hệ thống cơ quan định giá của Nhà nước về BĐS được tổ chức tại một

cấp trung ương gọi là: "Cơ quan định giá Trung ương" viết tắt là CVA, cấp

tỉnh và cấp huyện không có cơ quan định giá. CVA được thành lập từ năm

1978, hiện có 201 cán bộ, gồm 5 phòng: phòng Hành chính; phòng Định giá;


23/82

13

phòng Bản đồ phục vụ công tác định giá; phòng Truy cập số liệu và lưu giữ

giá đất; phòng tích tụ (thu hồi, mua, khai thác đất đai) và điều phối quỹ đất

công (đưa sử dụng đất vào các mục đích công cộng, bán, cấp không thu tiền

cho những người không có đất hoặc ít đất).

1.3. Tổng quan về GIS

1.3.1. Giới thiệu chung về GIS

* Khái niệm GIS:

Hệ thống thông tin địa lý GIS (Geographic Information Systems) là một

công cụ tập hợp những quy trình dựa trên máy tính để lập bản đồ, lưu trữ và

thao tác dữ liệu địa lý, phân tích các sự vật hiện tượng thực trên trái đất, dự

đoán tác động và hoạch định chiến lược.

Trong vài thập kỷ gần đây, chuyên ngành địa lý học đã áp dụng mạnh

mẽ kỹ thuật thông tin, trong đó có những phương pháp ứng dụng mới về các

mô hình toán học và thống kê cũng như những ứng dụng các nguồn thông tin

mới như dữ liệu viễn thám. Trong bối cảnh này, hệ thống thông tin địa lý(GIS) đó đóng một vai trò quan trọng như là một kỹ thuật tổ hợp. GIS đã phát

triển bởi sự liên kết một số kỹ thuật rời rạc vào một tổng thể hơn là cộng

những phần của nó lại. Ngoài ra, GIS còn cho phép tạo ra cơ sở dữ liệu bản

đồ, xây dựng mô hình, hỏi đáp và phân tích một lượng lớn dữ liệu mà tất cả

đều được lưu trữ trong một cơ sở dữ liệu. Hiện nay, GIS đang được sử dụng

rộng rãi ở các nước đã và đang phát triển, đặc biệt ở các lĩnh vực quản lýnguồn tài nguyên thiên nhiên, môi trường, sử dụng đất đai, rừng và quản lý đô

thị..Trong nông nghiệp, phần lớn GIS được ứng dụng để lập kế hoạch cũng

như đánh giá sử dụng đất đai.

Sự phát triển rộng rãi và mạnh mẽ của kỹ thuật vi tính cả về phần cứng

và phần mềm đó tạo điều kiện cho việc thể hiện các số liệu địa lý ở dạng bản

đồ phát triển nhanh chóng. Do nhu cầu cần thiết về sự lưu trữ, phân tích và


24/82

14

thể hiện các số liệu địa lý cho các vùng rộng lớn và phức tạp đó dẫn đến sự

cần thiết phải sử dụng máy tính để lưu giữ và tạo ra các hệ thống thông tin tỉ

mỉ và chi tiết (Nguyễn Trọng Bình và cs, 1996) [2].

GIS chứa những thông tin địa lý hiện ( kinh độ, vĩ độ hoặc toạ độ lưới

quốc gia), hoặc chứa những thông tin địa lý ẩn (địa chỉ, mã bưu điện, tên vùng

điều tra dân số, bộ định danh các khu vực rừng hoặc tên đường).

Hình 1.1: Mô hình dữ liệu địa lý

Hệ thống thông tin địa lý làm việc với hai dạng mô hình dữ liệu địa lý

khác nhau là mô hình vector và mô hình raster. Trong mô hình vector, thông

tin về điểm, đường và vùng được mã hoá và lưu dưới dạng tập hợp các toạ độ

x,y. Vị trí của đối tượng điểm, như lỗ khoan, có thể được biểu diễn bởi một

toạ độ đơn x,y. Đối tượng dạng đường, như đường giao thông, sông suối, có

thể được lưu dưới dạng tập hợp các toạ độ điểm. Đối tượng dạng vùng, như

khu vực buôn bán hay vùng lưu vực sông, được lưu như một vòng khép kín

của các điểm toạ độ. Cả mô hình vector và raster đều được dùng để lưu dữ

liệu địa lý.

* Cơ sở dữ liệu nền GIS

Cơ sở dữ liệu nền GIS là cơ sở dữ liệu trong lĩnh vực quản lý tài

nguyên môi trường cần sử dụng. Cơ sở dữ liệu nền GIS là phần giao của từng


25/82

15

cơ sở dữ liệu trong công tác quản lý tài nguyên môi trường. Cơ sở dữ liệu nền

GIS bao gồm 2 phần:

* Cơ sở dữ liệu không gian

Dữ liệu không gian dùng để mô tả vị trí, hình dạng và kích thước của

đối tượng trong không gian, chúng bao gồm toạ độ và các ký hiệu dựng để

xác định các đối tượng trên bản đồ. Hệ thống thông tin địa lý dựng các số liệu

không gian để tạo ra bản đồ hay hình ảnh bản đồ trên màn hình máy tính hoặc

trên giấy thông qua thiết bị ngoại vi (Nguyễn Trọng Bình và cs, 1996)[2].

Dữ liệu không gian bao gồm 3 loại đối tượng: điểm (point), đường(polyline) và vùng (polygon). Các đối tượng không gian này được lưu trữ ở

2 mô hình dữ liệu là vector và raster.

- Mô hình dữ liệu raster: trong mô hình này, thực thể không gian được

biểu diễn thông qua các ô (cell) hoặc ô ảnh (pixel) của một lưới các ô. Trong

máy tính, lưới ô này được lưu trữ ở dạng ma trận trong đó mỗi cell là giao

điểm của một hàng hay một cột trong ma trận. Trong cấu trúc này, điểmđược xác định bởi cell, đường được xác định bởi một số các cell kề nhau

theo một hướng và vùng được xác định bởi một số các cell mà trên đó thực

thể phủ lên.

- Mô hình dữ liệu vector: trong mô hình này, thực thể không gian được

biểu diễn thông qua các phần tử cơ bản là điểm, đường, vùng và các quan hệ

topo (khoảng cách, tính liên thông, tính kề nhau…) giữa các đối tượng vớinhau. Vị trí không gian của các thực thể được xác định bởi toạ độ chung

trong một hệ thống toạ độ thống nhất toàn cầu.

+ Điểm dùng cho tất cả các đối tượng không gian được biểu diễn như

một cặp toạ độ (X,Y). Ngoài giá trị toạ độ (X,Y), điểm còn thể hiện kiểu

điểm, màu, hình dạng và dữ liệu thuộc tính đi kèm. Do đó, trên bản đồ điểm

có thể được biểu hiện bằng ký hiệu hoặc dạng text (dạng chữ).


26/82

16

+ Đường dùng để biểu diễn tất cả các thực thể có dạng tuyến và được

tạo nên từ hai hoặc nhiều hơn 2 cặp toạ độ (X,Y).

+ Vùng là một đối tượng hình học hai chiều, vùng có thể là một đa

giác đơn giản hay hợp của nhiều đa giác đơn giản. Như vậy, mô hình dữ liệu

vector sử dụng các đoạn thẳng hay điểm rời rạc để nhận biết các vị trí của

thế giới thực. Việc đo diện tích và khoảng cách của các đối tượng được thực

hiện bằng cách tính toán hình học từ các toạ độ của các đối tượng thay vì

việc đếm các cell trong mô hình raster (Mẫn Quang Huy, 1999)[12].

* Cơ sở dữ liệu thuộc tínhDữ liệu thuộc tính (dữ liệu phi không gian) là các thông tin đi kèm với

các dữ liệu không gian, nó được dùng để chỉ ra các tính chất đặc trưng cho

mỗi đối tượng điểm, đường và vùng trên bản đồ. Thông thường, dữ liệu

thuộc tính được tổ chức thành các bảng theo mô hình cơ sở dữ liệu quan hệ,

phân cấp và mạng lưới.

Hình 1.2: Cơ sở dữ liệu không gian và thuộc tính


27/82

17

1.3.2. Giới thiệu chung về ArcGIS

ArcGIS là hệ thống GIS hàng đầu hiện nay, cung cấp một giải pháp

toàn diện từ thu thập / nhập số liệu, chỉnh lý, phân tích và phân phối thông tin

trên mạng Internet tới các cấp độ khác nhau như CSDL địa lý cá nhân hay

CSDL của các doanh nghiệp. Về mặt công nghệ, hiện nay các chuyên gia GIS

coi công nghệ ESRI là một giải pháp mang tính chất mở, tổng thể và hoàn

chỉnh, có khả năng khai thác hết các chức năng của GIS trên các ứng dụng

khác nhau như: desktop (ArcGIS Desktop), máy chủ (ArcGIS Server), các

ứng dụng Web (ArcIMS, ArcGIS Online), hoặc hệ thống thiết bị di động(ArcPAD)... và có khả năng tương tích cao đối với nhiều loại sản phẩm của

nhiều hãng khác nhau.

Hình 1.3: Bộ phần mềm ứng dụng ArcGIS (Nguồn: ESRI)

ArcGIS Desktop (với phiên bản mới nhất là ArcGIS 10) bao gồm

những công cụ rất mạnh để quản lý, cập nhật, phân tích thông tin và xuất bản

tạo nên một hệ thống thông tin địa lý (GIS) hoàn chỉnh, cho phép:

-Tạo và chỉnh sửa dữ liệu tích hợp (dữ liệu không gian tích hợp với dữ

liệu thuộc tính) - cho phép sử dụng nhiều loại định dạng dữ liệu khác nhau

thậm chí cả những dữ liệu lấy từ Internet;


28/82

18

-Truy vấn dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính từ nhiều nguồn và

bằng nhiều cách khác nhau;

-Hiển thị, truy vấn và phân tích dữ liệu không gian kết hợp với dữ liệu

thuộc tính;

-Thành lập bản đồ chuyên đề và các bản in có chất lượng trình bày

chuyên nghiệp.

ArcGIS Destop là một bộ phần mềm ứng dụng gồm:

ArcMap,ArcCatalog, ArcToolbox, ModelBuilder, ArcScene và

ArcGlobe. Khi sử dụng các ứng dụng này đồng thời, người sử dụng có thểthực hiện được các bài toán ứng dụng GIS bất kỳ, từ đơn giản đến phức tạp,

bao gồm cả thành lập bản đồ, phân tích địa lý, chỉnh sửa và biên tập dữ liệu,

quản lý dữ liệu, hiển thị và xử lý dữ liệu. Phần mềm ArcGIS Desktop được

cung cấp cho người dùng ở 1 trong 3 cấp bậc với mức độ chuyên sâu khác

nhau là ArcView, ArcEditor, ArcInfo:

ArcMap là một phần mềm quan trọng trong bộ ArcGIS. ArcMap cho

phép người sử dụng thực hiện các chức năng sau:

- Hiển thị trực quan

Thể hiện dữ liệu theo sự phân bố không gian giúp người dùng nhận biết

được các quy luật phân bố của dữ liệuc các mối quanhệ không gian mà

nếu sử dụng phương pháp truyền thống thì rất khó nhận biết.

-Tạo lập bản đồ

Nhằm giúp cho người sử dụng dể dàng xây dựng các bản đồ chuyên đềđể truyền tải thông tin cần thiết một cách nhanh chóngvà chuẩn xác, ArcMap

cung cấp hàng loạt các công cụ để người dùng đưa dữ liệu của họ lên bản đồ,

thể hiện, trình bày chúng sao cho có hiệu quả và ấn tượng nhất.

- Trợ giúp ra quyết định

ArcMap cung cấp cho người dùng các công cụ để phân tích, xử lý dữ

liệu không gian, giúp cho người dùng dể dàng tìm được lời giải đáp cho các


29/82

19

câu hỏi như là “Ở đâu…?”, “Có bao nhiêu…?”,… Các thông tin này sẽ giúp

cho người dùng có những quyết định nhanh chóng, chính xác hơn về một vấn

đề cụ thể xuất phát từ thực tế mà cần phải được giải quyết.

-Trình bày

ArcMap cho phép người dùng trình bày, hiển thị kết quả công việc của

họ một cách dễ dàng. Người dùng có thể xây dựng những bản đồ chất lượng

và tạo các hiển thị tương tác để kết mối các báo cáo, đồ thị, biểu đồ, bảng

biểu, bản vẽ, tranh ảnh và những thành phần khác với dữ liệu của người dùng.

Họ có thể tìm kiếm, truy vấn thông tin địa lý thông qua các công cụ xử lý dữliệu rất mạnh và chuyên nghiệp của ArcMap.

-Khả năng tùy biến của chương trình

Môi trường tùy biến của ArcMap cho phép người dùng tự tạo các giao

diện phù hợp với mục đích, đối tượng sử dụng, xây dựng nhữngcông cụ mới

để thực hiện công việc của người dùng một cách tự động, hoặc tạo những

chương trình ứng dụng độc lập thực thi trên nền tảng của ArcMap.

1.4. Mô hình cơ sở dữ liệu của hệ thống dữ liệu giá đất

Mô hình cơ sở dữ liệu của hệ thống thông tin giá đất bao gồm ba thành

phần cơ bản là thông tin đầu vào, xử lý dữ liệ và thông tin đầu ra.

1.4.1. Thông tin đầu ra

Cơ sở dữ liệu trong Hệ thống thông tin giá đất bao gồm hai thành phần

chính là dữ liệu bản đồ và dữ liệu thuộc tính. Dữ liệ bản đồ được thu thập từ

đồ họa trên bản đồ số, bản đồ giấy, số liệu đo mặt đất, số liệu đo vẽ từ ảnhhàng không. Dữ liệu thuộc tính thu thập từ các nội dung của bản đồ cũ, điều

tra thực địa, các số liệu điều tra cơ bản đã có. Dữ liệu thuộc tính đóng vai trò

chú thích, chỉ dẫn và mô tả các thông tin định lượng cho thông tin bản đồ.

Dữ liệu thuộc tính thường ở dạng chữ số, văn bản, biểu đồ, đồ thị.

Các thông tin đầu vào được thực hiện trên cơ sở cá tư liệu hiện có ở

dạng tương tự và các tư liệu dạng số. Các thông tin bản đồ ở dạng tương tự,


30/82

20

các dữ liệu trên giấy sẽ đưa vào CSDL thông qua qus trình số hóa hoặc từ

bàn phím máy tính. Các dữ liệu kết quả được lưu trữ ở dạng số theo khuôn

dạng thống nhất. Các thông tin bản đồ cũng như thông tin thuộc tính ở dạng

số cần được chuẩn hóa trước khi đưa vào CSDL.

1.4.2. Xử lý dữ liệu

Sau khi đã nạp các thông tin đầu vào các phương tiện lưu trữ dữ liệu,

chúng ta cần tổ chức các dữ liệu theo một cấu trúc thống nhất. Mực tiêu cảu

công việc này là bảo vệ thông tin, dễ tìm kiếm thông tin, dễ loại bỏ những

thông tin cũ và dễ bổ sung những thông tin mới.

Quản trị CSDL là hoạt động của con người có sự trợ giúp của các phần

mềm để hình thành một cấu trúc hợp lý các dữ liệu đang được lưu trữ, cấu

trúc này đảm bảo bảo các điều kiện:

- Lượng thông tin dư thừa là tối thiểu

- Mối quan hệ giữa các dữ liệu là thống nhất

- Dễ dang tác động vào dữ liệu để thực hiện công việc quản trị dữ liệu

như tìm kiếm theo yêu cầu của người dùng.

Để quản lý cơ sở dữ liệu người ta phải dùng một hệ thống phần mềm

phù hợp đủ sức để quản lý khối lượng lưu trữ. Điều cần quan tâm đặc biệt là

giải pháp là đảm bảo an toàn dữ liệu trong CSDL trong cơ sở dữ liệu. Cập

nhật dữ liệu là hoạt động thường xuyên của cơ sở dữ liệu, đặc biệt là dữ liệu

đất đai. Tiếp nhận các thông tin về biến động đất đai người quản lý dữ liệu

cần tìm kiếm thông tin để loại bỏ những thông tin cũ, đưa vào các thông tin

mới hoặc biến đổi các thông tin cữ theo một số biến động mới. Trong CSDL

về tài nguyên đất còn phải lưu ý tới định hướng xây dựng một cơ sở dữ liệu

động, biến đổi theo thời gian để phân tích cá hiện tượng tự nhiên cũng như

kinh tế - xã hội.


31/82

21

Việc lựa chọn một hệ thống phần mềm ứng dụng để phân tích và tổng

hợp dữ liệu của hệ thống thông tin giá đất đóng vai trò hết sức quan trọng.

Vì ngoài chức năng quản lý CSDL nói trên, phần mềm này cần tổ chức năng

xây dựng các cơ sở dữ liệu dẫn xuất, đáp ứng cho nhu cầu của các ngành,

các tổ chức, các mục đích sử dụng chuyên dùng khác nhau.

1.4.3. Thông tin đầu ra

Thông tin đầu ra của có sở dữ liệu giá đất một mặt đáp ứng nhu cầu

quản lý nhà nước, quản lý các ngành, mặt khác đóng vai trò cung cấp thông

tin cho các hoạt động kinh tế, văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng. Hình thức

các thông tin đầu ra bao gồm các thông tin không gian dạng ảnh, bản đồ và

các số liệu khác dưới dạng bảng, biểu, đồ thị, sơ đồ…

Thông tin đầu ra cảu CSDL là một yếu tố quan trọng vì nó minh chứng

cho hiều quả của sử dụng đất cảu CSDL giá đất đai.

1.5. Tổng quan về tình hình ứng dụng GIS trong xây dựng cơ sở dữ liệu

đất đai1.5.1. Tình hình ứng dụng GIS trên thế giới

Năm 1964 Canada đã xây dựng Hệ thống thông tin địa lý đầu tiên trên

thế giới có tên gọi là Canadian Geagraphical Information System. Song song

với Canada, tại Lỹ hàng loạt các trường đại học cũng tiến hành nghiên cứu và

xây dựng các Hệ thống thông tin địa lý. Tuy nhiên rất nhiều hệ thống trong số

đó đã không tồn tại được bao lâu do khâu thiết kế công kềnh và giá thành quácao. Tuy nhiên, các nhà nghiên cứu ở giai đoạn này đã đưa ra các lý luận nhận

định quan trọng về vai trò, chức năng của Hệ thống thông tin địa lý: Hàng loạt

loại bản đồ có thể được số hóa và liên lết với nhau tạo ra một bức tranh tổng

thể về tài nguyên thiên nhiên của một khu vực, một quốc gia hay một châu

lục. Sau đó máy tính được sử dụng để phân tích các đặc trưng của nguồn tài

nguyên và cung cấp các thông tin bổ ích cho các ngành khác.


32/82

22

Trong những năm 70 – 80, đứng trước sự gia tăng nhu cầu quản lý

nguồn tài nguyên thiên nhiên, bảo vệ môi trường, sử dụng tài nguyên hiệu quả

cao, nhiều quốc gia và tổ chức quốc tế đã quan tâm nhiều hơn đến sự nghiên

cứu và phát triển cảu hệ thống thông tin địa lý. Cùng trong khung cảnh đó , có

hàng loạt các yếu tố đã thay đổi một cách thuận lợi cho sự phát triển của Hệ

thống thông tin địa lý. Các hệ uengs dụng GIS trong lĩnh vực quản lý tài

nguyên thiên nhiên và môi trường phát triển mạnh mẽ trong thời gian này,

điển hình là LIS (land Information System) LRIS (land Resource Information

System) ILWIS (integrated land anh Water Information System), … và hàngloạt các sản phẩm thương mại của cá hãng tổ chức nghiên cứu phát triển ứng

dụng GIS như ESRI, Computerversion, Intergraph,…

Trên thế giới cũng như trong khu vực hiện nay, việc xuất hiện nhiều

nhu cầu b ức xúc tổ chức các cơ sở dữ liệu toàn cầu hoặc khu vực để giải

quyết các vấn đề chung như: môi trường, lương thực, tài nguyên thiên nhiên,

dân số, … Định hướng xây dựng các cơ sở dữ liệu toàn cầu về địa lý, tìanguyên và môi trường đang được các nhà quản lý quan tâm. Việc xây dựng

dữ liệu địa lý và đất đai toàn cầu được các nhà quản lý quan tâm. Việc xây

dựng dữ liệu địa lý và đất đai toàn cầu được xác định trong chương trình bản

đồ thế giwosi (Global Mapping) được bắt đầu từ năm 1996 với nội dung là

thành lập hệ thống bản đồ nền theo tiêu chuẩn thống nhất ở tỷ lệ 1/1.000.000

bao gồm các lớp thông tin liên quan đến tài nguyên đất. các nhà khoa học trênthế giới đã dự định tới việc xaayd ựng một cơ sở dữ liệu không gian thống

nhất mang tên GSDI (Spatial Data Infrastructure), những nghiên cứu khả thi

về hệ thống CSDL này đã được tiến hành từ năm 1996.

Ở cá nước khu vực Đông Nam Á, Liên Hợp Quốc chủ trì chương trinhg

cơ sở hạ tầng về Thông tin Địa lý Châu Á – Thái bình dương (GIS

Infrastructure for Asia and the Pacific) bắt đầu từ năm 1995 tại Malaysia. Với


33/82

23

sự hình thành các nhóm nghiên cứu về: hệ quy chiếu và địa giới hành chính,

hệ thống pháp lý, bản đồ nền, chuẩn hóa thông tin, kể từ năm 1997 chương

trình này tập trung nghiên cứu xây dựng hệ quy ciếu - tọa độ khu vực và cơ

sở dữ liệu không gian và khu vực. Nói tóm lại vấn đề xay dựng các CSDL địa

lý toàn cầu và khu vực đang là một nhu cầu lớn được nhiều nước quan tâm

nhằm giải quyết các vấn đề mang tính chiến lược phát triên đối với mỗi quốc

gia cũng như trên toàn cầu.

- Ứng dụng hệ công nghệ GIS xây dựng bản đồ đơn vị đất đai huyện

Khsách Kandal tỉnh Kandal, Campuchia của NCS Choum Sinnara, trường Đạihọc Nông nghiệp I - Hà Nội. Theo nghiên cứu này, tác giả đó xác định được 6

chỉ tiêu xây dựng bản đồ đơn vị là: loại đất, thành phần giới, địa hình, độ phì

đất, chế độ tưới, ngập úng và đã xác định toàn huyện có 19 đơn vị đất đai.

- Một số nước phát triển như Úc, Canada, Thụy điển... đó ứng dụng GIS

để xây dựng một hệ thống thông tin chuyên dụng khác như hệ thông tin địa

chính phục vụ cho các mục đích đa dạng về quản lý trong ngành địa chính.1.5.2. Tình hình ứng dụng GIS tại Việt Nam

Ở nước ta, công nghệ GIS mới chỉ được chú ý trong vòng 10 năm trở lại

đây, tuy nhiên phần lớn mới chỉ dừng lại ở mức xây dựng cơ sở dữ liệu cho

các dự án nghiên cứu. Một số phần mềm lớn của GIS như ARCGIS,

ARCINFO, MAPINFO,MAPPING OFICE,… đã được sử dụng ở nhiều nơi

để xây dựng lại bản đồ địa hình, địa chính, hiện trạng trên phạm vi toàn quốc.Sự kết hợp giữa công nghệ viễn thám và GIS bắt đầu được ứng dụng trong

một số nghiên cứu về nông lâm nghiệp như trong công tác điều tra quy hoạch

rừng (Viện điều tra quy hoạch rừng), công tác điều tra đánh giá và quy hoạch

đất nông nghiệp của viện quy hoạch, thiết kế nông nghiệp,…

Năm 1998 Tổng cục địa chính (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường) đã

xây dựng dự án khả thi xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về tài nguyên đất


34/82

24

(bao gồm cơ sở dữ liệ đại lý và cơ sở dữ liệ đất đai), mục tiêu của dự án:

Nghiên cứu phân tích thiết kế tổng thể hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về tài

nguyên đất và kế hoạch triển khai dài hạn. Thei dự án, trong giai đoạn 2000 –

2010 sẽ tập trung xây dựng cơ sở hạ tầng thông tin cho cơ sở dữ liệu tài nguên

đất ở trung ương và các tỉnh bao gồm; Đầu tư tứng bước phần cứng phần

mềm, đường truyền cho cơ sở dữ liệu thành phần; đào tạo cán bộ thông tin;

xây dựng chuẩn thông tin thống nhất; xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin bao

gồm hệ quy chiếu, hệ tọa độ - độ cao nhà nước, hệ thống địa danh, địa giới

hành chính, xây dựng thông tin bản đồ nền địa hình các tỷ lệ 1/50.000,1/100.000 phủ trùm cả nước và tỷ lệ 1/25.000, 1/10.000 các vùng kinh tế

trọng điểm; Xây dựng thông tin bản đồ nền địa hính đáy biển các tỷ lệ từ

1/10.000 đến 1/1.000.000; bản đồ nền địa lý cá tỷ lệ nhỏ hơn 1/1.000.000 cả

nước; xây dựng thông tin không gian có liên quan khác như bản đồ ảnh hàng

không, vũ trụ, các loại bản đồ địa lý khác; xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin

đất đai đến từng thửa đất ở cấp tỉnh, xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin hiệntrạng sử dụng đất, chất lượng đất, giá đất, quy hoạch sử dụng đất; xây dựng

phần mềm ứng dụng để khai thác thông tin.

Theo đề án, được sự thỏa thuận chấp nhận của Bộ Kế hoạch và đầu tư,

tại quyết định 448/QĐ – TCĐC ngày 14/10 năm 2002 Tổng cục trưởng cục

Địa chính phê duyệt quyết định đầu tư đề án tổng thể đầu tư thiết bị, công

nghệ phục vụ hiện đại hóa hệ thống thông tin – lưu trữ ngành địa chính.Sau khi Bộ Tài nguyên và Môi trường được thành lập, đề án trên được

điều chỉnh bổ sung theo hướng mở rộng cơ sở dữ liệu tài nguyên, môi trường

theo các lĩnh vực thuộc Bộ quản lý để đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước về

Tài nguyên và Môi trường.

Đến 31/12/2004 đã có 6 dự án đã hoàn thành và đưa vào sử dụng, năm

2005 có 7 dự án chuyển tiếp và 10 dự án mở mới đã triển khai theo quyết định


35/82

25

đầu tư của Bộ Tài nguyên và Môi trường; các dự án hoàn thành đã phát huy

tác dụng trong việc đáo ứng yêu cầu công tác quản lý và sử dụng đất đai theo

luật đất đai 2003; góp phần tăng cường hiệu lực quản lý và hiện quả sử dụng

đất đai, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, đáp ứng yêu cầu

phát triển lành mạnh, thông thoáng thị trường bất động sản thông qua việc hỗ

trợ quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, thu hút đầu tư, lập quy hoạch sử

dụng đất; đăng ký đất, bất động sản, định giá đất/ bất động sản. Sau khi hoàn

thành xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về tài nguyên đất, hệ thống thông tin

đất đai không chỉ đáp ứng yêu cầu quản lý đất đai/thị trường bất động sản màcòn đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước về Tài nguyên và Môi trường góp

phần thực hiện thành công sự nghiệp Công nghiệp – Hiện đại hóa đất nước.

Hiện nay, đã có nhiều cơ quan Nhà nước, các trường Đại học và các

Viện nghiên cứu của mình. Đặc biệt trong công tác đánh giá đất, những ứng

dụng GIS đó có những đóng góp thiết thực trong việc bảo vê, khai thác và sử

dụng một cách hiệu quả, bền vững nguồn tài nguyên đất đai. Sau đây là mộtsố chương trình và đề tài ứng dụng GIS tại Việt Nam:

- Phùng văn Nghệ (2005) nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai

để hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam.

- Ứng dụng hệ thống thông tin địa lý (GIS) quản lý giá đất phường An

Hòa, quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ. Đã xây dựng được cơ sở dữ liệu

giá đât phục vụ cho thống kê và so sánh giá đât, tìm kiếm thửa đất theo giáhoạc diện tích. Cơ sở dữ liệu dễ dàng cập nhật giá đất. Ứng dụng công nghệ

GIS trong quản lý thuế đất thành phố Huế của Hoàng Bảo Hùng và Nguyễn

Văn Lộc đã tập trung nghiên cứu về cơ sở dữ liệu, quy trình định giá đất (áp

thuế) và quy trình vận hành tíc hợp các ngàng khi hệ thống được triển khai.

- Năm 2011, Thạc sỹ Trương Thành Nam ( Đại học Nông Lâm Thái

Nguyên) ứng dụng GIS trong xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất ở đô thị tại


36/82

26

Thành phố Thái Nguyên – tỉnh Thái Nguyên. Kết quả của nghiên cứu đã xây

dựng cơ sở dữ liệu về giá đất ở đô thị qua các năm, phục vụ nghiên cứu về thị

trường bất động sản, nghiên cứu các nguyên nhân ảnh hưởng đến cung cầu

đất ở đô thị và thành lập được bản đồ giá đất ở đô thị năm 2011.

- Thạc sỹ Nguyễn Văn Bình, kỹ sư Lê Thị Hoài Phương (Khoa Tài

nguyên đất và môi trường nông nghiệp Đại học Nông Lâm Huế) đã ứng dụng

GIS để xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất theo vị trí phục vụ thị trường bất động

sản tại phường Hòa Cường Bắc, quận Hải Châu, thành phố Đà nẵng. Đã xây

dựng được cơ sở dữ liệu giá đất phục vụ cho thị trường bất động sản của phường Hòa Cường Bắc – thành phố Đà Nẵng, Kết quả đã thiết lập nên dữ

liệu thuộc tính và không gian về các thửa đất phục vụ cho thị trường bất động

sản cũng như phục vụ cho việc tính toán các khoản tài chính liên quan tới đất

đai một cách hiệu quả và chính xác, thuận tiện và nhanh chóng.

- Sìn Hồ là một thị trấn vùng sâu của tỉnh Lai Châu nên công tác nghiên

cứu khoa học nói chung cũng như nghiên cứu đánh giá thích nghi đất đai cònnhiều hạn chế. Việc ứng dụng công nghệ vào quản lý đất đai tại thị trấn là một

gải pháp, bước tiến quan trọng để nâng cao năng suất, tận thu ngân sách cho

nhà nước từ quá trình sử dụng tài nguyên đất đai. Đề tài nghiên cứu: “ Xây

dựng cơ sở dữ liệu giá đất phục vụ quản lý tài chính đất đai tại thị trấn Sín

Hồ, huyện Sín Hồ, tỉnh Lai Châu” sẽ mang lại phương pháp quản lý tài

chính đất đai mới và hiệu quả hơn cho công tác quản lý đất đai tại thị trấn.


37/82

27

Chương 2

NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1. Đối tượng nghiên cứu

- Loại đất tại khu vực nghiên cứu: Đất ở.

- Bản đồ: Sử dụng bản đồ địa chính xã để điều tra thực địa

- Phần mềm GIS: Khai thác chức năng của một số phần mềm ArcGIS

để quản lý dữ liệu và xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất.

2.2. Điạ điểm và thời gian tiến hànhĐịa điểm: Nghiên cứu trên địa bàn thị trấn Sìn Hồ, huyện Sìn Hồ, tỉnh

Lai Châu.

Thời gian tiến hành: Từ 6/2013 đến 6/2014.

2.3. Nội dung nghiên cứu

2.3.1. Nghiên cứu điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội Thị trấn Sìn Hồ

- Điều kiện tự nhiên+ Vị trí địa lý

+ Địa hình địa mạo

+ Khí hậu, thủy văn, các nguồn tài nguyên khác.

- Điều kiện kinh tế xã hội

+ Thực trạng phát triển kinh tế

+ Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng+ Hiện trạng dân số và lao động

+ Thực trạng quản lý và sử dụng đất của xã.

- Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và môi trường

2.3.2. Thực trạng quản lý và sử dụng đất

* Thực trạng quản lý đất đai.

* Hiện trạng sử dụng đất.


38/82

28

2.3.3. Thực trạng bản đồ địa chính, giá đất

* Thực trạng bản đồ địa chính

* Tổng quan giá đất, thị trường bất động sản của thị trấn

* Công tác quản lý tài chính đất đai, tính thuế

2.3.4. Xây dựng bản đồ giá đất cho thị trấn.

- Xây dựng dữ liệu không gian

- Xây dựng dữ liệu thuộc tính

- Hoàn thiện cơ sở dữ liệu giá đất đai.

2.3.5. Một số ứng dụng trong tài chính đất đai

* Trong thị trường bất động sản

* Trong quản lý tài chính đất đai

2.4. Phương pháp nghiên cứu

2.4.1. Phương pháp thu thập và xử lý dữ liệu

* Thu thập dữ liệu bao gồm phải thu thập dữ liệu không gian và dữ liệu

thuộc tính. Dữ liệu thuộc tính bao gồm các thông tin về điều kiện tự nhiên –kinh tế xã hội, các số liệu về đất đai (đặc điểm khí hậu, thổ nhưỡng, tình hình

sử dụng đất đai, bảng giá đất hàng năm của tỉnh…), nguồn tư liệu thống kê

đất của thị trấn. Dữ liệu không gian là bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng từ

các cơ quan chuyên môn. Phương pháp thu thập dữ liệu cần kết hợp 2 công

tác nội nghiệp và ngoại nghiệp.

Nội nghiệp: Tiến hành thu thập các số liệu có sẵn của cả không gian(bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng, tọa độ địa lý và ảnh khu vực nghiên cứu)

và thuộc tính (về các điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội, các số liệu về đất đai

(đặc điểm khí hậu, thổ nhưỡng, tình hình sử dụng đất đai).

Ngoại nghiệp: Sử dụng bản đồ địa chính, xác định các vị trí trên thực tế

để tiến hành khảo sát thực tế nhằm điều tra sự thay đổi trên thực tế mà bản đồ

chưa kịp cập nhật. Đồng thời tiếnhành phỏng vấn điều tra người dân bằng


39/82

29

phiếu điều tra (có mẫu theo phần phụ lục). Đối tượng điều tra là người dân sử

dụng đất trên địa bàn hoặc cán bộ quản lý đất đai của thị trấn.

* Xử lý dữ liệu

- Tất cả số liệu thu thập được ta tiến hành tổng hợp lại và phân loại các

dữ liệu đó theo từng loại khác nhau để xử lý. Có các dạng dữ liệu số, dữ liệu

không gian và dữ liệu thuộc tính.

Dữ liệu dạng số, bản đồ không gian, cần chuyển đổi quy về một dạng

file thống nhất để cùng quản lý trên phần mềm ArcGIS. Tổng hợp các dữ liệu

thu thập được bao gồm cả số liệu dạng số và số liệu dạng chữ theo các trường

cụ thể: ID, tờ số, thửa số, chủ sử dụng, địa chỉ, diện tích, mục đích sử dụng,

giá theo quy định của nhà nước, giá theo thị trường, tên trục đường đi qua

thửa đất v.v. Các trường xây dựng luôn theo đúng trường trên dữ liệu không

gian để khi kết nối dữ liệu có kết quả chính xác.

Dữ liệu thuộc tính dạng số, dạng chữ, diện tích cần tổng hợp và trình

bày dưới dạng bẳng biểu sao cho dễ hiểu nhất, thuận tiện cho việc tìm kiếm

và bổ sung khi cần thay đổi (sử dụng Excel của Microsoft) trước khi đưa vào

bảng thuộc tính trên ArcGIS.

2.4.2. Phương pháp xây dựng bản đồ

- Sử dụng bản đồ trong điều tra thực địa, cập nhật, chỉnh sửa, bổ sung

những thông tin biến động trên bản đồ làm cơ sở thành lập bản đồ giá đấttrong quản lý.

- Nhâp các dữ liệu vào ArcGIS, dúng các công cụ truy xuất, biên tập,

xuất vẽ tạo ra những bản đồ chứa các dữ liệu thuộc tính.

- Dùng các chức năng của GIS để nhập dữ liệu, truy xuất, biên tập, xuất

vẽ tạo ra những bản đồ chứa các dữ liệu thuộc tính.

- Dùng một số chức năng của GIS để chạy ra một số bản đồ chuyên đề.


40/82

30

2.4.3. Phương pháp chuyên gia

- Tham khảo ý kiến của những người am hiểu về vấn đề nghiên cứu,

làm sáng tỏ những vấn đề chưa hiểu trong nghiên cứu.

- Kế thừa kết quả nghiên cứu, thống kê đã được nghiệm thu về cơ sở

xây dựng vùng giá trị đất đai.


41/82

31

Chương 3

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

3.1. Điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội thị trân Sì

Xây Dựng Cơ Sở Dữ Liệu Giá Đất Phục Vụ Quản Lý Tài Chính Đất Đai Tại Thị Trấn Sìn Hồ, Huyện Sìn Hồ, Tỉnh Lai Châu

Documents