Woningfinanciering een inleiding

Woningfinancieringeen inleiding

Hoofdstuk 3

hoofdstuk 3 2

Hypotheekvormen en renteconstructies

Hypotheekvormen

De lineaire hypotheek

De annuïteitenhypotheek

De hypotheek met aflossing via een levensverzekering

De bankspaarhypotheek

De effectenhypotheek

De aflossingsvrije hypotheek

Renteconstructies

Overlijdensrisicoverzekering

hoofdstuk 3 3

De lineaire hypotheek

Gelijke aflossingen gedurende looptijd

Lineaire afname van rente en totaalbedrag

Overlijdensrisicoverzekering (los) is mogelijk

perioden aantal

lening hoofdsomaflossing

hoofdstuk 3 4

De lineaire hypotheek

Voordelen Snelle vermogensvorming Dalende lasten Laagste rentelasten Eenvoudig te begrijpen

Nadelen Hoge beginlasten Beperkt fiscaal voordeel

hoofdstuk 3 5

De annuïteitenhypotheek

Constant totaalbedrag aan rente + aflossing per periode Totaalbedrag = annuïteit

Berekening: zie H8 Exponentiële toename

aflossingsdeel Exponentiële afname

rentedeel Overlijdensrisicoverzekering

(los) is mogelijk

hoofdstuk 3 6

De annuïteitenhypotheek

Voordelen Gelijkblijvende brutofinancieringslasten Lage bruto- en nettofinancieringslasten bij

aanvang Inflatievoordeel

Nadelen Weinig vermogensvorming bij aanvang Stijgende nettolasten Hogere rentelasten dan bij lineaire hypotheek

hoofdstuk 3 7

De hypotheek met aflossing via een levensverzekering Geen tussentijdse

aflossingen Sparen via

levensverzekering Twee componenten

Risicopremie Spaarpremie

Gemengde verzekering Overlijdensrisicoverzekering

is verplicht onderdeel

hoofdstuk 3 8

De hypotheek met aflossing via een levensverzekering Voordelen

(Meer dan) volledige compensatie voor hoge rentelasten door

Maximaal fiscaal voordeel Belastingvrij sparen in box 1 via

kapitaalverzekering eigen woning (KEW) Gelijkblijvende brutofinancieringslasten Gelijkblijvende nettofinancieringslasten

Nadeel Diverse randvoorwaarden voor belastingvrij

sparen en belastingvrije uitkering (zie H10)

hoofdstuk 3 9

De hypotheek met aflossing via een levensverzekering 4 subvormen

De traditionele levenhypotheek

De spaarhypotheek

De beleggingshypotheek

De hybride hypotheek

hoofdstuk 3 10

De traditionele levenhypotheek

Gegarandeerde rentevergoeding (± 3%) over ingelegde spaarpremies

Verzekerde deelt meestal mee in winst van verzekeraar Voordeel: lagere spaarpremie Nadeel: geen 100% zekerheid dat op eind van

de looptijd de hoofdsom bij elkaar gespaard is

hoofdstuk 3 11

De spaarhypotheek

Geen winstdeling Klein nadeel

Rente op spaarpremies = hypotheekrente Groot voordeel Andere voordelen:

Rentedempend effect Zekerheid dat op einddatum gehele hoofdsom

van lening wordt afgelost

hoofdstuk 3 12

De spaarhypotheek

Ander nadeel: geldverstrekkers hanteren soms een hoger rentepercentage dan bij andere hypotheekvormen

Berekening spaarpremie: zie H9

hoofdstuk 3 13

De beleggingshypotheek

Spaarpremies worden belegd Verder als spaarhypotheek

Voordeel (Kans op) hoger rendement Lagere ‘spaarpremie’

Nadeel Geen 100% zekerheid dat op eind van de

looptijd de hoofdsom bij elkaar gespaard is

hoofdstuk 3 14

De hybride hypotheek

Mengvorm van spaarhypotheek en beleggingshypotheek

hoofdstuk 3 15

De bankspaarhypotheek

Hypotheek met aflossing via geblokkeerde rekening

Periodieke storting van inleg op: spaarrekening

Spaarrekening Eigen Woning (SEW) beleggingsrekening

Beleggings(recht/rekening) Eigen Woning (BEW)

hoofdstuk 3 16

De bankspaarhypotheek

Belastingvrij sparen in box 1 (randvoorwaarden) analoog aan KEW

Geen automatische afdekking van het overlijdensrisico

hoofdstuk 3 17

De bankspaarhypotheek

Voordelen Zie spaarhypotheek en beleggingshypotheek Geen automatische koppeling aan

overlijdensrisicoverzekering Nadelen

Zie spaarhypotheek en beleggingshypotheek

hoofdstuk 3 18

De effectenhypotheek

Geen tussentijdse aflossing Opbouw van vermogen d.m.v.

beleggingsportefeuille Doel: aflossing van hoofdsom op einde looptijd Twee manieren:

1. Eenmalige inleg aan begin

2. Periodieke inleg

hoofdstuk 3 19

De effectenhypotheek

1. Eenmalige inleg aan begin Meefinanciering in geldlening mogelijk, maar:

alleen interessant als rendement hoger dan hypotheekrente

extra risicovol (beleggen met geleend geld) rente over financiering inleg is niet fiscaal

aftrekbaar

hoofdstuk 3 20

De effectenhypotheek

2. Periodieke inleg lijkt op beleggingshypotheek, maar

is geen verzekering lagere kosten lijkt op BEW, maar

geen geblokkeerde rekening tussentijdse opnames zijn mogelijk

hoofdstuk 3 21

De effectenhypotheek

Fiscaal: Valt in box 3 jaarlijkse belastingbetaling

over opgebouwd vermogen Uitkering is altijd onbelast

geen randvoorwaarden als bij KEW, SEW of BEW

Conclusie: belaste vrijheid!

hoofdstuk 3 22

De effectenhypotheek

Voordelen Maximaal fiscaal voordeel Geen verzekeringskosten Gelijkblijvende bruto- en nettolasten Kans op een hoger rendement dan bij sparen Veel vrijheid

Geen fiscale beperkingen als bij KEW en BEW Tussentijdse opnames zijn toegestaan

hoofdstuk 3 23

De effectenhypotheek

Nadelen Geen zekerheid dat op eind van de looptijd de

hoofdsom volledig kan worden afgelost Belastingbetaling over opgebouwd vermogen

in box 3 Rente over meegefinancierde eenmalige inleg

is niet aftrekbaar

hoofdstuk 3 24

De aflossingsvrije hypotheek

Geen tussentijdse aflossing Geen regeling over aflossing aan het einde

van de looptijd Aflossing

Door zelf te sparen/beleggen Door verkoop woning Verlenging looptijd ( slechts uitstel) Levenslange overlijdensrisicoverzekering

hoofdstuk 3 25

De aflossingsvrije hypotheek

Vaak tot maximaal 75% executiewaarde Tot maximaal 50% onderhandse

verkoopwaarde bij NHG

hoofdstuk 3 26

De aflossingsvrije hypotheek

Voordelen Maximaal fiscaal voordeel Laagste lasten gedurende looptijd Gelijkblijvende bruto- en nettolasten

Nadelen Bij verkoop woning bestaat kans op restschuld Alleen vermogensvorming door waardestijging

woning Geen regeling over aflossing

hoofdstuk 3 27

Overlijdensrisicoverzekering

Voor geldlener niet altijd wenselijk Vaak wens/eis van geldgever Verplicht bij NHG Automatisch bij hypotheek met aflossing via

een levensverzekering Rechten zijn verpand aan geldgever

hoofdstuk 3 28

Renteconstructies

Variabele rente Euribor + opslag Lager dan rente bij rentevaste periode Grote schommelingen mogelijk

Rentevaste periode 1 tot 30 jaar Rente hoger dan bij variabele rente Geldlener betaalt voor zekerheid

hoofdstuk 3 29

Renteconstructies

Keuze voor varabel of rentevast afhankelijk van Renteverwachting Risicobereidheid geldlener

hoofdstuk 3 30

Renteconstructies

Renteconstructie Doel: beperken van renterisico 4 basisconstructies

rentebedenktijd vooraf rentebedenktijd achteraf rentemiddeling rentedrempel of bandbreedte

Nadeel: vaak een iets hogere rente