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附件 2：

中新天津生态城海博商业街区商业策划及方案设计任务书

1 项目名称中新天津生态城海博商业街区商业策划及方案设计

2 项目概况2.1 项目目标

按照 2018年鸿忠书记指示，“滨海新区发展作为决定天津发展命运的关键”、新区是“一基地三区”的核心标志区，滨海新区应努力打造有国际影响力的海滨城市，加快建设繁荣宜居智慧新城，推动新区成为环首都城市群中的新增长极。而生态城作为未来滨海新区的核心区，承载着“国际休闲湾”的使命，其毗邻的渤海，是离北京最近的一片蓝海，具有良好的地理和自然优势。国家海洋博物馆坐落于生态城临海新城范围内，是滨海新区乃至京

津冀区域一颗璀璨的渤海明珠，属于国家级的标杆文化旅游项目。因此，对海博馆周边区域进行业态升级及定位，构建生态城全新的旅游产业名片显得尤为重要，需整体提升该区域的旅游商业氛围，形成区域旅游商业发展合力，实现区域旅游资源市场价值最大化和综合效益最大化。

2019 年 8 月 27日，国务院办公厅印发《关于加快发展流通促进商业消费的意见》，指出活跃夜间商业和市场的重要性，随着旅游业多样化的发展，夜游经济成为了行业发展的新亮点。随后，天津市也陆续下

发了加快推进夜间经济发展的相关要求。因此，本次策划征集的重点目标是需要进一步提升生态城的夜间经

济活力，弥补生态城夜经济生活严重不足的短板，打造海博馆周边区域的夜经济城市软实力，进一步完善配套，激发消费潜能，发挥出海博馆周边商业配套的最大价值，满足周边居民和国际国内的游客需求，突出区域功能的吸引性、昭示性、复合性，形成一个国际特色的海洋文化夜色体验区。

2.2 用地范围海博馆周边区域位于中新天津生态城临海新城，东至南湾，西至永

盛路、南至海博道、北至南湾滨水景观带，占地面积约 40公顷。其中，北科泰达 60地块（一期）和 69地块墨香大厦已建成，鼎辉 56地块、北科泰达 68地块正在施工，北科泰达 58、59、60地块（二期）和玉铖 55地块计划今年开工，其余地块（14、16、19、26、28、31）正在加快招商引资。各地块规划条件、方案和施工图纸具体详见附件。

2.3 国家海洋博物馆国家海洋博物馆是由自然资源部与天津市人民政府共建共管，集收

藏、展示、研究、教育于一体的我国唯一国家级综合性海洋博物馆，是国家公共文化体系的重要组成部分，同时也是生态城海洋文化交流体验的优质大 IP。国家海洋博物馆占地面积 15公顷，建筑面积 8万平米，展览展示面积 3

万平米。建筑主体 3层局部 4层，陈列展览内容围绕“海洋与人类”主题展开，分为“海洋人文”、“海洋自然”、“海洋生态”三大版块，共设六大展区 15个展厅，同时设有博物馆商店、餐厅、咖啡厅、影院等公共服务设施。国家海洋博物馆将努力打造成为国家公共文化体系的重要组成部分，成为权威的海洋文物收藏保护中心、海洋文明研究中心、海洋文化交流传播中心、海洋体验中心，成为国家级爱国主义教育基地、海洋意识教育基地和科普教育基地。

2019年五一小长假期间，海博馆顺利试开馆。截止目前，海博馆已先后对外开放《远古海洋》、《海洋文化主题空间》、《龙的时代》、《今日海洋》、《航海发现之旅》、《海洋天文》、《欢乐海洋》等展厅和部分公共服务功能区。根据统计，2019年，入馆参观人数已超过140万人次。

3 策划及设计要求（包括但不限于以下方面）

3. 1 商业策划详细分析国内外类似区域的夜经济优秀范例，并将相关经验教训纳

入本次策划方案。详细分析目前生态城、天津市以及京津冀等区域的旅游商业资源情

况，分析夜间消费人群和需求的构成和比例，预测近 5年发展趋势，掌握周边规划情况，提出现状存在的问题和改进策略。通过分析海博馆等临海新城旅游资源的吸引力，结合海博馆周边区

域的城市规划，进行商业业态策划，特别是针对夜间经济进行策划。策划内容包括但不限于：确定本项目范围内的主题和定位，与每个地块的开发商进行沟通，提出每个地块的商业业态，特别是每栋建筑一层的商业业态（包括但不限于零售、餐饮、休闲娱乐、酒店、酒吧、相声茶馆、演绎场所、住宿等业态）；分析每栋楼的商业功能区的售价和租金，确保商业业态策划方案经济可行，且能够征得已有地块开发商的同意。对商业模式、投资模式、运营模式、盈利模式进行详细的策划分析。

对策划方案的操作性与可实施性进行阐述。研究并预测就业岗位和经济增长等以及带动的产业和产值。研究该区域夜间经济活动、硬件及业态如何与日间商圈等活动衔接，

增加兼容性和混合灵活性，同时减少城市管理难度，资源利用最大化。3. 2 建筑方案设计

结合上述商业策划，对已经建成项目（69墨香大厦、北科泰达 60

地块一期）提出建筑平面、立面的调整方案，并在建设局的协调下，与开发商进行沟通并协商达成一致。对于在建和已完成设计的项目（北科泰达 58、59、68、60地块二

期、56鼎辉），鉴于北科泰达 68地块、56鼎辉地块刚开始桩基施工，北科泰达 58、59、60地块（二期）尚未开工，提升改进的空间较大，需针对个各项目的方案和施工图进行研究分析，提出平面、立面调整方

案，并在建设局的协调下，与开发商进行沟通并协商达成一致。对于已拿地未设计（玉铖）和正在招商的项目，需进行概念性方案

设计，用于指导项目设计和招商引资。方案设计的重点是明盛路两侧 8个地块的项目，应制定建筑方案设

计图纸。方案设计应体现整条街道的建筑延续性、整体性、丰富性和商业氛围与活力。

3. 3 道路及景观设计结合上位规划和周边道路交通规划，配合本次商业街区策划的需要，

提出该区域的商业客流、旅游客流的机动车通行、停车规划和步行流线规划。对有轨电车、常规公交进行场站和线路规划。对现状明盛路的道路断面进行分析，结合商业策划提出道路断面的

改造建议，形成新的道路断面方案。对城市夜景灯光进行概念设计，并绘制相关图纸。对现状沿街绿化景观进行分析，制定商业策划提出景观提升改造方

案，并绘制沿街景观相关设计图纸。3.4 城市营销

详细制定城市营销方案，并提出夜经济商业活动策划，充分扩大海博馆区域影响力。

3.5 招商路线图提出商业业态的品牌库，给出主要业态的品牌建议，并在建筑平面

中进行落位，指导后续招商和各业态项目落位。3.6 政策建议

围绕本次商业策划，借鉴其他项目案例的成功经验，替生态城管委会制定出招商和业态的支持政策，如：租金补贴、招商政策等。研究生态城管委会支持鼓励夜间经济发展的相关优惠政策。

4 成果内容要求最终提交的设计成果内容包括：设计说明、设计图纸、汇报演示文

件及数据光盘四部分。4. 1 设计说明

符合第3部分设计要求的详细策划方案4. 2 设计图纸

（1） 各类分析图（2） 功能布局图（3） 总平面图（1:1000设计深度）（4） 整体鸟瞰效果图（不少于 3张）（5） 相关交通图纸（平面、道路断面图、分析图等）（6） 相关建筑图纸（平面、立面、剖面、效果图、店招牌匾设计图等）

（7） 相关景观图纸（平面图、效果图等）（8） 夜景照明图纸（效果图等）（9） 表达设计思想的其它必要图纸注：各单位在满足第 3部分设计要求的图纸基础上，可根据情况增加其它设计图纸，以反映设计意图为准，比例自定。

5 成果形式要求5.1 图册

A3彩色本册，印刷 15套。5.2 汇报演示文件

汇报演示文件为 PPT 格式（可编辑），图文并茂。并提供一段1000字左右方案简介。

5.3 CAD文件

包括但不限于规划总平面图、各建筑单体平面图、道路断面、景观平面图等 cad文件。

5.3 数据光盘以上内容的全套电子文件刻录 2张光盘一并提交。包括设计说明

（word 格式）、设计图纸（ jpg 格式，图象文件的长边不小于4000pixels，采用最高质量压缩）、各CAD文件、PPT文件。

5.4 三维模型和动画在中期汇报和最终汇报时，应制作本商业街区的三维演示动画，展

示出方案策划、设计意图和建成后效果，动画时长不少于 3分钟。项 目 结 案 时 应 提 交 最 终 的 全 套 三 维 模 型 电 子 文 件

（sketchup、3dmax等格式）。