Pour rappel, la loi Long-champ vise à mettre fin à la mainmise
par des investisseurs de logements construits en PPE (propriété par
étages) dans la Zone de déve-loppement et de faire en sorte que ces
logements puissent être directement acquis par des pro-priétaires
individuels qui aient la ferme intention de les occuper
personnellement et non de faire une opération spéculative.Le projet
initial, largement édul-coré par le Grand Conseil, avait été
«retoqué» par le Tribunal fédéral, par un arrêt du 15 jan-vier 2015
(cf. «Tout l’immobilier» N° 775).Le flambeau de la loi Longchamp a
toutefois été repris dans le cadre de l’Initiative «Halte aux
magouilles immobilières, oui à la loi Longchamp!». Cette
Initia-tive a été validée par le Conseil d’Etat.Comme les
recourants sont manifestement têtus, ces der-niers ont saisi la
toute nouvelle Chambre constitutionnelle de la Cour de Justice de
Genève de plusieurs recours contre la vali-dation de cette
initiative par le Conseil d’Etat.Les arrêts rendus par la Cour
Constitutionnelle font toutefois la part belle à la loi
Longchamp
en avalisant, avec quelques nuances, ses dispositions
es-sentielles. À l’exception toutefois d’un point - au demeurant
ma-jeur! - prévoyant la rétroactivité de la loi, qui est
annulé.Voyons les points essentiels des arrêts de la Cour
Constitution-nelle (dont l’un ne comprend pas moins de 61
pages!)
Obligation du propriétaire d’occuper personnellement
l’appartement acquisLa Loi Longchamp prévoit que «les logements
destinés à la vente doivent être occupés par leur propriétaire».La
loi ne limite toutefois pas explicitement la durée de cette
obligation.A ce propos, la Chambre consti-tutionnelle a jugé que
l’obligation faite au propriétaire d’habiter personnellement
l’appartement acquis devait être interprétée comme suit:• cette
obligation d’habiter doit être limitée à la durée du contrôle;•
seules des personnes phy-siques, et non des sociétés, peuvent
devenir propriétaires d’un appartement acquis en PPE;
• restent toutefois réservés les cas d’achats d’appartements par
des sociétés immobilières d’actionnaires-locataires ou des sociétés
coopératives;• une même personne ne sau-rait être propriétaire de
plusieurs appartements PPE situés en Zone de développement;• le
propriétaire ne peut laisser l’appartement vide. Il a l’obliga-tion
de l’occuper personnelle-ment;• dans des situations (très)
par-ticulières, le propriétaire d’un logement peut l’occuper
person-nellement tout en ayant, juridi-quement, un domicile
ailleurs.
Motifs permettant de déroger à l’obligation d’habiterLa loi
Longchamp prévoit ex-pressément certains motifs qui permettent à
l’acquéreur d’un appartement de ne pas habi-ter personnellement
l’apparte-ment pendant toute la durée du contrôle et, par
conséquent, de le louer avant la fin du contrôle.Il s’agit des cas
suivants:• circonstances imprévisibles, tels le divorce des
acquéreurs, une mutation professionnelle dans un autre lieu de
travail, un état de santé ne permettant plus
le maintien dans le logement ainsi que... le décès (sic!);•
acquisition d’un (ou plusieurs) appartement par le propriétaire du
terrain en paiement du prix du terrain;• une situation sur le
marché du logement ne permettant pas de trouver un acquéreur au
prix contrôlé et admis par l’Etat.La Chambre constitutionnelle
confirme que cette liste ne peut pas être considérée comme étant
exhaustive, sans toutefois prôner une application souple de la loi
en faveur d’une interpréta-tion large des justes motifs.La Chambre
constitutionnelle élargit toutefois d’ores et déjà la liste de
justes motifs aux cas suivants:• Etat étranger ou organisation
internationale, pour son chef de mission;• frontalier ressortissant
de l’UE ou de l’AELE (résidence secon-daire, 5 jours par semaine);•
succession (aucun héritier n’est en mesure d’acquérir et d’habiter
l’appartement);• cas d’une famille recomposée (appartement
finalement trop exigu).En revanche, la Chambre consti-tutionnelle
exclut formellement des justes motifs:• l’acquisition par un jeune
père
n Vente de PPE en zone de développement
Loi Longchamp: feu vert constitutionnel, mais sans effet
rétroactifDans son numéro 755, du 16 février 2015, Tout
l'Immobilier vous avait présenté, sous la plume de notre
chroniqueur juridique Me Patrick Blaser, l’état de la saga liée à
l’adoption de la loi Longchamp. Depuis le 2 septembre 2015, la
Chambre constitutionnelle de la Cour de Justice vient de rendre des
arrêts suite aux recours interjetés contre l’Initiative «Halte aux
magouilles immobilières», laquelle reprend «à son compte»
l’essentiel de la loi Longchamp.
TOUT L’IMMOBILIER • NO 782 • 28 SEPTEMBRE 2015
L’actualité immobilièreC h r o n i q u e j u r i d i q u e d e M
e P a t r i c k B l a s e r
de famille de logements PPE pour y loger ses enfants à leur
majorité;• l’acquisition par un propriétaire pour y loger un autre
membre de sa famille;• l’acquisition d’appartements en PPE par des
Caisses de pré-voyance professionnelle pour leurs propres
pensionnés.
Pas d’autorisation de vente en cas de locationLa loi Longchamp
prévoit que si un logement soumis dès sa construc-tion au régime de
la PPE est loué pendant la période de contrôle, son aliénation ne
peut pas être autorisée automatiquement.La Chambre
constitutionnelle ad-met la validité de cette disposition, tout en
constatant qu’elle ne vise que des cas bien spécifiques et en la
limitant toutefois à la période de contrôle.
Sanction administrative: amende jusqu’à 20% du prix de revient
total de l’immeubleLa loi Longchamp prévoit que tout contrevenant
est passible d’une amende administrative pouvant al-
ler jusqu’à 20% du prix de revient total de l’immeuble, tel
qu’il est prévu par le plan financier.Par ailleurs, la loi
Longchamp pré-voit de surcroît que les mesures et sanctions prévues
par la LCI (loi sur les constructions et les ins-tallations
diverses) peuvent être appliquées par analogie.Outre l’amende, les
mesures peuvent notamment constituer en:• une interdiction
d’utiliser l’appar-tement à titre locatif;• une remise en état,
notamment par le remboursement de loyers perçus en cas de
location.La loi Longchamp stipule égale-ment qu’en cas de violation
de l’obligation d’habiter incombant au propriétaire, ce dernier
peut se voir soumis à une interdiction de vendre son
logement.L’ensemble de ces sanctions et mesures obtient l’aval de
la Chambre constitutionnelle, qui rappelle toutefois que les
sanc-tions doivent être prononcées dans le respect du principe de
la proportionnalité.
Pas d’effet rétroactif de la loi LongchampLa loi Longchamp
prévoit que l’obligation faite au proprié-taire d’habiter
personnellement l’appartement qu’il a acquis doit
s’appliquer avec effet rétroactif notamment aux logements
des-tinés à la vente situés dans les immeubles dont la date
d’entrée moyenne des habitants est pos-térieure au 1er janvier
2010.Les dispositions rétroactives de la loi Longchamp, aux lourdes
conséquences pour les pro-priétaires concernés, ont toute-fois
toutes été annulées par la Chambre constitutionnelle.Sous cet
angle, c’est un point fondamental qui a été gagné par les
recourants.
Cela étant, la saga de la loi Long-champ pourrait ne pas être
ter-minée. En effet, les arrêts rendus par la Chambre
constitutionnelle de la Cour de Justice peuvent encore faire
l’objet d’un recours auprès du Tribunal fédéral, étant précisé qu’à
ce jour le délai pour recou-rir n’est pas encore échu. Donc:
affaire à suivre! n
Patrick BlaserAvocat associé
de l’Etude Borel & Barbey,
Genè[email protected]
• C H R O N I Q U E J U R I D I Q U E D E M E PAT R I C K B L A
S E R 5
• L’effet rétroactif a été rejeté.
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