USUCAPIO IMOBILIRIA URBANAINDEPENDENTE DE METRAGEMMNIMA: UMA
CONCRETIZAODA FUNO SOCIAL DAPROPRIEDADEAcquisitio o! u"#$ "%$&
'"o'%"t( #( '"%sc"i'tio "%)$"*&%ss +ii+u+*i+%sios: $
$'&ic$tio o! t,% soci$& !uctio o! '"o'%"t(C$"&os E*iso
*o R-)o Mot%i"o Fi&,o./0Professor adjunto de direito civil da
Faculdade de Direito da UERJ
erepresentantedalinhadepesquisadedireitocivil
noProgramadePs-Gradua!o emDireito da UERJ" Foi coordenador do
Programa de Ps-Gradua!o# chefe do Departamento de direito civil e
vice-diretor daFaculdadedeDireitodaUERJ" Procurador
doEstadodoRiodeJaneiro#assessor-chefe da $ssessoria Jur%dica da
&ecretaria de Estado de Preven!o' Depend(ncia )u%mica e da
&ecretaria de Estado de Envelhecimento&aud*vel e )ualidade
de +ida" Foi diretor jur%dico do Procon-RJ" ,estre emdireito da
cidade e doutor em direito civil pela Universidade do Estado doRio
de Janeiro"ResumoOpresenteestudopretendecuidar dafunosocial
naaquisiopor usucapiodeimvel urbano, enfrentando o problema das
dimenses mnimas da propriedadeprevistas nas diretrizes normativas
de cada cidade, situando-o, pois, no plano funcionaldo direito de
propriedade, luz de renovada teoria da interpretao. Dentre os
obetivosdo arti!o inclui-se, i!ualmente, a identificao da atual
crise no tratamentourisprudencial da mat"ria, marcada pela
contraposio de duas correntes maorit#rias, eprota!onizada pelo
$uperior %ribunal de &ustia, em que prevalece a improced'ncia
dopedido aquisitivo, e os %ribunais de &ustia estaduais,
favor#veis, emre!ra, possibilidade da
aquisioindependentedemetra!emmnima (tesedefendida nestearti!o como
resultado da funcionalizao das situaes patrimoniais aos
valorese)istenciais e da ponderao de interesses em o!o no caso
concreto.Palavra-chave*uno social+ ,ropriedade imobili#ria urbana+
-quisio+ .sucapio+ /etra!emmnima+ -cesso moradia+ 0arantia do
domnio+ ,onderao de valores.$-stract%1e present article intends to
anal2ze t1e social function in t1e acquisition of urban
realpropert2 b2 prescription, facin! t1e problems of minimum
dimensions predicted in t1ere!ulator2 !uidelines of eac1 cit2,
situatin! it on t1e functional plan of propert2 la3,iluminated b2
t1e rene3ed interpretation t1eor2. -mon! t1e !oals of t1is article
it is t1eidentificationoft1e actualcrisesin
t1eurisprudentialtreatmentoft1e subect,3ell4no3nb2t1econtrast
oft1et3omaorit2understandin!sandprota!onizedb2t1e$uperior 5ourt of
&ustice, 31ere it prevails t1e improcedence of t1e le!al
request andt1e $tate 5ourts, most favorable to t1e acquisition
independent of t1e minimumdimensions t1esis. %1is last doctrineis
defendedint1is articleas aresult of t1efunctionalization of t1e
patrimonial situations to t1e e)istential values and t1e
interests3ei!1tin! in t1e concrete cases..e/-0ords$ocial function+
.rban real propert2+ -cquisition+ ,rescription+ /inimum
dimensions+-ccess to 1ousin!+ 0arant2 of t1e domain+ 6ei!1tin! of
values.&um*rio7. 5ontornos introdutrios do caso em an#lise e o
di!ladiar de correntes anta!8nicas ( 9.*uncionalizao:
paraqueservemos direitos (;. ,ropriedadefuncionalizada(.5onsideraes
finais1"
2ontornosintrodutriosdocasoeman*liseeodigladiardecorrentesantag3nicas?ma!ine-se
que determinada pessoa e)era posse mansa e pacfica, contnua
eininterrupta, sobre uma #rea devidamente caracterizada de um
imvel, por perodo
detempolon!oosuficienteaasse!urar-l1eaconversodesuaposseempropriedade.,osto
que preenc1idos os requisitos para a aquisio da propriedade imvel
porusucapio, 1# na 1iptese, todavia, uma circunst@ncia peculiar
consistente no se!uintefator. A que tendo em vista que a posse se
e)erce sobre parte da unidade imobili#riaformalmente constituda no
re!istro, o possuidor no lo!ra alcanar a metra!em mnimado mdulo
propriet#rio urbano, estabelecida na le!islao municipal
competente.Bste aspecto, por assim dizer, quantitativo, suscita
verdadeiro n de interpretao,
nabuscadamel1orsoluodosmCltiploscasosconcretosquedes#!uamno&udici#rioassiduamente,
e temenseado duas possibilidades de definio anta!8nicas doproblema:
DiE improced'ncia do pedido na ao de usucapio, tendo emvista
aimpossibilidade de fracionamento do terreno para criao de lote com
#rea abai)o dametra!em mnima municipal+ DiiE proced'ncia do pedido,
com a e)pedio de ordemudicial para criao do lote a menor, luz do
preenc1imento dos requisitos normativosconstantes do 5di!o 5ivil e
da 5onstituio.Opresenteestudopretendecuidar desteassunto,
situando-onoplanofuncional dodireitodepropriedade,
luzderenovadateoriadainterpretao, comosever#naspr)imas lin1as.
Dentre os obetivos do arti!o inclui-se, i!ualmente, a identificao
daatual crisenotratamentourisprudencialdamat"ria,
marcadapelacontraposiodasduas correntes descritas no par#!rafo
anterior, e prota!onizada pelo $uperior %ribunalde &ustia, em
que prevalece a improced'ncia do pedido aquisitivo, e os %ribunais
de&ustia estaduais, favor#veis maoritariamente tese da aquisio
independentemente demetra!em mnima.4" Funcionali5a!o6 para que
servem os direitos5onquanto se revele a funcionalizao fen8meno
permanente ao lon!o da 1istria doDireito, a aceitao da ideia de que
a ordem urdica tem e sempre teve um papel deinstrumento predisposto
satisfao de determinado interesse espraiou-se recentemente.Ora
e)plcito ora escamoteado, este papel instrumental tem assumido
diversos perfis nocurso do tempo, em diferentes sociedades: de
manuteno da ordem e da paz socialF9G +de !arantia das situaes
estabelecidas Dou do status quoEF;G+ de !arantia da
vontadelivremente pactuadaFG+ de promoo de valores sociais,
solid#rios e i!ualit#rios FHG+ detutela privile!iada da pessoa
1umana e demais valores e)istenciais que !ravitam ao seuredor FIG+
dentre diversos outros.- noo !eral de funcionalizao, pode-se
afirmar, parte da distino, to querida aosfilsofos, entre fins e
meios FJG. %udo o que se diz meio para a realizao de al!umacoisa,
se diz instrumento e, na esteira, se diz funcionalizado quela noo
que representao seu fim. $e assim ", como parece, numa concepo
1ier#rquica, os meios esto abai)odos fins, uma vez que se curvam
aos seus ditames, servem quelas finalidades .F7KGLesse panorama, o
int"rprete que se v' diante de uma situao urdica qualquer,
deveperquirir, para al"mde seus elementos constitutivos Do que ela
"E, a sua razoteleolo!icamenteustificadora: paraqueserveMF77GOusea,
osinstitutosurdicos,partes inte!rantes da vida de relao, passam a
ser estudados no apenas em seus perfisestruturais Dsua constituio e
seus elementos essenciaisE, como tamb"m ( eprincipalmente ( em seus
perfis funcionais Dsua finalidade, seus obetivosE.
,erlin!ierie)emplifica em tema do direito de propriedade: Na
propriedade, de dois pontos de vistadistintos, " situao subetiva e
" relaoO. B o aspecto funcional prevalece quando secompreende a
propriedade como relao urdica .F79GO presente trabal1o encontra na
funo social da propriedade a um s tempo o seu focoe ponto de
partida, tendo em vista as mCltiplas acepes que 1oe assume o
fen8menoda funcionalizao. Lo presente estudo, em particular,
cuidar-se-# da funo social naaquisiopor usucapiodeimvel urbano,
enfrentandooproblemadas dimensesmnimas da propriedade previstas nas
diretrizes normativas de cada cidade.7" Propriedade
funcionali5ada-tribui-sea PeonDu!uit, comosesabe, nas primeiras
d"cadas dos"culoQQ, odesenvolvimento da tarefa de incorporar ao
direito de propriedade um conceito urdicode funo social. Du!uit
acreditava que a propriedade, tal como os direitos em !eral,devia
se adequar evoluo da sociedade e evoluir no ritmo das
necessidadesecon8micas. - partir do momento em que tais
necessidades econ8micas setransformassem de individuais em sociais,
a propriedade individual se transformaria emfunosocial.- ima!em
deumdireito
subetivoabsoluto,e!oc'ntrico,"substitudapelafi!uradaNpropriedade-funoO(umasituaofuncionalizadaarazes
deserespecficas, que atendessem aos interesses no s individuais,
mas sobretudo de toda acoletividade .F7;GDada sua relev@ncia
1istrica e de seu papel cambi#vel no tempo, o direito depropriedade
constituiu o terreno f"rtil em que os influ)os funcionalistas
deitaram suasprimeirassementes. Defato,
apropriedade#cumpriuamissoparado)al deservirdesde fundamento de
re!ime escravocrata, at" servir de do!ma associado liberdade doser
1umano. Bm outro @n!ulo, por e)emplo, a propriedade # foi apontada
at" mesmocomo fundamento do c1amado Npacto socialOF7G . - questo
ora estudada representa uma face desta tem#tica maior.Lo plano
normativo p#trio, enquanto o caput do arti!o 7.99I do 5di!o 5ivil
trata dosaspectos estruturais ou est#ticos da propriedade, seus
par#!rafos, mais precisamente oprimeiro, quarto e quinto cuidam de
seu aspecto din@mico, correspondente sua funosocialF7HG .O conteCdo
estrutural do direito de propriedade abran!e os aspectos
internoDecon8micoEee)ternoDurdicoEdodireitosubetivo.
Oaspectointerno, i!ualmentecon1ecido como sen1oria, constitui-se de
todas as esp"cies de aproveitamentoecon8mico do obeto por parte de
seu titular, que se traduzem nas c1amadas faculdadesde usar, fruir
e dispor ( tamb"m con1ecidas como poderes do titular do
domnio.oaspectoe)ternoouurdicoF7IGdisciplinaomomentopatol!icodasituaopropriet#ria,
com as aes de defesa da propriedade, bem como o direito de reaver
acoisapara si, quandootitular sofre os efeitos dalesoDouameaade
lesoE dedireitoF7JG .O ponto de vista funcional pe em o!o o
controle de le!itimidade da propriedade,
austificativafinalsticadospoderesdotitularemrazodase)i!'nciassuscitadasporoutroscentrosdeinteresseanta!8nicos(taiscomovizin1os,
entespCblicos, enfim,terceiros propriet#rios ou no propriet#rios.
Desta compatibilidade entre interessespropriet#rios e
e)trapropriet#rios resulta o conceito da funo social, que atua
sobre asen1oriadapropriedadeeremodela, emsuaess'ncia, os poderes
dotitular. -ssimsendo,
diversosinteressesdi!nosdetutelapassamacomporonCcleododireitodepropriedade,
permeando seu aspecto interno. $o e)emplos disso os
interessesambientais, trabal1istas, culturais, dentre outros, que
se tonam relevantes e oponveis aopropriet#rio.5om efeito, a funo
social parece e)ercer papel de controle de merecimento de
tutela,!arantindoepromovendoosvalorescardeaisdoelencoa)iol!icodoordenamento.$e!undo
,erlin!ieri:NBmumsistemainspiradonasolidariedadepoltica,
econ8micaesocial eaoplenodesenvolvimentodapessoa,
oconteCdodafunosocial assumeumpapel dotipopromocional,
nosentidodequeadisciplinadas formas depropriedadeeas
suasinterpretaes deveriam ser atuadas para !arantir e para promover
os valores sobre osquais se funda o ordenamentoOF9KG.De mais a
mais, tecnicamente a propriedade dei)a de ser estudada como mero
direitosubetivo, tendencialmentepleno, arespeitarapenas
certoslimites e)ternos,de feitione!ativo, tornando-se, isso sim,
situao urdica subetiva comple)a, a abran!ertamb"m deveres
DpositivosE ao titular, al"m de 8nus, sueies etc.F97GLo deve,
i!ualmente, ser referida como !'nero, formal e abstrato. 5abe aqui
o alertafundamental de$alvatore ,u!liatti,no sentido denomaisser
dese#vel sereferirpropriedade no sin!ular, mas sim no plural, 1aa
vista a enorme diferenciao entre osdiversos estatutos propriet#rios
e)istentes nas distintas situaes subetivas que serevelem em
concretoF99G .Bmtermos constitucionais, a funo social da
propriedade no Srasil passou porprocesso de evoluo e
amadurecimento. - 5onstituio *ederal de 7J, em seu arti!o7.FHGVale
destacar a liode 0ustavo%epedino sobre a superao de uma
l!icameramente patrimonialista em benefcio de outra,
qualitativamente diversa, depreced'ncia dos valores e)istenciais:
NWevisitou-se, pouco a pouco, a partir de ento, ametodolo!ia do
direito privado, mediante a reconstruo de seus
conceitosfundamentais, eprocurou-sefazer
docompromissoparacomapessoa1umanaeaustia social a fonte de inspirao
para a produo intelectual, preocupao esta que serefletiria
inevitavelmente na urisprud'ncia. O direito civil, ento, procurou
superar aperspectiva patrimonialista que o distin!uia, e voltou-se
para a promoo dos valoresconstitucionais, especialmente no que
concerne di!nidade da pessoa 1umana, solidariedade social,
i!ualdade substancial e ao valor social da livre iniciativa
D...E.O0ustavo %epedino. & direito civil'constitucional e suas
perspectivas atuais. ?n %emas deDireito 5ivil ( %omo ???. Wio de
&aneiro: Wenovar, 9KKJ, p. 99.FIG/aria 5elina Sodin de /oraes
pontua o advento da tutela da di!nidade da pessoa1umana como o
cerne do Direito: NOs obetivos constitucionais de construo de
umasociedade livre usta e solid#ria e de erradicao da pobreza
colocaram a pessoa 1umana( isto ", os valores e)istenciais ( no
v"rtice do ordenamento urdico, de modo que "este o valor que
conforma todos os ramos do direitoO. /aria 5elina Sodin de /oraes.
!camin(o de um direito civil'constitucional. n )a medida da pessoa
(umana: estudosde direito civil'constitucional. Wio de &aneiro:
Wenovar, 9K7K, p. 77.FJGLaliode-ristteles: NDi!amos
queasabedoriafilosficaeodiscernimentodevem serdi!nos deescol1a
porqueso ae)cel'nciadas duas partes respectivasdaalma, ainda que
nen1uma delas produza qualquer efeito. -demais, elas produzem
al!umefeito, no como a arte da medicina produz a saCde, mas como as
condies saud#veisso a causa da saCde+ " assim que a sabedoria
filosfica produz a felicidade, pois, sendouma parte da e)cel'ncia
como um todo, por ser possuda, ou mel1or, por ser usada asabedoria
filosfica faz o 1omem feliz. -l"m disso, a funo de uma pessoa se
realizasomente de acordocomodiscernimento e coma e)cel'ncia moral,
porquantoae)cel'ncia moral nos faz perse!uir o obetivo certo e o
discernimento nos leva a recorreraos meios certos.O -ristteles.
Atica a Lic8maco. %raduo de /#rio da 0ama [ur2. ;TBd. Sraslia:
Bditora .niversidade de Sraslia, 7JI=, 7JJ9, p. 79=.F7KG ,ara
-ristteles, os fins so obetivos que possam ser apreciados por si
mesmos (*tica a )ic+maco, cit., p. 9K.F77G,ietro ,erlin!ieri.Perfis
do Direito Civil , ntroduo ao Direito CivilConstitucional+ traduo
de /aria 5ristina De 5icco. 9Y Bd. ( Wio de &aneiro:
Wenovar,9KK9, p.
J,respectivamente.F9KG,ietro,erlin!ieri.&direitocivil
nalegalidadeconstitucional. %raduo: /aria5ristina De 5icco. Wio de
&aneiro: Wenovar, 9KKI, p. Jm9. Ora, casose admitisse
ousucapiode tal #rea, estar-se-iaviabilizando, deformadireta,
ore!istrode#reainferior quelapermitidapelaleidaquelemunicpio. R#,
portanto, vcionaprpriarelaourdicaquesepretendemodificar com a
aquisio definitiva do imvel. 9 - Destarte, incensur#vel o v.
acrdorecorridoDfls. 7>JE
quandoafirmouquehoentendimentodopedidoimplicariaemofensa a norma
municipal relativa ao parcelamento do solo urbano, pela via refle)a
dousucapio. $eria, com isso, le!alizado o que a Pei no permite.
-notou, a propsito, oDD. ,romotor de &ustia que, na 5omarca de
$ocorro, isso vem ocorrendo hcomo meiode buscar a le!itimao de
parcelamento de imveis realizados irre!ularmente
eclandestinamente.h ;- Wecursonocon1ecidoD$%&, .79.9K7;, deciso
em que se menciona ae)pectativa da definio do assunto pelo ,len#rio
da $uprema 5orte.F=;G Do ponto de vista da estrutura, supondo-se o
c1oque entre os princpios e valoresno caso, se o resultado da
ponderao indicasse a preval'ncia do mdulo mnimo nausucapio,
restariam aniquilados os interesses do possuidor, que teria ne!ado
seu direitoconstitucional deacessopropriedade,
mesmotendoreunidotodosospressupostosaquisitivos cabveis. %al
aniquilamento no se mostra dese#vel. - ponderao, ao rev"s,permite a
compatibilizao, em certa medida, dos valores em confronto, em
detrimentodo sacrifcio total de um polo.F=H-$,, /in. Wel.5esar
-sfor Woc1a, ul!. 7I.77.9KKJE. Leste ul!ado, o /inistro Welator
fundamentouseu voto no ar!umento de que Ncabe administrao pCblica
tomar as medidas ur!entescabveis para evitar criao de favelas,
invases e o aumento do nCmero de famlia semresid'ncia
prpriaO.Usuc$'i1o i+o#i&i2"i$ u"#$$ i*%'%*%t% *% +%t"$)%+
+3i+$: u+$coc"%ti4$51o *$ !u51o soci$& *$ '"o'"i%*$*% 6 Carlos
Edison do Rgo MonteiroFilho.A"ti)o R%c%#i*oem K9XKJX9K7