Urban Planning Guidlines

8/2/2019 Urban Planning Guidlines

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Title Planning of market complexes in urban areas

Author(s) Ho, Chiu-fan;

Citation

Issue Date 1991

URL http://hdl.handle.net/10722/37047

Rights Creative Commons: Attribution 3.0 Hong Kong License


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P L A N N I N G 0 F 1 A R K E T C O U P L E X E S I N U R B A N A R E A S

b y

H O C H I U F A NB . A . ( A r c h . S t u d i e s ) ; B . A R C H

W O R K S H O P R E P O R T

s u b m i t t e d i n p a r t i a l f u l f i l l m e n t o f t h e r e q u i r e m e n t f o rt h e d e g r e e o f M a s t e r o f S c i e n c e ( U r b a n P l a n n i n g ) ,U n i v e r s i t y o f H o n g K o n gA u g u s t 1 9 9 1


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A C K N O W L E D G E M E N T

I w o u l d l i k e t o e x p r e s s m y t h a n k s t o m y W o r k s h o pS u p e r v i s o r , 1 r . P . Y . T a m f o r h i s v a l u a b l e a d v i c e a n dc o m m e n t ; a n d t o D r . P . W . K . F o n g f o r h i s a d v i c e w h e n I w a si n l o s s o f d e c i d i n g t h e w o r k s h o p t o p i c .

I w o u l d a l s o l i k e t o t h a n k t h e o f f i c e r s a n d m a r k e ts t a f f o f U r b a n S e r v i c e s D e p a r t m e n t i n o f f e r i n g t h e i ra s s i s t a n c e t o m y g a t h e r i n g o f i n f o r m a t i o n a n d s u r v e y d a t ar e q u i r e d i n t h i s p a p e r .

M y s i n c e r e g r a t i t u d e i s d e d i c a t e d t o M i s s M a c e l l a; L e e f o r h e r k i n d n e s s a n d p a t i e n c e i n t y p i n g t h e p a p e r .

L i v

H o C h i u F a nA u g u s t 1 9 9 1


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A B S T R A C T

I n H o n g K o n g , h a w k e r s c a u s e p r o b l e m s o f h y g i e n ea n d s a n i t a r y c o n t r o l , t r a f f i c c o n g e s t i o n a r i d u n f a i r l ya f f e c t s t h e c o m m e r c i a l r i g h t s o f s h o p s . B u t h a w k e r s a l s oh e l p i n d i s t r i b u t i n g c h e a p a n d c o n v e n i e n t g o o d s t o t h e

g e n e r a l p u b l i c , a n d a c t a s a h e d g e a g a i n s tu n d e r - e m p l o y m e n t a t t i m e s o f e c o n o m i c r e c e s s i o n . I no r d e r t o b a l a n c e t h e p r o b l e m s a n d b e n e f i t s a r i s i n g f r o mh a w k e r s , p o l i c i e s a r e n e e d e d t o r e g u l a r i s e t h e h a w k i n ga c t i v i t i e s .

U r b a n C o u n c i l i s r e s p o n s i b l e f o r t h e p o l i c ym a k i n g i n r e g u l a r i s i n g t h e h a w k i n g a c t i v i t i e s i n t h eu r b a n a r e a s o f H o n g K o n g . I n i t s m a n y p o l i c i e s t o w a r d st h e h a w k e r p r o b l e m , m a r k e t p l a n n i n g i s a l o c a t i o n a l

p o l i c y i n r e s i t i n g h a w k e r s f r o m s t r e e t t r a d i n g i n t o a no r d e r l y a r r a n g e d m a r k e t . T h e s u c c e s s o f t h i s p o l i c yd e p e n d s o n t h e v i a b i l i t y o f t h e m a r k e t i n r e t a i n i n g t h e

h a w k e r s t o t r a d e i n s i d e . N o t e v e r y m a r k e t i s p r o v e dv i a b l e d u e t o v a r i o u s f a c t o r s . I n o r d e r t o e n s u r e am a r k e t ' s v i a b i l i t y , U r b a n C o u n c i l d e c i d e d t h a t n o n e wm a r k e t s h o u l d h a v e m o r e t h a n t w o s t o r e y s e v e n a t t h ee x p e n s e o f n o t m e e t i n g t h e h a w k e r r e s i t i n g c o m m i t m e n t o rn o t m a x i m i z i n g t h e d e v e l o p m e n t p o t e n t i a l o f t h e m a r k e ts i t e .

i


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t h e u n l i c e n s e d h a w k e r s a s w e 1 1 T h i s l e a d s t o t h ec o n c l u s i o n t h a t h a w k e r p r o b l e m , w h i c h b e i n g m o r e s o c i a lr a t h e r t h a n p l a n n i n g i n n a t u r e , c a n n o t b e r e s o l v e d j u s tb y a l o c a t i o n a l p o l i c y . S o m e s t r u c t u r a l p o l i c i e s h a v e t ob e e x e r c i s e d t o r e s o l v e t h e h a w k e r p r o b l e m .

F i n a l l y , r e c o m m e n d a t i o n s a r eo p t i m i z a t i o n o f l a n d u s e , i m p r o v e m e n ts t a n d a r d , r e a l i z a t i o n o f m a r k e t v i a b i l i t y ,r e l o c a t i o n p o l i c y i n H o n g K o n g .

i i i

m a d e f o rt o p l a n n i n g

a n d h a w k e r


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C O N T E N T SP a g e

A B S T R A C T . , , . . , . . . , . . . , . . . . , . . . , , . jA C K N O W L E G E r I E N T . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . i vL I S T O F F I G U R E S . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . v i i i

L I S T O F T A B L E S . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . i x

L I S T O F P L A T E S . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . xC H A P T E R 1 - I N T R O D U C T I O N1 . 1 I n t r o d u c t i o n . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . i1 . 2 C u r r e n t H a w k e r P o l i c y . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31 . 3 l l a r k e t P l a n n i n g S t r a t e g y . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51 . 4 O b j e c t i v e s o f S t u d y . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71 . 5 A r e a o f S t u d y . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 0

1 . 6 M e t h o d o f S t u d y . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 3

C H A P T E R 2 - R E L O C A T I O N A C T I O N T O W A R D S H A W K E R S2 . 1 R e l o c a t i o n P o l i c y . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 52 . 2 H a w k e r B a z a a r s . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 82 . 3 P u b l i c H a r k e t s . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 0

2 . 4 H a r a s s m e n t b y C o n t r o l . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 2

C H A P T E R 3 - P L A N N I N G M A R K E T L O C A T I O N A N D S T A N D A R D S3 . 1 L o c a t i o n a l S e l e c t i o n o f S i t e . . . . . . . . . . . . . . 2 43 . 2 P l a n n i n g S t a n d a r d s a n d G u i d e l i n e s . . . . . . . . . 2 73 . 3 S h o r t f a l l s o f P l a n n i n g S t a n d a r d s . . . . . . . . . . 2 9

V ,


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C H A P T E R 4 - S T U D Y O N U A R K E T D E 1 A N D A N D L A T D U S EP L A N N I N G4 1 S u p p l y a n d D e m a n d o f t i a r k e t S t a l l s 3 34 2 E f f e c t o f P o p u l a t i o n C h a n g e . . 3 64 . 3 L a n d S u p p l y a n d N a r k e t D e m a n d . 3 84 . 4 H a w k e r R e s i t i n g C o m m i t m e n t a n d t l a r k e tP l a n n i n g . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 1

4 . 5 O p t i m i z a t i o n o f L a n d U s e . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 24 . 6 C o n c l u d i n g R e m a r k s o n L a n d U s e P l a n n i n g o ff l a r k e t . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 4

C H A P T E R 5 - T H E V I A B I L I T Y O F N A R K E T S5 . 1 F a c t o r s a n d C a u s e s . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 85 . 2 S t u d y o n V i a b i l i t y o f t i a r k e t C o m p l e x e s 4 9

C H A P T E R 6 - F I N D I N G S A N D R E C O M N E N D A T I O N O N t 1 A R K E TV I A B I L I T Y6 . 1 L o c a t i o n . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 36 . 2 A c c e s s i b i l i t y . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 56 . 3 t l a r k e t S t o r e y . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 76 . 4 S i z e o f L i a r k e t a n d S t a l l . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 0

6 . 5 M i x o f M a r k e t S t a l l s . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 36 . 6 O u t s i d e C o m p e t i t i o n . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 46 . 7 D e s i g n a n d 1 a n a g e r n e n t . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 66 . 8 C o n c l u d i n g R e m a r k s o n N a r k e t V i a b i l i t y . . . 7 0

C H A P T E R 7 - C O N C L U S I O N . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 4

v i


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A P P E N D I XL o c a t i o n P l a n s a n d S t u d y I n f o r m a t i o n o f t h e1 3 L l a r k e t C o m p l e x e s 7 9

B I B L I O G R A P H Y i o s

v i i


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L I S T O F T A B L E S4 . 1 S u p p l y a n d D e m a n d o f 1 a r k e t S t a l l s i n U r b a na r e a s i n 1 9 9 1 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 44 . 2 P o p u l a t i o n c h a n g e s a n d E f f e c t s o n D e m a n d o fS t a l l s i n U r b a n D i s t r i c t s . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 74 . 3 L a n d S u p p l y a n d 1 a r k e t D e m a n d i n 1 9 9 1 . . . , . . . 3 9

5 . 1 S u r v e y S u m m a r y o n V i a b i l i t y o f U r b a n L i a r k e tC o m p l e x ( f l a y , 1 9 9 1 ) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 15 . 2 A s s e s s m e n t o f M a r k e t V i a b i l i t y F a c t o r s 5 26 . 1 R e c o m m e n d a t i o n s f o r P l a n n i n g o f I 1 a r k e tC o m p l e x . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 3

i x


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L I S T O F P L A T E S3 . 1 N a r r a w s t a l l f r o n t f o r g o o d s d i s p l a y i n

L o c k h a r t R o a d f l a r k e t C o m p l e x . . . . . . . . . . . . . . . . 3 03 . 2 A v a c a n t s t a l l b e c o m e s a s t o r e f o r n o n - -c o m m o d i t y i n S a i W a n H o f l a r k e t C o m p l e x 3 03 . 3 E n c r o a c h m e n t o n p a s s a g e w a y i n S a i W a n H or l a r k e t C o m p l e x . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 13 . 4 E n c r o a c h m e n t o n p a s s a g e w a y i n K w u n C h u n gt i a r k e t C o m p l e x . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 16 . 1 V a c a n t f l o o r o f m i n i - s t a l l s i n L o c k h a r t R o a df l a r k e t C o m p l e x . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 26 . 2 S t a l l - t o p s t o r a g e a n d e n c r o a c h e d p a s s a g e w a yi n N g a u C h i W a n I l a r k e t C o m p l e x . . . . . . . . . . . . . . 6 2

6 . 3 F r e s h p r o v i s i o n s h o p s o u t s i d e S h u i W o S t r e e tt i a r k e t C o m p l e x c o m p e t e f o r b u s i n e s s w i t hs t a l l s i n s i d e t h e m a r k e t . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 96 . 4 L o w h e a d r o o m a n d p o o r v e n t i l a t i o n d e s e r t t h ew h o l e f l o o r o f m i n i - s t a l l s i n T o K w a W a n N a r k e tC o m p l e x . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 9


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I N T R O D U C T I O N

1 . 1 I n t r o d u c t i o n

H a w k e r s h a v e b e e n a n u b i q u i t o u s f e a t u r e o f t h er e t a i l i n g a n d s e r v i c e s t r u c t u r e o f H o n g K o n g . T h e y f o r ma n i m p o r t a n t p a r t o f t h e l o c a l r e t a i l a n d d i s t r i b u t i v es t r u c t u r e a l t h o u g h t h e m o b i l i t y o f i n d i v i d u a l h a w k e r

p o s e s p r o b l e m s o f o r g a n i s a t i o n a n d l i c e n s i n g , a n d t o al a r g e e x t e n t , c o n t r o l t o t h e c i t y a d m i n i s t r a t i o n o f H o n g

K o n g .

T h e W o r l d B a n k p r o f f e r s a p o s i t i v e r e c o g n i t i o no f h a w k i n g

" C a s u a l l a b o u r a n d p e t t y t r a d i n g a r e h i g h l y i m p o r t a n tn o t o n l y a s a s o u r c e o f e m p l o y m e n t , b u t a l s o f o r t h e

e c o n o m i c f u n c t i o n i n g o f t h e c i t i e s a n d t h ee c o n o m i z i n g o f s c a r c e r e s o u r c e s , i n r e u s e o fe q u i p m e n t a n d b u i l d i n g s . T h o u g h p r o d u c t i v i t y i s l o wc o m p a r e d t o t h e m o d e r n s e c t o r , i t i s f a r s u p e r i o r t ou n e m p l o y m e n t a n d i n a l l p r o b a b i l i t y e x c e e d sp r o d u c t i v i t y i n m a r g i n a l e m p l o y m e n t i n a g r i c u l t u r e . "

( W o r l d B a n k 1 9 7 2 )

I t i s g e n e r a l l y a c c e p t e d t h a t h a w k i n g i s at r a d i t i o n a l , c h e a p , c o n v e n i e n t a n d i n s o m e a r e a s

e s s e n t i a l m e a n s o f d i s t r i b u t i o n o f g o o d s t o t h e g e n e r a l

I


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p u b l i c o n o n e h a n d a n d i t i s a l s o a m e a n s o f l i v e l i h o o df o r a l a r g e n u m b e r o f p e o p l e o n a n o t h e r 0 H a w k i n g i s a

h e d g e a g a i n s t u n d e r - e m p l o y m e n t o r u n e m p l o y m e n t i n t i m e so f e c o n o m i c r e c e s s i o n . H o w e v e r , t o m a n y o f t h e c i t ya d m i n i s t r a t o r s , h a w k e r s a r e c o n c e i v e d s o l e l y a s a

I i p r o b l e r n u t h a t i n h i b i t s t h e e f f i c i e n t f u n c t i o n i n g o f t h ec i t i e s . H a w k e r s c l u t t e r u p s t r e e t s a n d c a u s e p r o b l e m s o fh y g i e n e a n d s a n i t a r y c o n t r o l ; t h e y c a u s e c o n g e s t i o n a n d

p r e v e n t t h e a c c e s s o f s e r v i c e v e h i c l e s t o s o m e p a r t s o ft h e c i t y ; t h e y s o m e t i m e s u n f a i r l y a f f e c t t h e c o m m e r c i a l

r i g h t s o f s h o p k e e p e r s , a n d i n s o m e c a s e s c a u s e m o r e r a p i dd e t e r i o r a t i o n o f r o a d s u r f a c e s . I n t h e e y e s o f m a n y c i t ya d m i n i s t r a t o r s , t h i s " p r o b l e m " a s p e c t o f h a w k e ro p e r a t i o n s g r e a t l y o u t w e i g h s t h e a d v a n t a g e s t h a t h a w k e r s

p r o v i d e t o t h e c i t i e s ' e c o n o m i e s b y p e r f o r m i n g a m a j o rr o l e i n t h e s a l e a n d d i s t r i b u t i o n o f f o o d s t u f f s a n d o t h e rc o m m o d i t i e s . I t i s a c o m p l i c a t e d i s s u e t o b a l a n c e a n dr e c o n c i l e t h e p r o b l e m s a n d b e n e f i t s a r i s i n g f r o m h a w k i n g

a c t i v i t y . I n H o n g K o n g , t h e U r b a n C o u n c i l i s r e s p o n s i b l ef o r r e g u l a t i n g t h e s e h a w k i n g a c t i v i t i e s b y a c t i n g a s a

p o l i c y - m a k i n g a n d d e c i s i o n - t a k i n g b o d y f o r a b r o a ds p e c t r u m o f m u n i c i p a l m a t t e r s . R e g i o n a l C o u n c i l i sr e s p o n s i b l e f o r t h o s e i n t h e e w T e r r i t o r i e s w h i l s t t h eH o u s i n g A u t h o r i t y i s r e s p o n s i b l e f o r h a w k e r c o n t r o l o nl a n d a l l o c a t e d f o r p u b l i c h o u s i n g e s t a t e s . I n u r b a na r e a s , t h e U r b a n S e r v i c e s D e p a r t m e n t i s t h e e x e c u t i v e a r mf o r i m p l e m e n t i n g p o l i c y a n d d e c i s i o n s m a d e b y t h e U r b a nC o u n c i l .

2


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T h e g e n e r a l p o l i c y o f t h e t J r b a n c o u n c i l o nh a w k e r i s t o c l e a r h a w k e r s o f f t h e s t r e e t , p a r t i c u l a r l y

w h e r e t h e y c a u s e o b s t r u c t i o n t o t r a f f i c , a n d t o r e l o c a t e dt h e m i n t o p u r p o s e l y - b u i l t m a r k e t s . T h e r e a r e c l e a r l yd e f i n e d s t a n d a r d s o f p r o v i s i o n s f o r m a r k e t s t o w h i c h t h e

U r b a n S e r v i c e s D e p a r t m e n t a d h e r e i n o r d e r t o e n s u r e t h a tt h e r e a r e s u f f i c i e n t m a r k e t o u t l e t s t o p r o v i d e f r e s h a n dc h e a p c o m m o d i t i e s t o t h e g e n e r a l p u b l i c .

1 . 2 C u r r e n t h a w k e r p o l i c y

T h e f i r s t l e g i s l a t i o n i n H o n g K o n g t oc i r c u m s c r i b e t h e a c t i v i t i e s o f h a w k e r s w a s p a s s e d i n1 8 4 5 . T h e p o l i c y t o w a r d s h a w k e r s h a s c h a n g e d a ti n t e r v a l s s i n c e t h e n d e p e n d i n g o n t h e e m p h a s i s p u t o n t h ep r o b l e m s a n d b e n e f i t s a r i s i n g f r o m h a w k i n g a c t i v i t y .

S i n c e 1 9 6 9 , p o l i c y h a s b e e n t h a t n o f u r t h e r i n c r e a s e i nt h e n u m b e r o f l i c e n s e d h a w k e r s t r a d i n g o n - s t r e e t s h o u l d

b e p e r m i t t e d . T h i s p o l i c y w a s f o r m a l l y e n d o r s e d b y t h eg o v e r n m e n t i n 1 9 7 1 a n d h a s r e s u l t e d i n t h e H a w k e r - B y - L a w so f t h e P u b l i c H e a l t h a n d S e r v i c e s O r d i n a n c e o f 1 9 7 2 u n d e rw h i c h h a w k e r s o p e r a t e c o n t i n u o u s l y t i l l p r e s e n t . T h i s

p o l i c y h a s a l s o r e m a i n e d a s t h e p o l i c y o f t h e U r b a nC o u n c i l t o w a r d s h a w k e r s e v e r s i n c e . ( U C W o r k i n g P a r t y o n

H a w k e r a n d R e l a t e d P o l i c i e s , 1 9 8 7 , p . 1 2 )

T h e U r b a n C o u n c i l ' s b a s i c p o l i c y r e l a t i n g t o

3


17/128

h a w k e r s a n d m a r k e t s i s t h a t n o n e w l i c e n c e s s h o u l d b ei s s u e d s o a s t o e v e n t u a l l y c l e a r a l l h a w k e r s o f f t h e

s t r e e t s . L i c e n s e d h a w k e r s s h o u l d b e p u t i n t o h a w k e rb a z a a r s o r o f f e r e d s t a l l l e a s e s a s t e n a n t s i n p u b l i c

m a r k e t s , a n d u n l i c e n s e d h a w k e r s s h o u l d b e k e p t a w a y f r o mt h e s e l e g i t i m a t e t r a d e r s . T h e C o u n c i l r e c o g n i s e s a m o r a l

o b l i g a t i o n t o p r o t e c t m a r k e t s , l i c e n s e d h a w k e r s , a n ds h o p s f r o m u n f a i r c o m p e t i t i o n o f u n l i c e n s e d h a w k e r s o nt h e i r d o o r s t e p s .

I n m o r e d e t a i l , t h e p r e s e n t p o l i c i e s i n a d d i t i o nt o i s s u i n g n o n e w l i c e n c e s t o h a w k e r s , i n c l u d e t h ef o l l o w i n g

1 ) t o s e e k a g r a d u a l r e d u c t i o n i n s t r e e t t r a d i n g , a s a n dw h e n c i r c u m s t a n c e s p e r m i t ;

2 ) t o o b t a i na n d t ot e m p o r a r yt r a d e r s ;

s u i t a b l e o f f - r o a d s i t e s w h e n e v e r p o s s i b l ec o n s t r u c t a p p r o p r i a t e b u i l d i n g s , e i t h e r

o r p e r m a n e n t , i n t o w h i c h t o r e l o c a t e s t r e e t

3 ) t o c o n f i n e s t r e e t t r a d i n g t o s p e c i f i c a r e a s n o td e t r i m e n t a l t o t h e l o c a l e n v i r o n m e n t a n d w h e r et r a f f i c a n d p e d e s t r i a n m o v e m e n t w o u l d n o t b e u n d u l yi m p e d e d ;


18/128

4 ) t o r e d u c e t o a m i n i m u m t h e n u i s a n c e c r e a t e d b y s t r e e tt r a d i n g , i n c l u d i n g i t s e f f e c t o n s m a l l s c a l e

b u s i n e s s e s , a n d p u t i t u n d e r p r o p e r c o n t r o l ;

5 ) t o g i v e e s t a b l i s h e d s t r e e t t r a d e r s l e g i t i m a t e s t a t u s ;

6 ) t o c o n t i n u e t o d i s s o c i a t e S t r e e t t r a d i n g f r o m s o c i a lw e l f a r e ;

7 ) t o r e d u c e p r o g r e s s i v e l y t h e h e a v y s u b s i d y f r o m p u b l i cf u n d s ; a n d

8 ) t o f i n a l i z e t h e r e - o r d e r i n g o f o n - s t r e e t h a w k e r s .

( U C W o r k i n g P a r t y o n H a w k e r a n d R e l a t e d P o l i c i e s , 1 9 8 7 ,p . 6 - 7 )

1 . 3 M a r k e t P l a n n i n g S t r a t e g y

T h e p l a n n i n g o f m a r k e t s a n d h a w k e r b a z a a r s i so n e o f t h e l o n g t e r m s t r a t e g i e s o f U r b a n C o u n c i l t oa c h i e v e t h e a i m s i n r e s o l v i n g t h e h a w k e r p r o b l e m s i nu r b a n a r e a s . T h e C o u n c i l r e p r o v i s i o n s o l d m a r k e t s a n d

w h e r e p o s s i b l e , d e m o l i s h e s o u t d a t e d m a r k e t s a n d r e b u i l d sn e w o n e s o n t h e s a m e s i t e . N e w m a r k e t s a n d h a w k e r b a z a a r sa r e a l s o b u i l t o n n e w a c q u i r e d l a n d s . M a r k e t s a r eb e c o m i n g m o r e e v e n l y s p r e a d i n t h e u r b a n a r e a s t o m e e t

5


19/128

t h e r e t a i l n e e d s o f t h e p u b l i c a s w e l l a s t o c l e a rh a w k e r s o f f t h e s t r e e t .

H o w e v e r , t h e n e e d t o p r o v i d e s u f f i c i e n t s t a l l s t oa c c o m m o d a t e t h e l a r g e n u m b e r o f h a w k e r s c l e a r e d f r o m t h es t r e e t s h a s f r e q u e n t l y i n c r e a s e d t h e s i z e o f m a r k e t s

( i n c l u d i n g t h e n u m b e r o f f l o o r s ) u n a c c e p t a b a b l y . 1 a n ym a r k e t s h a v e p r o v e d t o b e n o t r e a l l y v i a b l e a s r e f l e c t e df r o m t h e h i g h r a t e o f v a c a n t s t a l l s . T h e p o l i c y o fr e s i t i n g o n - s t r e e t h a w k e r s i n t o m a r k e t s h a s t h u s n o t b e e nr e g a r d e d a s a l l s u c c e s s f u l .

U r b a n C o u n c i l ' s m a r k e t p l a n n i n g s t r a t e g y t o o k an e w t u r n i n 1 9 8 6 . I n s t e a d o f b u i l d i n g l a r g e m a r k e t s w i t hs u f f i c i e n t s t a l l s t o a c c o m m o d a t e a l ] . t h e s t r e e t t r a d e r si n t h e s u r r o u n d i n g v i c i n i t y , a m o r e c o n s u m e r - o r i e n t e d

a p p r o a c h h a s b e e n a d o p t e d i n p l a n n i n g s t a n d a r d s w i t h t h ea i m o f m a k i n g f u t u r e m a r k e t s s m a l l e r i n s i z e b u t m o r ev i a b l e i n b u s i n e s s . A b e t t e r e n v i r o n m e n t b o t h f o r t h es t a l l h o l d e r s a n d t h e c o n s u m e r s i s e m p h a s i s e d i n n e w l y

p l a n n e d m a r k e t s . T h a t i s , t h e p l a n n i n g o f m a r k e t p r o j e c ti s n o w e m p h a s i s e d o n v i a b i l i t y a n d c o n s u m e r d e m a n d

i n s t e a d o f s o l e l y o n s a t i s f y i n g h a w k e r r e s i t i n gc o m m i t m e n t s .

B e c a u s e o f t h e s h o r t a g e o f l a n d , n e w m a r k e t s a r en o w o f t e n b e i n g a c c o m m o d a t e d o n t h e l o w e r f l o o r s o f


20/128

m u l t i - p u r p o s e c o m p l e x e s . T h e s e c o m p l e x e s p r o v i d e n o to n l y r e t a i l m a r k e t f a c i l i t i e s a n d c o o k e d - f o o d c e n t r e , b u ta l s o a v a r i e t y o f a m e n i t i e s f o r i n d o o r s p o r t s a c t i v i t i e s ,

e d u c a t i o n a l , c u l t u r a l a n d r e c r e a t i o n a l p u r s u i t s .b u i l d i n g m a r k e t c o m p l e x e s , l a i d c a n b e u t i l i s e d t o t h em a x i m u m a d v a n t a g e t o p r o v i d e a v a r i e t y o f s e r v i c e s f o rt h e p u b l i c a t c o n v e n i e n t l o c a t i o n s . F i g u r e s 1 . 1 a n d 1 . 2

s h o w t h e l o c a t i o n s o f U r b a n C o u n c i l M a r k e t s c u r r e n t l y i no p e r a t i o n i n H o n g K o n g , K o w l o o n a n d N e w K o w l o o nr e s p e c t i v e l y .

1 . 4 O b l e c t i v e s o f s t u d

T h e o b j e c t i v e o f t h i s s t u d y a r e a s f o l l o w s

1 ) t o e x a m i n e t h e i m p l i c a t i o n o f t h e c u r r e n t h a w k e r a n dm a r k e t p l a n n i n g p o l i c i e s o n t h e c o m m u n a l l a n d - u s ep l a n n i n g i n t h e u r b a n a r e a s ;

2 ) t o e x a m i n e t h e p l a n n i n g s t a n d a r d s o f m a r k e t s , a n d t op r o p o s e i m p r o v e m e n t s w h e r e s h o r t f a l l s o f t h e p l a n n i n gs t a n d a r d s a n d g u i d e l i n e s a r e i d e n t i f i e d ;

3 ) t o i n v e s t i g a t e t h e v i a b i l i t y o r n o n v i a b i l i t y o fd i f f e r e n t m a r k e t c o m p l e x e s a n d t h u s t o s u g g e s tp l a n n i n g c o n s i d e r a t i o n s i n f u t u r e d e v e l o p m e n t o f n e w

m a r k e t s o r r e p r o v i s i o n o f o l d m a r k e t s ; a n d


21/128

1 S m i t h f i ' e l d ( t e m p o r a r y , 1 9 7 7 )2 . N o r t h S t r e e t ( 1 9 5 4 )3 . S h e k T o n g T s u i ( 1 9 7 3 )4 . C e n t r e S t r e e t ( e a s t b l o c k 1 9 7 8 ,w e s t b l o c k 1 9 8 3 )5 . S a i Y i n g P u n ( 1 9 3 0 )6 . S h e u n g W a n ( 1 9 8 9 )7 . B r i d g e S t r e e t ( 1 9 5 3 )8 . C e n t r a l ( 1 9 3 9 )9 . W a n c h a i ( t e m p o r a r y , 1 9 9 0 )1 0 . W a n c h a i ( 1 9 3 4 )1 1 . L o c k h a r t R o a d ( 1 9 8 6 )1 2 . B o w r i n g t o n R o a d ( 1 9 7 9 )1 3 . T a n g L u n g C h a u ( 1 9 6 3 )1 4 . W o n g N a i C h u n g ( 1 9 3 8 )1 5 . C a u s e w a y B a y ( 1 9 2 3 )1 6 . N o r t h P o i n t ( 1 9 6 9 )1 7 . Q u a r r y B a y ( 1 9 8 8 )1 8 . S a i W a n H o ( 1 9 8 4 )1 9 . S h a u k e i w a n ( 1 9 7 2 )2 0 . Y u e W a n ( l 9 7 8 )2 1 . C h a i W a n ( t e m p o r a r y , 1 9 8 4 ) ,2 2 . S t a n l e y ( 1 9 4 0 )2 3 . Y u e K w o n g R o a d ( 1 9 8 1 )2 4 . A b e r d e e n ( 1 9 8 3 )2 5 . T i n W a n ( 1 9 8 1 )2 6 . A p L e i C h a u ( 1 9 5 4 )

K e y : c m a r k e to m a r k e t c o m p l e x( ) y e a r o f o p e r a t i o n

F i g . 1 . 1L O C A T I O N P L A N O F U R B A 1 C O U N C I L N A R K E T S , I I O N G K O N G I S L M D - I S c a l e

i , 0 i 2 3 f 5 K mJ _ _ _ _ I I I i


22/128

1 . P o O n R o a d ( 1 9 8 7 )2 . S h a m S h u i P o ( 1 9 1 8 )3 . B o u n d a r y S t r e e t ( 1 9 4 6 )4 . T a l K o k T s u i ( t e m p o r a r y , 1 9 8 8 )5 . T o n g M e l R o a d ( t e m p o r a r y , 1 9 8 0 )6 . F a Y n e n S t r e e t ( 1 9 8 8 )7 . M o n g K o k ( 1 9 7 7 )8 . Y a u M a T e i ( 1 9 5 7 )9 . K w u n C h u n g ( 1 9 9 0 )1 0 . i l a i p h o n g R o a d ( t e m p o r a r y , 1 9 7 8 )1 1 . O n C h i n g R o a d ( t e m p o r a r y , 1 9 7 8 )1 2 . H u n g H o r n ( 1 9 5 2 )1 3 . T o K w a W a n ( 1 9 8 3 )1 4 . K o w l o o n C i t y ( 1 9 8 7 )1 5 . T a i S h i n g S t r e e t ( t e m p o r a r y , 1 9 8 0 )1 6 . C h o i H u n g R o a d ( 1 9 8 9 )1 7 . S h e u n g T h i n g S t r e e t ( 1 9 8 9 )1 8 . Y u e n L i n g ( t e m p o r a r y , 1 9 7 0 )1 9 . N g a u C h i W a n ( 1 9 8 6 )2 0 . N g a u T a u K o k ( 1 9 8 1 )2 1 . S h u i W o S t r e e t ( 1 9 8 7 )2 2 . C h a K w o L i n g ( t e m p o r a r y , 1 9 8 4 )

K e y : I m a r k e t

. . ' . .(

o m a r k e t c o m p l e x( ) y e a r o f o p e r a t i o n N

F i g . . 1 . 2

L O C A T I O N P L A N O F U R B A N C O U N C I L M A R K E T S , K O W L O O N & N E W K O W L O O N S c a l e1 0 1 2 3 4 5 K mI _ . , I I I I I I I _ _ _ _ _ j


23/128

4 ) i t i s a l s o h o p e d t h a t t h i s s t u d y c a n h i g h l i g h t t h ep a r t s t h a t u r b a n p l a n n i n g c a n h e l p t o r e s o l v e t h eh a w k e r p r o b l e m s o f H o n g K o n g .

1 . 5 A r e a o f S t u d

T h i s s t u d y i s o n t h e c o n t e x t o f m a r k e t p l a n n i n ga n d i t s r e l a t e d h a w k e r p o l i c i e s o f U r b a n C o u n c i l T h es t u d y a r e a w i l l b e c o n f i n e d t o t h e a d m i n i s t r a t i v e a r e a so f U r b a n C o u n c i l , T h i s i n c l u d e s t h e u r b a n a r e a s o f H o n g

K o n g I s l a n d , K o w l o o n a n d N e w K o w l o o n , w h i c h a r es u b d i v i d e d i n t o d i s t r i c t s , n a m e l y , C e n t r a l & J e s t e r n ,

W a n c h a i , E a s t e r n , S o u t h e r n , Y a u T s i m , f l o n g k o k , S h a m S h u ip o , K o w l o o n C i t y , W o n g T a i S i n , a n d K w u n T o n g . T h e a r e a sc o v e r j u s t o v e r 1 5 5 s q u a r e k i l o m e t r e s a n d h a v e m o r e t h a n3 . 3 m i l l i o n p o p u l a t i o n ( F i g u r e 1 . 3 ) .

U r b a n C o u n c i l c u r r e n t l y o p e r a t e s a t o t a l o f 4 8r e t a i l m a r k e t s , o u t o f w h i c h 1 3 a r e i n t h e f o r m o f m a r k e tc o m p l e x e s , s e l l i n g f r e s h f o o d s t u f f s a n d i n c r e a s i n g l y , a

w h o l e r a n g e o f c l o t h i n g , g e n e r a l h a b e r d a s h e r y , h o u s e h o l di t e m s a n d o t h e r d r y g o o d s s u c h a s t o y s o r g r o c e r i e s . T h i s

s t u d y w i l l m a i n l y f o c u s o n t h e p l a n n i n g o f U C M a r k e tC o m p l e x a n d i t s c o n t e x t i n r e s i t i n g h a w k e r s . O t h e rm a r k e t s i n t h e u r b a n a r e a s m a n a g e d b y H o u s i n g A u t h o r i t yo r p r i v a t e c o m m e r c i a l e n t e r p r i s e s a r e e x c l u d e d f r o m t h i ss t u d y . T h e " u r b a n a r e a s " r e f e r r e d i n t h i s s t u d y m e a n s t h e

l o


24/128

T t VE A S T E R N

N t - - ' - - - . - . . - - -N S O U T H E R N DN < ( T . L

- y / \ ( \ -N o z z c n

- D i s - i c t B c u n d a r ,S 4 2 i e .

I O I Z- - - - - - - -O

K i 1 o m e t r e sJ i g . 1 . 3 S T U D Y A R E A - U R B A N D I S T R I C T S O F H O N G K O N G , K O W L O O N & N E W K O W L O O N

1 1

f ,


25/128

a d m i n i s t r a t i v e a r e a o f H o n g K o n g I s l a n d , K o w l o o n a n d N e wK o w l o o n u n d e r t h e j u r i s d i c t i o n o f U r b a n C o u n c i l .

T h e 1 3 m a r k e t c o m p l e x e s c u r r e n t l y i n o p e r a t i o n( a s i n r l a y 1 9 9 1 ) a r e

M a r k e t C o m p l e x O p e r a t i o n Y e a r D i s t r i c tN g a u T a u K o k 1 9 8 1 K w u n T o n gA b e r d e e n 1 9 8 3 S o u t h e r nT o K w a W a n 1 9 8 4 K o w l o o n C i t yS a i W a n H o 1 9 8 4 E a s t e r nL o c k h a r t R o a d 1 9 8 6 W a n C h a i

N g a u C h i W a n 1 9 8 6 W o n g T a j S i nQ u a r r y B a y 1 9 8 8 E a s t e r nP O O n R o a d 1 9 8 8 S h a m S h u l P oK o w l o o n C i t y 1 9 8 8 K o w l o o n C i t yS h u i W o S t r e e t 1 9 8 8 K w u n T o n gS h e u n g W a n 1 9 8 9 C e n t r a l & W e s t e r nF a Y u e n S t r e e t 1 9 8 9 t l o n g k o kK w u n C h u n g 1 9 9 0 Y a u T s i r r t

L o c a t i o n s o f t h e a b o v e m a r k e t c o m p l e x e s a r e a ss h o w n i n F i g u r e s 1 . 1 a n d 1 . 2 .

1 2


26/128

1 . 6 1 e t h o d o f s t u d y

T h e S t u d y w i l l b e i n t w o f o l d s . F i r s t , t o s t u d yt h e i m p a c t o n u r b a n l a n d u s e b y t h e p r o v i s i o n o f m a r k e t si n s a t i s f y i n g t h e p o p u l a t i o n d e m a n d a n d i n m e e t i n g t h e

a i m t o r e l o c a t e a l l p r e s e n t l y e x i s t i n g h a w k e r s o f f t h es t r e e t . S e c o n d , t o e x a m i n e t h e v i a b i l i t y o f m a r k e tc o m p l e x i n r e l a t i o n t o t h e s u i t a b i l i t y o f i t s l o c a t i o na n d t h e a d e q u a c y o f i t s d e s i g n .

T h e r e c o m m e n d a t i o n s m a d e b y t h e " H o n g K o n gP l a n n i n g S t a n d a r d s a n d G u i d e l i n e s , C h a p t e r 6 o n R e t a i lF a c i l i t i e s - P r o v i s i o n o f M a r k e t s " w i l l b e t a k e n a s a

m e a s u r e t o c a l c u l a t e t h e n u m b e r o f m a r k e t s t a l l s r e q u i r e dt o m e e t t h e p o p u l a t i o n d e m a n d i n e a c h u r b a n d i s t r i c t .T h e d e f i c i e n c y o r e x t r a o v e r o f m a r k e t s t a l l s c a n t h e n b e

c o n t r a s t e d o u t f r o m t h e e x i s t i n g m a r k e t s t a l l s a l r e a d yp r o v i d e d b y U r b a n C o u n c i l . A g a i n , b a s e d o n t h e o p t i m u ms t a l l n u m b e r s p e r m a r k e t a n d t h e s i z e o f m a r k e t s i t er e c o m m e n d e d b y t h e H o n g K o n g P l a n n i n g S t a n d a r d s a n d

G u i d l i n e s , t h e e f f e c t o n l a n d u s e b y t h e p r o v i s i o n o fm a r k e t s t o m e e t p o p u l a t i o n d e m a n d s i n u r b a n a r e a s c a n b ew o r k e d o u t . T h e r e s u l t s w i l l b e a n a l y s e d a n dr e c o m m e n d a t i o n s b e m a d e o n f u t u r e p r o v i s i o n o f m a r k e t s i n

m e e t i n g t h e c h a n g i n g p o p u l a t i o n n e e d s a n d t h e s c a r c e l a n ds u p p l y i n u r b a n a r e a s o f H o n g K o n g .

1 3


27/128

I t i s n o t e a s y t o g i v e a p r e c i s e d e f i n i t i o n o fu m a r k e t v i a b i l i t y ' 1 , b u t a r n a r k e t s v i a b i l i t y c a n b er e f l e c t e d f r o m i t s s t a l l o c c u p a n c y r a t e . A s u r v e y o n t h e

p e r c e n t a g e o f v a c a n t o r n o n - t r a d i n g s t a l l s i n t h e 1 3m a r k e t c o m p l e x e s i s c a r r i e d o u t t o s t u d y e a c h m a r k e tc o m p l e x a s v i a b i l i t y . T h e v a c a n c y r a t e w i l l t h e n b e

c o m p a r e d w i t h t h e s u i t a b i l i t y o f m a r k e t l o c a t i o n , m a r k e ts i z e , o u t s i d e c o m p e t i t i o n , i n s i d e a r r a n g e m e n t o f s t a l l s ,n u m b e r o f m a r k e t f l o o r s , a n d m a r k e t d e s i g n e t c . T h e

U r b a n C o u n c i 1 s d e c i s i o n t h a t " n o n e w m a r k e t s s h o u l d h a v em o r e t h a n t w o s t o r e y s " a n d t h e s t a n d a r d s r e c o m m e n d e d i nt h e H o n g K o n g P l a n n i n g S t a n d a r d s a n d G u i d e l i n e s w i l l t h e nb e r e a s s e s s e d a n d i m p r o v e m e n t s b e s u g g e s t e d b a s e d o n t h ef i n d i n g s i n t h e a n a l y s i s o f t h e m a r k e t v i a b i l i t y .

F i n a l l y , t h e p l a n n i n g o f m a r k e t s i n t h e c o n t e x to f r e s o l v i n g h a w k e r p r o b l e m s i n H o n g K o n g w i l l b ed i s c u s s e d b a s e d o n t h e f i n d i n g s i n t h i s s t u d y .

1 4


28/128


29/128

R E L O C A T I O N A C T I O N T O W A R D S H A W K E R S

2 . 1 R e l o c a t i o n P o l i c y

T h e m a c r o - c o n d i t i o n s o f g r o w t h o f t h e c i t y h a v es e v e r e l y h a m p e r e d t h e i m p l e m e n t a t i o n o f a n e f f e c t i v eh a w k e r p o l i c y . B u i l d i n g o f m a r k e t s a n d h a w k e r b a z a a r s i sa n a t t e m p t t o i n t e r f e r e w i t h t h e s p a t i a l p a t t e r n s o fh a w k e r s b y a d o p t i n g a r e l o c a t i o n p o l i c y t o w a r d s h a w k e r

p r o b l e m . ( t i c G e e , 1 9 7 3 )

I n v i e w o f t h e l i m i t e d l a n d r e s o u r c e s t h a t c a nb e m a d e a v a i l a b l e t o r e s i t e h a w k e r s , a n d a c c e p t i n g t h ef a c t t h a t m a n y h a w k e r s c a t e r f o r i m p o r t a n t n e e d s o f t h e

c o m m u n i t y , U r b a n C o u n c i l ' s o r i g i n a l o b j e c t i v e o f s e e k i n ga g r a d u a l r e d u c t i o n i n s t r e e t t r a d i n g a s c i r c u m s t a n c e sp e r m i t , i s n o w m o d i f i e d t o t h e m o r e r e a l i s t i c a n dp r a g m a t i c o b j e c t i v e o f r e c o g n i z i n g o n - s t r e e t h a w k i n g a s af a c t o f l i f e i n H o n g K o n g f o r t h e r e t a i l d i s t r i b u t i o n o fs o m e c o m m o d i t i e s , a n d t h a t t h e e x i s t e n c e o f o n - s t r e e tt r a d i n g b e t o l e r a t e d i n s o f a r a s i t d o e s n o t c a u s e

u n a c c e p t a b l e c o n g e s t i o n , o b s t r u c t i o n , o r h y g i e n en u i s a n c e . H o w e v e r , t h e a i m o f e v e n t u a l l y c l e a r a l l

h a w k e r s o f f t h e s t r e e t i s s t i l l m a i n t a i n e d a s a l o n g t e r ms t r a t e g y o f U r b a n C o u n c i l .

1 5


30/128

F o r t h e u n t o l e r a t e d s t r e e t t r a d i n g , t h e r e a r et h r e e p r o g r a m m e s o f r e l o c a t i o n :1 ) s c h e m e s o f t e m p o r a r y r e l o c a t i o n b y s h i f t i n g t h e

h a w k e r s i n t o a b a z a a r f o r a p e r i o d o f t i m e , w h i l e t h ea r e a t h e y f o r m e r l y o c c u p i e d i s u p g r a d e d o r r e b u i l t ;

2 ) p e r m a n e n t s h i f t o f h a w k e r s f r o m o n e a r e a o fc o n c e n t r a t i o n t o a n o t h e r , p r o b a b l y i n t o a m a r k e tb u i l d i n g ; a n d

3 ) r e m o v a l s c h e m e s t o d i s p e r s e t h e h a w k e r s , e i t h e r b yc o n s t a n t h a r a s s m e n t o r b y o f f e r i n g t h e m l o c a t i o n s i nt h e o u t e r p a r t o f t h e c i t y .

I n t h e r e l o c a t i o n p r o g r a m m e s , s e p a r a t e t r e a t m e n tf o r d i f f e r e n t c o m m o d i t i e s a l o n g a b r o a d d i v i d i n g l i n e o f

w e t " a n d " d r y " ( e s s e n t i a l l y , f o o d a n d n o n - f o o d ) h a w k e rt r a d e s i s m a d e . D r y g o o d s ( c l o t h i n g e t c . ) w o u l d b ep e r m i t t e d t o r e m a i n o n - s t r e e t , b u t l i c e n s e d a n dr e g u l a r i s e d . i n a n o r d e r l y f a s h i o n , w h i l s t w e t g o o d s( v e g e t a b l e s a n d p o s s i b l y s o m e o t h e r f o o d i t e m s ) w o u l d b e

h o u s e d i n m a r k e t s w h e n v i a b l e s t a l l s b e c o m e a v a i l a b l e .T h e r e a s o n b e i n g t h a t w e t g o o d s t r a d e d o n - s t r e e t s w i l lg e n e r a t e p o t e n t i a l h e a l t h r i s k a n d i m p o s e b u r d e n o ns t r e e t c l e a n s i n g . C o n s e q u e n t l y , v e g e t a b l e h a w k e r s w o u l do n l y b e p e r m i t t e d t o t r a d e i n t h e m o r e c o n t r o l l e d

1 6


31/128

e n v i r o n m e n t o f a m a r k e t o r b a z a a r . S u c h a d i v i s i o n b yc o m m o d i t y a l l o w s t h e g r o u p i n g o f v e g e t a b l e t r a d e r s w i t hm a r k e t s t a l l s s e l l i n g f r e s h m e a t , f i s h a n d p o u l t r y . T h e s eg r o u p s o f t r a d e s b e i n g c o m p a t i a b l e a n d c o m p l e m e n t a r y t oo n e a n o t h e r i n b u s i n e s s s a l e s .

W h i l s t t h i s p o l i c y c a n r e d u c e o n - s t r e e t w e tg o o d s h a w k e r s , a n i n c r e a s e i n n u m b e r o f p e r m i t t e do n - s t r e e t l o c a t i o n s i s n e e d e d t o c a t e r f o r t h e d r y g o o d sh a w k e r s , a n d f o r t h o s e w e t g o o d s h a w k e r s f o r w h o m n o

m a r k e t s t a l l s p a c e e x i s t s y e t . I t i s t h e r e f o r e i m p o r t a n tt o e s t a b l i s h a d d i t i o n a l h a w k e r p e r m i t t e d s i t e s , i n c l u d i n g

d e s i g n a t e d p a r t s o f c e r t a i n s t r e e t s , a s w e l l a s v a c a n tC r o w n L a n d i n t h e u r b a n a r e a s f o r b u i l d i n g t e m p o r a r y

h a w k e r b a z a a r s t o r e g u l a r i s e t h e h a w k i n g a c t i v i t i e s .T h e i d e n t i f i c a t i o n o f a d d i t i o n a l m a r k e t a n d

h a w k e r b a z a a r s i t e s i s g o v e r n e d b y t w o m a i n f a c t o r sv i a b i l i t y a n d p u b l i c a c c e p t a b i l i t y . P u b l i c a c c e p t a b i l i t yi s d e t e r m i n e d t h r o u g h d i s t r i c t c o n s u l t a t i o n p r o c e s s u n d e r

t h e a u s p i c e s o f D i s t r i c t M a n a g e m e n t C o m m i t t e e a n dD i s t r i c t B o a r d s . V i a b i l t y r e f e r s t o s u i t a b l e l o c a t i o nf o r h a w k e r t r a d i n g . H o w e v e r , e x p e r i e n c e s h o w s t h a t t h er e l o c a t e d s i t e i s o f t e n n o t a s s u i t a b l e a n d v i a b l e a s t h e

h a w k e r s ' o r i g i n a l t r a d i n g a r e a . T h e d i s r u p t I o n o f t h eo r i g i n a l e s t a b l i s h e d t r a d i n g p a t t e r n s i s o b v i o u s l y n o t i nt h e b e s t i n t e r e s t o f h a w k e r s a n d c o n s u m e r s .

1 7


32/128

H a w k e r s g e n e r a l l y a i m t o t r a d e i n a r e a s o f d e n s ep o p u l a t i o n ( e i t h e r r e s i d e n t i a l o r p e d e s t r i a n ) , a r e a s w i t hc o m p l e m e t a r y r e t a i l o u t l e t s ( s u c h a s m e a t s h o p s f o rv e g e t a b l e h a w k e r s ) , w h e r e t h e r e i s a d e q u a t e s p a c e t o

d i s p l a y t h e i r g o o d s , a n d i n h a w k e r c o n c e n t r a t i o n s o f as i z e t h a t w i l l n o t p r e s e n t t o o m u c h c o m p e t i t i o n b u t w h i c h

w i l l g e n e r a t e s u f f i c i e n t a t t r a c t i o n t o e n c o u r a g eb u s i n e s s . P r e s u m a b l y t h e h a w k e r s t h e m s e l v e s r e g a r d t h o s ea r e a s w h e r e t h e y n o w t r a d e a s s u i t a b l e a n d v i a b l e .T h e r e f o r e , i n d e t e r m i n i n g t h e s u i t a b i l i t y o f s i t e s f o rr e l o c a t i n g h a w k e r s , d u e w e i g h t m u s t b e g i v e n t o c u r r e n th a w k e r t r a d i n g p a t t e r n s , a n d t o m a x i m i z e t h e n u m b e r a n du s e o f s u i t a b l e l o c a t i o n s a s c l o s e a s p o s s i b l e t o t h ee x i s t i n g t r a d i n g a r e a s .

2 . 2 H a w k e r B a z a a r s

T h e U r b a n C o u n c i l h a s a t t e m p t e d t o " d e c a n t " t h eh a w k e r s i n t o a s e r i e s o f o f f - s t r e e t l o c a t i o n s c a l l e d" b a z a a r s " . I n t h i s p o l i c y t h e y h a v e h a d v e r y m i x e d

s u c c e s s . T h e r e i s a v e r y r e a l p r o b l e m i n f i n d i n g l a n d i ng o o d l o c a t i o n s . N o t o n l y i s t h e l a n d e x p e n s i v e , b u tt h e r e i s m u c h c o m p e t i t i o n f o r i t f r o m b o t h p r i v a t e s e c t o r

a n d o t h e r g o v e r n m e n t d e p a r t m e n t s . N e w b a z a a r s o f t e n h a v et o b e b u i l t s o m e d i s t a n c e a w a y f r o m t h e a r e a s o f h e a v y

p e d e s t r i a n f l o w i n t h e s t r e e t s w h e r e t h e h a w k e r s w e r ef o r m e r l y l o c a t e d . T h e h a w k e r s t h e n h a v e d i f f i c u l t y i n

1 8


33/128

a t t r a c t i n g c u s t o m e r s a n d w i l l h a w k o u t s i d e t h e b a z a a r sa g a i n .

S o m e t i m e s , t h e b a z a a r s h a v e b e e n t o o l a r g e , a n dt h e r e h a s b e e n a t e n d e n c y f o r h a w k e r s t o d e s e r t t h e i n n e ra r e a s o f t h e b a z a a r w h e r e c u s t o m e r s d o n o t l i k e t o e n t e r ,

a n d m o v e t o i t s e d g e s . T h i s w i l l c a u s e c o n g e s t i o n a t t h ep e r i p h e r y o f t h e b a z a a r f u r t h e r d e s e r t i n g t h e i n n e ra r e a s . I n a d d i t i o n , i n a n e f f o r t t o g e t a s m a n y h a w k e r si n t o t h e b a z a a r a s p o s s i b l e , t h e s t a l l s i z e i s o f t e n t o o

s m a l l f o r t r a d i n g p u r p o s e s . S o m e s t a l l s a r e s o s m a l lt h a t t h e h a w k e r s c a n n o t s t o r e e n o u g h g o o d s t o g e t a

d e c e n t b u s i n e s s s a l e i n a d a y ' s t r a d i n g .

T h i s r a i s e s r e a l q u e s t i o n s c o n c e r n i n g t h ep l a n n i n g o f b a z a a r s , w h i c h a r e g e n e r a l l y d e s i g n e d t o f i ti n t o a l a n d l o t w i t h s t a l l s i n g r i d f a s h i o n w i t h a

c e n t r a l p a s s a g e w a y s i m i l a r t o a l i n e a r s t r e e t . D u e t ot h a t l a n d i s t o o v a l u a b l e f o r a s i n g l e s t o r e yd e v e l o p m e n t , t h e h a w k e r b a z a a r s a r e a l w a y s t e m p o r a r y i nn a t u r e s o a s t o a l l o w r e d e v e l o p m e n t o f t h e l a n d w h e nt h e r e i s t h e n e e d . T h e t e m p o r a r y n a t u r e o f a b a z a a rl i m i t s t h e p r o v i s i o n o f s e r v i c e s o r c o m f o r t s t o s t a l l

h o l d e r s a n d c u s t o m e r s p a r t i c u l a r l y f o r t h o s e a t t h e i n n e ro r m i d d l e p a r t o f t h e b a z a a r .

I t i s a c o m m o n p h e n o m e n o n i n l a r g e h a w k e r

1 9


34/128

b a z a a r s t h a t t h e r e i s a n e m p t y i n g o u t o f t h e m i d d l es t a l l s w h e r e s t a l l h o l d e r s c e a s e t o o p e r a t e b e c a u s e o fi n s u f f i c i e n t s a l e s . O f t e n , i f t r a d e r s c a n a f f o r d i t ,t h e y w i l l k e e p t h e i n n e r s t a l l s a s l o c k - u p s f o r t h e i r

c o m m o d i t i e s a n d t a k e t h e g o o d s t o b e s o l d o n p a v e m e n t sa r o u n d t h e b a z a a r , a p r a c t i c e t h a t f u r t h e r i n c r e a s e s t h ec o n g e s t i o n i n t h e s u r r o u n d i n g a r e a s .

T h e r e s i t e d h a w k e r s m o v e b a c k o n - s t r e e t c l e a r l yi l l u s t r a t e s t h e f o l l y o f t r y i n g t o c l e a r h a w k e r s f r o m t h e

s t r e e t i n t o n o n - v i a b l e l o c a t i o n s w h e r e t h e y l o s e c o n t a c tw i t h t h e i r c u s t o m e r s . T h e c r e a t i o n o f s u c c e s s f u l b a z a a r s

w i l l d e p e n d o n a c a r e f u l e v a l u a t i o n o f t h e l o c a t i o n s , t h et y p e s o f c o m m o d i t i e s s o l d , a n d t h e c u s t o m e r f i e l d s o f t h eh a w k e r s w h o a r e t o b e r e l o c a t e d .

2 . 3 P u b l i c t l a r k e t s

A s e c o n d t y p e o f r e l o c a t i o n o f h a w k e r s i s t h ea t t e m p t t o b r i n g t h e m i n t o a s y s t e m o f p u b l i c m a r k e t s .T h e m a j o r i t y o f s t a l l s i n m a r k e t s a r e g i v e n o v e r t o t h es a l e o f m e a t , f i s h , p o u l t r y a n d g o o d s n o t a l l o w e d t o b es o l d b y o n - s t r e e t h a w k e r s . U n t i l r e c e n t l y , a m o r ef l e x i b l e p o l i c y h a s b e e n a d o p t e d b y i n c l u d i n g d r y g o o d s

s t a l l s t o a t t r a c t m o r e c u s t o m e r s i n t o t h e m a r k e t i f t h e r ei s a d e q u a t e m a r k e t s t a l l s .

2 0


35/128

T o m a x i m i z e l a n d u s a g e , p u b l i c m a r k e t s a r e o f t e nb u i l t i n f o r m o f p e r m a n e n t r n u l t i - s t o r e y s t r u c t u r e . O n eo l : t h e m a j o r p r o b l e m s a s s o c i a t e d w i t h t h e s e m u l t i - s t o r e ym a r k e t s i s t h a t t h e y s u f f e r v e r y l o w r a t e s o f o c c u p a n c yi n t h e u p p e r f l o o r s w h i c h a r e n o t s o e a s i l y a p p r o a c h e d b y

t h e c u s t o m e r s . A l t h o u g h e s c a l a t o r s a n d l i f t s h a v e b e e ni n t r o d u c e d t o a l l o w e a s i e r a c c e s s t o t h e u p p e r f l o o r s ,

t h e e f f e c t s e e m s t o b e m a r g i n a l a n d t h a t t h e s u c c e s s o fm u l t i - s t o r e y m a r k e t s d e p e n d o n i n d i v i d u a l m e r i t s .

V i a b i l i t y o f m a r k e t i s a m a j o r f a c t o r i n t h es u c c e s s o f h a w k e r r e l o c a t i o n p o l i c y . P u b l i c m a r k e t ss h o u l d n o l o n g e r b e b u i l t a s l a r g e a s p o s s i b l e j u s t t o

s a t i s f y a r e s i t i n g c o m m i t m e n t b u t s h o u l d b e j u s t i f i f i e du p o n e s t a b l i s h i n g a d i s t i n c t d e m a n d a n d r o l e f o r t h e m i na D i s t r i c t P l a n . U r b a n C o u n c i l h a s n o w d e c i d e d t h a t n on e w m a r k e t s h o u l d b e b u i l t m o r e t h a n t w o s t o r e y s ,e x c l u d i n g t h e f l o o r f o r c o o k e d f o o d s t a l l s . A m a r k e tc o u l d b e b u i l t p a r t l y f o r t h e p u r p o s e o f r e s i t i n gh a w k e r s , b u t s u b j e c t t o t h e o v e r - r i d i n g v i a b i l i t y

p r i n c i p l e .

D u e t o l i m i t e d l a n d r e s o u r c e s a n d t h eo v e r - r i d i n g p r i n c i p l e t h a t n o n e w m a r k e t s h o u l d h a v e m o r et h a n t w o s t o r e y s , t h e a i r a t o r e l o c a t e a l l w e t g o o d s

h a w k e r s i n t o m a r k e t s w o u l d o n l y b e f e a s i b l e i n t h el o n g e s t t e r m . I t i s a l s o d o u b t f u l w h e t h e r t h e r e a r e

2 1


36/128

s u f f i c i e n t s u i t a b l e a n d v i a b l e h a w k e r l o c a t i o n s i n t h eu r b a n a r e a s t o a c c o m m o d a t e t h e r e q u i s i t e n u m b e r o fo n - s t r e e t d r y g o o d s h a w k e r s .

2 . 4 H a r a s s m e n t b y C o n t r o l

I n o r d e r t o e f f e c t i v e l y r e g u l a r i s e t h e o n - s t r e e tl i c e n s e d h a w k e r s a n d t o e l i m i n a t e , o r a t l e a s t t o d e t e rt h e g r o w t h o f u n l i c e n s e d h a w k e r s , a f o r c e s o c a l l e d t h e

G e n e r a l D u t i e s T e a m w a s r e s t r u c t u r e d f r o m t h e p r e v i o u sH a w k e r C o n t r o l f o r c e a n d e s t a b l i s h e d s i n c e 1 9 7 8 w i t h i nt h e U r b a n S e r v i c e s D e p a r t m e n t t o t a k e u p t h e e n f o r c e m e n t

r o l e o f h a w k e r c o n t r o l . T h e G e n e r a l D u t i e s T e a m i se m p o w e r e d t o a r r e s t h a w k e r s a n d s e i z e p a r a p h e r n a l i a i ns t r e e t m a n a g e m e n t .

T h i s k i n d o f c o n t r o l i s p a r t i c u l a r l y i i n p o r t a a ti n c l e a r a n c e o f h a w k e r s t r a d i n g i n t h e v i c i n i t y o f a

m a r k e t . T h e d i r e c t c o m p e t i t i o n o f u r i l e g i t i m a t e t r a d e r st o t h e m a r k e t s t a l l h o l d e r s o f t e n c o n t r i b u t e s t o t h e

n o n v i a b i l i t y o f a m a r k e t . I t i s h o p e d t h a t u n l i c e n s e dh a w k e r s a r e h a r a s s e d a n d d i s p e r s e d t o a r e a s w h e r e t h e yc o u l d n o t c a u s e o b s t r u c t i o n a n d e n v i r o n m e n t a l p r o b l e m s t ot h e p u b l i c .

T h e k e y r o l e t h a t e n f o r c e m e n t p l a y s i n t h em a n a g e m e n t o f t h e h a w k e r p r o b l e m i s f u l l y r e c o g n i s e d .

2 2


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T h e c o s t s w h i c h h a w k e r c o n t r o l i m p o s e s o n t h e c o m m u n i t ys h o u l d b e f a r i l y a p p o r t i o n e d . I t i s o n e t h i n g f o r t h ec o m m u n i t y a s a w h o l e t o e n j o y t h e b e n e f i t s w h i c ho n - s t r e e t h a w k e r s b r i n g i n t h e f o r m o f c h e a p a n dc o n v e n i e n t l y l o c a t e d g o o d s b u t t h e o p e n a n d h i d d e n c o s t so f h a v i n g t h e m m u s t b e f u l l y a p p r e c i a t e d a n d a c c e p t e d b yt h e c o m m u n i t y a s a w h o l e s

2 3


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P L A N N I N G O F M A R K E T - L O C A T I O N A N D S T A N D A R D S

3 . 1 L o c a t i o n a l S e l e c t i o n o f S i t e

T h e u r b a n l a n d u s e p a t t e r n i s m a i n l y d e t e r m i n e db y a c t i v i t i e s c o m p e t i n g f o r s i t e s t h r o u g h t h e f o r c e s o f

d e m a n d a n d s u p p l y . D e m a n d b e i n g t h e q u a n t i t y o f p r o p e r t yr e q u i r e d a t g i v e n p r i c e s o r r e n t s a n d s u p p l y b e i n g t h ea m o u n t o f p r o p e r t y a v a i l a b l e a t t h o s e p r i c e s a n d r e n t s .

( B a i c h i n & K l e v e , 1 9 7 7 , p . 1 0 ) T h e c o m p e t i t i o n f o rw e l l - l o c a t e d s i t e i n u r b a n a r e a s i s k e e n i n b o t h p u b l i ca n d p r i v a t e s e c t o r s i n t h e s i t u a t i o n o f i o n g K o n g .

M a r k e t p r o v i s i o n h a s t o c o m p e t e w i t h o t h e rp u b l i c f a c i l i t i e s f o r w e l l - l o c a t e d s i t e i n t h e l i m i t e dl a n d r e s o u r c e s i n u r b a n a r e a s . A s w i t h o t h e r g o v e r n m e n tp r o j e c t s , U r b a n C o u n c i l m a r k e t s a r e d e v e l o p e d o n s i t e sr e s e r v e d f o r t h a t p a r t i c u l a r p u r p o s e o n O u t l i n e Z o n i n gP l a n s ( O Z P ) a n d O u t l i n e D e v e l o p m e n t P l a n s ( O D P ) . T h e s ea r e d i s t r i c t p l a n s s h o w i n g t h e s i t e s r e s e r v e d f o r

G o v e r n m e n t , I n s t i t u t i o n a n d C o m m u n i t y U s e " . O u t l i n eD e v e l o p m e n t P l a n s a r e p r e p a r e d a n d s u b m i t t e d t o a n u m b e ro f G o v e r n m e n t c o m m i t t e e s c o n c e r n e d w i t h l a n d p o l i c y , l a n dd e v e l o p m e n t a n d l a n d u s e f o r c o n s i d e r a t i o n a n d a p p r o v a l .

O u t l i n e Z o n i n g P l a n s a r e s u b m i t t e d t o t h e U r b a n C o u n c i lf o r e n d o r s e m e n t a s t h e y a r e g a z e t t e d .

2 4


40/128

I n t h e r e q u e s t f o r a l l o c a t i o n o f l a n d f o r m a r k e td e v e l o p m e n t , t h e l o c a t i o n a l f a c t o r s o f t h e s i t e a r e o f

p r i m e c o n s i d e r a t i o n . t l a r k e t s a r e i m p o r t a n t o u t l e t s f o rc o n v e n i e n c e g o o d s a s t h e y p l a y a v e r y s i g n i f i c a n t r o l e i nt r a d i t i o n a l C h i n e s e s h o p p i n g p a t t e r n s . T h i s p a t t e r na l l o w s v i s i t s t o f o o d m a r k e t s o n c e o r t w i c e a d a y t o

p u r c h a s e f r e s h c o m m o d i t i e s , a n e s s e n t i a l q u a l i t y i nC h i n e s e c o o k i n g . A s i m p o r t a n t a s t h e f r e s h n e s s o f t h ei n g r e d i e n t s p u r c h a s e d i s t h e i r p r i c e w h i c h i n c l u d e s n o t

j u s t t h e c o s t o f t h e c o m m o d i t i e s , b u t a l s o t h e t r a v e l l i n gc o s t r e q u i r e d t o o b t a i n t h e m . A m a r k e t s h o u l d b e l o c a t e dw i t h i n c o n v e n i e n t w a l k i n g d i s t a n c e o f t h e c u s t o m e r s t o

m i n i m i s e t h e t i m e a n d c o s t o f t h e i r s h o p p i n g t r i p s .

A l l b u s i n e s s , w h e t h e r r e t a i l i n g , m a n u f a c t u r i n go r s e r v i c e , a r e l o c a t e d i n a m a n n e r w h i c h t a k e i n t oc o n s i d e r a t i o n t h e a v a i l a b l i l i t y o f t h r e e e l e m e n t s :c u s t o m e r s , l a b o u r , a n d s u p p l y o f r a w m a t e r i a l s . W h e n o n eo f t h e s e t h r e e f a c t o r s p r e d o m i n a t e s , t h e b u s i n e s s i s s a i dt o b e c u s t o m e r - o r i e n t e d , l a b o u r - o r i e n t e d , o rs u p p l y - o r i e n t e d . . R e t a i l m a r k e t i s v i r t u a l l y a l lc u s t o m e r - o r i e n t e d . ( N e l s o n , 1 9 5 8 , p . 4 4 ) T h e a v a i l a b i l i t yo f l a b o u r o r s u p p l y i s n o t t h e d o m i n a n t f a c t o r i n t h es e l e c t i o n o f a s p e c i f i c m a r k e t s i t e a l t h o u g h i t m a y b e al i m i t i n g f a c t o r o n e x p a n s i o n o f b u s i n e s s . T h e m a r k e t

m u s t b e e a s i l y a c c e s s i b l e t o t h e p u b l i c . I t i s t h i s

2 5


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c r i t e r i a o f l o c a t i o n a l p l a n n i n g t h a t d e t e r m i n e s t h ec o m p e t i t i v e p o w e r U r b a n C o u n c i l i n a c q u i r i n g l a n d s f o r

m a r k e t d e v e l o p m e n t . T h e U r b a n S e r v i c e s D e p a r t m e n t s e t o u ta s t a n d a r d f o r d e t e r m i n i n g t h e c a t c h m e n t a r e a o f am a r k e t . T h e p r i m a r y c a t c h m e n t a r e a o f a m a r k e t i s t h o s er e s i d e n t i a l b l o c k s w i t h i n 5 m i n i t u e s w a l k o f t h e s i t e ,a n d t h e s e c o n d a r y c a t c h m e n t a r e a i s t h o s e w i t h i n 1 0

m i n u t e s w a l k . A d i s t a n c e o f 0 . 5 k m f r o m a m a r k e t s i t e i st a k e n a s e q u i v a l e n t t o a 1 0 m i n u t e s ' w a l k a n d t h a t t h et h r e s h o l d c a t c h m e n t a r e a o f a m a r k e t i s t h e a r e a w i t h i n ac i r c l e c i r c u m s c r i b e d b y a r a d i u s o f 0 . 9 5 k m a r o u n d t h es i t e , s u b j e c t t o , v a r i a t i o n s i m p o s e d b y m a j o r t r a f f i ct h o r o u g h f a r e s p a s s i n g t h r o u g h , o r o t h e r p h y s i c a l

o b s t r u c t i o n s w i t h i n , t h e c i r c u m s c r i b e d c a t c h m e n t a r e a .( D a t a s o u r c e f r o m I l e r n o r a n d u m o f D i r e c t o r o f U r b a n

S e r v i c e s t o S e c r e t a r y f o r L a n d s & W o r k s i n A p r i l , 1 9 8 9 )

A m a r k e t i s i n f a c t a l o c a l c e n t r e w h i c h s i m p l ya t t e m p t s t o c a t e r f o r l o c a l r e s i d e n t s ' n e e d s a n d p r o v i d e

m a i n l y c o n v e n i e n c e g o o d s a n d f o o d c o m m u n i t i e s , w i t h av e r y l i m i t e d r a n g e o f d u r a b l e i t e m s . I t s h o u l d b ec e n t r a l l y l o c a t e d w i t h i n d e n s e l y p o p u l a t e d a r e a o r c l o s et o t h e r e s i d e n t i a l a r e a s i t s e r v e s , p r e f e r a b l y w i t h i n 1 0

m i n u t e s ' w a l k i n g d i s t a n c e . ( H o n g K o n g P l a n n i n g S t a n d a r d sa n d G u i d e l i n e s , 1 9 8 4 , p . 6 . 1 4 ) 1 a r k e t s i t e s s h o u l d b ee a s i l y a c c e s s i b l e a n d v i s i b l e t o t h e g e n e r a l p u b l i c . D u et o t h a t m a r k e t a c t i v i t i e s m a y c r e a t e n u i s a n c e s u c h a s


42/128

o d o u r , w a s t e w a t e r a n d n o i s e t o o t h e r u s e s i n t h ev i c i n i t y , c o n s i d e r a t i o n s h o u l d a l s o b e g i v e n i n s e l e c t i n g

m a r k e t l o c a t i o n s o a s t o m i n i m i z e t h e p o t e n t i a le n v i r o n m e n t a l i m p a c t s t o n e a r b y r e s i d e n t s , a n d w i t hb u f f e r d i s t a n c e t o s c h o o l s a n d h o s p i t a l s .

3 . 2 P l a n n i n g S t a n d a r d s a n d G u i d e l i n e s

" T h e H o n g K o n g P l a n n i n g S t a n d a r d s & G u i d e l i n e s -C h a p t e r 6 o n R e t a i l F a c i l i t i e s " s e t o u t t h e p l a n n i n gs t a n d a r d s r e c o m m e n d e d f o r m a r k e t a s f o l l o w s :

1 ) I a r k e t s t a l l p r o v i s i o n i n u r b a n a r e a i s 1 s t a l l p e r5 5 - 6 5 h o u s e h o l d s o r a p p r o x i m a t e l y 4 0 - 4 5 s t a l l s p e r1 0 , 0 0 0 p o p u l a t i o n .

2 ) r I a r k e t s t a l l s i z e i s r e c o m m e n d e d t o b e 1 6 . 6 s q u a r em e t r e s n e t f l o o r a r e a f o r a b i g s t a l l a n d 5 . 0 s q u a r em e t r e s f o r a m i n i - s t a l l . T h e o p t i m u m m i x o f b i g t om i n i - s t a l l i s 1 : 4 . T h e a v e r a g e n e t f l o o r a r e a f o ro n e s t a l l i s t h u s c a l u c l a t e d t o b e 7 . 3 2 s q u a r e m e t r e s { ( l 6 . l x l ) + ( 5 x 4 f l / 5 7 . 3 2 t . T h e a v e r a g e g r o s s f l o o r

a r e a r e q u i r e d f o r o n e s t a l l i s 1 6 . 2 4 s q u a r e m e t r e sf o r a s i n g l e - s t o r e y m a r k e t a n d 2 0 . 0 5 s q u a r e m e t r e sf o r a t w o - s t o r e y m a r k e t . T h i s a v e r a g e g r o s s f l o o ra r e a r e q u i r e m e n t s a r e b a s e d o n g e n e r a l i s e d a r e a


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r e q u i r e m e n t s d e r i v e d f r o m e x i s t i n g U r b a n C o u n c i lm a r k e t s . ( H o n g K o n g P l a n n i n g S t a n d a r d s & G u i d e l i n e s ,1 9 8 9 , p . 6 . 3 3 )

3 ) S o f a r a s t h e s i z e o f a m a r k e t i s c o n c e r n e d , t h i sd e p e n d s v e r y m u c h o n v i a b i l i t y , h a w k e r r e s i t i n gc o m m i t m e n t a n d a v a i l a b i l i t y o f s u i t a b l e s i t e s w i t h i n

a p a r t i c u l a r c a t c h m e n t a r e a . T h e r e i s t h u s n o h a r da n d f a s t r u l e t o d e r i v e t h e m i n i m u m s i z e o f m a r k e t .F o r g e n e r a l p l a n n i n g p u r p o s e s , t h e o p t i m u m s i z e o f a

m a r k e t s i t e i s a p p r o x i m a t e l y 3 , 0 0 0 s q u a r e m e t r e s( w h i c h w i l l p r o v i d e 2 0 0 s t a l l s ) f o r a s i n g l e - s t o r e y

g r o u n d f l o o r m a r k e t . A s i t e o f 2 , 0 0 0 s q u a r e m e t r e sw i l l b e n e e d e d f o r a t w o - s t o r e y m a r k e t t o a c c o m m o d a t et h e s a m e 2 0 0 s t a l l s . I f t h e m a r k e t i s t o b e p r o v i d e d

a s p a r t o f a n U C c o m p l e x , t h e o p t i m u m s i t e a r e a i s3 , 0 0 0 s q u a r e m e t r e s . ( H o n g K o n g P l a n n i n g S t a n d a r d sa n d G u i d e l i n e s , 1 9 8 9 , p . 6 . 1 3 - 6 . 1 4 )

A l t h o u g h t h e s e s t a n d a r d s s e r v e a s g u i d e l i n e s i nm a r k e t p l a n n i n g , t h e y s h o u l d b e a p p l i e d f l e x i b l y t oe n a b l e m a r k e t p r o v i s i o n s t o m e e t p o s s i b l e c h a n g e s i n

d e m o g r a p h i c c h a r a c t e r i s t i c s , p e o p l e ' s a s p i r a t i o n s , i n c o m ea n d l i f e s t y l e s . T h e a b o v e p l a n n i n g s t a n d a r d s a r e t a k e nf o r a s s e s s i n g t h e l a n d r e q u i r e m e n t s t o s a t i s f y t h ep o p u l a t i o n d e m a n d o n m a r k e t s t a l l p r o v i s i o n s i n e a c hu r b a n d i s t r i c t i n t h e f o l l o w i n g c h a p t e r .

2 8


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3 . 3 S h o r t f a l l s o f P l a n n i n g S t a n d a r d s

T h e s i z e o f m a r k e t s t a l l s r e c o m m e n d e d i n t h eH o n g K o n g P l a n n i n g S t a n d a r d s a n d G u i d e l i n e s a r e t o o s m a l lf o r s t a l l h o l d e r s t o c a r r y o u t s u f f i c i e n t b u s i n e s s

s a l e s . T h e 1 6 . 6 s q u a r e m e t r e b i g s t a l l a n n d 5 . 0 s q u a r em e t r e m i n i - s t a l l a r e b o t h i n a d e q u a t e f o r m a k i n g a d e c e n tp r o f i t o f b u s i n e s s . T h e s t a l l f r o n t i s t o o n a r r o w , i np a r t i c u l a r t h e m i n i - s t a l l s , f o r t h e d i s p l a y o f g o o d s

( P l a t e 3 . 1 ) t o a t t r a c t c u s t o m e r s . T h e r e i s a l s o t o ol i t t l e s p a c e l e f t o v e r t o k e e p a d e q u a t e s t o r a g e o f g o o d st o b a c k u p a r e a s o n a b l y t u r n o v e r o f s a l e , n o t t o s p e a s kf o r t h e s p a c e t a k e n b y n o n - c o m m o d i t y m a t e r i a l s ( P l a t e3 . 2 ) .

T h e i n a d e q u a t e s t a l l s i z e r e s u l t s i n i l l e g a le x p a n s i o n a n d w i d e s p r e a d o b s t r u c t i o n o f p a s s a g e w a y s .( P l a t e s 3 . 3 a n d 3 . 4 ) . T h e c o n g e s t e d m a r k e t a i s l e s r e n d e r

t h e i n n e r s t a l l s a t a n i n f e r i o r c o m p e t i t i v e p o s i t i o n a n dv e r y o f t e n c o n t r i b u t e t o t h e n o n - v i a b i l i t y o f m a r k e ts t a l l s a t t h e i n n e r a r e a s o f a m a r k e t f l o o r .

I t i s f o r o b v i o u s r e a s o n t h a t m a r k e t s t a l l s a r eu n d e r - s i z e d i n o r d e r t o a c c o m m o d a t e a s m a n y s t a l l s a sp o s s i b l e i n a l i m i t e d m a r e k t s i t e . T o m a k e a m a r k e t m o r ev i a b l e , r e v i e w o f t h e p l a n n i n g s t a n d a r d s i n w o r k i n g o u t a

2 9


45/128

P l a t e 3 . 1 N a r r o w s t a l i f r o n t f o r g o o d s d i s p l a y i n L o c k h a r tR o a d I l a r k e t C o m p l e x


46/128

i

P l a t e 3 . 3 E n c r o a c h m e n t o n P a s s a g e w a y i n S a i W a n R oM a r k e t C o m p l e x


47/128

m o r e r e a l i s t i c s t a n d a r d o f s t a l l s i z e s i s n e c e s s a r yI n a d e q u a t e s t a l l s i z e p r o h i b i t s a d e c e n t p r o f i t o f s t a l l

h o l d e r s a n d w i l l e v e n t u a l l y f o r c e t h e m t o a b a n d o n t h es t a l l a n d t o h a w k o n s t r e e t a g a i n .

1 o r e o v e r , g r e a t e r f l e x i b i l i t y o f s t a l l s h a p ew i l l e n a b l e t h e s t a l l - h o l d e r s t o p r e s e n t t h e i r g o o d s i n am o r e a t t r a c t i v e w a y . G r e a t e r f l e x i b i l i t y i n s t a l l s i z ec a n t a k e a d v a n t a g e o f t h e s i z e a n d c o n f i g u r a t i o n o f t h em a r k e t s i t e a n d t o m e e t c o n s u m e r s ' a n d t r a d e r s ' n e e d s .S i n c e t h e r e i s n o s t a n d a r d s i t e a v a i l a b l e f o r e v e r ym a r k e t p r o j e c t , t h e r e i s n o s t a n d a r d m a r k e t d e s i g n . T h es h a p e a n d s i z e o f m a r k e t s t a l l s s h o u l d b e f l e x i b l yd e s i g n e d t o m e e t d i f f e r e n t v a r i a b l e s s u c h a s s h a p e a n ds i z e o f s i t e , m i x o f c o m m o d i t y s a l e s a n d h a w k e r r e s i t i n gc o m m i t m e n t i n e a c h m a r k e t p r o j e c t . T h e s t a n d a r d sr e c o m m e n d e d i n t h e H o n g K o n g P l a n n i n g S t a n d a r d s a n dG u i d e l i n e s s h o u l d n o t b e a m i n i m u m b u t a n o p t i m u ms t a n d a r d . f o r c o n s i d e r a t i o n r e f e r e n c e o n i n d i v i d u a lp r o j e c t b a s i s .

3 2


48/128


49/128

S T U D Y O N M A R K E T D E M A N D & L A N D U S E P L A N N I N G

4 . 1 S u p p l y a n d D e m a n d . o f 1 a r k e t S t a l l s

E a s e d o n t h e s t a n d a r d s r e c o m m e n d e d b y t h e H o n gK o n g P l a n n i n g S t a n d a r d s a n d G u i d e l i n e s , T a b l e 4 . 1 s h o w i n gt h e d e m a n d a n d s u p p l y s i t u a t i o n o f m a r k e t s t a l l s i n t h eu r b a n d i s t r i c t s i s c o m p i l e d f o r e x a m i n a t i o n s t u d y .

A l t h o u g h t h e m a r k e t s m a n a g e d b y H o u s i n g A u t h o r i t y a n dp r i v a t e s e c t o r s a r e n o t i n c l u d e d i n t h e s t u d y , t h e y a r eo f m i n o r s e c t o r a n d h a v e l i t t l e j e o p a r d i s i n g e f f e c t o nt h e f i n d i n g s o f t h e s t u d y .

T h e f i n d i n g s r e v e a l e d t h a t a l l d i s t r i c t s a r em o r e o r l e s s i n s h o r t o f p u b l i c m a r k e t f a c i l i t i e s t os a t i s f y t h e p o p u l a t i o n d e m a n d . T h e s i t u a t i o n i s m o r e

s e v e r e i n K o w l o o n s i d e p a r t i c u l a r l y f o r K w u n T o n g w h i c hs u f f e r s a s h i g h a s 7 0 . 9 6 % s h o r t a g e o f m a r k e t s t a l l s .

T h i s e x p l a i n s t h e v e r y a c u t e h a w k e r p r o b l e m i n t h ed i s t r i c t . T h e s a m e s e v e r e i l l e g a l h a w k e r p r o b l e m i n

S h a i n s h u i p o i s a l s o e x p l a i n e d b y t h e h i g h 5 2 . 9 2 % m a r k e ts t a l l s h o r t a g e i n t h e d i s t r i c t . W i t h a n u m b e r o f m a j o rr e s i d e n t i a l h o u s i n g d e v e l o p m e n t s l i k e T a i k o o S h i n g ,

K o r n h i l l , H e n g F a C h u e n a n d C i t y G a r d e n e t c . i n E a s t e r nH o n g K o n g , t h e r e i s a s h o r t a g e o f p u b l i c m a r k e t s .A l t h o u g h s o m e p r i v a t e m a r k e t s a r e p r o v i d e d b y p r i v a t e

3 3


50/128

S C A )

T a b l e 4 . 1 - S u p p l y a n d D e m a n d o f M a r k e t S t a l l s i n U r b a n A r e a s i n 1 9 9 1

D i s t r i c t P o p u l a t i o ne s t i m a t e( a )

D e m a n d o fM a r k e t S t a l l s( b )

S u p p l y o fM a r k e t S t a l l s( c )

S h o r t a g eo f s t a l l( d )

P e r c e n t a g e o fs t a l l s h o r t a g e( e )

C e n t r a l & W e s t e r n 2 8 0 , 9 3 0 1 , 2 6 4 9 2 5 3 3 9 2 6 . 2 8 7 eW a n c h a i 2 0 6 , 8 4 0 9 3 1 8 0 3 1 2 8 l 3 . 7 5 7E a s t e r n 5 6 5 , 8 2 0 2 , 5 4 6 1 , 1 7 6 1 3 3 7 0 5 3 . 8 1 7 eS o u t h e r n 2 7 4 4 4 O 1 , 2 3 4 7 6 7 4 6 7 3 7 . 8 4 7 e

S u b - t o t a l l 3 2 8 O 3 O 5 , 9 7 5 3 , 6 7 1 2 3 O 4 3 8 . 5 6 7 eY a u T s i m 1 5 2 , 6 7 0 6 8 7 4 9 7 1 9 0 2 7 . 6 6 7 oM o n g k o k 1 8 1 , 6 1 0 8 1 7 6 8 2 1 3 5 l 6 . 5 2 7S h a m s h u i p o 3 9 1 , 5 1 0 1 , 7 6 1 8 2 9 9 3 2 5 2 . 9 2 7 oK o w l o o n C i t y 3 8 6 , 8 1 0 1 , 7 4 0 1 , 1 3 5 6 0 5 3 4 . 7 7 7 0W o n g T a l S i n 3 6 4 , 6 2 0 1 , 6 4 1 1 , 1 6 6 4 7 5 2 8 . 9 5 %K w u n T o n g 5 6 9 , 4 0 0 2 , 5 6 2 7 4 4 1 , 8 1 8 7 0 . 9 6 %

S u b - t o t a l 2 , 0 4 6 , 6 2 0 9 , 2 0 8 5 , 0 5 3 4 , 1 5 5 4 5 . 1 2 %T o t a l 3 , 3 7 4 , 6 5 0 1 5 , 1 8 3 8 , 7 2 4 6 , 4 5 9 4 2 . 5 4 7 .

( a ) P o p u l a t i o n d a t a s o u r c e f r o m T e r r i t o r y D e v e l o p m e n t D e p a r t m e n t , H o n g K o n g ( 1 9 9 0 ) , D i s t r i c t P r o g r a m m e : P o p u l a t i o nF o r e c a s t .( b ) D e m a n d o f m a r k e t s t a l l b a s e d o n H o n g K o n g P l a n n i n g S t a n d a r d s & G u i d e l i n e s c a l c u l a t e d a t 4 5 s t a l l s / l 0 , 0 0 0p o p u l a t i o n .( e ) S u p p l y o f m a r k e t s t a l l b a s e d o n d a t a g i v e n b y U r b a n S e r v i c e s D e p a r t m e n t , H a w k e r s a n d M a r k e t s P l a n n i n g U n i ts h o w i n g s t a l l s u p p l y s i t u a t i o n a s o n 1 . 5 . 1 9 9 1 .( d ) - ( b ) - ( c )( e ) = ( a ) ( b ) x 1 0 0 7 .


51/128

d e v e l o p e r s i n t h e s e d e v e l o p m e n t s , t h e p r o b l e m h a s n o tb e e n r e a l l y s o l v e d b e c a u s e o f t h e s m a l l s c a l e o f t h e s e

p r i v a t e m a r k e t s . E a s t e r n i s t h e d i s t r i c t w i t h h i g h e s tp e r c e n t a g e o f s t a l l s h o r t a g e a t H o n g K o n g s i d e .

T h e l o w s t a l l s h o r t a g e r a t e i n N a n c h a i ( 1 3 . 7 5 % )a n d M o n g k o k ( 1 6 . 5 2 % ) e x p l a i n s t h e h i g h s t a l l v a c a n c y r a t ei n L o c k h a r t R o a d I 1 a r k e t C o m p l e x a n d F a Y u e n S t r e e t 1 a r k e t

C o m p l e x i n t h e r e s p e c t i v e d i s t r i c t s . B o t h m a r k e tc o m p l e x e s h a v e t h e i r t o p m a r k e t f l o o r v a c a n t d u e t oi n s u f f i c i e n t b u s i n e s s v o l u m e f o r s t a l l h o l d e r s . T h i s

r e v e a l s t h a t t h e p o p u l a t i o n d e n s i t y i n b o t h W a n c h a i a n dM o n g k o k a r e d e g e n e r a t i n g . R e s i d e n t s a r e b e i n gd e c e n t r a l i z e d t o n e w t o w n s o r f r i n g e s o f t h e u r b a n a r e a ,l e a v i n g t h e e a s i l y a c c e s s i b l e u r b a n c e b t r e s f o r t h e m o r e

p r o f i t a b l e c o m m e r c i a l u s e .

T h e d e m a n d f o r l a n d i s a r e f l e c t i o n o f t h ep r o f i t a b i l i t y o r u t i l i t y d e r i v e d f r o m i t s u s e b y c u r r e n to r p o t e n t i a l u s e r s . T h e g r e a t e r t h e b e n e f i t t o b eo b t a i n e d f r o m u s i n g a s i t e f o r a n y p a r t i c u l a r p u r p o s e t h eh i g h e r t h e p r i c e t h e w o u l d - b e u s e r i s w i l l i n g t o p a y .

P r o f i t a b i l i t y a n d u t i l i t y a r e l a r g e l y d e t e r m i n e d b ya c c e s s i b i l i t y . T h e g r e a t e r t h e a c c e s s i b i l i t y o f al o c a t i o n o r d i s t r i c t ( a n d t h e l o w e r t h e n e t e c o n o m i c c o s t

o f m o v e m e n t i n t e r m s o f d i s t a n c e , t i m e a n d c o n v e n i e n c e ) ,

3 5


52/128


53/128

( )- J

T a b l e 4 . 2 P o p u l a t i o n C h a n g e s a n d E f f e c t s o n D e m a n d o f M a r k e t S t a l l s i n U r b a n D i s t r i c t s

D i s t r i c t P o p u l a t i o ne s t i m a t ei n 1 9 9 1( a )

P o p u l a t i o ne s t i m a t ei n 1 9 9 4( b )

7 o f P o p u l a t i o nc h a n g e

( c )

N e t c h a n g ed e m a n d o fM a r k e t S t a l ld u e t o P o u l a t i o nc h a n g e ( d )

( d ) i n o fs t a l l d e m a n di n 1 9 9 1( e )

C e n t r a l & W e s t e r n 2 8 O 9 3 O 2 8 6 , 2 4 0 + 4 . 5 2 h + 2 4 + 7 . O 8 7W a n c h a i 2 0 6 , 8 4 0 2 O 4 2 6 O - l . 2 5 7 - 1 2 - 9 . 3 7 7 eE a s t e r n 5 6 5 , 8 2 0 5 5 4 , 0 2 0 - 2 . O 9 7 - 5 3 - 3 . 8 6 7S o u t h e r n 2 7 4 , 4 4 0 2 8 8 9 7 O + 5 . 2 9 7 o + 6 6 + 1 4 . 1 3 7 oS u b - t o t a l 1 , 3 2 8 , 0 3 0 1 , 3 3 3 , 4 9 0 + O . 4 l 7 o + 2 5 + 1 . 0 8 7 o

Y a u T s i m 1 5 2 , 6 7 0 1 4 8 , 8 3 0 - 2 . 5 2 7 e i l 5 . 7 9N o n g k o k 1 8 1 , 6 1 0 1 6 8 , 2 8 0 - 7 . 3 4 7 e 6 0 4 4 . 4 4 oS h a m a h u i p o 3 9 l 5 l O 3 5 8 l 7 O - 8 . 5 l 7 1 4 9 1 5 . 9 9 7 eK o w l o o n C i t y 3 8 6 , 8 1 0 3 7 3 , 2 3 0 - 3 . 5 1 % - 3 9 - 6 . 4 5 7 eW o n g T a j S i n 3 6 4 , 6 2 0 3 8 0 , 8 7 0 + 4 . 4 6 7 o 7 3 l 5 . 3 7 7K w u n T o n g 5 6 9 , 4 0 0 5 7 8 , 4 7 0 + 1 . 5 9 7 e + 4 1 + 2 . 2 6S u b - t o t a l 2 , 0 4 6 , 6 2 0 2 , 0 0 7 , 8 5 0 - l . 8 9 7 o 1 4 5 - 3 . 4 9 7 0

T o t a l 3 , 3 7 4 , 6 5 0 3 , 3 4 1 , 3 4 0 - 0 . 9 9 % 1 2 0 1 , 8 6 7 o

( a ) , ( b ) P o p u l a t i o n d a t a s o u r c e f r o m T e r r i t o r y D e v e l o p m e n t D e p a r t m e n t , H o n g K o n g ( 1 9 9 0 ) ,D i s t r i c t P r o g r a m m e : P o p u l a t i o n F o r e c a s t .( e ) = ( ( b ) - ( a ) ) / ( a ) x 1 0 0 %( d ) ( ( b ) - ( a ) ) / l 0 , 0 0 0 x 4 5 s t a l l e( e ) = C d ) ( d ) i n T a b l e 4 . 1 x 1 0 0 %


54/128

b u y i n g h a b i t i s c h a n g i n g , a t l e a s t a p o r t i o n o f t h em i d d l e c l a s s l i v i n g i n t h e s e p r i v a t e r e s i d e n t i a le s t a t e s 1 a r k e t s h o p p i n g c o u l d b e c o m e a n e n j o y m e n t i ft h e e n v i r o n m e n t i s c o m f o r t a b l e a n d j o y f u l t o t h e

c u s t o m e r s . T h e p o l i c y o f m a r k e t p r o v i s i o n o f U r b a nC o u n c i l m u s t b e f l e x i b l e e n o u g h t o m e e t t h e s e c h a n g e s .

A l t h o u g h t h e o v e r a l l p o p u l a t i o n i n t h e u r b a na r e a s h a s v e r y s m a l l p e r c e n t a g e c h a n g e ( - 0 . 9 9 % ) i n t h ec o m i n g y e a r s , t h e r e i s q u i t e a s u b s t a n t i a ld e c e n t r a l i z a t i o n o f p o p u l a t i o n i n s o m e o f t h e d i s t r i c t st o t h e e w T e r r i t o r i e s . T h e c h a n g e o f p o p u l a t i o n i s n o t

e v e n l y d i s t r i b u t e d a m o n g t h e d i s t r i c t s . S h a r n s h u i p o h a s ar e d u c t i o n o f 8 . 5 1 % p o p u l a t i o n w h i l s t S o u t h e r n h a s a ni n c r e a s e o f 5 . 2 9 % . T h e p l a n n i n g o f f u t u r e m a r k e t s m u s ti n c l u d e t h e s e p o p u l a t i o n f l o w s a n d t h e p o s s i b l e

d e m o g r a p h i c c h a n g e s i n t o c o n s i d e r a t i o n . T h e l o s s o fp o p u l a t i o n i n M o n g k o k i n 1 9 9 4 a l t h o u g h a p p e a r s t o a c c o u n tf o r o n l y a s m a l l r e d u c t i o n o f 6 0 s t a l l d e m a n d , i ta c t u a l l y r e p r e s e n t s a 4 4 . 4 4 % o f t h e o r i g i n a l 1 3 5 s t a l l

d e m a n d i n 1 9 9 1 .

4 . 3 L a n d S u p p l y a n d r i a r k e t D e m a n d

T a b l e 4 . 3 r e v e a l s t h e i m p a c t o n l a n d u s e f o r G I Cf a c i l i t i e s i f t h e d e f i c i e n c y o f m a r k e t s t a l l s i s t o b e

m e t w i t h b y b u i l d i n g n e w m a r k e t c o m p l e x e s i n u r b a n

3 8


55/128

( D

T a b l e 4 . 3 L a n d S u p p l y a n d M a r k e t D e m a n d i n 1 9 9 1

D i s t r i c t S h o r t a g e o fM a r k e t S t a l l( a )

R e q u i r e d l a n dt o m e e t s t a l ls h o r t a g e ( m 2 )( b )

A r e a o f u n d e v e l o p e dG I C l a n d ( m 2 )( e )

% o f r e q u i r e d m a r k e tl a n d o f u n d e v e l o p e dG I C l a n d( d )

C e n t r a l & W e s t e r n 3 3 9 5 , 0 8 5 1 2 , 8 5 0 3 9 . 5 l 7W a n c h a i 1 2 8 l 9 2 O 5 , 1 3 0 3 7 . 4 2 7 eE a s t e r n 1 , 3 7 0 2 0 , 5 5 0 1 6 , 5 0 0 l 2 4 . 5 4 7S o u t h e r n 4 6 7 7 , 0 0 5 3 , 6 2 0 l 9 3 . 5 O hH o n g K o n g S u b - t o t a l ' 2 , 3 0 4 3 4 , 5 6 0 3 8 4 0 0 9 O . 7 O oY a u T s i m 1 9 0 2 , 8 5 0 1 , 6 7 0 l 7 0 . 6 6 7 oM o n g k o k 1 3 5 2 , 0 2 5 8 3 0 2 4 3 . 9 8 7 eS h a m a h u i p o 9 3 2 1 3 , 9 6 0 3 7 , 6 9 0 3 7 . O 9 7K o w l o o n C i t y 6 0 5 9 , 0 7 5 8 , 9 8 0 1 0 1 . O 6 7W o n g T a j S i n 4 7 5 7 , 1 2 5 1 0 , 5 5 0 6 7 . 5 4 7 oK w u n T o n g 1 3 8 1 8 2 7 , 2 7 0 1 9 , 1 3 0 l 4 2 . 5 5 hK o w l o o n S u b - t o t a l 4 , 1 5 5 6 2 , 3 2 5 7 8 , 8 5 0 7 9 . O 4 7

T o t a l 6 , 4 5 9 9 6 8 8 5 1 1 6 , 9 5 0 8 2 . 8 4 %

( a ) D a t a f r o m T a b l e 4 . 1( b ) L a n d r e q u i r e m e n t c a l c u l a t i o n b a s e d o n H o n g K o n g P l a n n i n g S t a n d a r d s a n d G u i d e l i n e s w h i c h r e c o m m e n d s a n o p t i m u mm a r k e t s i z e o f 2 0 0 s t a l l s o n a s i t e o f 3 , 0 0 0 m 2 , a s s u m i n g m a r k e t c o m p l e x t y p e d e v e l o p m e n t .( e ) D a t a s o u r c e f r o m T e r r i t o r y D e v e l o p m e n t D e p a r t m e n t , H o n g K o n g ( 1 9 9 0 ) , D i s t r i c t P r o g r a m m e ; L a n d S u p p l y .U n d e v e l o p e d G I G l a n d i n c l u d e s 1 . g o v e r n m e n t l a n d w h i c h h a s b e e n l e a s e d / a l l o c a t e d / g r a n t e d a n d w h i c h h a s n o ty e t b e e n d e v e l o p e d ; a n d 2 . g o v e r n m e n t l a n d w h i c h h a s b e e n f o r m e d a n d w h i c h h a s n o t y e t b e e nl e a s e d / a l l o c a t e d / g r a n t e d . T h i s i n c l u d e s e x i s t i n g v a c a n t f o r m e d l a n d a n d l a n d w h i c h h a s b e e n t e m p o r a r i l ya l l o c a t e d u n d e r s h o r t t e r m t e n a n c y .( d ) ( b ) ( c ) x 1 0 0 %


56/128

d i s t r i c t s i n 1 9 9 1 . I t s h o w s t h a t a l t h o u g h 1 o n g k o k h a s av e r y l o w d e f i c i e n c y r a t e ( 1 6 . 5 2 % ) o f m a r k e t s t a l l s , i th a s t h e h i g h e s t i m p a c t o n t h e s u p p l y o f G I C l a n d t os a t i s f y t h e m a r k e t d e m a n d . T h e l a n d f o r b u i l d i n g m a r k e t sw i l l t a k e 2 4 3 . 9 8 % o f t h e u n d e v e l o p e d G I C l a n d a v a i l a b l ei n t l o n g k o k i n 1 9 9 1 ! T h i s r e f l e c t s t h a t M o n g k o k i s

s e v e r e l y l a c k i n g o f G I C s i t e f o r c o m m u n i t y o r p u b l i cf a c i l i t i e s . T h e r e d e v e l o p m e n t s c h e m e s i n M o n g k o k s h o u l d

h e n c e i n c l u d e a s u b s t a n t i a l r e p r o v i s i o n o f G I C s i t e s t oc a t e r f o r t h e p u b l i c n e e d s w i t h i n t h e d i s t r i c t .

T h e a v e r a g e 8 2 . 8 4 % o f u n d e v e l o p e d G I C l a n dr e q u i r e d t o m e e t m a r k e t p r o v i s i o n i n u r b a n a r e a si n d i c a t e s t h a t i t w i l l j u s t b e i m p r a c t i c a l , i f n o t a l li m p o s s i b l e , f o r U r b a n C o u n c i l t o t a k e u p t h e w h o l e b u r d e n

o f p r o v i d i n g m a r k e t f a c l i t e s t o m e e t t h e p u b l i cd e m a n d . T h e H o u s i n g A u t h o r i t y s h o u l d t a k e a m o r ee n t h u s i a s t i c s t e p t o p r o v i d e e n o u g h m a r k e t f a c i l i t i e s ,n o t j u s t s h o p p i n g a r c a d e s , i n i t s n e w h o u s i n g e s t a t e s t os m o o t h o u t t h e d e f i c i e n c y . I t i s a l s o r e c o m m e n d e d t h a tl a r g e p r i v a t e d e v e l o p m e n t s h o u l d i n c l u d e i n i t s p r o p o s e ds c h e m e a b i g g e r p r i v a t e m a r k e t t o l e s s e n t h e p u b l i cd e m a n d .

4 0


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4 . 4 H a w k e r R e s i t i n g C o m m i t m e n t a n d M a r k e t P l a n n i n g

F i n d i n g s i t e s f o r h a w k e r i s a l o n g - t e r m p l a n n i n gm a t t e r p a r t i c u l a r l y i n t h e l a n d - s c a r c e d H o n g K o n g . T h ef o l l o w i n g q u o t a t i o n f r o m t h e K w u n T o n g O u t l i n e Z o n i n g

P l a n r e f l e c t s t h e s i t u a t i o n

" H a w k e r P r o b l e m5 . 7 . 1 T h e e x i s t e n c e o f i l l e g a l o n - s t r e e th a w k e r s h a s b e e n a l o n g s t a n d i n g p r o b l e m i n t h e

a r e a . H o w e v e r , t h i s s h o u l d b e c o n s i d e r e d i n aw i d e r p o l i c y c o n t e x t a n d t h e r e i s l i t t l e i fa n y t h i n g w h i c h c a n b e d o n e i n t h e c o n t e x t o f t h e

O u t l i n e Z o n i n g P l a n t o a l l e v i a t e t h e s i t u a t i o nw h i c h i s b a s i c a l l y a c o n t r o l p r o b l e m . "

A l t h o u g h U r b a n C o u n c i l h a s t r i e d t o e l i m i n a t eo n - s t r e e t h a w k i n g b y n o t i s s u i n g l i c e n c e s a n d b y m o v i n gh a w k e r s i n t o m a r k e t s a n d b a z a a r s , t h e t o t a l n u m b e r o fh a w k e r s i n u r b a n a r e a s e s t i m a t e d i n m i d - 1 9 9 1 t o b e a b o u t2 2 , 0 0 0 , o u t o f w h i c h 1 4 , 0 0 0 a r e l i c e n s e d h a w k e r s a n d8 , 0 0 0 a r e u n l i c e n s e d h a w k e r s . ( D a t a f r o m U r b a n S e r v i c e sD e a p r t m e n t - H a w k e r a n d M a r k e t U n i t ) I t c a n b e s e e n t h a t

e v e n i f a l l t h e 6 , 4 5 9 s t a l l s h o r t a g e a r e p r o v i d e d t os a t i s f y t h e p o p u l a t i o n d e m a n d a s s h o w n i n T a b l e 4 . 1 , t h e

a i m o f r e s i t i n g a l l t h e 1 4 , 0 0 0 l i c e n s e d h a w k e r s p r e s e n t l y

4 1


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e x i s t i s s t i l l n o t a c c o m p l i s h a b l e , n o t t o s p e a k t o r e s i t ea l l t h e 2 2 , 0 0 0 h a w k e r s . I t i s i m p o s s i b l e t o s o l v e t h e

h a w k e r p r o b l e m b y j u s t a l o c a t i o n a l p o l i c y o f m a r k e tp l a n n i n g t o r e s i t e a l l h a w k e r s I n t o m a r k e t s a n d b a z a a r s .

4 . 5 O p t i m i z a t i o n o f L a n d U s e

L a n d i s s u c h a v a l u a b l e a s s e t o f H o n g K o n g , i ts h o u l d b e u s e d o r d e v e l o p e d t o a t l e a s t i t s o p t i m a lc a p a c i t y , i f n o t t o i t s m a x i m u m d e v e l o p m e n t p o t e n t i a l .t l u l t i - p u r p o s e u r b a n c o m p l e x i s c r e a t e d t o o p t i m i z e t h eu s e o f l a n d b y i n t e g r a t i n g a v a r i e t y o f u r b a n f a c i l i t i e s

w i t h i n a b u i l d i n g . T h e s e f a c i l i t i e s i n c l u d e l i b r a r y ,i n d o o r g a m e s h

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