TRIBUNALE DI SALERNO - astelegaligiudiziarie.it · “Verbale inizio operazioni peritali. Il sottoscritto ing. Guglielmo Cafarelli, in qualità di esperto di

Relazione di Consulenza Tecnica d’Ufficio

TRIBUNALE DI SALERNO

Procedura Esecutiva Immobiliare R.G. N°656/10

Ing. Guglielmo Cafarelli

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TERZA SEZIONE CIVILE

UFFICIO ESECUZIONE IMMOBILIARE

RG. n°656/10

G.E. DOTT. ALESSANDRO BRANCACCIO

PARTI NEL PROCEDIMENTO

Creditore: Banca CARIME SPA

Procuratore: Avv. Iannicelli Stefania

Debitore: Sig.ra Omissis

RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO

L’esperto di stima

Dott. Ing. Guglielmo Cafarelli

Ing. Antonio Masturzo





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In adempimento all’incarico di esperto di stima, conferitogli dall’Ecc.mo

dr.

Alessandro Brancaccio per la procedura esecutiva iscritta al Ruolo Generale

n° 656/2010 del Tribunale di Salerno – Terza sezione civile tra:

Banca CARIME S.p.A. (parte procedente);

contro

Sig.ra Omissis (parte debitrice);

il sottoscritto Ing. Cafarelli Guglielmo, con domicilio professionale in

Salerno alla via degli Etruschi n. 4, rubricato all’Albo degli Ingegneri della

Provincia di Salerno al numero 2777 ed iscritto nell’Albo dei Periti e dei

Consulenti Tecnici d’Ufficio del Tribunale di Salerno, riferisce su quanto

fatto, elaborato e dedotto in merito ai quesiti posti nel mandato attraverso la

seguente

RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO

Indice dei paragrafi:

OPERAZIONI PERITALI ............................................................................. 10

RISPOSTE AI QUESITI ................................................................................ 11

Quesito 1)2)3) .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12

Quesito 4) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14

Quesito 5) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21

Quesito 6) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22

Quesito 7) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23

Quesito 8) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25

Quesito 9) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30

Quesito 10) .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31

Quesito 11) .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32





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Quesito 12) .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34

Quesito 13) .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35

Quesito 14) .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44

Quesito 15) .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51

Quesito 16) .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52

Quesito 17) .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61





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PREMESSE

Per effetto della nomina ad esperto di stima, il sottoscritto ingegnere,

nell’udienza del 20/03/2013, previo giuramento di rito, otteneva il mandato di

rispondere ai quesiti di seguito formulati:

Quesito 1. Dica se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i

quali la documentazione prevista dell’art. 567 cod.proc. civ. è

necessaria e tuttavia, manca in atti o è inidonea, riferisca

l’esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti

senz’altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la

prosecuzione delle operazioni;

Quesito 2. Dica se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i

quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda

secondo i quesiti da 4 a 12;

Quesito 3. Dica se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta

documentazione è necessaria e, tuttavia, manca o è inidonea, sia

in beni per i quali detta documentazione è completa ed idonea,

proceda l’esperto a redigere, in via preliminare, una descrizione

riassuntiva dei beni per i quali la documentazione è mancante e/o

inidonea e proceda, limitatamente agli altri beni, secondo i

quesiti postigli da 4 a 12, per i beni per i quali la documentazione

è completa ed idonea;

Quesito 4. Identifichi con precisi dati catastali e confini e descriva

dettagliatamente l’immobile pignorato, verificando la

corrispondenza con i dati riportati nell’atto di pignoramento e

l’eventuale sussistenza di altre procedure esecutive gravanti sul





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medesimo; in tal caso, ove in queste ultime risulti già espletata la

relazione tecnica, sospenda le operazioni peritali, relazionando

comunque al g.e.;

Quesito 5. precisi la provenienza del bene al debitore esecutato e se questi

risulta essere l’unico proprietario, producendo anche l’atto in

virtù del quale ha acquisito la proprietà; segnali altresi, eventuali

acquisti mortis causa non trascritti;

Quesito 6. Valuti la possibilità di una divisione dei beni in caso di

comproprietà e, ove sussistano i presupposti, predisponga un

progetto di divisione in natura dei medesimi, con la specifica

indicazione dei comproprietari e delle loro generalità, la

formazione delle singole masse e la determinazione degli ipotetici

conguagli in denaro;

Quesito 7. Dica dello stato di possesso del bene, con l’indicazione, se

occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della

consistenza del nucleo familiare dll’occupante, con particolare

riferimento, alla esistenza di contratti di contratti di locazione

registrati in data antecedente al pignoramento, di cui dovrà

specificare la data di scadenza della durata, la data di scadenza

per l’eventuale disdetta, l’eventuale data di rilascio fissata o lo

stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, e di diritti

reali (quali usufrutto, uso, abitazione, servitù, etc.) che delimitino

la piena fruibilità del cespite, indicando, anche per questi ultimi,

l’eventuale anteriorità alla trascrizione del pignoramento;

Quesito 8. Determini il più probabile canone di locazione dell’immobile





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pignorato e, in caso di immobili già concessi in locazione, dica se

il canone pattuito sia inferiore di un terzo al giusto prezzo o a

quello risultante da precedenti locazioni, a norma dell’art. 2923,

comma 3, cod.civ.;

Quesito 9. Indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato, a tal

scopo producendo l’estratto dell’atto di matrimonio ed

evidenziando la sussistenza di eventuali convenzioni patrimoniali

riportate a margine dello stesso e la data della relativa

annotazione;

Quesito 10. Riferisca dell’esistenza di formalità, vincoli od oneri, anche di

natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico

dell’acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti

incidenti sull’attitudine edificatoria dello stesso o quelli connessi

con il suo carattere storico-artistico, ovvero di natura

paesaggistica e simili. Indichi , in particolare, l’importo annuo

delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese

condominiali ordinarie); le eventuali spese straordinarie già

deliberate, ma non ancora scadute; le eventuali spese

condominiali scadute e non pagate negli ultimi due anni anteriori

alla data della perizia; le eventuali cause in corso; le domande

giudiziali, le convenzioni matrimoniali e i provvedimenti di

assegnazione della casa coniugale trascritti contro il debitore e,

quanto a questi ultimi, anche solo emessi prima del pignoramento

nonché le eventuali obbligazioni propter rem;

Quesito 11. Riferisca dell’esistenza di formalità, vincoli od oneri, anche di





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natura condominiale, gravanti sul bene, che saranno cancellati o

che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente (come

iscrizioni ipotecarie, trascrizioni di pignoramenti, trascrizioni di

sequestri conservativi, etc.), indicando in particolare i creditori

iscritti (cioè i creditori muniti di ipoteca o privilegi immobiliari) e

i costi per le relative cancellazioni;

Quesito 12. Acquisisca e depositi aggiornate visure catastali ed ipotecarie per

immobile e per soggetto, queste ultime in forma sintetica ed

integrale, riferite almeno al ventennio antecedente la data di

conferimento dell’incarico, segnalando eventuali discrasie tra le

risultanze delle stesse all’esito di accurato controllo incrociato;

Quesito 13. Riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del

bene nonché l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello

stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del

terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui

all’art.30 del T.U. di cui al D.P.R. 6.6.01 N.380, nonché le notizie

di cui all’art. 46 di detto T.U. e di cui all’art. 40 della L.28.2.85

n.47, e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie , tale da

determinare le nullità di cui all’art. 46, comma 1, del citato T.U.,

ovvero di cui all’art. 40, comma 2, della citata L.47/85, faccia di

tanto l’esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che

l’aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle

disposizioni di cui all’art. 40, comma 5, del citato T.U. , della

citata legge 47/85; quantifichi poi, le eventuali spese di sanatoria

e condono;





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Quesito 14. Determini il valore con l’indicazione del criterio di stima

adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita,

comunque fornendo elementi di riscontro ( quali borsini

immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti

pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche

formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa

occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti

separati. Esponga, altresì, analiticamente gli adeguamenti e le

correzioni della stima considerati per lo stato d’uso e la

manutenzione dell’immobile, per lo stato di possesso del

medesimo, per i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla

procedura, l’abbattimento forfettario per assenza di garanzia per

vizi occulti nonché per eventuali spese condominiali insolute, la

necessità di bonifica da eventuali rifiuti, anche tossici o nocivi.

Nel caso si tratti di quota indivisa , fornisca la valutazione

dell’intero e della sola quota, tenedo conto della maggior

difficoltà di vendita per le quote indivise;

Quesito 15. quantifichi le presumibili spese occorrenti per la rimozione, il

trasporto e la dismissione dei beni mobili o dei materiali di

risulta eventualmente rinvenuti nell’immobile pignorato;

Quesito 16. Corredi la relazione, da presentare anche in formato e su

supporti informatici (e segnatamente in formato testo o word per

Windows Microsoft, nonché “Pdf” per Adobe Acrobat) di una

planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui

sinteticamente, per ciascun lotto, indichi la sommaria





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descrizione, il comune di ubicazione, frazione, via, confini,

estensione, identificativi catastali, attuale proprietario, titolo di

provenienza del bene , le iscrizioni e le trascrizioni sul medesimo

gravanti, lo stato di occupazione, la regolarita edilizia-

urbanistica, l’abitabilità, il valore del bene da porre a base

d’asta ;

Quesito 17. Estragga reperto fotografico – anche in formato digitale, secondo

le specifiche di cui al foglio di raccomandazioni consegnato

contestualmente – dello stato dei luoghi, comprensivo, in caso di

costruzione, anche degli interni.

Per l’espletamento dell’incarico assegnatogli (Allegato 1.1) il sottoscritto ha

convocato le parti sui luoghi oggetti di causa ed ha ha condotto indagini

presso l'Agenzia del Territorio di Salerno, gli Uffici Tecnici e l’Anagrafe del

Comune di Eboli, l’Agenzia delle Entrate di Salerno ed Eboli, le Agenzie

Immobiliari delle zone interessate, assumendo informazioni e raccogliendo la

necessaria documentazione catastale, urbanistica, amministrativa, notarile.

Di seguito il sottoscritto ha proceduto alla stesura della relazione e degli

allegati riportati a parte ed ai quali si farà continuamente riferimento, in

quanto tali allegati costituiscono parte integrante della relazione stessa. Il

“tour virtuale” non è stato effettuato, come da indicazione del procuratore

della parte attrice (Allegato 1.2).





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OPERAZIONI PERITALI

In data 30/04/2013 s i dava inizio alle operazioni peritali come

da relativo verbale , trasmesso in allegato alla produzione

peritale (Allegato 2), nel corpo del quale testualmente si legge:

“Verbale inizio operazioni peritali.

Il sottoscritto ing. Guglielmo Cafarelli , in qualità di esperto di

stima nella procedura esecutiva n. 656/10 Tribunale di Salerno

(BANCA CARIME contro Omissis), si è recato sui luoghi ogget to

di causa siti in via Cudillo,11, Loc. pezze delle monache Eboli

(SA). Ivi , accompagnato dal collaboratore ing. Freancesco De

Martino, ha riscontrato la presenza della sig.ra Omissis . Alle

ore 10:05 sono iniziate le operazioni peritali; l’esperto di stima

ravvisando grosse difformità rispetto allo stato dei luoghi, come

da documenatazione catastale e fotografica esibita dalla sig.ra

Omissis, dopo aver effettuato rilievo metrico e fotografico

esterno, sospende le odierne operazioni peritali al fine di

acquisire idonea ed altra documentazione rela tiva agli immobili

oggetto di causa. Pertanto resta inteso che sarà a cura dello

scrivente comunicare alla sig. ra Omissis ed alle parti creditrici

la fissazione di una nuova data per le successive operazioni

peritali. Alle ore 10:45 il sottoscritto dichiara chiuse le odierne

operazionii” .

In data 21/05/2013 si continuavano le operazioni perital i

come da relativo verbale, trasmesso in allegato alla produzione

peritale (Allegato 2), nel corpo del quale testualmente si legge:





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“Verbale operazioni peritali.

Il sottoscritto ing. Guglielmo Cafarelli , in qualità di esperto di

stima nella procedura esecutiva n. 656/10 Tribunale di Salerno

(BANCA CARIME contro Omissis) si è recato in data 21/05/13,

come da counicazione scritta, sui luoghi oggetto di causa siti in

via Cudillo 11, Loc. pezze delle monache Eboli . come da

precedenti comunicazioni. Ivi , accompagnato dal collaboratore

ing. Freancesco De Martino, ha riscontrato la prese nza della

sig.ra Omissis. Alle ore 9:05 si è dato inizio alle operazioni

peritali consistenti in rilievi metrici, fotografici oltre

naturalmente attenta visione dei luoghi oggetto di causa . Alle

ore 11:35 i l sottoscritto dichiara chiuse le odierne ope razioni

peritali” .





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RISPOSTE AI QUESITI

Quesito 1)

Dica se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la

documentazione prevista dell’art. 567 cod.proc. civ. è necessaria e tuttavia,

manca in atti o è inidonea, riferisca l’esperto di tale assenza o inidoneità e

restituisca gli atti senz’altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la

prosecuzione delle operazioni;

Quesito 2)

Dica se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta

documentazione è completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 12;

Quesito 3)

Dica se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta

documentazione è necessaria e, tuttavia, manca o è inidonea, sia in beni per i

quali detta documentazione è completa ed idonea, proceda l’esperto a

redigere, in via preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni per i quali

la documentazione è mancante e/o inidonea e proceda, limitatamente agli

altri beni, secondo i quesiti postigli da 4 a 12, per i beni per i quali la

documentazione è completa ed idonea;

La documentazione, avuta in copia, prodotta agli atti dalla parte creditrice,

secondo le disposizioni previste dall’Art. 567 del Codice di Procedura Civile,

in riferimento al bene pignorato, si costituisce in:

Avv. Iannicelli per Banca Carime S.p.A.

Atto Pignoramento immobiliare del 02-12-10;

Istanza di vendita Avv. Iannicelli del 01-03-11;





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Note di trascrizione del 02-02-2011;

Visure catastali per immobiliari pignorati del 29/04/2011;

Note di iscrizione del 20/03/2008;

Note di iscrizione del 17/12/2010;

Note di trascrizione del 02/12/2010;

Nota per trascrizione Conservatoria dei registri immobiliari del

12/01/2956 ;

Atto di compravendita per notar Fabrizio Branca del 19 marzo 2008

rep. N. 10575, racc. n. 1974;

Mutuo fondiario per notar Fabrizio Branca del 19 marzo 2008 rep. N.

10576, racc. n. 1975;

Atto di precetto del 29/09/2010

Avv. Mariagiuseppa Malzone per Omissis

Atto intervento del 06-02-12;

Ricorso per ingiunzione di pagamento del 28/08/2009;

Decreto di nomina Esperto stima del 02/03/2012;

Verbale di conferimento incarico esperto di stima.

Per quanto espresso in narrativa, si può asserire che p er il

cespite pignorato la suddetta documentazione, prevista

dall’articolo 567 del Cod. Proc. Civ., in materia di istanza di

vendita, risulta essere completa ed idonea si può procedere

secondo i quesiti posti dal n. 4 al n. 17 nel verbale di conferimento di

incarico di stima.





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Quesito 4)

Identifichi con precisi dati catastali e confini e descriva dettagliatamente

l’immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati

nell’atto di pignoramento e l’eventuale sussistenza di altre procedure

esecutive gravanti sul medesimo; in tal caso, ove in queste ultime risulti già

espletata la relazione tecnica, sospenda le operazioni peritali, relazionando

comunque al g.e.;

Immobile pignorato:

La zona in cui si trova il cespite pignorato nella procedura esecutiva

in oggetto è situata nelle immediate vicinanze dell’uscità autostradale di

Eboli (autostrada A3 SA–RC). In particolare, il cespite è separato dal centro

di Eboli esclusivamente dalla rete ferroviaria ed è ubicato a 500 m di strada

dal sottopasso ferroviario di via San Vito Martire e quindi in zona ben

collegata mediante la viabilità ordinaria ed autostradale ed ottimamente

servita da infrastrutture (luce, acqua, gas e trasporti pubblici su gomma e su

rotaia). Per meglio identificare la zona nell'insieme può farsi riferimento sia

all’estratto di mappa catastale (Allegato 3.1 ) , sia all’Ortofoto tratta da

Google Earth (Allegato 3.2 ).

Secondo quanto riportato nei relativi do cumenti catastali

identificativi, il cespite è costituito dagli immobili come di

seguito descrit ti:

Identificazione catastale del Sub 2:

L’immobile oggetto del sopracitato procedimento, come

visionabile dalla visura allegata alla presente ( Allegato 6.1 ) è





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contraddistinto dai seguenti dati catastali :

Foglio 19, particella n. 9, sub. 2, Categoria A/3,

Classe 1, Consitenza 5 vani, Rendita € 400,25 ;

Detta proprietà, come riportato dalla planimetria catastale

(Allegato 6.2), è costituita da:

Unità immobil iare (civile abitazione) sita al piano

terra/rialzato di un fabbricato di maggiore consistenza

in Contrada “Pezze delle Monache” snc (oggi via

Antonio Cudillo n. 11) – Eboli (SA).

Identificazione catastale del Sub 3:

L’immobile oggetto del sopracitato proc edimento, come

visionabile dalla visura allegata alla presente ( Allegato 6.1 ) è

contraddistinto dai seguenti dati catastali :

Foglio 19, particella n. 9, sub. 3, Categoria C/6,

Classe 11, Consitenza 19 mq, Rendita € 49,06 ;

Detta proprietà, come riportato dalla planimetria catastale

((Allegato 6.2 ), è costituita da:

Unità immobiliare (garage) sita al piano terra di un

fabbricato di maggiore consistenza in Contrada “Pezze

delle Monache” snc (oggi via Antonio Cudillo n. 11) –

Eboli (SA).

Gli immobili appena citat i sono circondati da una corte esterna

esclusiva, i l Sub 1 (bene comune non censibile come da Mappale

Allegato 3.3), che non è citato esplicitamente negli atti relativi





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al pignoramento anche se viene indicato che “ i l pignoramento si

intende esteso come per legge a tutte le accessioni e pertinenze ”

(Allegato 7); nell’atto di compravendita si legge a pag. 3, nella

descrizione dell’immobile “ intero fabbricato su un unico livello

composto da appartamento di 5 (cinque) vani catastali e da un

locale garage dalla consistenza catastale di mq 19 (diciannove)

con circostante corte pertinenziale (subalterno 1)…..”

(Allegato 8.1). Identica descrizione si ritrova anch e nell’atto di

mutuo fondiario ed anche nella ispezioni ipotecaria relativa

all’atto di compravendita viene indicata esplicitamente la

“circostante corte pertinenziale (subalterno 1) …..” (Allegato

6.3).

L’esperto di st ima, come da accordi con i l G.E., procederà anche

alla descrizione e valutazione della corte esterna esclusiva,

senza la quale i beni pignorati sarebbero sostanzialmente non

fruibili (al fabbricato si può accedere solo passando per la corte

esterna esclusiva che sarà computata come voce a parte).

Descrizione e confini:

L’accesso all’immobile pignorato avviene solamente

attraversando la corte esterna esclusiva; dalla via Dei Lucani si

imbocca Via Antonio Cudillo (Foto 1) costeggiando per circa 23

m la recinzione di confine della proprietà realizzata mediante

muri in c.a. di altezza pari a 90 cm sormontati da recinzione

metallica (Foto 2) fino a raggiungere il cancello di ingresso,

anche questo realizzato in ferro, arretrato di 3,2 m rispetto al





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ciglio stradale e scomposto in una sezione di 4 m carrabile ( Foto

3) ed una sezione di 1 m pedonale (Foto 4). Il confine est del

lotto si completa lungo la via Cudillo per ulteriori 10 m fino a

raggiungere il muro di confine della strada ferroviaria che

delimita la corte esterna comune lungo tutto il confine nord. I

confini ad ovest e a sud, sono delimitati dalle proprietà Omissis,

immediatamente all’ingresso della corte comune, si trova un

piazzale sterrato (Foto 3) con l’immobile pignorato sulla

sinistra (Foto 5); questo si presenta come un corpo di fabbrica

ad un solo livello fuori terra circondato da pavimentazione in

pietra naturale che si estendono tutto intorno al perimetro a

formare piazzole a raso di larghezza pari a circa 1 m lungo i lati

nord (Foto 6-7), da ca 1 a 4 m lato sud (Foto 8), di ca 4 m sul

lato est (Foto 9) e ca 6 m sul lato ovest (Foto 10). Il resto del

giardino è sostanzialmente incolto , con una piazzola in cemento

sul lato ovest ancora con materiale da cantiere (Foto da 13 a

18). Nel complesso la corte esterna esclusiva appare in condizioni di forte

trascuratezza; a tal proposito lo scrivente fa rilevare che non è stato possibile

verificare con precisione la superficie del cespite esecutato perché, a causa

dell’estensione (circa 1410 mq come si legge nella trascrizione dell’Atto di

compravendita del 1956 Allegato 8.1), per avere un risultato certo e

significativo, si sarebbe dovuto utilizzare strumentazione topografica

appropriata.

Contrariamente a quanto riportato nella planimetria catastale

(Allegato 6.1) quindi, come meglio specificato in seguito e





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graficamente rappresentato negli Allegati grafici 4.1 ÷ 4.3 ,

l’immobile in questione presenta difformità consistenti in

pianta, prospetto, volumetria e destinazioni d’uso. La porta di

ingresso all’immobile (Foto 19-20), si tuata sull’angolo a nord

della parete est , su di un corpo di volumetria non autorizzato,

presenta un singolo battente in legno lavorato. Varcata la soglia

di ingresso, l’immobile presenta al piano terra un ambiente

unico a forma di L; guardando verso sinistra in direzione sud

(Foto 21) abbiamo il salone con camino (Foto 22) collegato alla

canna fumaria posta sulla parete est ( Foto 9) ed a seguire la

cucina (Foto 23) con bagno (Foto 24) in fondo sulla destra;

guardando di fronte in direz ione ovest, invece, abbiamo la scala

di collegamento con i vani al piano rialzato. La pavimentazione

è in cotto ed alcuni elementi strutturali verticali sono rivestiti

con pietre naturali. In questo ambiente osserviamo che la cucina

(Foto 23), il bagno (Foto 24), la scala di accesso al piano

rialzato ed il vano di ingresso (Foto 25) riguardano volumetrie

non autorizzate, mentre il salone (Foto 22) è ubicato nella zona

una volta garage (Sub 3). Procedendo verso il piano rialzato,

subito sopra la scala si trova un piccolo soggiorno di transito

(Foto 27-28) ed in fondo sulla destra abbiamo una porta di

accesso al disimpegno di servizio alla zona notte. Visitando la

zona notte in senso antiorario abbiamo il bagno ( Foto 29),

camera matrimoniale (Foto 30), camera letto singolo, che è

anche l’unica con balcone (Foto 31) e camera letto a castello





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(Foto 32). Dal disimpegno, infine, mediante botola con scala a

scomparsa (Foto 33) si accede al piano sottotetto utilizzato

come deposito (Foto da 34 a 36). Ad esclusione del bagno,

rivestito con mattonelle di buona qualità, tutta la zona notte è

pavimentata con parquet come le scale di accesso al piano

rialzato. Tornando al piano terra, da una scala di collegamento

costruita di fianco al bagno della zona cucina, si scende al piano

seminterrato (Foto 37). Qui abbiamo una tavernetta (Foto 38)

con camino (Foto 39) servito dalla canna fumaria posta verso la

parete nord (Foto 7). Su questo grande ambiente centrale,

partendo dalla scala di collegamento con il piano terra e

procedendo in senso orario troviamo il bagno (Foto 40), la

lavanderia (Foto 41), l’angolo cottura con ripostiglio (Foto 42-

43) e la porta di accesso alla scala di collegamento con il

giardino al piano terra (Foto da 45 a 47).

Trattandosi di immobile di recente ristrutturazione, gli impianti

elettrico ed idrico si presentano in ottime condizioni; inoltre

l’immobile è dotato di impianto autonomo centralizzato per il

riscaldamento e per la produzione di acqua calda sanitaria ( Foto

48), con impianto di distribuzione a collettore (Foto 49). Anche

la corte esterna è dotata di predisposizione per impianto di

illuminazione. L’impianto elettrico è in ottime condizioni

insieme all’impianto di terra (Foto 50).

Come già indicato la restituzione grafica, trasmessa in allegato

alla produzione peritale (Allegato 4.1 ÷ 4.3) chiarisce





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maggiormente la disposizione dei locali , le superfici

complessive nette e lorde appartenenti al cespite coinvolto nella

procedura.

Corrispondenza con i dati riportati nell’atto di pignoramento

ed eventuale sussistenza di altre procedure esecutive gravanti

sul cespite pignorato:

Dagli accertamenti condotti presso i competenti uffici

dell’Agenzia del Territorio e della Conservatoria di Stato,

(produzioni trasmesse in allegato alla produzione peritale) si è

potuto riscontrare la corrispondenza con i dati riportati nell’atto

di pignoramento.

Si precisa che sia le planimetrie catastal i sia quelle riguardanti

la ricostruzione per L. 219/81 dei cespiti pignorat i, fanno

emergere una discrasia sia nei volumi, sia nella disposizione

interna dei locali, nonché la presenza di scale di comunicazione

interne ed esterne. Aspetto ulteriormente confrontabile

dall’esamina delle produzioni trasmesse agli atti ,

rispettivamente all’Allegato 4 , all’Allegato 6 e all’Allegato 9 .

Per quanto riguarda l’eventuale sussistenza di al tre procedure

esecutive gravanti sul cespite pignorato , le ulteriori ispezioni

condotte presso gli Uffici dell’Agenzia del Territorio, hanno

chiarito che non esistono ulteriori procedure esecutive gravanti





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sull’ immobile coinvolto nell’Atto di pignoramento , se non

quelle già indicate dalle ispezioni fornite dall’Avv. Iannicelli .

Queste ult ime documentazioni sono trasmesse in allegato

all’elaborato peritale (Allegato 6.3).

Quesito 5)

Precisi la provenienza del bene al debitore esecutato e se questi risulti essere

l’unico proprietario, producendo anche l’atto in virtù del quale ha acquisito

la proprietà; segnali altresi, eventuali acquisti mortis causa non trascritti;

Proprietà e provenienza dei beni pignorati:

Dalle documentazioni acquisite presso i competenti Uffici, per il

cespite pignorato, si è rilevato la seguente appartenenza:

Sub. 2 :

Unità immobiliare (appartamento) ubicata in Eboli

(SA) alla Contrada “Pezze delle Monache” snc (oggi

via Antonio Cudillo n. 11), piano T, composto da 5

vani riportato nel Catasto Fabbricati del Comune di

Eboli al Foglio 19, particella 9, subalterno 2 cat.

A/3, classe 3, Rendita euro 247,90 ;

Sub. 3 :

Unità immobiliare (garage) ubicata in Eboli (SA) alla

Contrada “Pezze delle Monache” snc (oggi via Antonio

Cudillo n. 11), piano T, composto da 5 vani riportato

nel Catasto Fabbricati del Comune di Eboli al Foglio





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19, particella 9, subalterno 3 cat. C/6 .

Proprietà attuale: Omissis

Pervenimento:

Atto di compravendita per dott.r e

Fabrizio Branca,

notaio in Buccino, del 19/03/2008 al repertorio n.

10575 raccolta n. 1974 e trascritto a Salerno il 20

marzo 2008 al n. 12085 raccolta n. 8324 , trasmesso in

allegato alla produzione peritale (Allegato 8.1).

Proprietà precedente:

Omissis

Pervenimento proprietà precedente:

Omissis

Proprietà precedente:

Omissis

Quesito 6)

valuti la possibilità di una divisione dei beni in caso di comproprietà e, ove

sussistano i presupposti, predisponga un progetto di divisione in natura dei

medesimi, con la specifica indicazione dei comproprietari e delle loro

generalità, la formazione delle singole masse e la determinazione degli

ipotetici conguagli in denaro;

L’esperto di stima, visti i beni esecutati, tenuto conto dell’unico proprietario,

della loro disposizione, forma e dimensione non ritiene plausibile

predisporre un progetto di divisione





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Quesito 7)

Dica dello stato di possesso del bene, con l’indicazione, se occupato da terzi,

del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare

dell’occupante, con particolare riferimento, alla esistenza di contratti di

locazione registrati in data antecedente al pignoramento, di cui dovrà

specificare la data di scadenza della durata, la data di scadenza per

l’eventuale disdetta, l’eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa

eventualmente in corso per il rilascio, e di diritti reali (quali usufrutto, uso,

abitazione, servitù, etc.) che delimitino la piena fruibilità del cespite,

indicando, anche per questi ultimi, l’eventuale anteriorità alla trascrizione

del pignoramento;

Lo stato di possesso del cespite oggetto di pignoramento,

manifesta la condizione di seguito rappresentata:

Sub. 2 :

Unità immobiliare (appartamento) ubicata in Eboli

(SA) alla Contrada “Pezze delle Monache” snc (oggi

via A. Cudillo 11) , piano T, composto da 5 vani

riportato nel Catasto Fabbricati del Comune di Eboli al

Foglio 19, particella 9, subalterno 2 cat. A/3, classe

3, Rendita euro 247,90 ;

Sub. 3 :

Unità immobiliare (garage) ubicata in Eboli (SA) alla

Contrada “Pezze delle Monache” snc (oggi via A.

Cudillo 11), piano T, composto da 5 vani riportato nel





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Catasto Fabbricati del Comune di Eboli al Foglio 19,

particella 9, subalterno 3 cat. C/6 .

Stato di possesso:

L’esperto d i stima, durante gli accessi peritali, ha riscontarto la

presenza de l l’esecutata, la sig.ra Omissis, che da indagini

effettuate presso l’Ufficio Anagrafe del Comune di Eboli , risulta

avere la residenza in via A. Cudillo 11.

Per entrambi i beni, inoltre l’esperto ha svolto indagini presso l’Agenzia delle

Entrate di Salerno e di Eboli, onde verificare l’esistenza di contratti registrati

in data antecedente al pignoramento; tali ricerche hanno dato i seguenti esiti:

Contratto di locazione riguardante “immobile sito in Eboli via A.

Cudillo n. 11, 1 e 2 piano, la casa è compsota da: n. 04 vani + cucina

+ bagno e ripostglio. In più ci sono circa 1200 area verde, il tutto si

trova in uno stato grezzo,” registrato l’11/05/2010 presso l’Agenzia

delle Entrate di Eboli al n. 153, tra Omissis e Omissis con durata fino

al 31 aprile 2035 (venticinque anni), con possibilità di disdetta

mediante racc. a.r. almeno sei mesi prima della scadenza, con canone

complessivo di € 1.440,00 annui (Euro millequattrocento annui ) cioè

€ 120,00 mensili (euro centoventi/00) come da Allegato 8.3 .

Contratto di vendita riguardante beni mobili per € 2.220 ,00

allocati nella casa di via A. Cudillo n. 11, Eboli,

registrato registrato il 06/05/2010 presso l’Agenzia delle Entrate di

Eboli al n. 81, tra Omissis insieme a Omissis e Omissis (Allegato

8.4)





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Quesito 8)

Determini il più probabile canone di locazione dell’immobile pignorato e, in

caso di immobili già concessi in locazione, dica se il canone pattuito sia

inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti

locazioni, a norma dell’art. 2923, comma 3, cod.civ.;

La st ima riguardante il più probabile canone di locazione

dell’immobile pignorato è stata condotta sulla base dei dati

forniti dalle quotazioni dell’Osservatorio del mercato

immobiliare dell’Agenzia del Territorio e poi raffrontati con le

agenzie immobiliari della zona .

Il canone è riferito a tutti i beni così come si presentano.

I dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare, per

l’immobile in questione, restituiscono un valo re minimo e

massimo del probabile valore di locazione sulla base di

determinate caratteristiche, di seguito i llustrate (Allegato n 10).

Fascia di appartenenza sul territorio comunale, Tipologia

prevalente, Destinazione, Stato conservativo.

Non essendo presente nelle Tabelle O.M.I. esplicitamente la

Contrada “Pezze delle Monache” l’esperto ha considerato una

microzona catastale che è assolutamente compatibile a quella in

cui sono si tuati i cespiti di cui causa .

Risultato interrogazione: Anno 2012 - Semestre 2

Comune: EBOLI

Fascia/zona: PERIFERICA/Periferia;





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Codice di zona: D1 Microzona catastale n.: 3

Tipologia prevalente: Abitazioni di tipo economico Destinazione: Residenziale

Tipologia

Stato

conservativo

Valore Mercato

(€/mq)

Superficie

(L/N)

Valori Locazione (€/mq

x mese) Superficie (L/N)

Min Max Min Max

Abitazioni civili NORMALE 1100 1650 L 2,3 3 L

Abitazioni tipo

economico

NORMALE 860 1200 L 2,1 3 L

Autorimesse NORMALE 590 840 L 2,5 3,5 L

Dati OMI

Il prodotto tra il valore scelto dalla tabella e la superficie lorda

totale dell’immobile definisce il canone di locazione. Nel

calcolo della superficie suddetta, vanno computati anche

balconi, terrazzi e similari attraverso dei coefficienti di

ponderazione usualmente adottati ed unificati in ambito p eritale.

Qualora le pertinenze siano comunicanti con i vani principali e

con i vani accessori , la superficie non residenziale va computata

nella maniera che segue:

nella misura del 30 % fino a mq. 25;

nella misura del 10 % per la quota eccedente mq. 25.

Qualora le pertinenze non siano comunicanti con i vani

principali e con i vani accessori, la superficie non residenziale

va computata nella maniera che segue:

nella misura del 15 % fino a mq. 25;





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I sottotetti o i vani mansardati vanno computati:

nella misura del 60 % per i vani mansardati o sottotetti

abitabili;

nella misura del 20 % per i vani mansar dati o sottotetti

non abitabili.

VALUTAZIONE CANONE DI LOCAZIONE STATO DI

PROGETTO ASSENTITO

Tenuto conto che la Contrada “Pezze delle monache” è limitrofa

alla zona suburbana Catastale Microzona catastale n. 2 (la separazione

è dovuta alla linea ferroviaria ) che ha valori di mercato e canoni in generale

più alti (Allegato n. 10), si considerarà i l valore di locazione

massimo tra quelli riportati in tabella cioè 3,00 €/mq per

abitazioni e 3,50 €/mq per l’autorimessa.

Il cespite in oggetto presentava un’ estensione complessiva così

distribuita:

Superficie Lo rd a r es id en zi a le = mq. 61,30

Superficie P er t i n en zi a l e = mq. 8,91

Superficie c or t e es t ern a = mq 1.325,00 (mq 1.410 – sup. in

pianta abitazione)

Superficie Lo rd a b o x = mq 24,00

Nello specifico la superficie non residenziale , essendo

immediatamente comunicante con i vani principali , ai fini del

calcolo della Superficie Lo rd a t o t a l e è definita dalla seguente

espressione:





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Sup P er t i n en zi a l e * 0,30 = mq. 8,91 * 0,30 = mq. 2,67

Superficie c or t e es t ern a = mq 25 * 0,30 + 1.300 * 0,10 = mq.

137,5 che l’esperto di stima porta a 100 mq causa lo stato

di forte trascuratezza della corte esterna ( - 30 % circa).

Da qui la Superficie Lo rd a t o t a l e è data da:

mq. 61,30 + mq 2,67 + mq. 100 = mq. 163,97

Quindi il più probabile canone di locazione mensile

dell’immobile pignorato risulta essere pari ad € 561,09 come

da espressione che segue:

Valore can on e = Sup. Lo rd a Res id en zi a l e * Valore Lo ca zion e +

Superficie b o x * Valore Loca zion e = (mq. 163,97 * € /

mq*mese 3,00) + (mq 24 * € / mq*mese 3,50) = €

491,91 + 84,00 = € 575,91

che l’esperto di stima, consultate le agenzie immobiliari della

zona, approssima a:

Valore can on e = €/mese 550,00 (Euro Cinquecentocinquanta /00)

VALUTAZIONE CANONE DI LOCAZIONE STATO DI FATTO

RILEVATO

L’ immobile in oggetto presenta un’ estensione complessiva così

distribuita:



Superficie Pian o s emi n t e r ra t o = mq. 73,90

Superficie co r t e e s t ern a = mq 1.240





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Nello specifico la superficie non residenziale, essendo



espressione:


Superficie Pian o i n t e r ra to = mq. 25 * 0,30 + 48,90 * 0,10 =

mq 12,39


129 che l’esperto di stima porta a 90 mq causa lo stato di

forte trascuratezza della corte esterna ( - 30 % circa).


mq. 148,80 + mq 1,66 + mq 12,39 + mq. 90 = mq. 252,85

Quindi il più probabile canone di locazione mensile

dell’immobile pignorato risulta essere pari ad € 759,18 come

da espressione che segue:

Valore can on e = Sup. Lo rd a Res id en zi a l e * Valore Loca zi on e = mq.

248,06 * € / mq*mese 3,00 = €/mese 758,55

che l’esperto di stima, consultate le agenzie immobiliari della

zona, approssima a:

Valore can on e = €/mese 750,00 (Euro Set tecentocinquanta /00)

Per quanto riguarda l’art. 2923 comma 3, l’esperto fa notare che il canone

mensile del contratto di locazione (Allegato 8.3) è inferiore di un terzo a

quello risultante dalla stima sia nel caso di immobile con stato di fatto

assentito (€/mese 120 ,00 contro €/mese 550.00) sia nel caso di immobile





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con stato di fatto rilevato (€/mese 120 ,00 contro €/mese 750.00).

L’esperto di stima fa ri levare che, anche se fossero stati

considerati i valori minimi delle Tabell e O.M.I. (€ 2,1 per la

superficie lorda ed € 2,5 per l’autorimesse per un canone di

404,34 €/mese per lo stato asseverato e 530,98 €/mese , per lo

stato rilevato) comunque il canone mensile del contratto di locazione

sarebbe stato inferiore di un terzo .

Quesito 9)

Indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato, a tal scopo

producendo l’estratto dell’atto di matrimonio ed evidenziando la sussistenza

di eventuali convenzioni patrimoniali riportate a margine dello stesso e la

data della relativa annotazione;

La parte debitrice

L’atto di pignoramento corrispondente al procedimento in

oggetto, identifica come debitori la Sig.r a

:

Omissis , e domiciliato in Eboli alla via A. Cudillo n.11;

Il regime patrimoniale del debitore

Come da estratto per riassunto (Allegato 5) dai registri degli atti

di matrimonio ri lasciato in data 23/04/2013 dall’Ufficio dello

Stato Civile del Comune di Eboli, la Sig.r a

Omissis risulta essere

coniugata con il Sig. Omissis, in regime di sepaarzione dei beni,

a con atto in data 13/12/2006 rep. 9351 e racc. 1352 per notar

Fabrizio Branca; inoltre sempre per atto del notar Fabrizio

Branca rep. 10119 e racc. 1780 i sigg. Omissis hanno costituito





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un fondo patrimoniale in data 07/12/2007 .

Quesito 10)

Riferisca dell’esistenza di formalità, vincoli od oneri, anche di natura

condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell’acquirente, ivi

compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull’attitudine edificatoria

dello stesso o quelli connessi con il suo carattere storico-artistico, ovvero di

natura paesaggistica e simili. Indichi , in particolare, l’importo annuo delle

spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominiali ordinarie); le

eventuali spese straordinarie già deliberate, ma non ancora scadute; le

eventuali spese condominiali scadute e non pagate negli ultimi due anni

anteriori alla data della perizia; le eventuali cause in corso; le domande

giudiziali, le convenzioni matrimoniali e i provvedimenti di assegnazione

della casa coniugale trascritti contro il debitore e, quanto a questi ultimi,

anche solo emessi prima del pignoramento nonché le eventuali obbligazioni

propter rem;

Dalle indagini effettuate presso i competenti Uffici si chiarisce

che per il cespite pignorato non si rilevano formalità, vincoli o

oneri gravanti sul bene.

Dalle ricerche condotte dal sottoscritto presso gli Uffici Tecnici del Comune

di Eboli, l’immobile oggetto di valutazione ricade nella “Zona B b – di

Completamento” del P.R.G (Allegato 9.1). La zona nella quale ricadono i

cespiti esecutati, denominata “Pezze delle Monache”, è oggetto di un Piano di

strumenti attuativi (Allegato 9.2) ed è soggetta alla fascia di rispetto





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ferroviaria art. 46 comma 2 Parte I delle N.T.A. del P.R.G..

Dall’atto di compravendita per dott.re

Fabrizio Branca, notaio in

Buccino, del 19/03/2008 al repertorio n. 10575 raccolta n. 1974

e trascritto a Salerno il 20 marzo 2008 al n. 12085 raccolta n.

8324, trasmesso in allegato alla produzione peritale ( Allegato

8.1) si legge a pag. 8: “….. La vendita è comprensiva di tutte le pertienze,

servitù, diritti ed oneri di ogni genere, comunque inerenti l’iimobile in

oggetto, che viene trasferito, a corpo e nona misura, nello stato di fatto e di

diritto in cui si trova, noto alla parte acquirente…..”.

In merito alla natura condominiale del cespite pignorato, si

precisa invece che per entrambi gli immobili fin qui discussi in

virtù delle condizioni sopra rappresentate e descritte, non risulta

costituito nessun condominio ; pertanto non è possibile

comprovare le eventuali spese condominiali scadute e non

pagate negli ultimi due anni anteriori alla d ata della perizia .

Quesito 11)

Riferisca dell’esistenza di formalità, vincoli od oneri, anche di natura

condominiale, gravanti sul bene, che saranno cancellati o che comunque

risulteranno non opponibili all’acquirente (come iscrizioni ipotecarie,

trascrizioni di pignoramenti, trascrizioni di sequestri conservativi, etc.),

indicando in particolare i creditori iscritti (cioè i creditori muniti di ipoteca o

privilegi immobiliari) e i costi per le relative cancellazioni;

Dalle indagini effettuate presso i competenti Uffici dell’Agenzia





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del Terri torio si chiarisce che per il cespite pignorato si rilevano

formalità, vincoli o oneri gravanti sul bene che risulteranno non

opponibil i all’acquirente (Allegato 6.3):

Iscrizione del 20/03/2008 – Registro Particolare 2004 Registro

Generale 12086 Pubblico Ufficiale Branca Fabrizio Repertorio

10576/1975 del 19/03/2008 – IPOTECA VOLONTARIA derivante da

CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO Capitale

Euro 200.000,00 tasso interesse annuo 6% Totale Euro 300.000,00

Durata 25 Anni;

Iscrizione del 17/12/2010 Registro Particolare 10423 Registro

Generale 50457 Pubblico Ufficiale TRIBUNALE Repertorio

425/2010 del 22/06/2010 – IPOTECA GIUDIZIALE derivante da

DECRETO INGIUNTIVO Capitale Euro 23.597,75 tasso interesse

annuo 11,5% Spese Euro 2.202,25 Totale Euro 25.800,00;






Trascrizione del 02/02/2011 Registro Particolare 3214 Registro

Generale 4193 Pubblico Ufficiale TRIBUNALE DI SALERNO –

SEZ. EBOLI Repertorio 2010 del 06/12/2010 – ATTO ESECUTIVO

O CAUTELARE – VERBALE PIGNORAMENTO IMMOBILI.





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Quesito 12)

Acquisisca e depositi aggiornate visure catastali ed ipotecarie per immobile e

per soggetto, queste ultime in forma sintetica ed integrale, riferite almeno al

ventennio antecedente la data di conferimento dell’incarico, segnalando

eventuali discrasie tra le risultanze delle stesse all’esito di accurato controllo

incrociato;

Visure catastali ed ipotecarie per immobile e per soggetto

Le documentazioni richieste al presente quesito sono state

acquisite presso l’Agenzia del Territorio e depositate in allegato

alla presente (Allegato 6.1). L’accertamento è stato condotto

attraverso l’acquisizione delle certificazioni di seguito elencate:

1. Visure storiche per immobile dei seguenti beni:

Foglio 19, particella 9, subalterno 2 cat. A/3,

classe 3, Rendita euro 247,90 ;

Foglio 19, particella 9, subalterno 3 cat. C/6;

2. Visure ipotecarie per immobile dei seguenti beni:

3. Foglio 19, particella 9, subalterno 2 cat. A/3,

classe 3, Rendita euro 247,90 ;

4. Foglio 19, particella 9, subalterno 3 cat. C/6;

5. Visure ipotecarie per soggetto:

Omissis ;

Le visure sono state riferite al periodo storico antecedente la

data di confer imento dell’incarico. Da un’analisi condotta sul le

documentazioni in commento (Allegati 6.1, 6.2 e 6.3 ) e da un

accurato controllo incrociato , si è potuto chiarire che non sono





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emerse discrasie tra le risultanze delle stesse.

Quesito 13)

Riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché

l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi

la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di

destinazione urbanistica di cui all’art.30 del T.U. di cui al D.P.R. 6.6.01

N.380, nonché le notizie di cui all’art. 46 di detto T.U. e di cui all’art. 40

della L.28.2.85 n.47, e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie , tale

da determinare le nullità di cui all’art. 46, comma 1, del citato T.U., ovvero

di cui all’art. 40, comma 2, della citata L.47/85, faccia di tanto l’esperto

menzione nel riepilogo, con avvertenza che l’aggiudicatario potrà,

ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all’art. 40,

comma 5, del citato T.U., della citata legge 47/85; quantifichi poi, le

eventuali spese di sanatoria e condono

Regolarità edilizia e urbanistica del cespite pignorato –

Dichiarazione di agiilità

Dagli accertamenti condotti, su i cespiti pignorati e loro

pertinenze:

Immobile 1:

Unità immobiliare in Eboli (Sa), Contrada “Pezze delle

Monache” snc (oggi via A. Cudillo, 11), piano

rialzato, in Catasto Fabbricati Fg. 19, part. 9 sub. 2,

Cat. A/3, classe 1, di vani 5, rendita Euro 400,25 ;





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Immobile 2:

Unità immobiliare in Eboli (Sa) , Contrada “Pezze delle

Monache” snc (oggi via A. Cudillo, 11), piano terra, in

Catasto Fabbricati Fg. 19, part. 9 sub. 3, Cat. C/6,

consistenza mq 19

presso gli archivi dell’Ufficio Tecnico del Comune di Eboli , in

merito alla verifica sulla regolarità edilizia e urbanistica, sono

state rinvenute, estratte e trasm esse agli atti in allegato

all’elaborato peritale (Allegato 9), le documentazioni che

seguono. Dall’inquadramento terri toriale condotto in ausilio agli

strumenti urbanistici , l’area in cui ricade il cespite pignorato in

esame, ricade nella ““Zona B b – di Completamento” del P.R.G le cui

norme di attuazione sono riporatte nell’Allegato 9.1 ed è oggetto di un Piano

di strumenti attuativi riportato nell’Allegato 9.2.

Premesso che, il fabbricato che compone gli immobili di cui è

causa, è stato edificato in data precedente al 1° settembre 1967

(pag. 12 Atto di compravendita del 2008 Allegato 8.1), si

descrivono in elenco, i titoli autorizzativi secondo un ordine

cronologico:

1. Autorizzazione n. 4726 per ricostruzione ai sensi

della Legge 219/81, rilasciata in data 28/02/1991

(Allegato 9.3) a nome dell’allora propretario Omissis ;

2. Denuncia di inizio attività prot . 21803 del 13

giugno 2008 per la realizzazione di muri in c.a. di

altezza variabile, piazzola in c.a. e n. 2 cancelli





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metallici a nome di Omissis (Allegato 9.4);

3. Successive N. 2 integrazioni alla suddetta D.I.A la

prima prot. n. 26971 del 21 luglio 2008, la seconda

prot. n. 30053 del 18 agosto 2008 sempre a nome di

Omissis (Allegato 9.4).

Non è stato possibile rilevare alcun cert ifica to di agibilità.

Come già indicato nella risposta al Quesito 4 , il confronto tra

quanto assentito dai titoli immediatamente descritti con lo stato

di fatto del cespite pignorato, evidenzia le seguenti notevoli

difformità:

Il Sub 2 (appartamento) è stato ampliato con n. 2 corpi

di fabbrica in blocchi di cemento e struttura portante in

c.a., rispettivamente il primo sul lato sud -est, di

dimensioni 3,89x6,10x2,84 m, il secondo sul lato nord-est

di dimensioni 7,75x3,50x2,84. Nel primo manufatto è

stato relizzato anche un bagno, mentre nel secondo una

scala di collegamento con il piano rialzato , larga 1,40 m;

(Allegato 4.2); infine è presente un locale seminterrato di

dimensioni lorde nette mq 67,20 e lorda mq 73,90

ampiamente descritto nella risposta al Quesito n. 4 . Per

accedere a tale piano seminterrato si sono realizzate due

scale, una interna nelle estreme vicinanze del bagno ne l

nuovo corpo di fabbrica sul la to sud-est e una esterna sul

lato; altre piccole difformità, (diversa disposizione

tramezzature interne con variazione delle singole





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superifici calpestabili) rispetto ai titoli abilitativi

l’esperto le ha riscontrate per quanto riguarda il piano

rialzato.

Il Sub 3 (garage) è stato, sostanzialmente, inglobato

nell’appartamento con la demolizione delle mura

perimetrali la to sud-est e nord-est cambiando, di fatto ,

destinazione d’uso da garage a civile abitazione.

L’esperto di stima, pertanto, allega alla seguente relazione la

seguente documentazione (Allegato 11):

1. Verbale di sequestro preventivo del Corpo Municipale di

Eboli del 13/02/2009 con identificazione di persona e di

elezione di domicilio ai fini delle notificazioni;

2. Decreto di citazione in giudizio Procura della

Repubblica;

3. Decreto di sequestro preventivo Tribunale di Salerno;

4. Ordinanza di demolizione opere abusive Comune di Eboli

del 27/04/2009 prot. 19229;

5. Trasmissione verbale accertamento violazioni e decreto

sospensione lavori Giunta Regionale della Campania

settore provinciale del Genio Civiledel 09/10/2009

6. Autorizzazione Procura della Repubblica del 03/03/2011

per rimozione sigill i per demolizione di corpi di fabbrica

dimensioni 10,70x6 con altezza variabile da 2,30 a 2,80

m, in aderenza al muro di contenimento della sovrastante

ferrovia.





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Quindi all’attualità rispetto all’ordinanza di demolizione solo il

punto 4 è stato ottemperato (corpi di fabbrica adiacenti alla

linea ferroviaria), mentre per gli al tri manufatti, indicati nei

rimanenti 3 punti (manufatto lato sud-est, di dimensioni

3,89x6,10x2,84, manufatto sul lato nord -est di dimensioni

7,75x3,50x2,84, scala in c.a. per collegamento piano rialzato,

bagno contenuto nel corpo sul alto sud -est) sono ancora esistenti

insieme al locale seminterrato.

L’esperto di stima valuta i costi per i l riprist ino dei luoghi

originari in circa:

1. Opere murarie / impianti = € 35.000 ,00 (Euro

trentacinquemila/00 );

2. Oneri Comunali per S.C.I.A= € 90,00;

3. Regolarizzazione catastale Sub. 1 (corte esterna Allegati 6.4 e 6.5) ed

altre variazioni planimetriche = € 300,00 ;

4. Regolarizzazione Difformità di cui all’Art.37 , comma 4 del

D.P.R. n.380/2001 con Sanzione amministrativa = €

516,00;

5. Oneri tecnici = € 4.000,00

per un totale di circa € 39.906,00

che l’esperto di stima approssima a € 40.000,00 (Euro

quarantamila/00)

Per la successiva certificato di agibilità è necessario richiedere la seguente

documentazione da presentare presso gli Uffici Tecnici:





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1. Dichiarazioni di conformità (DICO) ai sensi del D.M. 37/08 (lavori

straordinaria manutenzione causa ripristino luoghi originari);

2. Oneri Comunali = € 90,00;

3. Oneri tecnici = € 1.000,00

per un totale di circa € 1.090,00


millecento/00)

Quesito 14)

Determini il valore con l’indicazione del criterio di stima adottato al fine

della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi

di riscontro ( quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari,

copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed

anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa

occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati.

Esponga, altresì, analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima

considerati per lo stato d’uso e la manutenzione dell’immobile, per lo stato di

possesso del medesimo, per i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla

procedura, l’abbattimento forfettario per assenza di garanzia per vizi occulti

nonché per eventuali spese condominiali insolute, la necessità di bonifica da

eventuali rifiuti, anche tossici o nocivi. Nel caso si tratti di quota indivisa ,

fornisca la valutazione dell’intero e della sola quota, tenedo conto della

maggior difficoltà di vendita per le quote indivise;

DESCRIZIONE CRITERI ESTIMATIVI

Valutata la consistenza degli immobili ed esaminato lo stato dei luoghi,onde





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addivenire ad un valore di mercato dei beni pignorati quanto più plausibile,

l’esperto di stima opera, se possibile, in tale maniera:

1. effettua, per via indiretta, una stima per valori unitari fatta a partire

dai dati dell’Osservatorio dei Beni immobiliari;

2. aggiorna all’attualità, secondo gli indici ISTAT, il prezzo degli

stessi immobili esecutati, quando è disponibile il prezzo d’acquisto

degli stessi;

3. verifica le valutazioni effettuate mediante una stima sintetica per

confronto o comparativa diretta degli immobili stessi.

Con la prima metodologia è possibile, svincolarsi dai pareri del mercato

locale e collegare la reale consistenza metrica del bene ai valori unitari

estrapolati dall’intervallo di confidenza dei dati dell’Osservatorio, in base alle

caratteristiche possedute dal cespite da stimare.

Con la seconda tipologia di stima si effettuata un adeguamento del valore

degli stessi beni, già comprensivo di tutti i fattori locali, di tutte le

caratteristiche intrinseche ed estrinseche peculiari dell’immobile quali

l’ubicazione, lo stato di conservazione, la destinazione d’uso che non sono

mutate nell’arco temporale

Con la terza metodologia è possibile conoscere meglio alcune caratteristiche

del territorio dialogando con l’ operatore immobiliare di zona che conosce il

territorio e chiedere le motivazione del giudizio estimativo, il tutto portando

in conto molteplici fattori che sfuggono ad una analisi peritale superficiale ed

eccessivamente standardizzata.

Secondo la terza metodologia (stima sintetica per confronto o

comparativo), il più probabile valore di mercato di un edificio o di un terreno





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o di una parte di esso si determina mediante il raffronto con fabbricati o

terreni di caratteristiche estinseche (zona di ubicazione, esposizione,

panorama) ed intrinsche analoghe (destinazione d’uso, coltivazioni praticate,

caratteristiche edili, consistenza, estensione dei terreni, eventuali pertinenze,

dimensione dei vani, superficie dei terrazzi, servizi, dipendenze, stato di

manutenzione, ecc.).

Di tali fabbricati o terreni si devono conoscere i prezzi di compravendita,

riferiti a parametri unitari che presentano stretta relazione con il mercato della

zona.

Tali parametri unitari possono essere la superficie utile di ciascun piano

espressa in metro quadro, la volumetria dell’edificio espressa in metro cubo,

il numero dei vani utili, ecc., la superficie del terreno in ettari, per cui la stima

può essere riferita a metro quadrato, a metro cubo, a vano, ad ettaro. Il

probabile valore di mercato, seguendo tale metodo di stima sintetica per

confronto, si determina moltiplicando la quantità di volume o di superficie o

di vani del fabbricato da valutare per il prezzo unitario.

Sia per la I, sia per la III METODOLOGIA si considererà come parametro

unitario il metro quadrato (mq) e si considererà, come da D.P.R. 23 marzo

1998 n. 138, una superficie omogeizzata considerando le superfici dei vari

locali a secondo della loro destinazione con percentuali varie come riporatto

negli Allegato B e C del D.P.R. suddetto.

Sono state dunque seguite dall’esperto metodologie quanto più impersonali

ed oggettive possibili, compatibilmente col grado di informazione e

cognizione raggiungibile nei limitati giorni di indagine.

La media aritmetica equiponderale dei tre risultati (qualora tutti affidabili





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e plausibili tra di loro) fornirà infine l’esito della stima come specificato nelle

conclusioni appresso riportate.

Si terrà conto delle seguenti considerazioni:

i cespiti saranno considerati come LOTTO UNICO ;

o Foglio 19, particella n. 9, sub . 2, Categoria A/3,

Classe 1, Consistenza 5 vani, Rendita € 400,25 ;

o Foglio 19, particella n. 9, sub. 3, Categoria C/6,

Classe 11, Consistenza 19 mq, Rendita € 49,06

si terrà conto della corte esterna esclusiva, come indicato

nella risposta al Quesito n. 4 , senza la quale i beni

pignorati sarebbero sostanzialmente non fruibili .

causa rilevanti lavori effettuati senza lavori t itoli

abili tativi, saranno, altresì , effettuate due valutazioni

(stato assentito e stato rilevato ).

VALUTAZIONE VALORE STATO DI PROGETT O ASSENTITO

I METODOLOGIA

Tale valutazione è stata effettuata dall’esperto partendo dai dati

dell’Osservatorio Nazionale del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del

Territorio accessibili tramite il sito internet www.agenziaterritorio.it,

I valori unitari rilevati dall’Osservatorio dei Beni Immobiliari, sono riferiti al

metro quadrato di superficie commerciale (lorda) ovvero di superficie utile

(netta) per il mercato delle compravendite e delle locazioni. La superficie

commerciale è misurata al lordo delle murature interne ed esterne perimetrali

(Superficie coperta).

I muri interni e quelli perimetrali esterni che vengono computati per intero,

http://www.agenziaterritorio.it/





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sono da considerare fino ad uno spessore massimo di 50 cm., mentre i muri in

comunione vengono computati nella misura massima del 50% e pertanto fino

a uno spessore massimo di cm 25. La superficie viene arrotondata al metro

quadrato per difetto o per eccesso (D.P.R. 138/98). La rilevazione diretta

viene effettuata con opportune schede di rilevazione, relative ad unità con

destinazione residenziale che siano oggetto di dinamiche di mercato.

Esse sono suddivise in varie parti che riguardano:

1. la tipologia dell’immobile o dell’unità immobiliare;

2. la fonte della rilevazione;

3. la identificazione dell’immobile rilevato;

4. la destinazione prevalente di zona;

5. le caratteristiche estrinseche ed intrinseche del fabbricato;

6. le caratteristiche intrinseche dell’unità immobiliare;

7. la consistenza dell’unità immobiliare;

8. la consistenza delle pertinenze;

9. la consistenza totale dell’unità immobiliare e delle pertinenze;

10. il prezzo valore.

I dati rilevati una volta elaborati tramite la funzione probabilistica T di

Student, sono valutati dall’Ufficio di Agenzia del Territorio che, una volta

sentiti i pareri del Comitato Consultivo e della Commissione di Validazione

che ha la responsabilità di accertare la correttezza dei procedimenti seguiti,

decide le quotazioni da considerare valide e quindi oggetto di pubblicazione

sul sito. I valori unitari di mercato sono espressi in euro a mq (€/mq), e

possono far riferimento alla superficie netta (N) ovvero Lorda (L) e ad uno

stato di conservazione e manutenzione dell’immobile Ottimo, Normale o





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Scadente.

Non essendo presente nelle Tabelle O.M.I. esplicitamente la

Contrada “Pezze delle Monache” l’esperto ha considerato una

microzona catastale che è assolutamente compatibile a quella in

cui sono si tuati i cespiti di cui causa

Risultato interrogazione: Anno 2012 - Semestre 2

Comune: EBOLI

Fascia/zona: PERIFERICA/Periferia;

Codice di zona: D1 Microzona catastale n.: 3

Tipologia prevalente: Abitazioni di tipo economico Destinazione: Residenziale

Tipologia

Stato

conservativo

Valore Mercato

(€/mq)

Superficie

(L/N)

Valori Locazione (€/mq

x mese) Superficie (L/N)

Min Max Min Max

Abitazioni civili NORMALE 1100 1650 L 2,3 3 L

Abitazioni tipo

economico

NORMALE 860 1200 L 2,1 3 L

Autorimesse NORMALE 590 840 L 2,5 3,5 L

Dati OMI

Viene considerato i l valore di mercato per abitazioni di t ipo

economico quasi massimo pari a 1.500 €/mq e 700 €/mq per le

autorimesse , tenuto conto anche che la Contrada “Pezze delle

monache” è limitrofa alla zona suburbana Catastale Microzona

catastale n. 2 (la separazione è dovuta alla linea ferroviaria ) che ha valori di

mercato e canoni più alti.





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Il prodotto tra dett i valori e le rispettive superfici lorde

dell’immobile definiscono il più probabile valore base di

vendita. Nel calcolo della superfici e lorda, vanno computati

anche balconi, terrazzi e similari attraverso dei coefficienti di

ponderazione usualmente adottati ed unificati in ambito peritale .

Qualora le pertinenze siano comunicanti con i vani principali e

con i vani accessori , la superficie non residenziale va computata

nella maniera che segue:

nella misura del 30 % fino a mq. 25 ;


Qualora le pertinenze non siano comunicanti con i vani

principali e con i vani accessori, la superficie non r esidenziale

va computata nella maniera che segue:

nella misura del 15 % fino a mq. 25 ;


I sottotetti o i soffitt i abitabili vanno computati

nella misura del 60 % per i vani mansardati o sottotetti

abitabili;

nella misura del 20 % per i vani mansar dati o sottotetti

non abitabili.

Il cespite in oggetto presentava un’ estensione complessiva così

distribuita:



Superficie c or t e es t ern a = mq 1.325,00 (mq 1.410 – sup. in





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pianta abitazione)

Superficie Lo rd a b o x = mq 24,00




espressione:


Superficie c o r t e es t e rn a = mq 25* 0,30 + 1.300 * 0,10 = mq.

137,5 che l’esperto di stima porta a 100 mq causa lo stato

di forte trascuratezza della corte esterna ( - 30 % circa).


mq. 61,30 + mq 2,67 + mq. 100 = mq. 163,97

Quindi il più probabile valore base di vendita dell’immobile

pignorato risulta essere pari ad € 263.145,00 come da

espressione che segue:

Valore b ase v en d i t a = Sup. Lo rd a t o t a l e * Valoremerca to + Superficie

b ox * Valorem erca to = (mq. 163,97 * € / mq 1.500,00) + (mq

19 * € / mq 700,00) = € 259.255,00

II METODOLOGIA

Dall’atto di compravendita , si legge come prezzo di vendita

complessivo € 220.000,00 ; rivalutando tale valore all’attualità in base agli

indici ISTAT al giugno 2013 otteniamo:

Prezzo di compravendita Variazione complessiva indice Valore al 06/2013 [€]





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MARZO 2008 [€] ISTAT

220.000,00 + 10,396 % 242.872,57

III METODOLOGIA

Di seguito si riporta la valutazione diretta dell’immobile esecutato oggetto

di stima effettuata da un’agenzia immobiliare in Salerno, a seguito di una

ricognizione diretta da parte del sottoscritto.

Tali valori sono stati verificati, successivamente, dall’esperto mediante

consultazione di borsini on line.

Agli operatori interpellati situati nelle immediate vicinanze dell’immobile

oggetto di esecuzione, sono state sottoposte:

le foto del rilievo fotografico sullo stato dei luoghi dell’immobile

oggetto di stima;

le planimetrie del rilievo dell’immobile;

i dati sulla superficie utile e coperta delle varie parti costitutive del

bene immobiliare da valutare.

le principali caratteristiche dell’immobile oggetto di causa.

La valutazioni fatte dalle agenzie sono da intendersi già al netto delle

provvigioni spettanti, dunque più vicine alla libera contrattazione di mercato.

Le agenzie immobiliari hanno fornito una valutazione del cespite:

Per la superficie netta calpestabile (mq 53,30) ad €/mq 1.900,00;

Per la superficie balcone (mq 8,91) ad €/mq 700,00;

Per la corte esterna (mq 1.325) ad €/mq 70,00;

Per il box auto (mq 19,00) ad €/mq 1200,00.

Quindi:

valore superficie netta calpestabile € 101.270,00 (1.900,00 x 53,30);





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valore superficie balcone € 6.237,00 (700,00 x 9,76);

Valore corte esterna € 92.750,00 (70,00 x 1.325);

Valore box auto € 22.800,00 (1.200,00x19).

L’esperto assume quale valore di stima con questa metodologia:

€ 223.057,00 (101.270,00 + 6.832,00 + 92.750,00 + 22.800,00 )

Riepilogando:

1. I metodologia: € 259.255,00

2. II metodologia: 242.872,57

3. III metodologia: € 223.057,00

l valore di stima ottenuti sono diversi poiché con la I METODOLOGIA sia

perché non si può tener conto di tutte le reali condizioni estrinseche ed

intrinseche del fabbricato, sia, soprattutto, la superficie considerata è quella

lorda, mentre con Ia III METODOLOGIA la superficie considerata è quella

netta calpestabile.

Eseguendo la media aritmetica dei tre valori ottenuti, si ha che il PIÙ

PROBABILE VALORE DI MERCATO DEL LOTTO UNICO (Stato

assentito con corte esterna) è pari a:

€ 241.728,19


Duecentoquarantaduemila/00).

VALUTAZIONE VALORE STATO DI FATTO RILEVATO

I METODOLOGIA

L’immobile in oggetto presenta un’ estensione complessiva così

distribuita:





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Superficie Pian o i n t e r ra to = mq. 73,90

Superficie co r t e es t e rn a = mq 1.240 (1410 - – sup. in pianta

abitazione)




espressione:


Superficie Pian o s emi n t e r ra t o = mq. 25 * 0,30 + 48,90 * 0,10 =

mq 12,39


129 che l’esperto di stima porta a 90 mq causa lo stato di

forte trascuratezza della corte esterna ( - 30 % circa).


mq. 148,80 + mq 1,66 + mq 12,39 + mq. 90 = mq. 252,85

Quindi il più probabile valore base di vendita dell’immobile

pignorato risulta essere pari ad € 379.275,00 come da

espressione che segue:

Valore b ase v en d i t a= Sup. Lo rd a t o t a l e * Valoremerca to + Superficie

b ox * Valorem erca t o = (mq. 252,85 * € / mq 1.500,00) = €

379.275,00

II METODOLOGIA

Non verificabile in quanto l’immobile è stato venduto come da titoli edilizi





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(Allegato 8.1)

III METODOLOGIA

Le agenzie immobiliari hanno fornito una valutazione del cespite:

Per la superficie netta calpestabile (mq 128,20) ad €/mq 1.900,00;

Per la superficie balcone (mq 5,55) ad €/mq 700,00;

Per la superficie piano seminterrato (mq 67,20) ad €/mq 500,00;

Quindi:

valore superficie netta calpestabile € 243.580,00 (1.900,00 x 128,20);

valore superficie balcone € 3885,00 (700,00 x 5,55);

valore superficie piano seminterrato € 33.600,00 (500,00 x 67,20);

valore corte esterna € 86.800,00 (70,00 x 1.240);

L’esperto assume quale valore di stima con questa metodologia:

367.875,00 € (243.580,00 + 4.354,00 + 33.600,00 + 86.800,00)

Riepilogando:

1. I metodologia: € 379.275,00

2. II metodologia: non congruente

3. III metodologia: € 367.875,00

Eseguendo la media aritmetica dei due valori ottenuti, si ha che il PIÙ

PROBABILE VALORE DI MERCATO DEL LOTTO UNICO (Stato di

fatto rilevato con corte esterna) è pari a:

€ 373.575,00


Trecentosettantaquattromila/00).





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Quesito 15)

Quantifichi le presumibili spese occorrenti per la rimozione, il trasporto e la

dismissione dei beni mobili o dei materiali di risulta eventualmente rinvenuti

nell’immobile pignorato;

In merito alle spese occorrenti per la rimozione, il t rasporto e la

dismissione dei beni mobili o dei materiali di risulta

eventualmente rinvenuti nell’immobile pignorato, si chiarisce

quanto segue:

in occasione degli accessi peritali , presso i cespiti pignorati si è

potuto riscontrare, in corrispondenza in ogni locale del

fabbricato, la presenza di mobilia ed arredo consona alla

destinazione d’uso del cespite, di proprietà del’esecutata

Da qui, le presumibili spese occorrenti per la rimozione, il

trasporto e la dismissione dei beni mobili rinvenuti nel cespite

pignorato, a valle di una serie di investigazioni condotte presso

le maggiori agenzie di traslochi operanti sul territorio, viste le

condizioni, sono stimabili in € 2.000,00 (Euro Duemila/00).

Per quanto riguarda la corte esterna si è riscontrata la presenza

di materiali da cantiere per la cui rimozione le spese sono

stimabili in € 800,00 (Euro Ottocento/00 ).

Quesito 16)

Corredi la relazione, da presentare anche in formato e su supporti

informatici (e segnatamente in formato testo o word per Windows Microsoft,

nonché “Pdf” per Adobe Acrobat) di una planimetria e di riepilogo o





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descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, indichi la

sommaria descrizione, il comune di ubicazione, frazione, via, confini,

estensione, identificativi catastali, attuale proprietario, titolo di provenienza

del bene , le iscrizioni e le trascrizioni sul medesimo gravanti, lo stato di

occupazione, la regolarita edilizia-urbanistica, l’abitabilità, il valore del

bene da porre a base d’asta ;

A riepilogo di tutto quanto esposto il sottoscritto, riporta le relazioni finali

così come indicato nella risposta al Quesito 14.

LOTTO UNICO (Stato Assentito con corte esterna)

Foglio 19, particella n. 9, sub. 2, Categoria A/3, Classe

1, Consitenza 5 vani, Rendita € 400,25 ;

Foglio 19, particella n. 9, sub. 3, Categoria C/6, Classe

11, Consitenza 19 mq, Rendita € 49,06 ;

Descrizione: Unità immobiliare in Eboli (Sa), in Catasto

Fabbricati Foglio 19, particella n. 9, sub. 2, Categoria

A/3, Classe 1, Consitenza 5 vani, Rendita € 400,25 piano

rialzato e Unità immobiliare (garage) Foglio 19, part icella

n. 9, sub. 3, Categoria C/6, Classe 11, Consitenza 19 mq,

Rendita € 49,06 piano terra, il tutto circondato da corte

esterna (Sub 1)

Comune di Ubicazione: Eboli;

Indirizzo: Contrada Pezze delle Monache snc oggi via A.

Cudillo 11

Confini : ad ovest proprietà omissis





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Estensione Sub. 2 (abitazione) : 5 vani (Superficie Lorda 61,30

mq, Superficie net ta 53,30 mq);

Estensione Sub. 3 (garage) : Consistenza 19 mq;

Estensione Sub. 1 (pertinenza corte esclusiva) : 1.410 mq

(compreso il fabbricato)

Attuale proprietario: Omissis ;

Titolo di provenienza del bene:


Fabrizio Branca, notaio

in Buccino, del 19/03/2008 al repertorio n. 10575 raccolta

n. 1974 e trascritto a Salerno il 20 marzo 2008 al n. 12085

raccolta n. 8324;

Dichiarazione di successione di Omissis, presentata presso

l’Ufficio del Registro di Eboli il 26/05/ 2006, catalogata al

n. 87 del vol. 446;


Guido Ricciardi, notaio

in Eboli, del 16/12/1956 al repertorio n. 9235 raccolta n. e

trascritto a Salerno i l 12 gennaio 1957 ai nn. 864/811.

Iscrizioni e trascrizioni gravanti:






Durata 25 Anni;






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Stato di occupazione del bene: occupato;

Abitabilità: non rilevato

VALORE DEL CESPITE ESECUTATO STATO ASSENTITO (LOTTO

UNICO) AI FINI DEL PREZZO BASE DI VENDITA:

€ 242.000,00 (Euro Duecentoquarantaduemila/00)

LOTTO UNICO (Stato Rilevato con corte esterna)

Foglio 19, particella n. 9, sub. 2, Categoria A/3, Classe

1, Consitenza 5 vani, Rendita € 400,25 ;

Foglio 19, particella n. 9, sub. 3, Categoria C/6, Classe

11, Consitenza 19 mq, Rendita € 49,06 ;

Descrizione: Unità immobiliare in Eboli (Sa) , in Catasto





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Fabbricati Foglio 19, particella n. 9, sub. 2, Categoria

A/3, Classe 1, Consitenza 5 vani, Rendita € 400,25 piano

rialzato e Unità immobiliare (garage) Foglio 19, pa rt icella

n. 9, sub. 3, Categoria C/6, Classe 11, Consitenza 19 mq,

Rendita € 49,06 piano terra, il tutto circondato da corte

esterna (Sub 1)

Comune di Ubicazione: Eboli;

Indirizzo: Contrada Pezze delle Monache snc oggi via Contrada

Pezze delle Monache snc oggi via A. Cudillo 11

Confini : Omissis

Su tali immobili sono stati condotti lavori di ampliamento e

trasformazione senza titoli edilizi in particolare:

Il Sub 2 (appartamento) è stato ampliato con n. 2 corpi

di fabbrica in blocchi di cemento e struttura portante in

c.a., rispettivamente il primo sul lato sud -est, di

dimensioni 3,89x6,10x2,84 m, il secondo sul lato nord -est

di dimensioni 7,75x3,50x2,84. Nel primo manufatto è

stato relizzato anche un bagno, mentre nel secondo una

scala di collegamento con il piano rialzato, larga 1,40 m;

infine è presente un locale seminterrato di dimensioni

lorde nette mq 67,20 e lorda mq 73,90. Per accedere a tale

piano seminterrato si sono realizzate due scale, una

interna nelle estreme vicinanze del bagno nel nuovo corpo

di fabbrica sul lato sud-est e una esterna sul lato; altre

piccole difformità, (diversa disposizione tramezzature





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interne con variazione delle singole superi fici

calpestabili) riguardano il piano rialzato.

Il Sub 3 (garage) è stato, sostanzialmente, inglobato

nell’appartamento con la demolizione delle mura

perimetrali lato sud-est e nord-est cambiando, de facto ma

non de iure , destinazione d’uso da garage a ci vile

abitazione.

Per tali lavori effettuati senza titolo edilizio è stata emessa

Ordinanza di demolizione (eccezion fatta per il piano

seminterrato) per opere abusive dal Comune di Eboli in data

27/04/2009 prot. 19229.

Estensione piano terra e rialzato : Superficie Lorda 148,80 mq,

Superficie netta 128,20 mq);

Estensione piano seminterrato : Superficie Lorda 73,90 mq,

Superficie netta 67,20 mq);

Estensione corte esclusiva : 1.410 mq (compreso il fabbricato)

Attuale proprietario: Omissis ;

Titolo di provenienza del bene:


Fabrizio Branca, notaio

in Buccino, del 19/03/2008 al repertorio n. 10575 raccolta

n. 1974 e trascritto a Salerno il 20 marzo 2008 al n. 12085

raccolta n. 8324;

Dichiarazione di successione di Omissis, presentata presso

l’Ufficio del Registro di Eboli il 26/05/2006, catalogata al

n. 87 del vol. 446;





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Guido Ricciardi, notaio

in Eboli, del 16/12/1956 al repertorio n. 9235 raccolta n. e

trascritto a Salerno i l 12 gennaio 1957 ai nn. 864/811.

Iscrizioni e trascrizioni gravanti:






Durata 25 Anni;















Stato di occupazione del bene: occupato;





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Abitabilità: non rilevato

VALORE DEL CESPITE ESECUTATO STAO RILEVATO (LOTTO

UNICO) AI FINI DEL PREZZO BASE DI VENDITA:

€ 374.00,00 (Euro Trecentosettantaquattromila/00).

Quesito 17)

Estragga reperto fotografico – anche in formato digitale, secondo le

specifiche di cui al foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente –

dello stato dei luoghi, comprensivo, in caso di costruzione, anche degli

interni.

Si allega (Allegato 3.3) la documentazione fotografica redatta in formato

cartaceo (n. 50 foto) ed anche su supporto magnetico in formato pdf (cfr.

Allegato 12) le cui caratteristiche vengono riassunte di seguito.

Tutte le foto hanno le seguenti caratteristiche:

1. Formato JPEG

2. Dimensioni (LxH): 2048x1536 pixel;

3. Risoluzione orizzontale e verticale: 314 dpi;

4. Profondità in bit: 24;

5. Rappresentazione del colore: sRGB,

6. Distanza focale: 6 mm,

7. Tempo d’esposizione F.3,1,

8. Esposizione automatica: 1/40 sec;

9. Velocità ISO: ISO-60.

Ciò è quanto in fede e con serena coscienza il sottoscritto esperto per la stima

dei beni pignorati, può rassegnare in espletamento dell'incarico ricevuto.





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Tale relazione, composta da n° 62 pagine + Allegati riportati a parte, viene

depositata in cancelleria.

Si allegano alla presente relazione di perizia:

ALLEGATO 1 :

All. 1.1 ) Nomina a consulente tecnico d’ufficio

All. 1.2 ) Lettera “Tour Virtuale”

ALLEGATO 2 : Verbali operazioni peritali

ALLEGATO 3 : Elaborati Inquadramento – Rilievo fotografico

All. 3.1 ) Inquadramento territoriale da Stralcio Catastale;

All. 3.2 ) Inquadramento territoriale con Google Earth;

All. 3.3 ) Tavola Coni ottici

All. 3.4 ) Documentazione fotografica;

ALLEGATO 4 : Elaborati grafici;

All. 4.1 ) Immobiie - Stato Asseverato;

All. 4.2 ) Immobile – Stato di fatto Rilevato

All. 4.3 ) Immobile – Stato di fatto Rilevato con campitura

ALLEGATO 5 : Estratto per riassunto dai registri di matrimonio

ALLEGATO 6 : Visure Catastali e Ipocatastali

All. 6.1 ) Visure “per soggetto” e “Storiche Immobili”

All. 6.2 ) Planimetrie Catastali

All. 6.3 ) Ispezioni ipotecarie

All. 6.4) Visura Sub 1

All. 6.5) Copia Mappale part. 9

ALLEGATO 7 : Atto di pignoramento





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ALLEGATO 8 : Contratti di compravendita

All. 8.1 ) Atto per notar Fabrizio Branca e Nota di trascrizione Atto per

Notar Riccardi

All. 8.2) Contratto di locazione

All. 8.3) Contratto vendita mobili

ALLEGATO 9 : Titoli edilizi

All. 9.1 ) Estratto da Norme di Attuazione P.R.G.

All. 9.2 ) Estratto da Piano di strumenti attuativi Zona “

All. 9.3 ) Autorizzazione n. 4726 per ricostruzione L.219/81

All. 9.4 ) D.I.A. prot. 21803 e Successive N. 2 integrazioni

ALLEGATO 10 : Tabelle O.M.I.

ALLEGATO 11 : Provvedimenti Comune/Procura

All. 11.1 ) Verbale di sequestro del Corpo Municipale di Eboli

All. 11.2 ) Decreto di citazione in giudizio Procura

All. 11.3 ) Ordinanza di demolizione opere abusive

All. 11.4 ) Trasmissione verbale accertamento violazioni ;

All. 11.5 ) Autorizzazione Procura per rimozione sigilli per

demolizione di corpi di fabbrica

ALLEGATO 12 : Supporto magnetico con Relazione ed Allegati

Salerno 22 Luglio 2013 L’esperto di stima

Dott. Ing. Guglielmo CAFARELLI

TRIBUNALE DI SALERNO - astelegaligiudiziarie.it · “Verbale inizio operazioni peritali. Il sottoscritto ing. Guglielmo Cafarelli, in qualità di esperto di

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