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[국내 및 미국탐방 결과보고서]초고층빌딩 관리A Study for High-rise Building of Property Management

by: 김규완, 이승원, 김남진, 권정윤

건국대학교 부동산학과건국대학교 건축학과지도교수: 신승우 교수님

대한민국 초고충 빌딩 관리(Property Management )생존전략

O2

O3

탐색하기

국내 초고층 빌딩의 현주소 03

국내 초고층 빌딩 당위성 04

국내 초고층 빌딩 관리의 필요성 05

들여다 보기

초고층 빌딩이란? 06

O4 경험하고 분석하기

국내탐방을 통한 문제점 도출 12

탐방경로 및 일정 13

해외 탐방 14

O5 도출하고 제안하기

결론 맺기 42

제안 하기 43

에필로그 및 참고자료 44

O1다가서기

프롤로그 01

Property Managment란? 07

국내 초고층 빌딩 및 관리현황 09

CO

N T

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T S

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Together We Stand..SKYSCRAPERS

초고층빌딩의 역사 02

HIGH-RISEBUILDING P.M

O1다가서기

프롤로그 01

# 초고층 빌딩 사진

초고층 빌딩의 역사 02

1다가서기0 프롤로그

HIGH-RISE TOMORROWWE DESIGNED HIGH0-RISE TOMORROW

LG GLOBAL CHALLENGER 1 / 01

SECTION

인간과 자연, 건축물이 조화를 이루는관 리 (PM:property management)제안

Building

Future

Present

바벨탑, 흔히 공상적이고 어리석은 계획이나 방대한 일을 일컽는 말로 오래 전 바빌론에서 하늘에닿으려고 쌓다가 무너졌다는 탑을 말한다. 중요한것은 기원전부터 내려오는 바벨탑 이야기 속 인간의 어리석음 이면에는 신을 뛰어 넘고 자신의 우수함을 증명하려 보다 높은 건축물을 세우려던 인간의 기본적인 욕망이 숨어있다.

바벨탑은 무너진 탑이다. 신화에서는 인간의 도의적 실수로 무너졌다고 나오지만 역사학자들의 말을고려해보면 바벨탑의 구조적, 정치적(침공)등과 같은 관리상의 문제가 있었음을 유추해 볼 수 있다. 그렇다면 현재는 어떤 모습일까?

세계는 지금 정치적, 경제적 부를 과시하듯 다른 도시를 압도하기 위해 수 백미터가 넘는 초고층빌딩의 계획 및 건설이 한창이다. 이러한 초고층 건설 붐은동아시아 경제의 중심지인 우리나라도 예외는 아니다. 서울의 잠실 제2롯데월드(121층,555m), 상암DMC서울라이트(133,640m), 부산의 해운대 트리플 스퀘어 관광리조트(117층,517m), 인천의 송도인천타워(151층613m)등 전국 9개 이상의 초고층 빌딩이 계획 및 건설 중이다. 이렇듯 우리나라 도처에 한꺼번에 건설되어 당당히 그 위업을 과시하며 서 있으면 그걸로 끝나는 것일까? 엄청난 공사비와 기반시설 및 인프라 등의 노력을 들인 초고층빌딩이 무너진 바벨탑이 될 수 있는 위험요소(불안정한 경제, 북한의 테러위협, 화재 등)는 공사가 끝남과 동시에 작될것이다.

그렇다면 100년 이상 건물의 수명이 다할 때 까지 빈 건물이 되거나, 불타거나, 환경오염을 부추기는 골칫덩어리가 되지 않기 위해서 어떻게 해야 하는 것인가?

이러한 의문의 해결을 우리는 인간중심의 초고층빌딩 관리방법에서 찾을 수있었다. 건물규모에 맞는 관리, 다양한 임차인 유치를 위한 Building mix used,친환경 인증을 통한 거주환경개선, 다양한 서비스로 임차인의 만족감 달성, 안전관리 등을 적극적으로 적용하여 인간중심의 초고층빌딩 관리를 실현할 것이다. 우리나라는 100층 이상의 초고층빌딩이 지어지지 않았으며 관리위주의 정책보다 개발위주의 부동산 정책에 치우쳐져 있어 국내 초고층 빌딩관리 기초현황을 파악하는 데 많은 난관에 봉착하였다. 현재 우리나라의 초고층빌딩의 법적 기준에 따르면 초고층빌딩은‘지상50층 또는 높이 200m이상’이다. 이 기준을 적용하면 서울에는 완공된 건물을 기준으로 도곡동 타워팰리스(73층), 목동 하이페리온(69층), 여의도 63빌딩(63층), 삼성동 무역센터빌딩(54층)등 총12곳이 초고층 건축물로 인정받고 있다. 국내 초고층 빌딩관리의 문제점을 정확히 알아보기 위해 이중 여의도 63빌딩과 외국계 부동산 관리회사(CBRE. 포트만홀딩스), 국내 부동산관리회사(LG서브원), 건설연구소(삼성물산), 친환경건설부문 기술지원 및 컨설팅 업체, 한국 초고층 학회 등을 직접 방문하고 인터뷰를 실시하여 현재 적용되고 있는 초고층빌딩관리 현황 및 문제점을 파악하였다.

우리는 국내의 문제점 파악한 후 우리나라에 적합하고 효과적인 초고층 빌딩관리 시스템적용을 위해 미국 시카고, 애틀란타, 뉴욕을 방문하고하였다. 그들의 선진화된 관리사례를 통해 우리가 필요한 것이 무엇인가를 알아보고 우리나라에 적합한 초고층빌딩 관리시스템 확산 및 정착방안에 대해서 조사해 보았다.

1다가서기0 초고층빌딩의 역사



SECTION

태동기의 건축물은 권력을 상징한다. 강력한 군주 일수록 권력을 과시하기 위해 높고 웅장한 건축물을 만들었다. 현대적 의미의 초고층 건물이 등장한 시기는 1980년대 후반부의 시카고 시대이다. 시카고 시대와1900년대 초의 뉴욕시대는 산업발전과 인구급증으로 초고층 건물에 대한 요구증가로 초고층빌딩을 개발하였으나 시각적이나, 환경적인 고려 없이 양적,경제적 개발에만 집중하였다.

1940년대의 모더니즘 시대에는 경제공황 후, 고층건물의 무분별한 성장에서 탈피하여 보다, 개선된 도시환경 조성 및 합리적이고 기능적으로 발전된 기술을 뒷받침한 지속적으로 발달하였다.

2000년대 포스트 모더니즘시대에는 건축기술의 발달과 경제적, 사회적인 욕구에 따라 하드웨어적인 초고층건물과 소프트웨어적인 초고층건물 운영관리시스템이 주목을 받고 있다.

B.C. 8C~3C 1870 1900 1930 1960

1990 Tomorrow2010

The Toewr of Babel

Pyramid

Eiffel TowerHome Insurance Building

The Woolworth Building

Empire State Building

Seagram BuildingWillis Tower

New York Times Building

Burj Khalifa인천 151 Tower

초고층 빌딩의 역사적 배경


O2탐색하기

국내 초고층 빌딩의 현주소 03

국내 초고층 빌딩의 당위성 04

국내 초고층 빌딩 관리의 필요성 05


(건폐율 9%, 하지만조경시설은 폐쇄적임)

도시 랜드마크 부재-관광, 상업기능의 비활성와

2 탐색하기 국내 초고층빌딩의 현주소0SECTIONHIGH-RISE TOMORROW

WE DESIGNED HIGH0-RISE TOMORROW

심각한 교통난

환경오염문제-부족한 녹지공간

도시확장에 따른 지가상승

현재 우리나라의 초고층빌딩에는 제대로 된 랜드마크가 없다. 타워팰리스, 목동 하이페리온, 삼성동 아이파트 등 초고층빌딩 대부분을 주거공간인 아파트가 차지하면서 일부만이 향유하는 폐쇄적 공간이 되었다. 이것은 상업용지에 주상복합의 무분별한 허용을 해준 정부의 제도적인 문제이며 손쉽게 돈을 벌 수 있는 아파트에만 집중하는 부동산 개발회사의문제이기도 하다. 또한 랜드마크 계획은 기본적으로 높이보다는 상징성에 우선한 계획이 되면서 수익성과 공익성의 조화가 있어야 하지만 현재로선 수익성에 초점을 둔 계획이 일반적이다.

“좋은 디자인이 수익성을 극대화 시킨다”“부동산의 자산가치를 올리기 위해서는 공공용지의 확보가 필수적”

삼성동 아이파트

타워팰리스

(거주자외 일반인 출입금지)

저층빌딩 위주의 도시계획과 이에 따른 건축물은 도시의 밀도와 집중도를 높이지 못한 채 도심의 방대한 확장만을 가져왔고 이에 따라서 원거리의 교통을 다수 유발시키게 되었으며 이에 따라 도시에는 교통혼란을 부추기는 결과를 초래하였다.

위에서 언급한대로 교통체증과 불필요한 교통유발은 화석연료의 소비에 따른 환경오염을 부추기고, 불필요한 도심확장은 도심주위의 녹지를축소시켜 인간에게로 환원되는 오픈스페이스를 확보하지 못하고 결국인간 스스로 그 삶의 질을 떨어뜨리는 결과를 만들어 냈다.

과도한 토지의 용도별 개발규제는 개발의 유연성을 떨어뜨렸고 수요에맞춰 공급이 이루어지지 못하게 되어 결국 경제적으로도 부정적인 악순환을 가중 시키고 있다.

분산된 도시로 인한 교통체증

녹지공간이 부족한 서울의 전경


초고층 빌딩의 방향 –뉴어바니즘-

2 탐색하기 국내 초고층빌딩의 당위성0SECTIONHIGH-RISE TOMORROW


위에서 언급한 우리나라의 경쟁력을 떨어뜨리고 도시에 나타나는 문제들을 해결하기 위해서 뉴어바니즘(New Urbanism)으로 대표되는 새로운 현대 도시 아이덴티티가 필요하다. 뉴어바니즘에 속하는 다양한 개발방범들이 공통적으로 가지고 있는 특징은 초고층건물을 지음으로서 도시가 가지는 여러가지 기능을 집적(콤팩트 시티)시킬 수 있도록 하고, 이러한 기능들이 단순히 한 곳에 모이는 것에서 끝이 아니라 효과적으로조화시키는 복합개발을 통해서 기존에 도시화가 가져온 문제점들을 최소화 시킬 수 있도록 하는데 그 의의가 있다.즉 우리는 미래 도시 경쟁력인 도시 기능의 집적화와 지구촌의 매력과독창성을 가진 상품을 보유하고 도시발전의 걸림돌이 되는 문제들을 해결하기 위해선 초고층빌딩이 대안이라고 생각했다.

이렇듯 초고층빌딩은 미래의 도시구조와 도시계획 차원에서 중요한 역할을 담당하고 있다. 다른 말로 한다면 우리가 살아갈 미래의 생활패턴과 구조를 어느 정도 암시한다고 할 수 있다. 실제로 이러한 부분들이현실화 되어가고 있으며 점점 그 속도가 빨라지고 있다.

세계 곳곳에서 초고층빌딩 개발이 이루어 지고 있다. 우리나라 또한 이러한 흐름에 부응하듯 전국 12여개의 초고층 빌딩 프로젝트가 진행되고있다.

하지만 이 도시기능을 직접화하고 있는 초고층빌딩의 관리는 어디까지진행되어 있는 것일까? 또 왜 필요한 것인가?

도시화 문제에 따른, 이를 해결해줄 초고층빌딩의 건설이 필요하다.우리나라도 건설이 활발히 진행 중이지만 이러한 건물과 사람을 이어줄 관리(PM : Property Management)가 필요하다.

초고층빌딩의 방향

20세기

Eco City

21세기

지속가능한Compact

City


Location Info. 초고층 빌딩의 관리는 왜 필요한가?

2 탐색하기 국내 초고층빌딩 관리(Property Management)의 필요성0SECTIONHIGH-RISE TOMORROW


•도시의 기능을 집적화하고 랜드마크로서 대외 마케팅을 담당하며 엄청난 규모의 공사비가 소요되는 초고층빌딩은 건립 자체보다 관리가 더욱중요하고 복잡하다.

“빌딩의 과잉공급시대, 전문화된 초고층빌딩 관리가 강조된다.”수도권 오피스 공급물량 전망 (단위m2)

* 상암DMC, 용산국제업무지구등 제외 자료:신영에셋

우리나라의 초고층빌딩시장은 점점 더 커지고 있다. 이를 반영하듯 한국의 빌딩 공급량을 살펴보면 신규공급을 앞두고 있는 고층빌딩과 초고층빌딩으로 인하여 2013 년까지 약400만m(122만평)이 공급, 2016년까지는 약480만m2(146만평) 공급이 될 예정으로 이 규모는 현재 시장의 2배에 달하는 크기이다. 이러한 공급은 과잉공급으로 이어져 빌딩시장의 무한 경쟁시대를 예고하고 있다.

전문성이 없고 체계적인 관리가 없는 초고층빌딩은 무한경쟁의 시대속에서 실패할 수 밖에 없다.

“건물의 Life Cycle로 말한다. 초고층 빌딩의 관리가 필요하다.”

건물의 Life Cycle Cost를 살펴 보면 건물의 생애주기 비용 중 운영관리비가 83.2%로 월등히 높다. 이는 건물의 효율적 운영관리가 건물의가치상승에 있어서 가장 중요하다고 할 수 있다.

빌딩의 Life Cycle Cost가 보여주듯 빌딩관리의 승패가 빌딩전체의성공을 좌우한다고 봐도 과언이 아니다.

Ex. Check List in F/S - Cost Structure

자료:일본건설성 참조(내용연수50년기준)


O3들여다 보기

초고층 빌딩이란? 06

Property Management란? 07

국내 초고층 빌딩 및 관리 현황 09


초고층빌딩이란? 건축공학적인 관점에서는 건물 세장비가 5이상인 건물(높이/단변의 길이)이며 구조적인 관점에서는 건물 높이로 인해 수평하중에 저항하기 위해 특별한 구조형식을 도입할 필요가 있는 건물이다. 하지만, 가장 일반적인 정의는 건물 자체 높이로 인해, 해석 및 설계, 시공, 사용성에 대해 일반 건물에서 발생하지 않는 다른 현상이 발생하는 건물이라 할 수 있다. 하지만 초고층은 단순히 건축 공학적인 정의보다는 사회,문화, 경제전반에 미치는 영향력을 살펴보며 이해하여야 한다.

초고층빌딩의 정의

0 3SECTION

들여다 보기 초고층 빌딩이란?


초고층빌딩의 사회적 영향

긍정적 효과•1일 1만명 상시 근무•1일 5만명 이동인구 발생에 따른 주위 도시환경 조성• 마일스톤 기능• 국민적 자부심

부정적 효과•주변 교통 혼잡 유발•상징성에 따른 테러 가능

초고층빌딩의 문화적 영향

긍정적 효과•높은 전망성•기업대표성•건설현장 자체의 문화상품화•건설산업 현장의 긍정적 이미지 구축•관광 상품화

부정적 효과•거대성에 대한 문화심리적 거부감

초고층빌딩의 경제적 영향

긍정적 효과•추가적 부가가치 상승-브랜드 인지도 개선 등•타 산업 생산 유발 효과제고-3.6조•고용 창출 효과-42000명•부대시설 수반에 따른 주위 경제 활성화

부정적 효과•과다한 투자비•“100층 이상의 초고층 건립은 경제성이 없다.”(개발 이익 보다는 상징적인 의미로 보아야 함)

공 사 비•30층 2개동 60층 1개동 공사비 1.3~1.4배 증가•50층 2개동 100층 1개동 공사비 1.7~2배 증가

특 성•과다한 기계 에너지 사용에 따른 에너지 및 사용 경비 상승•슬래브 등의 수직 누적에 따른 에너지 및 사용 경비 상승•일조 장애, 전파 장애•기존 도시 및 주변건물과의 연계•입체적 도로 교통망 구축

사회적 영향을 고려한 세계무역센터의새로운 계획안

문화적 영향을 고려한 제2롯데월드디자인 변경안

경제적 영향이 반영된 부르즈 칼리파


초고층 빌딩의 관리는?

0 3SECTION

들여다 보기 초고층 빌딩관리(Property Management)란?


임대차관리, 시설관리, 안전관리를 통하여 초고층빌딩의 Life Cycle중 운영기간을 관리하는 것으로 단순한 운영관리를 뜻하는 것이 아니다. 초고층빌딩의관리는 빌딩을 하나의 유기체로 인식하여 빌딩의 소유주에게는 빌딩의 가치상승을, 빌딩의 이용자들 에게는 최대한의 편의를 제공함으로써 초고층빌딩과 연관된 모든 이에게 만족감을 제공한다. 이를 통하여 초고층빌딩의 경제적, 사회적 가치를 상승시키고 주변지역에도 영향을 미쳐 지역경제의 활성화에 이바지한다. 더 나아가 국가적 위상을 상승시키는 랜드마크로서의 역할까지 수행하게만드는 것이 초고층빌딩의 관리이다.

"초고층빌딩의 관리는단순히 건물 하나만을 관리한다는 의미를 넘어서 건축물과 인간과의 커뮤니케이션과한 도시의 이미지를 관리하는중요한 역할을 담당한다."

단기간의 수익창출장기간의 가치상승

일반사용자의 즐거움임대차 사용자의 편의

소유자 사용자

Property Manager

초고층 빌딩의 관리의 FOCUS

국가적 위상의 상승

초고층 빌딩을 하나의 유기체로 인식

소유주와 사용자의 Needs 파악

소유주와 사용자의 만족감 달성

경제적 사회적 가치상승

지역경제의 활성화

KEY POINT


초고층빌딩관리는 어떻게 이루어 지는가?

0 3SECTION

들여다 보기


임대가격조절

계약협상

임차인관리

임대광고

환경관리

에너지관리

설비관리

재난관리

보완관리

테러관리

임대관리Leasing Management

시설관리Facility Management

초고층빌딩High-rise

Property Management

Cost

Indoor

Hotel

Mixed-use

Office

Hotel

Mixed-use

Office

Hotel

Mixed-use

Office

Finding SolutionFinding Solution Finding Solution

<국내/외 조사범위>

Safety & SecurityFacility mgt.

외부적 요소 내부적 요소 내부적 요소

1. Leasing mgt. 2. Facility mgt. 3. Safety & SecurityKey tenants High life cycle cost(LCC) Fire drillAnchor tenant maintenance Traffic Elevator emergenciesOversupply Environment Wind forceAmenity Energy Terrorist

Issue Check List

Outdoor

Revenue

초고층빌딩의 관리는 임대관리와 시설&재난관리를 통하여 비용감소, 가치상승, 보호 3가지를관리한다. 이중에서도 임차인관리, 에너지관리, 재난관리는 초고층빌딩관리에서 더욱 부각되는핵심 관리요소 이다.

초고층빌딩 관리는 가치상승, 비용감소, 보호의 3요소가 효과적으로 이루어질 때 성공할 수 있다.

(가치상승) (비용요소) (보호)

초고층 빌딩관리(Property Management)란?


국내 초고층 빌딩 시장현황 및 전망

0 3SECTION

들여다 보기 국내 초고층 빌딩 및 관리 현황


지난 2008년부터 불기 시작한 초고층빌딩(100층 이상) 건립 사업은2010년 현재 각 자치단체와 건설·시행사들의 경쟁으로 서울 등 수도권에만 10여개에 이르고 있다. 정부 및 기업에서 추진중인 대규모 사업에 대해서 도시 상징물(Land Mark)의 가치와 더불어 도시재생이라는 사회적 이슈와 맞물려존재의 중요성이 부각되어 서울에서만 송파구 신천동 제2롯데월드(123층)를비롯해 용산구 용산국제업무지구 드림타워(130층 내외), 마포구 상암 DMC랜드마크타워(서울라이트빌딩·133층), 현대차그룹의 성동구뚝섬 글로벌비즈니스센터(110층), 강남구 삼성동 한국전력 인근에 짓는 초대형 복합단지인 그린게이트웨이(114층) 등이 서울의 스카이라인 바꾸기경쟁을 벌이고 있다.인천에서도 송도 인천타워(151층), 청라지구 시티타워(110층), 경기에서는 고양 일산 킨텍스 업무시설에 100층 이상의 빌딩 건립이 추진되고 있다.

1. 서울 용산 드림타워

* 대지 56만6800㎡, 연면적 55만8454㎡* 사업 : 시행(코레일), 드림허브프로젝트금융주식회사(삼성물산, 국민연금

등 26개 업체)* 세부내용 : 국제여객터미널, 컴팩트시티, 국제업무기능담당등 복합단지* 기대효과 : 한강르네상스/관광객1200만유치실현, 유동인구 연1억4천명

(일38만명), 관광객 5000만명유치, 경제유발효과 67조, 고용창출 36만명, 국제적인명품수변도시

-탐방 전 생각-가장 사업성이 좋다고 평가 받고 있는 드림타워가 자금난으로 인해 드림

타워의 층을 낮추고 주거시설을 늘리는 것으로 계획을 수정했다. 공실률을낮추고 분양대금을 통해 사업성을 더 높이겠다는 의도다. 구체적인 내용을 보면, 전체 53만2231㎡ 면적 중 △업무(23만4181㎡) △주거(14만9024㎡) △상업(10만6446㎡) 등으로 바뀌었다. 특히 주거용면적 확대가 눈에 띈다. 당초 전체 면적의 14%인 7만4512㎡만 주거용으로 만든다는 계획이었지만 이를 두 배로 높였다. 이러한 결정이 관리적인측면에서 어떤 영향(긍정적 or 부정적)을 미치는지 탐방을 통하여 알아보자.

서울 용산 드림타워

높 이 : 665m, 150층완 공 : 2016년사업비 : 28조원

2. 서울 DMC랜드마크 빌딩

* 대지 3만7280㎡, 연면적 72만4675㎡* 사업 : 대우건설등25개출자사, 컨소시엄 서울라이트타워주식회사* 세부내용 : 지하1~지상8층(백화점, 쇼핑몰), 9~45층(사무실), 46~84층

(고급아파트300여가구), 108층까지(가족호텔), 109~127층(특급호텔), 133층(전망대)로 구성되는 상업시설(백화점 등) 31.6%, 오피스 26.5%, 아파트 17.3%, 레지던스호텔 10.5%,특급호텔 8.8% 등의 비율로 업무와 주거ㆍ상업시설이 어우러진 복합빌딩

* 기대효과 : 8만6000명 고용효과, 11조원 생산유발, 2조원 부가가치유발효과

서울 DMC랜드마크 빌딩

높 이 : 640m, 133층완 공 : 2014년 말사업비 : 3조3263억원


0 3SECTION



3. 서울 제2롯데월드 슈퍼타워

* 부지 4만3438㎡, 연면적83만㎡* 기대효과 : 2만3천명 고용효과, 2조원가량의 관광수익

-탐방 전 생각-승인이 나기까지 가장 애를 먹인 것이 바로 교통계획. 롯데월드가 들어설

경우 평균 6만대가량의 통행 차량이 증가할 것으로 전망하였다. 이러한 초고층빌딩으로 인한 교통수요를 관리적 측면에서 조절할 수 있는지, 있다면어떠한 방법이 있는지 알아본다. 또 제2롯데월드의 위치는 공군 서울기지의 항공로와 겹치면서 많은 논란

이 되고있다. 이처럼 안정성문제를 두고 많은 논란이 되고 있는 초고층빌딩의 항공기관련 안전문제는 어떤 식으로 다루고 있는지 알아본다.

서울 제2롯데월드 슈퍼타워

높 이 : 555m, 123층완 공 : 2014년 4월사업비 : 2조 5천억원

4. 서울 현대차 그룹 사옥

높 이 : 550m, 110층완 공 : 2015년사업비 : 2조원

5. 인천타워

높 이 : 587m, 151층완 공 : 2017년사업비 : 2조5천억원

국내 초고층 빌딩의 리스크 요소

하지만 현재 초고층빌딩 건설 붐은 주춤한 상태다. 이유는 부동산 장기침체로 자금조달의 어려움이 가중된 데다 각종 규제 등이 발목을 잡으면서난항을 거듭하고 있기 때문이다. 수도권 마천루 경쟁에서 순조롭게 진척되고 있는 것은 제2롯데월드 빌딩건립 사업이다. 롯데그룹의 적극적인 의지로 이르면 2010년 10월 전후 착공될 예정이다. 반면에 용산 드림타워는코레일(한국철도공사)과 사업자 간의 갈등으로 무산 위기에 처했고, 마포서울라이트빌딩 사업, 뚝섬 글로벌비즈니스센터, 강남 그린게이트웨이, 일산 킨텍스 인근 타워도 자금난 등으로 늦춰지고 있다. 그나마 서울라이트빌딩 사업은 당초 예정보다 1년 이상 늦은 올해 말 착공될 예정이다. 또 인천타워는 미국의포트만홀딩스가 2008년 기공식까지 했으나 2013년 완공목표도 2018년으로 미뤄졌다.

초고층 사업이 이처럼 계획대로 실현되지 못하고 있는 이유로 공급과잉및 각종규제와 지나치게 높은 땅값 등이 근본원인으로 지목되고 있다. 여기에 부동산시장 장기침체를 감안하지 않은 채 장밋빛 청사진만을 세운 것과 일반빌딩보다 2~4배 더 드는 건설비, 미분양 리스크 등을 감안하지 않은 것도 원인으로 지적된다. 위와 같은 위험요소 중 가장 큰 위험은 공급과잉이다. 잠재수요보다 오피스와 상가 시설이 지나치게 많이 공급되는 것을의미한다. 2013년까지 약 400만m²(122만평)이 공급되며 2016년까지는약 480만m²(146만평)이 부동산 시장에 나온다고 전망하고 있는데 이러한 수치는 지금 서울 부동산 시장의 2배정도에 해당하는 넓이이다. 하지만그 공간을 채울 임차인들은 한정되어 있기 때문에 문제이다.

해외의 사례를 보았을 때 초고층빌딩을 무작정 하나의 랜드마크로이자 상징성으로만 만들 때에는 많은 문제가 뒤따르고 있음을 알 수 있다. 단순히 상징성에서 머무르는 것이 아니라, 도시 내에서 일정한 역할을 담당하고 요긴한기능을 할 수 있도록 유도 조정하는 것이 필요하다고 할 수 있다. 이러한 작업과 과정을 초고층빌딩 관리가 해결 할 수 있다.


0 3SECTION



국내 초고층 빌딩 관리 현황

* 임대차 관리 부문 (한정적인 고급임차인)

고층빌딩의 사업비는 일반 고층빌딩의 사업비와 비교해 볼때 사업연도의차이를 감안하더라도 규모가 훨씬 크다는 것을 알수있다. 그 이유는 초고층빌딩의 건물을 높게 짓기 위한 고급자재와 설비 비용과 건물의 사용을원활하게 하기 위한 인프라구축비용이일반빌딩보다비싸기때문이다.고층빌딩은 이러한 높은 사업비를

회수하기 위해 임차인에게 높은 임대료로 부담을 전가 시킨다. 따라서높은 임대료를 감당할 수 있는 고급 임차인의 확보가 가장 우선시 된다.이러한 고급 임차인은 해외 금융기업, 외국계 기업의 국내지사, 국내 대기업 계열사등으로 그 수요는 한정 되어있다. .

* 시설관리 부문 (높은 운영비)

임대차 관리의 체계화가 미흡한 국내 부동산관리 실정으로 어떻게 유치조건이 까다로운 고급 임차인을 다수확보 할 것인가?

초고층빌딩은 거대한 규모를 유지하고 관리하기 위하여 다양하고 많은설비와 각종 첨단시설을 운영하기 때문에 많은 에너지를 소비한다.또한 대부분의 초고층 빌딩은 커튼월공법을 사용하기 때문에 건물 내부의온도조절 및 공기순환을 기계의 힘에만 의지해야 하며 이에 사용되는 에너지 또한 상당하며 높이에 따른 급

수 시스템, 엘리베이터 시스템 등에 소모되는 에너지 역시 크다. 이러한초고층 빌딩의 에너지 소비는 일반 빌딩의 몇배에 해당하며 이러한 높은운영비는 장기적인 수익성에도 안 좋은 영향을 미친다.

* 안전관리 부문 (높은 재난위험율)

초고층 빌딩은 일반 고층빌딩에 비해재난에 대해 매우 취약한 구조이다.또한 다양한 시설을 갖춘 건축물로서수 많은 사람이 근무하고 사용하는공간이므로 안전이 그 무엇보다도 중요시 된다. 하지만 시대가 발전함에따라 잠재위험요소와 유해화학물질이 과거에 비하여 폭넓게 상존하게됨으로써 사고발생 가능성이 매우 증

가 하였을 뿐만 아니라 사고로 이어질 경우 엄청난 사회적 경제적 손실을 초래하게 된다.

시설 관리의 노하우가 부족한 국내 부동산관리는어떠한 방식으로 해야 하며 초고층빌딩의 높은 운영관리비용은 어떻게 절감할 것인가?

안전 관리에 대한 인식이부족한 국내 부동산관리는 어떠한 방식으로 높은재난위험을 가지고 있는초고층빌딩을 관리할 것인가?

KEY POINT

KEY POINT

KEY POINT


O4경험하고 분석하기

국내탐방을 통한 문제점 도출 12


탐방경로 및 일정 13

해외 탐방 14

국내 탐방을 통한 문제점 도출0


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경험하고 분석하기


Q : 초고층빌딩의 임차인은 어떻게 변할것이라 생각 하십니까?

A :

한국의 부동산시장의 특징을 알아보고 이를 바탕으로 미국탐방후 국내적용 가능성을 알아 본다.

한화 63 시티는 , 우리나라의원조 대표격인 63빌딩의 PM업무를 담당하는 회사로, 임차인유치부터, 시설, 안전 관리 까지 초고층 빌딩의 총체적인PM을 담당하는 회사이다.

국내 탐방목적

INTERVIEW

김성경 과장님

즉 초고층 빌딩관리에 있어서 중요한것은 시설이 아니라 시설을 이용할고객입니다. 따라서 시설을 최고의 상태로 만들고 관리하는 것도 중요하지만 이 시설을 이용할 사람을 확보하는것이 더 중요합니다. 따라서 유망 고객이 꼭 필요로 하는 것들을 생각해보고 그러한 것들을 제공하는관리서비스를 제공해 줘야 합니다.

흔히들 시설을 좋게 만들면 좋은 사람들이 들어온다고 생각합니다. 하지만 그 반대로 생각하는 것이 옳을것입니다. 튼튼한 임차인만이 좋은시설을 찾아 들어 올수있습니다. 즉

유망 임차인이 필요로 하는 것들을 생각하여 제공하는 관리 서비스와 같은 임차인 확보 전략이 필요하다.

EAN테크놀로지는 친환경 건설부문의 기술지원 및 컨설팅을담당하는 업체로서 GS 연구기관선정, 삼성레미안 컨설팅등친환경건축분야에서는 그 입지가 상당한 벤처기업이다.

고정림 상무님Q : LEED 인증이 주는 혜택은 어떤것

이 있습니까?

친환경 시설관리를 통한 에너지절감 효과 및 고객의 만족도 향상이 필요하며 이를 위한 LEED인증제도 확보도 생각해볼 필요가 있다.

A : 이제는 건축물의 트렌드가 Intelligence Building에서, 에너지 효율을 높이고, 친환경적인 Trend로 바뀌고 있습니다. 이런 측면에서, Leed는 친환경 레퍼런스를 제공합니다. 이러한 인증 제도는, 마케팅 계획의일환으로 사용 할 수 도 있습니다. 앞으로, 우리나라에도 세계적인 추세에 맞추어서, 친환경적인 건축요소가 많이 강조될 것입니다.

Q : LEED 외에도, 건물의 PM과 연관할 만한 건축적 개념이 있습니까?

A : 국내에는 잘 소개되지 않았지만, “Building commission” 이라는개념이 있습니다. 건축물의 설계과정에서 부터,건설관리 그리고 완공된후에 파괴될때까지 건물의 Life-Cycle을 관리하는 전과정을 포함합니다.

한국 초고층 학회는 2009년 창설되었으며 초고층 빌딩의 구조와 설계에 관한 발전을 위하여 다양한 정보공유와 연구를목적으로 하고 있다.

고정림 상무님

Q : 저희가 준비중인 초고층빌딩 PM의 차별화 방안에 대해 조언을해주신다면?

A : 초고층 빌딩의 경우 시설관리도매우 중요하지만 특히 중요한 것은 안전관리입니다. 9.11테러를보셔서 아시겠지만 초고층 빌딩

은 빌딩이 아니라 하나의 작은 도시입니다. 재난이 발생하면 막심한 인명피해와 재산피해가 뒤따르게 됩니다. 초고층 빌딩이 많은 미국의 경우화재방지 시스템이 체계적으로 잘 이루어 져 있습니다

해외 탐방0


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세부 탐방 일정

7/15

7/21

7/25

날짜 경로 방문장소7월 15일 Seoul -> Chicago 일정 준비

7월 16일 Chicago Depaul University

7월 17일 인터뷰 정리 및 휴식

7월 18일 Johnhancock Center

7월 19일 Willis tower(Sears Tower), AON Center

7월 20일 Trump Tower

7월 21일 Chicago -> Atlanta One Atlanta Center, Lenox Building

7월 22일 Atlanta Westin Hotel, Weingarten Realty, Transwestern

7월 23일 Northcreektown Center, Northpark Center,

7월 24일Atlanta -> New

YorkBOMA, Institute Real Estate Management(IREM)

7월 25일 New York 인터뷰 정리 및 휴식

7월 26일 Cornell University

7월 27일 Monday Properties

7월 28일 New York-> Seoul 일정 마무리

미국 탐방 준비물영문으로 작성된 Tenants checklist탐방 기업, 협회, 대학에게 수여할 감사패LG에서 제공한 전통 선물 및 팀 셔츠

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미국과 한국의 부동산시장의 특징적인 차이를 알아보고 이를 바탕으로한국의 초고층빌딩 부동산시장에 어떻게 적용할지 알아 본다.

미국의 전반적인 부동산 시장의 관찰을 통해 초고층빌딩의 미래를 가늠해본다.

De-Paul UniversityThe Real Estate Center

시카고를 기반으로 한, 우수한교육.연구 중심의 대학으로 시카고지역에서 부동산 전문인력을 담당하고 있는 핵심기관중 하나이다.

드폴대학교 부동산센터의 탐방목적

Q : 미국과 한국의 부동산 시장의 대표적인 차이는 어떤 것이 있습니까?

A :

INTERVIEW

초고층빌딩 역시 다른 빌딩과 마찬가지로 시장에 공급되는 공간, 즉 재화로 가정할 경우에 경제학적으로 의미가 있다. 경제학에서는 수요와 공급의논리에 따라서 가격과 공급량이 결정 되기 때문에 시장에서 필요로 하는 양(수요)을 알고 그 추세를 이해할 때에 지어져야 하는 공간의 양(공급)을 추측해 볼 수 있다.

초고층빌딩은 그 규모와 투입되는 재정적 자원이 상당하기 때문에 정부나 공공기관의 주도하에 진행되는 경우가 많다. 또한, 진행과정 중에도 정부기관의 상당한 도움과 개입이 이루어지는 경우가 많다. 하지만, 이러한과정에서 정작 의사결정에 필요한 DATA들은 출처가 불명확 하거나 근거가부족한 경우가 많으며 지금까지 진행되고 있는 대부분의 한국 초고층빌딩사업들이 그러하다.

이러한 문제들을 종합적으로 고려해 보았을 때, 시장에 대한 전반적인 분석과 이해를 통하여 건설 기술적인 문제와 경영적인 뒷받침이 이루어져야초고층빌딩이 지어질 수 있고 지어진 목적에 맞게 관리가 이루어 질 수 있음을 알 수 있었다.

Professor. 이진만

Q : 앞으로의 초고층 빌딩 시장을 경제학적으로 어떻게 이해하면 될까요?

뢰 할만한 DATA와 지표가 부족하기 때문에 한국의 초고층빌딩과 연관된 시장을 이해하기 위해서는 한국의 부동산 시장을 주의 깊게 분석을해야 합니다.

미국과 한국의 부동산 시장의 차이는 부동산 거래와 관련해 누적인DATA와 그 DATA의 신뢰도라고 할수 있습니다. 미국은 부동산 거래와관련한 규제가 엄격하기 때문에, 신

A : 초고층빌딩 시장은 크게 3가지 요소로 생각해 볼 수 있습니다. 하나는 건축 기술적인 문제(시설.설비관리) 그리고 또 하나는 경영적인 측면(임대관리) 그리고 마지막으로 하나는 전체적인 부동산시장의 수요.공급의 문제에서 생각해 볼 수 있습니다. 초고층빌딩도 결국에는 오피스시장에 공급되는 부동산 상품으로 볼 수 있기 때문에, 초고층 빌딩의차별적인 특성을 잘 고려하여서 어떻게 시장에 유연하게 대응하는가가핵심이라고 애기할 수 있겠습니다.

경제학적인 재화로서의 초고층빌딩드폴대학교 탐방

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그래프의 추이를 전체적으로 보았을 때, 부동산 시장은 전체적으로 지역경제의 경기변동과 맥을 같이하고 있음을 알 수 있다. 하지만 시간이 지날수록 A등급과 C등급 부동산에 대한 공실률의 격차가 줄어들고 있다.1980년대에는, A등급 부동산에 대한 수요가 그다지 높지 않아서 A등급의부동산 공실률은 30%대로 상당히 높지만 이와 대조적으로 C등급 부동산의 공실률은 10%대로 낮은 편이다. 이러한 격차는 초창기에는 상당히 큰반면 시간이 지날 수록 이 격차는 줄어들고 있다.

특히 경기가 호황일 때에는 산업이 전반적으로 발달하여 공간에 대한 수요가 꾸준히 증가하고 그에 따라 등급간의 격차가 미미한 수준에 이른다.이후 지역 의 경기가 전체적으로 안 좋아 지면서 다시 A등급과 C등급 부동산의 격차가 커지기 시작한다. 하지만 이 격차는 1980년대보다 확실히줄어들었다.

이는 대부분의 초고층빌딩시장과도 연관이 있는데 초고층빌딩은 대부분A등급의 부동산이기 때문에 초기에는 높은 공실률을 보이다가 시장에 차츰차츰 연착하게 된다. 이러한 그래프의 흐름은 사람들의 전체적인 선호도가 경제적인 수준이 개선됨에 따라 가격의 합리성을 추구하는 C등급 부동산에서 쾌적한 환경을 제공하는 A등급 부동산으로 옮겨가고 있음을 보여준다.

A등급 부동산의 비중이 높은 초고층빌딩이 부동산시장에서 충분히 긍정적인 평가를 받을 수 있다고 해석 수 있다. 또한 관리를 통해서 적절한 관리비용과 임대비용만 제시된다면 충분히 다른 부동산시장과의 경쟁이 가능하다는 결론이 나왔다.

High

Point

Low High

Low

Point

CoStar Group

미국내 굴지의 부동산 DataBase회사로 방대한 양의 부동산관련 Data를 보유하고 있다.교수님의 도움으로 자료를 확보할 수 있었다.

아래의 그래프는 미국의 업무용 부동산(오피스)시장의 특징을 잘 보여주는 지역 중의 하나인 애틀란타 지역의 부동산시장 그래프이다. 애틀란타지역의 공실률(특정 지역에 공급된 오피스의 양 중에서 사용되어지지 않는 오피스의 비율을 %로 나타낸 지표)을 나타낸 자료로서, 수요와 공급의차이를 이해 하는데 도움이 된다.

공실률은 오피스의 등급에 따라 A등급 > B등급 > C등급으로 표시하고있다.

KEY POINT

오피스 부동산의 거시적 분석

• A등급 부동산에 대한 사람들의 선호도 증가

•초고층빌딩의 체계적인 관리방안의 필요성

•B,C등급 부동산의 공실율 증가에 따른 개선방안의 필요•안정적인 부동산시장 가격 구축 필요

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초고층 빌딩도 시장에 공급되는 하나의 공간적인 재화라고 생각한다면, 그 상관관계가 명확해 진다.

공간적인 재화로서의 초고층 빌딩

누적된 DATA의 차이 – 의사결정의 차이

정확한 시장예측은 수요와 공급의 불균형 최소화

Class A 빌딩에 대한 수요 증가-관리의 필요성 증대

수요와 공급의 불균형 – 빌딩간의 경쟁 심화

미국은 일찍부터, 부동산을 경제에 미치는 중요한 재화의 하나로 인식하고,법률규제로 정확한 DATA 누적을 장려하였다. 이러한, 법제도적인 차이는곧 미국과 한국의 부동산 시장의 뚜렷한 차이로 직결되게 되었다.누적된 DATA의 양과 그 정확도는 여러가지 의사결정에 있어서 중요한 영향을 미치게 된다.

DATA에 기반한, 의사결정은 비록 그 오차가 있긴 하지만, 무차별한 계획을 미연에 어느정도 방지하고, 부동산의 특성상 공급에 어느정도 시간이소요되는 점과 맞물려서 시장의 수요와 공급을 둘 다 효율적으로 효과적으로 조절 할 수 있게 된다.

하지만, 이러한 DATA가 부족한 상황에서는 의사결정을 잘못 내릴 가능성이 커서, 결국 공급에 시간이 걸리는 부동산의 특성상, 단기적으로 혹은 장기적으로 과잉 공급이나, 수요에 적절히 대응하지 못하는 상황이 벌어지게된다.

지금의 대한민국의 상황은 과잉공급에 따라, 빌딩간의 경쟁이 심화되게되는 결과를 초래하게 된다.부동산의 관리가 그다지 중요하지 않던, 공급자 중심의 시장에서 공급물

량으로 인해, 대체재가 많아지고, 점점 수요자 중심의 시장으로 재편되게된다. 결국, 선택의 여지가 많아지게 되는 소비자는 경제 원리에 따라서, ‘같은 값이면, 다홍치마’를 찾게 되고, 결국 빌딩 관리의 필요성은 증대된다.

미국 부동산 시장의 특징을 잘 보여주는, 아틀란타의 지표를 참고했을 때에, Class C 부동산에 대한 수요가 점차적으로 줄어들어서 예전보다 공실률이 높아지고, 반대로, Class A 부동산의 공실률이 상대적으로 줄어드는것을 보았을 때에, Class A 대한 수요는 점차적으로 늘어나고 있음을 알수있다. 결국, 현재의 수준을 유지하기 위한 관리 노력과, 수요에 맞추기위해서, 상위 Class로 이동하기 위한 관리노력은 부동산 관리의 중요성을또한 부각시키게 된다.여기에, 대부분 Class A에 해당하는 초고층 빌딩은 다른 빌딩들과 경쟁하기 위해서, 관리비를 낮추는 노력과 경쟁력을 갖추는 노력을 동시에 갖추어야 하는 상황에 놓이게 된다.

거시경제적인 차원에서도,초고층 빌딩 관리는 초고층 빌딩의 생존과본래의 도시계획적인 기능이행을 위해 절실하다는 것을 알 수 있다.

전 제

이 해

적 용

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Willis Tower는 효과적인 관리를 위해 약 20명의 인력들이 상주하고 있으며 임차인을 유치하는 브로커는 5명 정도로 항시 예비 임차인에 대한분석과 관리를 통해 다양한 임차인들과 연락하고 계약을 성사 시킨다.

또한 많은 리모델링을 통해 수입원을 다각화 시켰다. 기본적으로 빌딩을 임대해서 얻어지는 임대수익부터 전망대를 통한 관광수입까지 다양한전략을 통하여 빌딩에서 창출할 수 있는 수익을 극대화하였다. 4가지 수익원을 살펴본다면 Willis Tower의 특징을 쉽게 이해하면서, 대한민국 초고층 빌딩 시장의 수익모델을 생각해 볼 수 있을 것이다.

U.S. Equities Realty는 부동산종합관리 에이전트 회사로서,상업용 부동산을 중점적으로관리하는 회사이다. 1988년 설립되어서 시카고지역의 WillisTower를 비롯한 주요한 빌딩들을 관리하고 있다. 또한, 인근 대학들과 연계해서, 다양한현장실습 프로그램과 교육프로그램을 가지고 있다.

시카고에서 가장 높은 빌딩인 Wills Tower의 임대관리 전략을 살펴본다.

시카고 지역 초고층 빌딩의 대명사인 WillsTower의 특징을 통해, 한국 초고층 빌딩과 비교.분석 해 본다.

U.S. Equites Realty 탐방

General Manager &Vice President Gary S. Michon

INTERVIEW

Willis Tower의 방문목적

1998년까지 25년 동안 세계에서 가장 높은 빌딩 이었다. 하지만, 잠시 그명성을 다른 빌딩에 내어 주었으나, 2000년에 안테나를 확장하면서, 부르즈칼리파가 생기기 전까지(안테나 높이 포함) 세계에서 가장 높은 빌딩 이었다. Willis Tower는 그 동안 지속적인 관리를 통해서, 10%이하의 낮은공실률을 자랑하고 있다.

Willis Tower

Q: Willis Tower의 임대관리 전략에는 어떤 것이 있나요?

A : Willis Tower는 시카고의 상징적인 랜드마크빌딩이라는 점과 초고층만이갖는 좋은 전망의 장점을 적극 활용해서 임차인을 유치하고 있습니다.주위의 일반 빌딩과 차별화 되는 점(60층 이상의 상층부는 시카고 대부분의 건물들이 발아래 있음)이 높이

별로 특정업종을 유치하는 주요한 전략입니다.저층부에는 유동인구가 상대적으로 많은 업종인 보험회사가 많이 있

고 상대적으로 유동인구가 적은 금융회사가 중층부에 있으며 전망과 분위기를 중시하는 법률회사가 상층부에 높이와 층별로 있습니다.

특히 법률회사와 금융회사와 같은 고급임차인은 좋은 전망을 가지고있는 빌딩의 코너 오피스와 창가 오피스를 선호하는데, 이는 WillisTower의 설계상 특징(코너 오피스와 창가 오피스가 많음)으로 인해 존핸콕센터나 트럼프타워(존핸콕 센터는 상층부는 주거용으로 사용된되며 트럼프타워는 대부분이 주거용)나 AON Center(코너 오피스, 창가오피스가 부족)와의 경쟁에서 우위를 점할 수 있었습니다.

한마디로 말하자면 주로 유치하고자 하는 임차인을 분석하고 이들이선호하는 오피스를 확보하는 것이 Willis Tower 의 임대관리 전략의 핵심입니다.

Willis Tower(구 Sears Tower)

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오피스

상업시설빌딩에 거주하는 사람들을 위해서,

기본적인 Ameneties를 갖추었을뿐만 아니라, 사람들이 전망대를 거쳐서, 통로를 빠져나갈 때에 동선을 기념품 가게를 빠져나가게 함으로서, 구매 유발을 통해 수익창출을 도모하고 있다.

안테나접근성과 높이를 고려해 설치해야 하는 안테나의 특성상 초고층빌딩은 안테

나를 설치하기 위한 2가지를 모두 완벽하게 갖추고 있다. 또한 유지,수리 및 보수의 용이성 까지 갖추고 있으니 초고층 빌딩에 있어서, 안테나는 빼놓을 수 없는 요소가 되었다. Willis Tower는 시카고에서 최고로 높은 빌딩이라는 타이틀에 걸 맞게 상당한

크기의 안테나를 꼭대기에 보유하고 있다. Willis Tower의 안테나는 정보.통신의 수요가 늘어남에 따라서 그 높이도 커져갔다. 이러한 안테나는이후로 초고층빌딩의 새로운 수익원으로 자리잡았다.

전망대63빌딩과 Empire State 빌딩에서 보듯이 건물의 높이는 전망

이라는 수익을 창출해 낸다. 전망은 시간과 계절에 따라서지속적으로 수익을 창출 할 수 있으며 초고층빌딩의 수익중에서 상당한 부분을 차지한다. Willis Tower의 경우건물구조상 회전하는 구조는 아니지만, 차별화를통해서 많은 수익을 올리고 있다. 그리고 전망대를올라가는, VIP 전용 엘리베이터를 마련하여서관광객의 불편을 최소화 하는 한편, 주요 고객을대상으로 한 전용엘리베이터 운용 계획 등 을 통하여전망대를 주요 수익원의 하나로 활용하고 있다.

좋은 전망의 오피스를 다수 확보한 WillisTower는(코너 오피스와 창가 오피스) 다른 오피스빌딩들과차별화 하면서 경쟁력을 갖춘 명실상부한 시카고최고의 오피스 빌딩이다. 이러한 장점으로 인해수요가 끊이지 않고, 여러 오피스빌딩과의 경쟁에서 우위를 점하여 지속적이고 안정적인수익을 창출 하고 있다. 빌딩의 목적에 따라서,설계 단게에서부터 관리 측면이 고려되는 것이중요하다는 것을 보여주는 좋은 예이다.

면적: 3,800,000 RSF159,000 RSF- Retail

층수: 110층주차공간: 160-carexecutive parking garage높이: 안테나 포함(1,729 feet)

안테나 제외(1,450 feet)완공: 1973년

처음에는 건물 외벽청소를 수월하게 하기 위해서 고안되었지만통유리로 바닥을 처리하여 안에서 밖을 보게 되면 공중에 떠있는 듯한 기분을 준다. 이러한 일반 전망대와의 차별화를 통해서많은 관광객을 이끄는데 성공한사례라고 할 수 있겠다.

Willis Tower의 명물인 돌출 전망대

KEY POINT

Willis Tower

시카고의 랜드마크인 초고층빌딩의 운영관리 분석 및 저층 빌딩과의 차이점 도출

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Monday Properties

글로벌 부동산 투자 관리회사로서 소유주와 투자자의 모든 부동산 및 자산을 포트폴리오 형식으로 구성하여 관리하고 있다.오랜기간 뉴욕과 워싱턴의 역세권 내에 고급 부동산들을 집중하여 관리한 경험과 지식들이Monday Properties사의 부동산관리 기반이 되었다.

U.S. Equites Realty 탐방

Assistant ManagerJason Fallucca

230 Park Avenue 의 방문목적

뉴욕의 오피스시장에서 어떻게 고급임차인을 확보할 수 있었는지 알아본다.

오래된 빌딩으로 성공적인 관리를 할 수 있었던 전략을 알아본다.

뉴욕시내의 미드타운에 위치한 172m, 35층의 고층빌딩으로 1929년에지어졌으며 2004년에 대규모 리모델링 공사에 많은 자금을 투자를 하였다. 현재 빌딩의 관리는 글로벌 부동산 관리기업인 Monday Properties사에서 담당하고 있다.

230 Park Avenue

Q : 뉴욕에는 많은 초고층 빌딩이 있습니다. 엠파이어스테이트빌딩같이 랜드마크적 요소가 강하거나 크라이슬러빌딩, 록펠러센터와 같이 현대식 시설이잘 되어있는 빌딩들과 어떠한 차별화를통하여 우수한 고급임차인을 확보하였습니까?

INTERVIEW

어스테이트빌딩 만큼이나 랜드마크적 요소를 지닌 빌딩입니다. 따라서이점에 있어서는 경쟁에 불리한 위치가 아니었습니다. 오히려 랜드마크적 요소 때문에 임차인 확보에 있어서 이득을 보았습니다. 이러한 랜드마크적 요소와 함께 클래식한 빌딩 아이덴티티를 최대한 부각시켜 로펌과 같은 클래식한 분위기를 좋아하는 고급임차인들을 확보하였습니다.

이와 더불어 2004년도에 대규모 리모델링을 실시하여 냉난방 시스템을 하나로 통합하고 최신식 시설을 도입하여 에너지 고효율을 인증하는Energy star의 상위에 랭크 되었으며 우수한 건물을 가리는 TOBYAward의 미국 전체순위에 올라있습니다. 이러한 에너지관리를 바탕으로 LEED의 골드마크를 획득하였는데 이는 에너지 효율 뿐만 아니라 입지적 조건에서 접근성이 뛰어남을 인증하는 것으로 고급임차인을 확보하는데 있어서 중요한 역할을 하였습니다.

Q : 겉에서 보았을 때 빌딩이 상당히 고풍스럽고 오래된 인상을 받았습니다. 2004년도에 대규모 리모델링 공사 때 현대식으로 바꾸지 않고 지금의 외관을 고수한 이유가 있습니까?

A : 두가지 이유가 있습니다. 우선 뉴욕시에서 빌딩의 랜드마크적 요소때문에 외관을 그대로 유지하도록 제한했기 때문이고 둘째로 빌딩의 소유주 역시 현재의 외관과 심지어 내부 인테리어까지 최대한 기존의 모습대로 유지하기 원했기 때문입니다. 리모델링 당시 외벽의 노후한 부분을교체하였는데 다른 외벽과 같은 재질, 같은 색감의 자재를 따로 구하기위해 많은 돈과 노력을 들였습니다. 그럼에도 이와 같은 리모델링이 가능했던 이유는 뉴욕시에서 규제 만큼이나 소방법의 완화, 내부 인테리어공사 규제완화와 같은 혜택을 동시에 제공하기 때문에 손해보다 이득이크다고 생각합니다.

A : 230 Park Avenue 빌딩은 엠파이

해외 탐방

Q : 추가적으로 230 Park Avenue에서 고급임차인을 확보하기 위해서특별하게 시행하는 것들이 있습니까?

A : 이 건물을 방문하였을때 입구의 안내데스크에서 사진을 찍고 뱃지를받지 않았습니까? 230 Park Avenue에서는 내부 보안시스템을 철저히하여 임차인들을 보호하고 있습니다. 빌딩 내부의 감시카메라가 자동으로 뱃지를 인식하여 보안요원들에게 외부인들의 현재 위치를 알려주기때문에 외부인의 돌발적인 행동을 사전에 통제할 수 있는 시스템이 가능합니다. 또한 이러한 시스템을 더욱 발전시켜 빌딩의 임차인들이 직접자회사의 방문객을 관리하도록 하는 시스템도 구축하고 있습니다.

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빌딩의 컨셉을 정하여 컨셉을 바탕으로 유지 관리하는 것을 빌딩 아이덴티티 전략이라 한다. 230 Park Avenue빌딩의 경우 Classic을 빌딩 아이덴티티로 하여 건물의 외관부터 내부 인테리어까지 고풍스러움을 강조하였다.이러한 전략을 통해 많은 경쟁 빌딩들과의 경쟁 속에서 고전적이고 고급스러운 분위기를 좋아하는 유명 로펌이나 고급투자기업들을 임차인으로 유치하였다.

230 Park Avenue 외부사진

1930년도에 지어진 빌딩의 고풍적인 조각들과 외형을 유지, 보수하기 위하여 230 Park avenue의 관리회사와 소유주는 많은 자금과 노력을 투자하고 있다. 하지만 이러한 노력들이 빌딩의 랜드마크적 요소로서 자리잡는데 큰 기여를 하고 빌딩의 Classic함을 강조하고 있다. 하지만 사람들의 시선이 닿지 않는 부분의 경우에는 유동적으로 평범한 일반 자재를 쓰고 있기도 하다.

230 Park Avenue 내부사진

빌딩의 내부 인테리어 역시 외관 만큼이나 화려하고 웅장하게 통일시켜빌딩의 Classic함을 강조하였다. 놀라운 것은 이러한 화려함과 동시에Energy star 상위에 랭크 될 정도로 에너지관리에 있어서 철저하다는 것이다.

230 Park Avenue

규모: 34층완공: 1929년특징: 랜드마크적인 건물로서,고풍적인 디자인이 특징적

230 Park Avenue의 빌딩 아이덴티티 전략

KEY POINT

경쟁이 치열한 뉴욕의 부동산시장에서 철저한 임차인의 분석을 통하여 자신들의 강점을최대한 살릴 수 있는 빌딩아이덴티티 전략으로 시장의 우위를 점하였다. 이처럼 고객을사전에 예상하고 고객에 대한철저한 분석을 통한 전략은 부동산 관리시장에서도 선택이아닌 필수임을 알 수 있다.

http://www.mondayre.com/imageView.cfm?id=20�

해외 탐방

물론이고 택배에 관련된 업무까지 한번에 해결할 수 있도록 하였습니다.많은 업무가 전산화 되면서 E-mail을 통해 이루어지고 있습니다. 하지만 아직도 우편업무가 완전히 사라진 것이 아니기 때문에 이러한 시설이없다면 인근의 우체국으로 업무를 위해 오가는 시간과 노력이 낭비되기때문에 고객의 편의를 위하여 이러한 공간을 만들었습니다.그리고 임차인을 위하여 오전7시부터 오후7시까지 자유롭게 이용할 수

있는 휘트니스센터를 운영하고 있습니다. 출퇴근 시간이나 업무시간 중간에도 많은 사람들이 휘트니스센터를 이용합니다. 이러한 시설은 도난이나 보안에 취약하기 때문에 휘트니스센터 출입구에 카드리더기를 설치하여 관리회사에서 제공하는 보안카드가 있어야 출입이 가능하도록하였습니다.

마지막으로 임차인들이 사내교육이나 회의를 할 수 있도록 LCD프로젝터와 스크린시설이 구비된 컨퍼런스룸을 제공하고 있습니다. 많은 회사들이 사내교육을 할 수 있는 장소를 찾기 위해 고민을 한다는 것을 알았습니다. 이러한 임차인들의 고민을 해결하기 위해 리모델링을 통해 50명이 동시에 교육을 받을 수 있는 컨퍼런스룸을 만들어 사전에 예약만 하면 자유롭게 사용할 수 있도록 하였습니다.

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1998년에 설립되어서, 현재 3만명 이상의 종업원을 둔, 세계최대의 부동산 종합 관리회사

CB RICHARD ELLIS

Northcreek Office Park 의 방문목적

현재 시행하고 있는 다양한 임차인프로그램들에 대해서 알아본다.

애틀란타 다운타운에서 5분 정도 떨어진 곳에 위치한 NorthcreekOffice Park는 8층짜리 건물 4동으로 이루어져 있다. 나무가 우거진 아늑한 숲 속에 위치하여 답답한 도심과는 다른 편안함을 제공하고 있다.현재 Northcreek Office Park의 관리는 종합부동산서비스를 제공하는

글로벌기업인 CBRE에서 담당하고 있다. 임차인들을 위한 다양하고 참신한 서비스를 제공하고 있어 IREM(부동산관리 관련 협회) 애틀란타 지부에서 방문을 적극 추천하였다.

Northcreek Office Park

INTERVIEW

Real Estate ManagerJoyce Tuttle

Northcreek Office Park 탐방

Q : Northcreek Office Park에서 다양한 서비스를 임차인들에게 제공하고 있다고 들었습니다. 임차인들의편의를 위해 제공하고 있는 서비스에는 어떠한것들이 있습니까?

A : 1층 로비에 우편과 관련된 업무를볼 수 있는 공간을 만들었습니다. 이곳을 통하여 우편의 발신과 수신은

임차인의 편의를 위한 우편집무실(좌)와 휘트니스센터(우), 공간제공

해외 탐방0


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Q : 마지막으로 임차인을 위해서 따로 구상하고 있는 서비스가 있다면살짝 귀뜸 해주실 수 있습니까?

A :

NORTHCREEK OFFICE PARK

규모: 8층 짜리 건물 4개 동완공: 1973년특징: 2010 TOBY AWARD규모에 비해 Tenants Relation이 잘 형성 되어 있음.

임차인의 사내교육이나 회의를 위한 공간제공 (컨퍼런스룸)

Q : 그 외에 Northcreek Office Park만이 제공하고 있는 특별한 서비스도 있습니까?

A : 물론 있습니다. 고객의 취향을 최대한 반영하여 임대를 원하는 임차인이 사무실을 원하는 구조로 디자인 해주는 White box 서비스를 제공하고 있습니다. 회사의 업무나 성격에 따라서 회사마다 원하는 구조가 다르기 때문에 이러한 맞춤형 디자인 서비스는 큰 호응을 얻고있습니다.

또한 2007년부터 임대비용의 일부로 장학제단을 만들어 임차인의자녀들 중에서 1명을 매 반기마다 선발하여 장학금을 지원하고 있습니다. Northcreek Office Park 빌딩의 임차인들 중에서 기간 중 신청한 이들에 한하여 자녀의 성적과 열정, 상황 등을 고려하여 공정하게 선정한 후 학비의 절반을 지원해주고 있습니다.

그리고 빌딩 내 휴식공간에서 추수감사절이나 할로윈데이와 같은특별한 날에 파티를 열어 빌딩의 임차인들간에 교류 할 수 있는 시간을 만들고 있습니다. 이러한 만남을 통하여 임차인들간에 커뮤니케이션이 자연스럽게 생겨나고 빌딩의 가족 같은 분위기를 만들어 가는데 큰 일조를 하고 있습니다. 처음에는 참여도 저조하고 어색한 면도 있었지만 이제는 임차인들이 자발적으로 요리를 준비해오기도 하고 기타와 같은 악기로 작은 연주회를 열기도 합니다.

임차인을 위한 장학제도(좌)와 파티를 위한 휴식공간(우) 제공

미국에서 방문하였던 10개의빌딩 중 가장 다양한 서비스가임차인들에게 제공되고 있었다. 휘트니스센터나 메일박스,카페테리아와 같은 보편적인서비스부터 White Box, 장학제도, 영화표 예매, 가든파티와 같은 독특한 서비스까지 빌딩의 관리자들이 임차인들을위해 많은 노력을 기울이고 있음을 엿볼 수 있었다.

Northcreek Office Park 빌딩에 들어 섰을 때 분위기가화기애애하다고 느꼈는데 이러한 빌딩관리자들의 노력들이 화기애애한 빌딩의 분위기를 만들어 내지 않았나 하는생각이 들었다.

원래는 특급 기밀이지만 몰래 알려드리겠습니다. 현재 애틀란타 다운타운에 있는 영화관과 아쿠아리움과 연계하여 임차인에게 예매서비스를 실시할 예정입니다. 임차인들이 홈페이지를 통하여 날짜와영화제목을 입력하면 25%할인된 가격으로 영화표나 아쿠아리움 입장권을 예매해주는 서비스입니다.

임차인은 저렴한 가격으로 편하게 예매 할 수 있고 우리는 보다 많은 서비스를 제공할 수 있으며 영화관과 아쿠아리움 측은 보다 안정적으로 고객을 확보할 수 있다는 점에서 1석3조의 효과가 예상 됩니다.

KEY POINT

해외 탐방

이 초고층빌딩에 비하여 가격적인 우위에 있을 수 있는 요소일 것입니다.One Atlanta Plaza의 경우 임대관리를 담당하는 직원5명과 시설 및 안전관리를 담당하는 수석엔지니어1명, 보조엔지니어3명, 기타 안전 및 주차관련 3명으로 총 12명이 빌딩의 관리팀으로 구성되어 있습니다. 초고층빌딩에 비하면 상당히 적은 수 이지만 건물을 완벽하고 효율적으로 관리하는 데에는 전혀 문제가 되지 않습니다. 또한 최신식 빌딩관리프로그램들이 빌딩관리를 지원하고 있습니다. 빌딩의 재무와 회계와 관련된 프로그램으로 Yardy라는 Accounting System을 사용하고 있으며 이러한프로그램들 덕분에 적은 인원으로 완벽하고 효율적인 관리가 가능해졌습니다.

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애틀란타의 Peachtree Road를 따라 늘어선 빌딩들의 모습.한국의 테헤란로를 연상케 한다.


CB RICHARD ELLIS

One Atlanta Plaza 의 방문목적

미국의 고층빌딩 관리는 초고층빌딩과 비교 하였을 때 어떠한 차이점이있으며 어떤 방식으로 이루어지는지 알아본다

애틀란타시의 벅해드에 위치한 One Atlanta Plaza는 애틀란타의 빌딩시장은 한국의 테헤란로라 할 수 있는 Peachtree road에 큰 프리미엄이형성되어 있으며 이 도로에서 벗어난 빌딩들은 위치적인 핸디캡을 갖게된다. 현재 One Atlanta Plaza의 관리는 종합부동산서비스를 제공하는글로벌기업인 CBRE에서 담당하고 있다.

One Atlanta Plaza

INTERVIEW

위치상으로 불리한 지역에 위치한 약점을 극복하기 위한 전략을 알아본다.

General ManagerMichael Latham

Q : 초고층빌딩과 비교 하였을 때One Atlanta Plaza와 같은 고층빌딩의 관리는 어떠한 차이점이있습니까?

A : 초고층빌딩에 비하여 고층빌딩은그 쓰임새가 단순하기 때문에 단순한 관리기법과 적은 관리인원으로운영됩니다. 이러한 점은 고층빌딩

Peachtree Road

<화이트박스의 모습>임차인의 요청대로 디자인을 하기 위해 내부 인테리어를 전부 제거하고 기본적인 하얀 천정과 하얀 벽만 남긴 모습 때문에 화이트박스라 부른다.

One Atlanta Plaza 탐방

애틀란타에서 Peachtree road는 프리미엄을 형성하는 중요한 요소입니다. One Atlanta Plaza는 약간 벗어나 있지만 25%공실률(임대가 이루어 지지 않은 비율)이 그 현실을 보여주고 있습니다. OneAtlanta Plaza는 이를 극복하기 위하여 빌딩을 저층부(ParkingDeck), 중층부(8층~22층), 고층부(22층~32층)로 구분하여 차별화된 서비스를 제공하고 있습니다. 또한 화이트 박스를 두고, 디자인팀이 임차인이 원하는 구조를 직접 만들도록 도와주고 있습니다.

Q : 애틀란타의 중심이라 할 수 있는 Peachtree road에서 벗어난위치에 있기 때문에 여러가지 문제점이 있다고 들었습니다. 이를극복하기 위해서 어떠한 노력을 하고 있습니까?

A :KEY POINT

입지적인 단점을 극복하기 위해서, 임차인의 요구에 최대한맞추기 위해서적극적인 마케팅과 다양한 조건들을 제시하고 있다.

해외 탐방0


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Yardi Voyager

(Webpage: http://www.yardi.com/us/yardivoyagerfamily.aspx) Yardi는 28년간 부동산 투자, 관리 소프트웨어의 설계, 개발, 지원하는 회

사로서 Yardi 에서 제작한 Yardi Voyager는 멀티패밀리 슈트(YardiMultifamily Suite), 야디 커머셜 수트(Yardi Commercial Suite), 야디 인배스트먼트 수트(Yardi Investment Suite)를 갖춘 시스템으로 오늘날 가장종합적인 단일 부동산 관리 플랫폼으로 인정받고 있다.

-시스템 주요내용1. 외부 부동산 관리자에서 투자자까지 직접 자금 흐름을 관리2. 중앙화된 단일의 데이터베이스를 기반으로 작동3. 관리자 및 소유자가 간편하고 효율적으로 사업을 실행

Argus

(Webpage: http://www.argussoftware.com) 아거스 시스템은 부동산 관련 산업 전문가들에게 손쉬운 운용과 정확한 평가 기준을 제공해 주는 솔루션이며 향후 자산가치 평가의 국내 기준으로 자리매김하게 될 것으로 예상된다.

-시스템 주요내용1. 자산유형, 면적, 시장상황,물가인상 등의 자산정보를 바탕으로 자산가치

분석 가능2. 현재가치 계산 및 분석 뿐만 아니라 임대조건 재계약율, 시장 임대료, 공

실 예상기간, 임차인 환경개선 비용 등 임대상황설정 기능

Spaceman

(Webpage: http://www.plandata.com/sm1.htm)스페이스맨 시스템은 부동산, 특히 빌딩의 효율적 공간 관리 및 임대마케팅에 필요한 각종 정보들을 체계적으로 조직화하여 생생하고 직관적인 2D/3D 그래픽 및 도표 형태로 보여준다. 이를 통해 전략적이고 시기 적절한 마케팅활동을 펼칠 수 있게 도와 준다. 이 밖에도 부동산 자산관리 솔루션인 MRI 데이터베이스와 연동이 가능하기 때문에 실시간으로 정보들을 관리 및 공유하게 함으로써 업무 효율을 극대화할 수 있다.

-시스템 주요내용1. 임대공간 최적화, 공실률 최소화2. 임대완료 공간과 임대가능 공간의 표시 및 재계산3. Potential 임차인에 대한 이력관리, 임대공간의 증대4. 임차인과의 분쟁방지 및 조정, 건물자산의 매입/매각 시 정확한 실질

정보제공5. 매출 실적부진 임차자 및 연체자의 구분 등 임대관리 및 마케팅실행에

중요한 정보를 제공

Yardi Voyager 시스템

Argus 시스템

Spaceman 시스템

SYSTEM의 적용

해외 탐방 – 시설관리 -0


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고효율 에너지 창문으로 교체 or 필름 부착

노후화된 기계설비 친환경 설비로 교체

전등 LED 로 모두 교체

2009년 7월 발표된,Willis Tower 중.장기리모델링 계획2030년 까지, 이산화 탄소배출량 100% 감축을목표로 하고 있다.

최상층 정원 지붕

노후 파이프와 벨브 교체

태양열 집열판을 통한 온수 활용

풍력 발전소 설치

엘리베이터 리노베이션

내부 설비 재 정비 계획

Willis 타워와 같은초고층 빌딩의 특성상,시설 정비에, 상당한 비용과시간이 소요 되기 때문에,몇십년 단위의 시간을 두고차근차근 진행하게 된다.또한, 윌리스 타워는100% 오피스+리테일 이기때문에, 부족한 호텔시설과같은 시설을 용도를 변경하기 보다는 빌딩 인접한 지역에 짓게 함으로써, 초고층 빌딩이 도시계획상 부족한 복합기능으로서의 기능과 성격을 부가 함으로, 좀 더 효율적인 집적이 이루어 질 수 있도록 하는데, 이번 중.장기계획의 의의가 있다.

빌딩내에서 소모되는에너지 원을 점차적으로재생에너지를 활용하는방향으로 계획이 잡혀있다.

해외 탐방 – 임댜ㅐ관리 -0


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경쟁력의 부재

설계단계에서 부터 적극적으로 관리를 고려

국내의 초고층빌딩 시장의 공급상황을 고려 했을 때에, 초고층 빌딩의대량 공급은 국내 수요 보다는 외국의 기업들을 유치하는 데에 초점을맞춰야 한다. 결국 인근 국가의 국제도시에 위치한 빌딩 들과 경쟁해야하는데, 과연 우리나라의 초고층빌딩은 외국의 기업을 유치할 만큼 메리트가 있으며 경쟁력이 있는가? 라는 질문을 던질 수 있다.

초고층빌딩이 가진 장점을 적극활용(안테나,전망대,오피스,리테일)

빌딩에 아이덴티티를 부여해서, 마케팅적으로 활용

계약의 유연성(White Box)

각종 예산.임대 관리 프로그램(Yardi Voyager, Argus, Spaceman)

Willis Tower의경우 설계 단계부터 임차인들의 수요를 파악하여 창가오피스와 코너오피스를 많이 공급 할 수 있도록 설계하였다. 그 결과,완공 후 다른 빌딩들과의 경쟁에서 우위를 점할 수 있었고 시카고 오피스빌딩 시장에서 독보적인 위치에 설 수 있었다.

초고층빌딩이 가지는 높이의 장점을 잘 활용하여서, 안테나 임대사업과다른 전망대와는 차별화 된 전망대 사업을 통하여 지속적인 수익을 창출하고 ,동선계획을 통해서 전망대를 하나의 상품으로 만들어 초고층 빌딩수익창출의 좋은 모범 사례를 보여주고 있다.

Park Avenue 230은 80년 가까이 된 건물이지만 초기에 지어진 건물의 특징을 그대로 보존하는 마케팅 전략을 취하였다. 고풍적이고 럭셔리한 이미지를 연출하여 로펌이나 유명투자회사들을 적극 유치하는데 성공하였다. 이러한 클래식한 마케팅 전략이 IT기업과 같은 Active한 기업들을 유치하는데는 어려움이 있지만, 경쟁적인 시장 상황속에서 차별화 정책에 성공한 Park Avenue230은 주목할 만한 건물 이다.

One Atlanta Plaza의 경우에는, 새로운 계약을 위해 항상 White Box를 만들어 임차인의 의견을 적극 수렴한다. 더불어서, 계약자의 재정적인 상황과 시장상황을 고려해서, 다양한 조건으로 금융 혜택들을 제공한다. 이러한 계약이 현실적으로 가능한 것은 각종 예산. 임대 관리 프로그램이 뒷받침 해주기 때문이다.

관리의 역사가 오래된 만큼, 임대인과 건물관리를 위한 다양한 프로그램들을 접할 수 있었다. 임차인들의 다양한 편의는 현실적인 계산에 기반한 것이라고 할 수 있겠다. 여러가지 시설개선 사업이라든지, Cash Flow의 변동이 큰 경우에도, 이러한 재정적 지출을 만회하면서, 임차인의 부담을 최소화하는 방향이 서로가 Win-Win하는 전략이 될 수 있을 것이다.

전 제

이 해

해외 탐방 – 임대관리 -0


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‘사용자 중심’의 패러다임 전환!

익숙한 환경에 친숙함을 느낀다!

각종 Tenants Relation 프로그램Northcre다 Park Town의 경우에는 지속적인 리모델링과 임차인을 위

한 다양한 프로그램으로 2009-2010 TOBY AWARD(올해의 빌딩 상)를수상하였다. 규모와 위치 그리고 인지도가 약한 편이지만 꾸준한Tenants Relation 형성으로 이를 극복한 LM(Leasing Management)의 좋은 사례를 보여주고 있다.

기본서비스● 꽃배달 서비스, 구두 닦이 서비스, 세탁 서비스

차별화된 서비스(항시)● 각종 공연 예매(영화,연극,수족관 등..)● 각종 피트니스 시설 완비● 근거리 전기 자동차 운행 서비스● Car Share 프로그램 장려● 자전거를 통한 출퇴근자를 위한 자전거 거치대 및 샤워시설 완비● 최첨단의 회의실과 각종 세미나실 완비● 공항픽업 및 호텔 연계 및 안내

연중 행사● 할로인,추수감사절 특별 파트락 및 야유회● 각종 운동 종목별 대회● 헌혈행사● Energy Saving 홍보 행사 및 촉진 대회● 각종 콘테스트 개최

특별서비스● 예방접종● 건강상식 특강 및 건강 검진(학점 이수까지 연계)

교육 및 장학프로그램● 학점이수 장려를 위한 다양한 온.오프라인 교육 실시● 임차인 자녀 및 본인을 위한 장학제도 마련

우리가 외국에 나가더라도 한인타운에서 편안함을 느끼는 것은 친숙한 분위기 때문일 것이다. 외국 기업을 국내 초고층 빌딩의 타켓으로 선정한다면, 그들이 친숙하게 느끼는 환경을 조성하고 연출하는 것이 가장큰 숙제일 것이다.

미국에서 관리PM를 통해 성공적으로 Tenants Relation을 형성 할 수있었던 것은 바로, ‘사용자 중심’의 생각과 관심 덕분이다. 대한민국현실에 맞춘 관리가 이루어 진다면, 대한민국 초고층 빌딩의 경쟁력 상승 뿐만 아니라, 업무환경의 개선에도 큰 도움이 될 것이다.

‘사용자 중심’의 적극적인 PM은 대한민국 초고층 빌딩의 경쟁력뿐만 아니라, 전체적인 업무환경 및 업무효율 개선에 도움이 될 것이다.

적 용

해외 탐방0


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Jones Lang Lasalle

시카고에 본사가 위치한 존스랭은 금융과 부동산서비스에특화된 글로벌 회사이다. 미국과 유럽, 북아프리카와 아시아에서 서비스를 하고 있다.

“Tenants Go Green”홍보 부스

미국에 있는 빌딩은 464만 여개에 이른다. 이 중75%는 지어진 지 20년이 넘었다. 이러한 빌딩에는에너지 절감 시설이 제대로 갖춰져 있지 않아 에너지 소비의 블랙홀로 간주된다.

미국 내 탄소배출량의 절반은 빌딩에서 나온다. 전력의 60% 이상도 빌딩에서 소비된다. 자원 소비의40%，폐기물 배출의 20~50%가 이뤄지는 곳도빌딩이다. 이런 빌딩을 '닦고,조이고，기름쳐서' 최대한 에너지 손실을 줄이자는 움직임이 한창이다.

디자인: Edward Durell Stone& The Perkins

완공: 1973년층수: 83층높이: 1,136ft(346m)

AON Center 의 방문목적

기존 노후 초고층 빌딩의 에너지 관리 전략에 대해서 살펴 본다.

빌딩 내 거주자들의 참여를 유도할 수 있는 에너지 절약 프로그램을 알아본다.

Willis Tower와 Trump Tower가 시카고에 들어서기 전까지, 시카고에서가장 높은 빌딩 이었다. 직사각형의 외관이 특징적인 AON Center는 영국의 석유회사인 Amoco의 본부가 있다.

AON Center

INTERVIEW

President Jones Lang LaSalle, Colin Dyer

Q : AON Center의 주된 에너지 관리 전략은 무엇입니까?

A : 초고층 빌딩은 그 규모가크기 때문에,에너지를 조금만 절약하더라도 그 파급효과가 엄청납니다. 실제로, 많은 돈을들여서 시설 설비를 최신으로 바꾸고,건물 외장재나 유리를 에너지 효율이높은 제품으로 교체를 한다면, 에너지

효율을 충분히 높일 수 있습니다. 그리고 이러한 에너지를 금액으로 환산할 경우 엄청난 수준 입니다. 하지만 설비를 바꾸는 초기투자비용 역시 만만치 않은 액수입니다. 그렇기 때문에, 시설과 설비를 아직 사용할수 있는데 무작정 바꾸는 것은 옳지 않으며 비 효율적 입니다. 따라서 건물의 에너지를 절약하는데 있어 가장 중요한 과정은 건물안에서 직접 생활하는 사람들의 인식변화입니다.

AON Center는 빌딩에 입주해 있는 기업들과 종사자들을 대상으로,다양한 홍보와 인식개선 프로그램을 통한 교육에 주력하고 있습니다. 전세계적으로 친환경과 환경보호에 관한 인식이 확산되고 있는 시점에서,실제적이면서도 실천적인 프로그램은 입주한 기업과 종사자들에게 좋은인식을 주고, 에너지 효율을 높이는데 아주 큰 기여를 하고 있습니다.

INTERVIEW

AON Center

해외 탐방0


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CB RICHARD ELLIS

LEED라는 친환경인증제도를 위해 최근에 보수공사를 마친 빌딩으로서이와 관련된 자세한 내용을 알아본다.

Atlanta 비즈니즈 지역에 위치한 18층짜리 복합오피스 빌딩이다. 2008년, 2009년에 BOMA협회에서 TOBY AWARD를 수상하였다. 현재 NorthPark Town Center의 관리는 종합부동산서비스를 제공하는 글로벌기업인 CBRE에서 담당하고 있다.

North Park Town Center

INTERVIEW

North Park Town Center 의 방문목적

General ManagerStacy Abbate

Q : 기존의 빌딩에 LEED 인증을 받은이유가 있습니까?

A : 기존 건물의 건물에 인증을 받을 경우 적은 개선비용으로 효율적인 운영 및 관리와 소모되는 자원을 절감하여 임차인의 선호도를 높일 수 있을 것이라 판단되어 빌딩의 소유주인 AEW Capital사와의 의논 후 결정하였습니다.

Q : LEED를 획득하기 위해 투입한 자본의 투자수익환원(invest return)은 언제부터라고 예상하시나요?

A : 앞서 말씀드린 CBRE 컨설팅 보고서에 의하면 에너지 절약으로 인해투자수익의 대한 이익은 대략 2년 정도의 기간을 예상하고 있습니다.하지만 이보다 중요한 것은 Silver LEED인증 및 TOBY AWARD의 수상으로 인한 홍보효과 및 부가가치 입니다. 이러한 부분은 임대료 상승 및 신규임차인과의 계약 시 매우 중요한 요소로 작용합니다.

Q : 향후 어떤 점을 더 보완할 계획입니까?

A : 추후 LEED인증 진행에 따라 지속가능 지도보고서에 입각한 홍보용임차인 Manual를 개선할 계획입니다. 또한 변경된 시설 및 사항들에 대해서 입주자들에게 공시 및 교육프로그램을 진행 할 계획 입니다. 이는 에너지 절감을 위한 시설적 요소들이 변경이 되었어도 사용자들의 인식 및 이용도에 따라 그 활용도의 차이가 크기 때문입니다 .

North Park Town Center 탐방

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친환경건축물은 환경오염을 최소화하고에너지 및 자원의 소비를 최소화하면서 쾌적한 실내 환경을 구현하는 것을 목적으로 하는 건축물로서 특히 부존자원이 부족하고 세계최고의 인구밀도를 가지는 환경적으로 열악한 우리나라에는 이의 보급, 확대가 매우 시급한 상황이라고 할 수 있다.

친환경건축물의 인증제도는 건축물의 생애주기에 걸쳐 환경에 미치는영향을 평가하여 환경성능이 우수한 건축물에 인증을 주는 제도로서 미국의 LEEDS, 영국의 BREEAM, 일본의 환경공생주택등 10여 개 국에서 에너지 및 환경부하를 최소화하기 위해 여러 가지 형태의 인증 프로그램을 마련, 시행하여 건축물이 지구환경에 미치는 영향에 대한 객관적인 정보를소비자들에게 제공하고 있다.

USGBC

The U.S. Green BuildingCouncil (USGBC)는 지속가능한건축의 실행을 위해 조직된 비영리 단체이다.USGBC는 친환경건강형 건축과 관련된 15,000개 이상의 기업체들을 회원업체로 가지고있으며 또한 건물소유주, 건물사용자, 부동산개발업자, 건물관리자, 건축가, 엔지니어, 건축재료공급자, 정부기관종사자들의 회원들로 구성되어있다.

구분 점수(Credit) 등급구분

총 배점 69점(일반배점 64점 보너스 점수 5점)

52점 이상 LEED Platinum TM

39~51점 LEED Gold TM

33~38점 LEED Silver TM

26~32점 LEED Certified

비고 한해 최고의 점수를 얻은 건물은 ‘Green Building of the Year’상을 수상하게 된다.

평가 항목대지계획 (Site planning)수자원 관리 (Water management)에너지 성능 (Energy performance)재료의 사용 (Material use)실내 환경의 질 (Environmental)

Community Green Reach• changing bulbs to LED• Perimeter Center Transportation Coalition• E-Waste drive with CloudBlue - diverted 12,000 lbs• Earth Day, April 15th – provided free CFL’s to tenants• Hand sanitizers provided in each rest room• Daylight harvesting in parking garages• Occupancy sensors• Window tint to reduce heat load

ResultsNorthpark Town Center achieved a project by &175,000 in annual savings with an expected payback period of approximately 1.5years

• 1,300,000kWh of Energy• 1,040 tons of CO2 emissions• 7,500,000 gallons of potable water• 360 tons of recycling diverted from landfills

400 Northpark, 500Northpark and 600Northpark earned ‘ENERGY STAR’ with scores of 79, 76, and 84. The project is a candidate for LEED EB: O&M certification in early 2009

NorthParkTownCenter

규모: 18층 짜리 건물 3개동완공: 1985년특징: 2008-2009 TOBY

AWARD LEED SILVER 인증

KEY POINT

LEED 시스템에 관한 소개

미국의 빌딩은 지금 에너지절약과 열애 중이다. 많은 빌딩이 Energy star의 수상과 LEED인증을 위해 많은 노력을 기울이고 있다.

이는 에너지의 절약으로 인한이득과 더불어 임차인들에게환경이 우수하다는 것을 입증하는 것이기 때문이다.

해외 탐방0


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The Lenox Building

규모: 20층완공: 1993년특징: LEED 인증


CB RICHARD ELLIS

애틀란타에서 가장 큰 쇼핑몰인 Lenox mall과 복합사용을 하면서 에너지절약을 달성하여 LEED의 실버인증을 받을 수 있었던 노하우를 알아본다.

애틀란타 벅헤드의 Peachtree Road에 위치한 20층짜리 건물로서 애틀란타에서 가장 유명한 쇼핑몰인 Lenox Mall과 연결된 복합빌딩이다. 현재The Lenox Building의 관리는 종합부동산서비스를 제공하는 글로벌기업인 CBRE에서 담당하고 있다.

The Lenox Building

INTERVIEW

The Lenox Building 의 방문목적

Senior Real Estate Manager ,Cheryl Messenger

Q : 쇼핑몰의 경우 전기와 수도 등 많은 에너지를 소비하는데도 불구하고 LEED 실버인증을 받았다고 들었습니다. 특별한 방법이 있습니까?

A : 에너지 소비를 줄이는 가장 좋은방법은 설비를 최신화 하는 것입니다. The Lenox Building역시 냉

방과 난방, 수도와 전기의 효율적인 관리를 위해 HVAC시스템을 구축하였습니다. 또한 애틀란타의 높은 외부온도를 이용하여 난방과 온수를 보조하는 시스템도 구축하였습니다. Johnson Control사의 시스템을 도입하여 전반적인 관리는 전산실의 컴퓨터프로그램과 Black Berry를 통하여 시설관리자에게 실시간으로 정보를 보내게 됩니다.

Q : Johnson Control이 구체적으로 어떤 것이고 어떤점이 좋아졌습니까?

A : Johnson Control은 빌딩의 냉,난방 및 공조시설을 만드는 설비회사로서 설비를 교체할 경우 설비를 제어할 수 있는 컴퓨터프로그램을동시에 지원합니다. 자체적인 프로그램교육까지 있기 때문에 시설관리자들의 전문성을 높이는데 많은 도움을 되었습니다. 자세한 내용은 Johnson Control 사에 직접 알아보시는 것도 많은 도움이 될 것입니다.Johnson Control사의 설비로 교체하고 난 후 가장 좋아진 점은 실

시간으로 모니터링이 가능해졌다는 것입니다. 예전에는 설비에 이상이 있는지 없는지를 관리자들이 직접 돌아디니면서 일일이 체크해야했고 면적이 워낙 넓다 보니 많은 시간이 걸렸습니다. 하지면 현재는설비의 상태를 자동으로 점검하여 컴퓨터와 스마트폰으로 알려주기때문에 업무가 많이 편리해 졌으며 자원의 실시간 관리로 물과 전기에너지를 크게 절약하게 되었습니다.

The Lenox Building 탐방

해외 탐방0


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Webpage: http://www.johnsoncontrols.com

글로벌 에너지 시스템 기업으로 전 세계 150여개 국에 서비스를 제공하고있다. 하니웰, 지멘스, Trane과 함께 시카고, 런던, 뭄바이, 뉴욕, 상파울루, 서울, 도쿄를 포함한 도시의 수천 개 건물에 HVAC(난방·통기·공기조절, Heating· Ventilating·Air Conditioning)설비 구축을 위한 협력 관계를 맺었다.존슨컨트롤은 건물의 냉난방, 환기, 공기조화와 더불어 보안시스템을 제공하여 건물을 사용하는 사용자들에게 최상의 환경을 제공한다. 하드웨어적인 부분과 함께 소프트웨어의 철저한 관리를 통하여 건물의 에너지 효율은 최대로 끌어올리고 탄소배출은 최소화 하여 고객의 만족감을 달성하고있다.

Heating(난방), Ventilation(환기),Air Conditioning(공기조화)의 약자로 이중 공기조화란 실내공간에서 인간 또는 물품을 대상으로공기의 온도, 습도, 기류, 환기,청정도를 사용목적에 따라 가장알맞는 상태로 조정하는 것을 말한다. 공기의 가열 및 냉각의 온도제어와 공기의 가습 및 감습의습도제어, 기류속도, 기류분포,청정도 제어까지 가능하기 때문에 쾌적한 실내환경을 얻을 있다.

이러한 시스템을 시설관리자들이 Blackberry라든지, 원격 통신 서비스를통해서 좀 더 효과적으로 관리가 되고 이를 통한 에너지 절약은 상당한 효과를 거두고 있다.

…

…

…

1백만 그루의 나무를새로 심는 효과

2200대의 자동차로 인한 오염을없애는 효과

2000여가구의 집을 위한 전기를절약하는 효과

예를 들어, 노후화된 Willis Tower와 같은 100층 이상의 초고층 빌딩의 경우 빌딩에서 사용하는 에너지의 10% 절약 한다면, 다음과 같은 파급효과를 가져온다.

컴퓨터를 통해, 건물 내부 곳곳에설치된 Sensor가 온도.습도 등..의Data를 수집해서, 빌딩내의 냉각기의 가동률을 결정한다.

시카고 지역을 예를 들면 고층 건물 중 90%이상이 35년이 넘은 노후한건물이다. 빌딩 내부의 여러가지 설비들이 그 내용연수가 거의 다 되었다는 뜻이다. 이러한 노후화된 시설들은 에너지 낭비의 주 원인이 된다.

통계에 따르면 시카고 지역에서 발생되는 CO2의 70%가 빌딩에서 발생되고 전기는 전체 전력의 76%에 이른다. 기존의 노후한 빌딩들이 관리를통해서 개선되지 않는다면 아무리 새로 지어지는 빌딩들이 에너지 절약을하더라도 전체적으로 절약되는 에너지는 크게 줄지 않을 것이다.

HVAC 시스템

Johnson Controls System

Northpark Town Center의Energy 관리 System

해외 탐방 – 시설관리 -0


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에너지 효율을 높이기 위한 시스템

LEED, Energy Star

빌딩 사용자가 참여할 수 있는 에너지 절약

노후화된 빌딩과 지어질 빌딩

초고층 빌딩의 높이를 위한 각종 시설

미국의 빌딩들은 상당수가 지어진 지 20년이 넘은 노후화된 빌딩들이다. 그래서 요즘 한창 리모델링과 각종 시설개선사업들이 병행되어 이루어지고 있다. 또한 새로 지어지는 빌딩들은 에너지 효율을 최대로 할 수있게끔 지어지고 있다.

하지만, 전체적으로 에너지 소모량을 고려한다면 새롭게 지어질1~2%의 건물도 중요하지만, 현재 노후한 기존 빌딩들에 대한 시설관리에 초점을 두어야 한다.

AON Center의 관리자는 설비의 사용연수가 남은 시점에서 과도한시설개선은 빌딩 소유주와 임차인에게도 바람직한 선택이 되지 못하다고 말한다. 따라서, 환경친화적인 소모품 사용과 소비습관 그리고 사용패턴을 교육하고, 장려함으로 효과적인 에너지 달성을 도모하고 있다.

규모나 내용연수 면에서 시설을 교체해야 될 시점이 되었다면, 목표를두고 인증을 획득하는 것이 가시적인 성과와 실제적인 이득을 동시에이룰 수 있는 좋은 방법이 될 것이다.

Northpark Town Center는 점진적인 시설교체와 인증시기를 잘 조화시킴으로, 비용을 최소화 하고, 인증을 획득하는 2마리 토끼를 잡는데성공한 사례이다.

적극적인 신기술 도입과 활용

Willis Tower의 경우 장기적인 계획을 가지고, 각 타워 별 최상층에 태양열 집열판과 풍력발전기를 설치할 계획이다. 지속적인 에너지 개선계획으로 zero-energy 빌딩의 목표를 이루어갈 것이다.

Lenox Building의 경우에는 Black Berry와 빌딩 운영 시스템을 접목시켜 고객의 불편을 최단시간에 처리할 수 있도록 노력 중이다. 이러한기록 관리 시스템은 서비스 개선 뿐만 아니라, 빌딩의 상태를 진단하는좋은 도구가 된다.

Willis Tower의 경우에는, 빌딩의 커뮤니케이션 시스템을 활성화 하기위해서 안테나의 추가가 아닌 빌딩 내 냉방 환풍기를 활용한 전파 증폭기술을 도입 검토 중이며 이를 위해 예산관리 프로그램을 통해 사업비의 확보를 검토 중 이라고 한다. 빌딩의 효율을 높여 줄 수 있는 기술을적극적으로 도입하고, 이러한 도입에 따른 비용을 시스템을 통해 예측하고 관리할 때에 실현 가능한 시설관리가 이루어 지리라 생각한다.

해외의 기술만큼이나 뛰어난 우리나라의 시설기술을 더욱 발전시켜세계적인 기준을 선도해 나갈 수 있는 국제 표준이 되는 기술을 형성하고 동시에 자체적인 시설관리기준을 확립하여 이용한다면 좀더 신뢰성있고 표준화 된 시설관리를 만들 수 있을 것이다.

빌딩 내 시설 관련한 신 기술들을 국산화 하고, 표준이 될 만한 기술들을 개발하는 동시에 자체적인 시설관리기준을 확립해야 한다.

전 제

이 해

적 용

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2008년 3월 14일 오후 9시 04분시속 135 mile(약 220km)의 토네이도로 인해전체 1,068의 객실 중에서,

320여개의 객실이 운용불가 상태가 되었다. 호텔은 즉각적으로, 약 2,000여명의 숙박객들을 대피시켰다. 이 중 700명은 호텔 최상층에 있는 SunDial Restaurant Bar & View와 dental convention 그리고 결혼파티 중이었던 사람들이었다. 이 모든 인원들이 안전지역으로 모두 대피하는데 걸린 시간은 20분이 채 되지 않았다.

토네이도로 인근지역에 30명 가량의 부상자가 나왔지만 Westin 호텔에서는 단 한명의 부상자도 나오지 않았다. 이날의 기록들을 세부적으로 분석해 본면 다음과 같은 절차를 따랐음을 알 수 있다.

Westin Peachtree Plaza Hotel

층수: 73층높이: 220 meter(723 feet)지름: 57 meter(188 feet)설계자: John Portman완공: 1976년객실수: 1,068실

Westin

1930년에 Severt W. Thurston와 Frank Dupar에 의해 설립된,Westin Hotels & Resorts는2005년 기준으로 , 24개 국에120개가 넘는 호텔을 운영하고있는 전세계적인 호텔 체인이다.

초고층 호텔의 운영과 피난계획에 대해서 알아 본다.

2008년에 있었던, Tornado 당시의 피해와 대처에 대해서 알아 본다.

Westin Peach tree Plaza Hotel은 1976에 완공된 이래로 1987년 까지 애틀란타에서 가장 높은 빌딩 이자 세계에서 가장 높은 호텔이었다. 하지만 지금은 아틀란타에서 5번째로 높은 빌딩이며 13번째로 높은 호텔이되었다. 하지만, 아직도 서반구에서는 2번째로 높은 초고층 호텔 건물이다. 하지만 단지 높이만으로 Westin Peach tree Plaza Hotel을 평가 할수 없다.Westin Peachtree Plaza Hotel이 가진 특별한 이력은 우리나라 초고

층 빌딩에 시사하는 바가 크다.

Westin Peachtree Plaza Hotel

INTERVIEW

Westin Peachtree Plaza Hotel 의 방문목적

PR ManagerLiz lapidus,

Q : Westin Hotel이 2008년 당시Tornado에 의해 호텔이 상당한 피해를 입었는데, 그 당시 상황과 호텔의 대처에 대해서 설명해 주시겠습니까?

A : 아시다시피, 저층빌딩에서도 사상자가 발생 했었지만, 저희 호텔에서는사상자가 한 명도 없었습니다. 운이좋았다기 보다는, 정기적인 대피

훈련과 철저한 직원 교육을 통해서 피해를 최소화 했다고 말씀 드리고싶습니다. 당시 아틀란타 시내는 토네이도로 인해 혼란에 빠져 있었지만,예보가 급박하게나마 이루어 졌고 그로 인하여 신속하게 대처할 수 있었습니다. 경찰서.소방서와의 연계도 잘 이루어졌었기 때문에, 큰 혼란과사고는 막을 수 있었습니다.그리고 현재는 2년에 걸친 유리창 교체작업이 마무리 단계에 있습니다.

이러한 피해를 대비한 보험에 들었기 때문에, 아직까지 협상 중이기는하지만 이러한 작업이 원활하게 마무리 된다면 곧 100% 정상 영업에 들어갈 수 있을 것으로 기대하고 있습니다.

KEY POINT

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토네이도 타격에 의해서,손상된 외벽의 모습

손상된 외벽을 교체 중

탐방 당시, 외벽 수리가거의 마무리된 모습

피해 발생

피난 조치

사고 수습

건물 수리

피해 보상과 관련한 보험 등 제도 마련Westin Peach tree Plaza Hotel은 건물 수리와 손실에 따른 보상을 보험을 통해서, 상당부분 보상받을 수 있었다.하지만, 개정된 건축법에 맞는 건축자재(창문)를 구하는데 시간이 오래 걸려서, 수리하는데 상당한 시간이 들었다.창문은 미관과 직접적인 연관이 있기 때문에, 6350장의 유리창 전부를 갈아야만 했다. 사고가 있은 뒤2년이 지난 지금에서야 수리가 거의 마무리 되어가는 단계였다.

소방서, 경찰서와 연계 협력추가 피해 방지(유리 추락에 따른)를 위해, 안전을위한 경찰 인력과 소방인력의 협조는 정말 절실했다.실제로, 애틀란타 소방서는 토네이도가 피해를 준금요일 오후 9시부터 익일 오후 2시까지(약 15시간동안) 106건의 출동요청을 받았다.

정기적인 재해 재난 대비 훈련 및 직원 교육화재의 경우에도 그러하지만, 좁은 공간에 많은 사람들이 한꺼번에 탈출하려다 보면 그러한 혼란 상황에서 부상자가 생기기 마련이다. 하지만, Westin은 달랐다. 정기적인 탈출 훈련과 지속적인 직원 교육으로 그곳에 항상 거주하지 않는 투숙객들을 지정된 계획과 통제에 따라 안전하게 대피 시켰다.

기상청과 연계한 예보시스템토네이도의 특성상 완벽한 예보가 가능하지 않지만,피해 발생 약 12분 전에 대중매체를 통해서 토네이도 경보가 발령 되었다. 그리고 2008년 3월 14일오후 9시 04분 관측사상 최초로, 도심에 토네이도가 형성, 상당한 인명상 재산상 피해를 남겼다.

지정병원제 운영으로 의료혼란을 미연에 방지다행히, 부상자가 많지 않아서 진료에 혼란은 없었지만, 인구가 특정 지역에 몰려 있는 초고층 빌딩의경우에는 상당한 피해자가 한꺼번에 발생 할 수 있으므로 특별한 의료대비책이 필요하다.

http://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/a/a1/Tornado_Damage_by_Brianga.JPG�

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River Edge Summit

규모: 10층완공: 1983년특징: 공실률 5%대, 안정적 관리

Transwestern

상업빌딩 전문 개발.투자 및 관리 회사로써, 미국내 상당수의지역에 걸쳐 분포해 있는 부동산 종합 회사이다.

중요합니다. 그래서 보통 1년에 한번씩 법 규정상으로는 화재 대피훈련을 불시에 실시하게 되어 있습니다. 이러한 규정은 엄격하게 지켜 반드시 훈련을 실시합니다. 하지만 임차인들의 입장을 생각하여 규모가 크고업무에 상당히 지장을 많이 받는 업종의 경우에는 1주일 전에 훈련주를미리 알려줍니다. 또한 대피훈련시간은 가능하면, 아침시간대로 설정하여서 많은 사람이 업무에 지장에 받지 않게끔 진행합니다. 이러한 훈련의 참여는 항상 자율에 맡깁니다. 하지만 벌금은 참가하지 않은 기업에있음을 공지하며 벌금을 물더라도 업무에 지장을 받지 않길 원한다면,훈련에 참가하지 않는 것은 전적으로 그 기업의 자유의사입니다. 그리고법 규정상으로 콜센터와 같은 24시간 업무가 지속되어야 하는 경우에는예외가 적용됩니다.이렇게, 합리적으로 그리고 실질적으로 법규가 뒷받침 되는 상황에서

진행되는 훈련은 그 참여도나 훈련의 성과가 상당합니다.

Q : 피난대피훈련은 어떤방식으로 하면 효과적으로 이루어집니까?

A :

피난대피훈련을 어떻게 효과적으로 시키는가?

기업들이 꺼려하는 대피훈련 참가를 어떻게 유도하는가?

애틀란타 외곽의 작은 상업용 오피스 건물로서, 작지만 공실률 5%를 자랑하는 명실상부한 알짜배기 건물 중의 하나이다. IBM을 비롯한 대형기업들이 지사를 두고 있고, 체계적인 관리로 고객들에게 최고의 서비스를 제공하고 있다.

River Edge

INTERVIEW

River Edge 의 방문목적

General ManagerMike Laney

River Edge Summit 탐방

Q : 기업들이 꺼려하는 대피훈련에 대한 참가를 어떻게 유도합니까?

A : 보통 기업들은 대피훈련이 영업과직접적으로 연관이 있기 떄문에,참여하기를 대체적으로 꺼려합니다. 하지만 위기상황에서 정말 유용하게 그리고 자신과 그 누군가의생명을 지킬 수 있는 훈련은 정말

재난 시 대피훈련에서 가장 중요한 것은, 훈련 자체가 아니라 위기상황이 닥쳤을 떄 개개인이 어떻게 행동 해야 하는지 구체적으로 그리고 실전적으로 알고 있는 것이 중요합니다. 따라서 대피 훈련시위급상황에 자신이 어디로 집결하게 되는지, 자신의 신원을 파악해야될 사람이 누구인지, 자신이 챙겨야할 동료는 누구인지 알아두는것을 중점적으로 교육하고 연습합니다.

해외 탐방 – 안전관리 -0


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소방서와 경찰서 ,병원 등 기관의 협력

현실적이면서, 실제적인 재난 대비 훈련 및 교육

예보와 대피 피난 연계

안전관련 의식의 확산과 현실적인 제도 개선

장애인을 위한 피난 대책

보험 등.. 보상 체계 구축

보안관리(Guest 관리)

인식과 협력!!

지난 60, 70년대 급속한 산업화를 거치면서 건축사에 남을만한 몇 가지 재앙들이 있었다. 대화재, 붕괴사고는 우리의 안전의식이 얼마나 안일한지를 명확하게 보여 준다. 하지만, 그럼에도 국내의 안전관리 실태를 돌아본다면, 여전히 미흡한 부분이 많다.

Westin Hotel의 경우, 기상청의 예보가 토네이도에 대한 대피에 도움을주었다. 이러한, 예보 시스템은 초고층 빌딩에 있어서 각종 안전 사고를 예방하고, 추가적인 피해를 막는데 꼭 필요하다.

초고층 빌딩은 규모와 높이로 인하여 재난 시 추가적인 피해의 우려가 매우 크다. 따라서, 인근 소방서와 경찰서, 병원 등이 협력체계를 구축해서, 의료혼란이나 구조혼란이 없도록 해야 한다. 현재, 미국 대부분의 초고층빌딩은 이러한 협력체계를 상당히 중요시 하기 때문에 협력체계를 위하여 많은노력을 기울이고 있다.

점점 정보가 자원이 되어가면서 빌딩내의 물리적인 보안관리 또한, 중요한이슈가 되고 있다. 초고층빌딩의 특성상 방문객이 많기 때문에 자율적이면서도 효과적인 보안관리가 필요하다. 230 Park Avenue에서는 각각의 임차인이 방문객을 입력해서 간단한 절차만으로도 방문객을 관리할 수 있는 시스템을 구축하였다.

River Edge Summit 에서는 실질적이면서 효과적인 피난 교육을 실시하기위해 임차인의 상황을 고려한 유동성 있는 교육이 진행되고 있었다. 이렇게현실적인 교육이 이루어 지기 까지는 합리적인 제도와 법률이 뒷받침 되었기 때문이며 꼭 필요한 교육이 이루어 졌기 때문이다.

Willis Tower와 River Edge에서는 장애인을 위한 피난계획을 따로 수립하고 있었는데, 설비적으로는 5층 마다 장애인을 위한 전동식 피난의자가 배치되어있고, 교육 프로그램에서는 빌딩에 근무하는 사람들이 신체적 어려움과 방문객들의 정보를 보관하여, 피난계획에 반영하였다.

애틀란타 시내에 토네이도가 공식적인 기록상으로 최초였음에도 불구하고,만일의 사태를 대비해서 보험을 들었던 것은, 감탄하지 않을 수가 없다. 최근에는, 테러에 대한 위협에 대한 보험을 법제화 하는 움직임도 있다고 한다.재난.재해에 대한 금전적인 대비책도 절실한 상황이다.

안전문제의 예방은 관심과 인식이 없이는 이루어 질 수 없다. 또한 초고층빌딩의 특성상 다양한 연계기관과의 협력이 필요하다. 이러한 것들이 뒷받침될 때에, 어떠한 상황에서도 피해를 최소화 할 수 있는 안전 및 피난 대책이이루어 질 것이다.

안전에 대한 인식개선과 현실적인 재난 대비 훈련, 기관과의 협력을통해 피해를 최소화하고, 금전적인 보상 체계를 마련한다.

전 제

이 해

적 용

해외 탐방0


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Q : 미국 부동산시장에서 BuildingCommissioning이 확장된관리의역할 이라고 들었습니다. 그만큼관리의 중요성이 강조되는 이유는뭐라고 생각하시나요?

A :

Ivy-league 대학 중의 하나로,1865년에 설립되어서, 뉴욕과인근 지역 뿐만 아니라, 전세계에 부동산 관련 전문인력을 양성하고 있다.

Cornell University

현재 Cornell 대학에서 바라보는 확장된 PM의 역활에 대해서 알아본다.

선진화된 Building Commissioning이란 무엇인지 배경에 대해서 알아본다.

코넬 대학교는 이타카지역에 자리잡은 Ivy-league 대학 중의 하나이다.1865년에 설립되었는데, 대학의 규모가 커짐에 따라서 이타카시 고용의상당부분을 제공하고 있다. 인근의 부동산을 상당 부분 소유하고 있어서,인근지역에 미치는 영향력과 부동산 업계에 미치는 영향이 상당하다.

IREM과 BOMA와 같은 협회와도 긴밀한 관계를 유지하여, 학술적으로도다양한 영향을 주고 받고 있다.

Cornell University

INTERVIEW

Cornell University 의 방문목적

Profesor.Robert H. Abrams

Building Commissioning의 필요성

과거 미국 부동산시장은 주먹구구식의 형태로 개발이 진행되어 왔습니다. 현재 부동산시장의 과잉공급

으로 인한 공실률 문제나 에너지, 환경문제와 같은 심각한 문제가 무분별한 개발에서 야기되었다고 볼 수 있습니다. 건물이란 완공된 시점에서결국 임차인을 위한 공간입니다. 이 공간의 운영관리를 어떻게 하느냐에따라 건물의 존재가치가 정해진다고 볼 수 있습니다. 따라서 부동산업을하는 사람들은 순수한 개발이익의 시점에서 시공하는 것이 아니라 사용자를 위해 어떻게 운영관리를 해야 할지에 대해서 고민을 시작해야만 합니다.

예를 들어 우리는 건물을 계획할 때 먼저 건물의 용도 즉, 상업, 공업,주거용으로 할지 판단하여 해당 지역의 인구수를 고려합니다. 이것은 누구를 위해 운영관리를 할 것인가를 고민하는 것과 같습니다.

Building Commissioning이란 운영관리의 가치와 중요성을 심도있게고려하여 진행하는 것으로 향후 부동산개발시장이 나아가야 할 방향이라고 생각합니다. 미국의 기존 건물에 대한 Commissioning은 현재 연간 $2억 규모로 성장한 상황입니다. 미국의 비거주용 건물 전체에 대해Commissioning 으로 인한 에너지 절약 효과를 산출할 경우, 30년까지연간 $300억의 에너지절약 효과와 연간 3.4억 CO2 톤 규모의 온실가스저감 효과를 기대할 수 있습니다.

사회적, 경제적, 환경 변화에따른 건물 기능의 고도화를 요구하게 되는 초고층 빌딩의 경우 효율적인 운영 및 관리와 동시에 건물주(Owner)의 의도에맞는 체계적인 방법이 필요하다.

설계 단계부터 건물 완공까지건물주가 요구하는 설계 시장서와 같은 성능 유지하며 필요한 운영 요소들을 확보함에 따라 입주 후 건물주의 유지 관리상 요구를 충족할 수 있도록 모든 건물 시스템이 작동하는 것을 검증하고 문서화하는 체계적인 공정이 바로 BuildingCommissioning이다.

Cornell University 탐방

해외 탐방

준공

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설계의도분석

커미셔닝 기대효과

- 에너지 및 운영비 절감- 하자 감소- 건물 시스템 관련 문서관리개선

- 입주자 생산성 향상- 시스템 성능의 발주처 요구사항 부합 여부 검증

시뮬레이션

설계

시공단계보고서

성능테스트

매뉴얼화

커미셔닝보고서

설계

시공

커미셔닝 프로세스

Building Commissioning 프로세스

설계 및 시공 제출서류 검토에서부터 사전 기능 테스트(Pre-Functional Test) 결과 검토, TAB(Testing, Adjusting and Balancing) 결과 검토, 성능 테스트(Fuctional Performance Test)실시 및 검토, 운영진교육계획 준비와 운전 및 유진관리 매뉴얼 문서화에 이르까지 건설 전 단계에 설쳐 업무를 수행하였다. 다음 드림은 커미셔닝 작업 프로세스를 나타낸 것이다.

Building Commissioning 의의

커미셔닝 프로세스는 건물의 품질을 기반으로 발주처 편에서 건설 전 단계에 걸쳐서 성공적인 건설 프로젝트를 달성해 나아가는 절차이다. 커미셔닝은 단순히 공사나 Project Management의 부가적인 절차가 아니라,발주처에게는 계획, 설계, 시공 및 운전 단계에서 목표치를 달성하고 있는지 검증하는 수단이 되며, 부동산으로도 최고 가치를 가진 고품질의 건물을 보장해주는 수단이다.

최근 미국의 한 조사에 따르면 복합건물의 특성상 완공 후, 복잡한 건물시스템으로 인해서 운영 및 관리에 초기예산보다 더 큰 비용이 지출되는사례가 적지 않다고 한다. Owner에 있어서 건물은 하나의 투자 자산으로,부실한 건물은 금전적 손실을 의미한다. 과도한 수리와 교체 비용, 직원들의 장기 결근, 실내 공기 질 문제에 따른 부담 및 Tenants의 변화에 따라수백만 달러의 손실을 입게 되는 사례가 해외에서 뿐만 아니라 국내에도증가하고 있다. 국내 초고층빌딩의 Sustainability를 위해 관리자의 역활은초기 커미셔닝 단계에서부터 필요하다.

현재 국내에는 Building commissioning에 대한 개념조차 아직 많이 알려지지 않았다. 이와 유사한 개념으로 신축 건물의 경우 설비시공, 감리,감독이나 개별설비에 대한 시운전이 이루어지고 있고, 기존 건물의 경우에너지 다소비건물에 대한 정지적인 에너지소비진단이 에너지관리공단에의해 행해지고 있으나 Building Commissioning이 포함하는 체계적이고종합적인 검증 및 문서화 공적과는 크게 차이가 있다.

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세계 1만 8천명의 상업용 부동산 전문가들로 구성된 네트워크로, 다양한 교육 프로그램과 전문가들간의 교류를 높이는데 큰 기여를 하고 있다.

TOBY AWARD

BOMA에서 인증하는 TOBY AWARDS와 효과에 대해서 알아본다.

국제 건물주 관리자 협회(BOMA: Building Owners and ManagersAssociation International)세계 1만 8천명의 상업용 부동산 전문가들로구성된 네트워크를 말한다. 부동산 전문가들의 커뮤니티 활성화, 가치증진, 교육, 정보교환 및 공정을 위한 곳이다.

BOMA 협회

INTERVIEW

BOMA 협회의 방문목적

Q : 미국 건물들에 가보면 BOMA에서 인증한 TOBY AWARD를 수여받은 것을 볼 수 있었습니다. 왜 이런것들이 있는 건가요?

A : TOBY AWARD란 상업용 건물에 대해 인증을 부여함으로서 건물의가치를 증진시키기 위합니다. 이를 통해 운영자, 소유자, 임차인 모두에게 만족감을 제공해주고 선별하는 과정에서 자부심을 가지게 함으로서 건물의 부가가치를 만드는 역확을 한다고 볼 수 있습니다.

BOMA에 가입된 회원들에게 지역경쟁을 부추겨 선의의 자유경쟁지대를 부동산 시장에 제공하여 시장의 발전을 도모하는 역활을합니다. 또한 이를 통해, 각 회원들 사이에 지역별 건물 운영관리 방안에대한 정보를 공유하고 지역적 community를 활성화하여 서로 발전적인 단계를 만들어갑니다.

BOMA 협회

1933년 설립된 이래 부동산 관리 전문가 자격증 관련 교육을실시 전문가들을 양성한 협회이다.

IREM 협회

자산관리에서 가장 중요한것은 소유주가 최대의 수익을 낼 수 있도록`관리`하는 것이다. 학술적 이론보다는 소유주의 목적을 만족시킬 수 있는 실전대응 능력이 중요하다

미국 내 부동산관리 협회의 역할을 알아본다.

1933년 이래 본 협회는 전문 교육 실시, 자격증 발부, 부동산 관리 업계의 다세대 건물, 상업용 부동산 관리협회이다. 전세계에 걸쳐 16,000명이상의 부동산 관리 전문가들이 본 협회의 회원으로 가입되어 있으며 그중, CPM(국제 부동산 자산관리 전문자격증)의 인증자가 9,000명이 있다.

IREM 협회 소개

INTERVIEW

미국 부동산자산관리 협회 IREM의 방문목적

The Simpson OrganizationProperty Manager,Vickie Whitaker

Q : 이번 Atlanta 미국탐방 컨택에 대해서 다시한번 감사드립니다.부동산 자산관리에서 가장 중요한점은 무엇이라고 생각하시나요?

A :

따라서 우리 미국 부동산자산관리 협회인 IREM은 교육을 받아도 3년간실무경험이 없으면 부동산 자산관리사 자격증(CPM)을 인증받을 수 없는 제도를 만들었다.

해외 탐방 – 협회 및 대학 -0


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시스템, 동기유발의 힘!

TOBY AWARD

협회와 교육프로그램의 부재

교육 프로그램

자격증

정부정책에의 영향력

대학의 연구와 방향제시

국내에도 BOMA의 지사가 들어와있지만 미국의 BOMA나 IREM처럼체계적이면서도, 다양한 교육 프로그램을 제공하고 있지는 않다. 전문인력을 양성할 뿐 아니라, 정책에도 산업 현장의 긍정적인 영향을 줄 수 있는 협회나 교육체계가 필요한 시점이다.

BOMA나 IREM의 경우에는, 정부 정책을 제안하고, 국민들에게 관리에대한 인식과 관심을 유도하기 위한 부서가 따로 설치되어 있다. 그 결과,최근에는 초고층 빌딩의 테러 위협에 대한 보험 가입을 의무화 하는 방안을 추진하는 데에도 큰 영향력을 행사하고 있다.

대학은 산업 일선에서 벌어지는 일들을 학문적으로 정리하고 체계화시키기도 하지만, 현실에 앞서서 미래의 일들을 계획하고 비젼을 제시하기도 한다. 미국의 경우에는 ‘Commissioning’ 이라는 신 건축개념을 제시 관리의 새로운 방향을 제시하고 있다.

BOMA 협회에서는 소규모 지역부터 각 지역 그리고 나라별로 ‘올해의 빌딩 상’을 선정해 빌딩간의 경쟁을 유발, 관리자들의 동기를 유발하고 있다. 또한 이를 마케팅 수단으로 활용할 하여 빌딩 관리자의 입장에서는 에너지 효율을 높여, 운영비용을 낮추고, 임차인 입장에서는 높은 서비스의 수준을 기대하는 지표의 효과를 가져오고 있다.

관리가 생소한 사람들도 자신의 교육배경과 상관없이, 자신이 필요한교육을 받을 수 있도록 수준별로 다양한 프로그램을 제공하고 있는 것이 BOMA와 IREM과 같은 협회이다. 우리가 실제로 만난 관리자들도 다양한 배경을 가지고 있었다.

IREM의 경우에는 CPM외에도 다양한 자격증을 교육.운영하고 있었다.이러한 자격증은 사람들에게 전문성을 부여할 뿐만 아니라, 일정한 요구지식과 조건을 갖추게 함으로서 임차인들에게 조금 더 양질의 서비스를제공하는데 일조하고 있다.

‘말은 제주도로. 사람은 서울로’ 라는 옛말이 있다. 이 말은 곧, 시스템을 두고 한 이야기일 것이다. 시스템이 잘 뒷받침해 주면 방향성이 있는 사람은 그 시스템 안에서 성장할 수 있게 된다. 미국에서 보고 배운것은 그러한 것이었다. 협회, 제도와 법률 그리고 교육시스템(대학.협회)이 3박자가 맞춰서 PM을 발전 시키고, 개발해 나가는 것이 상당히 인상깊었다.

교육기관과 협회 그리고 법률제도의 안정화를 통한 국내 관리시장의 전체적인 시스템 마련!!

전 제

이 해

적 용


O5도출하고 제안하기

결론 맺기 42


제안 하기 43

에필로그 및 참고자료 44

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결론 맺기


임대

시설 안전 경찰서.소방서.병원 연계

예보 시스템

현실적인 피난 교육

장애우들을 위한 배려

Guest 관리 시스템

보험 등.. 보상체계 구축

교육

법률제도커뮤니티(협회)

안테나,전망대,오피스,리테일

설계단계에서 PM 고려

빌딩의 아이덴티티

Tenants Relation

계약의 유연성

예산.임대 관리 프로그램

각종 친환경시설

LEED,Energy Star, 인증 및 기준

에너지 효율관리시스템

사용자 위주의 에너지절약 캠페인

관련 법률정비

도출하고 제안하기

지극히 단순하게 부동산관리(Property Management)를 이야기 한다면, 동네 상가에서 경비아저씨가 청소하고 경비서는 것이라고 이야기 할 수도 있을 것이다. 그 부분도 명백한 ‘사실’이다. 하지만, 그 경비아저씨 마저도 없다면, 몇 년내로 그 건물은 아무도 사용하지 못할 만큼 엉망이 될 것이다. 사람 만큼이나, 지속적으로 관리해 줘야 되고, 신경 써야 하는 것이 건물이다. 이처럼, 같은 건물이라도 어떻게 관리하느냐에따라서, 하늘과 땅 차이가 날 수 있다.

지금까지 살펴본, 부동산관리(Property Management)의 사례들과 각 분야별 요소들 중에서는 국내에서도 부분적으로 시행되고 있는 것들이 많다. 하지만, 한국에는 제대로 체계가 형성되지 않았다. 미국에서는8층짜리 건물도 가지고 있는 Tenant Handbook을 국내에서는 번듯한 고층 건물에서도 쉽게 구할 수가 없었다. 즉, 한국의 부동산 관리는 제대로 된 시스템이나 체계가 없다는 사실이다.

초고층 빌딩의 경우에 있어서는 상황이 더 심각하다. 63빌딩을 방문했을 때, 피난계단까지의 통로가 너무나도 복잡했고 많은 리모델링으로 문이 2중 3중으로 되어 있었다. 처음 방문하는 사람들은 자칫하면 빌딩안에 갇힐 수도 있는 구조 였다. 또 하나 재미있는 사실은 63빌딩과 시카고 윌리스타워, JohnHancockCenter 이 빌딩 모두 오피스가 중심인 건물이지만, 웹페이지의 구성은 전혀 다르다는 것이다. 63빌딩은 전망대와 Amusement시설의 홍보가 주 요소인 반면, 나머지 2빌딩은 임차인들에게 제공하는 정보들로 웹페이지가 구성되어 있다.

그만큼 부동산관리(Property Management)에 관심이 부족하다는 것이다. 하지만, 앞으로 오피스 시장에도 기준들이 하나 둘 씩 세워질 것이다. 이러한 글로벌 스탠다드를 따라가지 못하면 부동산 시장에서 낙오 할 것이고, 시장에서 살아 남지 못할 것이다. 미국에서는 LEED와 같은 인증제도가 임차인들의 빌딩을 평가하는 패러다임으로 조금씩 자리 잡고 있다. 많은 이들이 쾌적한 환경의 건물에서 생활하고 업무를 하기를원하고 있기 때문이다. 그렇다면, 대한민국은 지금 어떠한 상황인가? 엄청난 양의 초고층 빌딩이 지어지고,그곳에 막연히 외국 기업이 들어와 생활하기를 바란다는 것은 어불 성설이다. 지금에서야, 누가 누구의 탓을 하자는 것이 아니다. 다만, 국내 부동산 시장이 외부에 의해서 평가 받게 될 때에는 그만큼, 냉정하게 평가 받을 것이라는 것이다. 이제는, 지금까지 언급했던 요소들을 연계하는 일종의 패러다임이 필요하다.

그 중심에는, 사람을 중심으로 하는 부동산 관리(Property Management) 그리고 자연을 생각하며, 건물과 사람을 연결시키는 연결 고리로서의 부동산관리(Property Management)가 반드시 필요한 것이다. 이러한 요소들이 경쟁력으로 갖추고, 체계화 되기 위해서는 끊임 없는 교육과 유연한 법 제도, 협회(커뮤니티)의 형성이 매우 중요하다. 이 자체가 하루만에 될 수는 없겠지만, 누군가 먼저 시작하고. 기준을 만들어 나간다면, 소비자들은 기준을 따라가기 시작할 것이다. 누가 그 선두에 설 것인가를 지켜볼 필요가 있다.

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제안 하기


LG에게 제안합니다!!!

도출하고 제안하기

대한민국 부동산관리(Property Management) 시장은 63빌딩과 몇 개의 건물을 제외하면 이미 외국계 기업이 주요 빌딩들을 선점 관리하고 있는 실정이며 새롭게 지어질 초고층빌딩의 관리 역시 외국계 기업이 관리를 하게 될 것이다.

LG에는 Serveone이라는 회사가 LG와 관련된 부동산의 상당 부분의 관리(Property Management) 를 담당하고 있으며 GS건설(구 LG 건설)과 함께 일을 한 경험이 있기 때문에 부동산관리(Property Management)노하우가 축적되어 있다. 여기에 새로 설립될 LG 건설과 빌딩에 들어갈 각종 설비 제작이 가능한 LG CNS가서로의 기술을 합한다면 총체적인 빌딩 Commissioning을 실시 할수 있는 국내의 유일무이한 기업이 될 것이다. 초고층빌딩의 관리를 담당하기에 가장 유리하면서 기본적인 조건과 환경을 갖추고 있는 샘이다.

설계단계에서부터 건물의 목적을 고려하여서 관리적인 요소들을 반영하고, 건축 후에도 지속적인 관리를통해 이윤을 창출 하며 LG CNS의 기술로 건물의 설비의 내용년수가 다 될 때마다, 신기술로 에너지 효율과임차인의 편리성을 제공한다면 Made in LG 빌딩이 될 수 있다. 이러한 LG 인증 빌딩은 국내의 초고층빌딩 관리시장 뿐만 아니라 세계 초고층빌딩 시장의 새로운 표준과 전체적인 패러다임으로 발전가능성이 충분하며앞으로의 부동산 시장을 선두를 유지할 수 있는 충분한 잠재력이 있다.

이와 더불어 기존의 빌딩을 Re-Commissioning하는 사업도 생각해 볼 수가 있다. 시공사와 관리회사가 힘을 합친다면 기존의 빌딩관리의 문제를 진단하고, 설계상에 계획했던 여러 가지 요소들이 제대로 이행되는지각 분야별로 점검하여 부동산 관리 컨설팅 업무도 가능한 것이다. 그리고 이러한 컨설팅 결과에 맞추어 리모델링이나 개.보수가 LG 건설이, 시설설비는 LG GNS가 맡아서 진행할 수도 있다.

이러한 노하우로 3개의 계열사가 각 분야에서 힘을 모은다면 기존의 초고층 빌딩과 앞으로의 초고층 빌딩들을 관리하고 나아가서 건설부터 관리까지 책임지는 빌딩 Commissioning 해 나간다면 LG는 부동산 전반에대한 개발 및 컨설팅 & 관리의 독자적인 영역을 사업영역을 확고히 구축해 나갈 수 있을 것으로 여측된다.종합 구축할 수 있을 것으로 예상된다.

기존의 건물 -> Re-commissioning (CNS + Serveone, 리모델링시 LG건설)

신축 건물 -> LG 건설의 주도하에 - Commissioning진행CNS - 건물에 필요한 설비 납품Serveone - 건물이 완공된 후 지속적인 관리

LG CNS- FM(Facility Management) 설비 개발LG Serveone- LM(Leasing Management), SM(Security & Safety Management)LG 건설 – 시공 책임

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도출하고 제안하기 에필로그 및 참고 자료


좋은 경험?! 나쁜 경험?!

누군가 여행은 ‘아는 만큼 보인다’고 하지 않았던가, 좀더 배웠으면 하는 아쉬움과 뿌듯함이 교차하는 그러한 시간이었던것 같다. 미국에서 보냈던 하루하루의 아쉽기도 했고, 한 없

이 즐겁기도 했으며, 대한민국 미래의 초고층 빌딩시장을 생각 할때, 한편으로는 기대감과 한편으로는우려와 염려가 교차하는 시간이었다.하지만, 중요한 것은 확실한 ‘가능성’을 보았다는

것이고, 누군가 관심있어 하고, 해결하고자 한다면,해결할 수 있다는 생각이 강력하게 들었다. 다시 한번도전하고 싶은 욕심이 들 만큼, 정말 매력적인 시간들이었다. 힘들고 고되었지만, 이 후회의 시간들이 싫을만큼, 그리울 것 같다.

탐방을 마치며...

참고 자료

Together We Stand.. SKYSCRAPERS - LG챌린저스 · 까지는약480만m2(146만평)공급이될예정으로이규모는현재시장...

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