Toelichting Corporaties in Perspectief Verslagjaar 2014

Toelichting Corporaties in Perspectief Verslagjaar 2014

2

INHOUDSOPGAVE

Algemene toelichting .......................................................................................................................... 4

Dataverzameling ..................................................................................................................................... 4

Bronvermelding ...................................................................................................................................... 4

Contact .................................................................................................................................................... 4

Hoofdstuk 1: Algemeen ....................................................................................................................... 5

Tabel 1: Algemene gegevens corporatie ................................................................................................ 5

Tabel 2: Samenstelling verhuureenheden .............................................................................................. 5

Tabel 3: Wonen en zorgeenheden .......................................................................................................... 6

Tabel 4: Verbindingen ............................................................................................................................. 7

Tabel 5: Bezit woongelegenheden in de regio ........................................................................................ 8

Tabel 6: Samenstelling van het bezit ...................................................................................................... 8

Tabel 7: Bouwperiode van het bezit ....................................................................................................... 8

Tabel 8: Energielabels woongelegenheden. ........................................................................................... 8

Hoofdstuk 2: Verhuur .......................................................................................................................... 9

Tabel 9: Verhuurgegevens ...................................................................................................................... 9

Tabel 10: huurprijsontwikkeling ........................................................................................................... 10

Tabel 11: Prijssegmenten huurwoningen ............................................................................................. 10

Tabel 12: Toewijzingen ......................................................................................................................... 10

Tabel 13: Aangegane huurovereenkomsten ......................................................................................... 11

Tabel 14: Kwaliteit van de voorraad ..................................................................................................... 12

Tabel 15: Onderhoud van de woongelegenheden ............................................................................... 12

Tabel 16: Verbetering van woongelegenheden .................................................................................... 12

Tabel 17: Investering in energie............................................................................................................ 13

Tabel 18: Wonen en zorg ...................................................................................................................... 13

Tabel 19: Uitgaven leefbaarheid ........................................................................................................... 13

Tabel 20: Nieuwbouw en mutaties in het bezit .................................................................................... 14

Tabel 21: Nieuwbouw en mutaties in het bezit prognose .................................................................... 14

Hoofdstuk 3: Bedrijfsvoering ............................................................................................................. 15

Tabel 22: Netto bedrijfslasten .............................................................................................................. 15

Tabel 23: Bedrijfslasten uit de Aedes Benchmark ................................................................................ 16

Tabel 24: Specificaties fte’s ................................................................................................................... 17

Tabel 25: Netto exploitatie kasstroom ................................................................................................. 17

3

Tabel 26: Netto exploitatie en operationele kasstromen prognose ..................................................... 18

Tabel 27: Nieuwbouw huurwoningen................................................................................................... 18

Tabel 28: Nieuwbouw overige (niet-)woongelegenheden ................................................................... 18

Tabel 29: Nieuwbouw koopwoningen: ................................................................................................. 18

Tabel 30: Verkoop bestaand bezit ........................................................................................................ 18

Tabel 31: Verbeteringen en renovaties ................................................................................................ 18

Tabel 32: Sloop woongelegenheden ..................................................................................................... 18

Tabel 33: Rentedekkingsgraad kasstroomopgave ................................................................................ 19

Tabel 34: Rentedekkingsgraad kasstroomopgave prognose ................................................................ 19

Hoofdstuk 4: Waarde vastgoed, leningen en vermogenspositie ........................................................ 20

Tabel 35: Bedrijfswaarde ...................................................................................................................... 20

Tabel 36: WOZ-waarde ......................................................................................................................... 21

Tabel 37: Vastgoed kengetal ................................................................................................................. 21

Tabel 38: Grondposities ........................................................................................................................ 21

Tabel 39: Niet-verkochte nieuwbouwkoopwoningen .......................................................................... 21

Tabel 40: Verkoop onder voorwaarden ................................................................................................ 22

Tabel 41: Leningenportefeuille ............................................................................................................. 22

Tabel 42: Rentelasten op leningenportefeuille .................................................................................... 22

Tabel 43: Ontwikkeling aflossingsratio ................................................................................................. 22

Tabel 44: Ontwikkeling aflossingsratio prognose ................................................................................. 22

Tabel 45: Volkshuisvestelijke exploitatiewaarde / rentabiliteitswaarde leningen ............................... 22

Hoofdstuk 5: Financiële positie en perspectief .................................................................................. 23

Tabel 46: Volkshuisvestelijk vermogen in verslagjaar .......................................................................... 23

Tabel 47: Volkshuisvestelijk vermogen prognose ................................................................................. 23

Tabel 48: Risicobeoordeling in verslagjaar ........................................................................................... 23

Tabel 49: Risicobeoordeling prognose 2017 ......................................................................................... 24

Tabel 50: Risicobeoordeling prognose 2019 ......................................................................................... 24

4

ALGEMENE TOELICHTING

Deze toelichting hoort bij Corporaties in Perspectief verslagjaar 2014. U vindt hier per tabel een

toelichting op een aantal termen en definities.

Dataverzameling

Corporaties in Perspectief is opgebouwd uit cijfers die de corporaties hebben opgegeven bij de dVi en

dPi 2014. Ook is er informatie weergeven uit de Aedes Benchmark. Aedes past geen hoor-wederhoor-

proces toe om de kwaliteit van individuele cijfers te valideren. Hierdoor kan het zijn dat er op

corporatieniveau afwijkingen zijn doordat wijzigingen niet zijn meegenomen bij het opstellen van de

overzichten in deze CiP-uitgave.

Bronvermelding

De definities in deze uitgave zijn afgeleid van de toelichtingen bij de opvraag van de dVi en dPi. Deze

zijn altijd leidend. Aan de definities in deze uitgave kunnen geen rechten worden ontleend.

http://www.corpodata.nl/media/dirs/219/data/toelichting_dvi_2014_definitief_0216.pdf

http://www.corpodata.nl/media/dirs/141/data/6_15-10-2014_-_toelichting_dpi_2014.pdf

http://www.cfvpublicaties.nl/verslag/a1337_Bepaling-VHV-en-risico-in-verslagjaar-2014-en-

prognosejaren-2015-2019

Contact

Vragen over Corporatie in Perspectief kunnen gesteld worden via: [email protected].

5

HOOFDSTUK 1: ALGEMEEN

Tabel 1: Algemene gegevens corporatie

Grootteklasse

In Corporaties in Perspectief is een referentiegroep opgenomen op basis van de omvang van de

corporatie. De grootteklasse is als volgt verdeeld:

Aantal fte’s

Het aantal formatieplaatsen bij de toegelaten instelling, dus zonder verbindingen.

Tabel 2: Samenstelling verhuureenheden

Huurwoningen

Het aantal huurwoningen in eigendom.

Onzelfstandige overige wooneenheden

Het aantal verhuurbare eenheden (kamers) van:

1. eenheden in bijzondere woonvormen (zoals psychiatrische inrichtingen, verzorgingshuizen voor

ouderen, kinder- en sociale tehuizen, verpleeghuizen, tehuizen/leefgemeenschappen voor

lichamelijk en verstandelijk gehandicapten, tehuizen voor dak- en thuislozen, ongehuwde moeders

en hun kinderen);

2. onzelfstandige eenheden in studentenflats;

3. onzelfstandige eenheden in flats voor verplegend personeel;

4. onzelfstandige HAT-eenheden;

5. kamergewijze verhuur;

6. woonwagenstandplaatsen;

7. woonwagens;

8. woonschepen met ligplaatsen.

Garages

Garages en soortgelijke voorzieningen zoals parkeerplekken en parkeerplaatsen in parkeergarages

of op parkeerdekken). Het aantal m² is het aantal te verhuren vierkante meters.

Aantal VHE Grootteklasse Aantal corporaties in grootteklasse

0-1.000 XXS 75

1.000-2.500 XS 82

2.501-5.000 S 70

5.001-10.000 M 68

10.001-25.000 L 49

> 25.001 XL 19

6

Bedrijfsruimten/winkels DAEB

Bedrijfsruimten/winkels DAEB zijn Diensten van Algemeen Economisch Belang oftewel

maatschappelijk vastgoed. Het aantal m² is het bruto (bebouwd) vloeroppervlakte (BVO).

Onder maatschappelijk vastgoed wordt verstaan: buurthuizen; gemeenschapscentra;

jongerencentra zonder horecavergunning; scholen voor basis-, speciaal, middelbaar(beroeps)-,

voortgezet onderwijs; brede scholen; wijksportvoorzieningen; ruimten voor maatschappelijk werk;

ruimten voor welzijnswerk; opvangcentra; zorgsteunpunten; steunpunten voor schuldsanering en

budgetbeheeradvies voor huishoudens in financiële problemen; centra voor jeugd en gezin;

ruimten voor dagbesteding gehandicapten/ouderen inclusief enige zorginfrastructuur; hospices;

multifunctionele centra voor maatschappelijke dienstverlening; dorps- of wijkbibliotheken; eigen

kantoorruimten; veiligheidshuizen; centra voor werk(gelegenheid) en/of bevordering van

bedrijvigheid in de wijk of kleinschalige culturele activiteiten

Bedrijfsruimten/winkels niet DAEB

Bedrijfsruimten niet-DAEB is commercieel vastgoed. Het aantal m² is het bruto (bebouwd)

vloeroppervlakte (BVO).

Overig bezit

Bezit niet vallend onder woongelegenheden, garages en bedrijfsruimten.

Totaal aantal verhuureenheden gewogen

Het totaal aantal verhuureenheden gewogen is berekend volgens de onderstaande formule:

+ Totaal huurwoningen

+ Onzelfstandige overige wooneenheden

= Totaal aantal woongelegenheden

+ Garages (weging 0,2)

+ Bedrijfsruimten/winkels niet-DAEB (weging 1,0)

+ Overig bezit (weging 0,2)

+ Bedrijfsruimten/winkels DAEB (weging 2,0)

= Totaal aantal verhuureenheden gewogen

Tabel 3: Wonen en zorgeenheden

Nultredenwoningen

Een nultredenwoning is zowel intern als extern toegankelijk. Een woning is intern toegankelijk als

de belangrijkste vertrekken (woonkamer, keuken, toilet, badkamer en één slaapkamer) op

dezelfde verdiepingslaag liggen. Een woning is extern toegankelijk als de belangrijkste vertrekken

van buiten te bereiken zijn zonder trappen te hoeven lopen.

Ouderenwoningen

Woongelegenheden (woningen en/of wooneenheden) in woonvormen voor de specifieke

doelgroep ouderen (65+). Het betreft (vaak complexgewijs) geclusterde woonvormen die bijdragen

aan vergroten van veiligheid en beperken van eenzaamheid van ouderen. Het gaat hierbij

7

bijvoorbeeld om woonzorgcomplexen, aanleunwoningen en direct door de corporatie aan de

bewoner verhuurde eenheden in voormalige verzorgingshuizen

Gehandicaptenwoningen

Woongelegenheden (woningen en/of wooneenheden) in woonvormen voor de specifieke

doelgroep gehandicapten. In tegenstelling tot ouderenwoningen, hoeft het niet altijd om

geclusterde of complexgewijze woonvormen te gaan.

Bestemd voor GGZ-patiënten

Woongelegenheden (woningen en/of wooneenheden) in woonvormen voor de specifieke

doelgroep GGZ-patiënten. Het gaat om zelfstandig wonende mensen die in behandeling zijn bij

en/of begeleid worden door een GGZ-instelling.

Bestemd voor overige bewoners

Woongelegenheden (woningen en/of wooneenheden) in woonvormen verhuurd aan zelfstandig

wonende bewoners (eventueel met begeleiding): ex-psychiatrische patiënten, ex-dak- en

thuislozen, (ex-)verslaafden, ex-gedetineerden, etc.

Verhuurd aan zorgorganisaties extramuraal

Bij extramurale zorg betalen mensen zélf voor hun wooneenheid én alles wat met het verblijf te

maken heeft (maaltijden, huishouding, ontspanningsactiviteiten, klein onderhoud van de woning

etc). Het zorgvastgoed wordt door de zorgorganisatie gehuurd die het verhuurt aan de particuliere

huurder. Denk hierbij ook aan particuliere initiatieven van kleinschalige woonvormen voor mensen

met dementie of mensen met een verstandelijke beperking.

Verhuurd aan zorgcorporaties intramuraal

Vastgoed bestemd voor zorg van minimaal 24 uur en waarbij wonen en verblijf (oorspronkelijk)

integraal onderdeel vormen van het gehele zorgarrangement. De kosten voor het wonen en

aanwezigheid van algemene voorzieningen werden (oorspronkelijk) en/of worden in 2014 nog

betaald uit de AWBZ. Een dergelijk complex kan inmiddels (deels) zijn geëxtramuraliseerd.

Vanouds betreft dit: verzorgings-, verpleeg- en gehandicaptentehuizen (verstandelijk en/ of fysiek)

en inrichtingen voor psychiatrische opvang inclusief hun aanhorigheden. Dit zorgvastgoed wordt

door een zorginstelling gehuurd van een corporatie.

Tabel 4: Verbindingen

Aantal verbindingen

Een verbinding is:

1. een dochtermaatschappij als bedoeld in artikel 24a van boek 2 van het Burgerlijk Wetboek;

2. een deelneming als bedoeld in artikel 24c van boek 2 van het Burgerlijk Wetboek;

3. financiële of bestuurlijke banden met een bestaande andere rechtspersoon of vennootschap,

stemrechten in de algemene vergadering van een bestaande andere rechtspersoon of het

oprichten of doen oprichten van een andere rechtspersoon of vennootschap, op zodanige wijze

dat daardoor een duurzame band met die rechtspersoon of vennootschap ontstaat.

Een Vereniging van Eigenaren is dus geen verbinding.

8

Totaal aantal woongelegenheden in verbindingen

Het aantal woongelegenheden in verbindingen vermenigvuldigd met het percentage deelname van

de toegelaten instelling in de betreffende verbinding. Rekenvoorbeeld: Als een corporatie 100

woongelegenheden heeft in een verbinding waarin de corporatie een belang van 10% heeft, staan

hier dus 10 eenheden vermeld.

Totaal aantal niet woongelegenheden in verbindingen

Het aantal garages, bedrijfsruimten en overig bezit in verbindingen vermenigvuldigd met het

percentage deelname van de toegelaten instelling in de betreffende verbinding.

Bedrag kapitaaldeelname

De rechtstreekse kapitaaldeelname van de toegelaten instelling in verbindingen. Het gaat om

risicodragende financiële middelen die de toegelaten instelling verstrekt aan verbindingen in de

vorm van (geplaatst) aandelenkapitaal. Het gaat hierbij dus uitsluitend om het deel dat door de

toegelaten instelling is ingebracht. Bedoeld wordt het totale door de toegelaten instelling gestorte

bedrag aan aandelenkapitaal inclusief agio.

Verstrekte leningen

Het totaalbedrag aan leningen dat de toegelaten instelling rechtstreeks aan verbindingen heeft

verstrekt.

Rekening courant

Het totaalbedrag dat de toegelaten instelling rechtstreeks via de rekening courant aan

verbindingen heeft verstrekt.

Verstrekte garanties

Het totaalbedrag waarvoor de toegelaten instelling garanties aan verbindingen heeft verstrekt.

Tabel 5: Bezit woongelegenheden in de regio

Het aantal woongelegenheden per regio volgens de regiodefinitie van de Autoriteit

Woningcorporaties.

Tabel 6: Samenstelling van het bezit

Verdeling van de woongelegenheden naar bouwtype.

Tabel 7: Bouwperiode van het bezit

Verdeling van de woongelegenheden naar bouwjaar.

Tabel 8: Energielabels woongelegenheden.

Verdeling van de woongelegenheden naar energielabel.

9

HOOFDSTUK 2: VERHUUR

Tabel 9: Verhuurgegevens

Mutatiegraad

De mutatiegraad wordt bepaald door het aantal nieuwe verhuringen te delen door het totaal

aantal woongelegenheden. Nieuwe verhuringen aan nieuw gebouwde of aangekochte

woongelegenheden tellen niet mee.

Huurachterstand

De huurachterstand van zittende huurders aan het eind van het verslagjaar, uitgedrukt in een

percentage van de totale jaarhuur.

Huurderving marktomstandigheden

De reguliere huurderving uitgedrukt in een percentage van de jaarhuur. Het gaat hierbij dus om

tijdelijk niet verhuurde woningen en niet om projectderving als gevolg van sloop en/of verbouw).

Huurderving projectleegstand

De huurderving door projectleegstand als gevolg van sloop en/of verbouw, uitgedrukt in een

percentage van de jaarhuur.

Huurprijs per maand per woongelegenheid

De gemiddelde huurprijs per maand van huurwoningen en onzelfstandige overige wooneenheden.

Dit wordt bepaald door de totale huursom te delen door het aantal woongelegenheden.

Huurprijs per maand per huurwoning

De gemiddelde huurprijs per maand van huurwoningen. Dit wordt bepaald door de totale huursom

van huurwoningen te delen door het aantal huurwoningen.

Huurprijs per maand onzelfstandige overige wooneenheden

De gemiddelde huurprijs per maand van onzelfstandige overige wooneenheden. Dit wordt bepaald

door de totale huursom van onzelfstandige overige wooneenheden te delen door het aantal

onzelfstandige wooneenheden.

Huur/Maximaal toegestane huur DAEB

De gemiddelde huurprijs van DAEB huurwoningen in verhouding tot de gemiddelde maximaal

redelijke huurprijs per 1 juli van het verslagjaar.

Huur/Maximaal toegestane huur niet-DAEB

De gemiddelde huurprijs van niet-DAEB huurwoningen in verhouding tot de gemiddelde maximaal

redelijke huurprijs per 1 juli van het verslagjaar.

Huur/WOZ-waarde

10

De gemiddelde huurprijs per jaar gedeeld door de gemiddelde WOZ-waarde van huurwoningen

DAEB en niet-DAEB.

Tabel 10: huurprijsontwikkeling

Huurprijs per woongelegenheid per jaar

Huurprijsontwikkeling (% t.o.v. voorgaand jaar)

Gemiddelde huurprijs gedeeld door de gemiddelde huurprijs van het voorgaande jaar.

Tabel 11: Prijssegmenten huurwoningen

Goedkope huurwoningen

Het aantal woningen dat volgens de Wet op de huurtoeslag een huurprijs heeft onder de

kwaliteitskortingsgrens (in 2014 €389,05).

Betaalbare huurwoningen

Het aantal woningen dat volgens de Wet op de huurtoeslag een huurprijs heeft tussen de

kwaliteitskortingsgrens (in 2014 € 389,05) en de hoogste aftoppingsgrens (in 2014 € 556.82 voor

een- of tweepersoonshuishoudens en € 596,75 voor meerpersoonshuishoudens).

Dure huurwoningen <huurtoeslaggrens

Het aantal woningen dat volgens de Wet op de huurtoeslag een huurprijs heeft tussen de hoogste

aftoppingsgrens (in 2014 € 556.82 voor een- of tweepersoonshuishoudens en € 596,75 voor

meerpersoonshuishoudens) en de liberalisatiegrens (in 2014 € 699,48).

Dure huurwoningen >huurtoeslaggrens

Het aantal woningen dat volgens de Wet op de huurtoeslag een huurprijs heeft boven de

liberalisatiegrens (in 2014 € 699,48).

Tabel 12: Toewijzingen

Toewijzing binnen de inkomensgrenzen uit de Wet op de huurtoeslag,

Aantal toewijzingen aan huishoudens met een inkomen lager dan de inkomensgrens in de Wet op

de huurtoeslag. Grenzen in 2014:

1. eenpersoonshuishouden: € 21.600,- (artikel 14, onderdeel a, van de Wht);

2. meerpersoonshuishouden: € 29.325,- (artikel 14, onderdeel b, van de Wht);

3. eenpersoonshuishouden ouderen: € 21.600,- (artikel 14, onderdeel c, van de Wht);

4. meerpersoonshuishouden ouderen: € 29.400,- (artikel 14, onderdeel d, van de Wht).

Toewijzing buiten de inkomensgrenzen uit de Wet op de huurtoeslag

Aantal toewijzingen aan huishoudens met een inkomen hoger dan de inkomensgrens in de Wet op

de huurtoeslag. Grenzen in 2014:

1. eenpersoonshuishouden: € 21.600,- (artikel 14, onderdeel a, van de Wht);

11

2. meerpersoonshuishouden: € 29.325,- (artikel 14, onderdeel b, van de Wht);

3. eenpersoonshuishouden ouderen: € 21.600,- (artikel 14, onderdeel c, van de Wht);

4. meerpersoonshuishouden ouderen: € 29.400,- (artikel 14, onderdeel d, van de Wht).

Passend

Let op. In deze definitie van passend toewijzen wordt het verhuren van dure woningen aan hoge

inkomens ook meegeteld. Dit is breder dan de definitie die gehanteerd wordt voor passend

toewijzen.

Aantal toewijzingen aan huishoudens met een inkomen onder de inkomensgrenzen uit de Wet op

de huurtoeslag en een huurprijs onder de aftoppingsgrens (in 2014 voor een- en

tweepersoonshuishoudens € 556,82 en meerpersoonshuishoudens € 596.65).

Aantal toewijzingen aan huishoudens met een inkomen boven de inkomensgrenzen uit de Wet op

de huurtoeslag en een huurprijs boven de kwaliteitskortingsgrens (in 2014 € 389,05).

Te duur

Aantal toewijzingen aan huishoudens met een inkomen binnen de inkomensgrenzen uit de Wet op

de huurtoeslag en een huurprijs boven de aftoppingsgrens (in 2014 voor een- en

tweepersoonshuishoudens € 556,82 en meerpersoonshuishoudens € 596.65).

Te goedkoop

Aantal toewijzingen met een inkomen boven de inkomensgrenzen uit de Wet op de huurtoeslag en

een huurprijs onder de kwaliteitskortingsgrens (in 2014 € 389,05).

Tabel 13: Aangegane huurovereenkomsten

Huurovereenkomsten onder EU-norm lagere inkomens

Aantal aangegane huurovereenkomsten waarvoor een van de onderstaande voorwaarden geldt:

1. Het huishoudinkomen is ten hoogste € 34.678 per jaar.

2. De huurder krijgt persoonlijke verzorging (artikel 4 van het Besluit zorgaanspraken AWBZ),

verpleging (artikel 5 van dat besluit) of individuele begeleiding (artikel 6 van dat besluit).

Waarbij het indicatiebesluit een geldigheidsduur heeft van ten minste een jaar en in welk

indicatiebesluit ten minste 10 uur zorg per week wordt toegekend.

3. Verhuring aan een buitenlandse student in het bezit van een verklaring van een

universiteit of hogeschool dat de buitenlandse student daar is ingeschreven.

4. Verhuring aan (een) statushouder(s) zonder medebewoners die geen statushouder zijn

met een inkomstenverklaring van de COA niet ouder dan 6 maanden.

5. Verhuring aan ten hoogste twee studenten met een bewijs van studiefinanciering zonder

medebewoners.

Huurovereenkomsten boven EU-norm lagere inkomens

Aantal aangegane huurovereenkomsten aan huishoudens met een inkomen hoger dan € 34.678

per jaar (in 2014).

12

Tabel 14: Kwaliteit van de voorraad

Aantal punten woningwaardering:

Het gemiddelde aantal WWS-punten per woongelegenheid.

Aantal punten woningwaardering oppervlakte

Het gemiddelde aantal WWS-punten voor de oppervlakte in de WWS-waardering.

Puntprijs huurwoningen

De gemiddelde huurprijs per maand gedeeld door het gemiddelde aantal WWS-punten.

Tabel 15: Onderhoud van de woongelegenheden

Klachtenonderhoud (in € per gewogen VHE)

De lasten van onderhoud dat wordt uitgevoerd naar aanleiding van klachten/reparatieverzoeken

van bewoners of gebruikers, ongeacht of dit ten laste van de voorziening onderhoud dan wel direct

ten laste van het jaarresultaat wordt gebracht.

Mutatieonderhoud (in € per gewogen VHE)

De lasten van onderhoud dat noodzakelijk is om de woongelegenheden na mutatie weer

verhuurbaar te maken, ongeacht of dit ten laste van de voorziening onderhoud dan wel direct ten

laste van het jaarresultaat wordt gebracht.

Planmatig onderhoud (in € per gewogen VHE)

De lasten van het onderhoud dat de toegelaten instelling in een meerjarenonderhoudsplanning

heeft opgenomen. Hieronder valt ook het contractonderhoud ten laste van de verhuurder. Het

gaat zowel om het planmatig onderhoud ten laste van de voorziening onderhoud als het planmatig

onderhoud dat direct ten laste van het jaarresultaat wordt gebracht.

Tabel 16: Verbetering van woongelegenheden

Woningverbeteringen

Het aantal woningverbeteringen dat is opgenomen in de prognose van het betreffende jaar (dPi).

Investering in woningverbetering

Het totaalbedrag aan investeringen dat is opgenomen in de prognose van het betreffende jaar

(dPi).

Investering per verbeterde woongelegenheid

De gemiddelde investering per woningverbetering zoals opgenomen in de prognose van het

betreffende jaar (dPi).

13

Tabel 17: Investering in energie

Totaal aantal energiemaatregelen

Het aantal investering in energiemaatregelen dat is opgenomen in de prognose van het

betreffende jaar (dPi).

Investering in energiemaatregelen

Het totaalbedrag aan investeringen dat is opgenomen in de prognose van het betreffende jaar

(dPi).

Kosten energiemaatregelen per investering

De gemiddelde investering per energiemaatregel zoals opgenomen in de prognose van het

betreffende jaar (dPi).

Tabel 18: Wonen en zorg

Aandeel ouderenwoningen

Ouderenwoning: een woning die de corporatie bij vrijkomen (met voorrang) toewijst aan een 65-

plushuishouden, ten opzichte van het totaal aantal toewijzingen.

Aandeel nultredenwoningen

Een nultredenwoning is zowel intern als extern toegankelijk. Een woning is intern toegankelijk als

de belangrijkste vertrekken (woonkamer, keuken, toilet, badkamer en één slaapkamer) op

dezelfde verdiepingslaag liggen. Een woning is extern toegankelijk als de belangrijkste vertrekken

van buiten te bereiken zijn zonder trappen te hoeven lopen.

Toewijzingen woongelegenheden aan ouderen (65+)

Aantal toewijzingen aan hoofdbewoners ouder dan 65. Het gaat hierbij uitsluitend om

woongelegenheden direct door de corporatie verhuurd aan de ouderen, niet om

woongelegenheden verhuurd aan bijvoorbeeld een zorginstelling.

Tabel 19: Uitgaven leefbaarheid

Sociale activiteiten

De wijkgebonden lasten voor ondersteuning bewonersinitiatieven, sponsoring buurtactiviteiten,

leefregels, gebiedsgericht personeel (zoals leefbaarheidscoördinator, wijkbeheerder, huismeester),

leefbaarheidonderzoeken, wijkschouw, etc. En de individuele lasten voor welkomstbijeenkomsten

nieuwe bewoners, bestrijding woonoverlast, buurtbemiddeling, opvang van dak- en thuislozen,

schuldsaneringen, tweede kansbeleid, etc.

Fysieke activiteiten

De wijkgebonden lasten voor buurtcentra, bijzondere gebouwen (zoals wijksteunpunten,

buurtposten, HOED), onderhoud groenvoorziening, speeltoestellen, beveiliging openbare ruimte,

14

cameratoezicht, schoonmaakacties, graffiti verwijdering etc. En de individuele lasten voor

inbraakbeveiliging, brandpreventie, verlichting achterpad, afsluiting portieken, etc.

Tabel 20: Nieuwbouw en mutaties in het bezit

Het percentage van de nieuwbouw en mutaties in de voorraad ten opzichte van het bezit 2014

inclusief het aandeel in verbindingen. Vanwege jaarlijkse fluctuaties is hiervoor een driejarig

gemiddelde gehanteerd.

Tabel 21: Nieuwbouw en mutaties in het bezit prognose

Het percentage van de te verwachten nieuwbouw en mutaties in de voorraad ten opzichte van het

bezit 2014 inclusief het aandeel in verbindingen. Vanwege jaarlijkse fluctuaties is hiervoor een

vijfjarig gemiddelde gehanteerd.

15

HOOFDSTUK 3: BEDRIJFSVOERING

Tabel 22: Netto bedrijfslasten

De netto bedrijfslasten in tabel 22 zijn weergegeven voor corporaties die niet hebben meegedaan aan

de Aedes Benchmark. De cijfer zijn afkomstig uit de enkelvoudige kasstroomopgave uit de dVi.

Personeelslasten

De jaarlijks te betalen lonen en salarissen, sociale lasten (betaling aan de belastingdienst) en de

pensioenlasten. Ook de bezoldiging van directeur(-bestuurders) maakt deel uit van de lonen en

salarissen. De post personeelsuitgaven is inclusief:

1. personeelsuitgaven van de eigen technische dienst die worden toegerekend aan

projecten (geactiveerde productie);

2. personeelsuitgaven die worden toegerekend aan onderhoud;

3. personeelsuitgaven die worden toegerekend aan leefbaarheid activiteiten.

Overige bedrijfslasten

Uitgaven in het kader van de gewone bedrijfsuitoefening, niet zijnde personeel, onderhoud,

erfpacht, rente, heffingen, leefbaarheid of des (investeringen). Voorbeelden hiervan zijn:

1. algemene zaken, waaronder automatisering, advies en accountant;

2. zakelijke bedrijfslasten (verzekeringen, belastingen);

3. huisvesting;

4. vergoedingen aan commissarissen en (vrijwillige) bestuursleden (presentie- en

vacatiegelden en overige bestuursuitgaven);

5. overige personeelsuitgaven, waaronder tijdelijk ingehuurd personeel. Uitzondering hierop

is ingehuurd personeel dat bij andere uitgavenposten wordt opgenomen, zoals voor

onderhoud, investeringen of leefbaarheid

6. uitgaven voor reizen met verblijf en opleidingen;

7. voor de eigenaar uitgegeven bedragen voor woningen in beheer;

8. leveringen en diensten.

Verder vallen hieronder de buitengewone operationele uitgaven die voortvloeien uit incidentele

gebeurtenissen of uitgaven die niet direct samenhangen met de normale bedrijfsactiviteiten van

een woningcorporatie, met uitzondering van de posten verantwoord onder heffingen en

leefbaarheidsuitgaven. Het gaat uitsluitend om uitgaven die samenhangen met de operationele

activiteiten.

Onderhoudslasten (exclusief door eigen personeel)

Uitgaven voor onderhoud van materiaal en voor onderhoudsdiensten door derden. Het gaat dus

niet om personeelsuitgaven van de eigen werkorganisatie (technische dienst) die worden

toegerekend aan onderhoud. Als personeel voor onderhoud tijdelijk extern wordt ingehuurd,

wordt dit wel onder deze post vermeld. Het gaat om de totale uitgaven voor uitsluitend onderhoud

en niet voor verbetering.

16

Onderhoudslasten (inclusief door eigen personeel

Het deel van de personeelsuitgaven in het kasstroomoverzicht dat betrekking heeft op onderhoud

wordt bij de onderhoudslasten exclusief personeel opgeteld.

Opbrengsten vergoedingen

De vergoedingen die huurders betalen voor leveringen en diensten (zoals energielevering, water, huismeesters, schoonmaakkosten, glasverzekering, etc). Ook de door de leden betaalde verenigingscontributies (voor zover nog van toepassing) vallen hieronder.

Overige bedrijfsontvangsten

Hieronder vallen alle overige ontvangen gelden die voortvloeien uit de gewone bedrijfsuitoefening, waaronder voor corporaties karakteristieke posten zoals:

1. inschrijfgelden; 2. vergoedingen voor geleverde diensten; 3. vergoedingen voor uitgevoerde werkzaamheden aan derden; 4. voor de eigenaar ontvangen bedragen voor woningen in beheer.

Ook buitengewone ontvangsten, zoals ontvangsten die voortvloeien uit incidentele gebeurtenissen of ontvangsten die niet direct samenhangen met de normale bedrijfsactiviteiten van een woningcorporatie, worden onder deze post opgenomen. Het gaat daarbij uitsluitend om ontvangsten die samenhangen met de operationele activiteiten.

Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf

Dit is het deel van de personeelsuitgaven dat betrekking heeft op investeringsactiviteiten. Naast

verkoop, sloop, nieuwbouw, aankoop en woningverbetering kan het hierbij ook gaan om de

activiteiten voor aan- en verkoop van VOV-woningen. De geactiveerde productie wordt opgegeven

in de dPi, onder 3.2.1A.

Leefbaarheidsuitgaven

Dit betreft reguliere uitgaven in het kader van leefbaarheid , zoals (tijdelijk) extern ingehuurd

personeel voor de functie van huismeester, sociale supervisors, etc. Het gaat nadrukkelijk niet om

personeelsuitgaven van de eigen werkorganisatie die worden toegerekend aan leefbaarheid en

ook niet om uitgaven in het kader van leefbaarheid die deel uitmaken van een investeringsproject.

Tabel 23: Bedrijfslasten uit de Aedes Benchmark

De bedrijfslasten in tabel 23 zijn weergegeven voor corporaties die hebben meegedaan aan de Aedes

Benchmark. De cijfers zijn gebaseerd op de enkelvoudige categorale winst en verliesrekening uit de

dVi, gecorrigeerd voor ruisfactoren.

Geharmoniseerde beïnvloedbare netto bedrijfslasten

Totaal van de geharmoniseerde posten na aftrek van de niet-beïnvloedbare bedrijfslasten.

Personeelslasten (geharmoniseerd)

Personeelslasten (vanuit categoriale V&W dVi) - ruisfactoren personeelslasten (zoals

onderhoudskosten, geactiveerde projectkosten, leefbaarheid, niet-maatschappelijke activiteiten,

verhuur aan derden en inhuur van derden).

17

Overige bedrijfslasten (geharmoniseerd)

Overige bedrijfslasten (vanuit categoriale V&W dVi) - ruisfactoren overige bedrijfslasten bestaande

uit Onderhoud incl. woningverbetering en renovaties, projectkosten (ver-)nieuwbouw incl

afschrijvingen en rentelasten, leefbaarheid, waardeverandering en effecten FVA, aandeel

afschrijvingen en rentelasten huisvesting m.b.t. onderhoud, aandeel afschrijvingen en rentelasten

ICT & inventaris m.b.t. onderhoud, afgeboekte (aanloop)kosten), afgeboekte dubieuze debiteuren,

VVE-kosten voor zover betrekking op onderhoud en kosten m.b.t. Verkoop onder Voorwaarden +

ruisfactoren die vanuit andere kostensoorten aan de overige bedrijfslasten worden toegerekend te

weten Afschrijvingen tbv huisvesting in eigen bezit, rentelasten tbv t.b.v. huisvesting in eigen

bezit, afschrijvingen ICT & inventaris, rentelasten ICT & inventaris, inhuur van derden en aandeel

VVE kosten niet zijnde onderhoud.

Leefbaarheidsuitgaven (geharmoniseerd)

Leefbaarheidsuitgave (vanuit categoriale V&W dVi) + ruisfactor leefbaarheid bij de

personeelslasten + ruisfactor leefbaarheid bij de overige bedrijfslasten.

Overige bedrijfsopbrengsten (geharmoniseerd)

Overige bedrijfsopbrengsten (vanuit de categoriale V&W dVi) - ruisfactoren bestaande uit

aspecifieke verhuuropbrengsten, geactiveerde projectkosten (ver)nieuwbouw personeel en

overige bedrijfslasten, doorbelasting eigen onderhoudsdienst en doorbelast aan huurders en

verzekeringen voor onderhoud - ruisfactor bij personeelslasten niet-maatschappelijke activiteiten

waar opbrengsten tegenover staan - ruisfactor bij personeelslasten verhuur aan derden.

Saldo lasten-baten servicecontracten

Dit betreft het saldo van de lasten en de baten met betrekking tot servicecontracten zoals

opgenomen in de Categorale indeling van de dVi onder 3.1.1 onder lasten respectievelijk baten

servicecontracten.

Tabel 24: Specificaties fte’s

Personeelskosten per fte en het aantal VHE per fte.

Tabel 25: Netto exploitatie kasstroom

De berekening van de netto exploitatie kasstroom en de operationele kasstroom na toerekeningen

bestaat uit de volgende onderdelen op basis van de enkelvoudige kasstroomopgave:

Bij: Huuropbrengst (dVi 3.1.3)

Bij: Opbrengsten vergoedingen (dVi 3.1.3)

Bij: Overige bedrijfsopbrengsten (dVi 3.1.3)

Bij: Geactiveerde productie t.b.v. het eigen bedrijf (dPi 3.2.1A)

Af: Personeelslasten lonen en salarissen (dVi 3.1.3)

Af: Personeelslasten sociale lasten (dVi 3.1.3)

Af: Personeelslasten pensioenen (dVi 3.1.3)

Af: Onderhoudslasten (exclusief door eigen personeel) (dVi 3.1.3)

18

Af: Overige bedrijfslasten (dVi 3.1.3)

Af: Erfpacht (dVi 3.1.3)

Af: Leefbaarheid (dVi 3.1.3)

Netto exploitatiekasstroom

Af: Rentelasten en soortgelijke kosten (dVi 3.1.3)

Af: Sectorspecifieke heffingen (dVi 3.1.3)

Af: Verhuurdersheffing (dVi 3.1.3)

Af: Vennootschapsbelasting (dVi 3.1.3)

Bij: Rentebaten (dVi 3.1.3)

Bij: Rente t.b.v. investeringen (dPi 3.2.1A)

Bij: Opbrengst overheidsbijdragen (dVi 3.1.3)

Operationele kasstroom na toerekeningen

Tabel 26: Netto exploitatie en operationele kasstromen prognose

Zie tabel 24, maar dan gemiddeld geprognosticeerd voor de komende 5 jaar.

Tabel 27: Nieuwbouw huurwoningen

Aantallen huurwoningen en onzelfstandige wooneenheden, grondkosten, bouwkosten en overige

kosten op basis van de prognose van het betreffende jaar inclusief verbindingen (dPi).

Tabel 28: Nieuwbouw overige (niet-)woongelegenheden

Aantallen overige (niet-)woongelegenheden, grondkosten, bouwkosten en overige kosten op basis

van de prognose van het betreffende jaar inclusief verbindingen (dPi).

Tabel 29: Nieuwbouw koopwoningen:

Aantallen nieuwbouw koopwoningen, bruto stichtingskosten en netto verkoopresultaten op basis

van de prognose van het betreffende jaar inclusief verbindingen (dPi).

Tabel 30: Verkoop bestaand bezit

Aantallen huurwoningen, bruto stichtingskosten en netto verkoopresultaten op basis van de

prognose van het betreffende jaar inclusief verbindingen (dPi).

Tabel 31: Verbeteringen en renovaties

De aantallen en uitgaven van verbeteringen en renovaties op basis van de prognose van het

betreffende jaar inclusief verbindingen (dPi).

Tabel 32: Sloop woongelegenheden

De aantallen en kosten van verbeteringen en renovaties op basis van de prognose van het

betreffende jaar inclusief verbindingen (dPi).

19

Tabel 33: Rentedekkingsgraad kasstroomopgave

De rentedekkingsgraad geeft aan hoe vaak uit de netto kasstroom de verschuldigde rente aan

verschaffers van vreemd vermogen kan worden betaald. Met andere woorden: hoe hoger de ratio,

hoe kleiner het risico dat de corporatie de renteverplichtingen niet kan nakomen. De berekening

van de rentedekkingsgraad is gebaseerd op de netto kasstroom, overheidsbijdragen,

vennootschapsbelasting en heffingen bijzondere projectsteun en sanering gedeeld door de

betaalde rente minus de ontvangen rente.

Bij: Huuropbrengst (dVi 3.1.3)

Bij: Opbrengsten vergoedingen (dVi 3.1.3)

Bij: Overige bedrijfsopbrengsten (dVi 3.1.3)

Bij: Geactiveerde productie t.b.v. het eigen bedrijf (dPi 3.2.1A)

Bij: Opbrengst overheidsbijdragen (dVi 3.1.3)

Af: Personeelslasten lonen en salarissen (dVi 3.1.3)

Af: Personeelslasten sociale lasten (dVi 3.1.3)

Af: Personeelslasten pensioenen (dVi 3.1.3)

Af: Onderhoudslasten (exclusief door eigen personeel) (dVi 3.1.3)

Af: Overige bedrijfslasten (dVi 3.1.3)

Af: Erfpacht (dVi 3.1.3)

Af: Leefbaarheid (dVi 3.1.3)

Af: Sectorspecifieke heffingen (dVi 3.1.3)

Af: Verhuurdersheffing (dVi 3.1.3)

Af: Vennootschapsbelasting (dVi 3.1.3)

Gedeeld door

Bij: Rentelasten en soortgelijke kosten (dVi 3.1.3)

Af: Rentebaten (dVi 3.1.3)

Af: Rente t.b.v. investeringen (dPi 3.2.1A)

Rentedekkingsgraad

Tabel 34: Rentedekkingsgraad kasstroomopgave prognose

Zie berekening tabel 33.

20

HOOFDSTUK 4: WAARDE VASTGOED, LENINGEN EN VERMOGENSPOSITIE

Tabel 35: Bedrijfswaarde

De bedrijfswaarde op basis van een voortgezette verhuurexploitatie als grondslag voor de

waardering van materieel vaste activa (MVA) in exploitatie (sociaal en commercieel vastgoed in

exploitatie en sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging). Deze grondslag

wordt gehanteerd zowel voor het bezit dat is gekwalificeerd als DAEB, als voor bezit dat zich

hiervoor niet kwalificeert (niet-DAEB). De bedrijfswaarde is de contante waarde van de aan de

afzonderlijke complexen van de corporatie toe te rekenen geschatte toekomstige kasstromen.

Voor de berekening van de bedrijfswaarde van de afzonderlijke complexen heeft de corporatie een

zekere bandbreedte in zowel de gekozen uitgangspunten, zoals inrekenen verkoop, levensduur,

parameters (verwachte huurstijging en toekomstige inflatie) alsook de toerekening van uitgaven

aan afzonderlijke complexen. De verantwoorde bedrijfswaarde wordt aangepast, om te komen tot

de in de methodiek gebruikte waarderingsgrondslag volkshuisvestelijke exploitatiewaarde. De

waarden die na de aanpassing ontstaan, zijn goed vergelijkbaar omdat ze op dezelfde toegespitste

grondslag zijn gebaseerd. Er wordt hierbij een zevenstappenaanpak gehanteerd. Dit zijn:

Aanpassen discontering:

Er wordt verondersteld dat de exploitatiekasstromen gemiddeld halverwege het jaar

binnenkomen. Als de corporaties anders hebben gedisconteerd, wordt dit bijgesteld.

Verkoopportefeuille

Als uitvloeisel van de gekozen grondslag bedrijfswaarde op basis van voortgezette

verhuurexploitatie (woongelegenheden) wordt de bedrijfswaardeopgave aangepast als corporaties

verkoop hebben ingerekend.

Parameters

De stijgingsparameters voor inflatie zijn exogene variabelen. Uit externe bronnen wordt de

inflatieverwachting afgeleid. Deze wordt voor alle corporaties gehanteerd. De huurstijging is deels

afhankelijk van de inflatieverwachting en deels van het beleid van de corporatie. Het beleid van de

corporatie zelf is mede afhankelijk van de marktmogelijkheden, maar ook van de formele

mogelijkheden (wetgeving). Er wordt een bandbreedte gehanteerd bij de eventuele aanpassing

van de stijgingsparameter van de corporatie. Voor de eerste vijf prognosejaren levert dit een

marge op ten opzichte van de inflatieverwachting. Vanaf het zesde jaar wordt hiervoor de

inschatting van het evenwichtsniveau voor de inflatie gehanteerd. Voor de beheer- en

onderhoudskosten wordt vanaf het zesde jaar de sectorparameters gehanteerd zoals door WSW is

vastgelegd (evenwichtsniveau inflatie plus 1%). Ook voor huurderving geldt een bandbreedte. De

eerste vijf jaren is deze bandbreedte groter dan de periode daarna. Als discontofactor wordt de

door WSW voorgeschreven discontofactor gehanteerd.

Heffing

Op basis van de geldende heffing voor bijzondere projectsteun wordt deze post in de uniformering

betrokken.

21

Levensduur

De door de corporatie opgegeven levensduur van het bezit wordt overgenomen, tenzij deze

aanmerkelijk hoger is dan hetgeen andere corporaties opgeven. Als de levensduur de bandbreedte

overschrijdt, wordt deze bijgesteld, tenzij uit eerdere onderzoeken is gebleken dat de afwijking

samenhangt met specifieke kenmerken van de portefeuille. Deze vergelijking gebruikt een aantal

kenmerken van de vastgoedportefeuille.

Restwaarde

Exclusief de opgegeven deelportefeuille sloop wordt de restwaarde voor de niet in de

sloopportefeuille opgenomen woongelegenheden geüniformeerd. In eerder onderzoek

vastgestelde situaties waarbij correcties vanwege erfpacht hebben plaatsgevonden, worden hierbij

betrokken.

Lastenniveau

Het lastenniveau voor de verhuureenheden dat uit de bedrijfswaarde kan worden afgeleid, wordt

geconfronteerd met sectorcijfers en met de aangeleverde kasstroomprognoses. Als het niveau niet

plausibel is in relatie tot de kasstroomprognose voor de eerste vijf jaar, een extrapolatie van de

beheerkosten voor de resterende periode en sectorcijfers voor onderhoud voor de resterende

periode, wordt rekening houdend met een bandbreedte het niveau aangepast. Hierbij kan ook

rekening worden gehouden met in eerder onderzoek vastgestelde bevindingen met betrekking tot

het lastenniveau in de bedrijfswaarde.

Tabel 36: WOZ-waarde

De gemiddelde WOZ-waarde van huurwoningen (DAEB en niet-DAEB).

De gemiddelde WOZ-waarden van onzelfstandige wooneenheden (DAEB en niet-DAEB).

Tabel 37: Vastgoed kengetal

Volkshuisvestelijke exploitatiewaarde / huur

Volkshuisvestelijke exploitatiewaarde gedeeld door de gemiddelde huur per jaar van

woongelegenheden.

Tabel 38: Grondposities

Waarde grondposities

Corporaties hebben grond verworven voor toekomstige woningbouw. In deze tabel staat de totale

waarde van de grondposities zoals verantwoord onder de materiële vaste activa in exploitatie, de

materiële vaste activa in ontwikkeling, de overige activa en off balance. Tevens is het aantal m²

weergegeven en de afwaardering als gevolg van waarde mutaties.

Tabel 39: Niet-verkochte nieuwbouwkoopwoningen

De aantallen en bedragen (opgenomen balanswaarde) van de nog te verkopen opgeleverde en de

in aanbouw zijnde koopwoongelegenheden.

22

Tabel 40: Verkoop onder voorwaarden

De aantallen onder voorwaarden, zoals KoopGarant en MGE, verkochte woongelegenheden.

Tabel 41: Leningenportefeuille

De waarde van de langlopende leningen en kortlopende schulden wordt ontleend aan de

opgegeven waarden in de dVi. De WSW-geborgde leningen en de niet-WSW-geborgde leningen

worden opgegeven in de dPi voor het eerste prognosejaar.

Tabel 42: Rentelasten op leningenportefeuille

De rentelasten per VHE worden bepaald oor de rentelasten uit de functionele winst en

verliesrekening te delen door het gewogen aantal VHE.

Het percentage rentelasten op de leningenportefeuille wordt berekend door de rentelasten te

delen door de langlopende leningen en de rentedragende kortlopende schulden. Hiervoor wordt

de leningenportefeuille gemiddeld tussen 1 januari 2014 en 31 december 2014.

Tabel 43: Ontwikkeling aflossingsratio

De ratio geeft weer welk percentage van de lange schuld zou kunnen worden afgelost op basis van

de exploitatie (kasstroom) na rente.

Tabel 44: Ontwikkeling aflossingsratio prognose

Idem als tabel 43, maar dan de gemiddelde vijfjaarsprognose.

Tabel 45: Volkshuisvestelijke exploitatiewaarde / rentabiliteitswaarde leningen

De rentabiliteitswaarde

De actuele waarde van de lening, dat wil zeggen de contante waarde van de toekomstige

rentebetalingen en aflossingen, rekening houdend met de disconteringvoet.

Volkshuisvestelijke exploitatiewaarde/rentabiliteitswaarde leningen

De verhouding volkshuisvestelijke exploitatiewaarde ten opzichte van de rentabiliteitswaarde van

de langlopende leningen geeft de waarde weer van het vastgoed ten opzichte van de actuele

waarde van de leningenportefeuille. Zij geeft onder meer een indicatie voor de mate waarin de

corporatie is gefinancierd met vreemd vermogen.

Loan to value

De ‘loan to value’ geeft de verhouding langlopende schulden ten opzichte van de

volkshuisvestelijke exploitatiewaarde resp. WOZ-waarde weer. Deze verhouding is een indicatie

voor de dekking aan van de langlopende schulden.

23

HOOFDSTUK 5: FINANCIËLE POSITIE EN PERSPECTIEF

Tabel 46: Volkshuisvestelijk vermogen in verslagjaar

Het volkshuisvestelijk vermogen bestaat uit het eigen vermogen op basis van een (nadere)

waardering van alle balansposten plus de overige voorzieningen, de voorziening onderhoud en de

egalisatierekening en minus de immateriële vaste activa. Deze benaming brengt tot uitdrukking dat

dit vermogen de basis vormt voor continuïteit in de maatschappelijke functie van de

woningcorporatie.

Tabel 47: Volkshuisvestelijk vermogen prognose

Zie 46.

Tabel 48: Risicobeoordeling in verslagjaar

Marktrisico

Het marktrisico betreft het risico dat door een negatieve marktontwikkeling de waarde van het

bezit of de opbrengst van grondposities, niet verkochte gereedgekomen koopwoningen

(voorraden) en de opbrengst van de productie van nieuwbouw koop (reeds aangegane

verplichtingen) lager is dan verwacht. Het concept van value at risk is hierbij ook gebruikt. De

onzekerheid over de ontwikkeling van de koopprijs wordt door CFV meegenomen onder de

marktrisico’s.

Macro-economisch risico

Het macro-economisch risico is de kans dat door economische ontwikkelingen (inflatie, rente) de

komende vijf jaar de waarde van bezittingen of schulden lager of hoger uitpakt dan verwacht. De

benadering is ten behoeve van het solvabiliteitsbeoordeling uitgewerkt voor de balansposten

sociaal vastgoed in exploitatie, commercieel vastgoed in exploitatie en langlopende schulden. Deze

drie posten maken ook het overgrote deel van de balans uit (eigen vermogen buiten beschouwing

latend). De focus bij het vaststellen van het macro-economisch risico is met name gericht op

onzekere kasstromen in de bedrijfswaarde en onzekerheid over de renteontwikkeling.

Operationeel risico

Dit betreft het risico van een verlies door inadequate of falende interne processen, mensen of

systemen of door externe gebeurtenissen. Dit risico kan in vele verschillende vormen naar voren

komen en is lastig op voorhand te meten en te rapporteren. Wel hangen de risico’s uiteraard af

van de omvang van de activiteiten en kan aangegeven worden in welke omstandigheden

(bijvoorbeeld kwaliteit van het risicobeheer, professionaliteit van de organisatie) het risico groter

of kleiner is. Bij de beoordeling van de solvabiliteit neemt CFV bij de bepaling van het operationeel

risico alleen de risicogebieden deelnemingen, aangegane verplichtingen koop en huur en treasury

mee.

Opslag vanwege marktwaardetoets

In de risicobepaling wordt met een zekerheidsgrens van 95% gewerkt. Als de marktwaarde van de

portefeuille minder dan 150% is van de volkshuisvestelijke exploitatiewaarde dan wordt het

24

risicobedrag verhoogd met 5% van het geüniformeerde balanstotaal. De mogelijkheid om extra

woningen te verkopen bij tegenvallende ontwikkelingen om extra opbrengsten te genereren,

wordt dan onvoldoende aanwezig geacht: dit is een te grote inbreuk op het beginsel van

volkshuisvestelijke continuïteit.

Totaal risico

Dit is de resultante van de vier risicobronnen die hiervoor zijn beschreven. Omdat het om

onafhankelijke risico’s gaat, kan niet worden volstaan met een simpele optelling. Het totaal is als

volgt berekend: eerst de afzonderlijke bedragen kwadrateren, vervolgens optellen en dan de

wortel van deze telling nemen.

Tabel 49: Risicobeoordeling prognose 2017

De risicoprognose drie jaar vooruitkijkend.

Zie tabel 48.

Tabel 50: Risicobeoordeling prognose 2019

De risicoprognose vijf jaar vooruitkijkend.

Zie tabel 48.