I. Pengertian Pendaftaran Tanah Sehubungan dengan Pendaftaran Tanah, saat ini berlaku ketentuan dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24/1997 tentang Pendaftaran Tanah, yang menggantikan ketentuan dalam Peraturan pemerintah Nomor 10/1961 tentang Pendaftaran Tanah. Menurut ketentuan Pasal 1 angka 1 Peraturan Pemerintah Nomor 24/1997, Pendaftaran Tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan, dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya. 1
This document is posted to help you gain knowledge. Please leave a comment to let me know what you think about it! Share it to your friends and learn new things together.
Transcript
I. Pengertian Pendaftaran Tanah
Sehubungan dengan Pendaftaran Tanah, saat ini berlaku ketentuan dalam
Peraturan Pemerintah Nomor 24/1997 tentang Pendaftaran Tanah, yang
menggantikan ketentuan dalam Peraturan pemerintah Nomor 10/1961 tentang
Pendaftaran Tanah. Menurut ketentuan Pasal 1 angka 1 Peraturan Pemerintah
Nomor 24/1997, Pendaftaran Tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan
oleh pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi
pengumpulan, pengolahan, pembukuan, dan penyajian serta pemeliharaan data
fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang
tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti
haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas
satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya.
Kata-kata “suatu rangkaian kegiatan” menunjuk kepada adanya berbagai
kegiatan dalam penyelenggaraan pendaftaran tanah, yang berkaitan satu
dengan yang lain, berurutan menjadi satu kesatuan rangkaian yang bermuara
pada tersedianya data yang diperlukan dalam rangka memberikan jaminan
kepastian hukum di bidang pertanahan bagi rakyat. Kata-kata “terus-menerus”
menunjuk kepada pelaksanaan kegiatan, yang sekali dimulai tidak akan ada
akhirnya. Data yang sudah terkumpul dan tersedia harus selalu dipelihara,
dalam arti disesuaikan dengan perubahan-perubahan yang terjadi kemudian,
hingga tetap sesuai dengan keadaan yang terakhir. Kata “teratur”
menunjukkan bahwa semua kegiatan harus berlandaskan peraturan
perundang-undangan yang sesuai, karena hasilnya akan merupakan data bukti
1
menurut hukum, biarpun daya kekuatan pembuktiannya tidak selalu sama
dalam hukum negara-negara yang menyelenggarakan pendaftaran tanah.
Pendaftaran Tanah yang dimaksud di atas adalah Pendaftaran Tanah yang
diselenggarakan dalam rangka menjamin kepastian hukum dibidang
pertanahan (suatu Rechts cadaster atau Legal cadastre atau Juridical
cadaster). Disamping pengertian pendaftaran tanah dalam arti Rechts cadaster
sebagaimana tersebut di atas, terdapat pengertian pendaftaran tanah dalam arti
fiscal cadaster dimana pendaftaran tanah dilakukan dalam rangka pemungutan
pajak.
Kegiatan Pendaftaran tanah meliputi kegiatan pendaftaran tanah untuk
pertama kali dan kegiatan pemeliharaan data yang tersedia. Pendaftaran tanah
untuk pertama kali (initial registration) adalah kegiatan mendaftar untuk
pertama kalinya sebidang tanah yang semula belum didaftar menurut
ketentuan peraturan pendaftaran tanah yang bersangkutan yang meliputi tiga
bidang kegiatan yaitu ; bidang fisik, bidang yuridis dan penerbitan dokumen
tanda-bukti hak. Kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali dapat
dilakukan melalui dua cara, yaitu secara sistematik dan sporadik. Pendaftaran
tanah secara sistematik adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali
yang dilakukan secara serentak yang meliputi semua obyek pendaftaran tanah
yang belum didaftar dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa atau
kelurahan. Sedangkan Pendaftaran tanah secara sporadik adalah kegiatan
pendaftaran tanah untuk pertama kali mengenai satu atau beberapa obyek
pendaftaran tanah dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa atau
2
kelurahan secara individual atau massal, yang dilakukan atas permintaan
pemegang/penerima hak atas tanah yang bersangkutan.Kegiatan Pendaftaran
Tanah tidak berakhir dengan selesainya Pendaftaran Tanah untuk pertama
kali, karena data fisik dan data yuridis itu kemudian bisa berubah. Perubahan
itu perlu dicatat, kegiatan ini disebut Pemeliharaan Data yang dilakukan agar
data-data yang ada tetap sesuai dengan kenyataan (up to date).
Skema yang dapat digambarkan dari uraian di atas adalah sebagai berikut :
Kegiatan Pendaftaran Tanah
Pertama kali Pemeliharaan Data
Sistematik Sporadik Fisik Yuridis
Adapun Peraturan dasar untuk Pendaftaran Tanah adalah sebagai berikut :
A. Pasal 19 Undang-undang No.5/1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-
pokok Agraria.
B. Peraturan Pemerintah No.24/1997 tentang Pendaftaran Tanah.
C. Peraturan Menteri Negara Agraria (PMNA)/Kepala BPN No.3/1997
tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah No.24/1997.
D. Peraturan Pemerintah No.37/1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat
Pembuat Akta Tanah (PPAT).
E. Peraturan Kepala BPN No.1/2006 tentang Peraturan Pelaksanaan
PP.No.37/1998.
3
II. Tujuan Pendaftaran Tanah
Tujuan Pendaftaran Tanah Menurut Pasal 3 Peraturan Pemerintah Nomor
24 Tahun 1997, yaitu:
A. Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada
pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak
lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai
pemegang hak yang bersangkutan ;
B. Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan
termasuk Pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang
diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenal bidang-bidang
tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudah terdaftar ;
C. Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.
Adapun untuk memberikan kepastian dan perlindungan hukum
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 3 huruf a kepada pemegang hak
yang bersangkutan diberikan sertifikat hak atas tanah, untuk melaksanakan
fungsi informasi sebagaimana dimaksud dalam pasal 3 huruf b data fisik
dan data yuridis dari bidang tanah dan satuan rumah susun yang sudah
terdaftar terbuka untuk umum, serta untuk mencapai tertib administrasi
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 3 huruf c, setiap bidang tanah dan
satuan rumah susun termasuk peralihan, pembebanan, dan hapusnya hak
atas bidang tanah dan hak milik atas satuan rumah susun wajib didaftar.
4
III. Sistem Pendaftaran Tanah
Sistem Pendaftaran Tanah terkait dengan kegiatan pengumpulan,
pengolahan, penyimpanan dan penyajian data yuridis. Sistem Pendaftaran
Tanah mempermasalahkan :
A. Apa yang didaftar?
B. Bagaimana bentuk pengolahan sampai dengan penyajian data yuridisnya?
C. Bagaimana bentuk surat tanda bukti haknya?
Ada dua macam sistem pendaftaran tanah, yaitu sistem pendaftaran akta
(registration of deeds) dan sistem pendaftaran hak (registration of titles).
III.1. Sistem Pendaftaran Akta (Registration of Deeds)
Sistem ini yang semula dikenal :
1. Akta merupakan sumber data yuridis;
2. Kegiatan pengumpulan data yuridisnya dilakukan dengan mengambil
akta tersebut;
3. Kegiatan pengolahan data yuridis hanya terbatas pada pemberian
nomor dan tanggal pendaftarannya, dimana akta tersebut yang didaftar
oleh Kantor Pendaftaran Tanah dengan membubuhkan nomor dan
tanggal pendaftarannya, untuk selanjutnya akta yang didaftar tersebut
menjadi surat tanda buktinya;
4. Kegiatan penyimpanan dan penyajian data yuridisnya di Kantor
Pendaftaran Tanah dilakukan dengan penyimpanan dan penyajian akta
tersebut, sedangkan kepada pemegang haknya diberikan salinan akta
yang sudah didaftar.
5
5. Jika terjadi perubahan data yuridis, misalnya karena pemindahan hak
yang dibuktikan dengan akta pemindahan hak, maka akta pemindahan
hak tersebut sebagai sumber datanya kemudian akta pemindahan hak
tersebut didaftar dengan dibubuhi nomor dan tanggal pendaftaran,
selanjutnya kepada pemegang haknya diberikan salinan akta
pemindahan hak yang sudah didaftar. Sehingga pemegang hak yang
terakhir memiliki lebih dari satu akta.
Dari uraian tersebut di atas, maka timbul suatu pertanyaan dari sekian
banyak akta yang terkumpul pada pemegang hak yang terakhir, bagaimana
dapat diketahui secara pasti data yuridis bidang tanah yang bersangkutan
padahal tidak mungkin dilihat dari akta yang terakhir karena keabsahan isi
dari suatu akta ditentukan oleh keabsahan isi dari akta-akta sebelumnya.
Sehingga diperlukan title search, yang memerlukan keahlian, waktu dan
biaya. Untuk mengatasi kelemahan tersebut, oleh Robert Richard Torrens
diciptakanlah sistem baru yang lebih sederhana dan memungkinkan orang
memperoleh keterangan dengan cara yang mudah, tanpa harus mengadakan
title search pada akta-akta yang ada. Torrens pernah menjabat sebagai
Registrar General Of Deeds di Adelaide (South Australia) pada tahun 1853
sehingga dalam kedudukannya sebagai pejabat tertinggi pendaftaran itu ia
menciptakan sistem Registration Of Titles, yang kemudian dikenal sebagai
Sistem Torrens.
6
III.2. Sistem Pendaftaran Hak (Registration of Titles)
Sistem ini dikenal :
1. Akta merupakan sumber data yuridis;
2. Kegiatan pengumpulan data yuridisnya dilakukan dengan mengambil
data yuridisnya yang ada didalam akta untuk dicatat, sedangkan akta
tersebut untuk selanjutnya tersimpan di Arsip Kantor Pendaftaran Tanah.
Dimana petugas pendaftaran tanah bersifat aktif, yaitu dengan melakukan
pemeriksaan/penelitian mengenai kelengkapan dan keabsahan data
yuridisnya.
3. Data yuridis tersebut diolah menjadi suatu dokumen yang disebut
dengan Buku Tanah.
4. Buku Tanah tersebut kemudian disimpan dan disajikan di Kantor
Pendaftaran Tanah, sedangkan kepada pemegang haknya diberikan
salinannya.
5. Jika terjadi perubahan misalnya karena pemindahan hak yang
dibuktikan akta pemindahan hak, maka akta pemindahan hak tersebut
sebagai sumber datanya, kemudian kegiatan pengumpulan data yuridisnya
dilakukan dengan mengambil perubahan data yuridisnya sedangkan akta
pemindahan hak tersebut tersimpan di Arsip Kantor Perndaftaran Tanah.
Data perubahan tersebut diolah dengan mencatat pada Buku Tanah yang
ada di Kantor Pendaftaran Tanah dan salinannya yang disimpan oleh
7
pemegang haknya. Begitu seterusnya jika terjadi perubahan-perubahan,
sehingga semua perubahan-perubahan yang terjadi kemudian terdapat
dalam Buku Tanah dan salinannya.
IV. Sistem Publikasi
Data yang sudah dituangkan dalam bentuk tanda bukti hak dan disajikan
dalam Kantor Pendaftaran Tanah, jika kemudian dalam mengadakan
perbuatan hukum mengenai bidang tanah yang sudah didaftar dimana orang
menggunakan data yang disediakan di Kantor Pendaftaran Tanah, apakah
akibat hukumnya bagi yang menggunakan itu jika kemudian ternyata bahwa
datanya tersebut tidak benar. Inilah yang merupakan masalah yang dikenal
dengan masalah SISTEM PUBLIKASI. Ada dua macam sistem publikasi,
yaitu :
IV.1. Sistem Publikasi Negatif
Kepentingan pemegang hak yang sebenarnya yang lebih didahulukan dan
dilindungi. Biarpun pihak lain sudah terdaftar sebagai pemegang hak, pihak
yang berhak sebenarnya masih tetap diberi kesempatan untuk mengajukan
gugatan pembatalan pendaftarannya ke pengadilan.
Biarpun sudah diteliti lebih dahulu kebenaran data yang didaftar, tetapi
karena negara tidak menjamin kebenarannya maka orang tidak dapat secara
mutlak percaya akan kebenaran data yang disajikan.
Sehubungan dengan hal tersebut di atas, maka untuk mengatasi kelemahan
sistem publikasi negatif maka Hukum Barat menyediakan lembaga
Acquisitieve Verjaring, yang tidak dikenal dalam hukum adat. Hukum adat
8
sendiri telah menyediakan lembaga yang dikenal dengan lembaga
rechtsverwerking, yang menyebabkan pemegang hak yang sebenarnya
kehilangan haknya untuk mengajukan haknya dalam waktu yang wajar.
Lembaga Rechtsverwerking dimuat dalam Peraturan Pemerintah No.24/1997,
tetapi tidak secara otomatis digunakan karena lembaga rechtsverwerking
hanya dapat digunakan apabila diajukan sendiri oleh para pihak yang
berkepentingan. Dalam kenyataanya, lembaga rechtsverwerking telah
digunakan oleh Mahkamah Agung dalam berbagai keputusan sejak tahun
1955.
IV.2. Sistem Publikasi Positif
Sistem Publikasi positif diciptakan oleh Robert Richard Torrens. Semula
sistem publikasi positif digunakan di Negara Bagian Australia. Sistem
Publikasi positif diciptakan dalam rangka memberikan kepastian hukum
kepada pihak yang sudah terdaftar sebagai pemegang hak, dengan kata lain
orang yang namanya sudah terdaftar didahulukan kepentingannya. Dengan
didaftar sebagai pemegang hak yang bidang tanahnya diperoleh dengan
iktikad baik dan dengan pembayaran (the purchaser in good faith and for
value) maka dia menjadi pemegang haknya (title by registration), dengan
memiliki hak yang tidak dapat diganggu gugat (indefeasible title).
Negara menjamin kebenaran data yang disajikan dalam Buku Tanah yang
disebut dengan register, karena sebelum didaftar pejabat pendaftarannya wajib
terlebih dahulu meneliti kebenaran data yang disajikan, sehingga orang boleh
secara mutlak percaya akan kebenaran data yang disajikan dalam register,
9
sebagaimana dalam sistem pendaftaran hak. Untuk memperoleh kepastian
data yang diperlukan, cukup dengan melihat data yang termuat dalam register
(The register is everything). Sehubungan dengan hal tersebut, maka pihak
yang sebenarnya berhak tidak lagi diberi kesempatan mengajukan gugatan
pembatalan pendaftarannya ke pengadilan dan hanya mempunyai hak untuk
menuntut ganti kerugian kepada negara, jika terbukti kesalahan pendaftaran
diakibatkan karena kelalaian dari pejabat pendaftaran tanah. Untuk itulah oleh
negara disediakan dana khusus.
Negara Indonesia sendiri menganut sistem publikasi negatif yang
bertendensi positif, hal ini ditunjukkan dengan :
1. Pendaftaran menghasilkan alat pembuktian yang “kuat” (Pasal 19 ayat 2